213 年宁波市房地产市场研究报告 [ 周报 ] 华星房产咨询有限公司市场研究部 [213-6/17-6/23] 服务让地产更美好 华星市场点评 国务院总理李克强 19 日主持召开国务院常务会议, 研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施, 决定再取消和下放一批行政审批等事项 会议指出, 支持居民家庭首套自住购房 大宗耐用消费品 教育 旅游等信贷需求, 支持保障性安居工程建设, 扩大消费金融公司试点 213 年第二十四周 (6.17-6.23 六区住宅成交 292 套, 总面积 4.12 万方, 本周成交量较上周的 3.1 万方上升了 32.9% 在区域成交分布中, 鄞州区成交 117 套位列首位, 成交集中在城西 下应等鄞州周边区域的刚需项目 ; 其次是镇海区成交 62 套, 主要成交依旧是同属骆驼片区的保利城二期和世博花园 江东区成交 39 套, 主要为东方一品后续的的备案 1 / 17
1 行业宏观信息 政策法规 李克强主持召开国务院常务会议 支持家庭首套房等信贷需求 国务院总理李克强 19 日主持召开国务院常务会议, 研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施, 决定再取消和下放一批行政审批等事项 会议指出, 支持居民家庭首套自住购房 大宗耐用消费品 教育 旅游等信贷需求, 支持保障性安居工程建设, 扩大消费金融公司试点 办公市场 二线城市写字楼市场泡沫越吹越大巨量供应暗藏危机 二线城市近年写字楼市场已表现出供大于求的迹象, 写字楼过剩已成为不争的事实 全国二线城市写字楼的平均空置率在过去两年中由 17.% 上升至 2.7% 在某些城市, 新的中央商务区发展迅猛, 但是市场需求却远未跟上 杭州 广州 成都 宁波 南京 大连和重庆的新中央商务区在 213 年至 216 年之间将占到各自城市未来总供应的 3% 至 7% 业内分析认为, 二线城市核心区域的写字楼一般市场需求强劲, 不存在太大的问题 主要是最近几年新规划的新区 城市副中心 高铁商务区这些区域可能会存在产城不融合的现象 这样的直接结果是开发商开发出来的项目可以销售出去, 但是以后这些项目可能会被空置, 没有企业入驻 另外由于市场供应量大, 竞争激烈, 租金在这个阶段不会很高, 这样投资客的投资回报率也就会受到影响, 最终整个区域内的品质打造也可能会受到影响 2 / 17
2 土地市场 2.1 土地出让信息 : 本周宁波大市出让商业及住宅类土地 4 宗, 共计 151765.7 m2, 其中慈溪市出让 1 块办公用地, 北仑区出让 1 块住宅用 地, 余姚市出让 2 块商住用地 一周土地出让明细表 所属区域 地块名称 具体位置 土地面积 (M2) 类型 出让年 限 ( 年 ) 建筑密 度 容积率 绿化率 起始楼面地价 ( 元 / m2) 交易时间 东至巴里村宅基地及 慈溪市 慈掌起 I2121# 地块 市求精日用电器厂 南至巴里村宅基地及永 安路 西至 329 国道 及巴里村宅基地 北至 5985 办公 4 5 1.-1.6 2% 7 月 11 日至 7 月 24 日 巴里村宅基地及市求 精日用电器厂 北仑 区 北仑凤洋一路西 庐山路北地块 北仑凤洋一路西 庐山 路北 99699.7 住宅 7 32% >1. 且 < 2.5 3% 2676 7 月 9 日至 7 月 19 日 余姚 汝湖路南侧河塍 路西侧 泗门镇汝湖路南侧 29825 商住 7/4 32% 1.6 1.8 3% 7 月 9 日至 7 月 22 日 3 / 17
余姚 文化艺术中心西 侧 临周江北侧 河塍路西侧等 2 幅地 块 16256 商住 7/4 32% 1.4 1.6 3% 7 月 9 日至 7 月 22 日 2.2 土地成交信息 : 本周宁波大市成交商业 办公及住宅类土地 1 宗, 共计 17922 m2 其中江东区成交 1 块办公用地 一周土地成交明细表 区域 地块名称 面积 ( 亩 ) 类型 容积率 ( ) 起始价位 ( 万 / 亩 ) 成交总价 ( 万 ) 楼面 价 成交地价 ( 万 / 亩 ) 竞得单位 成交时间 江东 区 JD1-2-3 地块 26.87 办公 2.2 572 15371.928 39 572 宁波开发投资 集团有限公司 213-6-19 4 / 17
3 开盘楼盘快讯 本周华信君庭开盘推出 2# 共 96 套平层公寓, 折后均价 9376 元 / m2, 去化率 25% 本周东大道壹号加推 22# 一幢高层共 136 套房源, 折后均价 12 元 / m2, 去化率 58.8% 日期区域板块楼盘名称物业类型 6 月 22 日 6 月 22 日 鄞州区 鄞州区 潘火 五乡 华信君庭 (2#) 东大道壹号 (22# 1 2 单元 )) 总建筑面积 ( 万m2 ) 平层公寓 5.8 户型面积 ( m2 ) 25 235 户型 推出面积 ( 万方 ) 推出套数 销售套数 销售率 折后均价 ( 元 / m2 ) 5 房 1.99 96 24 25.% 9376 住宅 ( 高层 ) 14.4 87 14 3 房 1.3 136 8 58.8% 12 5 / 17
4 住宅市场 4.1 市六区住宅周成交走势分析 : 213 年第二十四周 (6.17-6.23) 六区住宅成交 292 套, 总面积 4.12 万方,, 本周成交量有一定幅度的回升, 较上周的 3.1 万方上升了 32.9% 1 8 6 4 2 212-213 年宁波市六区住宅市场周成交套数走势 六区销售套数 ( 套 ) 6 / 17
4.2 市六区住宅周成交均价走势分析 : 213 年第二十四周 (6.17-6.23) 六区住宅成交成交均价 15718 元 / m2, 环比下降了 8.3% 2 212-213 年宁波市六区住宅市场周成交均价走势 15 1 5 市六区成交均价 ( 元 /m²) 4.3 市六区住宅周成交区域分析 : 7 / 17
在区域成交分布中, 鄞州区成交 117 套位列首位, 成交集中在城西 下应等鄞州周边区域的刚需项目 ; 其次是镇海区成交 62 套, 主要成交依旧是同属骆驼片区的保利城二期和世博花园 江东区成交 39 套, 主要为东方一品后续的的备案 宁波市六区住宅产品周成交区域分布 宁波市六区住宅产品周成交区域比例分布 14 12 1 8 6 4 2 海曙区江东区江北区鄞州区 江北北区 高新区东钱湖镇海北仑 上周 7 64 9 62 3 8 2 4 本周 12 39 12 117 35 15 62 25 2 15 1 5 21% % 5% 12% % 4% 14% 4% 4% 海曙区江东区江北区鄞州区江北北区高新区东钱湖区镇海区北仑区 成交均价 22841 2228 2725 15723 12539 145 1465 海曙区 江东区 江北区 鄞州区 江北北区 高新区 东钱湖 镇海 北仑 上周 7 64 9 62 3 8 2 4 本周 12 39 12 117 35 15 62 差值 5-25 3 55 5 7-2 22 成交均价 22841 2228 2725 15723 12539 145 1465 比例 4% 13% 4% 4% 12% 5% % 21% % 8 / 17
4.3 附表 : 市六区住宅成交排行 TOP1 排行楼盘名称城区套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交总面积 ( m2 ) 1 东方一品江东区 29 2267.62 168.3 488.71 2 金色城市鄞州区 17 1222.29 151.28 2571.77 3 世博花园镇海区 15 97.47 142.41 2136.13 4 万科云鹭湾江北北区 13 13427.35 114.6 1482.78 5 保利城镇海区 12 11187.16 131.34 1576.7 6 海德花苑江北北区 11 128.69 127.7 144.69 7 雍城世家鄞州区 1 16259.37 158.3 158.26 8 宜家花园鄞州区 9 1451.45 126.46 1138.1 9 它山谷地鄞州区 9 5925.52 86.34 777.9 1 万科城镇海区 8 14724.18 144.91 1159.3 9 / 17
5 办公市场 : 本周办公市场共计成交 6338 m2, 成交均价 8179 元 / m2, 本周成交量较上周上涨了 716%, 成交项目位于镇海区和鄞州 区的核心办公区域 ; 个案中镇海区的韵恒大厦成交了 3153.7 平米, 排行整个周度成交的第一位 21-213 年宁波办公市场月度成交走势 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 25 2 15 1 5 成交面积 ( 平方米 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 1 / 17
附表 : 办公市场成交项目周成交排行 排行楼盘名称城区套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交总面积 ( m2 ) 1 韵恒大厦镇海区 15 62.34 21.25 3153.7 2 利时金融大厦鄞州区 6 11.96 361.86 2171.16 3 四明城市广场鄞州区 1 99.99 99. 99 4 环合中心江东区 1 12962.88 14.51 14.51 11 / 17
6 公寓市场 本周宁波市四区共成交公寓产品 173 套, 成交面积 1138 m2, 成交均价 11559 元 / m2,6 月累积成交公寓 373 套 ; 公 寓成交量与上周相比增加了 11 套 ; 本周个案成交方面鄞州区的罗蒙环球城成交 77 套, 排名本周公寓成交第一 212-213 宁波市公寓市场月度供销走势 2 2 15 15 1 1 5 5 销售量 ( 套 ) 新增供应量 ( 套 ) 销售均价 ( 元 / 平方米 ) 12 / 17
附表 : 公寓市场成交项目周成交排行 排行楼盘名称城区套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交总面积 ( m2 ) 1 罗蒙环球城鄞州区 77 1157.97 81.56 628.35 2 米兮公馆鄞州区 18 9456.9 41.26 742.68 3 凤凰水岸科技园区 11 11532.56 34.31 377.4 4 四明城市广场鄞州区 9 1395.31 37.19 334.7 5 秀东尚座科技园区 9 969.4 54.82 493.41 6 青苹果海曙区 7 11347.51 55.71 389.98 7 皇冠花园三期科技园区 6 14413.55 148.97 893.8 8 爱都会鄞州区 5 1583.68 45.36 226.78 9 和美城科技园区 4 12571.19 7. 28.1 1 21 码头海曙区 4 12582.41 34.48 137.93 13 / 17
7 商业市场 本周宁波市商业市场共计成交 2988 m2, 成交均价为 19272 元 / m2, 本周商业市场成交量较上周上升了 68.3%, 成交以 社区底商和商业广场为主, 其中鄞州区的四明城市广场本周成交 839 m2, 排名第一, 成交均价为 253 元 / m2 211-213 年宁波商业市场月度成交走势 8 7 6 5 4 3 2 1 35 3 25 2 15 1 5 成交面积 ( 平方米 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 14 / 17
附表 : 商业市场成交项目周成交排行 排行楼盘名称城区套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交总面积 ( m2 ) 1 四明城市广场鄞州区 1 2529.8 839. 839 2 嘉恒广场江东区 1 18235.29 569.72 569.72 3 格兮春天鄞州区 2 1. 23.14 46.27 4 中海雍成世家鄞州区 1 15542.36 223.9 223.9 5 金亿文园海曙区 4 384.98 47.43 189.72 6 IN 蓝庨科技园区 1 11313.28 175. 175. 7 龙庨花苑鄞州区 2 1393.54 73.12 146.24 8 鄞南商业广场鄞州区 1 7645.99 13.28 13.28 9 港隆时代广场科技园区 1 17143.53 98.17 98.17 1 南熙园鄞州区 1 17797.27 87.8 87.8 15 / 17
8 二手房市场 本周宁波市兯成交二手房 43 套, 环比下降 41.9%, 成交总金额为 5589.89 万元, 环比下降 45.1% 上周二手房住宅成交 38 套, 环比下降 38.7%, 住宅成交均价为 13766.6 元 / 平米, 环比下降 5% 从成交区域来看: 鄞州区成交 23 套, 成交楼盘主要集中在鄞州中心区, 姜山 集仕港板块的郊区 ; 江东区成交 7 套, 高新区 东部新城楼盘成交较好 ; 海曙区与江北区成交套数均为 4 套, 其中江北洪塘因价位较低在总成交中有突出的表现 江东区住宅均价为 16676.33 元 / 平方米, 海曙区住宅均价为 1412.47 元 / 平方米, 鄞州区住宅均价为 13427.12 元 / 平方米, 江北区住宅均价为 189.85 元 / 平方米 宁波市二手房住宅市场成交走势图 ( 数据来自 21 世纪不动产 ) 4 35 3 25 2 15 1 5 15 145 14 135 13 125 成交套数 成交均价 16 / 17
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