佛山市市场分析报告 第 16 周 (2018.04.16-2018.04.22)
看宏观 佛山工行新规: 贷款人年龄与贷款期限之和将延长至不超过 75 年 ; 高明有轨电车预计年底试运行 看土地 本周佛山 1 宗商住土地挂牌, 无土地成交 ; 下周佛山五区仅三水 1 宗土地到期出让 看供应 本周全市 15 个项目取得预售, 其中商品住宅共 1316 套, 合计约 15 万m2, 其中南海里水的金沙半岛和保利紫山国际均有新楼栋批量入市, 共 6.3 万m2 看网签 本周全市一手住宅共网签 2018 套共计 17.2 万m2, 环比下跌 32%, 其中南海区成交量超 900 套五区排名第一
住宅套数环比 本周套数 2018 商办成交环比 本周套数 621-29% -26% 上周套数 2860 上周套数 840 本周面积 17.2 万m2 上周面积 -32% 本周面积 4.7 m2 上周面积 1% -46% 25 万m2 住宅面积环比 8.8 万m2 商办面积环比
目录 contents Part 1 宏观政策 Part 2 土地市场 Part 3 住宅市场 Part 4 商业市场 Part 5 营销动态
Chapter 1
佛山市场 宏观政策 佛山工行 : 贷款人年龄与贷款期限之和将延长至不超过 75 年,45 岁购房者可申请 30 年还贷 据了解, 工行佛山分行计划将个人住房贷款借款人最高年龄从 65 周岁延长到 70 周岁, 贷款人年龄与贷款期限之和延长至不超过 75 年 与此同时, 个人住房贷款的最长期限仍然是 30 年 此前各家银行房贷贷款人年龄与贷款期限之和的上限多为 70 年 这意味着, 年龄在 41 岁至 45 岁之间的购房者, 在办理按揭时无法选择 30 年还贷期限 突破上限至 75 年后, 这一类人群可以申请 30 年还贷期限 与此相对应, 每月还款压力将降低 以 200 万元房贷利率较基准上浮 20% 计算,25 年每月还款额为 12739.72 元, 30 年每月还贷为 11837.14 元 简评 佛山工行率先调整贷款政策, 针对中年购房群体将多获得 5 年的还贷期限, 降低还贷压力, 进一步挖掘 中年购房群体, 同时也将为其他银行提供先行示例
佛山市场 城建规划 高明有轨电车预计年底试运行, 相关配套桥梁工程建设也正要开展, 西江新城规划日益兑现 简评 记者 18 日获悉, 高明区有关部门计划在有轨电车穿越的中山路与荷富路上新设三座人行天桥, 以方便市民日后穿行马路并丰实城市景观 作为国内首条以氢能源为动力的有轨电车, 高明区现代有轨电车项目起于沧江路路口, 止于广明高速附近, 行车轨道沿中山路 荷富大道敷设, 全线均为地面线 由于有轨电车通车后, 可能会对沿线居民穿越马路构成一定影响, 因此, 高明区城乡规划部门计划, 将在电车穿行的中山路与荷富路上建设三座人行天桥, 方便群众出行 目前, 高明有轨电车首期项目的先行工程 ( 区间桥 ) 已完成桩基础施工, 下一步将进行立柱 盖梁及梁板施工, 整个项目预计年底试运行 高明荷城有轨列车的开通使荷城老城区与西江新城的连接愈加紧密, 是打造高明西江新城重要的一环, 是西江新城房地产市场的重要利好
Chapter 2
土地市场 挂牌监测 土地挂牌 : 本周佛山仅三水有一宗商住土地挂牌 挂出日期 04.16 三水区 区域地块编号地块位置 TD2018 (SS)WG0 006 佛山市三水区南山镇双汇广场以南 东排渠以西 用地面积 (m 2 ) 容积率 地块性质 出让底价 ( 万元 ) 楼面地价 ( 元 /m 2 ) 拍地时间 48668.12 1 且 2.5 商住 23120 1900 05.16
土地市场 成交监测 土地成交 : 本周佛山五区无土地成交 区域 地块位置 用地面积 (m 2 ) 容积率 地块性质 出让底价 ( 万元 ) 成交金额 ( 万元 ) 楼面地价 ( 元 /m 2 ) 溢价率 竞得者 成交时间
土地市场 下周拍地预告 土地供应 : 下周三水区有一宗商住地到期出让 挂出日期 03.29 三水区 区域地块编号地块位置 TD2018(SS) WG0005 佛山市三水区西南街道建设大道南侧地块三 用地面积 (m 2 ) 79014.5 0 容积率 1 且 3.2 地块性质 出让底价 ( 万元 ) 楼面地价 ( 元 /m 2 ) 出让时间 商住 131400 5320 04.28
土地市场 北江新城地块 地块信息 : 三水北江新城地块 : 占地 7.9 万m2, 建面 25.28 万m2, 起拍楼面价 5320 元 / m2, 北江新区规划为高尚居住区, 目前周边配套有待完善, 生活气息浓厚, 在售项目较多, 均价 11000-12500 元 / m2 时代城 3 4 期 时代城 5 期 北江小学 鸿安御花园 汇信华府 北江凤凰公园招商樾园 时代南湾 时代城 1 2 期 碧桂园奥斯汀 西南大道 三水南港码头 广佛新动力广场 新城招商誉府 地块 北江明珠 佛山恒大御湖郡 颐奥湾 广海大道 广茂线 3 2 4 国道 博雅滨江 宗地占地面积 7.9 万m2, 建面 25.28 万m2, 容积率 >1.0 且 3.2, 建筑密度 15% 且 25%, 绿地率 30%, 建筑高度 100 米, 起拍总价 13.14 亿元, 起拍楼面价 5320 元 / m2 竞拍方式 :( 竞地价 + 竞自持 ) 部分竞拍要求 : 1 总价不超 18.963 亿元, 即楼面价不超 7677 元 / m2 ( 扣除配建幼儿园和社区 用房 ) 2 地块内须设置一所计容建筑面积不少于 5250 m2的 15 个班幼儿园, 用地面 积不少于 7875 m2 验收后无偿移交给三水区人民政府 周边配套 : 周边多大品牌房地产, 处于发展阶段, 周边暂无大型商业配套 ; 交通便利, 靠近 324 国道, 休闲配套丰富, 北江凤凰公园距离不到 500 米 周边市场 : 三水新城目前在售一手住宅较多, 主要是新城招商誉府, 时代南湾等新盘, 均价 11000-12500 元 / m2
Chapter 3
住宅市场 新增供应情况 本周新增住宅供应 15 万m2 2018 年第 16 周, 佛山全市新增住宅供应 1316 套, 合计 15 万m2 全市五区均有新货入市 ; 南海区新货量暂居 预售新增预售套数 ( 套 ) 新增预售面积 (m 区域板块项目名称楼栋 2 ) 时间住宅公寓写字楼商铺住宅公寓写字楼商铺乐从中海新城公馆 4-17 9 10 座 70 9860.29 顺德 南海 首位, 供应 9.47 万m2, 占全市总供应 63%, 顺德次之 大良康格斯花园 4-17 三期 1-5 号商铺 5 854.84 大良康格斯花园 4-17 三期 15 16 座 201 24 21029.18 2057.66 大良 力合阳光城云谷 4-17 C6 座 736 31169.74 里水 ( 金沙洲 ) 金沙半岛 4-18 8 栋 300 10 35547.69 705.76 大沥 智联电商采购中心 4-19 智联电商采购中心 4 号楼 126 3997.7 里水 ( 里水大道 ) 保利紫山国际 4-19 29 栋 23 栋 283 28117.04 桂城 御堡国际商务中心 4-20 御堡国际商务中心 8 座 14 1294.88 里水力迅榕墅里 4-20 领湖畔山花园 7 栋 8 996.01 里水力迅榕墅里 4-20 领湖畔山花园 8 栋 11 1297.53 里水力迅榕墅里 4-20 领湖畔山花园 3 栋 9 1519.11 里水力迅榕墅里 4-20 领湖畔山花园 4 栋 9 1519.11 九江恒大滨江御府 4-20 恒大怡滨花苑 1 栋 91 9 11419.12 367.69 狮山中南海晖城 4-20 中南海晖城 55 栋 112 14307.16
接上表 : 预售新增预售套数 ( 套 ) 新增预售面积 (m 区域板块项目名称楼栋 2 ) 时间住宅公寓写字楼商铺住宅公寓写字楼商铺石湾佛山雄盛王府广场 4-17 首层商铺, 一座 38 3773.85 禅城 三水 高明 石湾佛山雄盛王府广场 4-17 一座 58 2 10122.43 912.62 石湾佛山雄盛王府广场 4-17 二座 ( 办公 ), 首层 ( 商铺 ) 9 1 384.68 389.54 西南 观景豪园 4-19 观景豪园 7 座 108 11145.33 西南 汇信华府 4-20 东 117- 东 124 北 117- 北 122 北 101- 北 108 28 5600.07 杨和 美的鹭湖森林 4-17 湖光山色 8 栋 7 553.68 荷城富星半岛 4-18 富星半岛二期 11 座 76 8826.24 合计 1316 67 962 149357 10507 47904
住宅市场 供求价 佛山楼盘新增供应下降 35%, 其中南海力迅榕墅里和恒大滨江御府两纯新盘拿证全市成交下降 32%, 南海不限购区域多项目网签 供应面积 成交均价 成交面积 本周情况 :2018 年第 16 周, 全市五区均有新货入市, 合计新增住宅供应 1316 套共 15 万m2, 环比下降 35% 全市住宅签约 2018 套, 合计面积为 17.2 万m2, 环比下降 32% 备注 : 成交均价数据政府官网暂不公布
住宅市场 五区供求 成交量除高明外其余四区均有不同程度下跌, 南海成交量 910 套, 占全市成交 45% 近两周 ( 2018.04.09-2018.04.22) 佛山市各区商品住宅成交量对比图 各区成交 :2018 年第 16 周, 佛山全市住宅签约 2018 套, 合计面积为 17 万m2, 环比下降 32% 本周佛山除高明成交上涨 95% 外, 其余四区均有不同程度下降, 南海一区网签 910 套
住宅市场 重点项目开盘 本周监测 5 个重点项目开盘 本周佛山三区有重点楼盘开盘, 整体去化良好 顺德区力合阳光城云谷加推 736 套 29-57 m2复式带装修公寓, 均价 12000 元 / m2, 开盘即售罄, 认筹 2 万即享 99 折优惠 * 冻结 99 折, 成交客户主要为大良本地人 区域项目名称推售时间推售楼栋推售套数推售产品价格 ( 元 / m2 ) 销售率备注 禅城保利翡翠公馆 4 月 20 日 2 期 17 座 116 套 顺德力合阳光城云谷 4 月 22 日 C6 复式公寓 736 套 顺德碧桂园凤凰湾 4 月 22 日左邻 1 座 146 套 98/128 m2三至四房 51-57 m2 3+1 房 41 m2两房 29-34 m2 1+1 房 90/100/106 m2二至三房 15800( 带装修 ) 72% 12000( 带装修 ) 100% 11000( 带装修 ) 100% 成交客户南庄为主, 其次是石湾 张槎客户 ;2800 元 / m2装修款, 最长可贷 10 年 认筹 1521 个 ( 部分客户一人多筹 ), 成交客户大良本地 80% 顺德其他区 10% 外区 10% 纯商贷 99 折, 开盘 99 折, 开盘感恩 99 折, 签约 99 折 ; 到场 322 批客户, 大部分为碧桂园员工, 少量非员工 三水保利中央公园 4 月 20 日 32 座 124 套 90-128 m2三至四房 12000( 带装修 ) 80% 三水鸿安花园 4 月 21 日 15 17 座开盘 128 套 106 m2-140 m2三至四房 11000( 带装修 ) 50% 认筹 80 个, 后续自然销售
住宅市场 五区库存 全市库存约 770 万m2, 环比下降约 2.2 万m2, 静态去化周期约 8.5 个月 佛山目前各区商品住宅存量及去化周期 去化周期 = 库存量 /( 近 1 年成交面积 /12) 每周存量 : 全市库存剩余 770 万m2, 环比减少 2.2 万m2, 静态去化周期约 8.5 个月, 库存量近五周有减少趋势 ; 各区库存 : 本周佛山五区中三水与高明库存量下降, 顺德与南海库存微弱上涨 其中禅城库存环比持平, 为 95 万m2 ; 顺德 区库存约 309 万m2 ; 南海区库存 206 万m2 ; 三水区库存余量约 111 万m2 ; 高明区 52 万m2
住宅市场 禅城区 禅城区标杆项目 : 南庄金茂绿岛湖网签 57 套夺得禅城区销冠 第 16 周禅城区共签约 64 套, 合计面积约 0.19 万m2, 环比下跌 91% 网签集中在祖庙和南庄板块, 其中南庄 的金茂绿岛湖网签 57 套夺得禅城区销冠 禅城区镇街标杆项目周度销售情况 排名区域项目名称 签约套数 ( 套 ) 签约均价 ( 元 /m 2 ) 在售均价 ( 元 /m 2 ) 1 南庄金茂绿岛湖 57 12801 18000( 毛坯 ) 备注 目前主推 252 m2壹号墅大平层产品, 三至五房设计, 3 梯 2 户 2 张槎融创望江府 15 13649 售罄 3 石湾保利碧桂园天汇 4 14197 19000( 带装修 ) 涵盖建面 109 126 169 173 m2三至五房 4 南庄融创湖滨世家 4 13166 14000( 毛坯, 前期售价 ) 近期加推 3 4 座洋房产品, 面积涵盖 100/120/140/160 平米, 三四房设计 5 张槎龙光玖龙湾 3 12864 16000( 毛坯 ) 在清 9 座洋房尾货, 面积为 170/190 平米 6 祖庙万科金色里程 3 13170 16500( 带装修 ) 79 平 -92 平 3 居 容积率 3.5 7 石湾新福港鼎峰 3 14245 19000( 带装修 ) 后期加推 A9 座 02/03 单位, 主打 89 m2的三房 8 南庄保利翡翠公馆 2 13141 16500( 带装修 ) 2 梯 3 户或 2 梯 4 户设计, 户型建面为 126-188 m2单位 9 祖庙旭辉公元 2 14445 17000( 带装修 ) 洋房户型涵盖 88-117 m2三四房, 楼高 17 层 9 祖庙敏捷金谷 2 12635 14500( 带装修 ) 主推 6 座, 户型涵盖 68-108 m2二至三房,2 梯 6 户
住宅市场 南海区 南海区标杆项目 : 罗村万科城市之光集中网签 58 套夺得南海区销冠 第 16 周南海区成交 910 套, 合计面积约 6.3 万m2, 环比下降 30% 网签主要集中在狮山 西樵非限购地区 其罗村万科城市之光网签 57 套夺得南海区销冠 排名区域项目名称 签约套数 ( 套 ) 南海区镇街标杆项目周度销售情况 签约均价 ( 元 /m 2 ) 在售均价 ( 元 /m 2 ) 1 罗村万科城市之光 58 7877 16500( 带装修 ) 项目主推 89 m2小三房,2 梯 8 户设计 2 黄岐时代水岸花园 34 17729 24000( 带装修 ) 户型面积涵盖 82-127 m2, 三至四房设计 3 官窑奥园观湖尚居 32 9898 13500( 带装修 ) 楼高 9 层,1 梯 2 户, 面积涵盖 97-128 m2 4 狮山新城璟城 29 14601 16000( 带装修 ) 涵盖 96-130 m2三至四房, 楼高 33 层, 两梯四户 5 小塘时代领峰 25 14850 18000( 带装修 ) 涵盖 95-140 m2三四房户型 6 里水恒大金名都 22 25363 25000( 带装修, 前期售价 ) 备注 封盘停售 7 西樵恒大御湖湾 19 8420 15000( 带装修 ) 建面 129 m2洋房正在诚意登记中 8 丹灶美的翰湖苑 16 8500 12000( 带装修 ) 月底加推二期 7/8 座,33 层高, 户型主打 89/110 平米三房 127 平米四房 9 西樵景观花园 15 4842 10 西樵江滨花园锦绣龙湾 10 8412 12500( 带装修 ) 113/130/168/200 平米, 三至四房设计 备注 *: 营销动态横杠为二手楼盘
住宅市场 顺德区 顺德区标杆项目 : 容桂碧桂园凤凰湾签约 123 套为顺德区销冠 第 16 周顺德楼市成交 199 套, 总面积约 2.1 万m2, 环比上涨 86%; 前期的二手项目集中网签, 有 6 盘集中进 行网签 ; 其中碧桂园凤凰湾网签 123 套成为顺德区销冠 排名区域项目名称 签约套数 ( 套 ) 顺德区镇街标杆项目周度销售情况 签约均价 ( 元 /m 2 ) 在售均价 ( 元 /m 2 ) 近期营销 / 优惠活动 1 容桂碧桂园凤凰湾 123 9691 16000( 毛坯 ) 目前主推晴澜府组团, 户型涵盖 94-270 m2三至五房 2 均安都市经典广场 30 9031 12200( 带装修 ) 3 均安金湾豪庭 5 9121 4 勒流凯茵花园 5 17983 5 均安柏涛湾豪园 1 9649 6 乐从保利西悦湾 1 18243 6 杏坛金海岸德福华府 1 9600 8 乐从金河水岸 1 6491 8 大良龙湖春江名城 1 13359 15000( 带装修 ) 8 陈村美的花湾城 1 20234 23000( 带装修 ) 清少量洋房产品, 户型涵盖建面 120m2 140m2三至四房在售建面 90/120/147m2洋房产品, 楼高 33 层,2 梯 4 户设计 备注 *: 营销动态横杠为二手楼盘
住宅市场 三水区 三水区标杆项目 : 恒大云东海签约 69 套夺三水区销冠 第 16 周三水成交 466 套共 4.8 万m2 ; 全区成交主要集中于西南中心城区与云东海街道, 其中恒大云东海本周 集中网签, 签约 69 套夺三水区销冠 排名区域项目名称 签约套数 ( 套 ) 三水区镇街标杆项目周度销售情况 签约均价 ( 元 /m 2 ) 1 云东海恒大云东海 69 10185 在售均价 ( 元 / m2 ) 洋房 :9500( 带装修 ) 别墅 :15000 近期营销 / 优惠活动 在售 83-124 m2三房 2 西南汇信华府 68 8193 9500( 毛坯 ) 清售 138-143 m2大户型四房洋房 3 芦苞恒福水岸南苑 38 6771 4 西南时代南湾 37 8460 11500( 带装修 ) 主推 95-139 m2精装三四房 5 西南恒大郦湖城 23 7537 12000( 带装修 ) 主推 104-123 m2三至四房 6 云东海保利中央公园 22 8932 12000( 带装修 ) 清售 90-128 m2二至四房 7 云东海旭辉城 22 9123 11500( 带装修 ) 主推 8 座 125-143 m2三至四房 8 云东海恒福新里程 18 10364 13000( 毛坯 ) 待加推 9 西南三水冠军城 15 8713 12750( 带装修 ) 主推 106-123 m2三至四房 9 西南鸿安花园 15 8181 11000( 带装修 ) 清售全新二期 9 座新品 106-140 m2三至四房 备注 *: 营销动态横杠为二手楼盘
住宅市场 高明区 高明区标杆项目 : 美的鹭湖网签 51 套夺高明区销冠 第 16 周高明区成交 373 套约 3.85 万m2 ; 全区成交主要集中于荷城主城区, 而杨和的美的鹭湖签约 51 套夺得高 明区销冠 排名区域项目名称 签约套数 ( 套 ) 高明区镇街标杆项目周度销售情况 签约均价 ( 元 /m 2 ) 在售均价 ( 元 /m 2 ) 近期营销 / 优惠活动 1 杨和美的鹭湖 51 12959 18000( 带装修 ) 在售三期双拼别墅,131-265 m2 2 荷城美的明湖花园 47 9419 12000( 带装修 ) 在售 112-126 m2三四房 3 荷城万科美的西江悦 42 8276 12000( 带装修 ) 清售 90 m2-120 m2两三房 4 荷城君御海城 26 12074 9500( 毛坯 ) 在售 10 座 87-154 m2三至四房 5 荷城金骏广场 23 5966 6 明城恒大山湖郡 16 6081 7000( 带装修 ) 在售 101-140 m2三至四房和少量别墅单位 6 荷城江滨香格里花园 16 8992 6 杨和欧浦花城二期 16 5678 9 荷城富隆湾家园 15 9634 10 荷城富星半岛 14 5800 待加推 备注 *: 营销动态横杠为二手楼盘
Chapter 3
商业市场 商业供求 本周全市新增预售 5.84 万m2, 成交面积约 4.74 万m2, 成交环比下跌 46% 本周供应 :2018 年第 16 周, 全市新增商业供应 5.84 万m2, 环比上涨 63% 本周成交 : 第 16 周佛山全市成交 621 套, 合计面积为 4.74 万m2 成交主要集中在南海区, 占 62%; 顺德区成交 0.86 万m2, 占全市总成交的 18%, 顺德区成交约 0.77 万m2, 位居第三位
商业市场 商业项目 南海桂城万科金色领域集中网签 71 套夺公寓销冠成交 Top10 榜中, 成交集中在禅城南海 ; 南海禅城各占 4 席, 南海桂城万科金色领域成交 71 套夺佛山商业公寓套数销冠 南海桂城智富大厦网签 36 套夺得写字楼销冠本周写字楼龙虎榜全部在南海桂城, 其中嘉邦国金中心网签 36 套并列佛山写字楼套数销冠 排名 项目名称 佛山第 16 周商业公寓龙虎榜 区域 签约套数 签约面积 (m 2 ) 签约均价 ( 元 /m 2 ) 备注 1 万科金色领域南海桂城 71 2002 18757 带装修 2 绿地小平墅禅城张搓 42 1918 10268 毛坯 3 京华广场南海桂城 35 2108 15294 毛坯 4 保利东瑞广场顺德乐从 25 1648 8480 LOFT/ 平层 5 旭辉公元禅城祖庙 23 987 13399 带装修 6 朝安碧桂园禅城祖庙 19 726 16404 跃式 / 复式 7 怡龙湾公寓顺德乐从 18 916 18274 8 万科金域中央南海桂城 16 1102 16735 LOFT 双钥匙 9 万科金色里程南海桂城 15 480 13920 带装修 10 卓远广场禅城石湾 9 268 14366 带装修 排名项目名称区域 佛山第 16 周办公龙虎榜 签约套数 签约面积 (m 2 ) 签约均价 ( 元 /m 2 ) 备注 1 智富大厦南海桂城 36 12749 9401 2 富力国际金融中心南海桂城 19 2826 16191 毛坯 3 三山科创中心南海桂城 6 1932 8679 4 中汇大厦南海桂城 2 124 13260 4 天安中心南海桂城 2 279 11506 6 佛山雄盛王府广场南海桂城 1 191 12671 6 嘉邦国金中心南海桂城 1 128 11937 毛坯 备注 : 本周排名只有前七名
Chapter 5
佛山市场 营销活动 盘营销活动 :5 个项目进行营销类推广活动 据不完全统计, 本周共有 5 个项目进行营销类推广活动和 2 个项目进行工程类活动, 以开放示范区和开放板房为主 主题类型区域项目名称活动时间活动主题 工程类 南海区富丰君御 4 月 21 日开放 80-160 m2板房 南海区江山一品 4 月 21 日开放全新板房 顺德区美的西江府 4 月 21 日开漱玉桃源示范区 营销类 顺德区佛山恒大苏宁广场 4 月 21 日开放外展点 高明区龙光玖龙府 4 月 21 日玖系体验馆开放
佛山市场 营销活动 亮点项目 龙光 玖龙府 活动时间 :4 月 21 日 活动主题 : 龙光 玖 系体验馆暨 歼 20 战机展览 活动介绍 : 龙光高明首项目亮相!4 月 21 日, 位于高明区杨西大道和三和路交界处的龙光玖龙府于开放体验中心, 同步启幕 歼 20 战机 展览活动 现场更配有各类游戏 助阵! 经典投篮机, 穿越火线等游戏让小伙伴们玩得不亦乐乎 除了 热血 游戏机, 现场也配备了少女心爆棚的 3D 云朵机, 可定制出各式可爱 3D 云朵, 任意拼凑出来宾的专属天空图案 活动当天, 诚意爆灯的抽奖环节更是将活动带入高潮, 数十件礼品及终极大奖 55 寸大电视名花有主 产品信息 : 首期将发售 10/11/12 座洋房,89~99 平三 - 四房, 除了 10 座楼高 15 层外,11/12 座楼高 30 层, 均为 2 梯 4 户设计近期动态 : 现已开启登记, 预计最快 5 6 月份入市.
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