<4D6963726F736F667420506F776572506F696E74202D20393531323138B1D2A9FAA7F3B773AED7B4A3AED7C2B2B3F82D32>

馬 公 啟 明 市 場 周 圍 地 區 都 市 更 新 案 委 託 單 位 : 澎 湖 縣 政 府 建 設 局 提 案 單 位 : 永 奕 不 動 產 顧 問 有 限 公 司 民 國 95 年 12 月 18 日 1

簡 報 大 綱 辦 理 目 的 計 畫 位 置 與 範 圍 馬 公 地 區 發 展 方 向 辦 理 目 標 基 地 現 況 分 析 馬 公 商 圈 發 展 現 況 發 展 定 位 再 發 展 構 想 開 發 方 式 安 置 計 畫 實 質 再 發 展 計 畫 財 務 及 權 利 變 換 計 畫 承 租 戶 參 與 更 新 方 式 比 較 2

辦 理 目 的 相 關 計 畫 發 展 定 位 海 濱 休 憩 區 購 物 商 區 商 業 無 障 礙 行 人 徒 步 空 間 啟 明 市 場 改 建 開 放 空 間 改 善 工 程 第 一 第 二 漁 港 港 區 定 位 為 舊 市 區 親 水 散 步 空 間 利 用 植 栽 市 招 強 化 視 覺 走 廊 現 況 環 境 窳 陋 建 物 老 舊 不 符 發 展 定 位 都 市 更 新 3

基 地 位 置 與 範 圍 4 第 二 漁 港 水 岸 景 觀 區 中 正 路 商 圈 中 正 路 馬 公 港 中 山 路 臨 海 路

5 馬 公 港 未 來 發 展 馬 公 商 港 轉 型 為 交 通 中 心 及 觀 光 遊 憩 港 以 發 展 海 上 客 運 觀 光 遊 憩 及 親 水 商 業 等 活 動 為 主 提 供 市 民 親 水 性 高 生 活 環 境 馬 公 及 周 邊 發 展 佈 局 更 新 區 域 屬 於 水 岸 發 展 區 區 位 良 好, 交 通 便 捷 鄰 近 馬 公 主 要 商 業 區 域 水 域 遊 憩 資 源 豐 富 多 元 優 質 觀 光 城 市 發 展 定 位 以 觀 光 產 業 帶 動 整 體 地 區 商 業 發 展 以 觀 光 產 業 帶 動 整 體 地 區 商 業 發 展 結 合 水 岸 遊 憩 資 源, 發 展 整 體 休 閒 觀 光 遊 憩 結 合 水 岸 遊 憩 資 源, 發 展 整 體 休 閒 觀 光 遊 憩 馬 公 地 區 發 展 方 向 馬 公 地 區 發 展 方 向

辦 理 目 標 改 善 商 業 環 境 更 新 目 標 更 新 都 市 景 觀 促 進 土 地 合 理 利 用 6

土 地 馬 公 市 馬 公 段 1159 地 號 等, 共 131 筆 土 地, 所 涉 及 土 地 謄 本 面 積 為 14,730 平 方 公 尺 合 法 建 物 93 戶 公 有 土 地 權 屬 私 有 合 計 基 地 現 況 分 析 國 有 澎 湖 縣 有 1,429 5,383 44.91% 馬 公 市 有 1266 1267 1243 1243112421 1242 1244 12411 1241 12451 1245 12461 1246 1247 12601 12481 12602 1263 1260 1261 1259 1258 12401 1240 計 畫 範 圍 1256 1257 面 積 (m 2 ) 12403 12402 中 華 民 國 澎 湖 縣 政 府 馬 公 市 公 所 3,869 85 6,602 11,985 12397 1238 12391 12396 12552 1255 1254 12542 1248 12551 12541 1239 12398 1253 1236 1237 1249 12392 1251 1252 面 積 合 計 (m 2 ) 12394 12395 1250 12351 12321 12311 12251 12241 1232 1231 1225 12243 12242 1235 1230 1234 1238 1228 1227 1211 1210 1209 1213 1212 1229 1226 12191 1214 1217 1215 1216 1222 1219 1218 1208 1207 12061 1206 1205 6,602 11,985 1262 12641 12231 1224 1223 1220 1221 11981 1198 1199 1200 1201 1202 1203 1197 1196 1195 1193 1192 1188 1187 1186 1204 1184 11831 1183 11921 1191 1190 1189 12612 1174 1173 1176 11772 11773 佔 總 基 地 面 積 比 率 1173 11821 1172 1182 11711 1171 1170 11771 11811 11611 1177 1169 1178 1179 1180 1181 1168 1167 11781 55.09% 100.00% 1159 1161 1165 1166 1164 11641 1162 1163 7

土 地 使 用 與 建 物 現 況 縣 定 三 級 古 蹟 高 雄 關 稅 局 馬 公 支 關 沿 街 面 做 商 業 使 用 建 物 屋 況 較 佳 1. 沿 街 面 有 少 數 商 家 營 業 2. 內 部 為 住 宅 3. 多 為 30 年 以 上 23 層 老 舊 建 築, 少 數 翻 新 重 建 啟 明 市 場 1. 商 業 分 佈 於 沿 街 面 2. 承 租 戶 未 做 市 場 使 用, 多 以 住 宅 為 主 建 物 外 觀 多 已 整 修 目 前 營 業 店 家 多 為 與 馬 公 港 物 流 相 關 之 行 業 8

土 地 使 用 商 業 住 宅 使 用 現 有 古 蹟 市 場 使 用 狀 況 不 佳 建 物 現 況 多 23 層 樓 建 物 建 物 年 齡 老 舊 土 地 使 用 強 度 低 開 發 強 度 低 23 層 樓 老 舊 建 物 建 築 物 老 舊 環 境 品 質 低 落 巷 道 狹 小, 經 常 堆 放 雜 物 缺 乏 防 火 安 全 規 劃 商 業 發 展 不 振, 未 做 市 場 使 用 市 場 內 部 堆 放 廢 棄 物 僅 少 數 商 家 營 業 9

啟 明 市 場 承 租 狀 況 承 租 部 分 除 市 場 用 地 之 建 物 ( 市 三 一 ) 外, 尚 含 部 分 商 業 區 建 物 項 目 房 屋 租 金 ( 元 ) 每 戶 月 租 金 68~463 平 均 每 戶 125 月 租 金 總 月 租 金 7,366 土 地 使 用 租 金 ( 元 ) 279~1,494 614 36,238 承 租 戶 數 59 戶 承 租 總 面 積 2,342.28 平 方 公 尺 (708.54 坪 ) 承 租 年 期 四 年 ( 至 民 國 96 年 12 月 31 日 ) 租 金 標 準 解 約 條 件 房 屋 租 金 依 基 地 租 金 率 5% 估 算, 每 半 年 收 租 一 次 下 列 情 形 出 租 機 關 得 隨 時 終 止 租 約 : 1. 政 府 因 舉 辦 公 共 事 業 需 要 者 2. 政 府 實 施 國 家 政 策 或 都 市 計 畫 必 須 收 回 者 3. 承 租 人 積 欠 租 金 超 過 法 定 期 限 者 4. 經 出 租 機 關 依 法 標 售 或 通 知 承 購 而 不 願 承 購 者 5. 承 租 人 承 租 之 房 屋 ( 連 同 附 屬 基 地 ) 全 部 或 部 分 作 非 法 使 用 者 6. 承 租 人 毀 損 租 賃 物 或 其 他 設 備 而 不 負 責 修 復 者 7. 承 租 人 將 房 屋 ( 連 同 附 屬 基 地 ) 全 部 或 部 分 轉 租 他 人 者 8. 承 租 人 違 背 本 租 約 之 規 定 者 9. 其 他 合 於 民 法 澎 湖 縣 有 財 產 管 理 自 治 條 例 及 其 他 法 令 規 定, 得 予 終 止 租 約 者 10. 承 租 人 申 請 退 租 者 10

居 民 意 見 公 聽 會 (95/3/2) 啟 明 市 場 承 租 戶 現 有 住 戶 憂 心 興 建 期 間 承 租 戶 無 處 可 住, 是 否 會 給 予 承 租 戶 補 償 或 安 置? 由 於 本 身 無 所 有 權, 承 租 戶 感 覺 毫 無 保 障 馬 公 市 公 所 目 前 態 度 傾 向 以 地 上 承 租 戶 之 意 見 為 主, 建 議 變 更 土 地 使 用, 將 其 承 租 之 建 物 權 屬 售 予 承 租 戶, 確 保 其 權 益 因 仍 有 營 業 ( 與 馬 公 商 港 物 流 相 關 之 行 業 ), 故 臨 港 側 住 戶 目 前 不 贊 成 都 市 更 新 但 因 馬 公 商 港 計 畫 將 轉 型 為 休 閒 遊 憩 港, 未 來 可 能 會 轉 為 贊 成 更 新 帶 動 地 方 發 展 11

居 民 意 見 承 租 戶 說 明 會 (95/7/10) 啟 明 市 場 承 租 人 無 地 上 物 所 有 權, 依 規 定 無 法 參 與 都 市 更 新 之 相 關 權 利 變 換, 本 案 雖 規 劃 於 興 建 期 間 補 貼 他 處 租 屋 差 額 補 貼 或 就 地 興 建 簡 易 住 宅 安 置, 且 興 建 完 成 後 同 意 以 興 建 成 本 價 承 租 戶 優 先 購 回 方 式, 仍 無 法 得 到 承 租 戶 認 同 現 有 啟 明 市 場 承 租 戶 以 老 年 人 口 為 主, 如 配 合 本 計 畫 將 面 臨 遷 居 或 無 法 購 回 規 劃 後 之 產 權, 因 此 希 望 維 持 現 況 部 分 承 租 戶 聲 稱 早 年 市 場 內 相 關 之 建 物 因 礙 於 公 共 設 施 用 地 無 法 登 記 為 私 有, 其 間 地 上 物 部 分 已 由 承 租 戶 改 建 或 修 建, 故 主 張 其 權 利 12

馬 公 商 圈 發 展 現 況 市 區 商 圈 中 央 街 商 圈 水 岸 商 圈 民 權 路 : 文 石 店 文 康 街 : 市 場 仁 愛 路 : 租 車 店 銀 行 光 明 路 : 軍 用 品 民 生 路 : 雜 貨 中 正 路 : 觀 光 型 態 商 店 馬 公 市 最 早 發 展 的 街 道 豐 富 歷 史 人 文 資 源 觀 光 客 探 索 澎 湖 必 經 旅 遊 點 販 售 澎 湖 當 地 特 產 手 工 藝 品 以 及 古 玩 古 幣 透 過 硬 體 建 設 改 造, 提 供 全 新 水 岸 休 閒 場 所 縣 府 計 畫 塑 造 水 岸 市 集 的 街 道 特 色 整 合 馬 公 城 全 域 的 消 費 遊 憩 與 觀 光 動 線 民 族 路 中 央 街 商 圈 中 央 街 中 正 路 市 區 商 圈 中 山 路 光 明 路 仁 愛 路 民 權 路 水 岸 商 圈 第 二 漁 港 13

中 央 街 [ 中 央 街 整 建 計 畫 ] 古 蹟 維 護 再 利 用 及 歷 史 風 貌 重 塑 朝 鄰 結 特 近 合 色 馬 各 水 公 商 岸 港 圈 休,, 閒 藉 提 遊 水 升 憩 岸 整 之 優 體 方 勢 商 向 資 業 發 源 環 展, 境 懷 舊 中 央 街 商 圈 探 索 馬 公 文 化 巡 禮 古 蹟 參 訪 復 古 特 色 產 品 發 展 定 位 馬 公 港 [ 馬 公 港 群 計 畫 ] 馬 公 商 港 交 通 中 心 觀 光 遊 憩 港 歡 樂 市 區 商 圈 創 意 特 色 產 品 豐 富 在 地 農 特 產 熱 情 活 力 店 家 浪 漫 水 岸 商 圈 情 人 特 製 商 品 個 性 化 產 品 年 輕 氛 圍 浪 漫 海 洋 景 觀 第 一 第 二 漁 港 [ 馬 公 市 水 岸 環 境 美 化 工 程 ] 塑 造 親 水 散 步 空 間 14

整 體 發 展 構 想 中 正 路 商 圈 第 二 漁 港 水 岸 景 觀 區 馬 公 港 商 業 活 動 帶 多 元 化 商 業 設 施 水 岸 休 閒 帶 啟 明 市 場 複 合 式 商 業 發 展 商 業 區 多 元 化 水 岸 商 店 街 塑 造 創 意 舒 適 商 業 空 間 提 供 便 捷 多 元 購 物 服 務 滿 足 文 化 休 閒 生 活 消 費 15

複 合 式 商 業 住 宅 大 樓 配 置 構 想 再 發 展 構 想 引 入 業 種 : 住 宅 社 區 遊 憩 設 施 日 常 服 務 業 一 般 事 務 所 一 般 旅 館 國 際 觀 光 旅 館 餐 飲 公 務 機 關 等 16

17

更 新 單 元 劃 定 面 積 6,865 平 方 公 尺 公 有 土 地 佔 17% 縣 定 三 級 古 蹟 高 雄 關 稅 局 馬 公 支 關 啟 明 市 場 面 積 5,120 平 方 公 尺 公 有 土 地 佔 82% 18

實 施 方 式 19

政 府 委 託 實 施 者 興 建 開 發 方 式 更 新 計 畫 初 步 構 想 馬 公 市 公 所 辦 理 說 明 會 說 明 及 協 商 安 置 計 畫 草 案, 並 調 查 承 租 戶 更 新 意 願 及 參 與 方 式 說 明 啟 明 市 場 上 馬 公 市 公 所 所 有 之 建 物 權 屬 優 先 讓 售 予 其 承 租 戶 之 條 件 ( 承 購 者 需 簽 訂 更 新 同 意 書, 且 於 更 新 期 間 內 不 得 移 轉 ) 承 租 戶 決 定 採 用 先 行 購 買 建 物 參 與 更 新 方 式 承 租 戶 接 受 更 新 後 優 先 承 租 或 承 購 方 式 市 場 用 地 變 更 為 商 業 區 [ 附 帶 條 件 : 公 告 實 施 後 需 於 三 年 內 完 成 都 市 更 新 事 業 計 畫 審 議 ] 辦 理 都 市 計 畫 個 案 變 更 公 開 徵 選 投 資 者 恢 復 市 場 用 地 未 完 成 都 市 更 新 事 業 計 畫 審 議 完 成 啟 明 市 場 建 物 權 屬 協 議 價 購 議 約 與 研 擬 更 新 事 業 計 畫 更 新 事 業 計 畫 審 議 辦 理 變 更 都 市 計 畫 不 需 變 更 都 市 計 畫 都 市 更 新 實 施 計 畫 20

安 置 計 畫 私 有 土 地 或 建 物 所 有 權 人 之 安 置 原 則 參 與 都 市 更 新 者 權 利 變 換 自 付 興 建 工 程 款 依 權 利 變 換 分 配 安 置, 扣 除 抵 附 共 同 負 擔 後, 其 餘 土 地 及 建 築 物 依 各 權 利 變 換 前 權 利 價 值 比 例, 分 配 與 原 土 地 所 有 權 人 扣 除 抵 附 共 同 負 擔 後, 不 予 實 施 者 進 行 權 利 變 換 方 式, 而 已 自 付 所 屬 樓 地 板 面 積 之 工 程 款, 其 更 新 後 該 權 利 下 可 獲 得 之 樓 地 板 面 積, 全 數 由 地 主 取 得, 不 予 實 施 者 按 權 利 變 換 方 式 分 配 不 參 與 都 市 更 新 者 領 取 補 償 金 三 家 鑑 價 公 司 估 價 其 權 利 價 值, 其 領 取 補 償 金 21

公 有 土 地 上 承 租 戶 之 安 置 原 則 優 先 承 購 權 承 租 權 對 於 原 有 使 用 建 物 所 有 權 人 具 有 優 先 承 購 土 地 或 承 租 土 地 之 權 利, 以 顧 及 現 有 住 戶 之 權 利 承 購 優 惠 依 現 有 建 物 面 積 以 營 建 成 本 價 購 買 超 過 部 分 以 市 價 購 買 22

興 建 期 間 之 安 置 安 置 對 象 針 對 已 確 定 興 建 完 成 後 將 選 擇 優 先 承 購 及 承 租 之 啟 明 市 場 承 租 戶 為 主 安 置 期 間 本 案 預 計 2 年 興 建 完 成, 故 規 劃 之 安 置 期 間 為 2 年 安 置 方 式 現 址 臨 時 住 宅 之 安 置 租 金 差 額 補 貼 23

方 式 一 : 現 址 臨 時 住 宅 安 置 考 慮 原 則 : 1. 位 於 基 地 內 開 放 空 間 2. 以 臨 時 住 宅 方 式 ( 租 金 收 費 方 式 依 現 行 租 約 內 容 為 準 ) 3. 以 公 有 土 地 為 主 安 置 空 間 不 足, 需 再 找 尋 周 圍 公 有 土 地, 或 以 租 金 差 額 補 貼 方 式 安 置 僅 採 用 此 方 案 時, 約 需 533 萬 元 預 期 可 安 置 地 點 面 積 約 250 平 方 公 尺 租 戶 承 租 總 面 積 59 戶 2,342.28m 2 以 臺 灣 地 區 工 地 型 組 合 屋 ( 不 含 水 電 配 置 ) 之 市 價 每 坪 造 價 9,000 元 估 算, 並 扣 除 租 金 收 費 24

主 體 建 築 興 建 期 間 興 建 區 域 承 租 戶 安 置 區 現 有 住 戶 興 建 完 成 區 域 拆 除 主 體 建 築 興 建 完 成 25

方 式 二 : 租 金 差 額 補 貼 設 定 原 則 : 維 持 原 住 戶 租 屋 水 準 每 月 補 貼 金 額 = 原 承 租 坪 數 * 月 租 金 單 價 差 額 預 計 2 年 補 助 金 額 共 約 405 萬 元 ( 安 置 期 間 月 租 金 以 300 元 / 坪 估 算 ) 平 均 每 戶 每 月 約 可 領 2,864 元 26

搬 遷 補 助 費 對 象 : 以 承 租 戶 為 主 費 用 估 算 : 每 戶 搬 遷 補 助 費 用 = 原 承 租 坪 數 * 400 元 / 坪 總 搬 遷 補 助 金 額 約 28 萬 元, 平 均 每 戶 約 可 領 4,804 元 27

實 質 再 發 展 計 畫 都 市 計 畫 配 套 措 施 變 更 市 場 用 地 為 商 業 區 商 業 區 維 護 整 建 區 部 分 可 用 面 積 建 敝 率 容 積 率 80% 400% 面 積 (m 2 ) 5,120 159 樓 地 板 面 積 (m 2 ) 20,480 636 4,961 19,844 28

ΔF1 ΔF2 ΔF3 ΔF4 ΔF5 ΔF6 人 行 步 道 容 積 獎 勵 核 算 基 地 面 積 總 樓 地 板 面 積 (F0 法 定 容 積 ) 項 目 原 建 築 容 積 低 於 平 均 居 住 水 準 分 段 時 程 獎 勵 三 年 內 考 量 地 區 環 境 狀 況 更 新 單 元 規 劃 設 計 符 合 地 方 發 展 特 性 建 築 物 色 彩 與 量 體 與 環 境 調 和 者 開 放 空 間 設 置 開 放 空 間 廣 場 五 百 平 方 公 尺 以 上 保 存 經 核 定 具 歷 史 性 紀 念 性 藝 術 價 值 之 建 築 物 完 整 街 廓 更 新 單 元 規 模 三 千 平 方 公 尺 以 上 處 理 佔 有 他 人 舊 違 章 建 築 戶 之 需 要 獎 勵 容 積 總 計 獎 勵 容 積 (%) 5% 依 據 澎 湖 縣 都 市 更 新 自 治 條 例 ( 草 案 ) 5% 8% 2.8% 5% 5% 獎 勵 面 積 (m 2 ) 992.20 992.20 1,587.52 555.63 992.20 992.20 25,955.95 4,961 平 方 公 尺 19,844 平 方 公 尺 備 註 以 人 行 步 道 面 積 / 法 定 容 積 *100 估 算 獎 勵 容 積, 若 在 基 地 周 圍 留 設 2 米 人 行 步 道, 則 其 面 積 約 為 555 平 方 公 尺, 故 獎 勵 容 積 約 為 2.8% 三 千 平 方 公 尺 以 上 者, 以 法 定 容 積 3% 核 計, 每 增 加 一 百 平 方 公 尺, 另 給 予 法 定 容 積 之 千 分 之 一, 最 高 與 前 項 相 加 以 法 定 容 積 10% 為 限 約 7,851.67 坪 29

其 他 原 則 建 築 計 畫 原 則 配 合 公 有 土 地 上 承 租 戶 之 安 置 原 則 之 措 施 須 配 置 住 宅 面 積 不 得 低 於 2500 平 方 公 尺, 提 供 啟 明 市 場 承 租 戶 優 先 承 購 或 承 租 之 權 利 未 經 優 先 購 買 或 承 租 之 住 宅 面 積, 可 轉 做 其 他 與 住 宅 性 質 相 容 之 使 用 住 宅 部 分 需 配 置 獨 立 動 線, 避 免 與 其 他 使 用 互 相 干 擾 須 配 置 充 足 之 停 車 空 間, 並 提 供 住 戶 停 車 位 優 先 承 購 或 承 租 之 權 利 註 : 目 前 啟 明 市 場 承 租 總 面 積 為 2,342.28 平 方 公 尺 30

建 築 單 元 剖 面 建 議 構 想 一 建 築 單 元 剖 面 建 議 構 想 二 31

分 配 原 則 留 設 住 宅 空 間 提 供 啟 明 市 場 承 租 戶 優 先 承 購 或 承 租 古 蹟 關 稅 局 馬 公 支 關 臨 港 側 部 分 優 先 配 予 土 地 及 建 物 原 本 即 面 臨 港 側 之 所 有 權 人 分 配 縣 政 府 委 託 經 營 古 蹟 維 護 實 施 者 ( 開 發 商 ) 32

財 務 及 權 利 變 換 計 畫 公 部 門 中 華 民 國 ( 國 有 財 產 局 ) 澎 湖 縣 政 府 馬 公 市 公 所 私 部 門 實 施 者 興 建 費 用 安 置 費 用 533.0 55,522.8 83.33% 21,628.92 71,970.2 搬 遷 補 助 費 總 和 5,437.1 1,933.3 114.2 1,625.0 更 新 前 權 利 價 值 土 地 所 有 權 人 建 物 所 有 權 人 72.8 0.0 1,178.6 746.8 54,961.7 28.0 總 和 5,509.9 1,933.3 1,292.8 2,371.8 66,630.5 8.27% 2.90% 1.94% 3.56% 更 新 後 權 利 價 值 可 分 回 比 例 面 積 計 (m 2 ) 2,146.38 753.10 503.60 923.95 100.00% 25,955.95 單 位 : 萬 元 市 價 計 7,142.1 2,506.0 1,675.7 3,074.4 86,368.4 註 : 1. 土 地 權 利 價 值 : 公 告 現 值 加 四 成 估 算 2. 建 物 權 利 價 值 : 參 考 澎 湖 縣 興 辦 公 共 設 施 拆 除 合 法 房 屋 查 估 補 償 處 理 辦 法 之 房 屋 重 建 價 格 標 準 估 算 3. 興 建 費 用 : 每 坪 以 7 萬 元 估 算 4. 安 置 費 用 : 本 計 畫 安 置 方 式 有 兩 種, 費 用 採 用 較 高 者 計 5. 更 新 後 價 值 : 每 坪 11 萬 元 估 算 33

實 施 者 財 務 可 行 性 分 析 負 擔 成 本 更 新 後 實 際 取 得 價 值 興 建 費 用 安 置 費 用 搬 遷 補 助 費 用 市 價 計 之 部 分 興 建 成 本 價 出 售 之 部 分 收 益 益 本 比 總 和 樓 地 板 面 積 價 值 (11 萬 元 / 坪 ) 樓 地 板 面 積 價 值 (67 萬 元 / 坪 ) 總 價 值 複 合 式 商 業 住 宅 大 樓 54,962 萬 元 533 萬 元 28 萬 元 55,523 萬 元 19,280.64 m 2 62,233 萬 元 2,348.28 m 2 4,972 萬 元 69,129 萬 元 13,606 萬 元 24.51% 34

承 租 戶 參 與 更 新 方 式 比 較 操 作 方 式 先 決 條 件 建 議 讓 售 條 件 欲 獲 得 12 坪 ( 原 平 均 承 租 面 積 ) 之 花 費 欲 獲 得 30 坪 之 花 費 優 點 缺 點 本 案 市 價 本 案 市 價 承 租 戶 數 :59 戶 方 式 1: 先 行 購 買 建 物 參 與 更 新 以 購 買 之 建 物 價 值 參 與 更 新 之 權 利 分 配 在 更 新 完 成 後, 擁 有 優 先 承 購 承 租 權, 並 可 以 營 建 成 本 價 購 買 原 承 租 坪 數 需 將 市 場 用 地 ( 市 一 三 ) 變 更 為 商 業 區 公 告 實 施 後 三 年 內 完 成 都 市 更 新 事 業 計 畫 審 議, 否 則 將 恢 復 為 市 場 用 地 承 購 者 需 簽 訂 更 新 同 意 書, 配 合 未 來 都 市 更 新 計 畫, 且 於 更 新 期 間 內 不 得 轉 移 所 有 權 需 以 市 價 購 買 現 有 建 物 127 萬 元 325 萬 元 改 善 居 住 環 境 品 質 承 租 戶 認 為 較 有 保 障, 反 對 聲 浪 較 低 土 地 權 利 細 分, 將 增 加 更 新 推 動 困 難 性 因 建 物 價 值 不 高, 故 未 來 可 分 回 之 比 例 低, 因 此 若 未 來 欲 獲 得 相 同 樓 地 板 面 積, 承 租 戶 採 用 此 方 案 時 之 實 質 花 費 較 高 132 萬 元 330 萬 元 方 式 2: 更 新 重 建 後 優 先 承 購 或 承 租 84 萬 元 282 萬 元 改 善 居 住 環 境 品 質 可 以 營 建 成 本 價 購 買 原 承 租 坪 數, 故 若 承 租 戶 欲 優 先 承 購 時 之 花 費 較 低 承 租 戶 認 為 對 其 無 保 障, 反 對 聲 浪 高 35

請 求 裁 示 事 項 目 前 因 基 地 周 圍 民 眾 對 都 市 更 新 之 意 願 不 高 及 馬 公 市 公 所 與 承 租 戶 權 利 問 題 之 爭 議, 建 議 暫 時 停 止 本 案, 待 馬 公 港 轉 型 之 際, 時 機 較 為 成 熟 時 再 行 推 動 36

敬 請 指 教 37

方 案 二 : 住 商 混 合 商 店 街 (1/4) 配 置 構 想 38

方 案 二 : 住 商 混 合 商 店 街 (2/4) 39

方 案 二 : 住 商 混 合 商 店 街 (3/4) 更 新 單 元 劃 定 面 積 6,865 平 方 公 尺 公 有 土 地 佔 17% 縣 定 三 級 古 蹟 高 雄 關 稅 局 馬 公 支 關 啟 明 市 場 面 積 5,120 平 方 公 尺 公 有 土 地 佔 82% 40

方 案 二 : 住 商 混 合 商 店 街 (4/4) 實 施 方 式 41

方 案 三 : 市 場 改 建 (1/4) 配 置 構 想 市 場 多 目 標 使 用 : 住 宅 (2F( 以 上 ) 公 共 使 用 (2F( 以 上 ) 商 業 使 用 (B1( 及 2F 以 上 ) 停 車 場 資 源 回 收 站 變 電 所 及 其 必 要 機 電 設 施 (B( 及 3F 以 上 ) 42

方 案 三 : 市 場 改 建 (2/4) 43

方 案 三 : 市 場 改 建 (3/4) 更 新 單 元 劃 定 面 積 7,479 平 方 公 尺 公 有 土 地 佔 15.8% 縣 定 三 級 古 蹟 高 雄 關 稅 局 馬 公 支 關 啟 明 市 場 面 積 4,506 平 方 公 尺 公 有 土 地 佔 93.3% 44

方 案 三 : 市 場 改 建 (4/4) 實 施 方 式 45

方 案 二 : 住 商 混 合 商 店 街 (1/2) 都 市 計 畫 配 套 措 施 變 更 市 場 用 地 為 商 業 區 商 業 區 維 護 整 建 區 部 分 可 用 面 積 建 敝 率 容 積 率 80% 400% 面 積 (m 2 ) 5,120 2,449 樓 地 板 面 積 (m 2 ) 20,480 9,796 2,671 10,684 46

方 案 二 : 住 商 混 合 商 店 街 (1/2) ΔF1 ΔF2 ΔF3 ΔF4 ΔF5 ΔF6 人 行 步 道 容 積 獎 勵 核 算 依 據 澎 湖 縣 都 市 更 新 自 治 條 例 ( 草 案 ) 基 地 面 積 總 樓 地 板 面 積 (F0 法 定 容 積 ) 項 目 原 建 築 容 積 低 於 平 均 居 住 水 準 分 段 時 程 獎 勵 三 年 內 考 量 地 區 環 境 狀 況 更 新 單 元 規 劃 設 計 符 合 地 方 發 展 特 性 建 築 物 色 彩 與 量 體 與 環 境 調 和 者 開 放 空 間 設 置 開 放 空 間 廣 場 五 百 平 方 公 尺 以 上 保 存 經 核 定 具 歷 史 性 紀 念 性 藝 術 價 值 之 建 築 物 完 整 街 廓 更 新 單 元 規 模 三 千 平 方 公 尺 以 上 處 理 佔 有 他 人 舊 違 章 建 築 戶 之 需 要 獎 勵 容 積 總 計 獎 勵 容 積 (%) 5% 5% 8% 5.2% 5% 5% 獎 勵 面 積 (m 2 ) 534.20 534.20 854.72 555.57 534.20 534.20 14,231.09 2,671 平 方 公 尺 10,684 平 方 公 尺 備 註 以 人 行 步 道 面 積 / 法 定 容 積 *100 估 算 獎 勵 容 積, 若 在 基 地 周 圍 留 設 2 米 人 行 步 道, 則 其 面 積 約 為 555 平 方 公 尺, 故 獎 勵 容 積 約 為 5.2% 三 千 平 方 公 尺 以 上 者, 以 法 定 容 積 3% 核 計, 每 增 加 一 百 平 方 公 尺, 另 給 予 法 定 容 積 之 千 分 之 一, 最 高 與 前 項 相 加 以 法 定 容 積 10% 為 限 約 4,304.90 坪 47

方 案 三 : 市 場 改 建 (1/2) 都 市 計 畫 配 套 措 施 市 場 立 體 多 目 標 使 用 市 場 用 地 商 業 區 維 護 整 建 區 部 分 可 用 面 積 建 敝 率 容 積 率 80% 80% 240% 400% 面 積 (m 2 ) 1,670 2,836 159 樓 地 板 面 積 (m 2 ) 4,008 11,344 636 4,347 14,716 48

方 案 三 : 市 場 改 建 (1/2) ΔF1 ΔF2 ΔF3 ΔF4 ΔF5 ΔF6 人 行 步 道 容 積 獎 勵 核 算 依 據 澎 湖 縣 都 市 更 新 自 治 條 例 ( 草 案 ) 基 地 面 積 總 樓 地 板 面 積 (F0 法 定 容 積 ) 項 目 原 建 築 容 積 低 於 平 均 居 住 水 準 分 段 時 程 獎 勵 三 年 內 考 量 地 區 環 境 狀 況 更 新 單 元 規 劃 設 計 符 合 地 方 發 展 特 性 建 築 物 色 彩 與 量 體 與 環 境 調 和 者 開 放 空 間 設 置 開 放 空 間 廣 場 五 百 平 方 公 尺 以 上 保 存 經 核 定 具 歷 史 性 紀 念 性 藝 術 價 值 之 建 築 物 完 整 街 廓 更 新 單 元 規 模 三 千 平 方 公 尺 以 上 處 理 佔 有 他 人 舊 違 章 建 築 戶 之 需 要 獎 勵 容 積 總 計 獎 勵 容 積 (%) 5% 5% 8% 3.8% 5% 5% 獎 勵 面 積 (m 2 ) 735.80 735.80 1,177.28 553.32 735.80 735.80 19,389.80 4,347 平 方 公 尺 14,716 平 方 公 尺 備 註 以 人 行 步 道 面 積 / 法 定 容 積 *100 估 算 獎 勵 容 積, 若 在 基 地 周 圍 留 設 2 米 人 行 步 道, 則 其 面 積 約 為 553 平 方 公 尺, 故 獎 勵 容 積 約 為 3.8% 三 千 平 方 公 尺 以 上 者, 以 法 定 容 積 3% 核 計, 每 增 加 一 百 平 方 公 尺, 另 給 予 法 定 容 積 之 千 分 之 一, 最 高 與 前 項 相 加 以 法 定 容 積 10% 為 限 約 5,865.41 坪 49

公 部 門 方 案 二 : 住 商 混 合 商 店 街 中 華 民 國 ( 國 有 財 產 局 ) 澎 湖 縣 政 府 馬 公 市 公 所 私 部 門 實 施 者 興 建 費 用 安 置 費 用 533.0 18,711.0 75.01% 7,500.53 24,958.0 搬 遷 補 助 費 總 和 2,513.5 1,933.3 114.2 213.0 更 新 前 權 利 價 值 土 地 所 有 權 人 建 物 所 有 權 人 72.8 0.0 1,178.6 210.0 18,150.0 28.0 總 和 2,586.3 1,933.3 1,292.8 423.0 24,946.3 10.37% 7.75% 5.18% 1.70% 更 新 後 權 利 價 值 可 分 回 比 例 面 積 計 (m 2 ) 1,036.73 774.97 518.22 169.55 100.00% 10,000.00 單 位 : 萬 元 市 價 計 3,449.7 2,578.7 1,724.4 564.2 33,275.0 註 : 1. 土 地 權 利 價 值 : 公 告 現 值 加 四 成 估 算 2. 建 物 權 利 價 值 : 參 考 澎 湖 縣 興 辦 公 共 設 施 拆 除 合 法 房 屋 查 估 補 償 處 理 辦 法 之 房 屋 重 建 價 格 標 準 估 算 3. 興 建 費 用 : 每 坪 以 6 萬 元 估 算 4. 安 置 費 用 : 本 計 畫 安 置 方 式 有 兩 種, 費 用 採 用 較 高 者 計 5. 更 新 後 價 值 : 每 坪 11 萬 元 估 算 50

方 案 三 : 市 場 改 建 公 部 門 中 華 民 國 ( 國 有 財 產 局 ) 澎 湖 縣 政 府 馬 公 市 公 所 私 部 門 實 施 者 興 建 費 用 安 置 費 用 533.0 41,618.9 81.96% 15,892.43 52,882.1 搬 遷 補 助 費 總 和 5,437.1 1,933.3 114.2 213.0 更 新 前 權 利 價 值 土 地 所 有 權 人 建 物 所 有 權 人 72.8 0.0 1,178.6 210.0 41,057.9 28.0 總 和 5,509.9 1,933.3 1,292.8 423.0 50,777.8 10.85% 3.81% 2.55% 0.83% 更 新 後 權 利 價 值 可 分 回 比 例 面 積 計 (m 2 ) 2,103.98 738.23 493.65 161.51 100.00% 19,389.80 單 位 : 萬 元 市 價 計 7,001.0 2,456.5 1,642.6 537.4 64,519.6 註 : 1. 土 地 權 利 價 值 : 公 告 現 值 加 四 成 估 算 2. 建 物 權 利 價 值 : 參 考 澎 湖 縣 興 辦 公 共 設 施 拆 除 合 法 房 屋 查 估 補 償 處 理 辦 法 之 房 屋 重 建 價 格 標 準 估 算 3. 興 建 費 用 : 每 坪 以 7 萬 元 估 算 4. 安 置 費 用 : 本 計 畫 安 置 方 式 有 兩 種, 費 用 採 用 較 高 者 計 5. 更 新 後 價 值 : 每 坪 11 萬 元 估 算 51

實 施 者 財 務 可 行 性 分 析 負 擔 成 本 更 新 後 實 際 取 得 價 值 興 建 費 用 ( 萬 元 ) 安 置 費 用 ( 萬 元 ) 搬 遷 補 助 費 用 ( 萬 元 ) 市 價 計 之 部 分 興 建 成 本 價 出 售 之 部 分 收 益 ( 萬 元 ) 益 本 比 總 和 樓 地 板 面 積 (m 2 ) 價 值 (11 萬 元 / 坪 ) 樓 地 板 面 積 (m 2 ) 價 值 (67 萬 元 / 坪 ) 總 價 值 ( 萬 元 ) 方 案 一 : 複 合 式 商 業 住 宅 大 樓 54,962 55,523 19,280.64 62,233 4,972 69,129 13,606 24.51% 方 案 二 : 住 商 混 合 商 店 街 533 28 2,348.28 18,150 18,711 5,152.25 17,144 4,262 21,406 2,695 14.40% 方 案 三 : 市 場 改 建 41,056 41,619 13,544.15 45,068 4,972 50,041 8,422 20.24% 52

建 築 型 式 使 用 別 興 建 樓 地 板 面 積 開 發 方 式 是 否 需 變 更 都 市 計 畫 是 否 可 出 售 土 地 實 施 者 是 否 需 配 置 住 宅 空 間 不 得 低 於 2500 平 方 公 尺, 提 供 承 租 戶 優 先 承 購 或 承 租 實 施 者 是 否 需 提 供 承 購 優 惠 實 施 者 是 否 配 置 獨 立 動 線 綜 合 比 較 方 案 比 較 方 案 一 : 複 合 式 商 業 住 宅 大 樓 複 合 式 商 業 住 宅 大 樓 住 宅 商 業 停 車 場 25,955.95 m 2 10,000 m 2 19,389.8 m 2 公 部 門 辦 理 招 商, 公 開 徵 選 實 施 者 ( 實 施 者 負 擔 相 關 安 置 成 本, 而 此 部 分 可 納 入 其 權 利 價 值 ) 是 是 是 是 是 實 施 者 獲 利 較 高, 可 提 升 其 投 資 意 願 可 配 合 澎 湖 觀 光 產 業 及 馬 公 港 轉 型 之 發 展 需 求 方 案 二 : 住 商 混 合 商 店 街 商 店 街 型 式 連 棟 透 天 及 公 寓 住 宅 商 業 是 是 否 是 否 實 施 者 獲 利 最 低, 將 減 低 其 投 資 意 願 較 符 合 目 前 居 民 營 業 型 態 方 案 三 : 市 場 改 建 複 合 式 市 場 市 場 多 目 標 使 用 超 級 市 場 停 車 場 及 住 宅 或 商 業 否 否 否 是 是 實 施 者 獲 利 較 高, 但 依 都 市 計 畫 公 共 設 施 用 地 立 體 多 目 標 使 用 辦 法 市 場 用 地 作 住 宅 使 用 時 不 得 兼 作 商 業 使 用, 故 住 宅 及 商 業 僅 能 擇 一 使 用, 可 能 減 低 其 投 資 意 願 解 決 馬 公 港 邊 之 停 車 問 題 53

承 租 戶 參 與 更 新 方 式 比 較 方 式 一 : 先 行 購 買 建 物 參 與 更 新 承 租 戶 數 :59 戶 更 新 前 更 新 後 欲 獲 得 12 坪 ( 原 平 均 承 租 面 積 ) 欲 獲 得 30 坪 原 承 租 面 積 建 物 價 值 總 分 回 比 例 總 分 回 面 積 總 分 回 價 值 平 均 每 戶 分 回 面 積 再 購 入 坪 數 花 費 總 花 費 花 費 總 和 平 均 總 和 平 均 再 購 入 坪 數 總 花 費 方 案 一 : 複 合 式 商 業 住 宅 大 樓 1.60% 415.95m 2 1,384 萬 元 7.05m 2 (2.13 坪 ) 9.87 坪 108.5 萬 元 126.6 萬 元 27.87 坪 306.5 萬 元 324.6 萬 元 方 案 二 : 住 商 混 合 商 店 街 2,342.28 m 2 (708.54 坪 ) 39.70 m 2 / 戶 (12.01 坪 / 戶 ) 1,068 萬 元 18.10 萬 元 / 戶 4.28% 428.02 m 2 1,424 萬 元 7.25 m 2 (2.19 坪 ) 9.81 坪 107.9 萬 元 126.0 萬 元 27.81 坪 305.9 萬 元 324.0 萬 元 方 案 三 : 市 場 改 建 2.10% 407.73 m 2 1,357 萬 元 7.91m 2 (2.09 坪 ) 9.91 坪 109.0 萬 元 127.1 萬 元 27.91 坪 307.0 萬 元 325.1 萬 元 54

方 式 二 : 更 新 重 建 後 優 先 承 購 或 承 租 承 租 戶 以 營 建 成 本 價 (67 萬 / 坪 ) 購 買 原 有 坪 數 ( 原 每 戶 平 均 坪 數 12 坪 ), 平 均 每 戶 約 需 7284 萬 元 若 欲 獲 30 坪 面 積, 需 再 購 入 18 坪 ( 約 需 198 萬 元 ), 平 均 每 戶 總 花 費 為 270282 萬 元 55