213 年宁波市房地产市场研究报告 [ 周报 ] 华星房产咨询有限公司市场研究部 [213-5/27-6/2] 服务让地产更美好 华星市场点评 国务院近日批转国家发改委 关于 213 年深化经济体制改革重点工作的意见 提出, 扩大个人住房房产税改革试点范围 上海和重庆在房产税试点两年后, 效果并不明显 因此, 下一轮试点将在较大范围内铺开, 可能有更多城市纳入试点范围 土地市场方面重点地块东部新城核心区 E-2#/5#/6#/1#/11# 地块被雅戈尔置业以 993 元 / m2的楼面价摘得, 地块占地 142.58 亩, 容积率 1.636 213 年第二一周 (5.27-6.2) 六区住宅成交 462 套, 总面积 6.16 万方, 本周成交量稳中有升 在区域成交分布中, 鄞州区成交 198 套位列首位, 成交集中在五乡 城西等鄞州周边区域的刚需盘 ; 其次是镇海区成交 173 套, 主要是由于保利城和世博花园进入了集中备案期 1 / 18
1 行业宏观信息 政策法规 房产税试点扩围思路确定向增量开刀 国务院近日批转国家发改委 关于 213 年深化经济体制改革重点工作的意见 提出, 扩大个人住房房产税改革试点范围 业内人士表示, 高层针对房产税的表态渐趋明确, 说明房地产税制改革的思路逐渐明晰 尤其上海 重庆于 211 年初启动房产税试点之后, 推广该税种征收的大趋势日趋明朗 对于新一轮房产税试点城市的选择, 目前尚存诸多不确定因素 市场普遍预期, 此前被频繁提及的杭州可能被纳入 杭州版 房产税试点方案与上海类似, 对增量房屋征收房产税, 同时划定人均 6 平方米的免征面积, 以家庭为单位综合计征 税率分为两档, 对普通住宅以交易价格的 4% 的税率征收, 对非普通住宅以交易价格的 8% 的税率征收 在房产税试点两年后, 上海和重庆的效果并不明显 因此, 下一轮试点将在较大范围内铺开, 可能有更多城市纳入试点范围 上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为, 下一轮房产税试点城市组合将以 热点城市 + 准备充分的二三线城市 为主 2 / 18
2 土地市场 2.1 土地出让信息 : 本周宁波大市出让商业及住宅类土地 3 宗, 共计 12553 m2, 其中江北区出让 1 块商业用地和 1 块住宅用地, 海曙区 出让 1 块商业用地 一周土地出让明细表 所属区域 地块名称 具体位置 土地面积 (M2) 类型 出让年 限 ( 年 ) 建筑密 度 容积率 绿化率 起始楼面地价 ( 元 / m2) 交易时间 位于江北区庄桥街道 江北区 江北大道以西滨江 1#-1 地块 谢家村, 东至江北大道, 南至 1#-2 地块, 西至规划五路, 北至云 33541 商业 4 4 1.3 2.2 2% 2553 6 月 19 日至 6 月 28 日 飞路 位于海曙区火车南站 海曙区 南站市域公交站地块 区域, 西至苍松路 北 至永达路 南侧与盆景 园相邻, 地块东侧为规 划公交首末站和在建轨道 2# 线 1719 商业 4 5 1.25 2 37 6 月 2 日至 7 月 3 日 3 / 18
江北 区 天水家园以北地 段 Ⅰ-2a 地块 位于江北区, 西至康庄 南路, 南至规划道路, 北临北环西路 51822 住宅 4 3 2 3 752 6 月 2 日 至 7 月 3 日 4 / 18
2.2 土地成交信息 : 本周宁波大市成交商业 办公及住宅类土地 2 宗, 共计 143245 m2 其中江东区东部新城核心区成交 1 块住宅用地 ; 江北区成交 1 块商业用地, 位于湾头启动区 一周土地成交明细表 区域 地块名称 面积 ( 亩 ) 类型 容积率 ( ) 起始价位 ( 万 / 亩 ) 成交总价 ( 万 ) 楼面 价 成交地价 ( 万 / 亩 ) 竞得单位 成交时间 江北 区 湾头启动区 1# 地块 72.18 商业 1.5 452 32771.82 454 454 宁波恒威建设 开发有限公司 213-5-3 江东区 东部新城核心区 E-2#/5#/6#/1#/11# 地块 142.58 住宅 1.636 166.7 154426.8716 993 183.6 宁波雅戈尔新 城置业有限公 司 213-5-3 5 / 18
3 开盘楼盘快讯 本周东方一品开盘推出 5-G1#-G5# 五幢高层住宅共 198 套, 去化 16 套, 折后均价 2218 元 / m2 本周乐筑良品开盘推出 3# 5# 7# 三幢多层住宅共 176 套, 去化 34 套, 折后均价 123 元 / m2 本周天合家园御公馆开盘推出一幢精装公寓共 6 套, 去化 16 套, 折后均价 122 元 / m2 本周东方港城加推 4# 5# 6# 9# 1# 11# 六幢住宅共 38 套, 去化 1 套, 折后均价 123 元 / m2 日期区域板块楼盘名称物业类型 5 月 31 日 5 月 31 日 5 月 31 日 6 月 1 日 江东区 江北北区 东部新城 洪塘 东方一品 (5-G1#-G5#) 乐筑良品 (3# 5# 7#) 江北区核心区天合家园御公馆 北仑区 中心区 东方港城 (4# 5# 6# 9# 1# 11#) 住宅 ( 高层 ) 住宅 ( 高层 小高层 ) 公寓 ( 精装平层 ) 住宅 ( 高层 多层 ) 总建筑面积 ( 万m2 ) 22.4 户型面积 ( m2 ) 137 17 1 8-16 户型 3-4 房 2-3 房 推出面积 ( 万方 ) 推出套数 销售套数 销售率 折后均价 ( 元 / m2 ) 3.9 198 16 8.8% 2218 1.59 176 34 19.3% 123 1 41-56 2 房.3 6 16 26.7% 122 9 132-31 3-6 房 6.11 38 1 26.3% 123 6 / 18
4 住宅市场 4.1 市六区住宅周成交走势分析 : 213 年第二一周 (5.27-6.2) 六区住宅成交 462 套, 总面积 6.16 万方, 本周成交量稳中有升, 较上周的 5.57 万方上升了 1.6% 1 8 6 4 2 212-213 年宁波市六区住宅市场周成交套数走势 六区销售套数 ( 套 ) 7 / 18
4.2 市六区住宅周成交均价走势分析 : 213 年第二十一周 (5.27-6.2) 六区住宅成交成交均价 13851 元 / m2, 环比上涨了.8% 2 212-213 年宁波市六区住宅市场周成交均价走势 15 1 5 市六区成交均价 ( 元 /m²) 4.3 市六区住宅周成交区域分析 : 8 / 18
在区域成交分布中, 鄞州区成交 198 套位列首位, 成交集中在五乡 城西等鄞州周边区域的刚需盘 ; 其次是镇海区成交 173 套, 主要是由于保利城和世博花园进入了集中备案期 宁波市六区住宅产品周成交区域分布 宁波市六区住宅产品周成交区域比例分布 25 2 15 1 5 3 25 2 15 1 5 37% % 2% 4% 2% 海曙区江东区江北区鄞州区江北北区 海曙区江东区江北区鄞州区 江北北区 高新区东钱湖镇海北仑 上周 13 17 6 142 37 2 199 1 本周 11 16 11 198 29 21 3 173 成交均价 16681 23798 26124 14657 12565 14939 25636 995 1% 5% 6% 43% 高新区东钱湖区镇海区北仑区 海曙区 江东区 江北区 鄞州区 江北北区 高新区 东钱湖 镇海 北仑 上周 13 17 6 142 37 2 199 1 本周 11 16 11 198 29 21 3 173 差值 -2-1 5 56-8 1 3-26 -1 成交均价 16681 23798 26124 14657 12565 14939 25636 995 比例 2% 3% 2% 43% 6% 5% 1% 37% % 9 / 18
4.3 附表 : 市六区住宅成交排行 TOP1 排行楼盘名称城区套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交总面积 ( m2 ) 1 东大道花园鄞州区 85 12114.9 14.17 8854.26 2 世博花园镇海区 77 8929.18 137.95 1622.23 3 保利城二期镇海区 56 1697.22 113.48 6355.8 4 云鹭湾江北北区 16 1354.36 125.59 29.36 5 骆城芳洲镇海区 15 7579.92 95.93 1438.99 6 君和院鄞州区 14 1448.51 96.62 1352.63 7 万科城镇海区 13 14135.43 131.83 1713.74 8 金色城市鄞州区 13 1368.85 126.52 1644.74 9 IN 蓝庨科技园区 11 12614.44 89.5 979.58 1 君园和庄鄞州区 9 11248.3 119.11 172.2 1 / 18
5 办公市场 : 本周办公市场共计成交 1961 m2, 成交均价 8534 元 / m2, 本周成交量较上周下降了 36.7%, 成交项目位于东江东区和鄞 州区的核心办公区域 ; 个案中鄞州区的利时金融大厦成交了 116.52 平米, 排行整个周度成交的第一位 21-213 年宁波办公市场月度成交走势 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 25 2 15 1 5 成交面积 ( 平方米 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 11 / 18
附表 : 办公市场成交项目周成交排行 排行楼盘名称城区套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交总面积 ( m2 ) 1 利时金融大厦鄞州区 4 8461.5 276.63 116.52 2 恒达高大厦鄞州区 1 7578. 661.6 661.6 3 环合中心江东区 2 12223.92 96.74 193.48 12 / 18
6 公寓市场 本周宁波市四区共成交公寓产品 134 套, 成交面积 646 m2, 成交均价 12533 元 / m2,5 月累积成交公寓 479 套 ; 公寓 成交量与上周相比减少了 65 套 ; 本周个案成交方面科技园区的橙品成交 13 套, 排名本周公寓成交第一 212-213 宁波市公寓市场月度供销走势 2 2 15 15 1 1 5 5 销售量 ( 套 ) 新增供应量 ( 套 ) 销售均价 ( 元 / 平方米 ) 13 / 18
附表 : 公寓市场成交项目周成交排行 排行楼盘名称城区套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交总面积 ( m2 ) 1 凤凰水岸二期科技园区 58 12666.12 32.73 1898.6 2 秀东尚座科技园区 18 9569.1 46.98 845.72 3 21 码头海曙区 14 12926.44 44.88 628.37 4 爱都会鄞州区 9 15489.86 46.2 414.15 5 和美城科技园区 8 12548.9 69.59 556.73 6 悦居东钱湖区 4 8531.9 41.77 167.7 7 城市摩尔鄞州区 3 12142.22 56.31 168.94 8 振邦学仕汇鄞州区 3 13241.14 57.22 171.67 9 皇冠花园三期科技园区 2 1293.52 157.81 315.62 1 嘉恒广场江东区 2 16534.15 55.34 11.68 14 / 18
7 商业市场 本周宁波市商业市场共计成交 4381 m2, 成交均价为 18712 元 / m2, 本周商业市场成交量较上周上升了 11.4%, 成交 以商业广场和社区底商为主, 其中江北区的钻石商业广场本周成交 1688 m2, 排名第一, 成交均价为 25499 元 / m2 211-213 年宁波商业市场月度成交走势 8 7 6 5 4 3 2 1 35 3 25 2 15 1 5 成交面积 ( 平方米 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 15 / 18
附表 : 商业市场成交项目周成交排行 排行楼盘名称城区套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交总面积 ( m2 ) 1 钻石商业广场江北区 1 25498.59 1687.76 1687.76 2 城庄二期 5# 商业地块江北区 1 8. 1323.4 1323.4 3 龙鼎花园鄞州区 4 1. 148.49 593.94 4 万科城镇海区 2 31249.69 138.46 276.91 5 南熙园鄞州区 1 19687.53 11.73 11.73 6 晴园鄞州区 2 16499.4 5.77 11.53 7 港隆时代广场科技园区 1 4397.84 78.19 78.19 8 IN 蓝庨科技园区 1 2. 72.3 72.3 9 青林湾海曙区 1 26675. 69.3 69.3 1 恒茂商业中心海曙区 1 47162.17 67.61 67.61 16 / 18
8 二手房市场 213 年 5 月 2 日至 213 年 5 月 26 日,21 世纪丌动产宁波立得房产共成交二手房 57 套, 环比下降 28.7%, 成交总金额为 9166.3 万元, 环比下降 7.6% 上周二手房住宅成交 43 套, 环比上下降 41.9%, 住宅成交均价为 14263.9 元 / 平米, 环比上升.7% 从成交区域来看: 鄞州区成交 18 套, 成交楼盘集中在鄞州中心区 ; 江东区成交 14 套, 靠近市中心及东部新城的中大户型开始走俏 ; 江北区成交 7 套, 成交集中在洪塘板块 ; 海曙区成交成交 4 套, 成交较为分散 海曙区住宅均价为 1713.5 元 / 平方米, 江东区住宅均价为 16817.2 元 / 平方米, 江北区住宅均价为 15122.7 元 / 平方米, 鄞州区住宅均价为 13886.3 元 / 平方米 宁波市二手房住宅市场成交走势图 ( 数据来自 21 世纪不动产 ) 4 35 3 25 2 15 1 5 15 145 14 135 13 125 成交套数 成交均价 17 / 18
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