213 年宁波市房地产市场研究报告 [ 周报 ] 华星房产咨询有限公司市场研究部 [213-7/15-7/21] 服务让地产更美好 华星市场点评 经国务院批准, 中国人民银行决定, 自 213 年 7 月 2 日起全面放开金融机构贷款利率管制 其中主要内容包括, 取消金融机构贷款利率.7 倍的下限, 由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平等 中国利率市场化改革迈出重要一步, 但短期影响较小, 少数央企受益 213 年第二十八周 (7.15-7.21) 六区住宅成交 42 套, 较上周的 66 套下降了 3.7%, 总面积 5.85 万方, 较上周的 7.98 万方下降了 26.7% 本周成交量下降幅度较为明显, 主要是由于金域国际和北仑区备案量的下滑 在区域成交分布中, 鄞州区成交 129 套位列首位, 成交依旧集中在金域国际, 但下滑较为明显 ; 其次是北仑区成交 89 套, 成交集中在春晓板块的海滨花园和滟澜海岸 ; 江东区成交 87 套, 由于东方一品的集中备案成交量有较大幅度的上升 1 / 17
1 行业宏观信息 政策法规 央行取消贷款利率 7 折下限 经国务院批准, 中国人民银行决定, 自 213 年 7 月 2 日起全面放开金融机构贷款利率管制 其中主要内容包括, 取消金融机构贷款利率.7 倍的下限, 由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平 取消票据贴现利率管制, 改变贴现利率在再贴现利率基础上加点确定的方式, 由金融机构自主确定 对农村信用社贷款利率不再设立上限 利率市场化是将利率的决策权交给金融机构, 由金融机构自己根据资金状况和对金融市场动向的判断来自主调节利率水平, 最终形成以中央银行基准利率为基础, 以货币市场利率为中介, 由市场供求决定金融机构存贷款利率的市场利率体系和利率形成机制 土地市场 国土部 : 未来土地市场将保持上升的态势 国土资源部二季度城市地价监测报告公布, 截至 6 月 3 日, 二季度成交高价地 115 宗, 同比涨幅达 13% 今年第二季度, 全国主要监测城市地价总体水平为 3226 元 /m2, 环比增速为 1.62%, 较上一季度增加了.15 个百分点, 且已连续五个季度加速上升 二季度, 土地市场处于平稳上升阶段, 符合土地供应周期的规律, 房企为满足发展需求, 补充土地储备需求强烈, 加之房价持续上涨, 市场看好后期楼市, 引致土地市场有所升温 对于土地市场的后市走向, 报告认为, 随着三季度土地供应逐渐放大, 以及部分城市的优质地块入市, 市场出现高价地的可能性依然存在, 土地市场上升的态势不会发生根本性变化 2 / 17
2 土地市场 2.1 土地出让信息 : 本周宁波大市出让经营类土地 8 宗, 共计 752138 m2 其中宁海县前童镇出让 1 块商业用地 ; 北仑出让 6 块商住用地, 3 块位于春晓板块, 另外 3 块位于梅山板块 ; 余姚出让 1 块商业用地 一周土地出让明细表 所属 区域 地块名称 具体位臵 土地面积 (M2) 类型 出让年 限 ( 年 ) 建筑密 度 容积率 绿化率 起始楼面地价 ( 元 / m2) 交易时间 宁海 县 宁海县前童镇古 镇入口区星级客栈地块 前童镇镇区 792 商业 4 7% 1. 1.4 2% 8 月 5 日至 8 月 19 日 北仑 区 春晓 155# 地块 春晓碧云路西 乘海路 北 7737.6 商住 4/7 35% 1.6~1.9 3% 1114 8 月 6 日至 8 月 16 日 北仑 区 春晓 16# 地块 春晓明月路东 春晓大 道北 11512.2 商住 4/7 32% >1. 且 <2.2 3% 1198 8 月 6 日至 8 月 16 日 北仑 区 春晓 161# 地块 春晓明月路东 乘海路 南 144819.8 商住 4/7 32% >1. 且 <2.2 3% 1162 8 月 6 日至 8 月 16 日 北仑区 梅山保税港区 27-1# 地块 梅山港湾路东 海润路南 14662.5 商住 4/7 4% >1. 且 < 1.3 3% 1638 8 月 6 日至 8 月 16 日 北仑 区 梅山保税港区 27-2# 地块 梅山七星路西 海润路 南 11559.2 商住 4/7 4% >1. 且 < 1.3 3% 166 8 月 6 日至 8 月 16 日 3 / 17
北仑区 梅山保税港区 27-3# 地块 梅山七星路东 海润路南 185933.3 商住 4/7 4% >1. 且 < 1.3 3% 1672 8 月 6 日至 8 月 16 日 余姚 新建北路东侧 北 河沿路北侧地块 新建北路东侧 北河沿 路北侧 16993 商业 4 45% 1.5-3. 15% 8 月 7 日至 8 月 2 日 2.2 土地成交信息 : 本周宁波大市成交经营类土地 3 宗, 共计 122768 m2 其中象山县成交 1 块商业用地 ; 鄞州区成交 1 块商业用地, 位 于钟公庙街道, 被布利杰臵业摘得 ; 北仑区成交 1 块住宅用地 一周土地成交明细表 区域 地块名称 面积 ( 亩 ) 类型 容积率 ( ) 起始价位 ( 万 / 亩 ) 成交总价 ( 万 ) 楼面 价 成交地价 ( 万 / 亩 ) 竞得单位 成交时间 象山 象山港路与巨鹰路交叉口西南角地块 21.6 商业 4 15.5 316 563 15.5 宁波龙象投资有限公司 213-7-17 鄞州新城区钟公庙街 宁波布利杰臵 鄞州区 道 YZ7-1-b4 地块, 13.45 商业 2.8 365.4933 4916.681 1958 365.49 业发展有限责 213-7-18 213CJ13 号地块 任公司 北仑区 北仑凤洋一路西 庐山路北地块 149.55 住宅 2.5 446 66699.993 2676 446 农工商房地产 ( 集团 ) 股份有限公司 213-7-19 4 / 17
3 开盘楼盘快讯 本周悦澜湾加推别墅共 47 套, 折后均价 15-2 元 / m2, 去化率 42.6% 日期区域板块楼盘名称 7 月 18 日 鄞州区 五乡 悦澜湾 (1# 11# 12# 13#) 物业类型 总建筑面积 ( 万m2 ) 户型面积 ( m2 ) 别墅 12.3 175-313 户型 联排 双拼 合院 推出面积 ( 万方 ) 推出套数 销售套数 销售率 折后均价 ( 元 / m2 ) 1 47 2 42.6% 15-2 5 / 17
4 住宅市场 4.1 市六区住宅周成交走势分析 : 213 年第二十八周 (7.15-7.21) 六区住宅成交 42 套, 较上周的 66 套下降了 3.7%, 总面积 5.85 万方, 较上周的 7.98 万方下降了 26.7% 本周成交量下降幅度较为明显, 主要是由于金域国际和北仑区备案量的下滑 1 8 6 4 2 212-213 年宁波市六区住宅市场周成交套数走势 六区销售套数 ( 套 ) 6 / 17
4.2 市六区住宅周成交均价走势分析 : 213 年第二十八周 (7.15-7.21) 六区住宅成交成交均价 16632 元 / m2, 环比上升了 11.1%, 均价的上涨主要还是由于北仑 等周边区域成交量的下滑 2 212-213 年宁波市六区住宅市场周成交均价走势 15 1 5 市六区成交均价 ( 元 /m²) 4.3 市六区住宅周成交区域分析 : 7 / 17
在区域成交分布中, 鄞州区成交 129 套位列首位, 成交依旧集中在金域国际, 但下滑较为明显 ; 其次是北仑区成交 89 套, 成交集中在春晓板块的海滨花园和滟澜海岸 ; 江东区成交 87 套, 由于东方一品的集中备案成交量有较大幅度的上升 宁波市六区住宅产品周成交区域分布 宁波市六区住宅产品周成交区域比例分布 3 25 2 15 1 5 海曙区江东区江北区鄞州区 江北北区 高新区东钱湖镇海北仑 上周 5 37 37 26 16 22 2 25 22 本周 6 87 33 129 17 14 45 89 3 25 2 15 1 5 % 3% 11% 4% 21% 1% 31% 21% 8% 海曙区江东区江北区鄞州区江北北区高新区东钱湖区镇海区北仑区 成交均价 15661 2471 21612 16541 128 1563 9926 9651 海曙区江东区江北区鄞州区江北北区高新区东钱湖镇海北仑 上周 5 37 37 26 16 22 2 25 22 本周 6 87 33 129 17 14 45 89 差值 1 5-4 -131 1-8 -2 2-113 成交均价 15661 2471 21612 16541 128 1563 9926 9651 比例 1% 21% 8% 31% 4% 3% % 11% 21% 8 / 17
4.3 附表 : 市六区住宅成交排行 TOP1 排行楼盘名称城区套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交总面积 ( m2 ) 1 东方一品江东区 7 23192.48 164.62 11523.71 2 金域国际鄞州区 49 1681.96 98.65 4833.61 3 海滨花园北仑区 23 6766. 12.3 2352.9 4 铂翠湾江北区 17 18958.7 118.8 27.41 5 滟澜海岸北仑区 14 8933.68 122.83 1719.64 6 黄山豪庨北仑区 1 129.95 132.4 1324. 7 锦绣千丈北仑区 1 1192.84 129.5 1294.96 8 荣安府鄞州区 1 24593.54 163.83 1638.34 9 宁波中心江东区 9 27711.75 28.96 188.64 1 保利城镇海区 9 9918.35 137.97 1241.7 9 / 17
5 办公市场 : 本周办公市场共计成交 26742 m2, 成交均价 5996 元 / m2, 本周成交量较上周上升了 256%, 出现了爆发式的增长, 主要是由于宁波研发园的集中备案 本周成交项目主要位于科技园区和镇海区, 位臵相对较偏, 故均价较低 ; 个案中科技园区的宁波研发园成交了 23218 平米, 排行整个周度成交的第一位 21-213 年宁波办公市场月度成交走势 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 25 2 15 1 5 成交面积 ( 平方米 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 1 / 17
附表 : 办公市场成交项目周成交排行 排行楼盘名称城区套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交总面积 ( m2 ) 1 宁波研发园科技园区 28 5677.58 829.22 23218.14 2 东晨大厦镇海区 6 6657.78 233.24 1399.45 3 和美城科技园区 5 9349.26 169.31 846.54 4 隆共峰景苑鄞州区 7 912.1 118.75 831.22 5 中央风景大厦北仑区 1 6469.8 239.65 239.65 6 振邦学仕汇鄞州区 2 12269.71 13.34 26.67 11 / 17
6 公寓市场 本周宁波市四区共成交公寓产品 175 套, 公寓成交量与上周相比减少了 69 套, 主要由于环球城备案的下滑, 成交面积 1168 m2, 均价 11588 元 / m2,7 月累积成交公寓 66 套 ; 本周个案成交方面鄞州区的环球城成交 97 套, 排名本周公寓成交第一 212-213 宁波市公寓市场月度供销走势 2 2 15 15 1 1 5 5 销售量 ( 套 ) 新增供应量 ( 套 ) 销售均价 ( 元 / 平方米 ) 12 / 17
附表 : 公寓市场成交项目周成交排行 排行楼盘名称城区套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交总面积 ( m2 ) 1 罗蒙环球城鄞州区 97 11244.24 8.39 7797.82 2 醉西子鄞州区 2 198.36 4.5 8.92 3 米兮公馆鄞州区 9 899.76 4.2 361.83 4 凤凰水岸科技园区 8 13574.57 41.12 328.94 5 爱都会鄞州区 5 15898.7 47.7 238.51 6 秀东尚座科技园区 5 9742.58 48.71 243.57 7 青苹果海曙区 4 11932.48 41.44 165.76 8 城市摩尔鄞州区 4 12636.55 51.24 24.95 9 皇冠花园三期科技园区 2 13457.61 111.87 223.73 1 和美城科技园区 2 1235.37 55.4 11.7 13 / 17
7 商业市场 本周宁波市商业市场共计成交 1456 m2, 成交均价为 19794 元 / m2, 本周商业市场成交量较上周下降了 65%, 在经历了上周的备案高峰后本周成交开始下滑, 成交区域由海曙等中心城区转向了北仑等周边区域, 价格也随之下跌, 成交以社区底商为主, 其中北仑区的天伦名苑本周成交 359 m2, 排名第一, 成交均价为 25912 元 / m2 211-213 年宁波商业市场月度成交走势 8 7 6 5 4 3 2 1 35 3 25 2 15 1 5 成交面积 ( 平方米 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 14 / 17
附表 : 商业市场成交项目周成交排行 排行楼盘名称城区套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交总面积 ( m2 ) 1 天伦名苑北仑区 6 25912.2 59.85 359.11 2 雍城世家鄞州区 1 13284.2 28.28 28.28 3 黄山豪庨北仑区 3 21187.4 79.32 237.97 4 海滨花园北仑区 3 16714.54 64.1 192.3 5 港隆时代广场科技园区 2 31392.44 83.25 166.5 6 黄金海岸北仑区 2 3696.55 46.66 93.31 7 世博花园镇海区 1 17835.99 72.4 72.4 8 晴园鄞州区 1 12463.77 54.48 54.48 15 / 17
8 二手房市场 213 年 7 月 8 日至 213 年 7 月 14 日,21 世纪丌动产宁波立得房产兯成交二手房 41 套, 环比下降 4.5%, 成交总金额为 537.2 万元, 环比下降 45.8% 上周二手房住宅成交 37 套, 环比下降 37.2%, 住宅成交均价为 1449.6 元 / 平米, 环比上升 1.5% 从二手房成交区域来看: 鄞州区成交 15 套, 成交楼盘集中在鄞州中心区 ; 江东区成交 11 套, 呈现出多板块成交活跃的态势 ; 海曙区成交 7 套, 联丰 孝闻板块成交活跃 ; 江北区成交 4 套, 成交楼盘集中在洪塘板块 江东区住宅均价为 16438.1 元 / 平方米, 海曙区住宅均价 15518.5/ 平方米, 江北区住宅均价为 13691.8 元 / 平方米, 鄞州区住宅均价为 12742.9 元 / 平方米 宁波市二手房住宅市场成交走势图 ( 数据来自 21 世纪不动产 ) 4 35 3 25 2 15 1 5 15 145 14 135 13 125 成交套数 成交均价 16 / 17
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