213 年宁波市房地产市场研究报告 [ 周报 ] 华星房产咨询有限公司市场研究部 [214/3/17-/3/23] 服务让地产更美好 华星市场点评 为贯彻落实国务院 关于加快发展养老服务业的若干意见 有关要求, 保监会决定开展老年人住房反向抵押养老保险试点 同时, 保监会近日还向各家人身保险公司下发了 关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见, 并拟在北京 上海 广州和武汉四地率先开展试点 214 年第十二周 (3.17-3.23) 市六区住宅共成交 275 套, 较上周的 332 套减少了 57 套, 环比下降了 17.2%; 成交总面积为 38569 m2, 较上周成交的 38982 m2环比下降了 1.6% 在区域成交分布中, 北仑区在本周成交 115 套, 与上周的成交量持平, 清水绿园依旧是成交的主力 ; 鄞州区本周成交 75 套, 较上周的 97 套减少了 22 套, 主要集中在领秀熙城和奥克斯盛世缔壹城 ; 镇海区在本周成交 45 套, 较上周的 71 套减少了 26 套, 主要集中在万科城 1 / 17
1 行业宏观信息 政策法规 以房养老保险有望 4 城市试点保监会严控市场风险 3 月 2 日获悉, 为贯彻落实国务院 关于加快发展养老服务业的若干意见 有关要求, 丰富养老保障方式的新途径, 保监会决定开展老年人住房反向抵押养老保险试点 同时, 保监会近日还向各家人身保险公司下发了 关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见 ( 征求意见稿 ), 并拟在北京 上海 广州和武汉四地率先开展试点, 对参与保险的人群和从事该业务的保险公司都有明确的要求 保监会表示, 当前我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段 开展试点, 盘活老年人房产, 有利于丰富老年人的养老选择 全国市场 人民币面临贬值压力业内称房地产市场将受冲击 本周以来, 人民币对美元即期汇价持续单边下跌 分析人士表示, 人民币短期内仍有较强下跌压力, 本轮人民币急贬预计继续对大宗商品市场 房地产市场乃至股票市场等以人民币计价的资产价格, 带来一定冲击 广发证券宏观分析师黄鑫冬则表示, 近期股市和房地产市场的悲观 焦灼, 更多的只是市场情绪放大, 不是真实基本面的理性反应 虽然 2 月新增外汇占款低于预期, 但当月金融机构代客结售汇这一 流量指标 并不太差 在上次外汇市场人民币对美元汇率浮动幅度扩大时, 人民币曾出现阶段性贬值, 但随后人民币依然延续升值的长期趋势 当前阶段, 对房地产市场等领域的风险, 投资者不应反应过度 2 / 17
2 土地市场 2.1 土地出让信息 : 本周宁波大市仅江东区的东部新城出让 1 宗商住用地, 出让面积为 129899 m2, 该地块坐落于杨木碶河景观走廊, 土地用途规划为城镇住宅 批发零售 住宿餐饮, 起始楼面价为 996 元 / m2 所属区 域 地块名称具体位置土地面积 (M2) 类型 出让年 限 ( 年 ) 建筑密 度 (%) 容积率 绿化率 (%) 起始楼面地 价 ( 元 / m2) 交易时间 东部新城核心 位于杨木碶河景观走 计容积 江东区 区 E-17#/18#/19 #/2#/21#/2 廊以东, 河清路以西, 规划支路和公共通道以南, 规划支路以北 129899 商住 4/7 3-5 率总建筑面积 236475 25-35 996 4 月 8 日至 4 月 18 日 2#/27# 平方米 3 / 17
2.2 土地成交信息 : 宁波 3 月地市爆冷, 截止目前, 仅挂牌 9 宗经营类土地, 无一宗住宅用地 本周仅慈溪市成交 1 宗商住用地和 1 宗办公用 地, 两宗成交的土地均位于龙山镇西门外村 区域 地块名称 面积 ( 亩 ) 类型 容积率 ( ) 起始价位 ( 万 / 亩 ) 成交总价 ( 万 ) 楼面价 成交地价 ( 万 / 亩 ) 竞得单位 成交时间 慈溪 慈龙山 I2132# 地 块 55.8 商住 1.5 96.77 54 968 96.77 慈溪市金墪置业 有限公司 214-3-17 慈溪 慈龙山 I2121# 地 块 5.4 办公 1.3 54.81 37 791 68.52 自然人 214-3-2 4 / 17
3 开盘楼盘快讯 3 月 23 日位于江北区的绿地还外滩加推 2#, 共推出 28 套, 当日销控率为 6.3%, 折后均价为 17884 元 / m2 ; 3 月 23 日位于鄞州区的雅戈尔新东城二期开盘, 推出 7#, 共 178 套, 当日销控率为 43.8%, 折后均价为 7179 元 / m2 开盘时间 3 月 23 日 3 月 23 日 区域 楼盘名称 类型 推出面总建筑面积推出户型面推出销控折后均价 ( 元 / 户型积 ( 万销控率 ( 万m2 ) 楼栋积 ( m2 ) 套数套数m2 ) 方 ) 江北区 绿地海外滩 住宅 2.9 2# 88-137 3-4 房 2.6 28 13 6.3% 17884 鄞州区 雅戈尔新东城 住宅 2.3 7# 72-11 3 房 1.5 178 78 43.8% 7179 5 / 17
9-1 9-3 1-1 1-3 1-5 11-2 11-4 12-2 12-4 1-2 1-4 2-2 2-4 3-2 3-4 4-2 4-4 5-2 5-4 6-1 6-3 7-1 7-3 8-1 8-3 8-5 9-2 9-4 1-2 1-4 11-2 11-4 12-1 12-3 1-5 13-19 27-9 17-23 3-9 17-23 4 住宅市场 4.1 市六区住宅周成交走势分析 : 214 年第十二周 (3.17-3.23) 市六区住宅共成交 275 套, 较上周的 332 套减少了 57 套, 环比下降了 17.2%; 成交总面积为 38569 m2, 较上周成交的 38982 m2环比下降了 1.6% 本周成交量的小幅下滑, 主要由于新盘恒威君雅苑和香河湾的成交量均有不同程度的减少 3 月份以来, 市六区的成交量逐渐回升, 结束了 2 月楼市的 冬歇期, 这是否预示着楼市 金三银四 的传统销售旺季已经到来? 12 1 8 6 4 2 213-214 年宁波市六区住宅市场周成交套数走势 六区销售套数 ( 套 ) 6 / 17
9-1 9-3 1-1 1-3 1-5 11-2 11-4 12-2 12-4 1-2 1-4 2-2 2-4 3-2 3-4 4-2 4-4 5-2 5-4 6-1 6-3 7-1 7-3 8-1 8-3 8-5 9-2 9-4 1-2 1-4 11-2 11-4 12-1 12-3 1-5 13-19 27-9 17-23 3-9 17-23 4.2 市六区住宅周成交均价走势分析 : 214 年第十二周 (3.17-3.23) 六区住宅成交均价 1223 元 / m2, 较上周的 12895 元 / m2环比下降了 6.8% 本周商品房住宅的成交依旧集中在北仑区和镇海区, 两个区的成交均价均为 8155 元 / m2, 尤其是北仑区的清水绿园, 本周集中备案 86 套, 成交均价为 6874 元 / m2, 所以北仑镇海两区继续影响着本周市区的成交价格走势, 使得本周市六区的成交均价持续走低 2 213-214 年宁波市六区住宅市场周成交均价走势 15 1 5 市六区成交均价 ( 元 /m²) 4.3 市六区住宅周成交区域分析 : 7 / 17
在区域成交分布中, 北仑区在本周成交 115 套, 与上周的成交量持平, 清水绿园在本周继续集中备案, 使得北仑区在本周依旧蝉联成交排行的宝座 ; 鄞州区本周成交 75 套, 较上周的 97 套减少了 22 套, 主要集中在领秀熙城和奥克斯盛世缔壹城 ; 镇海区在本周成交 45 套, 较上周的 71 套减少了 26 套, 主要由于新盘香河湾在本周备案的减少 其中, 由于 万科 3 周年购房更回馈房款 3 元 活动的开始, 万科城本周周末针对 22 号楼推出一批特价房源, 所以其成交量有所回升 宁波市六区住宅产品周成交区域分布 14 12 1 8 6 4 2 江北北 海曙区 江东区 江北区 鄞州区 高新区 东钱湖 镇海 北仑 区 上周 1 9 13 97 8 9 71 115 本周 5 6 7 75 11 11 45 115 成交均价 22563 29142 2528 1351 11883 1533 1423 7412 35 3 25 2 15 1 5 宁波市六区住宅产品周成交区域比例分布 35% 21% 3% 3% 4% % 2% 3% 29% 海曙区 江东区 江北区 鄞州区 江北北区 高新区 东钱湖区 镇海区 北仑区 列 1 海曙区江东区江北区鄞州区江北北区高新区东钱湖镇海北仑 上周 1 9 13 97 8 9 71 115 本周 5 6 7 75 11 11 45 115 差值 -5-3 -6-22 3 2-26 8 / 17
4.3 附表 : 市六区住宅成交排行 TOP1 排名项目名称区域成交套数成交均价套均面积成交面积 1 清水绿园 北仑区 86 6874 135.49 11652. 2 万科城 镇海区 17 12744 12.93 1749.85 3 滟澜海岸 北仑区 12 8793 11.47 1325.58 4 领秀熙城 鄞州区 1 9696 128.27 1282.7 5 盛世缔壹城 鄞州区 8 14595 92.7 741.56 6 保利城 镇海区 7 11763 122.93 86.51 7 龙湾华府 鄞州区 6 1256 532.4 3192.26 8 新外滩 1 号 鄞州区 5 16378 112.72 563.59 9 上郡 鄞州区 4 928 95.32 381.28 1 君雅苑 鄞州区 4 11893 8.31 321.23 9 / 17
212 年 -1 月 212 年 -2 月 212 年 -3 月 212 年 -4 月 212 年 -5 月 212 年 -6 月 212 年 -7 月 212 年 -8 月 212 年 -9 月 212 年 -1 月 212 年 -11 月 212 年 -12 月 213 年 -1 月 213 年 -2 月 213 年 -3 月 213 年 -4 月 213 年 -5 月 213 年 -6 月 213 年 -7 月 213 年 -8 月 213 年 -9 月 213 年 -1 月 213 年 -11 月 213 年 -12 月 214 年 -1 月 214 年 -2 月 214 年 -3 月 5 办公市场 : 本周宁波市六区办公产品共成交 757.38 m2, 与上周成交的 854.32 m2减少了 96.94 m2, 本周成交均价为 926 元 / m2, 较上周的 14893 元 / m2环比下降了 39.4% 本周位于鄞州区的欧洲华商大厦成交 1 套 431.94 m2大面积的写字楼办公, 均价为 11185 元 / m2, 引领整个宁波市六区办公市场的成交 212-214 年宁波办公市场月度成交走势 6 5 4 3 2 1 16 14 12 1 8 6 4 2 成交面积 ( 平方米 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 1 / 17
附表 : 办公市场成交项目周成交排行 排名项目名称区域成交套数成交均价套均面积成交面积 1 欧洲华商大厦鄞州区 1 11185 431.94 431.94 2 世茂广场镇海区 1 5899 211.89 211.89 3 绿城宁波研发园科技园区 2 665 28.39 56.78 11 / 17
212 年 -1 月 212 年 -2 月 212 年 -3 月 212 年 -4 月 212 年 -5 月 212 年 -6 月 212 年 -7 月 212 年 -8 月 212 年 -9 月 212 年 -1 月 212 年 -11 月 212 年 -12 月 213 年 -1 月 213 年 -2 月 213 年 -3 月 213 年 -4 月 213 年 -5 月 213 年 -6 月 213 年 -7 月 213 年 -8 月 213 年 -9 月 213 年 -1 月 213 年 -11 月 213 年 -12 月 214 年 -1 月 214 年 -2 月 214 年 -3 月 6 公寓市场 本周宁波市四区共成交公寓产品 48 套, 较上周成交的 35 套增加 13 套, 面积为 2745.65 m2, 较上周的 27.38 m2环比上升 36.8%, 成交均价为 11871 元 / m2, 较上周的 11672 元 / m2环比上升了 1.7% 本周公寓成交量有所回升, 主要由于上周的新盘华城花园二期 名悦公馆在本周集中进行备案, 共成交 13 套, 均价为 917 元 / m2 本周位于鄞州区的华创朗悦成交 14 套公寓, 均价为 11969 元 / m2, 引领市四区公寓的成交 212-214 宁波市公寓市场月度供销走势 16 14 12 1 8 6 4 2 16 14 12 1 8 6 4 2 销售量 ( 套 ) 新增供应量 ( 套 ) 销售均价 ( 元 / 平方米 ) 12 / 17
附表 : 公寓市场成交项目周成交排行 排名项目名称区域成交套数成交均价套均面积成交面积 1 华创朗悦 鄞州区 14 11969 42.92 6.85 2 名悦公馆 科技园区 13 917 45.61 592.88 3 和美城 科技园区 7 14932 79.22 554.55 4 皇冠公馆 科技园区 4 12261 134.49 537.95 5 上品院 海曙区 3 1587 41.27 123.8 6 醉西子 鄞州区 2 9566 39.73 79.45 7 东润铭座 江东区 1 11513 59.65 59.65 8 城市摩尔 鄞州区 1 11442 71.57 71.57 9 青苹果 海曙区 1 1279 57.95 57.95 1 IN 蓝庭 科技园区 1 12825 31.19 31.19 13 / 17
212 年 -1 月 212 年 -2 月 212 年 -3 月 212 年 -4 月 212 年 -5 月 212 年 -6 月 212 年 -7 月 212 年 -8 月 212 年 -9 月 212 年 -1 月 212 年 -11 月 212 年 -12 月 213 年 -1 月 213 年 -2 月 213 年 -3 月 213 年 -4 月 213 年 -5 月 213 年 -6 月 213 年 -7 月 213 年 -8 月 213 年 -9 月 213 年 -1 月 213 年 -11 月 213 年 -12 月 214 年 -1 月 214 年 -2 月 214 年 -3 月 7 商业市场 本周宁波市商业市场共计成交 3288.45 m2, 较上周 1876.38 m2增加了 1412.7 m2 ; 本周商业市场的成交均价为 1354 元 / m2, 较上周的 22632 元 / m2环比下降了 42.3% 本周成交的商业中主要以商务综合体和社区配套板块商业为主, 其中, 位于北仑区的梅山大酒店在本周成交 1 套面积为 2853.37 m2的商业, 成为本周成交商业的主力, 但成交均价仅为 1556 元 / m2, 同时也影响了市六区商业价格的走势 此外, 维科上院的仅 27 席保留街铺继 3 月 9 日开盘后, 截止本周已经备案 6 套, 成交均价为 3249 元 / m2, 销售走势良好 212-214 年宁波商业市场月度成交走势 8 7 6 5 4 3 2 1 3 25 2 15 1 5 成交面积 ( 平方米 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 14 / 17
附表 : 商业市场成交项目周成交排行 排名项目名称区域成交套数成交均价套均面积成交面积 1 梅山大酒店 北仑区 1 1556 2853.37 2853.37 2 上院 海曙区 5 32623 55.99 279.96 3 恒茂商业中心 海曙区 1 23853 51.46 51.46 4 保利城 镇海区 2 24567 2.14 4.29 5 万宝城 镇海区 1 2224 23.9 23.9 15 / 17
8 二手房市场 1 日至 3 月 16 日, 上周二手房住宅成交 58 套, 环比下降 1.7%, 住宅成交均价为 13872.2 元 / 平米, 环比上周下降.1% 住宅成交套均面积为 82.7 平米 / 套, 环比下降 9.9%, 套均总价为 114.1 万元 / 套, 环比下降 13.5% 从二手房成交区域来看 : 江东区成交 3 套, 占住宅总成交量的 51.7%; 鄞州区成交 14 套, 占住宅总成交量的 24.2%, 成交楼盘集中在鄞州中心区 ; 海曙区成交 12 套, 占住宅总成交量的 2.7%, 成交分布分散, 呈多点开花之势 ; 江北区和镇海区各成交 1 套, 分别占 1.7% 上周各区域成交均价排行为: 江东区住宅均价为 14362.9 元 / 平方米, 鄞州区住宅均价为 1411.6 元 / 平方米, 海曙区住宅均价 1315.7 元 / 平方米, 江北区住宅均价为 949.1 元 / 平方米 212-214 年宁波市二手房住宅市场成交走势图 ( 数据来自 21 世纪不动产 ) 4 35 3 25 2 15 1 5 15 145 14 135 13 125 成交套数 成交均价 16 / 17
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