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1 长沙房地产市场研究周报 2014 年 11 月长沙房地产 2015 年总第 21 周 (5 月 17 日 -5 月 23 日 ) 市场研究月报合富辉煌 ( 中国 ) 湖南公司合富辉煌 ( 中国 ) 湖南公司发展策略中心 2014 年 12 月 05 号发展策略中心项目拓展联系人 : 岳文花联系电话 : 项目拓展联系人 : 合富辉煌 ( 中国 ) 华中区域总经理乔晶联系电话 :

2014 年 12 月 05 号发展策略中心项目拓展联系人 : 岳文花联系电话 : 18684698810

2 合富辉煌 ( 中国 ) 湖南公司第一时间为您发布最新长沙楼市动态热点资讯土地成交快讯等信息, 定期发布长沙房地产市场研究报告关注官方微信, 随时随地掌握长沙最新楼市资讯, 合富辉煌, 竭诚为您服务! 快拿起手机扫一扫吧! 合富辉煌 ( 中国 ) 湖南公司官方微信 2

3 PART 1 宏观政策 PART 2 城建规划 PART 3 土地市场 PART 4 一周楼市 PART 5 本周开盘 3

4 PART 1 导读 : 长沙再出楼市新政购买三类住宅有财政补贴宏观政策宏观政策湖南湘江新区挂牌新区建设正式启动长沙力推住宅产业化发展打造绿色千亿产业湖南推进户籍制度改革放宽长株潭三市间落户条件 2015 年湖南房价将保持平稳去库存仍是主基调取消 70 年产权信息不实房地产税没消息

5 宏观政策长沙再出楼市新政购买三类住宅有财政补贴长沙市政府办公厅近日印发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知在长沙购买绿色建筑产业化住宅全装修普通商品住宅, 将获得每平方米 60 元的补贴二手住房交易个人所得税核定征收税率由 1.88% 暂调至 1% 通知提出 : 一是鼓励建设和购买绿色建筑产业化住宅全装修普通住宅对绿色建筑产业化住宅全装修普通商品住宅开发项目, 其项目资本金按 70% 的标准监控对购买绿色建筑产业化住宅全装修新建普通商品住宅的消费者实行财政补贴, 补贴标准为 60 元 / 平方米二是二手房交易个人所得税核定征收税率依法由 1.88% 暂调至 1% 三是调整报建环节有关费用缴纳时点四是调整因规划条件修改需补缴有关费用的缴纳时点五是调整物业专项维修资金缴纳时点通知自公布之日起, 暂行一年长沙县望城区浏阳市宁乡县可以参照执行 5

88% 暂调至 1% 通知提出 : 一是鼓励建设和购买绿色建筑产业化住宅全装修普通住宅对绿色建筑产业化住宅全装修普通商品住宅开发项目, 其项目资本金按 70% 的标准监控对购买绿色建筑产业化住

6 宏观政策湖南湘江新区挂牌新区建设正式启动 24 日我国中部首个国家级新区湖南湘江新区正式挂牌, 这意味着湘江新区建设正式启动今年 4 月 8 日, 湘江新区正式获国务院批复同意设立, 这是国家在中部地区设立的第一个国家级新区, 也是我国第十二个国家级新区湘江新区位于长沙市湘江西岸, 包括岳麓区望城区和宁乡县部分区域, 核心区域为岳麓区岳麓街道等 15 个街道望城区喻家坡街道等 8 个街道以及宁乡县金洲镇, 覆盖长沙高新技术产业开发区宁乡经济技术开发区和望城经济技术开发区 3 个国家级园区, 面积 490 平方公里根据国务院批复的湖南湘江新区总体方案, 湘江新区战略定位为三区一高地 : 即高端制造研发转化基地和创新创意产业聚集区, 产城融合城乡一体的新型城镇化示范区, 全国两型社会建设引领区, 长江经济带内陆开放高地设立并建设好湖南湘江新区, 是实施国家区域发展总体战略和长江经济带重大国家战略的重要举措, 对于促进中部地区崛起, 推进长江经济带建设, 加快内陆地区开放发展具有重要意义湘江新区正式获批之后, 国家授予了新区在进行体制机制改革创新的先行先试权, 这既是国家赋予新区的重大任务, 也是提速新区发展的原动力未来湘江新区将推进深化行政管理体制改革建立开放型经济模式开展自主创新示范等十大改革举措 6

济技术开发区和望城经济技术开发区 3 个国家级园区, 面积 490 平方公里根据国务院批复的湖南湘江新区总体方案, 湘江新区战略定位为三区一高地 : 即高端制造研发转化基地和创新创意产业聚集区, 产城融合城乡一体的新型城镇

7 宏观政策长沙力推住宅产业化发展打造绿色千亿产业近日, 长沙市创建全国住宅产业现代化综合试点城市顺利通过住建部组织的专家评审长沙住宅产业化已走在全国前列长沙市住宅产业现代化起步于 1996 年, 至 2012 年技术体系基本成熟,2013 年起开始大规模推广住宅产业现代化建设模式, 为创建全国住宅产业现代化综合试点城市奠定了发展基础长沙将通过政策引导和试点示范引领, 逐步形成龙头企业带动产业资源聚集社会分工明确行业协同发展的新格局, 形成具有区域特点的住宅产业现代化发展模式到 2016 年, 形成规划设计开发建设施工和建材龙头企业集聚区, 培育 4 个以上国家住宅产业化基地为标志的龙头企业 ; 到 2020 年, 培育 8 个以上国家住宅产业化基地为标志的龙头企业, 打造长沙市千亿级现代建筑产业集群长沙自 2008 年起开始在项目建设中试点住宅产业化技术, 目前已有国家级住宅产业化生产基地 3 个, 全市住宅产业化实施面积近 1000 万平方米, 涵盖了保障房棚户区改造商品房酒店写字楼别墅学校等项目类型根据长沙市加快推进两型住宅产业化的部署,2014 年 2015 年和 2016 年全市两型住宅产业化实施比例分别不少于同期新开工总建筑面积的 10% 15% 和 20%, 新开工面积分别不少于 200 万 300 万 400 万平方米 7

形成具有区域特点的住宅产业现代化发展模式到 2016 年, 形成规划设计开发建设施工和建材龙头企业集聚区, 培育 4 个以上国家住宅产业化基地为标志的龙头企业 ; 到 2020 年, 培育 8 个以上国家住宅产业化基地为标志的龙头企业,

8 宏观政策湖南推进户籍制度改革放宽长株潭三市间落户条件近日下发的湖南省人民政府关于进一步推进户籍制度改革的实施意见明确取消农业户口与非农业户口性质区分, 统一登记为居民户口根据意见, 取消农业户口与非农业户口性质区分, 统一登记为居民户口, 体现户籍制度的人口登记管理功能要建立城乡统一的户口登记制度公安机关户口登记不再标注户口性质, 不再依据户口性质统计农业人口与非农业人口, 改为根据户口登记地的城乡地域属性划分统计城镇户籍人口和农村户籍人口还将完善现阶段区分城乡政策待遇使用对象的具体办法, 逐步消除城乡待遇差别到 2020 年, 基本建立新型户籍制度意见明确了取消城乡二元户籍制度, 以后不再有农业户口和非农业户口的区别, 消除了无形中出现的等级现象还需要在考虑城镇化实际的基础上, 出台更多措施维护农民原本享受的权利, 改革不是一朝一夕的事情 8

业人口, 改为根据户口登记地的城乡地域属性划分统计城镇户籍人口和农村户籍人口还将完善现阶段区分城乡政策待遇使用对象的具体办法, 逐步消除城乡待遇差别到 2020 年, 基本建立新型户籍制度意见

9 宏观政策 2015 年湖南房价将保持平稳去库存仍是主基调湖南省住房和城乡建设厅房地产监管处编撰的年湖南房地产行业研究报告预测, 未来几年, 湖南房地产市场发展将进入新常态, 从过去低基数下的高速增长向中高速稳定增长转变由省政府发展研究中心课题组编撰的 2015 年湖南经济发展趋势预测一文, 预计 2015 年湖南 GDP 有望延续平稳较快增长的发展态势, 增长 9% 左右 ; 规模工业增加值增长 9.5% 左右 ; 固定资产投资增长 19% 左右 2015 年湖南消费市场将持续活跃, 社会消费品零售总额增长 12.5% 左右湖南省住房和城乡建设厅房地产监管处编撰的年湖南房地产行业研究报告预测, 未来几年, 湖南房地产市场发展将进入新常态, 从过去低基数下的高速增长向中高速稳定增长转变房地产开发投资方面, 增速低位趋稳, 预计 2015 年房地产开发投资将保持平稳增长, 增速与 2014 年基本持平其次是商品房成交逐步企稳回升, 或有小幅回升房价方面,2015 年湖南房价将保持平稳随着稳市政策效应不断释放, 房地产市场近期出现成交回升迹象, 房价环比持续下跌态势有望逐步得到遏制但在供大于求压力下, 去库存仍将成为 2015 年市场主基调, 房价上涨动力不足, 预计全省房价总体保持基本稳定 9

5% 左右 ; 固定资产投资增长 19% 左右 2015 年湖南消费市场将持续活跃, 社会消费品零售总额增长 12.

10 宏观政策取消 70 年产权信息不实房地产税没消息近日, 多家房产网站发布一篇有关房地产税加快进入立法中央取消房产证 70 年权限的文章这篇文章内容基本来自去年 12 月的一篇报道, 文中所谓房产证取消 70 年权限的说法来自分析机构, 而非有关部门该报道的并不靠谱中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示这篇文章不靠谱顾云昌指出, 自己近期未从任何政府渠道和业内听说房地产立法的进展, 房地产税属于没消息状态

权限的说法来自分析机构, 而非有关部门该报道的并不靠谱中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示这篇

11 PART 2 宏观政策城建规划导读 : 20 个重大项目引领湘江新区建设十分钟到黄花机场长沙磁浮有望今年底试运行长沙新增 5 对动车坐高铁可直达 18 个省城或直辖市 11

12 城建规划 20 个重大项目引领湘江新区建设未来 3 年, 湘江新区将重点建设 20 个重大项目, 总投资近 1200 亿元, 以此带动湘江新区建设全速前行基础设施领域规划 5 个重大项目, 总投资 60 余亿元坪塘大道南延线主体工程梅溪湖西延线及长沙三环线梅溪湖段年内均将竣工 ; 潇湘大道景观道岳宁公路麓景路南延线则将于年内开工一大批以道路交通为主的基础设施建成后, 湘江新区将形成便捷快速的综合交通体系产业领域规划 11 个重大项目, 总投资近 900 亿元 ; 民生领域规划 4 个重大项目, 总投入近 200 亿元

段年内均将竣工 ; 潇湘大道景观道岳宁公路麓景路南延线则将于年内开工一大批以道路交通为主的基础设施建成后, 湘江新区将

13 城建规划十分钟到黄花机场长沙磁浮有望今年底试运行长沙磁浮有望今年底试运行该工程开工一年来, 已累计完成投资约 18.3 亿元, 土建工程预计今年 6 月底完工全长约公里的长沙磁浮工程连接长沙火车南站和黄花国际机场, 全线设车站 3 座, 分别为磁浮高铁站梨站和机场站目前, 全线桥梁下部结构的桩基承台和墩身已完成土建施工, 上部结构预制梁已制作 682 片架设 348 片, 浏阳河特大桥已完成 10 块挂篮混凝土浇筑施工, 梨站和机场站已完成主体结构施工 13

55 公里的长沙磁浮工程连接长沙火车南站和黄花国际机场, 全线设车站 3 座, 分别为磁浮高铁站梨站和机场站目前, 全

14 城建规划长沙新增 5 对动车坐高铁可直达 18 个省城或直辖市 5 月 20 日, 长沙火车南站新增 5 对动车, 首次开通直达重庆成都宁波的高铁, 自此从长沙坐高铁可直达北京上海广州等 18 个省会城市或直辖市长沙至成都的高铁, 长沙南上午 9 时 14 分发车, 下午 5 时 43 分抵达重庆北, 当晚 7 时 53 分抵达成都东长沙至成都的二等座票价为元, 一等座为 708 元, 商务座为 1589 元长沙至重庆的二等座票价为元, 一等座为 592 元, 商务座为元杭州东 - 长沙南 G1411/4 次将延长至宁波, 这也是长沙至宁波首次开通直达列车, 长沙南下午 3 时 36 分发车, 晚 9 时 32 分抵达宁波, 二等座票价为 465 元, 一等座为元, 商务座为 1469 元 14

等座票价为 534.5 元, 一等座为 708 元, 商务座为 1589 元长沙至重庆的二等座票价为 424.5 元, 一等座为 592 元, 商务座为 1340.

15 PART 3 宏观政策土地市场导读 : 本周土地成交详情 : 本周无土地成交 15

16 PART 4 宏观政策一周楼市导读 : 成交面积 : 商品房成交面积万 m2, 环比下降 6.14% 成交套数 : 商品房成交 2952 套, 环比下降 10.95% 成交价格 : 住宅价格 6224 元 /m2, 环比上升 2.33% 区域成交 : 岳麓区网签 821 套位居榜首成交项目排行 : 望城区义乌小商品城成交 110 套位居第一 16

17 一周楼市成交面积 : 商品房成交面积万 m2, 环比下降 6.14% 本周长沙内六区新建商品房共计成交面积万平方米, 环比下降 6.14%, 同比上涨 52.55%; 其中住宅成交面积万平方米, 环比下降 15.61%, 同比上涨 35.35%; 非住宅成交面积 6.5 万平方米, 环比上升 73.80%, 同比上涨 % 17

14%, 同比上涨 52.55%; 其中住宅成交面积 26.65 万平方米, 环比下降 15.

18 一周楼市成交套数 : 商品房成交 2952 套, 环比下降 10.95% 本周长沙内六区新建商品房共计成交套数 2952 套, 环比下降 10.95%, 同比上涨 43.37%; 其中住宅成交套数 2397 套, 环比下降 17.83%, 同比上涨 31.85%; 非住宅成交套数 555 套, 环比上涨 39.45%, 同比上升 % 18

19 一周楼市成交价格 : 住宅价格 6224 元 /m2, 环比上升 0.45% 本周长沙内六区新建商品住宅成交均价为 6224 元 /m2, 环比上升 0.45%, 同比上升 30.24%; 本周长沙内六区非住宅成交均价 8262 元 /m2, 环比下降 19.43%, 同比下降 37.80% 19

20 一周楼市区域成交 : 岳麓区网签 821 套位居榜首天心芙蓉雨花开福岳麓望城合计商品房套数其中住宅套数住宅均价非住宅均价本周岳麓区 ( 区域内钰龙天下佳园清江雅苑等项目网签良好, 提升了片区整体网签成绩 ) 位居内六区网签的第一名, 共计成交 821 套 ; 第二名为雨花区 ( 区域内陆都小区中建信和城等项目网签情况良好, 提升了片区整体网签量 )611 套 ; 望城区 ( 区域内义乌小商品城高星物流园润和又一城金桥市场集群等项目网签情况良好, 提高了整体网签量 ), 网签 557 套, 位列区域成交第三名 ; 天心区网签 476 套开福区网签 304 套芙蓉区网签 183 套分别位列第四五六名 ; 住宅均价方面, 本周开福区位居第一, 均价为 7048 元 /m2, 其次为雨花区, 均价为 6922 元 /m2, 除开福区以外, 其他 5 区住宅均价均未超过 7000 元

都小区中建信和城等项目网签情况良好, 提升了片区整体网签量 )611 套 ; 望城区 ( 区域内义乌小商品城高星物流园润和又一城金桥市场集群等项目网签情况良好, 提高了整体网签量 ), 网签 557 套, 位列区域成交第三名 ;

21 一周楼市成交项目排行 : 望城区义乌小商品城成交 110 套位居第一排名项目名称行政区域销售套数 ( 套 ) 1 义乌小商品城望城中房瑞致小区芙蓉 59 3 陆都小区雨花 57 4 和美星城天心 55 5 清江雅苑岳麓 48 6 高星物流园望城 48 7 润和又一城望城 45 8 中建信和城雨花 35 9 钰龙天下佳园岳麓金桥市场集群望城 32 雨花区英郡年华公寓 ( 长沙义乌小商品城主推 20 平商铺, 一口价 8000 元 /m2, 首付 8 万, 月供 900 元 ) 网签 110 套第二名为芙蓉区中房瑞致国际 (1 5 号栋 92 平 99 平 116 平新品房源已于 2015 年 5 月 18 日开盘, 折后均价 5700 元 / 平另在售 2 4 号栋住宅, 折后均价 5700 元 / 平购房均享 0 首付优惠, 并赠送大同瑞致小学学位 ) 网签 59 套雨花区陆都小区 ( 项目号栋在售, 户型面积为平米, 价格区间为元 / 平米 ) 成交 57 套, 位列第三 ; 21

22 PART 5 导读 : 本周 2 个项目开盘宏观政策本周开盘时代倾城均价精装 5150 元 /m2, 去化率 28.7% 江山帝景均价精装 5930 元 /m2 去化率 32.5% 22

23 时代倾城开盘信息项目为广州时代地产集团在长沙倾力打造的首个千亩级精装大盘开发商广州时代地产项目地址交通状况物业公司物业费望城金星北路与银星路交汇处东南角 ( 玫瑰园公交站北侧 ) 公交 : 可乘坐区间 907A W107 雷锋专线在玫瑰园站下车, 或乘坐 W106 W111 在湘江小区西站下车轨道 : 地铁四号线在项目旁设银星路站时代物业 2.30 元 /m2/ 月物业类型住宅商业绿化率 41% 容积率 4.54 建筑面积开盘时间 / 地点平方米 2015 年 5 月 24 日上午 10 点 / 项目营销中心成交价格 5150 元 /m2 本期推售房源二期 11# 12# 装修状况精装修加推 23

24 时代倾城开盘信息开盘现场蓄客周期 5 月 4 日开始认筹, 认筹期 20 天蓄客办卡数量办卡约 94 张, 去化 78 套, 解筹率为 83% 到场客户开盘优惠现场情况签到 88 组, 到场客户约 188 人 1)VIP 卡 :6 千抵 2 万 2) 付款优惠 : 按揭 9.9 折一次性 9.5 折 3) 开盘当天 9.9 折开盘活动从 9:00 分开始签到, 入场等候,10 点开始进行摇号选房, 每一组客户单独进入选房区释放均价,6000 元的认筹门槛, 大部分客户意向度高, 客户均到访率高, 整体开盘流程紧凑氛围较好, 解筹率较好 24

25 时代倾城开盘信息开盘成交详情面积段 (m2) 供应套数占比 (%) 去化数量去化率 (%) 均价 ( 元 ) 86.33m m % 项目本次共推出 m2 产品 272 套, 开盘均价为 5150 元 /m2, 5 月 4 日开始办卡, 累计办卡 94 批 ; 截止到 12:00 销控 78 套, 截止至晚上 ( 预计 85 套左右 ) 整体去化率 28.7%, 解筹率 83% 25

26 时代倾城户型信息户型分析 : 户型周正, 紧凑实用 ; 赠送面积大, 增添产品附加值 ; N+1 房设计, 户型灵动多变 86m2 2 房 2 厅 1 卫 102m2 3+1 房 2 厅 1 卫热销户型分析 : 户型 86m2,2 房 2 厅 1 卫, 户型设计周正实用, 双阳台设计, 生活观景两不误餐客厅连成一线, 空间感更大, 且保证客厅日照时间长. 热销户型分析 : 户型 102m2,3 房 2 厅 2 卫, 该户型横厅设置, 南北向双阳台, 观景性佳, 且实用性高, 得房率高, 整体性价比不错 26

27 时代倾城开盘总结开盘总结销售情况 : 自 2015 年 5 月 4 日开始认筹,5 月 24 日开盘推二期 11# 12#,86-102m 房 272 套, 截止到 12:00 销控 78 套, 去化率 28.7%, 整体去化情况一般价格评价 : 整体均价精装修 5150 元 /m2 产品评价 : 本次项目开出的 11/12# 栋高层产品, 位于整个项目北面,2T4 户组成, 其实际为两个单元形式, 临近外部道道, 低层住户可能会有细微噪音影响整体性价比较高大部分客户意向度高, 客户均到访率高, 整体开盘流程紧凑氛围较好, 解筹率较好客户评价 : 此次开盘主要客户来源于金星北片区周边刚需改善客户, 年轻人购置婚房占一定比例, 置业目的多为自住, 大部分为首置 ; 客户购买决定因素主要是价格户型等 ; 客户自驾车较多, 购买力较好 27

28 江山帝景开盘信息长株潭经济特区先导核心区内, 长沙欧陆人文高尚社区开发商湖南楚盛园置业发展有限公司项目地址交通状况物业公司物业费物业类型岳麓含浦大道学士路 99 号 ( 洋湖垸湿地公园西大门对面 ) 可乘坐区间线直达江山帝景站下车即到,908 西线 912 在湖南职业技术学院站下车均可, 地铁 3 7 号线直达广州长建物业 1.92 元 /m2/ 月普通住宅绿化率 36% 容积率 2.53 建筑面积 150 万 H3# H4# 开盘时间 / 地点 2015 年 5 月 24 日下午 14:00 点项目售楼部成交价格折后 5930 元 /m2 本期推售房源装修状况 H3.H4 精装修 28

29 江山帝景开盘信息开盘现场蓄客周期蓄客 30 天蓄客办卡数量办卡约 60 张, 成交约 39 套, 解筹率为 65% 到场客户参与选房约 47 组, 到场约 80 余人开盘优惠 1 VIP 认筹交 5 千抵 3 万 ;2 开盘当天可享受 96 折优惠现场情况项目为下午开盘, 客户签到后集中在售楼中心, 签到就坐,14:30 分开盘活动正式开始, 开盘整体气氛良好, 接待情况比较有秩序, 签到客户然后摇号选房 * 29

30 江山帝景开盘信息开盘成交详情户型面积段 (m2) 供应套数占比 (%) 去化数量去化率 (%) 均价 ( 元 ) 2 房 % 3 房 % % % 项目本次共推出 m2 产品 120 套, 开盘均价为精装 5930 元 /m2, 当天销控 39 套, 整体去化率 32.5%, 解筹率 65%

31 江山帝景户型信息户型分析 108m2 3 房 2 厅 1 卫 85m2 2 房 2 厅 1 卫热销户型分析 : 边套户型,108m2, 三房二厅二卫南北通透, 客厅阳台为南向, 通风采光比较好, 入户花园及阳台半赠送, 利用率比较高, 适合刚需和首改客户, 实用性较强, 舒适度较高滞销户型分析 : 中间户型,85m2, 二室两厅一卫, 总价虽低但南北都不通透, 通风采光比较差动静没有分离除此之外户型并无大伤, 但在售刚需户型还有 95m2 等选择, 相比而言面积较小居住感会稍差, 故去化较差 31

32 江山帝景开盘总结开盘总结销售情况 : 蓄客 30 天,5 月 24 日开盘推推出 m2 产品 120 套, 当天销控 39 套, 整体去化率 32.5%, 解筹率 65% 整体去化情况一般价格评价 : 项目均价 5930 元 /m2, 此次开盘为 H3,H4#, 为精装产品, 报价 5400 元 /m2 起, 价格比较吸引顾客, 与周边精装项目及前期开盘精装项目来看, 价格优势比较明显产品评价 : 楼栋临街设底商, 临近小区入口和车库出入口, 且右侧带有哈佛组团的幼儿园, 待开学后可能吵闹, 除此之外景观优势会不明显, 看不到人工湖, 舒适性较低本次开盘推出 m2 的 2-3 房的普通精装住宅, 定位为纯刚需, 面积从 85m2 到 108m2 不等, 刚需房的话可以选择 95m2 的小三房, 户型整体控制比较合理, 双阳台双飘窗, 客厅阳台都为南向设计, 居住感比较强, 适合一家三四口居住, 首改的话可以选择 108m2 户型, 性价比也比较高客户评价 : 客户年龄段集中在岁之间, 主要以岳麓区及周边区域上班族为主要客群, 主要看中项目价格, 产品性价比 32

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