213 年宁波市房地产市场研究报告 [ 周报 ] 华星房产咨询有限公司市场研究部 [214/1/13-/1/19] 服务让地产更美好 华星市场点评 1 月 18 日, 国家统计局公布了 7 个大中城市 213 年 12 月以及全年的住宅销售价格指数数据,213 年楼市最大的特点就是价格分化开始显现,214 年房价泡沫逐步被挤破, 部分城市房价将大幅下跌 ; 由于资金紧张, 上海首套房贷款优惠利率全面收紧 214 年第三周 ( 1.13-1.19) 六区住宅共成交 42 套, 较上周减少 178 套 ; 成交总面积为 54813 m2, 较上周成交的 68737 m2环比下降了 2.3% 本周成交量的下滑, 主要由于鄞州区的几个新盘如罗蒙环球城和新外滩 1 号等备案的逐渐减少 在区域成交分布中, 鄞州区成交 235 套, 主要集中在维科馨院 ; 北仑区成交 67 套, 与上周相比减少 5 套, 主要由于本周龙湖艳澜海岸与新盘金澜名庭备案的减少 ; 镇海区本周成交 28 套, 与上周相比减少 9 套, 主要集中在世博花园 1 / 18
1 行业宏观信息 政策法规 214 房价泡沫逐步被挤破部分城市房价将大幅下跌 18 日, 国家统计局公布了 7 个大中城市 213 年 12 月以及全年的住宅销售价格指数数据 中央财经大学中国金融发展研究院助理教授李晟认为 213 年楼市最大的特点就是价格分化开始显现, 以北京上海为代表的一线城市房价涨幅要明显高于二三线城市, 但是基本可以认为是供求矛盾所决定的, 一线城市的房价快速上涨是由于强大的刚需推动, 而在部分二三线城市由于库存较多, 需求有限, 房价必然增长乏力 而像温州 鄂尔多斯一类本身投机问题严重的市场, 房价泡沫已经在被逐步挤破 214 年, 城市间楼市价格的分化将会进一步扩大, 房价总体上涨并不排除局部地区房价下跌, 甚至出现局部的大幅下跌的可能 上海市场 资金紧张上海首套房贷款优惠利率全面收紧 在传统的房贷额度相对宽松的年初, 近期沪上的商业银行却传出让贷款人意外的消息 : 各家商业银行取消了针对首套房贷款的 85 折优惠, 基准利率正成为市场上最常见的贷款利率 据上证报报道, 目前沪上的首套房贷款的优惠利率正全面收紧, 不论是工 农 中 建 交等五大国有银行, 抑或是其他股份制商业银行和城商行, 对于首套房贷款的 85 折优惠都选择说 不 而融 36CEO 叶大清则分析指出, 除了房贷利润太低, 导致银行开展业务的积极性不高外, 部分中小银行眼下更青睐的小企业贷款收益颇丰, 也导致银行贷款业务的重点开始转移 2 / 18
2 土地市场 2.1 土地出让信息 : 本周宁波市鄞州区共出让 3 宗住宅用地, 共 185775 m2 其中一宗住宅用地位于姜山镇, 出让面积为 9 万方, 起始楼面价为 389 元 / m2 ; 另外两宗住宅用地分别位于高桥镇的秀丰村和古庵村, 并且都有相应的商业配套 所属区域 地块名称 具体位臵 土地面积 (M2) 类型 出让年限 ( 年 ) 建筑密度 (%) 容积率 绿化率 (%) 起始楼面地价 ( 元 / m2) 交易时间 位于鄞州区姜山镇仪门村 侯 鄞州区 鄞州区姜山镇小城春秋北侧 家村 姜山头村, 东至姜丽公路, 南至天童南路, 西至环镇 94422 住宅 7 32% >1. 且 1.8 3% 389 2 月 7 日至 2 月 17 日 地块 路, 北至人民路 鄞州区 鄞州区高桥镇秀丰村 新联 1 号居住 A 地块 位于鄞州区高桥镇秀丰村 新联村, 东至规划道路, 南至幸福路, 西至新丰路, 北至地块界线 7411 住宅 7 35% >1. 且 2.2 3% 335 2 月 1 日至 2 月 2 日 鄞州区 鄞州区高桥镇秀丰村 新联 1 号居住 B 地块 位于鄞州区高桥镇秀丰村 新联村, 东至规划道路, 南至幸福路, 西至新丰路, 北至地块界线 4413 商业配套 4 35% >1. 且 2.2 3% 2 月 1 日至 2 月 2 日 鄞州区 鄞州区高桥镇古庵村 1 号居住 A 地块 位于鄞州区高桥镇古庵村, 东 南 西至地块界线, 北至规划道路,B 地块南至联丰路 17243 住宅 7 35% >1.5 且 2.2 3% 276 2 月 1 日至 2 月 2 日 3 / 18
鄞州区 鄞州区高桥镇 古庵村 1 号居 住 B 地块 于鄞州区高桥镇古庵村, 东 南 西至地块界线, 北至规划 道路,B 地块南至联丰路 632 商业 配套 4 35% >1. 且 2.2 3% 2 月 1 日至 2 月 2 日 4 / 18
2.2 土地成交信息 : 本周宁波大市成交六宗经营类土地, 共计 21792 m2, 主要以非住宅类土地用地为主, 集中在周围的县市 绿地底价入手江北投创中心的两宗商服地, 斥资约 1.97 亿元 其中, 江北投资创业中心 II-5a 地块用地性质为批发零售 商务金融 街巷及公园与绿地混合用地, 成交面积 69462 m2 ; 江北投资创业中心门户区长兴路以南 4# 地块, 成交面积 39888 m2, 用地性质为住宿餐饮 批发零售 商务金融用地 据知情人士透露, 这两宗地或将建设成宁波北门户区一个办公酒店, 计划投资超 25 亿 宁波经济技术开发区大港开发有限公司以 1.1 亿的价格竞得位于北仑区的小港通途路西 泰山路南拆迁安臵 E 地块, 规划为城镇住宅用地, 成交面积为 78319 m2 一周土地成交明细表 区域 地块名称 面积 ( 亩 ) 类型 容积率 ( ) 起始价位 ( 万 / 亩 ) 成交总价 ( 万 ) 楼面价 成交地价 ( 万 / 亩 ) 竞得单位 成交时间 慈溪 慈土储 ( 掌起 ) 81# 地块 1.65 商住 1.6 17.9 1812 1595 17.9 慈溪华高科臵业 有限公司 214-1-14 奉化锦屏街道广电地块 13.95 商住 6.4 636.6 8873 1491 636.6 5 / 18 奉化南城臵业有 限公司 214-1-16
奉化 溪口原客运中心地块 9.99 商业 2.4 21.24 21 1314 21.24 奉化市溪口公路运输有限公司 214-1-16 江北区 江北投资创业中心门户区长兴路以南 4# 地块 59.83 办公 3 25.2 12277.5264 126 25.2 绿地地产集团有限公司 214-1-17 江北区 江北投资创业中心 II-5a 地块 14.19 办公 1.12 71.827 7414.9948 952 71.17 绿地地产集团有限公司 214-1-17 小港通途路西 泰山 宁波经济技术开 北仑 路南拆迁安臵 E 地 117.42 住宅 2.3 93.84 1118.97 612 93.84 发区大港开发有 214-1-17 块 限公司 3 开盘楼盘快讯 本周宁波市区无新增供应项目上市 6 / 18
4 住宅市场 4.1 市六区住宅周成交走势分析 : 214 年第三周 (1.13-1.19) 六区住宅共成交 42 套, 较上周的 58 套减少了 178 套, 环比下降了 3.7%; 总面积为 54813 m2, 较上周成交的 68737 m2环比下降了 2.3% 本周成交量小幅度的下滑, 主要是进入 1 月以来, 受季节因素影响, 购房者多持观望态度 ; 另一方面, 鄞州区的几个新盘的成交量日益减少 ; 还有, 目前宁波市区商品住房库存已达到 498 万方, 库存套数 面积均创 212 年以来的新高 12 1 8 6 4 2 213-214 年宁波市六区住宅市场周成交套数走势 六区销售套数 ( 套 ) 7 / 18
4.2 市六区住宅周成交均价走势分析 : 214 年第三周 (1.13-1.19) 六区住宅成交均价 13941 元 / m2, 较上周的 15398 元 / m2环比下降了 9.5% 其中, 江北区在本周的成交主要以高层住宅为主, 均价为 221 元 / m2, 与上周的 22287 元 / m2环比下降 1.2%; 同样, 本周江东区主要集中在普通住宅的成交, 均价为 24487 元 / m2, 与上周的 2878 元 / m2环比下降 14.9%; 本周镇海区随着万科城成交的减少, 导致本周均价整体下滑, 环比下降 19.2%; 此外, 本周东钱湖无别墅成交, 也是导致市六区均价下降的一个潜在因素 2 213-214 年宁波市六区住宅市场周成交均价走势 15 1 5 4.3 市六区住宅周成交区域分析 : 市六区成交均价 ( 元 /m²) 8 / 18
在区域成交分布中, 鄞州区本周成交 235 套, 较上周的 32 套减少了 67 套 新盘由于过了集中备案期, 成交逐渐减少, 罗蒙环球城 锦悦湾和新外滩 1 号虽然在本周成交有所下滑, 但与维科馨园一并任然是本周鄞州区成交的主力 北仑区在本周成交 67 套, 与上周相比减少 5 套, 主要由于上周成交量回升的滟澜海岸在本周备案的减少 ; 镇海区虽位居前三甲, 但仅成交 28 套, 相比上周减少 9 套, 主要由于万科城备案的减少, 本周成交主要集中在世博花园 宁波市六区住宅产品周成交区域分布 35 3 25 2 15 1 5 江北北 海曙区 江东区 江北区 鄞州区 高新区 东钱湖 镇海 北仑 区 上周 5 16 3 32 7 1 4 37 117 本周 8 15 25 235 5 19 28 67 成交均价 8734 24487 221 14846 1896 14493 1429 9367 3 25 2 15 1 5 宁波市六区住宅产品周成交区域比例分布 22% 1% 3% 6% 海曙区江东区 江北区 7% 鄞州区 江北北区 1% 57% 高新区 2% 东钱湖区 1% 镇海区 北仑区 列 1 海曙区江东区江北区鄞州区江北北区高新区东钱湖镇海北仑 上周 5 16 3 32 7 1 4 37 117 本周 8 15 25 235 5 19 28 67 差值 3-1 -5-67 -2 9-4 -9-5 9 / 18
4.3 附表 : 市六区住宅成交排行 TOP1 排名项目名称区域成交套数成交均价套均面积成交面积 1 维科馨院 鄞州区 47 17962 149.48 725.33 2 罗蒙环球城 鄞州区 23 1364 125.22 288.1 3 金色江山 鄞州区 19 1453 99.76 1895.48 4 新外滩 1 号 鄞州区 18 18328 16.38 1914.91 5 金澜名庭 北仑区 18 8779 83.3 1499.33 6 金亿九峰壹号 北仑区 16 1437 31.98 4975.71 7 滟澜海岸 北仑区 15 7253 15.15 2252.23 8 海外滩 江北区 12 1951 116.5 1392.62 9 风格尚品 鄞州区 11 1793 125.96 1385.57 1 橄榄树 鄞州区 9 1574 9.7 81.59 1 / 18
5 办公市场 : 本周办公市场共成交 4485 m2, 较上周成交的 6128 m2环比下降 26.8%, 均价为 884 元 / m2 本周办公成交主要集中在北仑区和江东区 其中, 北仑区的摩根国际成交 2121.54 m2, 位居本周排行首位 此外江东区的仙峰 环合中心成交 149.26 m2, 与摩根国际共同引领本周办公市场的成交 212-214 年宁波办公市场月度成交走势 6 5 4 3 2 1 16 14 12 1 8 6 4 2 成交面积 ( 平方米 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 11 / 18
附表 : 办公市场成交项目周成交排行 排名项目名称区域成交套数成交均价套均面积成交面积 1 摩根国际 北仑区 11 6332 192.87 2121.54 2 仙峰. 环合中心 江东区 13 12479 114.64 149.26 3 大海大厦 鄞州区 2 7992 281.77 563.53 4 和美城 科技园区 2 153 154.63 39.25 12 / 18
6 公寓市场 本周宁波市四区共成交公寓产品 68 套, 公寓成交量与上周 59 套增加了 9 套, 面积为 5116 m2, 均价为 11434 元 / m2 ;1 月累积成交公寓 15 套, 均价为 11789 元 / m2 本周鄞州区的米兰公馆成交 1 套, 均价为 874 元 / m2, 位居排行的首位, 主要是其继续推行以毛坯价格进行出售 213 年年底加推的 2 套精装房源的结果 212-214 宁波市公寓市场月度供销走势 16 14 12 1 8 6 4 2 16 14 12 1 8 6 4 2 销售量 ( 套 ) 新增供应量 ( 套 ) 销售均价 ( 元 / 平方米 ) 13 / 18
附表 : 公寓市场成交项目周成交排行 排名项目名称区域成交套数成交均价套均面积成交面积 1 米兰公馆 鄞州区 1 874 4.14 41.38 2 和美城 科技园区 8 119 65.37 522.94 3 华城花园 科技园区 6 1136 51.2 36.14 4 青苹果 海曙区 5 14746 73.77 368.84 5 东城郡 科技园区 4 1541 346.45 1385.79 6 上品院 海曙区 4 9975 82.86 331.44 7 凤凰水岸 科技园区 3 1782 36.7 11.1 8 皇冠花园 科技园区 3 12742 116.24 348.71 9 利时金融大厦 鄞州区 3 866 44.52 133.57 1 丽景湾 海曙区 3 12337 54.36 163.7 14 / 18
7 商业市场 本周宁波市商业市场共计成交 2226 m2, 较上周 1674 m2的减少了 13848 m2 ; 本周商业市场的成交均价为 22 元 / m2, 较上周的 15122 元 / m2环比上升了 45.5% 由于新年开年以来, 鄞州区的联盛商业广场持续备案, 引领整个商业市场的成交, 同时也是商业价格起伏波动的一个诱因, 所以, 本周商业市场下滑幅度比较明显 本周成交商业主要类型为商业综合体和住宅自身配套板块商业, 其中, 镇海区的万宝城, 共成交 1146 m2, 成交均价为 16939 元 / m2, 位居本周商业排行的首位 212-214 年宁波商业市场月度成交走势 8 7 6 5 4 3 2 1 3 25 2 15 1 5 成交面积 ( 平方米 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 15 / 18
附表 : 商业市场成交项目周成交排行 排名项目名称区域成交套数成交均价套均面积成交面积 1 万宝城 镇海区 44 16939 26.4 1145.93 2 西城印象 鄞州区 5 17111 65.58 327.91 3 天伦时代广场 江东区 6 417 44.55 267.28 4 海滨花园 北仑区 1 1323 127.1 127.1 5 锦绣江南 镇海区 1 26219 1.1 1.1 6 港隆时代广场 科技园区 2 42756 46.89 93.77 7 君和院 鄞州区 1 1664 49.8 49.8 8 理想城 鄞州区 1 41385 49.72 49.72 9 恒茂商业中心 海曙区 1 5481 32.12 32.12 1 四明城市广场 鄞州区 1 13437 32.4 32.4 16 / 18
8 二手房市场 214 年 1 月 6 日至 1 月 12 日, 上周二手房住宅成交 37 套, 环比下降 22.9%, 住宅成交均价为 13766.8 元 / 平米, 环比上周下降.9% 住宅成交套均面积为 92.2 平米 / 套, 环比下降 1%, 套均总价为 122.4 万元 / 套, 环比下降 11.8% 从二手房成交区域来看 : 鄞州区上周成交 15 套, 占住宅总成交量的 4.5%, 鄞州中心区和郊区楼盘都占据一定比例 ; 海曙区成交 9 套, 均占住宅总成交量的 24.4%, 联丰板块 城西板块成交较好 ; 江北区成交 8 套, 占住宅总成交量的 21.6%, 成交楼盘集中在洪塘板块 ; 江东区成交 5 套, 占住宅总成交量的 13.5%, 江东区以市中心以及靠近东部新城楼盘成交为主 上周各区域成交均价排行为 : 江东区住宅均价为 17649.2 元 / 平方米, 海曙区住宅均价 167.1 元 / 平方米, 鄞州区住宅均价为 11373.9 元 / 平方米, 江北区住宅均价为 1118.6 元 / 平方米 212-214 年宁波市二手房住宅市场成交走势图 ( 数据来自 21 世纪不动产 ) 4 35 3 25 2 15 1 5 15 145 14 135 13 125 成交套数 成交均价 17 / 18
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