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戌纠昝
7 years ago
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1 15 年 5 月份大台中房市分析發布單位正心不動產估價師聯合事務所大中不動產估價師聯合事務所

2 近期全國房產新聞房市解禁利多激勵 3 月住展風向球急速拉升 ( 住展房屋網 216/4/7 ) 房市是否要由谷底彈升了呢? 代表北台灣新成屋預售屋市況的 3 月住展風向球總分來到 3.1 分, 較 2 月勁揚 4.3 分, 惟對應燈號仍是藍燈, 已是連續第五盞藍燈助展風向球六大觀察指標中, 有五項分數上揚一項持平尤其以預售屋推案與廣告量增幅較大, 代表建商代銷的銷售信心已大幅翻揚 3 月旺季亮藍燈房市首見 ( 聯合晚報 216/4/7 ) 央行鬆綁房貸, 帶動預售房市谷底彈升,3 月建商推案工地來客量均上升, 惟力道不足, 住展風向球仍是藍燈, 為歷年 3 月旺季首見藍燈, 且已連五藍, 追平金融海嘯紀錄 1

3 近期全國房產新聞 4 月房市交易出現小陽春 ( 工商時報 216/4/3) 信用管制解除, 房市交易出現小陽春, 各房仲業者統計,4 月整體房市交易量月增 2.1% 22%, 北北桃復甦情況最明顯, 月增高達 12% 3%; 平均房價也有止跌回穩跡象, 但民眾對房價仍是既期待又怕受傷害, 交易量尚無法有激情演出 5 都遭逢史上最慘 4 月上半年房市恐面臨 1 萬棟保衛戰 ( 今日新聞 216/5/3) 根據各直轄市政府地政局公布的 4 月建物買賣移轉棟數統計顯示,6 都中除桃園市外, 其餘 5 都都是近 1 年來同期新低, 房仲業者悲觀預估, 今年上半年移轉棟數恐將面臨 1 萬棟保衛戰 6 都 4 月建物買賣移轉棟數合計 1 萬 4,491 棟, 與 3 月相比, 成交量小回溫, 月增 7.5%, 但與去年同期相比, 仍衰退 14.8% 4 月份交易量雖較 3 月有增加趨勢, 但 4 月份交易量仍為近 1 年以來同期新低房市仍處於低檔觀望資料整理 : 工商時報方明 4 月份各房仲交易月增減幅 (%) 信義房屋永慶房屋住商機構台灣房屋台北市新北市桃園市台中市台南市高雄市

4 近期全國房產新聞摘要 1 房地合一稅開查 3 類案件必查 ( 聯合新聞網 216/4/7) 北區國稅局局長李慶華表示, 即日起各國稅局將展開房地合一案件查核, 尤其申報適用自用住宅優惠重購退稅及交易虧損等三類案件, 列為必查案件 2 遺贈稅擬改採累進稅制最高稅率擬拉高至 15 % 或 2% ( 工商時報 216/4/11) 調高遺贈稅, 已是新政府上任後稅改方向現行比例稅制擬將改成 2 或 3 級累進稅制, 最高稅率擬拉高至 15% 或房市春燕到? 土銀 : 需求沒增加?( 聯合報 216/4/24) 國銀不動產龍頭土銀高層對房市仍保守看待, 近期確實因央行鬆綁管制及土壤液化問題, 使交易量有所提升, 但需求沒有明顯增加, 加上國內外經濟不景氣, 新政府上台後兩岸關係可能出現變數, 都會使購屋者持觀望態度 ( 蘋果日報 216/4/16) 謝金河 : 為什麼台灣的錢都在外面? 巴拿馬文件掀開全球政商密帳從證所稅到富人稅上路, 台灣的金融帳 ( 國人購買海外有價證券不動產 ) 連續 22 季淨流出, 約有 7.7 兆台幣流出境外, 而這也是台灣股市房市不振的源頭 3

5 近期台中房產新聞 CNN 推薦 : 台中是台灣最宜居城市 ( 蘋果日報 216/4/25 ) 美國有線電視網 CNN 本月中旬在官網刊登一篇文章, 將台中市列為台灣最適合居住的城市, 深入介紹台中的特色景點與城市魅力, 除氣候怡人自然資源豐富外, 藝文景點美食創意也令人印象深刻台中市政府表示, 將持續做好各項市政建設, 打造台中成為宜居城市生活首都全球城市生活品質排行台北 84 台中 1 名 ( 中時電子報 216/2/24 ) 美世諮詢公司近日公布全球城市生活品質排行榜, 在 23 個城市中, 以歐洲音樂之都美名的奧地利首都維也納蟬聯 7 年第一, 亞洲城市以新加坡排名 26 最優, 而台北和台中分別排名第 84 和第 1 名 4

6 近期台中房產新聞台中新站開發購地價格談不攏 ( 聯合報 216/4/29 ) 台中鐵路高架化工程預計 8 月完成, 站前廣場開發在即, 但台中市政府收購站前國光客運土地, 雙方昨協議價購破局, 市府認為地主出高價不賣, 阻礙開發, 國光客運市府開口低於市價 4 成, 希望重新估價新站地價談不攏台中市府強制徵收 ( 聯合新聞網 216/5/2 ) 台中火車站新站計畫, 市府要徵收國光客運土地作為廣場, 但協議價購一直沒共識, 建設局昨 (5/1) 突然發布將啟動強制徵收作業 ; 國光客運不滿質疑市府柿子挑軟的吃, 要求不能有差別待遇, 要核實徵收 5

7 近期台中房產新聞摘要台灣國際房地產博覽會登場 ( 工商時報 216/4/22) 中華民國不動產展覽交流協會 216 台灣國際房地產博覽會第一場台中,22 日起至 25 日於朝馬工商展覽館中心舉辦該展號稱全國最大的展銷平台, 參與廠商網羅全台最大不動產代銷與知名建商, 包括亞太地產環亞資產澳世地產中原地產等多家共襄盛舉藍綠齊挺立院遷台中烏日副都心住辦市場夯 ( 中時電子報 216/4/15) 台中市長林佳龍首都減壓國會先行將立法院遷往台中的構想已獲藍綠跨黨派支持, 專家預期, 在國泰 ATT 新光等大型企業進駐之後, 此舉不但為烏日高鐵特區商辦市場帶來利多, 住宅市場也將連帶受惠國道 1 增設大雅交流道工期 5 年 ( 中時電子報 216/4/13) 中清交流道尖峰時間常大塞車, 地方希望在國道 1 號台中路段增設大雅高架系統交流道, 紓解車潮, 立委張廖萬堅行政院政務委員蕭家淇交通部常務次長范植谷 12 日會勘, 決議行政院 1 個月內完成核定工程經費億由中央全額補助計畫期程 7 年也縮短為 5 年豐原安康段社會住宅工程進度超前明年底前完工 ( 臺中市政府新聞局 216/4/26) 台中市政府持續推動社會住宅政策, 都發局預定 4 年內興辦 5 千戶 8 年 1 萬戶目前已編列四處社會住宅興建預算, 地點包括豐原大里太平與西屯等區, 豐原安康段第一期案是目前進度最快的計畫案, 可望提早於明年底前完工 6

8 統計時間說明買賣登記案件數量統計至 15 年 4 月 ( 資料來源 : 台中市地政局 ) 建照使照數量統計至 15 年 3 月 ( 資料來源 : 台中市都發局 ) 實價登錄資料因資料發布之時間差 ( 約一個半月 ), 故統計至 15 年 2 月 ( 資料來源 : 實價登錄 ) 7

9 建物買賣登記( 棟建物買賣登記量分析近一年來, 買賣登記棟數以 14 年 12 月最高,15 年 1 2 月為大幅降低,3 4 月則有回升現象, 但相較去年同期仍分別減少約 17% 與 1% 買賣登記棟數變化趨勢, 除反映房地合一稅制實施前後, 市場由搶件過戶, 轉變為保守觀望現象 ; 另自 15 年 3 月起, 央行鬆綁房市信用管制調降利率等措施, 亦促使買賣交易量有增加趨勢數) 時間 ( 月 ) 148 8

10 發照戶數建照使照量分析 14 年下半年整體房市反轉, 致建設業推案保守, 建照使照量降低 14 年 1 月開始, 預期 15 年房地合一新制, 引發使照核發數量大幅增加 15 年 2 月屬傳統淡季, 建使照量均大幅降低,3 月建使照數量均有回升 2,5 2, 1,5 1, 建照戶數使照戶數 5 時間 ( 月 ) 9

11 大面積土地交易 ( 超過 3 坪 ) 13 年度 ( 都內 : 住宅區商業區 )+( 都外 : 甲建乙建丙建 ) 交易總金額前五名 : 南屯西屯北屯烏日梧棲交易總面積前五名 : 北屯南屯烏日梧棲西屯總金額( 億元) 1 14 總金額 4, 35, 12 土地移轉總面積 ( 坪 ) 總3, 面 , 8 2, 6 15, 4 1, 2 5, 45, 積( 坪)

12 5, 總金額( 億大面積土地交易 ( 超過 3 坪 ) 14 年度 ( 都內 : 住宅區商業區 )+( 都外 : 甲建乙建丙建 ) 交易總金額前五名 : 北屯西屯南屯烏日梧棲交易總面積前五名 : 北屯太平霧峰烏日梧棲太平區 ( 頭汴坑段 31~6 地號 ),1 筆交易共 1 筆土地 ( 共 34,157 坪 ), 為山坡地保育區, 包括農牧林業丙建, 其中丙建面積為 21,65 坪霧峰區 ( 霧峰段霧峰小段 361~39 地號 )( 朝陽大學附近 ),14 年有 7 筆鄉村區乙建交易 ( 面積共 24,166 坪 ) 12 1 總金額元土地移轉總面積 ( 坪 ) 8 )總35, 6 25, 3, 45, 4, 面積( 坪) 4 2 2, 15, 1, 5, 11

13 大面積土地交易 ( 超過 3 坪 ) 總面積變化 13/14 ( 都內 : 住宅區商業區 )+( 都外 : 甲建乙建丙建 ) 交易總面積大幅增加 : 太平霧峰交易總面積大幅減少 : 南屯 (-54%) 沙鹿 (-52%) 清水 (-51%) 西屯 (-42%) 5, 45, 總面積( 坪) 12 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 13 年 14 年

14 總金額( 億大面積土地交易 ( 超過 3 坪 ) 總金額變化 13/14 ( 都內 : 住宅區商業區 )+( 都外 : 甲建乙建丙建 ) 交易總金額增加 : 北屯太平霧峰梧棲交易總金額明顯降低 : 北區 (-68%) 大里 (-51%) 南屯 (-41%) 西屯 (-28%) 年 14 年元)

15 台中市建物價量分析 15/2 成交數量比例商辦,.7% 店面,2% 套房,5% 公寓,5% 成交金額比例店面,2.8% 商辦,1% 套房,1% 公寓,2% 華廈,7% 華廈,13% 透天厝,35.7% 大樓,38.6% 透天厝,41.6% 大樓,44.6% 整體建物買賣交易以住宅大樓透天厝占比較高, 數量比例分別為 38.6% 與 35.7%, 金額比例分別為 44.6% 41.6% 交易總金額自 1 月 (188 億元 ), 降低至 2 月 (11 億元 ) 備註 : 公寓 ( 無電梯 ) 華廈 (1 層以下有電梯 ) 大樓 (11 層以上有電梯 ) / 資料來源 : 實價登錄 14

16 台中市公寓總價帶分析 15/2 公寓總價帶分布 5~1,15% 1 以上,2% 3 以下,24% 3~5,59% 單位 : 萬元公寓總價帶以 3~5 萬元為主, 佔 59% 高總價產品, 超過 1, 萬元以上者, 僅佔 2% 公寓屋齡均超過 2 年以上 15

17 台中市華廈總價帶分析 15/2 華廈總價帶分布新舊華廈總價帶分布 1~15,1% 3 以下,13% 屋齡 2 年以下 ( 新屋 ) 1.% 8.% 屋齡 2 年以上 ( 舊屋 ) 5~1,56% 3~5,3% 6.% 4.% 2.% 單位 : 萬元.% 3 萬以下 3 萬至 5 萬 5 萬至 1 萬 1 萬至 15 萬華廈總價帶以 5~1, 萬元為主, 佔 56% 高總價產品, 超過 1, 萬元以上者, 僅佔 1% 本期新屋舊屋交易數量各為 44 9 件其中新屋總價帶多集中在 5~1, 萬元屋齡 2 年以上者, 以 3~5 萬佔比較高, 佔 42% 16

18 台中市大樓總價帶分析 15/2 大樓總價帶分布新舊大樓總價帶分布 3 以上,8% 2~3,4% 15~2,4% 3 以下,3% 3~5,11% 5.% 屋齡 2 年以下 ( 新屋 ) 4.% 3.% 屋齡 2 年以上 ( 舊屋 ) 1~15,24% 5~1,46% 2.% 1.%.% 大樓總價帶以 5~1, 萬元為主, 佔 46% 高總價產品, 超過 1,5 萬元以上者, 佔 16% 低總價產品,5 萬元以下者, 僅佔 14% 本期新屋舊屋交易數量各為件新屋總價帶多集中在 5~1,5 萬元屋齡 2 年以上者, 以 5~1, 萬佔比較高, 佔 45% 17

19 台中市透天厝總價帶分析 15/2 透天厝總價帶分布新舊透天厝總價帶分布 3 以上,2% 3 以下,2% 2~3,6% 3~5,7% 5.% 屋齡 2 年以下 ( 新屋 ) 15~2,18.5% 4.% 3.% 屋齡 2 年以上 ( 舊屋 ) 5~1,37% 2.% 1~15,27.5% 1.%.% 單位 : 萬元透天厝總價帶以 5~1, 萬元為主, 佔 37% 高總價產品, 超過 1,5 萬元以上者, 佔 26.5 % 低總價產品,5 萬元以下者, 僅佔 14% 本期新屋舊屋交易數量各為件新屋總價帶以 1, ~ 1,5 萬佔比較高屋齡 2 年以上者, 以 5~1, 萬佔比較高 18

20 盒鬚圖分析區分所有建物建坪單價 (15/2) ( 公寓華廈大樓 )( 原市區 ) 以西屯區為例 : 頂標 (88 分位 ) 約 4 萬 / 坪 ; 前標 (75 分位 ) 約 26 萬 / 坪 ; 均標 (5 分位 ) 約 24.9 萬 / 坪 ; 後標 (25 分位 ) 約 17 萬 / 坪 ; 底標 (12 分位 ) 約 14 萬 / 坪 15 年 2 月之原台中市區, 以西屯區南區南屯區西區之平均單價較高西區南區因有部分高單價新建案交屋 ( 富宇豐馥豐邑閱文心 ), 致單價稍高中區本月成交數量少 ( 僅 9 件 ), 資料僅作參考 4 價( 萬元/ 坪) 單圖例說明頂標 (88 分位 ) 前標 (75 分位 ) 均標 (5 分位 ) 後標 (25 分位 ) 底標 (12 分位 ) 5 中區東區西區南區北區西屯區南屯區北屯區備註 : 公寓 ( 無電梯 ) 華廈(1 層以下有電梯 ) 大樓(11 層以上有電梯 ) / 資料來源 : 實價登錄 19

21 價( 萬盒鬚圖分析區分所有建物建坪單價 (15/2) ( 公寓華廈大樓 ) ( 衛星區 ) 衛星區之單價分布範圍較為集中, 平均單價介於 11~19 萬 / 坪 15 年 2 月衛星區以烏日區之單價較高, 其次為大里區太平區潭子區大雅區 ( 僅 4 件 ) 沙鹿區 ( 僅 4 件 ) 成交數量少, 資料僅作參考圖例說明元/ 坪) 單頂標 (88 分位 ) 前標 (75 分位 ) 均標 (5 分位 ) 後標 (25 分位 ) 底標 (12 分位 ) 5 太平區大里區沙鹿區豐原區烏日區大雅區潭子區霧峰區備註 : 公寓 ( 無電梯 ) 華廈 (1 層以下有電梯 ) 大樓 (11 層以上有電梯 ) / 資料來源 : 實價登錄 2

22 價( 萬盒鬚圖分析透天厝總價 (15/2) ( 原市區 ) 原台中市區, 以南屯區南區西屯區北屯區之平均總價較高屯區因幅員較大, 市場上新舊產品均有流通, 致其價格分布範圍較廣南區因有新建案 ( 寶爵綻美 ) 交屋, 致均價較高, 且交易集中在中高價區 15/2 之中區 ( 僅 1 件 ) 西區 ( 僅 4 件 ) 成交數量少, 資料僅作參考 45 4 元) 總圖例說明頂標 (88 分位 ) 前標 (75 分位 ) 均標 (5 分位 ) 後標 (25 分位 ) 底標 (12 分位 ) 5 中區東區西區南區北區西屯區南屯區北屯區 21

23 價( 萬盒鬚圖分析透天厝總價 (15/2) ( 衛星區 ) 衛星區之總價分布範圍相對集中衛星區各區的平均總價約略介於 8~1, 萬 15/2 之烏日區 ( 僅 7 件 ) 霧峰區 ( 僅 5 件 ) 成交數量少, 資料僅作參考圖例說明元) 太平區大里區沙鹿區豐原區烏日區大雅區潭子區霧峰區總18 63 頂標 (88 分位 ) 前標 (75 分位 ) 均標 (5 分位 ) 後標 (25 分位 ) 底標 (12 分位 ) 22

24 價( 萬盒鬚圖分析透天厝總價 (15/2) 其餘各區之總價分布範圍相對集中其餘各區的平均總價介於 6~1, 萬以大肚區神岡區之總價較高 15/2 之龍井區東勢區大甲區梧棲區成交數量少 ( 少於 6 件 ), 資料僅作參考另, 后里新社石岡大安和平等區因成交數量過少, 均未列出 45 4 元) 大甲區外埔區清水區梧棲區龍井區大肚區神岡區東勢區總95 42 圖例說明頂標 (88 分位 ) 前標 (75 分位 ) 均標 (5 分位 ) 後標 (25 分位 ) 底標 (12 分位 ) 23

25 THANKS 正心不動產估價師聯合事務所大中不動產估價師聯合事務所電話 : 地址 : 台中市西屯區福林路 452 號網址 : 電話 : 地址 : 台中市西區美村路一段 771 巷 1 號 7 樓網址 :

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