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1 建筑装饰蓝皮书 3 公共建筑装饰市场发展报告 摘 要 : 2015 年, 公共建筑装饰行业整体发展有所放缓, 企业面临业务量下滑 工程回款情况不佳 财务压力增大的不利形势 公装行业整体装饰设计能力持续提升, 科学技术的应用也得到较大的推广, 形成了一批业务领域专业化的公装企业和部分实力雄厚的具有全业务领域服务能力的龙头公装企业 面对激烈的行业竞争和下滑的宏观经济形势, 公装企业致力于产业链资源整合与市场空间的扩展 未来随着经济的发展和国家政策的推动, 公装行业市场将进一步扩容, 同时更加注重绿色化发展 公装行业集中度将加速提升, 而龙头公装企业将寻求向综合服务提供商转变 公装各细分领域仍将保持增长的态势, 同时区域市场结构也将有所调整, 专业化承包商的领先优势将得到巩固乃至扩大 关键词 : 公共建筑装饰行业运营竞争细分市场 一 公共建筑装饰市场一般状况分析 ( 一 ) 发展现状 1 经济增长下滑, 产业增速减缓据国家统计局统计公报, 2015 年我国 GDP 增速为 6 9%, 在近几年连续下滑 世界经济危机后, 我国所面临的内部结构转型的要求和外部需求的疲软导致经济增长速度下滑 作为我国经济的支柱产业, 房地产行业建设特别是住宅地产建设在严格的限购政策和收紧的信贷供给下, 供给有所收缩, 进入去库 040

2 公共建筑装饰市场发展报告 存化阶段 非住宅地产建设在经历了前几年高于 GDP 增速的高速增长后, 也进入增长减速的阶段 2015 年, 全国非住宅地产竣工面积达 万平方米, 较 2014 年仅增长 1 43%, 相较 2014 年 11 63% 的年增长率大幅下降 其中办公楼竣工面积 3419 万平方米, 较 2014 年增长 8 75%, 低于 2014 年增长率 12 73% 商业营业用房竣工面积下降是非住宅地产竣工增幅大幅下降的主要原因 2015 年商业营业用户竣工面积 万平方米, 较 2014 年减少 0 47% ( 见图 1) 考虑到办公楼和商业地产两年左右的建设周期, 可以得知增长减速的趋势是始于 2014 年或更早于 2013 年 图 ~ 2015 年非住宅地产竣工面积 资料来源 : 国家统计局 2011 ~ 2015 年全国房地产开发和销售情况 公装行业的发展受到非住宅地产开发建设放缓的影响 据中国建筑装饰协会 2015 年度中国建筑装饰行业发展报告, 2015 年, 公共建筑装修装饰全年完成工程总产值 1 74 万亿元, 比 2014 年增加了 920 亿元, 年增长 5 6%, 年增长率连续五年下滑 相较中小型公装企业, 大型公装企业所承接的工程一般体量较大, 在不佳的宏观经济形势中业务量减少较多, 面临更糟糕的经营困境 据金螳螂等上市公司 2015 年年度报告, 2015 年, 金螳螂实现营业收入 亿元, 较上年同期减少 9 83%, 亚厦实现营业收入 亿元, 较上年同期下降 30 57%, 广 041

3 建筑装饰蓝皮书 田实现营业收入 亿元, 较上年同期下降 18 16%, 洪涛实现营业收入 亿元, 较上年同期下降 11 39% 2 业务领域专业化与多元化并存经过多年的深耕细作, 一些公装企业在公装细分领域已经建立了品牌和市场知名度, 从公装行业 大行业, 小公司 的激烈同质化竞争中脱颖而出, 呈现专业化的发展 公共建筑装饰行业已经有一批企业获得 专业户 的美誉, 产生了一批公装细分领域行业专家 如在酒店装饰行业, 呈现了丽贝亚 银建 中建南方等知名专业装饰商 ; 在影剧院等文化建筑装饰方面, 有中孚泰 维业 清尚等专业户 ; 商业建筑装饰方面有卓艺等专业承包商 经过公共建筑装饰细分领域的深耕细作, 专业公装企业达到较高的业务专业水平 如深圳中孚泰专注于文化建筑中的大剧院 音乐厅的装饰建设 中孚泰参考国际标准, 建立专家团队和研究所, 研究内容涵盖与大剧院装饰相关的声 光等十多个专业方向, 被称为剧院建设专家与领导者 2013 年, 中孚泰成为 中国声学装饰科学研究院 的唯一授牌单位 在专业化发展的同时, 公装龙头如金螳螂, 已经形成公装全细分领域的竞争力, 在酒店 办公楼 商业建筑装饰多个领域占据市场领先位置 公装龙头具有资本及设计优势, 并将全面进入公装细分领域 作为在高端公共建筑装饰领域特别是酒店 剧院 大堂等具有领先优势的公装龙头, 洪涛提出积极向高端外延市场延伸, 积极打造医疗建筑 办公楼 航站楼等新专业细分市场的新优势 广田拓展公装业务, 并于 2015 年 1 月引入复星集团系私募基金作为战略合作伙伴, 借此介入医院 交通和文化等公装细分市场 3 行业设计能力不断增强装饰设计在公共建筑装饰行业中有着重要的作用 与住宅建筑装饰不同, 公共建筑装饰具有不可复制的特点, 公共建筑特别是高端公共建筑对装饰设计特别是在风格 档次 材料上有着较高的要求 较高的装饰设计要求同时也意味着较高的价格承受能力, 公共建筑业主相比其他类型的业主更愿意且有能力承担装饰设计的费用 而且, 相比施工类的劳动密集型业务, 装饰设计所提供的毛利更多, 有助于改善公装企业的盈利能力 此外, 优秀的装饰设计能力还可能为企业带来后继的施工业务, 提升企业的品牌形象 公共建筑装饰行业的设计能力在近几年来持续地提升 通过设立吸引人 042

4 公共建筑装饰市场发展报告 才 设计平台, 并购专业设计企业, 公装企业极大地提升自身的设计能力 早在 2013 年 1 月, 金螳螂以 4 66 亿美元收购国际顶级酒店设计公司美国 HBA70% 的股权 HBA 连续 18 年获得权威杂志美国 室内设计 颁发的全球酒店室内设计公司第一名 金螳螂已经拥有员工约 4500 人, 目前已是全球最大的专业装饰设计团队 公装龙头企业已经形成涵盖公装各细分领域的设计机构体系和规范化的设计流程 如弘高创意设有九大设计院, 拥有近 300 名设计师, 每个设计院在业务能力上各有侧重, 形成高端酒店 会所项目 大型写字楼 会议中心 剧院 商业综合体等多领域的设计能力 此外, 设计能力的提升也反映在公装企业纷纷提出的 设计施工一体化 的建筑装饰综合服务和 以设计带动施工 的公装市场拓展战略 4 科技创新持续, 行业技术水平提升随着公共建筑装饰企业科技创新活动的持续进行, 公共建筑装饰行业的技术水平得到极大的提升, BIM 技术 3D 打印技术 ERP 信息化管理系统等一系列相关技术在公共建筑装饰企业发展战略中得到强调和大力支持, 并在公共建筑装饰施工中得到了应用 BIM 技术是在计算机虚拟环境中, 模拟营建设施建设周期的真实行为的新技术和新方法, 在公共工程建设中作用巨大 早在 2011 年 5 月, 住房和城乡建设部发布 2011 ~ 2015 年建筑业信息化发展纲要, 特别强调要推广 BIM 公装龙头金螳螂已使用 BIM 技术成功打造南京青奥会议中心, 并且在上海中心 无锡轨道交通枢纽等项目大力推广 亚厦组建 BIM 服务团队, 通过与法国达索公司合作引进及深度二次开发, 在上海外滩金融中心 中航科技城 连云港文化中心 葛洲坝海棠福等重点 难点工程上得到应用 广田以 500 万元参股毕马智能科技 ( 上海 ) 有限公司, 探索利用 BIM 技术为建筑工程行业提供全生命周期信息化解决方案 洪涛收购同筑科技, 在装饰设计 轨道交通 人防和电力等 BIM 应用市场进行研发 公装龙头亚厦在 3D 打印建筑领域上已抢先一步 2014 年 9 月, 亚厦以自有资金 1 54 亿元, 通过受让股权和增资的方式收购盈创科技 26% 股权 盈创科技是一家建筑科技公司, 其主营业务为建筑相关部品部件 3D 打印 自 2013 年起中国已经是全球工业机器人最大市场 国务院印发的 中国制造 2025 提出要重点发展工业机器人 在劳动力成本不断上涨的情况下, 043

5 建筑装饰蓝皮书 工业机器人对于劳动密集型的建筑装饰企业特别是项目工程量大 成本控制要求较高的公装企业有着巨大的应用价值 2015 年, 广田公布, 拟与控股股东 香港中文大学 中科院及日本东北大学的行业专家合作进军装修机器人业务 广田机器人公司将依托其装饰装修经验及行业专家的机器人工程经验, 研发建筑装饰细分领域机器人 ( 二 ) 运营与竞争情况 1 经营风险上升由于公共建筑装饰项目建设特点, 公装企业往往需要在项目建设中垫资开工, 公装企业对流动资金的需求较多 且由于公装企业的激烈竞争格局, 房地产开发商等项目开发方往往占据优势地位, 在工程回款方面占据主动权 在经济形势不佳的情况下, 工程回款更难, 如果流动资金的需求得不到满足, 行业经营风险将上升 在 2015 年行业整体增长放缓的形势下, 公装企业整体的工程回款情况不佳, 应收账款占收入比上升, 行业资金面紧张 从公装上市企业 2015 年三季报看, 金螳螂 广田 洪涛 柯利达和亚厦应收账款较上年同期分别增加 18 34% 18 14% 26 18% 17 68% 17 10% 应收账款的上升和收入的下降, 造成了应收账款占收入比例的上升 此外, 一些公装企业如洪涛 柯利达预付账款相较上年同期有所下降 据柯利达 2015 年三季报, 柯利达预付账款下降 49 10% 预付账款的下降进一步反映行业资金面的紧张 在资金面紧张的情况下, 为满足经营的流动资金需求, 公装企业普遍增加短期借款, 企业财务费用率上升, 行业经营风险上升 据各公装上市企业 2015 年三季报, 金螳螂短期借款期末数比期初数增长 1900%, 亚厦同期增长 341%, 广田同期增长 98% 短期贷款的增加造成大多数公装企业的财务费用的上升 从亚厦 瑞和及广田 2015 年三季报看, 亚厦财务费用较上年同期增长 %, 瑞和财务费用较上期增加 31 5%, 短期借款增加是主要原因 ; 广田股份财务费用同比增长 37 75%, 主要是新发行公司债券 5 9 亿元及短期融资债券 10 亿元产生的利息支出增加所致 2 开展大客户战略竞争公装行业市场竞争激烈, 且由于建设项目不可复制的特点, 业务开展 项 044

6 公共建筑装饰市场发展报告 目建设的成本较高 争取经济实力强 知名度高 业务量庞大且稳定的大客户已经成为建筑装饰企业行业竞争的重点, 建筑装饰企业普遍实行大客户战略 实行大客户战略, 与优质客户订立战略合作伙伴关系, 有助于为企业提供稳定的工程项目来源及降低企业的业务开展费用 大客户所提供的公装项目往往工程量较大, 往往是城市或区域的标志性建筑, 承建此类项目有助于提升企业经营管理水平和行业知名度 大客户在公装企业业务构成中占据重要并持续强化的地位 如广田与恒大建立的战略合作关系, 恒大已经成为广田的第一大客户, 占据广田接近一半的业务销售额 ; 深装总 2012 ~ 2014 年业务分别增长 17% 19% 和 29%, 其中大客户贡献呈现逐年上升的势头, 分别达 51% 63% 和 68% 1 在酒店装饰领域, 金螳螂与香格里拉 索菲特 万豪国际等多家国际连锁酒店结成战略合作关系, 在国际酒店在华快速扩张期间拓展了企业的酒店装饰市场, 酒店装饰业务已成了其主要的业务类型 与大型房地产开发商建立战略合作关系是公装企业大客户战略的重要一环 如 2015 年 10 月, 柯利达与河南正商置业有限公司签订了战略合作关系, 正商置业将优先选择柯利达作为建筑装饰业务的合作伙伴 柯利达有望借此扩展其河南公装业务 与大型土建企业建立合作关系也将成为实现大客户战略的一种方式 2015 年 10 月, 金螳螂宣布将与中电建建筑集团有限公司合资设立中电建金螳螂建筑装饰工程有限公司 合资公司在中电建集团的土建业务中将拥有优先服务权 中电建建筑集团有限公司拥有建筑领域的多个行业顶级资质, 是土建领域的综合性施工企业及电建集团房屋建筑业务的领军企业 与中电建的强强联合将为金螳螂争取到不少的公装业务 3 以设计带动施工随着经济发展水平和消费水平的提升, 对建筑装饰质量与品位的要求也随之提升, 设计能力强与施工质量优已成为优秀公装企业不可缺少的素质 良好的建筑装饰设计能力对获取施工订单起着越来越重要的推动作用 近几年来, 公装企业装饰设计能力不断增强, 在 设计施工一体化 的理念下, 实行以设计带动 1 胡正富 : 深入实施大客户战略, 促企业长远稳健发展, http: / / www sdcic cn / sitecn / lxzd / 1744_ 1320 html 045

7 建筑装饰蓝皮书 施工的市场扩展方式, 以良好的装饰设计能力赢取客户的信任, 争取项目工程 不断提升的设计能力及逐渐完善的装饰设计标准使得公装企业有能力及意愿实施 设计带动施工 的市场拓展战略 如弘高创意定位高端市场, 主要以高端酒店 写字楼 商业商场 医院等项目板块承建为主, 积极构建以设计为龙头 设计施工双轮驱动的经营模式 近几年, 弘高创意的设计施工转化率逐年提升 运用设计增值服务及发挥业务带动效应, 专注于高端公共建筑装饰领域, 在行业形势普遍不佳的情况下, 弘高创意 2015 年年度业绩快报取得营业收入较上年同期增长 16 54% 的成绩 其他的公装企业也着力于增强自身设计能力, 明确提出 设计带动施工 的市场拓展战略 2015 年 4 月, 宝鹰集团以 2 35 亿元收购 香港设计之父 高文安持有的高文安设计有限公司 60% 股权, 以提升其整体设计能力, 以 设计带动施工 增强其对施工订单的获取能力 4 积极开拓海外市场 一带一路 是国家层面的大战略, 为我国企业 走出去 提供了市场机遇和发展空间 经过多年的发展, 公装企业实力雄厚, 在硬件装备 技术水平 自主创新能力等方面普遍具有较高水平, 工程总承包能力增强, 具备开发海外市场的实力 在国内公装市场发展持续走缓的形势下, 公共建筑装饰企业积极开发海外公装市场, 海外公装市场得到大步的开拓 神州长城是较早全面开拓海外市场的建筑装饰企业 早在 2011 年, 神州长城就调整发展方向, 组建海外市场开发工作小组, 主攻海外市场, 2013 年开始大力开拓及布局海外市场 神州长城实行以总承包为方式, 重点跟踪使用中国贷款的建筑项目, 并通过与大型央企合作不断开拓海外建筑装饰 机电安装等工程项目, 海外市场不断得到拓展, 工程遍布东南亚 非洲及中东地区 金螳螂是近几年来海外市场的积极开拓者 自 2012 年收购美国 HBA 公司后, 金螳螂迅速提升设计能力, 同时利用 HBA 品牌及国际影响力扩张海外市场 依托 HBA 公司获取订单, 金螳螂承建过老挝万象欧亚峰会官邸别墅 巴哈马瑰丽酒店等一批国外高端项目 与此同时, 金螳螂积极打造海外运营团队, 布局海外市场 金螳螂 ( 中国 ) 建筑装饰有限公司 澳门金螳螂建筑装饰有限公司 俄罗斯金螳螂建筑装饰有限责任公司在近两年相继成立, 进一步加速海外市场拓展 046

8 公共建筑装饰市场发展报告 其他公装企业也纷纷提出并布局开拓海外市场 2014 年, 宝鹰与印度尼西亚熊氏集团共同出资成立印尼宝鹰, 同时收购中建南方, 以印尼宝鹰与中建南方双平台开拓海外市场 2015 年 3 月, 亚厦斥资 200 万美元成立阿联酋公司 随着公装企业的海外扩展, 海外订单持续增加, 大单屡有斩获 据中国建筑装饰协会 2015 年度中国建筑装饰行业发展报告, 2015 年, 公装行业境外工程产值 330 亿元人民币, 比 2014 年增加了 30 亿元, 增长 10%, 高于同期公装行业整体 5 6% 的增长幅度 2015 年 12 月, 神州长城中标斯里兰卡科伦坡自由城市中心项目, 合同金额 2 5 亿美元 ; 金螳螂中标美国塞班岛加拉班度假酒店及赌场项目, 合同金额 1 6 亿美元 宝鹰股份公告显示, 2015 年其控股子公司印尼宝鹰与印尼柯世模有限公司签署工程总承包合同, 项目总金额为 1 6 亿美元, 占公司 2014 年主营业务收入的 19% 5 发展供应链金融公装企业的原材料供应商往往数量较多, 规模较小, 组织较为零散, 这给公装企业原材料采购带来管理难度及风险 数量多 规模小也使得原材料供应商相对于公装企业在议价及回款上处于劣势 2015 年公装上市公司公报显示, 一些公装企业预付账款相较上年同期有所下降, 这反映了公装企业将其资金压力转向原材料供应商的现象 供应链金融有助于保障原材料的稳定供应, 获取更佳的原材料供应价格折扣并推动公装企业与原材料供应商的良性互助发展, 得到了公装企业的重视 2015 年 6 月, 金螳螂宣称, 拟非公开发行股票, 募集不超过 亿元资金, 在扣除相关费用后, 以 30 亿元投资装饰产业供应链金融服务项目 资金将用于对全资子公司苏州金螳螂资产管理有限公司增资, 发展针对中小微企业的供应链金融服务, 以保障其稳定的原材料供应并争取更大的采购价格优惠 2015 年 11 月, 神州长城与北京道口贷科技有限公司达成战略合作关系, 将借助神州长城龙头地位为其供应链上游企业提供信用保证 其他公装企业如广田 宝鹰 柯利达也提出发展供应链金融并取得初步的突破 ( 三 ) 未来趋势及展望 1 公共建筑装饰市场将进一步扩容 虽然我国商业地产和办公楼建设速度放缓并进入结构调整期, 但公装行业 047

9 建筑装饰蓝皮书 发展的热点及增长点仍然存在 新型城镇化 交通基础设施建设 一带一路 发展战略将有力地推动公装市场的发展 根据 国家新型城镇化规划 (2014 ~ 2020 年 ), 到 2020 年我国常住人口城镇化率将达到 60% 左右, 户籍人口城镇化率达到 45% 左右, 努力实现 1 亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户 而 2014 年 7 月发布的 关于进一步推进户籍制度改革的意见 提出, 全面放开建制镇和小城市落户限制, 50 万 ~ 100 万人口规模的城市户籍政策基本全面放开, 有序放开中等城市落户限制, 100 万 ~ 300 万的根据条件个人可以申请登记常住户口, 300 万 ~ 500 万的根据条件实行适度控制规模的积分落户政策, 合理确定大城市落户条件, 严格控制特大城市人口规模, 500 万以上人口的城市则实行严格控制规模的积分落户政策 2015 年, 我国城镇化率达到 56 1%, 城镇常住人口达到了 7 7 亿 十二五 时期, 我国城镇化率年均提高 1 23 个百分点, 每年城镇人口增加 2000 万人 在城镇化迅速发展的同时, 城镇化存在着质量不够高 城市数量不足 功能不够完善的问题 在大城市 特大城市, 城市病对居民生活影响极大 从城市数量上讲, 我国城镇人口有 7 7 亿, 但城市只有 653 个, 日本只有 1 1 亿多人口, 却有 787 个城市, 美国有 个城市 1 从 国家新型城镇化规划 (2014 ~ 2020 年 ) 及 关于进一步推进户籍制度改革的意见 来看, 十三五 期间城镇化在合理限制大型 特大型城市发展的同时, 建设的重点将聚焦于中小型城市 建制镇的建设 相较大型及特大型城市, 中小型城市 建制镇的基础设施及公共服务体系发展相对不足 随着人口向这些城镇集聚, 对基础设施及公共服务的需求将随之提升, 公共建筑装饰的市场空间将大大扩展 十三五 期间, 交通基础设施建设将维持高速增长 十二五 期间, 全国铁路营业里程建设增加 3 1 万公里, 国内民用运输机场增加 36 个, 城市轨道交通总里程增加 2382 公里 国家铁路局 铁路 十三五 发展规划征求意见稿 提出, 至 2020 年全国铁路营业里程达到 15 万公里, 较 2015 年增加 3 1 陈鸿燕 : 发改委 : 2015 年城镇化率达 56 1%, 市民化进展较慢, 中国新闻网, 2016 年 1 月 29 日 048

10 公共建筑装饰市场发展报告 万公里 民用航空局初步提出编制中的民航 十三五 规划中民用运输机场的总量在 2020 年将达 260 个, 十三五 期间全国机场建设总数将达 50 个 国家发改委于 2015 年 6 月宣称, 到 2020 年全国城市轨道交通总里程将达到 6000 公里, 十三五 期间城市轨道交通总里程将增加约 2400 公里 1 总体来看, 十三五 期间, 交通基础设施建设将维持 十二五 期间的高速增长, 交通公共建筑装饰也将持续增长 一带一路 发展战略正在顺利地开展 我国与 一带一路 沿线国家的合作计划取得极大的进展, 国际产能合作不断深化, 基础设施互联互通工程取得不俗的突破 国家商务部发布的数据显示, 2015 年, 我国企业共对 一带一路 相关的 49 个国家进行了直接投资, 投资额合计 亿美元, 同比增长 18 2%, 占总额的 12 6% 我国对外承包工程完成营业额折合 亿美元, 同比增长 8 2% 我国承接 一带一路 相关国家服务外包合同金额 亿美元, 执行金额 亿美元, 同比分别增长 42 6% 和 23 4% 2 基础设施互联互通的对外工程承包方面取得极大的进展, 中巴经济走廊签约项目达 300 亿美元规模, 中老铁路 雅万高铁正式动工, 中泰铁路项目启动 未来, 我国与 一带一路 沿线国家的产能合作将持续深化, 我国在 一带一路 沿线国家的公共建筑投资将持续上升, 依托与大型土建国有企业的合作及国家资本的带动, 公共建筑装饰企业海外市场将持续快速地扩张 2 公共建筑装饰绿色化步伐加快改革开放以来, 我国经济呈现粗放式增长, 在经济总量快速增长的同时造成资源环境的过度消耗和生态环境的恶化 随着我国房地产市场的快速发展, 已有建筑存量及耗能不断上升, 降低建筑能耗 发展绿色建筑已成为国家绿色发展的重要途径 国家已经出台一系列政策措施以促进绿色建筑的发展, 并在近几年来逐渐完善 2014 年 3 月, 国家新型城镇化规划 (2014 ~ 2020 年 ) 发布, 规划中 1 2 刘晗 : 发改委 : 2015 年轨道交通投资将达 3000 亿元, 国际在线网, 2015 年 6 月 30 日 刘然 周素雅 : 商务部 : 2015 年我国企业对 一带一路 国家投资增 18 2%, 人民网, 2016 年 1 月 20 日 049

11 建筑装饰蓝皮书 要求城镇绿色建筑占新建建筑的比重须由 2012 年的 2% 增加到 2020 年的 50% 2014 年 5 月, 住房和城乡建设部发布公告, 批准新版 绿色建筑评价标准 (GB / T ) 为国家标准, 自 2015 年 1 月 1 日起实施, 原 绿色建筑评价标准 (GB / T ) 同时废止 绿色建筑评价标准 提出对建筑全寿命期内节能 节地 节水 节材 保护环境等性能进行综合评价, 为绿色建筑评价提供切实的标准 2015 年 2 月, 公共建筑节能设计标准 ( GB ) 发布, 原 公共建筑节能设计标准 ( GB ) 同时废止, 对全国新建 扩建和改建的公共建筑提出节能标准, 并从建筑 热工以及暖通空调设计方面提出控制指标和节能措施 2015 年 4 月, 国务院办公厅发布 关于加强节能标准化工作的意见, 提出要完善绿色建筑与建筑节能设计 施工验收和评价标准, 修订建筑照明设计标准, 建立绿色建材标准体系, 加快制修订零售业能源管理体系 绿色商场和绿色市场等标准, 政府投资的公益性建筑 大型公共建筑以及各直辖市 计划单列市及省会城市的保障性住房, 应全面执行绿色建筑标准, 并将强制性节能标准实施情况纳入地方各级人民政府节能目标责任考核 相较其他的建筑类型, 公共建筑能耗标准较高 发展绿色建筑, 绿色公共建筑装饰是重要环节 随着多个国家政策的出台, 绿色建筑的发展目标 路径 形式逐渐清晰, 将对公共建筑装饰绿色化发展产生重大的影响 如 国家新型城镇化规划 (2014 ~ 2020 年 ) 提出的 到 2020 年城镇绿色建筑占新建建筑的比重达到 50% 的发展目标将带来绿色公共建筑装饰的巨大市场, 关于加强节能标准化工作的意见 提出的加快制修订零售业能源管理体系 绿色商场和绿色市场等标准将为绿色公共建筑装饰提供相关参考标准, 而政府投资的公益性建筑 大型公共建筑应全面执行绿色建筑标准的规定意味着政府公共建筑装饰将全面绿色化 我国绿色建筑装饰正处于逐步发展阶段 绿色建筑装饰领先企业嘉信在该领域积极发展, 已与全球著名产品安全 绿色产品检测和认证品牌美国 UL 公司签署合作协议, 承接多个绿色公共建筑装饰项目 2014 年, 嘉信获得中国建筑装饰协会授权, 中国住建部同意, 会同二十多家副主编单位联合编制 绿色建筑室内装饰装修评价标准, 填补了绿色建筑装饰标准的空白 未来, 绿色公共建筑装饰将持续快速地发展 050

12 公共建筑装饰市场发展报告 3 行业集中度将加速提升在公装行业, 市场竞争格局层次分明 大型公装企业依靠品牌优势及资质优势占据高端公装市场, 小型公装企业灵活活跃于区域性低端市场, 其他公装企业在中端市场承受大型公装企业的挤压 据中国建筑装饰协会 2014 年中国建筑装饰行业发展报告, 2014 年, 公共建筑装饰领域最大企业完成工程产值 340 亿元以上, 比 2013 年增长 41 6%, 而公装百强企业平均年产值 亿元, 增长 8 07%, 一定程度上反映公装行业集中度的上升 在劳动力成本上升 行业产业链整合 互联网 + 等新行业背景下, 加之公装行业的激烈竞争, 公装行业集中度将快速提升 中国正迈入老龄化社会, 劳动人口持续下降, 劳动力成本则不断上升 作为劳动密集型行业, 建筑装饰行业深受劳动力短缺和招工成本上升的冲击 此外, 随着新一代农民工择工观念的改变, 年轻技术工人补充严重不足, 施工现场劳动力老化 提升行业技术水平 加强成本控制和管理是行业持续发展的必然途径 工厂化生产 装配式施工的业务模式重要性凸显 通过部件的标准化生产保证质量, 而生产的规模效应则带来单位成本的大幅下降, 同时, 装配式施工有助于大幅缩短施工周期, 加强人员与资金流动性 但这种模式的实行需要较高的资本投入, 将促使建筑装饰企业发生资产重化 对于公装企业而言, 这无疑进一步提升了公装行业的资金壁垒 在激烈的市场竞争下, 大批的中型公装企业将由于无法实现这一模式, 技术水平相对落后而劳动力成本无法消化, 被迫退出市场 产业链整合也将促使公装行业加速洗牌 供应链金融已经在建筑装饰行业燃起星星之火 通过发展供应链金融, 大型公装企业将获取更稳定更廉价的原材料供应, 发展潜在客户 同时, 供应链金融的发展将促使公装企业更好地实现从工程承包商向综合服务提供商的转变, 增强公装企业的工程项目管理能力和品牌形象 此外, 大型公装企业不断强化的大客户战略将巩固并持续扩大其在高端市场的领先优势 相较而言, 中小型公装企业面临的市场环境将不断恶化, 竞争能力持续下降 近几年来, 互联网 + 的浪潮已经卷入建筑装饰行业, 公装龙头企业纷纷加入其中 公装龙头企业旨在发展互联网家装业务, 实现企业的大装饰平台战略 但值得注意的是, 多家公装龙头企业还计划在家装互联网平台提供小型公装业务 随着家装互联网平台的持续发展和完善, 凭借品牌实力 成本优势 051

13 建筑装饰蓝皮书 和管理优势, 大型公装龙头企业将在小型公装业务领域实现拖网式的市场扩张, 而小型公装企业赖以生存的灵活机动优势将不复存在, 生存空间将急剧缩小 4 龙头企业向综合服务提供商转变在国内不断发展的建筑市场需求下, 传统的 设计 采购 和 施工 分离的工程承包模式存在效益低 劳动力投入较多的弊端, 而 设计 采购 和 施工 一体的工程总承包 ( EPC) 模式正在兴起 EPC 模式在工程中实行设计 采购 施工的一体化, 减少了中间衔接环节, 有利于降低工程成本, 提升施工进度, 控制工程质量 EPC 模式的应用要求建筑企业具有较强的综合服务能力 与传统的施工总承包模式相比较, EPC 模式不仅在施工组织技术上有较高要求, 还要求承包商有强大的融资 设计 采购 项目管理 社会资源整合能力和高水平的项目管理人才 公装龙头企业正在不断地增强综合服务能力 通过并购设计公司 拓展设计部门及加强与知名设计公司的合作, 公装龙头企业的设计能力正在不断增强, 设计带动施工 的经营模式得到有效的执行 而在原材料采购上, 公装龙头企业如金螳螂 广田, 正在积极打造供应链金融, 拓展对产业链上游的控制力, 为企业自身谋求稳定而更加廉价的原材料供应 在施工环节, 公装龙头企业逐步实施工厂化生产 装配式施工业务模式, 施工成本与效率得到改善 而随着公装行业集中度的持续上升和公装龙头企业规模的不断扩大, 公装龙头企业将有更强的资本实力提升其综合服务能力 金螳螂从 2010 年开始已经向客户大规模推广 EPC 模式, EPC 模式的应用也逐渐增多 从国际建筑行业的成熟运营经验来看, 向综合服务提供商转变将成为我国公装龙头企业的发展趋势 随着未来我国 一带一路 战略的持续发展, 我国一批有实力的公装龙头企业将更多地参与到国外大型公装项目中, 并积累 EPC 模式的应用经验及一大批高水平的项目管理人才 二 酒店装饰市场分析 ( 一 ) 酒店业发展分析 1 旅游经济持续火热, 酒店业遇冷 根据国家旅游局 2015 年中国旅游统计报告, 2015 年, 中国国内旅游 052

14 公共建筑装饰市场发展报告 突破 40 亿人次, 旅游收入超过 4 万亿元人民币, 出境旅游 1 2 亿人次 中国国内旅游 出境旅游人次和国内旅游消费 境外旅游消费均列世界第一位 旅游业持续的增长理应推动酒店业的发展, 然而酒店业的发展却遭遇寒潮 根据国家旅游局 2014 年度和 2015 年前三季度全国星级饭店统计公报, 2015 年一季度, 全国停业星级饭店数达 994 家, 二季度停业星级饭店数达 881 家, 三季度停业星级饭店数达 964 家, 总计已达到 2839 家, 已远远超过 2014 年全年全国星级饭店停业数 857 家 中高端酒店建设浪潮开始下降 新开业中高端星级酒店数量在经过 2013 年和 2014 年的连续增加后, 在 2015 年大幅下降 据迈点网 2013 ~ 2015 年各月开业统计报告不完全统计, 2013 年新开业中高星级酒店约达 188 家, 客房总数约达到 间 ( 套 ), 而 2014 年新开业中高星级酒店约达 191 家, 客房总数约达到 间 ( 套 ), 2015 年相比有所下滑, 新开业中高星级酒店约达到 158 家, 客房总数约达到 间 ( 套 ) 2 酒店业区域分布格局大体不变中国酒店业存在着数量上东多西少, 发展水平上东高西低的区域分布格局 根据国家旅游局 2004 年度全国星级饭店统计公报, 2014 年, 全国共有饭店 家, 其中五星级 745 家, 四星级 2373 家, 三星级 5406 家, 二星级 2557 家, 一星级 99 家 其中总数达 500 家以上的省区市包括广东 浙江 山东 江苏 云南及北京, 数量分别达 832 家 724 家 650 家 624 家及 523 家, 六个省市饭店总数约占全国饭店总数的 37 08% 除了云南是旅游业大省外, 其他五个省市均处于沿海地区 此外, 高端酒店在沿海地区及发达城市较为集中 在五星级酒店数量方面, 超过 50 家的省区市包括广东 江苏 北京及上海, 数量分别达 102 家 78 家 58 家及 59 家 五星级酒店数量占酒店总数量达 10% 以上的省区市包含广东 江苏 北京 福建 上海 重庆 海南及天津, 比重分别达 12 25% 12% 11 09% 11 50% 24 58% 11 48% 16 54% 及 17 20% 至 2015 年, 酒店业的区域分布大体上维持原状 据迈点网 2015 年各月开业统计报告不完全统计, 2015 年, 新开业中高端酒店中有 19 家落户广东, 14 家落户江苏, 13 家落户云南, 而西藏 甘肃 宁夏 吉林无新开业中高档酒店 053

15 建筑装饰蓝皮书 3 中档酒店异军突起新开业中档酒店数量在增多 据迈点网 2015 年 4 ~ 12 月开业统计报告不完全统计, 2015 年 4 ~ 12 月, 新开业中档酒店有 47 家, 仅次于国际高端酒店的 61 家, 占同期新开业酒店总数的 35 07% 在 2015 年 12 月新开业酒店更是达 17 家, 占全月新开业酒店总数的 68% 中档酒店是伴随以 80 后消费群体为主的中产阶层的形成而兴起的 在对酒店服务需求方面, 以 80 后消费群体为主的中产阶层既要求物质性外在的舒适性, 又强调精神方面的需求 他们要求酒店服务价格合理的同时兼备服务的多元化 个性化 豪华高端酒店注重外在的舒适性且消费档次较高, 传统三 四星级酒店业务形态过于传统, 局限于客户与餐饮业务, 且部分设备相对累赘, 不能满足消费者个性化的需求 各大酒店纷纷积极发展中档酒店 在中档酒店市场上竞争激烈, 既有内资酒店的激烈交锋, 又不乏外资高端酒店的高调参与, 内资如锦江都城 全季 喆啡 雅斯特, 外资如希尔顿花园酒店 豪宜 欢朋 福朋喜来登 2015 年, 经济型连锁酒店纷纷抢滩中档酒店, 排名前五的连锁酒店集团锦江铂涛 华住 如家 格林豪泰和尚客优都不约而同加快了在中档酒店的布局 这样的转型是基于其行业自身定位和发展局限的 首先, 经济型连锁酒店定位于快捷 高效和安全, 并不能完全满足消费者个性化需求 同时, 经济型的定位给酒店套上价格约束瓶颈, 价格提升空间有限 此外, 城市存量商业用房的减少给经济型连锁酒店带来发展空间制约 中产阶层兴起带来的消费升级使得需求转向中高端酒店, 经济型连锁酒店未来发展将遭遇瓶颈 ( 二 ) 酒店装饰业市场展望经济形势下行, 酒店业整体表现不景气, 行业进入结构调整期, 高端酒店的发展速度将有所减缓, 中档酒店将快速崛起 总体来看, 酒店装饰市场的整体发展态势相较过去几年将有所下降 在存量改造装饰市场上, 将呈现高档酒店新建装饰市场下降及转型中档酒店改造装饰市场上升的两个方向 未来酒店业区域布局形式将更趋分化, 酒店装饰业区域布局将随之变化 一 二线城市及知名旅游景区的酒店业建设仍然将保持前进的步伐 知名外资高端酒店品牌重点仍然将分布在一 二线城市及知名旅游景区, 这样的考虑仍 054

16 公共建筑装饰市场发展报告 然立足一 二线城市的消费能力及酒店的国际客源优势 综合性城市的酒店业将维持增长, 而产业结构单一特别是工业型城市的酒店业市场将萎缩 根据酒店产权网研究中心的调研报告, 上海 北京 南京等城市的酒店投资意愿保持积极, 而三亚 宁波 舟山 无锡 常州 东莞 石家庄 沈阳 哈尔滨 南昌当选投资意愿最差的 10 个城市 1 上海 北京 南京等综合性城市产业发展全面, 客源呈现多元化而市场前景稳定, 而投资意愿最差的 10 个城市如三亚 东莞产业结构单一, 加之前期酒店数量大幅上升, 市场竞争激烈 中档酒店的兴起给酒店装饰行业带来巨大影响 不同消费目标群体对酒店服务有着不同档次 风格 形态的需求, 酒店经营理念及市场定位一般较为明确 酒店经营理念及市场定位决定了酒店装饰的内容及风格 主题式酒店装饰业务比例将扩大, 个性独特新颖 文化体验元素丰富的主题化酒店装饰设计风格将成为趋势 此外, 经济型酒店向中档酒店大幅转变带来的装饰业务也将占据酒店存量装饰业务的较大比例 向中档酒店转变, 经济型酒店在改变其经营理念及模式的同时, 也必须相应地对其空间进行相应的改造, 增加大量的主题元素, 经济型酒店转变的装饰改造市场庞大 对比 2012 ~ 2014 年酒店装饰工程专业承包商十强名单 (2014 年十强名单见表 1), 除了在企业排名上有所变动, 十强入围企业并没有变化 半数入围承包商为公开上市企业, 其余的还包括银建这样的酒店装饰专业户 这表明, 酒店装饰领域已经形成稳定的专业化承包商队伍 随着酒店业对装饰设计和施工质量要求的持续提升, 专业承包商的领先优势将进一步巩固 表 年酒店装饰工程专业承包商十强排名承包商名称 1 苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司 2 深圳长城家俱装饰工程有限公司 3 深圳市洪涛装饰股份有限公司 4 浙江亚厦装饰股份有限公司 5 深圳广田装饰集团股份有限公司 1 酒店产权网研究中心 : 2015 年国内中端酒店投资调查报告, http: / / res meadin com / HotelData / _ 1 shtml 055

17 建筑装饰蓝皮书 续表 排名承包商名称 6 深圳市特艺达装饰设计工程有限公司 7 神州长城国际工程有限公司 8 浙江银建装饰工程有限公司 9 深圳市深装总装饰工程工业有限公司 10 深圳市晶宫设计装饰工程有限公司资料来源 : 中国建筑装饰协会 三 商业建筑装饰市场分析 ( 一 ) 商业地产发展分析 1 零售行业增速下降, 商业地产发展减速据国家统计局统计, 2015 年社会消费品零售总额达 亿元, 突破 30 万亿元大关, 保持连续多年的增长 但是, 社会消费品零售总额年增长率仅达 10 68%, 连续 3 年下降, 为近几年来的最低值 ( 见图 2) 社会消费品零售总额持续的增长, 且增长幅度大于同期的 GDP 增长速度, 反映了我国居民消费在国民经济中的地位提升和经济结构的转型, 但年增长率的下滑则是受到我国经济增长下滑的影响 中国零售行业增速持续下滑将使得商业地产的发展减缓 作为商业地产主要业态, 在百货业举步维艰的情况下, 购物中心的开发建设在过去几年保持了较快发展态势 根据中国连锁经营协会发布的 2014 中国购物中心与连锁品牌合作发展报告, 2014 ~ 2016 年全球在建购物中心面积最高的 20 个城市中, 中国城市占据 13 席, 上海 成都在建面积分别高达 330 万平方米和 320 万平方米, 是世界之最 而列居第三的深圳在建面积也达到 260 万平方米 自 2010 年住宅宏观调控政策以来, 购物中心数量增速持续走高, 在 2011 年和 2012 年保持了 15% 的增幅 然而, 在经历过去几年快速扩张后, 商业地产商投资热情有所下降 根据 2014 年和 2015 年国家统计局发布的全国房地产开发和销售情况, 虽 056

18 公共建筑装饰市场发展报告 图 ~ 2015 年社会消费品零售总额及年增长率 资料来源 : 国家统计局 2008 ~ 2015 年国民经济统计公报 然 2014 年商业营业用房开发投资额达 亿元, 年增长率高达 20 10%, 但商业营业用房新开工面积相比 2013 年减少 3 29% 2015 年商业营业用房开发投资额达 亿元, 年增长率仅达 1 82%, 商业营业用房新开工面积相比 2014 年下降 10 05% 同时, 2015 年商业营业用房销售面积达 9252 万平方米, 年增长率仅达 1 95%, 相比 2014 年的 7 16% 和 2013 年的 9 15% 大幅下滑 在销售面积下降的同时销售价格也有所下降 商业营业用房销售款达 8846 亿元, 年增长率为 %, 在近几年来大幅跌落并首次负增长 2 购物中心区域布局整体趋于平衡 2015 年, 全国购物中心区域布局变迁趋于平衡 沿海地区购物中心发展趋于平缓, 而中西部地区购物中心呈现快速发展 从整体上看, 西南地区快速增长, 购物中心开业面积较 2014 年增长 26%, 华东地区购物中心开业面积较 2014 年下降 10%, 华北 华中 华南地区较 2014 年相差不大 从开工面积看, 2015 年除华中地区较 2014 年快速增长 55%, 华南地区增长 1% 外, 华北 华东及华南地区较 2014 年分别下降 61% 74% 和 69% 1 1 赢商网 : 2015 年购物中心开发总结及 2016 年发展趋势, http: / / down winshang com / ghshow html 057

19 建筑装饰蓝皮书 一线城市购物中心建设趋于饱和 2015 年, 北 上 广 深 4 个城市仅有上海和深圳有购物中心开工, 开工面积分别为 31 5 万平方米和 22 万平方米, 相较 2014 年分别下降 78% 和 8% 二线城市购物中心建设快速发展 长沙购物中心开工规模最大, 达 73 万平方米, 同比增长了 329%, 成都和重庆购物中心开工面积分别达 68 5 万平方米和 25 7 万平方米, 较 2014 年同期分别增长了 76% 206% 从开工面积看, 二线城市购物中心发展优于一线城市 三线城市发展相对一 二线城市不足, 2015 年三线重点城市购物中心开工规模远低于二线城市, 略逊于一线城市, 一半的重点城市没有开业记录 1 在城区土地供应收紧 土地价格上涨 城市交通拥堵 竞争激烈的情况下, 一 二线城市开始发展郊区型 非核心商圈购物中心, 购物中心呈现去中心化趋势 据第一太平戴维斯 2015 年第二季度北京商铺市场简报, 至 2015 年, 北京五环外零售商业面积已超 200 万平方米, 其中近 60% 出现在 2012 年以后 2015 年, 在北京新开业的购物中心中, 除了王府井商圈的金宝汇购物中心二期和三里屯商圈的雅秀时尚购物中心外, 其余购物中心皆位于丰台 房山 通州等非核心商圈或郊区 而据第一太平戴维斯 2015 年前三季度上海商铺市场简报, 上海 2015 年开业的购物中心中, 中小体量商业占据一半, 购物中心呈现向外围扩散的趋势, 不少项目位于闵行 嘉定 奉紧 松江等区域 3 百货业发展不佳, 购物中心体验式消费兴起由于服务功能单一 同质化竞争激烈, 加之电商冲击, 传统百货业整体发展不景气 即便是春节零售旺季, 百货业的经营也较为惨淡 据戴德梁行 Property Times 广州及华中区 2015 年第一季度报告, 2015 年春节期间, 广州九大百货实现销售总额 5 3 亿元, 与 2014 年同期相比下跌约 10% 购物中心以其体量大 包容性强以及重体验的优势, 在近几年发展迅速 购物中心的高速建设的同时, 在运营管理 人才队伍建设等方面仍然有所欠缺, 同质化竞争激烈 租金 人工成本的上升及电商的冲击更是压缩了购物中 1 赢商网 : 2015 年购物中心开发总结及 2016 年发展趋势, http: / / down winshang com / ghshow html 058

20 公共建筑装饰市场发展报告 心的盈利水平 在宏观经济形势放缓的形势下, 购物中心的运营管理面临巨大的压力 增强体验式消费业态的建设, 实现购物中心差异化 品牌化发展以摆脱激烈的同质化竞争是购物中心发展的必然趋势 随着电商的冲击, 购物中心的购物功能有所减弱, 零售业态比例有所收缩, 而社交功能得到更多的强调, 体验式业态比重大幅上升 餐饮 快时尚服饰 儿童业态已经成为购物中心业态扩展主力 依靠平民价格 爆款单品及时尚的就餐环境, 快时尚餐厅发展迅速, 而随着中产阶层的兴起 新富消费人群的快速增长, 快时尚服饰品牌的市场份额快速增长 儿童业态体验丰富, 能够满足家庭亲子活动需求, 已为较多的购物中心所引入, 随着二胎放开, 儿童业态将在购物中心运营中发挥更重要的作用 ( 二 ) 商业建筑装饰市场展望 2015 年, 商业营业用房新开工面积已经连续两年下降, 而竣工面积也开始呈现负增长, 商业地产的投资步伐有所放缓, 正处于调整阶段 在短期内, 商业地产的发展仍然处于放缓的节奏 这对于商业建筑装饰市场而言, 增量业务的发展速度将有所放缓 而对于存量改造装饰市场而言, 百货店的购物中心化及购物中心业态的调整将带来一定的市场空间 一线城市购物中心的社区化和郊区化趋势将继续, 二 三线城市购物中心将持续增长 未来商业建筑装饰市场扩展的重点也将随之转变 购物中心社区化 体验式业态兴起的趋势也将持续, 大大地改变购物中心的业态构成 而面对电商的冲击, 购物中心将有所调整, 更多地在购物中心里进行商品展示, 与网上电商形成互补 这些变化都预示了商业建筑装饰未来发展方向 更多的主题性 科技性元素将吸收进商业建筑装饰之中, 而商业建筑装饰设计将更注重生活化 人性化 科技化 对比 2012 ~ 2014 年商业空间装饰工程专业承包商十强名单, 可以发现, 商业建筑装饰领域已经形成稳定的专业承包队伍 ( 见表 2) 卓艺 金螳螂市场优势明显, 其中商业建筑装饰专业户卓艺连续三年蝉联第一名, 金螳螂连续三年蝉联第二名 亚厦 建峰 嘉信 弘高也具有不俗的市场竞争力, 连续三年上榜 未来, 商业建筑装饰领先企业特别是专业承包商的优势将进一步强化 059

21 建筑装饰蓝皮书 表 年商业空间装饰工程专业承包商十强排名承包商名称 1 深圳市卓艺装饰设计工程有限公司 2 苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司 3 浙江亚厦装饰股份有限公司 4 深圳广田装饰集团股份有限公司 5 深圳市嘉信装饰设计工程有限公司 6 深圳市建筑装饰 ( 集团 ) 有限公司 7 深圳市宝鹰建设集团股份有限公司 8 北京港源建筑装饰工程有限公司 9 北京弘高建筑装饰工程设计有限公司 10 建峰建设集团股份有限公司资料来源 : 中国建筑装饰协会 四 办公建筑装饰市场分析 ( 一 ) 办公建筑装饰市场发展分析 1 商务办公楼建设速度放缓在过去的几年, 随着经济的持续增长, 一 二线城市商业服务业的发展, 以及住宅地产受到限制性政策的影响, 商务办公楼开发建设进入快速扩张的阶段 商务办公楼的年开发投资额由 2011 年的 2544 亿元上升至 2015 年的 6210 亿元, 年均增长 24 99% 而在 2015 年, 商务办公楼年开发投资额仅比 2014 年增长 10 08%, 增速相对前几年放缓 商务办公楼正处于一个去库存的阶段 这主要表现在商务办公楼新开工面积增长的受限, 销售情况的回暖和库存压力的减少 据国家统计局 2015 年全国房地产开发及销售情况公报, 办公楼新开工面积在 2014 年上升至 7349 万平方米后, 于 2015 年有所下降, 仅为 6569 万平方米, 相比 2014 年减少 10 61% ( 见图 3) 办公楼销售面积在经历 2014 年 13 35% 的下降后有所回暖, 于 2015 年增长 16 57% 至 2912 万平方米, 超过 2013 年办公楼销售面积 办公楼待售面积虽然在 2015 年继续上升至 3276 万平方米, 但增长幅度已有所下滑, 年增 060

22 公共建筑装饰市场发展报告 图 ~ 2015 年办公楼新开工面积及年增长率 资料来源 : 国家统计局 2011 ~ 2015 年全国房地产开发和销售情况 长 24 70%, 低于 2014 年的 34 44% 和 2013 年的 25 66% 然而, 库存压力虽然有所减少, 但形势仍然不容乐观 2015 年办公楼竣工面积 3419 万平方米, 销售面积为 2912 万平方米, 竣工面积相比销售面积多出 507 万平方米, 而办公楼待售面积则由 2014 年的 2627 万平方米上升至 2015 年的 3276 万平方米, 增加 649 万平方米 这表明办公楼存量仍然需要消化 2 商务办公楼市场呈现分化 2015 年商务办公楼的市场表现分化显著 一线城市在大供应量的情况下, 仍然展现了租金稳定和空置率下降的良好局面, 而众多二线城市则面临空置率高企, 租金下降的严峻形势 据德戴梁行 Property Times 各地区 2015 年第四季度研究报告, 2015 年第四季度, 北京 上海 广州 深圳的整体空置率分别为 5 1% 8 4% 7 0% 和 5 2%, 租金皆较 2015 年第一季度略有上升, 而同期一些二线城市空置率高企, 其中沈阳 长沙 成都 重庆整体空置率分别达 38 9% 30 7% 38 4% 50 0%, 较 2015 年第一季度租金有所下降或平缓变动 一线城市办公楼市场的良好表现主要得益于金融行业强劲的需求推动 据戴德梁行 Property Times 华北区 2015 年第四季度研究报告, 2015 年北京核心商圈净吸纳量高达 63 万平方米, 净吸纳率为 74%, 较 2014 年全年上涨 25%, 但核心商圈空置率仅为 3 2%, 较 2014 年同期下降 3 3 个百分点, 其中金融 061

23 建筑装饰蓝皮书 业 高科技业仍为成交热点, 占比为总成交量的 52% 而华南及华西区 2015 年第四季度研究报告显示, 在深圳, 金融类企业占用办公楼面积比例远高于其他行业, 金融类企业占比为 69 7%, 较 2014 年提高了 6 9% 二线城市却因为办公楼增量过大, 自身商贸服务业发展相对不足而导致供过于求的市场困境 在多数二线城市中, 受到当地非核心区 外围区域大量新物业集中交付的影响, 平均租金保持平缓或有所下降 在交易市场, 一 二线城市也产生了显著的分化 据高力国际 2015 ~ 2016 年中国区房地产市场回顾及展望, 2015 年上海办公楼市场大宗交易共达 38 单, 总价达 654 亿元, 而 10 座二线城市全年仅 5 项交易完成 ( 二 ) 办公建筑装饰市场展望 2015 年商务办公楼竣工面积保持了前几年的上升态势, 而从商务办公楼开工面积来看, 商务办公楼建设正在进入减速的调整阶段, 投资减缓, 新开工面积有所下降 在区域分布上, 商务办公楼市场分化明显 二线城市较高的空置率反映了办公建筑在二线城市的过剩情况 预期未来办公建筑的增量将持续放缓, 办公建筑装饰的发展速度也将相应下降 随着办公楼市场在一 二线城市的分化, 未来办公建筑装饰市场也将随之分化 城市经济的发展与商贸服务业的发展紧密相连, 而商贸服务业的发展则直接影响办公建筑租赁市场 2015 年我国商务办公楼市场在一 二线城市的分化, 除了市场供应端的影响, 也反映了市场需求的力量 对于综合性 商贸服务业发展较好的城市, 未来的商务办公楼市场仍有一定的需求基础 随着市场供求关系的逐步改善, 发展潜力依然较大 而对于部分产业结构单一 第三产业呈现萎缩的城市, 未来商业写字楼市场可能面临长期需求不足 库存消化缓慢的问题 可以预见, 在未来几年, 一线城市 综合性城市的办公楼装饰市场仍将保持增长, 而商务办公楼供给过剩及工业型城市的办公楼装饰市场增长将减缓甚至下降 金融业办公楼租赁的活跃激活了写字楼市场 金融业已成为我国主要服务业 据国家统计局公布的数据, 2015 年我国金融业产值占 GDP 比重达到 8 5%, 达到发达国家水平 未来随着国家经济的回暖, 金融业将保持稳健的发展步伐, 金融类办公楼装饰市场也将持续增长 062

24 公共建筑装饰市场发展报告 对比 2012 ~ 2014 年办公行政空间装饰工程专业承包商十强名单, 可以发现, 在办公楼装饰领域, 金螳螂 亚厦 洪涛 远洋属于第一集团, 连续三年入围十强名单, 其中金螳螂与亚厦始终位于前两名之列 在办公楼装饰领域, 传统公装龙头企业优势明显 此外, 有四家企业两年入围十强名单, 分别是港源 中装 美芝及晶宫, 显示了不俗的竞争力 未来, 凭借资本优势及龙头品牌效应, 传统公装龙头企业金螳螂 亚厦及洪涛将继续保持办公楼装饰市场的领先地位 ( 见表 3) 表 年办公行政空间装饰工程专业承包商十强排名承包商名称 1 浙江亚厦装饰股份有限公司 2 苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司 3 深圳市洪涛装饰股份有限公司 4 深圳市建筑装饰 ( 集团 ) 有限公司 5 深圳市美芝装饰设计工程股份有限公司 6 深圳市晶宫设计装饰工程有限公司 7 深圳市中装建设集团股份有限公司 8 北京弘高建筑装饰工程设计有限公司 9 深圳市宝鹰建设集团股份有限公司 10 远洋装饰工程股份有限公司资料来源 : 中国建筑装饰协会 五 其他大型公共建筑装饰市场分析 ( 一 ) 其他大型公共建筑工程的发展分析 1 交通基础设施建设高速发展 铁路 十二五 发展规划 提出的重点建设任务包括建设 四纵四横 高速铁路, 完善区际干线网, 建设以西部为重点的开发性铁路, 建设东北 西北 西南等进出境铁路和国土开发性边境铁路, 强化枢纽及配套设施建设 十二五 期间, 全国铁路营业里程建设达 3 1 万公里 截至 2015 年底, 全国 063

25 建筑装饰蓝皮书 铁路营业里程超过 12 万公里, 居世界第二位, 其中高速铁路 1 9 万公里, 居世界第一位 1 国家铁路局 铁路 十三五 发展规划征求意见稿 提出, 至 2020 年全国铁路营业里程达到 15 万公里, 其中高速铁路 3 万公里, 城际铁路规模达到 5000 公里 对比 十二五 期间, 铁路在 十三五 期间将保持快速的发展态势 在 十二五 期间, 我国机场建设数量及运营规模实现较快的增长 2015 年, 国内民用运输机场达到 210 个, 低于 中国民用航空发展第十二个五年规划 提出的 230 个的目标, 较 十一五 期间增加 36 个 航空业务量不断扩大, 航线辐射面持续增广 2015 年, 达到 3000 万量级的机场有 9 个, 达到 1000 万量级的机场有 26 个, 北京 上海 成都均具有 一市两场 的机场体系 支线机场可通达性提升, 中西部和支线航空市场快速发展, 支线机场已达 40 多个 2 国家民用航空局 2015 年 6 月提出, 到 2020 年, 全国运输机场总数将超过 260 个, 大力培育航空客货运枢纽 国际门户机场, 在机场密度较低而需求潜力较大的地区, 新建支线机场, 建成 20 个以上的以大型机场为核心的综合交通枢纽, 加快新疆一带核心区和福建一路航空基础设施建设 按照中国民用航空局对于编制中的民航 十三五 规划提出的建设目标, 十三五 期间全国机场建设总数将达 50 个, 民用运输机场仍将保持较快的发展 据中国城市轨道交通协会统计, 截至 2015 年末, 我国累计有 26 个城市建成投运城轨线路 116 条, 运营线路长度 3612 公里, 较 2010 年增加 2382 公里 在 3612 公里运营线路长度中, 地铁 2658 公里, 占线路总长的 73 6% ; 市域快轨 412 公里, 占线路总长的 11 4% ; 轻轨 现代有轨电车 磁浮交通 APM 线总长共计 542 公里, 占线路总长的 15% 国家发改委于 2015 年 1 月下发 关于加强城市轨道交通规划建设管理的通知, 提出 量力而行 有序发展 的方针, 对轨道交通项目的审批制定了限制性条件, 遏制一些不符合条件的城市建设城市轨道交通的冲动 国家发改委于 2015 年 6 月宣称, 已梳理 68 个拟新开工建设的重大项目, 这些项目将在 2015 ~ 2017 年开工, 到 2020 年获准修 1 2 陆娅楠 : 2015 年铁路建设任务超额完成, 新线投产 9531 公里, 创历史最好成绩, 人民 网, 2016 年 1 月 2 日 2015 年中国机场十大新闻, http: / / www bjcaac com / jd / html 064

26 公共建筑装饰市场发展报告 建城市轨道的城市数量达到 50 个, 全国城市轨道交通总里程将达到 6000 公里 年 12 月, 国家住建部印发 城市轨道沿线地区规划设计导则, 提出城市轨道建设规划中的站点设计应以组织城市生活为目的, 进行上盖物业开发, 结合市民换乘 购物 娱乐等行动 该设计导则明确了城市轨道站点的规划和建设 2 医疗卫生建筑建设空间较大据国家统计局 2011 ~ 2015 年统计年鉴数据, 近几年卫生总费用持续增长, 由 2010 年的 亿元上升至 2014 年的 亿元, 年均增长 15 3%, 人均卫生总费用 元, 卫生总费用占 GDP 比重为 5 56% ( 见图 4) 从需求方来看, 人口的老龄化带来的高额医疗需求 城镇化水平提高带动的医疗需求提升 收入水平提升引致的多元化医疗需求以及全民医保制度的推进都正在驱动医疗服务市场迅速扩容 图 ~ 2014 年全国卫生总费用及其占 GDP 比重 资料来源 : 国家统计局 2011 ~ 2015 年中国统计年鉴 卫生事业发展 十二五 规划 提出, 遏制公立医院盲目扩张, 原则上不再扩大公立医院规模, 大力发展康复医院 护理院 ( 站 ) 等延续性医疗机构, 提高康复医学服务能力和护理水平, 到 2015 年, 初步实现急慢分治, 加强业务用房短缺 基础设施较差的地市级综合医院建设 据国家卫计委统计信 1 刘晗 : 发改委 : 2015 年轨道交通投资将达 3000 亿元, 国际在线网, 2015 年 6 月 30 日 065

27 建筑装饰蓝皮书 息中心数据, 公立医院的数量由 2010 年的 家下降至 2014 年的 家, 而床位数则由 2010 年的 张上升至 2014 年的 张, 这表明过去 十二五 期间公立医院处于资源优化整合的进程 而同期专业公共卫生机构快速增长, 由 2010 年的 家蹿升至 2014 年的 家, 床位数由 张上升至 张 民营医院呈现快速发展的态势 卫生事业发展 十二五 规划 提出, 大力发展非公立医疗机构, 在区域卫生规划和医疗机构设置规划中, 为非公立医疗机构留出足够空间, 到 2015 年, 非公立医疗机构床位数和服务量均达到医疗机构总数的 20% 左右 据国家卫计委统计信息中心数据, 民营医院数量由 2010 年的 7068 家上升至 2014 年 家, 年均增长 15 43%, 占医院总数的 48 52% 而至 2015 年 9 月底, 公立医院 家, 民营医院 家, 较 2014 年同期, 公立医院减少 37 家, 民营医院增加 1637 家 但非公立医院机构在 2015 年 1 ~ 9 月全国总诊疗人数达 2 5 亿, 约占同期全国总诊疗人数的 11 06%, 预期未能达标 随着新医改的深化和市场医疗服务资源配置机制的逐步建立, 民营医院市场份额还将继续提升, 保持快速增长 2015 年 3 月, 国务院印发的 全国医疗卫生服务体系规划纲要 (2015 ~ 2020 年 ) 提出, 科学布局公立医疗卫生机构, 大力发展非公立医疗机构, 到 2020 年, 每千常住人口医疗卫生机构床位数控制在 6 张, 其中, 医院床位数 4 8 张, 基层医疗卫生机构床位数 1 2 张 在医院床位中, 公立医院床位数 3 3 张, 按照每千常住人口不低于 1 5 张为社会办医院预留规划空间 对比 2014 年的公立医院每千人口 3 01 张 民营医院每千人口 0 62 张, 医疗卫生建筑建设空间巨大 3 文体会展建筑建设前景总体乐观全国公共文化机构的发展呈现一定程度的分化 公共图书馆发展平稳, 博物馆蓬勃发展, 而国有艺术表演场馆面临发展困境 据国家统计局数据, 至 2014 年, 全国共有公共图书馆 3117 个, 较 2010 年增加 233 个, 仅比 2013 年增加 5 个 ; 国有艺术表演场馆 1338 个, 较 2010 年减少 123 个, 同时观众人次也大幅下降, 由 2010 年的约 万人次下降至 2014 年的约 6844 万人次 ; 博物馆 3658 个, 较 2010 年增加 1223 个, 年均增长 10 71% 066

28 公共建筑装饰市场发展报告 民营文化机构大量涌现, 逐步成为文化建设的重要力量 截至 2014 年底, 中国内地共有非国有博物馆 982 家, 民营文艺表演团体 8000 多家, 2014 年共演出 万场次, 占内地演出总场次的 85% 以上 年, 我国展览业及展馆建设持续发展 据 中国展览经济发展报告 (2015) 不完全统计, 2015 年全国共举办 3168 个展览会, 展览会总面积约 8900 万平方米, 规模以上展览城市中有 74% 的城市展览面积增加, 而经济发达地区的展览重点城市增长更为明显 2015 年全国室内可租用面积大于等于 5000 平方米且举办 2 个以上经贸类展览会的专业展览馆共有 136 个, 比 2014 年增加 8 个 ; 室内可租用总面积约为 647 万平方米, 比 2014 年增加约 62 万平方米 但展馆建设持续发展的同时, 部分城市展馆供给过剩 展馆设施利用率不足的现象也开始浮现 据统计, 2015 年仍有多达约一半的展览馆全年展览会总面积在 20 万平方米以下, 44% 的展览馆租馆率低于 10%, 反映了我国展览馆建设存在较为严重的过剩现象 2015 年 4 月, 国务院关于进一步促进展览业改革发展的若干意见 提出, 按照国民经济结构调整和区域协调发展战略需要, 科学规划行业区域布局, 推动建设一批具有世界影响力的国际展览城市和展览场馆 未来在政策支持下, 展馆建设在一段时期内还将继续增长 但由于房地产投资的下降及去库存化, 以及部分城市供给过剩及需求不足, 展馆建设将进入结构调整阶段 根据全国第六次体育场地普查, 截至 2013 年底, 全国共有体育场地 万个, 用地面积 亿平方米, 建筑面积 2 59 亿平方米, 场地面积 亿平方米, 平均每万人拥有体育场地 个, 人均体育场地面积 1 46 平方米 对比 2013 年第五次全国体育场地普查, 全国体育场地数量增加 万个, 翻了将近一番, 用地面积增加 亿平方米, 建筑面积增加 1 84 亿平方米, 场地面积增加 6 62 亿平方米 ; 人均场地面积增加 0 43 平方米, 每万人拥有体育场地数增加 5 87 个 这充分说明了近年来我国体育场馆的建设处于高速发展的阶段, 相关体育场馆的数量在不断增加, 也间接地反映了我国体 1 卢哲 : 中国文化部长 : 民办文化机构等逐步成为文化建设的重要力量, 中国新闻网, 2015 年 12 月 7 日 067

29 建筑装饰蓝皮书 育产业发展的火热程度 国务院 2014 年印发的 关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见 指出, 到 2025 年人均体育场地面积达到 2 平方米, 体育公共服务基本覆盖全民 根据该意见建设目标, 加之体育场馆使用多样化的实用性, 至 2015 年全国体育场地的建设面积将翻一番, 体育场馆的建设前景仍然乐观 ( 二 ) 其他大型公共建筑装饰市场展望 十三五 期间, 交通基础设施建设仍然将保持快速发展的势头 全国铁路营业里程建设将达 3 万公里, 民用机场建设数量将达 50 个, 铁路 民用机场建设将保持 十二五 期间的发展势头 城市交通轨道的建设将加速 我国城市人口的密度比欧美一些城市的人口密度要大得多, 公共交通成为解决城市交通问题的主要选择, 轨道交通的建设将不会停止, 并逐步从特大型 大型城市发展到地级市 交通基础设施建设持续发展的约束因素可能来自财政的压力 地方政府的财政支撑完全依靠于税 费和土地出让金, 土地出让金是地方财政的重要来源 而从全国土地出让情况来看, 全国土地出让面积在 2014 年及 2015 年连续大幅下降, 而土地出让金收入也在 2015 年大幅下降 由于财政压力的加大, 加之地方债台高筑, 交通基础设施建设必须借助社会资本的力量, PPP 模式的成功实践将成为未来交通基础设施建设持续发展的关键 在交通场站装饰市场, 专业承包商队伍已经形成 在 2012 ~ 2014 年交通场站装饰工程专业承包商十强名单中, 深装总与南利交替占据第一名及第二名, 广田连续三年稳居第三名, 其中深装总被誉为 机场专业户, 南利则擅长铁路场站装饰, 而广田在城市轨道交通场站装饰上具有领先优势 此外, 文业 蓝天 美芝连续三年交替占据第四名至第六名, 科源 洪涛 中建三局连续三年交替占据第七名至第九名 ( 见表 4) 可见, 在交通场站装饰领域, 已经大致形成三个稳定的领先市场分层 十三五 期间, 国内铁路 机场建设将得到保持, 城市轨道交通建设则持续增长, 而 一带一路 互联互通的交通基础设施建设将带动高铁的海外建设 南利等铁路场站装饰商, 广田 蓝天等城市轨道交通场站装饰商将进一步扩大其市场空间, 而深装总等机场装饰商将持续保持市场份额 068

30 公共建筑装饰市场发展报告 表 年交通场站装饰工程专业承包商十强排名承包商名称 1 深圳市深装总装饰工程工业有限公司 2 深圳市南利装饰工程有限公司 3 深圳广田装饰集团股份有限公司 4 深圳市文业装饰设计工程有限公司 5 上海蓝天房屋装饰工程有限公司 6 深圳市美芝装饰设计工程股份有限公司 7 中建三局装饰有限公司 8 深圳市洪涛装饰股份有限公司 9 深圳市科源建设集团有限公司 10 山东富达装饰工程有限公司资料来源 : 中国建筑装饰协会 十三五 期间, 医疗卫生建筑的发展前景仍然乐观, 医疗卫生建筑装饰市场仍将快速增长 医疗卫生建筑将继续呈现公立医院改扩建与民营医院新建的两个主要方向 公立医院装饰将主要集中于存量改造装饰, 民营医院则集中于增量装饰 相对于公立医院, 民营医院规模较小, 多为专科医疗服务, 与公立医院形成医疗卫生市场服务的补充 新建民营医院装饰也将多为专科医疗建筑装饰, 专业性更强 在医疗卫生建筑装饰市场上, 公装龙头企业市场影响力相对其他公装领域要弱, 专业性承包商实力相对更强, 如北方天宇 雅林士博 ( 见表 5) 随着公立医院服务功能的增强及民营医院建设速度的加快, 医疗卫生建筑装饰的专业性要求更高, 专业性承包商的市场影响力及市场份额将进一步扩大 文体会展建筑的发展未来将呈现不同的趋势 在文化建筑发展方面, 公立文化机构将缓慢增长, 民营文化机构将加快发展 公共图书馆 国有演艺馆开发建设前景不乐观, 公立博物馆将缓慢增长, 民营文化机构则将发挥贴近民众需求 形式灵活的优势在国家文化建设中发挥重要作用 民营文化建筑装饰的市场份额将大幅扩大 收入水平的持续上升将持续推动民众对体育休闲活动的需求, 而未来的建设规划也保障体育场馆建设的持续增长, 体育场馆装饰市场将继续扩大 在前期投资持续及政府政策支持下, 会展场馆装饰市场前景在短期内还将有所维持, 而后将趋于平淡 但随着经济结构持续调整, 展览业市场 069

31 建筑装饰蓝皮书 表 年医疗建筑装饰工程专业承包商十强排名承包商名称 1 北京北方天宇建筑装饰有限责任公司 2 深圳市晶宫设计装饰工程有限公司 3 北京雅林士博建筑工程有限公司 4 广西三源装饰工程有限公司 5 深圳市华剑建设集团有限公司 6 苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司 7 广东爱得威建设 ( 集团 ) 股份有限公司 8 北京弘高建筑装饰工程设计有限公司 9 山东富达装饰工程有限公司 10 深圳远鹏装饰设计工程有限公司资料来源 : 中国建筑装饰协会 将更多朝商贸服务 新兴产业方向倾斜, 从而带动一线城市及二线综合性城市 的展馆建设, 而展馆供给相对过剩及工业主导型城市的展馆建设将有所下降 展馆装饰市场的发展重点必将相应变化 六 小结 随着国家宏观经济增长速度的下滑, 公共建筑装饰行业在经历前几十年的高速增长后, 整体增长有所放缓 从公装上市企业的公开信息看, 公装企业面临业务量下滑 工程回款情况不佳 财务压力增大的不利形势 经过多年的发展, 公装行业整体装饰设计能力持续提升, 科学技术的应用也得到较大的推广, 形成了一批业务领域专业化的公装企业和部分实力雄厚的具有全业务领域服务能力的龙头公装企业 对装饰设计能力的重视和不断完善装饰设计体系, 使得公装企业有能力实施以 设计带动施工 的发展战略 科学技术如 BIM 3D 打印技术的实践应用为公装企业及行业提供发展动力 面对激烈的行业竞争和下滑的宏观经济增长形势, 公装企业致力于产业链资源整合与市场空间的扩展 实施大客户战略, 谋求与上下游企业的强强联合 ; 发展供应链金融, 实现与原材料供应商的共赢发展 ; 借用 一带一路 的东风, 积极布局海外公共建筑装饰市场 070

32 公共建筑装饰市场发展报告 未来随着经济的发展和国家政策的推动, 公装市场将进一步扩容 经济增长方式的转变和环境保护的要求将促使公装行业绿色化发展 劳动力供给减少 产业链整合和互联网小额公装业务的开展将加速公装行业的集中化 而龙头公装企业服务能力的增强及范围的扩大将使其更好地向综合服务提供商转变 从市场规模来看, 公装各细分领域仍将保持增长的态势, 同时也存在着一定的异质性 酒店 商业建筑 办公楼 会展场馆的装饰市场规模将保持平缓的增长, 而交通场站 医疗卫生机构 文化体育场馆的装饰市场规模将保持快速的增长 从区域市场来看, 酒店 商业建筑 办公楼 会展场馆的装饰市场皆存在着区域市场结构调整的趋势, 这与其区域经济发展水平 产业结构以及区域楼宇场馆供给相关 而随着经济的发展和生活水平的提升, 公共建筑物的职能及经营的业态构成更加明确, 专业性 主题性元素更加突出, 这相应地对公装各细分领域设计水平和专业化施工能力提出更高的要求 从公装各细分领域专业承包商名单看, 公装各细分领域基本形成专业化的承包商队伍, 未来专业化承包商的领先优势将得到巩固乃至扩大 071