公司研究报告

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础眉味管
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1 证券研究报告公司跟踪报告金融房地产强烈推荐 -A( 维持 ) 万科 A 2.SZ 目标估值 :1. 元当前股价 :11.9 元 213 年 2 月日基础数据上证综指 2428 总股本 ( 万股 ) 已上市流通股 ( 万股 ) 总市值 ( 亿元 ) 138 流通市值 ( 亿元 ) 11 每股净资产 (MRQ).1 ROE(TTM) 19.7 资产负债率 79.4% 主要股东华润股份有限公司主要股东持股比例 14.7% 股价表现 % 1m 6m 12m 绝对表现相对表现 (%) 万科 A 沪深 Feb/12 May/12 Sep/12 Jan/13 资料来源 : 港澳资讯招商证券相关报告万科 A(2) 公司点评报告如虎添翼, B 转 H 提升国际影响力 213/1/21 万科 A(2) 公司跟踪报告销售猛增加速拿地, 行业洗牌龙头发展看好 212/12/ 销售继续向好,B 转 H 估值将向国际看齐事件 : 万科 2 月 4 日晚间公告显示, 其 213 年 1 月份共实现销售面积万平方米, 销售金额 19.7 亿元, 环比分别增长 37.9% 和 3.%, 同比分别增长 3.4% 和 6.3%; 新增项目共 8 个, 地价款达 79. 亿元 ; 213 年第一次临时股东大会上 B 转 H 方案获高票通过评论 : 1 1 月销售继续向好 213 年 1 月公司实现销售面积万平米, 同比增长 3.4%, 环比增长 37.9%; 销售金额 19.7 亿元, 同比增长 6.3%, 环比增长 3.% 新型城镇化的利好配合房价上涨的市场预期继续推动庞大的刚需释放, 行业集中度继续攀升, 预期万科 213 年销售业绩将实现 2%-3% 增长 ; 2 大力拿地持续 213 年 1 月, 公司共投资 79. 亿元新增项目 8 个, 分布于东莞深圳合肥南京烟台天津和北京占地面积共计 1.8 万平米, 权益建面 33. 万平米, 拿地力度仍然较大拿地布局继续围绕一线及二线强城市, 为后续发展提供源动力 ; 3 B 转 H 获得通过, 估值将向国际看齐 B 股转为 H 股将有利于万科提升其国际影响力, 加快其海外业务的拓展进程, 实现万科的业务全球化发展战略万科可以通过香港这个平台来熟悉海外房地产开发模式商业的管理运作, 并为万科下一步在海外市场的布局铺路 ; 在港交所原则上批准 H 股股票上市后, 万科 B 股股票将进入现金选择权实施阶段如果一切顺利, 万科 H 股将在现金选择权实施完毕, 且取得港交所正式批准函后挂牌交易 ; 4 业绩预测与股票估值基于对于行业的判断和公司经营情况, 我们维持前期预测, 预计年公司 EPS 分别为 1.16 元 1. 元和 1.81 元我们按 213 年 1 倍动态 PE 对万科 A 进行估值, 即目标价 1 元我们维持公司股票强烈推荐 A 的投资评级 ; 风险提示: 关注宏观经济下滑及行业调控超预期从严可能带来的风险罗毅, CFA luoyi@cmschina.com.cn S 研究助理廖爽 liaoshuang@cmschina.com.cn 财务数据与估值会计年度 E 213E 214E 主营收入 ( 百万元 ) 同比增长 4% 42% 33% 28% 22% 营业利润 ( 百万元 ) 同比增长 37% 33% 27% 29% 21% 净利润 ( 百万元 ) 同比增长 37% 32% 33% 29% 21% 每股收益 ( 元 ) PE PB 资料来源 : 公司数据招商证券敬请阅读末页的重要说明

2 21 年 1 月 21 年 3 月 21 年月 21 年 7 月 21 年 9 月 21 年 11 月 211 年 1 月 211 年 3 月 211 年月 211 年 7 月 211 年 9 月 211 年 11 月 212 年 1 月 212 年 3 月 212 年月 212 年 7 月 212 年 9 月 212 年 11 月 213 年 1 月 211 年 1 月 211 年 3 月 211 年月 211 年 7 月 211 年 9 月 211 年 11 月 212 年 1 月 212 年 3 月 212 年月 212 年 7 月 212 年 9 月 212 年 11 月 213 年 1 月 211 年 1 月 211 年 3 月 211 年月 211 年 7 月 211 年 9 月 211 年 11 月 212 年 1 月 212 年 3 月 212 年月 212 年 7 月 212 年 9 月 212 年 11 月 213 年 1 月公司研究 1 1 月销售继续向好 213 年 1 月公司实现销售面积万平米, 同比增长 3.4%, 环比增长 37.9%; 销售金额 19.7 亿元, 同比增长 6.3%, 环比增长 3.% 1 月销售均价为元 / 平方米, 较上月下降 1.7% 212 年房企销售转好的趋势仍在延续, 万科本月销售业绩也符合市场预期, 继续向好新型城镇化的利好配合房价上涨的市场预期继续推动庞大的刚需释放, 行业集中度继续攀升,212 年全年公司销售额达亿元, 预期万科 213 年销售业绩将实现 2%-3% 增长图 1: 月度销售面积及同比增速图 2: 月度销售金额及同比增速万平米销售面积同比 2% 2% 1% 1% % % -% 亿元销售金额同比 2% 2% 1% 1% % % -% -1% 图 3: 月度销售均价元 / 平米敬请阅读末页的重要说明 Page 2

3 212 年 1 月 212 年 2 月 212 年 3 月 212 年 4 月 212 年月 212 年 6 月 212 年 7 月 212 年 8 月 212 年 9 月 212 年 1 月 212 年 11 月 212 年 12 月 213 年 1 月 212 年 1 月 212 年 2 月 212 年 3 月 212 年 4 月 212 年月 212 年 6 月 212 年 7 月 212 年 8 月 212 年 9 月 212 年 1 月 212 年 11 月 212 年 12 月 213 年 1 月 212 年 1 月 212 年 2 月 212 年 3 月 212 年 4 月 212 年月 212 年 6 月 212 年 7 月 212 年 8 月 212 年 9 月 212 年 1 月 212 年 11 月 212 年 12 月 213 年 1 月公司研究 2 拿地力度继续加大 213 年 1 月, 公司共投资 79. 亿元新增项目 8 个, 分布于东莞深圳合肥南京烟台天津和北京占地面积共计 1.8 万平米, 权益建面 33. 万平米, 拿地力度仍然较大随着整体房地产市场的逐渐回暖, 春节前大小房企纷纷出手拿地, 公司继续增加土地储备, 布局于一线及二线强的城市, 为后续发展提供源动力图 4: 月度新增项目数图 : 月度新增项目权益建面个万平米图 6: 月度新增项目投资额亿元敬请阅读末页的重要说明 Page 3

4 公司研究 3 公司业绩预测及估值行业面临大洗牌的时刻, 掌握大量资源资金充裕的龙头企业更能抵御风险, 积蓄力量, 以更稳健的姿态蓬勃发展随着 213 年宏观经济企稳, 行业景气回暖, 基于对于行业的判断和公司经营情况, 我们预计年公司 EPS 分别为 1.16 元 1. 元和 1.81 元我们按 213 年 1 倍动态 PE 对万科 A 进行估值, 即目标价 1 元我们维持公司强烈推荐 A 的投资评级 ; 表 1: 盈利预测简表单位 : 百万元 E 213E 214E 营业收入营业成本营业税金及附加营业费用管理费用财务费用资产减值损失 (4) 6 公允价值变动收益 (1) (3) 投资收益营业利润营业外收入营业外支出利润总额所得税净利润少数股东损益归属于母公司净利润 EPS( 元 ) 资料来源 : 公司数据招商证券 4 PE-PB Band 图 7: 万科 A 历史 PE Band ( 元 ) 3 图 8: 万科 A 历史 PB Band ( 元 ) 3 2 2x 2 4.9x x 1x 1x x x 3.2x 2.3x 1.4x Feb/1 Aug/1 Feb/11 Aug/11 Feb/12 Aug/12 Feb/1 Aug/1 Feb/11 Aug/11 Feb/12 Aug/12 资料来源 : 港澳资讯招商证券资料来源 : 港澳资讯招商证券敬请阅读末页的重要说明 Page 4

5 公司研究附 : 财务预测表资产负债表利润表单位 : 百万元 E 213E 214E 单位 : 百万元 E 213E 214E 流动资产营业收入现金营业成本交易性投资营业税金及附加应收票据营业费用应收款项管理费用其它应收款财务费用存货资产减值损失 (4) 6 其他公允价值变动收益 (1) (3) 非流动资产投资收益长期股权投资营业利润固定资产营业外收入无形资产营业外支出其他利润总额资产总计所得税流动负债净利润短期借款少数股东损益应付账款母公司所有者净利润预收账款 EPS( 元 ) 其他长期负债主要财务比率长期借款 E 213E 214E 其他年成长率负债合计营业收入 4% 42% 33% 28% 22% 股本营业利润 37% 33% 27% 29% 21% 资本公积金净利润 37% 32% 33% 29% 21% 留存收益获利能力少数股东权益毛利率 4.7% 39.8% 38.1% 38.% 37.7% 母公司所有者权益净利率 14.4% 13.4% 13.4% 13.% 13.4% 负债及权益合计 ROE 16.% 18.2% 19.% 2.1% 19.9% ROIC 9.% 1.6% 12.3% 13.4% 13.9% 现金流量表偿债能力单位 : 百万元 E 213E 214E 资产负债率 74.7% 77.1% 77.6% 77.8% 77.6% 经营活动现金流净负债比率 19.3% 1.% 11.% 9.9% 8.8% 净利润流动比率折旧摊销速动比率财务费用营运能力投资收益 (7) (6) () 资产周转率营运资金变动 2346 (1732) (22236) 存货周转率其它 (46) (623) 应收帐款周转率投资活动现金流 (2192) (63) (129) (12) (2) 应付帐款周转率资本支出 (7) (7) (7) 每股资料 ( 元 ) 其他投资 (2192) (63) (9) () 每股收益筹资活动现金流 (262) 每股经营现金借款变动 (27) 3 3 每股净资产普通股增加每股股利资本公积增加估值比率股利分配 (99) (1993) PE 其他 (87) PB 现金净增加额 137 (146) EV/EBITDA 资料来源 : 公司报表招商证券敬请阅读末页的重要说明 Page

6 公司研究分析师承诺负责本研究报告的每一位证券分析师, 在此申明, 本报告清晰准确地反映了分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与, 未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关罗毅,CFA: 毕业于英国诺丁汉大学 Sir Clive Granger(3 年诺贝尔经济学奖获得者 ) 经济学院, 经济金融学硕士学位, 华南理工大学金融学学士, 于业内最先发现保险股潜在投资价值, 建立保险行业的分析框架, 对证券行业理解深刻获得新财富非银行金融最佳分析师 21 年度第二名,28 年度第二名,27 年度第三名证券市场周刊水晶球奖非银行金融最佳分析师 21 年度第二名,28 年第三名,27 年度第二名金融时报 (FINANCIAL TIMES) 27 年度最佳分析师金融行业第二名中国证券报社和中央电视台财经频道金牛奖金融服务业 21 年第二名目前为招商证券金融行业研究董事, 现代服务业 ( 金融医药交运房地产 ) 大组组长廖爽, 清华大学管理科学与工程专业硕士, 清华大学工学学士, 目前为招商证券房地产行业分析师投资评级定义公司短期评级以报告日起 6 个月内, 公司股价相对同期市场基准 ( 沪深 3 指数 ) 的表现为标准 : 强烈推荐 : 公司股价涨幅超基准指数 2% 以上审慎推荐 : 公司股价涨幅超基准指数 -2% 之间中性 : 公司股价变动幅度相对基准指数介于 ±% 之间回避 : 公司股价表现弱于基准指数 % 以上公司长期评级 A: 公司长期竞争力高于行业平均水平 B: 公司长期竞争力与行业平均水平一致 C: 公司长期竞争力低于行业平均水平行业投资评级以报告日起 6 个月内, 行业指数相对于同期市场基准 ( 沪深 3 指数 ) 的表现为标准 : 推荐 : 行业基本面向好, 行业指数将跑赢基准指数中性 : 行业基本面稳定, 行业指数跟随基准指数回避 : 行业基本面向淡, 行业指数将跑输基准指数重要声明本报告由招商证券股份有限公司 ( 以下简称本公司 ) 编制本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告基于合法取得的信息, 但本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告所包含的分析基于各种假设, 不同假设可能导致分析结果出现重大不同报告中的内容和意见仅供参考, 并不构成对所述证券买卖的出价, 在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议除法律或规则规定必须承担的责任外, 本公司及其雇员不对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失负任何责任本公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易, 还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突本报告版权归本公司所有本公司保留所有权利未经本公司事先书面许可, 任何机构和个人均不得以任何形式翻版复制引用或转载, 否则, 本公司将保留随时追究其法律责任的权利敬请阅读末页的重要说明 Page 6

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AA+ AA % % 1.5 9 2014 14 01 124753 2014 6 23 AA+ AA+ 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2011-2013 9.18 6.54 4.67 6.80 12 56.64% 1.5 9 2013 12 31 376.60 231.36 227.85 38.57% 2013 4.36 4.75 4.67 2013