第一章物业管理

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2 目录 第一章物业管理...1 第二章物业管理服务...7 第三章物业管理的基本制度...17 第四章业主的建筑物区分所有权...41 第五章房地产相关制度与政策...47 好学网物业管理师高清课程 1

3 第一章物业管理 考点精讲 考点一 条例 对物业管理的定位 ( 一 ) 物业管理条例 对物业管理的定位 物业管理条例 明确规定 : 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业, 由业主和物业 服务企业按照物业服务合同约定, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护 养护 管 理, 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 ( 二 ) 物业服务合同 物业管理活动的基础是物业服务合同 物业管理活动的实质是业主和物业服务企业以物业管理服务为标的所进行的一项交易 物业服务合同是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的 协议 物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础 物业服务企业是基于物业服务合同的约定来为业主提供物业管理服务的 物业服务企业 根据物业服务合同提供物业管理服务, 业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用, 双 方是平等的民事法律关系 ( 三 ) 物业管理的内容 物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定 主要包括两方面 : 1 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 ; 2 维护相关区域内的环境卫生和秩序, 包括物业服务企业提供的清洁卫生 安全防范 装饰装修等服务 ( 四 ) 物业管理的实现过程 物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动 业主对房屋等建筑物的管理, 可以根据不同情况采用不同的方式 从实际情况看, 主要 有三种方式 : 1 业主自己进行管理 ; 2 业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司 ; 3 业主选聘物业服务企业进行管理 好学网物业管理师高清课程 1

4 考点二物业管理的特征 物业管理的三个基本特征 : 1 社会化 (1) 物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业 ; (2) 物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业 2 专业化 物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果 因此, 要求物业服务企业必须具 备一定的资质等级, 要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格 3 市场化 市场化是物业管理最主要的特点 物业管理是城市管理体制 房地产管理体制的重大改 革 在市场经济条件下, 物业管理的属性是经营, 所提供的商品是劳务, 方式是等价有偿 业主通过招投标选聘物业服务企业, 由物业服务企业来具体实施物业管理 物业服务企业向 业主和使用人提供劳务和服务, 业主和使用人购买并消费这种服务 业主有权选择物业服务 企业, 物业服务企业必须依靠自己良好的经营和服务才能进入和占领市场 这种通过市场竞 争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化 双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现 考点三市场原则作为物业管理活动的前提条件 将市场原则作为物业管理活动的前提条件, 主要是基于以下两点 : 1 强调业主在市场活动中的自主权 业主作为物业的主人, 具有充分的自主选择权, 而这种自主选择权必须依法得到保护 2 强调物业管理活动必须纳入市场秩序 物业服务企业为业主提供哪些服务, 服务标 准是什么, 业主如何承担服务费用, 以及业主与物业服务企业相互之间所承担的违约责任, 都必须在物业服务合同中作出明确约定 考点四我国物业管理的产生和发展 ( 一 ) 我国物业管理的产生 1981 年 3 月 10 日, 深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司 深圳市物业服务企业 挂牌成立, 标志着我国物业管理的产生 ( 二 ) 我国物业管理的发展 1993 年, 深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规 深圳市经济特区住 宅小区物业管理条例, 以地方立法的方式对物业管理进行制度规范 好学网物业管理师高清课程 2

5 1994 年, 建设部颁布了 城市新建住宅小区管理办法, 明确要求 住宅小区应当逐步 推行社会化 专业化的管理模式, 由物业服务企业统一实施专业化管理 2000 年, 中国物业管理协会成立, 对加强行业指导和行业自律起到了重要作用 2003 年, 中国物业管理条例出台, 使我国的物业管理真正开始走上了法制化 规范化 的新阶段 考点五我国改革开放前城镇住房制度的主要特征 1 住房投资由国家和国有企业统包 ; 2 住房分配采取实物分配 ; 3 住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度 住房投资建设 分配和管理都由国家和国有企业统包, 是我国计划经济体制下的城镇住 房制度 其弊端表现在建设资金有投入无回报, 形不成投入产出的良性循环, 制约了住宅建 设的发展, 住房供应极其短缺, 人均住房面积下滑, 收取房租过低, 不能维持房屋的维修养 护, 房屋损坏严重, 大量的危旧房屋得不到改造, 危机群众的居住安全, 国家也因此背上了 沉重的包袱 考点六物业管理在社会经济中的地位和作用 ( 一 ) 有利于促进经济增长 居住消费本身包括众多的消费环节, 可归纳为四类基本消费支出 : 1 购房消费支出 ; 2 家庭装饰装修 家具家电等消费支出 ; 3 使用过程中的水 电 气 暖等方面的长期消费支出 ; 4 房屋大 中修及设施设备改造以及物业管理消费支出 后三类消费支出大大超过了购房支出 ( 二 ) 有利于提高人民群众的居住质量 ( 三 ) 有利于增加就业 ( 四 ) 有利于维护社区稳定 ( 五 ) 有利于推动房地产业的良性发展 房地产作为不动产, 是最基本 最重要的生产资料和生产要素 物业管理作为房地产消 费阶段的管理环节, 对房地产的保值 增值有着重大影响 考点七我国物业管理制度建设的历史沿革 我国物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的 好学网物业管理师高清课程 3

6 ( 一 ) 条例 颁布前的物业管理制度建设 年 3 月 23 日, 建设部颁布了 城市新建住宅小区管理办法 这是我国第一部 系统规范物业管理制度的规定性文件, 是推动我国全面开展物业管理活动的基石, 对我国建 立物业管理活动秩序产生了重大影响 2 物业管理服务考评标准 (1)1995 年建设部印发了 全国优秀管理住宅小区标准 及考评验收工作的通知 (2)1997 年建设部印发了 全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则, 针对大厦 物业管理的情况和特点, 规定了管理标准和考评内容, 使大厦的物业管理也纳入规范管理的 轨道 (3)2000 年, 建设部发布了 关于修订全国物业管理示范住宅小区 ( 大厦 工业区 ) 标准及有关考评验收工作的通知 年建设部人事教育劳动司与房地产业司联合下发了 关于实行物业服务企业经 理 部门经理 管理员岗位培训合格上岗制度的通知 年, 国家计委和建设部联合下发了 城市住宅小区物业管理收费暂行办法 年, 财政部颁布了 物业服务企业财务管理规定 年 11 月, 建设部 财政部印发了 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理 办法, 规定 : 凡商品住房和公有住房售后都应当建立住宅共用部位共用设施设备维修基金, 专项用于保修期满后的大修 更新和改造 年建设部印发了 物业服务企业资质管理试行办法 年 3 月建设部发布了 住宅室内装饰装修管理办法 ( 二 ) 物业管理条例 颁布后制定的全国性政策法规 年 6 月, 建设部发布 业主大会规程 年 9 月, 建设部发布 前期物业管理招标投标管理暂行办法 年 11 月, 国家发改委 建设部发布 物业服务收费管理办法 年 1 月, 中国物业管理协会制订 普通住宅小区物业管理服务等级标准 年 3 月, 建设部发布 物业服务企业资质管理办法 年 7 月, 国家发改委 建设部发布 物业服务收费明码标价规定 年 9 月, 建设部发布 临时管理规约 ( 示范文本 ) 和 前期物业服务合同 ( 示 范文本 ) 年 11 月, 人事部 建设部发布 物业管理师制度暂行规定 物业管理师资 好学网物业管理师高清课程 4

7 格考试实施办法 和 物业管理师资格认定考试办法 考点八政府在我国物业管理发展中的特殊地位 在我国物业管理发展中, 政府之所以起到不可或缺的作用, 主要基于以下三个原因 : 1 我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期, 由福利型的房屋管理模式转变为市 场化的物业管理模式, 需要政府发挥应有的作用 2 物业管理是我国城市管理的重要组成部分, 物业管理的水平直接关系到城市管理的 水平, 而城市管理是政府的主要职能, 所以从城市管理职能的角度考虑, 政府必须对物业管 理进行适当干预 3 普通商品房 经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题, 直接关系到 民众的基本生活保障和社会和谐稳定, 需要政府从全局的高度进行必要监管 考点九 条例 颁布前物业管理制度建设的主要特点 从 90 年代初到 条例 颁布前, 我国物业管理政策法规的特点 : 1 借鉴性 ; 2 过渡性 ; 3 针对性 考点十 条例 颁布后物业管理制度建设的主要特点 2003 年 6 月 8 日, 物业管理条例 正式颁布, 这标志着我国物业管理法制建设进入新 阶段, 主要特点 : 1 配套性 ; 2 经验性 ; 3 操作性 考点十一 条例 的指导思想 条例 在坚持民法基本原则和立法规定的原则下, 突出了发展为重 平衡利益 保护 弱者的立法理念 主要表现在以下三个方面 : 1 强调保护业主的财产权益, 协调单个业主与全体业主的共同利益关系 ; 2 强调业主与物业服务企业是平等的民事主体, 是服务和被服务的关系 ; 3 强调业主与物业服务企业通过公平 公开和协商的方式处理物业管理事项 考点十二 条例 创设的法律制度 条例 创设了七项基本制度 : 业主大会 管理规约 前期物业管理招投标 物业承接 查验 物业服务企业资质管理 物业管理从业人员职业资格 住宅专项维修资金 好学网物业管理师高清课程 5

8 考点十三 条例 的主要内容 ( 一 ) 业主及业主大会 ( 二 ) 前期物业管理 ( 三 ) 物业管理服务 ( 四 ) 物业的使用与维护 ( 五 ) 法律责任 条例 的法律责任有以下几个方面的特点 : 1 行政责任 民事责任并存 ; 2 凡是能够通过承担民事责任解决的, 不再设定行政处罚的原则 ; 3 体现了业主自我管理 自我监督的原则 考点十四 条例 确立的基本法律关系 1 业主相互之间的关系 业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体, 物业管理本质上是业主对物业管理区 域内共同利益的维护和管理 2 物业服务企业和业主之间的关系 物业服务企业和业主完全平等, 双方通过签订物业服务合同, 形成了物业服务企业提供 服务, 业主支付服务费用的等价交换关系, 是一种真正的民事行为 3 开发企业与业主及物业服务企业之间的关系 业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务, 实际上是建立在两个合同的基础上的 : (1) 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同 条例 规定前期物业服务合 同由建设单位和物业服务企业来签订 (2) 建设单位和购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同 条例 要求, 购房人在与开发商签订购房合同中, 必须包含建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务 合同的内容, 从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务 4 供水 供电等单位与业主以及物业服务企业之间的关系 这些单位与物业服务企业没有合同关系 条例 规定了供水 供电供气 通讯 有线 电视等单位的权利义务, 即 应当向最终用户收取有关费用, 应当依法承担物业管理区域 内相关管线和设施设备的维修 养护责任 同时明确规定 物业服务企业接受委托代收前 款费用的, 不得向业主收取手续费等额外费用 5 社区居委会与业主 业主大会及物业服务企业的关系 好学网物业管理师高清课程 6

9 社区居委会是居民自我管理 自我教育 自我服务的基层群众性自治组织 业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体, 不是自治组织 二者之间不存在隶属关系, 也不是上下级关系 6 物业管理各方主体与政府的关系政府与物业管理各方主体之间的关系, 是一种行政法律关系 第二章物业管理服务 考点精讲 考点一物业管理服务的特点 1 物业管理服务的公共性和综合性 物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系, 双方交易的标的物是物业管 理服务 由于物业管理主要指向房屋及配套的设施设备和相关场地的维修 养护 管理, 维 护相关区域内的环境卫生和公共秩序, 重点是物业的共用部位和共用设施设备 物业的共用 部位和共用设施设备部位单一的业主所拥有, 而是由物业管理区域内的全部或是部分业主共 同所哟, 这就使得物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务, 而具有为某一特定社会 群体提供服务产品的公共性 从物业服务合同的内容来看, 网友服务企业与业主约定的物业管理事项具有综合性, 不 仅包括对物业共用部位和共用设施设备进行维修 养护, 而且包括对物业管理区域内绿化 清洁 交通 车辆等秩序的维护, 这就使得物业管理服务有别于业主与专业公司之间的专项 服务业务委托 2 物业管理服务受益主体的广泛性和差异性 物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性, 这是物业服务合同区别于 一般委托合同的一个显著特点 首先, 物业服务合同中服务内容 服务标准 服务期限, 双 方当事人的权利和义务 违约责任等约定, 必须是全体业主的合意 但对于业主群体来讲, 很难实现所有业主认识完全一致, 总会有部分业主或个别业主持有异议 3 物业管理服务的即时性和无形性 物业管理服务不存在流通环节, 生产和消费处于同一过程之中, 这就使得物业服务企业 必须随时满足业主客观上存在的物业服务需求 物业管理服务的无形性源于其服务产品的特征, 由于服务的无形性, 使得作为物业服务 好学网物业管理师高清课程 7

10 消费者的业主, 难以象有形产品的消费者那样感到物业服务的真实存在 4 物业管理服务的持续性和长期性 与一般合同标的不同, 物业管理服务提供的是一个持续的不间断的过程 物业服务企业 必须保证物业共用部位的长时间完好和共用设施设备的全天候运行, 在物业服务合同有效期 内的任何服务中断, 都有可能导致业主的投诉和违约的追究 物业管理服务的持续性和更换物业服务企业的巨大成本, 使得物业服务合同的期限一般 较长, 这对保持物业服务质量的稳定和改善客户关系较有利, 同时也要求物业服务企业必须 较长时间接受客户的监督和考验 考点二物业管理服务的内容 具体的说, 物业管理服务主要包括以下内容 : 1 房屋共用部位的维修 养护和管理 ; 2 房屋共用设施设备的维修 养护和管理 ; 3 物业管理区域内共用设施设备的维修 养护和管理 ; 4 物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务 ; 5 物业区域内公共秩序 消防 交通等协管事项服务 ; 6 物业装饰装修管理服务 ; 7 物业档案资料的管理 ; 8 专项维修资金的代管服务 考点三物业服务合同以外的服务 条例 规定 : 物业服务企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务, 服 务报酬由双方约定 由于每个业主都是独立的民事主体, 除了全体业主共同需求之外, 单个 业主自然会有不同于他人的特殊需求, 所以我们可以这样理解 条例 的规定 : 1 提供物业服务合同约定以外的服务, 不是物业服务企业的法定义务 ; 2 合同以外的服务事项由特定的业主和物业服务企业另行约定 ; 3 物业服务合同约定以外的服务是有偿服务 服务报酬的数额 支付方式和时间由双 方当事人自主约定 考点四物业管理服务标准 为了规范住宅小区物业管理服务的内容和标准, 中国物业管理协会根据我国物业管理现 实情况, 于 2004 年印发了 普通住宅小区物业管理服务等级标准 ( 试行 ) ( 以下简称 标准 ), 从物业管理服务的基本要求 房屋管理 共用设施设备维修养护 协助维护公共秩序 保洁 好学网物业管理师高清课程 8

11 服务 绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容, 制定了三个等级 ( 由高到低设定 为一级 二级 三级服务等级, 级别越高, 表示物业服务标准越高 ) 的服务标准, 作为物业 服务企业与建设单位或业主大会签订物业服务合同, 确定物业服务等级, 约定物业服务项目 内容 标准以及测算物业服务价格的参考依据 书 一级服务标准 : ( 一 ) 基本要求 (1) 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同, 双方权利义务关系明确 (2) 承接项目时, 对住宅小区共用部位 共用设施设备进行认真查验, 验收手续齐全 (3) 管理人员 专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证 (4) 有完善的物业管理方案, 质量管理 财务管理 档案管理等制度健全 (5) 管理服务人员统一着装 佩戴标志, 行为规范, 服务主动 热情 (6) 设有服务接待中心, 公示 24 小时 ( 二级 16 小时 三级 8 小时 ) 服务电话 急修半 小时内 ( 二级一小时内 ), 其他报修按双方约定时间到达现场, 有完整的报修 维修和回访 记录 (7) 根据业主需求, 提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的, 公示服务项目与 收费价目 以上 (8) 按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况 (9) 按合同约定规范使用住宅专项维修资金 (10) 每年至少 1 次征询业主对物业服务的意见, 满意率 80% 以上 ( 二级 75%, 三级 70%) ( 二 ) 房屋管理 (1) 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护, 检修记录和保养记录齐全 (2) 根据房屋实际使用年限, 定期检查房屋共用部位的使用状况, 需要维修, 属于小修 范围的, 及时组织修复 ; 属于大 中修范围的, 及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用 计划, 向业主大会或者业主委员会提出报告与建议, 根据业主大会的决定, 组织维修 (3) 每日 ( 二级是每三日, 三级时间每周 ) 巡查 1 次小区房屋单元门 楼梯通道以及其 他共用部位的门窗 玻璃等, 做好巡查记录, 并及时维修养护 (4) 按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约 ( 临时管理规约 ) 要求, 建立完善的住宅 装饰装修管理制度 装修前, 依规定审核业主 ( 使用人 ) 的装修方案, 告知装修人有关装饰装 好学网物业管理师高清课程 9

12 修的禁止行为和注意事项 每日 ( 二级是每 3 日, 三级是至少 2 次巡查 ) 巡查 1 次装修施工 现场, 发现影响房屋外观 危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的, 及时 劝阻并报告业主委员会和有关主管部门 (5) 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻, 并报告业主委员会和有 关主管部门 (6) 小区主出人口设有小区平面示意图, 主要路口设有路标 各组团 栋及单元 ( 门 ) 户和公共配套设施 场地有明显标志 全 ( 三 ) 共用设施设备维修养护 (1) 对共用设施设备进行日常管理和维修养护 ( 依法应由专业部门负责的除外 ) (2) 建立共用设施设备档案 ( 设备台账 ), 设施设备的运行 检查 维修 保养等记录齐 (3) 设施设备标志齐全 规范, 责任人明确 ; 操作维护人员严格执行设施设备操作规程 及保养规范 ; 设施设备运行正常 (4) 对共用设施设备定期组织巡查, 做好巡查记录, 需要维修, 属于小修范围的, 及时 组织修复 ; 属于大 中修范围或者需要更新改造的, 及时编制维修 更新改造计划和住宅专 项维修资金使用计划, 向业主大会或业主委员会提出报告与建议, 根据业主大会的决定, 组 织维修或者更新改造 (5) 载人电梯 24 小时正常运行 ( 二级是早 6 点至晚 12 点, 三级是早 6 点至晚 12 点 ) (6) 消防设施设备完好, 可随时启用 ; 消防通道畅通 (7) 设备房保持整洁 通风, 无跑 冒 滴 漏和鼠害现象 (8) 小区道路平整, 主要道路及停车场交通标志齐全 规范 (9) 路灯 楼道灯完好率不低于 95%( 二级是 90%, 三级是 80%) (10) 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施 ; 对可能发生的各种突发 设备故障有应急方案 ( 四 ) 协助维护公共秩序 (1) 小区主出人口 24 小时站岗值勤 (2) 对重点区域 重点部位每 1 小时至少巡查 1 次 ( 二级是每 2 小时至少巡查 1 次, 三 级是每 3 小时至少巡查 1 次 ); 配有安全监控设施的, 实施 24 小时监控 (3) 对进出小区的车辆实施证 卡管理, 引导车辆有序通行 停放 (4) 对进出小区的装修 家政等劳务人员实行临时出入证管理 好学网物业管理师高清课程 10

13 (5) 对火灾 治安 公共卫生等突发事件有应急预案, 事发时及时报告业主委员会和有 关部门, 并协助采取相应措施 ( 五 ) 保洁服务 (1) 高层按层 多层按幢设置垃圾桶, 每日清运 2 次, 垃圾袋装化, 保持垃圾桶清洁 无异味 (2) 合理设置果壳箱或者垃圾桶, 每日清运 2 次 ( 二级是清运 1 次, 三级是清运 1 次 ) (3) 小区道路 广场 停车场 绿地等每日清扫 2 次 ; 电梯厅 楼道每日清扫 2 次, 每 周拖洗 1 次 ; 一层共用大厅每日拖洗 1 次 ; 楼梯扶手每日擦洗 1 次 ; 共用部位玻璃每周清洁 1 次 ; 路灯 楼道灯每月清洁 1 次 及时清除道路积水 积雪 (4) 共用雨 污水管道每年疏通 1 次 ; 雨 污水井每月检查 1 次, 视检查情况及时清掏 ; 化粪池每月检查 1 次, 每半年清掏 1 次, 发现异常及时清掏 (5) 二次供水水箱按规定清洗, 定时巡查, 水质符合卫生要求 (6) 根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害 ( 六 ) 绿化养护管理 (1) 有专业人员实施绿化养护管理 (2) 草坪生长良好, 及时修剪和补栽补种, 无杂草 杂物 (3) 花卉 绿篱 树木应根据其品种和生长情况, 及时修剪整形, 保持观赏效果 (4) 定期组织浇灌 施肥和松土, 做好防涝 防冻 (5) 定期喷洒药物, 预防病虫害 考点五物业服务收费的原则 1 合理原则 物业服务收费水平应当与我国经济发展状况和群众现实生活水平协调一致, 既不能超出 业主的实际承受能力, 也不能一味降低收费水平, 进而造成业主房屋财产的贬损和制约群众 生活水平的提高 2 公开原则 中华人民共和国价格法 规定 : 经营者销售 收购商品和提供服务, 应当按照政府 价格主管部门的规定明码标价, 注明商品的品名 产地 规格 等级 计价单位 价格或者 服务的项目 收费标准等有关情况 经营者不得在标价之外加价出售商品, 不得收取任何未 予标明的费用 3 收费与服务水平相适应原则 好学网物业管理师高清课程 11

14 要求物业服务收费与服务水平相适应, 就是要求价质相符, 符合等价交换原则, 物业服 务企业的经营作风必须诚实信用, 提供的服务质量必须货真价实, 接受消费者的监督 考点六物业服务收费的定价形式 价格法 对于包括服务收费在内的价格管理, 规定了三种定价形式 : 1 政府定价 2 政府指导价 3 市场调节价 我国开展物业管理以来, 政府价格主管部门和房地产主管部门, 对高档公寓 别墅和非 住宅的物业管理收费管理, 一般都实行市场调节价, 由业主和物业服务企业根据不同的服务 项目和标准协商议定, 主管部门只作备案登记 对普通住宅的物业服务收费, 开始则采取了 较为严格的管理措施, 一般都采取政府定价和政府指导价, 其中绝大多数物业项目采取了政 府定价的管理方式 政府定价的物业服务收费弊端主要有 : 1 不利于物业服务企业提高服务质量 ; 2 制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权 ; 3 因定价标准不客观产生了大量矛盾 ; 4 政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展 因此, 物业服务收费管理办法 不再规定政府定价形式, 仅采取政府指导价和市场调 节价对物业服务收费进行管理 考点七物业服务收费的计费方式 ( 一 ) 包干制 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用, 盈余或者亏损均由物业服务 企业享有或者承担的物业服务计费方式 实行物业服务专用包干制的, 物业服务费的构成包括物业服务成本 法定税费和物业服 务企业的利润 包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式 ( 二 ) 酬金制 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服 务企业, 其余全部用于物业服务合同约定的支持, 结余或者不足均由业主享有或者承担的物 业服务计费方式 好学网物业管理师高清课程 12

15 实行酬金制的, 预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金 酬金制也叫佣金制, 这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用 考点八物业服务定价成本监审 1 物业服务定价成本是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本 2 物业服务定价成本监审是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服 务收费标准, 对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为 性 3 物业服务定价成本监审的原则 :(1) 合法性 ;(2) 相关性 ;(3) 对应性 ;(4) 合理 4 物业服务定价成本监审的依据 核定物业服务定价成本应当以会计师事务所所审计的年度财务会计报告 原始凭证与账 册或者物业服务企业提供的真实 完整 有效的成本资料为基础 5 物业服务定价成本由人员费用 物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用 绿化养护费用 清洁卫生费用 秩序维护费用 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险 费用, 办公费 管理费分摊 固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成 6 固定资产折旧采用年限平均法, 固定资产残值率按 3% 5% 计算 考点九物业服务费的缴纳和督促 1 业主和使用人的交费责任 业主是物业的所有权人, 接受物业服务企业的服务, 理所当然应当向物业服务企业支付 服务费用 当业主将物业出租或是交由他人使用时, 业主和物业使用人可以约定, 由物业使用人缴 纳物业服务费 当物业使用人不履行或不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时, 业主仍负缴纳物业服务费用的义务 2 未交付房屋的交费主体 条例 规定, 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业, 物业服务费用由建 设单位交纳 3 业主委员会对欠费业主的督促义务 条例 和 物业服务收费管理办法 均明确规定 : 对于欠费业主, 业主委员会应当督 促其限期交纳 ; 逾期仍不交纳的, 物业服务企业可以依法追缴 但不得采取停水 停电等违 法措施胁迫业主交费 考点十物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定 好学网物业管理师高清课程 13

16 业主和供水 供电 供气 供暖 通信 有线电视等单位之间是供应水 电 气暖 通 信 电视等合同关系 ; 业主与物业服务企业之间是物业服务合同关系 ; 物业服务企业与供水 供电 供气 供暖 通信 有线电视等单位之间是委托合同关系 物业服务收费管理办法 规定, 物业服务企业接受委托代收有关费用的, 可向委托单 位收取手续费 但物业服务企业不得因为接受委托, 代收相关费用而向业主收取手续费等额 外费用 考点十一物业服务合同的主要内容 1 物业管理事项 ;2 物业服务质量 ;3 物业服务费用 ;4 双方的权利义务 ;5 专 项维修资金的管理与使用 ;6 物业管理用房 ;7 合同期限 ;8 违约责任 考点十二物业管理资料的移交 关于物业管理资料的移交问题, 条例 明确规定 : 1 物业服务企业承接物业时, 应当与业主委员会办理物业验收手续, 业主委员会应当 向物业服务企业移交物业管理资料 ; 2 物业服务合同终止时, 物业服务企业应当将物业管理资料交还给业主委员会 ; 3 物业服务合同终止时, 业主大会选聘新的物业服务企业的, 物业服务企业之间应当 做好交接工作 考点十三前期物业服务合同的主要条款 1 合同当事人与物业基本情况 ;2 物业服务内容与质量 ;3 物业服务收费方式 ;4 物业经营管理活动的内容 ;5 物业承接查验 ;6 物业的使用与维护 ;7 专项维修资金 ;8 违约责任 ;9 其他事项 考点十四前期物业服务合同的特征 1 前期物业服务合同具有过渡性 2 物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 3 前期物业服务合同是要式合同 考点十五前期物业服务合同的时效 条例 关于前期物业服务合同的时限作出了特别规定, 可这样理解 : 1 前期物业服务合同可以约定期限 ; 2 前期物业服务合同是一种附终止条件的合同 虽然期限未满, 但业主委员会与物业 服务企业签订的物业服务合同生效的, 前期物业服务合同自然终止 考点十六物业服务企业的义务 好学网物业管理师高清课程 14

17 条例 规定, 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定, 提供相应的服务 其中包 括物业服务企业维护物业管理区域秩序和协助安全防范的义务 1 为维护物业管理区域的正常秩序, 物业服务企业应履行的义务 :(1) 履行告知义务 ; (2) 履行制止义务 ;(3) 履行报告义务 例如对侵占公共场地, 私搭乱建, 损害居住环境的行为, 应当向规划管理部门报告 ; 对 大量存放易燃 易爆 有毒物品的应当向公安管理部门报告 2 业主违反物业管理秩序的法律责任 物业服务企业认真履行告知 制止 报告三项义务后, 对于故意违规的业主, 并给其他 业主造成损害后果的, 依照 民法通则 关于相邻权及相关法律规定, 由违规业主承担侵权 责任, 物业服务企业不承担物业服务合同的违约责任 (1) 民法通则 对于侵害相邻权的法律责任, 做出了以下明确规定 : 1 不动产的相邻各方, 应当按照有利生产 方便生活 团结互助 公平合理的精神, 正确处理供水 排水 通行 采光等方面的相邻关系 给相邻方造成妨碍或损失的, 应当停 止侵害, 排除妨碍, 赔偿损失 ; 2 损坏国家 集体财产或者他人财产的, 应当恢复原状或者折价赔偿 受害人因此遭 受其他重大损失的, 侵害人应当赔偿损失 (2) 建设部 住宅室内装饰装修管理办法 规定 : 1 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅管道堵塞 渗漏水 停水停电 物品毁坏等, 装修人应当负责修复和赔偿 ; 属于装饰装修企业责任的, 装修人可以向装饰装修企业追偿 ; 2 装修人擅自拆改供暖 燃气管道和设施造成损失的, 由装修人负责赔偿 ; 3 装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间, 对公共部位和设施造成损害的, 由 城市房地产行政主管部门责令改正, 造成损失的, 依法承担赔偿责任 3 物业服务企业在安全事故中的义务 物业服务企业在安全防范工作中的地位, 是协助相关主管部门做好安全防范工作, 而不 是对物业管理区域内的安全防范工作全面负责 在发生安全事故时, 要求物业服务企业履行 三项义务 : (1) 要立即采取应急措施, 避免扩大损失 ; (2) 及时向有关行政管理部门报告事故 ; (3) 协助做好救助工作 考点十七物业服务企业的责任 好学网物业管理师高清课程 15

18 对不履行合同约定, 造成业主人身和财产损害的, 物业服务企业应承担相应的合同责任, 而非法定责任 物业服务企业在物业管理活动中的权利 义务和责任, 除了法律法规规定外, 来自于物 业服务合同的约定 如物业服务企业未能履行物业服务合同的约定, 导致业主人身 财产受 到损害的, 依法承担相应的法律责任 所谓相应, 有两层含义 : 1 根据不同的情况, 承担不同类型的责任 构成侵权的, 承担侵权责任 ; 构成犯罪的, 承担刑事责任 2 根据物业服务合同的不同约定, 承担不同的责任 违约责任是物业服务合同的主要 内容之一 考点十八物业使用和维护的相关法律规范 1 公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变 因原规划设计不合理或实际需要改变公共建筑和共用设施用途的情况, 当事人必须依照 法律程序进行, 通过向规划部门提出申请, 经规划部门批准后方可实施 物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的, 物业服务企业应当提请业主大会讨 论决定同意后, 由业主委员会依法办理有关行政审批手续 2 物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘 对于业主因维修物业或者公共利益需要, 确需临时占用 挖掘道路 场地的情况, 只有 在征得业主委员会和物业服务企业同意的情况下才可实施 物业服务企业因维修或者公共利 益需要确需临时占用 挖掘道路 场地的, 必须征得业主委员会的同意, 不得擅自施工 无论业主或物业服务企业临时占用 挖掘道路 场地, 均应在约定期限内恢复原状 3 公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任 条例, 明确规定, 供水 供电 供气 供热 通讯 有线电视等单位, 应当依法承 担物业管理区域内相关管线和设施设备维修 养护的责任 因维修 养护的需要, 临时占用 挖掘道路 场地的, 应当及时恢复原状 4 业主装饰装修房屋的规范 装饰装修房屋是业主的权利, 但这一权利的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为 前提 为了维护公共安全和公众利益, 有必要对房屋装饰装修行为予以规范以及要求物业服 务企业在业主装修房屋前的告知义务 条例 也规定物业服务企业在知道业主装修后应当 将相关禁止行为和注意事项告知业主 好学网物业管理师高清课程 16

19 5 利用共用部位 共用设施设备进行经营的相关规定 条例 关于利用物业共用部位 共用设施设备进行经营, 主要作三方面的规定 : (1) 规定了利用物业共用部位 共用设施设备进行经营应办理的程序 ; (2) 明确相关业主 业主大会 物业服务企业对利用物业共用部位 共用设施设备进行经营的事前否决权 ; (3) 确定业主由于物业共用部位 共用设施设备经营所得收益的使用方向 关于利用物业共用部位 共用设施设备经营所得收益的使用问题, 各方面的认识比较一致, 即应当优先用于补充住房专项维修资金 主要理由有两点 : 1 收益来源于利用共用部位 共用设施设备经营所得, 应该主要用于其维修养护 ; 2 住房专项维修资金是房屋的 养老金, 由全体业主按照产权份额分期缴纳, 一旦 急需时所需数量较大, 利用共用部位 共用设施设备经营所得补充住房专项维修资金有利于及时筹备所需资金 同时, 为尊重全体业主的意愿和特殊使用需要, 业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用 第三章物业管理的基本制度 考点精讲 考点一业主及业主的权利 1 业主 : 房屋的所有权人 在现实中, 具备业主身份的情况有三种 : (1) 房屋所有权证书持有人 ; (2) 房屋共有权证书持有人 ; (3) 待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人 确定房屋所有权人主要凭据是房地产行政主管部门颁发的房屋所有权证 2 业主的权利 (1) 按照物业服务合同的约定, 接受物业服务企业提供的服务 ; (2) 提议召开业主大会会议, 并就物业管理的有关事项提出建议 条例 第十三条规定 : 经 20% 以上的业主提议, 业主委员会应当组织召开业主大会 临时会议, 业主有对物业管理有关事项提出建议的权利, 促使物业管理能及时 有效地以符 好学网物业管理师高清课程 17

20 合广大业主利益的方式进行 (3) 提出制定和修改管理规约 业主大会议事规则的建议 (4) 参加业主大会会议, 行使投票权 (5) 选举业主委员会委员, 并享有被选举权 (6) 监督业主委员会的工作 (7) 监督物业服务企业履行物业服务合同 (8) 对物业共用部位 共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 (9) 监督物业共用部位 共用设施设备专项维修资金的管理和使用 (10) 法律 法规规定的其他权利 考点二业主的义务 (1) 遵守管理规约 业主大会议事规则 ; (2) 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生 的维护等方面的规章制度 ; (3) 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 ; (4) 按照国家有关规定交纳专项维修资金 ; (5) 按时交纳物业服务费用 ; (6) 法律 法规规定的其他义务 如有配合物业服务企业开展服务活动的义务 ; 有装 饰装修房屋时向物业服务企业告知的义务 ; 有按照物业本来的用途和目的使用物业的义务 ; 有维护物业的使用安全和美观的义务 ; 有遵守物业管理区域内公共秩序, 维护物业管理区域 内的环境整洁的义务等等 考点三业主大会的组成 业主大会是由物业管理区域内全体业主组成 考点四业主大会的性质 业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式, 代表和维护物业管理区域内全体业主在 物业管理活动中的合法权益, 有权依据法律法规的规定和管理规约的约定, 决定物业管理区 域内一切物业管理事项 考点五成立业主大会的限制和选择 一个物业管理区域只能成立一个业主大会, 而不能成立多个业主大会 条例 规定 : 同一个物业管理区域内的业主, 应当在物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门或者 街道办事处 乡镇人民政府的指导下成立业主大会, 并选举产生业主委员会 但是, 只有一 好学网物业管理师高清课程 18

21 个业主的, 或者业主人数较少且经全体业主一致同意, 决定不成立业主大会的, 由业主共同 履行业主大会 业主委员会职责 考点六业主大会的筹备 1 业主筹备成立业主大会, 应当在物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门 和街道办事处 ( 乡镇人民政府 ) 的指导下, 由业主代表 建设单位 ( 包括公有住房出售单位 ) 组成业主大会筹备组 业主大会筹备组负责业主大会筹备工作 筹备组成员名单确定后, 应 当以书面形式在物业管理区域内公告 2 业主大会筹备组的工作内容, 应当在首次业主大会会议召开 15 日前以书面形式在物 业管理区域内公告 考点七业主大会的成立 业主大会筹备组应当自组成之日起 90 日内在物业所在地的区 县人民政府房地产行政 主管部门的指导下, 组织业主召开首次业主大会会议 首次业主大会的圆满召开标志着业主 大会的成立 考点八业主大会的职责 下列事项由业主共同决定 : 1 制定和修改业主大会议事规则 ; 2 制定和修改管理规约 ; 3 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 ; 4 制定物业服务内容 标准以及物业服务收费方案 ; 5 选聘和解聘物业服务企业 ; 6 筹集和使用专项维修资金 ; 7 改建 重建建筑物及其附属设施 ; 8 改变共有部分的用途 ; 9 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 考点九业主大会活动规则 1 业主大会会议分为定期会议和临时会议, 两种会议都由业主委员会组织召开 2 业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议的情况 : (1)20% 以上业主提议召开业主大会临时会议的 ; (2) 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的 ; (3) 业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况 好学网物业管理师高清课程 19

22 发生上述情况, 如果业主委员会不履行组织召开会议职责, 区 县人民政府房地产行政 主管部门应当责令业主委员会限期召开业主大会临时会议 3 业主委员会应当在召开业主大会会议 15 日前将会议通知及有关材料以书面形式在物 业管理区域内公告 4 业主可以委托代理人参加业主大会会议 5 推选业主代表参加业主大会会议的, 业主代表应当于参加业主大会会议 3 日前, 就 业主大会会议拟讨论的事项, 书面征求其所代表业主的意见 6 业主大会会议可以采用集体讨论的形式, 也可以采用书面征求意见的形式, 但是, 应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参 加 7 业主大会作出筹集和使用专项维修资金 ; 改建 重建建筑物及其附属设施的决定, 应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主同意 ; 决定业主 大会职责规定的其他事项, 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数 的业主同意 业主大会或者业主委员会作出的决定, 对业主具有约束力 如果决定侵害业主 的合法利益, 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销 考点十业主委员会的性质 条例 将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构 业主委员会由全体业主通过业 主大会会议选举产生, 是业主大会的执行机构, 对业主大会负责, 具体负责执行业主大会交 办的各项物业管理事项 考点十一业主委员会的职责 条例 规定了业主委员会的主要职责 : 1 执行业主大会的决定和决议 ; 2 召集业主大会会议, 报告物业管理的实施情况 除了首次业主大会会议外, 业主委员会是业主大会会议的法定召集人 首次业主大会会 议以后的定期会议和临时会议均由业主委员会负责筹备和召集 业主委员会应当定期召集业 主大会会议, 将有关物业管理事项的实施情况向业主大会报告并接受业主大会的监督 3 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 业主大会通过会议决定的方式选聘某一物业服务企业后, 应由业主委员会代表业主与业 主大会选聘的物业服务企业正式签订物业服务合同 4 及时了解业主 物业使用人的意见和建议, 监督和协助物业服务企业履行物业服务 好学网物业管理师高清课程 20

23 合同 物业使用人是指物业的承租人和其他实际使用物业的非业主 5 监督管理规约的实施 业主委员会有权对管理规约的实施情况进行监督, 一旦有业主不遵守管理规约的规定, 影响到其他业主的合法权益或者物业管理区域内的公共利益时, 业主委员会有权予以制止 批评教育 责令限期改正, 并依照管理规约的规定进行处理 6 督促业主交纳物业服务费及其他相关费用 ; 7 组织和监督专项维修资金的筹集和使用 ; 8 调解业主之间因物业使用 维护和管理产生的纠纷 9 业主大会赋予的其他职责 如对各类物业管理档案资料 会议记录的保管 ; 对管理规约 业主大会议事规则修订文 本的起草 ; 对有关印章 财产的保管 ; 对业主之间和业主与物业服务企业之间纠纷的调解等 等 考点十二业主委员会的备案 业主委员会是业主大会的执行机构, 一经业主大会会议选举产生, 就在业主大会议事规 则规定的任期内履行相关职责 条例 规定业主委员会成立后应当向物业所在地的区 县 人民政府房地产行政主管部门备案, 以便政府行政主管部门对业主委员会的情况进行必要的 了解和掌握 备案一般应当包括业主委员会的成员基本情况 管理规约 业主大会议事规则 等主要内容 条例 还对业主委员会备案的时间作了限定, 规定备案的时间为自选举产生 之日起 30 日内 考点十三业主委员会委员的资格条件 业主委员会委员应当符合以下条件 : (1) 本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主 ; (2) 遵守国家有关法律 法规 ; (3) 遵守业主大会议事规则 管理规约, 模范履行业主义务 ; (4) 热心公益事业, 责任心强, 公正廉洁, 具有社会公信力 ; (5) 具有一定组织能力 ; (6) 具备必要的工作时间 业主委员会委员实行任期制, 每届任期不超过 5 年, 可连选连任, 业主委员会委员具有 同等表决权 好学网物业管理师高清课程 21

24 业主委员会应当自选举产生之日起 7 日内召开首次业主委员会会议, 推选产生业主委员 会主任和副主任 考点十四业主委员会委员的资格终止 1 有以下情形之一的, 其业主委员会委员的资格自行终止 : (1) 因物业转让 灭失等原因不再是业主的 ; (2) 丧失民事行为能力的 ; (3) 依法被限制人身自由的 ; (4) 法律法规以及管理规约规定的其他情形 2 业主大会决定终止 : 业主委员会委员有下列情况之一的, 由业主委员会 1/3 以上委员或者持有 20% 以上投票 权数的业主提议, 业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权, 可以决定是否终止其委员 资格 :(1) 以书面方式提出辞职请求的 ;(2) 不履行委员职责的 ;(3) 利用委员资格谋取私 利的 ;(4) 拒不履行业主义务的 ;(5) 侵害他人合法权益的 ;(6) 因其他原因不宜担任业主 委员会委员的 业主委员会委员资格终止后, 该业主应当自终止之日起 3 日内将其保管的档案资料 印 章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会 考点十五业主委员会会议的规范 1 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议 ; 2 经 1/3 以上业主委员会委员提议, 应当在 7 日内召开业主委员会会议 ; 3 业主委员会的会议均应当有过半数委员出席, 作出决定必须经全体委员人数半数以 上同意 业主委员会委员不能委托代理人参加会议 4 业主委员会应当于会议召开 7 日前, 在物业管理区域内公告业主委员会议的内容和 议程, 听取业主的意见和建议 5 业主委员会的每次会议均应当作好书面记录并存档 业主委员会会议作出的决定, 应当有参会委员的签字确认, 并自作出决定之日起 3 日内在物业管理区域内公告 考点十六管理规约的性质 管理规约是全体业主共同制定的, 规定业主在物业管理区域内有关物业使用 维护 管 理等涉及业主共同利益事项的, 对全体业主具有普遍约束力的自律性规范, 它一般以书面形 式订立 业主共同财产的管理和共同利益的平衡, 需要通过民主协商的机制来实现, 管理规约集 好学网物业管理师高清课程 22

25 中体现了经民主协商所确立的全体业主均需遵守的规则 维护业主的财产权利是物业管理的主要内容 管理规约必须协调各个业主利益与业主整 体利益存在的各种矛盾, 并按照少数服从多数的原则解决存在的分歧 考点十七管理规约的主要内容 1 物业的使用 维护 管理 ; 2 专项维修资金的筹集 管理和使用 ; 3 物业共同部分的经营与收益分配 ; 4 业主共同利益的维护 ; 5 业主共同管理权的行使 ; 6 业主应尽的义务 ; 7 违反管理规约应当承担的责任 考点十八管理规约的特殊作用 管理规约作为业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定和允诺, 是业主自我管 理的一种重要形式和手段 管理规约是物业管理法律法规和政策的一种有益的补充, 是有效 调整业主之间权利与义务关系的基础性文件, 也是物业管理顺利进行的重要保证 要形成和 谐有序的物业管理秩序, 必须充分认识到管理规约的重要作用 考点十九管理规约的法律效力 管理规约对物业管理区域内全体业主具有约束力 同时还要注意两点 :1 管理规约对 物业使用人也发生法律效力 ;2 管理规约对物业的继受人 ( 即业主 ) 自动产生效力 考点二十临时管理规约制定的特殊主体 临时管理规约一般由建设单位在出售物业之前预先制定 建设单位在物业销售之前是物业的唯一业主, 即第一业主, 而且这种业主的身份一直延 续到物业全部销售完毕, 这是建设单位能够制定管理规约的基本依据 考点二十一临时管理规约的内容 1 物业的自然情况和权属情况 ; 2 业主使用物业应当遵守的原则 ; 3 维修养护物业应当遵守的原则 ; 4 涉及业主共同利益的事项 ; 5 违约责任 考点二十二临时管理规约的违约责任 好学网物业管理师高清课程 23

26 1 业主违反关于物业的使用 维护和管理的约定, 妨碍物业正常使用或造成物业损害 及其他损失的, 其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼 2 业主违反关于业主共同利益的约定, 导致全体业主的共同利益受损的, 其他业主和 物业服务企业可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼 3 建设单位未能履行临时管理规约约定义务的, 业主和物业服务企业可向有关行政部 门投诉, 也可根据临时管理规约向人民法院提起诉讼 考点二十三 条例 关于临时管理规约的规定 1 建设单位在销售物业之前, 应当制定临时管理规约 ; 2 建设单位制定的临时管理规约, 不得侵害物业买受人的合法权益 ; 3 建设单位制定的临时管理规约, 应当在物业销售之前向物业买受人明示, 并予以说 明 物业买受人在与建设单位签订买卖合同时, 应当对遵守临时管理规约予以书面承诺 考点二十四前期物业管理招投标的原则 招投标活动必须遵守 公开 公平 公正和诚实信用 的原则 考点二十五前期物业管理招投标的强制性规定 1 条例 要求, 住宅物业的建设单位, 应当以招投标的方式选聘物业服务企业, 而非 住宅物业不强调以招投标方式选聘物业服务企业 ; 2 对于规模较小的住宅物业, 采用招投标的程序相对复杂, 费时较多, 费用也较高, 建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业 ; 投标人少于 3 个的, 由于缺乏足够的竞标, 进行招投标的意义不大, 也可以采用协议的方式选聘物业服务企业 3 为了规范这些以协议方式选聘物业服务企业的情况, 条例 特别规定, 应当经过物 业所在地区 县房地产行政主管部门的批准, 才可以进行 ; 4 不管是采用招投标还是采用协议方式, 都应当选聘具有相应资质的物业服务企业 考点二十六前期物业管理招标文件的内容 1 招标人及招标项目简介 : 包括招标人名称 地址 联系方式 项目基本情况 物业 管理用房的配备情况等 ; 2 物业管理服务内容及要求 : 包括物业服务项目 服务内容和应当达到的标准等 ; 3 对投标人及投标书的要求 : 包括投标人资格 投标书形式 主要内容等 ; 4 评标标准和评标方法 ; 5 招标活动方案 : 包括招标组织机构情况, 开标时间和地点等 ; 6 物业服务合同的签订说明 ; 好学网物业管理师高清课程 24

27 7 其他事项的说明及法律法规规定的其他内容 考点二十七物业管理招标的备案 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的 10 日前, 向物业项目所在地的县级 以上地方人民政府房地产行政主管部门备案 备案应向房地产行政主管部门提交以下材料 : (1) 与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件 ; (2) 招标公告或者招标邀请书 ; (3) 招标文件 ; (4) 法律 法规规定的其他材料 考点二十八物业管理投标文件的内容 投标文件应当包括以下内容 : 1 投标函 ;2 投标报价 ; 3 物业管理方案 ;4 招标文件要求提供的其他材料 考点二十九物业管理招标程序规则 1 招标人应当确定投标人编制投标文件所需的合理期间, 公开招标物业管理项目, 自 招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截至之日止, 最短不得少于 20 日 2 招标人对已发出的招标文件, 认为必须澄清或者修改有关内容的, 应当在招标文件 要求提交投标文件截止时间至少 15 日前, 以书面形式通知所有的招标文件收受人 该澄清 或者修改的内容为招标文件的组成部分 3 招标人根据物业管理项目的具体情况, 可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现 场, 并提供隐蔽工程图纸等详细资料 4 通过招投标方式选择物业服务企业的, 招标人应当按照以下规定时限完成物业管理 招标投标工作 : (1) 新建现售商品房项目应当在现售前 30 日完成 ; (2) 预售商品房项目应当在取得 商品房预售许可证 之前完成 ; (3) 非出售的新建物业项目应当在交付使用前 90 日完成 考点三十物业管理评标专家名册 房地产行政主管部门应当建立评标的专家名册, 由具有经验的人员组成物业管理评标专 家库 省 自治区 直辖市人民政府房地产行政主管部门可以将专家数量少的城市的专家名 册予以合并, 或者实行专家名册计算机联网, 以被聘请 房地产行政主管部门应当对进入专家名册的专家进行有关法律和业务的培训, 对其评标 好学网物业管理师高清课程 25

28 能力 廉洁公正等进行综合考评, 及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格 被取 消评标专家资格的人员, 不得再参加任何评标活动 考点三十一物业管理评标委员会 1 评标活动由招标人依法组建的评标委员会负责 评标委员会由招标人的代表和评标 专家共同组成, 成员为 5 人以上单数, 其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于 成员总数的三分之二 2 评标委员会的专家成员, 由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随 机抽取的方式确定 3 招标人的代表和评标专家与投标人有利害关系的, 不得进入评标项目的评标委员会 考点三十二物业管理招投标的中标和备案 招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人 只有当确定中标的中标候选人放弃 中标, 或者因不可抗力提出不能履行合同的, 招标人才可以依序确定其他中标候选人为中标 人 招标人应当在投标有效期截止时限 30 日前确定中标人 投标有效期是招标人向投保人 告知并承诺完成招标 投标活动的期限, 投标有效期应当在招标文件中载明 招标人确定中标人后, 应当向中标人发出中标通知书, 同时应将中标结果通知所有未中 标的投投标人, 并应当返还其投标书 招标人应当自确定中标人之日起 15 日内, 向物业项目所在地的县级以上地方人民政府 房地产行政主管部门备案 备案资料应当包括开标评标过程 确定中标人的方式及理由 评 标委员会的评标报告 中标人的投标文件等资料 委托代理招标的, 还应当附招标代理委托 合同 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 30 日内, 按照招标文件和中标人的投标 文件订立书面合同 ; 招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议 招标人 无正当理由不与中标人签订合同, 或中标人无正当理由不与招标人签订合同, 应当赔偿给对 方造成的损失 考点三十三违反前期物业管理招投标规定的法律责任 为防止投标人以非法手段骗取中标, 前期物业管理招投标管理暂行办法 规定了以下 禁止行为 : 1 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假, 骗取中标 2 投标人不得相互串通投标, 不得排挤其他投标人的公平竞争, 不得损害投标人或者 其他投标人的合法权益 好学网物业管理师高清课程 26

29 3 投标人不得与招标人串通投标, 损害国家利益 社会公共利益或者他人的合法权益 4 禁止投标人以向投保人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标 条例 第五十七条规定 : 违反本条例的规定, 住宅物业的建设单位未通过招投标的方 式选聘物业服务企业或者未经批准, 擅自采用协议方式选聘物业服务企业的, 由县级以上地 方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正, 给予警告, 可以并处 10 万元以下的罚款 考点三十四我国实行物业承接查验制度的现实性 1 有利于明确各方的责 权 利, 维护建设单位 业主和物业服务企业的正当权益, 避免矛盾纠纷 ; 2 可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定, 重视物业共用部位 共用设施设 备的建设, 对提高建设质量 保障业主财产权益具有重要意义 ; 3 可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端, 加强物业建设与物业管理的衔接, 保障开展物业管理的必备条件 考点三十五物业承接查验的内容 物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分 : ( 一 ) 物业管理资料移交 物业资料是物业服务企业对物业实施管理的重要基础 条例 对此现象进行了规范, 要求物业承接验收时, 建设单位向物业服务企业移交下列物业资料 : 1 竣工验收资料 包括竣工总平面图, 单体建筑 结构 设备竣工图, 配套设施 地 下管网工程竣工图等资料 2 技术资料 包括设备设施的安装 使用和维护保养等资料 3 物业质量保修文件和物业使用说明文件 4 物业管理所必需的其他资料 如物业的规划 建设的有关资料 ; 有关房屋产权权属 的资料 ; 工程验收的各种签证 记录 证明等 业主成立业主大会以后, 若业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生 效, 前期物业管理合同终止, 原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移 交给业主委员会, 由业主委员会将物业资料移交给新选聘的物业服务企业 ( 二 ) 物业现场验收 物业现场验收包括物业共用部位共用设施设备验收和物业管理区域环境验收两个方面 1. 物业共用部位共用设施设备验收 主要涉及以下内容 : 好学网物业管理师高清课程 27

30 (1) 对给水和暖气管线做打压实验, 检查各类阀闸是否灵活, 各类配件 支架是否齐全 完好, 检查排水系统是否通畅 ; 准 ; (2) 检查相关的仪表 仪器是否齐全 完好, 所有设备设施是否符合国家规定的安全标 (3) 消防 采暖 电梯等须有政府认可的专业验收合格证书 ; (4) 空调 发电机 电梯机房 高压泵房等高噪音设备设施是否有环保验收合格证 ; (5) 检查沟 井等附属设施是否符合规定要求 2. 物业管理区域环境验收 (1) 检查道路 围墙是否完整, 物业管理区域的甬路是否与大市政主干道正确接通 ; (2) 临时设施及临时用房是否拆除清理干净, 场地是否平整 ; (3) 物业区域是否建立垃圾存放处或垃圾中转站 ; (4) 停车场是否符合交通管理部门要求, 有否交通标志和减速设施 ; (5) 绿化是否符合设计要求, 草坪 花卉 乔灌木长势是否良好, 有否病虫害 考点三十六物业的保修责任 条例 规定 建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围, 承担物业的保修责任 物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制 性标准和合同约定的质量缺陷, 予以保证修复的责任 虽然物业服务企业按照物业服务合同对物业进行维修 养护 管理, 但前期物业管理一 般处于建设单位的物业保修期间内, 在保修期间与范围内的房屋维修由建设单位承担首要责 任 建筑法 建筑工程质量管理条例 和 房屋建筑工程质量保修办法 对此都作了明 确规定 为了区别物业服务企业和建设单位对物业的维修的不同责任, 条例 进一步明确 建设单位对物业的保修责任, 保修责任应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担, 保修 期限与范围以外的物业维修 保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担 考点三十七房屋保修的范围和期限 1 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任 当事人应当在合同中就保修 范围 保修期限 保修责任等内容作出约定 保修期从交付之日起计算 2 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定 保修期的存续期 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题, 房地产开发企业应当履行 保修义务, 并对造成的损失承担赔偿责任 3 因不可抗力或者使用不当造成的损坏, 房地产开发企业不承担责任 用户验收后自 好学网物业管理师高清课程 28

31 行添置 改动的设施 设备, 由用户自行承担维修责任 考点三十八物业服务企业资质管理的必要性 1 针对当前我国物业管理的发展现状, 有必要加强对物业服务企业的资质管理, 把好市场准入关 2 针对物业服务企业的管理服务特性, 有必要对物业服务企业建立市场准入和清出制度 有利于物业管理行业适应产业结构调整升级的趋势和现代城市发展的需要, 有利于推进物业管理行业的技术进步 3 针对物业管理的专业特性, 需要实行企业资质审批制度 考点三十九物业服务企业的资质等级资质等级注册资本专业人员职业资格证书管理物业类型及面积其他 一级资质 500 万元以上 1 物业管理专业人员及工程 管理 经济相关专业类管理和技术人员不少于 30 人 ; 2 中级以上职称的不少于 20 人 ; 3 工程 财务负责人等具有中级以上职称物业管理专业人员取得 1 管理两种类型以上物业 ; 2 管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于 100%; 3 多层住宅 200 万m2 ; 高层住宅 100 万m2 ; 独立式住宅 ( 别墅 )15 万m2 ; 办公楼 工业厂房及其他 50 万m2 建立并严格执行服务质量 服务收费等制度, 建立企业信用档案 系统, 经营业绩优良 二级资质 300 万元以上 1 物业管理专业人员及工程 管理 经济相关专业类管理和技术人员不少于 20 人 ; 2 中级以上职称的不少于 10 人 ; 3 工程 财务负责人等具有中级以上职称物业管理专业人员取得 1 管理两种类型以上物业 ; 2 管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于 100%; 3 多层住宅 100 万m2 ; 高层住宅 50 万m2 ; 独立式住宅 ( 别墅 )8 万m2 ; 办公楼 工业 厂房及其他 20 万m2建立并严格执行服务质量 服务收费等制度, 建立企业信用档案系统, 经营业绩优良 好学网物业管理师高清课程 29

32 三级资质 50 万元以上 1 物业管理专业人员及工程 管理 经济相关专业类管理和技术人员不少于 10 人 ; 2 中级以上职称的不少于 5 人 ; 3 工程 财务等负责人具有中级以上职称物业管理专业人员取得有委托的物 业管理项目 建立并严格执行服务质量 服务收费等制度, 建立企业信用档案系统, 经营业 绩优良 考点四十 条例 关于不同资质等级企业承接项目的规定 1 一级资质可以承接各种物业管理项目 ; 2 二级资质物业服务企业可以承接 30 万m2以下的住宅项目和 8 万 m2 以下的非住宅项 目的物业管理业务 ; 3 三级资质物业服务企业可以承接 20 万m2以下的住宅项目和 5 万 m2 以下的非住宅项 目的物业管理业务 ; 理 考点四十一资质证书的颁发和管理 1 一级物业服务企业资质证书由国务院建设主管部门负责颁发 2 二级物业服务企业资质证书由省 自治区人民政府建设主管部门负责颁发 3 直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管 4 设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理 考点四十二物业服务企业资质等级的核定 申请核定资质等级的物业服务企业, 应当向工商注册所在地直辖市 设区的市的人民政 府房地产主管部门提交下列材料 ; 1 企业资质等级申报表 ; 2 营业执照 ; 3 企业资质证书正 副本 ; 4 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同, 管理和技术人员的职称证书和劳动 合同, 工程 财务负责人的职称证书和劳动合同 ; 5 物业服务合同复印件 ; 6 物业管理业绩材料 资质审批部门应当自受理企业申请之日起 20 个工作日内, 对符合相应资质等级条件的 企业核发资质证书 ; 一级资质审批前, 应当由省 自治区人民政府建设主管部门或者直辖市 好学网物业管理师高清课程 30

33 人民政府房地产主管部门审查, 审查期限为 20 个工作日 考点四十三物业服务企业违规行为的行政处罚 1 物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的, 由县级以上地方人民政府房地产 主管部门予以警告, 责令限期改正, 并处 1 万元以上 3 万元以下的罚款 2 物业服务企业出租 出借 转让资质证书的, 由县级以上地方人民政府房地产主管 部门予以警告, 责令限期改正, 并处 1 万元以上 3 万元以下的罚款 3 物业服务企业不按照规定及时办理资质变更手续的, 由县级以上地方人民政府房地 产主管部门责令限期改正, 并处 2 万元以下的罚款 考点四十四物业管理职业道德的主要内容 职业道德是长期从事职业劳动过程中形成的群体职业观念和职业要求, 指导并约束全行 业从业人员的职业行为 从行业规范的角度, 物业管理职业道德主要有以下几方面的内容 : 1 守法经营 ; 2 诚信经营 ; 即 :(1) 诚信订立合同 ;(2) 认真履行合同 3 尽职尽责, 胜任本职工作 ; 即 : 从业人员对物业服务企业尽职尽责 ; 从业人员对服 务对象尽职尽责 4 努力学习 掌握专业技能 从业人员掌握的专业知识和技能主要有 :(1) 房屋及设 备设施管理专业知识和技能 ;(2) 企业经营管理专业知识和技能 ;(3) 房地产开发和经营知 识 ;(4) 社会关系学专业知识和协调能力 ;(5) 心理学专业知识和人际沟通能力 5 团结互助 公平竞争 考点四十五建立物业管理人员职业资格制度的现实性 1 是贯彻落实国家要求, 规范发展物业管理业的需要 ; 2 是物业管理行业特殊性的需要 ; 3 是发挥物业管理社会效益的需要 ; 4 是我国加入 WTO 与国际惯例接轨的需要 考点四十六物业管理师的注册 ( 一 ) 物业管理师注册分为初始注册申请和延续注册申请 1 初始注册申请 取得 物业管理师资格证书 的人员, 经注册后方可以物业管理师的名义执业 申请注 册的人员, 应当受聘于一个具有物业管理资质的企业, 并通过聘用企业向本企业工商注册所 好学网物业管理师高清课程 31

34 在省的注册审查机构提出初始注册申请 注册审查机构在收到申请人的注册申请材料后, 对申请材料不齐全或者不符合法定形式 的, 应当当场或者在 5 个工作日内, 一次告知申请人需要补正的全部内容, 逾期不告知的, 自收到申请材料之日起即为受理 注册审查机构批准注册的, 在决定批准之日起 10 个工作日内, 将批准决定送达注册申 请人, 并核发 物业管理师注册证 注册审查机构决定不予批准注册的, 应当书面说明不 予注册的理由, 并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利 建设部为物业管理师资格注册审批机构 省 自治区 直辖市人民政府房地产主管部门 为物业管理师资格注册审查机构 取得 资格证书 人员初始申请注册者, 自取得 资格证书 之日起 1 年内提出初始注 册申请, 并提交以下材料 : (1) 中华人民共和国物业管理师初始注册申请表 ; (2) 资格证书 ; (3) 与聘用单位签订的劳动合同 ; 取得 资格证书 人员超过 1 年逾期提出初始注册申请的, 在申请初始注册时, 还应当 提交通过继续教育的证明材料 2 延续注册申请 物业管理师资格注册有效期为 3 年 注册证 在有效期限内是物业管理师的执业凭证, 由持证人保管和使用 注册有效期届满需要继续执业的, 应当在有效期届满前 30 个工作日 内, 向注册审查机构申请延续注册 申请延续注册时需要提交以下材料 : (1) 中华人民共和国物业管理师延续注册申请表 ; (2) 与聘用单位签订的劳动合同 ; (3) 达到注册期内继续教育要求的证明材料 ( 二 ) 办理变更注册 在注册有效期内, 物业管理师变更执业单位, 应当向注册审查机构办理变更注册手续 变更注册后, 其 注册证 在原注册有效期内继续有效 办理变更注册需要提交以下材料 : 1 中华人民共和国物业管理师变更注册申请表 ; 2 与新聘用单位签订的劳动合同 ; 3 工作调动证明或者与原聘用单位解除劳动合同的证明, 退休人员的退休证明 好学网物业管理师高清课程 32

35 ( 三 ) 不予注册的情况 注册申请人有以下情形之一的, 注册审批机构不予注册 : 1 不具有完全民事行为能力的 ; 2 刑事处罚尚未执行完毕的 ; 3 在物业管理活动中受到刑事处罚, 自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不 满 2 年的 ; 4 法律 法规规定不予注册的其他情形 ( 四 ) 注销注册的情况 物业管理师或者聘用单位有以下情形之一的, 本人或者聘用单位可以向当地注册审查机 构提出申请, 经注册审批机构核准后, 办理注销手续并收回 注册证 1 不具有完全民事行为能力的 ; 2 申请注销注册的 ; 3 与聘用单位解除劳动关系的 ; 4 注册有效期满且未延续注册的 ; 5 被依法撤销注册的 ; 6 造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的 ; 7 聘用单位被吊销营业执照的 ; 8 聘用单位被吊销物业管理资质证书的 ; 9 聘用单位破产的 ; 10 应当注销注册的其他情形 注册申请人以不正当手段取得注册的, 注册审批机构应当撤销其注册, 并依法给予行政 处罚 ; 当事人在 3 年内不得再次申请注册 ; 构成犯罪的, 依法追究刑事责任 被注销注册或者不予注册的人员, 具备初始注册条件, 并符合继续教育要求的, 可以按 照规定程序重新申请初始注册 当事人对注销注册 不予注册或者撤销注册有异议的, 可依法申请行政复议或者提起行 政诉讼 考点四十七物业管理师的继续教育 根据人事部和建设部于 2005 年 11 月 16 日颁布的 物业管理师制度暂行规定 和 物 业管理师资格考试实施办法, 物业管理师应当接受继续教育, 不断更新知识, 提高业务水 平, 每年接受继续教育时间应当不少于 40 学时 好学网物业管理师高清课程 33

36 考点四十八物业管理师的执业能力 1 掌握物业管理 建筑工程 房地产开发与经营等专业知识 ; 2 具有一定的经济学 管理学 社会学 心理学等相关学科的知识 ; 3 能够熟练运用物业管理相关法律 法规和有关规定 ; 4 具有丰富的物业管理实践经验 考点四十九物业管理师的执业范围 1 制定并组织实施物业管理方案 ; 2 审定并监督执行物业管理财务预算 ; 3 查验物业共用部位 共用设施设备和有关材料 ; 4 负责房屋及配套设施设备和相关场地的维护 养护与管理 ; 5 维护物业管理区域内环境卫生和秩序 ; 6 法律 法规规定和物业服务合同约定的其他事项 考点五十住宅专项维修资金的作用 对加强住宅专项维修资金的管理, 保障住宅共用部位 共用设施设备的维修和正常使用, 维护住宅专项维修资金所有者的合法权益, 都起着重要的作用 考点五十一住宅共用部位 共用设施设备的范围 共用部位, 是指根据法律 法规和房屋买卖合同, 由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业 主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位, 一般包括 : 住宅的基础 承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶以及户外的墙面 门厅 楼梯间 走廊通道等 共用设施设备, 是指根据法律 法规和房屋买卖合同, 由住宅业主或者住宅业主及有关 非住宅业主共有的附属设施设备, 一般包括电梯 天线 照明 消防设施 绿地 道路 路 灯 沟渠 池 井 非经营性车场车库 公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等 考点五十二住宅专项维修资金的管理原则 住宅专项维修资金管理实行专户存储 专款专用 所有权人决策 政府监督的原则 考点五十三住宅专项维修资金的交存主体 1 住宅的业主, 但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位 共用设施设备的除外 2 住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主 3 涉及公有住房出售的, 售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有 从公有住房售房款中提取的住宅专项维修 资金属于公有住房售房单位所有 好学网物业管理师高清课程 34

37 考点五十四住宅维修资金的交存金额 1 商品住宅的业主 非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金, 每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造 价的 5% 至 8% 每平方米建筑面积交存的首期住宅专项维修资金的数额, 由直辖市 市 县 人民政府建设 ( 房地产 ) 主管部门根据本地区情况确定并公布 2 出售公有住房的, 业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金, 每平方 米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的 2% 售房单位按照多层 住宅不低于售房款的 20% 高层住宅不低于售房款的 30%, 从售房款中一次性提取住宅专项 维修资金 考点五十五住宅专项维修资金的交存方式 1 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前, 将首期住宅专项维修资金存入住宅专 项维修资金专户 2 已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前, 将首期住宅专项维修资金存入公 有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户 公有 住房售房单位应当在收到售房款之日起 30 日内, 将提取的住宅专项维修资金存入公有住房 住宅专项维修资金专户 3 未按规定交存首期住宅专项维修资金的, 开发建设单位或者公有住房售房单位不得 将房屋交付购买人 4 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额 30% 的, 应当及时续交 成立 业主大会的, 续交方案由业主大会决定 未成立业主大会的, 续交按照直辖市 市 县人民 政府建设 ( 房地产 ) 主管部门会同同级财政部门制定的具体管理办法实施 考点五十六住宅专项维修资金的管理 1. 业主大会成立前住宅专项维修资金的管理 业主大会成立前, 商品住宅业主 非住宅业主交存的住宅专项维修资金, 由物业所在地 直辖市 市 县人民政府建设 ( 房地产 ) 主管部门委托的当地商业银行开立的住宅专项维修资 金专户代管 开立的住宅专项维修资金专户, 以物业管理区域为单位设账, 按房屋户门号设 分户账, 未划定物业管理区域的, 以幢为单位设账, 按房屋户门号设分户账 业主大会成立前, 已售公有住房住宅专项维修资金, 由物业所在地直辖市 市 县人民 政府财政部门或者建设 ( 房地产 ) 主管部门委托所在地商业银行开立公有住房住宅专项维修 资金专户负责管理 开立公有住房住宅专项维修资金专户, 按照售房单位设账, 按幢设分账 ; 好学网物业管理师高清课程 35

38 其中, 业主交存的住宅专项维修资金, 按房屋户门号设分户帐 2. 业主大会成立后住宅专项维修资金的管理 业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专 户管理银行, 并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户 开立住宅专项维修资金专户, 应当以物业管理区域为单位设账, 按房屋户门号设分户账 业主委员会应当通知所在地直辖 市 市 县人民政府建设 ( 房地产 ) 主管部门 ; 涉及已售公有住房的, 应当通知负责管理公有 住房住宅专项维修资金的部门 直辖市 市 县人民政府建设 ( 房地产 ) 主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资 金的部门在收到通知之日起 30 日内, 通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住 宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户, 并将有关账目等移 交业主委员会 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位, 由业主大会建立住宅专项维修资金管理制度 进行管理 业主大会开立的住宅专项维修资金账户, 应当接受所在地直辖市 市 县人民政 府建设 ( 房地产 ) 主管部门的监督 造 则 考点五十七住宅专项维修资金的使用范围和原则 1 使用范围 住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位 共用设施设备保修期满后的维修和更新 改 2 使用原则 住宅专项维修资金的使用, 应当遵循方便快捷 公开透明 受益人和负担人相一致的原 考点五十八住宅专项维修资金的分摊原则 1 商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位 共用设施设备的维修和更新 改造费用, 由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊 2 售后公有住房之间共用部位 共用设施设备的维修和更新 改造费用, 由相关业主 和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊 ; 其中, 应由业主承担的, 再 由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊 3 售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位 共用设施设备的维修和更新 改造费用, 先按照建筑面积比例分摊到各相关物业 其中, 售后公有住房应分摊的费用, 再 由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊 好学网物业管理师高清课程 36

39 4 住宅共用部位 共用设施设备维修和更新 改造, 涉及尚未售出的商品住宅 非住 宅或者公有住房的, 开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住 房的建筑面积, 分摊维修和更新 改造费用 考点五十九住宅专项维修资金的使用程序 ( 一 ) 住宅专项维修资金划转业主大会管理前的使用程序 1 物业服务企业根据维修和更新 改造项目提出使用建议 ; 没有物业服务企业的, 由相 关业主提出使用建议 ; 2 住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总 人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议 ; 3 物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案 ; 4 物业服务企业或者相关业主持有关材料, 向所在地直辖市 市 县人民政府建设 ( 房 地产 ) 主管部门申请列支 ; 其中, 动用公有住房住宅专项维修资金的, 向负责管理公有住房住 宅专项维修资金的部门申请列支 ; 5 直辖市 市 县人民政府建设 ( 房地产 ) 主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维 修资金的部门审核同意后, 向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知 ; 6 专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位 ( 二 ) 住宅专项维修资金划转业主大会管理后的使用程序 1 物业服务企业提出使用方案, 使用方案应当包括拟维修和更新 改造的项目 费用 预算 列支范围 发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情 况的处置办法等 ; 2 业主大会依法通过使用方案 ; 3 物业服务企业组织实施使用方案 ; 4 物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金 ; 其中, 动用公有 住房住宅专项维修资金的, 向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支 ; 5 业主委员会依据使用方案审核同意, 并报直辖市 市 县人民政府建设 ( 房地产 ) 主 管部门备案 ; 动用公有住房住宅专项维修资金的, 经负责管理公有住房住宅专项维修资金的 部门审核同意 ; 直辖市 市 县人民政府建设 ( 房地产 ) 主管部门或者负责管理公有住房住宅 专项维修资金的部门发现不符合有关法律 法规 规章和使用方案的, 应当责令改正 ; 6 业主委员会 负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转 住宅专项维修资金的通知 ; 好学网物业管理师高清课程 37

40 7 专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位 ( 三 ) 住宅专项维修资金的紧急使用程序 发生危及房屋安全等紧急情况, 需要立即对住宅共用部位 共用设施设备进行维修和更 新 改造的, 按照以下规定列支住宅专项维修资金 : 1 住宅专项维修资金划转业主大会管理前, 由物业服务企业或者相关业主持有关材料, 向所在地直辖市 市 县人民政府建设 ( 房地产 ) 主管部门申请列支 ; 其中, 动用公有住房住 宅专项维修资金的, 向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支 ; 直辖市 市 县人民政府建设 ( 房地产 ) 主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同 意后, 向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知 ; 专户管理银行将所需住宅专项维 修资金划转至维修单位 2 住宅专项维修资金划转业主大会管理后, 由物业服务企业持有关材料向业主委员会 提出列支住宅专项维修资金 ; 其中, 动用公有住房住宅专项维修资金的, 向负责管理公有住 房住宅专项维修资金的部门申请列支 ; 业主委员会依据使用方案审核同意, 并报直辖市 市 县人民政府建设 ( 房地产 ) 主管部门备案 ; 动用公有住房住宅专项维修资金的, 经负责管理公 有住房住宅专项维修资金的部门审核同意 ; 直辖市 市 县人民政府建设 ( 房地产 ) 主管部门 或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律 法规 规章和使用方 案的, 应当责令改正 ; 业主委员会 负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理 银行发出划转住宅专项维修资金的通知 ; 专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修 单位 3 发生上述情况后, 未按规定实施维修和更新 改造的, 直辖市 市 县人民政府建 设 ( 房地产 ) 主管部门可以组织代修, 维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支 其中, 涉及已售公有住房的, 还应当从公有住房住宅专项维修资金中列支 考点六十住宅专项维修资金的使用禁止 1 依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位 共用设施设备维修 更新 和改造费用 ; 2 依法应当由相关单位承担的供水 供电 供气 供热 通讯 有线电视等管线和设 施设备的维修 养护费用 3 应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位 共用设施设备所需的修复费用 ; 4 根据物业服务合同约定, 应当由物业服务企业承担的住宅共用部位 共用设施设备 的维修和养护费用 好学网物业管理师高清课程 38

41 考点六十一住宅专项维修资金使用的其他规定 ( 一 ) 利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件 1 必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下 2 利用住宅专项维修资金购买国债的, 应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场 购买一级市场新发行的国债, 并持有到期 3 利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的, 应当经业主大会同意 ; 未成立业主大 会的, 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同 意 4 利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的, 应当根据售房单位 的财政隶属关系, 报经同级财政部门同意 5 禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购 委托理财业务或者将购买的国债用于质 押 抵押等担保行为 ( 二 ) 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用 : 1 住宅专项维修资金的存储利息 ; 2 利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益 ; 3 利用住宅共用部位 共用设施设备进行经营的, 业主所得收益, 但业主大会另有决 定的除外 ; 4 住宅共用设施设备报废后回收的残值 考点六十二住宅专项维修资金的监督管理 ( 一 ) 房屋转让或灭失时住宅专项维修资金的处理 1 房屋所有权转让时, 业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出 具有效证明, 该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户 受让人需要 持住宅专项维修资金过户的协议 房屋权属证书 身份证等到专户管理银行办理分户账更名 手续 2 房屋灭失的, 房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主 ; 售房单位交存的住宅 专项维修资金账面余额返还售房单位 ; 售房单位不存在的, 按照售房单位财务隶属关系, 收 缴同级国库 ( 二 ) 相关主体对住宅专项维修资金的监管义务 1. 管理单位的法律义务 直辖市 市 县人民政府建设 ( 房地产 ) 主管部门, 负责管理公有住房住宅专项维修资金 好学网物业管理师高清课程 39

42 的部门及业主委员会, 每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目, 并向业主 公有住房售房单位公布下列情况 : 的金额 (1) 住宅专项维修资金交存 使用 增值收益和结存的总额 ; (2) 发生列支的项目 费用和分摊情况 ; (3) 业主 公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存 使用 增值收益和结存 (4) 其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况 业主 公有住房售房单位对公布的情况有异议的, 可以要求复核 2. 专户管理银行的法律义务 (1) 专户管理银行应当每年至少一次向直辖市 市 县人民政府建设 ( 房地产 ) 主管部门, 负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资金对账单 (2) 直辖市 市 县建设 ( 房地产 ) 主管部门, 负责管理公有住房住宅专项维修资金的部 门及业主委员会对资金账户变化情况有异议的, 专户管理银行应根据要求进行复核 (3) 专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度, 接受业主 公有住房售房单位 对其分户账中住宅专项维修资金使用 增值收益和账面余额的查询 3. 审计 财政部门的监督管理 (1) 住宅专项维修资金的管理和使用, 应当依法接受审计部门的审计监督 (2) 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部有关规定 财政部门负责 对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督 (3) 住宅专项维修资金专用票据的购领 使用 保存 核销管理, 应当按照财政部以及 省 自治区 直辖市人民政府财政部门的有关规定执行, 并接受财政部门的监督检查 考点六十三住宅专项维修资金相关主体的法律责任 1 公有住房售房单位未按规定交存住宅专项维修资金的 ; 或将房屋交付未按规定交存 首期住宅专项维修资金的买受人的 ; 以及未按规定分摊维修 更新和改造费用的, 由县级以 上地方人民政府财政部门会同同级建设 ( 房地产 ) 主管部门责令限期改正 2 开发建设单位在业主按照规定交存首期住宅专项维修资金前, 将房屋交付买受人的, 由县级以上地方人民政府建设 ( 房地产 ) 主管部门责令限期改正 ; 逾期不改正的, 处以 3 万元 以下的罚款 ; 开发建设单位未按规定分摊维修 更新和改造费用的, 由县级以上地方人民政 府建设 ( 房地产 ) 主管部门责令限期改正 ; 逾期不改正的, 处以 1 万元以下的罚款 3 挪用住宅专项维修资金的, 由县级以上地方人民政府建设 ( 房地产 ) 主管部门追回挪 好学网物业管理师高清课程 40

43 用的住宅专项维修资金, 没收违法所得, 可以并处挪用金额 2 倍以下的罚款 ; 构成犯罪的, 依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任 (1) 物业服务企业挪用住宅专项维修资金, 情节严重的, 除按上述规定予以处罚外, 由颁发资质证书的部门吊销资质证书 (2) 直辖市 市 县人民政府建设 ( 房地产 ) 主管部门挪用住宅专项维修资金的, 由上一级人民政府建设 ( 房地产 ) 主管部门追回挪用的住宅专项维修资金, 对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分 ; 构成犯罪的, 依法追究刑事责任 (3) 直辖市 市 县人民政府财政部门挪用住宅专项维修资金的, 由上一级人民政府财政部门追回挪用的住宅专项维修资金, 对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分 ; 构成犯罪的, 依法追究刑事责任 4 违规使用住宅专项维修资金购买国债, 应当承担以下法律责任 : (1) 直辖市 市 县人民政府建设 ( 房地产 ) 主管部门违反住宅专项维修资金投资规定的, 由上一级人民政府建设 ( 房地产 ) 主管部门责令限期改正, 对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分 ; 造成损失的, 依法赔偿 ; 构成犯罪的, 依法追究刑事责任 (2) 直辖市 市 县人民政府财政部门违反住宅专项维修资金投资规定的, 由上一级人民政府财政部门责令限期改正, 对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分 ; 造成损失的, 依法赔偿 ; 构成犯罪的, 依法追究刑事责任 (3) 业主大会违反住宅专项维修资金投资规定的, 由直辖市 市 县人民政府建设 ( 房地产 ) 主管部门责令改正 5 县级以上人民政府建设( 房地产 ) 主管部门 财政部门及其工作人员利用职务上的便利, 收受他人财物或者其他好处, 不依法履行监督管理职责, 或者发现违法行为不予查处的, 依法给予处分 ; 构成犯罪的, 依法追究刑事责任 第四章业主的建筑物区分所有权 考点精讲 考点一建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所有权, 是指多个业主共同拥有一栋建筑物时, 各个业主对其在构造和使用 上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体和部分所有人共同使用的建筑物部分 所享有的共有权以及基于建筑物的管理 维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总 好学网物业管理师高清课程 41

44 称 考点二建筑物区分所有权的构成 1. 业主对专有部分的所有权 即业主对建筑物内的住宅 经营性用房等专有部分享有所 有权, 有权对专有部分占有 使用 收益和处分 2. 业主对建筑区划内的共有部分的共有权 即业主对专有部分以外的共有部分如电梯 过道 楼梯 水箱 外墙面 水电气的主管线等享有共有的权利 3. 业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权 即业主对专有部分以外的共有部分享 有共同管理的权利 考点三行使专有部分所有权的相关规定 1. 业主对其建筑物专有部分享有占有 使用 收益和处分的权利 业主对建筑物内属于自己所有的住宅 经营性用房等专有部分可以直接占有 使用, 实 现居住或者营业的目的 ; 也可以依法出租, 获取收益 ; 还可以出借, 解决亲朋好友居住之难, 加深亲朋好友间的亲情与友情 ; 或者在自己的专有部分上依法设定负担, 例如, 为保证债务 的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人, 或者抵押给金融机构以取得贷 款等 ; 还可以将住宅 经营性用房等专有部分出售给他人, 对专有部分予以处分 2. 业主行使专有部分所有权时, 不得危及建筑物的安全, 不得损害其他业主的合法权利 业主的专有部分是建筑物的重要组成部分, 但与共有部分又不可分离 例如, 没有电梯 楼道 走廊, 业主就不可能出入自己的居室 经营性用房等专有部分 ; 没有水箱, 水 电等 管线, 业主就无法使用自己的居室 经营性用房等专有部分 由于建筑物专有部分与共有部 分具有一体性 不可分离性, 所有业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制 例如, 业主在对专有部分装修时, 不得拆除房屋内的承重墙, 不得再专有部分内储藏 存放易燃易 爆危险等物品, 危及整个建筑物的安全, 损害其他业主的合法权益 3. 业主转让建筑物的住宅 经营性用房等专有部分, 其对共有部分享有的共有和共同管 理的权利一并转让 业主的建筑物区分所有权是一个集合权, 包括对专有部分享有的所有权 对建筑区划内 共有部分享有的共有权和共同管理的权利, 这三种权利具有不可分离性 在这三种权利中, 业主对专有部分的所有权占主导地位, 是业主对专有部分以外的共有部分享有共有权以及对 共有部分享有共同管理权的前提与基础 没有业主对专有部分的所有权, 就无法产生业主对 专有部分以外共有部分的共有权, 以及对共有部分的共同管理的权利 如果业主丧失了对专 有部分的所有权, 也就丧失了对共有部分的共有权及对共有部分的共同管理的权利 好学网物业管理师高清课程 42

45 4. 业主不得违反法律 法规以及管理规约, 将住宅改变为经营性用房 业主将住宅改变 为经营性用房的, 除遵守法律 法规以及管理规约外, 应当经有利害关系的业主同意 将住宅改变为歌厅 餐厅等经营性用房, 会造成来往小区人员过多, 外来人员又杂又乱, 干扰业主的正常生活, 造成小区车位 电梯 水 电等公共设施使用的紧张, 造成楼板的承 重力过大, 增加了小区不安全 不安定的因素, 弊端多, 危害性大 将住宅改为经营性用房, 用于商业目的, 会造成国家税费的大量流失 考点四住宅改变为经营性用房的条件 物权法 首先明确业主不得违反法律 法规以及管理规约, 将住宅改变为经营性用房 业主不得随意改变住宅的居住用途, 是业主应当遵守的一个最基本的准则, 也是业主必须承 担的一项基本义务 如果业主确实因生活需要, 如因下岗无收入来源, 生活困难, 将住宅改 变为经营性用房, 必须遵守法律 法规以及管理规约的规定 在遵守法律 法规以及管理规 约的前提下, 还必须征得有利害关系的业主同意 这两个条件必须同时具备, 才可以将住宅 改变为经营性用房 作为业主自我管理 自我约束 自我规范的建筑区划内有关建筑物及其 附属设施的管理规约也可以依法对此问题作出规定 务 考点五行使共有部分所有权的相关规定 ( 一 ) 业主对专有部分以外的共有部分享有权利 承担义务, 不得以放弃权利不履行义 业主对专有部分以外的共有部分享有共有权, 即每个业主在法律对所有权未做特殊规定 的情形下, 对专有部分以外的走廊 楼梯 过道 电梯 外墙面 水箱 水电气管线等共有 部分, 对物业管理用房 公用设施 绿地 道路等共有部分享有占有 使用 收益或者处分 的权利 但是, 如何行使占有 使用 收益或者处分的权利, 还要依据物权法的相关法律 法规和建筑区划管理规约的规定 业主对专有部分以外的共有部分的共有权, 还包括对共有 部分共负义务 同样, 业主对共有部分如何承担义务, 也要依据物权法及相关法律 法规和 建筑区划管理规约的规定 由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利, 又负有义务, 有的业主就可能以放弃 权利为由, 不履行义务 对此, 物权法 规定, 业主不得以放弃权利为由不履行义务 例 如业主不得以不使用电梯为由, 不交纳电梯维修费用 ; 在集中供暖的情况下, 不得以冬季不 在此居住为由不交纳供暖费用 ( 二 ) 道路 绿地 物业管理用房等所有权归属 物权法 规定 : 建筑区划内的道路, 属于业主共有, 但属于城镇公共道路的除外 好学网物业管理师高清课程 43

46 建筑区划内的绿地, 属于业主共有, 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外 建筑区 划内的其他公共场所 公用设施和物业服务用房, 属于业主共有 需要注意的是, 法律规 定的绿地 道路归业主所有, 不是说绿地 道路的土地所有权归业主所有, 而是说绿地 道 路作为土地上的附着物归业主所有 物业管理用房归业主所有, 与 物业管理条例 的规定 一致 物业管理条例 规定 : 物业管理用房的所有权依法属于业主 未经业主大会同意, 物业服务企业不得改变物业管理用房的用途 ( 三 ) 建筑区划内车位 车库的所有权归属 物权法 对建筑区域内的车位 车库的所有权归属作了如下规定 : 1 建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主的需要 2 建筑区划内, 规划用于停放汽车的车位 车库的归属, 由当事人通过出售 附赠或 者出租等方式约定 3 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位, 属于业主共有 考点六业主共同决定事项的范围 物权法 规定, 建筑区划内的下列事项需由业主共同决定 : 1 制定和修改业主大会议事规则 业主大会议事规则是业主大会组织 运作的规程, 需要由业主共同决定 2 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 建筑物及其附属设施的管理规约是业 主自我管理 自我约束 自我规范的规则约定, 涉及每个业主的切身利益, 应当由全体业主 共同制定和修改 3 选举业主委员会和更换业主委员会成员 业主通过业主大会选举能够代表和维护自 己利益的业主委员会委员, 成立业主委员会 对不遵守管理规约, 责任心不强的业主委员会 委员予以更换 4 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 物业服务企业或者其他管理的管理水平 如何, 与业主利益有着直接的关系, 通过业主大会集体决策, 可以较好的选聘和解聘物业服 务企业或者其他管理人 5 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 维修资金的筹集 使用关系到业主的 切身利益, 应当由业主共同决定 6 改建 重建建筑物及其附属设施 建筑物及其附属设施的改建 重建, 涉及业主建 筑物区分所有权的行使及费用的负担, 需要业主共同决定 7 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 除上述所列事项外, 对建筑区划内有关 好学网物业管理师高清课程 44

47 共有和共同管理权利的其他重大事项, 也需要由业主共同决定 例如, 如何对物业公司的工 作予以监督, 如何与居民委员会协作等 考点七关于业主共同决定事项的表决规则 1 决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 ; 改建 重建建筑物及其附属设施, 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 2 决定有关制定和修改业主大会议事规则 ; 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规 约 ; 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 ; 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以 及有关共有和共同管理权利的其他重大事项, 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主 且占总人数过半数的业主同意 考点八业主大会和业主委员会的设立 1 业主可以设立业主大会, 选举业主委员会 物权法 规定, 业主可以设立业主大会 如果建筑区划内业主人数众多, 可以设立本 建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会 业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所 有建筑物的业主大会的执行机构, 按照业主大会的决定履行管理的职责 2 地方人民政府有关部门应当对设立的业主大会和业主委员会, 给予指导和协助 地方人民政府有关部门应当向准备成立业主大会的业主予以指导, 提供想选的法律 法 规及规章, 提供已成立业主大会的成立经验, 帮助成立筹备组织, 提供政府部门制定的业主 大会议事规则 业主管理公约等示范文本, 协调业主之间的不同意见, 为业主大会成立前的 相关活动提供必要的活动场所, 积极主动参加业主大会的成立大会等 考点九业主大会和业主委员会的决定效力 物权法 规定, 业主大会或者业主委员会的决定, 对业主具有约束力 业主委员会是 业主大会的执行机构, 具有实施业主大会作出的决定, 业主大会或者业主委员会作为自我管 理的权力机关和执行机关, 依据法定程序作出的决定, 对业主应当具有约束力 业主大会 业主委员会作出的决定违反法律 法规的, 物业所在地的区 县人民政府房 地产行政主管部门, 应当责令限期改正或者撤销其决定, 并通告全体业主 业主大会 业主委员会主要对建筑区划内, 业主的建筑物区分所有权如何行使, 业主的 合法权益如何维护等事项作出决定 考点十业主大会和业主委员会的处置权 物权法 规定, 业主大会和业主委员会, 对任意弃置垃圾 排放污染物或者噪声 违 反规定饲养动物 违章搭建 侵占通道 拒付物业费等损害他人合法权益的行为, 有权依照 好学网物业管理师高清课程 45

48 法律 法规以及管理规约, 要求行为人停止侵害 消除危险 排除妨害 赔偿损失 考点十一建筑物及其附属设施维修资金的所有权归属与使用建筑物及其附属设施的维修资金, 属于业主共有 经业主共同决定, 可以用于电梯 水箱等共有部分的维修 维修资金的筹集 使用情况应当公布 考点十二管理费用分摊与收益分配建筑物及其附属设施的费用分摊 收益分配等事项, 有约定的, 按照约定 ; 没有约定或者约定不明确的, 按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定 考点十三建筑物及其附属设施的管理形式业主可以自行管理建筑物及其附属设施, 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理 考点十四业主对物业服务企业的监督权对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人, 业主有权依法更换 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施, 并接受业主的监督 考点十五业主的诉讼权利 1 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的, 受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销 业主在具体行使这一权利时, 还要依据 民法通则 民事诉讼法 等法律的规定 2 业主对侵害自己合法权益的行为, 可以依法向人民法院提起诉讼 根据 物权法 规定, 对于建筑区域内任何任意弃置垃圾 排放污染物或者噪声 违反规定饲养动物 违章搭建 侵占通道 拒付物业费等侵权行为, 受到侵害的业主个人可以依据 民事诉讼法 等法律规定, 向人民法院提起诉讼 同时, 共同受到侵害的业主, 可以推选代表人, 依据 民事诉讼法 等法律的规定, 向人民法院提出诉讼 第五章房地产相关制度与政策 考前精讲 考点一房地产领域的现行法规体系 1 直接关联房地产的法律有 : 城市房地产管理法 土地管理法 城市规划法 2 国务院关于房地产颁布的行政法规有 : 城市房地产开发经营管理条例 城市房屋 好学网物业管理师高清课程 46

49 拆迁管理条例 土地管理法实施条例 城市国有土地使用权出让和转让暂行条例 外 商投资开发经营成片土地暂行管理办法 住房公积金管理条例 等 3 国务院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章主要有 : 房 地产开发企业资质管理办法 城市房屋拆迁单位管理规定 城市商品房预售管理办法 城市商品房销售管理办法 城市房地产转让管理规定 已购公有住房和经济适用住房 上市出售管理暂行办法 城市房屋租赁管理办法 城市廉租住房管理办法 城市房地 产抵押管理办法 城市房地产中介服务管理规定 房地产估价师注册管理办法 房地 产测绘管理办法 城市房屋权属登记管理办法 城市房地产权属档案管理办法 城市 危险房屋管理规定 城市异产毗连房屋管理规定 公有住宅售后维修养护管理办法 等 考点二房地产开发项目的规划设计管理 房地产开发一般可以划分为四个阶段 : 投资机会选择与决策分析阶段 房地产开发前期 工作阶段 房地产开发建设阶段 房地产租售经营阶段 其中, 房地产开发前期工作阶段的 内容, 包括取得建设用地 取得建设项目的立项批复 完成房屋拆迁 审定项目规划设计等 方面工作 面 城市规划部门对房地产开发项目的管理, 包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方 考点三城市规划与房地产开发项目的关系 城市规划是指为了确定城市规模和发展方向, 以实现城市经济和社会发展为目标, 合理 利用城市土地, 协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排 城市总体规划的主要任务是, 综合研究城市的性质 发展目标和发展规模, 确定城市建 设用地布局 功能分区和各项建设的总体部署, 综合制定城市交通体系和河湖 绿地系统, 控制各项专业规划和近期建设规划 城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划 1 控制性详细规划的主要内容 控制性详细规划由规划部门负责编制, 主要内容有 :1) 规划范围内不同性质用地的界限 和建筑类型 ;2) 规定各地块建筑高度 建筑密度 容积率 绿地率等控制指标 ;3) 规定项目 与大市政接口 停车泊位 建筑后退红线距离 建筑间距等 ;4) 提出各地块建筑体量 竖向 规划与色彩要求 ;5) 确定各级支路的红线位置 控制点坐标和标高 ;6) 确定工程管线走向 管径和工程设施用地界限 2 修建性详细规划的主要内容 好学网物业管理师高清课程 47

50 修建性详细规划是依据控制性详细规划的各项指标和要求, 直接对建设项目进行规划设 计和修建安排, 指导建筑设计和工程施工图设计 修建性详细规划由开发建设单位组织 委 托规划 设计单位完成, 主要内容有 :1) 建设条件分析及综合技术论证 ;2) 总平面图布置 建筑 道路 绿地的空间布局和景观设计 ;3) 道路 绿化 工程管线规划设计 ;4) 竖向规划 设计 ;5) 工程量估算和投资效益分析 房地产开发是城市建设的主要方式, 与城市规划有着相互依存的关系 城市规划法 规定 : 城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划, 服从规划管理 其中, 城 市规划区是指城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域 房地产开发作为 城市建设的主要方式, 基本都是在城市规划区内进行 因此房地产开发项目的规划设计, 只 有符合城市规划要求, 包括用地数量 用地位置 用地强度 建筑用途的功能布局 建筑设 计形式 设计标准, 才能有效促进城市建设, 和谐城市经济与社会发展 同时, 房地产开发 建设又是实现城市规划的主要途径, 没有房地产开发建设的实施, 城市规划如同纸上谈兵, 失去其存在的意义 考点四房地产开发项目管理应遵循的制度 房地产开发项目管理应当遵循以下制度 : 1 必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地 2 房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于 20% 3 项目开发建设应当统筹安排配套基础设施, 并根据先地下 后地上的原则实施 4 房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设, 超过 1 年 未动工开发的, 政府可以征收相当于土地使用权出让金 20% 以下的土地闲置费, 超过 2 年 未动工开发的, 政府可以无偿收回土地使用权 5 转让房地产开发项目应当符合法定条件, 一是支付全部土地使用权出让金, 并取得 土地使用权证书 ; 二是属于房屋建设工程的, 必须完成开发投资总额的 25% 以上, 属于成 片开发土地的, 必须形成工业用地或者其他建设用地条件 同时, 转让人和受让人应当自土 地使用权变更登记手续办理完毕之日起 30 日内, 持房地产开发项目转让合同到房地产开发 主管部门备案 6 转让房地产开发项目时, 尚未完成拆迁补偿安置的, 原拆迁补偿安置合同中有关的 权利 义务随之转移给受让人 项目转让人应当书面通知被拆迁人 7 房地产开发项目应当符合法律 法规规定的建筑工程质量 安全标准和技术规范 同时, 建设 勘察 设计 施工 监理等单位, 依照法律 法规及合同约定承担开发项目的 好学网物业管理师高清课程 48

51 质量责任 8 房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用 考点五建筑工程质量管理制度 建设单位对建筑工程质量应当承担的义务和责任主要有如下方面 : 1 建设单位应当依法对工程建设项目的勘察 设计 施工 监理以及与工程建设有关 的重要设备 材料等的采购, 向具有相应资质等级的单位进行招标, 并不得将建设工程肢解 发包 2 建设单位应当向勘察 设计 施工 工程监理等单位提供真实 准确 齐全的建设 工程原始资料 3 建设单位在领取施工许可证或者开工报告前, 应当按照国家有关规定办理工程质量 监督手续 4 建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标, 不得任意压缩合理工期, 不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准, 降低建设工程质量, 不 得采购不符合设计文件和合同要求的建筑材料 建筑构配件和设备, 不得明示或者暗示施工 单位使用不合格的建筑材料 建筑构配件和设备 5 涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程, 建设单位应当在施工前委托原设计单位 或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案 ; 没有设计方案的, 不得施工 考点六房地产开发的施工许可制度 为加强对建筑活动的监督管理, 维护建筑市场秩序, 保证建筑工程的质量和安全, 建设 部根据 建筑法 对房地产开发项目提出工程报建与施工许可证制度 要求从事各类房屋建筑及附属设施建造 装修装饰和与其配套的线路 管道 设备的安 装, 以及城镇市政基础设施工程施工 建设单位在开工前, 应当向工程所在地的建设行政主 管部门提请报建, 并申领施工许可证 未取得施工许可证的建筑工程, 一律不得开工 建设单位申领施工许可证的条件如下 :(1) 已经办理该建筑工程用地批准手续 (2) 在城 市规划区的建筑工程, 已经取得建设工程规划许可证 (3) 施工场地已经基本具备施工条件, 需要拆迁的, 其拆迁进度符合施工要求 (4) 已经确定施工企业 按照规定应该招标的工程 没有招标, 应该公开招标的工程没有公开招标, 或者肢解发包工程, 以及将工程发包给不具 备相应资质条件的, 所确定的施工企业无效 (5) 有满足施工需要的施工图纸及技术资料, 施工图设计文件已按规定进行了审查 (6) 有保证工程质量和安全的具体措施 施工企业编 制的施工组织设计中, 有根据建筑工程特点制定的相应质量 安全技术措施, 并按照规定办 好学网物业管理师高清课程 49

52 理了工程质量 安全监督手续 (7) 按照规定应该委托监理的工程已委托监理 (8) 建设资金 已经落实 建设工期不足一年的, 到位资金原则上不得少于工程合同价的 50%, 建设工期 超过一年的, 到位资金原则上不得少于工程合同价的 30% 建设单位应当提供银行出具的 到位资金证明, 有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保 考点七工程竣工验收备案制度 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起 15 日内, 依照本办法规定, 向工程所在地的 县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案 办理工程竣工验收备案应当提交下列文件 : 1 工程竣工验收备案表 ; 2 工程竣工验收报告 竣工验收报告应当包括工程报建日期, 施工许可证号, 施工图 设计文件审查意见, 勘察 设计 施工 工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人 员签署的竣工验收原始文件, 市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关 认为需要提供的有关资料 ; 3 法律 行政法规规定应当由规划 公安消防 环保等部门出具的认可文件或者准许 使用的文件 ; 4 施工单位签署的工程质量保修书 ; 5 法规 规章规定必须提供的其他文件 商品住宅还应当提交 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 考点八房地产项目转让的条件 1. 以出让方式取得土地使用权的, 转让房地产应当符合下列条件 : (1) 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金, 并取得土地使用权证书 ; (2) 按照出让合同约定进行投资开发, 属于房屋建设工程的, 完成开发投资总额的 25% 以上, 属于成片开发土地的, 形成工业用地或者其他建设用地条件 (3) 转让房地产时房屋已经建成的, 还应当持有房屋所有权证书 2. 对于以出让方式取得土地使用权的房地产转让, 城市房地产管理法 还规定 : 房 地产转让时, 土地使用权出让合同载明的权利 义务随之转移 3 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让, 应当取得人民政府的批准, 或符合人民 政府规定可以转让房地产的制度和政策 人民政府按照国务院规定, 要求转让房地产时应当 由受让方办理土地使用权出让手续的, 受让方应当依照国家有关规定缴纳土地使用权出让 金 属于下列情形之一的, 经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续, 但应当将转让 好学网物业管理师高清课程 50

53 房地产所获收益中的土地收益上缴国家 土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办 理 (1) 经城市规划行政主管部门批准, 转让的土地用于 城市房地产管理法 规定可以使 用划拨土地的项目 ; (2) 私有住宅转让后仍用于居住的 ; (3) 按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的 ; (4) 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 ; (5) 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途 年限和其他条件的 ; (6) 根据城市规划土地使用权不宜出让的 ; (7) 县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形 按照以上规定转让的房地产, 如果再转让并需办理出让手续 补交土地使用权出让金的, 应当扣除已经缴纳的土地收益 考点九房地产项目转让的程序 1 房地产转让当事人签订书面转让合同 ; 2 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后 30 日内持房地产权属证书 当事人的合 法证明 转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请, 并申报成交价格 ; 3 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查, 并在 3 日内作出是否受理申请的书面 答复,7 日内未作书面答复的, 视为同意受理 ; 评估 ; 4 房地产管理部门核实申报的成交价格, 并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和 5 房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费 ; 6 房地产管理部门办理房屋权属登记, 核发房地产权属证书 考点十禁止房地产转让的规定 城市房地产转让管理规定 明确了以下不得转让房地产的情况 : 1. 达不到法定条件的房地产不得转让 ; 2. 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的, 在权 力受到限制期间, 不得转让该项房地产 ; 3. 依法收回土地使用权的 ; 4. 共有房地产, 未经其他共有人书面同意的 5. 权属有争议的 ; 好学网物业管理师高清课程 51

54 6. 未依法登记领取权属证书的 ; 7. 法律 行政法规规定禁止转让的其他情形 考点十一商品房预售的条件 1. 已交付全部土地使用权出让金, 取得土地使用权证书 ; 2. 持有建设工程规划许可证 ; 3. 按提供预售的商品房计算, 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25% 以上, 并已经确定施工进度和竣工交付日期 ; 证 4. 开发企业向城市 县人民政府房产管理部门办理预售登记, 取得 商品房预售许可 考点十二商品房现售的条件 商品房销售管理办法 规定 : 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项 目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案 同时要求商 品房现售应当符合以下条件 : 书 ; 1. 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证 2. 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件 ; 3. 持有建设工程规划许可证和施工许可证 ; 4. 已通过竣工验收 ; 5. 拆迁安置已经落实 ; 6. 供水 供电 供热 燃气 通信等配套基础设施具备交付使用条件, 其他配套基础 设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期 ; 7. 物业管理方案已经落实 考点十三商品房销售合同的主要内容 1. 商品房的销售时, 房地产开发企业和买卖人应当订立书面商品房买卖合同 2. 商品房买卖合同应当明确以下主要内容 : (1) 当事人名称或者姓名和住所 ;(2) 商品房基本状况 ;(3) 商品房的销售方式 ;(4) 商品房价款的确定方式及总价款 付款方式 付款时间 ;(5) 交付使用条件及日期 (6) 装 饰 设备标准承诺 ;(7) 供水 供电 供热 燃气 通讯 道路 绿化等配套基础设施和公 共设施的交付承诺和有关权益 责任 ;(8) 公共配套建筑的产权归属 ;(9) 面积差异的处理 方式 ;(10) 办理产权登记有关事宜 ;(11) 解决争议的方法 ;(12) 违约责任 ;13) 双方约 好学网物业管理师高清课程 52

55 定的其他事项 考点十四 住宅质量保证书 的要求和主要内容 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时, 应在住宅交付用户的同时提供给 用户 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 住宅质量保证书 应当包括以下四个内容 : 1 工程质量监督部门核验的质量等级 ; 2 地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修 ; 3 正常使用情况下各部位 部件保修内容与保修期 : (1) 屋面防水 3 年 ; (2) 墙面 厨房和卫生间地面 地下室 管道渗漏 1 年 ; (3) 墙面 顶棚抹灰层脱落 1 年 ; (4) 地面空鼓开裂 大面积起砂 1 年 ; (5) 门窗翘裂 五金件损坏 1 年 ; (6) 管道堵塞 2 个月 ; (7) 供热 供冷系统和设备 1 个采暖期或供冷期 ; (8) 卫生洁具 1 年 ; (9) 灯具 电器开关 6 个月 ; (10) 其他部位 部件的保修期限, 由房地产开发企业与用户自行约定 4 用户报修的单位, 答复和处理的时限 : 住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算, 房地产开发企业可 以延长上述规定的保修期, 但不得不应低于上述规定的保修期限 考点十五 住宅使用说明书 的要求和主要内容 住宅使用说明书 应当对住宅的结构 性能和各部位 ( 部件 ) 的类型 性能 标准等作 出说明, 并提出使用注意事项, 一般应当包含以下内容 : (1) 开发单位 设计单位 施工单位, 委托监理的应注明监理单位 ; (2) 结构类型 ; (3) 装修 装饰注意事项 ; (4) 上水 下水 电 燃气 热力 通讯 消防等设施配置的说明 ; (5) 有关设备 设施安装预留位置的说明和安装注意事项 ; (6) 门 窗类型, 使用注意事项 ; 好学网物业管理师高清课程 53

56 (7) 配电负荷 ; (8) 承重墙 保温墙 防水层 阳台等部位注意事项的说明 ; (9) 其他需说明的问题 房地产开发企业在 住宅使用说明书 中对住户合理使用住宅应有提示 因用户使用不 当或擅自改动结构 设备位置和不当装修等造成的质量问题, 开发企业不承担保修责任 ; 因 住户使用不当或擅自改动结构, 造成房屋质量受损或其他用户损失, 由责任人承担相应责任 考点十六房屋租赁合同的主要条款 1. 房屋租赁, 当事人应当签订书面租赁合同, 租赁合同应当具备以下条款 : (1) 当事人姓名或者名称及住所 ; (2) 房屋的坐落 面积 装修及设施状况 ; (3) 租赁用途 ; (4) 租赁期限 ; (5) 租金及交付方式 ; (6) 房屋修缮责任 ; (7) 转租的约定 ; (8) 变更和解除合同的条件 ; (9) 违约责任 ; (10) 当事人约定的其他条款 考点十七禁止房屋租赁的规定 1. 未依法取得房屋所有权证的 ; 2. 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 ; 3. 共有房屋未取得共有人同意的 ; 4. 权属有争议的 ; 5. 属于违法建筑的 ; 6. 不符合安全标准的 ; 7. 已抵押, 未经抵押权人同意的 ; 8. 不符合公安 环保 卫生等主管部门有关规定的 ; 9. 有关法律 法规规定禁止出租的其他情形 考点十八房屋租赁登记备案 我国对房屋租赁实行两项登记备案制度 好学网物业管理师高清课程 54

57 ( 一 ) 房屋行政主管部门登记备案 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后 30 日内, 持书面租赁合同 房屋所有权证书有 关当事人的合法证件等文件到直辖市 市 县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续 (1) 书面租赁合同 ; (2) 房屋所有权证书 ; (3) 当事人的合法证件 ; (4) 城市人民政府规定的其他文件 出租共有房屋, 还须提交其他共有人同意出租的证明 出租委托代管房屋, 还须提交委托代管人授权出租的证明 ( 二 ) 公安部门登记备案 房屋租赁市场广泛开展以来, 利用承租房屋进行违法犯罪活动的情况大量发生, 以至成 为违法犯罪场所的一个特点 为维护社会治安, 加强对违法犯罪多发生, 以至成为违法犯罪 场所的一个特点 为维护社会治安, 加强对违法犯罪多发场所重点查防, 公安部制定并颁布 了 租赁房屋治安管理规定 要求 : 1. 出租房屋的建筑 消防设备 出入口和通道, 必须符合消防安全和治安管理规定, 不准出租危险房屋和违章建筑 2. 私有房屋出租人须持房屋所有权证或其他合法证明 居民身份证 户口簿, 向房屋 所在地派出所申请登记, 单位房屋出租人须持房屋所有权证 单位介绍信, 到房屋所在地派 出所申请登记 经审查对符合房屋出租条件的, 由出租人向公安派出所签订治安责任保证书 3. 出租人的治安责任主要有 : (1) 不准将房屋出租给无合法有效证件的人 ; (2) 承租人是外来暂住人员的, 应当带领其到公安派出所办理登记并领取暂住证 ; (3) 发现承租人有违法犯罪活动或嫌疑的, 应当及时向公安派出所报告 ; (4) 停止房屋租赁的应当及时到公安派出所办理注销登记手续 4. 承租人的治安责任主要有 : (1) 必须持有本人身份证或其他合法证件 ; (2) 租赁房屋用于居住的外来暂住人员, 必须按户口管理规定在 3 日内到房屋所在地派 出所申报暂时户口登记 ; (3) 将承租房屋转租 转借他人的, 应当向当地派出所审报备案 ; (4) 承租房屋不准用于生产 储存 经营易燃易爆或有毒等危险物品 好学网物业管理师高清课程 55

58 考点十九设立房地产中介房屋机构应具备的条件 从事房地产中介业务, 应当设立相应的房地产中介房屋机构 房地产中介服务机构, 应 当是具有独立法人资格的经济组织 设立房地产中介服务机构, 应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记 房地产中介服务机构在领取营业执照后的 1 个月内, 应当到登记机关所在地的县级以上 人民政府房地产管理部门备案 设立房地产中介服务机构应具备下列条件 : 1 有自己的名称 组织机构 ; 2 有固定的服务场所 ; 3 有规定数量的财产和经费 ; 4 从事房地产咨询业务的, 具有房地产及相关专业中等以上学历 初级以上专业技术 职称人员须占总人数的 50% 以上 ; 从事房地产评估业务的, 须有规定数量的房地产估价师 ; 从事房地产经纪业务的, 须有规定数量的房地产经纪人 考点二十房地产中介服务合同的主要内容 房地产中介服务人员承办业务, 应当由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中 介服务合同 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容 : (1) 当事人姓名或者名称 住所 ;(2) 中介服务项目的名称 内容 要求和标准 ;(3) 合同履行期限 ;(4) 收费金额和支付方式 时间 ;(5) 违约责任和纠纷解决方式 ;(6) 当事 人约定的其他内容 考点二十一房地产中介活动中禁止的行为 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为 : (1) 索取 收受委托合同以外的酬金或其他财务, 或者利用工作之便, 牟取其他不正 当的利益 ;(2) 允许他人以自己的名义从事房地产中介服务 ;(3) 同时在两个或两个以上中 介服务机构执行业务 ;(4) 与一方当事人串通损害另一方当事人利益 ;(5) 法律 法规禁止 的其他行为 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的, 应当回避 考点二十二房地产抵押程序 1. 在建工程抵押 所称在建工程抵押, 是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款, 以其合法方式取 得的土地使用权连同在建工程的投入资产, 以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷 好学网物业管理师高清课程 56

59 款履行担保的行为 2. 预购商品房贷款抵押 所称预购商品房贷款抵押, 是指购房人在支付首期规定的房价款后, 由贷款银行代其支 付其余的购房款, 将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为 由于抵押房产尚未形成, 贷款银行进行按揭贷款存在着较大风险, 因此, 贷款银行在实 施按揭贷款中均采取着规避风险的辅助措施 (1) 贷款银行要求房地产开发企业必须对购房人贷款承担阶段性的连带保证责任, 即 只要购房人停止还贷, 房地产开发企业保证代为履行购房人的一切还贷义务, 直至商品房交 付并取得权属证件后, 贷款银行与购房人正式办妥房地产抵押登记 (2) 贷款银行要求房地产开发企业的商品房预售项目, 必须由贷款银行办理结算业务, 以便对房地产开发企业的项目资金进行监控 (3) 有的贷款银行还要求按揭贷款购房人办理贷款保险和进行公证 考点二十三不得设立抵押权的房地产 1. 权属有争议的房地产 ; 2. 用于教育 医疗 市政等公共福利事业的房地产 ; 3. 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物 ; 4. 已依法公告列入拆迁范围的房地产 ; 5. 被依法查封 扣押 监管或者以其他形式限制的房地产 ; 6. 依法不得抵押的其他房地产 考点二十四房地产抵押合同 1. 房地产抵押当事人应当签订书面抵押合同 2. 房地产抵押合同订立中有下列情况还应注明的事项 : (1) 以预购商品房贷款抵押的, 须提交生效的预购房屋合同 (2) 以在建工程抵押的, 抵押合同还应当载明以下内容 : 1) 国有土地使用权证 建设用地规划许可证 和 建设工程规划许可证 编号 ;2) 已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额 ;3) 已投入在建工程 的工程款 ;4) 施工进度及工程竣工日期 ;5) 已完成的工作量和工程量 3 抵押权人要求抵押房地产保险的, 以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租 转让 抵押房地产或者改变抵押房地产用途的, 抵押当事人应当在抵押合同中载明 考点二十五房地产抵押登记 好学网物业管理师高清课程 57