214 年宁波市房地产市场研究报告 [ 周报 ] 华星房产咨询有限公司市场研究部 [214/2/17-/2/23] 服务让地产更美好 华星市场点评 尽管上月的统计局数据依旧显示全国房价仍在普涨, 各地土地市场仍在升温, 但关于中国楼市在 214 年的前途, 很多人却并不看好 本周, 随着常州 杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息传出, 年初就已经在房地产界传得沸沸扬扬的 楼市崩盘论 再次发酵 214 年第八周 (2.17-2.23) 六区住宅共成交 194 套, 较上周的 151 套增加了 43 套, 环比上升了 28.5%; 总面积为 2483 m2, 较上周成交的 17672 m2环比上升了 4.4% 在区域成交分布中, 鄞州区本周成交 96 套, 较上周的 85 套增加了 11 套, 主要集中在新外滩 1 号和利时金色江山 ; 北仑区在本周成交 29 套, 较上周的 8 套增加了 21 套, 主要集中在美的蝴蝶海和黄山豪庭 ; 镇海区本周成交 2 套, 较上周的 19 套增加了 1 套, 主要集中在万科城 1 / 18
1 行业宏观信息 全国市场 多城楼盘打折促销房地产去泡沫化引发连锁反应 本周, 随着常州 杭州等城市部分楼盘大幅打折促销的消息传出, 年初就已经在房地产界传得沸沸扬扬的 楼市崩盘论 再次发酵 尽管上月的统计局数据依旧显示全国房价仍在普涨, 各地土地市场仍在升温, 但关于中国楼市在 214 年的前途, 很多人却并不看好 一面是中小城市房价回落, 销售乏力的现实 ; 一面是一线城市热度不减, 需求空前的现状 关于中国楼市崩盘与否的种种证据与反证, 展示给人们的其实是中国房地产市场强烈分化的现实 多个房产大佬在年初的谨慎表态, 与其说是对行业前景的看空, 不如说是对行业发展的一次冷静的重新审视 尽管中国的房地产还没有走到崩盘的境地, 但确实已经走到了一个急需变革与调整的十字路口 政策法规 住建部回应 房租上涨 要对房地产市场加大调控 国新办 2 月 19 日就困难群众基本生活保障情况和住房保障情况举行发布会 针对房租连续上涨, 很多城市毕业生及一些流动人口被迫选择群租等问题, 住建部总经济师冯俊回应, 实际上大学生留在一些大城市工作, 确实面临的生活压力比较大, 这也是中国在城镇化过程中, 在劳动力布局方面一个特殊的现象 他指出, 要解决这个问题就要对房地产市场加大调控 增加供给, 使租金 房价平稳, 使大学生逐渐能够承担起在城市的居住成本 2 / 18
2 土地市场 2.1 土地出让信息 : 本周宁波大市仅高新区出让 1 宗办公用地, 出让面积为 176 m2, 土地用途规划为批发零售和商务金融 所属区 域 地块名称 具体位置 土地面积 (M2) 类型 出让年限 ( 年 ) 建筑密度 (%) 容积率 绿化率 (%) 起始楼面地价 ( 元 / m2) 交易时间 高新区 高新区 GX3-1-22 地块 位于高新区, 北邻规划百合路, 东邻规划创苑路, 南邻规划腊梅路, 西邻规划翔海路 176 办公 4 45 3.53 2 15 3 月 13 日至 3 月 25 日 3 / 18
2.2 土地成交信息 : 本周宁波大市共成交 15 宗经营类土地, 共计 44616 m2 2 月 14 日雅戈尔以约 6.61 亿的总价摘得鄞州区姜山镇小城春秋北侧地块, 成交楼面价 389 元 / m2, 这是雅戈尔 214 年第一次出手 地块周边拥有姜山农贸市场 鄞州第三医院 姜山中学 姜山实验中学 利时商业广场 文体中心等成熟配套 随着轨道交通的建设, 以及其他基础设施的完善的利好, 姜山镇的发展潜力逐渐被看好 目前雅戈尔已在该区布局都市南山 雅戈尔都市华庭等项目 此外, 信达地产以 5.79 亿竞得鄞州区高桥镇秀丰村 新联 1 号居住地块, 该地块规划为普通商品住宅用地 ; 宁海县成交 4 宗商住用地和 1 宗商业用地, 共计 64886 m2 ; 象山县成交 3 宗商业用地和 4 宗住宅用地, 其中一宗商业用地位于大目湾新城, 成交面积为 6196 m2, 成交楼面价为 2684 元 / m2 区域 地块名称 面积 ( 亩 ) 类型 容积率 ( ) 起始价位 ( 万 / 亩 ) 成交总价 ( 万 ) 楼面价 成交地价 ( 万 / 亩 ) 竞得单位 成交时间 鄞州区 鄞州区姜山镇小城春秋北侧地块 141.63 住宅 1.8 466.8 66114.2844 389 466.8 宁波雅星置业有限公司 214-2-17 宁海县 宁海县跃龙街道 D-3-2 地块 17.43 商住 2.4 39.84 54 1936 39.84 宁海县恒升建设有限公司 214-2-17 宁海县 宁海县跃龙街道 D-3-1 地块 1.97 商住 2.8 364.6 4 1953 364.6 宁海县恒升建设有限公司 214-2-17 宁海县 宁海县跃龙街道溪南美食广场地块 39.2 商业 1 8.47 314 127 8.47 宁海县恒升建设有限公司 214-2-17 4 / 18
宁海县 宁海县原一职高操场地块 17.4 商住 2.5 33.52 575 1983 33.52 宁海县 宁海县跃龙街道 D-2 地块 12.46 商住 2 264.77 33 1986 264.77 象山县 贤庠沈家洋地块 11.73 商业 1.3 44.34 52 512 44.34 象山县象山县象山县象山县象山县象山县鄞州区 象山东陈区块 19-1-3-1-2 地块 13.58 商业 1.5 73.8 12 738 73.8 大目湾新城 ZX-23-2 地块 9.29 商业 2.5 91.47 6195 2684 666.67 爵溪街道东南沿海 ( 牛昌咀 - 箩箕湾 ) 51.53 住宅 1.1 3 1546 446 3 ZX31-1-2 地块 爵溪街道东南沿海 ( 牛昌咀 - 箩箕湾 ) 92.73 住宅 1.1 3 2782 446 3 ZX31-1-19 地块 爵溪街道东南沿海 ( 牛昌咀 - 箩箕湾 ) 3.93 住宅 1.1 3.1 928 446 3.1 ZX31-1-17 地块 爵溪街道东南沿海 ( 牛昌咀 - 箩箕湾 ) 75.4 住宅 1.1 3 2262 446 3 ZX31-1-16 地块 鄞州区高桥镇秀丰 村 新联 1 号居住地块 117.78 住宅 2.2 491.3333 57871.451 335 491.33 宁海县恒升建设有限公司宁海县恒升建设有限公司宁波枫康生物科技有限公司象山峰华汽车有限公司象山天吉电气有限公司宁波三立置业有限公司宁波三立置业有限公司宁波三立置业有限公司宁波三立置业有限公司宁波信达中建置业有限公司 214-2-17 214-2-17 214-2-19 214-2-19 214-2-19 214-2-19 214-2-19 214-2-19 214-2-19 214-2-2 5 / 18
鄞州区 鄞州区高桥镇古庵 村 1 号居住地块 26.81 住宅 2.2 44.8 1853.7 276 44.8 宁波汇鑫置业有 限公司 214-2-2 3 开盘楼盘快讯 本周宁波市区无新增供应项目上市 6 / 18
4 住宅市场 4.1 市六区住宅周成交走势分析 : 214 年第八周 (2.17-2.23) 六区住宅共成交 194 套, 较上周的 151 套增加了 43 套, 环比上升了 28.5%; 总面积为 2483 m2, 较上周成交的 17672 m2环比上升了 4.4% 2 月过半, 宁波住宅成交量未及一月份成交量的三分之一, 而节后开发商纷纷打出诱人的优惠促销信息, 宁波楼市逐步迈入解冻期, 但是从目前的情况上看, 市场距离彻底破冰仍有一段时间 下月预计有 7 个新盘入市, 将迎来宁波楼市节后第一波开盘潮 213-214 年宁波市六区住宅市场周成交套数走势 12 1 8 6 4 2 六区销售套数 ( 套 ) 7 / 18
9-1 9-3 1-1 1-3 1-5 11-2 11-4 12-2 12-4 1-2 1-4 2-2 2-4 3-2 3-4 4-2 4-4 5-2 5-4 6-1 6-3 7-1 7-3 8-1 8-3 8-5 9-2 9-4 1-2 1-4 11-2 11-4 12-1 12-3 1-5 13-19 27-9 17-23 214 年 2 月 4.2 市六区住宅周成交均价走势分析 : 214 年第八周 (2.17-2.23) 六区住宅成交均价 1445 元 / m2, 较上周的 15546 元 / m2环比下降了 7.5% 2 213-214 年宁波市六区住宅市场周成交均价走势 15 1 5 市六区成交均价 ( 元 /m²) 4.3 市六区住宅周成交区域分析 : 8 / 18
在区域成交分布中, 鄞州区本周成交 96 套, 较上周的 85 套增加了 11 套, 主要集中在新外滩 1 号和利时金色江山 ; 北仑 区在本周成交 29 套, 较上周的 8 套增加了 21 套, 主要集中在美的蝴蝶海和黄山豪庭 ; 镇海区本周成交 2 套, 较上周的 19 套 增加了 1 套, 主要集中在万科城 宁波市六区住宅产品周成交区域分布 12 1 8 6 4 2 江北北 海曙区 江东区 江北区 鄞州区 高新区 东钱湖 镇海 北仑 区 上周 6 8 8 85 13 4 19 8 本周 2 6 17 96 18 6 2 29 成交均价 24188 2139 18413 14851 1164 16946 1862 11361 3 25 2 15 1 5 % 3% 宁波市六区住宅产品周成交区域比例分布 9% 13% 5% 4% 5% 5% 56% 海曙区 江东区 江北区 鄞州区 江北北区 高新区 东钱湖区 镇海区 北仑区 列 1 海曙区江东区江北区鄞州区江北北区高新区东钱湖镇海北仑 上周 6 8 8 85 13 4 19 8 本周 2 6 17 96 18 6 2 29 差值 -4-2 9 11 5 2 1 21 9 / 18
4.3 附表 : 市六区住宅成交排行 TOP1 排名项目名称区域成交套数成交均价套均面积成交面积 1 新外滩 1 号 鄞州区 8 17121 113.59 98.75 2 海外滩 江北区 7 19115 111.23 778.59 3 金色江山 鄞州区 7 995 95.55 668.85 4 万科城 镇海区 7 13391 11.83 775.81 5 云鹭湾 江北北区 6 14859 146.34 878.3 6 香树湾 江北北区 6 7894 83.24 499.46 7 荣安府 鄞州区 5 29675 141.48 77.4 8 悦澜湾 鄞州区 5 1452 95.76 478.81 9 蝴蝶海 北仑区 5 185 172.56 862.8 1 新东城 鄞州区 5 718 9.34 451.71 1 / 18
212 年 -1 月 212 年 -2 月 212 年 -3 月 212 年 -4 月 212 年 -5 月 212 年 -6 月 212 年 -7 月 212 年 -8 月 212 年 -9 月 212 年 -1 月 212 年 -11 月 212 年 -12 月 213 年 -1 月 213 年 -2 月 213 年 -3 月 213 年 -4 月 213 年 -5 月 213 年 -6 月 213 年 -7 月 213 年 -8 月 213 年 -9 月 213 年 -1 月 213 年 -11 月 213 年 -12 月 214 年 -1 月 214 年 -2 月 214 年 2 月 5 办公市场 : 本周宁波市六区办公产品共成交 3468.37 m2, 主要集中在鄞州区和高新区 其中, 鄞州区的华创朗悦在本周成交 2487.89 m2, 均价为 11875 元 / m2, 引领宁波市六区写字楼的成交 华创朗悦是由一栋 3 层 5 多平米的裙楼和一幢 16 层主楼组成 其中, 主楼 1 层为大堂,2-5 层将用作办公, 6-16 层为成品装修公寓 212-214 年宁波办公市场月度成交走势 6 5 4 3 2 1 16 14 12 1 8 6 4 2 成交面积 ( 平方米 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 11 / 18
附表 : 办公市场成交项目周成交排行 排名项目名称区域成交套数成交均价套均面积成交面积 1 华创朗悦鄞州区 8 11875 31.99 2487.89 2 大海大厦鄞州区 3 8332 31.94 95.81 3 宁波研发园科技园区 1 675 74.67 74.67 12 / 18
212 年 -1 月 212 年 -2 月 212 年 -3 月 212 年 -4 月 212 年 -5 月 212 年 -6 月 212 年 -7 月 212 年 -8 月 212 年 -9 月 212 年 -1 月 212 年 -11 月 212 年 -12 月 213 年 -1 月 213 年 -2 月 213 年 -3 月 213 年 -4 月 213 年 -5 月 213 年 -6 月 213 年 -7 月 213 年 -8 月 213 年 -9 月 213 年 -1 月 213 年 -11 月 213 年 -12 月 214 年 -1 月 214 年 -2 月 214 年 2 月 6 公寓市场 本周宁波市四区共成交公寓产品 24 套, 较上周成交的 15 套增加 8 套, 面积为 1359.96 m2, 均价为 1246 元 / m2 ;2 月累积成交公寓 43 套, 均价为 1266 元 / m2 其中, 海曙区的上品院在本周成交 3 套, 均价为 11223 元 / m2, 引领本周市四区公寓市场的成交 212-214 年宁波办公市场月度成交走势 6 5 4 3 2 1 16 14 12 1 8 6 4 2 成交面积 ( 平方米 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 13 / 18
附表 : 公寓市场成交项目周成交排行 排名项目名称区域成交套数成交均价套均面积成交面积 1 上品院 海曙区 3 11223 41.26 123.79 2 东润铭座 江东区 2 1149 68.42 136.84 3 和美城 科技园区 2 9686 54.53 19.6 4 沧海御庭 鄞州区 2 11897 51.4 12.8 5 米兰公馆 鄞州区 2 916 4.12 8.24 6 环球中心 海曙区 2 2632 63.6 126.11 7 振邦学仕汇 鄞州区 2 1131 49.86 99.72 8 世纪博园 江北北区 1 8456 55.47 55.47 9 罗蒙环球城 鄞州区 1 99 87.34 87.34 14 / 18
7 商业市场 本周宁波市商业市场共计成交 1235.11 m2, 较上周 3742.19 m2的减少了 257.8 m2 ; 本周商业市场的成交均价为 1754 元 / m2, 较上周的 25443 元 / m2环比下降了 31.6% 本周鄞州区的隆兴峰景苑成交 6 套商铺, 共计 411.21 m2, 引领宁波市六区商业的成交 本周成交均价的下滑主要由于位于镇海区的联勤集中居住区菜市场的均价为 75 元 / m2, 成交面积为 362.21 m2, 从而拉低本周的成交价格 212-214 年宁波商业市场月度成交走势 8 7 6 5 4 3 2 1 3 25 2 15 1 5 成交面积 ( 平方米 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 15 / 18
附表 : 商业市场成交项目周成交排行 排名项目名称区域成交套数成交均价套均面积成交面积 1 隆兴峰景苑 鄞州区 6 22 68.54 411.21 2 联勤集中居住区菜市场 镇海区 15 75 24.15 362.21 3 天伦名苑 北仑区 4 22967 5.6 22.4 4 天伦时代广场 江东区 3 24964 37.88 113.64 5 万宝城 镇海区 2 1661 47.64 95.27 6 保亿丽景英郡 镇海区 1 27789 5.38 5.38 16 / 18
8 二手房市场 214 年 2 月 1 日至 2 月 16 日, 上周二手房住宅成交 36 套, 环比上升 24%, 住宅成交均价为 13873.3 元 / 平米, 环比上周下降 1.6% 住宅成交套均面积为 98.3 平米 / 套, 环比下降 8%, 套均总价为 138.5 万元 / 套, 环比上升 1.6% 从二手房成交区域来看 : 鄞州区上周成交 15 套, 占住宅总成交量的 41.7%, 成交楼盘集中在鄞州中心区 ; 江东区成交 1 套, 占住宅总成交量的 27.8%, 成交市中心及高新区楼盘为为主 ; 江北区成交 6 套, 占住宅总成交量的 16.7%, 成交楼盘集中在洪塘板块 ; 海曙区成交 5 套, 占住宅总成交量的 13.9%, 成交分布在城西板块 徐家漕板块 上周各区域成交均价排行为 : 海曙区住宅均价 1629.1 元 / 平方米, 江东区住宅均价为 15587.8 元 / 平方米, 鄞州区住宅均价为 13276.9 元 / 平方米, 江北区住宅均价为 11271.4 元 / 平方米 212-214 年宁波市二手房住宅市场成交走势图 ( 数据来自 21 世纪不动产 ) 4 35 3 25 2 15 1 5 15 145 14 135 13 125 成交套数 成交均价 17 / 18
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