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1 2004 年 上 半 年 全 国 房 地 产 市 场 研 究 报 告 目 录 前 言 壹 房 地 产 政 策 回 顾 及 影 响 评 论.. 3 一 二 三 土 地 政 策..3 房 地 产 金 融 政 策..3 房 地 产 市 场 政 策..5 贰 全 国 房 地 产 市 场 宏 观 概 况...7 一 二 土 地 市 场 在 清 理 整 顿 中 发 展.7 二 级 市 场 叁 分 类 物 业 市 场 一 二 住 宅 市 场 商 业 办 公 物 业 肆 热 点 区 域 市 场 一 二 三 四 投 资 热 点 城 市 具 增 长 潜 力 的 二 三 线 城 市..26 面 临 高 位 调 整 的 城 市 平 稳 增 长 的 城 市..31 伍 下 半 年 全 国 房 地 产 市 场 发 展 展 望...34 一 二 房 地 产 政 策 趋 向 预 测..34 市 场 总 体 形 势 预 测

2 前 言 今 年 虽 然 刚 过 去 一 半, 但 已 经 被 业 内 人 士 称 为 政 策 年, 上 半 年 各 种 宏 观 调 控 措 施 相 继 出 台, 让 人 目 不 暇 接 土 地 收 紧 信 贷 资 金 收 紧 期 房 限 转 规 范 拆 迁 政 策 等 等, 使 得 大 家 对 房 地 产 市 场 未 来 的 走 势 越 来 越 不 乐 观 对 上 半 年 全 国 房 地 产 市 场 进 行 回 顾 总 结, 可 以 更 清 楚 的 判 断 未 来 的 市 场 走 势 从 统 计 数 据 来 看, 今 年 上 半 年 全 国 房 地 产 市 场 依 然 处 在 一 个 上 升 的 通 道, 开 发 投 资 量 依 然 保 持 增 长 的 态 势, 市 场 成 交 量 成 交 价 格 也 继 续 上 升 但 与 去 年 相 比, 增 长 幅 度 在 逐 渐 回 落, 这 主 要 是 受 宏 观 调 控 的 影 响, 对 土 地 信 贷 资 金 的 控 制, 导 致 房 地 产 开 发 商 投 资 进 程 放 缓, 信 心 下 降 同 时 导 致 购 房 者 对 未 来 房 价 的 预 期 下 降, 持 币 观 望 现 象 增 多 特 别 是 在 一 些 前 期 涨 幅 过 大 的 城 市, 这 一 现 象 更 为 严 重, 其 未 来 市 场 走 势 发 生 逆 转 的 可 能 比 较 大 当 然, 全 国 仍 然 有 许 多 城 市 房 地 产 市 场 刚 刚 启 动 或 一 直 保 持 比 较 稳 定 的 上 涨, 其 泡 沫 成 分 较 低, 其 未 来 市 场 走 势 依 然 可 以 看 好 本 报 告 共 分 为 5 个 部 分 首 先 是 对 上 半 年 的 宏 观 政 策 进 行 回 顾 ; 其 次 是 对 全 国 上 半 年 的 房 地 产 宏 观 市 场 进 行 总 结 研 究 ; 接 下 来 的 两 部 分, 则 从 分 物 业 市 场 和 分 区 域 市 场 对 市 场 走 势 进 行 更 深 入 的 研 究 ; 最 后, 对 下 半 年 房 地 产 市 场 进 行 预 测 展 望 2

3 壹 房 地 产 政 策 回 顾 及 影 响 评 论 一 土 地 政 策 8.31 大 限 国 土 资 源 部 监 察 部 04 年 3 月 31 日 发 布 开 展 经 营 性 土 地 使 用 权 招 标 拍 卖 挂 牌 出 让 情 况 的 通 知, 通 知 规 定 于 2004 年 8 月 31 日 前 将 土 地 出 让 的 历 史 遗 留 问 题 处 理 完 毕 对 8 月 31 日 后 仍 以 历 史 遗 留 问 题 为 由 采 用 协 议 方 式 出 让 经 营 性 土 地 使 用 权 的, 要 从 严 查 处 暂 停 农 转 非 国 土 资 源 部 国 家 发 改 委 2004 年 6 月 8 日 发 布 关 于 在 深 入 开 展 土 地 市 场 治 理 整 顿 期 间 严 格 建 设 用 地 审 批 管 理 的 实 施 意 见, 意 见 决 定 在 清 理 整 顿 的 半 年 内, 全 国 暂 停 审 批 农 用 地 转 非 农 建 设 用 地 上 海 土 地 储 备 办 法 8 月 起 实 施 六 类 土 地 纳 入 管 理 上 海 市 土 地 储 备 办 法 将 于 8 月 1 日 起 实 施, 滩 涂 围 垦 成 陆 并 经 验 收 合 格 的 土 地 等 六 类 土 地 将 纳 入 储 备 范 围 对 存 量 土 地 集 中 较 多 的 开 发 企 业, 将 限 制 其 参 与 土 地 招 标, 促 使 其 尽 快 将 存 量 土 地 开 发 入 市 二 房 地 产 金 融 政 策 大 类 : 04 年 上 半 年 的 房 地 产 金 融 政 策 从 政 策 目 的 来 看, 主 要 可 分 为 两 1 控 制 房 地 产 信 贷 规 模 3

4 中 国 人 民 银 行 决 定 从 4 月 25 日 起, 全 面 提 高 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 0.5 个 百 分 点 提 高 的 背 后, 是 银 行 将 减 少 1500 亿 可 用 信 贷 资 金 ; 2004 年 4 月 27 日 国 务 院 决 定 适 当 提 高 钢 铁 电 解 铝 水 泥 房 地 产 开 发 固 定 资 产 投 资 项 目 资 本 金 比 例 房 地 产 开 发 由 20% 及 以 上 提 高 到 35% 及 以 上 2. 提 高 个 人 住 房 按 揭 贷 款 门 槛 为 配 合 中 央 对 房 地 产 开 发 信 贷 规 模 的 控 制, 五 一 前 后, 各 大 银 行 纷 纷 采 取 相 应 措 施 提 高 个 人 住 房 按 揭 贷 款 门 槛, 归 纳 总 结 主 要 是 限 制 个 人 购 买 2 套 ( 及 2 套 以 上 ) 的 住 房 以 及 高 档 别 墅 2 月 26 日, 中 国 银 监 会 发 布 了 商 业 银 行 房 地 产 贷 款 管 理 指 引 ( 征 求 意 见 稿 ) 指 引 规 定, 商 业 银 行 对 个 人 住 房 贷 款 的 发 放, 应 将 每 笔 住 房 贷 款 的 月 房 产 支 出 与 收 入 比 控 制 在 50% 以 下 ( 含 50%), 月 所 有 债 务 支 出 与 收 入 控 制 在 55% 以 下 ( 含 50%); 房 地 产 贷 款 余 额 与 总 贷 款 余 额 比 不 超 过 30% 5 月 8 日, 温 州 市 工 行 对 个 人 购 房 贷 款 利 率 进 行 上 调, 同 时 宣 布 对 购 买 3 套 以 上 住 房 的 贷 款 不 再 办 理 房 贷 5 月 11 日, 北 京 工 行 不 鼓 励 投 资 性 的 住 房 贷 款 行 为, 对 于 个 人 投 资 性 购 房 超 过 3 套 不 予 放 贷 5 月 15 日, 沪 上 各 家 商 业 银 行 已 将 第 二 套 房 的 首 付 款 比 例 提 高 到 三 成, 而 对 于 第 三 套 房 的 购 房 者, 银 行 基 本 不 提 供 贷 款 支 持 4

5 三 房 地 产 市 场 政 策 1 期 房 限 转 政 策 上 海 上 海 出 台 的 关 于 预 售 商 品 房 转 让 问 题 的 决 定 明 确 指 出 : 自 2004 年 4 月 26 日 起, 预 购 人 购 买 的 预 售 商 品 房 应 当 在 竣 工 并 取 得 房 地 产 权 证 后 进 行 转 让, 并 按 规 定 办 理 房 地 产 转 移 登 记 ; 在 取 得 房 地 产 权 证 前, 房 地 产 登 记 机 构 不 办 理 预 售 商 品 房 住 房 转 让 的 预 告 登 记 南 京 从 4 月 1 日 起, 加 强 商 品 房 预 售 管 理 实 施 细 则 正 式 实 施, 限 制 期 房 转 让 2 中 低 价 配 套 商 品 房 政 策 上 海 对 中 低 价 配 套 商 品 房 降 低 了 预 售 标 准, 即 完 成 建 筑 安 装 工 程 的 总 投 资 的 25% 以 上 即 可 预 售 3 动 拆 迁 政 策 国 务 院 办 公 厅 近 日 发 出 关 于 控 制 城 镇 房 屋 拆 迁 规 模 严 格 拆 迁 管 理 的 通 知, 要 求 各 地 合 理 控 制 城 镇 房 屋 拆 迁 规 模 严 格 拆 迁 管 理 简 评 上 半 年 与 房 地 产 相 关 的 各 种 政 策 相 继 出 台, 让 房 地 产 企 业 感 到 了 阵 阵 的 凉 意 纵 观 整 个 上 半 年 的 房 地 产 政 策, 我 们 可 以 看 出, 全 部 政 策 的 出 台 基 本 上 都 是 围 绕 着 抑 制 房 地 产 行 业 增 长 过 快 平 抑 房 价, 保 证 房 地 产 行 业 健 康 发 展 的 主 基 调 5

6 由 于 政 策 效 果 显 现 的 滞 后 性, 上 半 年 我 们 可 能 还 看 不 出 宏 观 调 控 的 明 显 影 响, 但 下 半 年 相 信 将 显 现 无 遗, 今 年 下 半 年 的 走 势 将 十 分 关 键, 是 调 整 巩 固 之 后 继 续 攀 升 还 是 掉 头 向 下, 我 们 将 拭 目 以 待 6

7 贰 全 国 房 地 产 市 场 宏 观 概 况 一 土 地 市 场 在 清 理 整 顿 中 发 展 纵 观 今 年 上 半 年 的 全 国 土 地 市 场, 围 绕 着 8.31 大 限 开 发 区 清 理 建 设 用 地 管 理 以 及 市 场 整 治 等 重 要 话 题, 新 闻 不 断, 焦 点 频 频 土 地 政 策 成 为 国 家 宏 观 重 要 调 控 手 段 之 一, 并 取 得 了 较 好 的 效 果 开 发 区 清 理 整 顿 取 得 成 效 截 至 2004 年 6 月, 全 国 已 撤 销 各 类 开 发 区 4735 个, 占 开 发 区 总 数 的 70.2%; 核 减 开 发 区 规 划 用 地 面 积 2.41 万 平 方 公 里, 占 原 有 规 划 面 积 的 64.3%; 目 前 已 退 出 开 发 区 土 地 2617 平 方 公 里, 复 耕 1324 平 方 公 里 1 通 过 土 地 市 场 调 控, 部 分 行 业 过 度 投 资 得 到 遏 制 上 半 年 国 家 控 制 一 些 地 方 大 量 占 地 建 大 学 城 大 广 场 和 培 训 中 心 等 项 目 继 续 停 止 对 高 尔 夫 球 场 用 地 的 供 应 限 制 高 档 公 寓 等 高 档 商 品 房 开 发 用 地 的 土 地 供 应, 停 止 别 墅 类 房 地 产 开 发 用 地 的 土 地 供 应 严 把 土 地 审 批, 严 查 土 地 违 法 今 年, 全 国 严 把 土 地 审 批 关, 农 用 地 转 用 指 标 已 压 减 了 20.3%, 其 中 耕 地 转 用 指 标 压 减 了 23.4% 加 大 了 对 土 地 违 法 案 件 的 查 处 力 度, 收 回 耕 地 950 公 顷 2 总 之, 今 年 上 半 年, 政 府 以 土 地 政 策 参 与 宏 观 调 控, 在 对 经 济 结 构 性 过 热 的 抑 制 方 面 取 得 了 阶 段 性 成 果, 调 控 过 程 中 政 府 也 充 分 意 识 到 土 地 储 备 对 政 府 实 施 有 效 宏 观 调 控 的 重 要 性 ; 土 地 出 让 方 式 1 数 据 来 源 : 新 华 网, 数 据 来 源 : 新 华 网,

8 的 规 范 对 开 发 商 也 提 出 了 挑 战, 预 计 下 一 阶 段 政 府 将 会 进 一 步 增 强 对 土 地 资 源 的 掌 握, 增 强 政 府 对 市 场 的 控 制 能 力, 如 加 强 土 地 违 法 事 件 的 查 处 力 度 土 地 储 备 制 度 的 推 广 等 ; 1 北 京 市 场 公 开 出 让 土 地 大 幅 增 加 日 益 规 范 2004 年 北 京 市 预 计 最 终 上 市 交 易 的 土 地 大 约 有 2000 公 顷 左 右 而 去 年 全 年, 北 京 共 有 58 宗 总 面 积 达 公 顷 的 土 地 公 开 上 市 交 易, 实 际 成 交 49 宗 ( 招 标 3 宗 拍 卖 1 宗 挂 牌 交 易 45 宗 ), 土 地 总 面 积 约 公 顷, 规 划 建 筑 总 面 积 约 349 万 平 方 米 今 年 上 半 年 北 京 市 土 地 公 开 出 让 面 积 从 2003 年 上 半 年 的 两 幅 地 块 土 地 面 积 4.03 万 平 方 米 可 建 面 积 万 平 方 米, 上 升 到 2004 年 的 出 让 26 幅 地 块, 土 地 面 积 万 平 方 米, 可 建 面 积 万 平 方 米 2004 年 上 半 年 北 京 市 土 地 出 让 已 开 始 逐 步 走 向 市 场 化 规 范 化 3 在 8.31 大 限 之 前, 北 京 市 涉 及 万 平 方 米 共 1091 宗 土 地 的 历 史 遗 留 问 题 需 要 处 理 完 毕 截 止 2004 年 6 月 7 日, 已 有 315 宗 占 地 面 积 1640 公 顷 的 土 地 被 批 准 仍 可 采 用 协 议 出 让 的 方 式, 而 其 余 地 块, 将 通 过 以 下 方 式 处 理 : 否 定 其 中 的 大 部 分 项 目 ; 收 购 储 备 其 中 的 三 分 之 一 ; 引 导 部 分 项 目 转 为 土 地 一 级 开 发 ; 通 过 招 标 方 式 消 化 一 批 ; 通 过 闲 置 土 地 查 处 收 回 一 批 2 上 海 市 场 土 地 出 让 量 大 幅 下 降, 郊 区 化 趋 势 明 显 2004 年, 上 海 市 计 划 出 让 土 地 1400 万 平 方 米, 较 去 年 实 际 出 让 土 地 面 积 下 降 56.1% 2004 年 1-5 月, 全 市 出 让 土 地 共 96 幅, 土 地 面 积 万 平 方 米, 可 建 面 积 万 平 方 米, 平 均 容 积 率 1.2, 比 去 年 上 半 年 出 让 万 平 方 米 大 幅 下 降 其 中, 土 地 招 投 标 项 目 67 个, 土 地 面 积 万 平 方 米, 可 建 面 积 万 平 方 米, 分 3 数 据 来 源 : 北 京 土 地 储 备 整 理 中 心 数 据 整 理 8

9 别 占 同 期 土 地 出 让 总 量 的 77.2% 和 70% 出 让 地 块 中, 住 宅 综 合 商 业 办 公 比 例 分 别 为 87.14% 6.93% 4.82% 1.11%; 可 建 面 积 比 例 为 82.1% 7.6% 6.7% 3.6% 从 位 置 分 布 上 来 看, 顺 应 上 海 市 政 府 的 郊 区 化 战 略, 土 地 出 让 面 积 最 高 的 是 宝 山 和 松 江, 土 地 出 让 面 分 别 达 到 了 万 平 方 米 万 平 方 米, 可 建 面 积 为 万 平 方 米 和 平 方 米 4 3 广 州 市 场 供 给 量 需 求 量 双 增 2004 年 广 州 市 计 划 出 让 25 幅 经 营 性 国 有 土 地 使 用 权, 总 用 地 面 积 100 公 顷, 总 规 划 建 筑 面 积 251 公 顷, 约 为 去 年 实 际 出 让 总 用 地 面 积 的 4.3 倍 今 年 上 半 年, 广 州 市 组 织 了 一 次 挂 牌 出 让 土 地, 出 让 地 块 5 幅, 成 交 面 积 7.42 万 平 方 米, 成 交 金 额 3.03 亿 元 上 半 年 广 州 市 国 有 土 地 使 用 权 转 让 28 宗 ( 其 中 挂 牌 转 让 14 宗 协 议 转 让 10 宗 其 他 转 让 4 宗 ), 成 交 面 积 万 平 方 米, 成 交 金 额 亿 元 ; 其 中 挂 牌 转 让 14 宗, 转 让 面 积 万 平 方 米, 金 额 8.65 亿 元, 分 别 比 2003 年 同 期 增 长 40.0% 35.7% 和 82.5%, 增 幅 高 于 整 体 水 平 另 外, 挂 牌 转 让 宗 数 占 全 部 转 让 宗 数 的 50%, 高 于 2003 年 上 半 年 的 41.7% 和 2003 年 下 半 年 的 36.1% 挂 牌 转 让 比 例 增 长 快 份 额 大, 广 州 市 土 地 二 级 市 场 正 逐 步 向 透 明 化 规 范 化 的 成 熟 方 向 发 展 广 州 自 2003 年 6 月 至 2004 年 6 月, 经 调 查 取 证 已 认 定 闲 置 土 地 926 宗, 面 积 35.7 平 方 公 里, 其 中 已 收 回 土 地 使 用 权 233 宗, 面 积 14.6 平 方 公 里 ; 已 注 销 用 地 批 文 81 宗, 面 积 2.1 平 方 公 里 经 过 几 年 的 开 发, 一 些 规 模 不 断 做 大 运 营 效 率 不 断 提 高 的 开 发 企 业, 手 中 囤 积 的 土 地 数 量 开 始 下 降, 市 场 上 的 土 地 需 求 开 始 凸 现 5 4 数 据 来 源 : 上 海 房 地 产 市 场 数 据 整 理 5 数 据 来 源 : 广 州 市 国 土 资 源 和 房 屋 管 理 局 网 站 9

10 4 深 圳 市 场 土 地 公 开 交 易 量 萎 缩 深 圳 年 内 计 划 出 让 土 地 1287 万 平 方 米, 比 去 年 增 加 了 100 多 万 平 方 米, 其 中 住 宅 ( 含 商 品 房 和 安 居 房 ) 用 地 万 平 方 米, 商 业 性 公 共 设 施 用 地 61.6 万 平 方 米, 工 业 用 地 万 平 方 米 ; 其 中 关 外 的 宝 安 龙 岗 两 区 计 划 出 让 用 地 面 积 合 计 为 万 平 方 米, 占 全 市 计 划 出 让 土 地 总 面 积 的 75.87%, 其 中 住 宅 面 积 为 万 平 方 米, 占 全 市 政 府 出 让 住 宅 用 地 总 面 积 的 91.6% 2004 年 上 半 年 深 圳 市 土 地 公 开 交 易 ( 含 拍 卖 招 标 挂 牌 三 种 方 式 ) 面 积 较 去 年 同 期 有 所 下 降, 共 成 交 16 幅, 成 交 面 积 约 41.7 万 平 方 米, 较 去 年 同 期 下 降 16.7% 6 5 南 京 市 场 国 有 土 地 储 备 量 继 续 下 降 今 年 1~6 月, 南 京 通 过 招 标 拍 卖 挂 牌 方 式 共 出 让 土 地 使 用 权 公 顷, 中 标 价 款 达 亿 元 其 中 市 区 出 让 地 块 公 顷, 中 标 价 款 亿 元 另 外, 上 半 年 溧 水 挂 牌 出 让 地 块 10 幅 53 公 顷, 成 交 金 额 2.4 亿 元 ; 高 淳 挂 牌 出 让 地 块 11 幅 公 顷, 成 交 金 额 0.68 亿 元 同 时 由 于 国 家 加 强 了 对 土 地 宏 观 调 控, 并 严 禁 批 非 建 设 用 地 半 年, 南 京 市 国 有 储 备 土 地 比 前 些 年 更 少, 共 新 增 14 幅 这 其 中 包 括 5 幅 老 城 改 造 用 地 8 幅 收 购 企 业 用 地, 总 面 积 万 平 方 米 7 总 结 从 全 国 各 代 表 城 市 来 看, 广 州 深 圳 珠 三 角 城 市 由 于 市 场 化 程 度 较 深 和 土 地 储 备 制 度 建 立 较 完 善, 上 半 年 的 土 地 政 策 调 控 并 没 有 对 该 地 区 的 土 地 市 场 产 生 太 大 的 影 响, 两 地 的 计 划 土 地 供 应 面 积 比 去 年 均 有 上 升 同 时, 两 地 土 地 二 级 市 场 正 逐 步 成 熟, 政 府 对 一 些 6 数 据 来 源 : 深 圳 房 地 产 信 息 网 7 数 据 来 源 : 南 京 市 土 地 储 备 中 心 网 站 10

11 闲 置 土 地 的 处 理 回 收 较 有 力 度, 有 效 盘 活 了 市 场 上 的 存 量 土 地 上 海 南 京 长 三 角 城 市 在 去 年 的 市 场 火 爆 局 面 之 后, 由 于 政 府 土 地 储 备 的 有 限, 以 及 农 转 非 政 策 暂 停 半 年, 造 成 两 地 今 年 土 地 供 应 的 明 显 减 少 北 京 是 受 8.31 大 限 冲 击 最 厉 害 的 城 市 之 一, 但 这 一 冲 击 同 时 也 为 北 京 土 地 市 场 的 规 范 提 供 了 一 次 很 好 的 机 遇, 相 信 随 着 国 家 71 号 令 和 北 京 市 4 号 令 的 执 行, 8.31 大 限 的 临 近, 历 史 遗 留 问 题 逐 步 处 理, 北 京 市 土 地 交 易 将 逐 步 透 明 公 开 化 11

12 二 二 级 市 场 1 上 半 年 房 地 产 投 资 增 幅 下 降 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 其 他 100% 80% 60% 40% 20% 0% 上 半 年 投 资 额 继 续 上 升 尽 管 有 宏 观 调 控 的 遏 制, 但 全 国 第 二 季 度 房 地 产 开 发 投 资 额 依 然 保 持 着 较 快 速 度 的 增 长, 各 种 物 业 产 品 的 投 资 额 比 第 一 季 度 均 有 较 大 幅 度 的 提 高 其 中, 住 宅 及 商 业 用 房 的 增 一 季 度 二 季 度 二 季 度 比 一 季 度 的 增 长 率 长 速 度 较 快 比 上 年 同 期 增 长 率 (%) 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 1 6 月 份 1 3 月 份 其 他 二 季 度 同 比 增 幅 下 降 今 年 上 半 年 的 同 比 增 幅 比 第 一 季 度 的 增 幅 迅 速 下 降, 住 宅 下 降 了 约 6 个 百 分 点, 而 办 公 商 业 用 房 的 下 降 幅 度 更 达 到 了 30 个 百 分 点 左 右 这 说 明 今 年 第 二 季 度 房 地 产 投 资 的 同 比 增 幅 在 大 幅 下 滑, 与 去 年 同 期 相 比, 今 年 第 二 季 度 的 房 地 产 投 资 增 长 幅 度 不 高 结 合 我 国 本 轮 宏 观 调 控 的 时 间 进 度 来 看,4 月 份 是 本 轮 调 数 据 来 源 : 中 国 房 地 产 信 息 网 控 全 面 展 开 的 时 间, 因 此, 我 们 判 断, 国 家 对 包 括 房 地 产 行 业 的 紧 缩 性 宏 观 调 控 政 策 是 全 国 房 地 产 投 资 增 幅 下 降 的 主 要 原 因 之 一 国 内 房 地 产 业 各 资 金 来 源 渠 道 比 例 (%) 国 内 贷 款 利 用 外 资 自 筹 资 金 其 他 资 金 来 源 去 年 同 期 04 年 1 6 月 份 2 房 地 产 业 信 贷 资 金 占 比 下 降 明 显 信 贷 资 金 比 例 下 降 与 去 年 相 比, 房 地 产 开 发 资 金 中 信 贷 资 金 比 例 下 降 4.1 个 百 分 点, 这 是 国 家 控 制 信 贷 资 金 向 过 热 行 业 流 入 的 直 接 体 现 注 : 其 他 资 金 来 源 主 要 指 通 过 定 金 及 预 收 款 获 得 的 资 金 数 据 来 源 : 中 国 房 地 产 信 息 网 外 资 占 比 较 低 短 时 间 内 还 难 以 成 为 我 国 房 地 产 行 业 投 资 的 重 要 资 金 来 源 12

13 自 有 资 金 预 收 款 成 为 主 要 资 金 来 源 在 国 家 收 缩 信 贷 的 情 况 下, 开 发 商 所 需 资 金 很 大 比 例 通 过 自 有 资 金 以 及 通 过 定 金 预 收 款 形 式 来 获 得 如 果 市 场 销 售 放 缓, 对 那 些 资 金 势 力 较 弱 的 开 发 商 而 言, 无 疑 将 面 临 着 巨 大 的 资 金 压 力 总 结 从 4 月 份 开 始 的 这 一 轮 宏 观 调 控, 对 房 地 产 行 业 造 成 深 远 的 影 响 国 家 对 资 金 土 地 实 施 严 格 控 制, 直 接 影 响 到 了 开 发 商 新 项 目 的 开 工 与 现 有 项 目 的 建 设 进 程, 对 开 发 商 和 购 房 者 的 信 心 打 击 也 都 比 较 大 从 统 计 数 字 上, 房 地 产 投 资 依 然 保 持 着 惯 性 上 冲 的 势 头 但 从 增 长 幅 度 来 看, 第 二 季 度 的 同 比 增 幅 与 一 季 度 相 比, 已 经 出 现 了 较 明 显 的 回 落 这 说 明, 本 轮 的 宏 观 调 控 取 对 房 地 产 业 的 影 响 开 始 显 现 了 13

14 叁 分 类 物 业 市 场 一 住 宅 市 场 完 成 投 资 ( 亿 元 ) 1 住 宅 投 资 继 续 增 长, 增 幅 趋 缓 年 1-6 月 04 年 1-6 月 03 年 1-6 月 04 年 1-6 月 2004 年 上 半 年 全 国 住 宅 投 资 额 为 亿 元, 同 比 2003 年 上 半 年 增 长 29.98% 我 们 可 以 看 到 在 国 家 宏 观 调 控 的 大 背 景 下, 住 宅 投 资 依 然 保 持 比 较 快 的 增 长 2004 年 1 季 度 全 国 住 宅 投 资 完 成 额 同 比 2003 年 同 期 增 长 幅 度 为 23.69%,2 季 度 同 比 增 幅 为 8.14%, 增 长 速 度 减 缓 房 地 产 投 资 变 动 小 结 :2004 年 全 国 住 宅 投 资 增 长 在 逐 步 放 缓, 说 明 宏 观 调 控 效 季 度 2 季 度 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 果 在 逐 步 显 现, 一 方 面 资 金 土 地 瓶 颈 抑 制 了 开 发 商 扩 张 的 步 伐 ; 另 一 方 面 开 发 商 对 后 市 的 走 向 也 不 是 很 乐 观, 信 心 不 足 同 比 增 幅 环 比 增 幅 资 料 来 源 : 中 国 房 地 产 信 息 网 2 全 国 供 应 量 同 比 增 加 66.1% 04 年 上 半 年, 全 国 住 宅 施 工 面 积 为 万 平 方 米, 比 去 年 同 期 增 长 了 29.7%, 竣 工 面 积 为 万 平 方 米, 比 同 期 增 长 了 66.1% 14

15 年 1-6 月 各 地 区 住 宅 建 设 完 成 情 况 施 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 同 比 增 长 竣 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 同 比 增 长 全 国 总 计 % % 一 东 部 地 区 % % 重 点 区 域 北 京 % % 天 津 % % 河 北 % % 上 海 % % 江 苏 % % 浙 江 % % 福 建 % % 山 东 % % 广 东 % % 二 中 部 地 区 % % 重 点 区 域 黑 龙 江 % % 安 徽 % % 江 西 % % 河 南 % % 湖 北 % % 湖 南 % % 三 西 部 地 区 % % 重 点 区 域 重 庆 % % 四 川 % % 陕 西 % % 市 场 供 应 量 大 幅 增 加 通 常, 我 们 以 竣 工 面 积 作 为 市 场 供 应 量 来 衡 量, 从 04 年 上 半 年 的 数 据 看, 全 国 住 宅 竣 工 面 积 为 万 平 方 米, 比 去 年 同 期 增 长 了 66.1%, 市 场 供 应 量 迅 速 放 大 从 各 地 区 来 看, 市 场 供 应 量 增 长 较 快 的 地 区 主 要 是 北 京 江 苏 黑 龙 江 和 陕 西 等 省 市, 供 应 量 同 比 均 增 加 了 20% 以 上 8 数 据 来 源 : 中 国 房 地 产 信 息 网 15

16 中 西 部 地 区 房 地 产 市 场 发 展 迅 速 从 地 域 来 看, 东 部 地 区 依 然 是 全 国 房 地 产 行 业 的 重 点 区 域, 施 工 面 积 占 全 国 比 例 为 58.5%, 竣 工 面 积 也 达 到 了 50.2% 但 中 西 部 地 区 的 房 地 产 业 也 开 始 迅 速 发 展, 许 多 中 西 部 地 区 的 增 长 幅 度 都 超 过 了 全 国 平 均 水 平 如 黑 龙 江 安 徽 和 陕 西 等 省 份 的 房 地 产 开 发 的 增 长 势 头 不 容 小 觑 2004 年 上 半 年 全 国 住 宅 施 工 面 积 和 竣 工 面 积 比 2003 年 同 期 都 表 现 为 增 长 的 态 势, 其 中 施 工 面 积 同 比 增 幅 为 29.74%, 全 国 住 宅 施 工 面 积 及 竣 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 施 工 面 积 竣 工 面 积 2003 年 1-6 月 2004 年 1-6 月 全 国 住 宅 施 工 面 积 及 竣 工 面 积 变 动 竣 工 面 积 增 幅 为 66.06% 从 2004 年 环 比 数 据 来 看,2 季 度 施 工 面 积 出 现 了 大 幅 度 下 滑, 下 滑 幅 度 达 到 50.58%, 而 竣 工 面 积 大 幅 度 增 长, 增 长 幅 度 达 到 71.27% 可 以 看 出, 宏 观 调 控 确 实 取 得 了 一 定 的 效 果, 因 为 施 工 面 积 是 未 来 市 场 的 供 给, 反 映 开 发 商 对 未 来 市 场 的 信 心, 施 工 面 积 的 大 幅 度 下 降, 说 明 开 发 商 对 未 来 市 场 缺 乏 信 心, 未 来 市 场 供 应 量 将 会 出 现 一 定 幅 度 的 下 滑 % 71.27% 60% 40% % 0% -20% % % -60% 施 工 面 积 竣 工 面 积 04 年 1 季 度 04 年 2 季 度 环 比 增 幅 小 结 :2004 年 上 半 年, 全 国 住 宅 市 场 供 应 量 同 比 2003 年 同 期, 出 现 了 大 幅 度 增 长 的 现 象, 但 也 应 该 看 到 2 季 度 全 国 住 宅 施 工 面 积 环 比 出 现 大 幅 度 的 下 滑, 而 2 季 度 正 是 本 轮 宏 观 调 控 各 项 措 施 密 集 出 台 的 时 期, 施 工 面 积 的 增 速 放 缓 将 导 致 明 年 的 市 场 供 应 量 萎 缩 资 料 来 源 : 中 国 房 地 产 信 息 网 16

17 3 成 交 量 先 抑 后 扬, 第 二 季 度 强 劲 增 长 商 品 房 销 售 地 区 面 积 ( 万 平 方 米 ) 2004 年 1-6 月 各 地 区 商 品 房 销 售 情 况 比 去 年 同 期 增 长 (%) 一 季 度 销 二 季 度 销 售 面 售 面 积 积 环 比 增 供 应 销 长 率 售 比 全 国 总 计 % 1.2 东 部 地 区 % 1.0 北 京 % 0.8 天 津 % 0.7 河 北 % 2.2 上 海 % 0.7 重 点 区 江 苏 % 0.9 域 浙 江 % 1.0 福 建 % 1.4 山 东 % 0.9 广 东 % 1.2 中 部 地 区 % 1.6 黑 龙 江 % 0.9 安 徽 % 1.0 重 点 区 江 西 % 1.6 域 河 南 % 2.6 湖 北 % 1.5 湖 南 % 2.0 西 部 地 区 % 1.4 重 庆 % 0.9 重 点 区 四 川 % 1.3 域 陕 西 % 1.9 资 料 来 源 : 中 国 房 地 产 信 息 网 全 国 商 品 房 成 交 量 大 幅 长 上 半 年 全 国 商 品 房 成 交 量 比 去 年 同 期 有 较 大 幅 度 的 增 长, 特 别 是 在 经 历 第 一 季 度 的 低 迷 之 后, 第 二 季 度 成 交 量 迅 速 放 大, 比 第 一 季 度 增 加 了 57.8% 的 成 交 量 市 场 热 点 有 所 转 移 除 了 前 期 的 北 京 上 海 和 浙 江 等 热 点 区 域 继 续 维 持 活 跃 的 市 场 氛 围 外, 山 东 黑 龙 江 河 南 湖 南 和 湖 北 等 省 份 的 房 地 产 市 场 开 17

18 始 升 温, 市 场 成 交 量 放 量 明 显 全 国 商 品 房 市 场 已 经 出 现 了 供 过 于 求 的 态 势 东 部 地 区 基 本 供 需 平 衡, 而 中 西 部 地 区 供 过 于 求 的 情 况 则 比 较 严 重 北 京 天 津 和 上 海 三 个 城 市 的 市 场 需 求 依 然 比 较 旺 盛, 今 年 上 半 年 依 然 保 持 着 供 不 应 求 的 状 况 而 河 北 河 南 湖 南 和 陕 西 这 些 后 起 之 秀, 投 资 过 热 现 象 更 为 明 显, 供 应 量 已 远 远 超 过 了 市 场 成 交 量 4 成 交 价 格 继 续 攀 升, 中 部 地 区 增 长 最 快 2004 年 1-5 全 国 商 品 房 价 格 呈 现 先 抑 后 扬 的 走 势,1 月 到 3 月 持 续 小 幅 下 跌, 而 四 月 份 走 高, 弥 补 了 前 期 下 跌 的 缺 口, 并 且 有 所 超 越 从 二 季 度 与 一 季 度 相 比 的 环 比 增 幅 来 看, 中 部 地 区 增 长 较 快, 达 到 了 4.4%, 东 西 部 地 区 的 增 幅 较 低 这 说 明, 房 地 产 市 场 的 热 点 区 域 正 在 向 一 些 二 线 城 市 甚 至 是 三 线 城 市 转 移 总 结 由 于 经 济 发 展 状 况 人 口 密 集 程 度 以 及 未 来 发 展 潜 力 等 因 素 存 在 重 大 的 差 异, 因 此 全 国 不 同 省 市 的 房 地 产 发 展 程 度 也 不 同 按 照 房 地 产 市 场 的 发 育 状 况, 可 以 把 我 国 划 分 为 几 个 板 块, 投 资 热 点 区 域 具 增 长 潜 力 区 域 平 稳 增 长 区 域 以 及 投 资 过 热 区 域 房 地 产 发 育 程 度 的 不 同 为 房 地 产 开 发 商 代 理 商 提 供 了 拓 展 业 务 保 持 增 长 的 机 会, 正 所 谓 东 方 不 亮 西 方 亮, 目 前 东 部 许 资 料 来 源 : 中 国 房 地 产 信 息 网 18

19 重 点 区 域 重 点 区 域 重 点 区 域 地 区 全 国 商 品 房 成 交 均 价 变 动 ( 元 / 平 方 米 ) 04 年 上 半 年 商 品 房 销 售 均 价 03 年 上 半 年 商 品 房 销 售 均 价 同 比 增 长 率 第 二 季 第 一 季 度 均 环 比 增 度 均 价 价 长 率 全 国 总 计 % % 东 部 地 区 % % 北 京 % % 天 津 % % 河 北 % % 上 海 % % 江 苏 % % 浙 江 % % 福 建 % % 山 东 % % 广 东 % % 中 部 地 区 % % 黑 龙 江 % % 安 徽 % % 江 西 % % 河 南 % % 湖 北 % % 湖 南 % % 西 部 地 区 % % 重 庆 % % 四 川 % % 陕 西 % % 多 地 区 的 房 地 产 市 场 发 展 已 经 出 现 了 过 热 的 态 势, 而 中 西 部 地 区 以 及 一 些 二 三 线 市 场 正 处 于 稳 定 快 速 发 展 的 时 期, 正 是 介 入 的 好 时 机 19

20 二 商 业 办 公 物 业 办 公 楼 投 资 完 成 额 1 投 资 同 比 增 幅 回 落 年 以 来, 全 国 办 公 楼 和 商 业 用 房 投 资 增 幅 在 1 月 份 达 到 高 峰 以 后 持 续 下 滑, 但 总 体 增 长 幅 度 依 然 比 较 快, 今 年 1-5 月 办 公 楼 投 资 同 比 增 长 幅 度 达 到 42.9%, 商 业 用 房 投 资 同 比 增 幅 达 到 38.7% 投 资 完 成 额 ( 亿 元 ) 同 比 增 长 (%) 商 业 用 房 投 资 完 成 额 投 资 完 成 额 ( 亿 元 ) 同 比 增 长 (%) 资 料 来 源 : 国 研 网 商 业 办 公 地 产 风 险 加 大 近 年 来, 我 国 商 业 地 产 持 续 快 速 发 展, 带 来 了 商 业 地 产 投 资 的 持 续 高 速 增 长 但 也 出 现 了 一 些 地 方 不 顾 需 求 大 量 开 发 大 型 商 业 项 目, 国 家 很 快 注 意 到 这 种 不 好 的 苗 头, 对 商 业 地 产 的 开 发 也 出 台 了 一 些 调 控 措 施, 尤 其 是 对 商 业 地 产 的 信 贷 紧 缩 和 土 地 紧 缩, 致 使 商 业 地 产 投 资 增 幅 持 续 下 滑, 投 资 风 险 增 大 写 字 楼 销 售 价 格 指 数 2. 办 公 楼 租 赁 价 格 下 跌, 销 售 价 格 继 续 上 涨 年 1 季 度 年 2 季 度 年 3 季 度 03 年 4 季 度 写 字 楼 销 售 价 格 指 数 04 年 1 季 度 年 的 非 典 使 我 国 办 公 楼 租 赁 指 数 出 现 了 大 幅 度 的 下 跌, 但 非 典 没 有 阻 挡 我 国 经 济 发 展 的 步 伐, 进 入 2003 年 4 季 度, 我 国 经 济 出 现 了 快 速 的 反 弹, 办 公 楼 租 赁 市 场 也 出 现 了 反 弹 但 是 由 于 一 度 开 发 过 剩, 20

21 办 公 楼 租 赁 价 格 指 数 不 少 地 方 的 供 过 于 求 的 现 象 依 然 较 为 严 重, 甲 级 写 字 楼 的 空 置 率 也 一 直 呈 较 高 状 态, 包 括 北 京 广 州 等 一 线 城 市, 二 线 城 市 如 济 南 大 连 也 如 此 加 上 国 家 对 经 济 过 热 的 宏 观 调 控, 今 年 1 季 度 我 国 办 公 楼 租 赁 价 03 年 1 季 度 03 年 2 季 度 03 年 3 季 度 03 年 4 季 度 办 公 楼 租 赁 指 数 04 年 1 季 度 格 指 数 出 现 了 大 幅 度 的 下 滑, 几 乎 回 到 非 典 时 期 的 水 平 但 与 租 赁 价 格 指 数 成 鲜 明 反 照 的 是, 今 年 一 季 度 办 公 楼 销 售 价 格 指 数 出 现 了 环 比 大 幅 度 的 上 涨, 这 一 现 象 表 明, 2004 年 我 国 办 公 楼 销 售 价 格 将 会 出 现 调 整 资 料 来 源 : 国 研 网 ( 注 : 上 年 同 期 =100) 商 业 用 房 租 赁 指 数 3. 商 业 用 房 租 赁 销 售 价 格 同 步 上 涨 年 1 季 度 年 2 季 度 年 3 季 度 03 年 4 季 度 年 1 季 度 去 年 非 典 后, 居 民 压 抑 已 久 的 购 物 热 情 突 然 爆 发, 从 而 带 来 我 国 零 售 业 报 复 性 增 长, 零 售 业 的 增 长 带 来 商 业 用 房 租 赁 价 格 指 数 的 大 幅 度 上 涨, 由 于 商 业 用 房 销 售 价 格 对 租 金 的 变 化 有 一 个 滞 后 期 所 以 在 商 业 用 房 租 赁 价 格 商 业 用 房 租 赁 指 数 出 现 大 幅 度 上 涨 以 后, 去 年 第 4 季 度 以 来 我 国 商 业 用 房 销 售 价 格 指 数 年 1 季 度 03 年 2 季 度 03 年 3 季 度 03 年 4 季 度 04 年 1 季 度 商 业 用 房 销 售 价 格 指 数 商 业 用 房 销 售 价 格 指 数 也 出 现 了 大 幅 度 的 上 扬 从 去 年 开 始 我 国 商 业 用 房 也 出 现 了 过 热 的 现 象, 国 家 对 商 业 用 房 市 场 进 行 了 宏 观 调 控, 我 们 预 计 今 年 二 季 度 商 业 用 房 的 租 赁 价 格 指 数 和 销 售 价 格 指 数 将 会 出 现 下 滑 资 料 来 源 : 国 研 网 ( 注 : 上 年 同 期 =100) 21

22 总 结 今 年 以 来, 我 国 商 业 用 房 市 场 和 办 公 楼 市 场 投 资 增 幅 出 现 了 大 幅 度 的 下 滑, 我 国 目 前 对 房 地 产 业 的 宏 观 调 控, 将 不 可 避 免 的 影 响 商 业 用 房 和 办 公 楼 市 场 投 资 增 长, 所 以 我 们 预 计 未 来 一 段 时 间, 商 业 用 房 和 办 公 楼 的 投 资 增 幅 将 会 延 续 目 前 下 滑 的 趋 势 从 总 体 上 来 讲, 目 前 我 国 办 公 楼 和 商 业 用 房 市 场 依 然 是 供 给 大 于 需 求, 我 们 认 为 未 来 一 段 时 间, 它 们 的 租 赁 价 格 和 销 售 价 格 增 幅 将 会 持 续 下 滑 22

23 肆 热 点 区 域 市 场 全 国 房 地 产 市 场 存 在 巨 大 的 地 域 性 不 平 衡 和 时 段 性 不 平 衡, 依 据 其 市 场 特 征 及 发 展 阶 段, 我 们 将 其 大 致 划 分 为 四 类 : 投 资 热 点 城 市, 具 增 长 潜 力 的 二 三 级 城 市, 面 临 高 位 调 整 的 城 市 以 及 平 稳 增 长 的 城 市 一 投 资 热 点 城 市 北 京 深 圳 南 京 西 安 共 同 特 征 在 地 方 经 济 强 劲 增 长 的 背 景 下, 旺 盛 的 购 买 力 支 撑 了 这 些 城 市 房 地 产 市 场 健 康 而 快 速 的 增 长 势 头 无 论 是 投 资 新 盘 供 应, 还 是 购 买 力 和 消 费 意 愿, 这 些 城 市 都 表 现 出 良 性 的 增 长 态 势 城 市 特 点 2 北 京 购 买 力 强 劲, 供 销 两 旺 北 京 楼 市 的 表 现 代 表 了 这 类 城 市 的 共 同 特 点 : 大 量 的 道 路 和 市 政 建 设 不 断 扩 张 楼 市 的 增 长 空 间, 而 强 劲 的 本 地 消 费 和 占 整 体 消 费 30% 的 外 来 购 买 力, 则 源 源 不 断 地 持 续 释 放, 包 括 普 通 公 寓 高 档 公 寓 别 墅 写 字 楼 商 业 物 业 在 内 的 各 类 物 业, 都 持 续 供 销 两 旺 的 局 面 23

24 3 深 圳 供 求 平 衡, 价 格 平 稳 指 标 单 位 2004 年 上 半 年 同 比 % 商 品 房 完 成 投 资 亿 元 商 品 房 施 工 面 积 万 平 方 米 商 品 房 竣 工 面 积 万 平 方 米 商 品 房 销 售 面 积 万 平 方 米 商 品 房 销 售 额 亿 元 年 上 半 年 与 上 年 同 期 不 同 类 型 商 品 房 销 售 情 况 对 比 6% 2% 3% 2% 4% 1% 93% 89% 住 宅 办 公 楼 商 业 用 房 其 它 数 据 表 明, 在 国 家 和 政 府 宏 观 调 控 作 用 下,04 年 上 半 年, 深 圳 房 地 产 开 发 建 设 规 模 得 到 控 制, 这 有 利 于 保 证 深 圳 房 地 产 市 场 平 稳 运 行 同 时, 市 场 需 求 持 续 旺 盛, 商 品 房 销 售 面 积 全 面 增 长, 非 住 宅 物 业 所 占 比 例 有 所 上 升 房 价 基 本 保 持 平 稳, 商 品 住 宅 全 市 平 均 交 易 价 格 水 平 较 去 年 下 半 年 有 所 下 降, 但 按 同 质 同 类 房 屋 比 较, 住 宅 价 格 指 数 同 比 小 幅 上 升 自 2003 年 以 来, 深 圳 每 月 商 品 住 宅 价 格 波 动 幅 度 较 小, 基 本 保 持 平 稳 2004 年 上 半 年 住 宅 平 均 交 易 价 格 较 去 年 有 所 下 降, 其 主 要 原 因 在 于 : 一 是 特 区 外 中 低 价 位 住 宅 在 市 场 占 有 较 大 比 重, 一 定 2003~2004 年 各 月 住 宅 价 格 水 平 示 意 图 ( 单 位 : 元 /m 2 ) 程 度 上 拉 低 价 格 水 平 ; 二 是 特 区 内 高 价 位 住 宅 较 为 集 中 的 区 域 交 易 量 占 全 市 的 比 例 下 降 较 大, 进 一 步 使 全 市 住 宅 价 格 水 平 降 低 但 是, 按 同 质 同 类 同 区 位 楼 盘 进 行 比 较,2004 年 上 半 年 全 市 商 品 住 宅 价 格 指 数 比 去 年 同 期 上 升 3.6 个 百 分 点 纵 观 04 年 上 半 年, 深 圳 房 地 产 市 场 继 续 呈 现 供 求 总 量 基 本 均 衡 结 构 基 本 合 理 价 格 基 本 平 稳 的 健 康 发 展 局 面 数 据 来 源 : 深 圳 房 地 产 信 息 网 4 西 安 住 宅 市 场 全 面 启 动, 外 来 购 买 力 较 弱 内 陆 城 市 西 安, 则 是 另 外 一 番 景 象 住 宅 市 场 全 面 启 动, 出 现 量 价 齐 飞 的 态 势, 消 费 与 供 应 都 以 更 快 的 速 度 增 长, 城 市 改 造 推 动 的 郊 区 化 特 征 日 益 明 显 不 过 外 来 购 买 力 弱 也 是 其 特 点, 这 反 应 在 24

25 商 务 公 寓 及 顶 级 别 墅 市 场 仍 未 全 面 发 展 现 在, 已 经 有 越 来 越 多 的 全 国 地 产 巨 头 开 始 进 入, 期 望 分 享 高 速 成 长 的 当 地 楼 市 5 南 京 房 产 市 场 稳 健 增 长 南 京 房 地 产 开 发 投 资 继 续 呈 现 旺 盛 的 发 展 势 头 04 年 以 来, 随 着 一 城 三 区 建 设 和 老 城 改 造, 南 京 市 的 房 地 产 投 资 始 终 在 高 平 台 上 保 持 稳 健 的 增 长 态 势 04 年 一 至 五 月 房 地 产 开 发 投 资 额 比 去 年 同 期 上 涨 26.7% 住 宅 建 设 仍 为 主 流 截 止 五 月 底, 住 宅 建 设 完 成 投 资 亿 元, 同 比 增 长 36%, 占 房 地 产 开 发 投 资 68.9% 销 售 面 积 大 于 竣 工 面 积 截 止 五 月 底, 全 市 销 售 商 品 房 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 75%, 大 于 竣 工 面 积 154 万 平 方 米, 其 中 住 宅 销 售 面 积 168 万 平 方 米, 增 长 64% 25

26 二 具 增 长 潜 力 的 二 三 线 城 市 天 津 重 庆 沈 阳 共 同 特 征 目 前, 它 们 都 不 是 令 人 瞩 目 的 一 线 城 市, 当 地 地 房 地 产 市 场 价 格 供 应 需 求 也 都 不 如 那 些 投 资 最 热 的 城 市 火 爆 但 对 于 投 资 回 报 期 长 达 数 年 的 房 地 产 开 发 商 来 说, 现 在 进 入 这 些 城 市 可 能 是 最 佳 时 机 城 市 特 点 1 沈 阳 平 稳 调 整, 市 场 趋 于 成 熟 年 沈 阳 房 地 产 市 场 发 展 如 火 如 荼, 俨 然 成 为 东 北 地 区 一 块 炙 手 可 热 的 区 域 进 入 2004 年 上 半 年, 房 产 市 场 得 以 降 温, 上 涨 势 头 延 缓, 整 体 市 场 进 入 平 稳 调 整 期, 价 格 涨 幅 回 落, 但 仍 处 于 平 稳 上 涨 阶 段 新 开 工 工 程 步 伐 放 缓, 新 增 面 积 涨 幅 较 去 年 同 期 均 有 不 同 程 度 的 回 落 由 今 年 上 半 年 全 市 住 宅 价 格 指 数 变 化 可 以 看 到, 上 半 年 整 体 房 价 稳 中 带 升, 走 势 趋 于 缓 和 6 月 份 沈 河 区 和 皇 姑 区 增 量 住 宅 价 格 分 别 下 降 元, 其 他 部 分 区 域 也 有 不 同 程 度 的 小 幅 回 调 从 全 市 的 整 体 情 况 来 看, 价 格 仍 然 在 合 理 的 范 围 内 振 荡, 对 市 场 没 有 大 的 影 响 数 据 来 源 : 沈 阳 网 上 房 地 存 量 房 交 易 大 幅 增 长, 已 成 为 市 场 的 主 体, 这 标 志 着 沈 阳 市 房 地 产 市 场 已 逐 步 成 熟 房 地 产 开 发 投 资 更 趋 理 性 化, 市 场 基 础 扎 实 房 地 产 开 发 企 业 越 来 越 重 视 市 场 调 研 和 目 标 市 场 定 位 房 地 产 开 发 26

27 投 资 基 本 建 立 在 市 场 需 求 的 基 础 上, 并 正 形 成 市 场 需 求 拉 动 型 投 资 扩 张 这 对 拉 动 投 资 需 求 平 衡 供 求 抑 制 房 价 过 快 上 涨 起 到 了 保 证 作 用 2 天 津 房 价 快 速 上 涨 在 天 津, 海 河 开 发 为 主 的 政 策 正 快 速 启 动 楼 市 天 津 房 地 产 市 场 在 2004 年 上 半 年 开 始 快 速 增 长, 房 价 大 幅 上 涨, 其 原 因 在 于 : 第 一 房 屋 供 需 结 构 性 矛 盾 是 导 致 房 屋 销 售 价 格 上 涨 的 主 要 原 因 04 年 上 半 年 以 来, 天 津 市 城 市 改 造 带 来 了 对 各 种 类 型 房 屋 市 场 需 求 持 续 增 长, 由 于 大 部 分 拆 迁 居 民 原 有 住 房 面 积 较 小, 所 得 拆 迁 补 偿 资 金 只 能 购 买 中 低 价 位 的 经 济 实 用 房 普 通 商 品 住 宅 和 二 手 房 同 时, 天 津 市 上 半 年 新 上 市 楼 盘 多 以 中 高 档 项 目 为 主, 房 屋 销 售 市 场 出 现 供 需 错 位, 使 中 低 价 位 的 各 种 房 屋 供 不 应 求, 价 格 上 涨 第 二 豪 华 住 宅 价 格 的 大 幅 度 上 涨 是 导 致 04 年 上 半 年 房 屋 销 售 价 格 涨 幅 继 续 攀 升 的 主 要 原 因 经 过 多 年 的 积 累, 天 津 市 居 民 的 消 费 结 构 已 经 发 上 巨 大 变 化, 居 民 收 入 逐 年 增 长, 使 居 民 住 房 消 费 能 力 不 断 提 高, 对 高 档 次 住 宅 的 需 求 也 有 所 增 加, 包 括 高 档 公 寓 别 墅 在 内 的 豪 华 住 宅 市 场 交 易 量 明 显 增 加, 上 半 年 价 格 涨 幅 比 较 大 另 外, 政 府 严 格 控 制 别 墅 等 豪 华 住 宅 建 设 用 地, 使 豪 华 住 宅 物 以 稀 为 贵, 价 格 大 幅 度 上 扬 第 三 天 津 市 经 济 迅 猛 发 展 对 外 开 放 水 平 的 提 高, 使 商 业 用 房 销 售 价 格 的 上 涨 不 可 避 免 04 年 以 来, 海 河 改 造 的 积 极 拉 动 和 海 河 六 大 商 业 网 点 的 开 工 建 设, 天 津 市 商 业 房 地 产 呈 现 出 前 所 未 有 的 繁 荣 景 象, 商 业 用 房 的 投 资 建 设 规 模 发 展 较 快, 具 有 区 域 代 表 性 的 大 型 商 业 项 目 不 断 涌 现, 商 业 用 房 内 在 的 区 域 地 段 价 值 不 断 提 升, 市 场 销 售 价 格 也 随 之 不 断 上 涨 第 四 房 屋 整 体 品 质 的 提 高, 增 加 成 本 投 入, 相 应 提 高 了 房 价 由 于 新 技 术 新 材 料 的 应 用, 极 大 地 提 高 了 建 筑 品 质 ; 同 时, 钢 材 27

28 水 泥 等 建 筑 材 料 价 格 上 涨, 也 增 加 了 建 筑 成 本 ; 另 外 新 技 术 的 应 用, 房 地 产 建 设 整 体 水 平 的 提 高, 房 屋 结 构 进 一 步 优 化, 新 建 项 目 从 规 划 设 计 配 套 设 施 绿 化 面 积 周 边 环 境 及 物 业 管 理 等 方 面 档 次 提 高, 对 房 价 总 水 平 的 影 响 也 越 来 越 大, 房 屋 开 发 费 用 增 加, 所 有 这 些 都 直 接 影 响 房 屋 价 格 上 扬 3 重 庆 楼 市 迅 速 崛 起 在 内 资 外 资 投 资 中 央 财 政 投 资 地 方 政 府 等 多 个 力 量 的 推 动 下, 重 庆 的 经 济 增 长 潜 力 正 快 速 释 放 旧 城 改 造 和 大 规 模 市 政 建 设 掀 起 新 一 轮 高 潮, 楼 市 开 始 焕 发 出 前 所 未 有 的 活 力 经 济 的 强 劲 增 长 使 外 来 购 买 力 大 大 增 强, 市 场 对 商 务 物 业 如 写 字 楼 商 务 公 寓 高 档 别 墅 的 需 求 正 快 速 增 长 2004 年 上 半 年, 重 庆 的 住 宅 别 墅 商 务 及 商 业 物 业 都 出 现 供 销 两 旺 的 快 速 增 长, 呈 现 以 下 特 点 : 一 是 房 地 产 投 资 继 续 保 持 加 速 增 长 ; 二 是 土 地 房 屋 供 应 结 构 进 一 步 优 化, 住 宅 比 重 增 大 ; 三 是 市 场 消 费 进 一 步 扩 大, 房 价 稳 中 有 升 ; 四 是 房 地 产 开 发 融 资 渠 道 出 现 多 元 化 格 局 上 市 融 资 房 地 产 信 托 房 地 产 基 金 等 形 式 陆 续 出 现 ; 五 是 区 域 市 场 热 点 不 断, 北 部 新 区 轻 轨 沿 线 部 分 工 业 企 业 退 出 主 城 后 的 地 块 都 是 重 庆 楼 市 的 焦 点 ; 六 是 二 手 房 市 场 持 续 火 爆,04 年 上 半 年 重 庆 市 二 手 房 成 交 量 平 均 增 幅 超 过 30%; 28

29 三 面 临 高 位 调 整 的 城 市 上 海 杭 州 青 岛 苏 州 共 同 特 征 这 些 城 市 近 年 来, 土 地 价 格 飞 速 增 长 ; 房 价 年 年 上 升, 而 且 大 大 超 过 当 地 大 部 份 人 的 消 费 能 力 ; 投 资 型 消 费 比 例 过 高 ; 商 品 二 手 市 场 价 格 经 常 高 于 一 级 市 场, 炒 作 风 气 浓 厚, 局 部 市 场 投 机 泡 沫 开 始 显 现 虽 然 价 格 和 需 求 面 临 下 调 压 力, 这 些 城 市 的 楼 市 整 体 仍 将 维 持 高 位 盘 整 的 态 势 但 是, 局 部 区 域 的 个 别 产 品 将 面 临 下 跌, 结 指 标 单 位 2004 年 同 比 % 上 半 年 商 品 房 完 成 投 资 亿 元 商 品 房 施 工 面 积 万 平 方 米 商 品 房 竣 工 面 积 万 平 方 米 构 性 调 整 不 可 避 免 城 市 特 点 1 上 海 量 增 价 平 涨 幅 趋 缓 商 品 房 销 售 面 积 万 平 方 米 商 品 房 批 准 预 售 面 积 万 平 方 米 商 品 房 登 记 预 售 面 积 万 平 方 米 商 品 房 销 售 额 亿 元 月 商 品 住 房 预 售 面 积 单 价 分 布 9000 元 以 上 14% 元 32% 3500 元 以 下 23% 元 31% 数 据 来 源 : 上 海 市 统 计 总 体 上 看,2004 年 上 半 年 上 海 房 地 产 市 场 呈 现 量 增 价 平 涨 幅 趋 缓 的 平 稳 态 势, 其 主 要 特 点 : 商 品 房 供 求 基 本 平 衡, 求 略 大 于 供 今 年 1-6 月, 商 品 住 房 批 准 预 售 面 积 与 预 售 登 记 面 积 之 比 为 1:1.35 同 时, 存 量 住 房 交 易 增 幅 强 劲, 交 易 过 户 面 积 达 1051 万 平 方 米, 同 比 增 长 31.3%, 在 一 定 程 度 上 弥 补 了 新 建 商 品 房 供 给 的 不 足 供 应 结 构 基 本 合 理, 普 通 商 品 住 房 供 应 量 明 显 增 加 1-6 月 商 品 住 房 预 售 面 积 中,6000 元 以 下 的 普 通 商 品 住 房 占 全 部 29

30 供 应 量 的 54.3% 商 品 住 房 供 应 结 构 基 本 合 理, 但 与 每 平 方 米 6000 元 以 下 的 商 品 房 约 占 需 求 总 量 的 60% 相 比, 还 存 在 一 定 的 差 额 1-6 月 商 品 房 销 售 价 格 环 比 涨 幅 2.50% 2.00% 2.20% 销 售 价 格 仍 然 上 涨, 但 增 幅 得 到 平 抑 1.50% 1.50% 1.40% 1.00% 0.90% 1.00% 0.90% 0.50% 1.8% 1.6% 1.4% 1.2% 1.0% 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% 0.00% 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 1-6 月 商 品 住 房 预 售 价 格 环 比 涨 幅 1.63% 1.35% 1.15% 1.21% 1.00% 1.06% 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 二 三 级 市 场 联 动, 存 量 房 交 易 持 续 攀 升 上 半 年, 存 量 房 交 易 面 积 达 到 1303 万 平 方 米, 同 比 增 幅 为 28.3%, 显 示 出 上 海 房 地 产 市 场 二 三 级 市 场 联 动, 不 断 走 向 成 熟 数 据 来 源 : 上 海 市 统 计 局 网 2 杭 州 房 价 过 高 风 险 很 大 在 杭 州, 已 经 有 越 来 越 多 的 业 内 人 士 担 心 市 场 增 长 过 快 来 自 外 地 投 资 型 消 费 已 经 成 为 这 两 地 楼 市 的 主 要 力 量, 他 们 已 经 占 据 了 当 地 市 区 黄 金 地 段 的 大 部 分 高 档 物 业, 从 而 出 现 了 当 地 人 住 在 城 外 的 奇 怪 现 象 就 04 年 上 半 年 来 看, 江 浙 民 间 楼 市 投 机 性 资 本 撤 离 华 东 已 是 定 局, 他 们 的 新 宠 是 那 些 具 备 增 长 潜 力 的 二 三 线 城 市 30

31 3 青 岛 楼 市 泡 沫 较 明 显 楼 市 的 过 度 投 机 导 致 房 价 和 土 地 价 格 快 速 上 涨, 过 热 的 房 地 产 市 场 已 经 引 起 了 政 府 的 警 觉, 迫 使 政 府 在 04 年 采 取 严 格 的 调 整 措 施, 使 楼 市 降 温 房 地 产 开 发 对 银 行 资 金 的 依 赖 过 度, 也 促 使 市 政 府 对 房 地 产 市 场 的 政 策 调 整 加 速 四 平 稳 增 长 的 城 市 哈 尔 滨 厦 门 郑 州 共 同 特 征 2004 年, 中 国 大 部 分 区 域 的 房 地 产 市 场 将 保 持 平 稳 增 长 的 态 势 不 过, 虽 然 表 现 近 似, 但 是 每 个 城 市 平 稳 增 长 的 原 因 动 力 及 市 场 热 点 等 都 不 相 同 这 些 城 市 平 稳 增 长 的 原 因 有 以 下 集 中 情 况 : 过 去 几 年 高 速 增 长 过 后 的 调 整, 比 如 厦 门 ; 持 续 的 平 稳 增 长, 比 如 哈 尔 滨 ; 房 地 产 市 场 没 有 完 全 启 动 前 的 平 稳 增 长, 比 如 郑 州 在 未 来 2 到 3 年 中. 这 些 整 体 市 场 目 前 尚 未 完 全 启 动 的 城 市 中, 将 有 很 多 会 进 入 新 的 最 具 投 资 增 长 潜 力 城 市 名 单 而 在 每 个 城 市 中, 那 些 处 于 市 场 启 动 前 期 的 物 业 类 型 也 可 能 是 现 在 出 手 的 对 象, 比 如 哈 尔 滨 的 别 墅 项 目, 郑 州 的 写 字 楼 市 场 等 城 市 特 点 指 标 单 位 2004 年 上 半 年 同 比 % 商 品 房 完 成 投 资 亿 元 商 品 房 施 工 面 积 万 平 方 米 商 品 房 竣 工 面 积 万 平 方 米 商 品 房 销 售 面 积 万 平 方 米 厦 门 市 场 稳 定 别 墅 成 热 点 2004 年 上 半 年, 厦 门 房 地 产 市 场 整 体 处 于 良 性 增 长 今 外 来 购 买 力 的 强 劫 增 长, 国 家 禁 止 审 批 别 墅 用 地, 使 厦 门 别 墅 市 场 全 面 启 动 2004 年 高 档 别 墅 项 目 集 中 推 出, 价 格 也 已 在 2004 年 止 跌 上 扬 商 品 房 销 售 额 亿 元

32 40 30 商 品 房 销 售 面 积 ( 万 m2) 比 起 国 内 其 他 城 市 和 地 区, 厦 门 楼 市 相 对 稳 定 和 理 性, 旺 盛 的 需 求 和 相 对 紧 张 的 供 给, 使 得 厦 门 楼 市 在 供 求 基 本 平 衡 的 基 础 上, 始 终 保 持 了 一 定 的 需 求 饥 饿 度 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 2003 年 2004 年 商 品 房 销 售 额 ( 亿 元 ) 上 半 年 厦 门 的 房 价 与 宏 观 调 控 政 策 没 有 直 接 的 关 系 目 前 厦 门 楼 市 发 生 了 一 定 程 度 上 的 持 币 待 购 现 象, 主 要 就 在 于 舆 论 对 于 宏 观 政 策 的 议 论 和 传 播, 使 得 社 会 整 体 心 理 产 生 了 变 化, 一 部 分 购 房 者 产 生 了 房 价 可 能 下 降 的 预 期, 这 在 短 期 内 影 响 了 市 场 需 求 供 需 方 面, 厦 门 仍 将 保 持 供 需 基 本 平 衡, 供 给 略 为 紧 张 的 趋 势, 其 中 中 低 价 位 楼 盘 供 不 应 求 的 状 况 将 进 一 步 加 剧, 中 高 价 楼 盘 基 本 平 衡, 局 部 时 段 和 区 域 可 能 供 过 于 求 0 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 2003 年 2004 年 商 品 房 销 售 均 价 ( 元 /m2) 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 2003 年 2004 年 数 据 来 源 : 厦 门 房 地 产 联 合 网 2 商 铺 成 为 哈 尔 滨 04 年 最 大 的 卖 点 商 铺 无 疑 会 是 2004 年 哈 尔 滨 市 场 最 大 的 卖 点 作 为 东 北 亚 最 大 的 物 流 集 散 地, 哈 尔 滨 的 贸 易 中 心 地 位 将 随 着 开 发 大 东 北 的 推 进 得 到 强 化 商 铺 市 场 的 供 应 量 超 过 100 万 平 方 米, 最 高 单 价 已 突 破 5 万 元 / 平 方 米 中 央 大 街 靖 宇 街 果 戈 理 大 街 是 商 业 项 目 的 热 点 区 域 32

33 普 通 住 宅 市 场 则 继 续 了 2003 年 供 需 两 旺 的 格 局, 热 点 置 业 区 域 包 括 开 发 区 会 展 中 心 1.5 公 里 范 围 之 内 3 郑 州 商 业 地 产 发 展 迅 速 2004 年 上 半 年, 整 个 郑 州 市 场 呈 现 平 稳 增 长 的 良 性 态 势, 无 论 住 宅 别 墅, 还 是 写 字 楼 商 铺, 市 场 供 应 增 长 不 大 消 费 需 求 稳 中 有 升 价 格 也 会 比 较 平 稳, 不 会 出 现 明 显 的 涨 跌, 预 计 市 场 空 置 率 将 进 步 下 降 郑 州 自 古 便 为 全 国 重 要 的 商 品 集 散 中 心 之 一, 目 前, 郑 州 已 成 为 中 国 中 部 地 区 最 大 的 商 品 集 散 中 心 郑 州 商 业 贸 易 的 繁 荣 也 带 来 商 业 地 产 的 火 爆 2004 年 上 半 年, 商 业 地 产 的 发 展 也 相 当 迅 猛 04 年, 郑 州 市 政 府 开 始 正 式 实 施 的 郑 州 商 贸 网 络 规 划, 对 商 铺 市 场 产 生 了 重 大 的 影 响 根 据 规 划, 郑 州 将 设 立 3 个 物 流 园 并 把 市 区 内 大 型 商 品 批 发 市 场 逐 步 向 三 环 路 以 外 迁 移, 规 划 了 15 个 商 品 交 易 园 区 同 时, 对 零 售 商 业 网 点 则 按 照 三 个 层 次 进 行 了 规 划, 一 是 建 设 龙 湖 二 七 碧 沙 3 个 市 级 商 业 中 心 ; 二 是 建 设 41 个 区 域 商 业 中 心 ; 三 是 建 设 330 个 社 区 服 务 中 心 再 加 上, 列 为 国 家 商 业 网 点 试 点 ; 示 范 项 目 的 郑 州 大 上 海 城 商 业 步 行 街 项 目 将 正 式 开 工 2004 年 的 郑 州 是 商 业 地 产 快 速 发 展 的 时 代 结 论 从 以 上 的 分 析 我 们 可 以 看 出, 我 国 由 于 疆 域 辽 阔, 经 济 发 展 水 平 以 及 居 民 收 入 参 差 不 齐, 导 致 各 地 房 地 产 市 场 的 发 展 程 度 也 不 尽 相 同, 既 有 已 经 处 于 过 热 阶 段 的 区 域, 也 有 稳 定 增 长 市 场 风 险 较 低 的 区 域, 甚 至 还 有 大 量 地 区 房 地 产 市 场 刚 刚 启 动, 具 有 无 限 潜 力 的 城 市 房 地 产 市 场 发 展 上 的 不 一 致 性 为 房 地 产 开 发 商 以 及 代 理 商 提 供 了 规 避 风 险 持 续 增 长 的 机 会 和 可 能 33

34 伍 下 半 年 全 国 房 地 产 市 场 发 展 展 望 一 政 策 趋 向 预 测 开 征 物 业 税 可 能 将 导 致 房 产 价 格 下 跌 据 媒 体 报 道, 北 京 极 有 可 能 在 2 个 月 内 启 动 物 业 税 试 点 随 后, 将 会 在 上 海 南 京 广 东 陆 续 实 施, 并 向 全 国 全 面 展 开 物 业 税 改 革 的 基 本 框 架 是 将 现 行 房 产 税 城 市 房 地 产 税 土 地 增 值 税 以 及 土 地 出 让 金 等 收 费 合 并, 转 化 为 房 产 保 有 阶 段 统 一 收 取 的 物 业 税 开 征 物 业 税 对 房 地 产 市 场 的 影 响 1. 房 地 产 供 应 量 增 加 开 发 商 在 取 得 土 地 以 后, 一 部 分 税 费 会 由 消 费 者 在 使 用 的 过 程 中 按 月 支 付, 那 么 开 发 商 的 资 金 门 槛 降 低, 可 以 省 下 一 部 分 资 金 进 行 其 他 项 目 的 开 发, 尤 其 是 在 土 地 出 让 金 业 加 入 到 物 业 税 的 情 况 下 由 于 消 费 者 购 买 物 业 的 时 候 支 付 的 资 金 减 少, 有 可 能 会 使 个 案 的 去 化 速 度 加 快, 从 而 加 快 开 发 商 的 资 金 回 笼, 使 开 发 商 把 收 回 的 资 金 投 入 其 他 项 目 的 开 发 以 租 养 贷 的 投 资 模 式 将 由 于 成 本 的 提 高 而 难 以 为 继, 而 租 赁 市 场 目 前 由 于 供 应 量 过 大 而 难 以 提 高 租 金, 从 而 导 致 部 分 投 资 者 将 房 产 出 售, 增 加 了 市 场 供 应 量 2. 需 求 量 此 消 彼 长 月 收 入 较 高 但 支 付 首 付 有 困 难 的 消 费 者, 有 机 会 进 行 物 业 消 费 自 住 消 费 需 求 变 动 不 大, 而 用 于 长 期 投 资 的 市 场 需 求 可 能 萎 缩 3. 房 价 可 能 下 跌 34

35 目 前 就 全 国 市 场 来 看, 供 需 基 本 平 衡, 因 此, 在 开 征 物 业 税 之 后, 房 产 市 场 价 格 将 寻 求 一 个 新 的 平 衡 点 在 市 场 供 需 基 本 平 衡 的 状 况 下, 物 业 税 使 得 房 价 的 一 部 分 延 期 支 付, 名 义 房 价 将 下 跌 其 下 跌 幅 度 取 决 于 物 业 税 的 税 率, 以 及 具 体 城 市 的 市 场 供 求 状 况 加 息 将 导 致 房 产 价 格 回 落 对 开 发 商 的 影 响 微 乎 其 微 目 前 的 市 场 状 况 是, 开 发 商 担 心 的 是 得 不 到 信 贷 资 金, 而 基 本 不 会 考 虑 多 加 几 个 百 分 点 的 利 率, 房 地 产 业 的 暴 利 完 全 可 以 消 化 这 部 分 成 本 因 此, 加 息 对 房 地 产 开 发 商 基 本 不 会 造 成 太 大 的 影 响 对 普 通 购 房 者 的 影 响 较 小 对 于 普 通 购 房 者 而 言, 加 息 的 影 响 是 比 较 小 的 我 们 举 个 例 子 说, 某 家 庭 月 收 入 为 8000 元, 购 买 了 一 套 总 价 在 60 万 的 一 套 房 子, 首 付 20%, 其 余 80% 从 银 行 按 揭 贷 款, 分 20 年 还 清 假 设 全 部 为 商 业 贷 款, 没 有 公 积 金 贷 款 按 照 目 前 的 利 率 水 平, 每 月 需 要 付 3348 元 占 收 入 比 例 为 41.85%, 家 庭 正 常 开 支 为 每 月 3500 元, 还 可 以 剩 余 1000 元 左 右 用 于 储 蓄 如 果 利 率 提 高 到 7%, 则 每 月 还 银 行 3721 元, 多 付 373 元, 每 月 还 款 额 占 收 入 比 例 为 46.5%, 比 原 先 多 了 5 个 百 分 点 左 右 需 要 将 每 月 开 支 进 行 压 缩, 但 依 然 在 可 以 承 受 的 范 围 内 因 此, 我 们 说, 对 于 那 些 对 房 产 有 着 真 实 需 求 的 购 房 者 而 言, 加 息 的 影 响 较 小 对 投 机 投 资 者 影 响 较 大 但 加 息 对 那 些 以 投 资 或 投 机 为 目 的 的 购 房 者 而 言, 压 力 将 会 比 较 大 由 于 期 房 限 转 政 策 使 得 买 房 进 行 投 机 者 不 可 能 像 以 前 那 样 快 进 快 出 利 率 上 升 将 会 提 高 其 投 机 成 本, 同 时 市 场 未 来 走 势 的 不 确 定 将 使 得 投 机 的 风 险 增 加, 而 收 益 却 会 大 大 缩 水, 赚 钱 将 不 会 再 那 么 35

36 容 易 了 因 此, 利 率 上 升 之 后, 我 们 认 为 将 有 效 的 减 少 房 地 产 市 场 上 的 投 机 行 为 对 于 以 租 养 房 的 购 房 者 来 说, 加 息 将 会 抹 煞 其 仅 有 的 一 点 微 薄 的 收 益 目 前 房 地 产 出 租 市 场 比 较 低 迷, 房 租 徘 徊 不 前 难 以 上 涨 以 租 金 来 还 银 行 按 揭 非 常 勉 强, 许 多 情 况 下, 租 金 不 足 以 还 贷 如 果 利 率 上 升 的 话, 而 房 租 不 涨, 对 投 资 者 的 压 力 将 加 大 特 别 是 那 些 同 时 供 四 五 套 房 子 的 投 资 者 而 言 因 此, 加 息 也 将 减 少 这 部 分 购 房 需 求 总 的 来 说, 加 息 将 减 少 房 地 产 市 场 的 需 求 量, 而 供 应 量 却 可 能 不 变 甚 至 会 扩 大 ( 投 资 客 将 手 中 的 房 产 投 放 到 市 场 上 ), 房 地 产 价 格 将 可 能 向 下 调 整 二 市 场 总 体 形 势 预 测 1 市 场 供 求 总 量 基 本 平 衡, 呈 现 供 略 大 于 求 的 态 势 从 全 国 数 据 来 看, 今 年 上 半 年 全 国 商 品 房 施 工 面 积 继 续 保 持 较 高 速 度 的 增 长 而 过 高 的 房 产 价 格 抑 制 了 一 部 分 市 场 需 求 的 释 放 预 计 下 半 年 市 场 的 供 求 关 系 将 趋 于 平 衡, 并 开 始 呈 现 供 略 大 于 求 的 态 势 具 体 到 不 同 地 区, 市 场 状 况 可 能 有 所 差 别 但 总 体 而 言, 市 场 供 求 总 量 将 基 本 平 衡, 从 求 略 大 于 供 向 供 略 大 于 求 转 化 2 商 业 办 公 物 业 的 市 场 风 险 开 始 凸 显 从 去 年 开 始, 商 业 及 办 公 房 产 成 为 许 多 城 市 房 地 产 市 场 新 的 热 点, 受 到 了 开 发 商 和 投 资 者 的 追 捧 许 多 地 区 不 顾 自 身 条 件 盲 目 的 上 大 项 目,Shopping-mall 等 大 型 商 业 设 施 在 全 国 遍 地 开 花, 市 场 供 应 量 急 剧 放 大 商 业 办 公 物 业 市 场 不 同 于 住 宅 市 场, 涉 及 到 建 成 后 的 经 营 管 理, 而 许 多 开 发 商 不 具 备 这 个 能 力 甚 至 根 本 就 没 有 考 虑 这 个 问 题, 导 致 许 多 项 目 销 售 形 势 非 常 好, 而 后 期 却 经 营 惨 淡, 投 资 者 根 本 无 法 收 36

37 回 投 资 此 外, 许 多 地 区 商 业 办 公 物 业 量 大 大 超 过 了 该 地 区 的 经 济 实 力 和 购 买 力, 因 此, 后 期 其 经 营 状 况 不 好 也 在 情 理 之 中 万 达 在 外 地 的 一 些 购 物 中 心 项 目 惨 淡 经 营 的 现 状 已 经 为 我 们 敲 响 了 警 钟 商 业 办 公 物 业 的 市 场 风 险 已 经 日 益 体 现 3 商 品 住 房 销 售 价 格 涨 幅 将 逐 步 回 落 由 于 政 府 调 控 和 市 场 调 节 的 双 重 影 响, 以 及 供 求 关 系 的 调 整 和 供 应 结 构 的 优 化, 房 价 上 涨 过 快 的 趋 势 将 得 到 有 效 控 制, 全 年 增 幅 还 会 有 所 下 降 部 分 前 期 涨 幅 过 大 房 地 产 价 格 虚 高 的 省 市 有 可 能 出 现 价 格 大 幅 回 落 的 可 能 4 开 发 商 重 新 洗 牌 即 将 到 来 当 前 房 地 产 行 业 存 在 的 一 个 明 显 的 问 题 是, 开 发 投 资 增 长 过 快, 房 地 产 价 格 虚 高 超 出 普 通 民 众 的 承 受 范 围, 市 场 风 险 较 大 因 此, 为 了 避 免 房 地 产 行 业 出 现 大 起 大 落 的 情 况, 当 前 治 理 房 地 产 行 业 的 一 个 重 要 的 方 面, 就 是 要 把 过 快 的 投 资 降 下 来 而 通 过 控 制 土 地 与 信 贷 资 金 的 供 给, 提 高 开 发 商 开 发 的 门 槛, 可 以 有 效 的 抑 制 开 发 商 投 资 的 狂 热 在 这 种 背 景 下, 肯 定 会 出 现 重 新 洗 牌 对 于 那 些 资 本 金 不 够 的 小 开 发 商, 将 会 是 灭 顶 之 灾 从 市 场 表 现 来 看, 许 多 开 发 商 已 经 面 临 严 重 的 资 金 危 机, 缺 少 后 续 资 金, 许 多 开 发 商 将 避 免 不 了 被 市 场 淘 汰 的 结 果 我 们 预 计, 今 年 下 半 年, 房 地 产 行 业 将 可 能 出 现 大 规 模 的 兼 并 重 组, 市 场 集 中 度 将 逐 步 得 到 提 高 37