213 年宁波市房地产市场研究报告 [ 周报 ] 华星房产咨询有限公司市场研究部 [213-11/4-11/1] 服务让地产更美好 华星市场点评 中国国家统计局 1 月 9 日发布的数据显示, 中国今年前 1 个月房地产总投资额为人民币 6.87 万亿元, 同比增长 19.2%, 增速较前九个月 19.7% 的同比增速稍有回落 ; 住建部下放一级房地产估价机构核准权, 由原来的住建部核准转变为省市住建管理部门审核 213 年第四十四周 (11.4-11.1) 六区住宅成交 495 套, 较上周的 792 套减少了 97 套, 总面积 57117 m2, 较上周的 1814 m2下降了 43.3%, 本周成交量的明显降低主要是由于中海国际社区备案的减少 在区域成交分布中, 北仑区成交 17 套, 花样年花郡在本周集中进行的备案, 使得北仑区居于成交首位 ; 海曙区成交 13 套, 青林湾 8 期依旧为成交的主力 ; 鄞州区成交 99 套, 主要集中在中海国际社区 1 / 19
1 行业宏观信息 全国市场 中国 1-1 月房地产开发投资同比增 19.2% 中国国家统计局 1 月 9 日发布的数据显示, 中国今年前 1 个月房地产总投资额为人民币 6.87 万亿元, 同比增长 19.2%, 增速较前九个月 19.7% 的同比增速稍有回落 1-1 月份商品房销售总额为人民币 6.12 万亿元, 同比增长为 32.3% 同期间内房屋新开工面积增长 6.5%, 至 15.63 亿平方米 此前,1-9 月份中国商品房销售总额为人民币 5.428 万亿元, 增幅 33.9%; 房屋新开工面积增长 7.3%, 至 14.49 亿平方米 房产改革 住建部下放一级房地产估价机构核准权 住建部网站 11 月 9 日消息, 未来房地产估价机构一级资质审核将发生改变, 由原来的住建部核准转变为省市住建管理部门审核 除了审批权限的下放, 住建部在文件中还表示将建立全国统一的房地产估价行业管理信息平台 这一做法主要是为了规范房地产估价行业管理 未来, 在这一平台上, 估价机构资质核准 房地产估价师注册 房地产估价信用档案等都将包含其中 2 / 19
2 土地市场 2.1 土地出让信息 : 本周宁波大市出让经营类土地 16 宗, 共计 428426 m2, 主要集中在周边的县市 其中, 余姚出让 5 块土地, 分别为 3 块商住用地,1 块商业用地和 1 块住宅用地 ; 奉化市银凤山庄分别出让 4 块住宅用地和 1 块商业用地 ; 宁海县出让 2 块商住用地 ; 鄞州区出让 1 块商住用地 ; 江北区出让 1 块商业用地, 位于洪塘板块 ; 东钱湖出让 2 块住宅用地, 均位于位于梅湖区块 一周土地出让明细表 所属区 域 地块名称 具体位置 土地面 积 ( M2) 类型 出让年 限 ( 年 ) 建筑密 度 (%) 容积率 绿化率 (%) 起始楼面地 价 ( 元 / m2) 交易时间 宁海县 宁海县跃龙街道一休公园东侧地块 跃龙街道一休公园东侧 14541 商住 4/7 55% 4.5-5.1 1% 11 月 25 日至 12 月 9 日 东钱湖 区 东钱湖 18-8-1# 地块 位于东钱湖梅湖区块, 东 西至现状农田, 南至规划道路, 北靠梅湖安置小区 ( 一期 ) 2274 住宅 7 3-35 1.1 3 345 11 月 25 日至 12 月 6 日 东钱湖 区 东钱湖 18-4-1# 地 位于东钱湖梅湖区块, 东至 椎山脚, 西至梅湖安置小区 3933 住宅 7 25 1.25 3 295 11 月 25 日 至 12 月 6 日 3 / 19
块 ( 一期 ), 南至现状道路, 北至鄞县大道绿带 位于洪塘街道旧宅徐村, 东 江北区 江北原至诚学校 1# 地块 至规划道路, 南至规划道路, 西至规划道路, 北至江 13166 商业 4 1.-1.5 4 2 1565 11 月 27 日至 12 月 6 日 北大道 余姚 兰墅公寓三期安置房地块二 兰墅公寓三期安置房地块二 46763 商住 4/7 3% 1.~2.3 3% 11 月 26 日至 12 月 9 日 余姚 古路头安置 房四期地块 古路头安置房四期地块 19127 商住 4/7 3% 1.~1.8 3% 11 月 26 日 至 12 月 9 日 奉化 银凤山庄南 侧一号地块 位于溪口镇银凤山庄南侧, 剡溪北侧, 江拔线东侧 46662 商业 4 35% 1.3 且 1.35 3% 447 11 月 26 日 至 12 月 5 日 奉化 银凤山庄南 侧二号地块 位于溪口镇银凤山庄南侧, 剡溪北侧, 江拔线东侧 48961 住宅 7 35% 1. 且 1.1 3% 135 11 月 26 日 至 12 月 5 日 奉化 银凤山庄南 侧三号地块 位于溪口镇银凤山庄南侧, 剡溪北侧, 江拔线东侧 31661 住宅 7 35% 1. 且 1.1 3% 135 11 月 26 日 至 12 月 5 日 奉化 银凤山庄南 侧四号地块 位于溪口镇银凤山庄南侧, 剡溪北侧, 江拔线东侧 6831 住宅 7 35% 1. 且 1.1 3% 135 11 月 26 日 至 12 月 5 日 奉化 银凤山庄南 侧五号地块 位于溪口镇银凤山庄南侧, 剡溪北侧, 江拔线东侧 29763 住宅 7 35% 1. 且 1.1 3% 135 11 月 26 日 至 12 月 5 日 4 / 19
余姚 滨海新城兴滨路南侧 乐山路西侧 滨海新城兴滨路南侧 乐山路西侧 13571 商业 4 4% 1.2-1.4 2% 11 月 27 日至 12 月 1 日 余姚 黄家埠镇五车堰至杏山公路北侧 黄家埠镇五车堰至杏山公路北侧 16667 商住 4/7 32% 1.4-2.1 3% 11 月 27 日至 12 月 1 日 余姚 低塘街道 329 国道北侧 舜耕路东侧 低塘街道 329 国道北侧 舜耕路东侧 21177 住宅 7 32% 1.1-1.4 3% 11 月 27 日至 12 月 1 日 宁海县 原宁波五牛华鑫金属有 人民大道北, 东海路东 25511 商住 4/7 5% 2.8-2.9 2% 11 月 27 日至 12 月 11 限公司地块 日 鄞州区 鄞州区洞桥镇明州大道 1 号 C 地块 位于鄞州区洞桥镇王家桥村, 东至用地界线, 南至章远东路, 西至洞欣路, 北至明州大道 8348 商住 4/7 35% >1. 且 1.5 3% 1474 12 月 2 日至 12 月 12 日 5 / 19
2.2 土地成交信息 : 本周慈溪观海卫共出让 2 块商住用地, 共计 11972.84 m2, 由碧桂园房产公司摘得 一周土地成交明细表 区域地块名称面积 ( 亩 ) 类型 容积率 ( ) 起始价位 ( 万 / 亩 ) 成交总价 ( 万 ) 楼面价 成交地价 ( 万 / 亩 ) 竞得单位 成交时间 慈溪观海卫 133# 地块 14.93 商住 1.9 248 2622 1958 248 慈溪观海卫 132# 地块 73.59 商住 1.9 247.99 18249 1958 247.99 慈溪市碧桂园房地产开发有限公司慈溪市碧桂园房地产开发有限公司 213-11-5 213-11-5 6 / 19
3 开盘楼盘快讯 本周六悦澜湾开盘, 推出两栋高层共 163 套房源, 去化 52 套, 折后均价 1658 元 / m2 日期区域板块楼盘名称 11 月 9 鄞州五鄞州区悦澜湾日乡 物业类型住宅 ( 高层 ) 推出面总建筑面户型面积推出户型积 ( 万积 ( 万m2 ) ( m2 ) 套数方 ) 销售套折后均价 ( 元 / 销售率数m2 ) 12.3 84 121 3 4 房 1.67 163 52 31.9% 1658 7 / 19
4 住宅市场 4.1 市六区住宅周成交走势分析 : 213 年第四十四周 ( 11.4-11.1) 六区住宅成交 495 套, 较上周的 792 套减少了 97 套, 总面积 6641 m2, 较上周的 57117 m2下降了 43.3% 本周成交数量明显降低, 主要原因是中海国际社区备案的减少, 上周集中备案了 158 套, 而本周仅备案 29 套 ; 海曙区的青林湾 8 期和江北区的海外滩在本周的成交量也有所减少 12 1 8 6 4 2 212-213 年宁波市六区住宅市场周成交套数走势 六区销售套数 ( 套 ) 8 / 19
4.2 市六区住宅周成交均价走势分析 : 213 年第四十四周 (11.4-11.1) 六区住宅成交成交均价 14449 元 / m2, 环比下降了 3.% 2 212-213 年宁波市六区住宅市场周成交均价走势 15 1 5 市六区成交均价 ( 元 /m²) 9 / 19
4.3 市六区住宅周成交区域分析 : 在区域成交分布中, 北仑成交 17 套, 花样年花郡在本周集中进行的备案, 使得北仑区居于成交首位 ; 海曙区成交 13 套, 青林湾 8 期依旧为成交的主力 ; 鄞州区成交 99 套, 主要集中在中海国际社区 宁波市六区住宅产品周成交区域分布 宁波市六区住宅产品周成交区域比例分布 3 3 25 2 15 1 5 25 2 15 1 5 1% 2% 2% 6% 11% 28% 海曙区江东区江北区鄞州区江北北区 海曙区江东区江北区鄞州区 江北北区 高新区东钱湖镇海北仑 上周 223 16 145 239 18 17 3 46 85 本周 13 1 17 99 73 17 1 32 17 3% 18% 2% 高新区东钱湖区镇海区北仑区 成交均价 17354 24241 19646 14561 16259 1525 1364 1219 9665 列 1 海曙区江东区江北区鄞州区江北北区高新区东钱湖镇海北仑 上周 223 16 145 239 18 17 3 46 85 本周 13 1 17 99 73 17 1 32 17 差值 -12-6 -128-14 55-2 -14 22 1 / 19
4.3 附表 : 市六区住宅成交排行 TOP1 排名项目名称区域成交套数成交均价套均面积成交面积 1 青林湾 海曙区 99 1637.8 124.58 12333.2 2 海外滩 江北北区 63 17135.3 97.38 6134.92 3 中海国际社区 鄞州区 29 1286.4 15.65 363.98 4 花样年花郡 北仑区 25 9381.16 91.39 2284.77 5 锦绣千丈 北仑区 16 994.18 125.23 23.75 6 海滨花园 北仑区 14 7579.52 118.72 1662.13 7 江山九九 北仑区 13 7962.73 126.57 1645.36 8 东方港城 北仑区 12 118.18 117.6 144.67 9 铂翠湾 江北区 7 17631.75 138.88 972.13 1 万科城 镇海区 7 12839.3 115.93 811.54 11 / 19
5 办公市场 : 本周办公市场共计成交 4769.38 m2, 成交均价 866.7 元 / m2, 本周成交量较上周增加了 395.9 m2 ; 本周成交集中在 鄞州区与镇海区, 个案中鄞州区的日月星座大楼成交了 3382.14 m2, 位居成交排行第一位 211-213 年宁波办公市场月度成交走势 8 6 4 2 25 2 15 1 5 成交面积 ( 平方米 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 12 / 19
附表 : 办公市场成交项目周成交排行 排名项目名称区域成交套数成交均价套均面积成交面积 1 日月星座鄞州区 11 8. 37.47 3382.14 2 大海大厦鄞州区 4 858.36 278.1 1112.38 3 天鸿大厦镇海区 1 71. 274.86 274.86 13 / 19
6 公寓市场 本周宁波市四区共成交公寓产品 194 套, 公寓成交量与上周相比增加了 61 套, 成交面积 1675. m2, 均价 11149.61 元 / m2,11 月累积成交公寓 26 套 ; 本周个案成交方面海曙区的博府 丽景湾成交 93 套, 排名本周公寓成交第一 212-213 宁波市公寓市场月度供销走势 2 2 15 15 1 1 5 5 销售量 ( 套 ) 新增供应量 ( 套 ) 销售均价 ( 元 / 平方米 ) 14 / 19
附表 : 公寓市场成交项目周成交排行 排名项目名称区域成交套数成交均价套均面积成交面积 1 丽景湾 海曙区 93 11723.49 56.55 5259.8 2 世纪博园 江北北区 39 851.96 52.87 261.96 3 东润铭座 江东区 11 11212.58 52.27 575.2 4 华悦大厦 鄞州区 9 1192.39 36.29 326.6 5 醉西子 鄞州区 8 935.6 39.47 315.77 6 城市摩尔 鄞州区 5 11879.27 72.82 364.12 7 青苹果 海曙区 5 9423.81 48.3 241.51 8 罗蒙环球城 鄞州区 4 1985.68 79.54 318.15 9 皇冠花园三期 科技园区 4 1484.97 13.32 413.27 1 米兰公馆 鄞州区 4 9197.74 4.7 16.26 15 / 19
7 商业市场 本周宁波市商业市场共计成交 375.32 m2, 成交均价为 18361.53 元 / m2, 本周商业市场成交量较上周增加了 979.4 m2 211-213 年宁波商业市场月度成交走势 8 7 6 5 4 3 2 1 3 25 2 15 1 5 成交面积 ( 平方米 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 16 / 19
附表 : 商业市场成交项目周成交排行 排名项目名称区域成交套数成交均价套均面积成交面积 1 罗蒙环球城 鄞州区 7 16922.69 289.41 225.85 2 学府茗苑 北仑区 4 124.16 186.9 744.37 3 港隆时代广场 科技园区 4 4449.36 77.82 311.28 4 南熙园 鄞州区 1 13989.74 3.22 3.22 5 保利城 镇海区 2 2749.51 66.5 132.9 6 恒茂商业中心 海曙区 1 17325.73 119.54 119.54 7 水茂华园 海曙区 1 38154.37 116.97 116.97 17 / 19
8 二手房市场 213 年 1 月 28 日至 213 年 11 月 3 日, 上周二手房住宅成交 55 套, 环比上升 5.8%, 住宅成交均价为 14288.2 元 / 平米, 环比上周下降.3% 住宅成交套均面积为 96.7 平米 / 套, 环比上升 1.6%, 套均总价为 132.8 万元 / 套, 环比下降 6.6% 从二手房成交区域来看, 鄞州区成交 22 套, 占住宅总成交量的 4%, 主要集中在中心区和姜山板块 ; 江东区成交 18 套, 占住宅总成交量的 32.7%; 海曙区成交 9 套, 占住宅总成交量的 16.4%, 成交板块较为分散, 以小户型为主 ; 江北区成交 6 套, 占住宅总成交量的 1.6% 上周各区域成交均价排行为: 江北区住宅均价为 15855.7 元 / 平方米, 江东区住宅均价为 14928.3 元 / 平方米, 海曙区住宅均价 13641.1 元 / 平方米, 鄞州区住宅均价为 12176.4 元 / 平方米 宁波市二手房住宅市场成交走势图 ( 数据来自 21 世纪不动产 ) 4 35 3 25 2 15 1 5 15 148 146 144 142 14 138 136 134 132 成交套数 成交均价 18 / 19
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