216 年佛山房地产市场报告 216 annual real estate market report 佛山中原地产代理有限公司战略发展中心出品 217.1
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1 1 宏观市场篇 Macro market
宏观经济环境 国内经济呈现总体平稳 稳中有进 稳中向好的发展态势 211-216 年国内生产总值及其增长速度 216 年全国居民消费价格指数和工业生产者出厂价格指数 216 年全国 PMI 走势 国内生产总值 ( 亿元 ) 比上年增长 (%) 1 4% 8 2% 6 % 4 2-2% CPI PPI 56 54 52 5 制造业 PMI(%) 非制造业 PMI(%) -4% 48-6% 46 注 :216 年统计数据为预估值 GDP 增速预计 6.7% CPI 相对温和,PPI 转正攀升 PMI 上升趋势明确 216 年国内经济增速预计在 6.7% 左右, 继续保持中高速的发展, 经济有企稳迹象, 全年 CPI 走势平稳, 通胀相对温和,PPI 自 1 月转正后同比涨幅继续扩大,PMI 指数荣枯线上数月 双双继续上升, 经济预期向好发展
宏观政策环境 政策先松后紧, 调控周期开启 下调首付比例最低至 2 成公积金存款利率上调至 3% 契税和营业税减免央行降准.5% 广东省供给侧改革营改增细则落地佛山供给侧改革 佛山购房入户实施 南海不动产登记先实施 国庆期间 22 城调控升级佛山严查行业规范中央建立长效机制佛山重启限购佛山土拍新规 216.2 216.3 216.5 216.6 216.1 216.12 政策宽松 政策收紧 216 年伊始, 全国房地产市场在 去库存 加杠杆 等利好政 策环境下全面反弹, 多项主要指标达到近年来同期高位 然而, 在 市场日益亢奋的情况下, 新的一轮调控又纷至沓来 此轮政策环境的全面趋紧, 一方面是由于全国销售市场 216 年前期始料未及的历史性爆发, 政府不得不强行采取行政干预使市场恢复平稳发展 ; 另一方面此次政策收紧依然遵循了因城施策的调控思路, 出台政策的地区均为 216 年以来表现过热的城市 资料来源 : 中原集团研究中心 佛山中原战略发展中心
全国房地产市场环境 前 11 月住宅销售面积已超去年水平, 销售均价同比涨幅一成以上 28-216 全国商品住宅年度成交面积走势单位 : 亿m2 28-216 年全国商品住宅年度成交均价走势单位 : 元 / m2 14 12 1 8 6 4 2 8 7 6 5 4 3 2 1 前 11 月成交面积 24.5% 前 11 月成交均价 12% 在各种利好政策的刺激下, 216 年全国房地产市场再创佳绩, 量价齐升 前 11 月全国商品住宅销售面积达到 11.96 亿m2, 同比增长 24.5%, 销售金额为 8.71 万亿元, 同比 增加 18%, 整体销售均价约为 7287 元 / m2, 同比上涨 12%
全国房地产市场环境 11 月份 7 个大中城市房价环比涨幅再度收窄, 调控效果持续发酵 7 6 5 4 3 2 1 216 年全国 7 个大中城市房价环比变动月度走势 环比上涨环比持平环比下降 4.% 3.5% 3.% 2.5% 2.% 1.5% 1.%.5%.% -.5% 216 年全国各等级城市房价变动走势 一线城市二线城市三四线城市 216 年 11 月, 全国 7 个大中城市, 房价环比上涨 55 个, 下降 7 个, 上涨个数比上月减少 7 个 其中, 一线城市环比.13%, 二线城市环比.5%, 三四线城市环比.67%
全国房地产市场环境 前 11 月全国房地产指标同比增速稳中有降 全国房地产指标同比走势 全国房地产指标同比走势 全国房地产指标同比走势 1% 5% % 房地产投资 土地购置面积 7% 6% 5% 住宅销售面积 住宅销售金额 18% 16% 14% 12% 本年到位资金增速 -5% -1% -15% -2% -25% 4% 3% 2% 1% % 1% 8% 6% 4% 2% % -2% 216 年 1-11 月, 全国房地产投资同比 6.5%, 土地购置面积同比 4.3%; 全国商品住宅销售面积同比 24.5%, 住宅销售金额同比 39.3%; 全国房地产开发企业到位资金同比 15%
全国品牌房企情况 品牌房企业绩靓丽, 超额完成全年销售目标 216 年品牌房企业绩完成情况 4 3 2 1 目标 ( 亿 ) 销售总额 ( 亿 ) 目标完成率 (%) 3 亿 2 亿 1 亿 恒大万科碧桂园绿地保利地产中海融创华夏幸福绿城万达备注 : 绿地 保利未公布 216 年销售目标 15% 125% 1% 75% 5% 25% % 216 年中国房地产市场突飞猛进, 量价齐升, 房企销售业绩一路高歌, 排名前十的品牌房企除绿地 保利未公布年度销售目标外, 有 8 家超额完成年度销售目标,4 家提高年度销售目标, 其中恒大销售金额以 3732 亿元摘冠, 万科 3622 亿元紧随其后, 碧桂园 39 亿排在第三, 前三甲均突破 3 亿大关, 龙头优势明显, 俨然三足鼎立 绿地 保利均突破 2 亿门槛 中海整合中信后接近 2 亿, 融创 华夏幸福 绿城均首次踏入 千亿房企, 万达因战略调整排在第十
1 2 城市规划篇 Urban planning
城市建设 216 年 1 月 佛山市 十三五 发展规划 发展目标 : 到 22 年佛山 GDP 达到 1.15 万亿元, 正式迈入万亿俱乐部 排名城市 215 年 gdp( 亿元 ) 1 上海 24965 2 北京 22969 根据 规划, 十三五 佛山地区生产总值年均增长 7.5% 以上,22 年达 1.15 万亿元! 3 广州 181 4 深圳 1753 佛山历年 GDP 增长 ( 亿元 ) 5 天津 16538 6 重庆 1572 7 苏州 1454 8 武汉 1955 14 12 1 115 9 成都 181 1 杭州 154 11 南京 9721 8 6 618 6579 711 7442 84 12 青岛 93 13 无锡 8518 4 14 长沙 851 2 15 宁波 811 16 佛山 84 211 212 213 214 215 216 217 218 219 22
城市建设 216 年 5 月 佛山市 十三五 交通发展规划 发展目标 : 珠三角湾区西部枢纽城市 ( 与广州共同打造航空和铁路枢纽 ) 1 慢行系统 : 全市升级 23 公里慢行交通廊道, 打造特色慢行休闲廊道 2 机场航空 : 与广州机场分工协作, 共同打造珠江西岸国际航空枢纽 3 佛山西站 : 确保 217 年建成通车, 与广州共建服务全国铁路枢纽计划 4 轨道交通 : 实现广佛轨道网全面对接, 打造市内轨道交通骨干网络 5 公交系统 : 完成场站建设任务 147 公顷加强区域城际公交联系 佛山要与广州共建辐射亚太航空枢纽, 近期重点加强既有机场设施利用效率, 加强与白云机场衔接配套, 共享区域航空枢纽设施 ; 远期与广州机场分工协作, 共同打造珠江西岸国际航空枢纽 要确保佛山西站于 217 年建成通车, 围绕佛山西站枢纽建设, 将与广州共同建设面向内陆地区及东盟经济区的国家级铁路枢纽
城市建设 216 年 9 月 佛山市城市轨道交通建设规划 217-222 佛山进入新一轮轨道交通建设进入高潮期, 城市向西和向南发展趋势明显 线路 开工时间 开通时间 1 号线一期 27 年 21 年 1 号线二期 212 年 216 年底 1 号线三期 217-222 2 号线一期 214 年 219 年 2 号线二期 217 年 3 号线 216 年 221 年 4 号线 217 年 222 年 6 号线 217-222 9 号线 217 年 11 号线 217 年 13 号线 217 年 广州 7 号线西延 216 年 22 年 216 年新开通 :1 号线南延线 216 年新动工 :3 号线 7 号线西延线 217 年将动工 :2 号线二期 4 9 11 13 号线 佛山新一轮的建设规划线路包括一号线三期 二号线二期 三号线调整段 三号线北延段 四号线一期 六号线一期 九号线一期 十一号线和十三号线一期, 总长约 193.9km
城市建设 216 年 12 月 广佛两市轨道交通衔接规划 未来佛山将有 1 条地铁线与广州地铁线网中的 13 条地铁线实现无缝对接 佛山 广州 对接站点 1 号线 1 2 3 8 号线 西塱 南洲 沥滘 沙园 2 号线 2 7 2 22 号线 广州南站 3 号线 7 号线 北滘新城 4 号线 2 3 7 18 号线 会江 大石 鹤庄 5 号线 5 号线 11 号线 滘口 石塘围 6 号线 19 号线 穗盐路 8 号线 12 13 号线 槎头 9 号线 17 号线 北滘 ( 待定 ) 1 号线 7 19 号线 待定 11 号线 7 1 11 17 号线 韦涌 东沙 鹤洞东 北滘
城市建设 广佛同城 升级为 广佛同心, 打造珠三角世界级城市群核心 1 规划同城 : 首试 一市规划两地, 广州主导规划 广佛新城 南海荔湾谋划广佛同城化综合开发治理试验片区 2 产业同城 : 顺德建设广州大学城卫星城南海荔湾共建广佛人才特区 3 交通同城 : 未来广佛将有 1 条轨道交通互相连接广佛联手打造全省首个跨市 11 条定制公交平台 4 政务同城 : 南海荔湾首创行政审批服务事项在实体窗口 跨城通办 两区共已推出涉两地 14 个部门 85 个跨城通办事项 5 教育同城 : 南海 荔湾两地的 9 间院校将拟定未来 广佛生 的指标 216 年 12 月佛山市第十二次党代会对于深化广佛同城的最新表述 : 广佛同心参与全球竞争, 佛携手打造珠三角世界级城市群核心, 共同参与全球要素配置 产业分工和竞争 ; 将禅城区 南海东部 顺德北部打造成为广佛都市圈核心区
1 3 土地市场篇 Land market
佛山各类用地年度走势 商住用地占主导, 纯商业地块成交比例持续减少 14 12 1 212-216 年佛山各类用地年度成交情况 工业商业商住 216 年各类用地成交结构 工业商业商住 8 6 4 1% 7% 7% 3% 2% 44% 2 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 216 年佛山全市商住用地成交约占总土地成交量的 44%, 占据主导地位 反之, 在商业体过剩和住宅库存不断减少 的背景下, 政府在逐年减少商业用地的出让,216 年商业用地的成交占比下降至 2%
佛山土地市场年度走势 商住用地供求持续萎缩, 楼面地价创新高, 同比大幅飙升 13% 12 1 8 6 4 212-216 年佛山商住用地年度供求情况 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 楼面地价 ( 元 / m2 ) 7 6 5 4 3 2 216 年佛山商住用地供求情况 分项 指标 同比变化 供应面积 359.9 万m2 28% 成交面积 35.9 万m2 3% 成交金额 66.4 亿元 6% 2 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 1 楼面地价 6449 元 / m2 13% 中心城区可供使用土地资源贫乏 转向潜力挖掘等因素, 促使佛山土地供应逐年紧张,216 年供求量为五年来的新 低 ; 佛山楼市全面去库存 外来品牌房企看好佛山后市以及对日益缺少的优质地块欲望强烈, 决定了土拍竞争越发 激烈, 并不断刷新区域地价,216 年佛山土地市场楼面地价大幅飙升
各区土地市场年度走势 南海 顺德为主要供求区域, 楼面地价已超 7 字头 216 年佛山各区商住用地年度供求情况 分项禅城南海顺德三水高明 供应面积 ( 万m2 ) 47.2 99.9 115.9 4.9 56. 216 年佛山各区商住用地成交面积占比 同比 41% 15% 33% 65% 4% 成交面积 ( 万m2 ) 54.6 13.7 96.6 16.3 34.7 同比 38% 57% 28% 84% 23% 成交楼面地价 ( 元 / m2 ) 713 7184 7849 2531 1486 11% 5% 18% 禅城南海顺德 同比 9% 29% 193% 117% 66% 成交建面 ( 万m2 ) 179.8 333.5 282.7 53.2 13.8 32% 34% 三水高明 同比 44% 67% 25% 83% 3% 成交金额 ( 万m2 ) 117.4 238.2 221.9 13.5 15.4 同比持平 113% 12% 62% 16% 溢价率 46% 12% 117% 94% 3% 南海和顺德区为土地市场主要供求区域, 占全市的 6 成 ; 随着广佛融合度越来越高, 众多优质地块入市带动交易, 土地价值得到释放, 纷纷刷新区域地价, 带动五区楼面地价全线上涨, 其中禅城 南海 顺德三个区域楼面地价已 突破 7 字头, 南海 顺德区成交金额翻倍增长
佛山土地市场月度走势 一季度供求两旺, 年中地市平淡, 岁末量价飙升 216 年 1-12 月佛山商住用地出让与成交走势 7 6 5 4 3 2 1 出让面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 楼面地价 ( 元 / m2 ) 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 12 1 8 6 4 2 一季度佛山土地市场暖春早至, 供求两旺 5-9 月地市表现平平, 成交冷清, 月均成交量仅在 1 万m2浮动, 这与政 府供地节奏放缓有关 第四季度土地市场活跃度逐渐提高,11 月多块优质地块抢滩推出, 实力房企频频出手, 外来 房企相继进驻并搅热佛山土地市场, 竞争尤为激烈
土地市场特征 优质地块遭哄抢, 市场频频产生高楼面地价 高溢价率地块 25 2 15 1 5 佛山年度商住地楼面地价对比佛山年度商住地溢价率对比 1 以下 1-2 2-3 3-4 4-5 5-6 6-7 7-8 8-9 9-1 1 以上 3 宗 4 3 8 9 1 24 6 2 6 13 宗 14 1 宗 14 2 4 33 8 41 6 16 15 5 28 16 2 1 宗 45 2 宗 14 宗 33 宗 34 2 211 21 44 2 2 212 4 5 1 13 5 2 8 宗 1 4 1 6 6 4 宗 15 12 14 58 7 24 8 8 4 7 5 3 4 18 34 1 5 4 96 99 4 4 5 5 39 73 17 7 7 4 28 27 28 15 28 15 7 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 25 % 1-2% 2-4% 4-6% 6-8% 8-1% 1-2% 2% 以上 8 宗 216 年 1 元 / m2以上高楼面地价 2% 以上高溢价率地块宗数双双上调 高楼面地价地块主要产生在土地资源 日益缺少的热点板块, 高溢价率地块在不限购的镇街区域出现 随着交通和其他配套设施的不断完善和发展, 房企 对地块的角逐转向镇街
土地市场特征 建设用地成交总量为 5 年最低 ; 中小型地块为主流 佛山各类用途土地年度成交占比 纯住宅用地商业用地商住用地工业用地其他用地 12 佛山年度各规模商住地成交宗数对比 小于 1 万m2 1-5 万m2 5-1 万m2 1-15 万m2大于 15 万m2 216 年 15 291 354 19 679 万m2 1 99 215 年 214 年 213 年 212 年 27 396 346 8 13 79 万m2 81 62 334 43 83 968 万m2 3 98 661 538 21127 476 64 7 2 4 6 8 1 12 14 16 91 1234 万m2 1418 万m2 8 6 4 2 76 64 58 5 39 41 33 31 24 25 2 17 19 16 11 12 7 7 6 8 7 4 5 1 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 佛山建设用地成交总量在逐年缩小, 各类型用地均有缩量, 这与政府供应计划 经营性建设用地在减少与转向存量 挖潜有关 5 万m2以下的小型地块一直占主流位置,216 年 15 万m2以上大规模地块仅有 1 宗
年度土地单价 土地总价 绿九刷新佛山楼面单价, 时代水岸二期项目用地位居总价第一 216 年佛山商住用地成交单价 TOP1 216 年佛山商住用地成交总价 TOP1 排名 区域 地块性质 占地 ( m2 ) 楼面地价 ( 元 / m2 ) 竞得者 排名 区域 地块性质 占地 ( m2 ) 总价 ( 万元 ) 竞得者 1 禅城 商住 49621 16632 绿九 2 禅城 商住 42554 15885 五矿 3 南海 商住 111658 15298 时代 4 南海 商住 4794 125 时代 5 顺德 商住 92319 11259 合景泰富 6 顺德 商住 54648 1183 万科 7 顺德 商住 2723 1782 美的 8 顺德 商住 68732 1195 招商 9 南海 商住 144563 9854 新城控股 1 南海 商住 18898 9359 恒大 1 南海 商住 111658 6456 时代 2 南海 商住 144563 42735 新城控股 3 南海 商住 18898 3771 恒大 4 顺德 商住 12679 372543 泰禾 5 顺德 商住 92319 343 合景泰富 6 禅城 商住 1765 234996 融创 龙光 7 禅城 商住 72964 226825 融创 8 禅城 商住 77562 18351 万科 9 顺德 商住 54648 181696 万科 1 南海 商住 6297 175557 融创 216 年, 绿九置业首次杀入佛山, 进军奇槎鄱阳片区, 便创造了佛山历史楼面单价新高 ; 广佛交界土地市场竞争激 烈, 时代金沙洲地块区位条件优越, 位于广佛同城化的核心, 高起拍价与高溢价率等因素均促使其占据 216 年总价 榜首位置
品牌房企新增土地储备情况 时代地产是 金主, 万科开启 地主 模式, 高溢价地块频现 品牌发展商 成交时间 区域 板块 地块性质 占面 ( 万m2 ) 容积率 建面 ( 万m2 ) 成交总价 ( 亿元 ) 楼面地价 ( 元 / m2 ) 溢价率 万科 216.4.28 禅城 祖庙 商住 7.8 3.8 29.8 18.4 6158 9% 万科 216.8.24 南海 桂城 商服 1.8 5.5 9.9 4.1 492 197% 万科 216.9.7 顺德 顺德新城 商住 5.5 3. 16.4 18.2 1183 218% 万科 216.11.2 南海 罗村 商住 7.3 3.1 22.8 14.9 6524 96% 万科 216.12.6 禅城 南庄 商住 3. 2.5 7.6 5.3 6985 7% 万科 216.12.26 禅城 石湾 商业 1. 6. 5.9 4. 6881 62% 万科 216.12.5 南海 桂城 商业 1.2 5.2 6.1 5.5 948 93% 万科 216.12.26 高明 西江新城 商住 9.7 3. 29.1 6.2 2133 % 万科合计 37.3 127.6 76.6 碧桂园 216.2.18 南海 丹灶 商住 8.4 3.5 29.3 3.5 12 % 碧桂园 216.3.7 顺德 伦教 商住 7.5 3. 22.1 4.8 2191 53% 碧桂园 216.3.15 顺德 伦教 商住 6.7 2.7 18.2 5.2 2848 78% 碧桂园 216.5.11 顺德 龙江 商住 2.7 3. 8.2 1.6 2 % 碧桂园 216.6.15 南海 西樵 商住 2.2 2.7 5.9 1.3 2173 1% 碧桂园 216.12.27 顺德 龙江 商住 3.5 3. 1.6 5.7 5398 116% 碧桂园合计 31 94.3 22.1 融创 216.1.13 禅城 绿岛湖 商住 7.4 2.7 2.2 9.6 4768 32% 融创 216.1.25 南海 大沥 商住 6.2 3.5 21.7 17.6 878 11% 融创 216.8.22 禅城 祖庙 商住 7.3 3.7 26.7 22.7 8491 15% 融创 216.8.22 顺德 大良 商住 1.1 3.5 3.8 3.3 8548 137% 融创合计 22. 72.4 53.1 时代 216.1.22 南海 金沙洲 商住 11.2 3.8 41.9 64.1 15298 137% 时代 216.12.19 南海 里水 商住 4.1 3.3 13.5 16.8 125 129% 时代合计 15.2 55.3 8.9 时代共耗资 8.9 亿元持续进军里水金沙洲广佛交界 万科拿地面积与新增体量均最大, 占地 37.3 万m2, 体量达 127.6 万m2, 商业与商住项目齐头并进, 除深耕中心城区外, 还试水罗村 南庄 高明荷城等城乡结合区域 碧桂园拿地均在镇街区位, 继续其擅长的住宅开发路线 融创本年首次进驻佛山市场, 共拿地 4 宗, 选择进驻禅桂 良桂中心区和绿岛湖板块热点区域
品牌房企新增土地储备情况 房企积极扩充土地储备, 区域地价频现新高, 外来房企抢驻佛山市场 品牌发展商 成交时间 区域 板块 地块性质 占面 ( 万m2 ) 容积率 建面 ( 万m2 ) 成交总价 ( 亿元 ) 楼面地价 ( 元 / m2 ) 溢价率 恒大 216.2.16 南海大沥奇槎商住 1.9 3.7 4.3 37.7 9359 176% 恒大 216.4.27 南海听音湖商住 13.6 2.5 34.4 9.9 288 % 恒大合计 24.5 74.7 47.6 中海 216.12.26 顺德乐从商住 4.8 3.5 16.8 11.7 6934 257% 中海 216.12.27 顺德伦教商住 6.4 3. 19.3 16.7 8655 128% 中海合计 11.2 36.1 28.3 美的 216.6.28 顺德北滘新城商住 2.7 2.5 6.8 7.3 1782 184% 美的 216.1.28 南海丹灶商住 12. 2.8 33.5 12.5 3718 74% 美的合计 14.7 4.3 19.8 保利 216.8.19 禅城张槎商住 1. 4.5 4.6 1.2 2597 3% 龙光 216.3.25 禅城禅西新城商住 17.1 3. 51.2 23.5 459 1% 绿地 216.2.6 南海大沥商住 5.6 2.8 15.7 3.9 2494 24% 雅居乐 216.8.24 三水西南商住 6.5 3.5 22.6 8.3 3686 173% 阳光城 216.6.16 南海大沥商住.4 3.2 1.4 1.1 7534 139% 招商 216.1.13 顺德陈村商住 6.9 2.5 17.2 17.5 1195 168% 合景泰富 216.6.28 顺德北滘新城商住 9.2 3.3 3.5 34.3 11259 196% 泰禾 216.3.3 顺德乐从商住 12.1 4. 48.1 37.3 7742 72% 绿九 216.11.28 禅城奇槎商住 5. 3.5 17.4 17.4 16632 37% 五矿 216.11.24 禅城奇槎商住 4.3 3.5 14.9 14.9 15885 37% 新城控股 216.12.12 南海狮山商住 14.5 3. 43.4 42.7 9854 274% 恒大拿地瞄准城市新发展区域, 如大沥奇槎 南海西部重镇西樵 深耕广佛交界的中海地产因高地价被迫出走, 转战顺德镇街 保利 招商 绿地等本年仅一宗地块进账 保利或因往年土地储备充足而暂缓扩张步伐 融创 阳光城 泰禾 绿九置业 五矿 新城控股等外来房企首入佛山市场
1 4 住宅市场篇 Residential market
佛山商品住宅成交与广州深圳对比 216 年佛山商品住宅成交面积高达 1928 万m2, 成功卫冕广东省销冠 216 年佛山和广州 / 深圳商品住宅成交对比 分项 佛山 广州 深圳 成交套数 ( 套 ) 175222 128722 3864 同比变化 35% 38% 42% 成交面积 ( 万m2 ) 1928 1417 42 同比变化 36% 3% 4% 成交金额 ( 亿元 ) 1839 235 2155 同比变化 51% 42% 3% 成交均价 ( 元 / m2 ) 9542 16585 53666 同比变化 11% 9% 61% 对比 216 年数据, 佛山和广州的成交面积同比增幅均超三成, 成交金额同比增幅更超四成 ; 价格方面, 深 圳同比大涨 61%, 而佛山与广州同比涨幅约 1% 左右 总体而言, 佛山成交量高达 1928 万m2, 远高于广州 和深圳, 成功卫冕广东省销冠
佛山商品住宅市场年度走势 成交再创历史新高, 价格呈上扬趋势 25 2 15 1 5 212-216 年佛山商品住宅年度供求情况 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 12 1 8 6 4 2 216 年佛山商品住宅供求情况 分项 指标 同比变化 供应套数 135217 套 21% 供应面积 1514 万m2 22% 成交套数 175222 套 35% 成交面积 1928 万m2 36% 成交金额 1839 亿元 51% 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 成交均价 9542 元 / m2 11% 近年来在中央和地方的各种利好因素刺激下, 佛山商品住宅成交量连续创出新高, 继 214 年首 次突破 1 万m2,215 年超过 14 万m2,216 年高达 1928 万m2, 同比上升 36%, 可谓 2 万 m2近在咫尺, 价格则首次攀升上 9 字头, 为 9542 元 / m2, 同比上升 11%
各区商品住宅市场年度走势 南海区供应量和成交量依然抢眼, 成交面积占全市 38% 216 年佛山各区商品住宅年度供求情况 分项 禅城 南海 顺德 三水 高明 供应套数 ( 套 ) 13944 57728 38212 15969 9364 同比 8% 8% 79% 13% 25% 供应面积 ( 万m2 ) 157 621 467 166 14 同比 1% 1% 71% 7% 14% 成交套数 ( 套 ) 23597 69297 458 24443 12877 同比 3% 13% 42% 1% 91% 成交面积 ( 万m2 ) 25 739 553 249 136 同比 38% 16% 38% 91% 87% 成交金额 ( 元 / m2 ) 279 816 493 164 75 同比 64% 3% 6% 116% 115% 成交均价 ( 元 / m2 ) 11155 1136 892 6583 559 同比 19% 12% 16% 14% 15% 216 年佛山五区成交面积占比 13% 29% 7% 13% 38% 禅城南海顺德三水高明 南海供求旺盛, 向来是市场成交大户,216 年成交量占全市 38%, 顺德次之, 占比 29% 对比各区价格, 禅城价 格涨幅最大, 达 19%, 顺德三水高明涨幅相当, 南海价格涨幅只有 12%
佛山商品住宅库存年度走势 216 年去库存效果显著, 年末全市住宅库存约 614 万m2 13 212-216 年佛山商品住宅库存年度走势 12 11 1 9 8 7 截止 216 年年末佛山商品住宅库存约 614 万m2按 216 年的销售速度需要消化约 4 个月 6 5 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 佛山住宅库存经过 213 和 214 年历史高位后,215 年有所回落,216 年广东省和佛山市相继 出台供给侧改革方案, 佛山在各项利好政策刺激下, 住宅去库存效果显著, 截止 216 年年底, 全市住宅库存约为 614 万m2, 按照近 1 年的销售速度, 大约需要消化 4 个月时间
佛山商品住宅市场月度走势 前三季度市场量价齐升, 限购后市场有所调整 216 年 1-12 月佛山商品住宅供求走势 25 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 12 2 15 1 5 契税和营业税减免 首付比例下调 降准 营改增细则落地 重启限购 1 8 6 4 2 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 2 月是利好政策出台密集期, 尤其是下调首付比例最低至两成, 加上 3 月降准, 市场开始井喷, 首次突破 2 万m2, 除 6 月供求平衡外,1 到 9 月均出现供不应求局面 价随量升,9 月全市均价首次站上万元大关, 价格通 道打开, 局部价格上升过快导致佛山国庆假期重启限购 政策收紧下成交量有所回调, 但价格依然坚挺
佛山商品住宅年度销售排名 排名 区域 项目名称 成交金额 ( 亿元 ) 成交量 ( 万m2 ) 成交套数 ( 套 ) 成交价格 ( 元 / m2 ) 1 南海恒大金名都 29.46 14.35 1454 2535 2 顺德华侨城天鹅湖 24.37 13.12 575 18565 3 南海中国铁建国际公馆 23.78 12.39 814 19197 4 南海中海金沙里 23.38 11.27 182 2742 5 禅城绿地璀璨天城 22.25 15.75 1388 14126 6 南海富丰广场 22.4 14.22 1127 1554 7 顺德碧桂园印象花城 2.47 15.43 1571 13268 8 南海怡翠尊堤 19.97 12.5 1157 15977 9 南海万科金域中央 19.19 11.5 1168 17371 1 南海时代水岸 18.58 11.14 1184 16678 11 南海万科金域缇香 18.26 1.1 117 18233 12 南海奥园 1 号 18.4 8.33 736 21646 13 南海金地悦荔 17.81 1.76 174 16547 14 顺德碧桂园桂澜山 16.91 15.73 1434 1755 15 南海宇佳滨江一号 16.66 8.54 77 1951 16 南海中海金沙水岸 16.15 15.89 123 1162 17 南海绿地香树花城 16.11 15.19 1474 161 18 禅城普君新城 16.4 12.53 1429 1281 19 南海万科金色城市 15.81 7.52 798 2129 2 南海广佛新世界 15.61 11.58 631 13474 全市成交金额前二十的楼盘成交总金额为 39.9 亿, 占全市成交总金额的 21% 从成交前二十楼盘分布来看, 主要集中在南海区, 广佛交界项目热销, 南海区 15 个禅城区 2 个顺德区 3 个三水区 个高明区 个
禅城区部分
禅城商品住宅市场年度走势 供应量相对平稳, 成交量价创历史新高 3 25 2 15 212-216 年禅城商品住宅年度供求情况 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 12 1 8 6 216 年禅城商品住宅供求情况 分项 指标 同比变化 供应套数 13944 套 8% 供应面积 157 万m2 1% 成交套数 23597 套 3% 1 5 4 2 成交面积 25 万m2 38% 成交金额 279 亿元 64% 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 成交均价 11155 元 / m2 19% 216 年禅城商品住宅的供应面积为 157 万m2, 与去年几乎持平, 但成交量价却创历史新高, 全区均 价快速攀升, 增幅比较明显, 高达 19%
禅城商品住宅市场月度走势 成交高位集中在三四月, 价格呈逐月攀升的趋势 216 年 1-12 月禅城商品住宅供求走势 4 35 3 25 2 15 1 5 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 14 12 1 8 6 4 2 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 禅城首月开门好,2 月中央相继出台利好政策,3 月和 4 月市场放量成交, 月均超 3 万m2, 创年内峰值, 之后销量逐月回落, 价格却持续攀升, 三季度成交量再度走强, 国庆期间限购出台, 禅城全区限购, 成交量明显调整, 但 11 月价格依然站上 126 元 / m2
禅城区各镇街住宅年度供求对比 禅城西部成交量稳增, 祖庙和石湾均价超 12 元 / m2 216 年禅城区各镇街年度供求对比 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 6 55 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 城北 + 祖庙 + 季华东 城南 + 亚艺 + 新城 + 石湾 祖庙街道石湾街道张槎街道南庄镇 14 12 1 8 6 4 2 受益于禅西新城的快速发展, 禅城西部住宅板块 ( 张槎 + 南庄 ) 年度成交量达到 73 万m2, 与传统的热门镇街实力相 当 ; 从价格来看, 祖庙和石湾依然是全区的价格标杆, 整体均价超 12 元 / m2
禅城区商品住宅年度销售排名 排名 镇街 项目名称 成交金额 ( 亿元 ) 成交量 ( 万m2 ) 成交套数 ( 套 ) 成交价格 ( 元 / m2 ) 1 石湾绿地璀璨天城 22.25 15.75 1388 14126 2 祖庙普君新城 16.4 12.53 1429 1281 3 祖庙星星凯旋 12.7 8.9 589 14919 4 石湾泷景花园 1.4 9.25 779 1858 5 南庄涟岸花园 9.54 1.81 95 8825 6 祖庙越秀可逸新势力 8.41 6.98 636 124 7 祖庙非凡领域 7.81 6.91 695 1132 8 祖庙越秀岭南隽庭 6.27 4.64 394 13494 9 南庄龙光水悦龙湾 6.26 8.71 767 7195 1 张槎海湾城 6.23 5.97 611 1438 11 南庄绿岛明珠 5.94 8.24 637 7199 12 张槎童梦天下 5.3 5.7 597 9295 13 石湾龙光天湖华府 4.64 2.98 315 15548 14 祖庙岭南天地 4.6 3.25 22 14147 15 南庄万科城 4.13 5.42 626 7613 16 石湾招商臻园 3.83 2.26 131 1694 17 张槎绿地未来城 3.78 4.49 442 842 18 南庄绿岛湖壹号 3.66 3.3 154 1283 19 石湾盛南新都 3.52 4.7 398 8642 2 祖庙富力广场 3.38 2.56 27 13232
南海区部分
南海商品住宅市场年度走势 南海楼市供不应求, 供求量价均达峰值, 楼价突破 11 元 / m2 8 7 6 5 4 3 2 1 212-216 年南海商品住宅年度供求情况 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 12 1 8 6 4 2 216 年南海商品住宅供求情况 分项 指标 同比变化 供应套数 57728 套 8% 供应面积 621 万m2 1% 成交套数 69297 套 13% 成交面积 739 万m2 16% 成交金额 816 亿元 3% 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 成交均价 1136 元 / m2 12% 广佛交界区域限购前, 凭借地缘优势和交通路网升级, 大批广州外溢客户前来置业, 市场供需 两旺 限购后, 非限购镇街狮山 西樵等因交通 规划利好则表现凸显 216 年南海市场整体 向好, 楼市指标数据同比全线上涨, 并纷纷达到历年来的最高位
南海区各镇街住宅年度供求对比 上半年楼市供求随销售节点走, 下半年量价维持高位运行 216 年 1-12 月南海商品住宅供求走势 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 14 12 1 8 6 4 2 年初楼市量价稍有回落, 但春节后, 在首付比例下调的刺激下,3 月成交量创年内新高, 此后 楼价持续几个月平稳上涨 下半年南海楼市热度不减, 整体维持在月均 66 万m2以上的水平
南海区各镇街住宅年度供求对比 广佛交界桂城 里水镇街成交占榜首, 狮山 西樵非限购镇街表现突出 216 年南海区各镇街年度供求对比 15 12 9 6 3 限购镇街 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 桂城里水盐步黄岐大沥狮山罗村松岗小塘官窑丹灶西樵九江 18 16 14 12 1 8 6 4 2 216 年 1 月南海楼市局部区域重启限购, 集中在广佛交界镇街, 区域楼市热度有所下降, 但桂城 里水年度成交量 仍排前两位, 区域价格不断被拉升, 桂城均价最高, 达 16962 元 / m2 而南海中部逐步发展成广州客置业的另一热 点, 尤其是在佛山西站的带动下, 狮山 罗村楼市表现抢眼, 西部重镇西樵也吸引品牌房企拿地布局
南海区商品住宅年度销售排名 排名 镇街 项目名称 成交金额 ( 亿元 ) 成交量 ( 万m2 ) 成交套数 ( 套 ) 成交价格 ( 元 / m2 ) 1 里水恒大金名都 29.46 14.35 1454 2535 2 桂城中国铁建国际公馆 23.78 12.39 814 19197 3 里水中海金沙里 23.38 11.27 182 2742 4 桂城富丰广场 22.4 14.22 1127 1554 5 大沥怡翠尊堤 19.97 12.5 1157 15977 6 桂城万科金域中央 19.19 11.5 1168 17371 7 黄岐时代水岸 18.58 11.14 1184 16678 8 里水万科金域缇香 18.26 1.1 117 18233 9 桂城奥园 1 号 18.4 8.33 736 21646 1 盐步金地悦荔 17.81 1.76 174 16547 11 桂城宇佳滨江一号 16.66 8.54 77 1951 12 里水保利紫山 16.36 12.58 1184 136 13 里水中海金沙水岸 16.15 15.89 123 1162 14 里水绿地香树花城 16.11 15.19 1474 161 15 桂城万科金色城市 15.76 7.49 795 2129 16 罗村奥园公园一号 15.56 15.42 1336 19 17 里水中信山语湖 15.18 15.17 94 16 18 大沥大沥碧桂园华府 14.65 13.73 1274 1673 19 桂城宏鼎景裕豪园 14.42 7.91 753 18226 2 罗村雅丽豪庭 14.9 18.55 1932 7597
顺德区部分
顺德商品住宅市场年度走势 供应量大幅上升, 成交量价再创历史新高 6 5 4 3 2 1 212-216 年顺德商品住宅年度供求情况 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 216 年顺德商品住宅供求情况 分项 指标 同比变化 供应套数 38212 套 79% 供应面积 467 万m2 71% 成交套数 458 套 42% 成交面积 553 万m2 38% 成交金额 493 亿元 6% 成交均价 892 元 / m2 16% 216 年顺德商品住宅的供应面积为 467 万m2, 同比大幅上升超七成, 成交量价再创历史新高, 成交量破 5 万m2, 均价接近 9 字头, 整体市场呈现 量价齐升, 供不应求 的良好态势
顺德区各镇街住宅年度供求对比 供应集中二三季度, 成交高峰为三季度, 价格呈现逐步攀升 216 年 1-12 月顺德商品住宅供求走势 8 7 6 5 4 3 2 1 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 12 1 8 6 4 2 一季度受到利好政策的影响, 市场呈现供不应求局面, 二三季度市场供应明显改善, 新货上市 带动客户成交, 三季度月均成交量超 58 万m2, 四季度限购出台, 市场有所调整 全年价格稳步 上升,11 月为年内高位, 达到 9857 元 / m2
顺德区各镇街住宅年度供求对比 容桂成交量位居全区榜首, 四大限购镇街量价上升明显 216 年顺德区各镇街年度供求对比 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 12. 11. 1. 9. 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1.. 限购镇街 容桂大良陈村北滘乐从龙江勒流均安伦教杏坛 14 12 1 8 6 4 2 216 年 1 月顺德大良 陈村 北滘 乐从四大镇街重启限购, 四季度楼市热度有所下降, 非限购镇街有所凸显, 容 桂年度成交量近 15 万m2, 排在首位 价格方面, 陈村均价最高, 达 11896 元 / m2 除传统中心区大良热销外, 顺德 北部三镇街逐渐成为广州外溢客置业的热点, 量价上升较为明显
顺德区商品住宅年度销售排名 排名 镇街 项目名称 成交金额 ( 亿元 ) 成交量 ( 万m2 ) 成交套数 ( 套 ) 成交价格 ( 元 / m2 ) 1 大良华侨城天鹅湖 24.37 13.12 575 18565 2 陈村碧桂园印象花城 2.47 15.43 1571 13268 3 北滘碧桂园桂澜山 16.91 15.73 1434 1755 4 龙江龙江碧桂园华府 14.33 18.1 1477 7917 5 乐从碧桂园新城之光 14.29 1.9 972 13118 6 北滘雅居乐英伦首府 13.66 1.62 869 1286 7 容桂碧桂园凤凰湾 13.52 17.2 1292 786 8 北滘江山花园 12.87 12.99 66 998 9 大良敏捷畔海御峰 11.56 1.23 745 11298 1 大良恒大帝景 11.47 9.38 68 12227 11 陈村万科水晶城 11.47 9.37 788 12249 12 陈村美的花湾城 11.46 9.47 968 1215 13 陈村星英半岛 1.5 9.87 144 1643 14 乐从怡翠晋盛 1.42 8.27 762 1267 15 容桂顺德时代倾城 1.18 14. 1281 7271 16 大良万科金域滨江 8.88 8. 557 1191 17 大良龙湖春江名城 8.72 1.79 1 878 18 乐从星际半岛 8.62 11.34 843 7596 19 大良天悦湾花园 8.19 7.9 473 11555 2 乐从 M-CITY 8.1 5.81 657 13952
三水区部分
三水商品住宅市场年度走势 三水楼市交投畅旺, 楼价达到最高位 3 25 2 15 1 5 212-216 年三水商品住宅年度供求情况 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 7 6 5 4 3 2 1 216 年三水商品住宅供求情况 分项 指标 同比变化 供应套数 15969 套 13% 供应面积 166 万m2 7% 成交套数 24443 套 1% 成交面积 249 万m2 91% 成交金额 164 亿元 116% 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 成交均价 6583 元 / m2 14% 在房地产去库存政策 广佛肇城轨开通 区内各种配套逐步完善等有利背景下, 三水城市价 值 城市形象不断提升, 区域不限购 价格洼地等促使广州客户大量涌入,216 年三水房地产 市场保持健康稳健的发展, 楼市供求量价纷纷达到最高位
三水区各镇街住宅年度供求对比 月度供求集中营销节点前后, 楼价在 6-7 元 / m2间徘徊 216 年 1-12 月三水商品住宅供求走势 4 35 3 25 2 15 1 5 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 8 7 6 5 4 3 2 1 五一和十一前后两个主要营销节点为各大项目集中供应和入市的高峰, 在佛山重启区域限购的 1 月份, 楼市成交量达年内最高值, 月度楼价呈现平稳上扬的势头
三水区各镇街住宅年度供求对比 楼市集中高, 中心城区西南仍是全区供求的绝对主力 216 年三水区各镇街年度供求对比 18 15 12 9 6 3 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 西南云东海乐平白坭芦苞大塘南山 8 7 6 5 4 3 2 1 三水区各镇街楼市表现均供不应求, 其中中心城区西南表现突出, 供求占全区总量的七成, 楼市集中度 高, 云东海片区受到别墅产品价格的带动, 整体均价最高, 达 7372 元 / m2, 其他镇街未见明显起色
三水区商品住宅年度销售排名 排名 镇街 项目名称 成交金额 ( 亿元 ) 成交量 ( 万m2 ) 成交套数 ( 套 ) 成交价格 ( 元 / m2 ) 1 西南汇信华府 12.61 18.57 2294 6792 2 西南御江南 12.59 17.22 1584 731 3 云东海恒福新里程 12.46 15.2 1667 8197 4 西南保利中央公园 1.73 15.64 1343 6864 5 西南时代城 9.16 14.72 1629 6219 6 西南碧桂园三水华府 7.9 11.2 142 7168 7 云东海三水万达广场 7.9 11.41 117 6925 8 西南鸿安花园 7.27 12.19 1155 5966 9 西南三水雅居乐花园 7.26 9.64 816 753 1 西南博雅滨江花园 6.41 9.62 79 6664 11 西南北江明珠花园 5.43 9.23 831 5883 12 云东海万景豪园 4.92 7.16 746 688 13 西南恒达花园 4.19 6.5 496 6916 14 云东海碧桂园翡翠山 3.93 7.23 697 5443 15 白坭山水龙盘 3.88 4.82 35 854 16 西南欧雅右岸春天 3.57 5.75 588 622 17 西南兆丰豪庭 3.56 6.1 64 5841 18 西南华瑞帝景湾花园 3.36 5.2 5 6698 19 西南御龙湾 3.16 5.11 498 6186 2 乐平融创南景湾 2.95 5.53 578 5339
高明区部分
高明商品住宅市场年度走势 高明楼市销量跨越式增长, 价格上涨明显, 去库存效果明显 15 12 9 6 3 212-216 年高明商品住宅年度供求情况 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 6 5 4 3 2 1 216 年高明商品住宅供求情况 分项 指标 同比变化 供应套数 9364 套 25% 供应面积 14 万m2 14% 成交套数 12877 套 91% 成交面积 136 万m2 87% 成交金额 75 亿元 115% 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 成交均价 559 元 / m2 15% 216 年高明楼市呈现高增长式发展, 楼市指标数据均上扬 城镇化水平初级 中心城区建设提 速 楼市发展迅速 价格洼地 区域不限购等因素纷纷释放区域内外购买力
高明区各镇街住宅年度供求对比 上半年平缓去货, 下半年全面去库存, 年末楼价上升至 6 字头水平 216 年 1-12 月高明商品住宅供求走势 25 2 15 1 5 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 1 月 11 月 12 月 7 6 5 4 3 2 1 216 年上半年, 高明楼市缓慢去货, 月均成交量仅有 7 万m2, 下半年品牌项目新推, 不限购政 策利好, 楼盘联动等促使购买力强劲释放, 楼市全面去库存市场交易热情走高, 月均成交量达 15 万m2, 年末价随量升
高明区各镇街住宅年度供求对比 荷城街道产销旺盛, 供求量位居区域榜首, 杨和镇楼价最高 216 年高明区各镇街年度供求对比 15 1 5 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 荷城街道杨和镇明城镇更合镇 8 7 6 5 4 3 2 1 高明楼市镇街发展极度不平衡, 荷城街道多盘在售, 住宅销售一枝独秀, 供应 8.62 万m2 成交 122.88 万m2, 位居首位 ; 杨和楼价最高, 达 7561 元 / m2, 靠美的鹭湖高价投资产品支撑 ; 明城与更合 两镇属于低出低入区域, 成交均不足 3 万m2 ; 更合镇 216 年没有新品供应
高明区商品住宅年度销售排名 排名 镇街 项目名称 成交金额 ( 亿元 ) 成交量 ( 万m2 ) 成交套数 ( 套 ) 成交价格 ( 元 / m2 ) 1 杨和美的鹭湖 9.54 9.28 888 1283 2 荷城美的西海岸 8.74 15.8 1289 5799 3 荷城江滨香格里花园 6.36 11.11 976 5728 4 荷城勤天汇 5.26 8.77 852 5993 5 荷城樵顺嘉园 4.85 1.6 1127 4578 6 荷城美的明湖 4.2 7.12 565 593 7 荷城君御海城 4.19 7.81 682 5359 8 荷城碧桂园联丰天汇湾 3.73 6.21 537 64 9 荷城涛汇尚品花园 3.54 6.31 62 561 1 荷城东湖洲花园 1.91 3.37 257 5669 11 荷城能信水岸华庭 1.63 3.31 347 4935 12 荷城银豪锦湾家园 1.6 3.3 313 5272 13 荷城中港广场 1.55 2.93 238 5273 14 荷城丽日名都 1.45 2.78 282 521 15 荷城创亿明园 1.4 2.7 292 5184 16 荷城中恒广场 1.25 2.73 288 4594 17 荷城海景春天里花园 1.7 2.39 29 449 18 荷城众恒新城 1.1 2.73 279 3711 19 荷城誉港湾花园.96 1.81 166 5312 2 荷城高明优悦城邦商住小区.91 1.63 152 5549
1 5 商业市场篇 Commercial market
公寓 写字楼和商铺投资热度对比 商业市场公寓产品总价低, 投资热度明显高于商铺及写字楼 7 6 5 4 3 2 1 216 年中心城区各商业物业成交面积对比 ( 单位 : 万m2 ) 公寓商铺写字楼 类型公寓商铺写字楼 套均成交总价 54.36 万 228.45 万 154.5 万 216 年佛山禅桂新中心区商业市场表现活跃, 分别成交公寓 6.74 万m2, 商铺 2.1 万m2, 写字 楼 19.81 万m2 ; 公寓产品具备低总价的特点, 受到投资者热捧
中心城区公寓市场年度对比 中心区商业公寓全年呈现量价齐升的态势 216 年中心城区商业公寓供求情况 分项 SH215 指标 SH216 指标 同比变化 供应面积 37.11 万m2 6.74 万m2 63.68% 成交套数 5823 套 11923 套 15% 成交面积 26.72 万m2 6.74 万m2 127% 成交金额 26.21 亿元 62.27 亿元 138% 成交均价 988 元 / m2 1252 元 / m2 4.5% 受到 216 年整体宽松的政策环境以及广佛一体化规划 交通等外围因素推动, 中心区商业公寓市场全年 表现活跃, 整体呈现了量价齐升的态势 ; 其中中心区供应同比增长接近 64%, 成交总量及金额增幅达到 127% 和 138%; 虽然各区域商业公寓产品定位存在差异, 但整体成交均价同比也录得 4.5% 的增长
中心城区公寓市场月度走势 中心城区公寓前三季度供求平均, 成交均价平稳上涨 215 年 -216 年 12 月中心城区商业公寓供求走势 18 16 14 12 1 8 6 4 2 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 16 14 12 1 8 6 4 2 216 年中心区公寓市场前三季度月度供求相对平均,9 月份单月供应达到近两年高峰, 随后第四季 度随着外部政策收紧,1 月和 11 月出现零供应的情况 ; 而成交量及成交均价则呈现平稳走高态势
中心城区各板块公寓年度供应 成交和库存对比 公寓市场禅城板块实现去库存, 桂城板块成交均价居首 216 年中心城区各板块商业公寓供求和库存情况 45 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 库存面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 1115 12 4 35 998 9644 1 3 8 25 2 6 15 4 1 5 2 禅城桂城佛山新城 中心区各板块公寓市场除禅城呈现供不应求, 实现去库存外, 桂城及新城的供应量均高于年度 成交量 ; 各板块公寓库存总量达到 78.2 万m2, 其中禅城最高, 达到 38 万m2 ; 价格方面, 桂城板 块则以 1115 元 / m2居首
中心城区公寓年度销售排名 排名 板块 项目名称 成交金额 ( 亿元 ) 成交量 ( 万m2 ) 成交套数 ( 套 ) 成交价格 ( 元 / m2 ) 1 桂城 万科金域中央 9.31 7.53 1146 12368 2 桂城 万科金色领域 8.1 6.93 227 11683 3 桂城 新凯广场 4.95 3.67 77 135 4 桂城 丽日广场 4.68 6.47 1346 7229 5 禅城 兆阳 O 立方 3.32 2.57 68 1289 6 禅城 滨海御庭 2.87 3.88 299 741 7 禅城 世博广场 2.63 2.36 359 11176 8 桂城 联海国际 2.52 1.85 321 13599 9 桂城 海伦堡海汇 2.43 2.64 55 9211 1 禅城 御东公寓 2.9 1.89 475 1154 11 桂城 第壹时区 2.4 1.88 352 1837 12 禅城 华强广场 1.67 1.96 356 851 13 禅城 王府井广场 1.62 1.57 262 1312 14 新城 保利东湾 1.15 1.16 2 9899 15 桂城 华南 IFC 1.1.4 16 277 16 禅城 龙光水悦龙湾.97 1.66 325 5858 17 桂城 星星大厦.92.82 146 11216 18 禅城 华夏中央.85 1.12 243 7573 19 新城 招商依云国际.81.85 25 966 2 新城 宗德服务中心.81.78 146 1468
中心城区写字楼市场年度对比 写字楼年度新增供应大幅减少, 需求增长明显 216 年中心城区写字楼供求情况 分项 215 指标 216 指标 同比变化 供应面积 6.15 万m2 34.91 万m2 42% 成交套数 583 套 149 套 142% 成交面积 11.68 万m2 2.25 万m2 73.3% 成交金额 1.8 亿元 23.57 亿元 118% 成交均价 9244 元 / m2 11641 元 / m2 25.9% 216 年中心区写字楼市场需求大幅上涨, 成交量同比增加超过 73%, 成交总额增加超过 1 倍, 整体 成交均价达到 11641 元 / m2 ; 经过过去几年写字楼产品新增供应的不断入市, 去年中心城区写字楼新 增供应则大幅下滑 42%, 至接近 35 万m2, 全年供求差距缩小
中心城区写字楼市场月度走势 中心区写字楼整体供过于求, 个别项目成交价格高企 215 年 1 月 -216 年 12 月中心城区写字楼供求走势 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 18 16 14 12 1 8 6 4 2 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 216 年中心区写字楼市场新增供应虽然比去年明显减少, 但整体仍处于供过于求态势 ; 从成交 的月度情况来看, 年初成交量增幅明显,1 月份达到近两年新高 ; 而受到部分高端个盘成交影 响, 出现个别月份成交均价高企,12 月均价超过 1.7 万元 / m2
中心城区各板块写字楼年度供应 成交和库存对比 各板块写字楼库存仍然严峻, 新城成交均价最高 216 年中心城区各板块写字楼供求和库存情况 9 8 7 6 5 4 3 2 1 供应面积 ( 万m2 ) 成交面积 ( 万m2 ) 库存面积 ( 万m2 ) 成交均价 ( 元 / m2 ) 13524 1224 836 禅城 桂城 佛山新城 16 14 12 1 8 6 4 2 216 年中心区各板块写字楼库存情况仍然严峻, 库存总量接近 15 万m2 ; 其中禅城板块随着成 交增加以及新增供应锐减, 整体库存少于佛山新城板块, 桂城板块仍以超 78 万m2库存居首 ; 佛 山新城因新入市项目定位及板块资源缘故, 成交均价达到 13524 元 / m2, 高于禅桂两板块
中心城区写字楼年度销售排名 排名 板块 项目名称 成交金额 ( 亿元 ) 成交量 ( 万m2 ) 成交套数 ( 套 ) 成交价格 ( 元 / m2 ) 1 桂城 华南 IFC 4.18 1.89 85 22145 2 桂城 南海万达 2.8 2.57 21 187 3 桂城 天安中心 1.99 2.29 125 878 4 桂城 嘉邦中心 1.86 1.43 74 1339 5 禅城 佛山国际车城总部大厦 1.63 2.6 16 7925 6 桂城 亿能国际 1.32 1.29 54 1242 7 桂城 招商依云置地 1.13.98 134 11439 8 桂城 御宝国际 1.1.76 56 13286 9 桂城 中盛大厦.89 1.6 131 8435 1 桂城 创越时代.85.77 96 1172 11 桂城 中汇大厦.82.78 167 1529 12 桂城 方舟建筑产业中心.6.99 61 612 13 新城 保利商务中心.55.39 24 13968 14 桂城 天晨商业大厦.51.15 14 34583 15 禅城 磐石大厦.43.44 29 9569 16 新城 信保广场.38.3 19 12932 17 桂城 三山智汇广场.22.19 2 11587 18 桂城 国际创智园.2.29 12 6928 19 禅城 智慧新城.19.22 14 8762 2 禅城 广东零壹科技产业园.18.33 29 563
1 5 后市预判篇 Market outlook
政策预测 调控面临升级加码, 长效机制有待建立 货币政策稳健灵活适度稳健偏中性 预计房地产信贷资金可能再度收紧, 政策着重打击投资投机需求, 但依然支持自住刚性需求 中央思路 去库存 建立长效机制 预计日后房地产政策思路将有所转变, 由过去注重短期效应的行政调控, 到面向长期的全方位改革, 如房产税 保障房建设等等, 但建设周期长, 短期难落地 政策走势 先扬后抑 先抑后扬 现阶段还是因城施策, 限购限贷城市可能扩容, 过热城市调控升级, 增加有限供给, 管控地价房价, 非热点城市加快去库存 总的来说, 对于明年的楼市政策走势整体方向, 保持房地产市场平稳健康发展仍将是政策制定的根本出发点 与此同时, 各地政策走势则取决于当地市场的表现, 因城施策导向下的地方楼市调控措施仍将持续有效执行 尽管局部地区的楼市政策严厉收紧, 维持房地产市场持续平稳的发展, 对整体经济而言依然至关重要
楼市预判 预计 217 年住宅供应量有所调整, 但仍可维持千万方水平 25 212-216 年佛山商住用地年度成交情况 商住用地建筑面积 ( 万m2 ) 2 212-217 年佛山商品住宅年度供应情况 供应面积 ( 万m2 ) 2 15 15 1 1 5 5 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 212 年 213 年 214 年 215 年 216 年 217 年 依据房企从拿地到项目正式入市, 通常需要一年左右周期, 以当年土地规划建筑面积来推算未来一年的住宅供应量 216 年的土地成交主要集中在一季度和四季度, 年中土地市场比较沉寂, 全年成交的商住用地可建筑面积约 953 万m2, 为近年来的低位,217 年住宅供应量存在调整空间, 预计 217 年佛山全市住宅供应量约 1-13 万m2
楼市预判 销量维持高位, 下半年有望重拾升势 25 2 15 1 5 27 年至今佛山住宅成交面积走势 与 211 年限购初期相似, 佛山住宅成交量下滑 45%, 以 216 年全市住宅成交 1928 万m2推算,217 年佛山住宅仍可稳居千万方级别 29.1-211.3 限购前月均成交 75 万m2 下滑 45% 211.4-211.12 限购后 ( 初期 ) 月均成交 41 万m2 216.9-1 限购前月均成交 215 万m2 下滑 45% 216.12 限购后 ( 初期 ) 预计成交 12 万m2 市场因素 : 1 政策倾斜, 佛山局部重启限购政策相对温和, 调控强度弱于广州, 更弱于佛山 211 年限购政策 2 外溢客户, 广佛融城获得国务院的支持, 广州客一路西行, 由原来的广佛交界区域扩散到佛山各区 Jan-7 Jan-8 Jan-9 Jan-1 Jan-11 Jan-12 Jan-13 Jan-14 Jan-15 Jan-16 Jan-17 3 板块轮动, 佛山中西部成 为客户置业新增长点, 非限 购区域有望承接外溢需求
楼市预判 调控周期缩短, 价格震荡上行是大概率事件 12 1 4 个月 27 年至今佛山楼价走势 8756 37 个月 978 29 个月 1162 11-12 ( 1-2%) 14-18 个月 市场因素 : 1 高地价, 楼面单价榜单排名前十位的地块均 8 6822 826 在 216 年产生, 地价成本决定了项目价格 6 7143 2 价格洼地, 广佛两地 4 2 3862 594 过去 1 年经历 3 轮价格调整, 调整的周期逐步缩短, 预计本轮调整周期约 14-18 个月, 楼价上涨空间仍有 1-2% 的差价, 导致广州外溢客选择佛山置业, 其价格承受力较强, 加上广州高地价的拍出, 将促使佛山楼价水涨船高 Jan-7 Jan-8 Jan-9 Jan-1 Jan-11 Jan-12 Jan-13 Jan-14 Jan-15 Jan-16 Jan-17 Jan-18
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