香港大廈管理

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1 香港大廈管理 案例選集 ( ) 黃大仙區議會房屋事務委員會編印 鳴謝 香港樹仁學院企業及社會發展研究中心協助選取案例 英國特許房屋經理學會亞太分會協助覆核本書內容 非賣品

2 前 言 前 言 近 年 的 新 興 大 廈 及 添 喜 大 廈 事 件, 提 醒 我 們 小 業 主 不 能 在 大 廈 管 理 工 作 上 掉 以 輕 心, 否 則 可 能 有 嚴 重 後 果 大 廈 管 理 工 作 受 大 廈 公 契 及 香 港 法 例 第 344 章 建 築 物 管 理 條 例 等 法 例 的 規 管, 許 多 大 廈 管 理 爭 拗 最 終 都 要 循 法 律 途 徑 解 決 可 惜 一 般 小 業 主 對 有 關 法 例 可 能 未 必 有 足 夠 認 識, 面 對 大 廈 管 理 問 題 時 往 往 無 所 適 從 有 見 及 此, 本 會 較 早 前 特 別 委 託 香 港 樹 仁 學 院 研 究 大 廈 管 理 的 種 種 難 題, 並 提 出 解 決 方 法 在 研 究 當 中, 我 們 發 現 不 少 小 業 主 對 大 廈 公 契 及 條 例 認 知 有 限, 以 致 不 懂 查 閱 或 難 以 瞭 解 大 廈 管 理 訴 訟 的 法 庭 裁 決, 無 法 從 中 取 得 經 驗 教 訓, 甚 至 因 為 錯 誤 進 行 訴 訟 而 浪 費 寶 貴 的 大 廈 管 理 資 源 為 了 填 補 這 一 方 面 的 需 要, 本 會 從 香 港 土 地 審 裁 處 1995 年 至 2005 年 有 關 私 人 住 宅 大 廈 管 理 的 案 件 中, 選 取 具 代 表 性 的 案 例, 根 據 案 件 判 辭 編 寫 案 情 摘 要, 把 案 例 按 爭 議 重 點 分 類, 再 按 案 件 類 別 及 案 件 編 號 編 排, 以 方 便 讀 者 查 閱 本 書 共 收 錄 二 百 四 十 多 宗 案 例, 分 成 八 大 類, 在 每 類 案 件 前 先 列 出 條 文, 再 把 案 例 資 料 表 列 於 後 讀 者 可 按 本 身 須 要, 參 考 與 其 所 遇 到 的 問 題 類 似 的 案 例, 以 助 掌 握 有 關 的 要 點 作 為 參 考 本 書 得 以 順 利 出 版, 本 會 在 此 感 謝 香 港 樹 仁 學 院 工 商 管 理 系 企 業 及 社 會 發 展 研 究 中 心 協 助 選 取 具 代 表 性 的 香 港 土 地 審 裁 處 大 廈 管 理 案 例, 並 把 案 例 初 步 分 類 ; 英 國 特 許 房 屋 經 理 學 會 亞 太 分 會 覆 核 本 書 內 容 ; 及 黃 大 仙 區 議 會 撥 款 資 助 黃 大 仙 區 議 會 房 屋 事 務 委 員 會 2006 年 2 月 1

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4 注 意 事 項 注 意 事 項 本 書 旨 在 方 便 讀 者 尋 找 相 關 案 例 書 中 的 案 情 摘 要 是 編 者 根 據 案 件 的 判 辭, 抽 取 案 件 重 點 編 輯 而 成, 只 載 有 案 情 重 點, 並 未 包 括 案 件 全 部 詳 情 本 書 中 的 案 件 類 別 及 亦 為 方 便 讀 者 查 找 案 例 及 法 例 而 設, 是 編 者 所 加, 為 判 辭 原 文 中 所 無 讀 者 找 到 所 須 案 例 後, 請 務 必 參 閱 案 件 判 辭 原 文, 以 對 案 件 有 全 面 瞭 解 取 得 案 件 判 辭 原 文 的 方 法 列 載 於 後 本 書 只 作 一 般 私 人 參 考 用 途, 並 不 可 視 為 法 律 或 法 庭 常 規 的 詳 盡 及 權 威 性 的 說 明, 亦 不 可 取 代 專 業 法 律 諮 詢 懇 請 讀 者 按 其 情 況 須 要 尋 求 專 業 法 律 意 見 及 專 業 人 士 的 協 助 取 得 案 件 判 辭 原 文 的 方 法 如 下 : ( 一 ) 聯 絡 司 法 機 構 法 律 參 考 資 料 及 圖 書 館 組 電 話 : , 地 址 : 香 港 金 鐘 道 38 號 高 等 法 院 大 樓 低 層 8 樓 電 郵 :legalref@judiciary.gov.hk ( 二 ) 從 司 法 機 構 網 上 法 律 參 考 資 料 系 統 取 得 : i. 到 司 法 機 構 網 頁 : ii. 選 判 案 書 及 法 律 參 考 資 料 iii. 再 選 判 案 書 iv. 在 搜 尋 列 上 輸 入 案 件 編 號, 按 確 定, 系 統 會 自 動 尋 找 3

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6 目 錄 目 錄 公 用 部 份 / 公 用 設 施 裝 設, 使 用 及 維 修 問 題...9 公 用 設 施 佔 用 私 人 業 權 範 圍...11 公 用 設 施 的 使 用 權...11 公 用 部 份 的 維 修...12 進 入 私 人 業 權 範 圍 進 行 維 修...13 擅 自 改 動 公 用 設 施...13 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議...17 法 團 佔 用 公 用 部 份...21 居 民 組 織 佔 用 公 用 部 份...21 業 主 佔 用 公 用 部 份...21 租 戶 佔 用 公 用 部 份...24 發 展 商 佔 用 公 用 部 份...26 其 他 人 佔 用 公 用 部 份...27 設 施 擁 有 權 及 使 用 權...27 展 示 廣 告...27 違 建 物...31 天 台...33 外 牆...34 平 台...35 停 車 位...35 單 位 內...36 露 台...36 監 管 查 詢 文 件 及 帳 目...39 保 存 帳 目 及 擬 備 報 告 問 題...41 業 主 要 求 法 團 提 供 文 件...41 業 主 要 求 物 業 管 理 公 司 提 供 文 件

7 目 錄 管 理 公 司 法 團 及 管 理 委 員 會 運 作 問 題...45 業 主 大 會 程 序 問 題...57 管 理 委 員 會 程 序 問 題...63 管 理 委 員 會 履 行 職 責 問 題...64 法 團 及 管 理 委 員 會 的 權 限...64 解 散 或 改 選 管 理 委 員 會...65 管 理 公 司 不 當 支 出...68 法 團 不 當 支 出...68 採 購 招 標 問 題...68 管 理 費, 維 修 費 及 各...73 追 討 管 理 維 修 費...83 管 理 費 預 算 及 計 算 問 題...98 維 修 費 攤 分 問 題 業 主 討 回 已 繳 付 的 費 用 登 記 及 解 除 押 記 辭 退 管 理 公 司 及 法 團 交 接 的 問 題 辭 退 管 理 公 司 文 件 及 賬 目 交 接 核 證 會 議 記 錄 核 證 帳 目 追 討 款 項 賠 償 問 題 其 他 案 件 單 位 作 違 反 公 契 用 途 放 置 垃 圾 雜 物 在 公 用 地 方 火 警 電 力 供 應 飼 養 寵 物 單 位 滲 水 業 主 委 員 會 成 立 及 運 作

8 公 用 部 份 / 公 用 設 施 裝 設, 使 用 及 維 修 問 題 公 用 部 份 / 公 用 設 施 裝 設, 使 用 及 維 修 問 題 公 用 設 施 佔 用 私 人 業 權 範 圍 公 用 設 施 的 使 用 權 公 用 部 份 的 維 修 進 入 私 人 業 權 範 圍 進 行 維 修 擅 自 改 動 公 用 設 施 7

9 公 用 部 份 / 公 用 設 施 裝 設, 使 用 及 維 修 問 題 8

10 公 用 部 份 / 公 用 設 施 裝 設, 使 用 及 維 修 問 題 * 請 注 意 : 下 文 中 的 強 調 標 記, 如 底 線 粗 體 等, 為 法 例 原 文 中 所 無, 是 編 者 後 加 以 方 便 讀 者 閱 讀 條 例 ( 香 港 法 例 第 344 章 ) 第 18 條 法 團 的 職 責 及 權 力 第 40 條 進 入 視 察 的 權 力 附 表 1 公 用 部 分 [ 第 2 條 ] (1) 法 團 須 ~ (a) 使 公 用 部 分 和 法 團 財 產 維 持 良 好 合 用 的 狀 況, 並 保 持 清 潔 ; (b) 在 公 職 人 員 或 公 共 機 構 行 使 任 何 條 例 所 賦 權 力, 命 令 或 要 求 就 公 用 部 分 進 行 某 項 工 作 時, 遵 照 辦 理 ; (c) 採 取 一 切 合 理 必 須 的 措 施, 以 執 行 公 契 ( 如 有 的 話 ) 載 明 有 關 建 築 物 的 控 制 管 理 行 政 事 宜 的 責 任 (2) 法 團 可 就 下 述 事 情 行 使 其 酌 情 決 定 權 ~ (a) 僱 用 並 付 酬 予 員 工, 以 達 致 與 法 團 根 據 本 條 例 或 公 契 ( 如 有 的 話 ) 而 有 的 權 力 或 職 責 有 關 的 任 何 目 的 ; (aa) 除 第 (3) 款 以 及 管 理 委 員 會 所 決 定 的 有 關 管 理 委 員 會 及 其 小 組 委 員 會 的 出 席 會 議 條 款 及 條 件 另 有 規 定 外, 支 付 津 貼 予 按 照 附 表 2 委 任 的 主 席 副 主 席 ( 如 有 的 話 ) 秘 書 司 庫 及 其 他 擔 任 管 理 委 員 會 職 位 的 人, 津 貼 為 法 團 藉 業 主 大 會 的 決 議 批 准 並 按 照 但 不 超 過 附 表 4 所 指 明 的 最 高 津 貼 者 ; (b) 聘 請 並 付 酬 予 會 計 師, 以 審 計 法 團 帳 簿 及 擬 備 年 度 收 支 表 和 資 產 負 債 表 ; (c) 聘 請 並 付 酬 予 經 理 人 或 其 他 專 業 機 構 專 業 商 號 或 專 業 人 員, 以 由 其 代 表 法 團 執 行 法 團 根 據 本 條 例 或 公 契 ( 如 有 的 話 ) 而 有 的 職 責 或 權 力 ; (d) 為 建 築 物 或 其 任 何 部 分 購 買 火 險 或 其 他 保 險, 並 保 持 各 項 保 險 生 效, 保 額 則 以 能 使 建 築 物 恢 復 原 狀 所 須 款 額 為 準 ; (e) 購 買 租 賃 或 以 其 他 方 式 獲 取 動 產, 作 為 公 用 部 分 的 設 施, 以 供 業 主 享 用, 或 藉 以 符 合 公 職 人 員 或 公 共 機 構 為 施 行 任 何 條 例 而 作 出 的 規 定 ; (f) 在 公 用 部 分 設 置 並 保 養 草 地 園 圃 及 遊 樂 場 ; (fa) 對 公 用 部 分 進 行 任 何 翻 新 改 善 或 裝 飾 工 程 ( 視 屬 何 情 況 而 定 ); (g) 就 業 主 有 共 同 權 益 的 任 何 其 他 事 務, 代 業 主 行 事 (2A) 在 不 損 害 第 (1) 及 (2) 款 的 一 般 性 的 原 則 下, 法 團 在 根 據 本 條 履 行 其 職 責 及 行 使 其 權 力 時, 須 顧 及 根 據 第 44(1) 條 發 出 的 工 作 守 則 並 以 該 等 守 則 為 指 引 (3) 任 何 人 如 同 時 擔 任 多 於 一 個 職 位, 該 人 只 有 權 就 一 個 職 位 而 收 取 第 (2)(aa) 款 所 訂 的 津 貼 (4) 公 契 或 其 他 協 議 的 條 文 的 實 施, 不 妨 礙 在 其 他 情 況 下 有 權 收 取 本 條 所 訂 津 貼 的 人 收 取 該 津 貼, 而 任 何 此 等 條 文, 包 括 看 來 是 用 以 代 替 該 津 貼 的 較 少 津 貼 ( 不 論 名 稱 為 何 ) 的 條 文, 亦 屬 作 廢 及 無 效 (1) 管 理 委 員 會 委 員 以 及 獲 管 理 委 員 會 就 下 述 事 項 授 權 的 人, 可 在 給 予 單 位 業 主 或 佔 用 人 合 理 通 知 後, 在 任 何 合 理 時 間 內 進 入 該 單 位, 藉 以 ~ (a) 視 察 修 理 保 養 或 翻 新 ~ (i) 單 位 內 的 任 何 公 用 部 分 ; 或 (ii) 單 位 內 的 任 何 其 他 財 物 而 其 狀 況 已 對 或 可 對 公 用 部 分 或 其 他 業 主 造 成 不 利 影 響 者 ; (b) 消 除 已 對 或 可 對 公 用 部 分 或 其 他 業 主 造 成 不 利 影 響 的 危 險 情 況 或 煩 擾 (2) 裁 判 官 如 信 納 經 宣 誓 而 作 的 告 發, 認 為 必 須 讓 根 據 第 (1) 款 有 權 進 入 某 一 單 位 的 人 破 門 進 入 該 單 位, 即 可 發 出 手 令, 授 權 該 人 在 警 務 人 員 在 場 的 情 況 下 破 門 進 入 該 單 位 (3) 儘 管 有 第 19(2) 條 的 規 定, 管 理 委 員 會 因 行 使 第 (1)(a)(ii) 或 (b) 款 授 予 的 權 力 而 承 付 的 任 何 費 用, 可 由 法 團 向 招 致 承 付 該 費 用 的 單 位 的 業 主 以 民 事 債 項 方 式 追 討 1. 外 牆 及 承 重 牆 地 基 柱 樑 及 其 他 結 構 性 支 承 物 2. 圍 繞 通 道 走 廊 及 樓 梯 的 牆 壁 護 牆 圍 欄 及 邊 界 牆 5. 2 個 或 多 於 2 個 單 位 共 用 的 通 風 口 6. 水 箱 水 池 水 泵 水 井 污 水 管 污 水 處 理 設 施 排 水 渠 糞 管 廢 水 管 溝 渠 水 道 雨 水 渠 導 管 落 水 管 電 纜 陰 溝 垃 圾 槽 卸 斗 及 垃 圾 房 7. 地 窖 洗 手 間 廁 所 洗 衣 房 浴 室 廚 房 及 看 守 員 所 用 單 位 8. 通 道 走 廊 樓 梯 樓 梯 平 台 光 井 樓 梯 窗 框 及 所 裝 配 的 玻 璃 升 降 口 屋 頂 通 道 及 通 往 屋 頂 9

11 公 用 部 份 / 公 用 設 施 裝 設, 使 用 及 維 修 問 題 的 出 口 和 門 閘 9. 升 降 機 自 動 梯 升 降 機 井 及 有 關 的 機 械 器 材 和 放 置 機 械 器 材 的 地 方 10. 照 明 設 備 空 調 設 備 中 央 供 暖 設 備 消 防 設 備, 以 及 普 遍 供 所 有 業 主 使 用 或 為 所 有 業 主 的 利 益 而 設 置 的 裝 置, 以 及 安 裝 設 置 此 等 設 備 裝 置 的 任 何 房 間 或 小 室 11. 設 置 在 任 何 單 位 內 但 與 建 築 物 內 其 他 單 位 或 其 他 部 分 一 起 供 人 使 用 的 固 定 裝 置 12. 草 地 花 園 及 遊 樂 場, 以 及 任 何 其 他 康 樂 活 動 場 地 13. 游 泳 池 網 球 場 籃 球 場 壁 球 場 以 及 包 容 或 容 納 任 何 運 動 或 康 樂 活 動 設 施 的 處 所 14. 會 所 健 身 室 桑 拿 浴 室 以 及 包 容 健 體 或 休 憩 設 施 的 處 所 15. 組 成 或 形 成 任 何 土 地 的 一 部 分 的 斜 坡 緩 坡 及 護 土 牆, 包 括 海 堤 ( 如 有 的 話 ), 而 該 土 地 與 建 築 物 乃 屬 同 一 共 同 擁 有 權 者 10

12 公 用 部 份 / 公 用 設 施 裝 設, 使 用 及 維 修 問 題 Ng,Wilson Ching Hung and Another 訴 Wong Yuk-Kuen Florence and Others 案 件 編 號 : LDBM392/1999 案 件 類 別 : 公 用 部 份 / 公 用 設 施 裝 設, 使 用 及 維 修 問 題 公 用 設 施 佔 用 私 人 業 權 範 圍 判 決 日 期 : 2002 年 2 月 20 日 案 情 摘 要 申 請 人 是 大 廈 頂 層 連 天 台 的 業 主, 在 其 單 位 天 台 裝 設 了 大 廈 其 餘 單 位 的 水 錶, 水 務 署 人 員 須 要 定 期 進 入 其 單 位 天 台 抄 錶 申 請 人 指 那 些 水 錶 佔 用 了 他 的 業 權 範 圍, 阻 礙 了 他 使 用 天 台, 而 水 錶 所 屬 單 位 的 業 主 亦 沒 有 向 他 繳 付 水 錶 所 佔 地 方 的 租 金 ; 因 此 大 廈 其 餘 的 業 主 違 反 了 公 契 申 請 人 要 求 其 餘 的 業 主 把 水 錶 移 往 大 廈 公 用 地 方 水 務 署 指 水 錶 的 位 置 是 由 水 務 監 督 決 定, 水 錶 是 水 務 監 督 的 財 物, 並 非 由 業 主 擁 有 土 地 審 裁 處 認 為 大 廈 所 有 單 位 的 第 一 位 業 主 是 有 關 發 展 商, 而 水 錶 位 置 是 水 務 監 督 得 發 展 商 同 意 而 決 定 的, 申 請 人 及 其 餘 業 主 購 買 單 位 時 同 時 認 同 了 有 關 協 議 ; 連 接 水 錶 的 水 管 是 大 廈 公 用 設 施 一 部 份, 要 移 動 水 錶 必 須 連 水 管 一 起 移 動, 所 以 移 動 水 錶 會 影 響 大 廈 公 用 設 施, 土 地 審 裁 處 撤 銷 了 申 請 人 的 申 請 申 請 人 後 來 提 出 覆 核, 但 亦 被 撤 銷 水 務 設 施 規 例 第 27 條 珍 田 有 限 公 司 訴 紅 磡 聯 成 大 廈 業 主 立 案 法 團 案 件 編 號 : LDBM28/2002 案 件 類 別 : 公 用 部 份 / 公 用 設 施 裝 設, 使 用 及 維 修 問 題 公 用 設 施 佔 用 私 人 業 權 範 圍 判 決 日 期 : 2002 年 6 月 24 日 八 珍 樓 業 立 主 案 法 團 訴 錦 創 發 展 有 限 公 司 案 件 編 號 : LDBM319/2002 案 件 類 別 : 公 用 部 份 / 公 用 設 施 裝 設, 使 用 及 維 修 問 題 公 用 設 施 佔 用 私 人 業 權 範 圍 判 決 日 期 : 2003 年 5 月 5 日 Growth Bright Ltd. 訴 The Incorporated Owners of Grandview Building 案 件 編 號 : LDBM61/2000 案 件 類 別 : 公 用 部 份 / 公 用 設 施 裝 設, 使 用 及 維 修 問 題 公 用 設 施 的 使 用 權 判 決 日 期 : 2000 年 11 月 8 日 案 情 摘 要 申 請 人 是 大 廈 一 地 鋪 的 業 主, 答 辯 人 是 大 廈 的 業 主 立 案 法 團 申 請 人 指 公 家 水 渠 及 糞 渠 佔 用 鋪 內 空 間, 導 致 漏 水 情 況, 鋪 內 裝 修 損 毀 及 造 成 天 花 剝 落 影 響 租 客 日 常 生 意 運 作 它 要 求 土 地 審 裁 處 頒 佈 命 令, 要 求 法 團 將 所 有 水 渠 移 走 到 室 外 之 天 井 位 置 及 維 修 損 毀 部 份, 並 賠 償 鋪 位 租 客 生 意 損 失 土 地 審 裁 處 認 為 該 些 喉 管 在 申 請 人 購 入 地 鋪 前 已 經 以 現 時 的 形 式 於 地 鋪 存 在 申 請 人 須 受 大 廈 公 契 的 約 束, 不 可 更 動 喉 管 渠 道 的 位 置 漏 水 情 況 及 修 理 工 程 並 無 令 店 鋪 停 業, 所 以 租 客 並 無 生 意 損 失 店 鋪 的 裝 修 被 破 壞 的 原 因 是 大 廈 已 經 殘 舊, 與 漏 水 無 關 答 辯 人 已 對 漏 水 之 處 作 出 妥 善 的 維 修, 對 處 理 投 訴 之 事, 答 辯 人 並 無 疏 忽 之 處 按 公 契 和 建 築 物 管 理 條 例, 並 無 任 何 一 部 份 賦 予 申 請 人 權 力 要 求 答 辯 人 對 它 的 租 客 作 出 賠 償 所 以 土 地 審 裁 處 撤 銷 申 請 人 所 有 的 申 請 案 情 摘 要 申 請 人 是 大 廈 的 業 主 立 案 法 團, 答 辯 人 是 大 廈 頂 層 兩 個 單 位 連 天 台 的 業 主 在 答 辯 人 的 天 台 部 份 有 一 石 屎 建 築 物, 申 請 人 認 為 是 大 廈 其 中 一 個 公 共 食 水 缸, 但 食 水 缸 膽 已 不 知 何 時 被 搬 放 於 天 台 的 電 機 房 頂, 對 升 降 機 及 電 機 房 做 成 嚴 重 危 險 因 此 申 請 人 要 求 土 地 審 裁 處 頒 令 將 這 公 共 食 水 缸 判 回 給 申 請 人, 使 其 回 復 公 共 水 缸 用 途 答 辯 人 否 認 該 建 築 物 是 水 缸, 並 指 該 建 築 物 侵 佔 其 業 權 ; 答 辯 人 又 認 為 根 據 大 廈 修 改 建 築 圖 則, 公 共 水 缸 位 置 應 在 別 處, 不 在 其 私 人 地 方 此 外, 答 辯 人 提 出 反 申 索, 要 求 申 請 人 拆 除 建 於 天 台 其 業 權 範 圍 內 的 公 共 設 施, 包 括 消 防 泵 房, 水 管 及 梯 級 據 悉 該 大 廈 在 興 建 的 時 候, 有 關 的 則 師 在 結 構 圖 則 及 修 改 建 築 圖 則 上 將 公 共 水 缸 劃 在 兩 個 不 同 位 置 承 建 商 根 據 結 構 圖 則 興 建 水 缸 申 請 人 提 供 的 專 家 報 告 及 答 辯 人 的 專 家 證 人 均 指 應 以 批 准 日 期 較 後 的 圖 則, 即 修 改 建 築 圖 則 為 準 土 地 審 裁 處 認 水 缸 的 正 確 合 法 位 置 應 在 別 處, 而 在 答 辯 人 天 台 部 份 的 石 屎 建 築 物 是 建 築 商 根 據 結 構 圖 則 興 建 的 水 缸, 很 明 顯 是 一 個 錯 誤 興 建 的 建 築 物 因 此, 土 地 審 裁 處 裁 定 申 請 人 無 權 要 求 將 該 食 水 缸 判 回 給 申 請 人 使 用 申 請 人 應 該 在 正 確 位 置 安 裝 公 共 水 缸 此 外, 土 地 審 裁 處 裁 定 在 答 辯 人 天 台 部 份 的 消 泵 房 水 管 和 梯 級 都 是 非 法 建 築 物, 佔 用 了 其 私 人 地 方, 申 請 人 亦 未 能 證 明 已 得 答 辯 人 或 前 業 主 同 意 安 裝 因 此 申 請 人 必 須 清 拆 這 些 設 施 案 情 摘 要 本 案 是 關 於 一 棟 商 住 兩 用 大 廈, 大 廈 地 下 至 三 樓 為 商 場, 四 樓 及 以 上 為 住 宅 商 場 及 住 宅 各 有 獨 立 出 入 口 及 大 堂, 位 於 大 廈 不 同 方 向 大 廈 有 三 部 升 降 機, 一 部 只 行 走 商 場 部 份, 兩 部 只 行 走 住 宅 部 份 大 廈 其 中 一 條 共 用 樓 梯 貫 通 所 有 樓 層, 但 在 三 層 商 場 的 樓 梯 出 口 有 安 全 門, 由 商 場 進 入 樓 梯 會 觸 動 警 報 系 統 本 案 申 請 人 是 商 場 業 主, 答 辯 人 為 大 廈 業 主 立 案 法 團 申 請 人 指 根 據 公 契 他 有 權 使 用 大 廈 所 有 三 部 升 降 機, 所 以 申 請 人 向 土 地 審 裁 處 申 請 確 認 其 可 為 其 中 一 部 只 行 走 住 宅 部 份 的 升 降 機 在 三 層 商 場 加 開 出 入 口, 使 商 場 部 份 也 可 使 用 那 升 降 機 法 團 則 指 根 據 公 契 申 請 人 無 此 權 利, 因 公 契 訂 明 商 場 部 份 不 須 分 擔 那 兩 部 升 降 機 的 運 行 及 保 養 費 用 ; 法 團 並 認 為 這 做 法 會 對 住 戶 構 成 滋 擾 土 地 審 裁 處 認 為 大 廈 的 設 計 原 意 是 要 把 住 宅 部 份 及 商 場 部 份 完 全 分 開, 並 且 公 契 的 正 確 解 釋 應 為 那 兩 部 只 行 走 住 宅 部 份 的 升 降 機 並 非 供 商 場 日 常 使 用 所 以 土 地 審 裁 處 撤 銷 申 請 人 的 申 請 11

13 區 美 玲 及 另 一 人 訴 德 勝 大 廈 業 主 立 案 法 團 及 另 一 人 案 件 編 號 : LDBM245/1999 案 件 類 別 : 公 用 部 份 / 公 用 設 施 裝 設, 使 用 及 維 修 問 題 公 用 部 份 的 維 修 判 決 日 期 : 2000 年 5 月 4 日 公 用 部 份 / 公 用 設 施 裝 設, 使 用 及 維 修 問 題 案 情 摘 要 二 位 申 請 人 是 大 廈 一 個 單 位 的 業 主, 他 們 把 單 位 出 租 ; 第 一 答 辯 人 是 該 大 廈 的 業 主 立 案 法 團, 而 第 二 答 辯 人 是 該 大 廈 的 管 理 公 司 申 請 人 向 土 地 審 裁 處 提 出 訴 訟, 要 求 頒 令 法 團 及 管 理 公 司 履 行 公 契 的 職 責, 維 修 該 單 位 外 牆 在 差 不 多 一 年 前 一 次 颱 風, 申 請 人 的 租 客 通 知 申 請 人 單 位 兩 個 睡 房 的 牆 身 出 現 滲 水 情 況, 其 中 一 個 房 間 更 出 現 裂 痕, 滲 水 情 況 嚴 重 申 請 人 隨 即 通 知 管 理 公 司, 但 管 理 公 司 指 因 為 單 位 曾 裝 修, 滲 水 應 是 單 位 內 部 問 題, 與 大 廈 無 關, 根 據 公 契, 應 由 申 請 人 負 責 後 來 法 團 委 派 的 專 業 檢 查 員 到 單 位 視 察, 認 為 外 牆 滲 水, 主 因 並 非 窗 邊 漏 水, 而 是 因 外 牆 有 缺 陷 土 地 審 裁 處 指 出, 在 申 請 人 對 法 團 提 出 起 訴 時, 法 團 其 實 並 不 存 在, 要 到 兩 個 多 月 後 法 團 才 註 冊 成 立, 故 此 法 團 不 須 為 其 成 立 前 之 事 負 責 所 以 土 地 審 裁 處 撤 銷 申 請 人 針 對 法 團 的 申 請 至 於 針 對 管 理 公 司 的 申 請, 土 地 審 裁 處 信 納 外 牆 有 缺 陷 ; 按 照 公 契, 外 牆 是 公 用 部 份 之 一 ; 跟 據 公 契, 管 理 公 司 有 責 任 將 外 牆 的 缺 陷 消 除, 以 維 持 其 良 好 狀 態 土 地 審 裁 處 裁 定 申 請 人 針 對 管 理 公 司 的 申 請 得 直, 管 理 公 司 須 維 修 單 位 外 牆, 以 阻 止 雨 水 滲 入 該 單 位 申 請 人 亦 要 求 管 理 公 司 作 出 賠 償, 因 其 租 客 以 外 牆 遲 遲 沒 有 被 維 修 為 理 由 退 租 但 因 該 租 客 沒 有 出 庭 作 證, 故 不 能 證 實 此 說 是 否 事 實 ; 即 使 是 事 實, 申 請 人 亦 可 採 取 補 救 行 動, 例 如 盡 速 與 二 位 答 辯 人 協 商, 進 行 外 牆 維 修 的 工 作, 或 向 法 庭 提 出 有 關 的 申 請, 以 減 低 或 免 除 答 辯 人 的 損 失, 但 申 請 人 並 沒 有 這 樣 做 故 此, 土 地 審 裁 處 撤 銷 他 們 的 賠 償 " 申 請 Yu Kam Lan and Another 訴 Goodwell Property Management Ltd. 案 件 編 號 : LDBM124/2000 案 件 類 別 : 公 用 部 份 / 公 用 設 施 裝 設, 使 用 及 維 修 問 題 公 用 部 份 的 維 修 判 決 日 期 : 2000 年 8 月 2 日 案 情 摘 要 第 一 申 請 人 居 於 一 屋 苑 ; 她 的 車 位 位 於 該 屋 苑 地 庫 二 樓 答 辯 人 是 該 屋 苑 的 經 理 人 申 請 是 追 討 該 車 輛 的 維 修 費 該 車 停 泊 在 第 一 申 請 人 的 車 位 期 間 遭 損 毀 而 須 維 修 申 請 人 根 據 該 大 廈 公 契 向 答 辯 人 提 出 索 賞 他 們 認 為 經 理 人 疏 忽, 沒 有 履 行 經 理 人 根 據 大 廈 公 契 所 應 負 的 責 任 申 請 人 的 證 供 稱 第 一 申 請 人 早 前 發 現 她 的 車 位 之 上 的 排 水 管 漏 水, 導 致 該 車 輛 損 毀 她 將 損 毀 拍 照, 並 將 這 些 相 片 交 給 答 辯 人, 但 答 辯 人 只 在 水 管 或 出 現 裂 篷 的 石 屎 下 面 放 置 盛 水 器 皿, 而 沒 有 進 行 妥 善 維 修 申 請 人 亦 援 引 香 港 法 例 第 458 章 不 合 情 理 合 約 條 例 指 經 理 人 不 能 依 賴 大 廈 公 契 的 條 款 來 逃 避 法 律 責 任 答 辯 人 否 認 疏 忽 職 守, 其 證 供 稱 漏 水 是 由 於 第 一 申 請 人 車 位 上 面 的 天 花 石 屎 收 縮 所 引 致 漏 水 事 件 必 須 呈 報 予 答 辯 人 的 承 判 商, 由 承 判 商 進 行 維 修 根 據 大 廈 公 契 條 款, 經 理 人 不 單 負 責 屋 苑 的 管 理, 並 須 受 大 廈 公 契 所 制 約, 條 款 亦 提 及 經 理 人 有 責 任 保 養 該 屋 苑 答 辯 人 承 認 沒 有 採 取 補 救 措 施 來 永 久 解 決 漏 水 的 問 題 基 於 本 案 的 事 實, 土 地 審 裁 處 裁 定 答 辯 人 顯 然 是 疏 忽 梁 有 勝 訴 馮 源 禧 及 另 四 人 案 件 編 號 : LDBM249/2000 案 件 類 別 : 公 用 部 份 / 公 用 設 施 裝 設, 使 用 及 維 修 問 題 公 用 部 份 的 維 修 判 決 日 期 : 2002 年 7 月 16 日 案 情 摘 要 申 請 人 為 大 廈 頂 層 一 單 位 的 業 主 第 一 答 辯 人 為 大 廈 天 台 兩 個 單 位 連 部 份 天 台 空 地 的 前 任 業 主, 第 三 至 第 五 答 辯 人 是 天 台 單 位 連 空 地 現 任 業 主 天 台 其 餘 面 積 是 公 用 部 分 第 二 答 辯 人 為 該 大 廈 的 業 主 立 案 法 團 申 請 人 指 稱 天 台 單 位 前 業 主 在 其 業 權 範 圍 違 反 大 廈 公 契 豎 立 非 法 建 築 物, 破 壞 天 台 防 水 層, 使 他 的 單 位 滲 水, 而 法 團 從 未 制 止 申 請 人 多 次 通 過 法 團 向 天 台 單 位 前 業 主 提 出 維 修 要 求 不 果 其 後 違 建 物 被 拆 除 申 請 人 又 指 稱 法 團 未 能 執 行 其 保 養 及 維 修 公 用 部 份 的 職 責, 以 致 天 台 鹹 水 缸 破 裂 滲 水, 鹹 水 侵 蝕 整 個 天 台 防 水 層 及 損 毀 他 單 位 的 結 構 另 外 護 牆 公 用 部 分 亦 因 日 久 失 修, 導 致 他 的 單 位 近 窗 框 位 置 長 期 滲 水 土 地 審 裁 處 認 為 除 大 廈 的 鹹 水 缸 和 護 牆 是 公 用 部 分 外, 天 台 防 水 層 及 申 請 人 單 位 內 之 橫 樑 及 其 他 結 構 性 支 承 物 亦 然 根 據 條 例 第 18 條, 法 團 有 責 任 維 持 該 大 廈 公 用 部 分 在 良 好 合 用 的 狀 況 土 地 審 裁 處 裁 定 法 團 並 沒 有 適 當 地 履 行 其 職 責, 才 導 致 滲 水 的 情 況 惡 化 及 損 毀 申 請 人 的 單 位, 法 團 須 為 該 單 位 的 損 毀 負 責 因 為 申 請 人 未 能 證 明 天 台 單 位 前 業 主 所 豎 立 的 非 法 建 築 物 有 破 壞 防 水 層, 所 以 申 請 人 對 他 的 指 控 不 成 立 土 地 審 裁 處 裁 定 申 請 人 對 第 一 第 三 第 四 及 第 五 答 辯 人 之 申 請 被 撤 銷 ; 法 團 須 為 該 大 廈 之 天 台 防 水 層 鹹 水 缸 及 光 井 護 牆, 與 該 單 位 內 受 滲 水 侵 蝕 損 毀 之 橫 樑 及 其 他 結 構 性 支 承 物, 進 行 有 關 的 維 修 工 程 條 例 第 18 條 12

14 Ma Kin Yee 訴 安 和 園 第 二 期 業 主 立 案 法 團 案 件 編 號 : LDBM291/2000 案 件 類 別 : 公 用 部 份 / 公 用 設 施 裝 設, 使 用 及 維 修 問 題 公 用 部 份 的 維 修 判 決 日 期 : 2001 年 10 月 23 日 The Incorporated Owners of Kim Tak Building 訴 Harvest Win Investment Ltd. 案 件 編 號 : LDBM198/2002 案 件 類 別 : 公 用 部 份 / 公 用 設 施 裝 設, 使 用 及 維 修 問 題 進 入 私 人 業 權 範 圍 進 行 維 修 判 決 日 期 : 2002 年 10 月 23 日 公 用 部 份 / 公 用 設 施 裝 設, 使 用 及 維 修 問 題 案 情 摘 要 申 請 人 是 大 廈 一 個 頂 層 單 位 的 業 主, 答 辯 人 是 大 廈 的 業 主 立 案 法 團 申 請 人 向 法 團 追 討 因 大 廈 天 面 及 屋 頂 水 箱 失 修 漏 水 引 致 損 失 的 賠 償 申 請 人 稱 在 購 入 單 位 2 至 3 個 月 後, 便 發 現 有 滲 漏, 因 天 面 是 公 用 部 份, 於 是 向 法 團 投 訴, 但 法 團 一 直 沒 有 處 理 後 來 法 團 在 業 主 大 會 上 指 : 天 面 屬 業 主 所 有, 而 且 一 直 以 來 皆 由 個 別 業 主 自 行 維 修 到 申 請 人 提 出 是 次 申 請 後, 法 團 才 命 承 建 商 進 行 維 修 工 程 現 工 程 已 完 成, 雖 然 單 位 已 不 再 漏 水, 但 滲 漏 的 水 漬 尚 存 申 請 人 承 認 過 往 曾 在 天 台 自 行 進 行 小 規 模 防 漏 維 修 共 約 7 次 之 多, 而 效 果 並 不 顯 著 法 團 聲 稱 該 單 位 滲 漏 皆 因 業 主 不 恰 當 地 自 行 修 補 更 改 或 裝 修 該 大 廈 天 台 做 成, 並 非 因 法 團 疏 忽 引 致, 因 此 法 團 無 責 任 賠 償 法 團 並 稱 多 年 來 均 沒 有 接 獲 過 任 何 有 關 天 面 漏 水 的 投 訴 土 地 審 裁 處 認 為 法 團 的 證 供 不 可 信, 並 指 本 案 整 體 證 供 顯 示 法 團 所 以 沒 有 及 早 進 行 全 面 天 面 維 修 工 程, 並 非 因 不 知 道 有 關 單 位 的 滲 漏 是 否 由 天 面 失 修 所 引 起, 而 是 因 法 團 認 為 個 別 頂 層 單 位 上 蓋 的 天 面 的 維 修 應 由 單 位 業 主 自 行 負 責, 這 誤 解 到 最 近 才 得 到 法 律 顧 問 的 糾 正, 其 後 法 團 才 進 行 全 面 維 修 工 程 土 地 審 裁 處 認 為 法 團 須 要 使 大 廈 公 用 部 分 維 持 良 好 合 用 的 狀 況, 況 且 若 法 團 能 以 法 律 上 的 誤 解 作 為 延 遲 執 行 法 定 義 務 的 理 由, 一 則 會 立 下 非 常 危 險 的 先 例, 二 則 令 無 辜 申 請 人 的 法 律 權 利 得 不 到 及 時 的 保 障, 故 拒 絕 接 納 這 個 辯 解 理 由 土 地 審 裁 處 裁 定 法 團 須 為 申 請 人 的 單 位 負 上 賠 償 的 責 任 由 於 並 無 證 據 顯 示 申 請 人 自 行 進 行 的 小 規 模 防 漏 維 修 使 滲 漏 惡 化, 土 地 審 裁 處 並 不 認 為 申 請 人 須 為 他 們 所 曾 進 行 過 的 維 修 工 作 負 上 部 份 引 致 有 關 樓 宇 出 現 滲 漏 問 題 的 責 任 案 情 摘 要 申 請 人 為 大 廈 的 業 主 立 案 法 團, 答 辯 人 為 該 大 廈 地 庫 及 相 連 樓 梯 的 業 主 申 請 人 要 求 答 辯 人 容 許 其 經 該 地 庫 進 入 機 房 維 修 大 廈 電 梯, 為 期 12 星 期, 及 根 據 條 例 第 40 條 要 求 答 辯 人 支 付 有 關 的 費 用 申 請 人 指 其 電 梯 維 修 公 司 在 較 早 前 曾 得 到 答 辯 人 的 同 意 派 人 進 入 該 地 庫 維 修 電 梯 但 答 辯 人 指 申 請 人 並 沒 有 得 到 其 許 可 非 法 進 入 及 佔 用 該 地 庫 擺 放 維 修 物 品, 因 此 要 求 申 請 人 停 止 維 修 工 作 其 後 申 請 人 再 次 要 求 進 入 該 地 庫 維 修 電 梯, 但 答 辯 人 要 求 申 請 人 同 意 不 在 該 地 庫 內 放 置 任 何 物 品, 保 證 補 償 答 辯 人 的 損 失, 及 補 償 佔 用 該 地 庫 的 費 用, 才 准 許 申 請 人 在 10 天 之 內 在 該 地 庫 內 維 修 電 梯 申 請 人 已 回 覆 同 意 第 一 及 第 二 個 條 件, 但 不 同 意 第 三 個 條 件 土 地 審 裁 處 裁 定 申 請 人 有 責 任 維 修 該 大 廈 的 電 梯, 及 可 在 給 予 答 辯 人 合 理 通 知 後, 在 任 何 合 理 時 間 內 進 入 該 地 庫, 藉 以 維 修 電 梯, 無 須 答 辯 人 同 意 或 批 准 而 申 請 人 已 經 給 了 答 辯 人 足 夠 的 通 知 該 條 例 與 大 廈 公 契 並 沒 有 抵 觸, 而 且 如 果 答 辯 人 不 容 許 申 請 人 進 入, 即 屬 違 反 公 契 答 辯 人 不 能 以 賠 償 問 題 作 為 批 准 申 請 人 進 入 該 地 庫 的 先 決 條 件 土 地 審 裁 處 裁 定 申 請 人 及 電 梯 維 修 公 司 員 工 較 早 前 並 無 非 法 進 入 該 地 庫 進 行 維 修, 因 此 不 須 賠 償 此 外, 土 地 審 裁 處 認 為 申 請 人 提 出 的 維 修 時 間 已 經 是 相 當 合 理, 最 多 只 可 縮 短 為 10 星 期, 不 可 能 縮 短 為 10 天 土 地 審 裁 處 頒 令 答 辯 人 須 容 許 申 請 人 在 10 個 星 期 內 經 該 地 庫 進 入 位 於 該 地 庫 的 電 梯 機 房 維 修 電 梯 條 例 第 18(1)a 條 條 例 第 18(1)(a) 條 ; 第 40 條 ; 附 表 1 第 9 段 The Incorporated Owners of Oceanic Building 訴 Je Kin Ming and Rong Haidan 案 件 編 號 : LDBM233/2002 案 件 類 別 : 公 用 部 份 / 公 用 設 施 裝 設, 使 用 及 維 修 問 題 擅 自 改 動 公 用 設 施 判 決 日 期 : 2003 年 5 月 16 日 案 情 摘 要 答 辯 人 是 大 廈 頂 層 一 單 位 的 業 主, 因 室 內 入 牆 水 喉 出 現 滲 漏, 較 早 前 從 天 台 接 駁 另 一 外 露 喉 管 而 代 之 申 請 人 為 大 廈 業 主 立 案 法 團, 認 為 這 個 接 駁 方 法 擅 自 改 動 了 大 廈 喉 管, 改 變 了 大 廈 外 觀, 及 在 外 牆 違 規 加 建, 違 反 了 公 契 答 辯 人 否 認 有 改 動 過 大 廈 公 用 部 份 的 喉 管 他 聲 稱 新 安 裝 的 喉 管 的 接 駁 處 是 在 他 私 人 天 台 內, 再 攀 過 矮 牆 沿 外 牆 入 屋 申 請 人 未 能 提 供 任 何 確 實 證 據 證 明 喉 管 有 改 動, 亦 未 能 證 明 大 廈 供 水 情 況 受 到 影 響 土 地 審 裁 處 也 認 為 此 喉 管 沒 有 改 變 大 廈 外 觀 所 以 土 地 審 裁 處 裁 定 答 辯 人 沒 有 違 反 公 契 擅 自 改 動 了 大 廈 喉 管 及 改 變 了 大 廈 外 觀 但 認 為 附 於 外 牆 的 一 段 水 管 是 外 牆 上 的 固 定 附 屬 物, 擅 自 安 裝 是 違 反 公 契 因 此 土 地 審 裁 處 飭 令 答 辯 人 拆 除 附 於 外 牆 的 水 管, 並 恢 復 外 牆 原 狀 13

15 14

16 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 法 團 佔 用 公 用 部 份 居 民 組 織 佔 用 公 用 部 份 業 主 佔 用 公 用 部 份 租 戶 佔 用 公 用 部 份 發 展 商 佔 用 公 用 部 份 其 他 人 佔 用 公 用 部 份 設 施 擁 有 權 及 使 用 權 展 示 廣 告 15

17 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 16

18 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 * 請 注 意 : 下 文 中 的 強 調 標 記, 如 底 線 粗 體 等, 為 法 例 原 文 中 所 無, 是 編 者 後 加 以 方 便 讀 者 閱 讀 條 例 ( 香 港 法 例 第 344 章 ) 第 2 條 釋 義 第 16 條 業 主 權 利 等 由 法 團 行 使 等 第 18 條 法 團 的 職 責 及 權 力 在 本 條 例 中, 除 文 意 另 有 所 指 外 ~ 公 用 部 分 "(common parts) 指 ~ (a) 建 築 物 的 全 部, 但 不 包 括 在 土 地 註 冊 處 註 冊 的 文 書 所 指 明 或 指 定 專 供 某 一 業 主 使 用 佔 用 或 享 用 的 部 分 ; 及 (b) 附 表 1 指 明 的 部 分, 但 上 述 文 書 如 此 指 明 或 指 定 的 部 分 除 外 ; 建 築 物 業 主 根 據 第 8 條 成 立 為 法 團 後, 業 主 所 具 有 的 與 建 築 物 公 用 部 分 有 關 的 權 利 權 力 特 權 職 責, 須 由 法 團 而 非 業 主 行 使 及 執 行 ; 而 業 主 所 負 有 的 與 建 築 物 公 用 部 分 有 關 的 法 律 責 任, 除 本 條 例 條 文 另 有 規 定 外, 亦 須 針 對 法 團 而 非 針 對 業 主 執 行 ; 據 此 ~ (a) 關 乎 建 築 物 公 用 部 分 的 任 何 通 知 命 令 及 其 他 文 件, 均 可 按 註 冊 辦 事 處 送 達 法 團 ; 及 (b) 有 關 建 築 物 公 用 部 分 的 任 何 在 土 地 審 裁 處 提 起 及 進 行 的 法 律 程 序, 可 由 法 團 提 起 及 進 行, 或 針 對 法 團 而 提 起 及 進 行 (1) 法 團 須 ~ (a) 使 公 用 部 分 和 法 團 財 產 維 持 良 好 合 用 的 狀 況, 並 保 持 清 潔 ; (b) 在 公 職 人 員 或 公 共 機 構 行 使 任 何 條 例 所 賦 權 力, 命 令 或 要 求 就 公 用 部 分 進 行 某 項 工 作 時, 遵 照 辦 理 ; (c) 採 取 一 切 合 理 必 須 的 措 施, 以 執 行 公 契 ( 如 有 的 話 ) 載 明 有 關 建 築 物 的 控 制 管 理 行 政 事 宜 的 責 任 (2) 法 團 可 就 下 述 事 情 行 使 其 酌 情 決 定 權 ~ (a) 僱 用 並 付 酬 予 員 工, 以 達 致 與 法 團 根 據 本 條 例 或 公 契 ( 如 有 的 話 ) 而 有 的 權 力 或 職 責 有 關 的 任 何 目 的 ; (aa) 除 第 (3) 款 以 及 管 理 委 員 會 所 決 定 的 有 關 管 理 委 員 會 及 其 小 組 委 員 會 的 出 席 會 議 條 款 及 條 件 另 有 規 定 外, 支 付 津 貼 予 按 照 附 表 2 委 任 的 主 席 副 主 席 ( 如 有 的 話 ) 秘 書 司 庫 及 其 他 擔 任 管 理 委 員 會 職 位 的 人, 津 貼 為 法 團 藉 業 主 大 會 的 決 議 批 准 並 按 照 但 不 超 過 附 表 4 所 指 明 的 最 高 津 貼 者 ; (b) 聘 請 並 付 酬 予 會 計 師, 以 審 計 法 團 帳 簿 及 擬 備 年 度 收 支 表 和 資 產 負 債 表 ; (c) 聘 請 並 付 酬 予 經 理 人 或 其 他 專 業 機 構 專 業 商 號 或 專 業 人 員, 以 由 其 代 表 法 團 執 行 法 團 根 據 本 條 例 或 公 契 ( 如 有 的 話 ) 而 有 的 職 責 或 權 力 ; (d) 為 建 築 物 或 其 任 何 部 分 購 買 火 險 或 其 他 保 險, 並 保 持 各 項 保 險 生 效, 保 額 則 以 能 使 建 築 物 恢 復 原 狀 所 須 款 額 為 準 ; (e) 購 買 租 賃 或 以 其 他 方 式 獲 取 動 產, 作 為 公 用 部 分 的 設 施, 以 供 業 主 享 用, 或 藉 以 符 合 公 職 人 員 或 公 共 機 構 為 施 行 任 何 條 例 而 作 出 的 規 定 ; (f) 在 公 用 部 分 設 置 並 保 養 草 地 園 圃 及 遊 樂 場 ; (fa) 對 公 用 部 分 進 行 任 何 翻 新 改 善 或 裝 飾 工 程 ( 視 屬 何 情 況 而 定 ); (g) 就 業 主 有 共 同 權 益 的 任 何 其 他 事 務, 代 業 主 行 事 (2A) 在 不 損 害 第 (1) 及 (2) 款 的 一 般 性 的 原 則 下, 法 團 在 根 據 本 條 履 行 其 職 責 及 行 使 其 權 力 時, 須 顧 及 根 據 第 44(1) 條 發 出 的 工 作 守 則 並 以 該 等 守 則 為 指 引 (3) 任 何 人 如 同 時 擔 任 多 於 一 個 職 位, 該 人 只 有 權 就 一 個 職 位 而 收 取 第 (2)(aa) 款 所 訂 的 津 貼 (4) 公 契 或 其 他 協 議 的 條 文 的 實 施, 不 妨 礙 在 其 他 情 況 下 有 權 收 取 本 條 所 訂 津 貼 的 人 收 取 該 津 貼, 而 任 何 此 等 條 文, 包 括 看 來 是 用 以 代 替 該 津 貼 的 較 少 津 貼 ( 不 論 名 稱 為 何 ) 的 條 文, 亦 屬 作 廢 及 無 效 第 29 條 管 理 委 員 會 執 行 法 團 職 責 並 行 使 法 團 權 力 除 本 條 例 另 有 規 定 外, 本 條 例 授 予 法 團 的 權 力 及 委 以 的 職 責, 須 由 管 理 委 員 會 代 表 法 團 行 使 及 執 行 17

19 第 34I 條 公 用 部 分 第 45 條 土 地 審 裁 處 在 建 築 物 管 理 方 面 所 具 有 的 司 法 管 轄 權 附 表 1 公 用 部 分 [ 第 2 條 ] 附 表 10 由 土 地 審 裁 處 聆 訊 及 裁 決 的 指 明 法 律 程 序 [ 第 42 及 45 條 ] 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 (1) 任 何 人 不 可 ~ (a) 將 建 築 物 公 用 部 分 的 任 何 部 分 改 作 自 用, 除 非 該 項 改 變 乃 由 業 主 委 員 會 ( 如 有 的 話 ) 藉 決 議 批 准 者 ; (b) 使 用 或 准 許 他 人 使 用 建 築 物 公 用 部 分 的 任 何 部 分, 以 致 ~ (i) 不 合 理 地 干 擾 建 築 物 的 任 何 業 主 或 佔 用 人 對 該 等 部 分 的 使 用 或 享 用 ; 或 (ii) 對 合 法 在 建 築 物 內 的 任 何 人 造 成 滋 擾 或 危 險 (2) 任 何 人 違 反 第 (1) 款, 即 當 作 違 反 建 築 物 公 契 對 他 施 加 的 責 任 (1) 土 地 審 裁 處 具 有 聆 訊 及 裁 決 附 表 10 所 指 明 的 任 何 法 律 程 序 的 司 法 管 轄 權 (2) 除 本 條 適 用 的 人 外, 任 何 人 不 得 開 始 進 行 第 (1) 款 所 提 述 的 任 何 法 律 程 序 (3) 除 本 條 例 條 文 另 有 規 定 外, 本 條 或 附 表 10 所 述 一 切, 均 不 得 解 釋 為 將 民 事 司 法 管 轄 權 以 外 的 任 何 司 法 管 轄 權 或 任 何 發 出 下 述 命 令 的 司 法 管 轄 權 歸 於 土 地 審 裁 處, 該 命 令 一 旦 發 出, 其 效 力 會 使 任 何 業 主 或 佔 用 人 所 享 有 的 任 何 合 約 性 權 利 或 所 有 權 權 利, 或 另 於 土 地 註 冊 處 註 冊 的 文 書 包 括 公 契 ( 如 有 的 話 ) 的 條 款 及 條 文 所 提 述 的 任 何 合 約 上 的 權 利 或 所 有 權 權 利, 完 全 或 部 分 作 廢, 或 被 否 定 或 實 質 上 改 變 (4) 本 條 適 用 於 下 述 各 人 ~ (a) 業 主 ; (aa) 主 管 當 局 ; (b) 第 3(1)(a) 或 (b) 條 所 提 述 的 人 ; (c) 管 理 委 員 會 ; (d) 法 團 ; (e) 第 VIA 部 所 指 的 經 理 人 ; (f) 第 VIA 部 所 指 的 業 主 委 員 會 ; (g) 已 登 記 承 按 人 ; (h) 管 理 人 ; (i) 在 土 地 審 裁 處 許 可 下, 租 客 代 表 ; 或 (j) 在 土 地 審 裁 處 許 可 下, 於 土 地 註 冊 處 註 冊 的 文 書 包 括 公 契 ( 如 有 的 話 ) 所 指 明 的 任 何 其 他 人 (5) 在 本 條 及 附 表 10 中, 所 有 權 權 利 "(proprietory right) 包 括 明 示 或 隱 含 的 權 利, 不 論 該 權 利 是 否 為 地 役 權 特 許 准 許 或 其 他 方 式 所 指 明 者 1. 外 牆 及 承 重 牆 地 基 柱 樑 及 其 他 結 構 性 支 承 物 2. 圍 繞 通 道 走 廊 及 樓 梯 的 牆 壁 護 牆 圍 欄 及 邊 界 牆 5. 2 個 或 多 於 2 個 單 位 共 用 的 通 風 口 6. 水 箱 水 池 水 泵 水 井 污 水 管 污 水 處 理 設 施 排 水 渠 糞 管 廢 水 管 溝 渠 水 道 雨 水 渠 導 管 落 水 管 電 纜 陰 溝 垃 圾 槽 卸 斗 及 垃 圾 房 7. 地 窖 洗 手 間 廁 所 洗 衣 房 浴 室 廚 房 及 看 守 員 所 用 單 位 8. 通 道 走 廊 樓 梯 樓 梯 平 台 光 井 樓 梯 窗 框 及 所 裝 配 的 玻 璃 升 降 口 屋 頂 通 道 及 通 往 屋 頂 的 出 口 和 門 閘 9. 升 降 機 自 動 梯 升 降 機 井 及 有 關 的 機 械 器 材 和 放 置 機 械 器 材 的 地 方 10. 照 明 設 備 空 調 設 備 中 央 供 暖 設 備 消 防 設 備, 以 及 普 遍 供 所 有 業 主 使 用 或 為 所 有 業 主 的 利 益 而 設 置 的 裝 置, 以 及 安 裝 設 置 此 等 設 備 裝 置 的 任 何 房 間 或 小 室 11. 設 置 在 任 何 單 位 內 但 與 建 築 物 內 其 他 單 位 或 其 他 部 分 一 起 供 人 使 用 的 固 定 裝 置 12. 草 地 花 園 及 遊 樂 場, 以 及 任 何 其 他 康 樂 活 動 場 地 13. 游 泳 池 網 球 場 籃 球 場 壁 球 場 以 及 包 容 或 容 納 任 何 運 動 或 康 樂 活 動 設 施 的 處 所 14. 會 所 健 身 室 桑 拿 浴 室 以 及 包 容 健 體 或 休 憩 設 施 的 處 所 15. 組 成 或 形 成 任 何 土 地 的 一 部 分 的 斜 坡 緩 坡 及 護 土 牆, 包 括 海 堤 ( 如 有 的 話 ), 而 該 土 地 與 建 築 物 乃 屬 同 一 共 同 擁 有 權 者 1. 與 本 條 例 條 文 的 釋 義 及 執 行 有 關 的 法 律 程 序 2. 與 公 契 條 款 及 條 文 ( 包 括 根 據 第 VIA 部 隱 含 地 納 入 公 契 的 條 款 或 條 文 ) 的 釋 義 及 執 行 有 關 的 法 律 程 序 3. 與 建 築 物 的 公 用 部 分 或 業 主 有 共 同 權 益 的 其 他 部 分 的 使 用 佔 用 享 用 管 有 或 擁 有 權 有 關 的 法 律 程 序 4. 與 下 述 各 項 的 計 算 或 分 攤 有 關 的 法 律 程 序 ~ (a) 根 據 公 契 ( 如 有 的 話 ) 應 付 或 看 來 應 付 的 任 何 款 項 ; (b) 第 20 及 21 條 所 提 述 的 基 金 及 繳 款 ; 18

20 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 (c) 管 理 開 支 或 收 費 ( 不 論 其 名 稱 為 何 ); (d) 根 據 本 條 例 或 按 照 於 土 地 註 冊 處 註 冊 的 文 書 包 括 公 契 ( 如 有 的 話 ) 的 條 款 及 條 文 而 欠 付 或 負 有 法 律 責 任 的 任 何 其 他 支 出 付 款 債 項 或 債 務 5. 與 涉 及 ~ (a) 法 團 ; (b) 管 理 委 員 會 及 其 主 席 秘 書 及 司 庫 ; (c) 第 34D(1) 條 所 指 的 經 理 人 ; (d) 第 34D(1) 條 所 指 的 業 主 委 員 會 ; (e) 租 客 代 表, 的 權 力 及 職 責 的 法 律 問 題 有 關 的 法 律 程 序, 並 包 括 與 財 務 金 錢 或 受 信 性 質 的 權 力 及 職 責 ( 如 有 的 話 ) 的 法 律 問 題 有 關 的 法 律 程 序 6. 與 涉 及 建 築 物 的 全 部 或 建 築 物 的 任 何 部 分 的 擁 有 佔 用 或 管 有 權 ( 包 括 建 築 物 的 或 上 有 建 築 物 土 地 的 一 份 不 可 分 割 份 數 的 擁 有 權 ) 的 法 律 問 題 有 關 的 法 律 程 序 7. 在 不 損 害 第 6 段 及 在 第 45(3) 條 的 規 限 下, 與 涉 及 業 主 或 佔 用 人 所 享 有 的 任 何 合 約 上 的 權 利 或 所 有 權 權 利, 或 另 於 土 地 註 冊 處 註 冊 的 文 書 包 括 公 契 ( 如 有 的 話 ) 的 條 款 及 條 文 所 提 述 的 任 何 合 約 上 的 權 利 或 所 有 權 權 利 的 範 圍 及 適 用 性 或 其 他 方 面 的 法 律 問 題 有 關 的 法 律 程 序 8. 與 涉 及 違 反 或 指 稱 違 反 於 土 地 註 冊 處 註 冊 的 文 書 包 括 公 契 ( 如 有 的 話 ) 的 任 何 契 諾 條 款 或 條 件 的 法 律 問 題 有 關 的 法 律 程 序 9. 與 第 7 段 所 提 述 的 任 何 合 約 上 的 權 利 或 所 有 權 權 利 或 第 8 段 所 提 述 的 任 何 契 諾 條 款 或 條 件 ( 視 屬 何 情 況 而 定 ) 的 執 行 ( 不 論 以 強 制 履 行 令 強 制 令 聲 明 損 害 賠 償 或 其 他 方 式 執 行 ) 有 關 的 法 律 程 序 物 業 轉 易 及 財 產 條 例 ( 香 港 法 例 第 219 章 ) 第 41(3) 條 契 諾 的 強 制 執 行 (3) 即 使 有 任 何 法 律 規 則 或 衡 平 法 規 則 的 規 定, 除 第 (5) 款 另 有 規 定 外, 契 諾 須 隨 土 地 轉 移, 且 除 在 契 諾 各 方 之 間 可 予 強 制 執 行 外, 契 諾 受 益 人 及 其 業 權 繼 承 人, 以 及 藉 著 或 透 過 該 人 或 該 等 人 士 而 得 土 地 業 權 的 人, 均 可 向 土 地 的 佔 用 人 契 諾 承 諾 人 及 其 業 權 繼 承 人, 以 及 藉 著 或 透 過 該 人 或 該 等 人 士 而 得 土 地 業 權 的 人, 強 制 執 行 契 諾 時 效 條 例 ( 香 港 法 例 第 347 章 ) 第 7 條 收 回 土 地 的 訴 訟 時 效 收 回 土 地 及 追 討 租 金 的 訴 訟 (1) 自 有 關 訴 訟 權 在 官 方 方 面 產 生 的 日 期 起 計 滿 60 年 後, 官 方 不 得 提 出 收 回 土 地 的 訴 訟 ; 如 該 訴 訟 權 最 初 在 某 人 方 面 產 生, 而 官 方 是 透 過 該 某 人 而 申 索 的, 則 官 方 亦 不 得 在 該 訴 訟 權 在 該 人 方 面 產 生 的 日 期 起 計 滿 60 年 後 提 出 收 回 土 地 的 訴 訟 (2) 自 有 關 訴 訟 權 在 任 何 其 他 人 方 面 產 生 的 日 期 起 計 滿 12 年 後, 他 不 得 提 出 收 回 土 地 的 訴 訟 ; 如 該 訴 訟 權 最 初 在 某 人 方 面 產 生, 而 他 是 透 過 該 某 人 而 申 索 的, 則 他 亦 不 得 在 該 訴 訟 權 在 該 某 人 方 面 產 生 的 日 期 起 計 滿 12 年 後 提 出 收 回 土 地 的 訴 訟 : 但 如 訴 訟 權 最 初 在 官 方 方 面 產 生, 而 提 出 訴 訟 的 人 是 透 過 官 方 而 申 索 的, 則 該 訴 訟 可 在 官 方 本 可 提 出 訴 訟 的 期 間 屆 滿 前 的 任 何 時 間 提 出, 或 可 在 該 訴 訟 權 在 並 非 官 方 的 其 他 人 方 面 產 生 的 日 期 起 計 12 年 內 提 出, 以 首 先 屆 滿 的 期 間 為 準 19

21 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 20

22 Yu Chau Yeung 訴 Incorporated Owners of Yee Hong Building( 怡 康 大 廈 業 主 立 案 法 團 ) 案 件 編 號 : LDBM76/1995 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 法 團 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 1995 年 10 月 23 日 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 案 情 摘 要 業 主 立 案 法 團 把 大 廈 天 台 租 給 一 電 訊 公 司 安 裝 發 射 天 線, 及 在 大 廈 別 處 安 裝 相 關 電 訊 系 統 一 位 業 主 認 為 法 團 此 舉 違 反 大 廈 公 契 及 建 築 物 管 理 條 例 第 18 條 土 地 審 裁 處 認 為 雖 然 大 廈 公 契 沒 有 明 文 規 定 不 可 在 天 台 安 裝 天 線, 但 公 契 有 指 明 不 可 把 大 廈 任 何 部 份 作 非 住 宅 用 途, 及 不 可 在 大 廈 公 用 部 份 裝 設 任 何 如 廣 告 等 的 用 以 發 放 訊 息 的 裝 置 ; 此 外, 法 團 也 違 反 了 條 例 第 18(1) 及 (2) 條 所 以 土 地 審 裁 處 裁 定 法 團 必 須 在 限 期 內 拆 除 有 關 的 天 線 及 電 訊 系 統 條 例 第 18(1) 條 ; 第 18(2)(f) 條 Chow Kwok Woon Ping 訴 Incorporated Owners of Grand View Court 案 件 編 號 : LDBM270/2002 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 法 團 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2003 年 8 月 1 日 The Incorporated Owners of Chung Nga Court 訴 Chu Tze Ping and Another 案 件 編 號 : LDBM33/2002 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 居 民 組 織 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2002 年 6 月 28 日 案 情 摘 要 申 請 人 為 大 廈 兩 個 相 連 車 位 的 業 主, 答 辯 人 為 該 大 廈 的 業 主 立 案 法 團 申 請 人 指 法 團 在 停 車 場 放 置 了 一 個 管 理 處 櫃 檯 及 建 造 了 一 個 電 掣 房, 阻 礙 她 使 用 其 中 一 個 車 位 及 經 停 車 場 進 出 大 廈, 違 反 公 契 及 建 築 物 管 理 條 例 她 要 求 法 團 拆 除 櫃 檯 和 電 掣 房, 恢 復 原 狀, 及 賠 償 其 損 失 法 團 指 櫃 檯 及 電 掣 房 位 於 大 廈 公 用 部 分, 未 有 侵 佔 申 請 人 的 車 位, 電 掣 房 亦 不 會 阻 礙 申 請 人 使 用 該 車 位 ; 相 反, 申 請 人 在 其 中 一 個 車 位 興 建 的 石 屎 牆 及 捲 閘, 佔 用 了 她 另 一 個 車 位 部 分 位 置, 才 令 申 請 人 不 能 使 用 那 車 位 不 過 法 團 承 認 並 沒 有 向 屋 宇 署 申 請 興 建 該 電 掣 房, 所 以 那 是 非 法 建 築 物 法 團 的 專 家 證 人 指 該 櫃 檯 並 沒 有 侵 佔 申 請 人 的 車 位, 但 該 櫃 檯 的 確 阻 礙 了 使 用 人 士 經 有 關 通 道 進 出 該 大 廈 土 地 審 裁 處 信 納 其 意 見, 裁 定 該 櫃 檯 並 沒 有 侵 佔 申 請 人 的 車 位, 不 會 影 響 該 車 位 的 使 用, 亦 裁 定 該 櫃 檯 的 確 阻 礙 了 申 請 人 進 出 該 大 廈 此 外, 土 地 審 裁 處 裁 定 該 電 掣 房 的 確 阻 礙 了 申 請 人 使 用 有 關 之 行 車 通 道 進 出 其 車 位 因 櫃 檯 和 電 掣 房 造 成 阻 礙, 土 地 審 裁 處 裁 定 法 團 違 反 了 公 契 及 條 例 第 34I(1)(b) 條 土 地 審 裁 處 認 為 該 車 位 有 差 不 多 三 分 之 一 的 位 置 被 佔 用 來 興 建 申 請 人 另 一 個 車 位 的 牆 和 捲 閘, 該 車 位 不 可 能 停 泊 一 般 的 車 輛, 申 請 人 根 本 不 能 正 常 的 使 用 或 租 出 該 車 位, 所 以 即 使 車 位 被 阻 礙, 申 請 人 也 沒 有 金 錢 上 的 損 失, 因 此 法 團 不 須 賠 償 但 土 地 審 裁 處 裁 定 法 團 仍 須 搬 走 該 櫃 檯 和 拆 除 該 電 掣 房, 恢 復 原 狀 案 情 摘 要 申 請 人 是 屋 苑 的 業 主 立 案 法 團, 答 辯 人 是 屋 苑 居 民 協 會 的 代 表 協 會 由 屋 苑 居 民 組 成, 其 會 員 超 過 900 人, 大 部 份 是 業 主 有 關 屋 苑 是 居 屋 屋 苑 根 據 公 契, 房 屋 委 員 會 是 屋 苑 的 經 理 人 房 委 會 預 留 了 屋 苑 一 單 位 作 為 居 民 組 織 的 辦 公 室, 該 單 位 屬 公 共 地 方 房 委 會 以 暫 准 證 協 議 形 式 准 許 屋 苑 居 民 協 會 使 用 該 單 位 協 議 規 定 一 方 可 以 不 少 於 一 個 月 書 面 通 知 對 方 終 止 協 議 房 委 會 曾 去 信 協 會 的 主 席 終 止 暫 准 證, 以 便 把 單 位 轉 交 給 法 團, 但 協 會 並 無 遷 出 單 位 答 辯 人 辯 稱 房 屋 署 只 應 在 使 用 者 違 反 協 議 規 則 時 才 撤 銷 暫 准 證, 否 則 便 構 成 不 合 情 理 的 契 約 但 土 地 審 裁 處 認 為 不 合 情 理 合 約 條 例 不 適 用 於 本 案, 而 且 暫 准 證 協 議 並 無 規 定 房 委 會 祇 能 在 協 會 違 反 規 則 時 才 撤 銷 暫 准 證 房 委 會 既 然 按 照 規 定 終 止 暫 准 證, 協 會 便 是 非 法 佔 該 單 位 申 請 人 要 求 答 辯 人 支 付 非 法 佔 用 時 期 的 代 租 金 及 差 餉 費 用 但 土 地 審 裁 處 指 申 請 人 在 收 回 單 位 後 會 將 它 用 作 會 址 而 不 會 出 租, 故 此 無 租 金 損 失 土 地 審 裁 處 頒 令 答 辯 人 須 把 單 位 恢 復 原 狀, 遷 離 和 停 止 佔 用 該 單 位, 及 支 付 差 餉 費 用 條 例 第 34I(1)(b)(i), (ii) 條 條 例 第 18 條 Incorporated Owners of Homantin Mansion 訴 Power Rich Investment Ltd. and Another 案 件 編 號 : LDBM41/1996 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 業 主 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 1996 年 8 月 30 日 案 情 摘 要 大 廈 地 下 一 位 業 主 佔 用 其 單 位 前 的 的 一 個 屬 公 用 地 方 的 空 地 超 過 二 十 年, 業 主 立 案 法 團 要 求 取 回 答 辯 人 指 時 效 條 例 第 7(2) 條 規 定 : 自 有 關 訴 訟 權 在 任 何 其 他 人 方 面 產 生 的 日 期 起 計 滿 12 年 後, 他 不 得 提 出 收 回 土 地 的 訴 訟, 但 申 請 人 指 其 申 請 是 要 執 行 大 廈 公 契, 而 非 收 回 土 地 土 地 審 裁 處 認 為 本 案 所 涉 的 爭 議 有 廣 泛 而 深 遠 的 影 響, 而 且 超 越 土 地 審 裁 處 的 權 力, 所 以 決 定 移 交 本 案 至 高 等 法 院 審 理 條 例 第 34I 條 ; 第 45(3) 條 時 效 條 例 第 7(2) 條 土 地 審 裁 處 條 例 第 8A 條 21

23 司 徒 勝 訴 余 啟 華 案 件 編 號 : LDBM211/1999 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 業 主 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2000 年 2 月 16 日 溫 熾 和 訴 崇 齡 大 廈 業 主 立 案 法 團 案 件 編 號 : LDBM213/1999 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 業 主 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2000 年 1 月 25 日 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 案 情 摘 要 申 請 人 是 大 廈 一 位 業 主, 而 答 辯 人 是 申 請 人 毗 鄰 單 位 的 業 主 申 請 人 向 土 地 審 裁 處 申 請 要 求 清 拆 毗 鄰 單 位 旁 平 台 上 的 非 法 僭 建 物 該 平 台 屬 公 用 部 份 大 廈 業 主 立 案 法 團 曾 致 函 答 辯 人 要 求 他 在 期 限 內 拆 除 僭 建 物, 但 答 辯 人 並 沒 有 這 樣 做 申 請 人 是 以 業 主 的 身 份 提 出 申 請 ; 按 照 建 築 物 管 理 條 例 第 16 條 的 規 定, 該 權 利 須 由 法 團 行 使, 所 以 此 申 請 的 法 律 程 序, 須 由 法 團 提 起 及 進 行 故 此 土 地 審 裁 處 撤 銷 他 的 申 請 案 情 摘 要 申 請 人 是 大 廈 一 單 位 的 業 主, 而 答 辯 人 為 該 大 廈 的 業 主 立 案 法 團 申 請 人 的 單 位 與 另 一 單 位 毗 鄰, 而 此 兩 個 單 位 之 間 是 走 廊 的 一 部 份 毗 鄰 單 位 在 上 述 走 廊 建 造 一 度 鐵 閘 申 請 人 向 答 辯 人 投 訴 該 鐵 閘, 答 辯 人 舉 行 委 員 會 會 議, 議 決 不 擬 採 取 行 動 申 請 人 因 而 向 土 地 審 裁 處 提 出 申 請, 要 求 法 庭 下 令 答 辯 人 拆 除 該 鐵 閘 土 地 審 裁 處 認 為 在 走 廊 建 造 鐵 閘 違 反 了 公 契 及 條 例, 法 團 有 權 力 拆 除 有 關 的 鐵 閘 而 此 一 案 件 不 涉 及 逆 權 管 有 ", 所 以 時 效 條 例 第 7(2) 條 不 適 用 土 地 審 裁 處 裁 定 答 辯 人 須 把 鐵 閘 拆 除 條 例 第 16 條 ; 第 341(1), (2) 條 條 例 第 18(1)(c) 條 ; 第 34I(1)(a) 條 ; 附 表 1 第 8 段 時 效 條 例 第 7(2) 條 Holiday Resorts (Management)Co. Ltd. 訴 Cosmos Mutual Ltd. and Another 案 件 編 號 : LDBM222/1999 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 業 主 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2001 年 6 月 29 日 案 情 摘 要 申 請 人 是 物 業 管 理 公 司, 申 請 人 指 二 位 答 辯 人 違 反 公 契 的 規 定, 在 其 單 位 前 的 公 用 部 份 加 建 玻 璃 屏, 佔 用 了 共 用 的 通 道 申 請 人 要 求 土 地 審 裁 處 頒 令 二 位 答 辯 人 將 非 法 的 構 築 物 移 去, 恢 復 大 廈 公 用 部 份 的 原 狀, 並 禁 制 答 辯 人 或 他 們 的 代 理 人 在 大 廈 的 公 用 部 份 豎 立 任 何 構 築 物, 和 阻 塞 該 些 公 用 部 份 後 來 二 位 答 辯 人 提 出 傳 票 的 申 請, 要 求 土 地 審 裁 處 根 據 高 等 法 院 規 則 第 18 號 命 令 第 19 條 規 則 的 規 定, 將 申 請 人 的 申 請 剔 除 但 土 地 審 裁 處 認 為 申 請 通 知 書 已 披 露 合 理 的 訴 因, 並 無 明 顯 證 據 證 明 申 請 人 無 權 提 出 訴 訟, 申 請 人 亦 無 濫 用 法 律 程 序, 或 對 本 案 的 公 平 審 訊 造 成 延 遲 所 以 土 地 審 裁 處 撤 銷 二 位 答 辯 人 傳 票 的 申 請 條 例 第 16 條 ; 第 45 條 ; 附 表 10 高 等 法 院 規 則 第 18 號 命 令 第 19 條 規 則 See Wah Fan 訴 Tam Kam Yuk 案 件 編 號 : LDBM300/1999 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 業 主 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2000 年 11 月 14 日 案 情 摘 要 申 請 人 是 一 幢 二 層 高 住 宅 樓 宇 地 下 及 花 園 的 業 主, 答 辯 人 是 一 樓 的 業 主 申 請 人 指 答 辯 人 更 改 一 樓 間 格 以 阻 礙 申 請 人 進 入 天 台, 違 反 公 契 規 定 答 辯 人 稱 根 據 條 例 第 16 條, 只 有 法 團 有 權 提 出 訴 訟 但 申 請 人 指 據 條 例 第 45 條, 業 主 也 有 權 提 出 訴 訟 土 地 審 裁 處 認 為 第 45 條 只 有 在 沒 有 業 主 立 案 法 團 的 情 況 才 適 用, 所 以 裁 定 撤 消 有 關 申 請 條 例 第 16 條 ; 第 45 條 勵 城 花 園 業 主 立 案 法 團 訴 Tsang Chui Yung 案 件 編 號 : LDBM162/2000 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 業 主 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2001 年 3 月 6 日 施 華 芬 訴 基 達 花 園 第 一 期 業 主 立 案 法 團 案 件 編 號 : LDBM429/2000 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 業 主 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2001 年 8 月 21 日 案 情 摘 要 申 請 人 是 屋 苑 的 業 主 立 案 法 團, 而 答 辯 人 是 一 個 停 車 位 的 業 主 申 請 人 指 答 辯 人 違 反 公 契 的 規 定, 把 超 過 一 部 車 輛 停 泊 於 車 位, 以 致 該 些 車 輛 佔 用 車 位 範 圍 外 的 公 用 地 方 對 上 述 指 控, 答 辯 人 辯 稱 車 輛 沒 有 佔 用 公 用 部 份, 而 且 法 團 默 許 他 這 種 做 法 土 地 審 裁 處 認 為 雖 然 屋 苑 公 契 沒 有 規 定 一 個 停 車 位 可 停 泊 多 少 輛 車, 但 停 泊 於 答 辯 人 的 停 車 位 的 車 輛 確 佔 用 了 公 用 部 份, 並 認 為 法 團 沒 有 默 許 他 這 種 做 法 土 地 審 裁 處 裁 定 答 辯 人 容 許 私 家 車 佔 用 公 用 部 份 的 地 方 是 違 反 公 契, 頒 令 答 辯 人 須 將 佔 用 公 用 地 方 的 車 輛 移 去, 並 禁 止 答 辯 人 把 任 何 車 輛 放 置 於 車 位 外 的 公 用 地 方 案 情 摘 要 此 案 是 案 件 編 號 LDBM 300/1999 的 延 續, 有 關 案 件 背 景, 請 參 閱 LDBM 300/1999 的 案 情 撮 要 由 於 關 乎 屋 苑 公 用 部 份 的 爭 議, 只 有 業 主 立 案 法 團 有 權 提 出 訴 訟, 故 此 申 請 人 向 法 團 提 出 訴 訟, 要 求 土 地 審 裁 處 命 令 法 團 執 行 公 契 及 條 例 規 定, 採 取 行 動 消 除 一 樓 業 主 阻 礙 申 請 人 進 入 天 台 的 作 為 但 法 團 指 由 一 樓 通 往 天 台 的 樓 梯 是 在 一 樓 業 主 的 物 業 範 圍 內, 並 非 公 用 部 份, 所 以 法 團 無 權 採 取 行 動 土 地 審 裁 處 經 研 究 樓 契 等 文 件 後, 確 定 天 台 及 通 往 天 台 的 樓 梯 均 屬 一 樓 業 主 所 有, 並 非 公 用 部 份, 所 以 土 地 審 裁 處 撤 消 有 關 申 請 然 而 申 請 人 向 上 訴 法 院 提 出 上 訴 請 參 閱 案 件 編 號 CACV000389/2002 條 例 第 2 條 ; 第 34I 條 22

24 The Incorporated Owners of Lux Theatre Building 訴 Fung Chi Hung and Another 案 件 編 號 : LDBM86/2001 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 業 主 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2001 年 10 月 11 日 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 案 情 摘 要 申 請 人 是 大 廈 的 業 主 立 案 法 團 第 一 答 辯 人 是 該 大 廈 地 下 一 店 鋪 的 業 主 ; 而 第 二 答 辯 人 是 該 鋪 的 租 客 及 在 該 鋪 經 營 燒 腊 飯 店 申 請 人 指 第 一 答 辯 人 由 大 約 26 年 前 年 起, 在 未 經 申 請 人 同 意 下 用 鐵 絲 網 及 木 板 圍 起 及 佔 用 鋪 位 旁 一 幅 公 用 土 地, 違 反 大 廈 公 契 及 條 例 土 地 審 裁 處 確 認 有 關 土 地 是 該 大 廈 的 公 用 地 方, 而 答 辯 人 是 未 經 申 請 人 或 其 他 業 主 同 意 而 佔 用 了 有 關 土 地, 違 反 了 該 大 廈 的 公 契 及 建 築 物 管 理 條 例 的 條 文 土 地 審 裁 處 認 為 就 算 第 一 答 辯 人 是 從 1972 年 開 始 佔 用 有 關 土 地, 當 其 在 成 為 業 主 之 後 便 不 能 再 逆 權 管 有 有 關 土 地, 因 為 他 已 經 是 有 關 土 地 的 業 主 之 一 業 權 擁 有 人 不 能 以 另 外 一 個 身 分 去 逆 權 管 有 他 與 其 他 業 權 擁 有 人 所 共 同 擁 有 的 物 業 因 此 第 一 答 辯 人 在 1988 年 成 為 該 鋪 業 主 之 後, 已 經 再 不 能 逆 權 管 有 有 關 土 地 由 1972 年 至 1988 年, 第 一 答 辯 人 只 佔 用 了 大 約 16 年, 不 能 符 合 時 效 條 例 中 20 年 的 要 求, 所 以 他 並 不 能 引 用 時 效 條 例 再 者, 逆 權 管 有 的 一 個 重 要 原 則, 就 是 要 逆 權 管 有 人 有 意 圖 地 去 排 除 其 他 人 士 使 用 有 關 土 地, 但 他 並 沒 有 這 個 意 圖, 因 此 他 從 來 都 沒 有 逆 權 管 有 有 關 土 地 所 以 土 地 審 裁 處 裁 決 第 一 及 第 二 答 辯 人 必 須 遷 出 有 關 土 地, 清 拆 有 關 土 地 上 所 有 違 例 物 件 及 將 有 關 土 地 復 回 原 狀 條 例 第 34I 條 時 效 條 例 第 7(2) 條 ; 第 38A(1) 條 德 發 大 廈 業 主 立 案 法 團 訴 Silver Carnival Ltd. 案 件 編 號 : LDBM374/2001 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 業 主 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2001 年 11 月 5 日 案 情 摘 要 申 請 人 是 大 廈 的 業 主 立 案 法 團, 答 辯 人 擁 有 大 廈 外 牆 的 業 權 答 辯 人 在 大 廈 天 台 水 缸 外 牆 安 裝 了 三 組 電 訊 天 線 申 請 人 指 天 台 水 缸 外 牆 並 非 大 廈 外 牆, 屬 公 用 部 份, 而 且 天 線 伸 進 了 大 廈 天 台 公 用 部 份 的 上 空, 所 以 答 辯 人 佔 用 了 大 廈 公 用 部 份 土 地 審 裁 處 認 為 天 台 水 缸 外 牆 是 大 廈 外 牆 一 部 份, 答 辯 人 擁 有 業 權, 但 有 關 天 線 確 實 伸 進 了 大 廈 天 台 公 用 部 份 的 上 空, 所 以 佔 用 了 大 廈 公 用 部 份 土 地 審 裁 處 裁 定 申 請 人 勝 訴 Sino Estates Management Ltd 訴 Fong King Leung and Tsoi Oi Lan 案 件 編 號 : LDBM303/2002 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 業 主 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2003 年 5 月 29 日 案 情 摘 要 申 請 人 是 屋 苑 的 管 理 公 司, 而 答 辯 人 是 屋 苑 一 複 式 單 位 連 天 台 的 業 主 申 請 人 指 答 辯 人 在 其 單 位 天 台 旁 的 公 共 地 方 擅 自 放 置 未 獲 批 准 的 物 品 及 花 卉, 違 反 公 契 申 請 人 多 次 口 頭 及 書 面 要 求 答 辯 人 搬 走 所 有 物 品, 唯 皆 不 得 要 領 答 辯 人 對 有 關 本 案 的 事 實 並 冇 任 何 爭 議, 袛 是 覺 得 申 請 人 少 題 大 做 答 辯 人 指 在 該 公 共 地 方 放 置 花 盆 等 物 品 是 為 了 要 分 隔 天 井 及 作 為 通 往 其 單 位 天 台 之 通 道 的 安 全 設 施 ; 亦 可 綠 化 環 境, 更 不 會 妨 礙 別 人 她 又 指 申 請 人 有 責 任 保 障 公 共 地 方 使 用 者 的 安 全, 若 把 花 盆 撤 走, 申 請 人 應 立 即 在 天 井 四 周 加 建 圍 欄 然 而 答 辯 人 承 認 因 她 在 其 單 位 天 台 加 建 圍 欄 時 沒 有 預 留 空 間 安 放 掛 梯, 故 要 將 掛 梯 安 放 在 天 台 的 公 共 地 方, 以 致 任 何 人 用 掛 梯 從 其 單 位 平 台 花 園 上 到 天 台 後, 要 經 過 沒 有 圍 欄 的 地 方, 才 能 到 達 其 單 位 的 天 台 土 地 審 裁 處 裁 定 答 辯 人 提 出 的 反 對 理 由 全 部 不 成 立 該 屋 苑 公 契 對 天 台 公 共 地 方 的 規 限, 並 不 局 限 於 僭 建 或 隨 意 堆 放 雜 物, 也 包 括 花 盆 及 花 卉 等 雜 物, 而 不 論 該 等 物 品 是 否 可 綠 化 及 美 化 環 境, 是 否 會 對 人 身 安 全 問 題 有 所 保 障, 是 否 妨 礙 別 人 之 上 落 出 入, 是 否 令 人 討 厭 不 安 或 是 否 滋 擾 別 人 而 且 如 果 答 辯 人 決 定 在 天 台 加 建 圍 欄 前, 好 好 考 慮 安 放 掛 梯 的 位 置, 則 案 中 的 問 題 不 會 出 現 因 此, 土 地 審 裁 處 頒 令 申 請 人 得 直, 答 辯 人 須 搬 走 花 卉 盆 栽 等 雜 物 河 畔 花 園 業 主 立 案 法 團 訴 周 俊 金 及 許 素 琴 案 件 編 號 : LDBM28/2003 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 業 主 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2003 年 7 月 31 日 案 情 摘 要 申 請 人 是 屋 苑 的 業 主 立 案 法 團, 兩 名 答 辯 人 是 屋 苑 一 個 地 鋪 的 業 主 法 團 要 求 土 地 審 裁 處 頒 令 禁 止 地 鋪 業 主 佔 用 屋 苑 公 用 地 方 法 團 指 地 鋪 業 主 佔 用 大 廈 簷 篷 底 以 及 鋪 前 停 車 場 出 入 口 行 人 通 道 位 置 擺 放 貨 物 及 雜 物 法 團 曾 為 此 多 次 向 地 鋪 業 主 發 出 書 面 警 告 地 鋪 業 主 承 認 其 貨 物 佔 用 屋 苑 公 用 地 方, 但 他 表 示 若 非 如 此 很 難 做 生 意, 而 且 他 只 是 暫 時 佔 用 而 非 霸 佔 公 用 地 方 ; 他 又 指 別 的 商 戶 亦 有 佔 用 公 用 地 方, 但 法 團 針 對 他 ; 而 且 過 往 十 八 年, 法 團 或 管 理 公 司 從 未 因 此 提 出 任 何 異 議 或 要 求 他 將 貨 品 雜 物 放 回 鋪 內, 因 此 這 已 構 成 法 團 或 有 關 管 理 公 司 的 認 可 但 答 辯 人 沒 有 提 出 這 方 面 的 證 據 法 團 表 示 檢 控 行 動 是 公 正 和 根 據 公 契, 只 是 按 次 序 和 考 慮 財 政 負 擔 執 行 而 已 土 地 審 裁 處 指 出 法 團 無 權 明 示 或 默 示 任 何 人 可 違 反 公 契 的 規 定, 地 鋪 業 主 的 答 辯 因 此 不 能 成 立 土 地 審 裁 處 裁 定 兩 名 答 辯 人 讓 貨 物 佔 用 公 用 地 方 違 反 了 公 契 及 條 例 第 34I(1)(a) 條, 申 請 人 得 直 條 例 第 34I(1)(a) 條 23

25 Mtr Corporation Ltd 訴 Leung Ngoi Ling Heidi and Another 案 件 編 號 : LDBM285/2003 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 業 主 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2004 年 1 月 15 日 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 案 情 摘 要 申 請 人 是 屋 苑 的 管 理 公 司, 兩 位 答 辯 人 是 該 屋 苑 一 個 單 位 的 業 主 管 理 公 司 指 答 辯 人 違 反 該 屋 苑 的 公 契, 在 單 位 外 牆 安 裝 射 燈 在 平 台 邊 沿 放 置 花 盆 及 在 台 邊 沿 的 玻 璃 柵 欄 上 加 裝 膠 籬 笆 管 理 公 司 要 求 土 地 審 裁 處 頒 令 答 辯 人 除 去 上 述 物 件, 及 禁 止 其 再 犯 答 辯 人 提 出 反 對, 理 由 為 : 其 沒 有 在 單 位 外 牆 上 改 建 或 造 成 結 構 上 的 破 壞 加 設 的 是 屬 一 般 性 的 裝 飾 物 件 及 不 包 含 商 業 性 廣 告 內 容 和 利 益 從 沒 有 第 三 者 業 主 作 出 投 訴 土 地 審 裁 處 裁 定 答 辯 人 的 下 列 物 品 或 設 施 違 反 公 契, 包 括 : 射 燈 電 線 及 膠 籬 笆 改 變 大 廈 的 原 有 設 計 及 外 觀 ; 花 盆 放 在 平 台 外 圍 的 玻 璃 柵 欄 外, 容 易 被 大 風 吃 起 跌 出 平 台 外 產 生 意 外, 對 該 屋 苑 的 其 他 人 士 長 期 造 成 滋 擾 土 地 審 裁 處 也 裁 定 答 辯 人 的 反 對 理 由 是 錯 誤 的, 全 部 不 成 立, 因 公 契 的 條 文 並 沒 有 附 帶 其 所 提 出 的 條 件 基 於 以 上 的 理 由, 土 地 審 裁 處 頒 令 申 請 人 的 申 請 得 直, 禁 制 答 辯 人 在 單 位 平 台 上 或 外 牆 上 放 置 違 例 的 裝 置 物 ; 答 辯 人 須 拆 走 及 搬 走 該 等 物 件 International Property Management Ltd 訴 Siu Kin Ping 案 件 編 號 : LDBM243/2004 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 業 主 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2004 年 12 月 1 日 案 情 摘 要 申 請 人 是 屋 苑 的 管 理 公 司, 答 辯 人 是 屋 苑 一 個 單 位 的 業 主 該 單 位 外 的 走 廊 為 公 用 地 方, 答 辯 人 將 鐵 閘 建 造 於 該 單 位 門 前 2 呎 外 之 走 廊 上, 明 顯 違 反 公 契 規 定 管 理 公 司 要 求 土 地 審 裁 處 著 令 答 辯 人 糾 正 違 規 情 況, 並 頒 令 不 准 答 辯 人 再 作 出 這 行 為 申 請 人 曾 多 次 發 信 予 答 辯 人 要 求 將 該 鐵 閘 拆 除 或 改 裝 至 沒 有 佔 用 公 用 地 方 的 位 置 答 辯 人 初 時 並 沒 有 理 會, 後 來 答 辯 人 把 鐵 閘 遷 移 至 該 單 位 的 門 前, 但 仍 然 佔 用 該 單 位 門 外 走 廊 約 7 吋 深 的 公 用 地 方 土 地 審 裁 處 指 雖 然 該 鐵 閘 只 侵 佔 了 7 吋 深 的 公 用 地 方, 似 乎 亦 並 未 對 其 他 業 主 構 成 不 便, 惟 根 據 法 例, 各 業 主 須 遵 守 公 契 的 規 定, 被 侵 佔 的 公 用 地 方 多 少 並 非 重 點 所 在, 即 使 侵 佔 7 吋 深 的 公 用 地 方 也 是 侵 佔 因 此 土 地 審 裁 處 頒 下 禁 制 令, 禁 制 答 辯 人 侵 佔 該 單 位 門 外 之 公 用 地 方, 並 命 令 答 辯 人 須 將 該 單 位 外 的 鐵 閘 搬 走 或 重 裝, 以 致 該 鐵 閘 不 再 侵 佔 該 單 位 外 任 何 公 用 地 方 李 日 輝 及 另 一 人 訴 Yeung Siu Wei 案 件 編 號 : LDBM285/2004 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 業 主 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2004 年 12 月 17 日 新 昌 管 理 有 限 公 司 訴 蔡 淑 玲 案 件 編 號 : LDBM135/2001 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 租 戶 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2001 年 7 月 4 日 案 情 摘 要 兩 位 申 請 人 為 一 個 鄉 郊 屋 村 其 中 一 幢 三 層 高 小 型 村 屋 一 樓 的 業 主, 答 辯 人 為 二 樓 的 業 主 地 下 單 位 則 另 有 業 主 該 村 屋 地 下 地 台 至 二 樓 門 外 地 台 的 樓 梯 全 是 公 共 地 方, 但 由 二 樓 門 外 地 台 之 上 至 天 台 的 樓 梯, 則 屬 二 樓 業 主 所 有 申 請 人 指 答 辯 人 違 反 公 契, 在 一 樓 地 台 向 上 數 的 第 3 級 樓 梯 上, 裝 了 一 扇 鐵 閘, 從 而 將 該 第 3 級 樓 梯 至 二 樓 門 外 地 台 之 部 分 樓 梯 佔 為 己 用 土 地 審 裁 處 裁 定 答 辯 人 違 反 公 契, 頒 令 禁 制 答 辯 人 侵 佔 公 共 樓 梯, 及 命 令 答 辯 人 須 將 該 鐵 閘 搬 走 或 重 裝, 以 致 不 再 侵 佔 公 共 地 方 答 辯 人 後 來 申 請 覆 核, 聲 稱 安 裝 這 鐵 閘 在 現 時 位 置 是 因 治 安 問 題, 保 障 長 者 安 全, 及 方 便 長 者 出 入, 並 稱 鐵 閘 不 會 引 致 不 便, 並 且 鐵 閘 是 在 申 請 人 未 成 為 業 主 之 前 已 經 裝 好 答 辯 人 亦 指 控 申 請 人 也 有 違 反 公 契 的 行 為 土 地 審 裁 處 認 為 治 安 問 題 長 者 安 全 理 由 沒 有 引 致 不 便 鐵 閘 早 已 裝 好 等, 均 不 能 作 為 剝 奪 其 他 業 權 擁 有 人 行 使 業 權 的 理 由 至 於 申 請 人 是 否 也 有 違 反 公 契 的 行 為, 實 與 本 案 無 關 因 此 土 地 審 裁 處 撤 銷 答 辯 人 擱 置 禁 制 令 的 申 請 案 情 摘 要 申 請 人 是 屋 苑 的 經 理 人, 答 辯 人 是 屋 苑 一 個 商 鋪 的 業 主 答 辯 人 把 商 鋪 租 給 別 人 經 營 食 店 申 請 人 指 該 鋪 位 門 前 擺 放 了 大 量 雜 物 及 檯 椅, 供 客 人 進 食 之 用, 阻 塞 行 人 及 消 防 通 道, 而 鋪 外 的 地 方 是 屋 苑 公 用 地 方 申 請 人 因 而 指 答 辯 人 違 反 了 屋 苑 公 契 規 定, 要 求 土 地 審 裁 處 命 令 答 辯 人 移 去 雜 物 及 檯 椅, 及 禁 止 答 辯 人 及 其 租 戶 再 佔 用 鋪 前 公 用 地 方 土 地 審 裁 處 認 為 佔 據 店 鋪 外 的 公 用 地 方 是 答 辯 人 的 租 戶, 而 不 是 答 辯 人 申 請 人 亦 無 證 據 證 明 答 辯 人 知 道 其 租 戶 在 鋪 外 擺 放 檯 椅, 故 此 它 未 能 證 明 答 辯 人 容 忍 和 准 許 租 戶 這 樣 做 公 契 並 無 條 文 規 定 無 論 在 任 何 情 況 下 業 主 都 必 須 為 她 / 他 的 租 戶 的 作 為 負 責, 故 此 答 辯 人 無 須 為 她 的 租 戶 的 行 為 負 責 破 壞 公 契 規 定 的 是 租 戶, 但 她 不 是 本 案 的 答 辯 人, 答 辯 人 是 業 主, 但 申 請 人 未 能 證 明 她 須 要 為 租 戶 的 行 為 負 責 基 於 上 述 的 原 因, 土 地 審 裁 處 撤 銷 申 請 人 的 申 請 24

26 趙 格 華 趙 明 儀 及 趙 浩 儀 訴 皆 寧 大 廈 業 主 立 案 法 團 案 件 編 號 : LDBM569/2001 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 租 戶 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2002 年 7 月 25 日 The Incorporated Owners of Dandenong Mansion 訴 Strong Team Ltd and Another 案 件 編 號 : LDBM145/2002 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 租 戶 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2003 年 3 月 7 日 Urban Property Managemen t Ltd 訴 Yip Pui Shan and Others 訴 Chang Ka Lan and Another 案 件 編 號 : LDBM164/2002 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 租 戶 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2003 年 12 月 31 日 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 案 情 摘 要 申 請 人 是 大 廈 車 房 樓 的 業 主, 答 辯 人 為 該 大 廈 的 業 主 立 案 法 團 該 物 業 自 申 請 人 購 入 時, 已 經 改 為 兩 個 商 鋪 租 出, 並 有 六 個 門 口 通 向 大 廈 天 井 天 井 是 公 用 部 分 申 請 人 及 其 租 客 超 過 30 年 之 久 一 直 使 用 該 六 個 門 口 出 入 天 井 後 來 法 團 封 閉 該 六 個 門 口, 並 在 天 井 另 一 邊 裝 上 新 門 及 把 新 門 上 鎖, 阻 止 申 請 人 或 其 租 客 使 用 天 井 申 請 人 因 而 須 要 減 租 而 蒙 受 損 失 申 請 人 要 求 法 團 賠 償 損 失 和 利 息, 並 要 求 土 地 審 裁 處 頒 令 確 認 其 有 權 使 用 該 六 個 門 口 出 入 天 井 法 團 則 指 稱 申 請 人 長 期 違 反 公 契 及 建 築 物 管 理 條 例, 非 法 拆 毀 大 廈 外 牆 建 門 進 入 天 井, 佔 用 公 用 部 分, 污 染 環 境, 導 致 水 渠 淤 塞, 無 理 拒 絕 法 團 入 內 修 理, 令 污 水 積 聚, 且 違 例 將 該 物 業 擅 改 用 途, 由 車 房 改 作 商 鋪 法 團 要 求 申 請 人 拆 除 私 建 門 口, 恢 復 外 牆 原 貌, 拆 除 該 物 業 內 部 間 隔, 回 復 車 房 用 途, 並 作 出 賠 償 土 地 審 裁 處 認 為 其 中 四 個 門 口 設 於 該 大 廈 的 外 牆 位 置 上, 外 牆 乃 公 用 部 分, 違 反 大 廈 公 契 另 外 兩 個 門 口 則 建 於 該 物 業 範 圍 內 而 非 外 牆 上, 所 以 並 沒 有 違 反 公 契 申 請 人 指 他 已 使 用 該 六 個 門 口 超 過 30 年, 而 並 沒 有 受 到 法 團 或 其 他 業 主 任 何 阻 礙, 法 團 亦 曾 經 批 准 申 請 人 之 租 客 使 用 天 井 但 土 地 審 裁 處 認 為 法 團 沒 有 權 力 批 准 或 默 許 任 何 人 士 違 反 公 契 由 於 法 團 沒 有 提 供 證 據 證 明 申 請 人 如 何 違 反 建 築 物 條 例 將 該 物 業 擅 改 用 途, 或 該 物 業 之 內 部 間 隔 乃 結 構 性 更 改 或 會 損 壞 該 大 廈, 土 地 審 裁 處 裁 定 這 兩 個 指 控 不 成 立 土 地 審 裁 處 裁 定 申 請 人 不 能 繼 續 使 用 違 例 建 成 的 四 個 門 口 及 將 其 回 復 外 牆 的 原 貌 案 情 摘 要 申 請 人 是 大 廈 的 業 主 立 案 法 團, 第 一 答 辯 人 是 大 廈 地 下 四 個 鋪 位 一 間 餐 廳 的 租 客, 第 二 答 辯 人 是 鋪 位 的 業 主 申 請 人 指 地 鋪 餐 廳 在 大 廈 外 牆 安 裝 的 招 牌 未 得 法 團 同 意, 並 且 違 反 大 廈 公 契 申 請 人 要 求 答 辯 人 拆 除 招 牌, 把 外 牆 恢 復 原 狀, 及 賠 償 損 失 第 一 答 辯 人 指 其 是 得 到 法 團 主 席 的 默 許 才 裝 上 招 牌 的, 而 且 一 字 樓 的 業 主 也 同 意 裝 上 招 牌 第 二 答 辯 人 亦 指 他 在 事 前 已 將 招 牌 圖 則 交 給 法 團 主 席 法 團 則 指 其 主 席 看 過 圖 則 後, 清 楚 向 餐 廳 表 示 先 要 取 得 受 影 響 單 位 同 意, 然 後 由 法 團 再 開 會 討 論 ; 而 且 餐 廳 要 遞 交 政 府 文 件, 如 屋 宇 署 機 電 工 程 處 之 批 准 證 明 而 且 由 於 招 牌 高 度 達 到 二 字 樓, 第 一 答 辯 人 承 認 確 實 忽 略 了 二 字 樓 業 主, 並 未 諮 詢 他 二 字 樓 業 主 後 來 在 工 程 進 行 期 間 發 現 招 牌 越 過 他 的 樓 層, 才 表 示 反 對 土 地 審 裁 處 認 為 法 團 並 無 作 出 任 何 默 許 的 表 示, 而 是 清 晰 指 明 它 要 查 詢 招 餐 廳 招 牌 的 安 裝 是 否 合 乎 法 例 規 定, 以 及 是 否 與 公 契 有 所 牴 觸 而 法 團 向 屋 宇 署 查 詢 後 得 知 屋 宇 署 未 曾 批 准 興 建 該 個 招 牌, 而 大 廈 管 理 資 源 中 心 的 法 律 顧 問 亦 指 招 牌 及 其 支 架 與 公 契 確 實 有 所 牴 觸 第 一 答 辯 人 指 以 法 團 名 義 提 出 的 訴 訟, 須 要 得 到 所 有 業 主 的 授 權 但 土 地 審 裁 處 指 這 說 法 是 沒 有 法 律 基 礎 的, 按 條 例 第 29 條 的 規 定, 管 理 委 員 會 須 代 法 團 行 使 及 執 行 法 團 的 職 責 基 於 上 述 的 理 由, 土 地 審 裁 處 頒 令 兩 名 答 辯 人 須 將 招 牌 除 去, 並 恢 復 外 牆 的 原 狀 案 情 摘 要 申 請 人 是 屋 苑 的 經 理 人, 第 一 答 辯 人 是 一 個 鋪 位 的 業 主, 第 二 答 辯 人 是 鋪 位 的 租 客 申 請 人 指 答 辯 人 在 其 鋪 門 前 擺 放 了 許 多 貨 物 以 供 出 售, 佔 用 及 阻 礙 公 用 地 方, 違 反 公 契 土 地 審 裁 處 確 認 鋪 位 門 前 的 地 方 是 屋 苑 的 公 用 地 方 鋪 位 租 戶 把 貨 物 擺 放 在 店 鋪 外, 即 是 放 在 公 用 地 方 ; 按 物 業 轉 易 及 財 產 條 例 第 41(3) 條 的 規 定 公 契 對 租 戶 有 約 束 力, 因 此 鋪 位 租 戶 違 反 了 公 契 答 辯 人 指 屋 苑 有 很 多 商 鋪 都 有 同 類 違 規 情 況, 然 而 法 團 並 無 採 取 行 動, 即 是 默 許 這 情 況 存 在 ; 但 答 辯 人 並 無 提 出 證 據 另 一 方 面, 證 據 顯 示 法 團 對 屋 苑 公 用 地 方 遭 阻 塞 之 事 一 向 以 來 都 有 採 取 行 動, 而 並 非 採 取 袖 手 旁 觀 的 態 度, 惟 因 訴 訟 費 用 昂 貴, 法 團 首 先 選 擇 幾 個 最 嚴 重 個 案 來 檢 控 會 以 收 阻 嚇 作 用 而 且 法 律 並 不 容 許 法 團 對 答 辯 人 指 稱 之 事 採 取 容 忍 的 態 度 基 於 上 述 的 理 由, 土 地 審 裁 處 裁 定 申 請 人 得 直 條 例 第 29 條 物 業 轉 易 及 財 產 條 例 第 41(3) 條 條 例 第 18(1)(c) 條 25

27 Chevalier Property Management Ltd 訴 Champion Return Ltd and Another 案 件 編 號 : LDBM55/2003 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 租 戶 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2003 年 7 月 28 日 Lin Mu Shin and Others 訴 The Incorporated Owners of Fook Cheung Building 案 件 編 號 : LDBM64/2003 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 租 戶 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2004 年 1 月 14 日 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 案 情 摘 要 申 請 人 是 屋 苑 的 管 理 公 司, 第 一 答 辯 人 是 屋 苑 一 個 地 鋪 的 業 主, 第 二 答 辯 人 是 地 鋪 的 租 戶 申 請 人 指 地 鋪 租 戶 在 鋪 外 的 屋 苑 公 眾 地 方 擺 放 物 件 管 理 公 司 曾 因 此 分 別 去 信 地 鋪 業 主 及 租 戶, 但 租 戶 沒 有 理 會, 而 業 主 亦 沒 有 阻 止 管 理 公 司 亦 有 向 別 的 商 鋪 就 類 似 問 題 發 出 律 師 信, 部 份 案 件 正 在 排 期 聆 訊 地 鋪 業 主 指 其 租 戶 較 早 前 已 停 止 經 營 小 食 生 意, 並 將 終 止 租 約 然 而 管 理 公 司 提 供 的 相 片 顯 示 地 鋪 租 戶 仍 有 進 行 商 業 活 動, 其 貨 物 依 然 佔 用 鋪 外 公 用 地 方 地 鋪 租 戶 承 認 他 仍 在 該 鋪 賣 生 果 地 鋪 租 戶 指 他 租 用 該 鋪 前, 見 有 店 鋪 把 貨 物 擺 出 鋪 外 而 沒 有 被 檢 控, 他 因 而 以 為 鋪 前 空 地 也 可 以 使 用, 所 以 選 擇 在 該 屋 苑 經 營 但 土 地 審 裁 處 認 為 地 鋪 租 戶 應 先 向 管 理 公 司 瞭 解 才 租 用 鋪 位 屋 苑 公 契 規 定 業 主 須 為 其 租 戶 佔 用 公 用 部 份 的 行 為 負 責, 但 地 鋪 業 主 從 沒 有 認 真 採 取 行 動 根 據 物 業 轉 易 及 財 產 條 例 第 41(3) 條 的 規 定, 契 諾 須 隨 土 地 轉 移, 因 此 公 契 對 地 鋪 租 戶 具 有 約 束 力 本 案 的 證 據 顯 示 地 鋪 租 戶 違 反 了 公 契 基 於 上 述 的 理 由, 土 地 審 裁 處 裁 決 申 請 人 得 直, 答 辯 人 須 將 該 些 物 件 移 走 案 情 摘 要 有 關 大 廈 地 下 至 二 字 樓 為 商 用 單 位, 三 樓 及 以 上 為 住 宅 第 一 申 請 人 是 大 廈 一 個 地 鋪 及 一 字 樓 至 三 字 樓 的 業 主, 第 二 申 請 人 是 第 一 申 請 人 的 租 客, 在 那 裏 經 營 幼 稚 園 ; 答 辯 人 是 大 廈 的 業 主 立 案 法 團 申 請 人 聲 稱 大 廈 地 下 的 出 入 口 大 堂 及 樓 梯 並 非 公 用 部 份, 而 是 第 一 申 請 人 的 業 權 範 圍 申 請 人 要 求 土 地 審 裁 處 聲 明 申 請 人 享 有 獨 佔 使 用 大 堂 及 樓 梯 的 權 利, 及 禁 止 答 辯 人 再 宣 稱 該 處 為 公 用 部 份 土 地 審 裁 處 研 究 大 廈 公 契 後, 碓 認 大 堂 及 樓 梯 均 為 大 廈 公 用 地 方 的 一 部 份 此 外, 有 關 的 地 鋪 與 大 堂 是 被 一 幅 牆 所 隔 開 的, 因 此 申 請 人 指 稱 大 堂 是 屬 於 地 鋪 的 一 部 份 的 說 法 不 能 成 立 ; 大 廈 的 消 防 入 水 掣 安 裝 於 大 廈 出 入 口 處, 由 於 消 防 入 水 掣 須 安 裝 於 公 用 地 方, 因 此 大 廈 的 出 入 口 必 定 是 公 用 的 地 方 ; 大 廈 升 降 機 疏 氣 窗 是 位 於 大 堂 之 內, 由 於 窗 不 應 設 於 私 人 物 業 內, 因 此 大 堂 是 公 用 地 方 無 疑 ; 公 契 顯 示 地 下 的 商 鋪 1 字 樓 及 2 字 樓 非 住 宅 用 途 單 位 的 業 主 可 以 各 自 把 業 權 獨 立 地 轉 讓, 這 清 楚 表 示 出 1 字 樓 2 字 樓 的 非 住 宅 單 位 與 地 下 的 商 鋪 各 有 獨 立 的 業 權, 而 該 些 業 主 可 以 共 用 樓 梯, 這 無 疑 顯 示 樓 梯 是 公 用 的 地 方 基 於 以 上 的 分 析, 申 請 人 所 說 大 堂 及 樓 梯 不 是 屬 於 公 用 地 方 是 毫 無 理 據 的 說 法 另 一 方 面, 第 二 申 請 人 只 是 租 客, 因 此 它 無 權 提 起 本 案 的 申 請 因 此 土 地 審 裁 處 撤 銷 兩 名 申 請 人 的 所 有 申 請 物 業 轉 易 及 財 產 條 例 第 41(3) 條 條 例 第 45 條 ; 附 表 10 第 3, 6, 7, 9 段 The Incorporated Owners of Lai Shing Garden 訴 Chan Cheong Wai 案 件 編 號 : LDBM326/2004 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 租 戶 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2005 年 1 月 19 日 The Incorporated Owners of Man Fuk Building 訴 Tai Shang Investment Co. Ltd. 案 件 編 號 : LDBM29/1999 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 發 展 商 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2000 年 5 月 25 日 案 情 摘 要 申 請 人 是 屋 苑 的 業 主 立 案 法 團, 第 一 及 第 二 答 辯 人 是 屋 苑 商 場 一 個 鋪 位 的 業 主, 第 三 答 辯 人 是 鋪 位 租 客, 經 營 一 間 食 肆 法 團 指 租 客 經 常 在 晚 上 佔 用 其 店 外 大 廈 公 用 地 方, 屢 勸 不 改 法 團 向 土 地 審 裁 處 申 請 發 出 禁 制 令, 禁 止 業 主 及 租 客 再 犯 租 客 承 認 因 店 內 地 方 淺 窄, 必 須 把 營 業 範 圍 擴 至 店 外 才 能 維 持 經 營, 所 以 晚 上 確 有 佔 用 公 用 地 方 土 地 審 裁 處 指 這 不 是 答 辯 理 由, 故 向 租 客 頒 下 有 關 禁 制 令 然 而, 土 地 審 裁 處 認 為 業 主 並 沒 有 鼓 勵 縱 容 或 許 可 租 客 侵 佔 公 用 地 方, 業 主 曾 勸 阻 租 客 佔 用 公 用 地 方, 只 是 租 客 屢 勸 不 改 ; 事 實 上 業 主 本 身 沒 有 作 出 違 反 公 契 的 行 為 ; 在 法 律 上 租 客 此 項 行 為, 不 能 視 為 業 主 的 行 為 ; 而 且 業 主 沒 有 責 任 和 法 定 地 位 代 法 團 管 理 公 用 地 方 所 以 土 地 審 裁 處 拒 絕 向 鋪 位 的 業 主 發 出 禁 制 令 案 情 摘 要 申 請 人 是 屋 苑 業 主 立 案 法 團, 答 辯 人 是 屋 苑 發 展 商 申 請 人 指 屋 苑 地 下 的 兒 童 遊 樂 場 用 地, 管 理 員 宿 舍, 及 部 份 通 道, 均 是 公 用 部 份, 而 答 辯 人 佔 用 了 上 述 公 用 部 份 申 請 人 向 土 地 審 裁 處 申 請 禁 制 令, 禁 止 答 辯 人 佔 用 上 述 地 方, 並 要 把 上 述 地 方 恢 復 原 狀 答 辯 人 指 屋 苑 公 契 賦 予 其 獨 享 上 述 地 方 的 權 力 土 地 審 裁 處 裁 定 上 述 地 方 均 為 公 用 部 份, 發 出 禁 制 令 禁 止 答 辯 人 佔 用 上 述 地 方, 並 要 把 上 述 地 方 恢 復 原 狀 條 例 第 34I 條 ; 附 表 1 26

28 Incorporated Owners of Wah Kin Mansion 訴 Hong Kong Grouting Co Ltd and Another 案 件 編 號 : LDBM74/2002 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 其 他 人 佔 用 公 用 部 份 判 決 日 期 : 2003 年 3 月 21 日 Carado Co Ltd 訴 The Incorporated Owners of Carado Garden 案 件 編 號 : LDBM54/1996 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 設 施 擁 有 權 及 使 用 權 判 決 日 期 : 1996 年 11 月 19 日 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 案 情 摘 要 申 請 人 是 大 廈 的 業 主 立 案 法 團, 答 辯 人 並 非 大 廈 的 業 主 或 租 戶, 而 是 與 法 團 沒 有 關 係 的 一 間 公 司 此 案 是 有 關 此 大 廈 與 另 一 大 廈 之 間 的 一 段 後 巷 申 請 人 指 答 辯 人 長 期 以 來 佔 用 該 段 後 巷 泊 車 申 請 人 表 示 其 並 非 要 取 回 後 巷 的 管 有 權, 而 是 要 土 地 審 裁 處 頒 令 禁 止 答 辯 人 再 佔 用 該 段 後 巷 泊 車 由 於 答 辯 人 並 非 業 主 或 租 戶, 土 地 審 裁 處 本 對 此 案 是 否 超 越 其 司 法 管 轄 權 有 所 保 留, 但 經 考 慮 相 關 案 例 (LDBM 481 of 2000 (Review)) 及 上 訴 法 院 的 判 決, 土 地 審 裁 處 確 認 其 有 權 審 理 此 案 土 地 審 裁 處 信 納 專 家 的 意 見, 確 認 有 關 後 巷 屬 申 請 人 的 大 廈 的 業 權 範 圍 答 辯 人 提 出 其 已 逆 權 管 有 該 後 巷 超 過 二 十 年, 所 以 申 請 人 不 可 取 回 ; 但 土 地 審 裁 處 認 為 這 說 法 不 成 立 因 此 土 地 審 裁 處 頒 令 禁 止 答 辯 人 再 佔 用 該 段 後 巷 泊 車 案 情 摘 要 申 請 人 為 屋 苑 發 展 商 申 請 人 指 其 擁 有 屋 苑 中 六 個 貨 車 停 車 位 的 業 權 及 獨 佔 使 用 權 由 於 屋 苑 業 主 立 案 法 團 阻 止 其 使 用 該 六 個 停 車 位, 故 此 申 請 人 要 求 土 地 審 裁 處 確 認 其 業 權 及 使 用 權, 發 出 禁 制 令, 及 要 求 法 團 賠 賞 損 失 土 地 審 裁 處 研 究 屋 苑 用 地 的 批 地 條 款 後, 裁 定 申 請 人 勝 訴 條 例 第 34I 條 條 例 附 表 10 第 1, 2, 5 至 9 段 Karley Development Ltd. 訴 荃 灣 富 麗 花 園 業 主 立 案 法 團 案 件 編 號 : LDBM369/1999 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 設 施 擁 有 權 及 使 用 權 判 決 日 期 : 1999 年 12 月 30 日 案 情 摘 要 申 請 人 是 屋 苑 商 場 一 樓 及 二 樓 的 業 主 答 辯 人 是 屋 苑 的 業 主 立 案 法 團 由 於 商 場 一 樓 及 二 樓 電 力 不 足, 不 能 供 應 二 樓 空 氣 調 節 系 統 運 作 所 須 要 的 電 力, 致 申 請 人 不 能 將 二 樓 商 鋪 租 出 為 要 增 加 電 力 供 應, 申 請 人 須 於 商 場 地 面 的 電 錶 房 安 裝 一 個 總 掣, 並 於 電 錶 房 的 天 花 板 鑽 穿 一 個 洞, 將 這 總 掣 與 一 字 樓 的 電 掣 連 接 一 起 申 請 人 向 土 地 審 裁 處 申 請 禁 制 令, 命 令 答 辯 人 讓 其 進 行 有 關 工 程 土 地 審 裁 處 若 要 批 準 申 請 人 在 非 正 審 前 提 出 的 禁 制 令 的 申 請, 申 請 人 要 有 強 而 有 力 的 表 面 案 情 但 土 地 審 裁 處 認 為 申 請 人 在 本 階 段 表 面 上 並 無 強 而 有 力 的 表 面 案 情, 而 且 申 請 人 由 本 階 段 至 最 終 裁 決 為 止 所 遭 受 的 損 失, 亦 可 以 由 金 錢 所 彌 償 所 以 土 地 審 裁 處 拒 絕 批 準 非 正 審 強 制 令 的 申 請 冼 文 進 訴 香 港 房 屋 委 員 會 案 件 編 號 : LDBM117/2000 案 件 類 別 : 佔 用 及 管 理 公 用 地 方 的 爭 議 展 示 廣 告 判 決 日 期 : 2000 年 8 月 28 日 案 情 摘 要 本 案 之 申 請 人 入 稟 土 地 審 裁 處, 要 求 答 辯 人 房 屋 委 員 會 作 為 屋 苑 之 管 理 人, 拆 去 苑 內 一 個 違 反 大 廈 公 契 的 一 名 區 議 員 的 廣 告 牌 ( 該 區 議 員 是 屋 苑 的 一 個 業 主 ), 及 另 一 名 立 法 會 議 員 的 競 選 木 牌, 而 答 辯 人 反 對 有 關 申 請, 理 由 是 有 關 的 牌 並 非 廣 告, 而 房 屋 委 員 會 只 是 因 為 方 便 區 議 員 服 務 居 民, 所 以 才 準 許 該 等 木 牌 存 在 土 地 審 裁 處 裁 定 該 名 區 議 員 的 木 牌 及 立 法 會 議 員 的 助 選 牌, 均 在 法 律 上 被 視 為 廣 告 屋 苑 公 契 規 定 業 主 不 可 在 屋 苑 任 何 地 方 展 示 廣 告, 由 於 有 關 區 議 員 亦 是 屋 苑 業 主, 故 該 區 議 員 亦 須 遵 從 公 契 規 定 但 由 於 某 立 法 會 議 員 並 非 業 主, 所 以 不 受 公 契 規 限 土 地 審 裁 處 判 申 請 人 就 該 區 議 員 的 廣 告 木 牌 所 提 出 的 訴 訟 得 直 並 下 令 答 辯 人 須 移 走 有 關 的 廣 告 牌 但 由 於 某 立 法 會 議 員 的 助 選 廣 告 牌 沒 有 違 反 屋 苑 公 契, 所 以 拒 絕 申 請 人 的 要 求, 並 不 作 出 任 何 頒 令 27

29 28

30 違 建 物 違 建 物 天 台 外 牆 平 台 停 車 位 單 位 內 露 台 29

31 違 建 物 30

32 違 建 物 * 請 注 意 : 下 文 中 的 強 調 標 記, 如 底 線 粗 體 等, 為 法 例 原 文 中 所 無, 是 編 者 後 加 以 方 便 讀 者 閱 讀 條 例 ( 香 港 法 例 第 344 章 ) 第 2 條 釋 義 第 16 條 業 主 權 利 等 由 法 團 行 使 等 第 18 條 法 團 的 職 責 及 權 力 在 本 條 例 中, 除 文 意 另 有 所 指 外 ~ 公 用 部 分 "(common parts) 指 ~ (a) 建 築 物 的 全 部, 但 不 包 括 在 土 地 註 冊 處 註 冊 的 文 書 所 指 明 或 指 定 專 供 某 一 業 主 使 用 佔 用 或 享 用 的 部 分 ; 及 (b) 附 表 1 指 明 的 部 分, 但 上 述 文 書 如 此 指 明 或 指 定 的 部 分 除 外 ; 建 築 物 業 主 根 據 第 8 條 成 立 為 法 團 後, 業 主 所 具 有 的 與 建 築 物 公 用 部 分 有 關 的 權 利 權 力 特 權 職 責, 須 由 法 團 而 非 業 主 行 使 及 執 行 ; 而 業 主 所 負 有 的 與 建 築 物 公 用 部 分 有 關 的 法 律 責 任, 除 本 條 例 條 文 另 有 規 定 外, 亦 須 針 對 法 團 而 非 針 對 業 主 執 行 ; 據 此 ~ (a) (b) 關 乎 建 築 物 公 用 部 分 的 任 何 通 知 命 令 及 其 他 文 件, 均 可 按 註 冊 辦 事 處 送 達 法 團 ; 及 有 關 建 築 物 公 用 部 分 的 任 何 在 土 地 審 裁 處 提 起 及 進 行 的 法 律 程 序, 可 由 法 團 提 起 及 進 行, 或 針 對 法 團 而 提 起 及 進 行 (1) 法 團 須 ~ (a) 使 公 用 部 分 和 法 團 財 產 維 持 良 好 合 用 的 狀 況, 並 保 持 清 潔 ; (b) 在 公 職 人 員 或 公 共 機 構 行 使 任 何 條 例 所 賦 權 力, 命 令 或 要 求 就 公 用 部 分 進 行 某 項 工 作 時, 遵 照 辦 理 ; (c) 採 取 一 切 合 理 必 須 的 措 施, 以 執 行 公 契 ( 如 有 的 話 ) 載 明 有 關 建 築 物 的 控 制 管 理 行 政 事 宜 的 責 任 (2) 法 團 可 就 下 述 事 情 行 使 其 酌 情 決 定 權 ~ (a) 僱 用 並 付 酬 予 員 工, 以 達 致 與 法 團 根 據 本 條 例 或 公 契 ( 如 有 的 話 ) 而 有 的 權 力 或 職 責 有 關 的 任 何 目 的 ; (aa) 除 第 (3) 款 以 及 管 理 委 員 會 所 決 定 的 有 關 管 理 委 員 會 及 其 小 組 委 員 會 的 出 席 會 議 條 款 及 條 件 另 有 規 定 外, 支 付 津 貼 予 按 照 附 表 2 委 任 的 主 席 副 主 席 ( 如 有 的 話 ) 秘 書 司 庫 及 其 他 擔 任 管 理 委 員 會 職 位 的 人, 津 貼 為 法 團 藉 業 主 大 會 的 決 議 批 准 並 按 照 但 不 超 過 附 表 4 所 指 明 的 最 高 津 貼 者 ; (b) 聘 請 並 付 酬 予 會 計 師, 以 審 計 法 團 帳 簿 及 擬 備 年 度 收 支 表 和 資 產 負 債 表 ; (c) 聘 請 並 付 酬 予 經 理 人 或 其 他 專 業 機 構 專 業 商 號 或 專 業 人 員, 以 由 其 代 表 法 團 執 行 法 團 根 據 本 條 例 或 公 契 ( 如 有 的 話 ) 而 有 的 職 責 或 權 力 ; (d) 為 建 築 物 或 其 任 何 部 分 購 買 火 險 或 其 他 保 險, 並 保 持 各 項 保 險 生 效, 保 額 則 以 能 使 建 築 物 恢 復 原 狀 所 須 款 額 為 準 ; (e) 購 買 租 賃 或 以 其 他 方 式 獲 取 動 產, 作 為 公 用 部 分 的 設 施, 以 供 業 主 享 用, 或 藉 以 符 合 公 職 人 員 或 公 共 機 構 為 施 行 任 何 條 例 而 作 出 的 規 定 ; (f) 在 公 用 部 分 設 置 並 保 養 草 地 園 圃 及 遊 樂 場 ; (fa) 對 公 用 部 分 進 行 任 何 翻 新 改 善 或 裝 飾 工 程 ( 視 屬 何 情 況 而 定 ); (g) 就 業 主 有 共 同 權 益 的 任 何 其 他 事 務, 代 業 主 行 事 (2A) 在 不 損 害 第 (1) 及 (2) 款 的 一 般 性 的 原 則 下, 法 團 在 根 據 本 條 履 行 其 職 責 及 行 使 其 權 力 時, 須 顧 及 根 據 第 44(1) 條 發 出 的 工 作 守 則 並 以 該 等 守 則 為 指 引 (3) 任 何 人 如 同 時 擔 任 多 於 一 個 職 位, 該 人 只 有 權 就 一 個 職 位 而 收 取 第 (2)(aa) 款 所 訂 的 津 貼 (4) 公 契 或 其 他 協 議 的 條 文 的 實 施, 不 妨 礙 在 其 他 情 況 下 有 權 收 取 本 條 所 訂 津 貼 的 人 收 取 該 津 貼, 而 任 何 此 等 條 文, 包 括 看 來 是 用 以 代 替 該 津 貼 的 較 少 津 貼 ( 不 論 名 稱 為 何 ) 的 條 文, 亦 屬 作 廢 及 無 效 第 34I 條 公 用 部 分 (1) 任 何 人 不 可 ~ (a) 將 建 築 物 公 用 部 分 的 任 何 部 分 改 作 自 用, 除 非 該 項 改 變 乃 由 業 主 委 員 會 ( 如 有 的 話 ) 藉 決 議 批 准 者 ; (b) 使 用 或 准 許 他 人 使 用 建 築 物 公 用 部 分 的 任 何 部 分, 以 致 ~ (i) 不 合 理 地 干 擾 建 築 物 的 任 何 業 主 或 佔 用 人 對 該 等 部 分 的 使 用 或 享 用 ; 或 (ii) 對 合 法 在 建 築 物 內 的 任 何 人 造 成 滋 擾 或 危 險 31