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1 香港主要商圈研究 Research on the Main Trade Areas in Hongkong. 16 香港商圈发展的历史 现状 特色及前景分析 林至颖 摘要 : 本文探讨香港主要城市商圈的分布 发展过程及特色 香港城市商圈的形成是一个长期的过程, 其发展过程和发展现状对周边经济发展和国际经济环境都有重要影响 加强对香港城市商圈发展的了解有利于其以后的发展, 并为国内其他城市商圈的发展提供借鉴 关键词 : 香港主要城市商圈形成和发展分布和特点 林至颖, 冯氏集团利丰研究中心副总裁, 上海财经大学博士研究生, 香港中文大学 MBA 香港菁英会成员 中国商业经济学会委员 广东商学院流通经济研究所兼职研究员 暨南大学现代流通研究中心特约研究员 清华大学商业模式研究工作室特聘高级研究员 原香港特别行政区政府中央政策组非全职顾问 398

2 香港商圈发展的历史 现状 特色及前景分析 香港特别行政区地处中国南部沿海, 珠江口东岸, 与深圳一河 ( 深圳河 ) 之隔, 濒临南中国海, 又名香江, 得名于 清香的海港 香港是世界上最为繁忙的国际大都市之一, 也是全球仅次于纽约 伦敦的第三大金融中心 香港作为世界知名 自由港 及转口贸易港, 对外交流活跃, 是中西方文化交融的中心, 也是全球最为安全 富裕 繁荣的地区之一 香港是国际重要的经济 金融 航运中心和最具竞争力的城市之一, 经济自由度居世界前列, 被誉为 东方之珠 香港辖香港岛 九龙及新界三部分, 分为 18 个行政区 ( 见图 1), 占地面积 平方公里, 2012 年人口为 万人, 较上年增长 0. 9%, 1 人口密度近 6544 人 / 平方公里 图 1 香港行政区划图 其中香港岛为香港历史发展中的核心区域, 因明朝时期盛产莞香, 并作为 香料的转口贸易港而得名 ( 运送香料的港口 ) 香港岛和九龙之间的海港是亚 洲第一大 世界第三大海港 维多利亚港, 香港早期正是从该港口两侧的平 1 中国新闻社 : 香港 2012 年底人口增长 0. 9% 至 717 万 香港新闻网, 2013 年 2 月 19 日电 399

3 地发展而起的 维多利亚港一直影响着香港的历史和文化, 主导着香港的经济和旅游业发展, 是香港成为国际化大都市的关键之一 香港是重要的国际金融 商贸服务业中心及航运枢纽, 是全球第十大贸易经济体系 第六大外汇市场 第十大银行中心及亚洲三大股票市场之一, 并以社会廉洁 治安优良 经济自由及法律制度完备而闻名于世 香港在全球金融中心指数排名中一直名列前茅, 其中恒生指数在反映世界经济运行状况中, 具有重要的地位, 香港连续 18 年获得全球最自由经济体系的评级, 经济自由度指数排名第一 香港同时是全球最安全 富裕 繁荣 生活水平高及人均寿命长的国际大都会, 有 动感之都 美食天堂 及 购物天堂 等美誉, 2012 年被英国 经济学人 评选为 全球最宜居城市 2010 年, 在 全球财富论坛 大会上, 香港正式向世界公布其城市品牌 亚洲国际都会 及标志 飞龙 香港商业发达, 自开埠以来商业和对外贸易一直是香港经济的支柱和不可忽视的重要一环 早在鸦片战争时期, 英国就看重时为小渔港的维多利亚港水深港阔的天然优势, 于 1840 年鸦片战争后占领香港并迅即宣布其为 自由港, 使当时来往中国与欧洲各地的货物及资金在香港聚集, 香港商业也从此得以迅速发展 香港素来被中外游客称作 购物天堂, 不仅产品种类繁多 质量可靠 服务周到, 而且享受 免税天堂 的待遇, 价格较低, 每年吸引了数以亿计的中外游客前往购物旅游 近年来, 随着粤港澳一体化的加快及香港与大陆联系的日益密切, 香港商业以其较大陆更高的档次 更低的价格 更优的品质及更好的服务, 吸引了大量大陆游客前往购物, 大陆游客成为香港商业发展的又一生力军 2006 ~ 2012 年香港旅游游客数量及收入增长情况如图 2 所示 从图 3 看到, 1997 年内地赴港人数为 万人次, 到 2011 年则增至 2810 万人次, 增长 11 倍, 年均增长 18% 另据相关报道, 2012 年截至 12 月 31 日, 内地赴港游客达到 3491 万人次, 较 2011 年再度大幅上升 24. 2%, 占全部旅客人次数的比重亦由 67% 升至 71. 8% 由此可见内地游客对香港的重要作用 在香港, 各区都有商场, 到处都有商店, 形成了全城皆商业的格局 其中 400

4 香港商圈发展的历史 现状 特色及前景分析 图 ~ 2012 年香港旅游游客数量及收入增长图 资料来源 : 根据相关资料整理 图 3 资料来源 : 伍策 : 网, 2012 年 7 月 6 日 回归以来内地游客赴港旅游人数增长情况 2011 年内地游客赴香港旅游人数已达到 2810 万人次, 中国 较为著名的商业集聚区主要分布在香港岛北部和九龙部 香港岛又以中环 金钟 上环及铜锣湾最为集中, 而九龙的商业则主要集中在尖沙咀 佐敦和旺角三个区域 此外, 在香港离岛中最大的大屿山岛, 建有围绕香港国际机场的诸多免税店和购物商场 香港商业目前形成了以大型购物中心为主的商业格局, 以完善的功能 一站式消费及优质的服务给中外消费者带来全新的 体验式 购物享受, 是世界上名副其实的享受体验式消费的 购物天堂, 其中中环的置地广场 国际金融中心商 401

5 场, 金钟的太古广场, 铜锣湾的时代广场 崇光百货, 尖沙咀的半岛酒店商场 海港城 新世界中心, 沙田的新城市广场等都是享誉世界的大型购物中心 从产品种类分布的格局看, 一般来说, 中环 金钟一带的商场大多比较高级, 商品档次高, 价格高 ; 而铜锣湾 尖沙咀等地, 是一般市民购物的好去处 ; 至于油麻地 旺角一带, 物品档次不高, 商品价格较低廉 一 香港城市发展背景 在中华数千年的历史长河中, 香港一直是我国南方地区一个寂寂无闻的荒芜小岛, 直到开埠之前, 香港还只是一个不足千人的小渔港, 在数千年的历史长河中, 显得微不足道 然而在近现代史中, 香港一跃成为世界最为富足 繁荣及舒适的国际大都市之一, 其间的历史, 尚不足 170 年 ( 一 ) 香港经济社会与商业发展历史香港的经济社会发展, 经历了几个较为明显的阶段 自秦到清末时期的古代香港是一个小渔港, 以捕鱼 制盐 采珠及香料生产和贸易为主要经济内容 清末, 英国通过鸦片战争占领香港, 并随即宣布开埠, 实行 自由港 制度, 香港开始向 转口贸易港 的方向发展 1950 年以前, 转口贸易一直是香港的经济支柱 ; 1950 年之后, 迫于朝鲜战争后西方对大陆的封锁压力, 并利用人口 资源 资金和技术的优势, 香港迅速进入并完成工业化进程, 实现了香港经济的第一次转型 到 1970 年, 香港在其他亚洲四小龙的压力下开始实行多元化的发展方针, 金融 房地产 贸易 旅游业迅速发展 特别是从 1980 年代始, 内地成为推动香港经济发展的最主要外部因素, 香港的制造业大部分转移到内地, 各类服务业得到全面高速发展, 成功实现了从制造业向服务业的第二次经济转型 香港经济社会发展历史脉络如图 4 所示 图 4 香港经济社会发展历史脉络 402

6 香港商圈发展的历史 现状 特色及前景分析 1. 古代香港据史料记载, 早在数万年前的旧石器时代, 香港一带就有人类活动的踪迹 史前时期, 香港主要受东南沿海文化的影响和熏陶, 并受到殷商青铜文化一定程度的影响 秦朝平定百越, 香港正式纳入中原政权的管辖之中, 隶属于南海郡 唐代时, 由于广州对外贸易的发展, 香港地区也有了较大的发展, 政府在香港设立屯门, 负责保护香港的海上贸易, 香港开始作为较为重要的贸易中转站而受到重视 自唐开始, 香港因土壤适合牙香树生长, 种香及香料贸易逐渐发展起来, 这一贸易活动一直持续到清初迁海为止 这一时期, 中原文化逐步传播至香港, 香港经济社会取得了缓慢的发展 公元 901 年 ( 唐 ), 新界五大氏族的原居民开始在香港定居, 香港人口得到增加 由于大步 ( 今大埔 ) 盛产珍珠, 五代十国及宋代时, 朝廷在香港开办官方采珠, 一直延续到南宋后期 香港海岸线长, 多处适宜兴建盐场 北宋朝廷于现在的九龙湾一带设立官富场, 并派盐官驻守, 负责产盐及统筹各小型盐场 宋朝两位末代皇帝逃到香港, 留下了诸多名胜古迹 宋元时期, 内地人口大量迁至香港, 促使香港的经济 文化得到很大发展 明朝时期, 香港地区的商贸业已逐渐蓬勃发展起来, 人口亦有所增长 朝廷在香港设立海防, 主要防御南中国海一带的海盗 日本倭寇及欧洲葡萄牙和荷兰的侵略者 万历年间的 广东沿海图 第一次标注了香港及赤柱 黄泥涌 尖沙咀等地名, 香港名称第一次出现在官方资料中 明朝香港的香木生产和出口更加繁盛, 也是香港种香及产香业的全盛时期 当时东莞南部及新安 ( 包括香港 ) 的香树制品会经过陆路运至尖沙头 ( 今尖沙咀 ), 以小艇送到石排湾 ( 今香港仔 ), 再用俗称为 大眼鸡 的艚船运至广州, 最后送往苏杭销售 香港一时间以运送香料的港口而知名, 香港一名亦是因此而来 清初, 为了隔离台湾郑成功家族, 清廷于康熙元年下令迁海, 令沿海居民内迁 50 里, 家园尽失, 加之海禁政策, 香港受到严重影响, 渔盐业荒废, 田园荒芜, 香料贸易也大为衰减 康熙八年, 朝廷终允复界, 香港居民陆续迁回 清朝中后期 (1757 年始 ), 朝廷开始实行闭关锁国政策, 仅开放广州一口通商, 香港由于接近广州成为当时各国商船的停留点之一, 经济社会有一定程度的发展 403

7 2. 香港开埠初期清末, 英军觊觎香港海港水深港阔的优势, 悍然发动了第一次鸦片战争 1843 年, 中英 南京条约 将香港割让给英国, 后续的 北京条约 又进一步割让和租借了九龙 新界及一些岛屿, 香港成为英国的殖民地 英国于 1842 年正式取得香港岛后, 即宣布香港为自由港, 是为 香港开埠 英国及其他西方国家的商人, 包括鸦片商贩, 逐渐将香港建立成为与东方自由贸易的枢纽 从清末太平天国运动开始, 大量华南商人迁入香港避难 香港人口也开始由 1851 年的 多人, 增至 1881 年的 人 到 20 世纪初, 人口一度膨胀至 人 主要是由于当时大陆战乱纷争不断, 而香港则相对稳定和安全 ( 见图 5) 图 5 开埠初期香港人口变化情况 鸦片战争后, 清政府被迫实行 五口通商, 广州的商业地位下降, 而香港则开始成为列强与中国贸易的转口港, 英国的公司也将企业驻华中心由广州转往香港 此时广东商人和福建商人亦开始移居香港, 为香港带来了大量的资金和商业资源 另外, 香港也成为华南中国人移居海外的中转站, 从 1851 年到 1900 年, 超过 200 万广东及福建人经香港移居海外 与此同时, 香港经济发展的另一个标志是香港银行业的发展 1865 年, 汇丰银行 1 正式在港开业, 这是总行设在中国的第一家外国银行 此 1 汇丰银行网站, www. hsbc. com. cn 404

8 香港商圈发展的历史 现状 特色及前景分析 外, 在港开设的银行还有丽如 有利 麦加利 呵加利 汇隆和西印度中央银行等六家 汇丰因有港英当局的支持, 后来居上, 并在伦敦金融危机之后得到加速发展 金融界的支持对香港转口贸易的兴盛起着越来越大的作用 3. 香港转口贸易港的发展进入 19 世纪 70 年代以后, 香港正式确立了转口贸易港的地位, 并在一战前数十年间不断增强 主要表现在以下几个方面 第一, 香港在中国总贸易额中的比重持续增加 从图 6 可知, 洋货经香港转口进入各通商口岸的比重占全国洋货进口总额的比例在 30% 上下波动, 香港成为和上海一样的转口港口 图 6 晚清时期洋货进口波动情况 资料来源 : 毛立坤 : 晚清时期香港对中国的转口贸易, 复旦大学博士学位论文, 2006 年 4 月 第二, 在英国对华输出中, 经由香港转口的分量增加, 1 到 19 世纪 80 年 代末, 英国对华出口几近一半是经香港的, 这表明香港是英国对华倾销的重要基地 到 20 世纪初的 1900 年, 中国对外贸易额的 41% 均经由香港进出, 而国外对华转口贸易则占了香港对外贸易总额的 33% 第三, 香港进出港船数和吨位数持续增加 经过几十年的发展, 香港成为远东较为知名的转口港之一 其中 1896 年 1 金应熙 刘泽生 : 试论香港经济发展的历史过程, 广东社会科学 1985 年第 1 期 405

9 苏伊士运河的通航及 1911 年广九铁路的通车, 对香港转口港的发展具有重大 的促进作用 具体如表 7 所示 图 ~ 1910 年香港进出港吨位变化 1914 年, 第一次世界大战爆发, 香港间接处于战争状态, 对外贸易停滞不前, 甚至稍有下降, 外贸进出口船舶吨位数由 1914 年的 2528 万吨跌至 1918 年的 1696 万吨 一战之后, 香港充分利用欧洲各国经济疲软 无暇东顾的大好时机, 积极开拓远东市场, 经济再度出现繁荣局面, 1920 年香港对外贸易总额达到 亿英镑, 比 1919 年大增 36. 8% 但之后对外贸易再度转向衰退, 主要原因是香港逐渐失去中国市场, 而转向东南亚 美洲市场, 加上 1920 年代中国的反帝战争, 香港港口受到极大影响, 转口贸易几乎瘫痪 到 1933 年, 香港对外贸易总额尚不足六千英镑, 不及 1920 年的三成 1937 年, 八年抗战开始 内地战乱频仍, 大量华人涌入香港, 到 1941 年太平洋战争爆发, 香港人口已增至 160 万 ~ 180 万人 1941 年 12 月 25 日, 香港沦陷, 进入三年零八个月的日据时期 这一时期, 香港经济尤其是港口经济受到极大打击, 外贸基本处于停滞状态 大量人口自愿或被迫返回大陆, 加上大量非自然死亡, 香港人口逐渐下降至不足 60 万人 战后香港百废俱兴, 港英政府卷土重来, 首先就是恢复香港的转口港地位 中国以至东亚战后对商品流通的需要给香港提供了机会, 1946 年前后, 香港同中国内地的贸易相当繁荣, 在香港贸易总额中, 内地占 36. 5% 对外贸易总额也于 1948 年达到 亿元, 比 1939 年增长 166% 406

10 香港商圈发展的历史 现状 特色及前景分析 新中国成立后, 香港迅速充当了中国对外交往和贸易往来的中介人, 1950 年, 香港对华贸易总额为 75 亿元, 次年更是增长至 亿, 较国共内战时期有跨越式增长 这一时期大陆是香港最大的进出口市场, 出口和进口份额分别达到 17. 7% 和 36. 2% 香港的转口贸易市场迅速活跃, 也促使了香港经济的迅速恢复 1950 年代初, 香港工业已恢复至战前水平 同时香港人口也增长至 1947 年的 180 万人, 并于 1950 年达到 206 万人, 大量人口涌入为香港提供了丰富的劳动力资源 1950 年, 朝鲜战争爆发后, 香港的转口贸易由于帝国主义对中国的禁运政策而一落千丈, 1952 年, 对外贸易总额急剧下降至 亿, 较 1950 年几乎下降一半, 并在接下来的三年里持续下降, 经济前景岌岌可危 尽管几经波折, 但香港的港口贸易总体上仍呈现增长趋势, 香港转口贸易枢纽地位不断巩固 4. 香港经济的第一次转型 工业化从 1950 年代开始, 香港经济发展的一大成就是其工业化的巨大成功 国共内战时期及国民党政府的战败使内地大量居民涌入香港, 为香港带来了大量的廉价劳动力, 更重要的是带来了数目可观的资金和大量技术 此外, 不少外国公司把办事处从中国各大城市搬到香港 加上战后世界经济结构处于转变中, 西方主要工业国家开始放弃纺织等传统劳动密集型轻工业, 而大力发展资本密集和技术密集的工业部门, 为香港提供了发展工业的空间 朝鲜战争的爆发使 联合国 对中国内地的中共政权实行武器禁运, 香港原先依赖的转口港地位不能继续维持, 又给了香港发展工业的另外的动机 因而, 从 1950 年开始, 香港首先以纺织业为主, 大力发展轻纺工业, 其后又逐渐将工业扩展至成衣 电子制品 钟表及印刷等行业 香港坚持实行出口导向的工业政策, 产品主要销往欧美等发达国家市场 十年间, 香港的工厂数量增加了八倍, 工业制成品的出口量占总出口量的八成以上 从 1960 年开始, 香港经济开始腾飞, 国民生产总值每年以超过 10% 的速度增长, 出口额不断增长, 工业结构也逐渐由以转口贸易为主转变为以工业为主, 人民生活水平不断提高 当时的香港 中国台湾地区 韩国及新加坡由于发展速度快, 被世界冠以 亚洲四小龙 的称号 香港人均 GDP 增长变化情况如图 8 所示 407

11 图 8 香港人均 GDP 增长变化曲线 5. 香港经济的第二次转型 国际金融中心的形成在工业化过程中, 香港的经济发展和工业化进程不断加速, 产生了发展金融业的极大需求, 加上香港政局稳定, 与东南亚 日本及欧美联系紧密, 为香港发展金融中心提供了良好的基础条件 在这样的背景下, 大批跨国国际金融机构涌入香港, 香港金融业日趋国际化 这一时期, 香港政府通过金融自由化政策, 先后取消外汇管制 实行港元浮动 解除对银行牌照发放的冻结, 推动了香港外汇市场 黄金市场和银行业的发展, 强化了香港银行业的地位, 并为香港金融中心的发展奠定了坚实的基础 1984 年底, 香港有银行 140 家, 银行分支机构 1407 家, 外国银行代表办事处 122 家, 财务公司 343 家, 证券交易所 4 家 经营黄金交易的有传统的金银贸易场 以伦敦方式经营的黄金市场和黄金商品期货市场等 香港证券市场全年成交总额达到 488 亿港元, 占当年香港地区生产总值的 18. 7%, 金融和保险业所创造的本地生产总值为 亿港元, 占当年香港本地生产总值的 6. 4% 至此香港国际金融中心的地位初步形成 根据有关数据统计, 到 1995 年左右, 香港已成为亚洲第二大金融市场, 在全球的排名也上升到第六位左右 经过 30 年的发展, 香港金融业实现了跨越式发展 2011 年世界经济论坛报告指出, 1 香港在全球 60 个领先金融体系和资本市场的排名中, 已跃居第一位 1 王蓓川 : 香港金融业发展何以全球称冠, 经济日报 2011 年 12 月 20 日第 3 版 408

12 香港商圈发展的历史 现状 特色及前景分析 2012 年, 香港再次获此殊荣, 表明香港金融业在世界上已处于领先地位 这一时期香港经济也开始转型升级, 工业逐步向内地转移, 自身则承担商贸中间人的角色, 引导贸易和投资进出内地 同时, 香港金融 房地产 贸易 旅游业都得到迅速发展, 使之不仅成为区内的金融中心, 还成为重要的商业贸易中心 6. 回归后香港经济的发展香港回归后, 就遭遇了 1998 年亚洲金融危机及 2003 年 SARS 的爆发, 经济受到极大冲击, 物价指数自 1998 至 2003 年下跌了 16%, 本地生产总值平减指数更累积下跌了 23% 但凭着香港人的干劲, 加上国家的大力支持, 香港经济不但逐步摆脱困境, 而且出现强劲复苏 特区政府采取新的经济政策, 大力发展商业和旅游业, 并加强同内地经济的联系, 使香港成为世界知名的 购物天堂 和旅游胜地 香港 GDP 及人均 GDP 变化情况如图 9 所示 图 9 香港 GDP 及人均 GDP 变化情况 ( 二 ) 香港经济社会发展现状到目前为止, 香港是世界第十大贸易经济体, 第六大外汇市场, 第十大银行中心及亚洲三大股票市场之一 截至 2012 年, 在香港证券交易所上市的企业达 1510 家, 资产市值为 亿元 2011 年香港实现本地生产总值 亿港元, 比上年增长 5%, 人均 GDP 达到 美元, 位居世界第 25 位 其经济社会发展特点如下 409

13 1. 一国两制 高度自治香港依据 基本法 实行 一个国家 两种制度, 维持资本主义制度不变, 采取高度自治的政策, 有高度独立的行政 立法和司法权, 司法独立, 厉行法治, 依托廉洁高效的政府公务员制度, 保护居民的合法权益 实行 港人治港, 香港的法律 货币 税制和生活方式, 延续其原有规定, 与内地不同 出入境 海关 警察及反贪污部门独立运作, 有独立的司法权, 继续以自身名义参与各种国际组织 2. 全球最自由经济体系香港自 1995 年以来, 连年被美国传统基金会评为全球最自由经济体系, 自 1970 年以来, 每年被美国卡托研究所及加拿大费萨尔研究所评为全球经济最自由地区 安永会计师事务所及 经济学人 资讯部共同编订的 2011 年全球化指数, 把香港列为全球 60 大经济体系之首 国际商会 2011 年市场开放指数 也将香港列为首位 过去 20 年来, 香港经济增长逾一倍, 本地生产总值平均每年有 4% 的实质增长, 超过全世界平均经济增长速度 香港是全球数一数二的自由 开放 外向型的经济体系, 2011 年贸易总额相当于 GDP 的 倍 在这里, 资金自由流动, 外汇不受管制, 投资不受限制 香港约有 30 万家中小企业, 占商业机构总数的 98% 3. 国际商贸中心 金融中心香港是全球第十大贸易经济体系, 第十一大服务贸易出口地区 香港位居要冲, 是珠三角的大门, 也是国际航空与海运中心, 区域物流枢纽 以吞吐量计算, 香港的货柜港口为全球第三繁忙的货柜港口, 2008 年达 2449 万个 20 呎标准货柜单位 以乘客量和国际货物处理量计算, 香港国际机场是世界第三繁忙的机场 香港共有约 7000 家海外 我国内地和台湾公司, 其中 3700 多家为公司的地区总部或办事处, 因而成为亚太区的企业运营枢纽 另外, 全球 100 家最大的银行中, 有 70 家在香港经营业务 香港厉行保护知识产权的政策, 为本地和海外公司提供公平的竞争环境 香港是成衣 钟表 玩具 游戏 电子和某些轻工业产品的主要出口地, 出口总值居全球前列 香港也是世界重要的金融中心 2010 年 3 月发表的全球金融中心指数第 7 410

14 香港商圈发展的历史 现状 特色及前景分析 次评分, 香港位居第 3 名, 仅次于伦敦与纽约 2011 年及 2012 年, 世界经济论坛的 金融稳定指数发展报告 中香港连续两年排名首位 4. 免税天堂 购物天堂香港实行极低的税率税制, 个人所得税上限已降至 15%, 企业所得税则降至 16. 5%, 并且不征收增值税或销售税, 不征收资本增值税, 不征收股息或利息税, 没有遗产税 香港的免税天堂吸引了大量资金投入香港 得益于免税政策的实施, 香港商业得到较快发展, 各种商业地产项目大量涌现, 商场密布在各个社区 根据国家 十二五规划, 中央政府支持香港巩固其国际金融 贸易和航运中心的地位, 并支持香港发展为国际资产管理中心和离岸人民币业务中心, 以及高价值货物存货管理及区域分销中心 中央政府也支持香港的传统支柱产业 六大新兴产业和在珠三角金融体系中的领导地位, 支持粤港澳合作建立超级经济区 香港政府一方面致力于攻关香港金融 旅游 贸易及物流和专业服务四大支柱产业, 另一方面则努力推动检测与认证 医疗服务 创新科技 文化及创意产业 环保产业 教育服务六项香港有明显优势的产业的发展, 以扩大其经济基础 ( 三 ) 香港商业发展现状自开埠以来, 香港商业一直是香港的支柱产业, 为社会经济发展作出了巨大贡献 据香港统计处资料, 2006 ~ 2010 年, 香港社会消费品零售总额每年以 8. 21% 的速度增长, 2011 年, 实现社会消费品零售总额为 美元, 较上年大幅增长 24. 9% 具体如图 10 所示 香港商业繁华至极, 购物在香港旅游中显得尤为重要 在香港购物, 不论是商品的品牌 种类 数量 价格还是服务, 都会让人深深地感受到 购物天堂 的迷人魅力, 体味到与世界同步的时尚购物浪潮 所以购物成为香港旅游的重要组成部分, 也成为游客的一种娱乐与享受, 如今为了购物专程赴港的大有人在 香港购物消费十分方便, 因为香港各地段都有大型购物商场, 其中中环 金钟 铜锣湾及尖沙咀和旺角等地大型购物商场较为集中, 构成了香港的主要商圈 具体如表 1 所示 411

15 图 10 香港 2006 ~ 2011 年社会消费品零售总额增长情况 表 1 香港各区的大型购物商场列表 区 域 购物商场名称 中 环 置地广场 太子大厦 遮打大厦 国际金融中心商场 金 钟 太古广场 金钟廊 统一中心 铜锣湾 时代广场 崇光百货 利园 利舞台广场 皇室堡 金百利 世贸中心 山 顶 凌霄阁 山顶广场 港岛东区 太古城中心 康怡广场 尖沙咀 半岛酒店商场 海港城 名店城 新世界中心 柏丽购物大道 旺 角 朗豪坊 新世纪广场 新之城 先达广场 九龙塘 又一城 红 磡 黄埔新天地 钻石山 荷里活广场 九龙湾 德福中心 深 水 西九龙中心 九龙城 九龙城中心 沙 田 沙田城市广场 荃 湾 愉景新城 南丰中心 荃锦中心 荃湾城市中心 荃湾广场 葵 涌 新都会广场 葵涌广场 青 衣 青衣城 屯 门 屯门市广场 除了大型购物商场之外, 实际上香港到处分布着各类购物街 许多有名的购物街把同类商店集中在一处, 如九龙弥敦道以金饰为主, 旺角西洋菜街以影音器材为主, 还有上环的荷李活道集中了多家古玩店 香港各区主要购物街如表 2 所示 412

16 香港商圈发展的历史 现状 特色及前景分析 表 2 香港各区主要购物街列表 区 域 购物街名称 中 环 利源东街 ( 大众商品 ) 利源西街( 大众商品 ) 砵甸乍街( 小饰物 ) 士丹利街 荷里活道( 古玩 ) 摩罗街( 古玩 ) 文华里( 传统中式印章 ) 上 环 西港城 ( 布料 ) 文咸东街 文咸西街( 南北货 ) 永乐街 德辅道西( 海味干货 咸鱼 ) 高升街 铜锣湾 渣甸街 渣甸坊 ( 服饰 ) 湾 仔 皇后大道东 春园街 赤 柱 赤柱市集 ( 大众商品 ) 尖沙咀 弥敦道 加连威老道 ( 服饰 ) 旺 角 弥敦道 ( 金饰 ) 西洋菜街( 影音器材 ) 花园街( 球鞋 服饰 观赏鱼 ) 女人街( 大众商品 ) 园圃街雀鸟花园 ( 观赏鸟 ) 花墟( 花卉盆栽 ) 太原街( 玩具 ) 油麻地 甘肃街 ( 玉器市场 ) 庙街夜市( 大众商品 ) 深 水 鸭寮街 ( 电子零件 ) 长沙湾 长沙湾道 ( 成衣批发, 部分有零售 ) 从产品类别上看, 香港作为一座百年转口港, 来自世界各地的品牌皆汇聚 于此, 各种商品应有尽有 从最新设计师的服饰 珠宝钟表 电子产品到传统 工艺古玩 特色美食, 无不吸引着各地游客 具体如表 3 所示 表 3 香港商业主要经营品类 国际时装珠宝钟表高档化妆品手工艺品数码产品 香港是一座时尚之都, 不仅有大量世界一线市场品牌, 还可以直接到香港著名服装设计师的自家精品店淘货香港是全球第四大贵重珠宝首饰的出品地, 亦是纯金 翡翠首饰数一数二的设计和制造中心 香港钻饰和金饰设计新颖 做工精细且价格合理 在湾仔 铜锣湾 尖沙咀 旺角等购物区, 珠宝金行星罗棋布香港在数年前取消了化妆品税, 使此类商品的价格更加具有竞争力 国际知名化妆护肤品牌, 如 Channel Estee Lauder CD 及 Lancome 等, 全部集中在尖沙咀海运中心的 Faces 及铜锣湾的崇光百货 此外, 也有连锁经营的化妆品超市, 如莎莎 卓越 THE BODY SHOP 等手工精细的中国 东南亚工艺品, 充分表现出各地的民间艺术色彩, 是布置家居的最佳装饰品, 选购过程中也可领略到异地风情香港数码产品, 款式最新 种类最齐全, 加上香港免征关税和消费税, 价格较为便宜 铜锣湾 尖沙咀 旺角和深水埗是香港电子产品的集散地 1. 香港商业发展的优势 (1) 优越的自然条件 香港地理位置优越, 与中国最活跃的外向型经济区 珠三角紧密相连, 413

17 同时处于中国南端的欧亚航道中, 是中国商人进行商业贸易的中转中心, 广阔 的中国市场和东南亚新兴市场为香港商业发展提供了充足的活力 ( 见图 11) 图 11 香港地理位置及航运路线 香港维多利亚港是香港商业及经济发展的核心, 该港水深港阔, 是中国三大天然良港之一, 有助于商业贸易的进行, 这是香港商业贸易起源与发展的重要基础之一 维多利亚港位于香港岛和九龙半岛之间, 是目前中国第一大港, 也是世界上仅次于纽约和里约热内卢的第三大港口 在港口西北部, 有世界上最大的集装箱运输中心 葵涌货柜码头, 是世界上集装箱吞吐量最大的码头 (2) 优越的自然条件香港是 自由港, 是世界上经济最为自由的地区之一, 来自世界各地的商户和投资人均可在香港享有公平 自由的竞争环境 香港也是政治民主 政府廉洁的典范, 行政成本低廉, 有助于市场环境的优化和维持 香港享有 一国两制 的特殊身份, 能据此加强同内地及西方的经济贸易联系, 并充当双方交往的中介, 从中获得了较多的经济及商业利益 香港也是世界上知名的免税天堂, 许多产品免关税及消费税, 因而产品价格较低, 吸引了世界各地的消费者前来购物 414

18 香港商圈发展的历史 现状 特色及前景分析 (3) 密集的人口优势香港人口密度较大, 2012 年人口密度达到 6500 人 / 平方米, 且人口均集中在香港岛和九龙地区, 加上香港商业区大多密集分布着写字楼 酒店等设施, 为商业发展提供了充足的人流, 由此产生了香港商业日日繁盛的状况, 不会因工作日而有所减弱 香港背靠祖国内地, 有十几亿人口作为其商业发展的保障 随着中国经济的发展, 居民消费水平不断提高, 加上内地同香港联系日益紧密, 交通日益便利, 大量的内地游客涌入香港, 为香港带来了实实在在的消费人口 2. 香港商业发展的特征 (1) 商业与地铁密不可分发达的交通体系对香港商业分布产生了巨大影响, 其中地铁是香港购物中心建设的主要因素, 建在地铁线路旁的购物中心数量占香港购物中心的 70% 香港共有五条地铁线, 线路循环不断, 可通往各观光购物区, 班次频密, 大都可直接连通各商场 港人的主要交通工具是地铁, 香港的商场基本都与地铁有直接关系, 多数商场都是地铁的上盖建筑 商场在地下层开设通道直驳地铁站, 直接引导消费者进入商场, 同时有利于商场和地铁站的人流疏导, 如又一城广场 青衣城 时代广场 国际金融中心商场, 等等 另一种与地铁产生直接经济关系的商场就是建设在地铁站半径 500 米范围以内的建筑 这种商场位于人流量大 商铺密集的成熟商圈内 由于地面上交通比较便捷, 周边设有地标式建筑和景点, 如海港 休闲文化广场 公园等景点, 能吸引大量人流有目的地前往该商业网点, 因此这样的商场更具消费吸引力, 并成为外地游客的主力消费场所 (2) 社区商业快速发展香港是一个人口密度极高的城市, 因此商业发展极为注重满足社区消费者的需要, 许多商场都建设在居民密集的区域, 或设置在高层高密度商住楼盘的底层 各商场根据周边小区居住状况和人口结构, 合理选择其业态构成, 确定商场的定位 社区商业也趋向于大型化, 引入了超级市场 中小型的百货公司 药店 415

19 等, 以满足社区消费者的日用 食杂和医药保健的消费需求 即便如此, 香港商场的 百货 + 超市 + 餐饮 的经营格局, 在经营类别方面也较为多样化, 经营格局较为高档, 管理更加完善 有序, 百货 超市 餐饮等业态能产生有效互动的关系, 带来良好的经营效果 (3) 商业发展以购物中心为主导以香港海运城的建设为标志, 香港商业发展进入了以购物中心为主要业态的发展阶段 购物中心的发展为香港商业带来了全新的商业理念, 对传统商业模式是一个巨大冲击 经过启蒙 娱乐化及主题化三个阶段, 香港购物中心形成了一批世界知名的代表之作, 包括海运城 时代广场 太古城 又一城及世贸中心商场等 加上香港本身土地面积较少, 形成了世界上独一无二的购物中心密集存在的情况 香港购物中心以经营类别广泛而著称 香港的商场规模较大, 经营服务范围较广, 购物中心以百货 超市及餐饮娱乐设施为主, 每个商场都有不同的主题包装 除了消费者购买最多的电脑 电子等产品, 专业性商业项目在香港并不多见 香港的购物中心设置了大量的餐椅和娱乐项目 不同于内地的购物中心将餐饮 娱乐项目设在顶层, 以盘活整个商场, 香港的购物中心将餐饮 娱乐商家分布在各个楼层, 以充分盘活每个楼层的经营盲点 此外, 在现今注重体验的新零售时代, 香港的购物中心能充分体察消费者的需求, 并予以满足 香港每个商场虽然都经营综合性的百货零售, 商品经营定位基本都属于高档次, 但每个商场并不雷同, 而是都有一个鲜明的主题 如位于青衣的青衣城, 是一个比较偏离市中心的综合商场, 商场以海洋为主题形象进行包装, 中庭位置和询问处的轮船设计, 餐厅竖起的帆船桅杆, 两部扶手梯中间的百舸竞渡, 使整个商场充满了海洋气息 鲜明的形象主题, 容易在消费者心中留下深刻的印象, 使商场在商品同质化严重的情况下获得形象和档次的提升, 也成为吸引消费者定向消费的主要卖点之一 二 香港主要城市商圈的形成和发展状况 广义的香港商圈可定义为香港城最繁荣的商业带, 大致分为 香港岛 416

20 香港商圈发展的历史 现状 特色及前景分析 和 九龙 两个最集中的地段 香港岛 地段以铜锣湾商圈 中环及金钟商圈为主 ; 九龙 地段以尖沙咀商圈 旺角商圈 油麻地商圈为主 这几个商圈都处在香港地铁的主干线上, 各商圈之间坐地铁间距都在 5 ~ 7 分钟内, 比较集中 而狭义的商圈则指以主要社区或主要旅游景点所在地为中心, 沿着一定的方向和距离扩展, 顾客购物选择的辐射范围, 是一定的商业集中区 如果包括狭义的商圈概念在内, 香港的商圈呈现出星状分布的特点, 其他几个较重要的商圈还包括上环商圈 东九龙和西九龙商圈 深水埗商圈 赤柱商圈 湾仔商圈 大屿山 / 机场附近的东涌商圈等, 除此之外还有青荃商圈 官塘商圈 将军澳商圈 沙田商圈, 等等 具体如表 4 所示 表 4 香港重要商圈一览 商圈购物商场购物街区特色档次 置地广场 国际金融中心商场 中环及金钟商圈 太古广场 Harvey Nichols 百货 嘉轩广场 太子大厦 遮打广场 历山大厦 毕打行 马莎百货 利源东街 利源西街 SoHo 荷南美食区 士丹利街 香港心脏与金融商业中心 高档 低档 铜锣湾商圈 时代广场 SOGO 崇光百货 利园 名店坊 WTCmore 世贸中心 金百利商场 渣甸坊 购物商场密集区 高档 中档 低档 上环商圈 西港城 摩罗上街 高升街 德辅道西 永乐街 文咸西街 歌赋街 香港最早开发的地区 中低档 湾仔商圈 湾仔电脑城 皇后大道东 春园街 太原街 电子专业市场 中低档 海港城 1881 THE ONE 尖沙咀商圈 isquare 国际广场 K11 尖沙咀中心及帝国中心 崇光尖沙咀店 美丽华商场 新世界中心 新太阳广场 DFS 环球免税店 加连威老道 柏丽购物大道 香港购物中心发源地 密布各类购物中心及百货店 高档 中档 东九龙及西九龙商圈 圆方 环球贸易广场 奥海城 apm Megabox 黄埔新天地 德福广场 荷里活广场 住宅区 购物商场密集区 高档 中档 417

21 续表 商圈购物商场购物街区特色档次 朗豪坊 新世纪广场 旺角计算 旺角商圈 机中心 信和中心 好景商场 星际城市 先达广场 旺角中心 Chic 之堡 潮流特区 旺角新之城 兆万中心 皆旺商场 琼华中心 家乐商场 通菜街 西洋菜街 山东街 登打士街 花墟 园圃街雀鸟花园 花园街 上海街 香港人气最旺的地 区 高档 中档 低档 深水埗商圈 鸭寮街 长沙湾道香港传统旧区中低档 油麻地商圈 庙街夜巿 玉器市场 玉器街 地道香港情怀 中低档 东涌商圈 东荟城名店仓 香港国际机场 购物廊 翔天廊 新兴机场商圈高档 ( 一 ) 铜锣湾商圈 铜锣湾的名字取自香港岛中心的一个像铜锣的海湾, 是香港岛湾仔区的一个繁华区域, 而铜锣湾避风塘则在正中 在历史上, 铜锣湾正中的海湾因为填海而两度北移, 现今的铜锣湾是兴发街 维园道及鸿兴道形成的铜锣 铜锣湾位于湾仔以东, 北角以西, 大坑 跑马地以北, 横跨湾仔区及东区 : 东包括铜锣湾街市, 尽头为铜锣湾社区中心, 以油街和北角分隔, 西至坚拿道天桥 ( 鹅颈桥 ), 南至铜锣湾道及礼顿道, 铜锣湾道以南属大坑, 礼顿道以南属跑马地 礼顿山 加路连山 其中香港海底隧道 维多利亚公园 港铁天后站 怡和午炮等则位于铜锣湾东区 铜锣湾曾管有大坑及扫杆埔北部, 南面和北面关系在填海后逐渐减弱 铜锣湾位处香港岛区的中心, 地理位置优越, 轩尼诗道 怡和街 罗素街一带是铜锣湾的中心 区内有全香港最大的百货公司崇光百货 时代广场 希慎广场 利园 利舞台广场以及世贸中心等多家大型百货公司及大型商场 具体情况如表 5 所示 东面是文娱 酒店和住宅区 文化方面有香港第一间官中男女名校皇仁书院, 亦包括铜锣湾区内的社会设施民政事务总署 铜锣湾社区中心 铜锣湾消防局 铜锣湾天后庙 维多利亚公园 铜锣湾岳王古庙及香港中央图书馆 418

22 香港商圈发展的历史 现状 特色及前景分析 表 5 铜锣湾商圈主要商场及街区列表 单位 : 平方米 营业面积 开业时间 业态构成 产品档次 地位 时代广场 万 1994 年 4 月 零售 超市 影院 餐饮 高端 铜锣湾地标性建筑 SOGO 崇光百货 4. 4 万 1985 年 零售 超市 餐饮 高端 香港最大日式百货店 利园 1997 年 零售 餐饮 高端 香港名流和明星们的购物根据地 WTC more 世贸铜锣湾闹市潮流根 2. 6 万 1990 年代零售高端中心据地 金百利商场 1984 年 零售 中端 香港时尚潮流基地 渣甸坊 零售 中低端 小贩区 铜锣湾现在的租金在世界上数一数二, 香港美联旺铺 2013 年初数据显示, 香港的 铺王 均集中于铜锣湾区 当中有景隆街的找换店地铺, 每月每平方米约租 元人民币 ; 罗素街水晶店地铺, 每月每平方米租约 元人民币 ; 利园山道金饰店地铺, 每月每平方米租约 元人民币 ; 启超道化妆品地铺, 每月每平方米租约 元人民币 ; 罗素街钟表行地铺, 每月每平方米租约 元人民币 加入铜锣湾商圈竞赛的品牌是世界性的, 不限于如 LV GUCCI 等国际名牌, 连美国服装店 Forever 21, 近年亦以 1100 万元月租的极高价钱租下由菲律宾福建华侨持有的京华中心 以时代广场为例, 其引入品牌包括国际一线服装 餐饮, 以及 UA 影院等 具体如表 6 所示 表 6 时代广场品牌 品类电器美容健康童装音乐 品牌 ( DG) Lifestyle Store A3 Technology AV Life Broadway Chung Yuen Electrical CMK Electrical Store Coxell Fortress Hasley Foto JC Shop Premium Leica Life Kan LOEWE. Galerie Oregon Scientific Radar Audio Company SAMSUNG APIVITA Biotherm CHANEL BEAUTE Coxell CRABTREE & EVELYN Erno Laszlo Ettusais F&H by FANCL FANCL Glycel h2o + IL COLPO-Salon ide IPSA JILL STUART Kose L Occitane Pylones CD Warehouse Parsons Music 419

23 续表 品类超市餐饮书籍礼品珠宝钟表眼镜 品牌 City super Lane Crawford Marks & Spencer BLT Burger Budaoweng Hotpot Cuisine Chung s Cuisine Heichinrou Restaurant Lei Garden Restaurant Manzo Modern China Restaurant SHANGHAI MIN ELECOM GODIVA PageOne Bookshop Watson s Wine Cellar AGATHA Cartier CHAUMET Chow Sang Sang Chow Tai Fook CITY CHAIN ck Calvin Klein Watch & Jewelry Ctf. 2. Elegant Watch & Jewellery Elegant Watch & Jewellery-Jaeger LeCoultre Omega EMPHASIS JEWELLERY Folli Follie GEORG JENSEN Glasstique IWC LONGINES MaBelle MADIA MIKIMOTO MONTBLANC o. d. m. Optical 88 Premier PANERAI Swatch Tic Tac Time Toy Watch 男女时装女装鞋包男装快餐咖啡运动装备 5cm CHOCOOLATEA / X Armani Exchange Aape BY A BATHING APE agnes b. AIX Armani Exchange Alfred Dunhill Aquascutum Bauhaus C N C Costume National Calvin Klein Jeans Calvin Klein Underwear Chevignon ck Calvin Klein Club Monaco Denim & Supply DKNY JEANS double-park Evisu FRED PERRY FRENCH CONNECTION ( FCUK) G-STAR RAW G2000 galliano GUESS HITGALLERY I. T Just Cavalli LACOSTE L! VE Levi s Links of London Marc by Marc Jacobs Massimo Dutti NAUTICA Onitsuka Tiger Paul Smith Pull & Bear SHANGHAI TANG SPORT b. TOMMY HILFIGER TRUE BLUE Vivienne Westwood ZARA Bershka FLY GIRL Furla iblues JESSICA / Episode Jessica RED Juicy Couture Kookai Marc by Marc Jacobs MAX&Co. mi-tu REDValentino Samantha Thavasa VIVIENNE TAM Weekend Max Mara 2gether Accessorize ANTEPRIMA WIREBAG BALLY Bottega Veneta BURBERRY CAMPER Coach ecco ELITE Gucci KOOLABURRA Koyo LANCE LLANEIGE CERRUTI 1881 D URBAN Gieves & Hawkes Harmont & Blaine Kent & Curwen Agnes b. Cafe l. p. g. & Agnes b. DELICES Ben & Jerry s Crystal Jade La Mian Xiao Long Bao Lei Bristro Sen-ryo Starbucks Coffee Adidas Adidas Originals AIGLE Ashworth Birkenstock Catalog Columbia Sportswear Company FILA Giga Sports J. Lindeberg K. Swiss Marathon Sports new balance Nike Patagonia PRO CAM-FIS Sinequanone Sport Corners The North Face Timberland TOMMY HILFIGER DENIM 从商品经营品类上, 铜锣湾的诸商场与香港大多数购物中心一样, 种类丰富, 涵盖服装 餐饮 家居 电器 化妆品等, 以香港最大的百货店崇光百货为例, 其产品品类如表 7 所示 铜锣湾由于地理位置优越, 早在 20 年前就成为香港最早开发的地区之一 由于开发过度, 拆卸楼宇有了高度限制导致修建成本过高, 近 20 年少有高楼大厦建成, 主要都是酒店和办公大楼 近年来在铜锣湾东部, 发展了不少酒 420

24 香港商圈发展的历史 现状 特色及前景分析 表 7 崇光百货经营品类列表 楼层经营品类楼层经营品类 B2F 超级市场 餐厅 5F 男士服装 B1F 男女名鞋 皮具 手袋 6F 儿童及婴儿服装 玩具 文具 GF 世界名牌精品 化妆品 7F 家居生活 餐具 厨具 1F 高级女士服装 手袋 香水 8F 中式服装 画廊 2F 女士服饰 9F 寝具及浴室用品 崇光汇点 3F 青春服装 10F 电器 旅游皮具及用品 保健器材 4F 运动及户外服装用品 11F ~ 16F SOGO CLUB 店, 都以铜锣湾命名, 如香港铜锣湾海景酒店, 铜锣湾皇悦酒店, 铜锣湾维景 酒店等 ( 二 ) 中环及金钟商圈中环是香港的政治及商业中心, 又称中区, 位于香港岛中西区 香港的政府总部 立法会大楼 终审法院, 以及礼宾府 ( 前称港督府 ) 都位于中环 中环还有很多银行 跨国金融机构及外国领事馆 中环是港岛开埠后最早开发的地区, 为香港的心脏地带, 也是香港的商业中心 第一次鸦片战争之后, 英国人迅速兴建多条干道, 并率先在中环建立了军事基地 作为殖民地政府象征的港督府在 1841 年开埠时已划为政府专用地段, 坐落在今下亚厘毕道的山坡, 政府山的中央位置 位于香港岛区维多利亚城的中环在第二次世界大战前及战后初期, 便成为当时香港的主要商业中心 今日的香港会所 皇后像广场 立法会大楼等, 是在土地不敷应用, 中环进行了多次填海工程的背景下, 在当时的工程中建成的 20 世纪七八十年代是中环的全盛时期, 金融市场也开始兴旺 但由于中环土地经过多次填海都始终不能满足需要, 包括各银行总部在内的摩天大厦又需不断兴建, 加上中环办公室的租金一直居高不下, 这个港岛的主要商业区便逐渐扩展至上环 金钟及湾仔北岸 不过贵为香港的心脏和金融市场中心, 中环的商业活动仍然相当频繁, 主要集中在特区政府总部 金融机构和银行中心一带 这里有奢华生活象征的置地广场 显示着无与伦比的尊贵与时尚的历山大厦 世界著名品牌的聚集地遮打大厦和选购优质生活精 421

25 品的太子大厦 还有国际金融中心 (IFC) 一二期商场 金钟的太古广场一至三 期 金钟廊等众多香港著名的大型购物商场 具体如表 8 表 9 所示 表 8 中环及金钟商圈主要购物商场 单位 : 平方米 经营面积开业时间重要品牌 置地广场 1990 年路易威登 Dior Gucci FENDI Harvey Nichols De Beers 国际金融中心 商场 9 万 1998 年 苹果旗舰店 Dymocks 书店服饰 Raffles 精品店 Adela s Classics 泰来电脑 Antique Pieces Agnès b. Burberry CK Calvin Klein Jeans Ermenegildo Zegna Kate Spade Laneige Mango Valentino Sole Alliance Scapa Thomas Sabo Zara 太古广场 6. 5 万 1988 年 Harvey Nichols A X Armani Exchange Agnès b. Coach Zara AMC Pacific Place Aquascutum Bally HUGO BOSS I. T Joyce Lanvin Vivienne Tam Montblanc Louis Vuitton Dior Hermès Gucci Cartier Alfred Dunhill Loewe 嘉轩广场 意大利精品服饰 Harvey Nichols 百货 Goyard Tanner Krolle Carolina Herrera J. Mendel Jitrois Michel Klein The Original Pharmacy Sue Devitt Dr. brandt Goyardw Tanner Krowe 另外, 中环的利源东 西街是位于德辅道中和皇后大道中之间的两条平行 的小巷, 小巷两旁尽是小摊, 售卖廉价衣服 手表 人造首饰 皮包和皮鞋 等 还有士丹利街的摄影器材, 不但款式丰富且价格实惠 表 9 中环及金钟商圈主要购物街区 街区 特色 主要内容 利源东街 西街 女人街 男女服装 童装 鞋子 皮包 生活用品 首饰 手工艺品 SoHo 荷南美食区 美食街 法国 尼泊尔 意大利 墨西哥 印度风味美食, 服装店, 生活杂货店, 艺术家工作室, 画廊, 古董 士丹利街 摄影街 摄影器材 美食 ( 三 ) 旺角商圈 旺角旧称芒角 大角 ( 香港日治时期 ), 位于香港九龙西油尖旺区 范围在旺 422

26 香港商圈发展的历史 现状 特色及前景分析 角未被并入油尖旺区以前, 南至登打士街 西至渡船街及塘尾道, 北至界限街 东至港铁东铁线路轨 位于渡船街以西奥海城至富荣花园一带的新填海地段自西九龙填海工程后, 被称为旺角西 旺角新旧楼宇林立 旧住宅楼宇地铺多为商店或餐厅, 假日时弥敦道一带经常水泄不通 以弥敦道为界, 购物中心集中在东面, 住宅区在西面 交通十分发达, 有巴士及港铁直达, 更有专线小巴通宵行驶 旺角是香港最热闹的购物中心之一, 更是年轻人最爱流连购物的热点 这里是香港电脑市场 3C 电子连锁店最密集的地方, 以弥敦道旺角段为主干, 以东的多条街道都极为繁盛, 有大量种类繁多的购物商场和店铺, 主要的商场包括 : 朗豪坊 新世纪广场 旺角计算机中心 信和中心 好景商场 星际城市 先达广场 旺角中心 Chic 之堡 潮流特区 旺角新之城 兆万中心 皆旺商场 琼华中心 家乐商场等 其中朗豪坊是旺角近年落成的大型城市综合体, 包括五星级的朗豪酒店, 一幢商业楼, 及一座十多层, 附设电影院 百货公司及多间食肆的大型购物商场 具体如表 10 所示 表 10 朗豪坊相关资料 地址 地位 旺角砵兰街 九龙市区地标建筑 朗豪坊购物商场朗豪酒店朗豪坊办公大楼 面积 60 万平方尺房数 655 间面积 77 万平方尺 开业时间 2004 年 10 月 1 ~ 3F: 品牌聚集地 地位 旺角区唯一的五星级酒店豪华客房 :280 间 九龙区最高档甲级写字楼 商业结构 4F: 美食广场 5 ~ 7F: 年轻服饰 8 ~ 12F: 潮流特区 12 ~ 13F: 娱乐专区 客房 结构 行政客房 :284 间 Langham Hotel Club:101 间 地位 全港第七高建筑九龙最高商业大厦 另外, 旺角商圈有多条热闹又具特色的街道 : 砵兰街 ( 原为红灯区, 现 为综合商业区, 包括装修材料用品店铺和朗豪坊 ) 上海街 ( 有不少与中国传 统有关的店铺 ) 女人街 ( 即通菜街贯穿登打士街至亚皆老街之一段, 因售卖 423

27 服装 化妆品 摆设等女士用品等而得名 ) 波鞋街 ( 即花园街其中一段, 因售卖运动鞋的店铺林立而得名 ) 金鱼街 ( 即通菜街贯穿旺角道至水渠道一段, 因卖饲养鱼的店铺林立而得名 ) 枪街 ( 即广华街, 因卖气枪与军用品店铺林立而得名, 与接连的仁安大厦商场并名为枪街, 是本港 WARGAME 爱好者必到热点 ) 花墟道 ( 因批发及零售花卉的店铺林立而得名 ) 西洋菜南街 ( 与女人街并排而立, 售卖潮流服饰 电子产品及小食的商铺林立, 是深受香港年轻人欢迎的消费热点之一 ) 登打士街 ( 与女人街及西洋菜街南接壤, 称为香港潮流街, 满街都是售卖小食 时尚衣饰 化妆品 运动用品的商铺, 是深受香港年轻人欢迎的地方之一 ) ( 四 ) 尖沙咀商圈尖沙咀旧称凑区, 位于九龙半岛西端, 与香港岛由维多利亚港和鲤鱼门分隔, 是香港九龙西油尖旺区的一部分 九龙区的国际品牌旗舰店大多聚于尖沙咀一带, 位于尖沙咀西的购物新热点更是层出不穷 海运大厦在尖沙咀的西面, 是香港的邮轮码头, 可供大型邮轮停泊, 海运大厦本身也设有购物商场, 聚集各种国际品牌的旗舰店 该区还设有不少大型购物商场, 包括新港中心 太阳广场 美丽华商场 海港城 海洋中心等, 也有一些较适合年轻人口味的潮流商场, 如百利商场 利时商场及在重庆大厦下层的重庆站等小面积商场等 另外, 海运大厦旁还有由香港前水警总部改建而成的 1881 Heritage 设置 IMAX 影院的 isquare K11 广场及全港最高的纯零售商场 The ONE 等, 这些近两年在区内新落成的大型商场已陆续开业 广东道 北京道一带汇聚了国际时装名店 JOYCE IT 及免税店等 多间五星级酒店内如半岛酒店 喜来登酒店等也设置了大型购物广场, 柏丽大道的商铺则多为时装连锁店 另外, ELEMENTS 圆方大型购物商场是现今全港最豪华的高级商场, 云集世界顶级名牌及首次来港的国际品牌, 成为富豪们最新的聚焦点 全球最大的免税店 DFS 则在尖沙咀拥有两家店, 分别是太阳广场店和华懋广场店, 都汇集了世界顶尖奢侈品牌 尖沙咀商圈主要购物中心如表 11 所示 424

28 香港商圈发展的历史 现状 特色及前景分析 表 11 尖沙咀商圈主要购物中心 单位 : 万平方尺 营业开业面积时间 档次 品牌构成 ( 不完全 ) 地位 年 高档 卡地亚 Tiffany & Co 万宝龙 Piaget Van Cleef & Arpels IWC De Beers 劳力士 英皇钟表珠宝 溥仪眼镜 上海滩王子饭店京川沪厨房 法定古迹 眼镜 88 时间廊 Tic Tac Time ctf2 Pinkbox 日日珠宝 Isabella Bess Sabatina Rouge Amour zn studio 百老汇 iworld ivoplus Italian Tomato Wine Shop Enoteca 家得路 Kiss Beauty bontique Pappagallo 华润堂 ITALIAN TOMATO Market Place by Jasons 超级市场 周大福 Franck Muller Lacoste Clarks 英皇珠宝 周生生 Max Mara 马莎百货 HMV Time Plaza Oxette Moiselle Beyond isquare 年 高档 Organic MaBelle Piquadro Mango Lacoste Accessories Jurlique Skinfood 亮视点 BOSE 影音店 Starbucks Coffee Access Testantin V. E. DELURE 雅天妮 ICEFIRE Crocs Chamtex Charming Pop LS Collection BBossinistyle LOG-ON i hair. nails ZUME Panash Duke s Deli 梦见屋 Monster Sushi Carpaccio Pasta, Pizza & Vino PHO 24 WENGER Sugerman New Balance mendoza bags 759 零食屋 恒隆白洋舍 Imago Futbol Tread Best Buy Audio Visual 威达影音店 LG 陈列室 Orbis Cour Carre mi-tu Mirabell Menard 启泰药业 La Creation de Gute 面包店 亮视点 Lazy Susan AV Life 我爱厨房 万宁 Market Place by Jasons 丰泽电器 屈臣氏 K11 广场 年中高档 Longchamp Tiffany by Soloman Thann Omega 周大福概念全球首个店 Y - 3 D-mop Calvin Klein Jeans See s Candies emoi 购物艺术 THANN sports b. Espressamente illy awfullychocolate 馆 kitchen. M caffè 金泰泰国菜 Paul Lafayet Holly Brown Coffee,agnes b cafe l. p. g. AIGLE Levi s Clarks Fila Rockport mademoislle K11 pop x Ro 天祥摄影 Hair Corner MiXTRA The ONE 年 AEON MaxValu Prime Masterpiece by king fook Rolex Vertu Piaget A. Lange & Sohne Montblanc Beams 及 Journal Standard Bauhaus Salad Design Tshirts Store Graniph GreaTime 钟表店 眼镜 88 Caffe Vergnano 1882 Automobili Lamborghini Cobo Framc Qui JA:2K A Bros Products Bla Bla Bra L Rosace Vivitix Tee Locker EGG Optical Boutique 丰蒂珠宝 Tonkichi Tonkatsu Seafood Avant Garde Color Rich 卡撒天娇 Brickstime 斗室 席梦思 丝涟床褥 释 生趣 红酒村 Lost & Found Homeless 百老汇戏院 加州健身 香港最高 的大型纯 零售商场 425

29 营业 面积 开业 时间 续表 档次品牌构成 ( 不完全 ) 地位 DFS 高档 圆方 年中高档 海港城 年中高档 Cartier Gucci Louis Vuitton Tiffany Chloé Emilio Pucci OMEGA 贝玲妃 碧欧泉 波比布朗 巴宝莉 香奈儿 娇韵诗 Cle de peau 倩碧 迪奥 雅诗兰黛 伊丽莎白 雅顿 乔治 阿玛尼 纪梵希 娇兰 赫莲娜 Jo malon 资生堂 SK II 巴利 宝缇嘉 巴宝莉 赛琳 登喜路 芬迪 纪梵希 HUGO BOSS 宝铂 卡地亚 万宝龙 伯爵 爱马仕 浪琴 天梭 Bals Tokyo Mulberry The Grand Cinema Versace Lanvin Escada Mulberry Tiffany & Co HMV Gucci Cartier BALSTokyo 家居店 Fendi ThreeSixty 超级市场 TheBodyShop AnnaSui 万宁 A / XArmaniExchange Anteprima DIESEL AGATHA M. A. C. zara H&M 利苑酒家 Starbucks HaagenDazs caffehabit 真雪溜冰场 KuraChika MetroBooks FILA OnitsukaTiger Lucky Band Jeans dunhill Cerruti1881 LANCEL BrooksBrothers 丰泽电器 百老汇电器玩具反斗城 facess GigaSports 连卡佛 海运戏院 Hermes Salvatore Ferragamo Channel Louis Vuitton 马莎百货 太子珠宝钟表 Harbour City 汇丰银行 MUJI Gucci Marc Jacobs Prada Coach Dolce & Gabbana Paul & Shark JOYCE Emporio Armani Giorgio Armani 嘉禾港威电影城 ITA Harbour City ZARA agnes b cafe lpg PageOne c! ty super Cooked Deli by c! ty super UNIQLO HSBC Premier 鸿星海鲜酒家 Harbour City Bazaar Fitness First 全球免税龙头全港最豪华的高级商场香港最大面积的购物中心及名牌集中地 三 香港商圈的发展及特色 香港是一座历尽沧海桑田的大都会, 也是一座年轻时尚的现代都市, 而香港的商圈就像香港这座城市一样, 经过数十年的岁月洗礼, 不但没有老去, 反而越来越年轻, 永远走在时代前沿, 并引领世界潮流 是什么让香港的商圈生生不息, 获取了可持续发展的动力? 这跟香港商圈发展特有的模式有着不可分离的关系 426

30 香港商圈发展的历史 现状 特色及前景分析 ( 一 ) 香港购物中心的发展促进商圈的形成香港商圈的形成是一个长期的发展过程 除了因早年商店集聚形成的商业场所和特色商店街外, 香港购物中心的发展也直接影响商圈的形成 1966 年, 尖沙咀海运大厦一期开业, 这是香港购物中心发展历程的起点, 它不但是香港第一个购物中心, 也是亚洲第一个购物中心 经过 40 多年的发展, 香港岛 新界 九龙已有了 50 个大大小小的购物中心, 商业面积总量超过 200 万平方米, 构成高度繁荣与竞争的商业市场 在接近半个世纪的发展历程中, 香港购物中心一共经历了启蒙 娱乐化 主题化服务三个阶段, 每个阶段都有一个标志和富有时代感的特色 启蒙阶段以海运大厦一期开业为标志, 当时, 香港一系列购物中心初步建成, 适逢香港地铁开始通车, 便利的交通为购物中心的发展提供了历史性的机遇 这个阶段的购物中心不是很成熟, 主要表现为功能比较单一, 设施也比较简单, 但购物环境颠覆了传统的商业场所 娱乐化阶段以香港岛东面的太古城中心开业为标志 进入 20 世纪八九十年代, 香港地铁的大规模建设推动了香港购物中心的全面变革, 特别是太古城中心的建成, 将一种创新的休闲购物理念带给了香港, 引爆了香港商业界一场革命性的改进 这个阶段的购物中心主要以娱乐性为主导, 购物中心通过引进娱乐休闲元素, 不但满足了消费者购物的需求, 还满足了多种需求, 让购物中心更具多元化, 也就是在这个时候购物中心之间的竞争越来越激烈, 为了抢占客流, 各个购物中心都想方设法规划更多娱乐设施, 而在 1998 年开业的又一城将这一阶段的发展推向了顶峰 主题化服务阶段以中环国际金融中心 (IFC) 和旺角朗豪坊的建成为标志 进入 21 世纪, 香港购物中心的竞争更加激烈, 行业发展已经趋向饱和 但作为国际金融中心的香港每天都会迎来新的变化, 购物中心是香港的灵魂, 在高度竞争与繁荣中纷纷推陈出新 这个阶段的购物中心已经不再一味追求表面的风采, 而是更倾向于人性化需求, 更加在乎消费者的感受, 把以人为本的服务理念推向了前所未有的高度 在外观设计上, 流行打造独具特色的主题, 目前香港的各大购物中心都有自己独有的主题符号, 把个性特征 区别优势发挥到了极致 427

31 ( 二 ) 与地铁相伴相随香港购物中心在选址上的精明之处就是黏着地铁不放 购物中心与地铁就像孪生兄弟, 有地铁的地方总能看到购物中心, 而在购物中心内也总能看到地铁出入口, 充分地利用地铁让购物中心成为地铁人流和地面人流交汇的场所, 购物中心就成为地铁与地面交通工具的换乘站, 并将人流迅速转换为购买力 香港大多数商圈的购物中心与地铁站融为一体, 不但在购物中心外部的几个方位设置多个地铁出入口, 而且还在购物中心楼层内设置出入口, 不同区域 不同平面的地铁出入口设计, 把购物中心打造成为一个畅通八方的地铁换乘站, 全方位引导人流, 让多个层面的商户都能享受到地铁带来的人流量 ( 三 ) 通过强劲的人流拉动, 设置强大的商圈活力机制在北京 上海的一些顶级购物中心, 有些楼层常常会遇到冷场, 在工作日的时候客流寥寥无几, 只有在周末的时候客流量才会有所增加, 香港的购物中心就不会遇到这种尴尬局面 香港各大购物中心无论在哪个时段, 在哪个楼层都不会遭遇寒流, 不管什么时候置身香港购物中心, 都能够感觉到欣欣向荣的气氛 能够打造出这样富有生命力的氛围, 离不开香港购物中心强劲的人流拉动力 除了充分利用地铁带来的人流量之外, 香港大多数商圈的购物中心都别有用心地为私家车设计了多楼层的停车场 私家车主也是购物中心的消费主力, 而停车场设计得合不合理就意味着能不能把这些消费主力挽留住, 为此香港的购物中心不只在负一层设计停车场, 还在多楼层内布置, 这不但利于人流引导, 也为香港这个寸土寸金的大都市节省了空间 在拉动人流上, 香港购物中心利用了一切有利因素, 比如将电影城的入口设置于首层, 但是出口却设置于高层, 引导人流往上走 ; 架设全封闭人行天桥, 将人流直接导入购物中心, 不多设一个出口, 不流失一个客源 ; 在路口摆设巨型卡通公仔, 吸引人流 ; 在购物中心内设置人性化出租车站或上落客位置 ; 购物中心每一层都精心设计主力店, 让主力店吸引人流量等, 这些都无不彰显着香港购物中心拉动人流的独到之处 香港购物中心能够利用多种手段拉动人流, 造就高度繁荣景象, 离不开购 428

32 香港商圈发展的历史 现状 特色及前景分析 物中心所具备的地理优势 如果选址不好, 不管花费多大的力气, 也不能把人流拉动过来 因此香港购物中心在建设之前, 都非常注重选址 购物中心在建设前的软性投资要占据整个项目投资的 10% 以上, 开发商对建造购物中心的前期调研工作非常重视, 在购物中心立项前, 通常会请专业的顾问公司对项目选址进行认真 客观 系统的可行性选址策划研究 ( 四 ) 二八 原则 80% 的生意来自 20 分钟商圈之内的客源 被香港业界誉为二八原则, 这是香港购物中心在选址策划的时候最信奉的原则之一 太远的商圈很难带来巨大的客流, 虽然现在交通四通八达, 但消费者在前去购物的时候都会根据车程来选择购物去处 所以在选址的时候, 商家都会以 10 分钟为商圈核算单位, 并把 20 分钟商圈作为核心, 降低 30 分钟次要商圈及 1 个小时边缘商圈的期望值 如果 15 ~ 20 分钟车程内的消费者能达到客源总数的 80%, 就证明那个地方具备这样的核心商圈消费力, 就可以作为购物中心的地址 ( 五 ) 扎堆式 经营 扎堆式 经营模式最早的推崇者就是肯德基和麦当劳, 在有肯德基的地方, 我们就可以看到麦当劳 他们两家是竞争对手, 为什么还要做邻居, 他们充分利用了共赢的模式 香港购物中心也信奉共赢理念, 扎堆式经营能吸引更多的消费者, 让消费者有更多的选择, 共同把市场做大, 同时时时刻刻存在的竞争会鞭策经营者更关注市场, 更好地去经营管理 为此, 香港购物中心在选址的时候, 不会特意避开竞争对手, 而是把竞争对手的旁边作为选址的考虑因素 ( 六 ) 金三角模式所谓金三角模式是购物中心 酒店 写字楼构建起来的典型模式, 香港商圈的购物中心最擅长将商流 人流 信息流和资金交汇在一起, 而酒店 写字楼都是商业化的标志性元素, 且拥有购物中心的目标人群, 能够把这些人群紧紧地抓住, 实现商业资源的互通互用 香港最高档的购物中心基本都位于甲级写字楼集中的地方, 有的购物中心 429

33 甚至设置有五星级酒店和顶级写字楼, 如香港中环的国际金融中心 (IFC) 和尖沙咀的 ELEMENTS 圆方, 有香港最高级的超五星级酒店及香港最高的写字楼, 实践证明这种功能组合是对购物中心经营最有利的组合, 赋予了购物中心吸纳高收入人群的功能 ( 七 ) 向天空发展向高层发展在很多国家和地区都被认为是购物中心的短板, 因此最早创建购物中心的美国一直都以平面的模式进行发展, 美国的购物中心大多是 1 ~ 2 层, 而日本的购物中心也趋向于低层发展 建立低层购物中心的主要原因是高层很难引导人流 很多购物中心经常会出现一楼和二楼人流量很大, 三楼以上楼层较冷清的现象 为了规避这个不良现象, 很多国家的购物中心都倾向于平面发展, 可是香港的购物中心却突破了这个短板, 大胆地向天空发展购物宫殿 香港市中心的购物中心最高可达 18 层, 而且每一层的租金都大致相同, 并没有出现低层租金贵 高层租金低的现象, 能够做到这一点是因为开发商拥有拉平各层商业价值的能力, 每一层都均衡引导人流量, 让高层的商户也拥有低层商户那样的人流量, 香港购物中心在这一点上让很多国家的购物中心望尘莫及, 而世界上能够把商业向天空发展得如此成功的, 也几乎只有香港才能够做到 香港购物中心能够突破行业存在的先天弊病, 做到让世界瞩目, 都源于其大胆创新的规划思想 设计师根据香港购物中心的层高特征和地理 交通状况设计出复合形态的人流推进结构, 设计先进 多元化的人流推进结构, 让各楼层都感觉像在地面, 因地制宜地促进了购物中心的繁荣发展 ( 八 ) 三权分立 以建立有效的商场运营制度 引进淘汰制香港众多商圈的购物中心都推行三权分立式管理, 租赁 运营和客服部各自独立, 以免各自牵绊, 并成立专门的物业管理公司和商业经营管理公司, 让两者的作用得到最大程度发挥 在三权分立的管理模式中, 开发商是购物中心的所有者, 获取租金收益, 并与名牌大代理商保持良好关系, 负责主动出击, 在全球范围内寻找好的品牌 好的业态以备不时之需 ; 物业管理公司拥有管理权, 负责购物中心日常的保安 清洁和保修等工作 ; 商业经营公司拥有经营 430

34 香港商圈发展的历史 现状 特色及前景分析 权, 负责从初期招商到后期的整体营销和服务监督等职能 三权分立模式让经营和管理既能统一, 又能各自运作, 既方便了管理, 也降低了成本, 而且还实现了成本的数字化管理, 并推动了购物中心管理水平的提升 此外, 商业经营公司在经营方面对商户的要求一般很严格, 甚至很苛刻 他们拥有专业的经营模式, 在招商的时候, 谨慎选取客户, 不会以租金为出发点, 不以租金最高作为首选, 而是更注重商户的经营水平以及品类组合和商户的互补性, 以此实现零售均衡 在商业经营公司的严格把控下, 购物中心选择了优质的商户, 而优质的商户组合能增加购买机会, 延长客户停留时间, 为购物中心创造更大的利润 很多商圈在招商的时候都巴不得商户来了就不要走, 但是香港的运营者一旦发现不适合的商户, 就会勇于适当舍得 商业经营公司在管理中稳稳抓住了经营的主动权, 最与众不同的管理就是引进了淘汰制, 每年保持 5% ~ 10% 的淘汰率 适当的淘汰能够引起商户的危机感, 时刻鞭策他们不断改善服务质量, 在高度竞争的环境中始终保持最佳的状态, 这就是香港商圈购物中心之所以让人感觉到 每天都是新的 的秘籍所在 ( 九 ) 摆脱传统束缚转向社会化 无处不在的人性化服务香港的购物中心从选址 建筑设计 当地消费需求研究, 到正规的商场面积的切割 招商等工作都是环环相扣的, 同时它对整个区域内的竞争对手和消费者的心理需求 气候变化等细微之处考虑得面面俱到, 在规划细节上充分表现出了人文关怀 从传统来看, 商圈就是一个购物场所, 所做的一切都是为了满足客户的购物需求 然而香港先进的理念已经突破了这个传统局限, 不仅使商圈成为购物场所, 更将其打造成了社会化场所, 通过多元化的休闲娱乐设施使公共空间实现了社会化, 让商圈里的社会设施应有尽有, 把服务场所 活动中心 购物中心紧紧连为一体, 把购物中心创造成为购物者购物 小朋友玩耍 年轻人社交 老年人休闲的多功能场所 很多地方的购物中心都提倡人性化服务, 但顾客却感受不到人性化服务在哪里, 而香港的购物中心将人性化服务融入每一个细节, 无微不至地关注顾客 431

35 的感受, 为了能够把服务做到顾客的心坎里去, 很多购物中心设计服务的时候都会考究人的心理, 比如针对女性逛街时容易迷路 慌张的心理, 专门设计了符合女性心理的指示牌, 而且还特意将楼层的指示设计得十分醒目 香港的购物场所都趋向立体化, 多层面的设置会显得比较复杂, 方向感不好的女性顾客很容易迷路, 所以香港的购物中心在每个楼层的显眼位置都精心设置了指示牌, 这样女性顾客就不会那么容易迷失方向 有针对女性心理设置的服务, 自然也有针对男性心理设置的服务, 从女性顾客的心理出发, 她们需要细致的指示牌, 而从男性顾客的心理出发, 他们则需要全景式的 地图式的方向指引 通过不同性别不同心理设置出来的服务充分展示了香港购物中心运用多元化手段 多媒体手段来满足顾客不同需求的细节 四 结语 : 香港商圈的模式体现强大的 商业整合及管理能力 商圈是一个专业而复杂的系统, 不但有房产开发, 还涉及功能区规划 配套 协调 管理 定位 招商 业主品位筛选 宣传等各方面的整体融合, 香港商圈成功的秘密是背后强大的商业整合和协调能力 世界很多地方的商圈都有一个普遍现象就是商圈商城的同质化 很多地方在城市规划中没有结合自身的特色来进行设计, 建设出来的商圈没有什么特色 香港特有的文化底蕴造就了一个世界上独一无二 难以完全复制的模式 香港的商圈文化往往将西方文化和中国文化完美地融合在一起, 设计上有西方的浪漫及创新元素, 布局上又有中国文化特有的习性和风水格局, 这些元素任何一个地方都无法复制, 成就了香港商圈的发展从未被其他地方超越的优势 香港既有的国际金融 贸易 服务中心的地位对周边地区和国际的影响力和吸引力都很强烈, 也有很好的资金 人才 科技等资源集聚, 科技教育 政府管理 创新能力等方面优势明显, 竞争力很强, 全世界的知名零售品牌几乎都以香港作为新产品在亚洲地区的首发地 长期的市场发展, 也使香港商圈形成了有效的建设管理模式, 在城市规划建设 政府管理 投资运营 知识产权维护等方面也建立了健全的法规制度, 为香港商圈的可持续发展营造了良好的环境 432