不動產的增壓器 : 2 五種強大方法教你 : 如何以現有資金獲得超過百分之二十的報酬率 我將要告訴你五種加強不動產投資的方法, 使你無論市場景氣如何, 仍然可以 產出年報酬率至少百分之二十的投資利潤 我希望你已經開始理解到, 不動產是個 驚人的且多元化的投資管道 如果你是夠有彈性及創意地去嘗試不同的

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1 1 Multiple Streams of Income 多重收入來源 教你如何創造終身源源不絕的財富 - 速成版 羅伯特 G. 艾倫 (Robert G. Allen) 一分鐘億萬富翁的共同作者 PART IV

2 不動產的增壓器 : 2 五種強大方法教你 : 如何以現有資金獲得超過百分之二十的報酬率 我將要告訴你五種加強不動產投資的方法, 使你無論市場景氣如何, 仍然可以 產出年報酬率至少百分之二十的投資利潤 我希望你已經開始理解到, 不動產是個 驚人的且多元化的投資管道 如果你是夠有彈性及創意地去嘗試不同的方式 其中, 玩不動產遊戲最明顯的方法, 就是去尋找低價品 你一定不想像大部分人一樣, 掉入以市場價格全額購買不動產的情境 如果你付了全額買了你的地產, 那麼你一定是預先設想這筆不動產會增值 但是, 萬一它不如預期呢? 我敢保證照我的作法, 你在買下不動產的當天就能創造利潤了 這才是投資 這會需要一些獵捕低價品的功夫, 為了找到市場中的鑽石, 要過濾掉上百的顆發亮的 低價合成鑽與假寶石 複習一下為何有人願意拋售他的地產 然後, 跟著我大聲說 我拒絕在不動產交易上支付零售價 三次 你可以期待甚麼樣的折扣? 讓我們假設你可以買下低於市價百分之十的不動產 這可不簡單, 需要一些嚴密的過濾篩選, 但這是絕對可能的 有時甚至還能得到更多折扣 一個典型市價十五萬美元的單一家庭房屋, 可以以十三萬五千美元成交 讓我們假定你的在這折扣中的頭期款, 是一萬五千美元, 當你買下地產走出交屋事務所的那天, 你會得到多少的利潤? 你產權價值一萬五千美金除以投資金額一萬五千美金 得到百分之百的投資報酬 率 甚麼?! 百分之百! 難怪人們對不動產投資相當感興趣 我的第一本也是最受歡迎的書, 書名叫零頭 期款 : 一個證實有用的方案教你如何用接近零頭期款買下不動產 引用前述例子, 若 是以五千美元的資金同樣獲得一萬五千美元的利潤, 那麼報酬率是多少? 將一萬五千美元用五千美元來除, 那可是你資金的三倍之多, 也就是百分之三

3 百的報酬率 3 記住, 這還僅僅是交易的當天 百分之二十 的戰略之二: 捕鳥獵犬或許你沒有任何銀行界傳統的資本要求, 所謂的四個 C: 現金 (cash) 現金流(cash flow) 銀行存款(credit) 抵押品(collateral) 這些是你那天使般的合夥人得提供的華麗的金融資金 你的合夥人提供資金, 你則成為催化劑 學習投資不動產的規則並在交易中成為捕鳥獵犬 你的座右銘是 如果你能提 供現金, 我能保證取得交易 你的工作是要找到便宜貨 協商業務 必要時修理房子 經理財產 處理承租 事項等等 但是對於這個積極的付出, 你期待那只消極的提供資金的合夥人, 與你 分享百分之五十的利潤 然後呢? 你會得到多少的利潤? 假定你花費三千美元學習如何成為一個不動產投資者的技巧和制度 你的投資 會讓你獲得一萬五千美元對分的利潤, 那就是七千五百美金除以三千美元的學習投 資 這是百分之二十五的投資報酬率 利 不管你是不是一個單獨的投資者, 或是單純是個天使或捕鳥獵犬, 你從中獲 百分之二十 的戰略三: 修補誰沒聽說過這故事 : 一個平凡的投資者買下一筆不動產, 上了油漆和做了些裝潢, 加了新的地毯和廚房置物櫃, 然後這筆資產的價值就戲劇性的增值了 這可能不是你的專長, 而這也肯定也不是我的專長 我常說我的手適合握高爾夫球桿, 但是不適合握槌頭 但是, 不因為你不是個善於使用工具的人, 就表示你不能請來一個專家來幫你達成任務 那黃頁電話簿中, 可找到許多承包商和專家, 他們非常願

4 意提供非契約出價的服務 他們會告訴你, 依據他們專業的判斷, 你需要投資來讓 4 你的地產狀況良好 你可以購買你的地產, 附帶條件是讓這些預估做到你滿意 但是, 一個投資者可以合理的期望, 在他投資修葺不動產的每一分錢, 都有相 同價值的利潤 即合理的投資報酬率 : 百分之百 百分之二十 的戰略四: 超級現金流讓我們看一個超級現金流的情境 : 將房子改造成由原本月租的租約到假期性的租約, 讓房子可以以日租或週租的方式獲利 我最喜歡的學生之一, 波拉里德在拉斯維加斯地帶買了一間美麗而昂貴的房子 它的價值高於城市中的中位數很多 所以, 她即將面臨在將房子租出去期間, 會有一段現金流為負的艱困時期 但是她採取的辦法是 與其以月租方式, 不如搖身一變成為假期性租約的專家, 房客將以週租的方式租她的房子 這需要一個截然不同的交易戰略, 比刊登一則租屋廣告在當地報紙的分類廣告中複雜多了 經歷了一連串的重擊後, 她終於學到怎麼租房給旅行商業人士和家庭 他們可以用比住豪華飯店套房低的價格, 租下她的寬敞的房子 事實上, 只靠每月的一些租約, 她已經可以支付她每月的開銷, 並且有大量的正向的資金轉 這種投資是值得考慮的, 特別是如果你住在高房價的區域, 而負面的資金流是一 般情形時 百分之二十 的戰略五: 現金回流萬一你是不能或不傾向付大筆的頭期款在地產的投資者呢? 要是有辦法可以讓你每次買下不動產就能獲得現金利潤呢? 這個情況不是每次都會發生, 但是在正確的情形下, 的確是有可能 以下是一個真實的故事 : 鮑勃與凱蒂科考特在威斯康辛當地的報紙中, 看到一則十個單位的公寓建築的 廣告 那個地產沒有抵押的疑慮, 而擁有者是一位想要搬到佛羅里達州的老紳士 廣

5 告中標價六十萬美元 科考特夫婦認為那價格有點低, 所以他們提供了一個有創意 5 出價方式 購買價六十萬美金, 而賣家在交屋時得到四十八萬美元的現金, 同時同意 申請一項利率豐厚的十二萬美金二次房貸 由於這是唯一全額的出價, 讓賣者願意更有彈性來處理這筆交易 畢竟, 他會 在交屋時得到一大筆的現金, 而且他剩餘的產權會以二次房貸的形式持有, 並還附 帶優厚的利率 對他來說, 這是一個雙贏的出價, 很多的現金和高利息的票據 對科考特夫婦來說, 是美夢成真 那塊不動產估價結果值六十七萬五千美元, 因此他們的銀行專員 ( 和他們已經交情匪淺 ), 願意在首次房貸中, 借他們四十八萬美元, 即使他知道科考特夫婦不會在這筆交易中付出任何現金, 而賣家的十二萬元則是在這筆四十八萬美元房貸附屬的次級貸款 因此基本上, 在這筆不動產上有兩筆共六十萬美元的貸款 ; 而科考特夫婦一毛都沒花就結了這筆交易 而這筆交易隨後還變得更成功 在交屋時, 加上租約金及賒帳, 科考特夫婦其實帶走了超過六千美元, 並且還附帶十個房客付的房租 所以, 科考特夫婦在交屋後幾天內, 口袋中就進帳超過一萬兩千美元的現金 重複一下, 這不只是玲頭期款, 現金甚至在交屋時回流 現在拿出你的計算機, 算算科考特夫婦在這筆不動產投資上的獲利 由於他們實際上沒有投入任何資金, 他們的報酬率高到無法計算 但是, 出於有趣, 我們假設他們投資了三千美元在研究 以及尋找不動產投資標的的費用 因此, 在交屋那天, 他們獲得了四百倍的利潤 而且用不著等上一年 這是一個理想的情境 在你投資的當天就獲得報酬

6 這裡是五種, 從自己的不動產投資中獲得超過百分之二十報酬率的摘要 : 批發的便宜貨捕鳥獵犬修補超級現金流現金回流

7 第六脈活水泉源 7 藉由支付他人的稅金來獲得巨大的利潤 如果你看到一個頭條 : 政府保證投資者獲得百分之十六到百分之三百的報酬 率, 你會相信嗎? 這個頭條是真的, 而且接下來你將要學到如何在三年內使你的財富倍增, 並且 在接下來每個三年都能持續財富加倍 直到你滿意為止 這是現今其中一個最棒的 低風險的賺錢方式 哈囉, 我名叫史蒂芬. 華特斯, 不管你對經濟和你的未來金融有多不確定, 你 即將要學到一個一定成功的系統 在兼職的情況下, 在家裡工作的情況下, 以及趨 近零資本的情況下 ; 它保證讓你每個月多賺兩百到一千美金 甚至更多 另外, 你將要發現一個安全 確切 保證每年產出百分之十六, 十八, 二十四 到三百報酬率的投資方法 你也將會學到一個傻瓜版 能使你以極低的折扣投資不 動產的方法 我是指以兩三分美金那樣低價投資的方法 你懷疑嗎? 我曾經也是, 直到我親身做到了 我並不怪你懷疑它 ; 事實上我記得我也有這麼一點懷疑過 這是直到我決定去敞開心胸去學習 這個我好幾年前做出的決定, 使我學得永不衰退的投資方法, 並有以下特點 : 安全 確實 和高利潤 不像股票 期貨 期權與商品, 政府發行的稅收抵押憑證是對經濟的波動免疫的 所以就算股票市場明天要崩壞, 你這筆可能高達報酬率每年百分之三百的投資, 依然是被法律所保障的

8 或許你想這必定是相當高風險的 8 在稅收抵押憑證的投資上, 你不必冒險賭博 臆測或祈禱這筆投資會上漲 ; 當 你買了稅收抵押憑證, 你的投資報酬率是無論市場如何, 都保證維持高檔 當你買了稅收抵押憑證, 華爾街不能影響你的投資報酬 ; 在稅收抵押憑證投資, 也沒有像坐雲霄飛車的波動 ; 這筆投資利率是被法律所規範的, 所以你完全明白會得到多少的利潤 你可以在夜晚入睡時, 知道無論景氣 市場如何或是發生甚麼新聞, 你的投資報酬都是固定的 或許你曾聽說需要大筆資本才能賺大錢 我知道在我白手起家時, 我沒有很多多餘的錢在身邊 我努力地賺每一塊錢, 而且我並不打算將賺來的錢, 投入每一次出現在我面前所謂的的 機會 當中 我必須找到一個需要我很少的錢來開始的投資 有了稅收留抵押憑證, 不管你花多少錢都無所謂 不管你投入多少資金, 你那 每年高達百分之三百的利率都是相同的 這真的是一個理想的投資, 因為你可以只 投資幾分錢, 也可以投資幾百萬 事實上, 你甚至可以不用投入資金來投資 你必須要原諒我有些講得太快了 當我開始談論這個令人難以置信的投資就會 興奮起來 而這樣的好事大部分的人卻不知道 就像我先前說的, 我的名子是史蒂芬. 華特斯, 而我只是一個偶然遇見這神奇 投資的一般人而已 這是幾年前的事了, 但是我還記得當時對自己的金融未來感到 不確定 更不用說, 當時的我身處於一個在金融上的人生十字路口 如同運氣降臨一般, 一個摯友借我一套教人如何理財的錄音節目, 而我也反覆聽了好多次 其中討論了多種致富方法 從投資股票期權到零付頭期款投資不動產 最後, 則是關於靠稅收抵押憑證獲利

9 9 我不敢相信我所聽到的, 聽起來太好而不真實 通常, 對這樣的事我會二話不說直接打發掉它, 並繼續我原本的事業 這次我理了理頭緒 如果我一直做著同樣的事, 我只會繼續得到相同的結果 即使當時聽來恐怖, 我現在很高興我當時仔細研究了稅收抵押憑證 到底甚麼是稅收抵押憑證? 它又是怎麼運作? 稅金 好的, 以下是它的運作方式 : 全國的地方政府, 都有上百萬元的未清償的財產 這些積欠的財產稅為地方政府帶來了嚴重的現金流動問題 如果地方政府沒辦 法獲得財產稅收, 它們也無法提供重要的政府服務, 像是警察保衛 公立學校和醫 療服務 為了解決這個問題, 並且取得提供政府日常服務的資金, 地方政府發明並銷售 稅收抵押憑證給投資著 藉此, 投資者由政府方取得這些財產稅的抵押權 ; 而這抵 押權又是附屬在那積欠稅務的不動產上 為了進一步釐清, 你不是買下任何不動產 你只是從政府方買下了不動產的抵 押權 所以當你買了一張稅收抵押憑證, 你其實為別人付了的財產稅 換來的是, 政府把抵押轉交給你, 讓你獲得這筆財產所有人餘下的欠稅 當你買了稅收抵押憑證, 你就被法律賦予權利, 可以得到每年百分之十六, 十八, 二十四到三百的投資報酬率 為了刺激財產所有人付他們的財產稅, 政府對於那些逾期未繳的財產稅, 收取 利息和罰款 當那些財產所有人繳交他們過期的財產稅時, 政府會將這些收入轉交 給稅收抵押憑證的持有人 也就是你 其中包括 : 規費 利息和罰款

10 換個方式想想看 : 這情況下, 你就如同銀行或借款機構, 發行短期貸款給那些 10 欠稅的資產所有人 而且由於你提供的服務, 法律賦予你獲得這筆貸款的利息與罰 款 每個人都皆大歡喜 郡政府得到了他們需要的錢, 拖欠的財產所有人保有他們 的房子, 並得到多餘的時間來付清他們逾期的財產稅務, 然後你得以讓你的錢財以 每年百分之十六, 十八, 二十四到三百的利率增加 另外, 這筆短期的借貸是被不動產的產權所保障的 所以, 就像銀行或是借貸機構, 如果財產所有人不付清他們的貸款, 在這裡就是指他們積欠的財產稅 通常, 在你買下稅收抵押憑證的三年內, 政府就會讓你法拍這筆不動產來回收你的投資 或許你在想, 一定要有個抓住的時機, 哪個是抓住的時機? 首先, 有一半的州政府販售稅收抵押憑證 第二, 稅收抵押憑證的買賣, 是由郡政府掌控的 郡政府在財產稅買賣拍賣會上, 銷售稅收抵押憑證 有超過一千五百個別郡政府, 在不同的時間 地點及不同的規則下, 分別舉行這樣的拍賣會 找尋這些拍賣會的日期 時間 地點和規則會花上很多精力, 但是值得 加上, 這樣的付出讓很多人對拍賣會敬而遠之, 留給你我更多機會 稅收抵押憑證是終極的搖錢樹, 你只需要對你喜歡的投標 買下它們, 然後等 待 政府會負責針對拖欠的納稅者收取過期的稅金 費用 利息和罰款 然後將這些 收入化為支票寄給你 總而言之, 稅收抵押憑證是個理想的投資 : 你可以用很少的資金開始投資 即使你的信用紀錄很糟, 還是可在這投資上成功 賺得安全, 確實, 還有百分之十六到三百的高報酬率

11 獲得免稅的收入作為個人退休帳戶 11 用幾乎零投資獲得不動產的機會 有關銷售稅收抵押憑證的州政府, 完整的清單請搜尋 : 第四部分結束, 後續更多的內容, 我們會在校稿後陸續寄給您

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