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1 土 地 获 取 与 政 府 关 系 处 理 土 地 获 取 与 政 府 关 系 处 理 授 课 讲 师 : 苏 柏 垣 ( 副 总 裁 ) 课 程 收 益 : 1 解 析 土 地 获 取 过 程 中 应 关 注 的 重 点 问 题, 保 证 土 地 的 前 期 工 作 顺 利 进 行 ; 2 提 示 若 干 土 地 获 取 过 程 中 易 犯 的 错 误, 举 一 反 三 ; 3 如 何 与 政 府 及 其 官 员 工 作 人 员 建 立 维 系 良 好 的 政 企 关 系 ; 课 程 大 纲 第 一 部 分 土 地 获 取 过 程 中 应 重 点 关 注 的 问 题 1 市 场 的 分 析 判 断 2 用 地 指 标 和 用 地 手 续 3 土 地 的 交 付 4 市 政 配 套 的 完 善 5 规 划 要 求 6 土 地 价 款 的 支 付 7 股 权 收 购 中 的 溢 价 处 理 8 合 作 开 发 中 与 合 作 方 关 系 的 处 理 第 二 部 分 土 地 获 取 过 程 中 容 易 犯 的 一 些 错 误 1 选 择 合 作 政 府 主 体 不 恰 当 2 对 资 金 的 监 管 不 到 位 3 股 权 转 让 中 交 接 工 作 的 不 细 致 4 土 地 达 不 到 开 工 条 件 就 挂 牌 或 交 易 第 三 部 分 在 获 取 土 地 过 程 中 如 何 处 理 与 政 府 关 系 1 相 互 尊 重 诚 信 2 从 细 节 入 手, 锲 而 不 舍 3 提 前 介 入, 工 作 前 置, 如 规 划 评 审 政 府 办 公 会 等

2 土 地 获 取 与 政 府 关 系 处 理 第 一 部 分 土 地 获 取 过 程 中 应 重 点 关 注 的 问 题 1 市 场 的 分 析 判 断 我 们 决 定 是 否 进 入 某 个 城 市, 是 否 要 购 买 一 具 体 地 块, 首 要 的 前 提 是 对 当 地 的 市 场 进 行 细 致 准 确 的 分 析 判 断 这 里 的 细 致 准 确, 要 求 我 们 的 同 事 在 工 作 中 必 须 深 入 当 地 的 楼 盘 地 块 现 场, 了 解 关 乎 市 场 的 每 一 个 问 题, 如 我 们 去 了 解 当 地 竞 争 对 手 产 品 的 价 格, 不 能 仅 仅 是 一 个 电 话 问 卖 多 少 钱, 最 好 去 到 现 场 了 解 清 楚 产 品 的 具 体 特 征 ( 装 修 面 积 户 型 外 立 面 感 官 等 ), 以 求 信 息 的 准 确 2 用 地 指 标 和 用 地 手 续 2.1 政 府 是 否 有 足 够 的 建 设 用 地 指 标 以 保 证 土 地 的 供 应 地 方 政 府 有 自 己 的 建 设 用 地 年 度 供 应 计 划, 每 年 从 省 里 获 批 的 新 增 建 设 用 地 指 标 也 是 有 限 的 对 于 很 多 县 区 而 言, 一 年 的 新 增 建 设 用 地 指 标 可 能 不 会 很 多 ( 只 有 1000 亩 左 右, 甚 至 更 少 ), 而 且 对 于 城 市 分 批 次 建 设 用 地 报 批 的, 每 个 城 市 每 年 度 的 报 批 次 数 一 般 也 不 会 超 过 3 次 所 以, 我 们 洽 谈 项 目 时, 对 于 政 府 许 诺 的 每 年 千 亩 以 上 的 供 地 计 划, 就 应 留 意 地 方 政 府 是 否 有 能 力 解 决 用 地 指 标 2.2 项 目 土 地 是 否 具 备 合 法 的 用 地 手 续 要 获 得 一 块 建 设 用 地, 政 府 有 指 标 还 是 不 够 的 我 们 还 必 须 关 注 项 目 的 开 发 是 否 符 合 土 地 利 用 总 体 规 划, 在 城 市 总 体 规 划 对 项 目 所 在 区 域 又 有 着 什 么 样 的 规 划 要 求 如 果 土 规 不 符 合 的, 特 别 是 其 中 存 在 基 本 农 田 的, 基 本 农 田 的 报 批 必 须 上 到 国 务 院, 那 么 意 味 着 项 目 开 发 存 在 不 可 逾 越 的 障 碍 在 这 种 情 况 下, 我 们 就 必 须 停 止 投 资 拓 展 工 作, 以 免 浪 费 精 力 和 资 源 但 是, 如 果 项 目 局 部 范 围 内 存 在 土 规 城 规 的 不 符 合, 那 还 有 着 补 救 的 空 间, 我 们 须 关 注 政 府 土 规 局 部 调 整 方 案 的 可 行 性, 在 与 政 府 的 合 作 合 同 条 款 中 对 该 问 题 加 以 考 虑 在 指 标 问 题 和 土 规 城 规 等 方 面 不 再 存 在 障 碍 后, 政 府 的 土 地 报 批 才 有 了 可 能 在 我 们 参 与 前 期 工 作 的 获 取 土 地 模 式 下 ( 包 括 勾 地 意 向 性 拿 地 通 过 一 级 开 发 拿 地 的 模 式 ), 必 须 关 注 政 府 土 地 的 征 地 农 转 用 等 批 文 是 否 具 备 3 土 地 的 交 付 土 地 的 交 付 的 公 司 贯 彻 快 速 开 发 快 速 销 售 的 前 提 条 件, 交 不 了 地 一 切 无 从 谈 起 为 了 能 尽 快 交 地, 我 们 必 须 关 注 如 下 问 题 : 3.1 土 地 上 附 着 物 的 拆 迁 量 及 拆 迁 难 度

3 土 地 获 取 与 政 府 关 系 处 理 项 目 选 址 时, 我 们 会 考 虑 地 块 内 房 屋 等 附 着 物 的 数 量 和 拆 迁 难 度, 对 于 村 庄 房 屋 厂 房 密 集 的 区 域, 会 尽 量 避 开, 避 免 增 加 政 府 征 地 拆 迁 的 成 本 和 难 度, 为 日 后 交 地 留 下 隐 患 3.2 将 土 地 的 交 付 作 为 政 府 或 提 供 土 地 方 合 作 方 的 义 务 与 政 府 合 作 的 项 目, 应 由 政 府 承 担 土 地 的 交 付 义 务, 购 买 二 手 地 的 ( 股 权 收 购 和 土 地 使 用 权 转 让 ), 应 由 提 供 土 地 的 一 方 承 担 交 地 的 责 任, 与 其 他 公 司 合 作 开 发 的, 根 据 实 际 情 况 可 考 虑 由 我 们 的 合 作 方 承 担 这 些 责 任 3.3 土 地 的 交 付 时 间 和 交 付 标 准 土 地 的 交 付 时 间 应 以 满 足 公 司 的 开 发 计 划 为 前 提, 为 避 免 进 场 施 工 出 现 阻 力, 原 则 上 要 求 在 土 地 交 付 前 建 好 围 墙, 以 保 证 土 地 交 付 时 及 交 付 后 的 无 争 议 性 但 对 于 围 墙 的 建 设 范 围, 应 以 能 保 证 开 工 为 前 提, 可 根 据 实 际 拆 迁 情 形 判 断 是 否 需 要 在 全 部 地 块 上 建 围 墙 4 市 政 配 套 的 完 善 市 政 配 套 条 件 的 完 善 同 样 是 为 了 保 证 快 速 开 发 快 速 销 售 如 果 一 个 项 目 连 施 工 用 的 临 水 临 电 施 工 道 路 都 解 决 不 了, 那 么 意 味 着 即 使 土 地 交 付 了, 项 目 的 开 工 也 是 空 谈, 如 果 日 后 的 永 久 性 供 水 供 电 排 污 燃 气 等 市 政 管 网 不 能 按 时 到 位, 即 使 销 售 很 成 功, 那 么 交 收 楼 也 是 很 大 的 问 题 所 以, 我 们 应 关 注 如 下 市 政 配 套 问 题 : 4.1 政 府 承 诺 解 决 的 市 政 配 套 设 施 何 时 到 位 政 府 应 解 决 的 市 政 配 套 设 施 的 费 用 预 算 大 概 是 多 少, 要 考 虑 到 如 果 数 额 太 多, 要 留 意 政 府 的 承 受 能 力 与 可 信 度 应 要 求 政 府 方 面 给 出 具 体 的 市 政 配 套 设 施 的 建 设 时 间 和 进 度 计 划 4.2 我 方 应 承 担 的 市 政 配 套 设 施 投 入 数 额 和 实 施 方 案 对 于 约 定 由 我 方 承 担 的 市 政 配 套 设 施 建 设 任 务, 则 应 做 好 该 部 分 的 资 金 预 算, 并 有 一 个 可 行 的 初 步 的 建 设 方 案 如 由 我 方 建 设 水 厂 的, 则 应 在 前 期 对 水 源 管 网 铺 设 路 径 等 进 行 方 案 设 计, 以 保 证 建 设 方 案 的 可 行 性 上 述 市 政 配 套 设 施 的 完 善 事 宜 不 仅 要 与 政 府 谈, 还 要 与 电 力 公 司 水 厂 燃 气 公 司 等 单 位 对 接, 避 免 政 府 单 方 面 的 空 头 允 诺 5 规 划 要 求 政 府 对 地 块 的 规 划 要 求 直 接 影 响 到 我 们 产 品 的 设 计, 是 应 予 关 注 的 重 要 内 容 如 90/70 问 题, 限

4 土 地 获 取 与 政 府 关 系 处 理 高 的 问 题, 建 筑 退 让 的 问 题, 甚 至 是 政 府 对 建 筑 外 立 面 风 格 的 要 求 等 等 6 土 地 价 款 的 支 付 这 里 讲 的 土 地 价 款 包 括 土 地 储 备 投 资 款 土 地 出 让 价 款 土 地 转 让 价 款 股 权 转 让 价 款 及 其 他 为 获 取 土 地 而 需 支 付 给 政 府 合 作 方 或 土 地 提 供 方 的 任 何 款 项 土 地 价 款 支 付 的 进 度 及 时 间 节 点 的 把 握 是 防 范 风 险 的 关 键 因 素 任 何 的 交 易, 钱 付 出 去 了, 付 款 方 就 会 处 于 被 动 的 地 位, 所 以 我 们 应 控 制 付 款 的 节 点, 这 比 任 何 的 风 险 防 控 措 施 都 要 有 效, 如 果 我 们 已 经 付 钱 了, 对 方 违 约, 追 究 其 法 律 责 任 要 面 临 漫 长 的 期 限 和 诉 讼 风 险, 对 公 司 来 说 未 必 是 最 佳 选 择 土 地 价 款 支 付 应 与 如 下 节 点 挂 钩 : 6.1 土 地 的 交 付 我 们 应 要 求 在 土 地 交 付 后 才 可 支 付 一 定 比 例 的 款 项 6.2 土 地 转 让 模 式 下 国 土 证 的 办 理, 股 权 转 让 时 则 为 工 商 登 记 手 续 的 办 理 等 6.3 土 地 一 级 开 发 中 的 投 资 款 则 必 须 与 征 地 拆 迁 进 度 供 地 进 度 等 直 接 挂 钩 6.4 在 购 买 二 手 地 时, 付 款 还 应 与 规 划 市 政 配 套 条 件 的 落 实 施 工 证 照 的 办 理 和 对 方 所 承 诺 的 政 策 优 惠 的 落 实 甚 至 是 开 始 销 售 的 时 间 挂 钩 7 股 权 收 购 中 的 溢 价 处 理 透 过 股 权 收 购 取 得 土 地 的 模 式 下, 股 权 转 让 方 所 要 求 的 转 让 价 款 往 往 远 高 过 目 标 公 司 的 注 册 资 本 金 为 合 理 安 排 税 负, 在 符 合 财 务 处 理 要 求 的 前 提 下, 收 购 对 价 一 般 分 割 为 三 部 分 :(1) 股 权 转 让 价 款 ;(2) 目 标 公 司 债 务 ;(3) 工 程 费 用 及 拆 迁 费 用 等 但 应 留 意 第 (3) 项 内 容 应 控 制 在 合 理 的 范 围 内 8 合 作 开 发 中 与 合 作 方 关 系 的 处 理 目 前, 我 们 获 取 土 地 的 模 式 呈 现 多 元 化 趋 势, 改 变 了 过 去 以 土 地 一 级 开 发 为 主 的 局 面 其 中, 与 第 三 方 合 作, 共 同 设 立 ( 或 持 股 ) 项 目 公 司 进 行 开 发 的 情 况 越 来 越 多, 这 就 涉 及 到 如 何 处 理 和 合 作 方 关 系 问 题 在 双 方 透 过 项 目 公 司 进 行 合 作 开 发 的 过 程 中, 我 们 一 般 会 要 求 : 8.1 我 们 应 取 得 项 目 公 司 的 控 制 权 首 先 在 股 权 比 例 上, 我 们 应 要 求 控 股 ( 持 股 比 例 在 51% 或 以 上 ), 对 于 公 司 的 经 营 管 理, 如 产 品 的 规 划 设 计 市 场 营 销 及 推 广 工 程 建 设 应 由 我 们 公 司 主 导 负 责, 而 对 于 土 地 的 前 期 开 发 与 政 府 关 系 的 协 调 可 由 合 作 方 主 导 在 项 目 公 司 的 管 理 架 构 上, 对 方 可 派 人 参 与 并 担 任 某 些 岗 位 8.2 项 目 开 发 过 程 中 的 融 资

5 土 地 获 取 与 政 府 关 系 处 理 我 们 的 合 作 方 一 般 是 控 制 了 土 地 资 源, 而 在 资 金 及 产 品 开 发 经 营 能 力 上 处 于 劣 势 的 一 面, 合 作 开 发 过 程 中 所 需 资 金 的 主 要 是 由 我 们 承 担 这 就 要 求 在 合 作 谈 判 中 确 定 好 项 目 公 司 融 资 的 原 则 : 项 目 开 发 过 程 中 所 需 要 的 资 金 ( 包 括 应 缴 地 价 款 政 府 收 费 开 发 建 设 资 金 费 用 等 所 有 款 项 ) 首 先 通 过 项 目 公 司 对 外 融 资 解 决 ; 在 项 目 公 司 具 备 融 资 条 件 前 项 目 公 司 不 能 融 资 或 融 资 不 足 的, 则 由 合 作 双 方 按 照 持 股 比 例 提 供 股 东 借 款 任 何 一 方 不 能 提 供 股 东 借 款 的, 对 方 可 垫 付, 则 股 东 在 项 目 公 司 的 股 东 权 利 ( 包 括 但 不 限 于 表 决 权 决 策 权 分 红 权 资 产 分 配 权 ) 自 对 方 垫 付 资 金 之 日 起 按 照 各 方 实 际 投 入 项 目 公 司 的 资 金 比 例 调 整 8.3 合 作 方 在 土 地 方 面 应 承 担 的 其 他 义 务 如 前 所 述, 往 往 是 因 为 合 作 方 控 制 了 土 地 资 源, 我 们 才 会 与 其 合 作 根 据 实 际 情 况, 我 们 应 要 求 合 作 方 应 该 在 土 地 方 面 承 担 一 定 的 义 务, 如 : 土 地 的 交 付 ; 规 划 的 落 实 ; 市 政 配 套 条 件 的 完 善 ; 有 关 证 照 的 办 理 ; 政 府 优 惠 政 策 的 落 实 等 等 8.4 利 润 的 分 配 在 通 常 的 合 作 开 发 模 式 下, 我 们 一 般 应 要 求 项 目 公 司 累 计 实 现 正 的 现 金 流 入 的 当 年, 或 者 股 东 借 款 本 息 全 部 清 偿 完 毕 后 项 目 运 作 不 存 在 资 金 缺 口 的 当 年, 项 目 结 算 后 有 可 分 配 的 现 金 流 时, 才 可 考 虑 按 照 约 定 的 比 例 分 配 利 润 各 自 所 分 得 利 润 的 税 务 应 各 自 负 担 第 二 部 分 土 地 获 取 过 程 中 容 易 犯 的 一 些 错 误 1 选 择 的 政 府 主 体 不 恰 当 对 于 一 级 土 地 开 发 和 勾 地 等 意 向 性 协 议 拿 地 的 模 式, 我 们 在 洽 谈 之 初 要 选 择 对 合 适 的 政 府 部 门 否 则, 如 果 与 一 些 不 具 备 相 关 职 权 的 政 府 机 构 或 部 门 签 署 协 议, 很 容 易 造 成 协 议 的 无 法 履 行 或 履 行 质 量 大 打 折 扣, 造 成 后 期 项 目 开 发 的 被 动 局 面 如 益 阳 项 目, 选 择 与 益 阳 高 新 开 发 区 管 委 会 签 署 的 土 地 一 级 开 发 合 同, 而 管 委 会 又 没 有 规 划 国 土 方 面 的 职 权, 给 土 地 出 让 阶 段 与 益 阳 市 国 土 局 的 关 系 协 调 对 接 方 面 造 成 了 很 大 的 困 难 ; 如 呼 和 浩 特 项 目 ( 该 项 目 后 来 已 终 止 ), 是 与 呼 市 建 委 签 署 的 一 级 开 发 合 同, 但 是 土 地 储 备 职 能 又 在 区 土 地 储 备 中 心, 导 致 后 来 合 同 无 法 履 行 需 变 更 主 体 所 以, 我 们 与 政 府 洽 谈, 至 少 要 去 到 县 区 政 府 的 层 面 方 为 妥 当 2 对 资 金 的 监 管 不 到 位 在 获 取 土 地 的 过 程 中, 我 们 总 是 作 为 支 付 款 项 的 一 方, 款 项 支 出 后 意 味 着 风 险 的 增 加 所 以 我 们

6 土 地 获 取 与 政 府 关 系 处 理 应 对 所 支 付 出 去 的 款 项 进 行 必 要 监 管, 这 也 是 预 防 对 方 违 约 的 需 要 我 们 公 司 以 前 也 出 现 土 地 一 级 开 发 的 投 资 款 不 汇 入 共 管 账 户 而 是 直 接 支 付 给 政 府 的 情 况, 最 后 被 政 府 挪 用 于 其 他 方 面, 给 款 项 的 收 回 带 来 了 很 大 的 困 难, 如 前 面 讲 到 的 呼 和 浩 特 项 目, 由 于 投 资 款 没 有 共 管, 呼 市 建 委 将 款 项 挪 用 于 偿 还 其 他 工 程 款 而 对 于 与 企 业 个 人 的 合 作, 我 们 公 司 以 往 常 会 在 签 署 合 同 ( 甚 至 是 框 架 性 的 意 向 协 议 ) 后 即 支 付 一 定 数 额 的 保 证 金 给 对 方, 虽 然 采 用 了 共 管 的 方 式, 但 当 条 件 具 备 而 对 方 又 不 配 合 解 除 共 管 户 取 回 资 金 时, 我 们 得 花 很 多 的 人 力 物 力 去 追 索, 这 样 的 资 金 监 管 方 式 也 是 欠 妥 的, 对 于 这 种 情 况 建 议 该 用 银 行 托 管 的 方 式, 在 设 定 的 期 限 届 满 后 我 们 可 自 动 取 回 资 金 而 无 需 对 方 的 同 意 或 配 合 对 于 政 府 要 求 支 付 的 投 资 款, 我 们 应 严 格 审 核, 与 征 地 拆 迁 进 度 挂 钩, 避 免 出 现 资 金 的 挪 用 积 压 3 股 权 转 让 中 交 接 工 作 的 不 细 致 股 权 转 让 中 存 在 的 项 目 公 司 或 有 债 务 的 风 险 虽 然 无 法 完 全 避 免, 但 我 们 应 该 尽 到 最 大 的 努 力 去 降 低 这 种 风 险 在 股 权 交 接 过 程 中 任 何 一 个 细 节 都 可 能 引 发 风 险, 如 对 于 项 目 公 司 国 土 证 的 交 付 问 题, 在 惠 阳 岐 山 度 假 村 项 目 的 股 权 收 购 中, 原 股 东 出 示 了 国 土 证 原 件, 但 我 们 在 签 署 股 权 转 让 合 同 后 没 有 及 时 做 好 该 原 件 的 交 接 工 作, 终 致 隐 患 : 原 股 东 在 签 署 股 权 转 让 合 同 前 即 已 经 将 国 土 证 抵 押 给 其 债 权 人, 从 其 债 权 人 手 中 取 回 出 示 给 我 们 公 司 审 核 后 随 即 交 回 到 了 债 权 人 处 后 来, 债 权 人 拿 着 这 几 本 国 土 证 要 求 我 们 为 原 股 东 偿 还 借 款 虽 然, 后 来 诉 讼 阶 段 我 们 胜 诉 了, 但 是 我 们 没 有 国 土 证 原 件 给 项 目 的 开 发 报 建 等 造 成 了 很 大 的 障 碍, 我 们 不 得 不 代 原 股 东 垫 付 了 部 分 债 务 所 以 在 股 权 转 让 时, 我 们 必 须 做 好 一 切 证 照 财 务 账 簿 的 交 接 工 作

7 土 地 获 取 与 政 府 关 系 处 理 4 土 地 达 不 到 开 工 条 件 就 挂 牌 或 交 易 对 于 那 些 不 具 备 交 地 条 件 市 政 配 套 未 完 善 或 规 划 条 件 未 确 定 的 项 目, 由 于 我 们 的 工 作 做 得 不 够 细 致, 或 者 错 误 地 预 估 了 这 些 条 件 的 完 成 时 间, 我 们 公 司 摘 牌 了 土 地, 或 完 成 了 股 权 收 购 ( 或 土 地 使 用 权 转 让 ), 支 付 了 全 部 或 大 部 分 的 土 地 价 款 由 于 开 工 不 了, 造 成 了 资 金 的 积 压, 也 易 引 发 潜 在 的 土 地 闲 置 风 险 第 三 部 分 在 获 取 土 地 过 程 中 如 何 处 理 与 政 府 关 系 1 相 互 尊 重 诚 信 2 从 细 节 入 手, 锲 而 不 舍 3 提 前 介 入, 工 作 前 置, 如 规 划 评 审 政 府 办 公 会 等

8 一 起 经 历 一 起 成 长 一 起 经 历 一 起 成 长 授 课 讲 师 : 宋 军 ( 副 总 裁 ) 课 程 收 益 : 1 快 速 开 发 项 目 的 流 程 ; 2 项 目 开 发 过 程 重 要 要 素 ; 3 快 速 开 发 过 程 的 控 制 ; 课 程 大 纲 第 一 部 分 碧 桂 园 荔 园 项 目 开 发 案 例 1 荔 园 项 目 背 景 分 析 2 荔 园 项 目 开 发 思 路 及 目 标 3 荔 园 项 目 开 发 进 度 计 划 及 执 行 情 况 4 荔 园 项 目 投 入 与 回 收 第 二 部 分 碧 桂 园 东 江 凤 凰 城 一 期 开 发 分 享 1 河 源 项 目 背 景 2 河 源 项 目 开 发 思 路 3. 河 源 项 目 开 发 进 度 4 河 源 项 目 投 入 与 资 金 回 笼 5 河 源 项 目 亮 点 分 析 第 三 部 分 章 丘 项 目 案 例 分 享 1 章 丘 项 目 背 景 2 章 丘 项 目 开 发 理 念 及 目 标 3 目 前 运 用 的 一 些 超 常 规 手 法 4 章 丘 项 目 规 划 方 案 5 章 丘 项 目 开 发 进 度 计 划 ( 一 级 ) 6 章 丘 项 目 资 金 投 入 与 产 出 分 析 7 章 丘 项 目 远 景

9 一 起 经 历 一 起 成 长 第 一 部 分 碧 桂 园 荔 园 项 目 开 发 案 例 公 司 目 前 开 发 最 快 的 项 目 概 述 : 荔 城 地 块 总 占 地 面 积 139 亩, 可 建 设 面 积 122 亩, 总 建 筑 面 积 平 米, 综 合 容 积 率 1.09, 其 中 首 期 建 筑 面 积 平 米 ; 1 荔 园 项 目 背 景 分 析 从 四 个 方 面 进 行 分 析 : 政 府 背 景 公 司 背 景 项 目 优 势 项 目 劣 势 ; 项 目 优 势 与 劣 势 : 项 目 优 势 劣 势 环 境 配 套 品 牌 影 响 力 政 府 支 持 力 度 2 荔 园 项 目 开 发 思 路 及 目 标 核 心 思 路 : 个 月 完 成 第 一 批 预 算, 回 收 基 本 开 发 思 路 : 目 标 : 个 月 完 成 首 期 开 盘, ( 时 间 ) 完 成 剩 余 期 数 开 发, 最 终 实 现 3 荔 园 项 目 开 发 进 度 计 划 及 执 行 情 况 ( 关 注 点 : 时 间 阶 段 任 务 细 分 执 行 工 程 内 容 开 发 内 容 等 )

10 一 起 经 历 一 起 成 长 时 间 内 容 工 程 相 关 内 容 开 发 相 关 内 容 至 地 勘 2 施 工 单 位 临 电 临 建 临 水 1 借 用 国 土 局 测 量 队 名 义 进 去 地 勘 及 放 点 2 要 求 腾 越 公 司 进 场, 做 好 临 设 3 提 供 资 料 予 规 划 院 准 备 规 划 图 1 规 划 设 计 要 点 及 用 地 红 线 图 确 定 2 规 划 方 案 确 定 2 地 勘 布 点 图 确 定 ; 获 取 地 勘 报 告 2009 年 4 月 份 地 勘 公 司 进 场 / 摘 牌 国 土 局 挂 牌 1 修 建 性 详 细 规 划 出 图 至 围 墙 及 道 路 硬 化 1 要 求 腾 越 建 筑 公 司 4 月 30 日 前 将 临 建 及 围 墙 施 工 完 成 2 要 求 腾 越 建 筑 公 司 5 月 5 日 前 完 成 道 路 硬 化 3 获 取 相 关 桩 基 础 图 纸 1 签 订 土 地 买 卖 合 同 缴 纳 相 关 费 用 办 理 国 土 证 用 地 规 划 许 可 证 2 送 审 环 评 办 理 噪 音 排 放 许 可 证 3 办 理 相 关 增 资 批 复 事 宜 至 开 工 2 售 楼 部 及 板 房 区 全 部 封 顶 1 桩 图 获 取 2 板 房 区 图 纸 获 取 3 办 理 相 关 证 件 1 送 审 修 建 性 详 细 规 划 办 理 工 程 规 划 许 可 证 ; 2 送 审 施 工 图 纸 审 查 送 审 苑 区 命 名 及 街 道 命 名 路 址 证 明 至 货 量 区 开 工 2 货 量 区 封 顶 3 板 房 区 装 修 及 绿 化 进 场 1 装 修 单 位 确 定 并 进 场 施 工 2 装 修 园 艺 绿 化 图 纸 及 单 位 确 定 3 货 量 区 封 顶 1 送 审 建 设 工 程 招 投 标 ; 2 预 备 办 理 施 工 许 可 证 3 办 理 预 测 会 数 据 至 板 房 区 绿 化 2 板 房 家 私 进 场 3 板 房 开 放 1 板 房 区 绿 化 施 工 完 成 2 板 房 区 家 私 摆 放 完 成 1 预 售 证 办 理 首 期 开 盘 1 板 房 区 能 够 开 放 / 4 荔 园 项 目 投 入 与 回 收 投 入 : 产 出 : 毛 利 润 :

11 一 起 经 历 一 起 成 长 第 二 部 分 碧 桂 园 东 江 凤 凰 城 一 期 开 发 分 享 1 河 源 项 目 背 景 : 面 临 的 优 势 及 压 力 : 优 势 :( 当 地 房 产 消 费 潜 力 楼 价 政 府 支 持 力 度 品 牌 影 响 现 有 的 自 然 景 观 ) 压 力 :( 房 产 政 策 项 目 的 地 理 位 置 气 候 等 ) 挑 战 目 标 : 东 江 凤 凰 城 为 集 团 在 河 源 的 首 个 项 目, 追 求 利 益 和 品 牌 推 广 双 赢,2011 年 度 项 目 销 售 目 标 为 亿 如 开 发 成 功, 则 加 大 土 地 投 资, 亦 成 为 区 域 未 来 重 要 利 益 点 ; 2 河 源 项 目 开 发 思 路 资 金 回 笼 时 间 节 点 推 广 理 念 环 境 绿 化 3. 河 源 项 目 开 发 进 度 4 河 源 项 目 投 入 与 资 金 回 笼 签 订 合 同 :2010 年 11 月 25 日 计 划 开 盘 时 间 及 工 作 : 实 施 销 售 情 况 : 5 河 源 项 目 亮 点 分 析 宏 观 计 划 : 品 牌 推 广 : 绿 化 环 境 : 资 金 回 笼 :

12 一 起 经 历 一 起 成 长 第 三 部 分 章 丘 项 目 案 例 分 享 1 章 丘 项 目 背 景 政 府 背 景 : 项 目 背 景 : 山 东 省 第 一 个 项 目 长 期 的 发 展 潜 力 环 渤 海 战 略 项 目 优 势 : 项 目 劣 势 : 2 章 丘 项 目 开 发 理 念 及 目 标 开 发 基 本 理 念 : 2.1 品 牌 推 广 为 辐 射 山 东 全 省 打 好 基 础 ; 2.2 贯 彻 123 快 速 生 产 理 念 ; 2.3 积 极 向 银 行 融 资, 努 力 获 取 开 发 贷 2.4 营 造 和 维 护 良 好 企 业 外 部 环 境 2.5 努 力 拓 展 相 邻 地 块, 可 持 续 发 展 目 标 : 个 月 完 成 首 期 开 盘, ( 时 间 ) 完 成 剩 余 期 数 开 发, 最 终 实 现 3 目 前 运 用 的 一 些 超 常 规 手 法 3.1 规 划 方 面 : 土 地 方 面 : 3.4 利 用 政 府 管 理 :

13 提 高 市 场 调 研 水 平, 加 大 品 牌 宣 传 力 度 是 开 创 营 销 新 局 面 的 基 石 提 高 市 场 调 研 水 平, 加 大 品 牌 宣 传 力 度 是 开 创 营 销 新 局 面 的 基 石 授 课 讲 师 : 陈 华 ( 副 总 裁 ) 课 程 收 益 : 1 了 解 市 场 调 研 的 作 用, 掌 握 市 场 调 研 的 方 法 2 科 学 运 用 市 场 调 研 报 告, 合 理 决 策 3 学 习 先 进 的 品 牌 宣 传 理 念 课 程 大 纲 第 一 部 分 市 场 调 研 的 作 用 及 要 求 1 市 场 调 研 的 作 用 2 市 场 调 研 的 基 本 要 求 第 二 部 分 市 场 调 研 的 基 本 方 法 第 三 部 分 市 场 调 研 报 告 的 主 要 内 容 1 市 场 调 研 报 告 服 务 的 对 象 2 市 场 调 研 的 主 要 内 容 3 畲 江 市 场 调 研 报 告 案 例 分 析 第 四 部 分 创 立 品 牌 宣 传 新 理 念 1 品 牌 宣 传 渗 透 到 房 地 产 开 发 的 每 一 个 环 节 2 从 等 客 上 门 到 上 门 服 务 看 营 销 发 展 第 五 部 分 品 牌 宣 传 的 工 作 模 式

14 提 高 市 场 调 研 水 平, 加 大 品 牌 宣 传 力 度 是 开 创 营 销 新 局 面 的 基 石 第 一 部 分 市 场 调 研 的 作 用 及 要 求 市 场 调 研 是 房 地 产 开 发 工 作 中 至 关 重 要 的 环 节, 是 新 项 目 开 发 的 第 一 关! 为 什 么 要 把 市 场 调 研 看 得 如 此 重 要? 1 市 场 调 研 的 作 用 市 场 调 研 的 基 本 要 求 第 二 部 分 市 场 调 研 的 基 本 方 法 1 以 发 展 的 眼 光 审 视 市 场, 对 市 场 做 动 态 分 析 ; 2 根 据 公 司 的, 确 定 项 目 的 ; 3 寻 找 符 合 项 目 定 位 的 目 标 客 户 群 体 ; 4 调 查 方 式 分 为 : ; 5 最 适 合 房 地 产 行 业 的 调 查 方 式 是 : ; 6 科 学 分 析 调 研 结 果, 提 出 合 理 的 建 设 方 案 ( 户 型 朝 向 面 积 段 等 ) 第 三 部 分 市 场 调 研 报 告 的 主 要 内 容 1 市 场 调 研 报 告 服 务 的 对 象 市 场 调 研 报 告 服 务 的 对 象 : 董 事 局 投 资 决 策 委 员 会 投 资 部 财 务 部 产 品 研 究 组 规 划 院 推 广 和 销 售 人 员

15 提 高 市 场 调 研 水 平, 加 大 品 牌 宣 传 力 度 是 开 创 营 销 新 局 面 的 基 石 2 市 场 调 研 的 主 要 内 容 市 场 调 研 的 主 要 内 容 主 要 包 括 : 项 目 概 况 城 市 概 况 房 地 产 市 场 分 析 投 资 效 益 分 析 可 行 性 分 析 2.1 项 目 概 况 : 项 目 相 关 指 标 项 目 现 状 及 周 边 状 况 项 目 区 位 交 通 及 配 套 状 况 项 目 的 价 值 要 素 包 括 : 地 段 要 素 距 离 配 套 等 环 境 要 素 自 然 环 境 人 文 环 境 等 市 场 要 素 项 目 特 点 技 术 经 济 指 标 等 2.2 城 市 概 况 : 城 市 未 来 5-10 年 规 划 地 块 的 地 域 分 析 筹 划 未 来 思 路 决 定 出 路 应 站 在 城 市 与 区 域 发 展 的 角 度 来 看 土 地 的 前 景 收 集 城 市 未 来 十 年 的 大 战 略 大 方 针 信 息, 在 周 边 的 大 区 域 发 展 中 找 到 关 联, 分 析 土 地 出 让 带 来 的 机 遇 及 对 城 市 未 来 的 影 响 2.3 房 地 产 市 场 分 析 : 市 场 现 状 分 析 市 场 发 展 趋 势 探 究 2.4 利 润 分 析 : 税 前 利 润 = 销 售 收 入 - 总 成 本 - 营 业 税 金 及 附 加 - 土 地 增 值 税 ; 销 售 收 入 = 销 售 单 价 可 售 建 筑 面 积 总 成 本 = 土 地 成 本 + 开 发 成 本 + 期 间 费 用 ( 管 理 财 务 销 售 费 用 ) 营 业 税 金 及 附 加, 参 考 一 般 市 场 综 合 税 率 5.7% 土 地 增 值 税, 按 照 地 区 核 定 征 收 率 5% 预 算 2.5 可 行 性 分 析 :SWOT 分 析 Strength( 优 势 ) Weakness( 劣 势 ) Opportunity( 机 会 ) Threat( 风 险 )( 威 胁 ) 3 案 例 分 析 : 畲 江 项 目 市 场 调 研 报 告 3.1 目 标 项 目 综 述 项 目 位 置 及 各 项 指 标 地 块 位 处 梅 州 市 畲 江 镇 梅 江 南 岸, 规 划 梅 州 大 桥 边, 梅 州 省 级 产 业 转 移 工 业 园 区 内 该 园 2005 年 开 始 建 设, 首 期 403 公 顷, 主 要 承 接 和 发 展 通 讯 电 子 设 备 电 气 机 械 制 造 金 属 制 品 研 发 物 流

16 提 高 市 场 调 研 水 平, 加 大 品 牌 宣 传 力 度 是 开 创 营 销 新 局 面 的 基 石 等 产 业, 重 点 发 展 汽 车 变 速 器 车 桥 起 动 机 发 电 机 汽 车 齿 轮 汽 车 电 器 等 产 品 该 园 2005 年 开 始 建 设, 迄 今 进 驻 厂 家 约 33 家, 基 本 为 非 劳 动 密 集 型 企 业 梅 州 市 梅 县 畲 江 镇 项 目 位 置 广 州 ( 梅 州 ) 产 业 转 移 工 业 园 净 用 地 面 积 约 292 亩 梅 江 以 南 大 埔 路 以 西 挂 牌 时 间 预 计 2011 年 1 月 底 挂 牌 用 地 性 质 商 住 用 地 是 否 符 合 城 规 土 规 符 合 容 积 率 按 我 司 规 划 方 案 90 平 方 米 占 70% 对 该 地 块 是 否 限 制 不 受 限 制 建 筑 密 度 绿 化 率 限 高 配 套 要 求 未 定 土 地 信 息 来 源 政 府 项 目 区 位 图 ( 图 略 ) 周 边 交 通 项 目 位 于 梅 县 西 南 部 的 畲 江 镇, 毗 邻 兴 宁 丰 顺 两 县 交 界 处, 206 国 道 贯 穿 全 镇, 广 梅 汕 铁 路 在 畲 江 设 立 货 运 站 由 于 广 州 ( 梅 州 ) 产 业 转 移 工 业 园 设 在 畲 江 镇, 政 府 兴 建 兴 畲 梅 揭 ( 汕 梅 ) 高 速 公 路, 分 别 将 兴 宁 梅 州 市 与 畲 江 镇 建 立 起 高 速 交 通 网 以 下 为 地 块 距 离 周 边 城 市 交 通 情 况 : 地 块 至 目 的 地 距 离 用 时 路 径 收 费 梅 州 城 区 37.1 公 里 33 分 钟 梅 揭 ( 汕 梅 ) 高 速 15 元 梅 州 市 政 府 39.5 公 里 47 分 钟 梅 揭 ( 汕 梅 ) 高 速 ( 外 地 车 加 10 元 ) 梅 县 政 府 42.5 公 里 42 分 钟 205 国 道 无 兴 宁 市 政 府 38.7 公 里 40 分 钟 兴 畲 高 速 五 华 县 政 府 33.3 公 里 58 分 钟 023 县 道 120 省 道 丰 顺 县 政 府 46 公 里 44 分 钟 汕 梅 高 速 项 目 现 状 及 周 边 状 况 桥 加 油 站 畲 江 项 目 周 边 已 建 以 及 筹 建 的 设 施 包 括 : 客 运 站 政 府 建 设 商 业 配 套 政 府 宿 舍 梅 州 大 道 项 目 所 在 地 土 地 市 场

17 提 高 市 场 调 研 水 平, 加 大 品 牌 宣 传 力 度 是 开 创 营 销 新 局 面 的 基 石 根 据 梅 州 市 畲 江 镇 畲 江 工 业 园 用 地 总 体 规 划, 地 块 周 边 以 工 业 建 设 用 地 为 主 近 年 无 用 地 出 让 信 息, 江 北 面 的 商 业 用 地 规 划 及 市 政 配 套 设 施 属 于 远 期 规 划 3.2 项 目 所 在 城 市 概 况 梅 州 市 面 积 平 方 千 米, 户 籍 人 口 万 人 (2008 年 ), 常 住 人 口 约 412 万 人, 其 中 非 农 人 口 万 人 梅 州 市 辖 1 个 市 辖 区 ( 梅 江 区 ) 6 个 县 ( 梅 县 大 埔 丰 顺 五 华 平 远 蕉 岭 ), 代 管 1 个 县 级 市 ( 兴 宁 ) 宗 地 所 在 地 为 梅 县 畲 江 镇 的 广 州 ( 梅 州 ) 产 业 转 移 工 业 园, 位 于 梅 州 市 中 心 城 区 西 南 约 37 公 里 畲 江 镇 人 口 4.5 万 人, 面 积 175 平 方 公 里, 下 辖 23 个 村 民 委 员 会 2 个 居 民 委 员 会, 工 艺 编 织 业 是 该 镇 的 特 色 产 业, 家 庭 作 坊 式 加 工 经 营 户 2000 多 户, 全 年 产 值 超 千 万 元 的 有 7 家, 品 种 有 藤 竹 木 铁 丝 绸 等 五 大 类 八 万 多 个 样 式, 产 品 远 销 欧 美 日 本 等 地 广 州 ( 梅 州 ) 产 业 转 移 工 业 园, 工 业 新 城 规 划 总 用 地 面 积 约 45 平 方 公 里, 园 区 规 划 总 用 地 面 积 23.6 平 方 公 里 该 工 业 园 以 工 业 新 城 生 态 园 区 为 发 展 定 位, 按 照 广 州 科 学 城 的 规 划 理 念 进 行 规 划 建 设 目 前 园 区 内 已 有 约 75 家 企 业 与 政 府 签 订 进 驻 协 议, 已 投 产 企 业 38 家, 共 约 5000 人, 计 划 2012 年 将 增 至 5-8 万 个 就 业 岗 位, 预 计 年 人 均 收 入 达 2.3 万 元 3.3 当 地 房 地 产 市 场 现 状 梅 州 全 市 现 有 房 地 产 开 发 资 质 企 业 180 家 09 年 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 同 比 减 少 2.3% 施 工 面 积 万 m2, 同 比 增 长 10.4%, 竣 工 面 积 万 m2, 同 比 下 降 19.8% 09 年 住 宅 销 售 面 积 万 m2 ( 市 区 万 m2) 梅 州 市 区 毛 坯 洋 房 均 价 目 前 在 4000 元 / 平 方 米, 主 流 面 积 区 间 段 在 120~180 m2 目 前 畲 江 镇 及 工 业 园 内 无 房 地 产 项 目 开 发 或 在 售, 无 参 考 数 据 据 市 房 地 产 交 易 所 数 据 显 示, 市 区 每 年 成 交 商 品 房 只 有 套 左 右,09 年 住 宅 销 售 面 积 万 m2 ( 市 区 万 m2) 梅 州 主 城 区 房 地 产 情 况 ( 均 为 毛 坯 房 ): 联 体 独 立 洋 房 房 价 均 价 ( 元 /m2) 最 高 价 格 ( 元 /m2) 最 低 价 格 ( 元 /m2)

18 提 高 市 场 调 研 水 平, 加 大 品 牌 宣 传 力 度 是 开 创 营 销 新 局 面 的 基 石 目 标 城 市 最 近 一 年 基 本 经 济 数 据 及 房 地 产 数 据 : 经 济 数 据 (2009 年 ): 城 市 人 口 508 万 人 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 ( 增 速 ) 元 (8.3%) 市 区 人 口 46.8 万 人 ( 含 梅 县 城 区 人 口 8 万 ) 城 乡 居 民 储 蓄 存 款 余 额 亿 元 GDP( 增 速 ) 亿 元 (6.2%) 人 均 GDP( 增 速 ) 元 梅 州 市 是 著 名 的 华 侨 之 乡, 有 华 侨 和 港 澳 台 同 胞 400 多 万 人, 旅 游 烟 草 矿 冶 机 电 等 是 当 地 的 支 柱 产 业 支 柱 产 业 情 况 畲 江 工 业 园 ( 畲 江 广 州 ( 梅 州 ) 产 业 转 移 工 业 园 ) 以 承 接 和 发 展 汽 车 零 部 件 为 主 导 产 业, 以 通 讯 电 子 设 备 电 气 机 械 制 造 金 属 制 品 研 发 物 流 等 产 业 相 配 套, 重 点 发 展 汽 车 变 速 器 车 桥 起 动 机 发 电 机 汽 车 齿 轮 汽 车 电 器 等 产 品 房 地 产 数 据 (2009 年 梅 州 市 ): 房 地 产 投 资 15.7 亿 元 ( 市 值 7.16 亿 元 ) 商 品 房 新 开 工 面 积 万 m2( 市 值 万 m2) 商 品 住 宅 销 售 面 积 万 m2 ( 市 值 万 商 品 房 预 售 面 积 m2) 商 品 房 销 售 均 价 土 地 成 交 面 积 / 建 筑 面 积 商 品 住 宅 竣 工 面 积 住 宅 竣 工 面 积 万 m2 ( 市 值 万 m2) 3.4 客 源 分 析 由 于 地 块 辐 射 力 有 限, 产 业 园 内 部 产 生 购 买 力 将 成 为 主 要 消 化 力, 因 此 通 过 走 访 调 研 园 区 内 数 家

19 提 高 市 场 调 研 水 平, 加 大 品 牌 宣 传 力 度 是 开 创 营 销 新 局 面 的 基 石 具 有 代 表 性 的 企 业, 分 析 购 买 力 来 源 将 调 研 信 息 整 理 分 析 后, 工 业 园 的 人 员 构 成 分 别 呈 现 五 类 人 群, 其 中 同 时 具 有 购 买 力 及 相 当 购 买 需 求 的 人 群 比 例 不 大, 分 析 如 下 : 人 群 1: 外 资 高 管 外 聘 高 级 顾 问 人 员, 该 类 人 群 在 工 业 园 人 数 比 例 不 超 过 1%, 一 个 月 在 工 业 园 办 公 时 间 一 般 不 超 过 一 个 星 期, 高 管 甚 至 更 短 目 前 该 类 人 员 在 工 业 园 的 住 宿 条 件 最 为 优 越, 企 业 将 自 身 兴 建 或 向 政 府 租 赁 的 宿 舍 的 套 间 提 供 给 该 类 人 员 使 用 通 过 走 访 询 问, 该 部 分 人 员 无 工 业 园 置 业 需 求, 对 于 园 区 商 业 配 套 匮 乏 诟 病 较 深, 对 于 具 有 优 越 配 套 的 住 宅 租 赁 较 为 渴 求 ; 人 群 2: 由 广 州 回 迁 至 该 工 业 园, 具 有 梅 州 资 金 背 景 的 企 业, 企 业 主 或 高 管, 该 类 人 群 在 工 业 园 人 数 比 例 不 超 过 0.5%, 大 部 分 在 广 州 等 珠 三 角 地 区 已 置 业, 并 且 在 原 籍 地 区 也 拥 有 物 业 由 于 办 公 时 间 灵 活, 使 用 私 家 车 作 为 主 要 交 通 方 式, 目 前 多 居 住 于 原 籍 地 区 通 过 走 访 询 问, 该 类 人 群 并 无 在 园 区 置 业 倾 向 ; 人 群 3: 企 业 中 层 管 理 者, 该 类 人 群 在 工 业 园 人 数 比 例 约 5%, 这 部 分 人 员 目 前 大 部 分 来 自 梅 州 市 区 兴 宁 五 华 等 地, 年 龄 介 乎 岁 之 间, 目 前 该 类 人 员 在 园 区 内 使 用 企 业 提 供 宿 舍, 并 可 使 用 政 府 提 供 的 班 车 于 上 下 班 时 间 往 返 于 居 住 地 区 由 于 办 公 时 间 固 定, 通 过 私 家 车 或 班 车 往 返 的 时 间 和 经 济 成 本 较 高, 该 类 人 群 大 部 分 时 间 生 活 在 园 区 内 通 过 走 访 询 问, 出 于 生 活 配 套 及 孩 子 教 育 等 原 因, 该 类 人 员 置 业 偏 向 于 原 居 住 地 ; 人 群 4: 高 新 技 术 企 业 技 术 管 理 人 员 工 程 师 等, 该 类 人 群 在 工 业 园 人 数 比 例 约 10% 该 类 人 员 来 源 地 广 泛, 且 以 非 梅 州 籍 居 多, 待 遇 条 件 优 厚, 年 龄 介 乎 之 间 通 过 走 访 询 问, 出 于 对 该 类 技 术 骨 干 团 队 的 稳 定 考 虑, 企 业 支 持 该 类 人 员 在 本 地 置 业 由 于 需 要 在 企 业 长 期 工 作, 并 且 来 之 外 地, 在 园 区 置 业 梅 州 城 区 消 费, 或 在 梅 州 城 区 置 业 园 区 工 作, 对 于 该 类 人 员 来 说 各 有 利 弊, 因 此 只 要 条 件 成 熟, 将 存 在 园 区 的 置 业 需 求 人 群 5: 工 人, 该 类 人 群 在 工 业 园 人 数 比 例 约 85%, 部 分 企 业 比 例 或 更 多, 通 过 调 研 所 得 该 类 人 员 年 平 均 收 入 不 足 2 万 元, 基 本 无 购 买 力 3.5 商 业 可 行 性 分 析 商 业 定 位 该 地 块 商 业 定 位 为 内 需 型 社 区 商 业, 地 块 内 配 套 建 设 酒 店 主 要 基 于 以 下 因 素 考 虑 : 周 边 为 工 业 园 厂 区, 人 口 稀 少, 园 区 内 缺 乏 配 套 设 施 ( 学 校 医 院 超 市 等 配 套 均 无 ), 未

20 提 高 市 场 调 研 水 平, 加 大 品 牌 宣 传 力 度 是 开 创 营 销 新 局 面 的 基 石 形 成 商 业 氛 围 园 区 内 职 工 基 本 本 地 化, 职 工 人 数 约 5000 人, 居 住 在 园 区 自 建 宿 舍 楼, 消 费 力 较 低, 企 业 中 高 层 职 工 平 时 大 多 居 住 在 梅 州 市 区 畲 江 镇 与 地 块 一 桥 之 隔, 镇 区 常 住 人 口 约 4.4 万, 支 柱 产 业 为 工 艺 编 织, 居 民 消 费 力 不 高 (2005 年 人 均 纯 收 入 4824 元, 比 增 3%; 近 年 数 据 暂 缺 ) 地 块 距 梅 州 市 区 兴 宁 五 华 丰 顺 县 城 均 有 三 四 十 公 里, 约 30 至 40 分 钟 车 程, 难 以 吸 引 周 边 县 市 人 口 前 来 消 费, 项 目 商 业 主 要 服 务 于 小 区 内 住 户, 兼 以 辐 射 园 区 内 职 工 人 群 园 区 已 有 政 府 自 建 商 业 大 楼 ( 约 5000 m2, 拟 对 外 招 商 银 行 超 市 等 生 活 配 套 ), 厂 家 亦 自 建 有 街 铺 商 业 ( 共 30 间 商 铺, 约 1000 m2), 距 目 标 地 块 约 1 2 公 里, 对 本 项 目 商 业 造 成 一 定 分 流 影 响 畲 江 镇 目 前 无 高 档 酒 店 特 色 餐 饮 及 娱 乐 配 套, 无 法 满 足 园 区 内 厂 家 高 层 职 工 及 对 外 接 待 的 消 费 需 求 商 业 开 发 规 模 及 位 置 该 用 地 258 亩, 规 划 户 数 预 计 约 3058 户 ( 最 终 以 规 划 数 据 为 准 ), 按 常 住 率 50% 计 算, 结 合 周 边 环 境, 建 议 本 项 目 设 置 约 3500 m2 街 铺 商 业, 预 留 停 车 位 约 70 个 业 态 包 括 小 型 超 市 银 行 特 色 餐 饮 及 其 他 社 区 便 民 配 套 商 业 位 置 建 议 以 底 商 街 铺 形 式, 沿 区 内 主 干 道 设 置, 位 置 如 图 所 示 ( 附 图 2) 3.6 小 结 有 利 因 素 : 交 通 便 利 : 工 业 园 区 连 接 梅 揭 兴 畲 两 条 高 速 公 路 互 通 出 口 ; 广 梅 汕 梅 坎 两 条 铁 路 均 交 汇 于 此 ;206 国 道 穿 园 而 过 距 梅 县 机 场 和 在 建 的 潮 汕 国 际 机 场 约 30 分 钟 车 程, 是 梅 州 面 向 珠 三 角 沟 通 闽 赣 江 浙 的 交 通 枢 纽 开 发 条 件 好 : 地 块 已 达 三 通 一 平, 可 快 速 进 场 开 发 不 利 因 素 : 本 地 购 买 力 弱, 辐 射 力 不 强 : 地 块 所 处 地 理 位 置 及 工 业 园 区 性 质, 距 离 梅 州 市 区 兴 宁 梅 县 均 超 过 35 公 里 以 上, 行 车 均 在 半 小 时 以 上, 决 定 了 地 块 难 以 形 成 强 有 力 的 聚 集 效 应 吸 引 外 来 购 买 力 置 业,

21 提 高 市 场 调 研 水 平, 加 大 品 牌 宣 传 力 度 是 开 创 营 销 新 局 面 的 基 石 畲 江 镇 经 济 欠 发 达, 购 买 力 弱 配 套 不 足, 缺 乏 居 住 氛 围 : 工 业 园 处 于 起 步 阶 段, 政 府 规 建 的 商 业 配 套 仅 招 商 办 旁 区 域 接 近 完 工, 而 畲 江 镇 经 济 发 展 落 后, 不 具 备 依 托 条 件 市 场 支 撑 不 足 : 工 业 园 内 目 前 人 口 仅 5000 人 左 右, 有 购 买 能 力 的 群 体 较 窄, 周 边 镇 区 经 济 落 后 机 会 : 工 业 区 定 位 为 省 级 转 移 园, 已 引 进 珠 江 啤 酒 五 羊 摩 托 等 大 型 企 业 和 三 十 多 家 中 小 型 企 业, 随 着 政 府 招 商 引 资, 企 业 不 断 增 多, 将 拉 动 当 地 经 济 发 展, 产 生 一 定 的 置 业 需 求 ; 威 胁 : 工 业 区 现 正 处 于 起 步 阶 段, 招 商 引 资 速 率 并 不 乐 观 ; 政 府 在 提 供 厂 房 租 赁 同 时, 也 兴 建 宿 舍 提 供 给 企 业 租 赁 使 用, 且 根 据 目 前 情 况 观 察, 其 后 续 供 给 将 给 地 块 住 宅 产 品 构 成 严 重 威 胁 我 们 建 议, 首 期 开 发, 在 产 品 面 积 段 方 面 适 当 地 多 样 化, 以 试 探 市 场 反 应 ; 同 时 利 用 工 业 园 区 缺 乏 配 套 的 契 机, 着 重 开 发 商 业 物 业 ; 首 期 地 块 先 以 小 规 模 开 发, 视 工 业 园 区 发 展 及 首 期 销 售 情 况 再 定 后 续 开 发 规 模 及 速 度 ; 产 品 以 双 拼 (6%) m2 为 主, 公 寓 (13%)48-58 m2 为 主, 高 层 (76%) m2 为 主, 商 业 (5%)30-60 m2 为 主 第 四 部 分 创 立 品 牌 宣 传 新 理 念 1 品 牌 宣 传 渗 透 到 房 地 产 开 发 的 每 一 个 环 节 2 从 等 客 上 门 到 上 门 服 务 看 营 销 发 展 走 出 去 拜 访 机 构 团 体 企 业 宣 传 碧 桂 园 的 开 发 理 念 和 优 势, 吸 引 大 家 来 碧 桂 园 居 住, 在 粤 东 区 域 收 到 了 很 好 的 效 果, 大 朗 碧 桂 园 2011 年 9 月 24 日 开 盘 共 计 推 售 货 量 2241 套 洋 房, 货 值 亿 ; 距 离 开 盘 前 一 个 月 意 向 客 户 只 有 460 台, 面 临 巨 大 的 销 售 压 力, 区 域 总 裁 号 召 项 目 走 出 去 进 行 拓 展 ; 通 过 一 系 列 营 销 拓 展 及 线 上 推 广 活 动 ; 开 盘 前 期 筹 备 拓 客 到 访 8600 台, 成 功 认 筹 2228 个 ; 开 盘 劲 销 1500 套, 创 下 东 莞 楼 市 单 日 成 交 量 最 高 记 录 ; 依 赖 区 域 主 动 出 击 的 营 销 策 略 及 成 功 的 拓 展 活 动 ; 造 就 了 大 朗 碧 桂 园 辉 煌 的 销 售 业 绩

22 提 高 市 场 调 研 水 平, 加 大 品 牌 宣 传 力 度 是 开 创 营 销 新 局 面 的 基 石 3 充 分 利 用 各 种 资 源 进 行 品 牌 宣 传 3.1 项 目 的 楼 体 ---- 视 觉 3.2 列 入 政 府 重 点 项 目 重 视 3.3 政 府 要 员 视 察 ---- 聚 焦 3.4 公 务 员 率 先 进 入 ---- 示 范 3.5 做 好 园 林, 做 好 环 境 --- 风 格 案 例 分 享 案 例 一 : 汕 尾 市 委 书 记 郑 雁 雄 一 行 视 察 海 丰 碧 桂 园 十 一 前 夕, 汕 尾 市 市 委 书 记 郑 雁 雄 在 市 委 领 导 和 海 丰 县 县 委 领 导 的 陪 同 下 到 海 丰 县 进 行 了 考 察, 并 到 海 丰 县 目 前 的 重 点 安 居 工 程 海 丰 碧 桂 园 进 行 了 实 地 视 察 市 委 书 记 强 调 : 海 丰 碧 桂 园 项 目 对 海 丰 的 房 产 乃 至 海 丰 的 经 济 带 来 的 正 面 影 响 都 是 不 容 小 觑 的, 由 于 当 地 的 房 产 政 策 一 直 过 于 松 散, 正 好 需 要 一 些 阳 光 企 业 来 正 风 气, 像 碧 桂 园 这 样 的 大 品 牌 正 好 能 为 当 地 的 房 产 企 业 立 起 标 杆, 市 政 府 和 县 政 府 对 碧 桂 园 的 进 驻 都 表 示 热 烈 的 欢 迎 和 无 限 支 持! 案 例 二 : 黄 华 华 省 长 调 研 梅 州 视 察 梅 江 碧 桂 园 4 月 7 日 上 午, 省 委 副 书 记 省 长 黄 华 华 在 梅 州 市 市 委 书 记 李 嘉 市 长 朱 泽 君 等 陪 同 下 来 到 梅 州 人 居 环 境 改 善 工 程 重 点 项 目 之 一 的 梅 江 碧 桂 园 工 地 现 场 进 行 视 察 碧 桂 园 集 团 副 总 裁 区 域 总 裁 陈 华 在 现 场 盛 情 接 待, 陈 华 总 裁 向 考 察 团 介 绍 了 梅 江 碧 桂 园 的 工 程 进 度 及 总 体 规 划 园 林 绿 化 配 套 等 黄 华 华 对 梅 江 碧 桂 园 表 示 赞 赏, 期 望 碧 桂 园 集 团 在 梅 州 加 快 进 展, 加 大 投 资, 让 成 果 惠 及 广 大 群 众, 为 梅 州 城 市 化 进 程 发 挥 更 重 要 的 作 用 案 例 三 : 碧 桂 园 蝉 联 公 务 员 最 喜 爱 地 产 品 牌 榜 首 8 月 26 日, 由 南 方 日 报 举 办 的 公 务 员 最 喜 爱 的 品 牌 评 选 活 动 揭 晓 上 榜 名 单, 碧 桂 园 控 股 荣 获 2011 年 度 公 务 员 最 喜 爱 地 产 品 牌 第 一 名 在 此 次 权 威 调 查 中, 碧 桂 园 已 连 续 三 届 蝉 联 公 务 员 最 喜 爱 地 产 品 牌 榜 首 秉 承 给 您 一 个 五 星 级 的 家 的 宗 旨, 建 老 百 姓 满 意 的 房 子, 卖 最 亲 民 的 价 格, 这 应 该 也 是 碧 桂 园 为 什 么 能 每 次 开 盘 即 售 罄 的 原 因

23 提 高 市 场 调 研 水 平, 加 大 品 牌 宣 传 力 度 是 开 创 营 销 新 局 面 的 基 石 第 五 部 分 品 牌 宣 传 的 工 作 模 式 营 销 拓 展 圈 层 营 销 拓 展 是 粤 东 区 域 的 强 项 和 特 色, 各 项 目 开 展 了 形 式 各 样 的 拓 展 活 动, 包 括 : 大 型 活 动 VIP 推 介 会 温 客 活 动 新 品 发 布 会 外 展 点 咨 询 点 等, 在 当 地 引 起 极 大 反 响, 扩 大 了 宣 传 效 果, 迅 速 蓄 积 了 大 批 客 户 目 前 区 域 内 各 项 目 蓄 客 情 况 良 好, 其 中 大 朗 开 盘 前 意 向 登 记 9000 余 台, 海 丰 7000 余 台, 梅 州 余 台, 汕 尾 7000 余 台, 卓 有 成 效 的 蓄 客 为 各 项 目 旺 销 创 造 了 良 好 的 基 础

24 和 县 项 目 管 理 问 题 处 理 案 例 分 析 和 县 项 目 管 理 问 题 处 理 案 例 分 析 授 课 讲 师 : 刘 森 峰 ( 主 席 秘 书 / 和 县 项 目 总 指 挥 ) 课 程 收 益 : 1 怎 样 实 现 和 县 项 目 又 快 又 好 的 建 设 2 建 立 好 与 政 府 良 好 和 谐 的 关 系 3 人 员 调 配 到 新 项 目 后 如 何 能 快 速 筹 备 开 发 建 设 4 如 何 发 现 问 题, 并 有 效 解 决 问 题 5 和 县 项 目 实 例 分 享 课 程 大 纲 第 一 部 分 项 目 概 况 及 背 景 1 项 目 概 况 2 项 目 背 景 第 二 部 分 怎 样 实 现 和 县 项 目 又 快 又 好 的 建 设 1 项 目 又 快 又 好 发 展 的 辩 证 关 系 2 实 现 项 目 又 快 又 好 建 设 的 必 要 因 素 第 三 部 分 建 立 好 与 政 府 良 好 和 谐 的 关 系 第 四 部 分 人 员 调 配 到 新 的 地 方 后 如 何 快 速 筹 备 及 开 发 建 设 第 五 部 分 如 何 去 发 现 问 题, 并 有 效 解 决 1 发 现 问 题 的 理 论 指 导 2 发 现 问 题 和 解 决 问 题 的 方 法 第 六 部 分 和 县 项 目 实 例 分 享 第 七 部 分 课 外 学 习

25 和 县 项 目 管 理 问 题 处 理 案 例 分 析 第 一 部 分 项 目 概 况 及 背 景 1 项 目 概 况 碧 桂 园 如 山 湖 城 项 目 坐 落 在 马 鞍 山 市 和 县 石 杨 镇, 依 山 傍 水, 被 喻 为 南 京 的 后 花 园 项 目 定 位 为 度 假 休 闲 体 育 旅 游 社 区 住 宅 产 品 以 双 拼 联 排 等 低 密 度 住 宅 为 主 力 户 型, 配 备 适 当 高 层 酒 店 式 公 寓 产 品, 为 不 同 层 次 不 同 需 求 的 客 户 提 供 丰 富 的 选 择 空 间 目 前 项 目 共 摘 牌 土 地 亩, 其 中 体 育 用 地 亩, 商 业 用 地 亩, 住 宅 用 地 亩, 住 宅 用 地 规 划 为 9 个 组 团 2 项 目 背 景 和 县 项 目 因 土 地 门 事 件 停 工 大 半 年, 又 加 上 施 工 单 位 是 黑 龙 江 建 工 非 法 转 包 的, 天 天 闹 事 ; 我 刚 到 和 县 项 目 时, 销 售 中 心 的 报 告 是 : 酒 店 和 交 楼 苑 区 工 程 进 度 严 重 滞 后, 苑 区 无 法 实 现 如 期 交 楼, 已 交 楼 部 分 质 量 差 维 修 不 力, 酒 店 施 工 混 乱, 配 套 不 齐, 业 主 怨 气 很 大 员 工 士 气 低 落 第 二 部 分 怎 样 实 现 和 县 项 目 又 快 又 好 的 建 设 1 项 目 又 快 又 好 发 展 的 辩 证 关 系 按 照 主 席 指 示, 项 目 发 展 要 做 到 又 快 又 好, 秉 承 快 速 开 发 快 速 销 售 的 理 念, 而 快 与 好 是 不 相 矛 盾 的 而 如 何 在 项 目 实 施 过 程 做 到 这 两 点, 需 要 管 理 者 认 真 思 考 和 过 程 精 品 的 把 控 2 实 现 项 目 又 快 又 好 建 设 的 必 要 因 素 2.1 整 个 建 设 过 程 要 求 建 设 单 位 施 工 单 位 监 理 单 位 做 好 充 足 的 人 员 配 备, 同 时 做 好 良 好 的 政 府 信 息 沟 通 2.2 制 定 行 之 有 效 的 施 工 组 织 设 计, 实 施 倒 排 计 划 和 工 作 细 分 化 及 工 作 任 务 精 确 小 时 单 位, 明 确 各 项 工 作 目 标 2.3 作 为 建 设 方 在 管 理 过 程 中 一 定 要 起 到 带 队 作 用, 发 挥 好 各 团 队 的 工 作 效 率 3 和 县 项 目 建 设 的 侧 重 点 针 对 和 县 项 目 的 特 点, 要 使 项 目 又 快 又 好 的 建 设 就 必 须 做 到 以 下 几 点 : 3.1 认 真 分 析 项 目 实 际 情 况, 找 出 项 目 存 在 的 棘 手 问 题 并 注 意 处 理 问 题 的 侧 重 点 如 : 项 目 建 设 合

26 和 县 项 目 管 理 问 题 处 理 案 例 分 析 法 化 各 组 团 收 楼 任 务 全 力 取 得 政 府 支 持 解 决 业 主 最 关 心 的 问 题 等 ; 3.2 对 项 目 环 境 进 行 整 改, 提 升 绿 化 园 艺 档 次 ; 3.3 以 五 星 级 标 准 酒 店 为 亮 点, 实 现 10 月 1 号 试 营 业 目 标, 逐 步 完 善 配 套 设 施, 如 超 市 医 院 娱 乐 设 施 等 ; 同 时, 和 县 项 目 要 想 做 到 又 快 又 好 得 建 设, 解 决 黑 建 工 的 问 题 就 成 了 刻 不 容 缓 的 事 情, 为 此, 我 和 项 目 总 经 理 李 松 明 分 工 协 作, 采 取 各 个 击 破 的 办 法, 基 本 上 解 决 了 黑 建 工 问 题, 使 得 项 目 苑 区 的 竣 工 验 收 顺 利 完 成 4 和 县 项 目 建 设 的 具 体 实 施 过 程 4.1 实 施 制 度 制 定 好 施 工 总 进 度 控 制 计 划 表, 并 将 任 务 分 解 到 每 一 个 人, 并 且 为 了 避 免 出 现 事 情 有 人 安 排 没 人 落 实 的 状 况 发 生, 指 挥 部 要 求 每 件 事 要 落 实 到 具 体 人 员, 并 要 落 实 什 么 时 候 做 什 么 时 候 做 好? 比 如 厕 所 谁 负 责 什 么 时 候 完 成? 路 侧 石 谁 负 责 什 么 时 候 完 成? 4.2 实 施 制 度 为 调 动 员 工 工 作 积 极 性 提 升 团 队 管 理 和 协 作 能 力 制 定 工 程 完 成 节 点 要 求, 与 项 目 管 理 人 员 签 订 目 标 责 任 状 并 报 集 团 领 导 审 核 备 案 4.3 实 施 制 度 对 业 主 提 出 的 房 屋 质 量 问 题, 在 合 理 的 要 求 下, 项 目 承 诺 五 天 内 完 成 维 修 工 作 4.4 实 施 制 度 为 提 升 员 工 自 身 素 质 和 加 强 相 互 监 督 机 制, 项 目 每 月 实 行 明 星 员 工 评 选 制 度 以 激 励 优 秀 员 工 再 接 再 厉 和 提 醒 表 现 较 差 员 工 向 优 秀 看 齐 4.5 实 施 制 度 实 施 与 政 府 保 持 良 好 沟 通 制 度, 与 马 鞍 山 市 委 政 府 县 委 县 政 府 保 持 密 切 联 系, 为 项 目 顺 利 开 发 做 好 铺 垫 努 力 获 取 新 的 土 地 出 让 指 标, 为 项 目 后 期 发 展 做 好 准 备 物 业 服 务 各 项 制 度 实 施 以 来, 多 次 收 到 业 主 寄 来 的 感 谢 信, 强 调 项 目 的 巨 大 变 化 和 提 供 其 高 水 平 的 总 之, 通 过 实 施 三 大 要 素 提 升 项 目 管 理 水 平, 才 能 实 现 项 目 又 快 又 好 的 建 设 5 和 县 项 目 建 设 的 成 果 5.1 工 程 建 设 方 面 组 团 四 C 组 团 五 顺 利 完 成 交 楼 任 务, 在 近 一 个 月 时 间 实 现 工 程 节 点 的 跨 越, 从 而 避 免 了 逾 期 交 楼 风 险, 给 项 目 又 快 又 好 的 建 设 扫 清 了 障 碍 和 增 强 了 团 队 信 心

27 和 县 项 目 管 理 问 题 处 理 案 例 分 析 5.2 绿 化 升 级 方 面 为 了 配 合 销 售, 酒 店 及 苑 区 的 园 林 绿 化 做 了 升 级, 指 挥 部 特 邀 请 到 了 集 团 梁 国 坤 总 莅 临 现 场 指 导 并 给 大 家 讲 课, 目 前 园 林 绿 化 焕 然 一 新 园 林 改 造 的 特 点 : 绿 化 种 植 注 重 层 次 感, 引 入 动 感 元 素 及 陶 罐 布 置 等 5.3 细 节 改 造 方 面 为 了 与 五 星 级 标 准 酒 店 高 档 品 位 相 匹 配, 将 酒 店 门 厅 周 围 原 混 凝 土 路 侧 石 更 换 为 麻 石 路 侧 石, 强 推 样 板 引 路 制 度, 从 苑 区 的 油 漆 到 酒 店 门 口 的 路 侧 石 施 工 等 等, 全 部 建 立 了 施 工 样 板 5.4 员 工 福 利 方 面 为 了 保 证 项 目 又 快 又 好 发 展, 保 证 人 员 岗 位 稳 定 和 降 低 离 职 率, 做 好 员 工 福 利 工 作 很 关 键 指 挥 部 提 出 丰 富 员 工 业 余 生 活 和 改 善 食 堂 伙 食 工 作 因 和 县 项 目 地 理 位 置 较 差 配 套 暂 不 齐 全, 员 工 出 行 十 分 不 便, 项 目 立 即 开 通 周 六 周 日 发 往 县 城 的 员 工 班 车 以 方 便 大 家 去 县 城 购 物 放 松 ; 原 食 堂 伙 食 不 达 标, 员 工 十 分 不 满 意, 所 以 项 目 提 出 中 晚 餐 发 放 水 果 以 改 善 食 堂 伙 食 现 在, 每 位 员 工 的 精 神 面 貌 有 了 很 大 改 变 并 增 强 了 员 工 的 归 属 感, 做 到 了 快 乐 工 作 快 乐 生 活, 指 挥 部 认 为 这 项 工 作 的 开 展 能 起 到 事 半 功 倍 的 作 用, 并 将 督 促 项 目 一 如 既 往 的 执 行 下 去 第 三 部 分 建 立 好 与 政 府 良 好 和 谐 的 关 系 项 目 的 发 展 离 不 开 当 地 政 府 的 支 持, 跟 政 府 打 交 道, 说 到 底 还 是 跟 人 打 交 道, 是 人 就 会 有 情 绪, 所 以 我 跟 政 府 主 要 领 导 打 交 道 前 先 详 细 了 解 他 们 的 家 庭 情 况 ( 细 化 到 小 孩 是 儿 子 还 是 女 儿, 多 大 了, 在 什 么 学 校 读 书 或 者 在 哪 个 单 位 工 作 ) 政 治 背 景 ( 包 括 其 从 政 经 历 给 予 了 其 上 升 的 贵 人 ) 个 人 喜 好 ( 细 化 到 是 否 喜 欢 吃 辣 椒 是 否 抽 烟? 抽 什 么 烟?), 当 谈 话 的 时 候 利 用 恰 当 的 时 机 表 达 出 来, 他 们 非 常 开 心, 肯 定 了 我 们 对 他 们 的 尊 重, 感 情 的 交 流 很 重 要 我 和 项 目 总 经 理 李 松 明 分 头 对 接 各 层 级 的 政 府 官 员, 现 在 我 们 跟 当 地 政 府 关 系 非 常 融 洽, 我 们 要 办 手 续 或 要 他 们 开 联 席 专 题 会 议 他 们 马 上 就 能 组 织 总 之, 要 跟 政 府 打 好 交 道 就 要 先 跟 他 们 做 朋 友, 只 有 做 朋 友 了 他 们 才 能 全 力 支 持 我 们

28 和 县 项 目 管 理 问 题 处 理 案 例 分 析 第 四 部 分 人 员 调 配 到 新 的 地 方 后 如 何 快 速 筹 备 及 开 发 建 设 指 挥 部 要 求 全 体 项 目 人 员 做 好 如 下 三 点 : 1 要 树 立 起 和 用 质 量 赢 得 社 会 尊 重 的 观 念 加 快 工 作 进 度 以 创 造 最 大 价 值 ; 提 升 工 程 质 量 和 服 务 质 量, 以 赢 得 生 活 和 业 户 的 尊 重 2 秉 承 的 工 作 思 路 所 有 事 情 要 主 动 去 做, 跟 施 工 单 位 和 业 户 不 要 回 避 矛 盾, 要 主 动 去 沟 通 好, 要 主 动 承 担 自 己 的 工 作 责 任, 所 有 工 程 师 不 要 只 在 后 面 指 挥, 要 靠 近 自 己 工 作 的 前 端 去 管 理 3 保 持 的 信 念 有 信 心 有 节 奏 有 条 理 去 做 好 每 件 事 情, 要 不 怕 困 难, 要 学 会 把 困 难 归 类 和 分 解, 更 要 有 解 决 困 难 的 勇 气 4 杜 绝 栽 树 理 论 出 现 何 为 栽 树 理 论? 就 是 四 个 人 合 作 栽 树, 第 一 个 人 挖 坑, 第 二 个 人 栽 树 第 三 个 人 培 土 第 四 个 人 浇 水 当 大 家 都 认 为 栽 树 任 务 完 成 后, 发 现 栽 树 的 人 没 有 参 与, 那 么 这 项 工 作 还 是 没 有 结 果 第 五 部 分 如 何 去 发 现 问 题, 并 有 效 解 决 1 发 现 问 题 的 思 想 理 论 指 导 我 到 和 县 项 目 后, 发 现 员 工 包 括 有 些 项 目 领 导 层 的 思 想 都 不 统 一 甚 至 迷 茫, 执 行 力 偏 弱, 执 行 速 度 缓 慢 ; 为 此, 我 连 续 几 个 晚 上 给 大 家 开 会, 输 出 集 团 高 层 对 和 县 项 目 的 定 位 和 重 视, 宣 扬 解 决 问 题 的 思 路 和 具 体 的 方 法, 树 立 员 工 对 和 县 碧 桂 园 项 目 的 强 大 信 心 首 先, 我 给 项 目 所 有 主 管 以 上 人 员 发 放 请 给 我 结 果 一 书 并 要 求 全 体 人 员 学 习 并 写 读 后 感, 主 要 告 诉 大 家 我 们 强 调 结 果 导 向! 强 调 不 要 只 完 成 任 务, 更 重 要 的 是 结 果 主 推 以 下 几 个 观 点 : 1.1 使 我 们 痛 苦 的, 必 将 使 我 们 强 大 对 结 果 负 责, 对 自 我 负 责, 等 待 我 们 的 必 是 成 功! 1.2! 1.3

29 和 县 项 目 管 理 问 题 处 理 案 例 分 析 2 发 现 问 题 和 解 决 问 题 的 方 法 2.1 酒 店 工 程 方 面 分 别 让 土 建 装 修 机 电 消 防 单 位 提 交 施 工 倒 排 计 划, 由 酒 店 负 责 人 带 领 管 理 团 队 每 天 对 各 单 位 工 程 完 成 情 况 进 行 监 督 并 做 好 记 录 在 每 天 下 午 召 开 的 工 程 例 会 上, 首 先 核 实 各 单 位 工 程 进 展, 然 后 由 我 司 管 理 人 员 对 施 工 过 程 中 遇 到 的 困 难 进 行 协 调 并 承 诺 解 决 期 限, 从 而 有 效 解 决 各 单 位 因 交 叉 作 业 时 沟 通 不 利 导 致 工 程 进 度 推 进 缓 慢 的 问 题 为 了 实 现 酒 店 10 月 1 日 开 放,11 月 1 日 正 式 营 业, 实 现 让 11 月 初 安 徽 省 两 个 大 会 在 我 们 酒 店 召 开, 以 达 到 政 治 经 济 双 丰 收 的 目 的, 因 此 指 挥 部 狠 抓 工 程 进 度 和 酒 店 配 套 的 完 善 截 止 到 今 天, 酒 店 已 经 试 营 业, 恒 温 游 泳 池 保 龄 球 等 康 乐 设 施 已 经 如 期 开 放, 配 套 的 超 市 医 院 已 经 营 业, 苑 区 穿 梭 巴 士 及 水 上 乐 园 烧 烤 区 双 人 山 地 车 等 娱 乐 设 施 已 经 使 用 2.2 交 楼 苑 区 工 程 方 面 在 做 好 黑 龙 江 建 工 清 退 场 工 作 的 同 时 做 好 组 团 四 C 五 A 的 工 程 推 进 工 作, 迅 速 组 织 好 腾 越 霍 邱 路 桥 重 庆 长 寿 等 单 位 施 工 给 各 单 位 制 定 紧 密 的 施 工 计 划, 按 照 苑 区 街 道 划 分 组 织 施 工, 又 分 重 点 单 位 ( 已 售 单 位 ) 和 非 重 点 单 位 ( 未 售 单 位 ) 有 主 次 地 进 行 抢 工 2.3 工 程 维 修 方 面 对 和 县 项 目 黑 建 工 施 工 部 分 质 量 太 差, 房 屋 漏 水 率 几 乎 达 到 100%,82% 的 水 管 不 通, 加 上 维 修 工 作 停 滞 不 前, 有 的 房 子 甚 至 交 楼 半 年 后 都 没 有 维 修 完, 业 户 情 绪 激 烈, 甚 至 与 项 目 部 相 关 人 员 发 生 直 接 冲 突 为 此, 指 挥 部 推 出 了 五 天 维 修 制 度 后, 即 : 业 户 提 出 的 工 程 质 量 问 题 必 须 五 天 内 整 改 完 毕 实 施 过 程 中 发 现 推 行 难 度 很 大 施 工 单 位 配 合 不 力, 为 此, 我 从 广 州 调 来 了 一 支 由 50 个 大 工 组 成 的 专 业 维 修 队, 同 时 在 南 京 市 场 招 来 80 个 杂 工 配 合, 并 制 定 如 下 制 度 : 如 果 哪 个 施 工 单 位 在 接 到 维 修 单 后 半 天 内 没 有 反 应, 我 们 自 己 的 维 修 队 将 立 马 扑 上 去, 费 用 从 施 工 单 位 维 修 费 中 双 倍 扣 除, 此 制 度 对 施 工 单 位 震 动 很 大, 专 业 维 修 队 过 来 仅 仅 三 天, 施 工 单 位 的 维 修 人 员 从 以 前 的 一 直 说 找 不 到 人, 一 下 就 加 到 了 500 多 人, 维 修 速 度 立 即 加 快, 业 户 关 于 对 维 修 和 质 量 方 面 的 情 绪 渐 渐 消 退 了 每 天 开 施 工 进 度 及 维 修 进 度 调 会, 有 困 难 要 及 时 提 出 来 ; 没 有 提 出 来 的 则 视 为 没 有 困 难, 但 完 不 成 要 严 厉 处 罚 ; 指 挥 部 跟 每 个 工 程 师 都 签 订 了 责 任 状, 要 让 每 个 工 程 师 知 道 他 完 成 任 务 会 得 到 什 么, 完 不 成 任 务 会 失 去 什 么!

30 和 县 项 目 管 理 问 题 处 理 案 例 分 析 第 六 部 分 和 县 项 目 实 例 分 享 和 县 项 目 作 为 碧 桂 园 集 团 在 广 东 省 外 布 下 的 一 颗 棋 子, 既 经 历 了 金 融 危 机 开 盘 热 卖, 也 经 历 了 土 地 风 波 业 主 退 楼 的 洗 礼 内 外 环 境 不 断 变 幻, 可 谓 一 波 三 折, 多 灾 多 难 但 在 这 片 山 水 资 源 丰 富 人 文 气 息 浓 烈 的 美 丽 土 地 上, 和 县 碧 桂 园 在 集 团 领 导 的 指 导 下, 经 过 指 挥 部 和 项 目 部 的 努 力 奋 斗, 项 目 已 经 被 打 造 成 南 京 西 度 假 名 盘, 相 信 和 县 碧 桂 园 的 明 天 会 更 加 美 好! 案 例 : 矿 山 整 治 部 分 业 主 对 项 目 周 边 矿 山 对 环 境 的 破 坏 存 在 很 大 的 意 见, 一 直 力 图 矿 山 得 到 整 治 业 主 集 体 维 权 行 动 在 2011 年 9 月 初 达 到 高 潮, 他 们 首 先 向 和 县 人 民 政 府 上 访, 并 同 时 向 省 市 法 院 提 出 关 闭 矿 山 环 境 恢 复 的 诉 求, 再 通 过 网 络 向 人 民 网 等 媒 体 上 书 解 决 办 法 : 为 了 不 影 响 项 目 二 次 开 盘, 安 抚 客 户 情 绪, 指 挥 部 在 接 到 消 息 后 积 极 与 县 委 县 政 府 沟 通, 督 促 县 政 府 成 立 专 门 小 组 亲 临 现 场, 就 周 边 矿 山 开 采 期 限 和 范 围 做 解 答, 并 由 和 县 人 民 政 府 及 时 发 文 公 布 矿 山 整 治 方 案 项 目 部 将 政 府 公 布 的 消 息 和 方 案 与 销 售 中 心 就 业 主 关 心 的 几 个 污 染 严 重 的 矿 山 做 对 接, 带 领 上 访 的 部 分 客 户 亲 临 矿 山 现 场, 并 表 示 项 目 部 和 县 政 府 为 矿 山 整 治 付 出 了 很 多 努 力, 客 户 在 了 解 到 矿 山 开 采 将 不 会 威 胁 到 项 目 内 部 环 境 后 对 项 目 部 和 县 政 府 做 出 的 回 应 表 示 满 意 第 七 部 分 课 外 学 习 课 外 阅 读 : 推 荐 请 给 我 结 果 一 书 作 者 : 姜 汝 祥 万 科 青 岛 啤 酒 等 上 千 家 企 业 正 在 实 施 的 结 果 导 向 执 行 读 书

31 村 民 关 系 处 理 / 专 业 分 工 队 伍 安 排 村 民 关 系 处 理 / 专 业 分 工 队 伍 安 排 授 课 讲 师 : 黄 祖 武 ( 惠 东 项 目 总 经 理 ) 课 程 收 益 : 1 如 何 处 理 好 村 民 关 系 2 如 何 做 好 大 型 项 目 的 标 段 划 分 3 如 何 做 好 总 包 单 位 的 安 排 4 如 何 做 好 专 业 分 工 课 程 大 纲 第 一 部 分 村 民 关 系 处 理 1 目 的 和 意 义 2 背 景 3 村 民 关 系 处 理 的 准 备 工 作 4 村 民 关 系 处 理 要 点 5 十 里 银 滩 周 边 村 民 关 系 背 景 6 十 里 银 滩 与 村 民 关 系 处 理 现 状 第 二 部 分 专 业 分 工 队 伍 安 排 1 重 要 性 2 总 包 单 位 安 排 需 充 分 考 虑 的 因 素 3 专 业 分 工 的 范 畴 4 专 业 分 工 的 安 排

32 村 民 关 系 处 理 / 专 业 分 工 队 伍 安 排 第 一 部 分 村 民 关 系 处 理 1 处 理 好 项 目 周 边 村 民 关 系 的 目 的 和 意 义 目 的 : 使 项 目 顺 利 开 发, 减 少 干 扰 意 义 : 能 够 长 期 与 周 边 村 民 和 谐 共 处, 共 同 发 展, 赢 得 当 地 村 民 政 府 的 拥 戴 与 支 持 2 现 阶 段 村 民 关 系 难 处 理 的 大 背 景 2.1 政 府 公 信 力 不 断 下 降, 低 2.2 政 策 方 面 原 因 2.3 老 百 姓 的 小 农 意 识, 心 态 失 衡, 产 生 钉 子 户 刁 民, 贪 得 无 厌, 百 般 纠 缠 2.4 地 方 上 的 黑 恶 势 力 与 村 民 纠 结 干 扰 3 知 己 知 彼, 认 清 形 势, 要 掌 握 项 目 周 边 村 民 的 一 切 情 况 包 括 : 3.1 村 与 村 之 间 的 关 系 3.2 村 委 干 部 是 否 具 有 号 召 力 3.3 村 中 有 影 响 有 威 信 的 人 等 等 4 村 民 关 系 处 理 4.1 项 目 部 要 重 视 与 村 民 关 系 处 理 4.2 项 目 部 要 安 排 适 合 长 期 做 此 项 目 工 作 的 专 人 负 责 此 项 工 作 ( 案 例 : 安 排 梁 启 生 做 此 项 工 作 ) 4.3 要 在 当 地 树 立 规 范 运 作 具 责 任 感 的 大 公 司 形 象 4.4 项 目 要 赢 得 当 地 政 府 与 老 百 姓 的 尊 重 4.5 项 目 要 赢 得 大 多 数 村 民 的 理 解 与 支 持 4.6 要 赢 得 当 地 政 府 及 村 委 干 部 的 支 持 4.7 要 能 与 周 边 黑 恶 势 力 和 谐 共 处, 最 好 能 与 当 地 具 有 号 召 力 有 威 信 的 人 物 交 上 朋 友, 但 必 须 保 持 距 离 4.8 遇 到 问 题 不 能 拖, 不 能 回 避, 与 村 民 发 生 群 体 性 纠 纷 与 矛 盾 尽 量 大 事 化 小, 小 事 化 了 但 原 则 上 的 问 题 刁 民 无 理 纠 缠, 必 须 亮 剑 来 捍 卫 我 司 合 法 利 益 4.9 要 有 预 见 性, 尽 量 避 免 给 不 怀 好 意 的 刁 民 产 生 干 扰 滋 事 的 机 会 和 借 口 4.10 处 理 好 村 民 关 系 是 一 项 长 期 的 工 作, 一 定 要 有 专 人 坚 持 不 懈 地 做 好, 不 能 因 暂 时 没 有 问 题, 或

33 村 民 关 系 处 理 / 专 业 分 工 队 伍 安 排 感 觉 问 题 都 已 解 决 而 不 重 视 4.11 处 理 好 村 民 关 系 要 有 勇 有 谋, 有 策 略, 有 方 法, 有 智 慧, 讲 正 义, 讲 正 气, 坚 信 始 终 邪 不 压 正 5 十 里 银 滩 周 边 村 民 关 系 背 景 : 5.1 周 边 村 民 环 境 形 势 极 其 复 杂, 民 风 彪 悍, 三 条 大 村, 人 口 近 万, 长 期 以 捕 鱼 为 生, 弃 船 上 岸 后 无 所 事 事, 游 手 好 闲, 经 常 在 项 目 周 边 滋 事 5.2 政 府 盘 整 土 地 时, 历 史 遗 留 问 题 较 多 6 十 里 银 滩 与 村 民 关 系 处 理 现 状 : 6.1 赢 得 了 周 边 三 条 村 委 干 部 的 极 大 支 持 与 配 合 ( 案 例 : 邀 请 村 委 干 部 到 凤 凰 城 参 观 考 察 岗 丰 村 长 岗 村 ) 6.2 与 当 地 具 号 召 力 影 响 力 的 大 哥 级 人 物 和 谐 共 处, 甚 至 建 立 了 合 作 关 系 6.3 需 待 解 决 的 问 历 史 问 题 还 很 多, 目 前 基 本 能 保 证 项 目 施 工, 经 营 正 常 运 作 社 会 在 发 展, 各 种 矛 盾 就 不 断 增 多, 开 发 商 与 村 民 关 系 的 处 理, 往 大 处 说, 不 应 仅 是 一 个 企 业 研 究 的 课 题, 而 更 应 是 政 府 该 研 究 的 问 题, 但 在 现 历 史 阶 段, 公 司 要 发 展, 项 目 要 开 发, 有 些 问 题 我 们 就 不 能 等 政 府 等 政 策, 我 们 就 应 妥 善 处 理 好 村 民 关 系, 通 过 各 种 途 径 各 种 方 式 方 法, 化 解 与 村 民 的 各 种 矛 盾, 积 极 自 寻 解 决 问 题 的 办 法 第 二 部 分 专 业 分 工 队 伍 安 排 1 重 要 性 : 科 学 合 理 划 分 总 包 标 段, 选 择 施 工 单 位 是 项 目 开 发 阶 段 成 功 顺 利 与 否 的 重 要 环 节, 项 目 需 考 虑 周 全, 慎 重 安 排 2 总 包 单 位 安 排 需 充 分 考 虑 : 2.1 体 量, 总 包 单 位 承 建 面 积 不 宜 超 过 20 万 m2,( 因 施 工 单 位 项 目 部 编 制 基 本 是 按 20 万 m2 以 内 体 量 ), 最 好 控 制 在 10~15 万 m2, 宜 控 制, 风 险 小 ( 确 实 可 信 赖 的 总 包 单 位 例 外 ) 2.2 大 型 项 目 一 次 性 开 发 体 量 大, 宜 将 大 体 量 大 面 积 施 工 任 务 化 整 为 零, 分 散 分 摊 至 各 总 包 单 位, 不 能 因 省 事 省 心 搞 大 包 大 揽, 往 往 会 适 得 其 反, 鸡 蛋 烂 在 一 篮 子 里 2.3 体 量 充 许 情 况 下, 尽 量 在 项 目 内 选 择 至 少 2 家 施 工 企 业, 形 成 有 竞 争 有 比 较 态 势, 尽 量 避 免 让 总 包 单 位 垄 断 项 目 工 程 2.4 标 段 划 分 时 要 充 分 考 虑 交 通 组 织, 考 虑 要 长 远, 要 有 预 见 性

34 村 民 关 系 处 理 / 专 业 分 工 队 伍 安 排 2.5 临 建 板 房 搭 设 临 水 临 电 施 工 道 路 安 排 必 须 从 项 目 可 持 续 发 展 高 度 考 虑 充 分, 尽 量 长 远, 不 能 开 发 一 期, 就 只 考 虑 一 期 的 事 情, 开 发 到 第 二 期 才 想 第 二 期 的 事 情, 需 从 项 目 整 体 开 发 高 度 考 虑 安 排 大 型 项 目 安 排 也 至 少 要 考 虑 3~5 年 时 间 2.6 施 工 单 位 的 现 场 布 置 必 须 报 项 目 部 审 定 后 才 能 实 施 3 专 业 分 工 范 畴 : 主 要 分 装 修 园 艺 水 电 市 政 道 路 水 电 市 政 道 路 可 以 和 总 包 装 修 标 段 划 分 时 纳 入 统 一 安 排 4 专 业 分 工 安 排 : 4.1 同 样 按 体 量 分 : 正 常 情 况 下, 外 判 装 修 公 司 承 接 装 修 业 务 体 量 不 宜 超 过 800 套, 最 好 控 制 在 600 套 上 下 4.2 园 艺 工 程 需 根 据 工 期 要 求, 是 开 盘 前 工 程, 还 是 交 楼 前 工 程 的 情 况 根 据 体 量 而 定 队 伍

35 管 好 管 住 施 工 方, 严 防 其 反 咬 一 口 的 几 个 关 键 问 题 管 好 管 住 施 工 方, 严 防 其 反 咬 一 口 的 几 个 关 键 问 题 授 课 讲 师 : 于 跃 江 ( 法 务 部 经 理 ) 课 程 收 益 : 1 树 立 用 法 律 与 合 同 管 好 管 住 施 工 单 位 的 基 本 观 念 ; 2 掌 握 如 何 预 防 制 止 施 工 方 反 咬 一 口 的 基 本 方 法 ; 课 程 大 纲 第 一 部 分 管 好 管 住 施 工 方 利 用 招 投 标 程 序 主 张 合 同 无 效 的 问 题 1 加 强 各 部 门 在 招 标 签 订 合 同 与 备 案 三 者 间 的 协 调 联 动 2 签 订 施 工 合 同 及 签 发 开 工 令 前, 先 确 认 招 投 标 文 件 已 经 在 政 府 备 案 3 备 案 的 招 投 标 文 件 和 施 工 合 同 中 不 要 出 现 先 签 合 同 后 办 招 标 的 日 期 4 中 标 通 知 书 内 容 要 与 施 工 合 同 等 其 他 文 件 的 内 容 保 持 实 质 一 致 5 注 意 保 存 招 投 标 文 件 资 料, 建 立 文 件 保 管 和 使 用 制 度 第 二 部 分 管 好 管 住 施 工 方 利 用 黑 白 合 同 牟 取 利 益 的 问 题 1 尽 可 能 不 签 黑 白 合 同 2 保 持 两 份 合 同 结 算 原 则 一 致 3 补 充 协 议 也 及 时 备 案 4 争 取 后 期 签 定 与 黑 合 同 内 容 相 同 的 结 算 文 件 第 三 部 分 管 好 管 住 总 包 单 位 违 法 分 包 蓄 意 闹 事 的 问 题 1 考 核 总 包 管 理 人 员 2 健 全 工 程 管 理 制 度 3 正 式 发 函 质 量 整 改 4 主 动 检 查 民 工 工 资 5 加 强 合 同 条 款 约 束 6 控 制 付 款 支 付 比 例 7 借 助 政 府 力 量 管 理

36 管 好 管 住 施 工 方, 严 防 其 反 咬 一 口 的 几 个 关 键 问 题 第 四 部 分 管 好 管 住 施 工 方 竣 工 结 算 使 花 招 耍 无 赖 的 问 题 1 重 点 防 范 风 险 系 数 高 的 结 算 2 尽 早 拿 出 我 司 结 算 结 果 3 书 面 督 促 对 方 结 算 4 向 法 院 提 交 结 算 文 件 5 警 惕 不 规 范 施 工 签 证 可 能 作 为 法 庭 证 据 6 慎 重 签 署 涉 及 结 算 的 补 充 文 件 7 防 止 结 算 文 件 可 能 的 诉 讼 风 险 8 注 意 部 门 协 调, 统 一 对 外 口 径 第 五 部 分 管 好 管 住 施 工 方 提 前 撤 场 时 反 咬 一 口 的 问 题 1 签 署 完 备 的 撤 场 协 议 2 妥 善 解 决 施 工 方 拖 欠 民 工 工 资 问 题 第 六 部 分 管 好 管 住 诉 讼 中 施 工 方 推 卸 质 量 责 任 的 问 题 1 要 在 竣 工 验 收 前 提 出 质 量 整 改 问 题 2 要 发 质 量 整 改 函 并 要 求 施 工 方 确 认 3 要 有 质 量 整 改 的 施 工 合 同 与 签 证 单 4 要 有 与 维 修 合 同 和 维 修 签 证 对 应 的 竣 工 结 算 书

37 管 好 管 住 施 工 方, 严 防 其 反 咬 一 口 的 几 个 关 键 问 题 第 一 部 分 管 好 管 住 施 工 方 利 用 招 投 标 程 序 主 张 合 同 无 效 的 问 题 案 例 一 施 工 单 位 泰 州 海 洋 公 司 突 然 向 法 院 起 诉 我 司, 提 出 该 工 程 43 号 施 工 合 同 签 订 日 期 比 招 投 标 文 件 的 中 标 通 知 书 发 出 日 期 早 3 天, 属 于 双 方 串 通 招 投 标, 主 张 该 施 工 合 同 无 效 泰 州 中 级 法 院 称 要 以 书 面 证 据 为 准, 判 决 该 施 工 合 同 无 效 1 加 强 在 三 者 间 的 部 门 协 调 联 动 确 定 中 标 人 后 及 时 通 知 项 目 准 备 办 理 招 标 备 案 手 续, 项 目 提 前 做 好 招 标 备 案 准 备 工 作, 避 免 签 订 施 工 合 同 后 再 去 办 理 招 标 文 件 备 案, 确 保 的 现 象 2 签 订 施 工 合 同 及 签 发 开 工 令 前, 先 确 认 招 投 标 文 件 是 否 已 经 在 政 府 备 案 未 做 好 备 案 前, 项 目 不 要 签 发 书 面 开 工 令, 尽 量 以 口 头 或 电 子 稿 与 施 工 单 位 沟 通, 避 免 提 交 书 面 文 件 给 施 工 方 3 备 案 的 招 投 标 文 件 和 施 工 合 同 中 不 要 出 现 的 日 期 双 方 商 谈 合 同 造 价 的 文 件 尽 量 不 盖 印 章, 不 注 明 日 期, 以 免 在 备 案 招 标 文 件 中 出 现 先 签 施 工 合 同 后 办 招 投 标 的 日 期 如 果 办 理 招 投 标 手 续 备 案 前 已 经 签 订 施 工 合 同, 一 定 要 与 代 办 招 投 标 手 续 的 单 位 沟 通, 要 代 理 备 案 机 构 保 证 备 案 文 件 按 照 这 一 日 期 顺 序 排 列, 不 能 颠 倒 4 内 容 要 与 等 其 他 文 件 的 内 容 保 持 实 质 一 致 中 标 通 知 书 写 明 的 等, 要 与 施 工 合 同 保 持 一 致, 不 一 致 就 会 使 合 同 无 效 办 理 备 案 手 续 时, 要 特 别 注 意 这 一 点 5 注 意 保 存 招 投 标 文 件 资 料, 建 立 文 件 保 管 和 使 用 制 度 与 施 工 单 位 发 生 纠 纷 时, 很 多 资 料 时 过 境 迁, 人 员 变 动, 找 不 到 找 不 全, 人 有 我 无, 我 们 处 于 不 利 地 位 建 议 职 能 部 门 与 项 目 加 强 联 动, 建 立 招 投 标 文 件 分 工 保 管 和 规 范 使 用 的 统 一 文 档 制 度 本 节 重 点 : 一 定 要 保 证 备 案 合 同 的 签 订 日 期 在 招 标 文 件 日 期 之 后

38 管 好 管 住 施 工 方, 严 防 其 反 咬 一 口 的 几 个 关 键 问 题 第 二 部 分 管 好 管 住 施 工 方 利 用 黑 白 合 同 牟 取 利 益 的 问 题 经 过 招 投 标 后 签 订 并 备 案 的 合 同 是 白 合 同, 与 备 案 合 同 实 质 内 容 不 一 致 的 实 际 履 行 合 同 是 黑 合 同 按 照 法 院 规 定, 备 案 合 同 履 行 合 同 实 质 内 容 不 一 致 的, 以 备 案 合 同 为 结 算 工 程 款 根 据 如 果 施 工 单 位 诉 讼 时 主 张 合 同 无 效 法 院 按 照 备 案 合 同 结 算, 或 认 定 合 同 无 效, 按 照 定 额 价 鉴 定 工 程 造 价, 将 大 幅 提 高 工 程 造 价, 一 般 也 不 支 持 建 设 方 要 求 施 工 方 违 约 赔 偿 的 诉 求 案 例 二 某 项 目 发 生 纠 纷 后, 发 现 备 案 合 同 工 程 价 款 比 实 际 履 行 合 同 工 程 价 款 低, 属 于 合 同 实 质 性 内 容 不 一 致, 有 黑 白 合 同 风 险 后 协 商 化 解 纠 纷, 消 除 了 黑 白 合 同 的 可 能 损 失 1 尽 可 能 不 签 黑 白 合 同 能 以 实 际 执 行 的 施 工 合 同 备 案 的, 就 要 用 真 实 合 同 这 样 虽 然 可 能 备 案 费 用 高 些, 但 能 够 消 除 潜 在 风 险, 总 的 说 是 划 算 的 2 保 持 两 份 合 同 一 致 如 果 两 份 合 同 造 价 等 实 质 内 容 不 同, 但 对 结 算 的 原 则 约 定 一 致, 那 么 即 使 按 照 备 案 合 同 结 算, 只 要 结 算 原 则 一 致, 合 同 造 价 相 差 也 不 会 太 远, 仍 对 我 司 有 利 3 也 及 时 备 案 施 工 合 同 签 订 后, 如 双 方 对 具 体 工 程 内 容 工 程 价 款 工 期 工 程 质 量 标 准 等 又 有 较 大 调 整, 而 且 调 整 的 理 由 合 法, 则 应 在 签 订 施 工 合 同 的 补 充 协 议 后 也 报 当 地 建 设 部 门 备 案, 4 争 取 后 期 签 定 的 结 算 文 件 如 已 经 存 在 黑 合 同, 又 发 生 了 结 算 争 议, 为 防 止 施 工 方 主 张 黑 合 同 无 效 的 风 险, 建 议 在 公 文 往 来 或 签 订 协 议 时, 尽 量 作 出 与 实 际 履 行 合 同 ( 即 黑 合 同 ) 内 容 相 同 的 约 定 本 节 重 点 : 任 何 合 同 约 定 的 结 算 原 则 都 应 当 一 致

39 管 好 管 住 施 工 方, 严 防 其 反 咬 一 口 的 几 个 关 键 问 题 第 三 部 分 管 好 管 住 总 包 单 位 违 法 分 包 蓄 意 闹 事 的 问 题 案 例 三 某 项 目 由 大 连 九 洲 集 团 总 承 包, 在 我 司 与 总 包 协 议 解 除 建 设 施 工 合 同 后, 民 工 和 包 工 头 多 次 围 攻 我 项 目, 威 胁 人 身 安 全 和 上 访 等 经 查, 大 连 九 洲 将 工 程 违 法 分 包 给 十 几 个 包 工 头, 收 取 管 理 费 高 达 10%-15% 现 还 起 诉 我 司 共 5 起 案 件, 诉 讼 标 的 总 计 3000 余 万 元 诉 讼 中 发 现, 总 包 单 位 不 但 收 取 高 额 管 理 费, 还 扣 押 进 度 款 不 发, 反 要 分 包 施 工 人 向 总 包 单 位 借 高 利 贷 1 考 核 总 包 管 理 人 员 招 标 时 考 察 好 施 工 方 项 目 经 理 资 格 和 其 他 人 员 资 质, 合 同 中 约 定 好 施 工 单 位 组 织 管 理 架 构 和 人 员 组 成, 开 工 后 认 真 检 查 和 其 他 管 理 人 员 资 格, 约 定 的 施 工 管 理 人 员 必 须 按 时 现 场 签 到, 不 到 场 承 担 违 约 经 济 责 任 2 健 全 工 程 管 理 制 度 合 同 中 约 定 施 工 时 项 目 经 理 和 总 包 单 位 责 任 人 要 全 程 参 加 工 程 管 理 例 会, 总 包 不 参 加 例 会 即 视 为 存 在 违 法 分 包 倾 向, 要 承 担 违 约 责 任 如 果 总 包 连 续 不 参 加 管 理 例 会, 要 发 函 给 总 包 单 位, 在 进 度 款 中 扣 除 违 约 金, 且 要 主 动 向 政 府 监 管 部 门 投 诉 要 求 整 改, 直 至 对 其 行 政 处 罚 3 正 式 发 函 质 量 整 改 发 现 工 程 质 量 问 题, 要 及 时 发 出 质 量 整 改 通 知 书 和 索 赔 文 件, 应 要 求 单 位 同 时 盖 章 和 单 位 盖 章 签 字 认 可, 并 且 妥 善 保 存 文 件 原 本 发 出 质 量 整 改 文 件 一 定 要 施 工 方 签 收 如 其 拒 绝 签 收, 可 用 特 快 专 递 寄 出, 信 函 名 称 栏 中 写 明 某 工 程 某 部 分, 统 一 妥 善 保 留 4 主 动 检 查 民 工 工 资 可 要 求 施 工 方 定 期 制 作 农 民 工 工 资 发 放 记 录 向 我 司 报 告, 按 期 检 查 其 发 放 民 工 工 资 记 录, 还 可 在 重 大 节 日 前 提 早 到 施 工 现 场 调 查 民 工 工 资 发 放 情 况 如 有 工 人 反 映 拖 欠 工 资, 我 司 可 主 动 向 政 府 劳 动 部 门 反 映, 要 求 调 查 查 处 还 可 以 提 前 发 函 给 总 包 单 位, 指 出 其 拖 欠 民 工 工 资 问 题 严 重 性 及 其 应 承 担 的 法 律 责 任, 并 声 明 我 司 可 追 究 其 违 约 责 任, 要 求 其 加 强 监 管, 制 止 分 包 商 不 按 时 发 放 民 工 工 资 的 现 象 5 加 强 合 同 条 款 约 束 施 工 合 同 中 增 设 施 工 方 必 须 保 障 的 条 款, 附 件 中 附 上 总 包 单 位 和 分 包 人 保 证 按 期 发 放 民

40 管 好 管 住 施 工 方, 严 防 其 反 咬 一 口 的 几 个 关 键 问 题 工 工 资 的 保 证 书, 要 求 施 工 单 位 每 期 申 领 进 度 款 前 都 要 签 署 该 文 件, 把 禁 止 拖 欠 民 工 工 资 的 义 务 固 定 在 施 工 单 位 头 上 针 对 施 工 方 利 用 民 工 工 资 闹 事 及 政 府 以 维 稳 为 名 向 我 司 施 压, 我 们 已 制 定 施 工 方 保 证 发 放 民 工 工 资 承 诺 函, 项 目 可 在 前, 要 求 总 包 单 位 和 分 包 施 工 方 签 署 书 面 保 证 书, 保 证 在 领 取 本 次 工 程 进 度 款 前 没 有 拖 欠 民 民 工 工 资, 保 证 领 取 本 次 工 程 款 后 全 部 民 工 工 资 如 有 拖 欠 民 工 工 资, 我 司 可 以 暂 停 发 放 工 程 进 度 款, 责 任 完 全 由 施 工 方 承 担 实 操 中, 可 能 施 工 方 不 愿 意 签 署, 我 司 可 以 提 前 发 函 给 政 府 部 门, 表 示 我 司 高 度 重 视 民 工 工 资 问 题, 我 司 从 未 拖 欠 工 程 进 度 款, 如 有 拖 欠 工 资, 完 全 是 施 工 方 责 任, 并 要 求 政 府 在 发 放 工 资 问 题 上 向 施 工 方 施 加 压 力, 做 好 预 警 工 作 6 控 制 进 度 款 支 付 比 例 有 些 施 工 单 位 会 利 用 时 机 要 求 提 高 进 度 款 支 付 比 例, 如 果 预 判 其 履 行 合 同 能 力 不 足, 就 应 注 意 不 要 同 意 其 要 求 如 果 同 意 提 高 进 度 款 支 付 比 例, 一 定 要 同 时 具 体 约 定, 不 能 按 期 完 工 要 承 担 更 加 不 利 后 果 7 利 用 法 律 和 政 府 管 理 法 律 规 定, 施 工 单 位 违 法 分 包 的, 属 无 效 行 为 政 府 部 门 可 作 出 停 业 整 顿 没 收 非 法 所 得 降 低 企 业 资 质 等 级 和 吊 销 资 质 证 书 甚 至 罚 款 等 处 罚 这 些 规 定 对 我 司 十 分 有 利, 我 们 应 该 善 于 利 用 法 律 规 定 维 护 自 身 合 法 权 益 因 此, 一 旦 我 司 发 现 对 方 违 法 分 包, 我 司 有 权, 作 为 对 施 工 方 管 理 方 式 之 一 案 例 四 某 项 目 由 开 平 二 建 总 包, 工 程 进 度 逾 期 严 重, 普 遍 存 在 严 重 工 程 质 量 问 题 经 调 查 发 现 开 平 二 建 将 全 部 工 程 划 分 为 四 个 工 区, 再 将 四 个 工 区 分 包 给 多 个 包 工 头 承 包 施 工 开 平 二 建 与 承 包 施 工 的 包 工 头 签 订 承 包 协 议, 约 定 由 包 工 头 自 行 垫 资 自 行 组 织, 自 行 管 理, 自 负 盈 亏 施 工 经 我 司 向 政 府 举 报 并 提 交 开 平 二 建 违 法 分 包 合 同, 建 设 局 认 为 我 司 举 报 属 实, 支 持 我 司 单 方 解 除 与 开 平 二 建 施 工 合 同 本 节 重 点 : 检 查 施 工 单 位 的 组 织 架 构 和 管 理 人 员, 每 月 签 订 发 放 民 工 工 资 的 保 证 函

41 管 好 管 住 施 工 方, 严 防 其 反 咬 一 口 的 几 个 关 键 问 题 第 四 部 分 管 好 管 住 施 工 方 竣 工 结 算 使 花 招 耍 无 赖 的 问 题 目 前, 我 司 结 算 的 的 施 工 方 经 常 自 己 不 积 极 结 算, 却 反 过 来 无 理 宣 称 我 司 不 与 其 结 算, 并 且 利 用 结 算 问 题 给 我 司 找 麻 烦 或 者 通 过 政 府 向 我 司 施 加 压 力 案 例 五 省 内 某 项 目 经 过 双 方 谈 判 和 政 府 协 调, 施 工 方 同 意 撤 场, 我 司 先 支 付 一 千 万 元 代 为 解 决 民 工 工 资 问 题 但 施 工 方 撤 场 后 又 以 材 料 商 欠 款 多 而 我 司 迟 迟 不 结 算 为 由, 反 复 到 政 府 闹 事 政 府 出 于 维 稳 心 理, 发 停 工 令 要 求 我 司 停 工 与 施 工 方 结 算, 待 结 算 完 毕 后 再 恢 复 施 工 1 高 度 重 视 结 算 的 风 险 性, 重 点 防 范 风 险 系 数 高 的 结 算 风 险 要 把 的 结 算 作 为 首 要 风 险 对 象 因 为 这 两 类 结 算 纠 纷 可 能 导 致 短 期 内 交 楼 经 济 损 失 和 发 生 诉 讼 的 风 险, 凡 遇 到 这 两 类 结 算 纠 纷, 要 提 前 关 注, 重 点 推 进, 及 早 解 决 2 尽 早 拿 出 我 司 单 方 结 算 结 果 在 与 施 工 方 产 生 结 算 纠 纷 时, 施 工 方 闹 事 对 政 府 提 出 的 理 由, 很 多 时 候 就 是 责 怪 我 司 长 期 拖 延 拿 不 出 结 算 结 果, 在 法 院 也 说 自 己 还 有 很 多 钱 在 我 司 拖 着 不 肯 给 他 实 际 上, 结 算 未 完 的 原 因 往 往 是 施 工 方 自 己 拖 延, 或 者 他 们 无 法 提 供 他 们 主 张 结 算 额 所 需 要 的 工 程 结 算 资 料 但 是 他 们 却 总 说 我 司 拖 延 因 此, 如 果 我 们 没 有 尽 早 对 外 拿 出 我 们 单 方 主 张 的 结 算 结 果, 就 会 在 政 府 眼 里 输 了 理 而 被 动, 法 院 也 会 认 为 既 然 结 算 未 完, 就 可 能 有 钱, 从 而 可 能 对 我 司 采 取 冻 结 账 户 等 措 施 为 避 免 这 种 不 利 局 面, 建 议 我 司 结 算 等 待 施 工 方 确 认 时 间 不 要 过 久, 不 要 因 为 结 算 资 料 不 全 而 不 提 出 我 司 单 方 主 张 的 结 算 结 果, 而 要 在 需 要 时 抓 紧 根 据 现 有 结 算 资 料 把 我 方 单 方 结 算 数 据 及 时 提 供 给 政 府 或 者 法 院 实 际 上, 政 府 或 者 法 院 并 不 需 要 严 格 意 义 上 的 结 算 书, 只 要 能 够 让 他 们 看 到 的 一 般 统 计 表 格 和 数 据 就 可 以 这 样, 可 以 把 我 司 单 方 积 极 结 算 的 结 果 和 施 工 方 不 配 合 的 问 题 提 供 给 政 府 和 法 院, 说 明 不 是 我 司 不 积 极 结 算, 而 是 施 工 方 本 身 拖 延 不 结 算 这 样 就 可 以 争 取 主 动 地 位 3 书 面 督 促 对 方 结 算 对 于 有 意 拖 延 不 结 算 的 施 工 单 位, 要 把 我 司 单 方 认 定 的 工 程 结 算 价 以 项 目 公 司 书 面 公 函 及 律 师 函 等 形 式 正 式 提 交 给 施 工 方, 督 促 其 限 期 来 结 算, 申 明 在 限 定 时 间 内 不 来 结 算 或 对 我 司 结 算 结 果 不 提 异 议, 就 等 于 其 同 意 我 司 结 算 价 并 放 弃 诉 讼 权 利 函 件 要 用 寄 出, 品 名 栏 要 注 明 的 函, 并 妥 善 保 存 存 根 这 虽 然 不 能 完 成 结 算, 却 可 以 加 大 对 施 工 方 法 律 压 力, 帮 助 我 司 在 政 府 和 法 院 处 理 纠 纷 时 拥 有 足 够 的 话 语 权

42 管 好 管 住 施 工 方, 严 防 其 反 咬 一 口 的 几 个 关 键 问 题 案 例 六 开 平 二 建 撤 场 后 拖 延 三 年 多 不 肯 签 字 确 认 后 陆 续 有 许 多 施 工 人 和 材 料 商 起 诉 开 平 二 建, 我 司 被 拖 进 诉 讼 作 第 三 人 开 平 二 建 对 法 院 谎 称 我 司 还 有 很 多 钱 未 结 算 台 山 法 院 斗 门 法 院 天 河 区 法 院 江 海 区 法 院 江 门 中 院 和 广 东 省 高 院 都 审 理 有 开 平 二 建 欠 款 纠 纷 案 台 山 法 院 并 给 我 司 发 协 助 执 行 通 知 书, 要 求 我 司 冻 结 开 平 二 建 在 我 司 剩 余 工 程 款 不 得 支 付, 要 将 款 支 付 给 胜 诉 材 料 商 台 山 法 院 还 查 封 我 司 施 工 现 场 开 平 二 建 遗 留 的 施 工 机 械, 对 我 司 正 常 施 工 带 来 不 少 麻 烦 4 向 法 院 提 交 结 算 文 件 对 于 施 工 单 位 拖 延 不 结 算 而 又 进 入 诉 讼, 法 院 发 来 的 施 工 单 位, 要 把 我 司 单 方 确 认 的 结 算 书 和 督 促 施 工 单 位 结 算 的 公 函 及 时 提 供 给 法 院, 表 明 由 该 单 位 自 行 承 担 不 结 算 的 法 律 责 任, 我 司 不 承 担 任 何 经 济 责 任 5 警 惕 不 规 范 施 工 签 证 可 能 作 为 法 庭 证 据 有 些 施 工 方 结 算 时 提 交 有 我 司 项 目 工 程 部 和 项 目 公 司 签 认 的 工 程 量 签 证, 且 金 额 较 大, 因 这 些 签 证 不 符 合 公 司 签 证 流 程, 我 司 不 承 认 其 签 证 有 效 性 但 如 果 到 法 院 诉 讼, 被 法 院 采 纳 为 结 算 证 据 的 可 能 性 很 高, 诉 讼 风 险 比 较 大 经 与 集 团 相 关 部 门 共 商, 认 为 今 后 可 以 采 取 在 施 工 过 程 中 约 定 提 交 签 证 的 时 限, 要 施 工 单 位 书 面 承 诺 放 弃 对 过 期 提 交 签 证 的 权 利 主 张 6 慎 重 签 署 涉 及 结 算 的 补 充 文 件 第 一, 要 写 兜 底 保 障 条 款 根 据 以 往 经 验, 很 多 谈 判 会 议 纪 要 双 方 理 解 有 差 异, 而 我 司 的 理 解 经 常 不 为 鉴 定 机 构 政 府 或 法 院 认 可 建 议 在 所 有 会 议 纪 要 上 都 要 写 上 维 护 合 同 有 效 性 和 防 止 理 解 歧 义 的 兜 底 保 障 条 款 如 :(1) 本 协 议 ( 纪 要 ) 未 约 定 或 者 约 定 不 明 的 内 容, 均 按 照 原 施 工 合 同 执 行 (2) 双 方 对 本 纪 要 内 容 的 理 解 如 有 争 议, 则 按 照 原 合 同 内 容 执 行 (3) 本 协 议 确 认, 工 程 的 措 施 费 总 额 不 调 整, 仍 按 原 合 同 执 行 (4) 本 纪 要 约 定 调 整 的 综 合 单 价, 不 包 括 人 工 费 在 内 (5) 双 方 一 致 同 意 : 本 协 议 只 限 于 双 方 协 商 结 算 使 用 如 一 方 向 法 院 起 诉, 本 协 议 自 行 失 效, 仍 按 原 合 同 规 定 结 算 条 款 执 行 等 等 第 二, 不 明 确 的 问 题 不 写 对 未 解 决 的 问 题 或 者 施 工 方 提 出 要 求 而 我 司 不 同 意 的, 要 表 明 双 方 不 能 达 成 一 致 或 申 明 我 司 不 同 意, 不 能 含 糊, 如 说 留 待 今 后 继 续 商 谈 或 者 上 报 集 团 领 导 决 定 或 者 请 示 领 导 后 答 复 及 今 后 再 考 虑 等 话 语, 法 院 肯 定 会 把 这 种 话 语 解 释 为 我 司 同 意 修 改 合 同 或 者 不 反 对 施 工 方 提 出 的 要 求, 因 此 这 些 话 语 不 能 写 在 协 议 上

43 管 好 管 住 施 工 方, 严 防 其 反 咬 一 口 的 几 个 关 键 问 题 第 三, 约 定 违 约 责 任 任 何 结 算 协 议 一 定 要 同 时 明 文 规 定, 施 工 方 如 果 违 反 约 定, 就 要 承 担 7 防 止 结 算 文 件 可 能 的 诉 讼 风 险 凡 施 工 单 位 起 诉 我 司, 都 是 因 为 签 署 了 对 其 有 利 的 结 算 文 件 因 此, 签 署 结 算 文 件 时 要 有 诉 讼 风 险 意 识, 提 前 预 防 对 方 可 能 借 谈 判 手 段 争 取 有 利 资 料 起 诉 我 司 如 果 预 判 施 工 方 可 能 起 诉, 就 应 坚 持 而 不 再 让 步 8 注 意 部 门 协 调, 统 一 对 外 口 径 凡 是 对 外 谈 判, 我 司 内 部 人 员 要 加 强 沟 通, 保 持 协 调, 态 度 一 致, 形 成 整 体 力 量, 不 要 对 外 出 具 未 经 高 层 或 者 造 价 部 门 确 认 的 文 件 或 者 报 价 资 料 还 要 注 意 保 管 好 我 司 内 部 文 件, 避 免 内 部 往 来 信 息 被 外 人 知 悉, 掌 握 我 司 内 部 资 讯, 造 成 我 司 被 动 本 节 重 点 : 及 时 发 出 书 面 督 促 结 算 函, 慎 重 签 署 结 算 补 充 协 议 第 五 部 分 管 好 管 住 施 工 方 提 前 撤 场 时 反 咬 一 口 的 问 题 1 签 署 完 备 的 撤 场 协 议 1.1 要 细 致 调 查 把 可 能 影 响 撤 场 的 问 题 都 找 出 来, 与 总 包 单 位 签 署 完 备 的 撤 场 协 议, 包 工 头 也 可 要 在 协 议 上 签 字 保 证 执 行 协 议 协 议 要 保 证 问 题, 防 止 后 续 问 题 反 复 加 码 1.2 要 约 定 施 工 方 不 履 行 撤 场 协 议 的 责 任, 甚 至 还 要 加 强 其 违 约 责 任 不 能 为 了 尽 快 撤 场 而 只 写 我 司 垫 付 工 人 工 资 和 材 料 款 等 内 容, 没 有 同 时 约 定 施 工 方 自 身 责 任 及 其 不 履 行 合 同 义 务 的 违 约 后 果 1.3 需 要 政 府 牵 头 协 调 时, 一 般 不 宜 采 用 政 府 主 导 的 会 议 纪 要 这 类 文 件 多 数 其 实 是 主 持 会 议 政 府 领 导 意 见, 很 难 体 现 我 司 意 志 和 利 益 建 议 采 取 纠 纷 双 方 签 订 补 充 协 议, 必 要 时 注 明 在 政 府 协 调 下 的 形 式 为 好 1.4 抓 紧 办 理 新 的 施 工 证 一 旦 施 工 单 位 签 署 撤 场 合 同, 就 要 抓 紧 按 法 定 程 序 与 新 施 工 单 位 签 署 合 同 和 办 理 新 施 工 许 可 证 只 要 领 取 了 新 的 施 工 许 可 证, 就 消 除 了 原 施 工 方 滞 留 场 地 或 以 施 工 单 位 身 份 向 我 寻 隙 闹 事 的 法 律 根 据

44 管 好 管 住 施 工 方, 严 防 其 反 咬 一 口 的 几 个 关 键 问 题 1.5 要 坚 决 据 理 反 驳 闹 事 者 有 的 施 工 方 在 撤 场 后 继 续 无 理 取 闹 对 这 种 情 况, 应 当 坚 决 回 击 对 方 的 无 理 取 闹, 坚 定 我 司 合 法 施 工 的 态 度 和 立 场 只 要 政 府 主 管 部 门 给 我 司 颁 发 施 工 许 可 证, 我 司 建 设 工 程 就 是 合 法 施 工, 没 有 任 何 人 可 以 否 定 其 合 法 性 2 妥 善 解 决 施 工 方 拖 欠 民 工 工 资 问 题 2.1 施 工 方 是 负 担 民 工 工 资 的 法 律 责 任 主 体 支 付 民 工 工 资 是 的 法 定 责 任, 而 不 是 发 包 人 的 法 律 责 任 按 照 国 家 规 定, 施 工 方 必 须 优 先 支 付 民 工 工 资, 不 得 拖 欠 欠 薪 人 要 承 担 欠 薪 的 赔 偿 金 和 行 政 责 任 与 刑 事 责 任 如 果 以 转 移 财 产 逃 匿 等 方 法 逃 避 支 付 劳 动 者 劳 动 报 酬, 或 者 有 能 力 支 付 而 不 支 付 劳 动 者 劳 动 报 酬, 数 额 较 大 的 恶 意 拖 欠, 经 政 府 有 关 部 门 责 令 支 付 仍 不 支 付, 要 处 三 年 以 下 有 期 徒 刑 或 拘 役, 并 处 或 单 处 罚 金 ; 造 成 严 重 后 果 的, 处 三 年 以 上 七 年 以 下 有 期 徒 刑, 并 处 罚 金 单 位 拖 欠 工 资 的 要 判 处 罚 金, 并 对 直 接 负 责 的 主 管 人 员 和 其 他 直 接 责 任 人 员 按 照 个 人 犯 罪 的 规 定 处 罚 可 见, 欠 薪 的 法 律 责 任 很 明 确 也 很 严 格 施 工 方 是 发 放 民 工 工 资 的 法 律 主 体, 负 有 上 述 法 律 责 任 我 们 应 该 充 分 利 用 这 些 规 定, 迫 使 施 工 方 不 得 不 承 担 起 应 负 的 法 律 责 任 2.2 认 真 处 理 好 垫 付 民 工 工 资 的 具 体 问 题 明 确 约 定 我 司 垫 付 资 金 用 于 一 次 性 彻 底 解 决 民 工 工 资 要 书 面 明 确 约 定, 我 司 垫 付 工 资 后, 施 工 方 必 须 保 证, 今 后 不 再 提 出 任 何 民 工 工 资 问 题 如 果 施 工 方 不 肯 书 面 承 诺 一 次 彻 底 解 决 民 工 工 资, 我 方 就 不 能 与 其 签 订 相 关 协 议 因 为 这 种 情 况 施 工 方 肯 定 会 不 断 拿 民 工 工 资 作 幌 子 来 闹 事 要 钱 而 不 能 真 正 解 决 问 题 明 确 约 定 民 工 工 资 发 放 方 式, 严 格 规 范 发 放 民 工 工 资 要 明 确 约 定 由 我 司 拨 款 给 政 府 劳 动 部 门 代 发 民 工 工 资, 或 者 在 政 府 监 督 下 由 施 工 方 发 放, 或 者 由 我 司 直 接 拨 付 款 项 到 民 工 账 户, 等 等 不 管 什 么 方 法, 都 要 严 格 监 督, 要 求 领 取 工 资 的 民 工 逐 个 拍 照 存 证, 还 要 签 署, 声 明 本 人 在 该 项 目 工 程 的 全 部 工 资 已 经 领 完, 保 证 今 后 决 不 再 向 施 工 方 和 我 司 以 及 政 府 索 要 工 资, 如 有 冒 领 要 双 倍 返 还, 并 且 要 本 人 签 名 按 指 印 明 确 约 定 并 且 加 重 施 工 方 发 放 民 工 工 资 的 违 约 责 任 协 议 要 约 定 我 司 垫 付 民 工 工 资 后, 如 果 还 有 民 工 到 我 司 和 政 府 索 要 工 资, 所 有 后 果 和 责 任 都 要 由 承 担, 并 且 要 由 施 工 方 对 我 司 承 担 高 额 经 济 责 任, 在 结 算 中 扣 除 现 我 司 制 作 的 保 证 书 明 确 约 定 : 再 有 工 人 到 我 司 或 者 政 府 讨 薪, 总 包 方 要 承 担 每 人 每 次 5000 元 的 违 约 金, 包 工 头 也 要 用 个 人 财 产 承 担 每 人 每 次 2000 元 的 违 约 责 任, 我 司 可 以 直 接 申 请 法 院 强 制 执 行 其 个 人 财 产, 并 且 愿 意 对 政 府 承 担 拖 欠 工 资 的 法 律 责 任 这 样 约 定 可 以 作 为 防 止 施 工 方 闹 事 及 追 究 施 工 方 违 约 责 任 的 有 力 证 据

45 管 好 管 住 施 工 方, 严 防 其 反 咬 一 口 的 几 个 关 键 问 题 本 节 重 点 : 签 署 完 备 撤 场 协 议, 保 证 彻 底 解 决 民 工 工 资 第 六 部 分 管 好 管 住 诉 讼 中 施 工 方 推 卸 质 量 责 任 的 问 题 1 要 在 前 提 出 质 量 整 改 问 题 如 果 在 竣 工 验 收 手 续 完 成 后 再 提 出 追 究 施 工 的 质 量 责 任, 由 于 工 程 已 竣 工 验 收 合 格, 法 院 不 会 支 持 我 司 的 索 赔, 按 照 合 同 施 工 方 也 不 承 担 质 量 整 改 责 任 而 只 承 担 质 量 保 修 责 任 如 果 是 提 前 撤 场 的 质 量 问 题, 更 会 因 为 后 续 单 位 进 场 施 工 并 竣 工 验 收 而 难 以 追 究 其 质 量 责 任 所 以, 要 有 效 追 究 施 工 方 质 量 责 任, 就 要 在 提 出 质 量 问 题, 并 且 同 时 准 备 好 我 司 承 担 质 量 整 改 费 的 充 分 诉 讼 证 据 2 要 发 质 量 整 改 函 并 要 求 施 工 方 确 认 对 工 程 质 量 问 题 的 发 函, 我 司 可 单 独 或 最 好 与 监 理 单 位 联 名 发 函, 详 尽 描 述 质 量 问 题 具 体 部 位 和 具 体 情 况, 可 以 列 明 在 附 件 清 单 表 格 中 由 于 法 院 要 求 质 量 问 题 必 须 经 过 施 工 单 位 确 认, 未 经 签 字 确 认 的 都 不 接 受 我 们 应 尽 可 能 要 求 施 工 单 位 确 认 存 在 质 量 问 题 不 肯 盖 章 的, 可 要 求 施 工 班 组 和 较 多 工 人 签 字 认 可 案 例 七 泰 州 海 洋 公 司 施 工 的 工 程 质 量 很 差, 我 司 先 后 发 出 78 份 质 量 整 改 通 知 书, 一 审 时 都 已 提 交 给 法 院 但 因 都 没 有 海 洋 公 司 的 签 收 和 确 认, 在 二 审 诉 讼 中 海 洋 公 司 竟 然 无 耻 地 说 从 未 收 到 过 我 司 质 量 整 改 通 知, 并 且 极 其 无 赖 地 污 蔑 说 我 司 78 份 整 改 通 知 是 一 天 内 伪 造 出 来 的 3 要 有 质 量 整 改 的 与 凡 是 施 工 方 不 肯 维 修 质 量 问 题, 我 司 要 另 找 施 工 单 位 维 修 的, 要 事 先 书 面 通 知 施 工 单 位, 说 明 按 照 合 同 约 定, 因 施 工 方 不 履 行 质 量 整 改 义 务, 将 由 我 司 自 行 组 织 维 修, 一 切 费 用 由 其 承 担 我 司 组 织 质 量 整 改 时, 要 根 据 维 修 工 程 的 造 价 经 过 招 投 标 选 择 施 工 单 位, 再 制 定 维 修 方 案, 经 造 价 审 核, 签 订 施 工 合 同 后 再 进 场 施 工 合 同 要 注 明 维 修 范 围 原 由 哪 家 施 工 单 位 负 责 施 工, 写 明 具 体 的 楼 栋 号 楼 层 和 房 间 等 以 及 维 修 的 具 体 质 量 问 题 和 质 量 要 求 要 特 别 注 意 保 存 证 据, 包 括 质 量 检 查 文 件 监 理 单 位 监 理 单, 我 司 自 行 整 改 通 知 施 工 单 位 的 通 知 书, 以 及 维 修 的 施 工 纪 录 和 签 证 单 和 支 付 维 修 费 用 单 据 等 注 意 要 维 修 施 工 签 证 单 要 与 其 他 工 程 签 证 区 别 出 来, 详 细 写 明 维 修 的 地 点 和 具 体 内 容, 单 独 统 计, 妥 善 保 存

46 管 好 管 住 施 工 方, 严 防 其 反 咬 一 口 的 几 个 关 键 问 题 4 要 有 与 维 修 合 同 和 维 修 签 证 对 应 的 维 修 工 程 完 成 后, 要 及 时 结 算, 结 算 书 最 好 单 列 维 修 整 改 部 分 的 结 算 情 况, 而 且 所 列 明 的 施 工 项 目 要 能 与 质 量 整 改 函 维 修 合 同 维 修 签 证 等 文 件 相 互 一 致, 相 互 证 实, 才 能 保 证 法 院 确 认 产 生 了 这 部 分 维 修 费 用 本 节 重 点 : 竣 工 验 收 前 提 出 质 量 整 改, 建 立 完 整 维 修 证 据 资 料

47 园 林 艺 术 精 品 建 造 要 素 园 林 艺 术 精 品 建 造 要 素 授 课 讲 师 : 梁 国 坤 ( 副 总 裁 ) 课 程 收 益 : 1 熟 悉 影 响 园 林 艺 术 建 造 的 要 素 ; 2 园 林 艺 术 成 为 精 品 的 关 键 ; 3 大 量 优 良 工 程 案 例 分 享 课 程 大 纲 第 一 部 分 精 品 首 先 从 设 计 抓 起 1 设 计 定 位 要 符 合 主 题 2 了 解 设 计 环 境, 把 握 好 设 计 尺 度 3 设 计 千 变 万 化, 但 不 违 背 自 然, 要 考 虑 中 远 期 效 果 第 二 部 分 精 品 在 于 过 程 管 理 1 精 品 过 程 管 理 的 要 点 2 优 良 工 程 范 例 & 施 工 差 劣 的 工 程 案 例 第 三 部 分 园 林 艺 术 精 品 建 造 要 素 1 一 般 的 建 造 要 素 2 精 品 建 造 小 贴 士 3 特 色 主 题 旱 景 分 享 第 四 部 分 精 品 工 程 案 例 分 享 1 路 侧 石 工 艺 流 程 2 平 台 铺 贴 流 程 :

48 园 林 艺 术 精 品 建 造 要 素 第 一 部 分 精 品 首 先 从 设 计 抓 起 1 设 计 定 位 要 符 合 主 题 设 计 定 位 常 见 问 题 : 2 了 解 设 计 环 境, 把 握 好 设 计 尺 度 影 响 设 计 的 环 境 因 素 : 3 设 计 千 变 万 化, 但 不 违 背 自 然, 要 考 虑 中 远 期 效 果 违 背 自 然 的 情 况 : 等 第 二 部 分 精 品 在 于 过 程 管 理 1 精 品 过 程 管 理 的 要 点 : 2 优 良 工 程 范 例 & 施 工 差 劣 的 工 程 案 例 施 工 差 劣 的 情 况 : 第 三 部 分 园 林 艺 术 精 品 建 造 要 素 1 一 般 的 建 造 要 素 2 精 品 建 造 小 贴 士 地 形 处 理 及 细 部 处 理, 其 中 可 关 注 的 细 部 处 理 有 : 人 行 道 上 电 井 盖 处 理 入 口 车 道 收 口 处 理 等

49 园 林 艺 术 精 品 建 造 要 素 3 特 色 主 题 旱 景 分 享 第 四 部 分 精 品 工 程 案 例 分 享 1 案 例 分 享 ( 路 侧 石 ) 麻 石 路 侧 石 为 我 们 集 团 公 司 常 用 路 侧 石 直 边 时 侧 石 规 格 为 : 长 600* 宽 120* 高 200, 转 弯 处 及 弧 边 段 需 现 场 根 据 实 际 情 况 进 行 加 工 两 节 石 材 间 缝 宽 8mm 路 侧 石 要 求 安 砌 稳 固, 顶 面 平 整 侧 面 平 整, 保 持 线 型 圆 顺 平 滑 ; 安 装 时, 要 保 证 所 以 路 面 不 小 于 设 计 宽 度 路 侧 石 要 求 集 中 加 工, 验 收 合 格 后 运 至 施 工 现 场 进 行 安 装 在 道 路 基 层 完 成 后, 铺 筑 沥 青 层 前 安 装 路 侧 石 路 侧 石 工 艺 流 程 : 放 线 : 路 侧 石 的 顺 滑 与 否, 现 场 放 线 很 重 要 具 体 做 法 : 在 现 已 施 工 好 的 道 路 的 基 础 上 ( 未 铺 沥 青 ), 沿 路 边 用 ø14 钢 筋 ( 或 者 )dn20 左 右 的 PVC 管, 沿 着 路 边 顺 滑 弯 曲 成 型, 然 后 再 依 次 在 两 端 及 中 间 等 几 个 主 要 的 端 点 打 几 条 短 的 ø12 钢 筋, 固 定 好 已 经 弯 好 形 状 的 钢 筋 ( 或 者 PVC 管 ) 注 : 放 线 必 须 保 证 规 划 道 路 设 计 的 路 宽, 不 得 缩 窄 车 道 路 路 宽 以 上 为 道 路 是 曲 线 型 的 时 候 的 放 线, 如 果 是 直 线 段 的, 则 两 头 拉 一 拉 线 即 可 放 准 安 装 : 安 装 路 侧 石 时, 先 平 整 好 底 部 回 填 土, 夯 实 ; 然 后 铺 素 砼 垫 层, 素 砼 层 铺 好 后 应 该 洒 水, 保 持 湿 润 ; 路 侧 石 底 部 应 按 图 纸 设 计 的, 铺 1:2.5 水 泥 砂 浆, 最 后 把 路 侧 安 装 上 去 路 侧 石 顶 面 要 求 平 齐, 缝 宽 要 求 一 致 ( 可 以 用 辅 助 工 具, 如 在 安 装 的 时 候, 每 两 块 路 侧 石 间 夹 一 条 ø8 光 面 圆 钢 筋 来 均 匀 隔 开 ), 安 装 过 程 中 随 时 用 水 平 拉 线 检 测 路 侧 石 的 顺 直 度, 用 水 平 标 尺 检 测 顶 面 的 平 整 度 安 装 时 侧 石 向 着 道 路 的 一 面 始 终 要 与 之 前 放 好 线 的 钢 筋 ( 或 PVC 管 ) 紧 贴, 以 求 侧 石 顺 滑, 不 起 折 切 割 : 在 转 弯 处, 按 以 上 所 说 规 格 的 路 侧 石, 已 经 不 能 满 足 做 弧 边 的 需 要, 这 个 时 候, 就 需 要 对 路 侧 石 进 行 切 割, 切 割 机 有 大 小 不 同 型 号, 施 工 时 均 需 配 备 以 前 有 些 施 工 队 连 砌 割 机 都 没 配 备, 以 致 在 侧 石 转 弯 处, 就 随 便 铺 砌, 起 折 做 出 来 的 东 西 完 成 不 能 验 收 整 体 微 调 : 在 以 上 放 好 路 侧 石 的 基 础 上, 要 求 由 一 个 施 工 人 员 在 最 边 上 一 角, 用 目 测 的 方 式 来 看 施 工 的 路 侧 石 是 否 顺 滑, 另 由 一 个 施 工 员 在 他 的 指 挥 下, 对 不 顺 滑 的 部 分 用 包 胶 安 装 锤 进 行 微 调 ( 详 见 示 意 图 ) 微 调 的 工 作 完 成 后, 才 在 侧 石 后 侧, 按 图 纸 设 计 要 求 的, 压 一 条 宽 100 通 长 的 C20 细 石 混

50 园 林 艺 术 精 品 建 造 要 素 凝 土, 以 达 到 设 计 的 强 度, 在 平 时 能 受 到 住 小 车 车 轮 的 碰 压 勾 缝 : 路 侧 石 安 装 完 成 后, 需 进 行 勾 缝 勾 缝 时 用 素 水 泥 膏 回 缝, 然 后 用 工 具 勾 凹 缝 做 法 : 准 备 一 些 短 的, 且 一 头 经 过 弯 曲 的 ø10 光 面 圆 钢 筋, 水 泥 膏 回 缝 后, 用 以 上 的 钢 筋 的 弯 的 一 头 顺 着 缝 抹, 利 用 圆 钢 筋 刚 好 抹 出 完 好 光 滑 的 凹 缝 重 要 : 这 个 时 候 海 绵 的 作 用 就 用 上 了! 用 钢 筋 抹 完 缝 后, 用 海 绵 ( 用 水 泡 过, 但 已 经 把 大 部 分 水 挤 掉 后 的 ) 在 勾 缝 处 轻 轻 擦 拭, 把 多 余 的 水 泥 擦 掉 这 个 工 序 很 重 要! 不 然 等 水 泥 干 了, 就 很 难 清 洁 了 勾 缝 处 水 泥 干 后, 需 进 行 洒 水 保 护 处 理, 以 免 勾 缝 处 开 裂 统 一 打 磨 与 抛 光 : 因 为 安 装 过 程 中, 两 块 侧 石 间 的 接 口 处 肯 定 会 有 不 太 齐 平 的 地 方 那 么, 最 后 的 统 一 打 磨 就 起 到 了 很 重 要 了 由 施 工 人 员 用 轻 便 型 的 石 材 切 割 机 对 已 经 安 装 成 形 的 侧 石 的 顶 面 及 侧 面 ( 主 要 是 两 块 石 接 缝 处 ) 进 行 轻 轻 打 磨, 以 求 达 到 整 体 的 平 整 性 打 磨 完 成 后, 还 需 用 轻 便 型 的 抛 光 机 对 打 磨 处 进 行 抛 光 处 理, 才 是 最 后 的 完 工 2 案 例 分 享 ( 平 台 铺 贴 ) 首 先 要 平 整 场 地, 然 后 用 夯 土 机 夯 实 ( 若 由 压 路 机 压 实 效 果 更 好 ) 后 再 铺 100 厚 碎 石 粉 垫 层 ; 铺 100 厚 C15 混 凝 土 找 平 ; 铺 20 厚 干 硬 性 水 泥 砂 浆 ; 浇 水 泥 膏 后 再 铺 石 材 ; 铺 石 材 时 须 边 铺 边 对 齐 然 后 用 包 胶 安 装 锤 微 调, 敲 至 水 平 注 意 : 铺 贴 石 材 时 应 运 用 现 场 碎 料 石 材, 夹 持 间 缝, 既 方 便 又 便 捷 ; 最 后, 等 水 泥 砂 浆 硬 后, 如 设 计 需 倒 角, 再 统 一 倒 圆 角 后 再 回 缝 回 缝 后, 等 水 泥 硬 化 后, 须 浇 水 保 养, 以 免 勾 缝 处 的 水 泥 开 裂

51 东 江 凤 凰 城 河 源 碧 桂 园 分 享 经 验 东 江 凤 凰 城 河 源 碧 桂 园 分 享 经 验 授 课 讲 师 : 阮 家 声 ( 区 域 副 总 裁 ) 课 程 收 益 : 1 了 解 河 源 项 目 的 开 发 流 程 2 了 解 项 目 品 质 方 面 的 提 升 课 程 大 纲 第 一 部 分 河 源 项 目 概 况 1 河 源 项 目 区 位 关 系 2 河 源 项 目 首 期 开 发 总 平 面 图 第 二 部 分 河 源 项 目 问 题 反 馈 第 三 部 分 河 源 项 目 推 进 计 划 1 前 期 工 程 计 划 讲 解 2 施 工 至 开 盘 计 划 3 前 期 至 开 盘 开 发 计 划 4 开 盘 前 一 个 月 第 四 部 分 河 源 项 目 示 范 区 的 图 片 分 享 第 五 部 分 经 验 及 心 得 分 享

52 东 江 凤 凰 城 河 源 碧 桂 园 分 享 经 验 第 一 部 分 河 源 项 目 概 况 1 河 源 项 目 区 位 关 系 1.1 项 目 的 地 理 位 置 车 程 : 河 源 碧 桂 园 项 目 地 处 河 源 市 源 城 区, 邻 边 东 环 路, 属 规 划 新 城 区 至 新 旧 城 区 均 约 15 分 钟 车 程 1.2 该 地 块 总 占 地 829 亩, 地 块 规 划 容 积 率 首 期 开 发 322 亩 分 示 范 样 板 区 高 层 洋 房 区 双 拼 联 体 别 墅 区 和 超 豪 区 首 期 开 发 建 筑 面 积 约 31.2 万 平 米 2 河 源 项 目 首 期 开 发 总 平 面 图 低 层 双 拼 超 豪 : 高 层 : 第 二 部 分 河 源 项 目 问 题 反 馈 1 因 环 境 因 素, 搬 迁 时 间 受 到 了 拖 延 : 2 地 势 问 题, 所 需 工 期 较 长 : 3 征 地 的 问 题 : 4 征 地 的 问 题 : 5 局 部 位 置 的, 影 响 勘 探 进 度 : 6 其 他 问 题 : ; 第 三 部 分 河 源 项 目 推 进 计 划 1 前 期 工 程 计 划 讲 解 关 注 点 :

53 东 江 凤 凰 城 河 源 碧 桂 园 分 享 经 验 2 施 工 至 开 盘 计 划 关 注 点 : 3 前 期 至 开 盘 开 发 计 划 关 注 点 : 4 开 盘 前 一 个 月 关 注 点 : 第 四 部 分 经 验 及 心 得 分 享 1 以 人 力 资 源 为 基 础 以 品 位 质 量 为 核 心 以 营 销 为 龙 头

54 项 目 快 速 开 发 ( 句 容 项 目 赶 工 案 例 ) 项 目 快 速 开 发 ( 句 容 项 目 赶 工 案 例 ) 授 课 讲 师 : 周 吉 ( 句 容 项 目 总 经 理 ) 课 程 收 益 : 1 就 如 何 实 现 项 目 快 速 开 发 提 供 相 关 思 路 供 讨 论 思 考 2 分 享 句 容 项 目 开 盘 赶 工 的 相 关 经 验 和 教 训 3 就 项 目 成 功 的 关 键 因 素 做 出 探 讨 课 程 大 纲 第 一 部 分 句 容 项 目 概 况 1 项 目 区 位 规 模 2 示 范 区 设 置 3 开 发 进 展 介 绍, 五 一 赶 工 情 况 介 绍 第 二 部 分 如 何 做 到 摘 牌 当 日 即 开 工 1 与 政 府 提 前 做 好 沟 通 2 图 纸 的 先 后 顺 序 第 三 部 分 施 工 过 程 中 的 控 制 及 赶 工 期 的 相 关 措 施 1 开 工 之 前 即 制 定 开 盘 策 划 并 根 据 尽 快 达 到 开 盘 展 示 要 求 做 好 施 工 策 划 ; 2 根 据 项 目 计 划 由 总 包 单 位 制 定 详 细 的 人 材 机 计 划 ; 3 赶 工 期 的 相 关 措 施 4 酒 店 装 修 的 经 验 分 享 第 四 部 分 句 容 项 目 赶 工 的 经 验 教 训 1 工 期 赶 前 不 赶 后 2 项 目 开 始 之 初 应 根 据 项 目 市 场 定 位 准 备 定 位 园 艺 绿 化 档 次, 避 免 返 工 3 园 艺 硬 装 比 例 不 宜 过 大 4 高 层 地 下 室 顶 板 做 园 艺 设 计 应 重 点 考 虑 排 水 问 题 5 提 前 做 好 材 料 计 划 和 分 包 工 程 的 招 标 进 场 计 划 第 五 部 分 项 目 成 功 的 关 键 要 素

55 项 目 快 速 开 发 ( 句 容 项 目 赶 工 案 例 ) 第 一 部 分 句 容 项 目 概 况 1 项 目 区 位 规 模 1.1 项 目 位 于 镇 江 句 容 市, 毗 邻 南 京 汤 山, 已 开 工 建 设 的 S122 省 道 通 车 后 距 南 京 中 山 门 仅 21 公 里 ; 1.2 已 取 得 土 地 1500 亩 1.3 已 开 工 建 设 一 二 期, 建 筑 面 积 合 计 153 万 平 米, 含 6 万 平 米 五 星 级 酒 店 15 万 平 米 商 业, 高 层 住 宅 97 万 平 米, 地 下 车 库 35 万 平 米 2 示 范 区 设 置 2.1 示 范 区 包 含 高 层 酒 店 ( 首 层 开 放 ); 栋 高 层 板 房 (9 套 实 景 样 板 房, 设 置 在 高 层 二 层 ) 万 平 米 的 小 区 中 心 景 观 及 酒 店 前 景 观 3 开 发 进 展 介 绍, 五 一 赶 工 情 况 介 绍 年 8 月 8 日 拿 地,9 月 8 日 开 始 进 行 桩 基 施 工, 板 房 区 最 晚 一 栋 因 收 地 问 题 12 月 开 始 施 工 ; 年 4 月 10 日 样 板 房 装 修 进 场,4 月 12 日 酒 店 装 修 进 场, 园 艺 4 月 15 日 进 场, 绿 化 4 月 20 日 进 场 ; 月 1 日 项 目 开 放,5 月 15 日 开 盘 销 售 第 二 部 分 如 何 做 到 摘 牌 当 日 即 开 工 1 在 土 地 报 批 的 同 时, 争 取 政 府 提 前 一 个 月 左 右 将 场 地 清 理 完 毕, 至 少 集 中 力 量 将 首 期 启 动 且 建 设 周 期 较 长 的 酒 店 售 楼 部 样 板 区 等 区 域 清 理 完 毕, 项 目 以 一 级 开 发 的 名 义 ( 以 投 资 公 司 或 政 府 的 名 义 ) 在 土 地 摘 牌 前 完 成 下 述 工 作 : 1.1 土 方 平 整, 需 规 划 院 提 供 竖 向 设 计 图 1.2 勘 察, 建 筑 放 验 线 工 作 1.3 临 时 施 工 道 路 施 工 1.4 临 水 临 电 的 安 装 1.5 提 前 确 定 临 设 用 地 并 启 动 建 设

56 项 目 快 速 开 发 ( 句 容 项 目 赶 工 案 例 ) 2 沟 通 政 府 提 前 对 项 目 报 批 进 行 预 审 查, 就 可 能 存 在 分 歧 的 问 题 如 规 划 等 提 前 进 行 沟 通, 在 取 得 土 地 后 马 上 进 行 正 式 报 批 并 尽 快 完 成 审 批 争 取 政 府 支 持, 协 调 土 地 规 划 建 设 等 所 有 部 门 对 我 司 项 目 提 前 进 行 审 查 2.1 图 纸 的 先 后 顺 序 首 先 根 据 现 场 需 要 赶 出 最 需 要 的 图 纸, 如 做 详 规 时 先 提 供 竖 向 图 纸 供 现 场 开 始 做 土 方, 规 划 初 步 确 定 后 由 结 构 专 业 出 具 布 孔 图 尽 快 进 行 勘 察 ; 提 前 出 主 干 道 的 施 工 图, 项 目 可 考 虑 以 一 级 开 发 的 名 义 提 前 进 行 主 干 道 建 设 ; 项 目 首 期 地 块 尽 量 采 用 公 司 原 有 户 型, 酒 店 根 据 公 司 已 竣 工 酒 店 根 据 项 目 地 形 进 行 少 量 调 整, 设 计 上 标 准 化 模 式 化, 减 少 新 设 计 单 体 控 制 户 型 数 量, 在 满 足 营 销 要 求 的 前 提 下 尽 量 减 少 户 型 种 类, 方 便 图 纸 设 计 施 工 及 预 算 招 标 ; 按 次 序 出 图, 先 赶 最 急 需 的 板 房 区 酒 店 等, 其 次 是 货 量 区 图 纸 第 三 部 分 施 工 过 程 中 的 控 制 及 赶 工 期 的 相 关 措 施 1 开 工 之 前 即 制 定 开 盘 策 划 并 根 据 尽 快 达 到 开 盘 展 示 要 求 做 好 施 工 策 划 ; 1.1 划 分 板 房 区, 确 定 开 盘 时 酒 店 ( 售 楼 部 ) 样 板 房 园 林 周 边 环 境 需 达 到 的 标 准 ; 1.2 根 据 先 酒 店 板 房 后 货 量 区 的 顺 序 确 定 收 地 图 纸 施 工 计 划, 保 证 样 板 区 及 早 开 放 ; 1.3 施 工 现 场 : 采 用 悬 挑 式 脚 手 架 临 时 用 房 采 用 集 装 箱 等 方 式 保 证 样 板 区 的 施 工 不 受 阻 碍, 利 于 各 专 业 工 程 的 穿 插 施 工 ; 2 根 据 项 目 计 划 由 总 包 单 位 制 定 详 细 的 人 材 机 计 划, 现 场 工 程 部 定 期 检 查 核 对, 如 出 现 偏 差 尽 快 进 行 沟 通 纠 偏 ; 与 施 工 单 位 高 层 之 间 保 持 密 切 的 沟 通, 现 场 解 决 不 了 的 问 题 完 成 不 了 的 任 务 及 时 通 过 高 层 施 压 解 决 2.1 认 真 盘 点 分 析 进 度 节 点 目 标 所 需 要 完 成 的 施 工 任 务, 找 出 关 键 任 务 难 点 任 务, 解 决 干 什 么 的 问 题 2.2 根 据 合 同 及 工 程 施 工 特 点, 划 清 各 专 业 各 分 包 的 施 工 任 务 作 业 面, 着 力 解 决 谁 来 干 的 问 题 2.3 科 学 合 理 地 安 排 穿 插, 以 此 编 排 施 工 流 程, 全 力 解 决 怎 么 干 的 问 题 2.4 推 行 数 字 化 进 度, 要 求 各 工 序 各 分 包 单 位 对 自 己 的 施 工 任 务 做 到 量 化 数 字 化, 做 到 心 中 有 数 字, 安 排 工 作 有 日 子

57 项 目 快 速 开 发 ( 句 容 项 目 赶 工 案 例 ) 3 赶 工 期 的 相 关 措 施 3.1 总 包 协 调 会 议 : 每 天 召 开, 能 拍 板 的 领 导 现 场 蹲 点, 现 场 解 决 问 题 3.2 快 速 的 汇 报 决 策 机 制 3.3 奖 惩 分 明, 保 证 节 点 实 施 3.4 质 量 控 制 措 施 4 酒 店 装 修 的 经 验 分 享 4.1 借 助 设 计 力 量 现 场 合 理 优 化 设 计 方 案 4.2 基 层 工 序 前 移, 现 场 设 立 半 成 品 加 工 区 4.3 分 区 域 定 人 管 理 ; 人 休 息 工 作 面 不 休 息 4.4 见 缝 插 针 施 工 4.5 对 于 工 期 较 赶 的 项 目, 选 择 在 当 地 项 目 较 多 实 力 较 强 的 施 工 单 位, 利 于 抢 工 期 的 人 员 材 料 调 配 第 四 部 分 句 容 项 目 赶 工 的 经 验 教 训 1 工 期 赶 前 不 赶 后 2 项 目 开 始 之 初 应 根 据 项 目 市 场 定 位 准 备 定 位 园 艺 绿 化 档 次, 避 免 返 工 3 园 艺 硬 装 比 例 不 宜 过 大 4 高 层 地 下 室 顶 板 做 园 艺 设 计 应 重 点 考 虑 排 水 问 题 5 提 前 做 好 材 料 计 划 和 分 包 工 程 的 招 标 进 场 计 划

58 项 目 快 速 开 发 ( 句 容 项 目 赶 工 案 例 ) 第 五 部 分 项 目 成 功 的 关 键 要 素 1 优 质 的 土 地 作 为 土 地 一 级 储 备 项 目, 保 证 持 续 获 得 土 地, 同 时 保 证 公 司 资 金 安 全 是 项 目 获 得 成 功 的 前 提 2 精 准 的 项 目 定 位 根 据 项 目 规 模 区 位 交 通 环 境 等, 定 位 做 大 众 市 场 老 百 姓 买 得 起 得 好 房 子, 以 高 性 价 比 征 服 市 场 3 优 秀 的 团 队 4 优 良 的 合 作 单 位 5 争 取 政 府 部 门 最 大 程 度 的 支 持

59 房 地 产 项 目 前 期 报 建 与 管 理 房 地 产 项 目 前 期 报 建 与 管 理 授 课 讲 师 : 赵 英 华 ( 区 域 总 裁 ) 课 程 收 益 : 1 了 解 并 掌 握 项 目 前 期 报 建 的 流 程 ; 2 熟 悉 在 工 程 管 理 的 每 个 阶 段 报 建 工 作 的 要 点 ; 课 程 大 纲 第 一 部 分 用 地 申 请 阶 段 1 取 得 土 地 所 有 权 的 方 式 及 所 需 证 件 2 土 地 使 用 权 初 始 登 记 3 环 保 审 核 及 所 需 文 件 第 二 部 分 设 计 前 期 调 查 阶 段 第 三 部 分 设 计 阶 段 1 设 计 阶 段 包 括 的 五 个 环 节 2 方 案 设 计 阶 段 所 需 做 的 工 作 3 扩 初 阶 段 的 四 项 报 批 4 桩 基 提 前 开 工 规 划 报 批 5 施 工 图 设 计 阶 段 的 报 批 及 证 件 办 理 6 设 计 修 改 报 批 的 流 程 及 所 需 文 件 第 四 部 分 施 工 准 备 阶 段 第 五 部 分 施 工 阶 段 第 六 部 分 预 售 阶 段 六 大 项 工 作 第 七 部 分 竣 工 验 收 阶 段

60 房 地 产 项 目 前 期 报 建 与 管 理 第 一 部 分 用 地 申 请 阶 段 1 在 参 与 招 标 拍 卖 挂 牌 交 易 取 得 土 地 所 有 权 的 过 程 当 中, 必 须 具 备 的 证 件 报 名 申 请, 取 得 资 格 ( 资 格 同 意 复 函 ) 参 与 竞 标 签 订 合 同 缴 付 契 税 和 地 价 2 在 土 地 所 有 权 初 始 登 记 的 环 节 中, 我 们 必 须 具 备 土 地 权 属 证 明 实 地 结 果 测 绘 报 告 书 ; 3 申 请 环 保 立 项 审 批 时, 我 们 必 须 取 得 建 设 项 目 环 境 影 响 评 价 表 建 设 项 目 环 境 影 响 立 项 预 审 意 见 建 设 项 目 环 境 影 响 评 价 审 查 批 复 第 二 部 分 设 计 前 期 调 查 阶 段 1 在 设 计 前 期 调 查 阶 段, 我 们 要 提 供 五 类 调 查 分 析 地 形 现 状 图 测 绘 现 场 地 质 勘 探 及 测 绘 市 政 管 线 道 路 调 查 分 析 现 场 周 边 建 筑 物 构 筑 物 调 查 水 文 地 质 资 料 调 查