TRUST FIRST 中 信 信 诚 - 世 联 启 航 之 上 海 静 安 寺 项 目 股 权 投 资 优 先 级 专 项 资 产 管 理 计 划 简 介
个 人 投 资 房 地 产 的 痛 点 资 金 量 小 无 法 参 与 大 宗 交 易 错 失 优 质 投 资 机 会 管 理 维 护 繁 琐 必 须 亲 力 亲 为 升 值 潜 力 有 限 散 售 商 业 物 业 无 统 一 管 理 及 招 商 税 费 高 税 收 规 避 手 段 有 限 第 1 页
中 信 信 诚 + 世 联 行 解 决 方 案 资 金 量 小 集 合 多 个 投 资 者 的 资 金, 直 接 投 资 大 型 优 质 项 目 管 理 维 护 繁 琐 中 信 信 诚 与 世 联 行 提 供 专 业 管 理 升 值 潜 力 有 限 整 售 物 业 项 目 能 够 吸 引 高 品 质 可 承 受 高 租 金 的 租 户, 物 业 价 值 提 升 空 间 大 税 费 高 提 供 合 理 避 税 手 段 第 2 页
投 资 优 势 预 期 约 14.8% 年 化 收 益 中 信 信 诚 与 世 联 行 全 程 参 与 主 动 深 度 全 方 位 的 资 产 管 理 核 心 区 域 优 质 资 产 抗 风 险 能 力 强 租 金 回 报 稳 定 升 值 潜 力 高 低 于 市 场 的 价 格 收 购 收 购 时 即 产 生 收 益 第 3 页
中 信 信 托 / 中 信 信 诚 曾 推 出 的 股 权 投 资 产 品 第 4 页
产 品 概 览 目 录 合 作 各 方 简 介 拟 投 资 项 目 风 险 分 析 第 5 页
资 管 计 划 及 产 品 要 素 属 性 名 称 内 容 中 信 信 诚 世 联 启 航 之 上 海 静 安 寺 项 目 股 权 投 资 优 先 级 专 项 资 产 管 理 计 划 期 限 自 2015 年 9 月 至 2018 年 9 月, 不 超 过 36 个 月 (12 个 月 后 可 提 前 分 批 归 还 ) 产 品 规 模 资 金 用 途 收 益 分 配 正 常 销 售 退 出 投 资 收 益 率 本 资 管 计 划 存 续 期 内, 资 管 计 划 总 份 额 不 超 过 人 民 币 3 亿 元 认 购 祺 浩 投 资 的 优 先 级 LP, 资 金 用 于 收 购 标 的 物 业, 标 的 物 业 写 字 楼 的 二 次 装 修 整 体 定 位, 并 负 担 相 应 的 招 租 费 用 ( 劣 后 LP 为 1.2+0.3 亿, 其 中 世 联 行 管 理 层 5800 万 ; 优 次 比 不 超 过 2.5:1) 资 管 计 划 存 续 期 内 每 年 底 分 配 一 次 基 础 收 益 9%/ 年 或 至 到 期 日 分 配 ( 项 目 公 司 现 金 流 允 许 可 每 年 分 配 ), 资 管 计 划 到 期 一 次 分 配 本 金 ( 或 12 个 月 后 不 定 期 分 配 本 金 直 至 分 配 完 毕 ) 委 托 人 投 资 收 益 率 拟 为 : 基 础 收 益 9%/ 年 ( 若 项 目 公 司 现 金 流 允 许 可 每 年 分 配 ), 以 及 项 目 收 益 的 25%( 一 般 情 景 下 为 5.77%/ 年 ) 第 6 页
资 管 计 划 及 产 品 要 素 属 性 内 容 按 照 市 场 价 值 ( 评 估 确 定 ) 和 以 下 投 资 收 益 率 孰 高 确 定 : 世 联 ( 或 指 定 第 三 方 ) 收 购 退 出 投 资 收 益 率 存 续 期 12 个 月 ( 不 含 )-18 个 月 ( 含 ) 退 出 时, 投 资 者 收 益 率 ( 单 利 ) 不 低 于 10%/ 年 存 续 期 18 个 月 ( 不 含 )-24 个 月 ( 含 ) 退 出 时, 投 资 者 收 益 率 ( 单 利 ) 不 低 于 11%/ 年 存 续 期 24 个 月 ( 不 含 )-30 个 月 ( 含 ) 退 出 时, 投 资 者 收 益 率 ( 单 利 ) 不 低 于 12%/ 年 存 续 期 30 个 月 ( 不 含 )-36 个 月 ( 含 ) 退 出 时, 投 资 者 收 益 率 ( 单 利 ) 不 低 于 13%/ 年 还 款 来 源 1 股 权 整 体 转 让 收 入 ( 或 注 入 REITS 产 品 向 公 开 市 场 发 售 );2 散 售 销 售 收 入 ;3 世 联 行 投 资 或 其 指 定 第 三 方 有 权 按 照 市 场 价 值 收 购 优 先 级 LP 份 额 风 险 保 障 措 施 1 我 方 向 项 目 公 司 派 驻 执 行 董 事, 项 目 公 司 重 大 事 项 需 获 得 联 合 GP 同 意 ;2 世 联 行 主 要 管 理 层 跟 投 劣 后 LP 5800 万 ;3 我 方 与 世 联 行 投 资 派 驻 财 务 人 员 和 印 章 管 理 人, 监 控 项 目 公 司 的 日 常 运 营 ;4 设 置 考 核 指 标, 监 督 和 考 核 项 目 运 作 团 队 的 运 营 情 况 第 7 页
交 易 结 构 资 管 计 划 结 构 7 基 金 层 面 分 配 顺 序 Choice Wise International Limited Harvest Host Limited 静 邦 置 业 富 邦 晶 品 写 字 楼 6 股 权 转 让 / 销 售 收 入 5 收 购 SPV2 (BVI) SPV1 (HK) 祺 浩 投 资 ( 有 限 合 伙 企 业 ) 1 GP 管 理 费 2 优 先 LP 基 础 收 益 3 优 先 LP 本 金 4 劣 后 LP 本 金 5 浮 动 收 益 在 GP 优 先 LP 与 劣 后 LP 分 配 8 优 先 级 资 管 计 划 分 配 顺 序 1 管 理 费 2 投 资 人 基 础 收 益 3 投 资 人 本 金 4 浮 动 收 益 在 管 理 人 与 投 资 人 之 间 分 配 9 次 级 资 管 计 划 分 配 顺 序 1 管 理 费 2 投 资 人 本 金 3 浮 动 收 益 在 管 理 人 与 投 资 人 之 间 分 配 1 合 伙 企 业 设 立 4 认 购 劣 后 LP 4 认 购 劣 后 LP 4 认 购 优 先 LP 2 发 起 设 立 世 联 行 投 资 (GP) 中 信 信 诚 (GP) 世 联 启 航 一 号 [1.2+0.3] 亿 元 次 级 资 管 计 划 [0-0.3] 亿 元 优 先 级 资 管 计 划 [2.7+0.3] 亿 元 管 理 人 ( 中 信 信 城 ) 3 现 金 认 购 世 联 行 高 管 (5800 万 元 ) 3 现 金 认 购 合 格 投 资 人 3 现 金 认 购 合 格 投 资 人 第 8 页
现 金 流 状 况 与 敏 感 性 分 析 股 权 整 体 转 让 ( 或 注 入 REITS 产 品 向 公 开 市 场 发 售 ) ( 以 100 万 为 例 ) 金 额 合 计 第 一 年 第 二 年 第 三 年 2015 年 9 月 2016 年 9 月 2017 年 9 月 2018 年 9 月 现 金 流 合 计 407,202-1,000,000 90,000 90,000 1,227,202 基 础 收 益 270,000 90,000 90,000 90,000 返 还 本 金 1,000,000 1,000,000 浮 动 收 益 137,202 137,202 静 态 收 益 率 14.77% 退 出 时 价 格 预 测 变 化 比 例 (%) -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 静 态 收 益 率 ( 单 利 ) 9.00% 9.60% 11.32% 13.05% 14.77% 16.50% 18.22% 19.95% 21.67% 优 先 级 计 划 募 集 总 额 为 2.7 亿 元 时, 投 资 人 在 正 常 情 况 下 获 得 的 静 态 收 益 率 为 14.77% ( 增 发 至 3 亿 时 可 摊 薄 为 13.75%-14.77%) 在 极 端 情 况 下, 退 出 时 销 售 单 价 下 降 20%, 静 态 收 益 率 也 可 以 达 到 9.00% 第 9 页
现 金 流 状 况 与 敏 感 性 分 析 散 售 ( 未 考 虑 散 售 价 格 比 整 售 价 格 提 高 因 素 ) ( 以 100 万 为 例 ) 金 额 合 计 第 一 年 第 二 年 第 三 年 2015 年 9 月 2016 年 9 月 2017 年 9 月 2018 年 9 月 现 金 流 合 计 382,084-1,000,000 90,000 90,000 1,202,084 基 础 收 益 270,000 90,000 90,000 90,000 返 还 本 金 1,000,000 1,000,000 浮 动 收 益 112,084 112,084 静 态 收 益 率 12.74% 退 出 时 价 格 预 测 变 化 比 例 (%) -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 静 态 收 益 率 ( 单 利 ) 9.00% 9.00% 9.31% 11.02% 12.74% 14.45% 16.16% 17.87% 19.58% 优 先 级 基 金 募 集 总 额 为 2.7 亿 元 时, 投 资 人 在 正 常 情 况 下 获 得 的 静 态 收 益 率 为 12.74% ( 增 发 至 3 亿 时 可 摊 薄 为 12.07%-12.74%) 在 极 端 情 况 下, 退 出 时 销 售 单 价 下 降 20%, 静 态 收 益 率 也 可 以 达 到 9.00% 第 10 页
产 品 概 览 目 录 合 作 各 方 简 介 拟 投 资 项 目 风 险 分 析 第 11 页
中 信 集 团 与 中 信 信 托 中 信 集 团 中 国 中 信 集 团 公 司 是 中 国 改 革 开 放 的 总 设 计 师 邓 小 平 亲 自 倡 导 和 批 准, 由 前 国 家 副 主 席 荣 毅 仁 于 1979 年 10 月 4 日 创 办 中 信 集 团 是 一 家 金 融 与 实 业 并 举 的 大 型 综 合 性 跨 国 企 业 集 团 金 融 : 拥 有 中 国 大 陆 境 内 的 全 部 金 融 牌 照, 包 括 : 银 行 证 券 信 托 基 金 保 险 资 产 管 理 等, 已 经 成 为 实 际 上 的 金 融 控 股 集 团 其 中 信 托 证 券 均 为 行 业 内 第 一 名, 银 行 也 在 国 内 排 名 前 列 实 业 : 包 括 房 地 产 工 程 承 包 资 源 能 源 基 础 设 施 机 械 制 造 信 息 产 业 等, 其 中 多 项 业 务 为 国 际 国 内 相 关 行 业 的 重 要 参 与 者 截 至 2013 年 底, 中 信 集 团 总 资 产 达 42,997 亿 元, 净 资 产 2,719 亿 元, 位 列 世 界 500 强 企 业 第 172 位 中 信 信 托 为 中 信 集 团 的 全 资 子 公 司 第 12 页 中 信 信 托 中 信 信 托 是 经 原 中 国 人 民 银 行 批 准 设 立, 由 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会 直 接 监 管 的 全 国 性 非 银 行 金 融 机 构 公 司 注 册 资 本 金 为 100 亿 元 ( 全 国 注 册 资 金 最 大 的 的 信 托 公 司 ), 截 至 2013 年 底, 净 资 产 超 过 人 民 币 130 亿 元 从 2003 年 到 2013 年, 公 司 实 现 了 跨 越 式 发 展, 受 托 管 理 资 产 余 额 从 28 亿 元 增 长 至 8,174 亿 元, 目 前 管 理 规 模 接 近 万 亿 元, 受 托 管 理 资 产 规 模 在 全 国 范 围 内 居 绝 对 第 一 名 信 托 业 务 收 入 和 信 托 利 润 等 主 要 经 营 指 标 上 持 续 位 居 行 业 前 列 中 信 信 托 现 是 中 国 信 托 业 协 会 会 长 ( 理 事 长 ) 单 位 中 信 信 托 拥 有 信 托 公 司 目 前 所 能 拥 有 的 所 有 业 务 资 格
中 信 信 诚 简 介 中 信 信 诚 资 产 管 理 有 限 公 司 经 中 国 证 监 会 证 监 许 可 2013 300 号 文 核 准, 于 2013 年 4 月 19 日 登 记 注 册, 注 册 资 本 为 5000 万 元 经 上 海 市 工 商 行 政 管 理 局 核 准, 公 司 取 得 了 注 册 号 为 310000000118173 的 企 业 法 人 营 业 执 照 法 定 代 表 人 : 包 学 勤 公 司 总 部 住 所 : 上 海 市 浦 东 新 区 富 城 路 99 号 震 旦 大 厦 12 层 中 信 信 诚 资 产 管 理 有 限 公 司 由 中 信 信 托 有 限 责 任 公 司 和 信 诚 基 金 管 理 有 限 公 司 共 同 发 起 设 立 的 资 产 管 理, 公 司 控 股 股 东 为 信 诚 基 金 管 理 有 限 公 司, 持 有 中 信 信 诚 资 产 管 理 有 限 公 司 股 份 比 例 为 55% 由 于 中 信 信 托 同 时 是 信 诚 基 金 的 第 一 大 股 东, 公 司 实 际 控 制 人 为 中 信 信 托 有 限 责 任 公 司, 中 信 信 托 直 接 间 接 持 有 中 信 信 诚 资 产 管 理 有 限 公 司 股 份 比 例 为 72% 中 信 信 诚 自 成 立 以 来, 短 短 二 年 多 时 间 资 产 管 理 规 模 已 突 破 3,000 亿, 具 备 较 强 的 资 产 管 理 实 力 中 信 信 诚 将 以 信 行 天 下 信 惠 大 众 为 理 念 ; 以 五 为 为 使 命 : 为 客 户 提 供 最 佳 的 增 值 服 务, 为 股 东 创 造 最 大 的 价 值, 为 职 工 搭 建 实 现 自 我 价 值 的 平 台, 为 行 业 发 展 献 出 智 慧, 为 社 会 做 出 最 大 的 贡 献 ; 以 双 无 为 经 营 理 念 : 无 边 界 服 务 无 障 碍 运 行 ; 来 形 成 双 型 业 务 模 式 : 集 成 型 智 慧 型 第 13 页
世 联 行 运 营 团 队 本 次 合 作 以 深 圳 世 联 行 投 资 投 资 管 理 有 限 公 司 负 责 资 产 管 理, 深 圳 世 联 行 地 产 顾 问 股 份 有 限 公 司 负 责 租 赁 招 商, 北 京 安 信 行 物 业 管 理 有 限 公 司 负 责 物 业 管 理, 上 海 中 城 展 理 财 富 投 资 管 理 有 限 公 司 负 责 投 资 顾 问 第 14 页
世 联 行 世 联 行 是 中 国 最 具 规 模 的 房 地 产 顾 问 公 司 之 一, 服 务 领 域 包 括 资 产 管 理 招 商 租 赁 房 地 产 金 融 顾 问 策 划 代 理 销 售 房 地 产 经 纪 等, 公 司 以 深 圳 为 总 部, 下 辖 58 家 分 支 机 构, 服 务 客 户 包 括 香 港 中 旅 中 国 海 外 中 信 集 团 深 业 集 团 万 科 地 产 华 侨 城 地 产 招 商 地 产 中 海 地 产 香 港 汉 国 置 业 西 安 高 新 大 连 亿 达 等 300 多 家 海 内 外 机 构 2009 年, 世 联 行 在 深 圳 证 券 交 易 所 成 功 挂 牌 上 市, 成 为 首 家 登 陆 A 股 的 房 地 产 综 合 服 务 提 供 商 第 15 页
世 联 行 世 联 行 大 宗 交 易 案 例 与 经 验 项 目 名 称 项 目 所 在 城 市 成 交 面 积 成 交 金 额 签 约 时 间 客 户 类 型 中 环 企 业 广 场 上 海 1454 49,766,487 2011-06-30 个 人 投 资 者 万 科 公 园 5 号 北 京 1507 49,464,699 2010-10-23 北 京 华 族 北 地 广 告 有 限 公 司 金 融 街 园 中 园 北 京 1678 39,861,962 2011-08-06 个 人 投 资 者 SCC 中 洲 控 股 中 心 深 圳 市 9265 407,819,398 2014-09-10 个 人 投 资 者 SCC 中 洲 控 股 中 心 深 圳 市 3011 132,955,111 2014-08-15 深 圳 市 荷 康 城 房 地 产 开 发 有 限 公 司 卓 越 城 深 圳 市 1452 64,900,207 2014-03-31 聚 成 企 业 管 理 顾 问 有 限 公 司 卓 越 城 深 圳 市 1402 54,712,414 2013-08-22 个 人 投 资 者 卓 越 城 深 圳 市 1403 53,599,914 2014-01-02 深 圳 市 规 划 设 计 院 中 泰 南 山 主 角 深 圳 市 1446 53,383,658 2014-12-13 个 人 投 资 者 壹 海 中 心 深 圳 市 1672 47,267,960 2014-07-28 个 人 投 资 者 第 16 页
世 联 行 高 管 跟 投 世 联 行 高 管 合 计 跟 投 劣 后 LP 5800 万 元, 董 事 长 陈 劲 松 个 人 投 资 3500 万 元 2015 年 8 月 11 日, 世 联 行 发 布 了 关 于 实 际 控 制 人 投 资 世 联 启 航 一 号 基 金 暨 关 联 交 易 的 公 告 世 联 行 董 事 长 实 际 控 制 人 陈 劲 松 先 生 向 世 联 启 航 一 号 私 募 投 资 基 金 投 资 3,500 万 元, 用 于 间 接 购 买 标 的 公 司 股 权, 从 而 间 接 取 得 标 的 物 业 ( 富 邦 精 品 写 字 楼 ) 的 所 有 权 第 17 页
世 联 行 投 资 上 海 世 联 行 股 权 投 资 管 理 有 限 公 司 是 世 联 行 的 下 属 公 司, 主 要 从 事 不 动 产 投 资 方 面 的 业 务 第 18 页
安 信 行 与 中 城 展 理 安 信 行 中 城 展 理 第 19 页
中 城 联 盟 上 海 中 城 联 盟 投 资 管 理 股 份 有 限 公 司 是 国 内 历 史 最 长, 业 绩 最 稳 健 的 房 地 产 私 募 投 资 管 理 机 构 公 司 注 册 资 本 16.36 亿 元, 截 至 2014 年, 累 计 发 起 房 地 产 基 金 44 支, 管 理 资 产 规 模 达 300 亿, 是 国 内 管 理 资 产 规 模 最 大 的 私 募 投 资 管 理 机 构 之 一 第 20 页
团 队 成 员 宋 轩 寒 先 后 就 职 于 雷 曼 兄 弟 亚 雷 投 资 和 安 祖 高 顽 等 世 界 顶 级 的 投 行, 专 注 于 房 地 产 行 业 的 私 募 股 权 交 易 夹 层 融 资 不 良 贷 款 的 收 购 与 清 算 等 自 2004 年 以 来, 已 圆 满 完 成 15 例 投 资 交 易, 交 易 总 额 超 过 35 亿 美 金 先 后 获 得 北 京 大 学 理 学 学 士 学 位 达 特 茅 斯 学 院 工 程 学 理 学 硕 士 学 位 与 芝 加 哥 大 学 布 斯 商 学 院 工 商 管 理 硕 士 学 位 胡 紫 岚 先 后 在 美 国 友 邦 保 险 母 公 司 美 国 国 际 集 团 景 顺 基 金 荷 兰 商 业 银 行 瑞 安 地 产 等 任 职, 主 导 亚 洲 地 区 和 中 国 的 房 地 产 投 资 是 最 早 在 中 国 市 场 涉 足 海 外 房 地 产 私 募 基 金 的 投 行 人 员 之 一 自 1998 年 以 来, 主 导 和 参 与 投 资 18 个 投 资 项 目, 累 计 规 模 超 过 30 亿 美 元 先 后 获 得 美 国 乔 治 城 大 学 金 融 和 市 场 营 销 学 士 学 位 美 国 纽 约 大 学 斯 特 恩 商 学 院 工 商 管 理 硕 士 学 位 第 21 页
团 队 业 绩 招 租 运 营 案 例 项 目 概 况 区 位 : 中 城 国 际 大 厦 矗 立 于 徐 家 汇 商 圈 核 心 位 置, 与 规 划 中 的 徐 家 汇 中 心 隔 街 对 望, 共 同 成 为 徐 家 汇 核 心 商 圈 升 级 扩 容 的 重 要 支 撑 规 模 : 地 上 写 字 楼 建 筑 面 积 3.6 万 方, 共 有 27 层 资 管 服 务 世 联 资 管 与 中 城 展 理 提 供 资 产 收 购 资 产 包 装 改 造 租 售 运 营 管 理 楼 宇 用 户 配 套 服 务 体 系 构 建 楼 宇 物 管 等 综 合 运 营 管 理 服 务 入 驻 企 业 费 列 罗 Clark 富 顿 阿 尔 斯 通 等 行 业 领 先 的 跨 国 企 业 率 先 入 驻 第 22 页
产 品 概 览 目 录 合 作 各 方 简 介 拟 投 资 项 目 风 险 分 析 第 23 页
项 目 概 览 南 京 西 路 静 安 寺 核 心 商 务 区 综 合 项 目, 由 写 字 楼 和 商 场 组 成, 基 金 收 购 写 字 楼 部 分 写 字 楼 建 筑 面 积 12,869 平 方 米 写 字 楼 部 分 共 11 层 层 高 4.8 米 6 台 迅 达 高 速 电 梯 商 场 部 分 已 开 业, 定 位 时 尚 年 轻 品 牌, 为 静 安 区 首 个 深 夜 商 场 开 发 商 : 香 港 丰 泰 地 产 投 资 设 计 公 司 : 英 国 贝 诺 设 计 师 事 务 所 第 24 页
项 目 概 览 整 栋 大 厦 21 层, 其 中 B2 至 7F 为 商 场, 建 面 7.3 万 平 方 米,459 个 停 车 位, 该 商 场 已 经 开 业, 是 一 个 集 休 闲 文 化 特 色 餐 饮 及 时 尚 购 物 体 验 于 一 身 的 大 型 休 闲 据 点 项 目 地 下 一 层 直 接 与 地 铁 2 号 线 7 号 线 及 兴 建 中 的 14 号 线 相 连 接, 是 地 面 交 通 及 地 铁 网 络 的 中 心, 也 是 来 往 上 海 机 场 城 市 航 站 楼 及 各 区 的 交 通 据 点, 网 络 完 善 第 25 页
地 理 位 置 上 海 核 心 商 务 区 南 京 西 路 CBD, 沪 上 最 高 端 的 代 名 词 地 铁 2 号 线 和 7 号 线 静 安 寺 站 上 盖, 且 直 通 公 交 枢 纽 总 站 和 机 场 城 市 航 站 楼 25 分 钟 车 程 可 达 虹 桥 国 际 机 场 和 虹 桥 高 铁 站 第 26 页
周 边 环 境 高 品 质 办 公 楼 贩 物 广 场 环 拥, 如 久 光 百 货 会 德 丰 嘉 里 中 心 恒 隆 广 场 中 信 泰 富 等 稀 缺 地 段 资 源, 区 域 内 无 新 增 供 应 国 内 国 际 众 多 知 名 企 业 于 集,50 余 家 世 界 500 强 企 业 在 此 汇 聚 租 金 为 上 海 各 核 心 CBD 最 高 之 一, 逐 年 稳 步 增 长 第 27 页
整 体 规 划 目 前, 标 的 物 业 基 本 为 毛 坯, 未 安 装 吊 顶 及 架 空 地 板, 空 调 ( 业 主 方 同 意 由 其 负 责 安 装 ) 与 新 风 系 统 也 暂 未 安 装, 且 IT 机 房 无 24 小 时 冷 却 水 供 应, 因 此 需 要 后 期 投 入 资 金 进 行 二 次 装 修 世 联 行 投 资 计 划 在 收 购 完 成 后 的 3 个 月 内, 完 成 大 楼 的 二 次 装 修, 同 时 对 市 场 开 始 续 客 和 拓 展 ; 在 二 次 装 修 完 成 后 的 9 个 月 达 到 90%-95% 的 出 租 率 ; 在 收 购 完 成 后 36 个 月 左 右 完 成 退 出 第 28 页
空 置 率 分 析 静 安 区 整 体 的 甲 级 物 业 平 均 空 置 率 为 6.6%, 南 京 西 路 CBD 的 平 均 空 置 率 仅 为 5.9%, 空 置 率 常 年 保 持 在 低 位 水 平 富 邦 晶 品 中 心 是 2015 年 南 京 西 路 商 圈 唯 一 的 写 字 楼 新 增 供 应, 且 周 边 写 字 楼 接 近 满 租 状 态 ; 富 邦 晶 品 中 心 也 是 2015-2017 年 间 静 安 寺 商 圈 唯 一 的 写 字 楼 新 增 供 应, 未 来 几 年 内 南 京 西 路 的 新 增 项 目 将 出 现 在 接 近 东 段 以 及 向 北 外 移 的 区 域 数 据 来 源 :Savills 第 29 页 数 据 来 源 :DTZ
租 金 分 析 有 限 的 供 给 和 强 劲 的 需 求 使 得 本 区 域 的 甲 级 办 公 楼 租 金 保 持 在 高 位 该 区 域 内, 国 际 级 大 公 司 高 度 集 中, 包 括 银 行 律 所 会 计 师 事 务 所 顾 问 公 司 投 资 管 理 公 司 等 ; 欧 莱 雅 中 国 凯 雷 资 本 铭 悦 轩 尼 H&M 阿 克 苏 诺 贝 尔 惠 氏 GUCCI 等 国 外 知 名 品 牌, 以 及 宜 信 资 本 点 融 网 等 国 内 大 型 金 融 服 务 公 司 均 为 潜 在 租 客 截 止 2015 年 第 二 季 度, 南 京 西 路 区 域 内 平 均 租 金 达 10 元 / 平 方 米 / 天, 周 边 可 比 案 例 的 甲 级 写 字 楼 平 均 有 效 租 金 达 12 元 / 平 方 米 / 天 随 着 静 安 寺 商 圈 优 质 项 目 的 涌 现, 该 区 域 商 业 地 位 得 到 极 大 提 升, 相 较 传 统 梅 泰 隆 金 三 角 而 言, 南 京 西 路 商 务 商 业 中 心 已 显 现 西 移 的 明 显 势 态 第 30 页 数 据 来 源 :DTZ
收 购 价 格 及 退 出 分 析 股 权 收 购 价 格 约 为 市 场 评 估 价 的 75% 一 般 情 景 退 出 第 31 页
产 品 概 览 目 录 合 作 各 方 简 介 拟 投 资 项 目 风 险 分 析 第 32 页
其 他 风 险 及 应 对 措 施 项 目 风 险 : 资 金 运 用 项 目 的 财 务 状 况 装 修 进 度 招 租 运 营 状 况 销 售 状 况 等 方 面 对 实 现 项 目 预 期 价 值 的 风 险 风 险 应 对 : 中 信 信 诚 与 世 联 行 投 资 ( 或 其 指 定 世 联 行 下 属 公 司 ) 作 为 共 同 GP 对 项 目 进 行 投 后 管 理, 保 证 监 管 账 户 内 的 资 金 必 须 用 于 项 目 收 购 装 修 以 及 招 租 运 营, 不 得 挪 作 他 用 ; 实 施 严 格 的 过 程 管 理, 每 季 度 对 项 目 进 行 现 场 检 查, 分 析 包 括 项 目 财 务 状 况 装 修 进 度 招 租 进 度 销 售 进 度 等 情 况 ; 世 联 行 高 管 跟 投 市 场 风 险 : 项 目 受 市 场 波 动 或 政 策 影 响, 招 租 或 销 售 价 格 不 理 想 风 险 应 对 : 经 调 查, 标 的 物 业 所 在 的 南 京 西 路 CBD 区 域 未 来 三 年 无 新 增 供 应, 标 的 物 业 为 区 域 内 近 年 唯 一 甲 级 写 字 楼 供 应, 供 给 的 稀 缺 性 将 有 力 促 进 本 项 目 的 销 售 和 现 金 回 流 退 出 风 险 : 股 权 投 资 退 出 存 在 退 出 方 式 的 不 确 定 性 风 险 应 对 : 项 目 设 计 了 整 售 与 散 售 两 种 退 出 方 案, 并 设 置 了 相 应 的 时 点 与 进 度 考 核, 若 三 年 内 未 销 售 完 毕, 还 设 置 了 在 6 个 月 内 低 价 处 理 剩 余 物 业 的 处 置 方 案 ; 此 外, 项 目 还 设 置 了 回 购 方 案, 世 联 行 投 资 或 其 指 定 第 三 方 可 按 照 市 场 价 值 收 购 优 先 级 LP 份 额 第 33 页
声 明 与 提 示 本 文 档 并 非 广 告, 不 作 为 宣 传 资 料 向 公 众 散 发 所 有 内 容 仅 供 中 信 信 诚 资 产 管 理 有 限 公 司 与 对 本 项 目 的 潜 在 投 资 者 交 流 研 讨, 不 得 用 于 未 经 允 许 的 其 他 任 何 用 途 本 说 明 材 料 中 所 有 的 预 测 数 据 基 于 我 司 现 有 的 数 据 资 料 以 及 我 司 认 为 合 理 的 假 设 我 司 尽 最 大 努 力 保 证 这 些 数 据 及 假 设 的 可 靠 性 和 及 时 性, 但 预 测 数 据 都 带 有 未 来 的 许 多 不 确 定 因 素 我 司 不 能 保 证 这 些 预 测 必 然 会 实 现 投 资 者 须 仔 细 阅 读 资 管 合 同 及 其 它 相 关 的 文 件 来 做 出 是 否 参 与 出 资 的 决 定 严 禁 将 本 文 上 传 至 网 络 非 经 本 公 司 书 面 授 权, 任 何 人 不 得 擅 自 使 用 拷 贝 分 发 或 采 取 任 何 其 他 被 禁 止 的 行 为 第 34 页
感 谢 您 关 注 本 项 目! 中 信 信 诚 资 产 管 理 有 限 公 司 后 面 附 件 为 相 关 市 场 情 况 的 分 析, 上 海 甲 级 写 字 楼 市 场 总 体 上 呈 现 出 供 需 两 旺, 核 心 商 圈 租 金 水 平 高 居 不 下 的 局 面 第 35 页
上 海 市 甲 级 写 字 楼 市 场 分 析 1) 甲 级 写 字 楼 租 赁 市 场 自 2014 年 以 来, 上 海 甲 级 写 字 楼 供 应 进 入 快 车 道 尽 管 新 增 供 应 入 市, 但 在 强 劲 预 租 及 浦 西 近 几 季 新 入 市 项 目 持 续 吸 纳 的 推 动 下, 全 市 核 心 商 务 区 空 置 率 仍 然 较 低, 反 映 出 供 需 两 旺 的 态 势 第 36 页
上 海 市 甲 级 写 字 楼 市 场 分 析 从 租 金 水 平 来 看,2015 年 第 二 季 度, 全 市 核 心 商 务 区 甲 级 写 字 楼 租 金 环 比 上 涨 0.5%, 达 人 民 币 8.62 元 / 平 方 米 / 天 浦 西 与 浦 东 的 租 金 持 续 上 涨, 分 别 环 比 上 升 0.4% 和 0.6% 由 于 新 项 目 业 主 在 已 获 得 较 高 入 驻 率 的 基 础 上 提 高 租 金, 近 几 个 月 租 金 持 续 上 涨, 但 在 竞 争 加 剧 的 形 势 下, 这 种 租 金 上 涨 的 趋 势 本 季 度 已 趋 缓 第 37 页
上 海 市 甲 级 写 字 楼 市 场 分 析 结 合 2014 年 以 来 的 核 心 商 务 区 甲 级 写 字 楼 报 价 走 势, 我 们 发 现 : 浦 东 陆 家 嘴 板 块 租 金 报 价 因 房 源 紧 俏, 持 续 盘 踞 高 位,2014 年, 该 区 域 内 仅 上 海 中 心 和 东 方 汇 经 两 个 高 品 质 项 目 入 市, 推 高 了 该 区 域 原 有 的 租 金 水 平, 报 价 自 2014 年 下 半 年 走 高 后 维 持 在 14 元 / 平 方 米 / 天 左 右 的 水 平 ; 浦 西 五 大 板 块 中 的 南 京 西 路 和 淮 海 路 板 块 报 价 始 终 处 于 价 格 领 先 的 地 位, 今 年 来 报 价 呈 小 幅 走 高 趋 势, 同 时, 浦 西 因 总 体 供 应 量 大, 各 大 开 发 商 之 间 竞 争 加 剧, 租 金 上 涨 压 力 增 大, 各 大 板 块 以 平 稳 状 态 为 主 第 38 页
上 海 市 甲 级 写 字 楼 市 场 分 析 就 项 目 所 在 的 南 京 西 路 板 块 来 看, 自 2014 年 底 以 来, 该 区 域 内 甲 级 写 字 楼 报 价 较 为 平 稳, 在 新 项 目 持 续 吸 纳 的 推 动 下,2015 年 第 二 季 度, 该 区 域 空 置 率 已 降 至 5% 以 下, 处 于 历 史 低 位 第 39 页
上 海 市 甲 级 写 字 楼 市 场 分 析 2) 甲 级 写 字 楼 销 售 市 场 相 比 散 售 写 字 楼 的 成 交 低 迷, 大 宗 交 易 则 亮 点 颇 多, 企 业 大 宗 购 买 和 基 金 收 购 频 现 市 场 2015 年 1-2 月, 写 字 楼 市 场 延 续 去 年 年 末 的 升 势, 大 宗 交 易 占 比 超 五 成, 达 98,275 平 方 米 其 中, 金 融 机 构 购 买 写 字 楼 成 为 近 期 市 场 潮 流 : 中 融 长 河 资 本 在 中 环 协 信 天 地 购 买 了 一 栋 写 字 楼, 共 40,736 平 方 米 ; 欧 普 照 明 在 华 润 万 象 城 一 期 购 置 三 个 独 栋 写 字 楼, 共 21,594 平 方 米 第 40 页
上 海 市 甲 级 写 字 楼 市 场 分 析 小 结 : 从 全 市 情 况 来 看, 尽 管 供 应 充 足, 但 由 于 近 期 市 场 活 跃, 短 期 内 上 海 甲 级 写 字 楼 空 置 率 仍 将 保 持 稳 定 在 政 策 放 宽 的 利 好 影 响 下, 金 融 和 商 业 服 务 板 块 将 依 然 是 推 动 需 求 的 主 要 力 量, 外 资 企 业 和 大 型 本 土 企 业 可 能 成 为 此 次 放 宽 的 最 大 获 益 对 象, 并 推 动 浦 东 及 浦 西 中 央 商 务 区 的 需 求 2014 年 以 来, 全 市 五 大 核 心 商 务 区 甲 级 写 字 楼 报 价 稳 中 有 升, 且 大 都 处 于 高 饱 和 状 态, 核 心 CBD 未 来 可 租 赁 面 积 将 更 为 稀 缺 中 央 商 务 区 供 给 有 限 需 求 弹 性 较 小 的 特 点, 将 使 其 保 持 稳 定 的 租 金 水 平 和 较 低 的 空 置 率 甲 级 写 字 楼 销 售 市 场 大 宗 交 易 亮 点 较 多, 金 融 机 构 频 频 现 身 大 宗 交 易 此 外, 由 于 核 心 商 务 区 甲 级 写 字 楼 供 应 量 有 限, 市 中 心 的 销 售 项 目 较 为 奇 缺 第 41 页