房 地 合 一 課 徵 所 得 稅 申 報 作 業 要 點 簡 介 財 政 部 北 區 國 稅 局 三 重 稽 徵 所 105 年 6 月 27 日 1
一 前 言 申 報 作 業 要 點 內 容 二 總 則 ( 第 1 點 至 第 2 點 ) 三 交 易 日 取 得 日 及 持 有 期 間 ( 第 3 點 至 第 5 點 ) 四 個 人 房 屋 土 地 交 易 所 得 計 算 及 相 關 調 整 ( 第 6 點 至 第 18 點 ) 五 營 利 事 業 房 屋 土 地 交 易 所 得 計 算 ( 第 19 點 至 第 20 點 ) 六 附 則 ( 第 21 點 ) 2
一 前 言 本 要 點 訂 定 方 針 特 銷 稅 為 消 費 稅, 房 地 合 一 為 所 得 稅, 目 的 及 性 質 不 同, 特 銷 稅 的 規 定, 不 盡 然 轉 型 至 房 地 合 一 新 制 房 地 合 一 與 舊 制 財 產 交 易 所 得 並 行, 有 關 舊 制 財 產 交 易 相 關 計 算 之 規 定, 舊 制 可 沿 用 至 新 制 者 將 繼 續 沿 用, 惟 仍 有 例 外 為 利 新 制 上 路, 在 合 理 範 圍 內, 盡 量 放 寬 規 定, 避 免 爭 議 本 要 點 雖 屬 行 政 規 則, 惟 係 將 可 訂 於 施 行 細 則 ( 法 規 命 令 ) 之 內 容 訂 於 本 要 點, 爰 本 要 點 未 訂 定 者, 將 於 模 擬 問 答 及 稽 徵 作 業 手 冊 中 訂 定 3
二 總 則 法 據 為 利 納 稅 義 務 人 依 所 得 稅 法 ( 以 下 簡 稱 本 法 ) 第 4 條 之 4 第 4 條 之 5 第 14 條 之 4 至 第 14 條 之 8 及 第 24 條 之 5 規 定 計 算 及 申 報 房 屋 房 屋 及 其 坐 落 基 地 或 依 法 得 核 發 建 造 執 照 之 土 地 ( 以 下 合 稱 房 屋 土 地 ) 交 易 所 得, 特 訂 定 本 要 點 ( 第 1 點 ) 適 用 房 地 合 一 新 制 範 圍 個 人 及 營 利 事 業 自 105 年 1 月 1 日 起 交 易 下 列 房 屋 土 地, 應 依 本 要 點 規 定 計 算 房 屋 土 地 交 易 所 得, 課 徵 所 得 稅 : ( 一 )103 年 1 月 1 日 之 次 日 以 後 取 得, 且 持 有 期 間 在 2 年 以 內 之 房 屋 土 地 ( 二 )105 年 1 月 1 日 以 後 取 得 之 房 屋 土 地 個 人 於 105 年 1 月 1 日 以 後 取 得 以 設 定 地 上 權 方 式 之 房 屋 使 用 權, 其 交 易 視 同 前 項 之 房 屋 交 易 ( 第 2 點 ) 4
三 交 易 日 取 得 日 及 持 有 期 間 交 易 日 取 得 日 及 持 有 期 間 的 關 係 房 屋 土 地 持 有 期 間 之 計 算, 自 房 屋 土 地 取 得 之 日 起 算 至 交 易 之 日 止 持 有 期 間 買 賣 ( 取 得 日 ) 交 易 日 ( 出 售 或 交 換 日 ) 105.1.1 106.12.31 5
交 易 日 取 得 日 認 定 原 則 以 房 屋 土 地 完 成 所 有 權 移 轉 登 記 日 為 準 ( 第 3 點 及 第 4 點 序 文 ) 理 由 : 同 現 行 舊 制 規 定 <73.5.28 台 財 稅 第 53875 號 函 > 參 據 民 法 第 758 條 有 關 不 動 產 物 權 之 得 喪 變 更, 非 經 登 記, 不 生 效 力 之 規 定 隱 含 目 的 : 預 售 屋 交 易 屬 權 利 交 易, 不 包 含 在 房 地 合 一 之 房 屋 土 地 交 易 但 房 屋 使 用 權 則 例 外 於 法 條 明 定 視 同 房 屋 交 易 與 特 稅 銷 規 定 不 同 6
交 易 日 認 定 之 例 外 ( 第 3 點 ) 共 3 款 例 外 因 強 制 執 行 於 辦 理 所 有 權 登 記 前 已 移 轉 所 有 權, 為 拍 定 人 領 得 權 利 移 轉 證 書 之 日 < 同 現 行 舊 制 規 定 : 94.4.22 台 財 稅 字 第 09404526320 號 令 > 無 法 辦 理 建 物 所 有 權 登 記 ( 建 物 總 登 記 ) 之 房 屋, 為 訂 定 買 賣 契 約 之 日 < 與 現 行 舊 制 規 定 不 同 : 74.2.16 台 財 稅 第 12076 號 函 > 本 法 第 4 條 之 4 第 2 項 規 定 之 房 屋 使 用 權, 為 權 利 移 轉 之 日 7
取 得 日 認 定 之 例 外 ( 第 4 點 )(1/4) 出 價 取 得 同 交 易 日 認 定 例 外 ( 第 3 點 )( 共 3 目 ) 非 出 價 取 得 ( 共 10 目 ) 第 一 次 取 得 所 有 權 ( 第 1 目 ) 興 建 房 屋 完 成 後 第 一 次 移 轉, 為 核 發 使 用 執 照 日 但 無 法 取 得 使 用 執 照 之 房 屋, 為 實 際 興 建 完 成 日 原 所 有 權 人 因 土 地 開 發 取 得 之 土 地 ( 第 2 及 3 目 ) 因 區 段 徵 收 領 回 抵 價 地, 為 所 有 權 人 原 取 得 被 徵 收 土 地 之 日 經 土 地 重 劃 後 重 行 分 配 與 原 土 地 所 有 權 人 之 土 地, 為 所 有 權 人 原 取 得 重 劃 前 土 地 之 日 8
取 得 日 認 定 之 例 外 ( 第 4 點 )(2/4) 配 合 土 地 政 策 ( 第 4 目 ) 營 利 事 業 實 施 都 市 更 新 事 業, 依 權 利 變 換 或 協 議 合 建 取 得 都 市 更 新 後 之 房 屋 土 地, 為 都 市 更 新 事 業 計 畫 核 定 之 日 營 利 事 業 受 託 辦 理 土 地 重 劃 或 個 人 營 利 事 業 ( 出 資 者 ) 以 資 金 參 與 自 辦 土 地 重 劃, 取 得 抵 繳 開 發 費 用 或 出 資 金 額 之 折 價 抵 付 之 土 地 ( 抵 費 地 ), 為 重 劃 計 畫 書 核 定 之 日 配 合 民 法 規 定 ( 第 5 6 及 7 目 ) 配 偶 之 一 方 依 民 法 第 1030 條 之 1 規 定 行 使 剩 餘 財 產 差 額 分 配 請 求 權 取 得 之 房 屋 土 地, 為 配 偶 之 他 方 原 取 得 該 房 屋 土 地 之 日 繼 承 取 得 之 房 屋 土 地, 為 繼 承 開 始 日 因 分 割 共 有 物 取 得 與 原 權 利 範 圍 相 當 之 房 屋 土 地, 為 原 取 得 共 有 物 之 日 9
取 得 日 認 定 之 例 外 ( 第 4 點 )(3/4) 信 託 行 為 ( 第 8 9 及 10 目 ) 自 始 以 房 屋 土 地 為 信 託 財 產 ( 第 8 目 ) 以 房 屋 土 地 為 信 託 財 產, 受 託 人 於 信 託 關 係 存 續 中, 交 易 該 信 託 財 產, 以 下 列 日 期 認 定 信 託 關 係 存 續 中 或 信 託 關 係 消 滅, 受 託 人 依 信 託 本 旨 交 付 信 託 財 產 與 受 益 人 後, 受 益 人 交 易 該 房 屋 土 地 者, 亦 同 : (1) 受 益 人 如 為 委 託 人, 為 委 託 人 取 得 該 房 屋 土 地 之 日 (2) 受 益 人 如 為 非 委 託 人, 或 受 益 人 不 特 定 或 尚 未 存 在, 為 訂 定 信 託 契 約 之 日 ; 信 託 關 係 存 續 中, 追 加 房 屋 土 地 為 信 託 財 產 者, 該 追 加 之 房 屋 土 地, 為 追 加 之 日 (3) 信 託 關 係 存 續 中, 如 有 變 更 受 益 人 之 情 事, 為 變 更 受 益 人 之 日 ; 受 益 人 由 不 特 定 或 尚 未 存 在 而 為 確 定, 為 確 定 受 益 人 之 日 10
取 得 日 認 定 之 例 外 ( 第 4 點 )(4/4) 信 託 後 受 託 人 管 理 時 取 得 房 屋 土 地 ( 第 9 目 ) 信 託 關 係 存 續 中, 受 託 人 管 理 信 託 財 產 所 取 得 之 房 屋 土 地, 嗣 受 託 人 交 易 該 信 託 財 產, 為 受 託 人 取 得 該 房 屋 土 地 之 日 ; 該 房 屋 土 地 持 有 期 間 內, 如 有 變 更 受 益 人 之 情 事, 為 變 更 受 益 人 之 日 ; 如 有 受 益 人 由 不 特 定 或 尚 未 存 在 而 為 確 定, 為 確 定 受 益 人 之 日 信 託 關 係 存 續 中 或 信 託 關 係 消 滅, 受 託 人 依 信 託 本 旨 交 付 該 房 屋 土 地 與 受 益 人 後, 受 益 人 交 易 該 房 屋 土 地 者, 亦 同 信 託 行 為 不 成 立 無 效 解 除 或 撤 銷 而 塗 銷 信 託 登 記 ( 第 10 目 ) 以 房 屋 土 地 為 信 託 財 產, 嗣 因 信 託 行 為 不 成 立 無 效 解 除 或 撤 銷 而 塗 銷 信 託 登 記, 該 房 屋 土 地 所 有 權 回 復 登 記 於 委 託 人 名 下, 為 委 託 人 原 取 得 房 屋 土 地 之 日 11
持 有 期 間 ( 第 5 點 ) 原 則 自 房 屋 土 地 取 得 之 日 起 算 至 交 易 之 日 止 ( 第 5 點 第 1 項 序 文 ) 例 外 的 分 類 因 身 分 取 得 ( 持 有 期 間 合 併 計 算 ) 因 繼 承 受 遺 贈 取 得 ( 第 1 項 第 1 款 ) 配 偶 贈 與 ( 第 1 項 第 2 款 ) 興 建 取 得 房 屋 合 併 計 算 第 4 條 之 5 第 1 項 第 1 款 持 有 期 間 ( 第 1 項 第 3 款 ) 第 14 條 之 4 第 3 項 規 定 計 算 房 屋 持 有 期 間, 以 土 地 持 有 期 間 為 準 ( 第 2 項 ) 12
因 身 分 取 得 持 有 期 間 之 例 外 因 繼 承 受 遺 贈 取 得 個 人 因 繼 承 受 遺 贈 取 得 房 屋 土 地 得 將 被 繼 承 人 遺 贈 人 持 有 期 間 合 併 計 算 但 依 本 法 第 4 條 之 5 第 1 項 第 1 款 規 定 計 算 持 有 期 間, 得 併 計 之 期 間, 應 以 被 繼 承 人 遺 贈 人 或 其 配 偶 未 成 年 子 女 已 於 該 房 屋 辦 竣 戶 籍 登 記 並 居 住, 且 無 出 租 供 營 業 或 執 行 業 務 使 用 為 限 ( 本 法 第 14 條 之 4 第 4 項 ) 及 ( 第 5 點 第 1 項 第 1 款 ) 配 偶 贈 與 個 人 取 自 其 配 偶 贈 與 之 房 屋 土 地 得 將 配 偶 持 有 期 間 合 併 計 算 但 依 本 法 第 4 條 之 5 第 1 項 第 1 款 規 定 計 算 持 有 期 間, 得 併 計 之 期 間, 應 以 個 人 或 其 配 偶 未 成 年 子 女 已 於 該 房 屋 辦 竣 戶 籍 登 記 並 居 住, 且 無 出 租 供 營 業 或 執 行 業 務 使 用 為 限 ( 第 5 點 第 1 項 第 2 款 ) 13
興 建 取 得 房 屋 持 有 期 間 之 例 外 (1/5) 個 人 參 與 興 建 房 屋 之 態 樣 自 地 自 建 ( 個 人 出 售 房 屋 土 地 ) 1. 個 人 持 有 素 地, 自 行 建 屋 出 售 2. 個 人 持 有 房 屋 土 地, 自 行 拆 屋 重 建 出 售 合 建 分 屋 ( 個 人 出 售 房 屋 土 地 ) 個 人 提 供 土 地 ( 亦 區 分 為 以 純 素 地 合 建, 或 拆 屋 合 建 ) 與 建 設 公 司 合 建, 個 人 換 出 部 分 土 地, 換 入 部 分 房 屋 ; 公 司 換 出 部 分 房 屋, 換 入 部 分 土 地, 個 自 出 售 持 有 之 房 地 合 建 分 售 ( 個 人 出 售 土 地 ; 營 利 事 業 出 售 房 屋 ) 個 人 提 供 土 地 與 建 設 公 司 合 建, 分 別 由 個 人 出 售 土 地 ; 公 司 出 售 房 屋 合 建 分 成 ( 個 人 與 營 利 事 業 共 同 出 售 房 屋 土 地 ) 又 分 為 售 價 分 成 ( 同 合 建 分 售 ) 及 利 潤 分 成, 即 共 同 出 售 房 地, 再 按 比 例 分 回 14
興 建 取 得 房 屋 持 有 期 間 之 例 外 (2/5) 合 併 計 算 第 4 條 之 5 第 1 項 第 1 款 持 有 期 間 ( 第 5 點 第 1 項 第 3 款 ) 態 樣 1. 個 人 拆 除 自 住 房 屋 自 地 自 建 2. 個 人 拆 除 自 住 房 屋 與 營 利 事 業 合 建 分 屋 條 件 應 以 個 人 或 其 配 偶 未 成 年 子 女 已 於 拆 除 前 之 房 屋 辦 竣 戶 籍 登 記 並 居 住, 且 無 出 租 供 營 業 或 執 行 業 務 使 用 為 限 15
興 建 取 得 房 屋 持 有 期 間 之 例 外 (3/5) 第 14 條 之 4 第 3 項 規 定 計 算 房 屋 持 有 期 間, 以 土 地 持 有 期 間 為 準 ( 第 5 點 第 2 項 ) 態 樣 1. 個 人 自 地 自 建 房 屋 ( 含 素 地 自 建 及 拆 屋 重 建 ) 2. 個 人 提 供 土 地 與 營 利 事 業 合 建 分 屋 ( 含 素 地 合 建 及 拆 屋 合 建 ) 適 用 情 形 以 適 用 第 14 條 之 4 第 3 項 規 定 計 算 房 屋 持 有 期 間 為 限 不 包 含 本 法 第 4 條 之 4 第 1 項 第 1 款 及 本 法 第 4 條 之 5 第 1 項 第 1 款 之 持 有 期 間 16
態 樣 問 題 個 人 提 供 土 地 與 建 商 合 建 分 售 或 合 建 分 成 自 地 建 屋 素 地 個 人 提 供 土 地 與 建 商 合 建 分 屋 拆 屋 重 建 素 地 拆 屋 重 建 興 建 取 得 房 屋 持 有 期 間 之 例 外 (4/5) 整 理 說 明 -- 三 大 關 卡 ( 分 別 認 定 ) 取 得 土 地 時 點 [ 新 ( 舊 ) 制 及 適 用 稅 率 的 判 斷 ] 以 實 際 取 得 時 點 為 準 房 屋 適 用 新 ( 舊 ) 制 ( 4-4) 1 認 定 屬 營 利 事 業 : 以 房 屋 核 發 使 用 執 照 為 取 得 日 以 房 屋 核 發 使 用 執 照 為 取 得 日 因 交 換 而 完 成 所 有 權 移 轉 登 記 日 房 屋 適 用 自 用 住 宅 優 惠 ( 4-5) 1 認 定 房 屋 適 用 稅 率 優 惠 ( 14-4) Ⅲ 屬 營 利 事 業 : 不 適 用 屬 營 利 事 業 : 不 適 用 以 房 屋 核 發 使 用 執 照 為 取 得 日 拆 屋 前 房 屋 符 合 自 用 住 宅 者, 得 併 合 計 算 其 持 有 期 間 ( 第 5 點 第 1 項 第 3 款 ) 以 房 屋 所 有 權 移 轉 登 記 日 為 取 得 日 拆 屋 前 房 屋 符 合 自 用 住 宅 者, 得 併 合 計 算 其 持 有 期 間 ( 第 5 點 第 1 項 第 3 款 ) 以 土 地 取 得 時 點 為 準 ( 第 5 點 第 2 項 ) 17
興 建 取 得 房 屋 持 有 期 間 之 例 外 (5/5) 問 題 1 本 法 第 14 條 之 4 第 3 項 第 1 款 第 6 目 規 定, 個 人 以 自 有 土 地 與 營 利 事 業 合 作 興 建 房 屋, 自 土 地 取 得 之 日 起 算 2 年 內 完 成 並 銷 售 該 房 屋 土 地 者, 稅 率 為 20% 如 個 人 105.1.1 取 得 土 地 於 116 年 合 建 分 屋 ( 暫 不 考 慮 自 住 ), 於 取 得 房 屋 所 有 權 移 轉 登 記 後 6 個 月 內 出 售 房 屋 土 地, 該 如 何 課 徵 所 得 稅? 問 題 2 個 人 105 年 1 月 1 日 取 得 土 地, 120 年 1 月 1 日 興 建 房 屋 於 125 年 1 月 1 日 完 成, 於 125 年 7 月 1 日 出 售, 以 下 該 如 何 課 徵 所 得 稅? 態 樣 適 用 新 制 or 舊 制 是 否 適 用 自 住 優 惠 合 建 分 售 自 地 建 素 地 屋 或 合 拆 屋 重 建 建 分 屋 房 屋 ( 營 利 事 業 ) : 新 制 土 地 ( 個 人 ) : 新 制 適 用 稅 率 房 屋 ( 營 利 事 業 ) : 17% 土 地 ( 個 人 ) : 15% 新 制 15% 新 制 ˇ 免 稅 或 10% 18
四 個 人 房 屋 土 地 交 易 所 得 計 算 及 相 關 調 整 所 得 額 及 課 稅 所 得 之 計 算 ( 本 法 第 14 條 第 1 項 第 3 項 序 文 及 第 6 點 ) 個 人 依 本 法 第 14 條 之 4 規 定 計 算 房 屋 土 地 交 易 所 得, 減 除 當 次 交 易 依 土 地 稅 法 規 定 計 算 之 土 地 漲 價 總 數 額 後 之 餘 額, 應 按 規 定 稅 率 計 算 應 納 稅 額, 申 報 納 稅, 不 併 計 綜 合 所 得 總 額 所 得 額 出 價 取 得 : 房 屋 土 地 交 易 所 得 = 交 易 時 成 交 價 額 - 原 始 取 得 成 本 - 因 取 得 改 良 及 移 轉 而 支 付 之 費 用 繼 承 或 受 贈 取 得 : 房 屋 土 地 交 易 所 得 = 交 易 時 成 交 價 額 - 繼 承 或 受 贈 時 之 房 屋 評 定 現 值 及 公 告 土 地 現 值 按 政 府 發 布 之 消 費 者 物 價 指 數 調 整 後 之 價 值 - 因 取 得 改 良 及 移 轉 而 支 付 之 費 用 19
應 申 報 及 免 申 報 之 規 定 ( 本 法 第 4 條 之 5 第 2 項 第 14 條 之 5 第 7 及 8 點 ) 第 7 點 第 1 項 個 人 交 易 房 屋 土 地, 除 符 合 下 列 情 形 之 一 免 辦 理 申 報 外, 不 論 有 無 應 納 稅 額, 應 依 本 法 第 14 條 之 5 規 定, 於 房 屋 土 地 完 成 所 有 權 移 轉 登 記 日 之 次 日 或 房 屋 使 用 權 交 易 日 之 次 日 起 算 30 日 內 自 行 填 具 申 報 書, 檢 附 契 約 書 影 本 及 其 他 有 關 文 件, 向 該 管 稽 徵 機 關 辦 理 申 報 ; 其 有 應 納 稅 額 者, 應 一 併 檢 附 繳 納 收 據 交 易 之 房 屋 土 地 符 合 本 法 第 4 條 之 5 第 1 項 第 2 款 至 第 4 款 規 定 情 形 個 人 以 自 有 土 地 與 營 利 事 業 合 建 分 屋, 以 土 地 交 換 房 屋 第 2 項 前 項 第 2 款 情 形, 因 換 入 房 屋 之 價 值 低 於 換 出 土 地 之 價 值, 所 收 取 價 金 部 分, 仍 應 按 比 例 計 算 所 得, 申 報 納 稅 20
個 人 以 自 有 土 地 與 營 利 事 業 合 建 分 屋, 以 土 地 交 換 房 屋 免 申 報 部 分 ( 第 7 點 第 1 項 第 2 款 ) 理 由 : 參 照 國 際 財 務 報 導 準 則 國 際 會 計 準 則 解 釋 及 解 釋 公 告 ( 簡 稱 IFRSs ) 規 定 營 利 事 業 如 將 房 屋 土 地 列 為 商 品 項 下 ( 未 來 銷 售 之 安 排 ), 其 有 以 土 地 交 換 房 屋 或 以 房 屋 交 換 土 地 時 ( 合 建 分 屋 ), 不 得 視 為 產 生 收 入 VS. 本 法 第 9 條 本 法 稱 財 產 交 易 所 得 及 財 產 交 易 損 失, 係 指 納 稅 義 務 人 並 非 為 經 常 買 進 賣 出 之 營 利 活 動 而 持 有 之 各 種 財 產, 因 買 賣 或 交 換 而 發 生 之 增 益 或 損 失 21
個 人 以 自 有 土 地 與 營 利 事 業 合 建 分 屋, 以 土 地 交 換 房 屋 應 申 報 部 分 ( 第 7 點 第 2 項 )(1/2) 換 入 房 屋 價 值 低 於 換 出 土 地 價 值 收 取 價 金 部 分 舉 例 說 明 假 設 某 甲 105 年 取 得 土 地 10 坪, 每 坪 10 萬 元, 取 得 土 地 成 本 共 100 萬 元 甲 於 120 年 與 A 建 設 公 司 合 建 分 屋, 以 6 坪 土 地 換 得 40 坪 房 屋, 交 換 時, 重 估 土 地 價 值 達 每 坪 100 萬 元, 6 坪 土 地 共 價 值 600 萬 元, 換 得 房 屋 價 值 僅 400 萬 元, 甲 另 收 取 200 萬 元 現 金, 爰 該 收 取 200 萬 元 現 金 部 分, 屬 土 地 交 易 所 得 實 現, 應 申 報 納 稅, 損 益 計 算 如 下 : 成 本 : 6 坪 土 地 成 本 共 60 萬 元, 但 交 換 時 其 獲 利 僅 實 現 換 出 土 地 之 1/3(200 萬 /600 萬 ), 爰 其 成 本 為 20 萬 元 已 實 現 之 獲 利 =200 萬 元 -20 萬 元 =180 萬 元 22
個 人 以 自 有 土 地 與 營 利 事 業 合 建 分 屋, 以 土 地 交 換 房 屋 應 申 報 部 分 ( 第 7 點 第 2 項 ) (2/2) 換 入 房 屋 價 值 低 於 換 出 土 地 價 值 收 取 價 金 部 分 合 建 分 屋 成 本 計 算 換 出 6 坪 土 地 成 本 共 60 萬 換 入 房 屋 成 本 : 60 萬 X(400 萬 /600 萬 )=40 萬 收 取 現 金 成 本 : 60 萬 - 40 萬 =20 萬 取 得 土 地 105.1.1 成 本 100 萬 面 積 10 坪 @ 每 坪 10 萬 交 換 房 屋 120.1.1 換 出 6 坪 土 地 價 值 600 萬 換 入 40 坪 房 屋 價 值 400 萬 收 取 現 金 200 萬 實 現 損 益 ( 應 申 報 部 分 ) 收 取 現 金 200 萬 成 本 20 萬 獲 利 180 萬 23
申 報 人 及 申 報 地 ( 第 8 點 ) 原 則 申 報 時 戶 籍 所 在 地 之 稽 徵 機 關 辦 理 同 現 行 舊 制 規 定 ( 本 法 施 行 細 則 第 49 條 第 1 項 ) 非 中 華 民 國 境 內 居 住 之 個 人 應 向 房 屋 土 地 所 在 地 稽 徵 機 關 申 報 信 託 行 為 交 易 之 房 屋 土 地 為 信 託 財 產 者, 除 受 益 人 為 營 利 事 業 外, 得 由 受 託 人 向 該 管 稽 徵 機 關 辦 理 申 報 納 稅 原 則 上 由 受 託 人 代 為 申 報 受 益 人 亦 可 自 行 申 報 ( 同 現 行 舊 制 規 定 ) 未 申 報 核 定 仍 以 受 益 人 為 納 稅 義 務 人 出 單 24
成 交 價 額 之 認 定 ( 第 9 點 ) 個 人 未 依 本 法 第 14 條 之 5 規 定 申 報 交 易 所 得 未 依 實 際 成 交 價 額 申 報 或 未 提 供 實 際 成 交 價 額 之 證 明 文 件 者, 除 稽 徵 機 關 已 查 得 交 易 時 之 實 際 成 交 價 額 外, 應 參 酌 下 列 時 價 資 料 認 定 其 成 交 價 額 : 金 融 機 構 貸 款 評 定 之 價 格 不 動 產 估 價 師 之 估 價 資 料 大 型 仲 介 公 司 買 賣 資 料 扣 除 佣 金 加 成 估 算 之 售 價 法 院 拍 賣 或 國 有 財 產 署 等 出 售 公 有 房 屋 土 地 之 價 格 報 章 雜 誌 所 載 市 場 價 格 其 他 具 參 考 性 之 時 價 資 料 時 價 資 料 同 時 有 數 種 者, 得 以 其 平 均 數 認 定 ( 參 照 營 利 事 業 所 得 稅 查 核 準 則 第 22 條 第 2 項 及 第 32 條 第 4 款 規 定 修 正 訂 定 ) 25
成 本 之 認 定 ( 第 10 點 ) 共 分 為 2 項, 第 1 項 分 為 10 款 以 實 際 發 生 成 本 認 定 (1/2) 買 賣 取 得 者, 以 成 交 價 額 為 準 ( 第 1 項 第 1 款 ) 個 人 提 供 土 地 與 營 利 事 業 合 建 分 成 或 合 建 分 售 者, 以 該 土 地 之 取 得 成 本 為 準 ( 第 1 項 第 2 款 ) 個 人 自 地 自 建 房 屋, 其 土 地 以 取 得 成 本 為 準 ; 房 屋 以 實 際 建 造 成 本 為 準 ( 第 1 項 第 4 款 ) 26
以 實 際 發 生 成 本 認 定 (2/2)( 第 1 項 第 3 款 ) 個 人 以 自 有 土 地 與 營 利 事 業 合 建 分 屋 所 取 得 之 房 屋 土 地, 其 土 地 以 取 得 成 本 為 準 ; 房 屋 以 換 出 土 地 之 取 得 成 本 為 準, 並 依 下 列 情 形 調 整 ( 認 定 ) : 換 入 房 屋 之 價 值 低 於 換 出 土 地 之 價 值, 所 收 取 價 金 部 分 之 成 本, 應 自 成 本 中 扣 除 換 入 房 屋 之 價 值 高 於 換 出 土 地 之 價 值, 另 給 付 價 金 部 分, 應 計 入 成 本 以 適 用 本 法 第 4 條 第 1 項 第 16 款 規 定 免 徵 所 得 稅 之 土 地 換 入 房 屋 者, 房 屋 之 成 本 應 按 換 入 時 之 價 值 ( 即 營 利 事 業 開 立 統 一 發 票 所 載 含 稅 銷 售 價 格 ) 認 定 27
個 人 以 自 有 土 地 與 營 利 事 業 合 建 分 屋, 以 土 地 交 換 房 屋 合 建 分 屋 取 得 土 地 交 換 房 屋 成 本 100 萬 面 積 10 坪 換 出 6 坪 土 地 換 入 40 坪 房 屋 出 售 房 地 出 售 4 坪 土 地 40 坪 房 屋 換 入 房 屋 價 值 400 萬 換 入 房 屋 價 值 600 萬 < > 合 建 分 屋 換 出 土 地 價 值 600 萬 換 出 土 地 價 值 400 萬 收 取 現 金 200 萬 成 本 20 萬 獲 利 180 萬 支 付 現 金 200 萬 以 免 徵 所 得 稅 之 土 地 換 入 房 屋 土 地 成 本 : 40 萬 房 屋 成 本 : 60 萬 -20 萬 =40 萬 土 地 成 本 : 40 萬 房 屋 成 本 : 60 萬 +200 萬 =260 萬 土 地 成 本 : 40 萬 房 屋 成 本 : 按 換 入 時 之 價 值 28
因 特 定 原 因 視 同 原 有, 以 原 始 取 得 成 本 認 定 因 區 段 徵 收 領 回 抵 價 地 或 土 地 重 劃 領 回 重 劃 後 土 地, 以 原 取 得 被 徵 收 土 地 或 重 劃 前 土 地 之 取 得 成 本 為 準 但 徵 收 或 重 劃 時 已 領 取 補 償 金 部 分 之 成 本, 應 自 成 本 中 扣 除 ( 第 1 項 第 5 款 ) 以 房 屋 土 地 為 信 託 財 產, 嗣 後 因 信 託 行 為 不 成 立 無 效 解 除 或 撤 銷 而 塗 銷 信 託 登 記, 該 房 屋 土 地 所 有 權 回 復 登 記 於 委 託 人 名 下, 以 委 託 人 原 取 得 房 屋 土 地 之 成 本 為 準 ( 第 1 項 第 6 款 ) 配 偶 之 一 方 依 民 法 第 1030 條 之 1 規 定 行 使 剩 餘 財 產 差 額 分 配 請 求 權 取 得 之 房 屋 土 地, 以 配 偶 之 他 方 原 取 得 房 屋 土 地 之 成 本 為 準 ( 第 1 項 第 7 款 ) 分 割 共 有 物 取 得 房 屋 土 地, 以 原 取 得 共 有 物 之 成 本 為 準 但 該 共 有 物 係 因 繼 承 或 受 贈 取 得 者, 應 按 第 8 款 規 定 認 定 ( 第 1 項 第 9 款 ) 29
無 原 始 取 得 成 本 之 認 定 方 式 因 繼 承 或 受 贈 取 得 之 房 屋 土 地 以 繼 承 或 受 贈 時 之 房 屋 評 定 現 值 及 公 告 土 地 現 值 按 政 府 發 布 之 消 費 者 物 價 指 數 調 整 後 之 價 值 為 準 ( 本 法 第 14 條 之 4 第 1 項 及 本 要 點 第 1 項 第 8 款 ) 取 自 配 偶 贈 與 之 房 屋 土 地 仍 屬 受 贈 取 得, 同 本 款 規 定 其 他 情 形 或 無 法 依 前 9 款 規 定 認 定 成 本 者 稽 徵 機 關 得 依 查 得 資 料 核 定 其 成 本 無 查 得 資 料, 得 依 原 始 取 得 時 房 屋 評 定 現 值 及 公 告 土 地 現 值 按 政 府 發 布 之 消 費 者 物 價 指 數 調 整 後, 核 定 其 成 本 ( 本 要 點 第 1 項 第 10 款 ) 依 前 項 第 8 款 及 第 10 款 規 定 按 政 府 發 布 之 消 費 者 物 價 指 數 調 整 後 之 數 額 認 定 成 本, 指 按 第 3 點 規 定 之 交 易 日 所 屬 年 月 已 公 告 之 最 近 臺 灣 地 區 消 費 者 物 價 總 指 數 調 整 < 參 照 土 地 稅 法 施 行 細 則 第 49 條 規 定 訂 定 > 30
附 加 成 本 ( 第 11 點 ) 個 人 除 得 減 除 第 10 點 規 定 之 成 本 外, 其 提 示 下 列 證 明 文 件 者, 亦 得 包 含 於 成 本 中 減 除 : 購 入 房 屋 土 地 達 可 供 使 用 狀 態 前 支 付 之 必 要 費 用 ( 如 契 稅 印 花 稅 代 書 費 規 費 公 證 費 仲 介 費 等 ), 及 於 房 屋 土 地 所 有 權 移 轉 登 記 完 成 前, 向 金 融 機 構 借 款 之 利 息 取 得 房 屋 後, 於 使 用 期 間 支 付 能 增 加 房 屋 價 值 或 效 能 且 非 2 年 內 所 能 耗 竭 之 增 置 改 良 或 修 繕 費 < 參 照 現 行 83.2.8 台 財 稅 第 831583118 號 函 訂 定 > 31
改 良 土 地 費 用 之 減 除 ( 第 12 點 ) 個 人 除 得 按 第 10 點 及 第 11 點 規 定 減 除 成 本 外, 得 再 減 除 依 土 地 稅 法 施 行 細 則 第 51 條 規 定 經 主 管 稽 徵 機 關 核 准 減 除 之 改 良 土 地 已 支 付 之 下 列 費 用 : 改 良 土 地 費 用 工 程 受 益 費 土 地 重 劃 負 擔 總 費 用 因 土 地 使 用 變 更 而 無 償 捐 贈 作 為 公 共 設 施 用 地 其 捐 贈 土 地 之 公 告 現 值 總 額 32
收 入 成 本 費 用 房 地 交 易 所 得 土 地 漲 價 總 數 額 33
取 得 改 良 及 移 轉 費 用 之 減 除 ( 第 13 點 ) 本 法 第 14 條 之 4 第 1 項 及 第 14 條 之 6 規 定 之 取 得 改 良 及 移 轉 而 支 付 之 費 用, 包 括 交 易 房 屋 土 地 所 支 付 之 必 要 費 用, 如 仲 介 費 廣 告 費 清 潔 費 搬 運 費 等, 不 包 括 依 土 地 稅 法 規 定 繳 納 之 土 地 增 值 稅 未 提 示 上 開 費 用 之 證 明 文 件 或 所 提 示 之 費 用 證 明 金 額 未 達 成 交 價 額 5% 者, 稽 徵 機 關 得 按 成 交 價 額 5% 計 算 其 費 用 取 得 房 屋 土 地 所 有 權 後, 繳 納 之 房 屋 稅 地 價 稅 管 理 費 清 潔 費 金 融 機 構 借 款 利 息 等, 屬 使 用 期 間 之 相 對 代 價, 不 得 列 為 費 用 減 除 < 參 照 現 行 83.2.8 台 財 稅 第 831583118 號 函 修 正 訂 定 > 34
成 本 及 費 用 申 報 類 型 及 認 定 方 式 能 提 示 全 部 成 本 及 費 用 成 本 : 按 實 際 取 得 成 本 認 定, 包 括 : 1. 購 入 房 屋 及 土 地 價 款 2. 達 可 供 使 用 狀 態 前 支 付 之 必 要 費 用 費 用 : 按 實 際 支 出 費 用 認 定 未 能 提 示 全 部 成 本 及 費 用 且 稽 徵 機 關 查 無 資 料 者 成 本 : 以 取 得 時 房 屋 評 定 現 值 及 公 告 土 地 現 值 按 消 費 者 物 價 指 數 調 整 後 之 現 值 認 定 費 用 : 按 成 交 價 額 5% 設 算 能 提 示 部 分 成 本, 未 能 提 示 費 用 能 提 示 購 入 房 屋 土 地 價 款 及 達 可 供 使 用 狀 態 前 支 付 之 必 要 費 用 者, 但 未 能 提 示 其 他 相 關 費 用 者, 除 達 可 供 使 用 狀 態 前 支 付 之 必 要 費 用 ( 屬 成 本 之 一 部 分 ) 可 核 實 認 列 外, 其 出 售 之 相 關 費 用 仍 得 按 成 交 價 額 5% 設 算 改 良 土 地 費 用 無 論 何 種 申 報 類 型 均 可 再 行 減 除 35
自 住 房 地 優 惠 適 用 分 開 計 算 ( 第 14 點 ) 符 合 納 稅 義 務 人 與 配 偶 分 居 得 各 自 辦 理 綜 合 所 得 稅 結 算 申 報 及 計 算 稅 額 之 認 定 標 準 第 2 條 規 定, 個 人 與 其 配 偶 得 各 自 辦 理 綜 合 所 得 稅 結 算 申 報 及 計 算 稅 額 者, 於 適 用 本 法 第 4 條 之 5 第 1 項 第 1 款 第 3 目 有 關 交 易 前 6 年 內 未 曾 適 用 自 住 房 屋 土 地 免 納 所 得 稅 規 定 時, 該 個 人 與 其 配 偶 得 個 別 認 定 符 合 民 法 第 1010 條 第 2 項 難 於 維 持 共 同 生 活, 不 同 居 已 達 6 個 月 以 上 之 規 定, 向 法 院 聲 請 宣 告 改 用 分 別 財 產 制 者 符 合 民 法 第 1089 條 之 1 不 繼 續 共 同 生 活 達 6 個 月 以 上 之 規 定, 法 院 依 夫 妻 之 一 方 主 管 機 關 社 會 福 利 機 構 或 其 他 利 害 關 係 人 之 請 求 或 依 職 權 酌 定 關 於 未 成 年 子 女 權 利 義 務 之 行 使 或 負 擔 者 因 受 家 庭 暴 力, 依 據 家 庭 暴 力 防 治 法 規 定 取 得 通 常 保 護 令 者, 或 取 得 該 通 常 保 護 令 前, 已 取 得 暫 時 或 緊 急 保 護 令 者 36
新 舊 制 之 房 屋 土 地 交 易 損 失 不 得 互 為 減 除 ( 第 15 點 ) 個 人 依 本 法 第 14 條 之 4 第 1 項 規 定 計 算 之 房 屋 土 地 交 易 損 失, 得 於 交 易 日 以 後 3 年 內 自 依 該 條 規 定 計 算 之 房 屋 土 地 交 易 所 得 中 減 除, 不 適 用 本 法 第 17 條 有 關 財 產 交 易 損 失 扣 除 之 規 定 依 本 法 第 14 條 第 1 項 第 7 類 規 定 計 算 之 財 產 交 易 損 失, 不 得 自 依 本 法 第 14 條 之 4 第 1 項 規 定 計 算 之 房 屋 土 地 交 易 所 得 中 減 除 37
2 年 內 合 建 適 用 20% 稅 率 適 用 於 自 地 自 建 ( 第 16 點 ) 本 法 第 14 條 之 4 第 3 項 第 1 款 第 6 目 個 人 以 自 有 土 地 與 營 利 事 業 合 作 興 建 房 屋 規 定, 其 適 用 範 圍 包 括 個 人 以 自 有 土 地 與 營 利 事 業 合 建 分 屋 合 建 分 售 合 建 分 成 或 自 地 自 建 38
重 購 自 住 房 地 以 本 人 或 配 偶 名 義 出 售 並 重 購 者 均 得 扣 抵 稅 款 ( 第 17 點 ) 本 法 第 14 條 之 8 有 關 自 住 房 屋 土 地 交 易 所 得 稅 額 扣 抵 及 退 還 之 規 定, 個 人 或 其 配 偶 未 成 年 子 女 應 於 該 出 售 及 購 買 之 房 屋 辦 竣 戶 籍 登 記 並 居 住, 且 該 等 房 屋 無 出 租 供 營 業 或 執 行 業 務 使 用 ; 以 配 偶 之 一 方 出 售 自 住 房 屋 土 地, 而 以 配 偶 之 他 方 名 義 重 購 者, 亦 得 適 用 前 項 重 購 之 自 住 房 屋 土 地, 於 重 購 後 5 年 內 改 作 其 他 用 途 或 再 行 移 轉 時, 應 追 繳 原 扣 抵 或 退 還 稅 額 < 依 本 法 第 14 條 之 8 及 參 照 現 行 77.1.18 台 財 稅 第 761151061 號 函 訂 定 > 39
六 附 則 個 人 逾 本 法 第 14 條 之 5 規 定 期 限 繳 納 房 屋 土 地 交 易 所 得 之 應 納 稅 額 者, 應 依 本 法 第 112 條 規 定 加 徵 滯 納 金 及 移 送 強 制 執 行 40
財 政 部 104.8.19 台 財 稅 字 第 10404620870 號 令 繼 承 人 被 繼 承 人 及 併 計 持 有 期 間 一 般 案 件 所 4-5 自 用 住 宅 案 件 105 年 1 月 1 日 以 後 繼 承 取 得 被 繼 承 人 於 104 年 12 月 31 日 以 前 取 得 被 繼 承 人 於 105 年 1 月 1 日 以 後 取 得 舊 制 (8/19 令 規 定 ) 新 制 得 選 擇 新 或 舊 制 (8/19 令 規 定 ) 新 制 104 年 12 月 31 日 以 前 繼 承 取 得 被 繼 承 人 於 103 年 1 月 1 日 以 前 取 得 被 繼 承 人 於 103 年 1 月 1 日 次 日 以 後 取 得 併 計 持 有 期 間 2 年 以 上 併 計 持 有 期 間 未 超 過 2 年 舊 制 舊 制 (8/19 令 規 定 ) 不 適 用 不 適 用 ( 併 計 持 有 期 間 未 超 過 2 年, 無 自 住 案 件 )
財 政 部 105.3.17 台 財 稅 字 第 10504516663 號 令 所 得 稅 法 第 14 條 之 4 第 3 項 第 1 款 第 5 目 因 財 政 部 公 告 之 調 職 非 自 願 離 職 或 其 他 非 自 願 性 因 素 交 易 持 有 期 間 在 2 年 以 下 之 房 屋 土 地 個 人 或 其 配 偶 於 工 作 地 點 購 買 房 屋 土 地 辦 竣 戶 籍 登 記 並 居 住, 且 無 出 租 供 營 業 或 執 行 業 務 使 用, 嗣 因 調 職 或 有 符 合 就 業 保 險 法 第 11 條 第 3 項 規 定 之 非 自 願 離 職 情 事, 或 符 合 職 業 災 害 勞 工 保 護 法 第 24 條 規 定 終 止 勞 動 契 約, 須 離 開 原 工 作 地 而 出 售 該 房 屋 土 地 者 個 人 依 民 法 796 條 第 2 項 規 定 出 售 於 取 得 土 地 前 遭 他 人 越 界 建 築 房 屋 部 分 之 土 地 與 房 屋 所 有 權 人 者 個 人 因 無 力 清 償 債 務 ( 包 括 欠 稅 ), 其 持 有 之 房 屋 土 地 依 法 遭 強 制 執 行 而 移 轉 所 有 權 者 個 人 因 本 人 配 偶 本 人 或 配 偶 之 父 母 未 成 年 子 女 或 無 謀 生 能 力 之 成 年 子 女 罹 患 重 大 疾 病 或 重 大 意 外 事 故 遭 受 傷 害, 須 出 售 房 屋 土 地 負 擔 醫 藥 費 者 個 人 依 據 家 庭 暴 力 防 治 法 規 定 取 得 通 常 保 護 令, 為 躲 避 相 對 人 而 出 售 自 住 房 屋 土 地 者
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