Werkhart World Wide 5-Star Alliance 洲 联 集 团 (Werkhart World Wide 5-Star Alliance) 是 著 名 的 跨 国 机 构, 由 德 国 五 合 (WLTK) 五 合 国 际 (WERKHART) 华 特 建 筑 (HUATE)

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2 Werkhart World Wide 5-Star Alliance 洲 联 集 团 (Werkhart World Wide 5-Star Alliance) 是 著 名 的 跨 国 机 构, 由 德 国 五 合 (WLTK) 五 合 国 际 (WERKHART) 华 特 建 筑 (HUATE) 洲 联 绿 建 (WSBC) 五 合 新 力 (WUPL) 五 合 智 库 (WISENOVA) 等 共 同 组 成 洲 联 集 团 凭 借 欧 洲 顶 级 高 科 技 生 态 节 能 技 术 中 国 甲 级 设 计 资 质 丰 富 的 大 型 工 程 施 工 图 经 验 以 及 优 秀 的 研 究 实 力 和 创 意 表 现, 率 先 在 国 内 提 出 5+1 一 站 式 全 程 服 务 模 式 5+1 整 合 城 市 规 划 建 筑 设 计 景 观 设 计 室 内 设 计 平 面 设 计 五 大 类 专 业 技 术, 外 加 市 场 研 究 产 品 策 划 增 值 及 工 程 设 计 总 承 包 服 务, 为 城 市 开 发 和 地 产 行 业 提 供 全 产 业 链 的 技 术 与 顾 问 服 务 洲 联 集 团 十 年 来, 保 持 稳 健 发 展, 已 连 续 6 年 名 列 境 外 榜 设 计 机 构 排 行 前 三 甲, 连 续 4 年 荣 膺 第 二 大 跨 国 设 计 机 构 同 时 洲 联 集 团 也 是 世 界 第 二 代 绿 色 建 筑 评 估 体 系 德 国 DGNB 在 中 国 的 官 方 合 作 机 构 洲 联 集 团 旗 下 公 司 五 合 国 际 (WERKHART) 作 为 业 内 的 知 名 品 牌, 在 上 海 北 京 设 有 分 支 机 构 五 合 国 际 拥 有 国 际 背 景 的 核 心 团 队, 强 大 的 设 计 实 力, 掌 握 国 际 先 进 的 设 计 理 念 与 工 程 技 术, 熟 悉 中 国 市 场 特 别 在 酒 店 商 业 豪 宅 城 市 综 合 体 开 发 产 业 园 区 旅 游 地 产 养 老 地 产 高 档 社 区 等 规 划 设 计 方 面 独 具 专 长 引 领 市 场, 具 有 卓 越 的 市 场 研 发 产 品 创 新 能 力, 为 客 户 提 供 高 水 准 的 全 面 综 合 的 设 计 咨 询 服 务 已 设 计 完 成 大 量 成 功 作 品 德 国 建 筑 设 计 事 务 所 1967 年 成 立 在 欧 洲 完 成 上 百 项 工 程 专 长 大 型 公 建 高 科 技 办 公 楼 德 中 合 资 设 计 咨 询 机 构 境 外 驻 中 国 第 二 大 设 计 机 构 著 名 地 产 规 划 设 计 企 业 大 型 综 合 建 筑 工 程 设 计 公 司 1993 年 成 立 甲 级 建 筑 工 程 设 计 资 质 结 构 设 备 工 程 咨 询 十 大 专 业 雄 厚 的 工 程 施 工 图 实 力 市 场 引 领 下 的 综 合 性 规 划 设 计 高 精 度 的 景 观 方 案 与 施 工 图 设 计 城 乡 规 划 编 制 资 质 风 景 园 林 工 程 设 计 专 项 资 质 专 业 地 产 金 融 研 究 策 划 机 构 房 地 产 市 场 研 究 项 目 定 位 与 开 发 策 略 投 融 资 与 国 际 招 商 服 务 整 合 城 市 金 融 不 动 产 欧 洲 顶 级 生 态 技 术 权 威 领 军 国 内 绿 色 节 能 市 场 整 合 建 筑 高 科 技 实 现 零 能 耗 中 国 数 十 个 生 态 项 目 实 施 经 验

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4 EDITORIAL EDITORIAL 编 者 的 话 编 者 的 话 2012 走 了,2013 来 了 时 代 的 车 轮 永 远 向 前 在 中 国 当 今 时 代, 贴 上 快 速 城 镇 化 的 标 签, 无 论 如 何, 都 不 为 过 中 国 经 济 汹 涌 澎 湃 的 发 展, 促 进 人 口 向 城 市 的 转 移 集 聚, 其 规 模 之 大 在 人 类 历 史 上 是 绝 无 仅 有 的 短 短 三 十 年 间, 超 过 4.5 亿 中 国 人 告 别 祖 辈 们 千 年 来 耕 耘 的 土 地, 走 在 了 坚 硬 的 柏 油 马 路 上 使 中 国 乃 至 整 个 世 界 第 一 次 有 超 过 一 半 的 人 口 在 城 市 定 居 生 活 其 成 就 之 伟 大, 举 世 瞩 目 同 时 城 市 化 浪 潮 夹 裹 着 中 国 的 特 殊 国 情, 泥 沙 俱 下, 其 进 程 和 质 量 都 饱 受 考 验 首 先 是 大 量 的 在 统 计 上 的 农 业 人 口, 实 际 上 已 经 成 为 产 业 工 人, 未 来 城 镇 化 的 水 势 将 从 山 间 奔 腾 进 入 平 原 辽 阔 同 时 城 镇 化 并 没 有 提 高 城 市 的 人 口 密 度, 城 市 版 图 的 扩 张 要 快 于 人 口 规 模 的 聚 集 为 了 敦 实 城 镇 化 质 量, 即 将 履 新 总 理 职 务 的 李 克 强 提 出 了 新 型 城 镇 化 概 念 但 市 场 对 此 莫 衷 一 是 本 期 智 库 导 航 对 该 命 题 进 行 深 度 解 读 封 面 文 章 抓 住 中 国 城 镇 化 过 程 中 人 口 离 土 不 离 乡 的 特 点, 分 别 从 就 业 投 资 消 费 和 空 间 布 局 等 角 度 阐 述 发 展 中 小 城 镇 化 的 要 点 另 有 文 章 针 对 城 镇 化 进 程 中 出 现 的 种 种 问 题, 提 出 下 一 阶 段 城 镇 化 应 该 从 何 处 着 手, 构 建 全 国 统 一 的 要 素 市 场, 从 而 进 一 步 提 高 经 济 效 率 除 此 之 外, 本 期 栏 目 还 对 城 镇 化 进 程 中 部 分 三 四 线 城 市 超 前 大 建 房 产 形 成 鬼 城 恐 慌 的 现 象 进 行 了 分 析 同 时 用 案 例 解 析 的 形 式 提 出 规 划 发 展 科 技 产 业 园 的 新 思 维, 以 顺 应 城 镇 化 的 产 业 优 化 而 对 于 那 些 已 经 融 入 城 市 生 活 的 近 半 数 中 国 人 而 言, 其 居 住 品 位 和 消 费 特 性 都 随 着 这 个 高 速 变 幻 的 时 代 日 新 月 异 智 库 导 航 尝 试 在 潮 流 将 起 未 起 之 时, 挖 掘 其 暗 藏 的 引 线 本 期 栏 目 我 们 分 析 探 讨 了 正 被 新 富 阶 层 亲 睐 的 艺 术 地 产, 同 时 对 近 两 年 内 如 疾 风 般 掠 过 市 场 的 商 业 地 产 进 行 了 解 析 : 和 困 顿 已 久 的 百 货 业 一 样, 如 何 生 存 下 去 已 经 成 为 商 业 地 产 在 放 量 供 应 之 后 共 同 面 临 的 难 题 基 于 此, 我 们 对 消 费 市 场 上 正 在 兴 盛 的 品 牌 集 成 店 进 行 了 解 析, 希 望 对 广 大 商 业 地 产 的 运 营 商 有 所 裨 益 中 国 农 历 新 年 的 脚 步 越 来 越 近, 在 这 片 土 地 上 辛 劳 了 一 整 年 的 人 们 终 于 可 以 停 下 来 喘 息 一 下 了 不 管 如 何, 这 艰 难 的 一 年 终 于 被 翻 过 去 了 在 这 一 年 中, 成 就 难 掩 问 题 所 在 认 识 和 了 解 问 题 是 解 决 问 题 的 第 一 步 此 后, 我 们 才 能 开 始 行 动, 去 共 同 创 造 一 个 更 加 美 好 合 意 的 明 天 最 后, 恭 祝 各 位 智 库 导 航 的 读 者, 新 春 快 乐, 阖 家 幸 福! 4

5 智库导航 WISENOVA NAVIGATION CONTENTS CONTENTS 目录 目录 Contents 14 COVER SPECIAL 封面故事 与其等待国家新的支持小城镇政策的出台 不如顺应市场发展 主动去发现经济 发展中小城镇领域蕴含的投资机会 实际上国家政策也是为适应市场规律而做出 的调整而已 城镇化一直与非农就业密不可分 由于乡镇企业的发展与农民工的 异地流动 我国二三产业就业比重一直高于城市人口比重 封面故事 COVER SPECIAL 07 声音 VOICES 08 数据说话 DATA 09 媒体荟萃 MEDIA 10 时事快评 OPINION 14 小城镇建设中的投资机会 市场潮流 MARKET 19 商业地产 不在调控中迷失 就在调控中转型 5

6 CONTENTS 目 录 24 品 牌 集 合 店 的 中 国 征 程 27 中 国 百 货 业 需 重 装 上 阵 31 艺 术 地 产 : 生 活 艺 术 化 < 艺 术 生 活 化? 直 击 城 市 化 URBANIZATION 36 新 型 城 镇 化 是 什 么 样 子? 39 科 技 产 业 园 规 划 发 展 新 思 维 42 探 析 三 四 线 城 市 鬼 城 大 恐 慌 时 尚 生 活 LIFE & STYIE 46 小 小 葡 萄 的 大 市 场 智 库 导 航 编 委 出 品 人 刘 力 主 编 金 童 执 行 总 编 辑 肖 益 民 顾 问 卢 求 赵 云 伟 严 涛 陶 滔 编 辑 部 总 监 程 稀 编 委 会 成 员 蔡 文 韬 彭 国 平 蔡 瑛 樱 陈 祁 睿 林 蕴 冯 爱 国 王 振 坤 孙 嘉 怡 闫 玉 东 邵 虔 美 术 编 辑 出 品 方 洲 联 集 团 (WWW5A) 协 办 方 洲 联 集 团 五 合 智 库 (WISENOVA) 出 品 方 地 址 北 京 市 海 淀 区 西 直 门 外 大 街 168 号 腾 达 大 厦 25 层 (100044) 电 话 传 真 微 博 地 址 网 址 协 办 方 地 址 洲 联 集 团 五 合 智 库 (WISENOVA) 地 址 上 海 市 黄 浦 区 延 安 东 路 222 号 外 滩 中 心 16 层 (200002) 电 话 传 真 微 博 地 址 网 址 6

7 VOICES VOICES 声 音 声 音 中 国 经 历 国 进 民 退, 个 人 感 受 很 深 过 去 几 年 北 京 投 地, 下 面 坐 的 基 本 都 是 民 企, 而 最 近 三 四 年, 土 地 招 拍 挂, 下 面 清 一 色 坐 的 央 企, 都 不 是 国 企, 而 是 央 企 对 于 春 运 这 种 季 节 性 需 求 问 题 如 何 解 决? 不 幸 的 消 息 是 没 有 什 么 好 的 解 决 方 案 即 使 是 在 没 有 垄 断 依 靠 市 场 定 价 的 情 况 下, 这 种 季 节 因 素 也 没 有 完 全 通 过 涨 价 解 决 一 个 明 显 的 例 子 是 吃 饭 高 峰 时, 很 多 饭 店 外 面 排 满 人, 而 店 家 并 没 有 因 此 大 幅 度 提 高 饭 菜 价 格 美 国 达 拉 斯 联 邦 储 备 银 行 高 级 经 济 学 家, 王 健 企 业 不 要 还 拿 着 过 去 过 热 的 情 况 作 参 照, 没 到 那 个 情 况 总 是 觉 得 不 过 瘾, 企 业 应 当 调 整 一 下 参 照 标 准 和 心 理 预 期, 应 当 认 识 到 经 济 过 热 时 候 的 机 会 不 会 再 来 了 政 府 以 后 也 靠 不 住 了, 政 府 今 后 希 望 创 造 条 件 让 企 业 发 展, 而 不 是 成 天 给 企 业 一 些 补 贴 中 国 经 济 体 制 改 革 研 究 会 副 会 长 国 民 经 济 研 究 所 所 长, 樊 纲 中 国 经 历 国 进 民 退, 个 人 感 受 很 深 过 去 几 年 北 京 投 地, 下 面 坐 的 基 本 都 是 民 企, 而 最 近 三 四 年, 土 地 招 拍 挂, 下 面 清 一 色 坐 的 央 企, 都 不 是 国 企, 而 是 央 企 民 企 过 去 今 年 生 存 的 状 态 空 间 不 是 特 别 好, 而 且 越 来 越 不 好 很 多 中 小 型 的 民 营 房 地 产 企 业 状 况 特 别 不 好, 去 年 年 中 一 些 企 业 曾 经 遭 遇 很 严 重 的 问 题 SOHO 中 国 董 事 长, 潘 石 屹 房 地 产 行 业 应 该 取 消 限 购, 用 市 场 化 的 手 段 来 调 节 中 国 香 港 中 国 台 湾 地 区 用 税 收 的 方 式 调 控 楼 市 我 们 又 想 城 市 化, 让 农 民 变 成 市 民, 又 不 让 他 买 房, 这 是 矛 盾 的 未 来 调 控 的 方 向 继 续 打 击 投 资 投 机 是 有 可 能 的, 但 应 该 用 税 收 的 方 法, 用 限 购 方 法 是 不 对 的 华 远 地 产 董 事 长, 任 志 强 中 国 的 债 务 问 题 跟 发 达 经 济 体 的 情 况 正 好 相 反, 举 债 的 大 部 分 是 企 业 及 地 方 政 府 中 国 公 司 债 务 是 国 际 同 行 的 两 倍, 利 润 却 是 人 家 的 一 半 这 些 债 务 依 靠 土 地 升 值 来 维 持, 随 着 土 地 泡 沫 的 缩 小, 企 业 的 债 务 危 机 已 经 开 始 显 现 这 种 危 机 不 像 美 国 的 次 贷 危 机, 因 为 中 国 的 银 行 可 对 拖 欠 的 贷 款 进 行 展 期 然 而, 债 务 几 乎 不 可 能 再 次 刺 激 经 济 增 长 玫 瑰 石 顾 问 公 司 董 事, 谢 国 忠 2012 年 中 国 企 业 与 政 府 的 资 产 负 债 表 杠 杆 达 到 GDP 的 206%, 创 历 史 最 高 水 平 如 此 高 的 杠 杆 率 给 中 国 金 融 系 统 带 来 了 极 端 的 脆 弱 和 明 显 的 衰 退 我 们 相 信 不 良 贷 款 问 题 已 经 很 大, 其 中 大 多 源 自 2008 至 2010 的 经 济 刺 激 以 及 2011 至 2012 的 经 济 低 迷 中 产 生 的 大 量 的 基 础 设 施 项 目 贷 款 中 国 很 可 能 在 未 来 五 年 对 银 行 系 统 进 行 资 本 重 组, 而 一 个 诀 窍 是 让 银 行 保 持 足 够 的 压 力, 以 便 有 足 够 的 资 产 被 出 售 以 筹 集 资 金 渣 打 银 行 大 中 华 区 经 济 研 究 主 管, 王 志 浩 中 国 规 避 风 险 的 金 融 市 场 监 管 方 式 传 统 上 偏 好 于 扶 助 表 现 欠 佳 者 而 不 是 要 求 投 资 者 承 担 失 败 成 本 这 种 看 似 无 风 险 的 环 境 导 致 了 效 率 较 低 的 经 济 部 门 资 本 配 置 不 当, 最 终 导 致 金 融 体 系 中 产 生 更 多 的 系 统 性 风 险 要 真 正 解 决 根 本 性 问 题 则 需 要 采 取 行 动 提 升 银 行 融 资 和 债 券 发 行 中 的 风 险 定 价 普 遍 存 在 的 无 风 险 融 资 是 一 个 监 管 机 构 长 期 存 在 的 谬 误 彼 得 森 国 际 经 济 研 究 所,Ryan Rutkowski 有 一 种 很 有 影 响 的 说 法 : 以 投 资 拉 动 和 依 赖 出 口 的 增 长 模 式 已 经 不 能 继 续 这 只 说 对 了 一 部 分, 支 撑 过 去 增 长 模 式 的 还 有 充 裕 和 廉 价 的 劳 动 力, 以 及 与 之 联 系 的 不 公 平 的 分 配 制 度 如 今, 财 富 的 不 公 正 分 配 严 重 的 贫 富 差 距, 不 仅 彻 底 完 结 了 改 革 共 识, 而 且 从 根 本 上 动 摇 了 经 济 发 展 和 增 长 的 民 意 基 础, 戳 破 了 增 长 就 是 一 切 的 迷 思 维 也 纳 大 学 教 授, 朱 嘉 明 2013 年 已 是 中 国 实 行 普 遍 允 许 二 孩 政 策 所 剩 无 几 的 好 时 机 2013 年 前 后 出 生 的 婴 儿, 正 好 可 大 大 减 轻 2030 年 左 右 开 始 的 劳 动 力 资 源 快 速 萎 缩 与 老 年 比 例 迅 增 造 成 的 人 口 负 债 压 力, 促 进 中 国 经 济 社 会 持 续 发 展 北 京 大 学 国 家 发 展 研 究 院 教 授, 人 口 经 济 学 家, 曾 毅 7

8 DATA 数 据 说 话 DATA 数 据 说 话 国 指 数 研 究 院 发 布 2012 年 12 月 中 国 百 城 房 产 数 据 表 示, 新 建 住 中 宅 均 价 9715 元 / 平 方 米, 环 比 上 涨 0.23%, 已 是 今 年 6 月 份 止 跌 后 连 续 七 个 月 环 比 上 涨, 也 结 束 了 连 续 8 个 月 的 同 比 下 跌 其 中 环 比 上 涨 的 城 市 57 个, 环 比 下 跌 的 城 市 43 个 百 城 住 宅 价 格 中 位 数 为 6625 元 / 平 方 米, 环 比 下 跌 3.59% 北 京 上 海 等 十 大 城 市 住 宅 均 价 元 / 平 方 米, 环 比 上 涨 0.45% 2012 年, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 比 上 年 名 义 增 长 16.2%( 扣 除 价 格 因 素 实 际 增 长 14.9%), 增 速 比 1-11 月 份 回 落 0.5 个 百 分 点, 比 2011 年 回 落 11.9 个 百 分 点 其 中, 住 宅 投 资 亿 元, 增 长 11.4%, 增 速 比 1-11 月 份 回 落 0.5 个 百 分 点, 占 房 地 产 开 发 投 资 的 比 重 为 68.8% 2012 年, 商 品 房 销 售 面 积 万 平 方 米, 比 上 年 增 长 1.8%, 增 幅 比 1-11 月 份 回 落 0.6 个 百 分 点, 比 2011 年 回 落 2.6 个 百 分 点 ; 其 中, 住 宅 销 售 面 积 增 长 2%, 办 公 楼 销 售 面 积 增 长 12.4%, 商 业 营 业 用 房 销 售 面 积 下 降 1.4% 商 品 房 销 售 额 亿 元, 增 长 10%, 增 速 比 1-11 月 份 提 高 0.9 个 百 分 点, 比 2011 年 回 落 1.1 个 百 分 点 ; 其 中, 住 宅 销 售 额 增 长 10.9%, 办 公 楼 销 售 额 增 长 12.2%, 商 业 营 业 用 房 销 售 额 增 长 4.8% 中 国 房 产 信 息 集 团 联 合 中 国 房 地 产 测 评 中 心 发 布 的 2012 年 中 国 房 企 住 宅 销 售 TOP50 报 告 显 示,2012 年 前 10 名 的 房 企 销 售 总 额 达 8222 亿 元, 较 去 年 同 期 6298 亿 元 增 长 30.55% 万 科 绿 地 和 保 利 分 别 以 1418 亿 1078 亿 和 1018 亿 位 列 销 售 榜 前 三 同 时 恒 大 地 产 以 1536 万 平 方 米 领 跑 销 售 面 积 榜 单, 万 科 和 绿 地 分 别 以 1299 和 1180 万 平 方 米 位 列 其 后 2012 年 社 会 总 融 资 规 模 为 万 亿 元, 比 去 年 多 2.93 万 亿 元 其 中 人 民 币 贷 款 8.20 万 亿 元, 同 比 增 加 7320 亿 元, 占 社 会 融 资 规 模 52.1%, 同 比 降 低 6.1 个 百 分 点 2012 年 12 月 底 广 义 货 币 (M2) 存 量 为 万 亿 元, 同 比 增 长 13.8%, 增 幅 比 去 年 末 高 出 0.2 个 百 分 点 国 家 统 计 局 根 据 40 万 户 居 民 按 照 全 国 统 一 的 城 乡 可 比 的 统 计 标 准 指 标 体 系 进 行 记 账 后 的 统 计 数 据 显 示,2012 年 全 国 居 民 收 入 的 基 尼 系 数 为 0.474, 比 2008 年 顶 峰 时 滑 落 了 从 2003 年 至 2012 年, 收 入 的 基 尼 系 数 基 本 保 持 在 0.473~0.491 之 间 浮 动 2012 年 12 月 CPI 同 比 上 涨 2.5%, 比 上 月 上 升 0.2% 其 中 食 品 价 格 上 涨 4.2%, 非 食 品 价 格 上 涨 1.7% 2012 年 全 国 CPI 水 平 比 去 年 上 涨 2.6% 预 计 2013 年 CPI 较 2012 年 将 上 涨 3% 左 右 2012 年 12 月 份, 全 国 PPI 同 比 下 降 1.9%, 环 比 下 降 0.1% 其 中 工 业 生 产 者 购 进 价 格 同 比 下 降 2.4%, 环 比 上 涨 0.1% 2012 年, 工 业 生 产 者 出 厂 价 格 比 去 年 下 降 1.7%, 工 业 生 产 者 购 进 价 格 比 去 年 下 降 1.8% 渣 打 银 行 创 建 的 CPI 先 行 指 标 预 计 中 国 2013 年 和 2014 年 的 平 均 CPI 将 分 别 为 4% 和 5%, 高 于 彭 博 提 供 的 市 场 一 致 预 期 3.1% 和 3.5% 该 指 数 预 计 食 品 价 格 将 在 2014 年 上 半 年 达 到 12% 的 通 胀 峰 值, 其 中 猪 肉 价 格 在 在 今 后 两 年 将 分 别 上 涨 16% 和 30% 该 CPI 先 行 指 标 可 领 先 中 国 官 方 CPI 统 计 约 六 个 月, 在 2000 年 至 2012 年 12 月 间 与 中 国 官 方 通 胀 统 计 的 相 关 性 达 83% 1 月 15 日 世 界 银 行 大 幅 下 调 2013 年 全 球 经 济 增 长 预 期 至 2.4%, 低 于 去 年 6 月 预 测 的 3%, 略 高 于 2012 年 2.3% 的 经 济 增 长 率 其 中 发 达 国 家 增 长 率 下 调 至 1.3%, 与 2012 年 持 平, 低 于 之 前 预 估 的 1.9% 发 展 中 国 家 增 长 率 至 5.5%, 低 于 2012 年 6 月 预 估 的 5.9% 中 国 和 印 度 增 长 率 最 新 预 测 为 8.4% 和 6.1%, 美 国 和 日 本 分 别 为 1.9% 和 0.8%, 欧 元 区 将 继 续 紧 缩 0.1% 世 界 经 济 论 坛 对 来 自 于 行 业 政 府 学 术 以 及 社 会 活 动 的 上 千 名 专 家 的 调 研 报 告 显 示, 收 入 差 距 悬 殊 (4.14) 财 政 长 期 失 衡 (3.99) 温 室 气 体 排 放 增 加 (3.91) 水 资 源 供 应 危 机 (3.85), 以 及 人 口 老 龄 化 应 对 不 当 (3.83) 成 为 未 来 10 年 最 有 可 能 出 现 的 全 球 5 大 风 险 (0 分 代 表 几 无 可 能, 5 分 代 表 几 乎 确 凿 ) 美 国 智 库 传 统 基 金 会 发 布 2013 年 经 济 自 由 度 报 告 显 示, 中 国 内 地 以 得 分 51.9 分 ( 总 分 100) 在 全 球 177 个 经 济 体 中 排 名 第 136 位 得 分 比 去 年 增 加 0.9 分, 但 仍 低 于 全 球 平 均 水 平 59.6 分 香 港 以 89.3 得 分 连 续 19 年 位 居 榜 首, 新 加 坡 和 美 国 分 别 以 得 分 88 和 76 位 列 第 二 和 第 十 位 朝 鲜 以 1.5 得 分 位 列 榜 尾 8

9 MEDIA 媒 体 荟 萃 华 尔 街 日 报 中 文 版 纽 约 时 报 经 济 学 人 研 究 : 中 国 计 划 生 育 政 策 的 经 济 影 响 1979 年, 中 国 出 台 了 控 制 人 口 迅 速 增 长 的 措 施, 催 生 了 世 界 上 规 模 最 大 的 社 会 实 验 之 一 30 多 年 后 的 今 天, 结 果 渐 渐 呈 现 据 澳 大 利 亚 几 所 大 学 的 四 位 研 究 人 员 联 合 进 行 的 研 究 显 示, 中 国 的 独 生 子 女 往 往 更 悲 观 更 自 我 中 心 更 不 喜 欢 冒 险 这 些 特 点 可 能 会 影 响 中 国 的 劳 动 力 市 场, 并 对 经 济 产 生 影 响 研 究 报 告 显 示, 相 比 计 划 生 育 政 策 实 施 前 出 生 的 研 究 对 象, 政 策 实 施 后 出 生 的 研 究 对 象 从 事 有 商 业 风 险 的 职 业 的 人 要 少 23% 这 项 研 究 说, 中 国 独 生 子 女 的 竞 争 力 和 责 任 感 也 往 往 较 差 研 究 对 象 为 北 京 的 普 通 居 民, 计 划 生 育 政 策 在 这 里 实 施 的 非 常 严 格 该 研 究 的 结 果 进 一 步 证 明 了 中 国 实 行 计 划 生 育 政 策 可 能 给 未 来 经 济 的 稳 定 带 来 威 胁 独 生 子 女 更 常 被 教 育 要 节 俭, 但 他 们 更 少 被 教 育 要 信 任 他 人 不 要 自 私 要 富 于 想 象 力 研 究 还 显 示, 中 国 的 独 生 子 女 比 非 独 生 子 女 更 不 相 信 他 人 更 自 私 与 堂 ( 表 ) 兄 弟 姐 妹 和 其 他 孩 子 接 触 对 独 生 子 女 的 性 格 几 乎 没 有 影 响 1980 年 计 划 生 育 政 策 正 式 实 施 时, 官 员 们 说, 其 初 衷 是 为 了 提 高 人 民 的 富 裕 程 度 他 们 还 说, 该 政 策 将 实 行 30 年 但 2010 年 已 经 过 了 30 周 年, 而 官 方 仍 未 表 明 何 时 会 取 消 这 项 政 策 中 国 空 气 污 染 危 机 求 解 从 长 期 健 康 角 度 来 看, 中 国 许 多 城 市 每 年 的 平 均 空 气 污 染 程 度 仍 然 处 于 令 人 无 法 接 受 的 高 水 平 除 非 政 府 采 取 综 合 治 理 政 策, 永 久 并 大 幅 度 地 在 全 国 范 围 降 低 排 放, 否 则 中 国 仍 要 继 续 在 可 预 见 的 未 来 受 困 于 空 气 污 染 问 题 好 在 应 对 中 国 空 气 污 染 危 机 的 政 策 与 技 术 解 决 方 案 都 是 现 成 的, 如 能 得 以 有 效 实 施, 这 些 解 决 方 案 将 会 拯 救 百 万 计 的 生 命, 且 无 须 牺 牲 经 济 发 展 对 于 中 国 的 空 气 污 染 危 机, 根 本 性 解 决 方 案 是 迅 速 引 入 对 于 各 种 污 染 源 的 大 幅 度 永 久 性 减 排 政 策, 尤 其 是 以 发 电 厂 工 厂 以 及 机 动 车 为 主 的 污 染 源 但 这 些 政 策 若 要 成 功, 需 要 许 多 前 提 步 骤, 一 些 措 施 也 许 需 要 正 面 遭 遇 来 自 某 些 大 国 企 的 压 力 因 此, 对 国 家 级 的 环 境 保 护 机 构 需 要 赋 予 更 多 权 力, 这 些 步 骤 都 非 轻 而 易 举, 会 遭 遇 一 些 阻 力 但 是, 只 有 长 期 减 少 空 气 污 染 物 总 量 排 放, 中 国 各 城 市 空 气 污 染 度 骤 升 的 情 况 才 会 得 以 缓 解, 平 均 空 气 质 量 才 能 开 始 改 善 根 据 世 界 银 行 的 数 据, 当 前 中 国 由 于 空 气 污 染 导 致 的 经 济 损 失 至 少 相 当 于 GDP 的 2% 这 还 没 有 算 上 损 害 中 国 国 际 形 象 等 隐 性 成 本 令 人 欣 慰 的 是, 面 对 本 周 严 重 的 空 气 污 染, 中 国 副 总 理 李 克 强 承 诺 采 取 更 多 政 府 行 为 但 是, 这 种 政 府 行 为 必 须 要 包 括 大 幅 度 永 久 性 减 少 各 污 染 源 的 污 染 物 排 放, 强 力 推 行 改 善 燃 油 质 量 的 政 策, 以 及 对 中 国 环 保 部 门 的 扩 权 等 等 措 施, 只 有 这 样 多 管 齐 下, 中 国 crazy bad ( 糟 糕 透 顶 ) 的 空 气 状 况 才 会 永 远 不 再 重 现 无 石 可 摸 的 河 流 中 国 的 储 蓄 过 剩 (2012 年 这 几 乎 占 到 国 内 生 产 总 值 的 一 半 ), 却 没 有 合 适 的 渠 道 来 容 纳 很 容 易 解 释 为 何 投 资 者 纷 纷 涌 向 理 财 产 品 然 而, 很 难 解 释 的 是, 为 何 政 府 能 够 容 忍 这 些 理 财 产 品 为 何 要 对 存 款 利 率 设 有 上 限? 甚 至 允 许 银 行 肆 意 发 行 接 近 的 替 代 品? 为 何 要 保 留 规 例, 然 后 让 银 行 解 决? 这 似 乎 是 自 相 矛 盾 的 但 是, 这 种 金 融 改 革 方 法 符 合 中 国 所 有 的 经 济 自 由 化 方 法 中 国 的 改 革 方 式 是 渐 进 式 的, 中 国 没 有 全 盘 否 决 计 划, 而 是 逐 步 摆 脱 了 计 划 但 只 有 当 政 府 对 其 配 额 和 价 格 进 行 控 制 时, 计 划 才 能 奏 效 但 对 银 行 而 言, 这 是 很 难 实 现 的 政 府 可 以 控 制 存 款 价 格, 但 它 无 法 控 制 企 业 和 家 庭 乐 于 提 供 的 存 款 数 量 理 财 产 品 的 快 速 增 长 表 明, 越 来 越 多 的 储 户 开 始 将 目 光 转 向 这 些 产 品 现 在 的 问 题 是, 如 果 出 了 问 题, 国 家 可 能 还 是 要 承 担 全 部 成 本 虽 然 银 行 仅 仅 为 15% 到 20% 的 理 财 产 品 提 供 明 确 担 保, 事 实 上, 银 行 可 能 会 支 持 它 们 自 己 的 产 品 理 财 产 品 的 引 入 已 授 予 银 行 更 多 自 由, 而 且 不 用 明 显 失 去 任 何 国 家 保 护 由 于 国 家 的 存 款 担 保 没 有 被 明 确 说 明, 所 以 它 也 没 有 明 确 受 限 许 多 理 财 产 品 购 买 者 可 能 从 中 得 到 安 慰 如 果 中 国 提 出 正 式 的 范 围 有 限 的 存 款 保 险, 且 由 银 行 自 身 提 供 经 费, 他 们 可 能 会 重 新 对 此 进 行 考 虑 在 此 期 间, 必 须 允 许 像 华 夏 银 行 销 售 的 那 种 第 三 方 产 品 失 败 这 种 损 失 将 给 金 融 投 机 的 风 险 提 供 一 个 鲜 明 的 例 子, 即 使 是 中 国 壁 画 家 的 画 作 ( 说 明 庞 氏 骗 局 危 害 的 墙 壁 画 ) 也 难 以 达 到 这 种 效 果 9

10 OPINION OPINION 时 事 快 评 时 事 快 评 楼 市 滞 销 与 回 暖 营 口 等 三 线 城 市 的 楼 市 严 重 滞 销, 是 地 方 政 府 竭 泽 而 渔, 开 发 商 推 波 助 澜, 民 众 恐 慌 轻 信 共 同 作 用 的 结 果 将 房 地 产 业 当 作 拉 动 经 济 增 长 引 擎 的 迷 信 思 想, 深 深 扎 根 于 地 方 政 府 信 念 中, 让 土 地 出 让 的 戏 码 一 再 上 演 而 房 屋 供 给 过 剩 正 是 城 市 走 向 衰 落 的 典 型 标 志 之 一, 因 为 那 意 味 着 大 量 的 公 共 资 源 被 投 资 在 了 僵 硬 的 混 凝 土 里, 而 不 是 鲜 活 的 人 群 上, 而 后 者 才 是 城 市 得 以 兴 盛 的 原 因 人 口 向 一 线 城 市 的 持 续 流 入 让 当 地 楼 市 开 始 回 暖, 却 让 三 线 城 市 的 楼 市 更 显 凋 敝 鲜 明 的 对 比 再 次 证 明, 房 屋 本 身 并 不 是 人 群 流 向 的 原 因, 是 人 的 流 动 和 聚 集 才 催 生 了 对 房 屋 的 需 求 新 型 城 镇 化 应 从 如 何 吸 引 人 展 开, 而 不 应 再 错 误 地 将 房 地 产 业 作 为 推 手 商 业 地 产 未 来 供 应, 馅 饼 还 是 陷 阱? 截 至 2012 年, 中 国 商 业 用 房 施 工 面 积 达 到 6 亿 平 方 米, 由 于 商 业 地 产 施 工 期 一 般 需 要 2~3 年, 目 前 在 建 的 项 目 将 在 2015 年 左 右 集 中 释 放, 从 而 加 剧 商 业 地 产 市 场 的 竞 争 目 前 中 国 购 物 中 心 的 开 发 呈 现 体 量 趋 大 向 城 市 近 郊 扩 散 以 及 二 三 线 城 市 快 速 兴 起 的 特 点, 一 二 线 城 市 购 物 中 心 平 均 体 量 约 7 万 平 方 米 虽 然 购 物 中 心 体 量 趋 大, 便 于 为 居 民 提 供 一 站 式 消 费 体 验, 但 大 体 量 的 物 业 也 带 给 后 续 招 商 和 运 营 更 大 压 力, 大 未 必 佳 由 于 大 部 分 新 建 购 物 中 心 位 于 城 市 新 开 发 区 域, 这 些 区 域 对 于 国 际 零 售 商 而 言 缺 乏 吸 引 力,2012 年 以 来 一 些 城 市 已 经 出 现 招 租 进 程 缓 慢, 甚 至 新 完 工 商 业 物 业 长 时 间 空 置 现 象 10

11 OPINION 时 事 快 评 丽 江 香 巴 拉 温 泉 酒 店 Paradise on Earth Hotel, Lijiang, Yunnan 用 地 面 积 :23.66 ha 建 筑 面 积 :95,170 m 2 国 内 主 题 公 园 落 寞 的 贵 族 国 内 主 题 公 园 发 展 至 今, 除 深 圳 华 侨 城 杭 州 宋 城 等 少 数 项 目 外, 都 是 惨 淡 经 营 目 前 全 国 占 一 定 规 模 的 主 题 公 园 有 730 多 个, 其 中 占 地 超 过 1000 亩 的 有 60 多 个, 超 过 1 万 亩 的 有 10 个 ; 投 资 额 超 过 亿 元 的 142 个, 超 过 20 亿 元 的 12 个, 投 资 额 最 高 的 达 100 亿 元 城 市 主 题 公 园 建 设 数 量 的 盲 目 增 长 与 区 域 分 布 的 急 剧 延 伸, 势 必 造 成 过 度 的 内 部 竞 争 及 亏 多 盈 少 的 结 果 现 在 国 内 的 主 题 公 园 无 论 主 题 还 是 游 戏 内 容 都 很 雷 同, 乏 善 可 陈 全 球 著 名 主 题 公 园 均 充 分 挖 掘 了 餐 饮 游 戏 纪 念 品 等 极 具 潜 力 的 市 场, 使 公 园 收 入 结 构 多 元 化, 大 大 拓 展 了 效 益 的 产 生 途 径 从 经 营 和 盈 利 模 式 来 看, 收 入 重 在 门 票 之 外 是 目 前 国 际 著 名 主 题 公 园 通 用 的 效 益 产 生 机 制, 这 也 是 国 内 主 题 公 园 落 后 的 地 方 数 据 显 示, 去 年 全 年 地 产 信 托 到 期 规 模 达 2234 亿 元, 总 还 款 额 约 2500 亿 元,2013 年 到 期 规 模 及 还 款 额 的 增 幅 预 计 将 接 近 25%, 到 期 房 地 产 信 托 规 模 2816 亿 元, 本 息 合 计 总 还 款 额 约 3100 亿 元 可 见 今 年 房 地 产 行 业 资 金 需 求 进 一 步 上 涨, 但 由 于 房 地 产 市 场 略 有 回 暖 趋 势, 这 在 一 定 程 度 上 缓 解 了 地 产 信 托 的 兑 付 压 力, 预 计 未 来 宏 观 调 控 将 综 合 考 虑 房 价 上 涨 和 金 融 体 系 风 险 两 大 因 素 地 产 信 托 今 年 仍 存 兑 付 洪 峰 中 金 公 司 统 计 11

12 OPINION 时 事 快 评 商 业 综 合 体 需 要 提 供 个 性 店 铺 发 展 空 间 综 合 体 购 物 中 心 以 其 业 态 复 合 性 与 消 费 完 整 性 几 乎 成 为 商 业 地 产 必 杀 神 技, 对 街 边 商 铺 的 挤 压 可 想 而 知 个 性 潮 流 店 铺 受 到 购 物 中 心 欢 迎, 然 而 却 以 其 改 变 部 分 经 营 风 格 作 为 代 价 北 京 单 向 街 进 入 大 悦 城 提 供 了 一 个 较 好 的 观 察 案 例 进 入 大 悦 城 之 后 的 单 向 街 往 昔 那 种 简 单 而 淳 朴 的 书 香 之 气 早 已 无 处 去 寻 店 铺 统 一 于 购 物 中 心 环 境 之 中, 如 何 保 持 自 身 最 具 特 色 型 的 地 方 需 要 双 方 深 思 购 物 中 心 在 考 虑 引 进 个 性 潮 铺 应 进 行 招 商 的 统 一 安 排, 而 不 是 解 决 人 气 问 题 的 权 宜 之 举 地 铁 商 圈 : 守 着 金 刚 钻, 更 要 会 瓷 器 活 北 京 多 条 地 铁 线 路 在 去 年 年 底 开 通, 为 许 多 地 铁 沿 线 的 商 业 带 来 了 巨 大 利 好 然 而 纵 观 中 国 地 铁 网 络 较 为 发 达 的 几 个 一 线 城 市, 地 铁 商 业 在 对 外 宣 传 上 更 多 的 是 强 调 自 身 的 交 通 便 利 性, 部 分 站 点 因 为 靠 近 旅 游 景 点 则 可 以 加 深 渲 染 这 种 强 调 自 是 十 分 必 要, 但 同 时 也 仅 为 其 继 续 繁 荣 的 第 一 步 地 铁 建 设 规 划 和 商 业 项 目 定 位 的 不 协 调 导 致 地 铁 的 便 利 性 无 法 成 为 吸 引 其 他 商 圈 客 流 的 因 素, 本 商 圈 的 客 流 又 基 本 不 需 要 地 铁 作 为 到 达 项 目 的 交 通 方 式 因 此 或 者 继 续 维 护 好 忠 实 客 群 并 依 托 地 铁 解 决 车 位 等 问 题, 或 者 贯 彻 顾 客 乘 着 地 铁 逛 街 的 营 销 理 念 主 动 改 变 自 己, 是 今 后 地 铁 商 业 的 两 个 不 同 方 向 新 城 镇 化 中 的 中 心 化 博 弈 新 城 镇 化 思 路 强 调 着 力 提 高 城 镇 化 质 量, 其 中 间 将 不 可 避 免 地 涉 及 到 目 前 小 城 镇 和 农 村 的 规 模 经 济 形 成 和 土 地 制 度 改 革 等 方 面 的 内 容 这 些 内 容 围 绕 的 核 心 实 际 上 是 未 来 区 域 中 心 化 的 激 烈 博 弈, 也 可 以 认 为 是 中 央 和 地 方 博 弈 过 程 中 的 另 一 个 战 场 大 城 市 占 据 了 社 会 绝 大 多 数 资 源 并 且 增 长 趋 势 是 不 可 逆 转 的, 需 要 地 方 补 充 部 分 资 源 给 之 前 被 冷 落 的 周 边 城 镇 通 过 中 心 化 进 程 的 下 放 缓 和 目 前 资 源 分 配 的 一 边 倒 局 面 然 而 下 一 级 的 中 心 化 也 存 在 着 多 方 博 弈, 其 最 好 的 结 果 是 城 镇 结 合 自 身 特 点 发 展 优 势 功 能 产 业 并 相 互 支 撑, 最 坏 的 结 果 则 是 每 个 城 镇 都 喊 着 要 建 成 区 域 辐 射 中 心 CBD 巨 量 商 业 综 合 产 业 园 区 等 等 泛 滥 且 不 切 实 际 的 空 城, 相 当 于 目 前 很 多 三 四 线 城 市 的 一 个 微 缩 版 本 如 果 现 有 政 府 的 激 励 考 核 制 度 不 加 以 改 革, 那 么 后 一 种 情 况 将 是 未 来 不 愿 意 看 到 却 十 分 可 能 出 现 的 情 景 12

13 OPINION 时 事 快 评 天 津 汉 沽 酒 店 Hangu Hotel, Tianjin 用 地 面 积 :2.5 ha 建 筑 面 积 :35,000 m 2 客 房 间 数 :350 间 13

14 智库导航 WISENOVA NAVIGATION COVERCOVER SPECIAL SPECIAL 封面故事 促 进城市群城镇合理布局 加快小 量将得到也应得到国家及各类投资机构的 城镇发展 作为新一轮扩大内需 重视 新型小城镇建设也将给多个行业带 的 重 要 抓 手 已 成 为 各 界 共 识 来新的投资机会 改革开放以来中央关于三农建设一号文件 从就业角度看小城镇发展的巨大潜力 镇建设有过两次高潮 目标是扶持乡镇企 与其等待国家新的支持小城镇政策的出台 业发展 释放农村剩余劳动力 解决农村 不如顺应市场发展 主动去发现经济发展 的分离 二是部分非农就业来源为乡镇企 业 其所在地正是城市建设尚未覆盖的末 如果就业所在地能够逐渐达到本地化就业 地区发展问题的痕迹十分明显 随着城市 中小城镇领域蕴含的投资机会 实际上国 化率提高 在城市人口已经超过农村人口 家政策也是为适应市场规律而做出的调整 情况下 提高城市化质量已成为城市建设 而已 城镇化一直与 非农就业密不可分 的重中之重 小城镇建设尤为如此 小城 由于乡镇企业的发展与农民工的异地流动 镇在吸纳新增城市人口中将发挥重要作用 我国二三产业就业比重一直高于城市人口 在新型城镇化建设理念下 小城镇发展质 性背后有两种原因 一是从业人员与家庭 端城镇 多次提到支持小城镇建设 90 年代后小城 14 封面故事 比重 就业结构与城乡人口结构的不一致 的状态 即东部发达地区中小企业集中的 小城镇能够吸纳外来从业人员家庭 乡镇 企业和私营企业从业者及其家庭就地居住 那么城镇化率还有相当大的提升空间 而 这部分新增城市人口大部分将进入小城镇 从城镇就业与乡村就业角度来看 将乡村 就业中的乡镇企业 乡村私营企业 个体 户就业与城镇就业一起看作广义非农就业

15 智库导航 WISENOVA NAVIGATION COVER SPECIAL 封面故事 这个比例将更高 那么真正在农村从事农 由于就业就在当地 几乎不存在就业人员 业的就业比例将更低 我们可以看到 过 在空间上的转移 小城镇比传统城市化成 去 10 年 无论是非农就业比例还是广义非 本更低 也不存在小城镇与中心城镇在吸 农就业比例 其与城市化率的差距正在扩 引人口方面展开竞争 所需要的只是完善 大 已经脱离了直接农业生产的就业人员 居民市民化后城镇的公共服务设施 以及 还没有享受到城镇级公共设施服务 这正 由从业人员家庭 进城 以后带来的居住 是未来小城镇建设的空间所在 生活消费的增加与消费方式的转型 若考 虑人口聚集给社会消费带来的乘数效应 则小城镇将会在公共投资 产业 房地产 1ǖ ඇࡔ ݥ ౫ ᄽԲዘᇑ ୲ ڦ ဣ 与消费方面带来广阔的投资机会 80% 与城市化质量有关的投资是小城镇投 资的最大来源 60% 40% ୲ ᄽ ᄽԲዘ 消费上面 与大城市相比小城镇最为缺乏 91 城镇化拉动内需最大的功用体现在投资与 0% 90 20% 改善供水 污水处理 垃圾处理 集中供 热等基础设施服务 与此相关的道路 公 ᅭ ݥ ౫ ᄽԲዘ 园绿化等公共服务也需要得到较大的提升 小城镇基础设施投资不仅对建筑 建材等 非农就业转变为城市居民扩容小城镇 发展 行业未来 10 年建设市场带来拉动作用 更 对投融资行业起到深远的影响 因小城镇 类型多样 投融资模式复杂 但是人口导 如果未来 10 年内广义非农就业与城市化率 入比较稳定 公共投资完善后人口与消费 的差距从目前的 24 个百分点缩减到 15 个 聚集 土地升值 其投资回报将也比较有 百分点 即使广义非农就业比例维持不变 保障 仅仅由在乡村地区 小城镇就业的非农从 从重要交通沿线工商业达到一定规模的人 业人员及其家庭就地转变为城市居民就会 新 增 1.26 亿 城 镇 人 口 其 中 大 部 分 将 生 口聚居点 到普通建制镇 中心镇 小城 活在由小城市 中心镇及以下集镇构成的 镇正在消纳越来越多的已经脱离直接农业 小城镇地区 与传统城市化不同的是 小 生产的人口 而且产业已经转型为城镇化 城镇城市人口将是由本地居民就地城镇化 的工业生产与商业贸易 具备城市化基础 并未给居民自身增加过多成本 从其意愿 小城镇吸收城市化居民的灵活性与包容性 角度来看转化进程要更快一些 更为明显 以城市化质量提升为目标 小 城镇建设带来的固定资产投资及背后的投 融资模式创新则是不可忽视的投资机会 ଇ ݥ ౫ ᄽԲ૩ᇑ ୲ኮक़ ڦ ᅴՎ 小城镇消费大扩容促进商业渠道下沉 30% 25% 零售 餐饮 酒店等社会消费主要业态渠 20% 道不仅下沉到三四线城市 同时也从城市 15% 向小城镇渗透 乡村及小城镇对零售业的 10% 吸引力不仅在于庞大的人口基数 而且农 5% 村地区收入分化比较明显 高收入群体消 0% ᄽ ᄽᇑ ୲ ਐ 费意愿比城镇居民更大 小城镇建设能够 促进这批高收入居民消费需求的释放 ᅭ ݥ ౫ ᄽᇑ ୲ ਐ 15

16 COVER SPECIAL 封 面 故 事 为 什 么 小 城 镇 建 设 能 够 释 放 现 有 农 村 居 民 的 消 费 需 求? 脱 离 农 业 生 产 的 家 庭 市 民 化 后, 其 消 费 方 式 也 随 着 转 型, 以 适 应 生 活 方 式 的 改 变 农 村 居 民 进 入 中 心 镇 或 县 城 定 居 后, 消 费 支 出 则 有 明 显 的 提 高, 更 重 要 的 是, 一 旦 其 完 成 市 民 化 转 型, 则 不 可 能 脱 离 城 市 化 生 活 方 式, 从 而 大 大 提 高 了 小 城 镇 的 消 费 容 量 更 多 小 城 镇 形 成 后, 不 仅 完 成 城 镇 化 的 人 口 消 费 增 长 速 度 高 于 在 农 村 的 消 费 增 速, 因 人 口 聚 集 使 小 城 镇 成 为 周 边 区 域 的 商 业 中 心, 从 多 年 的 统 计 数 据 来 看, 城 镇 社 会 消 费 品 零 售 总 额 增 速 也 总 是 高 于 农 村 地 区 零 售 商 当 然 无 法 小 觑 县 级 以 下 城 镇 逐 渐 聚 集 的 消 费 需 求, 从 各 类 电 器 店 小 百 货 超 市 到 品 牌 服 装 店 汽 车 4S 店, 零 售 商 开 始 在 小 城 镇 消 费 市 场 扩 张 这 将 促 使 商 业 地 产 开 发 商 及 开 发 链 条 上 的 各 类 投 资 者 将 触 角 从 三 四 线 市 场 进 一 步 延 伸 到 城 镇 级, 以 帮 助 商 业 零 售 渠 道 进 一 步 下 沉 % 20% 15% 10% 5% 0% 小 城 镇, 大 都 市 新 型 城 镇 化 再 一 次 将 合 理 的 城 市 群 布 局 列 为 重 要 内 容, 而 小 城 镇 是 城 市 群 的 重 要 组 成 部 分 在 长 三 角 珠 三 角 环 渤 海 部 分 发 达 地 区 城 市 群 中, 小 城 镇 更 是 大 都 市 不 可 分 割 的 有 机 分 子 上 海 早 在 21 世 纪 初 就 提 出 了 中 心 城 区 外 围 一 城 九 镇 的 发 展 概 念, 试 图 通 过 行 政 引 导 形 成 中 心 城 市 - 郊 区 新 城 - 新 型 城 镇 的 大 都 市 发 展 格 局 当 时 的 主 要 目 标 就 是 希 望 中 心 城 镇 能 够 创 造 一 定 的 就 业, 通 过 增 加 中 心 城 镇 公 共 服 务 供 给, 降 低 中 心 城 区 人 口 与 就 业 压 力 但 事 与 愿 违, 规 划 中 的 部 分 中 心 镇 并 未 达 到 原 定 目 标 实 际 上, 人 口 交 通 产 业 是 大 都 市 区 小 城 镇 建 设 不 可 或 缺 的 三 要 素, 而 产 业 禀 赋 的 缺 失 正 是 上 海 一 城 九 镇 发 展 概 念 未 能 达 到 预 期 目 标 的 重 要 原 因 小 城 镇 要 达 到 吸 引 中 心 城 区 人 口 的 目 标, 必 须 能 够 创 造 足 够 的 就 业 由 于 我 国 目 前 仍 处 于 工 业 化 时 期, 首 先 需 要 第 二 产 业 聚 集, 达 到 一 定 规 模 后 产 生 足 够 的 第 三 产 业 需 求, 进 而 达 到 人 口 聚 集 目 标 在 此 规 律 影 响 下, 上 海 一 城 九 镇 发 展 概 念 被 郊 区 新 城 取 代, 但 是, 小 城 镇 在 上 海 都 市 区 中 仍 然 应 发 挥 分 散 人 口 与 就 业 的 作 用, 只 不 过 分 化 成 服 务 于 中 心 城 区 与 郊 区 新 城 两 个 层 级, 并 根 据 交 通 便 捷 性 人 口 聚 集 度 不 同 形 成 多 个 层 次 的 城 镇 结 构 房 地 产 等 服 务 业 投 资 机 会 显 著 增 加 与 上 海 类 似, 长 三 角 珠 三 角 地 区 城 市 群 中 小 城 镇 都 各 自 围 绕 一 座 超 级 大 都 市 布 局, 分 散 中 心 城 市 人 口 压 力 这 两 个 地 区 工 业 化 程 度 较 高, 服 务 业 聚 集 度 最 高, 中 心 城 16

17 市 与 外 围 城 镇 土 地 租 金 梯 度 差 显 著, 因 此 外 围 小 城 镇 能 够 同 时 承 接 中 心 城 市 服 务 业 转 移 上 海 杭 州 苏 州 广 州 深 圳 等 城 市 小 城 镇 均 受 益 于 中 心 城 区 人 口 产 业 公 共 服 务 的 外 溢, 而 快 捷 的 交 通 则 加 速 了 这 一 进 程 中 心 城 市 人 口 以 及 部 分 服 务 业 外 移 给 这 些 小 城 镇 带 来 很 大 发 展 机 会 首 先 是 随 着 交 通 的 改 善, 小 城 镇 作 为 大 型 居 住 区 的 地 位 得 到 了 加 强, 人 口 的 导 入 又 催 生 了 购 物 医 疗 教 育 等 公 共 服 务 需 求, 促 进 小 城 镇 公 共 服 务 设 施 的 增 加 与 改 善 房 地 产 业 首 当 其 冲, 最 先 感 受 到 小 城 镇 建 设 对 商 品 房 需 求 增 长 的 拉 动 作 用 其 次, 交 通 改 善 也 使 部 分 小 城 镇 成 为 办 公 选 址 目 标 区 域 上 海 市 办 公 租 户 中, 科 技 公 司 物 流 业 零 售 业 制 造 业 企 业 总 部 已 从 市 中 心 高 租 金 区 域 中 搬 离, 部 分 就 将 办 公 地 设 在 交 通 方 便 人 口 聚 集 配 套 完 善 的 外 围 小 城 镇 中 心 尤 其 是 中 小 企 业 与 高 科 技 制 造 业 的 搬 入 让 中 心 城 区 外 的 城 镇 增 加 了 极 大 的 活 力 当 大 都 市 区 的 小 城 镇 具 备 了 吸 引 人 口 与 就 业 的 条 件, 房 地 产 等 服 务 业 投 资 就 接 踵 而 来 住 宅 购 物 中 心 办 公 楼 物 流 园 总 部 经 济 等 项 目 建 设 对 小 城 镇 投 资 具 有 显 著 的 拉 动 作 用 此 外, 道 路 等 基 础 设 施, 公 园 绿 化 教 育 医 疗 文 化 等 公 共 服 务 设 施 也 是 小 城 镇 投 资 不 可 或 缺 的 内 容 提 高 投 资 效 率 有 赖 于 对 小 城 镇 进 行 细 分 新 型 城 市 化 意 味 着 每 一 座 城 镇 都 要 根 据 自 身 的 规 模 特 色 确 定 重 点 建 设 内 容, 尤 其 是 对 于 房 地 产 等 现 代 服 务 业 而 言, 应 告 别 千 篇 一 律 的 投 资 模 式 近 两 年 在 房 地 产 调 控 情 况 下, 开 发 商 从 三 四 线 城 市 退 守 一 二 线 中 心 城 市, 正 是 不 适 应 中 小 城 市 极 具 个 性 特 色 的 城 市 建 设 需 求 的 表 现 传 统 的 一 二 三 线 城 市 划 分 方 式 已 很 难 描 述 城 市 与 城 市 之 间 的 差 别, 即 使 在 一 二 线 中 心 城 市 内 部, 也 存 在 中 心 城 区 郊 区 新 城 小 城 镇 的 区 别 因 此 在 研 究 城 市 投 资 时 应 根 据 单 中 心 城 镇 规 模 产 业 禀 赋 资 源 特 色 对 城 镇 进 行 分 级 分 类, 并 制 定 相 应 的 投 资 策 略 对 于 小 城 镇 而 言, 首 先 应 按 照 其 依 托 的 中 心 城 市 级 别 进 行 区 分, 以 辨 别 其 能 够 承 接 的 人 口 与 就 业 转 移 的 规 模, 通 勤 的 频 度, 以 开 展 投 资 项 目 的 选 址 与 产 出 研 究 ; 其 次, 城 镇 区 域 的 产 业 禀 赋 与 资 源 特 色 需 要 重 点 研 究, 这 将 决 定 投 资 项 目 的 类 型 是 标 准 公 寓 更 受 欢 迎, 还 是 有 花 园 的 舒 适 住 宅 更 能 满 足 目 标 客 户 需 求 这 一 般 取 决 于 吸 引 居 住 的 第 一 因 素 是 就 业 还 是 环 境, 此 外 还 将 关 系 到 配 套 服 务 的 复 杂 程 度 小 城 镇 建 设 区 域 有 别 与 长 三 角 珠 三 角 发 达 地 区 的 小 城 镇 相 当 程 度 上 承 担 了 中 心 城 市 人 口 与 就 业 转 移 不 同, 中 西 部 城 市 群 小 城 镇 自 身 具 有 更 大 的 独 立 性 首 要 的 原 因 在 于, 中 西 部 地 区 大 城 市 土 地 租 金 级 差 效 应 不 明 显, 中 心 城 区 就 业 并 无 明 显 的 外 溢 需 求 在 中 西 部 地 区 城 市 群 的 中 心 城 市 达 到 足 够 大 规 模 之 前, 小 城 镇 不 太 可 能 从 大 城 市 获 得 就 业 与 公 共 服 务 的 转 移 因 此 小 城 镇 发 展 更 多 依 靠 产 业 聚 集, 以 及 通 过 交 通 公 共 服 务 的 完 善 度 来 满 足 本 区 域 从 事 非 农 生 产 的 居 民 的 城 市 化 生 活 要 求 由 此 可 以 将 中 西 部 城 市 群 小 城 镇 分 为 两 类, 一 类 是 紧 靠 城 市 周 边, 急 切 需 要 融 入 中 心 城 市 当 中, 一 类 是 相 对 独 立 的 以 自 我 为 中 心 发 展 的 城 镇 大 城 市 周 边 小 城 镇 以 加 入 城 市 建 成 区 为 目 标, 吸 引 力 主 要 在 于 低 房 价, 优 先 需 要 解 决 的 问 题 是 交 通 的 改 善, 其 次 则 为 承 担 更 多 的 配 套 产 业, 产 业 园 区 与 房 地 产 项 目 是 首 选 投 资 目 标 城 市 群 中 相 对 中 心 城 市 更 远 的 小 城 镇 则 以 周 边 区 域 非 农 就 业 城 市 化 为 主 要 目 标, 投 资 标 的 更 为 广 泛, 从 城 市 公 园 到 供 水 设 施, 从 学 校 到 医 院, 从 住 宅 到 商 场, 都 有 投 资 机 会 理 解 新 型 城 镇 化 的 核 心 在 于 城 市 化 包 含 了 工 业 化 信 息 化 农 村 现 代 化 城 市 质 量 的 提 高 等 内 容, 不 能 将 城 市 化 等 同 于 房 地 产 开 发 小 城 镇 建 设 更 是 如 此, 一 座 可 持 续 的 城 市 必 须 能 提 供 高 质 量 的 公 共 服 务, 稳 定 的 基 础 设 施, 充 足 的 就 业 与 良 好 的 环 境 与 小 城 镇 人 口 相 匹 配 的 居 住 购 物 公 共 服 务 设 施 的 规 模 是 投 资 者 需 要 重 点 思 考 的 问 题, 此 外, 区 分 不 同 类 型 小 城 镇 建 设 所 依 托 的 资 源 是 投 资 于 小 城 镇 建 设 的 决 策 前 提

18 苏 州 君 地 上 郡 Qingjian Lakeside Villas, Suzhou, Jiangsu 建 筑 设 计 : 洲 联 集 团 五 合 国 际

19 MARKET MARKET 市 场 潮 流 市 场 潮 流 不 在 调 控 中 迷 失, 就 在 调 控 中 转 型 纵 观 全 球 几 大 基 业 长 青 的 商 业 地 产 公 司, 几 乎 都 经 历 了 从 伴 随 快 速 城 镇 化 而 来 的 房 地 产 业 快 速 发 展 时 期 的 开 发 销 售 模 式 到 城 镇 化 平 稳 以 及 金 融 业 的 成 熟 以 后 的 并 购 扩 展 以 及 资 产 管 理 模 式 的 发 展 历 程 着 政 策 的 频 繁 调 控 和 常 态 化, 以 快 速 扩 张 和 物 业 销 售 为 增 长 模 式 随 的 房 地 产 开 发 企 业 逐 渐 意 识 到 这 一 模 式 的 局 限 性 和 不 可 持 续 性, 寻 找 新 的 盈 利 增 长 模 式 成 为 了 这 一 时 期 最 迫 切 需 要 解 决 的 问 题 不 少 房 企 开 始 在 变 革 中 谋 求 转 型, 这 其 中 有 几 大 趋 势 我 们 认 为 将 在 未 来 的 房 企 盈 利 模 式 中 起 到 关 键 的 作 用, 即 资 产 管 理 直 接 或 间 接 投 资 以 及 产 业 链 的 延 伸 从 物 业 开 发 到 资 产 管 理 纵 观 全 球 几 大 基 业 长 青 的 商 业 地 产 公 司, 几 乎 都 经 历 了 从 伴 随 快 速 城 镇 化 而 来 的 房 地 产 业 快 速 发 展 时 期 的 开 发 销 售 模 式 到 城 镇 化 平 稳 以 及 金 融 业 的 成 熟 以 后 的 并 购 扩 展 以 及 资 产 管 理 模 式 的 发 展 历 程 也 许 不 少 开 发 商 对 资 产 管 理 的 说 法 还 比 较 陌 生 房 地 产 资 产 管 理 是 指 房 地 产 的 所 有 人 以 资 产 委 托 专 业 机 构 进 行 管 理, 来 实 现 房 地 产 资 产 的 保 值 增 值 其 中 的 典 型 业 务 包 括 运 营 管 理 投 资 组 合 管 理 物 业 管 理 和 设 施 管 理 等 一 些 开 发 商 在 商 业 设 施 的 运 营 中 已 经 涉 及 到 了 其 中 的 部 分 内 容, 但 并 没 有 以 宏 观 的 资 产 管 理 角 度 去 审 视 这 些 工 作 那 么 为 什 么 资 产 管 理 对 于 开 发 商 未 来 发 展 而 言 是 至 关 重 要 的 呢? 这 是 由 房 地 产 的 金 融 属 性 决 定 的, 在 成 熟 的 房 地 产 市 场, 商 业 地 产 商 的 发 展 与 金 融 市 场 有 着 密 切 的 联 系 物 业 的 开 发 者 通 过 多 渠 道 的 融 资 获 得 开 发 资 金, 而 资 金 的 重 要 来 源 之 一 便 是 投 资 者, 典 型 的 工 具 是 REIT, 当 投 资 者 能 够 获 得 其 期 望 的 稳 定 长 期 回 报 时, 资 本 市 场 与 房 地 产 市 场 的 良 性 循 环 变 形 成 了, 而 物 业 获 得 稳 定 回 报 的 核 心 就 在 于 开 发 商 的 资 产 管 理 能 力 当 然 目 前 我 国 的 REIT 机 制 并 未 形 成, 但 这 正 是 一 个 不 错 的 准 备 期 当 然 要 实 现 资 产 价 值 的 提 升 和 投 资 者 的 认 可, 首 先 是 要 有 足 够 的 持 有 物 业 凯 德 置 地 2011 年 底 管 理 的 资 产 总 额 为 460 亿 美 元, 其 中 管 理 和 正 在 建 设 的 购 物 中 心 约 100 家 全 球 最 大 的 商 业 地 产 开 发 商 西 蒙 集 团 则 拥 有 和 持 有 326 处 商 业 物 业, 可 出 租 面 积 达 2280 万 平 米 而 国 内 开 发 商 对 于 销 售 转 持 有 的 呼 声 在 这 两 年 中 也 日 益 高 涨 今 年 SOHO 中 国 宣 布 未 来 将 在 北 京 和 上 海 持 有 商 业 物 业 150 万 平 米, 从 散 售 向 大 规 模 19

20 MARKET 市 场 潮 流 自 持 转 型 龙 湖 远 洋 等 多 家 房 企 也 都 大 幅 加 码 自 持 商 业 地 产 比 重 住 宅 行 业 老 大 万 科 也 开 始 了 持 有 型 商 业 物 业 的 尝 试 这 里 又 不 得 不 提 我 们 的 商 业 地 产 领 军 人 物 万 达, 近 几 年 万 达 扩 张 的 步 伐 从 未 犹 豫, 到 2012 年 底, 万 达 拥 有 已 开 业 的 万 达 广 场 66 家, 在 建 的 万 达 广 场 50 多 家 也 许 有 人 无 法 理 解 这 种 疯 狂 扩 张, 但 其 背 后 的 逻 辑 是 迅 速 抢 占 优 质 地 段 物 业, 为 未 来 的 资 产 增 值 做 好 准 备 未 来 几 年, 收 入 结 构 调 整 将 成 为 大 型 开 发 企 业 的 显 著 趋 势 % 3% 7% KTV 2% 0% 0% 在 资 产 管 理 水 平 上, 我 国 的 开 发 商 还 有 很 大 的 提 升 空 间 以 购 物 中 心 为 例, 体 现 资 产 报 酬 的 关 键 指 标 是 租 金 增 长 率 和 店 铺 的 出 租 率 凯 德 在 中 国 运 营 两 年 以 上 的 购 物 中 心 平 均 出 租 率 达 97.4% 而 西 蒙 集 团 的 整 体 出 租 率 更 是 连 续 保 持 了 惊 人 的 94% 左 右 水 平, 并 且 同 时 单 位 租 金 稳 步 上 升, 这 使 得 西 蒙 集 团 成 为 了 最 令 人 追 捧 的 长 期 投 资 企 业, 其 年 的 十 年 间, 复 合 投 资 回 报 率 高 达 21.2%, 而 同 期 S&P500 的 平 均 回 报 率 为 2.9% 反 观 我 国 的 情 况, 虽 然 有 个 别 企 业 在 管 理 运 营 能 力 上 已 经 有 了 长 足 的 进 步, 如 华 润 的 万 象 城 系 列 在 不 少 城 市 取 得 了 成 功, 但 能 够 实 现 长 期 规 模 扩 张 和 稳 定 收 益 的 企 业 依 然 难 觅 踪 迹 而 近 几 年 极 度 膨 胀 的 商 业 地 产 开 发 也 让 这 个 市 场 局 面 显 得 更 加 混 乱, 但 这 一 局 面 一 定 是 暂 时 的, 当 热 潮 退 去 具 备 资 产 管 理 能 力 的 行 业 整 合 者 开 始 出 现, 真 正 的 领 军 人 物 也 将 浮 出 水 面 86% m² SPG mac KTV 3% 2% 0% 0% 7% 2% 3% 13% 30% % % m² SPG mac

21 MARKET 市 场 潮 流 适 应 消 费 趋 势 的 投 资 组 合 策 略 在 不 动 产 资 产 管 理 中, 投 资 组 合 管 理 也 是 一 个 非 常 重 要 的 内 容 随 着 房 地 产 市 场 和 消 费 习 惯 的 变 化, 单 一 的 物 业 产 品 可 能 无 法 适 应 市 场 波 动 和 实 现 投 资 组 合 的 价 值 最 大 化 美 国 的 购 物 中 心 在 60 年 代 进 入 开 发 热 潮, 当 时 西 蒙 采 取 了 开 发 大 型 购 物 中 心 的 策 略 顺 应 了 这 一 消 费 浪 潮, 而 到 了 80 年 代 西 蒙 适 时 提 出 了 包 括 发 展 城 市 综 合 体 多 功 能 购 物 中 心 的 开 发 理 念, 到 了 90 年 代, 西 蒙 又 在 商 业 中 心 增 添 了 娱 乐 广 场 餐 饮 中 心 等 场 所 2003 年 以 后, 随 着 居 民 消 费 模 式 的 进 一 步 改 变, 西 蒙 丰 富 了 其 商 业 物 业 的 产 品 系, 加 大 了 社 区 生 活 中 心 折 扣 店 等 产 品 的 比 例. 总 体 而 言, 西 蒙 所 开 发 和 管 理 的 社 区 生 活 中 心 地 区 性 购 物 广 场 Premium Outlets 和 Mills 这 四 种 商 业 形 态, 分 别 定 位 于 不 同 的 地 域 顾 客 群 和 需 求, 构 成 了 美 国 零 售 地 产 的 主 要 类 型 目 前 全 美 无 人 能 在 零 售 物 业 投 资 组 合 的 深 度 和 广 度 上 和 西 蒙 相 媲 美, 这 赋 予 西 蒙 极 大 的 竞 争 力 同 时, 对 于 那 些 非 核 心 的 资 产, 西 蒙 也 会 将 其 出 售, 过 去 几 年 中, 西 蒙 出 售 了 50 余 处 物 业, 获 得 了 约 13 亿 美 元 的 收 入 我 国 的 开 发 商 也 已 经 开 始 关 注 投 资 组 合 在 整 体 收 益 中 的 作 用 如 华 润 集 团 旗 下 拥 有 的 万 象 城 五 彩 城 欢 乐 颂 三 大 产 品 系 分 别 针 对 不 同 的 商 圈 和 客 群 近 几 年 随 着 我 国 大 型 购 物 中 心 的 过 度 供 应 和 优 质 地 段 的 稀 缺 性 提 高, 华 润 开 始 控 制 万 象 城 的 发 展 速 度, 并 加 快 定 位 于 社 区 商 业 的 欢 乐 颂 项 目 的 进 度 除 传 统 零 售 物 业 外, 一 些 开 发 商 开 始 向 更 多 元 化 的 资 产 组 合 迈 进, 如 万 达 加 大 了 酒 店 资 产 的 比 重, 并 且 多 数 物 业 由 自 身 管 理, 计 划 到 2015 年 开 出 80 家 酒 店, 其 中 近 50 家 为 万 达 自 有 品 牌 管 理 而 万 通 甚 至 打 算 推 出 政 府 物 业 管 理 的 业 务 建 立 优 势 融 资 渠 道 除 了 投 资 组 合 管 理 外, 房 地 产 融 资 在 房 地 产 资 产 的 财 务 管 理 中 也 占 据 重 要 地 位 融 资 能 力 与 融 资 规 划 是 保 持 REITs 经 营 正 常 和 增 强 其 活 力 的 根 本 要 素 西 蒙 频 繁 使 用 的 融 资 方 式 包 括 普 通 和 优 先 股 / 基 金 单 位 无 抵 押 担 保 贷 款 和 债 券 抵 押 担 保 贷 款 和 债 券 银 行 信 贷 过 桥 贷 款 等 而 一 个 明 显 特 点 是, 无 抵 押 担 保 的 贷 款 和 债 券 占 有 相 当 大 的 比 重, 这 是 因 为 西 蒙 优 良 的 财 务 和

22 MARKET 市 场 潮 流 信 用 记 录, 使 西 蒙 获 得 了 较 低 的 利 率, 仅 务 往 往 也 是 国 外 大 型 房 地 产 企 业 的 核 心 业 此 一 项, 就 使 西 蒙 的 竞 争 力 大 幅 超 过 其 他 务 目 前 我 国 一 些 房 企 通 过 旗 下 股 权 投 资 对 手 而 西 蒙 的 主 营 收 入 来 源 于 长 期 租 约, 公 司 以 房 地 产 私 募 基 金 的 形 式 联 合 投 资 项 因 此 融 资 战 略 也 建 立 在 长 期 固 定 利 率 债 务 目, 为 自 身 项 目 输 血 的 同 时 也 完 成 投 资 与 上, 控 制 了 财 务 成 本 开 发 管 理 分 离 的 业 务 转 型 如 年 底 嘉 凯 城 发 起 设 立 的 50 亿 元 人 民 币 的 房 地 产 基 金 在 国 内 融 资 市 场 不 畅 的 情 况 下, 中 粮 招 商 嘉 融 优 势 发 展 基 金 正 式 启 动 而 万 通 则 金 地 等 房 企 则 掀 起 了 一 轮 新 的 香 港 购 壳 潮 ; 坚 定 地 走 在 效 仿 凯 德 的 路 上, 万 通 控 股 的 在 银 根 收 紧 的 情 况 下, 一 些 房 企 开 始 大 幅 整 体 架 构 围 绕 资 产 管 理 投 资 和 基 金 业 务 度 转 向 信 托 融 资, 如 万 达 是 2011 年 房 地 产 展 开 其 工 业 地 产 业 务 参 照 美 国 模 式, 即 信 托 融 资 规 模 最 大 的 企 业, 募 资 逾 78 亿 元 将 资 产 管 理 基 金 和 直 接 投 资 相 结 合, 万 而 一 些 公 司 则 依 赖 母 公 司 获 得 极 为 优 厚 的 通 从 TCL 汇 源 等 实 体 生 产 性 企 业 手 中 盘 活 贷 款 利 率, 如 华 润 中 粮 等 华 润 2011 年 闲 置 资 产, 通 过 并 购 返 租 来 扩 张 工 业 地 产, 的 融 资 成 本 仅 为 3.6%, 这 为 其 长 期 的 发 展 取 得 了 不 错 的 业 绩 同 时 也 有 一 些 基 金 管 创 造 了 极 大 优 势 理 业 务, 管 理 的 基 金 超 过 35 亿, 并 于 今 年 拓 展 投 资 业 务 发 行 了 国 内 首 支 工 业 地 产 基 金 在 资 产 管 理 业 务 以 外, 直 接 或 间 接 投 资 业 产 业 链 延 伸 : 试 水 消 费 型 产 业 今 年 的 房 企 除 了 加 强 自 身 的 资 产 管 理 能 力 拓 展 投 资 业 务 和 建 立 金 融 平 台 外, 也 有 一 些 企 业 依 然 走 上 了 业 务 多 元 化 的 道 路 跨 行 业 的 探 索 并 不 令 人 关 注, 而 一 些 企 业 在 产 业 链 上 下 的 延 伸 则 激 起 更 多 话 题 而 这 一 典 型 人 物 又 非 万 达 莫 属, 万 达 近 几 年 来 始 终 在 影 院 百 货 KTV 演 艺 甚 至 传 媒 等 消 费 领 域 快 速 发 展 到 年 底, 万 达 集 团 拥 酒 店 38 家 影 城 453 家 百 货 57 家 在 较 为 新 兴 的 电 影 产 业 方 面, 万 达 取 得 了 不 错 的 业 绩, 但 在 传 统 的 零 售 百 货, 万 达 今 年 依 然 面 临 亏 损 万 达 把 宝 压 在 消 费 和 文 化 产 业, 甚 至 将 目 标 放 在 了 迪 斯 尼 这 类 全 球 文 化 航 母 万 达 的 创 新 和 探 索 精 神 不 得 不 令 人 唏 嘘, 动 辄 百 亿 甚 至 千 亿 的 投 资 更 令 人 心 生 疑 虑, 然 而 善 于 把 握 机 遇 而 对 中 国 房 地 产 市 场 规 律 谙 熟 于 胸 的 万 达 应 该 自 有 盘 算 22

23 呼 伦 贝 尔 哈 萨 尔 行 宫 酒 店 Hasar Palace Hotel, Hulunbuir, Inner Mongolia

24 智库导航 WISENOVA NAVIGATION MARKET 市场潮流 品牌集合店的中国征程 品牌集合店简而言之就是把多个品牌的产品集合在一个店铺内进行统一 经营 产品和经营完全由店铺方操作 店铺和品牌之间通常是买货或代 销 代理关系中的一种 下 如果你还没有听说过 I.T 没 时 此 类 店 铺 起 源 于 欧 洲 的 精 选 店 select 世纪的 30 年代 上世纪 50 年代开始 精 有 逛 过 NOVO 那 你 绝 对 不 算 一 shop 也被称为高端买手式经营 是指 品店开始风行于世界各地 个时尚达人了 此类品牌集合店正 以目标顾客独特的时尚观念和趣味为基准 在成为一股新近的时尚旋风 为处境较为 集合不同品牌的时装 珠宝 皮包 鞋子 艰难的传统零售业带来新的活力 大型购 以及化妆品等商品的店铺 在欧美 这种 物中心和百货都将不少精力和资源都放在 经营模式已经有近百年的历史 巴黎是精 这些主力店上 成为其继电影院和超市之 品买手店的发源地 其历史可以追溯到上 目前 集合店分为多品牌集合店 买手制 精品集合店 生活方式类集合店和百货式 多品牌集合店四种形态 后购物中心聚客的重要砝码 香港勇俊控股 (Handsome Hero) 表示未来 9 个月将在内地开设 100 家以上多品牌集 ႙ ༬ ۅ پ Ⴀ ಈ 合 店 HH 伦 敦 的 Dover Street Market ܠ ಈण ی ی ೬ዷ ௬ओᅃӯሞ Ljᅃ ޜ ጎ ی ण ܠ ޜ ጎ ಈLj ಈ ܠ णዐᇀဠ ݴ ٷڦ ዚ ޜ ጎ Lj ಈ ۼ ᆶጲम ည ڦ ਜ਼ඖLj ಈኮक़ ᆼᆶ ႠLj ಈሞ ی ೬ ۼ ᆶ ܔ ૬Ă ݴ ၂ ڦ ೬ क़ I.TǃRetro Gallery ச ण ی ௬ओᅃӯփ ٷ Ljᅃ ޜ ጎ ی ཞᄣण ܠ ಈLj ಈ ܠ ท ಈई ਏയ ݥڦ ኪ ߛ ಈLj ی ऋ փᅃ ඇև ጲ ኮ Lj ڍ ፏთ ی ೬ ߁ڦ ᅃዂႠă ی ฆ ר ଚᅜ ፕ ݴ JOYCEǃBarneys New York ऄ ݛ ๕ ण ی न గዖ ऄ ༀLj ඇև ජኄዖ ༀፇ ăᅃӯ փኹ ޜ Lj ਏĂ ۉ ጱ Ă ڪ ऄሗ Lj ܔ ݯ ඖ ڦ ඇ༫ဣ ऄ ݛ ๕ ࠃڦ ᆌLj ฯ ᆶၵ ऄ ݛ ๕ ण ی କ৶ ی ਵ یݦ Dover Street Marketǃ coletteǃ10 Corso Como ӥऋ๕ ܠ ಈण ی ᅃӯሞࡀఇ ڥ ฉĐ ႙ӥऋđLj ᆶၵሞঢ়ᆐఇ๕ฉ ᆶӥऋ ڦ ༬ኙLjԲසOPWP ጂ ಈ یڦ ᇵ ᆯ ಈ ݥ ݛ ی ೬ ݛ ҾಇLj ڍ ኄ ण ی ᅺ ዷ ႠডഽĂऋ Ljᅺ ی ೬௬ओডᅃӯ ڦ ӥऋฆ Lj ڦ ௬ओ ዷLjᅃӯᅜ ی ዐ ڦی ๕ ሞăኄ ण ی ᆶ ഽ ۯ ڦ യ ႎ ಈ ڦ ፕᆩ ਸ਼ ގ ĂNOVO 两 年 前 进 驻 北 京 现 在 米 兰 的 10 Corso Como 也要落户上海 同时 香港老牌品 牌集合店 JOYCE 和连卡佛也加快了拓店速 度 中国内地小型多品牌店也开足了马力 上海的 Le Lutin 扩建了金鹰百货的店铺 新 天地时尚的 Alter 被 WGSN 英国时尚在线 评为最佳新晋买手店 概念与分类 品牌集合店简而言之就是把多个品牌的产 品集合在一个店铺内进行统一经营 产品 和经营完全由店铺方操作 店铺和品牌之 间通常是买货或代销 代理关系中的一种 24

25 智库导航 WISENOVA NAVIGATION MARKET 市场潮流 品牌集合店的发展基础 品牌集合店最早在 2000 年前后开始进入中 国 但期间经历了漫长的市场探索和培育 阶段 其在我国的扩张是近几年才开始略 微加快了脚步 背后的原因依然是消费力 与消费观念的基础变化 在品牌集合店发 展的先锋市场如香港和日本 我们发现此 类商业形态的快速发展都是在居民收入达 到一定水平 同时商业的发展比较成熟以 后 如香港是 80 年代后 而日本则是 70 年代前后 届时其人均 GDP 均超过一万美 了刚进入一年的沈阳大悦城 同时也宣告了 其中国首店的谢幕 再次给急于扩张的外 资品牌集合店敲响警钟 由于各个品牌集 合店的特色和定位不同 其所集合的品牌 也有很大差距 有的集中了国人较为熟知 的一二线品牌 如 I.T 这类店铺的选择城 市可以比较多样化 而有的则是更为小众 化的品牌集合 如 则这类店铺对于城市 国际化程度 时尚敏锐度就有更高的要求 因此北京 上海等地成为不二的选择 物业选址 元 而在我国 2010 年上海成为第一个人 均 GDP 突破一万美元的城市 此外 近年 以购物中心 百货为代表的高级别商业设 施的迅速发展 对多样化品牌商品的需求 迅速增长 也为更具个性的品牌集成店的 发展萌芽培育了土壤 同时 对于购物中 心而言 传统百货吸引力日益下降 而品 牌集合店更容易管理 租金更高 更能突 除了城市选择 品牌集成店对于具体的物 业选址要求也极高 首先会选择成熟的商圈 交通便利 如 I.T 在香港开设店面最多的区 域是旺角 铜锣湾和中环一带 这些区域 都是颇具规模的购物区 和 潮人圣地 而且通常 I.T 都会在地铁站各出口处附近选 址 并且由于品牌集成店本身的品牌可能 知名度较小 因此往往会选择在标志性的 出主题化的商业定位 百货或者购物中心内开店 当然也有全球 一线城市布局首选 二线城市谨慎扩张 从布局的城市来看 北京 上海是品牌集 合店布局最为密集的城市 而一些具备较多 高收入人群和时尚敏锐度的二线城市也成 为品牌集合店的选择 如杭州 沈阳 武 汉等 但相比一线城市 这些城市的风险 知名度极高的店会以独立店的形式在一线 城市选址 如被奉为时尚之都米兰时尚朝 圣地的 10 Corso Como 其在上海即将开 业的商店 同时也是全球的第四家店是南 京西路的独立店铺 对于在集中式商业物 业中的品牌集合店而言 也会根据商业物 可能要高的多 最近 Zen 先先百货 撤出 ǖ ۆ ႙ ಈण ی ሞዐࡔ ڦ ᄽ ǖj/u ಈ ی ೬ዐࡔքਆ൧ ی ೬ຕ ฉ 8 ԛ 7 ళ 3 ۼ 1 ዝ 2 2 ฬᄞ 2 1 ဇҾ 1 ዘ൪ 1 ጨଙઠᇸǖJ/Uण ಈण ی ظ ૬ࡔ ༬ ۅ त ࡔ 10 Corso Como ᅪ ٷ ૧ ᅪ๕ ऄ ݛ ๕ ช ی Ljᅝ Ăກ ی Ă ጎ ی Ăਵ یݦ त ཐĂ৶ ی ᇑᅃ ڦ ߁ ی ૬ ی Ljฉ ళ ဇୟ Retro Gallery න න ช ח ጎ ಈ ฉ ǖ Ăኟ ٷ Ă ੨ ኮ Ă ӥऋăә ؾ ཀ ళ ǖ ᆴ ԛ ǖ வ JOYCE ၑߗ ߛ ዊย ಈLj ܔ ዚ Ljড ߛ ฉ ǖ Ă ԛ ǖࡔஹฆ Ăႎ ཀ ں Dover Street Market ᆈࡔ ބ ช ڦ ย ಈLjබ ᅝຍᇑ ޜ ԛ ǖ Wjmmbhf SAMMY ዐࡔ ຄ ጎLj ಈ ٷܔ ዚ ศᒰĂฬᄞĂ ዝǖ ၡ ጨଙઠᇸǖ णኝ 25

26 MARKET 市 场 潮 流 业 的 定 位 与 品 牌 的 契 合 度 以 及 客 群 来 选 址 此 外, 对 于 百 货 和 购 物 中 心, 目 前 来 看 作 为 新 生 力 量 的 购 物 中 心 对 于 品 牌 集 成 店 的 吸 引 力 更 大 一 些, 但 拥 有 大 量 固 定 客 群 的 老 牌 高 端 百 货 也 是 他 们 的 重 点 选 址 对 象, 如 杭 州 大 厦 内 就 聚 集 了 不 少 的 品 牌 集 合 店 而 另 外 一 些 店 铺 出 于 市 场 培 育 时 间 的 考 量, 也 会 选 址 在 成 熟 百 货 做 专 柜 国 内 发 展 之 路 依 然 坎 坷 虽 然 有 一 些 品 牌 集 成 店 取 得 了 超 出 预 期 的 市 场 回 报, 比 如 在 深 圳 万 象 城 的 SAMMY, 其 坪 效 甚 至 超 过 了 LV, 但 目 前 多 数 的 品 牌 集 合 店 仍 然 处 在 市 场 摸 索 阶 段, 香 港 老 牌 精 品 百 货 连 卡 佛 在 中 国 市 场 屡 屡 遭 遇 坎 坷, 以 及 国 内 外 店 铺 销 售 业 绩 的 巨 大 差 异 都 预 示 了 前 路 的 艰 难 除 了 源 于 消 费 水 平 的 限 制, 国 内 的 商 业 环 境 也 并 未 给 此 类 店 铺 以 适 合 发 展 的 机 遇 国 内 商 场 对 于 品 牌 的 扣 点 高 房 租 限 制 了 设 计 师 品 牌 的 发 展, 商 场 并 不 做 某 个 品 牌, 只 是 将 利 益 最 大 化 因 此 国 内 买 手 会 最 先 从 代 理 商, 尤 其 是 运 动 类 服 装 的 代 理 商 中 发 展 起 来, 因 为 这 是 中 国 国 内 竞 争 最 激 烈 的 领 域 而 国 外 的 商 场 和 个 人 店 都 是 买 手 制, 主 推 的 是 设 计 师 和 品 牌, 这 使 得 双 方 能 够 实 现 共 赢 比 如 在 日 本, 买 手 店 发 展 了 20 多 年 已 经 有 上 千 家 而 中 国 的 买 手 店 只 是 近 2 年 才 开 始 受 人 关 注, 成 规 模 的 买 手 店 品 牌 不 超 过 10 家 而 不 同 于 一 般 的 专 卖 店, 品 牌 集 成 店 的 规 模 化 发 展 难 度 更 大 其 客 群 相 对 而 且 比 较 小 众, 并 且 在 宣 传 推 广 力 度 上 弱 于 品 牌 的 专 卖 店, 再 加 上 其 货 源 依 赖 于 其 购 买 或 代 理 的 品 牌, 并 且 一 些 强 势 的 品 牌 可 能 会 限 制 品 牌 集 成 店 与 专 卖 店 的 开 店 距 离 等, 这 些 原 因 都 使 得 品 牌 集 成 店 走 的 是 少 而 精 的 路 线 但 如 果 店 铺 能 够 获 得 足 够 数 量 和 质 量 的 集 合 品 牌, 加 上 高 水 准 的 买 手 团 队, 也 可 能 实 现 规 模 化 的 发 展 典 型 的 如 香 港 的 I.T, 截 至 2012 年 2 月 这 家 公 司 在 全 香 港 和 内 地 开 设 的 大 小 I.T 以 及 品 牌 独 立 店 总 数 分 别 为 266 家 和 295 家 除 了 11 个 自 有 品 牌,I.T 有 着 超 过 500 个 不 断 更 新 和 淘 汰 中 的 代 理 品 牌 森 林 系 朋 克 或 是 欧 美 风, 都 能 由 这 些 品 牌 组 合 而 成 在 香 港 尽 管 顾 客 群 很 重 合, 但 ZARA 并 没 有 选 择 开 那 么 多 的 店 因 为 ZARA 没 有 足 够 多 的 产 品 可 以 组 合 出 足 够 的 新 鲜 感, 但 I.T 却 可 以 做 到 如 此 密 集 地 开 店 仍 然 反 复 吸 引 顾 客 虽 然 前 路 艰 难, 然 而 消 费 升 级 和 商 业 发 展 的 趋 势 将 是 不 可 逆 转 的, 品 牌 集 合 店 在 我 国 必 然 会 成 为 商 业 地 产 舞 台 上 的 主 角 之 一 26

27 智库导航 WISENOVA NAVIGATION MARKET 市场潮流 中国百货业需重装上阵 从宏观层面看 近年来我国居民消费保持稳步增长 社会消费品零售额 实际增速约为 13% 即使在去年底全球经济调整冲击下 消费零售额增 速依然达到 17% 消费需求平稳 并且我国的消费率始终处于下降通道 而中国仍然是全球增长最快的经济体, 因此在全面刺激消费的政策指导 下 百货零售行业仍将获得稳定的需求支撑 在 购物中心被认为将是未来商业地产 发展主流的今天 百货商店 这 个词似乎已经淡出了人们的视线 然而近年来由中国百货行业协会发布的中 国百货行业发展报告显示出百货行业强劲 的 增 长 力 2008 年 中 国 百 货 行 业 60 家 企业 2008 年的销售额同比增长 年间全国限额以上连锁百货企 业的门店数量平均增长幅度达 30.7 较大 从宏观层面看 近年来我国居民消费保持 稳步增长 社会消费品零售额实际增速约 为 13% 即使在去年底全球经济调整冲击 下 消费零售额增速依然达到 17% 消费 需求平稳 并且我国的消费率始终处于下 降通道 而中国仍然是全球增长最快的经 济体, 因此在全面刺激消费的政策指导下 百货零售行业仍将获得稳定的需求支撑 从世界主要国家零售业发展历程看 百货 行业在其中扮演了非常重要的角色 百货 ǖዐࡔม ݯ ଭ ጺ ܮ ሺ 纪 90 年代以来 新兴的零售业态不断出现 Ju O n07 ሺ -0 7 ct -0 6 ཞԲሺ ct -0 5 Fe b06 Ju n06 展企业的经验 来探索我国百货行业未来 05 情况有关 我们想通过分析目前国内百货 行业龙头企业的成功因素以及世界成熟发 O 比较初级的阶段 当然这也与中国特殊的 -0 5 但从世界成熟的百货行业发展看 仍处于 n- 喜的成绩 在一定程度上巩固了百货业的 市场地位 我国的百货业目前发展速度很快 Ju 1998 年后发达国家百货业的变革取得了可 ม ݯ ሺ Fe b 宣 布 了 百 货 业 一 统 天 下 局 面 的 结 束 但 Fe b 业已有两百多年的发展历史 虽然在 20 世 的发展趋势与面临的挑战 现状 百货行业盈利能力强 发展潜力 27

28 智库导航 WISENOVA NAVIGATION MARKET 市场潮流 在以百货 超市业态和家电连锁为代表的 经济年代百货业的一枝独秀赋予了商厦本 零售行业中 百货业的优势开始显现 近 身独特的历史意义 这是新一代的商业项 年来通过经营结构的优化和自身优势 百 目所无从取代的 有些项目本身已经成为 货业开始走出 80 年代以来盲目发展导致 一个城市旅游景点 这些见证中国零售业发 其 后 的 衰 退 时 期 2007 年 大 型 零 售 企 业 展的百货公司积累了强大的品牌效应 为 中百货店业态企业主业业务利润同比增长 其在其他区域的拓展打下了很好的基础 25.1, 高于超市业态和家电专业店业态 而城市及商圈的发展也为百货公司带来了 百货店业的毛利率增长 5.9, 达 15.5 不菲的效益和持久的活力 资产负债率为所有业态中最低 当然百货 业的调整尚未完成 其未来的发展潜力将 连锁经营的规模优势 取决于它与零售业其他业态的竞争与合作 由于零售业的竞争日益激烈 消费者将日 益追求便捷而经济的购物体验 这点在超 ǖ3118 ඇࡔ ܮ ᅜฉ ଭ ഓᄽ ቛ ཥ ᄽༀ ݴ ӥऋฆ ی ג प 市和家电业态的体现最为充分 而百货业 ጆᄽ ی ጆஜ ی Ս૧ ی 通过连锁能够有效降低运营成本 提高谈 判能力 并且实现销售规模的扩张 更充 ܮ ཞԲሺ ی ຕଉཞԲሺ 分地发挥品牌效应 受到百货业跨区域连 ᆐᄽ௬ओཞԲሺ 锁的难度限制 目前尚无真正意义上的全 ᄽටຕཞԲሺ 国性百货连锁企业 但百联 王府井等企 业近年来均在积极拓展向外发展的机会 ጨଙઠᇸǖ3118 ଭ ഓᄽ ቛԒߢ 国内百货业龙头的成功因素 积极的业态调整与创新 传统核心商圈 当传统百货面临购物中心的挑战时 如果 依然固守成规 则不可避免地失去市场份 纵观国内百货行业龙头企业 无一不在传 额 由于购物中心带来更加丰富的消费体 统成熟商圈显要位置拥有商业项目 北京 验 更好的购物环境 更全面的商品选择 王府井 上海的华联商厦 可以说这些商 及更受到高端品牌青睐 因此对百货的冲 厦见证了整个老商圈的起步与发展 计划 击非常直接 但我们发现 一些百货企业 适时地改善购物环境 商品组合及功能拓 ǖӥ ण ዷᄲӥऋ ݴی ք 展 有效地提高了竞争力 并且大型百货 企业也尝试发展购物中心等新业态巩固市 ฆ ࠅ ᄽༀ ళ ୟ ӥᅃ ی ӥऋ ጎࠅ ӥऋ ᆦҾӥऋ ӥऋ ݛ ฆ ӥऋ ฆ ӥऋ ᆩ ฆ ی ӥऋ 百货行业有这样一条被普遍认同的规则 ႎ ӥऋ ፊ ڼ ᅃӗӧӵ ࠔ ዐ႐ 2 的顾客产生了 30 的销售额 30 的 ঙ ᆼᅃ ࠔ ዐ႐ ୟ 28 场地位 如百联打造的奥特莱斯 王府井 设立 子品牌 定位于年轻 时尚的消费 群体等 有效的客户管理与营销 客人产生了 80 的销售额 可见拥有一批 ݛ ฆ ӥऋ 有经济实力并有高忠诚度的客户对百货商 ዐ ࠔ ዐ႐ 店而言是至关重要的 百货商店通过各种 ӎ༬ટຯ ࠔ ዐ႐ 活动和服务使得顾客感觉到安心 信任 ی ӥऋ 舒适 从而建立起稳定的客户关系 我国 ॿ ی ӥऋ 较为成功的百货均已建立起以 VIP 客户管 ቧᄘ ی ӥऋ 理和服务为核心的客户管理系统 通过会

29 MARKET 市 场 潮 流 员 卡 会 员 服 务 设 施 等 手 段 实 现, 同 时 探 索 新 的 客 户 管 理 渠 道, 如 王 府 井 在 07 年 开 始 与 欧 莱 雅 合 作 共 享 VIP 客 户 数 据 库, 并 通 过 举 办 一 系 列 VIP 沙 龙, 在 品 类 管 理 和 跨 品 类 管 理 方 面 带 来 营 销 的 新 增 长 当 然 在 这 方 面 我 们 与 发 达 国 家 的 百 货 商 店 还 存 在 较 大 差 距, 比 如 销 售 人 员 对 产 品 的 认 识 和 行 业 规 范 的 把 握 等, 也 可 以 说 我 们 还 有 较 大 的 提 升 空 间 百 货 业 未 来 发 展 趋 势 : 业 态 细 分 趋 势 愈 加 明 显 主 要 发 达 国 家 的 百 货 商 店 多 数 走 的 是 专 业 化 路 线, 单 店 面 积 一 般 在 平 米 其 重 点 经 营 某 一 大 类 具 有 经 营 优 势 的 商 品, 如 以 西 尔 斯 彭 尼 为 代 表 的 传 统 百 货 店 开 始 转 型 时, 西 尔 斯 突 出 五 金 工 具, 彭 尼 突 出 服 装 化 妆 品, 诺 德 斯 特 龙 突 出 鞋 等, 都 取 得 了 成 功 我 国 目 前 由 于 城 市 规 模 大 人 口 密 集, 百 货 的 规 模 普 遍 较 大, 但 随 着 消 费 意 识 升 级, 顾 客 对 于 个 性 化 和 专 业 化 的 购 物 场 所 需 求 增 加, 近 几 年 专 业 店 的 迅 速 崛 起 已 经 印 证 了 这 一 点 并 且 专 业 化 有 助 于 避 免 了 一 味 的 价 格 战 争 使 商 店 利 润 降 低 与 购 物 中 心 的 合 作 深 入 百 货 业 与 购 物 中 心 的 深 入 合 作 可 以 分 成 两 个 层 面, 第 一 是 百 货 商 店 大 型 化 发 展 成 为 购 物 中 心, 另 一 种 是 百 货 作 为 购 物 中 心 的 主 力 店 进 入 典 型 的 美 国 购 物 中 心 由 至 少 2 个 大 型 百 货 作 为 主 力 店, 通 常 位 于 购 物 中 心 两 端, 通 过 吸 引 人 流 带 动 中 间 的 专 卖 店 如 此 百 货 公 司 将 获 得 租 金 等 方 面 的 优 惠, 购 物 中 心 也 增 加 了 人 流, 实 现 了 双 赢 百 联 集 团 的 百 货 品 牌 友 谊 百 货 东 方 商 厦 就 作 为 百 货 业 态 主 力 店 进 入 了 南 方 西 郊 天 府 桥 梓 湾 北 上 海 等 购 物 中 心, 大 多 数 百 货 店 都 取 得 了 不 俗 的 业 绩 但 是 如 何 处 理 百 货 与 购 物 中 心 其 他 专 卖 店 的 关 系 非 常 重 要, 业 态 尽 可 能 避 免 重 复 自 营 模 式 比 例 提 高 我 国 的 百 货 公 司 主 要 采 用 联 营 的 模 式, 自 营 比 例 高 于 或 者 接 近 于 10% 的 企 业 不 超 过 40%, 其 余 约 70% 的 企 业 自 营 比 例 都 低 于 10% 虽 然 采 取 联 营 方 式 有 风 险 小 收 益 稳 定 的 特 点, 但 这 也 导 致 百 货 行 业 利 润 率 较 低, 我 国 百 货 业 的 毛 利 率 一 般 低 于 20%, 而 世 界 排 名 前 列 的 百 货 公 司 毛 利 率 在 30-40% 加 大 自 营 比 例 打 造 自 有 品 牌 是 百 货 业 必 然 的 出 路 需 要 指 出, 买 断 经 营 需 要 考 虑 品 牌 定 位 与 商 店 定 位 是 否 契 合, 商 场 网 点 的 数 量 是 否 足 够 实 现 网 点 间 货 品 的 调 剂, 降 低 库 存, 这 都 对 百 货 公 司 的 能 力 提 出 了 很 高 要 求 因 此, 发 展 自 有 品 牌 对 百 货 而 言 也 非 常 重 要, 英 国 的 马 狮 百 货 集 团 所 有 的 商 品 都 使 用 公 司 自 有 品 牌 圣 米 商 牌, 被 称 为 世 界 上 最 大 的 没 有 工 厂 的 制 造 商 美 国 著 名 的 西 尔 斯 零 售 公 司 90% 的 商 品 用 自 己 的 品 牌, 日 本 最 大 的 零 售 商 大 荣 连 锁 集 团 约 有 40% 的 商 品 使 用 自 有 品 牌 Name Industry Average Federated Department Str. J.C. Penney Company. Inc Tuesday Morning Corporation Retail Ventures. Inc. Saks Incorporated Creative Technologies Corp The Bon-Ton Stores.Inc. Kohl s Corporation Gottschalks Inc. Dollar Tree Stores, Inc. Gross Margin 27.00% 40.60% 39.30% 38.60% 38.10% 37.40% 36.10% 36.00% 35.50% 35.40% 34.50% 29

30 MARKET 市 场 潮 流 我 国 百 货 业 面 对 的 新 挑 战 外 资 品 牌 的 加 速 进 入 百 盛 新 世 界 百 货 等 亚 太 外 资 百 货 一 直 在 内 地 大 肆 扩 张, 最 近 两 三 年, 百 盛 收 购 了 鞍 山 绵 阳 西 安 天 津 等 地 方 门 店 剩 余 股 权, 实 施 独 资 计 划, 目 前, 百 盛 内 地 2/3 以 上 的 门 店 已 实 现 独 资 英 国 玛 莎 百 货 虽 然 准 备 将 裁 员, 但 它 仍 在 2008 年 一 直 在 中 国 积 极 选 址, 内 地 第 一 店 于 2008 年 10 月 在 上 海 开 业 泰 国 中 央 百 货 也 表 示 计 划 在 中 国 内 地 每 年 开 4 家 店, 未 来 10 年 达 40 家 店 这 些 管 理 专 业 品 牌 效 应 极 大 的 竞 争 者 无 疑 将 给 本 地 百 货 带 来 极 大 挑 战, 但 本 地 企 业 也 有 本 土 化 运 转 灵 活 等 优 势, 成 败 尚 无 定 论, 机 遇 与 挑 战 并 存 以 电 子 商 务 为 代 表 的 新 型 销 售 模 式 从 1998 年 开 始, 发 达 国 家 各 大 零 售 商 纷 纷 进 入 电 子 商 务 领 域, 沃 尔 - 玛 特 凯 玛 特 西 尔 斯 等 相 继 建 立 自 己 的 网 上 商 店, 实 现 了 网 上 销 售 与 服 务 的 有 机 结 合 网 上 销 售 产 品 的 种 类 不 断 增 多, 巳 从 以 图 书 为 主 逐 步 扩 展 到 服 装 鞋 类 家 电 饮 料 计 算 机 汽 车 等 日 用 品 和 家 庭 耐 用 消 费 品 零 售 送 货 系 统 更 加 合 理 完 善 有 效 以 全 球 网 上 销 售 大 颚 亚 马 逊 为 例, 尽 管 遭 遇 金 融 危 机, 亚 马 逊 2008 年 净 销 售 收 入 同 比 增 长 29% 至 亿 美 元, 而 同 期 美 国 零 售 额 只 增 长 了 2% 亚 马 逊 的 优 势 在 于 物 流 中 心 等 庞 大 的 基 础 设 施 及 强 大 的 电 子 商 务 技 术 支 持, 能 够 比 竞 争 对 手 提 供 更 快 更 可 靠 的 购 物 环 境 而 目 前 中 国 百 货 网 络 购 物 体 系 依 然 较 为 缺 乏, 尤 其 三 四 线 市 场 的 消 费 者 网 络 购 物 的 市 场 潜 力 很 大, 随 着 中 国 3G 牌 照 的 发 放, 也 将 大 幅 提 升 消 费 者 网 络 购 物 与 主 要 发 达 国 家 相 比, 我 国 的 百 货 业 依 然 大 有 可 为, 无 论 从 规 模 布 局 业 态 到 营 销 模 式 购 物 模 式 盈 利 方 式 客 户 管 理 等 都 有 可 以 完 善 和 创 新 之 处, 面 对 种 种 挑 战, 国 内 的 百 货 业 必 将 进 入 一 轮 调 整 转 型 周 期, 新 的 行 业 领 先 者 有 机 会 确 立 真 正 的 百 货 品 牌, 书 写 国 内 百 货 业 的 新 篇 章 30

31 MARKET 市 场 潮 流 艺 术 地 产 : 生 活 艺 术 化 < 艺 术 生 活 化? 在 确 定 了 项 目 所 需 要 表 达 的 艺 术 时 代 精 神 之 后, 艺 术 格 调 的 选 择 则 是 下 一 层 面 上 的 问 题 艺 术 的 内 容 载 体 具 有 充 分 的 多 样 性, 却 在 历 史 上 被 人 为 割 裂 为 不 同 等 级, 所 谓 阳 春 白 雪 和 下 里 巴 人 之 分 即 在 于 此 观 目 前 中 国 的 艺 术 地 产, 它 和 其 他 地 产 类 型 相 比 仍 未 达 到 应 有 的 纵 高 度 艺 术 地 产 一 直 强 调 生 活 艺 术 化, 企 图 以 各 种 艺 术 性 活 动 展 览 等 丰 富 居 民 的 社 区 生 活, 从 而 营 造 一 种 所 谓 的 艺 术 氛 围, 结 合 建 筑 方 面 的 艺 术 性 打 造 取 得 整 体 效 果 然 而 艺 术 地 产 的 困 难 在 于, 艺 术 本 身 的 生 活 化 过 程 需 要 颇 费 一 番 周 章 方 能 完 成, 而 且 这 种 过 程 的 不 可 复 制 性 对 开 发 商 的 生 活 艺 术 化 理 念 的 冲 击 也 随 着 艺 术 地 产 作 为 高 端 地 产 的 重 要 表 现 形 式 显 得 越 来 越 突 出, 使 得 艺 术 地 产 成 为 一 个 矛 盾 体, 即 如 何 在 艺 术 在 表 达 上 不 沦 为 平 庸 的 同 时 满 足 社 区 居 民 的 艺 术 需 求 建 筑 上 的 艺 术 性 已 经 远 不 够 资 格 成 为 艺 术 地 产 的 核 心 吸 引 点, 在 艺 术 的 人 文 关 怀 上 做 足 文 章 是 开 发 商 在 盈 利 的 出 发 点 上 最 应 该 关 注 的 问 题 艺 术 生 活 化 艺 术 时 代 精 神 在 具 象 表 达 上 的 困 境 艺 术 和 当 地 文 化 的 可 复 制 性 问 题 艺 术 的 生 活 化 进 程 在 很 大 程 度 上 取 决 于 艺 术 的 时 代 精 神 虽 然 它 可 能 只 有 几 个 词, 但 在 不 理 解 时 代 精 神 的 情 况 下 盲 目 利 用 建 筑 风 格 情 调 搞 复 古 风 欧 美 风 等 表 层 形 态 上 的 艺 术 性 已 经 和 普 通 的 地 产 项 目 无 异, 空 有 华 丽 的 面 孔 而 无 艺 术 之 内 涵 这 也 是 目 前 国 内 多 数 艺 术 地 产 为 人 所 诟 病 的 深 层 次 原 因 雕 塑 园 林 展 览 做 得 漂 亮 一 些, 开 设 部 分 居 民 喜 爱 的 大 众 艺 术 形 式 活 动, 就 可 以 自 诩 为 艺 术 地 产, 而 没 有 领 悟 到 艺 术 的 时 代 精 神 在 艺 术 地 产 理 念 中 的 先 决 地 位 这 里 的 问 题 在 于, 艺 术 的 时 代 精 神 究 竟 是 什 么 并 非 每 个 人 都 是 艺 术 家, 也 并 非 每 个 人 都 有 一 双 善 于 挖 掘 日 常 生 活 中 的 艺 术 元 素 这 也 是 艺 术 生 活 化 面 临 的 最 关 键 的 难 处 对 本 身 就 以 多 元 化 为 核 心 的 艺 术 时 代 精 神, 不 同 人 群 有 着 不 同 的 理 解, 在 多 元 化 的 人 本 主 义 个 人 存 在 身 份 确 认 所 属 阶 层 和 社 会 关 系 的 当 下, 这 种 理 解 上 的 多 样 性 也 阻 碍 了 开 发 商 在 地 产 建 设 时 对 艺 术 的 表 达 以 及 各 种 表 达 形 式 之 间 的 关 系 梳 理 其 结 果 便 是 空 有 精 致 的 建 筑 形 态 而 无 统 领 整 个 项 目 的 艺 术 关 键 词 时 代 精 神 本 就 是 虚 无 缥 缈 的 概 念, 对 不 甚 关 心 艺 术 美 学 的 开 发 商 来 说 更 是 无 可 捉 摸 但 这 一 点 正 是 艺 术 地 产 开 发 首 先 应 该 明 确 的 方 向, 无 论 建 筑 上 是 时 间 上 的 复 制 还 是 地 域 上 的 复 制, 其 美 学 基 础 都 需 要 和 当 地 文 化 紧 密 结 合 文 化 在 诠 释 艺 术 时 代 精 神 中 的 作 用 是 任 何 因 素 所 不 能 比 拟 的, 这 也 反 映 出 了 艺 术 地 产 在 时 代 精 神 方 面 的 不 可 复 制 性 这 里 所 说 的 文 化 也 有 着 强 烈 的 时 代 性 特 征, 即 使 是 建 筑 的 艺 术 特 色 性, 在 建 筑 上 所 体 现 出 的 风 格 亦 应 处 于 这 种 核 心 文 化 的 统 领 之 下 遗 憾 的 是, 现 实 的 艺 术 地 产 却 并 没 有 完 全 贯 彻 这 一 原 则 诸 如 设 立 现 代 感 十 足 的 雕 塑 群 建 筑 打 造 上 绞 尽 脑 汁 挖 掘 现 代 特 点 就 能 叫 现 代 风 情 的 艺 术 地 产, 随 后 加 以 规 模 化 复 制, 是 艺 术 生 活 化 最 大 的 认 识 障 碍 之 一 没 有 当 地 文 化 的 时 间 性 特 征 融 入, 空 谈 复 古 西 式 现 代 前 卫 等 所 谓 的 项 目 整 体 艺 术 风 格 至 多 只 能 在 建 筑 上 勉 强 立 足, 而 在 至 关 重 要 的 艺 术 人 文 关 怀 上 缺 乏 必 要 的 支 撑 点 替 社 区 居 民 们 提 前 设 定 共 同 文 化 认 同 感 前 提 下 的 艺 术 时 代 精 神, 通 过 时 代 精 神 而 非 建 筑 设 计 吸 引 目 标 客 群 才 是 艺 术 地 产 区 别 于 普 通 地 产 形 式 的 根 本 特 31

32 MARKET 市 场 潮 流 点 这 种 主 观 设 定 在 多 元 化 的 当 下 显 得 十 分 必 要, 撇 开 艺 术 所 依 赖 的 文 化 时 代 性 而 鼓 吹 自 身 拥 有 多 少 艺 术 元 素 可 谓 本 末 倒 置, 其 结 果 是 整 个 项 目 沦 为 四 不 像 的 艺 术 大 杂 烩 快 节 奏 生 活 对 艺 术 格 调 的 影 响 力 在 确 定 了 项 目 所 需 要 表 达 的 艺 术 时 代 精 神 之 后, 艺 术 格 调 的 选 择 则 是 下 一 层 面 上 的 问 题 艺 术 的 内 容 载 体 具 有 充 分 的 多 样 性, 却 在 历 史 上 被 人 为 割 裂 为 不 同 等 级, 所 谓 阳 春 白 雪 和 下 里 巴 人 之 分 即 在 于 此 快 节 奏 生 活 对 艺 术 格 调 的 影 响 力 本 不 应 是 开 发 商 所 关 注 的 核 心 问 题, 但 由 于 在 最 上 层 的 时 代 精 神 上 没 有 清 晰 的 思 路 和 理 解, 开 发 商 容 易 下 降 到 此 高 度 以 所 谓 的 替 客 户 着 想 的 服 务 理 念 人 为 设 定 艺 术 格 调 高 低, 或 者 是 满 足 老 年 人 娱 乐 的 戏 曲 书 法 活 动 室, 或 者 是 迎 合 儿 童 教 育 培 养 的 兴 趣 班 艺 术 班 ; 功 利 性 质 的 艺 术 生 活 化 确 实 贴 近 居 民 的 生 活 中 的 艺 术 需 求, 然 而 对 整 个 项 目 的 长 远 价 值 保 持 和 提 升 作 用 实 在 有 限 这 种 延 续 旧 艺 术 格 调 观 念 的 缺 陷 同 时 被 另 一 个 极 端 即 将 艺 术 束 之 高 阁 和 居 民 隔 之 千 里 的 艺 术 神 圣 化 倾 向 所 放 大 绝 大 多 数 的 艺 术 地 产 项 目 并 非 仅 仅 面 向 艺 术 家, 怎 样 在 快 节 奏 的 生 活 之 间 觉 察 到 艺 术 时 代 精 神 在 格 调 选 择 中 的 指 导 性 作 用 是 开 发 商 面 临 的 关 键 问 题 一 个 典 型 的 例 子 就 是, 不 同 水 平 的 艺 术 地 产 开 发 能 够 从 它 所 选 择 的 艺 术 类 展 览 中 窥 知 一 二 艺 术 中 心 美 术 馆 博 物 馆 等 艺 术 文 化 保 留 展 示 载 体 是 艺 术 地 产 所 采 用 的 常 见 形 式, 是 提 升 社 区 形 象 塑 造 自 身 个 性 的 重 要 手 段, 展 出 内 容 和 项 目 所 要 体 现 的 艺 术 时 代 精 神 契 合 度 如 何, 在 何 种 程 度 上 能 够 反 映 艺 术 和 当 地 文 化 的 结 合, 都 是 考 察 开 发 商 对 艺 术 理 解 深 度 的 一 面 面 镜 子 如 果 对 上 一 个 层 面 的 时 代 精 神 问 题 含 混 不 清, 在 这 一 层 面 上 则 必 然 对 自 身 的 人 性 化 艺 术 服 务 产 生 怀 疑, 从 而 走 向 两 个 极 端 这 样 牵 出 了 艺 术 的 时 代 精 神 具 象 表 达 的 开 发 商 难 题 即 使 明 确 了 表 达 内 容, 应 该 通 过 什 么 具 象 表 达 方 式 呈 现 于 居 民 面 前 是 在 操 作 运 营 过 程 中 不 能 回 避 的 问 题 而 开 发 商 的 解 决 方 式 通 常 是 对 客 户 人 群 进 行 主 观 成 分 较 大 的 分 类, 以 和 格 调 选 择 同 样 思 路 的 分 类 方 式 将 所 谓 的 拥 有 共 同 艺 术 爱 好 艺 术 品 位 类 似 的 一 群 人 作 为 项 目 的 重 点 营 销 对 象, 其 分 类 标 准 甚 至 可 能 是 收 入 或 者 职 业 客 户 分 类 当 然 是 必 要 的, 但 这 种 主 观 性 设 定 若 也 降 低 至 表 达 层 面, 效 果 往 往 适 得 其 反 建 筑 是 各 种 表 达 方 式 中 最 容 易 的 一 种, 也 最 容 易 成 为 开 发 商 所 打 造 的 重 中 之 重, 殊 不 知 艺 术 生 活 化 进 程 之 所 以 困 难 重 重, 具 象 表 达 方 式 的 停 滞 是 最 主 要 的 原 因 在 时 代 精 神 尚 不 明 晰 的 局 面 下 试 图 凭 借 艺 术 格 调 的 大 众 化 调 整 达 到 艺 术 生 活 化, 其 趋 势 便 是 艺 术 的 平 庸 化 和 功 利 化, 将 原 本 所 应 包 含 的 艺 术 美 学 弃 之 于 不 顾 生 活 艺 术 化 快 销 模 式 下 的 人 生 价 值 观 反 思 生 活 需 要 价 值 几 何 的 艺 术 所 支 撑 如 果 说 艺 术 生 活 化 是 开 发 商 可 以 将 自 己 的 主 观 理 解 通 过 艺 术 的 具 象 表 达 方 式 ( 无 论 它 们 所 受 到 的 评 价 怎 样 ) 抛 给 社 区 居 民, 那 么 生 活 艺 术 化 则 是 一 个 双 向 性 问 题, 需 要 居 民 对 这 种 表 达 方 式 及 其 背 后 的 艺 术 美 学 本 质 的 进 一 步 加 工 和 反 思 艺 术 美 学 本 质 对 于 艺 术 地 产 来 说, 事 实 上 是 艺 术 人 文 关 怀 下 的 价 值 观 体 现 虽 然 一 般 人 无 法 系 统 性 地 将 这 种 本 质 抽 象 出 来, 但 单 纯 依 靠 开 发 商 的 艺 术 氛 围 打 造 只 是 硬 币 的 正 面, 背 面 则 是 人 们 在 以 盈 利 为 根 本 出 发 点 的 快 销 式 艺 术 地 产 经 营 指 导 思 想 下 对 人 生 价 值 观 的 反 思 如 此 看 来, 生 活 艺 术 化 确 实 是 小 于 艺 术 生 活 化 的, 因 为 它 需 要 开 发 商 和 居 民 的 双 向 互 动, 而 非 开 发 商 的 一 厢 情 愿 现 在 的 误 区 在 于, 开 发 商 混 淆 了 生 活 艺 术 化 和 艺 术 生 活 化 的 界 限, 一 直 强 调 本 应 多 方 共 同 参 与 完 成 的 生 活 艺 术 化 而 不 是 理 论 上 能 够 由 其 独 立 完 成 的 体 现 艺 术 地 产 核 心 价 值 的 艺 术 生 活 化 日 常 生 活 中 需 要 多 少 艺 术, 它 们 在 多 大 程 度 上 发 挥 审 美 等 众 多 方 面 的 价 值, 是 每 一 个 人 都 会 思 考 却 很 少 意 识 到 自 己 在 思 考 的 问 题 抓 住 这 一 点 对 艺 术 地 产 的 开 发 理 念 革 新 也 有 很 大 的 指 导 意 义 的 确, 这 一 部 分 内 容 和 地 产 开 发 的 紧 密 性 并 非 显 而 易 见, 但 却 是 艺 术 地 产 开 发 前 开 发 商 在 明 晰 艺 术 的 时 代 精 神 之 后 必 须 自 问 的 一 个 问 题 艺 术 源 于 生 活, 高 于 生 活 ; 拘 泥 于 生 活 则 容 易 陷 入 功 利 化 泥 团, 脱 离 于 生 活 则 让 艺 术 高 不 可 攀, 无 人 问 津 如 果 将 生 活 比 喻 成 一 出 戏, 那 么 在 整 个 社 会 焦 虑 浮 躁 各 种 声 音 难 以 辨 别 的 多 元 化 时 代, 开 发 商 必 须 了 解 客 户 心 里 最 适 合 自 己 的 生 活 中 艺 术 究 竟 扮 演 着 怎 样 的 角 色, 是 主 角 还 是 配 角, 占 戏 的 分 量 有 多 大, 通 过 怎 样 的 路 径 影 响 剧 情 的 发 展 这 里 面 的 潜 台 词 便 是 互 动 和 合 作 生 活 艺 术 化 不 仅 是 开 发 商 营 造 的 静 态 环 境, 也 需 要 一 种 随 着 客 户 和 时 代 价 值 观 的 变 迁 而 动 态 演 化 的 力 量 在 理 清 这 一 大 问 题 的 基 础 上 再 考 虑 艺 术 的 不 同 表 现 载 体 表 现 手 法 等 具 体 属 性 对 生 活 的 艺 术 性 每 个 人 都 能 说 出 些 道 理, 而 开 发 商 的 当 务 之 急 既 包 括 提 出 自 己 的 道 理, 也 包 括 兼 顾 客 户 的 看 法 所 以 艺 术 地 产 的 开 发 商 不 仅 仅 是 开 发 商, 更 像 一 位 艺 术 美 学 家 艺 术 地 产 与 艺 术 家 基 地 不 同, 社 区 居 民 离 开 专 门 的 艺 术 载 体 也 应 该 能 够 享 受 融 入 艺 术 元 素 的 日 常 生 活 文 化 的 认 同 感 和 包 容 性 是 一 个 艺 术 地 产 项 目 为 人 们 所 接 受 的 基 本 条 件, 开 发 商 需 要 以 此 为 出 发 点 了 解 并 修 正 自 己 对 客 户 艺 术 需 求 的 结 论, 并 非 艺 术 活 动 的 二 十 四 小 时 不 间 断 开 放 艺 术 展 览 主 题 的 不 停 更 换 就 能 吸 引 客 户 的 眼 球, 即 使 它 们 是 客 户 乐 于 欣 赏 参 与 的 类 型 艺 术 地 产 契 合 何 种 独 特 的 价 值 观 从 哲 学 的 角 度 上 看, 艺 术 地 产 的 开 发 商 更 类 似 于 艺 术 家 无 论 是 目 前 他 们 最 关 心 的 建 筑 形 态 还 是 建 筑 景 观 小 品 等 物 质 载 体 背 后 所 包 含 的 时 代 精 神, 都 需 要 开 发 商 在 与 客 户 分 享 自 身 特 定 的 审 美 价 值 取 向 的 同 时 体 现 积 极 的 人 生 价 值 观 这 些 人 生 价 值 32

33 MARKET 市 场 潮 流 观 并 非 相 互 独 立 相 互 割 裂, 而 需 要 有 机 结 合 成 一 个 整 体 呈 现 在 客 户 面 前, 让 他 们 在 生 活 中 能 够 切 身 感 受 到 以 价 值 观 为 中 心 的 艺 术 化 过 程, 进 而 同 开 发 商 进 行 艺 术 互 动 精 神 和 物 质 财 富 的 并 进 是 价 值 观 中 统 领 全 局 的 核 心 要 素 其 文 字 理 解 上 看 起 来 浅 显 易 懂, 因 为 艺 术 本 就 是 精 神 和 物 质 的 有 机 结 合 ; 但 想 要 促 成 两 者 在 地 产 这 个 平 台 上 和 谐 共 融, 则 颇 不 容 易 以 艺 术 地 产 中 最 引 人 关 注 的 建 筑 为 例, 开 发 商 往 往 将 聚 焦 点 集 中 于 建 雕 塑 景 观 等 形 态 的 外 表 塑 造, 又 是 大 师 设 计 又 是 特 色 风 格, 但 对 最 基 本 的 建 筑 质 量 做 不 到 精 益 求 精, 空 有 所 谓 的 艺 术 灵 魂 而 无 稳 固 的 躯 壳 这 里 则 牵 扯 出 艺 术 地 产 的 社 会 性, 项 目 能 够 为 社 会 带 来 什 么, 其 中 便 蕴 含 着 艺 术 的 审 美 观 念 在 项 目 宣 传 上 的 体 现 这 也 更 呼 应 了 开 头 的 那 句 话, 艺 术 地 产 开 发 商 自 己 就 应 该 是 艺 术 家, 至 少 要 对 艺 术 有 着 自 己 的 一 套 系 统 性 见 解 然 而 目 前 这 样 的 开 发 商 不 在 多 数 个 人 对 艺 术 的 理 解 可 能 相 差 甚 远, 开 发 商 所 能 挖 掘 的 价 值 观 切 入 主 线 是 结 合 社 会 现 状 的 艺 术 社 会 功 能 在 当 今 社 会 复 杂 多 变 变 革 加 深 所 导 致 的 价 值 观 缺 失 与 社 会 的 迷 茫 大 背 景 之 下, 艺 术 地 产 是 一 种 适 合 在 小 范 围 内 重 塑 积 极 价 值 观 进 而 向 外 推 广 的 载 体 它 不 仅 仅 是 在 造 房 子, 更 是 在 造 观 念 和 审 美 取 向 遗 憾 的 是 开 发 商 在 这 个 层 面 上 的 思 考 甚 少, 只 有 珍 贵 的 雕 塑 常 设 的 展 出 另 类 的 建 筑 而 无 法 让 客 户 感 受 到 这 些 东 西 的 背 后 能 够 给 他 们 传 达 何 种 艺 术 与 人 生 的 价 值 观 念, 只 能 是 实 现 了 艺 术 的 传 播 功 能 而 无 更 多 社 会 功 能 将 个 人 放 在 社 会 范 畴 下 考 虑 适 应 方 案 和 合 作 交 流 方 案 是 针 对 目 前 自 我 中 心 型 坚 持 己 见 型 价 值 观 甚 嚣 尘 上 的 社 会 病 态 的 典 型 例 子, 在 实 际 操 作 过 程 中 也 容 易 做 到 目 前 国 内 较 为 成 功 的 艺 术 地 产 都 遵 循 着 这 条 主 线, 利 用 艺 术 地 产 所 具 备 的 独 特 艺 术 审 美 功 能 搭 载 去 改 变 居 民 的 精 神 面 貌, 旨 在 恢 复 现 代 的 人 性 和 谐, 这 已 经 在 艺 术 熏 陶 的 基 础 上 再 上 升 了 一 个 层 面 生 活 艺 术 化 不 能 简 单 等 同 于 熏 陶, 只 有 改 变 人 的 审 美 观 念 和 价 值 取 向 方 能 真 正 实 现 抛 开 艺 术 的 社 会 性 便 开 始 谈 艺 术 内 容 的 宽 泛 性, 究 其 一 点, 还 是 在 快 销 时 代 没 能 抓 住 艺 术 本 质 就 匆 匆 构 建 骨 架, 其 结 果 可 想 而 知 两 者 的 匹 配 结 合 房 地 产 盈 利 出 发 点 的 差 距 消 弭 盈 利 前 提 和 人 文 关 怀 之 间 的 平 衡 乍 看 之 下, 生 活 艺 术 化 和 艺 术 生 活 化 之 间 的 区 别 只 在 于 艺 术 家 和 观 众 们 的 互 动 和 磨 合, 具 体 表 现 在 艺 术 的 人 文 关 怀 方 面 ; 但 事 实 远 非 这 么 简 单 开 发 商 并 不 是 真 正 的 艺 术 家, 它 所 关 心 的 更 多 是 盈 利 问 题 作 为 企 业 这 本 无 可 厚 非, 但 当 你 从 艺 术 家 的 角 度 从 艺 术 社 会 功 能 的 责 任 承 担 出 发 时, 问 题 便 超 出 了 企 业 盈 利 的 范 畴 正 如 艺 术 地 产 中 的 博 物 馆 艺 术 馆 一 样, 它 们 盈 利 很 少 甚 至 处 于 亏 损 状 态, 却 成 为 艺 术 地 产 之 所 以 成 为 艺 术 地 产 的 关 键 性 要 素 这 里 便 存 在 盈 利 前 提 和 人 文 关 怀 之 间 的 平 衡 把 握 人 文 关 怀 是 一 个 务 虚 的 词, 其 物 质 载 体 多 用 具 体 艺 术 活 动 或 主 题 展 览 等 形 式 目 前 艺 术 地 产 在 物 质 这 一 层 面 上 十 分 重 视, 在 居 民 日 常 生 活 中 对 其 艺 术 爱 好 和 潜 在 需 求 进 行 充 分 分 类 挖 掘, 并 利 用 各 种 静 态 艺 术 形 式 点 缀 社 区, 和 这 种 爱 好 需 求 形 成 相 互 呼 应, 进 而 将 居 民 分 成 不 同 类 别 的 组 织 团 体, 定 期 或 不 定 期 地 举 办 艺 术 交 流 活 动 更 进 一 步 的, 则 自 己 开 设 或 引 进 博 物 馆 艺 术 馆 等 展 览 机 构 进 驻, 加 强 艺 术 交 流 的 效 果 这 一 部 分 在 开 发 商 的 后 期 管 理 运 营 上 将 会 占 据 一 定 比 例 的 成 本 一 些 开 发 商 直 接 委 托 文 创 公 司 对 社 区 活 动 等 艺 术 人 文 表 达 方 式 进 行 策 划 管 理, 成 本 金 额 将 会 更 加 庞 大 基 于 盈 利 前 提, 部 分 艺 术 地 产 项 目 一 方 面 是 索 性 将 目 标 客 群 定 位 为 高 端 人 士, 利 用 其 高 收 入 和 项 目 的 销 售 高 利 润 维 持 经 常 性 高 雅 品 位 的 艺 术 活 动 展 览 等 方 面 的 大 量 支 出 ; 另 一 方 面 则 有 挂 羊 头 卖 狗 肉 之 嫌, 设 置 少 量 的 老 年 艺 术 活 动 室 儿 童 游 乐 园 就 自 称 为 艺 术 地 产 这 样 人 文 关 怀 不 知 不 觉 又 走 向 了 另 一 个 误 区, 即 人 文 关 怀 只 适 用 于 高 雅 艺 术, 只 有 高 品 位 的 人 群 才 能 领 悟 它 们, 而 高 品 位 的 人 往 往 是 高 收 入 的 人 于 是 艺 术 地 产 的 高 端 性 被 不 断 放 大, 以 至 于 成 为 极 少 富 人 们 的 宠 儿 艺 术 地 产 需 要 高 端 定 位, 但 这 并 不 仅 仅 针 对 客 户 层 面, 更 是 针 对 项 目 的 自 身 打 造 方 面, 也 就 是 艺 术 生 活 化 过 程 中 仍 然 保 持 艺 术 的 原 有 特 性, 杜 绝 庸 俗 化 倾 向 艺 术 的 庸 俗 化 和 艺 术 格 调 低 完 全 是 两 个 概 念, 更 何 况 艺 术 格 调 的 高 低 并 不 是 绝 对 的 换 句 话 说, 盈 利 和 人 文 关 怀 本 就 不 是 对 立 的 所 谓 的 不 平 衡, 只 是 站 在 开 发 商 所 提 供 的 艺 术 载 体 的 角 度 来 讲 的 这 种 视 角 延 续 了 上 面 快 销 时 代 的 哲 学 思 路, 忽 略 了 艺 术 地 产 的 社 会 性, 将 目 光 局 限 于 项 目 本 身 甚 至 具 体 的 建 筑 上 实 际 上, 房 地 产 原 本 就 是 一 门 融 产 业 远 见 投 资 技 巧 做 事 风 格 政 策 环 境 等 为 一 体 的 艺 术, 其 价 值 33