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兑山房
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1 企業會計準則準則公報公報第十六號投資性不動產說明 : 以下範例乃舉例性質, 所例舉之交易僅供參考, 實際交易內容仍必須符合相關法令規範範例一原始衡量本例重點 : 投資性不動產之原始認列, 應以成本衡量成本衡量引用條文 : 第九條適用情況 : 投資性不動產之原始原始認列, 應以成本衡量成本衡量忠孝公司於 20X5 年 1 月 1 日購買一郊區土地, 持有之目的為獲取長期資本增值忠孝公司除支付購買成本 $8,000,000 外, 另發生移轉產生之稅捐 $30,000 法律服務費 $15,000 及公司承辦人員行政成本 $10,000 相關分錄如下: 20X5/1/1 投資性不動產 - 土地 - 成本 8,045,000 現金 8,045,000 說明 : 投資性不動產按其成本進行原始衡量且包含直接可歸屬之支出 ; 公司承辦人員之行政成本並非直接可歸屬支出範例二投資性不動產之交換交易本例重點 : 投資性不動產之交換交易引用條文 : 第十三條適用情況 : 投資性不動產交換之會計處理情況一具商業實質之交換交易情況二不具商業實質之交換交易情況一具商業實質之交換交易仁愛公司於 20X5 年 4 月 1 日以一廠房及現金交換信義公司之土地作為其投資性不動產, 其交易資訊如下 : 仁愛公司信義公司換出資產之成本 $750,000 $450,000 累計折舊 500,000 N/A 公允價值 $280,000 $500,000( 較為明確 ) 現金支付 $70,000 收取 $70,000 1

2 仁愛公司之相關分錄如下 : 20X5/4/1 投資性不動產 - 土地 - 成本 500,000 累計折舊 - 廠房 500,000 不動產廠房及設備 - 廠房 - 成本 750,000 處分不動產廠房及設備利益 180,000 現金 70,000 說明 : 以不動產廠房及設備以及現金換入之投資性不動產時, 由於此交換交易具商業實質, 且換入資產之公允價值較換出資產之公允價值明確, 故該投資性不動產之成本以換入資產之公允價值衡量情況二不具商業實質之交換交易和平公司於 20X5 年 4 月 1 日以一土地交換莊敬公司之土地作為其投資性不動產, 其交易資訊如下 : 和平公司莊敬公司換出資產之成本 $500,000 $600,000 公允價值 $600,000 $600,000 和平公司之相關分錄如下 : 20X5/4/1 投資性不動產 - 土地 - 成本 500,000 不動產廠房及設備 - 土地 - 成本 500,000 說明 : 以不動產廠房及設備換入之投資性不動產時, 由於此交換交易不具商業實質, 該投資性不動產之成本以換出資產之帳面金額衡量範例三在營業租賃或融資租賃下所持有之不動產權益本例重點 : 在營業租賃或融資租賃下所持有之不動產權益引用條文 : 第四條第十一條第十一條第十二條第十二條適用情況 : 在營業租賃或融資租賃下所持有之不動產權益情況一在營業租賃下所持有之不動產權益情況二在融資租賃下所持有之不動產權益情況一在營業租賃下所持有之不動產權益自強公司與自立公司簽訂一商辦大樓之租賃合約, 自強公司自 20X6 年 1 月 1 日起向自立公司租用一商辦大樓及其所座落之土地, 租期十年, 每年 1 月 1 日給付租金 $5,000,000, 租期屆滿該商辦大樓返還自立公司, 租賃合約經判斷為營業租賃, 2

3 租賃隱含利率為 5% 由於自強公司在營業租賃下所持有之前述不動產權益, 除屬營業租賃外, 其餘均自始符合投資性不動產定義, 且自強公司對該不動產權益採用公允價值模式, 因此得將該權益分類為投資性不動產, 並按投資性不動產處理相關分錄如下 : 租賃期間開始日之分錄 20X6/1/1 投資性不動產 - 租賃權益 - 土地 - 成本 24,323,465 投資性不動產 - 租賃權益 - 建築物 - 成本 16,215,643 應付租賃款 40,539,108 應付租賃款 5,000,000 現金 5,000,000 說明 :1. 最低租賃給付現值 =( 第一期租金 $5,000,000+ 其餘九期租金 $5,000,000 租賃隱含利率 5% 之 9 年期年金現值 )=$40,539, 於原始認列之時點, 依市場租金水準議定之租賃, 以租賃持有之不動產權益於取得時, 減除所有預期租賃給付後之公允價值應為零因此最低租賃給付現值 $40,539,108 應與不動產權益之公允價值相等, 故以最低租賃給付現值為投資性不動產入帳基礎 ( 假設按土地及房屋租賃權益之公允價值比例拆分, 土地及房屋租賃權益分別為 $24,323,465 及 $16,215,643) 20X6 年 12 月 31 日認列利息費用之分錄 20X6/12/31 利息費用 1,776,955 應付租賃款 1,776,955 說明 : 利息費用 = 應付租賃款隱含利率 =($40,539,108-$5,000,000) 5%=$1,776,955 20X6 年 12 月 31 日該不動產權益之公允價值為 $40,000,000( 土地及房屋分別為 $25,000,000 及 $15,000,000) 相關分錄如下: 20X6/12/31 投資性不動產 - 租賃權益 - 土地 - 累計公 676,535 允價值變動數公允價值調整損失 - 投資性不動產 539,108 投資性不動產 - 租賃權益 - 建築物 - 累計公允價值變動數 1,215,643 情況二在融資租賃下所持有之不動產權益會計處理與情況一並無不同 3

4 範例四投資性不動產之揭露本例重點 : 投資性不動產之揭露引用條文 : 第二十一條及第二十六條第二十六條適用情況 : 投資性不動產於財務報表之揭露情況一採成本模式衡量之投資性不投資性不動產情況二採公允價值模式衡量之投資性不投資性不動產情況一採成本模式衡量之投資性不動產安家公司財務報表附註 ( 部分 ) 20X8 年及 20X7 年度四重要會計政策之彙總說明 ( 二十 ) 投資性不動產投資性不動產係按其成本進行原始衡量, 成本包括為取得投資性不動產所發生之原始成本 ( 包含交易成本 ), 以及後續為增添部分重置或維修該投資性不動產所發生之成本本公司之投資性不動產於原始認列後即採成本模式, 並依企業會計準則公報第八號對該模式之規定處理, 並於處分或預期無法由使用或處分產生未來經濟效益之情況下, 即予以除列並認列損益除列投資性不動產所產生之損益, 係投資性不動產之帳面金額與淨處分價款間之差額本公司投資性不動產之折舊, 係以直線法按估計耐用年限計提並認列為費用, 因其最能貼切反映資產未來經濟效益之預期耗用模式本公司之建築物 20X8 年及 20X7 之估計耐用年限為 35~50 年, 本公司於每一報導期間結束日檢視建築物之折舊方法耐用年限及殘值, 並於必要時進行調整本公司之主要營業活動為營建及出租辦公大樓本公司依下列原則將資產轉入投資性不動產或由投資性不動產轉出 : 1. 開始轉供自用 : 將投資性不動產轉換為自用不動產 2. 擬出售而開始開發 : 將投資性不動產轉換為存貨 3. 結束自用 : 將自用不動產轉換為投資性不動產 4. 開始以營業租賃出租予另一方 : 將存貨轉換為投資性不動產 4

5 十五投資性不動產成本土地建築物總計 20X7 年 1 月 1 日餘額 $7,900 $5,000 $12,900 增添 7,500 3,000 10,500 移轉至不動產廠房及設備 (3,500) (2,000) (5,500) 20X7 年 12 月 31 日餘額 $11,900 $6,000 $17,900 20X8 年 1 月 1 日餘額 $11,900 $6,000 $17,900 增添自不動產廠房及設備轉入 1, ,500 20X8 年 12 月 31 日餘額 $12,900 $7,200 $20,100 折舊及減損損失 20X7 年 1 月 1 日餘額 $ - $1,000 $1,000 本年度折舊減損損失移轉至不動產廠房及設備 - (400) (400) 20X7 年 12 月 31 日餘額 $ - $750 $750 20X8 年 1 月 1 日餘額 $ - $750 $750 本年度折舊減損損失自不動產廠房及設備轉入 X8 年 12 月 31 日餘額 $ - $1,180 $1,180 帳面金額 20X7 年 1 月 1 日土地建築物總計成本 $7,900 $5,000 $12,900 5

6 累計折舊 - (1,000) (1,000) 累計減損 $7,900 $4,000 $11,900 20X7 年 12 月 31 日成本 $11,900 $6,000 $17,900 累計折舊 - (750) (750) 累計減損 $11,900 $5,250 $17,150 20X8 年 12 月 31 日成本 $12,900 $7,200 $20,100 累計折舊 - (1,180) (1,180) 累計減損 $12,900 $6,020 $18,920 ( 一 ) 投資性不動產之變現限制本公司投資性不動產未提供作為擔保品, 對其變現收益及處分匯回未受限制 ( 二 ) 投資性不動產之公允價值本公司持有之投資性不動產並非按公允價值衡量, 而僅揭露其公允價值之資訊本公司 20X8 年 12 月 31 日及 20X7 年 12 月 31 日持有之投資性不動產之公允價值分別為 $33,000 及 $26,000 本公司之投資性不動產係委託獨立之外部鑑價專家評價, 採用收益法決定其公允價值註 : 企業會計準則公報第十六號投資性不動產第二十六條未規定採用成本模式之投資性不動產須揭露其公允價值惟企業若自願揭露投資性不動產之公允價值, 應依第十六號公報第二十六條第 7 款之規定揭露情況二採公允價值公允價值模式衡量之模式衡量之投資性不動產成家公司財務報表附註 ( 部分 ) 20X8 年及 20X7 年度四重要會計政策之彙總說明 6

7 ( 二十 ) 投資性不動產投資性不動產係按其成本進行原始衡量, 成本包括為取得投資性不動產所發生之原始成本 ( 包含交易成本 ), 以及後續為增添部分重置或維修該投資性不動產所發生之成本本公司之投資性不動產於原始認列後即採公允價值模式, 並依企業會計準則公報第十六號對該模式之規定處理, 並於處分或預期無法由使用或處分產生未來經濟效益之情況下, 即予以除列並認列損益投資性不動產公允價值變動所產生之利益或損失, 於發生當期認列為損益本公司之主要營業活動為營建及出租辦公大樓本公司依下列原則將資產轉入投資性不動產或由投資性不動產轉出 : 1. 開始轉供自用 : 將投資性不動產轉換為自用不動產 2. 擬出售而開始開發 : 將投資性不動產轉換為存貨 3. 結束自用 : 將自用不動產轉換為投資性不動產 4. 開始以營業租賃出租予另一方 : 將存貨轉換為投資性不動產十五投資性不動產土地建築物總計 20X7 年 1 月 1 日餘額 $8,900 $5,000 $13,900 增添 5,000 3,500 8,500 累計公允價值變動數 2,000 1,000 3,000 移轉至不動產廠房及設備 (4,500) (2,000) (6,500) 處分 (3,000) - (3,000) 20X7 年 12 月 31 日餘額 $8,400 $7,500 $15,900 20X8 年 1 月 1 日餘額 $8,400 $7,500 $15,900 增添 - 1,000 1,000 累計公允價值變動數 1,500 1,000 2,500 自不動產廠房及設備轉入 1, ,500 20X8 年 12 月 31 日餘額 $10,900 $10,000 $20,900 帳面金額 20X7 年 12 月 31 日 $8,400 $7,500 $15,900 20X8 年 12 月 31 日 $10,900 $10,000 $20,900 ( 一 ) 投資性不動產之變現限制 7

8 本公司投資性不動產未提供作為擔保品, 對其變現收益及處分匯回未受限制 ( 二 ) 投資性不動產之公允價值本公司 20X8 年 12 月 31 日及 20X7 年 12 月 31 日持有之投資性不動產之公允價值分別為 $20,900 及 $15,900 本公司之投資性不動產係委託獨立之外部鑑價專家評價, 採用收益法決定其公允價值 8

2 二會計用語之修正 : 三財務報表之修正 IFRS 1

2 二會計用語之修正 : 三財務報表之修正 IFRS 1 會計焦點報 business.lungteng.com.tw 29 期發行人李枝昌責任編輯張瑩馨羅正堯出刊月民國 104 年 4 月發行所龍騰文化事業股份有限公司地址 248 新北市五股區五權七路 1 號電話 (02)2298-2933 傳真 (02)2298-9766 會計我國會計項目之修正及一致化蕭麗娟老師經濟不能不知道的紅色供應鏈龍騰商管教研小組