213 年宁波市房地产市场研究报告 [ 周报 ] 华星房产咨询有限公司市场研究部 [213-4/22-4/28] 服务让地产更美好 华星市场点评 4 月 26 日, 社科院发布 213 年房地产蓝皮书, 其中指出 213 年新建住房交易量可能略有上升, 大都市区可能迎来较高的房价增长, 而多数中小城市房价走势可能相对平稳甚至回调 蓝皮书还提出, 应继续实施限购 限贷 限价 征收利得税等措施, 并扩大房产税试点 213 年第十六周 (4.22-4.28) 六区住宅成交 389 套, 总面积 5.45 万方, 本周成交量出现了上升, 较上周的 4.41 万方上升了 23.6%, 除了高新区和北仑区外其余区域的成交量均出现上升 在区域成交分布方面鄞州区成交 156 套位列首位, 成交集中在潘火 五乡以及中心区的雍城世家 其次是北仑区和镇海区, 北仑区由加推不久的 ART 蓝山 滟澜海岸和海滨花园带领整个区域成交 ; 镇海区则依旧集中在万科城二期和骆城芳洲 1 / 18
1 行业宏观信息 政策法规 社科院蓝皮书: 大都市房价或较快上涨 4 月 26 日, 社科院发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合发布的 213 年 房地产蓝皮书 No.1 指出, 在存量房释放减少的背景下,213 年新建住房交易量可能略有上升, 但受制于新建住房供给能力, 城市间市场分化加剧, 大都市区可能迎来较高的房价增长, 而多数中小城市房价走势可能相对平稳甚至回调 蓝皮书还提出, 应继续实施限购 限贷 限价 征收利得税等措施, 并扩大房产税试点, 避免累积的自住需求爆发性释放, 以巩固前期调控成果, 防止房价大幅反弹 宏观经济 4 月汇丰制造业 PMI 初值 5.5 创两个月来最低 汇丰 (HSBC)22 日发布的报告显示,4 月汇丰中国制造业采购经理指数 (PMI) 初值为 5.5, 相比 3 月份的 51.6, 创两个月以来最低 此外,4 月汇丰中国制造业产能利用率指标较 3 月份略有回升至 49.9, 在 5 以下, 显示整体需求仍旧偏弱, 企业采购量指数扩张幅度放缓, 采购库存指数继续回落 尽管仍保持在扩张区间, 但扩张的幅度明显收窄 产出及新订单指数均有所回落, 新出口订单重回收缩区间并录得 7 个月低点, 显示外需疲弱持续, 包括内外需在内的整体需求较上月放缓, 就业指数回落 2 / 18
2 土地市场 2.1 土地出让信息 : 本周宁波大市出让商业及住宅类土地 6 宗, 共计 32567 m2, 其中江北区出让 1 块住宅用地,1 块商住用地,1 块商业 用地, 均位于湾头启动区 ; 江东区出让 1 块商住用地 ; 宁海县区出让 2 块办公用地 一周土地出让明细表 所属 区域 地块名称 具体位臵 土地面积 (M2) 类型 出让年 限 ( 年 ) 建筑密 度 容积率 绿化率 起始楼面地价 ( 元 / m2) 交易时间 位于江北湾头地 江北 区 湾头启动区 2# 地块 区, 东至城庄路, 南临河道, 西临 运河, 北临现状 28586 住宅 7 3% 1.7 3% 916 5 月 13 日至 5 月 23 日 道路 位于江北湾头地 江北区 湾头启动区 3# 地块 区, 东临星湖, 南临河道, 西至 城庄路, 北临现 128734 商住 7/4 3-5 2.1 2-3 8245 5 月 13 日 至 5 月 23 日 状道路 3 / 18
江东 区 江北 区 宁海县 宁海县 东部新城核心区 E-2#/5#/6#/1#/11# 地块 湾头启动区 1# 地块 桃源中路西 工商银行北地块 位于东部新城核心区水乡邻里居 住社区西北隅, 东以海晏路为 界, 南临规划地 块及公共绿地, 西靠甬新河绿化 带, 北临规划支 路 位于江北湾头地区, 东临运河, 南临河道, 西临 规划道路, 北临 规划道路 桃源中路以西 银河路以北 9556 商住 7/4 3-35 1.6 3-35 978 48122 商业 4 35 1.5 3 452 1123 办公 4 45% 1.3-1.4 2% 兴海路西 交警大队北兴海北路以西 13339 办公 4 45% 1.3-1.4 2% 5 月 17 日至 5 月 3 日 5 月 17 日至 5 月 3 日 5 月 23 日至 6 月 6 日 5 月 23 日至 6 月 6 日 4 / 18
2.2 土地成交信息 : 本周宁波大市成交商业 办公及住宅类土地 4 宗, 共计 142691 m2 其中余姚市和奉化市均成交 1 宗商住类土地 ; 鄞 州区和慈溪市分别成交 1 宗商业类土地 一周土地成交明细表 区域 地块名称 面积 ( 亩 ) 类型 容积率 ( ) 起始价位 ( 万 / 亩 ) 成交总价 ( 万 ) 楼面价 成交地价 ( 万 / 亩 ) 竞得单位 成交时间 浙江舜泉臵业有 余姚市 云河绿洲南侧地块,213-3 号地块 48.61 商住 1.5 45 28244.734 581 581.1 限公司 ( 新公司名称余姚泉江房地产开发有限公 213-4-24 司 ) 奉化 市 江口街道下陈村商住二号地块 54.11 商住 2.3 214.54 1169 1399 214.54 奉化盈江房地产开发有限公司 213-4-24 鄞州区石碶街道 鄞州 区 原洛兹集团地块, 213CJ6 号地 88.63 商业 1.6 99.7333 8839.7144 935 99.73 洛兹集团有限公司 213-4-27 块 慈溪 市 慈土储 ( 慈东 ) 1211# 地块 22.58 商业 1.5 47.38 17 474 47.38 慈溪市慈东工业发展有限公司 213-4-28 5 / 18
3 开盘楼盘快讯 本周无项目开盘或加推 日期区域板块楼盘名称物业类型 总建筑面积 ( 万m2 ) 户型面积 ( m2 ) 户型 推出面积 ( 万方 ) 推出套数 销售套数 销售率 折后均价 ( 元 / m2 ) 6 / 18
4 住宅市场 4.1 市六区住宅周成交走势分析 : 213 年第十六周 (4.22-4.28) 六区住宅成交 389 套, 总面积 5.45 万方, 本周成交量出现了上升, 较上周的 4.41 万方上升了 23.6% 1 8 6 4 2 212-213 年宁波市六区住宅市场周成交套数走势 六区销售套数 ( 套 ) 7 / 18
4.2 市六区住宅周成交均价走势分析 : 213 年第十六周 (4.22-4.28) 六区住宅成交成交均价 14337 元 / m2, 环比上涨了 6.6% 2 212-213 年宁波市六区住宅市场周成交均价走势 15 1 5 市六区成交均价 ( 元 /m²) 4.3 市六区住宅周成交区域分析 : 8 / 18
在区域成交分布中, 鄞州区成交 156 套位列首位, 成交集中在潘火 五乡以及中心区的雍城世家 其次是北仑区和镇海区, 北仑区由加推不久的 ART 蓝山 滟澜海岸和海滨花园带领整个区域成交 ; 镇海区则主要集中在万科城二期和骆城芳洲 宁波市六区住宅产品周成交区域分布 宁波市六区住宅产品周成交区域比例分布 18 16 14 12 1 8 6 4 2 海曙区江东区江北区鄞州区 江北北区 高新区东钱湖镇海北仑 上周 13 8 8 13 13 22 41 94 本周 17 15 13 156 44 1 3 46 85 3 25 2 15 1 5 21.85% 11.83%.77% 11.31% 2.57% 4.37% 3.86% 3.34% 4.1% 海曙区江东区江北区鄞州区江北北区高新区东钱湖区镇海区北仑区 成交均价 18963 2322 27396 15528 11498 17163 1959 1476 924 海曙区 江东区 江北区 鄞州区 江北北区 高新区 东钱湖 镇海 北仑 上周 13 8 8 13 13 22 41 94 本周 17 15 13 156 44 1 3 46 85 差值 4 7 5 26 31-12 3 5-9 成交均价 18963 2322 27396 15528 11498 17163 1959 1476 924 比例 4% 4% 3% 4% 11% 3% 1% 12% 22% 9 / 18
4.3 附表 : 市六区住宅成交排行 TOP1 排行楼盘名称城区套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交总面积 ( m2 ) 1 雍城世家鄞州区 34 1714.56 221.77 754.6 2 宜家花园鄞州区 21 1464.1 119.96 2519.17 3 ART 蓝山北仑区 19 1175.43 14.4 2667.68 4 海德花苑江北北区 18 967.2 119.94 2158.92 5 滟澜海岸北仑区 17 7755.84 12.6 241.8 6 海滨花园北仑区 16 7688.44 122.16 1954.57 7 锦绣千丈北仑区 15 169.25 19.76 1646.45 8 云鹭湾江北北区 11 13652.55 14.77 1548.48 9 格兮春晨二期鄞州区 11 11617.22 1.75 118.2 1 万科城二期镇海区 1 1342.97 122.28 1222.84 1 / 18
5 办公市场 : 本周办公市场共计成交 761 m2, 成交均价 117 元 / m2, 本周成交量较上周下降了 64%, 成交项目位于江东区和北仑 区的核心办公区域 ; 个案中北仑区的摩根国际成交了 458 平米, 排行整个周度成交的第一位 21-213 年宁波办公市场月度成交走势 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 25 2 15 1 5 成交面积 ( 平方米 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 11 / 18
附表 : 办公市场成交项目周成交排行 排行楼盘名称城区套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交总面积 ( m2 ) 1 摩根国际北仑区 2 7. 229. 458 2 世纪东方商业广场江东区 2 14954.2 151.74 33.48 12 / 18
6 公寓市场 本周宁波市四区共成交公寓产品 68 套, 成交面积 464 m2, 成交均价 12677 元 / m2,4 月累积成交公寓 29 套 ; 本周 公寓成交量与上周相比减少了 55 套 ; 本周个案成交方面科技园区的和美城成交 2 套, 排名本周公寓成交第一 212-213 宁波市公寓市场月度供销走势 2 2 15 15 1 1 5 5 销售量 ( 套 ) 新增供应量 ( 套 ) 销售均价 ( 元 / 平方米 ) 13 / 18
附表 : 公寓市场成交项目周成交排行 排行楼盘名称城区套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交总面积 ( m2 ) 1 和美城科技园区 2 1226.9 6.92 1218.32 2 21 码头海曙区 9 12117.75 37.14 334.27 3 皇冠花园三期科技园区 5 1377.73 138.99 694.96 4 联盛商业广场鄞州区 5 1715.53 6.63 33.13 5 青苹果海曙区 4 1769.59 63.93 255.72 6 城市摩尔鄞州区 3 12443.3 62.32 186.96 7 悦居东钱湖区 3 8768.93 29.27 87.81 8 醉西子鄞州区 3 157.97 5.6 151.81 9 沧海御庭鄞州区 2 13641.24 51.32 12.63 1 水茂华园海曙区 2 16819.93 38.93 77.86 14 / 18
7 商业市场 本周宁波市商业市场共计成交 3764 m2, 成交均价为 2617 元 / m2, 本周商业市场成交量较上周增加了 229%, 成交以 社区商业为主, 其中海曙区的和义路滨江 1 号地块二期项目本周成交 247 m2, 排名第一, 成交均价为 26366 元 / m2 211-213 年宁波商业市场月度成交走势 8 7 6 5 4 3 2 1 35 3 25 2 15 1 5 成交面积 ( 平方米 ) 成交均价 ( 元 / 平方米 ) 15 / 18
附表 : 商业市场成交项目周成交排行 排行楼盘名称城区套数成交均价 ( 元 / m2 ) 套均面积 ( m2 ) 成交总面积 ( m2 ) 1 和义路滨江 1 号地 块二期项目 海曙区 4 26366.27 617.52 247.8 2 恒茂商业中心海曙区 7 39555.41 77.12 539.82 3 鄞南商业广场二期鄞州区 3 8948.92 138.81 416.43 4 君悦龙庭鄞州区 1 14657.82 114.56 114.56 5 港隆时代广场科技园区 1 1741.51 94.17 94.17 6 中河名庭鄞州区 1 26799.53 84.3 84.3 7 明海商业广场镇海区 1 48214.45 44.3 44.3 16 / 18
8 二手房市场 213 年 4 月 15 日至 213 年 4 月 21 日,21 世纪丌动产宁波立得房产兯成交二手房 7 套, 环比上升 79.5%, 成交总金额为 9167.8 万元, 环比上升 74.7% 上周二手房住宅成交 6 套, 环比上升 76.5%, 住宅成交均价为 13952.8 元 / 平米, 环比下降.3% 从成交区域来看: 鄞州区成交 28 套, 鄞州中心区 鄞州周边板块均有成交 ; 江东区成交 14 套, 东部新城次新楼盘成交仍然活跃 ; 海曙区成交 9 套, 成交较为分散 ; 江北区成交紧随其后, 上周成交 8 套, 成交楼盘集中在洪塘板块 ; 镇海区成交 1 套 海曙区住宅均价为 15167.4 元 / 平方米, 江东区住宅均价为 151.7 元 / 平方米, 江北区住宅 均价为 13719.6 元 / 平方米, 鄞州区住宅均价为 1319.4 元 / 平方米 宁波市二手房住宅市场成交走势图 ( 数据来自 21 世纪不动产 ) 4 35 3 25 2 15 1 5 15 145 14 135 13 125 成交套数 成交均价 17 / 18
关于华星 China Star 华星是一家整合型房地产行销代理公司, 意在运用高智人力资源 团队精神 创新策略, 为房地产开发商提供高水准 专业化的市场调研 产品定位 规划设计包装推广及销售等系列全程营销服务, 并致力于房地产全程系统解决方案的服务 China Star 华星成立于 1995 年, 由 华星广告有限公司 起步, 自 2 年起正式进军房产界, 并成为为专业的品牌地产服务商 凭着对专业的执着, 对房地产事业的热情, 公司在短时间内赢得了发展商及购房者的认可 24 年, 华星启动全国战略, 积极拓展外地市场, 确立了 立足长三角, 着眼全中国 的发展格局 目前在宁波设立总公司 在国内设立了舟山分公司 安徽分公司等 多年来,China Star 华星先后与诸多知名地产开发企业 跨国公司和政府部门建立了长期的战略合作关系与发展商携手前进, 不是一家, 胜似一家, 数年的共同成长, 共同促进, 成为地产界一段佳话, 同时也默契地诠释了华星 专业地产全程解决伙伴 的价值所在 16 年来, 已承接地产项目逾 16 万平米的销售代理面积, 销售代理金额逾 1 亿 发展至今, China Star 华星已成为拥有一支 4 多名员工, 并在 29 年专项成立了豪宅研究部 商业事业部以及旅游地产部, 从国内引进了各领域的高端专业人才 213 年 5 月 2 日 18 / 18