目 录 注 册 资 产 评 估 师 声 明... 4 摘 要... 5 资 产 评 估 报 告... 9 一 委 托 方 产 权 持 有 单 位 和 委 托 方 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者. 9 二 评 估 目 的 三 评 估 对 象 和 评 估 范 围... 10

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1 广 州 市 大 洋 房 地 产 开 发 公 司 拟 公 开 转 让 涉 及 位 于 花 都 区 芙 蓉 镇 瑞 边 村 两 宗 居 住 用 地 土 地 使 用 权 及 其 地 上 在 建 工 程 市 场 价 值 的 资 产 评 估 报 告 业 评 资 字 [2015] 第 0383 号 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 YEQIN APPRAISAL CO., LTD. 签 字 评 估 师 : 侯 西 臣 龚 鸣 镝 评 估 基 准 日 : 二 〇 一 五 年 五 月 三 十 一 日 评 估 报 告 日 : 二 〇 一 五 年 七 月 六 日 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 1

2 目 录 注 册 资 产 评 估 师 声 明... 4 摘 要... 5 资 产 评 估 报 告... 9 一 委 托 方 产 权 持 有 单 位 和 委 托 方 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者. 9 二 评 估 目 的 三 评 估 对 象 和 评 估 范 围 四 价 值 类 型 及 定 义 五 评 估 基 准 日 六 评 估 依 据 七 评 估 方 法 八 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况 九 评 估 假 设 十 评 估 结 论 十 一 特 别 事 项 说 明 十 二 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明 十 三 评 估 报 告 日 资 产 评 估 结 果 明 细 表 附 件 ( 复 印 件 ) 一 委 托 方 企 业 法 人 营 业 执 照 组 织 机 构 代 码 证 二 广 州 日 报 报 业 集 团 管 委 会 关 于 解 决 花 都 俊 怡 合 作 项 目 历 史 遗 留 问 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 2

3 题 的 审 议 决 定 三 委 托 方 承 诺 函 四 国 有 土 地 使 用 证 六 关 于 广 州 市 大 洋 房 地 产 开 发 公 司 花 都 区 狮 岭 镇 瑞 边 村 用 地 修 建 性 详 细 规 划 调 整 的 审 批 意 见 书 七 建 设 用 地 规 划 许 可 证 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 八 资 产 评 估 业 务 约 定 书 及 评 估 师 承 诺 函 九 评 估 机 构 企 业 法 人 营 业 执 照 十 评 估 机 构 资 产 评 估 资 格 证 书 十 一 注 册 资 产 评 估 师 证 书 十 二 照 片 及 评 估 对 象 位 置 图 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 3

4 注 册 资 产 评 估 师 声 明 我 们 郑 重 声 明 : 1 我 们 在 执 行 本 资 产 评 估 业 务 中, 遵 循 相 关 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则, 恪 守 独 立 客 观 和 公 正 的 原 则 ; 根 据 我 们 在 执 业 过 程 中 收 集 的 资 料, 评 估 报 告 陈 述 的 内 容 是 客 观 的, 并 对 评 估 结 论 合 理 性 承 担 相 应 的 法 律 责 任 2 评 估 对 象 和 范 围 的 说 明 由 委 托 方 申 报 并 经 其 签 章 确 认 ; 提 供 必 要 的 资 料 并 保 证 所 提 供 资 料 的 真 实 性 合 法 性 完 整 性 是 委 托 方 和 相 关 当 事 方 的 责 任 3 我 们 与 评 估 报 告 中 的 评 估 对 象 没 有 现 存 或 者 预 期 的 利 益 关 系, 与 委 托 方 或 评 估 目 的 所 涉 及 经 济 行 为 的 相 关 当 事 方 没 有 现 存 或 者 预 期 的 利 益 关 系, 也 对 相 关 当 事 方 不 存 在 偏 见 4 我 们 已 对 评 估 报 告 中 的 评 估 对 象 进 行 现 场 调 查, 对 评 估 对 象 的 法 律 权 属 状 况 给 予 必 要 的 关 注, 对 其 相 关 法 律 权 属 资 料 进 行 查 验, 但 无 法 对 评 估 对 象 法 律 权 属 的 真 实 性 做 任 何 形 式 的 保 证 本 评 估 报 告 中 所 陈 述 的 事 项 是 我 们 根 据 在 执 业 过 程 中 掌 握 的 情 况 和 收 集 的 资 料 基 础 上 进 行 描 述 的 勘 察 人 : 侯 西 臣 廖 强 常 江 勘 察 日 期 :2015 年 7 月 2 日 5 本 评 估 报 告 中 的 分 析 判 断 和 结 论 受 到 报 告 中 的 评 估 假 设 和 限 定 条 件 的 限 制, 评 估 报 告 使 用 者 应 充 分 考 虑 评 估 报 告 中 载 明 的 假 设 限 定 条 件 特 别 事 项 说 明 及 其 对 评 估 结 论 的 影 响 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 4

5 6 我 们 是 按 照 资 产 评 估 有 关 法 律 法 规 准 则 技 术 规 范 和 行 业 指 导 意 见 等 要 求, 根 据 执 业 过 程 中 收 集 的 资 料 进 行 分 析 估 算 判 断 和 推 论, 形 成 评 估 意 见 和 结 论, 撰 写 评 估 报 告 7 本 评 估 报 告 和 所 披 露 的 评 估 结 论 是 相 关 经 济 行 为 实 现 的 参 考 依 据, 但 仅 限 于 报 告 中 载 明 的 评 估 报 告 使 用 者 于 报 告 中 所 载 明 的 评 估 目 的 下, 在 评 估 结 论 使 用 有 效 期 限 内 使 用 评 估 报 告 使 用 者 应 关 注 评 估 报 告 的 使 用 限 制, 并 恰 当 使 用 评 估 报 告, 因 使 用 不 当 造 成 的 后 果 将 与 我 们 无 关 8 注 册 资 产 评 估 师 执 行 资 产 评 估 业 务 的 目 的 是 对 评 估 对 象 价 值 进 行 估 算 并 发 表 专 业 意 见, 并 不 承 担 相 关 当 事 人 决 策 的 责 任 评 估 结 论 不 应 当 被 认 为 是 对 评 估 对 象 可 实 现 价 格 的 保 证 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 5

6 摘 要 委 托 方 : 广 州 市 大 洋 房 地 产 开 发 公 司 产 权 持 有 方 : 广 州 市 大 洋 房 地 产 开 发 公 司 经 济 行 为 : 根 据 委 托 方 提 供 的 广 州 日 报 报 业 集 团 管 委 会 关 于 解 决 花 都 俊 怡 合 作 项 目 历 史 遗 留 问 题 的 审 议 决 定, 广 州 市 大 洋 房 地 产 开 发 公 司 拟 对 位 于 花 都 区 芙 蓉 镇 瑞 边 村 两 宗 居 住 用 地 土 地 使 用 权 及 其 地 上 在 建 工 程 进 行 公 开 转 让, 需 评 估 其 市 场 价 值 评 估 目 的 : 为 委 托 方 公 开 转 让 资 产 提 供 委 估 房 地 产 市 场 价 格 参 考 评 估 对 象 及 评 估 范 围 : 评 估 对 象 为 位 于 花 都 区 芙 蓉 镇 瑞 边 村 ( 现 芙 蓉 镇 已 撤 销, 属 于 狮 岭 镇 ) 的 总 面 积 为 48, m2 的 两 宗 住 宅 用 地 及 地 上 20, m2 在 建 工 程, 具 体 范 围 为 土 地 使 用 权 地 上 建 筑 物 及 装 修 供 水 供 电 消 防 等 辅 助 设 施, 不 包 含 相 关 债 权 债 务 和 特 许 经 营 权 等 其 他 财 产 价 值 类 型 : 市 场 价 值 评 估 基 准 日 : 2015 年 5 月 31 日 评 估 方 法 : 成 本 法 及 收 益 法 评 估 结 论 : 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 根 据 国 家 有 关 资 产 评 估 的 规 定, 本 着 独 立 客 观 公 正 的 原 则, 按 照 必 要 的 评 估 程 序 采 用 收 益 法 成 本 法 对 委 托 方 委 托 评 估 的 资 产 在 评 估 基 准 日 时 的 市 场 价 值 进 行 评 估 测 算, 得 出 评 估 结 论 如 下 : 广 州 市 大 洋 房 地 产 开 发 公 司 委 托 评 估 的 位 于 花 都 区 芙 蓉 镇 瑞 边 村 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 6

7 两 宗 住 宅 用 地 土 地 使 用 权 及 其 地 上 在 建 工 程 于 评 估 基 准 日 时 的 评 估 价 值 为 人 民 币 贰 亿 贰 仟 玖 佰 壹 拾 柒 万 柒 仟 贰 佰 元 ( 229,177,200), 评 估 基 准 日 时 评 估 对 象 账 面 价 值 为 41,488, 元, 评 估 增 值 183,192, 元, 增 值 率 为 % 评 估 报 告 有 限 使 用 期 : 按 照 评 估 报 告 准 则 和 其 他 现 行 规 定, 本 评 估 结 果 的 使 用 有 效 期 为 评 估 基 准 日 起 一 年 评 估 报 告 日 :2015 年 7 月 6 日 对 结 论 产 生 影 响 的 特 别 事 项 说 明 : 1. 经 评 估 人 员 调 查 了 解, 截 至 评 估 基 准 日, 委 估 宗 地 土 地 出 让 金 已 缴 清, 仍 有 工 程 款 及 其 他 款 项 合 计 共 1,050, 元 未 支 付, 基 础 设 施 配 套 费 等 相 关 开 发 期 间 税 费 并 未 支 付 根 据 委 托 方 确 定, 未 付 工 程 款 项 将 在 项 目 公 开 转 让 前 结 清, 故 本 次 评 估 未 扣 除 该 部 分 未 付 款 项 ; 对 于 未 支 付 的 开 发 期 间 税 费, 本 次 评 估 成 本 法 中, 开 发 期 间 税 费 为 0 元 2. 本 次 评 估 结 论 是 基 于 自 愿 买 方 和 自 愿 卖 方 在 各 自 理 性 行 事 且 未 受 任 何 强 迫 的 情 况 下 形 成 的 市 场 价 值, 不 存 在 税 费 转 嫁, 未 考 虑 在 出 售 资 产 时 可 能 发 生 的 任 何 开 支 或 税 款 3. 本 次 评 估 对 象 中 土 地 使 用 权 证 载 面 积 合 计 为 48, 平 方 米, 与 对 应 的 宗 地 规 划 文 件 关 于 广 州 市 大 洋 房 地 产 开 发 公 司 花 都 区 狮 岭 镇 瑞 边 村 用 地 修 建 性 详 细 规 划 调 整 的 审 批 意 见 书 中 记 载 土 地 面 积 48,513.1 平 方 米 不 一 致, 根 据 委 托 方 介 绍 证 载 面 积 小 于 规 划 面 积 是 因 为 公 路 部 门 收 回 原 土 地 权 中 包 含 的 公 路 用 地, 该 调 整 对 净 用 地 面 积 没 有 影 响, 故 本 次 评 估 中 涉 及 的 土 地 使 用 权 面 积 设 定 为 其 净 用 地 面 积, 即 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 7

8 44, 平 方 米 以 上 内 容 摘 自 资 产 评 估 报 告, 欲 了 解 本 评 估 项 目 的 全 面 情 况, 应 认 真 阅 读 资 产 评 估 报 告 全 文 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 8

9 资 产 评 估 报 告 业 评 资 字 [2015] 第 0383 号 业 评 资 字 2015 第 0383 号 广 州 市 大 洋 房 地 产 开 发 公 司 : 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 本 公 司 ) 接 受 贵 单 位 的 委 托, 根 据 国 家 有 关 资 产 评 估 的 规 定 和 资 产 评 估 业 务 约 定 书 约 定 的 评 估 事 项, 本 着 独 立 客 观 公 正 的 原 则, 采 用 收 益 法 成 本 法, 按 照 必 要 的 评 估 程 序, 对 贵 单 位 委 托 评 估 资 产 进 行 了 评 估 工 作 现 将 资 产 评 估 情 况 及 评 估 结 果 报 告 如 下 : 一 委 托 方 产 权 持 有 单 位 和 委 托 方 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 1 委 托 方 名 住 称 : 广 州 市 大 洋 房 地 产 开 发 公 司 所 : 广 州 市 越 秀 区 人 民 中 路 同 乐 路 10 号 注 册 号 : 负 责 人 : 肖 卫 中 成 立 日 期 :1994 年 5 月 28 日 注 册 资 本 : 壹 亿 元 整 类 型 : 全 民 所 有 制 经 营 范 围 : 房 地 产 业 2 产 权 持 有 方 产 权 持 有 方 与 委 托 方 为 同 一 单 位, 即 广 州 市 大 洋 房 地 产 开 发 公 司 3 委 托 方 以 外 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 9

10 与 本 次 评 估 目 的 相 关 的 除 委 托 方 以 外 的 当 事 人 及 上 级 主 管 部 门 二 评 估 目 的 根 据 委 托 方 提 供 的 广 州 日 报 报 业 集 团 管 委 会 关 于 解 决 花 都 俊 怡 合 作 项 目 历 史 遗 留 问 题 的 审 议 决 定, 广 州 市 大 洋 房 地 产 开 发 公 司 拟 对 位 于 花 都 区 芙 蓉 镇 瑞 边 村 两 宗 居 住 用 地 土 地 使 用 权 及 其 地 上 在 建 工 程 进 行 公 开 转 让, 需 评 估 其 市 场 价 值 评 估 目 的 为 委 托 方 公 开 转 让 资 产 提 供 委 估 房 地 产 市 场 价 格 参 考 三 评 估 对 象 和 评 估 范 围 评 估 对 象 为 位 于 花 都 区 芙 蓉 镇 瑞 边 村 ( 现 芙 蓉 镇 已 撤 销, 属 于 狮 岭 镇 ) 的 总 面 积 为 48, m2 的 两 宗 住 宅 用 地 及 地 上 20, m2 在 建 工 程, 具 体 范 围 为 土 地 使 用 权 地 上 建 筑 物 及 装 修 供 水 供 电 消 防 等 辅 助 设 施, 不 包 含 相 关 债 权 债 务 和 特 许 经 营 权 等 其 他 财 产 ㈠ 被 评 估 房 地 产 权 益 状 况 所 在 位 置 : 花 都 区 芙 蓉 镇 瑞 边 村 ; 建 筑 规 模 : 本 次 评 估 对 象 土 地 位 于 花 都 区 芙 蓉 镇 瑞 边 村, 地 处 芙 蓉 度 假 区 以 南, 临 山 前 旅 游 大 道, 土 地 总 面 积 为 48, m2, 建 筑 物 总 面 积 为 20, m2; 用 途 : 证 载 土 地 用 途 为 城 镇 住 宅 用 地, 地 上 建 筑 物 属 于 在 建 工 程, 并 无 房 地 产 权 证 明, 根 据 委 托 方 提 供 资 料 结 合 现 场 勘 察, 确 定 该 批 建 筑 物 为 联 排 别 墅 ; 权 属 人 : 根 据 国 有 土 地 使 用 权 证 ( 证 号 : 穗 国 用 2015 第 号 花 国 用 1995 字 第 号 ) 显 示, 土 地 使 用 权 人 为 广 州 市 大 洋 房 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 10

11 地 产 开 发 公 司 土 地 所 有 权 状 况 : 国 有 ; 土 地 使 用 权 性 质 : 出 让 ; 土 地 使 用 权 终 止 日 期 : 评 估 对 象 共 有 两 块 宗 地, 现 场 勘 察 时, 两 块 宗 地 相 连, 根 据 规 划 两 宗 土 地 作 为 一 个 项 目 进 行 开 发, 两 块 宗 地 用 途 相 同, 证 载 面 积 分 别 为 8, m2 39, m2, 土 地 使 用 权 终 止 日 期 分 别 为 2066 年 9 月 11 日 2065 年 9 月 8 日 土 地 通 过 协 议 方 式 取 得, 已 全 额 支 付 出 让 金, 评 估 基 准 日 时, 项 目 未 设 置 他 项 权 利, 该 项 目 仍 有 工 程 款 及 其 他 款 项 合 计 共 1,050, 元 未 支 付 权 属 证 明 文 件 : 土 地 已 取 得 国 有 土 地 使 用 证 ( 穗 国 用 2015 第 号 花 国 用 1995 字 第 号 ) 建 设 用 地 批 准 书 ( 穗 国 土 建 用 字 [2012]92 号 ) 建 设 用 地 规 划 许 可 证 (95004 号 芙 号 ) 地 上 建 筑 物 已 取 得 建 设 工 程 规 划 许 可 证 ( 穗 规 建 证 [2010]2796 号 ) 建 筑 工 程 施 工 许 可 证 ( 编 号 : ) 两 宗 土 地 作 为 同 一 项 目 进 行 开 发, 已 取 得 规 划 条 件 关 于 广 州 市 大 洋 房 地 产 开 发 公 司 花 都 区 狮 岭 镇 瑞 边 村 用 地 修 建 详 细 规 划 调 整 的 审 批 意 见 书 ( 穗 规 批 [2010]277 号 ) 规 划 条 件 要 点 如 下 : 用 地 面 积 : 平 方 米, 其 中 净 用 地 面 积 平 方 米 ; 建 筑 密 度 26.5%( 以 净 用 地 面 积 计 算 ); 绿 地 率 30%( 以 净 用 地 面 积 计 算 ); 容 积 率 2.2( 以 净 用 地 面 积 计 算 ), 总 建 筑 面 积 为 142,087 平 方 米, 其 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 11

12 中 计 容 建 筑 面 积 98,538 平 方 米 ; 机 动 车 配 套 标 准 不 得 小 于 1 泊 /100 平 方 米 建 筑 面 积 ; 公 建 配 套 : 社 区 居 委 会 建 筑 面 积 100 平 方 米 社 区 服 务 中 心 建 筑 面 积 300 平 方 米 老 年 人 服 务 点 建 筑 面 积 100 平 方 米 托 儿 所 建 筑 面 积 750 平 方 米, 用 地 面 积 1200 平 方 米 公 共 厕 所 建 筑 面 积 70 平 方 米 物 业 管 理 建 筑 面 积 300 平 方 米 卫 生 站 建 筑 面 积 100 平 方 米 开 关 房 建 筑 面 积 110 平 方 米 变 配 电 房 建 筑 面 积 150 平 方 米 居 民 健 身 设 施 用 地 面 积 3000 平 方 米 ㈡ 被 评 估 房 地 产 实 物 状 况 1 土 地 实 物 状 况 评 估 对 象 两 块 宗 地 相 连, 其 实 物 状 况 为 一 致, 可 统 一 描 述, 详 情 如 下 : 坐 落 : 花 都 区 狮 岭 镇 瑞 边 村 ( 原 芙 蓉 镇, 现 属 狮 岭 镇 ); 面 积 : 分 别 为 8, m2 39, m2, 合 计 土 地 面 积 48, m2; 用 途 : 城 镇 住 宅 用 地 ; 四 至 : 东 至 其 他 宗 地 南 至 其 他 宗 地 西 至 瑞 边 村 北 至 山 前 大 道 ; 形 状 : 较 规 则 多 边 形 ; 地 形 地 势 : 较 平 坦 ; 开 发 程 度 : 宗 地 红 线 内 五 通 ( 通 上 水 通 下 水 通 电 通 讯 通 路 ), 场 地 内 平 整 2 建 筑 物 实 物 状 况 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 12

13 评 估 对 象 建 筑 物 为 建 于 本 评 估 对 象 宗 地 上 的 别 墅, 目 前 仅 完 成 了 主 体 工 程, 已 于 2013 年 建 成, 至 今 还 未 进 行 装 饰 装 修, 详 情 如 下 : 坐 落 : 花 都 区 狮 岭 镇 瑞 边 村 ( 原 芙 蓉 镇, 现 属 狮 岭 镇 ); 建 筑 面 积 : 总 建 筑 面 积 20, m2; 楼 层 : 共 有 联 排 别 墅 23 栋 92 套, 楼 层 均 为 地 上 3 层, 地 下 1 层 ; 层 高 : 约 3 米 ; 建 成 时 间 : 建 筑 物 属 于 在 建 工 程, 于 2013 年 完 成 主 体 工 程 建 设 后 停 工 建 筑 结 构 : 框 架 结 构 ; 设 施 设 备 : 评 估 对 象 建 筑 物 仅 完 成 主 体 工 程, 并 未 配 备 相 关 的 设 施 设 备, 无 电 梯 无 门 窗, 无 小 区 物 业 管 理 等 ; 装 修 及 布 局 : 评 估 对 象 为 在 建 工 程, 仅 完 成 主 体 工 程 建 设, 未 进 行 装 修, 外 墙 为 混 凝 土 砖 裸 露, 地 面 毛 坯, 墙 面 毛 坯, 无 门 窗 ; 建 筑 物 共 有 23 栋 92 套 别 墅, 楼 层 均 为 地 上 3 层, 地 下 一 层 使 用 及 维 护 状 况 : 属 在 建 工 程, 评 估 基 准 日 时 已 停 工, 未 使 用, 维 护 保 养 情 况 较 好 ㈢ 被 评 估 房 地 产 所 在 区 域 概 况 1. 位 置 状 况 (1) 坐 落 : 花 都 区 芙 蓉 镇 瑞 边 村 ; (2) 方 位 : 位 于 狮 岭 镇 东 侧, 芙 蓉 旅 游 度 假 区 南 侧, 临 山 前 大 道, 属 瑞 边 村 ; 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 13

14 (3) 与 重 要 场 所 ( 设 施 ) 的 距 离 : 距 离 芙 蓉 镇 旅 游 度 假 区 约 2 公 里, 距 离 狮 岭 镇 镇 区 约 5 公 里, 距 离 花 都 区 城 区 约 12 公 里 ; (4) 临 街 ( 路 ) 状 况 : 临 山 前 旅 游 大 道, 临 肇 花 都 高 速 ; 2. 交 通 状 况 (1) 道 路 状 况 : 临 山 前 旅 游 大 道, 临 肇 花 高 速, 周 边 交 通 要 道 密 集, 道 路 密 度 较 大, 道 路 较 为 宽 敞, 交 通 顺 畅 度 较 高, 交 通 便 捷 度 较 高 ; (2) 出 入 可 利 用 交 通 工 具 : 周 边 交 通 道 路 密 集, 距 离 肇 花 高 速 出 口 约 1 公 里, 可 驾 车 出 行 ; 地 处 狮 岭 镇 东 侧, 周 边 公 交 车 线 路 较 少, 公 交 便 捷 度 一 般 3. 外 部 配 套 设 施 状 况 (1) 公 共 服 务 设 施 : 地 处 狮 岭 镇 区 周 边, 位 于 瑞 边 村, 周 边 大 型 超 市 学 校 酒 店 餐 饮 等 均 较 少, 公 共 配 套 设 施 较 为 一 般 ; (2) 基 础 设 施 : 地 处 镇 区 周 边, 虽 然 近 期 周 边 房 地 产 开 发 活 跃, 但 目 前 还 未 形 成 成 熟 住 宅 区 域, 基 础 设 施 相 对 较 为 一 般 4. 居 住 氛 围 宗 地 虽 芙 蓉 镇 旅 游 景 区 南 侧, 周 边 虽 有 多 个 新 开 发 小 区, 但 入 住 率 较 低, 居 住 氛 围 较 为 一 般 四 价 值 类 型 及 定 义 ㈠ 价 值 类 型 本 次 评 估 采 用 市 场 价 值 标 准 ㈡ 价 值 定 义 根 据 评 估 对 象 状 况 和 评 估 目 的, 本 次 评 估 采 用 市 场 价 值 作 为 评 估 结 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 14

15 论 的 价 值 类 型 市 场 价 值 是 指 自 愿 买 方 和 自 愿 卖 方 在 各 自 理 性 行 事 且 未 受 任 何 强 迫 的 情 况 下, 评 估 对 象 在 评 估 基 准 日 进 行 正 常 公 平 交 易 的 价 值 估 计 数 额 市 场 价 值 : 指 在 公 开 市 场 上 最 可 能 形 成 的 价 格 采 用 公 开 市 场 价 值 标 准 时, 要 求 评 估 的 客 观 合 理 价 格 或 价 值 应 是 公 开 市 场 价 值 根 据 该 定 义, 市 场 价 值 具 有 以 下 要 件 : 第 一, 自 愿 买 方 指 具 有 购 买 动 机, 但 并 没 有 被 强 迫 进 行 购 买 的 一 方 当 事 人 该 购 买 者 会 根 据 现 行 市 场 的 真 实 状 况 和 现 行 市 场 的 期 望 值 进 行 购 买, 不 会 特 别 急 于 购 买, 也 不 会 在 任 何 价 格 条 件 下 都 决 定 购 买, 即 不 会 付 出 比 市 场 价 格 更 高 的 价 格 理 性 的 购 买 者 第 二, 自 愿 卖 方 指 既 不 准 备 以 任 何 价 格 急 于 出 售 或 被 强 迫 出 售, 也 不 会 因 期 望 获 得 被 现 行 市 场 视 为 不 合 理 的 价 格 而 继 续 持 有 资 产 的 一 方 当 事 人 自 愿 卖 方 期 望 在 进 行 必 要 的 市 场 营 销 之 后, 根 据 市 场 条 件 以 公 开 市 场 所 能 达 到 的 最 高 价 格 出 售 资 产 第 三, 评 估 基 准 日 指 市 场 价 值 是 某 一 特 定 日 期 的 时 点 价 值, 仅 反 映 了 评 估 基 准 日 的 真 实 市 场 情 况 和 条 件, 而 不 是 评 估 基 准 日 以 前 或 以 后 的 市 场 情 况 和 条 件 第 四, 以 货 币 单 位 表 示 市 场 价 值 是 在 公 平 的 市 场 交 易 中, 以 货 币 形 式 表 示 的 为 资 产 所 支 付 的 价 格, 通 常 表 示 为 当 地 货 币 第 五, 公 平 交 易 指 在 没 有 特 定 或 特 殊 关 系 的 当 事 人 之 间 的 交 易, 即 假 设 在 互 无 关 系 且 独 立 行 事 的 当 事 人 之 间 的 交 易 第 六, 资 产 在 市 场 上 有 足 够 的 展 示 时 间 指 资 产 应 当 以 最 恰 当 的 方 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 15

16 式 在 市 场 上 予 以 展 示, 不 同 资 产 的 具 体 展 示 时 间 应 根 据 资 产 特 点 和 市 场 条 件 而 有 所 不 同, 但 该 展 示 时 间 应 当 使 该 资 产 能 够 引 起 足 够 数 量 的 潜 在 购 买 者 的 注 意 第 七, 当 事 人 双 方 各 自 精 明, 谨 慎 行 事 指 自 愿 买 方 和 自 愿 卖 方 都 合 理 地 知 道 资 产 的 性 质 和 特 点 实 际 用 途 潜 在 用 途 以 及 评 估 基 准 日 的 市 场 状 况, 并 假 定 当 事 人 都 根 据 上 述 知 识 为 自 身 利 益 而 决 策, 谨 慎 行 事 以 争 取 在 交 易 中 为 自 己 获 得 最 好 的 价 格 五 评 估 基 准 日 2015 年 5 月 31 日 评 估 基 准 日 根 据 委 托 方 要 求 设 定 于 2015 年 5 月 31 日 现 场 勘 查 日 为 2015 年 7 月 2 日, 根 据 委 托 方 介 绍 及 评 估 人 员 调 查, 评 估 对 象 评 估 基 准 日 与 现 场 勘 查 日 时 自 身 及 周 边 情 况 基 本 无 变 化 六 评 估 依 据 ㈠ 行 为 依 据 1. 委 托 方 与 受 托 方 签 订 的 资 产 评 估 业 务 约 定 书 ; 2. 广 州 日 报 报 业 集 团 管 委 会 关 于 解 决 花 都 俊 怡 合 作 项 目 历 史 遗 留 问 题 的 审 议 决 定 ㈡ 法 规 依 据 1. 中 华 人 民 共 和 国 物 权 法 ( 中 华 人 民 共 和 国 主 席 令 2007 第 62 号 ); 2. 中 华 人 民 共 和 国 企 业 国 有 资 产 法 (2008 年 10 月 28 日 第 十 一 届 全 国 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 第 五 次 会 议 通 过 ); 3. 国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 ( 中 华 人 民 共 和 国 国 务 院 发 布 的 91 号 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 16

17 令 ); 4. 企 业 国 有 资 产 监 督 管 理 暂 行 条 例 ( 中 华 人 民 共 和 国 国 务 院 令 第 378 号 ); 5. 国 有 资 产 评 估 管 理 若 干 问 题 的 规 定 ( 中 华 人 民 共 和 国 财 政 部 令 第 14 号 ); 6. 企 业 国 有 资 产 评 估 管 理 暂 行 办 法 ( 国 务 院 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 令 第 12 号 ); 7. 转 发 财 政 部 < 关 于 改 革 国 有 资 产 评 估 行 政 管 理 方 式, 加 强 资 产 评 估 监 督 管 理 工 作 意 见 > 的 通 知 国 务 院 办 公 厅 国 办 发 [2001]102 号 文 ; 8. 关 于 加 强 企 业 国 有 资 产 评 估 管 理 工 作 有 关 问 题 的 通 知 ( 国 资 委 产 权 [2006]274 号 ); 9. 企 业 国 有 产 权 转 让 管 理 暂 行 办 法 ( 国 务 院 国 资 委 财 政 部 令 第 3 号 ); 10. 国 有 资 产 评 估 管 理 办 法 实 施 细 则 ( 国 资 办 发 [1992]36 号 ); 11. 企 业 国 有 资 产 监 督 管 理 暂 行 条 例 ( 国 务 院 第 378 号 令,2003); 12. 国 有 资 产 评 估 项 目 备 案 管 理 办 法 ( 财 企 [2001]802 号 ); 13. 关 于 企 业 国 有 资 产 评 估 报 告 审 核 工 作 有 关 事 项 的 通 知 (2009 年 9 月 11 日 国 资 发 产 权 [2009]941 号 ); 14. 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 ( 中 华 人 民 共 和 国 主 席 令 第 28 号 ); 15. 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 ( 中 华 人 民 共 和 国 主 席 令 第 29 号 ); 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 17

18 16. 其 他 使 用 的 相 关 法 律 法 规 文 件 政 策 准 则 及 规 定 ㈢ 评 估 准 则 和 规 范 依 据 ⒈ 资 产 评 估 准 则 - 基 本 准 则 ( 财 企 [2004]20 号 ); ⒉ 资 产 评 估 职 业 道 德 准 则 - 基 本 准 则 ( 财 企 [2004]20 号 ); ⒊ 资 产 评 估 准 则 - 评 估 报 告 ( 中 评 协 2007 年 11 月 28 日 发 布 ); ⒋ 资 产 评 估 准 则 - 评 估 程 序 ( 中 评 协 2007 年 11 月 28 日 发 布 ); ⒌ 资 产 评 估 准 则 - 业 务 约 定 书 ( 中 评 协 2007 年 11 月 28 日 发 布 ); 6. 资 产 评 估 准 则 - 不 动 产 ( 中 评 协 2007 年 11 月 28 日 发 布 ); 7. 资 产 评 估 准 则 - 工 作 底 稿 ( 中 评 协 2007 年 11 月 28 日 发 布 ) 8. 资 产 评 估 价 值 类 型 指 导 意 见 ( 中 评 协 2007 年 11 月 28 日 发 布 ); 9. 企 业 国 有 资 产 评 估 报 告 指 南 ( 中 评 协 [2008]218 号 ) ㈣ 权 属 依 据 1. 国 有 土 地 使 用 权 证 ; 2. 关 于 广 州 市 大 洋 房 地 产 开 发 公 司 花 都 区 狮 岭 镇 瑞 边 村 用 地 修 建 性 详 细 规 划 调 整 的 审 批 意 见 书 ; 3. 建 设 用 地 规 划 许 可 证 ; 4. 建 设 工 程 施 工 许 可 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 ; 5. 其 他 相 关 权 属 证 明 资 料 ㈤ 取 价 依 据 1. 广 东 省 人 民 政 府 令 第 46 号 广 东 省 地 价 管 理 规 定 ; 2. 中 国 人 民 银 行 颁 布 的 金 融 机 构 存 贷 款 利 率 ; 3. 评 估 对 象 所 在 区 域 居 住 土 地 交 易 资 料 ; 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 18

19 4. 评 估 人 员 市 场 调 查 取 得 洋 房 别 墅 车 位 销 售 情 况 ; 5. 评 估 人 员 实 物 核 对 现 场 勘 察 取 得 的 数 据 记 录 和 相 关 图 片 等 资 料, 以 及 向 委 托 方 有 关 人 员 了 解 情 况 资 料 ; 6. 其 他 市 场 调 查 有 关 资 料 七 评 估 方 法 ( 一 ) 资 产 评 估 的 基 本 方 法 本 次 评 估 对 象 为 房 地 产, 根 据 国 家 关 于 房 地 产 评 估 的 有 关 规 定, 遵 循 独 立 客 观 公 正 和 科 学 的 原 则 及 其 他 一 般 公 认 的 评 估 原 则, 我 们 对 委 托 评 估 范 围 内 资 产 进 行 了 必 要 的 核 查 及 技 术 调 查, 实 施 了 我 们 认 为 必 要 的 其 他 程 序, 在 此 基 础 上, 分 别 对 市 场 比 较 法 收 益 法 成 本 法 的 适 用 性 进 行 了 分 析 判 断 ( 对 市 场 比 较 法 收 益 法 成 本 法 的 分 析 判 断 情 况 见 下 段 论 述 ) A 市 场 比 较 法 是 指 利 用 市 场 上 同 样 或 类 似 资 产 的 近 期 交 易 价 格, 经 过 直 接 比 较 或 类 比 分 析 以 估 测 资 产 价 值 的 评 估 方 法 其 使 用 的 基 本 前 提 有 : 1. 存 在 一 个 活 跃 的 公 开 市 场 ; 2. 公 开 市 场 上 存 在 可 比 的 资 产 及 其 交 易 活 动 B 收 益 法 是 指 通 过 估 测 被 评 估 资 产 未 来 预 期 收 益 的 现 值 来 判 断 资 产 价 值 的 评 估 方 法 应 用 收 益 法 必 须 具 备 的 基 本 前 提 有 : 1. 被 评 估 资 产 的 未 来 预 期 收 益 可 以 预 测 并 可 以 用 货 币 衡 量 ; 2. 资 产 拥 有 者 获 得 预 期 收 益 所 承 担 的 风 险 可 以 预 测 并 可 用 货 币 衡 量 ; 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 19

20 假 设 开 发 法 为 收 益 法 的 其 中 一 种 表 现 形 式, 是 将 委 估 资 产 的 预 期 开 发 价 格 或 价 值, 扣 除 预 计 的 正 常 投 入 费 用, 正 常 税 金 及 合 理 利 润 等, 以 此 估 算 委 估 资 产 的 客 观 合 理 价 格 或 价 值 的 方 法 3. 被 评 估 资 产 预 期 获 利 年 限 可 以 预 测 C 成 本 法 是 指 首 先 估 测 被 评 估 资 产 的 现 行 再 取 得 成 本 ( 重 置 成 本 ), 然 后 估 测 被 评 估 资 产 业 已 存 在 的 各 种 贬 值 因 素, 并 将 其 从 重 置 成 本 中 扣 除 而 得 到 被 评 估 资 产 价 值 的 评 估 方 法 采 用 成 本 法 的 前 提 条 件 有 : 1. 被 评 估 资 产 处 于 持 续 使 用 状 态 或 设 定 处 于 持 续 使 用 状 态 ; 2. 可 以 调 查 取 得 购 建 被 评 估 资 产 的 现 行 途 径 及 相 应 的 社 会 平 均 成 本 资 料 ( 二 ) 评 估 方 法 的 选 取 1 市 场 比 较 法 适 用 性 分 析 本 次 评 估 对 象 为 住 宅 土 地 及 地 上 在 建 工 程, 目 前 市 场 上 在 建 工 程 的 交 易 案 例 较 少, 无 法 搜 集 详 细 的 市 场 案 例, 故 本 次 评 估 无 法 采 用 市 场 比 较 法 测 算 评 估 对 象 市 场 价 值 2 收 益 法 适 用 性 分 析 评 估 对 象 为 土 地 及 地 上 在 建 工 程, 还 未 完 工, 评 估 对 象 为 土 地 及 在 建 工 程, 权 属 信 息 齐 全 详 细 规 划 资 料 完 善, 目 前 已 经 开 发 了 部 分 别 墅 主 体 工 程, 未 来 还 需 投 资 建 设 情 况 也 较 为 容 易 把 握 ; 且 由 于 近 几 年 狮 岭 镇 房 地 产 市 场 非 常 活 跃, 未 来 房 地 产 开 发 完 成 后 的 售 价 也 较 为 容 易 把 握, 基 于 以 上 因 素 考 虑, 本 次 评 估 可 采 用 收 益 法 - 假 设 开 发 法 进 行 评 估 测 算 3 成 本 法 适 用 性 分 析 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 20

21 评 估 对 象 为 在 土 地 及 地 上 在 建 工 程, 经 评 估 人 员 调 查 了 解, 近 3 年 来, 区 域 存 在 一 定 的 土 地 出 让 案 例, 且 可 比 性 较 强, 故 可 采 用 市 场 比 较 法 测 算 土 地 价 值 ; 同 时, 由 于 近 几 年 来 花 都 区 房 地 产 市 场 非 常 活 跃, 房 地 产 开 发 成 本 也 较 为 公 开 透 明, 故 可 考 虑 采 用 成 本 法 测 算 建 筑 物 价 值 综 上, 本 次 评 估 可 采 用 成 本 法 测 算 综 上 所 述, 本 次 评 估 采 用 成 本 法 收 益 法 进 行 测 算, 并 综 合 分 析 确 定 评 估 结 果 八 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况 按 照 委 托 方 的 要 求, 我 公 司 组 织 评 估 人 员 组 成 评 估 小 组, 于 2015 年 7 月 2 日 到 评 估 对 象 所 在 地, 在 相 关 人 员 的 配 合 下 进 行 了 现 场 勘 察 规 划 资 料 核 实 市 场 调 查 询 价 等 资 产 评 估 工 作 评 估 过 程 简 述 如 下 : ㈠ 接 受 委 托 : 2015 年 6 月 15 日, 初 步 和 委 托 方 接 触, 了 解 有 关 评 估 事 项 6 月 16 日 组 织 评 估 人 员 详 细 听 取 委 托 方 有 关 领 导 和 管 理 人 员 介 绍 情 况, 明 确 本 次 评 估 目 的 和 范 围 后, 于 2015 年 6 月 29 日, 通 过 招 投 标 方 式 承 接 该 项 目 经 委 托 方 确 认, 确 定 评 估 基 准 日 为 2015 年 5 月 31 日, 评 估 人 员 于 7 月 2 日 在 委 托 方 带 领 下 勘 察 物 业, 随 后 签 订 资 产 评 估 业 务 约 定 书 同 时, 根 据 评 估 工 作 量 和 评 估 物 业 的 实 际 情 况, 与 委 托 方 共 同 确 定 评 估 方 案, 制 定 评 估 工 作 计 划 ㈡ 资 产 清 查 : 2015 年 7 月 2 日 委 托 方 按 照 所 需 资 料 清 单 要 求 准 备 好 本 次 评 估 的 相 关 产 权 资 料 ( 国 有 土 地 使 用 权 证 建 设 工 程 规 划 许 可 证 建 筑 工 程 施 工 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 21

22 许 可 证 详 细 规 划 资 料 ) 等, 联 系 评 估 人 员 进 行 现 场 实 地 查 看 核 对 收 集 资 产 产 权 等 相 关 评 估 资 料 在 委 托 方 相 关 人 员 协 助 下, 现 场 对 评 估 物 业 进 行 勘 察, 并 实 际 了 解 物 业 分 布 使 用 现 状, 对 于 评 估 涉 及 房 地 产 及 周 边 环 境 进 行 了 一 一 查 勘 并 拍 照 作 记 录 评 定 估 算 : 在 产 权 持 有 者 专 人 配 合 下, 评 估 人 员 进 行 现 场 勘 察, 核 实 收 集 资 料 拍 照 填 写 现 场 勘 察 记 录, 了 解 资 产 现 状, 市 场 调 查 与 询 价 根 据 对 评 估 对 象 的 了 解, 按 照 收 集 到 的 评 估 资 料, 采 用 适 当 的 评 估 方 法 进 行 计 算 通 过 市 场 询 价 并 对 土 地 市 场 价 格 案 例 建 安 造 价 水 平 等 因 素 进 行 考 虑 考 虑 各 项 合 理 的 比 较 调 整, 最 后 确 定 评 估 价 值 评 估 人 员 于 2015 年 7 月 6 日 出 具 初 步 评 估 结 果 并 上 报 公 司 内 部 审 批 ㈢ 评 估 汇 总 : 2015 年 7 月 6 日 对 评 估 结 果 进 行 整 体 分 析, 撰 写 评 估 报 告 书 及 评 估 说 明 初 稿, 审 核 评 估 工 作 底 稿, 并 按 本 公 司 的 质 量 控 制 标 准 对 评 估 报 告 进 行 三 级 复 核 ㈤ 与 委 托 方 交 换 意 见 后, 应 委 托 方 要 求 于 2015 年 7 月 6 日 出 具 评 估 报 告, 最 终 形 成 并 提 交 资 产 评 估 报 告 书 九 评 估 假 设 ㈠ 评 估 基 本 假 设 1 假 设 评 估 对 象 的 交 易 不 受 限 制, 处 于 交 易 过 程 中, 评 估 师 根 据 评 估 对 象 的 交 易 条 件 等 模 拟 市 场 进 行 评 估, 评 估 结 果 是 对 评 估 对 象 最 可 能 达 成 交 易 价 格 的 估 计 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 22

23 2 假 设 评 估 对 象 所 涉 及 资 产 是 在 公 开 市 场 上 进 行 交 易 的, 在 该 市 场 上, 买 方 和 卖 方 的 地 位 平 等, 彼 此 都 有 获 取 足 够 市 场 信 息 的 机 会 和 时 间, 买 卖 双 方 的 交 易 行 为 都 是 在 自 愿 的 理 智 的 非 强 制 条 件 下 进 行 的 3 假 设 在 评 估 目 的 经 济 行 为 实 现 后, 评 估 对 象 所 涉 及 的 资 产 可 以 按 其 评 估 基 准 日 设 定 的 价 值 内 涵 和 交 易 方 式 进 行 4 假 设 国 家 的 产 业 政 策 金 融 政 策 税 收 政 策 等 宏 观 环 境 相 对 稳 定 ㈡ 关 于 评 估 对 象 的 假 设 1 假 设 评 估 对 象 所 涉 及 资 产 的 购 置 取 得 改 良 建 设 开 发 过 程 均 符 合 国 家 有 关 法 律 法 规 规 定 2 假 设 评 估 对 象 所 涉 及 资 产 均 无 附 带 影 响 其 价 值 的 权 利 瑕 疵 负 债 和 限 制 3 假 设 评 估 对 象 所 涉 及 的 土 地 房 屋 建 筑 物 等 房 地 产 无 影 响 其 持 续 使 用 的 重 大 缺 陷, 相 关 资 产 中 不 存 在 对 其 价 值 有 不 利 影 响 的 有 害 物 质, 资 产 所 在 地 无 危 险 物 及 其 他 有 害 环 境 条 件 对 该 等 资 产 价 值 产 生 不 利 影 响 4 假 设 评 估 对 象 资 产 不 存 在 除 已 披 露 信 息 外 的 抵 押 担 保 诉 讼 查 封 等 情 况 5 经 评 估 人 员 调 查 了 解, 委 估 宗 地 土 地 出 让 金 已 缴 清, 仍 有 工 程 款 及 其 他 款 项 合 计 共 1,050, 元 未 支 付, 基 础 设 施 配 套 费 等 相 关 开 发 期 间 税 费 并 未 支 付 根 据 委 托 方 确 定, 未 付 工 程 款 项 将 在 项 目 公 开 转 让 前 结 清, 故 本 次 评 估 未 扣 除 该 部 分 未 付 款 项 ; 对 于 未 支 付 的 开 发 期 间 税 费, 本 次 评 估 成 本 法 中, 开 发 期 间 税 费 为 0 元 6 评 估 基 准 日 与 现 场 勘 查 日 有 较 短 的 时 间 跨 度, 根 据 委 托 方 介 绍 及 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 23

24 评 估 人 员 调 查, 评 估 对 象 实 物 及 周 边 情 况 未 发 生 较 大 变 化, 本 次 评 估 假 设 评 估 基 准 日 与 现 场 勘 查 日 时 评 估 对 象 情 况 一 致 ㈢ 评 估 限 制 条 件 1 评 估 报 告 中 所 依 据 的 由 委 托 方 提 供 的 法 律 和 相 关 经 济 行 为 文 件 产 权 资 料, 以 及 技 术 经 营 等 评 估 相 关 文 件 资 料, 其 真 实 性 由 委 托 方 或 被 评 估 单 位 负 责 评 估 人 员 未 向 有 关 部 门 核 实, 亦 不 承 担 与 评 估 对 象 所 涉 及 资 产 产 权 有 关 的 任 何 法 律 事 宜 2 评 估 报 告 中 所 涉 及 房 地 产 的 所 有 面 积 性 质 形 状 等 数 据 均 依 据 房 地 产 权 属 文 件 记 载 或 由 委 托 方 提 供, 评 估 人 员 未 对 相 关 房 地 产 的 界 址 面 积 进 行 测 量, 其 真 实 性 由 委 托 方 负 责 3 评 估 人 员 已 对 评 估 对 象 所 涉 及 房 地 产 等 有 形 资 产 从 其 可 见 实 体 外 部 进 行 勘 察, 并 尽 职 对 其 内 部 存 在 问 题 进 行 了 解, 但 未 对 相 关 资 产 的 技 术 数 据 技 术 状 态 结 构 附 属 物 等 组 织 专 项 技 术 检 测 4 除 本 报 告 有 特 别 说 明 外, 评 估 人 员 未 考 虑 评 估 对 象 所 涉 及 资 产 已 经 存 在 或 将 来 可 能 承 担 的 抵 押 担 保 事 宜, 以 及 特 殊 的 交 易 方 式 等 因 素 的 影 响 5 本 评 估 报 告 未 考 虑 国 家 宏 观 经 济 政 策 发 生 重 大 变 化 以 及 遇 有 不 可 抗 力 等 不 可 预 见 因 素 对 资 产 价 值 的 影 响 当 上 述 限 制 条 件 以 及 评 估 中 遵 循 的 评 估 原 则 等 其 它 情 况 发 生 变 化 时, 将 会 影 响 并 改 变 评 估 结 论, 评 估 报 告 将 会 失 效 十 评 估 结 论 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 24

25 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 根 据 国 家 有 关 资 产 评 估 的 规 定, 本 着 独 立 客 观 公 正 的 原 则, 按 照 必 要 的 评 估 程 序 采 用 成 本 法 收 益 法 对 委 托 方 委 托 评 估 的 资 产 在 评 估 基 准 日 时 的 市 场 价 值 进 行 评 估 测 算, 最 后 采 用 市 场 比 较 法 测 算 结 论 作 为 本 次 评 估 结 论, 根 据 以 上 评 估 工 作, 得 出 评 估 结 论 如 下 : 广 州 市 大 洋 房 地 产 开 发 公 司 委 托 评 估 的 位 于 花 都 区 芙 蓉 镇 瑞 边 村 两 宗 住 宅 用 地 土 地 使 用 权 及 其 地 上 在 建 工 程 于 评 估 基 准 日 时 的 评 估 价 值 为 人 民 币 贰 亿 贰 仟 玖 佰 壹 拾 柒 万 柒 仟 贰 佰 元 ( 229,177,200), 评 估 基 准 日 时 评 估 对 象 账 面 价 值 为 41,488, 元, 评 估 增 值 187,688, 元, 增 值 率 为 % 十 一 特 别 事 项 说 明 1 是 否 引 用 其 他 机 构 出 具 的 报 告 结 论 的 情 况 无 2 权 属 资 料 不 全 面 或 者 存 在 瑕 疵 的 情 形 无 3 评 估 程 序 受 到 限 制 的 情 形 无 4 评 估 资 料 不 完 整 的 情 形 无 5 法 律 经 济 等 未 决 事 项 无 6 担 保 租 赁 及 其 或 有 负 债 ( 或 有 资 产 ) 等 事 项 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 25

26 经 评 估 人 员 调 查 了 解, 截 至 评 估 基 准 日, 委 估 宗 地 土 地 出 让 金 已 缴 清, 仍 有 工 程 款 及 其 他 款 项 合 计 共 1,050, 元 未 支 付, 基 础 设 施 配 套 费 等 相 关 开 发 期 间 税 费 并 未 支 付 根 据 委 托 方 确 定, 未 付 工 程 款 项 将 在 项 目 公 开 转 让 前 结 清, 故 本 次 评 估 未 扣 除 该 部 分 未 付 款 项 ; 对 于 未 支 付 的 开 发 期 间 税 费, 本 次 评 估 成 本 法 中, 开 发 期 间 税 费 为 0 元 7 评 估 基 准 日 至 评 估 报 告 日 之 间 可 能 对 评 估 结 论 产 生 影 响 的 事 项 无 8 可 能 对 评 估 结 论 产 生 重 大 影 响 的 其 他 事 项 ⑴ 本 次 评 估 结 论 是 基 于 自 愿 买 方 和 自 愿 卖 方 在 各 自 理 性 行 事 且 未 受 任 何 强 迫 的 情 况 下 形 成 的 市 场 价 值, 不 存 在 税 费 转 嫁, 未 考 虑 在 出 售 资 产 时 可 能 发 生 的 任 何 开 支 或 税 款 ⑵ 本 次 评 估 对 象 中 土 地 使 用 权 证 载 面 积 合 计 为 48, 平 方 米, 与 对 应 的 宗 地 规 划 文 件 关 于 广 州 市 大 洋 房 地 产 开 发 公 司 花 都 区 狮 岭 镇 瑞 边 村 用 地 修 建 性 详 细 规 划 调 整 的 审 批 意 见 书 中 记 载 土 地 面 积 48,513.1 平 方 米 不 一 致, 根 据 委 托 方 介 绍 证 载 面 积 小 于 规 划 面 积 是 因 为 公 路 部 门 收 回 原 土 地 权 中 包 含 的 公 路 用 地, 该 调 整 对 用 净 用 地 面 积 没 有 影 响, 故 本 次 评 估 中 涉 及 的 土 地 使 用 权 面 积 设 定 为 其 净 用 地 面 积, 即 44, 平 方 米 十 二 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明 ㈠ 评 估 报 告 只 能 用 于 本 评 估 报 告 载 明 的 评 估 目 的 和 用 途, 本 公 司 不 对 委 托 方 等 评 估 报 告 使 用 者 运 用 本 报 告 于 本 次 评 估 目 的 和 用 途 以 外 经 济 行 为 所 产 生 的 后 果 负 责 ; 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 26

27 ㈡ 评 估 报 告 只 能 由 评 估 报 告 载 明 的 评 估 报 告 使 用 者 使 用 ; ㈢ 未 征 得 出 具 评 估 报 告 的 评 估 机 构 的 同 意, 评 估 报 告 的 内 容 不 得 被 摘 抄 引 用 或 披 露 于 公 开 媒 体, 法 律 法 规 规 定 以 及 相 关 当 事 方 另 有 约 定 的 除 外 ; ㈣ 评 估 报 告 的 有 效 使 用 期 限 本 评 估 报 告 有 效 使 用 期 限 自 评 估 基 准 日 起 一 年, 即 自 2015 年 5 月 31 日 至 2016 年 5 月 30 日 内 有 效 超 过 这 一 期 限, 需 重 新 进 行 资 产 评 估 ㈤ 报 告 的 解 释 权 为 本 公 司 所 有 十 三 评 估 报 告 日 评 估 报 告 日 为 2015 年 7 月 6 日 中 国 注 册 资 产 评 估 师 : 资 产 评 估 ( 项 目 负 责 人 ) 广 州 业 勤 有 限 公 司 土 地 房 地 产 估 价 法 定 代 表 人 : 中 国 注 册 资 产 评 估 师 : ( 报 告 复 核 人 ) 广 州 业 勤 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 27

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