地 政 解 碼 101 年 公 務 人 員 高 等 考 試 三 級 考 試 試 題 類 科 : 地 政 科 目 : 土 地 法 規 授 課 講 師 : 葉 問 老 師 ( 國 立 大 學 地 政 類 科 研 究 所 碩 士 高 普 考 榜 首 不 動 產 估 價 師 考 試 及 格 不 動 產 經 紀 人 考 試 及 格 地 政 士 考 試 及 格 ) [ 第 一 題 ] 甲 有 一 地, 本 供 高 級 花 卉 生 產 之 用, 今 因 其 接 連 地 被 徵 收, 致 生 產 損 失 而 欲 依 據 土 地 法 第 216 條 第 1 項 規 定 行 使 損 失 補 償 請 求 權 按 現 行 土 地 徵 收 條 例 第 8 條 第 1 項 亦 定 有 殘 餘 地 一 併 徵 收 請 求 權, 其 性 質 與 前 揭 土 地 法 連 接 地 損 失 補 償 請 求 權 相 近, 試 比 較 該 兩 請 求 權 具 備 要 件 之 差 異 處 (25 分 ) 命 中 焦 點 101 年 土 地 法 規 講 義 第 64 頁 第 74 頁 關 鍵 字 殘 餘 地 一 併 徵 收 連 接 地 損 失 補 償 提 示 殘 餘 地 一 併 徵 收 為 101 年 度 地 政 士 考 試 之 題 目 且 為 徵 收 重 要 之 一, 連 接 地 損 失 補 償 自 從 陳 立 夫 老 師 寫 過 文 章 後 變 得 特 別 愛 出 而 本 題 要 求 針 對 二 者 進 行 比 較, 只 是 測 試 考 生 對 該 2 者 之 了 解 度 擬 答 茲 比 較 殘 餘 地 一 併 徵 收 與 連 接 地 損 失 補 償 兩 請 求 權 具 備 要 件 之 差 異 處 如 下 : 67
錦 囊 妙 答 第 3 期 2012.09 差 異 項 目 殘 餘 地 一 併 徵 收 連 接 地 損 失 補 償 適 用 法 規 土 地 徵 收 條 例 第 8 條 土 地 法 第 216 條 行 使 原 因 徵 收 土 地 之 殘 餘 部 分 面 積 過 小 或 形 勢 不 整, 致 不 能 為 相 當 之 使 用 者 即 因 徵 收 而 生 行 使 原 因 徵 收 之 土 地, 因 其 使 用 影 響 於 接 連 土 地, 致 不 能 為 從 來 之 利 用, 或 減 低 其 從 來 利 用 之 效 能 時 即 因 徵 收 之 土 地 影 響 接 連 土 地 而 生 行 使 原 因 行 使 原 因 是 否 產 生 損 失 不 一 定 須 視 土 地 情 是 形 是 否 確 不 能 為 相 當 之 使 用 行 使 期 限 徵 收 公 告 之 日 起 1 年 無 規 範 內 請 求 補 償 對 象 直 轄 市 或 縣 ( 市 ) 地 需 用 土 地 人 政 機 關 補 償 價 金 之 計 算 地 價 補 償 費 土 地 改 良 物 補 償 費 土 地 改 良 費 用 等 法 定 補 償 費 用 以 不 超 過 接 連 地 因 受 征 收 地 使 用 影 響 而 低 減 之 地 價 額 為 準 68
第 3 期 2012.09 地 政 解 碼 [ 第 二 題 ] 甲 有 一 地, 本 屬 都 市 計 畫 公 共 設 施 保 留 地 ( 下 稱 系 土 地 ), 並 依 據 土 地 法 第 19 條 前 段 規 定, 適 用 千 分 之 六 特 別 稅 率 課 徵 地 價 稅 率 在 案 嗣 後, 系 爭 地 因 故 未 做 任 何 使 用 且 與 使 用 中 之 土 地 隔 離, 惟 稅 捐 稽 徵 機 關 仍 對 其 續 課 地 價 稅 近 日 甲 之 友 人 告 以 其 已 符 合 前 揭 土 地 稅 法 第 19 條 後 段 免 稅 之 要 件, 甲 乃 向 稅 捐 稽 徵 機 關 主 張 應 退 還 先 前 所 繳 地 價 稅, 惟 稅 捐 稽 徵 機 關 任 期 並 未 踐 行 土 地 稅 法 第 41 條 第 1 項 租 稅 申 報 協 力 義 務 而 予 以 否 准, 甲 則 引 土 地 稅 減 免 規 則 第 22 條 第 3 款 免 負 租 稅 申 報 協 力 義 務 資 為 保 護, 則 甲 之 主 張 有 無 理 由? 是 從 租 稅 法 上 相 關 理 論 ( 原 則 ) 予 以 評 述 (25 分 ) 關 鍵 字 租 稅 申 報 協 力 義 務 地 價 稅 提 示 本 題 是 標 準 的 高 考 程 度 考 題, 首 先 要 求 考 生 寫 出 地 價 稅 優 惠 稅 率 規 範, 其 次 就 是 從 該 等 規 範 中 加 以 論 述, 而 租 稅 申 報 協 力 義 務 相 擬 答 關 文 章 可 自 法 學 雜 誌 中 及 最 高 行 政 法 院 100 年 度 3 月 第 一 次 庭 長 法 官 聯 席 會 議 決 議 查 詢 之 試 從 租 稅 法 上 相 關 理 論 ( 原 則 ) 予 以 評 述 甲 之 主 張 有 無 理 由 如 下 : ( 一 ) 法 令 規 範 : 1. 都 市 計 畫 公 共 設 施 保 留 地, 在 保 留 期 間 仍 為 建 築 使 用 者, 除 自 用 住 宅 用 地 依 稅 率 為 2 之 規 定 課 徵 外, 統 按 6 計 徵 地 價 稅 ; 其 未 作 任 何 使 用 並 與 使 用 中 之 土 地 隔 離 者, 免 徵 地 價 稅 ( 土 稅 19) 2. 依 土 地 稅 法 第 17 條 及 第 18 條 規 定, 得 適 用 特 別 稅 率 之 用 地, 土 地 所 有 權 人 應 於 每 年 ( 期 ) 地 價 稅 開 徵 40 日 前 提 出 申 請, 逾 期 申 請 者, 自 申 請 之 次 年 期 開 始 適 用 前 已 核 定 而 用 途 未 變 更 者, 以 後 免 再 申 請 適 用 特 別 稅 率 之 原 因 事 實 消 滅 時, 應 即 向 主 管 稽 徵 機 關 申 報 ( 土 稅 41) 3. 依 規 定 申 請 減 免 地 價 稅 或 田 賦 者, 公 有 土 地 應 由 管 理 機 關, 私 有 土 地 應 由 所 有 權 人 或 典 權 人, 造 具 清 冊 檢 同 有 關 證 明 文 件, 向 直 轄 市 縣 ( 市 ) 主 管 稽 徵 機 關 為 之 但 經 都 市 計 畫 編 為 公 共 設 施 保 留 地, 應 由 稽 徵 機 關 依 通 報 資 料 逕 行 辦 理 或 由 用 地 機 關 函 請 稽 徵 機 關 辦 理, 免 由 土 地 所 有 權 人 或 典 權 人 申 請 ( 應 根 據 主 管 地 政 機 關 通 報 資 料 辦 理 ) ( 土 稅 減 22 3 ) 4. 納 稅 義 務 人 自 行 適 用 法 令 錯 誤 或 計 算 錯 誤 溢 繳 之 稅 款, 得 自 繳 納 之 日 起 5 年 內 提 出 具 體 證 明, 申 請 退 還 ; 屆 期 未 申 請 者, 不 得 再 行 申 請 69
錦 囊 妙 答 第 3 期 2012.09 納 稅 義 務 人 因 稅 捐 稽 徵 機 關 適 用 法 令 錯 誤 計 算 錯 誤 或 其 他 可 歸 責 於 政 府 機 關 之 錯 誤, 致 溢 繳 稅 款 者, 稅 捐 稽 徵 機 關 應 自 知 有 錯 誤 原 因 之 日 起 2 年 內 查 明 退 還, 其 退 還 之 稅 款 不 以 5 年 內 溢 繳 者 為 限 ( 稅 稽 28) ( 二 ) 評 述 : 1. 客 觀 性 : 公 共 設 施 保 留 地 之 使 用 與 否 以 及 是 否 與 使 用 中 之 土 地 隔 離, 首 先 涉 及 都 市 計 畫 與 地 政 機 關 之 聯 繫, 礙 於 機 關 人 力 短 缺, 故 由 民 眾 申 請 當 為 首 善 之 選 ; 民 眾 申 請 後, 都 市 計 畫 與 地 政 機 關 當 派 員 認 定 使 用 與 否, 倘 是, 再 由 地 政 機 關 於 地 價 冊 或 總 歸 戶 冊 修 正 後, 交 由 稅 捐 稽 徵 機 關 處 理 稅 捐 減 免 問 題 而 公 共 設 施 保 留 地 之 使 用 與 否 以 及 是 否 與 使 用 中 之 土 地 隔 離, 需 要 認 定 上 之 客 觀 性, 當 使 稅 捐 稽 徵 機 關 處 理 得 宜 2. 專 業 性 : 如 前 所 述, 公 共 設 施 保 留 地 之 使 用 與 否 以 及 是 否 與 使 用 中 之 土 地 隔 離, 涉 及 各 機 關 業 務 之 專 業 部 分 ( 如 地 上 物 之 認 定 都 市 計 畫 樁 與 地 籍 線 之 釐 整 等 ), 必 須 分 工 作 業, 以 利 稅 捐 課 徵 之 正 確 性 3. 簡 政 性 : 又 如 前 述, 礙 於 機 關 人 力 短 缺, 除 例 行 廣 泛 清 查 情 形 外, 一 般 個 別 形 成 之 案 件 由 民 眾 申 請 稅 捐 減 免 當 為 首 善 之 選, 使 政 府 機 關 無 需 投 入 過 度 無 謂 之 成 本, 以 免 加 重 財 政 負 擔 及 處 理 事 務 上 之 遲 延 4. 發 見 錯 誤 之 更 正 : 因 納 稅 義 務 人 自 行 適 用 法 令 錯 誤 或 計 算 錯 誤 溢 繳 之 稅 款, 或 因 稅 捐 稽 徵 機 關 適 用 法 令 錯 誤 計 算 錯 誤 或 其 他 可 歸 責 於 政 府 機 關 之 錯 誤, 致 溢 繳 稅 款 者, 當 可 自 一 定 期 限 內 申 請 退 還, 以 保 障 納 稅 義 務 人 之 權 利 ( 三 ) 結 論 : 綜 上, 甲 所 有 之 系 爭 都 市 計 畫 公 共 設 施 保 留 地, 因 涉 及 地 政 都 市 計 畫 稅 捐 等 單 位 之 協 力 配 合, 且 未 做 使 用 之 情 形 涉 及 客 觀 認 定 問 題, 必 須 公 私 協 力 查 明 現 況 後, 如 確 實 符 合 土 地 稅 法 第 19 條 後 段 免 稅 之 規 定, 始 得 享 有 稅 捐 免 除 之 權 利 又 據 題 目 觀 之, 甲 似 未 洽 有 關 機 關 瞭 解 系 爭 土 地 已 未 做 任 何 使 用 且 與 使 用 中 之 土 地 隔 離, 而 擅 由 自 己 認 定, 故 甲 之 主 張 並 無 理 由, 惟 應 依 稅 捐 稽 徵 法 第 28 條 規 定, 自 繳 納 之 日 起 5 年 內 提 出 具 體 證 明, 申 請 退 還 ; 屆 期 未 申 請 者, 不 得 再 行 申 請 70
第 3 期 2012.09 地 政 解 碼 [ 第 三 題 ] 按 我 國 公 市 地 重 劃 於 實 施 過 程 中, 土 地 分 配 相 關 規 定 對 於 參 加 重 劃 土 地 所 有 權 人 之 益 影 響 至 鉅, 關 於 重 劃 前 後 土 地 分 配 之 標 準, 現 行 平 均 地 條 例 係 採 地 價 標 準 主 義, 從 而 重 劃 前 後 土 地 地 價 應 如 何 估 定, 至 為 重 要, 請 按 市 地 重 劃 實 施 辦 法 說 明 其 內 容 並 予 以 評 述 又, 市 地 重 劃 完 成 後, 土 地 所 有 權 人 所 重 行 分 配 之 土 地, 自 分 配 結 果 確 定 之 日 起, 視 為 其 原 有 之 士 地, 為 平 均 地 權 條 例 第 62 條 所 明 定, 從 而 其 係 屬 繼 受 取 得 之 性 質, 其 理 由 為 何? 試 從 市 地 重 劃 原 理 與 相 關 規 定 申 論 之 又, 前 揭 平 均 地 權 條 例 同 條 但 書 亦 規 定 但 對 於 行 政 上 或 判 決 上 之 處 分, 其 效 力 與 原 有 土 地 性 質 上 不 可 分 者, 不 適 用 之 其 意 涵 為 何? 試 舉 例 說 明 之 命 中 焦 點 101 年 土 地 法 規 講 義 第 10 頁 第 46 頁 關 鍵 字 市 地 重 劃 地 價 查 估 方 式 繼 受 取 得 提 示 本 題 偏 向 實 務 作 業, 若 沒 有 從 事 相 關 工 作 或 進 一 步 思 考 的 人, 應 該 很 難 答 出, 惟 相 關 內 容 可 於 莊 仲 甫 (2010), 市 地 重 劃 實 務 全 輯, 永 然 出 版 詢 之 擬 答 ( 一 ) 茲 按 市 地 重 劃 實 施 辦 法 說 明 重 劃 前 後 土 地 地 價 估 定 方 式 與 評 述 如 下 : 1. 重 劃 前 後 土 地 地 價 估 定 方 式 :( 市 重 20) 重 劃 前 後 之 地 價 應 依 下 列 規 定 查 估 後, 提 請 地 價 評 議 委 員 會 評 定 之 (1) 重 劃 前 之 地 價 應 先 調 查 土 地 位 置 地 勢 交 通 使 用 狀 況 買 賣 實 例 及 當 期 公 告 現 值 等 資 料, 分 別 估 計 重 劃 前 各 宗 土 地 地 價 (2) 重 劃 後 之 地 價 應 參 酌 各 街 廓 土 地 之 位 置 地 勢 交 通 道 路 寬 度 公 共 設 施 土 地 使 用 分 區 及 重 劃 後 預 期 發 展 情 形, 估 計 重 劃 後 各 路 街 之 路 線 價 或 區 段 價 2. 評 述 : (1) 正 面 意 見 : 1 地 價 估 定 方 式 具 有 明 確 規 範 標 準, 致 使 主 管 機 關 與 地 政 機 關 執 行 時 具 有 準 據 2 因 重 劃 前 有 權 利 書 狀 等 相 關 資 料 可 稽, 爰 可 確 實 分 別 估 計 重 劃 前 各 宗 土 地 地 價 ; 而 重 劃 後 因 土 地 皆 重 新 規 劃 整 理 成 為 臨 街 之 可 建 築 用 地, 且 配 合 後 續 負 擔 及 分 配 作 業 之 進 行, 爰 運 用 較 為 快 速 且 可 大 量 之 路 線 價 或 區 段 價 估 價 法, 當 可 加 速 作 業 之 完 竣, 以 利 原 權 利 關 係 人 取 得 土 地 予 政 府 機 關 取 得 公 共 設 施 用 地 71
錦 囊 妙 答 第 3 期 2012.09 3 市 地 重 劃 之 公 共 用 地 負 擔 部 分, 以 土 地 所 有 權 人 實 際 負 擔 之 土 地 按 當 期 公 告 土 地 現 值 計 算, 在 目 前 公 告 土 地 現 值 低 於 市 價 之 情 況 下, 可 減 輕 土 地 所 有 權 人 負 擔 比 例, 並 提 高 分 配 土 地 之 比 例, 從 而 提 高 參 與 市 地 重 劃 誘 因 (2) 反 面 意 見 : 1 實 務 上, 重 劃 前 後 之 地 價, 係 以 公 告 土 地 現 值 為 地 價 計 算 標 準, 在 目 前 公 告 土 地 現 值 低 於 市 價 之 情 況 下, 以 公 告 土 地 現 值 作 為 財 產 權 計 算 標 準, 有 待 商 榷 2 另 為 提 高 參 與 重 劃 比 例, 抵 費 地 負 擔 比 率 在 實 務 上 常 會 調 低, 使 參 與 重 劃 之 土 地 所 有 權 人 得 分 配 之 土 地 增 加, 且 重 劃 後 地 價 為 日 後 抵 費 地 處 分 之 底 價, 而 為 利 抵 費 地 負 擔 比 率 及 抵 費 地 順 利 標 脫, 實 務 上 重 劃 後 地 價 通 常 會 低 估 ; 然 辦 理 路 線 價 或 區 段 價 之 大 量 估 價 係 為 日 後 分 配 土 地 後 之 課 稅 用, 此 二 情 況 有 矛 盾 之 處 3 因 分 配 土 地 係 以 重 劃 區 內 土 地, 扣 除 折 價 抵 付 共 同 負 擔 之 土 地 後, 其 餘 土 地 仍 依 各 宗 土 地 地 價 數 額 比 例 分 配 與 原 土 地 所 有 權 人, 而 有 部 分 土 地 所 有 權 人 因 未 達 最 小 建 築 面 積 而 改 領 現 金 補 償, 惟 前 述 重 劃 後 之 地 價, 係 以 公 告 土 地 現 值 為 地 價 計 算 標 準, 在 目 前 公 告 土 地 現 值 低 於 市 價 之 情 況 下, 以 公 告 土 地 現 值 作 為 財 產 權 計 算 標 準, 似 有 侵 犯 財 產 權 之 疑 慮 (3) 小 結 : 市 地 重 劃 涉 及 眾 多 利 害 關 係, 以 公 告 土 地 現 值 作 為 重 劃 前 後 之 地 價 標 準, 以 及 重 劃 前 地 價 以 個 別 估 價 方 式 重 劃 後 地 價 以 大 量 估 價 方 式, 雖 在 實 務 上 並 無 重 大 問 題 產 生, 惟 實 務 是 否 允 當, 且 與 理 論 ( 原 理 ) 能 否 切 合, 有 待 市 場 檢 驗 ( 二 ) 茲 說 明 市 地 重 劃 完 成 後, 土 地 所 有 權 人 所 重 行 分 配 之 土 地, 其 屬 繼 受 取 得 之 性 質 之 理 由 如 下 : 1. 繼 受 取 得 意 義 : 又 稱 傳 來 取 得 轉 手 取 得, 係 指 取 得 人 須 承 受 土 地 上 之 原 有 負 擔 2. 理 由 : (1) 因 市 地 重 劃 之 原 理 為 交 換 分 合, 原 土 地 所 有 權 人 參 與 市 地 重 劃, 經 規 劃 整 理 後, 原 則 上 仍 將 分 配 後 土 地 交 還 ( 如 分 配 後 面 積 未 達 最 小 建 築 面 積, 則 改 領 現 金 補 償 ), 而 原 土 地 上 租 賃 權 與 他 項 權 利, 除 因 實 施 市 地 重 劃 致 不 能 達 到 原 租 賃 之 目 的 者, 原 則 上 仍 予 回 復 (2) 因 原 土 地 所 有 權 人 所 重 行 分 配 之 土 地, 自 分 配 結 果 確 定 之 日 起, 視 為 其 原 有 之 土 地, 且 原 土 地 上 租 賃 權 與 他 項 權 利 仍 予 回 復, 核 符 前 述 繼 受 取 得 意 義, 爰 屬 繼 受 取 得 之 性 質 72
第 3 期 2012.09 地 政 解 碼 ( 三 ) 平 均 地 權 條 例 第 62 條 但 書 規 定 但 對 於 行 政 上 或 判 決 上 之 處 分, 其 效 力 與 原 有 土 地 性 質 上 不 可 分 者, 不 適 用 之 之 意 涵, 茲 說 明 理 由 並 舉 例 如 下 : 1. 意 涵 : (1) 處 分 係 指 重 劃 前 土 地 行 政 上 或 判 決 上 之 處 分 ; 若 對 重 劃 後 土 地 之 行 政 上 或 判 決 上 之 處 分, 其 效 力 歸 於 重 劃 後 土 地 所 有 權 人 (2) 所 稱 性 質 係 指 土 地 位 置 而 言 若 行 政 上 或 判 決 上 之 處 分 係 就 土 地 特 定 位 置 為 之, 該 特 定 位 置 於 重 劃 後 分 配 予 他 人 者, 該 處 分 對 重 劃 後 土 地 所 有 權 人 不 生 效 力 2. 舉 例 : (1) 甲 所 有 之 A 地 號 土 地 於 重 劃 前 遭 不 明 人 士 傾 倒 垃 圾, 經 主 管 機 關 處 以 罰 鍰 嗣 該 筆 土 地 參 加 市 地 重 劃, 且 重 劃 後 其 原 有 位 置 分 配 予 乙, 則 未 繳 納 之 罰 鍰 仍 應 由 甲 繳 納 (2) 甲 所 有 之 A 地 號 土 地 經 法 院 判 決 移 轉 予 乙, 但 尚 未 移 轉 即 列 入 市 地 重 劃 範 圍, 而 重 劃 後 該 筆 土 地 位 置 分 配 予 丙 因 判 決 移 轉 未 涉 及 特 定 位 置, 則 該 判 決 移 轉 效 力 與 丙 無 關, 乙 僅 得 就 甲 重 劃 前 所 分 配 土 地 請 求 移 轉 73
錦 囊 妙 答 第 3 期 2012.09 [ 第 四 題 ] 甲 乙 丙 三 人 分 別 共 有 一 地, 其 應 有 部 分 為 : 甲 為 四 分 之 三, 乙 與 丙 合 記 四 分 之 一 ( 即 亦 各 為 八 分 之 一 ), 三 人 並 未 有 不 得 出 租 之 約 定 請 依 法 回 答 下 述 問 題 :( 一 ) 倘 甲 未 經 乙 與 丙 之 同 意, 將 該 筆 土 地 出 租 予 第 三 人, 此 舉 對 於 乙 與 丙 是 否 生 效? 倘 因 租 金 過 低 而 損 及 乙 與 丙 之 權 益, 其 應 如 何 救 濟?( 二 ) 倘 甲 乙 之 間 互 為 應 有 部 分 之 買 賣 時, 丙 得 否 行 使 先 買 權? 理 由 為 何?( 三 ) 甲 得 曾 依 據 土 地 法 第 34 條 之 1 第 1 項 將 該 地 出 售 予 自 己, 理 由 為 何?( 四 ) 甲 依 據 土 地 法 第 34 條 之 1 第 1 項 將 該 地 出 售 予 第 三 人, 乙 丙 均 不 同 意 出 售, 惟 僅 乙 擬 行 使 先 買 權 者, 其 是 否 合 法? 此 時 其 先 買 權 之 標 的 有 無 包 括 丙 之 應 有 部 分? 理 由 為 何? 命 中 焦 點 101 年 土 地 法 規 講 義 第 18 至 23 頁 關 鍵 字 共 有 土 地 多 數 決 優 先 購 買 權 提 示 共 有 土 地 是 地 政 考 題 與 實 務 上 最 重 要 的 部 分, 而 本 題 配 合 民 法 共 有 物 之 規 定 請 考 生 作 答, 出 的 難 度 相 當 好, 然 須 寫 出 之 內 容 很 多, 可 能 會 有 寫 不 完 的 疑 慮 擬 答 ( 一 ) 甲 未 經 乙 與 丙 之 同 意, 將 該 筆 土 地 出 租 予 第 三 人, 此 舉 對 於 乙 丙 仍 為 有 效, 而 因 租 金 過 低 而 損 及 乙 丙 權 益 之 救 濟 方 式, 茲 分 別 說 明 理 由 如 下 : 74 1. 甲 未 經 乙 與 丙 之 同 意, 將 該 筆 土 地 出 租 予 第 三 人, 對 乙 丙 之 效 力 : (1) 規 範 : 共 有 物 之 管 理, 除 契 約 另 有 約 定 外, 應 以 共 有 人 過 半 數 及 其 應 有 部 分 合 計 過 半 數 之 同 意 行 之 但 其 應 有 部 分 合 計 逾 2/3 者, 其 人 數 不 予 計 算 依 前 項 規 定 之 管 理 顯 失 公 平 者, 不 同 意 之 共 有 人 得 聲 請 法 院 以 裁 定 變 更 之 ( 民 820) (2) 小 結 : 因 出 租 屬 管 理 行 為, 且 甲 所 有 之 應 有 部 分 為 3/4, 已 逾 上 述 應 有 部 分 合 計 逾 2/3 規 定, 且 三 人 並 未 有 不 得 出 租 之 約 定, 爰 甲 得 將 該 共 有 地 全 筆 出 租 與 第 三 人, 而 所 生 收 益, 乙 丙 並 得 向 甲 請 求 報 酬 2. 上 述 出 租 土 地 因 租 金 過 低 而 損 及 乙 丙 權 益, 該 2 者 之 救 濟 方 式 : (1) 規 範 : 1 因 故 意 或 過 失, 不 法 侵 害 他 人 之 權 利 者, 負 損 害 賠 償 責 任 ( 民 184) 2 得 依 土 34-1 Ⅲ 3 損 害 賠 償, 除 法 律 另 有 規 定 或 契 約 另 有 訂 定 外, 應 以 填 補 債 權 人 所 受 損 害 及 所 失 利 益 為 限 依 通 常 情 形, 或 依 已 定 之 計 劃 設 備 或 其 他 特 別 情 事, 可 得 預 期 之 利 益, 視 為 所 失 利 益 ( 民 216)
第 3 期 2012.09 地 政 解 碼 (2) 小 結 : 因 本 案 土 地 租 賃 契 約 對 乙 丙 具 有 效 力, 惟 倘 因 租 金 過 低 造 成 其 損 失, 依 民 184 與 土 34-1 Ⅲ 規 定, 故 乙 丙 2 人 當 得 向 甲 請 求 負 起 損 害 賠 償 責 任, 並 依 同 法 216 條 規 定, 向 甲 請 求 市 場 租 金 扣 減 約 定 租 金 後 之 差 額 ( 二 ) 倘 甲 乙 之 間 互 為 應 有 部 分 之 買 賣 時, 丙 無 法 行 使 先 買 權 茲 說 明 理 由 如 下 : 1. 規 範 : 共 有 人 出 賣 其 應 有 部 分 時, 他 共 有 人 得 以 同 一 價 格 共 同 或 單 獨 優 先 承 購 ( 土 34 條 之 1) 2. 立 法 意 旨 : 簡 化 或 消 滅 共 有 關 係, 促 進 共 有 土 地 有 效 利 用 3. 小 結 : 由 於 甲 乙 均 為 系 爭 土 地 之 共 有 人, 既 無 損 及 共 有 人 丙 之 權 益, 且 依 立 法 意 旨, 共 有 人 互 相 之 買 賣, 已 符 合 簡 化 共 有 關 係 之 目 的, 故 丙 無 法 行 使 先 買 權 ( 三 ) 甲 無 法 依 據 土 地 法 第 34 條 之 1 第 1 項 將 該 共 有 地 出 售 予 自 己 茲 說 明 理 由 如 下 : 1. 規 範 : (1) 共 有 土 地 或 建 築 改 良 物, 其 處 分 變 更 及 設 定 地 上 權 農 育 權 不 動 產 役 權 或 典 權, 應 以 共 有 人 過 半 數 及 其 應 有 部 分 合 計 過 半 數 之 同 意 行 之 但 其 應 有 部 分 合 計 逾 2/3 者, 其 人 數 不 予 計 算 ( 土 34 條 之 1) (2) 買 賣 者, 謂 當 事 人 約 定 一 方 移 轉 財 產 權 於 他 方, 他 方 支 付 價 金 之 契 約 當 事 人 就 標 的 物 及 其 價 金 互 相 同 意 時, 買 賣 契 約 即 為 成 立 ( 民 345) 2. 小 結 : 由 於 甲 所 有 之 應 有 部 分 為 3/4, 雖 已 逾 2/3, 但 出 賣 人 與 買 受 人 屬 同 一 人, 不 符 上 述 買 賣 須 有 買 賣 雙 方 之 定 義, 且 可 能 違 反 民 106 雙 方 代 理 禁 止 原 則, 故 甲 無 法 依 據 土 地 法 第 34 條 之 1 第 1 項 將 該 共 有 地 出 售 予 自 己 ( 四 ) 甲 依 據 土 地 法 第 34 條 之 1 第 1 項 將 該 地 出 售 予 第 三 人, 乙 丙 均 不 同 意 出 售, 惟 僅 乙 擬 行 使 先 買 權 者, 係 屬 合 法, 而 此 時 其 先 買 權 之 標 的 當 有 包 括 丙 之 應 有 部 分 茲 說 明 理 由 如 下 : 1. 規 範 : 部 分 共 有 人 依 土 地 法 第 34 條 之 1 規 定 出 賣 共 有 土 地, 就 該 共 有 人 而 言, 仍 為 出 賣 其 應 有 部 分, 對 於 他 共 有 人 之 應 有 部 分, 僅 有 權 代 為 處 分, 並 非 剝 奪 他 共 有 人 之 優 先 承 購 權, 故 應 在 程 序 上 先 就 其 應 有 部 分 通 知 他 共 有 人 是 否 願 意 優 先 購 買 ( 土 地 法 第 34 條 之 1 執 行 要 點 11) 75
錦 囊 妙 答 第 3 期 2012.09 2. 小 結 : (1) 甲 擬 出 售 系 爭 土 地 全 筆 予 第 三 人, 因 乙 丙 均 有 應 有 部 分, 故 涉 及 乙 丙 之 應 有 部 分 之 處 分, 依 上 述 執 行 要 點 規 定, 乙 擬 行 使 先 買 權 者, 當 屬 適 法 (2) 又, 據 前 述 先 買 權 之 立 法 意 旨, 係 為 簡 化 或 消 滅 共 有 關 係, 促 進 共 有 土 地 有 效 利 用 如 甲 擬 出 售 土 地 全 筆 予 第 三 人, 涉 及 丙 之 應 有 部 分 之 處 分, 則 依 土 地 法 第 34 條 之 1 第 4 項 規 定, 共 有 人 出 賣 其 應 有 部 分 時, 他 共 有 人 乙 得 以 同 一 價 格, 就 丙 之 應 有 部 分 行 使 先 買 權 76