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立 理 行 零 年

錄 數 1 2 理 行 4 來 路 13 錄 14 論 15 26 見 28 參 見 29

1.1 理 行 理 行 零 零 年 立 理 行 立 度 理 理 1.2 零 零 年 零 年 行 了 立 1.3 更 率 理 理 行 理 行 (a) 度 不 令 理 (b) 不 理 數 不 (c) 理 行 1.4 見 見 來 路 列 見 來 路 - 1 -

2.1 零 零 年 索 立 ( ) 理 行 了 2.2 勵 參 論 行 了 立 不 見 2.3 了 18 錄 2.4 零 年 館 館 館 見 理 參 見 2.5 了 了 兩 理 ( ) 理 行 理 了 理 理 - 2 -

2.6 零 年 了 立 理 見 2.7 勵 見 253 見 見 見 不 19 見 見 列 見 見 都 錄 2.8 利 了 論 論 更 參 論 見 - 3 -

理 行 3.1 識 理 行 度 理 立 令 理 理 念 3.2 不 見 量 (a) 度 不 令 理 (b) 不 理 數 不 (c) 理 行 3.3 見 度 (a) 理 (b) 理 度 不 度 (c) 理 理 度 - 4 -

理 數 3.3(h) 行 論 (d) 理 行 理 度 (e) 立 立 理 行 律 來 行 (f) 來 易 例 不 易 0.01% ( 例 說 500 易 不 500 ) (g) 度 立 年 (h) 立 兩 3.4 理 律 理 度 3.5 見 不 理 理 令 不 - 5 -

年 歷 不 參 3.6 理 領 行 理 例 降 例 1 理 不 例 不 理 力 領 理 劣 理 3.7 量 見 更 率 理 度 度 律 更 更 3.8 度 不 來 理 行 理 歷 歷 來 領 1 保 安 及 護 衞 服 務 條 例 規 定 從 事 保 安 工 作 的 保 安 人 員 和 提 供 保 安 服 務 的 公 司 分 別 須 領 有 許 可 證 和 牌 照 ; 升 降 機 及 自 動 梯 ( 安 全 ) 條 例 訂 定 條 文, 對 註 冊 承 建 商 和 工 程 師 定 期 維 修 及 檢 查 升 降 機 和 自 動 梯 的 工 作 作 出 規 管 - 6 -

度 理 3.9 理 識 歷 理 行 力 說 了 行 (a) 理 (b) 理 (c) (d) 理 (e) 理 (f) 力 理 (g) 律 了 理 識 3.10 見 理 不 見 例 見 不 3.11 理 度 見 利 益 不 異 3.12 度 度 參 力 理 不 勵 - 7 -

理 理 度 3.13 度 見 理 ( 理 數 60%) 度 烈 ( 理 ) 更 理 度 易 度 理 力 立 度 3.14 見 論 理 度 理 (a) 度 理 理 類 靈 理 行 (b) 理 料 索 料 理 料 例 理 數 樓 數 料 立 理 3.15 度 料 不 - 8 -

理 3.16 見 理 理 領 度 例 降 度 度 3.17 度 見 不 度 兩 度 理 不 歷 度 兩 度 勵 理 歷 歷 理 行 3.18 兩 度 理 理 行 年 理 類 理 樓 歷 行 樓 不 理 類 識 異 - 9 -

3.19 見 度 度 歷 了 3.20 度 度 理 都 更 論 3.21 見 烈 歷 便 利 度 3.22 理 行 理 2 領 領 見 不 烈 領 理 行 理 度 不 不 力 讀 3.23 理 不 理 樓 數 理 識 不 理 類 樓 都 理 3.24 樓 理 兩 2 其 他 形 式 的 業 主 / 居 民 組 織 包 括 業 主 委 員 會 和 互 助 委 員 會 - 10 -

理 行 理 不 理 力 類 更 例 3.25 立 立 理 來 行 數 3.26 立 更 理 理 來 立 力 不 不 3.27 律 (a) 律 理 理 行 不 不 良 (b) 勵 不 行 理 行 3.28 立 來 易 例 不 易 0.01% ( 例 說 500 易 不 500 ) - 11 -

3.29 不 不 度 令 理 不 理 論 易 理 3.30 見 立 年 數 見 年 歷 理 立 3.31 例 年 立 理 利 度 立 3.32 了 度 立 ( 例 律 量 ) 理 理 數 理 理 - 12 -

來 路 4.1 令 理 行 4.2 4.3 立 度 例 零 年 年 立 例 - 13 -

18 錄 ( 錄 錄 ) (http://www.had.gov.hk) - 14 -

論 1.01 了 立 理 行 見 2011 年 2 龍 了 見 列 論 索 01.02.2011 離 PF 01 14.02.2011 PF 02 21.02.2011 龍 PF 03 25.02.2011 PF 04-15 -

PF 01 立 理 行 離 論 2011 年 2 1 ( ) 六 館 1) 理 理 度 見 不 不 理 壟 見 理 理 不 金 理 見 理 度 不 不 行 度 理 更 料 例 理 / 見 理 數 理 力 見 理 行 參 行 理 數 來 理 100 300 2) 理 都 理 理 見 理 見 參 理 見 - 16 -

3) 行 理 都 不 理 ( ) 都 領 見 行 理 領 見 樓 數 立 類 數 度 數 行 理 不 理 4) 見 利 不 不 歷 見 行 易 不 年 5) 見 來 見 理 6) 見 不 契 留 理 理 理 立 立 壟 立 理 行 益 見 度 理 行 見 契 理 理 年 不 樓 都 - 17 -

都 理 律 契 見 立. 見 理 金 理 數 理 理 理 立 金 見 度 不 良 見 理 理 數 理 金 度 見 令 見 樓 數 年 樓 什 理 都 理 - 18 -

PF 02 立 理 行 論 2011 年 2 14 ( ) 六 1) 理 理 度 理 良 不 理 見 理 令 壟 行 理 見 理 見 見 理 理 數 見 度 若 不 更 理 度 料 2) 理 見 理 度 見 見 參 歷 3) 行 理 見 若 行 理 理 令 理 見 理 理 力 不 若 領 - 19 -

立 更 見 理 例 識 見 理 4) 見 不 年 年 見 5) 見 立 立 見 立 / 理 理 數 6) 見 理 立 例 令 理 利 見 理 數 令 立 理 例 宅 車 見 理 例 理 易 理 見 不 理 理 不 理 見 都 理 理 理 立 金 理 見 契 令 立 見 理 利 見 理 行 壟 見 契 - 20 -

數 數 契 理 契 理 降 見 立 見 理 不 臨 - 21 -

PF 03 立 理 行 龍 論 2011 年 2 21 ( ) 六 館 1) 理 都 理 度 不 行 若 理 不 理 見 度 參 理 見 理 不 不 不 理 見 不 歷 令 見 不 壟 見 見 理 見 2) 理 理 識 見 理 不 理 例 例 不 行 什 理 理 見 理 理 見 理 讀 見 - 22 -

3) 行 理 不 領 參 不 理 領 不 說 理 識 見 參 讀 年 都 立 4) 見 年 5) 見 都 立 立 立 度 度 數 年 料 6) 令 理 度 理 見 見 理 見 壟 - 23 -

PF 04 立 理 行 論 2011 年 2 25 ( ) 六 館 1) 理 都 理 ( ) 不 理 行 理 見 見 不 亂 見 理 見 參 數 領 2) 理 見 都 理 理 見 理 識 來 參 理 3) 行 理 見 不 理 利 益 理 見 理 行 理 理 力 理 - 24 -

4) 見 年 5) 見 律 聆 度 料 理 度 理 不 理 理 省 6) 參 契 理 金 來 理 理 例 契 利 益 數 - 25 -

( ) 1. 2010 年 12 17 2. 2010 年 12 30 3. 2011 年 1 3 離 樂 4. 2011 年 1 4 5. 2011 年 1 6 6. 2011 年 1 10 7. 2011 年 1 11 朗 8. 2011 年 1 12 9. 2011 年 1 13 10. 2011 年 1 13 11. 2011 年 1 15 理 12. 2011 年 1 18 13. 2011 年 1 19 理 理 理 理 理 14. 2011 年 1 20 15. 2011 年 1 20 聯 16. 2011 年 1 21 龍 17. 2011 年 1 25 18. 2011 年 1 26 19. 2011 年 1 27 量 理 理 理 理 理 20 2011 年 1 28 理 21. 2011 年 2 1-26 -

22. 2011 年 2 1 館 23. 2011 年 2 9 理 聯 24. 2011 年 2 10 北 25. 2011 年 2 14 26. 2011 年 2 18 立 27. 2011 年 2 21 館 28. 2011 年 2 22 29. 2011 年 2 24 30. 2011 年 2 25 館 31. 2011 年 3 2 32. 2011 年 3 3 量 33. 2011 年 3 4 理 聯 34. 2011 年 3 4 35. 2011 年 3 10 理 理 理 理 理 - 27 -

( ) 見 (http://www.had.gov.hk) - 28 -

參 見 ( 論 ) 1.01 論 參 立 理 行 見 論 35 論 見 列 - 29 -

公 共 事 務 論 壇 討 論 摘 要 4/2011 公 共 事 務 論 壇 設 立 物 業 管 理 行 業 的 規 管 架 構 的 公 眾 諮 詢 摘 要 論 壇 成 員 共 提 出 35 項 言 論 成 員 的 討 論 內 容 摘 要 如 下 : 1. 參 與 討 論 的 成 員 普 遍 同 意 政 府 應 設 立 機 制 規 管 物 業 管 理 行 業, 認 為 以 立 法 方 式 實 施 強 制 發 牌 是 適 當 的 發 展 路 向, 值 得 支 持 有 成 員 同 時 指 出, 發 牌 制 度 是 初 步 措 施, 政 府 日 後 需 提 供 更 多 配 套 措 施, 促 進 物 業 管 理 行 業 及 業 主 共 同 改 善 物 業 管 理 的 質 素 2. 此 外, 有 意 見 認 為 政 府 應 清 晰 釐 定 發 牌 的 準 則, 以 便 從 業 員 可 取 得 基 本 級 別 的 牌 照 繼 續 從 事 物 業 管 理 工 作 有 成 員 憂 慮 實 施 發 牌 制 度 所 需 的 遵 行 成 本, 會 導 致 管 理 費 增 加, 因 此 建 議 即 使 實 行 發 牌 制 度, 亦 應 避 免 令 物 業 管 理 架 構 變 得 複 雜 應 規 管 公 司 或 個 人 還 是 兩 者 均 受 規 管 3. 成 員 大 多 同 意 應 在 公 司 與 個 人 層 面 規 管 物 業 管 理 行 業, 認 為 可 以 提 高 物 業 管 理 行 業 及 從 業 員 的 專 業 資 格 4. 有 成 員 認 為 在 公 司 層 面 方 面, 實 行 發 牌 制 度 是 錦 上 添 花, 因 為 大 型 屋 苑 的 發 展 商 多 把 物 業 交 由 專 業 的 物 業 管 理 公 司 管 理, 這 些 公 司 有 良 好 的 管 理 制 度, 對 屬 下 員 工 的 質 素 和 資 歷 亦 有 一 定 要 求, 例 如 定 期 安 排 或 要 求 員 工 進 修 和 接 受 培 訓, 以 維 持 旗 下 物 業 管 理 的 水 平 但 是 樓 齡 較 高 或 舊 式 單 幢 的 私 人 大 廈, 通 常 只 由 業 主 立 案 法 團 招 聘 管 理 員 管 理, 若 同 時 實 行 個 人 層 面 的 規 管 及 發 牌 制 度, 可 以 考 核 有 關 從 業 員 的 基 本 資 格, 有 助 提 升 從 業 員 的 專 業 水 平 5. 另 一 成 員 亦 認 為, 物 業 代 理 行 業 在 公 司 層 面 及 個 人 層 面 都 有 實 施 發 牌 制 度 而 如 果 業 主 都 獲 發 相 關 牌 照 的 話, 即 可 有 權 自 行 管 理 - 1 -

物 業, 毋 須 一 定 聘 請 物 業 管 理 公 司 6. 有 成 員 建 議 首 先 在 公 司 層 面 實 施 發 牌 制 度, 稍 後 才 檢 討 是 否 有 需 要 在 個 人 層 面 實 施 該 成 員 認 為 透 過 發 牌 制 度, 可 以 增 加 物 業 管 理 公 司 的 透 明 度, 便 利 業 主 立 案 法 團 尋 找 合 適 的 物 業 管 理 公 司 亦 有 成 員 提 議 在 物 業 資 料 內 列 明 該 物 業 是 由 公 司 或 個 人 規 管, 並 提 供 有 關 註 冊 資 料 7. 反 對 在 公 司 層 面 作 出 規 管 的 成 員 認 為 此 舉 會 提 升 物 業 管 理 行 業 的 門 檻, 亦 有 可 能 縮 減 中 小 型 物 業 管 理 公 司 的 生 存 空 間 8. 對 於 只 在 個 人 層 面 實 施 發 牌 制 度, 成 員 意 見 不 一 贊 成 者 認 為 透 過 規 管, 可 以 確 保 住 客 得 到 優 質 的 服 務, 而 且 現 時 物 業 管 理 員 已 需 要 接 受 基 本 規 管 ( 例 如 持 保 安 員 許 可 證 才 能 入 職 ) 對 實 施 個 人 規 管 持 保 留 態 度 的 成 員 則 認 為 從 業 員 可 能 為 了 免 被 除 牌 或 投 訴 而 不 能 恪 守 專 業 守 則, 甚 至 涉 及 賄 賂 及 貪 污 罪 行 有 的 則 認 為, 管 理 行 業 運 作 以 團 隊 合 作 和 集 體 決 策 為 主, 個 人 從 業 員 只 是 物 業 管 理 公 司 的 代 表 或 中 介 人, 如 果 把 責 任 由 個 人 承 擔 有 欠 公 允 9. 有 成 員 表 示, 現 時 於 專 業 組 織 註 冊 的 從 業 員 只 佔 少 數, 而 專 業 組 織 屬 自 我 監 管, 準 則 及 公 信 力 成 疑, 因 此 若 在 個 人 層 面 實 施 強 制 發 牌, 無 論 該 從 業 員 是 否 專 業 組 織 註 冊 會 員, 必 須 重 新 考 取 資 格, 該 成 員 提 議 年 資 較 長 ( 例 如 七 年 或 以 上 ) 並 取 得 榮 譽 學 位 的 50 歲 或 以 上 從 業 員, 修 讀 短 期 補 充 課 程 則 可 豁 免 考 試 單 一 級 別 發 牌 度 相 對 多 級 發 牌 制 度 10. 支 持 採 用 單 一 發 牌 及 多 級 發 牌 的 成 員 數 目 相 約 反 對 就 公 司 的 資 歷 及 背 景 釐 定 不 同 級 別 的 成 員 認 為 此 方 案 會 造 成 制 度 混 亂, 以 及 削 弱 中 小 型 公 司 的 競 爭 能 力 他 們 認 為 設 立 單 一 級 別 發 牌 制 度 雖 然 會 導 致 汰 弱 留 強, 但 中 小 型 物 業 管 理 公 司 為 免 被 淘 汰, 會 自 動 提 升 服 務 標 準, 增 強 競 爭 力, 最 終 可 提 升 業 界 水 平 11. 在 個 人 層 面 方 面, 有 成 員 提 議 按 從 業 員 的 職 務 及 管 理 物 業 的 複 雜 性 來 分 成 五 個 等 級 發 牌 - 2 -

規 管 制 度 的 範 圍 公 司 層 面 12. 有 贊 成 多 級 發 牌 制 度 的 成 員 提 議 按 公 司 所 管 理 物 業 的 規 模 來 分 級 : - 設 有 商 場 會 所 停 車 場 等 設 施 的 屋 苑 為 第 一 級 ; - 只 設 有 停 車 場 的 屋 苑 為 第 二 級 ; 及 - 單 幢 樓 宇 為 第 三 級 13. 此 外, 一 些 成 員 認 為 可 以 根 據 公 司 的 規 模 註 冊 資 本 財 政 狀 況 經 驗 及 服 務 水 平 釐 訂 不 同 的 級 別 有 成 員 認 為 發 牌 規 定 的 組 成 部 分 應 包 括 要 求 物 業 管 理 公 司 的 董 事 股 東 或 管 理 層, 須 包 括 一 定 數 目 的 持 牌 人 士 14. 與 此 同 時, 有 成 員 提 出 若 參 考 內 地 的 公 司 發 牌 制 度, 註 冊 資 本 達 人 民 幣 500 元 萬 以 上 才 獲 發 一 級 資 質, 恐 怕 中 小 型 物 業 管 理 公 司 的 生 存 空 間 會 受 壓, 甚 至 被 迫 結 業, 令 物 業 管 理 行 業 逐 漸 走 向 壟 斷 情 況 另 一 成 員 亦 認 為 為 了 杜 絕 不 公 平 競 爭, 不 應 把 公 司 的 註 冊 資 本 和 經 驗 納 入 規 管 條 件 一 些 成 員 贊 同 應 按 聘 用 相 關 專 業 人 員 的 數 目 來 定 訂 級 別, 並 把 專 業 人 員 的 數 目 與 公 司 可 管 理 的 物 業 數 目 掛 鈎 個 人 層 面 15. 一 些 成 員 提 議 通 過 考 試 來 考 核 從 業 員 的 資 格, 一 位 成 員 對 於 以 資 歷 架 構 作 為 指 標 持 保 留 態 度 16. 有 成 員 認 為 對 物 業 管 理 從 業 員 資 歷 的 要 求 可 包 括 : - 具 備 大 學 學 位 或 認 可 學 術 資 格 ; - 具 備 從 事 物 業 管 理 服 務 的 相 當 年 資 ( 例 如 不 少 於 五 年 ); - 切 實 參 與 持 續 專 業 發 展 課 程 ( 每 年 修 讀 最 少 二 十 小 時 的 持 續 專 業 發 展 課 程 ); 及 - 切 實 恪 守 專 業 守 則 和 作 業 守 則 17. 有 成 員 認 為 政 府 應 規 定 所 有 大 廈 業 主 必 須 聘 用 具 備 在 諮 詢 文 件 附 件 F 資 歷 架 構 級 別 6 或 以 上 的 物 業 管 理 從 業 員 負 責 監 管 工 作 - 3 -

18. 有 成 員 提 出, 在 發 牌 制 度 下, 倘 若 物 業 經 理 有 違 專 業 守 則, 需 要 接 受 紀 律 懲 處 另 一 成 員 則 提 議 根 據 物 業 管 理 員 的 表 現 採 取 記 分 制 規 管 機 構 的 體 制 安 排 及 職 能 19. 有 成 員 認 為 最 重 要 的 是 規 管 機 構 得 到 公 眾 及 物 業 管 理 行 業 的 信 任 與 尊 重, 並 保 持 中 立, 兼 顧 業 界 大 廈 業 主 及 市 民 大 眾 的 利 益 20. 部 份 成 員 認 為 應 由 政 府 部 門 規 管, 因 為 政 府 部 門 可 得 到 公 眾 及 物 業 管 理 行 業 的 信 任 和 尊 重, 相 對 而 言, 設 立 法 定 規 管 當 局 需 時 較 長 現 時 民 政 事 務 總 署 的 職 務 包 括 協 助 業 主 成 立 業 主 立 案 法 團, 因 此 由 民 政 事 務 總 署 處 理 物 業 管 理 發 牌 事 宜 較 為 合 適 21. 另 一 方 面, 有 成 員 認 為 規 管 機 構 應 由 非 政 府 部 門 執 行, 其 管 理 委 員 會 的 成 員 應 包 括 來 自 業 界 的 代 表 另 一 成 員 則 提 議 由 行 政 長 官 委 任 不 多 於 三 分 之 一 的 成 員 22. 有 成 員 提 議 政 府 設 獨 立 部 門 作 為 紀 律 監 管 機 構, 透 過 獨 立 聆 訊 處 理 專 業 失 責 和 操 守 仲 裁 該 成 員 並 認 為 規 管 機 構 的 委 員 會 成 員, 必 須 有 半 數 以 上 來 自 業 界, 並 包 括 一 名 香 港 地 產 行 政 師 學 會 代 表, 以 增 加 委 員 會 的 代 表 性 23. 至 於 規 管 機 構 的 職 能, 發 表 意 見 的 成 員 大 多 同 意 規 管 機 構 的 職 能 除 了 制 訂 專 業 / 作 業 守 則 訂 定 發 牌 規 定 處 理 對 會 員 作 出 的 投 訴 及 質 疑 釐 訂 違 反 專 業 / 作 業 守 則 應 處 的 懲 罰, 以 及 撤 銷 或 暫 時 吊 銷 牌 照 外, 應 同 時 負 責 提 供 相 關 的 職 業 培 訓, 推 動 業 界 的 專 業 發 展 推 行 時 間 表 24. 對 於 當 局 提 出 約 需 三 年 時 間 作 預 備, 以 制 訂 賦 權 法 例, 成 立 規 管 當 局, 有 成 員 認 為 需 時 太 長, 當 局 應 作 出 針 對 性 的 改 進, 盡 快 完 成 規 管 有 成 員 同 意 政 府 應 給 予 足 夠 的 時 間 預 備, 讓 從 業 員 取 得 所 需 資 歷, 以 及 讓 物 業 管 理 公 司 ( 特 別 是 中 小 型 公 司 ) 在 運 作 人 手 和 資 本 要 求 方 面 作 好 準 備 數 位 成 員 則 表 示 同 意 要 設 定 過 渡 - 4 -

期, 三 至 五 年 均 可 亦 有 成 員 提 議 分 期 推 行, 並 在 過 渡 期 間 提 供 補 助 或 種 子 基 金, 扶 助 行 業 及 從 業 員 有 序 發 展 其 他 意 見 25. 有 關 物 業 管 理 公 司 和 從 業 員 的 牌 照 費 用, 有 成 員 提 議 參 考 現 時 地 產 代 理 監 管 局 的 收 費 作 準 則, 不 足 的 行 政 費 用 宜 以 政 府 也 應 承 擔 城 市 安 全 的 原 則, 由 政 府 支 付 26. 除 了 回 應 設 立 物 業 管 理 行 業 的 規 管 架 構, 多 位 成 員 在 討 論 中 表 達 對 舊 區 樓 宇 老 化 及 物 業 管 理 問 題 的 關 注, 認 為 政 府 應 予 以 正 視, 有 意 見 認 為 目 前 最 重 要 的 工 作 是 協 助 舊 樓 業 主 成 立 業 主 立 案 法 團, 僱 用 專 業 的 物 業 管 理 公 司 負 責 大 廈 的 管 理 和 維 修 工 作 27. 一 位 成 員 認 為 要 在 短 期 內 劃 一 和 標 準 化 物 業 管 理 並 不 容 易, 特 別 是 產 權 分 散 及 樓 齡 高 的 單 幢 大 廈, 可 能 只 由 業 主 立 案 法 團 聘 請 管 理 員 管 理 因 此, 當 局 應 協 助 業 主 成 立 立 案 法 團, 僱 用 專 業 的 物 業 管 理 公 司 負 責 大 廈 的 管 理 和 維 修 工 作, 甚 或 由 房 屋 委 員 會 香 港 房 屋 協 會 或 市 區 重 建 局 作 臨 時 管 理, 直 至 成 立 業 主 立 案 法 團 為 止 有 成 員 提 議 政 府 提 供 稅 務 誘 因 或 資 助 業 主, 推 動 他 們 加 強 物 業 管 理 28. 有 成 員 指 出, 有 些 維 修 工 程 的 議 題 往 往 引 起 業 主 間 的 爭 議, 即 使 是 專 業 的 物 業 管 理 公 司, 也 難 以 解 決 類 似 的 問 題 29. 另 一 成 員 則 提 出, 很 多 舊 式 管 理 公 司 的 質 素 欠 佳, 但 由 於 是 由 大 廈 公 契 管 理 人 委 任, 除 非 得 到 過 半 數 業 主 同 意, 否 則 法 團 不 能 作 出 解 僱 該 成 員 建 議 當 局 應 就 此 修 改 條 例 及 發 牌 制 度 有 成 員 亦 建 議 政 府 教 導 市 民 當 物 業 管 理 公 司 管 理 不 善 時, 業 主 可 如 何 撤 換 管 理 公 司 亦 有 成 員 表 示, 僱 用 及 撤 換 物 業 管 理 公 司 的 權 利 應 屬 於 住 戶, 而 並 非 擁 有 大 部 分 公 用 部 分 的 物 業 發 展 商 民 政 事 務 總 署 二 零 一 一 年 四 月 - 5 -