<4D F736F F D20C4FECFC4B8F1C8F0BEABCFB8BBAFB9A4D3D0CFDEB9ABCBBED7CAB2FAC6C0B9C0B1A8B8E6202E646F63>

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1 山 东 潍 坊 润 丰 化 工 股 份 有 限 公 司 拟 收 购 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 部 分 股 权 项 目 资 产 评 估 报 告 中 联 评 报 字 [2015] 第 442 号 二 〇 一 五 年 五 月 六 日

2 目 录 注 册 资 产 评 估 师 声 明... 1 摘 要... 2 资 产 评 估 报 告... 4 一 委 托 方 被 评 估 单 位 和 其 他 评 估 报 告 使 用 者... 4 二 评 估 目 的... 6 三 评 估 对 象 和 评 估 范 围... 6 四 价 值 类 型 及 其 定 义... 7 五 评 估 基 准 日... 8 六 评 估 依 据... 8 七 评 估 方 法 八 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况 九 评 估 假 设 十 评 估 结 论 十 一 特 别 事 项 说 明 十 二 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明 十 三 评 估 报 告 日 备 查 文 件 目 录... 31

3 注 册 资 产 评 估 师 声 明 一 我 们 在 执 行 本 资 产 评 估 业 务 中, 遵 循 了 相 关 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则, 恪 守 独 立 客 观 和 公 正 的 原 则 ; 根 据 我 们 在 执 业 过 程 中 收 集 的 资 料, 评 估 报 告 陈 述 的 内 容 是 客 观 的, 并 对 评 估 结 论 合 理 性 承 担 相 应 的 法 律 责 任 二 评 估 对 象 涉 及 的 资 产 负 债 清 单 由 委 托 方 被 评 估 单 位 申 报 并 经 其 签 章 确 认 ; 所 提 供 资 料 的 真 实 性 合 法 性 完 整 性, 恰 当 使 用 评 估 报 告 是 委 托 方 和 相 关 当 事 方 的 责 任 三 我 们 与 评 估 报 告 中 的 评 估 对 象 没 有 现 存 或 者 预 期 的 利 益 关 系 ; 与 相 关 当 事 方 没 有 现 存 或 者 预 期 的 利 益 关 系, 对 相 关 当 事 方 不 存 在 偏 见 四 我 们 已 对 评 估 报 告 中 的 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 进 行 现 场 调 查 ; 我 们 已 对 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 的 法 律 权 属 状 况 给 予 必 要 的 关 注, 对 评 估 对 象 及 其 所 涉 及 资 产 的 法 律 权 属 资 料 进 行 了 查 验, 并 对 已 经 发 现 的 问 题 进 行 了 如 实 披 露, 且 已 提 请 委 托 方 及 相 关 当 事 方 完 善 产 权 以 满 足 出 具 评 估 报 告 的 要 求 五 我 们 出 具 的 评 估 报 告 中 的 分 析 判 断 和 结 论 受 评 估 报 告 中 假 设 和 限 定 条 件 的 限 制, 评 估 报 告 使 用 者 应 当 充 分 考 虑 评 估 报 告 中 载 明 的 假 设 限 定 条 件 特 别 事 项 说 明 及 其 对 评 估 结 论 的 影 响 第 1 页

4 山 东 潍 坊 润 丰 化 工 股 份 有 限 公 司 拟 收 购 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 部 分 股 权 项 目 资 产 评 估 报 告 中 联 评 报 字 [2015] 第 442 号 摘 要 接 受 山 东 潍 坊 润 丰 化 工 股 份 有 限 公 司 的 委 托, 就 山 东 潍 坊 润 丰 化 工 股 份 有 限 公 司 拟 收 购 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 部 分 股 权 之 经 济 行 为, 对 所 涉 及 的 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 股 东 全 部 权 益 在 评 估 基 准 日 的 市 场 价 值 进 行 了 评 估 评 估 对 象 为 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 股 东 全 部 权 益, 评 估 范 围 是 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 的 全 部 资 产 及 相 关 负 债, 包 括 流 动 资 产 和 非 流 动 资 产 等 资 产 及 相 关 负 债 评 估 基 准 日 为 2015 年 3 月 31 日 本 次 评 估 的 价 值 类 型 为 市 场 价 值 本 次 评 估 以 持 续 使 用 和 公 开 市 场 为 前 提, 结 合 委 估 对 象 的 实 际 情 况, 综 合 考 虑 各 种 影 响 因 素, 采 用 资 产 基 础 法 对 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 进 行 整 体 评 估 经 实 施 清 查 核 实 实 地 查 勘 市 场 调 查 和 询 证 评 定 估 算 等 评 估 程 序, 得 出 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 股 东 全 部 权 益 在 评 估 基 准 日 2015 年 3 月 31 日 的 评 估 结 论 如 下 : 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 股 东 全 部 权 益 在 基 准 日 时 点 的 净 资 产 账 面 价 值 2, 万 元, 评 估 后 的 股 东 全 部 权 益 价 值 评 估 值 3, 第 2 页

5 万 元, 评 估 增 值 万 元, 增 值 率 % 在 使 用 本 评 估 结 论 时, 特 别 提 请 报 告 使 用 者 使 用 本 报 告 时 注 意 报 告 中 所 载 明 的 特 殊 事 项 以 及 期 后 重 大 事 项 本 报 告 评 估 结 果 使 用 有 效 期 一 年, 即 自 2015 年 3 月 31 日 至 2016 年 3 月 30 日 使 用 有 效 以 上 内 容 摘 自 资 产 评 估 报 告 正 文, 欲 了 解 本 评 估 项 目 的 详 细 情 况 和 合 理 理 解 评 估 结 论, 应 当 阅 读 资 产 评 估 报 告 全 文 第 3 页

6 山 东 潍 坊 润 丰 化 工 股 份 有 限 公 司 拟 收 购 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 部 分 股 权 项 目 资 产 评 估 报 告 中 联 评 报 字 [2015] 第 442 号 山 东 潍 坊 润 丰 化 工 股 份 有 限 公 司 : 接 受 贵 公 司 的 委 托, 根 据 有 关 法 律 法 规 和 资 产 评 估 准 则, 采 用 资 产 基 础 法, 按 照 必 要 的 评 估 程 序, 对 山 东 潍 坊 润 丰 化 工 股 份 有 限 公 司 拟 收 购 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 部 分 股 权 之 经 济 行 为 所 涉 及 的 该 公 司 股 东 全 部 权 益 在 评 估 基 准 日 2015 年 3 月 31 日 的 市 场 价 值 进 行 了 评 估 现 将 资 产 评 估 情 况 报 告 如 下 : 一 委 托 方 被 评 估 单 位 和 其 他 评 估 报 告 使 用 者 本 次 资 产 评 估 的 委 托 方 为 山 东 潍 坊 润 丰 化 工 股 份 有 限 公 司, 被 评 估 单 位 为 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 委 托 方 拟 收 购 被 评 估 单 位 的 股 权 ( 一 ) 委 托 方 概 况 公 司 名 称 : 山 东 潍 坊 润 丰 化 工 股 份 有 限 公 司 公 司 地 址 : 山 东 潍 坊 滨 海 经 济 开 发 区 海 源 街 600 号 法 定 代 表 人 : 王 文 才 注 册 资 本 : 壹 亿 捌 仟 万 元 经 济 性 质 : 股 份 有 限 公 司 ( 中 外 合 资 未 上 市 ) 营 业 执 照 注 册 号 : 经 营 范 围 : 生 产 销 售 非 危 险 品 类 精 细 化 工 产 品 农 药 原 药 和 制 剂 第 4 页

7 危 险 品 ( 三 氯 化 磷 氨 水 氯 甲 烷 盐 酸 80% 硫 酸 等 ); 进 出 口 业 务 ( 不 含 分 销 业 务 )( 依 法 须 经 批 准 的 项 目, 经 相 关 部 门 批 准 后 方 可 经 营, 有 效 期 以 许 可 证 为 准 ) ( 二 ) 被 评 估 单 位 概 况 公 司 名 称 : 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 公 司 地 址 : 宁 夏 回 族 自 治 区 宁 夏 平 罗 县 太 沙 工 业 区 法 定 代 表 人 : 李 宏 注 册 资 本 :5000 万 元 公 司 类 型 : 有 限 责 任 公 司 营 业 执 照 注 册 号 : 公 司 简 介 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 成 立 于 2005 年, 截 至 评 估 基 准 日, 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 实 收 资 本 为 5000 万 元 人 民 币, 股 东 名 称 出 资 额 和 出 资 比 例 如 下 : 股 东 名 称 出 资 额 和 出 资 比 例 序 号 股 东 名 称 出 资 额 ( 万 元 人 民 币 ) 出 资 比 例 % 1 浙 江 升 华 拜 克 生 物 股 份 有 限 公 司 宁 夏 联 创 轻 纺 发 展 集 团 有 限 公 司 合 计 经 营 范 围 农 药 ( 以 农 药 生 产 批 准 证 书 为 准 ), 精 细 化 工 产 品, 其 他 化 工 产 品 ( 不 含 国 家 专 项 审 批 项 目 ) 生 产 销 售 3 资 产 财 务 及 经 营 状 况 截 止 评 估 基 准 日 2015 年 3 月 31 日, 公 司 资 产 总 额 为 8, 万 元, 负 债 总 额 6, 万 元, 净 资 产 额 为 2, 万 元, 实 现 营 业 收 入 万 元, 净 利 润 万 元 公 司 基 准 日 资 产 财 务 状 况 如 下 表 : 第 5 页

8 公 司 资 产 负 债 及 财 务 状 况 单 位 : 人 民 币 万 元 项 目 2015 年 3 月 31 日 总 资 产 负 债 净 资 产 年 1-3 月 主 营 业 务 收 入 利 润 总 额 净 利 润 审 计 机 构 大 华 会 计 师 事 务 有 限 公 司 ( 三 ) 委 托 方 与 被 评 估 单 位 之 间 的 关 系 委 托 方 山 东 潍 坊 润 丰 化 工 股 份 有 限 公 司 拟 收 购 被 评 估 单 位 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 ( 四 ) 委 托 方 业 务 约 定 书 约 定 的 其 他 评 估 报 告 使 用 者 本 评 估 报 告 的 使 用 者 为 委 托 方 除 国 家 法 律 法 规 另 有 规 定 外, 任 何 未 经 评 估 机 构 和 委 托 方 确 认 的 机 构 或 个 人 不 能 由 于 得 到 评 估 报 告 而 成 为 评 估 报 告 使 用 者 二 评 估 目 的 根 据 山 东 潍 坊 润 丰 化 工 股 份 有 限 公 司 决 议, 山 东 潍 坊 润 丰 化 工 股 份 有 限 公 司 拟 收 购 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 部 分 股 权 本 次 评 估 的 目 的 是 反 映 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 股 东 全 部 权 益 于 评 估 基 准 日 的 市 场 价 值, 为 上 述 经 济 行 为 提 供 价 值 参 考 依 据 三 评 估 对 象 和 评 估 范 围 评 估 对 象 是 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 的 股 东 全 部 权 益 评 估 范 围 为 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 在 基 准 日 的 全 部 资 产 及 相 关 负 债, 账 面 资 产 总 额 为 8, 万 元, 负 债 总 额 6, 万 元, 净 资 产 额 为 2, 万 元 具 体 包 括 流 动 资 产 2, 万 元 ; 非 流 动 资 产 6, 第 6 页

9 万 元 ; 流 动 负 债 6, 万 元, 非 流 动 负 债 万 元 上 述 资 产 与 负 债 数 据 摘 自 经 大 华 会 计 师 事 务 有 限 公 司 审 计 的 资 产 负 债 表, 评 估 是 在 企 业 经 过 审 计 后 的 基 础 上 进 行 的 ( 一 ) 委 估 主 要 资 产 情 况 本 次 评 估 范 围 中 的 主 要 资 产 为 流 动 资 产 固 定 资 产 无 形 资 产, 其 中 土 地 使 用 权 3 宗, 均 为 出 让 性 质, 已 取 得 国 有 土 地 使 用 证, 证 载 权 利 人 为 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 ( 二 ) 实 物 资 产 的 分 布 情 况 及 特 点 纳 入 评 估 范 围 内 的 实 物 资 产 账 面 值 8, 万 元, 占 评 估 范 围 内 总 资 产 的 % 主 要 为 房 屋 建 筑 物 机 器 设 备 及 存 货 等 这 些 资 产 具 有 以 下 特 点 : 1 实 物 资 产 主 要 分 布 在 宁 夏 回 族 自 治 区 宁 夏 平 罗 县 太 沙 工 业 区 厂 区 内 2 公 司 现 有 机 器 设 备 主 要 为 制 取 药 剂 设 备, 评 估 基 准 日 已 停 产 3 存 货 中 原 材 料 品 种 多 数 量 大 产 成 品 是 未 销 售 的 双 甘 膦 粉 ( 二 ) 企 业 申 报 的 账 面 记 录 或 者 未 记 录 的 无 形 资 产 情 况 企 业 申 报 评 估 范 围 内 的 无 形 资 产 为 土 地 使 用 权 及 农 药 登 记 证, 目 前 使 用 正 常 其 中 国 有 土 地 使 用 权 3 宗, 均 为 出 让 性 质, 且 已 取 得 国 在 土 地 使 用 证, 证 载 权 利 人 均 为 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 根 据 被 评 估 单 位 提 供 的 合 同, 农 药 登 记 证 是 外 购, 但 是 根 据 相 关 规 定, 农 药 登 记 证 不 允 许 转 让 ( 三 ) 企 业 申 报 的 表 外 资 产 的 类 型 数 量 企 业 申 报 评 估 的 资 产 无 企 业 账 面 记 录 以 外 的 资 产 ( 四 ) 引 用 其 他 机 构 出 具 的 报 告 的 结 论 所 涉 及 的 资 产 类 型 数 量 和 账 面 金 额 本 次 评 估 报 告 中 基 准 日 各 项 资 产 及 负 债 账 面 值 系 大 华 会 计 师 事 务 第 7 页

10 有 限 公 司 的 审 计 结 果 除 此 之 外, 未 引 用 其 他 机 构 报 告 内 容 四 价 值 类 型 及 其 定 义 依 据 本 次 评 估 目 的, 确 定 本 次 评 估 的 价 值 类 型 为 市 场 价 值 市 场 价 值 是 指 自 愿 买 方 和 自 愿 卖 方 在 各 自 理 性 行 事 且 未 受 任 何 强 迫 的 情 况 下, 评 估 对 象 在 评 估 基 准 日 进 行 正 常 公 平 交 易 的 价 值 估 计 数 额 五 评 估 基 准 日 本 项 目 资 产 评 估 的 基 准 日 是 2015 年 3 月 31 日 此 基 准 日 是 委 托 方 在 综 合 考 虑 被 评 估 单 位 的 资 产 规 模 工 作 量 大 小 预 计 所 需 时 间 合 规 性 等 因 素 的 基 础 上 确 定 的 六 评 估 依 据 本 次 资 产 评 估 遵 循 的 评 估 依 据 主 要 包 括 经 济 行 为 依 据 法 律 法 规 依 据 评 估 准 则 依 据 资 产 权 属 依 据, 及 评 定 估 算 时 采 用 的 取 价 依 据 和 其 他 参 考 资 料 等, 具 体 如 下 : ( 一 ) 经 济 行 为 依 据 1 山 东 潍 坊 润 丰 化 工 股 份 有 限 公 司 董 事 会 决 议 ( 二 ) 法 律 法 规 依 据 1 中 华 人 民 共 和 国 公 司 法 (2013 年 12 月 28 日 第 十 二 届 全 国 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 第 六 次 会 议 修 订 ); 2 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 (2004 年 8 月 28 日 第 十 届 全 国 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 第 十 一 次 会 议 修 订 ); 3 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 (2007 年 修 订 ); ( 三 ) 评 估 准 则 依 据 第 8 页

11 1 资 产 评 估 准 则 基 本 准 则 ( 财 企 (2004)20 号 ); 2 资 产 评 估 职 业 道 德 准 则 基 本 准 则 ( 财 企 (2004)20 号 ); 3 资 产 评 估 职 业 道 德 准 则 独 立 性 ( 中 评 协 号 ) 4 资 产 评 估 准 则 评 估 报 告 ( 中 评 协 [2007]189 号 ); 5 资 产 评 估 准 则 评 估 程 序 ( 中 评 协 [2007]189 号 ); 6 资 产 评 估 准 则 机 器 设 备 ( 中 评 协 [2007]189 号 ); 7 资 产 评 估 准 则 不 动 产 ( 中 评 协 [2007]189 号 ); 8 资 产 评 估 准 则 企 业 价 值 ( 中 评 协 [2011]227 号 ); 9 资 产 评 估 准 则 利 用 专 家 工 作 ( 中 评 协 [2012]244 号 ); 10 资 产 评 估 价 值 类 型 指 导 意 见 ( 中 评 协 [2007]189 号 ); 11 注 册 资 产 评 估 师 关 注 评 估 对 象 法 律 权 属 指 导 意 见 ( 会 协 [2003]18 号 ); 12 房 地 产 估 价 规 范 (GB/T ); 13 城 镇 土 地 估 价 规 程 (GB/T ); 14 城 镇 土 地 分 等 定 级 规 程 (GB/T ); 15 企 业 会 计 准 则 基 本 准 则 ( 财 政 部 令 第 33 号 ); 16 企 业 会 计 准 则 第 1 号 存 货 等 38 项 具 体 准 则 ( 财 会 [2006]3 号 ); 17 企 业 会 计 准 则 应 用 指 南 ( 财 会 [2006]18 号 ) ( 四 ) 资 产 权 属 依 据 1 房 屋 所 有 权 证 及 房 屋 产 权 证 明 ; 2 国 有 土 地 使 用 证 ; 3 机 动 车 行 驶 证 ; 4 重 要 资 产 购 置 合 同 或 凭 证 ; 5 其 他 参 考 资 料 ( 五 ) 取 价 依 据 第 9 页

12 1 基 本 建 设 财 务 管 理 规 定 ( 财 建 [2002]394 号 ); 2 工 程 勘 察 设 计 收 费 管 理 规 定 ( 计 价 格 [2002]10 号 ); 3 关 于 工 程 勘 察 设 计 收 费 管 理 规 定 有 关 问 题 的 补 充 通 知 ( 计 办 价 格 [2002]1153 号 ); 4 建 设 工 程 监 理 与 相 关 服 务 收 费 管 理 规 定 ( 发 改 价 格 [2007 ]670 号 ); 5 招 标 代 理 服 务 收 费 管 理 暂 行 办 法 ( 计 价 格 [2002]1980 号 ); 6 关 于 规 范 环 境 影 响 咨 询 收 费 有 关 问 题 的 通 知 ( 计 价 格 [2002]125 号 ); 7 中 华 人 民 共 和 国 车 辆 购 置 税 暂 行 条 例 ( 国 务 院 令 [2000] 第 294 号 ); 8 商 务 部 发 改 委 公 安 部 环 境 保 护 部 令 2012 年 第 12 号 机 动 车 强 制 报 废 标 准 规 定 ; 机 电 产 品 报 价 手 册 ( 机 械 工 业 信 息 研 究 院 ); 10 增 值 税 转 型 改 革 若 干 问 题 的 通 知 ( 财 税 号 ); 11 中 国 人 民 银 行 贷 款 利 率 表 2015 年 3 月 1 日 起 执 行 ; 12 宁 夏 回 族 自 治 区 建 筑 工 程 计 价 定 额 (2013); 13 宁 夏 回 族 自 治 区 装 饰 装 修 工 程 计 价 定 额 (2013); 14 宁 夏 回 族 自 治 区 安 装 工 程 计 价 定 额 (2013 年 ); 15 宁 夏 回 族 自 治 区 建 设 工 程 费 用 定 额 (2013); 16 房 屋 完 损 等 级 评 定 标 准 ( 原 国 家 城 乡 建 设 环 境 保 护 部 颁 布 ); 17 其 他 参 考 资 料 ( 六 ) 其 它 参 考 资 料 1 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 评 估 基 准 日 会 计 报 表 及 审 计 报 告 ; 第 10 页

13 2 wind 资 讯 金 融 终 端 ; 3 投 资 估 价 ([ 美 ]Damodanran 著,[ 加 ] 林 谦 译, 清 华 大 学 出 版 社 ); 4 价 值 评 估 : 公 司 价 值 的 衡 量 与 管 理 ( 第 3 版 ) ([ 美 ]Copeland,T. 等 著, 郝 绍 伦, 谢 关 平 译, 电 子 工 业 出 版 社 ); 5 工 程 建 设 有 关 技 术 资 料 及 地 质 勘 查 资 料 ; 6 其 他 参 考 资 料 七 评 估 方 法 ( 一 ) 评 估 方 法 的 选 择 依 据 资 产 评 估 准 则 的 规 定, 企 业 价 值 评 估 可 以 采 用 收 益 法 市 场 法 资 产 基 础 法 三 种 方 法 收 益 法 是 企 业 整 体 资 产 预 期 获 利 能 力 的 量 化 与 现 值 化, 强 调 的 是 企 业 的 整 体 预 期 盈 利 能 力 市 场 法 是 以 现 实 市 场 上 的 参 照 物 来 评 价 估 值 对 象 的 现 行 公 平 市 场 价 值, 它 具 有 估 值 数 据 直 接 取 材 于 市 场, 估 值 结 果 说 服 力 强 的 特 点 资 产 基 础 法 是 指 在 合 理 评 估 企 业 各 项 资 产 价 值 和 负 债 的 基 础 上 确 定 评 估 对 象 价 值 的 思 路 本 次 评 估 目 的 是 股 权 转 让, 资 产 基 础 法 从 企 业 购 建 角 度 反 映 了 企 业 的 价 值, 为 经 济 行 为 实 现 后 企 业 的 经 营 管 理 及 考 核 提 供 了 依 据, 因 此 本 次 评 估 选 择 资 产 基 础 法 进 行 评 估 被 评 估 企 业 基 准 日 已 经 停 止 生 产, 在 未 来 年 度 其 收 益 与 风 险 难 以 可 靠 地 估 计, 因 此 本 次 评 估 不 选 择 收 益 法 进 行 评 估 市 场 比 较 法 需 要 一 个 活 跃 成 熟 的 资 本 市 场, 而 就 我 国 目 前 的 资 本 市 场 发 展 状 况 看, 受 诸 多 客 观 条 件 限 制, 资 本 市 场 还 不 尽 完 善, 市 场 化 信 息 化 程 度 尚 不 高, 较 难 取 得 市 场 参 照 物, 缺 乏 足 够 的 可 比 较 的 同 类 企 业 产 权 市 场 交 易 案 例, 该 类 股 权 价 值 很 难 采 用 市 场 法 进 行 评 估 综 上, 本 次 评 估 确 定 采 用 资 产 基 础 法 进 行 评 估 第 11 页

14 ( 二 ) 资 产 基 础 法 介 绍 资 产 基 础 法, 是 以 在 评 估 基 准 日 重 新 建 造 一 个 与 评 估 对 象 相 同 的 企 业 或 独 立 获 利 实 体 所 需 的 投 资 额 作 为 判 断 整 体 资 产 价 值 的 依 据, 具 体 是 指 将 构 成 企 业 的 各 种 要 素 资 产 的 评 估 值 加 总 减 去 负 债 评 估 值 求 得 企 业 价 值 的 方 法 各 类 资 产 及 负 债 的 评 估 方 法 如 下 : 1 流 动 资 产 (1) 货 币 资 金 : 包 括 现 金 银 行 存 款 对 于 币 种 为 人 民 币 的 货 币 资 金, 以 清 查 调 整 后 账 面 值 为 评 估 值 (2) 应 收 类 账 款 对 应 收 账 款 其 他 应 收 款 的 评 估, 评 估 人 员 在 对 应 收 款 项 核 实 无 误 的 基 础 上, 借 助 于 历 史 资 料 和 现 在 调 查 了 解 的 情 况, 具 体 分 析 数 额 欠 款 时 间 和 原 因 款 项 回 收 情 况 欠 款 人 资 金 信 用 经 营 管 理 现 状 等, 应 收 账 款 采 用 个 别 认 定 和 账 龄 分 析 的 方 法 估 计 评 估 风 险 损 失, 对 关 联 企 业 的 往 来 款 项 等 有 充 分 理 由 相 信 全 部 能 收 回 的, 评 估 风 险 损 失 为 0; 对 有 确 凿 证 据 表 明 款 项 不 能 收 回 或 账 龄 超 长 的, 评 估 风 险 损 失 为 100%; 对 很 可 能 收 不 回 部 分 款 项 的, 且 难 以 确 定 收 不 回 账 款 数 额 的, 参 考 企 业 会 计 计 算 坏 账 准 备 的 方 法, 根 据 账 龄 分 析 估 计 出 评 估 风 险 损 失 经 评 估 人 员 和 企 业 人 员 分 析, 并 经 对 客 户 和 往 年 收 款 的 情 况 判 断, 评 估 人 员 认 为, 对 关 联 方 职 工 个 人 集 团 内 部 的 往 来 款 项, 评 估 风 险 坏 账 损 失 的 可 能 性 为 0; 对 外 部 单 位 发 生 时 间 1 年 以 内 的 发 生 评 估 风 险 坏 账 损 失 的 可 能 性 为 5%; 发 生 时 间 1 到 2 年 的 发 生 评 估 风 险 坏 账 损 失 的 可 能 性 在 8%; 发 生 时 间 2 到 3 年 的 发 生 评 估 风 险 坏 账 损 失 的 可 能 性 在 10%; 发 生 时 间 3 年 至 4 年 的 发 生 评 估 风 险 坏 账 损 失 的 可 能 性 在 30%; 发 生 时 间 4 年 至 5 年 的 发 生 评 估 风 险 坏 账 损 失 的 可 能 性 在 50%;5 年 以 第 12 页

15 上 评 估 风 险 损 失 为 100% 按 以 上 标 准, 确 定 评 估 风 险 损 失, 以 应 收 类 账 款 合 计 减 去 评 估 风 险 损 失 后 的 金 额 确 定 评 估 值 坏 账 准 备 按 评 估 有 关 规 定 评 估 为 零 (3) 预 付 账 款 对 预 付 账 款 的 评 估, 评 估 人 员 在 对 预 付 款 项 核 实 无 误 的 基 础 上, 借 助 于 历 史 资 料 和 现 在 调 查 了 解 的 情 况, 具 体 分 析 数 额 欠 款 时 间 和 原 因 款 项 回 收 情 况 欠 款 人 资 金 信 用 经 营 管 理 现 状 等, 未 发 现 供 货 单 位 有 破 产 撤 销 或 不 能 按 合 同 规 定 按 时 提 供 货 物 等 情 况, 以 调 整 后 账 面 值 作 为 评 估 值 (4) 存 货 各 类 存 货 具 体 评 估 方 法 如 下 : 1) 原 材 料 原 材 料 账 面 值 由 购 买 价 和 合 理 费 用 构 成, 由 于 大 部 分 原 材 料 周 转 相 对 较 快, 账 面 单 价 接 近 基 准 日 市 场 价 格, 以 实 际 数 量 乘 以 账 面 单 价 确 定 评 估 值 2) 在 库 周 转 材 料 在 库 周 转 材 料 系 企 业 生 产 使 用 的 包 装 材 料, 均 为 近 期 采 购, 在 清 查 核 实 的 基 础 上, 以 清 查 调 整 后 的 账 面 值 确 定 评 估 值 3) 产 成 品 产 成 品 主 要 为 双 甘 膦 均 为 正 常 销 售 产 品 主 要 采 用 如 下 方 法 : 评 估 人 员 依 据 调 查 情 况 和 企 业 提 供 的 资 料 分 析, 对 于 产 成 品 以 不 含 税 销 售 价 格 减 去 销 售 费 用 全 部 税 金 和 一 定 的 产 品 销 售 利 润 后 确 定 评 估 值 评 估 价 值 = 实 际 数 量 不 含 税 售 价 (1- 产 品 销 售 税 金 及 附 加 费 率 - 销 售 费 用 率 - 营 业 利 润 率 所 得 税 率 - 营 业 利 润 率 (1- 所 得 税 率 ) r) a. 不 含 税 售 价 : 不 含 税 售 价 是 按 照 评 估 基 准 日 前 后 的 市 场 价 格 确 第 13 页

16 定 的 ; b. 产 品 销 售 税 金 及 附 加 费 率 主 要 包 括 以 增 值 税 为 税 基 计 算 交 纳 的 城 市 建 设 税 与 教 育 附 加 ; c. 销 售 费 用 率 是 按 销 售 费 用 与 销 售 收 入 的 比 例 平 均 计 算 ; d. 营 业 利 润 率 = 主 营 业 务 利 润 主 营 业 务 收 入 ; e. 所 得 税 率 按 企 业 现 实 执 行 的 税 率 ; f. r 为 一 定 的 率, 由 于 产 成 品 未 来 的 销 售 存 在 一 定 的 市 场 风 险, 具 有 一 定 的 不 确 定 性, 根 据 基 准 日 调 查 情 况 及 基 准 日 后 实 现 销 售 的 情 况 确 定 其 风 险 其 中 r 对 于 畅 销 产 品 为 0, 一 般 销 售 产 品 为 50%, 勉 强 可 销 售 的 产 品 为 100% 2 非 流 动 资 产 (1) 固 定 资 产 1) 房 屋 建 筑 物 本 次 评 估 按 照 房 屋 建 筑 物 不 同 用 途 结 构 特 点 和 使 用 性 质 分 别 采 用 重 置 成 本 法 与 市 场 比 较 法 进 行 评 估 1 房 屋 建 筑 物 的 成 本 法 主 要 建 筑 物 的 评 估, 是 根 据 建 筑 工 程 资 料 和 竣 工 结 算 资 料 按 建 筑 物 工 程 量, 以 当 地 现 行 定 额 标 准 建 设 规 费 贷 款 利 率 计 算 出 建 筑 物 的 重 置 全 价, 并 按 建 筑 物 的 使 用 年 限 和 对 建 筑 物 现 场 勘 察 的 情 况 综 合 确 定 成 新 率, 进 而 计 算 出 建 筑 物 评 估 值 建 筑 物 评 估 值 = 重 置 全 价 成 新 率 其 他 建 筑 物 是 在 实 地 勘 察 的 基 础 上, 以 类 比 的 方 法, 综 合 考 虑 各 项 评 估 要 素, 确 定 重 置 单 价 并 计 算 评 估 值 A 重 置 全 价 重 值 全 价 由 建 安 造 价 前 期 及 其 他 费 用 资 金 成 本 三 部 分 组 成 a 建 安 造 价 的 确 定 第 14 页

17 在 对 自 建 房 屋 建 筑 物 的 评 估 中, 采 用 重 置 核 算 法 进 行 评 定 估 算, 建 筑 安 装 工 程 造 价 包 括 建 筑 工 程 装 饰 工 程 安 装 工 程 的 总 价 评 估 现 场 工 作 期 间, 评 估 人 员 套 用 2013 年 宁 夏 回 族 自 治 区 建 筑 工 程 计 价 定 额 宁 夏 回 族 自 治 区 装 饰 装 修 工 程 计 价 定 额 宁 夏 回 族 自 治 区 安 装 工 程 计 价 定 额 和 宁 夏 回 族 自 治 区 建 设 工 程 费 用 定 额 (2013) 以 及 国 家 宁 夏 回 族 自 治 区 及 平 罗 县 有 关 政 府 部 门 颁 布 的 关 于 工 程 建 设 收 费 的 规 定 和 相 关 的 工 程 造 价 信 息 等 计 算 建 筑 工 程 费 用 装 饰 工 程 费 用 安 装 工 程 费 用 根 据 房 屋 所 在 地 政 府 的 有 关 规 定, 计 算 各 类 建 设 取 费 及 建 设 单 位 所 支 付 的 前 期 费 用 及 其 它 费 用 b. 前 期 及 其 他 费 用 的 确 定 前 期 及 其 他 费 用, 包 括 当 地 地 方 政 府 规 定 收 取 的 建 设 费 用 及 建 设 单 位 为 建 设 工 程 而 投 入 的 除 建 安 造 价 外 的 其 它 费 用 两 个 部 分 c. 资 金 成 本 的 确 定 资 金 成 本 系 在 建 设 期 内 为 工 程 建 设 所 投 入 资 金 的 贷 款 利 息, 其 采 用 的 利 率 按 基 准 日 中 国 人 民 银 行 规 定 标 准 计 算, 工 期 按 建 设 正 常 合 理 周 期 计 算, 并 按 均 匀 投 入 考 虑 : 资 金 成 本 =( 工 程 建 安 造 价 + 前 期 及 其 它 费 用 ) 合 理 工 期 贷 款 利 息 50% B 成 新 率 在 本 次 评 估 过 程 中, 按 照 建 筑 物 的 设 计 寿 命 现 场 勘 察 情 况 预 计 建 筑 物 尚 可 使 用 年 限, 并 进 而 计 算 其 成 新 率 其 公 式 如 下 : 成 新 率 = 尚 可 使 用 年 限 /( 实 际 已 使 用 年 限 + 尚 可 使 用 年 限 ) 100% C 评 估 值 的 确 定 评 估 值 = 重 置 全 价 成 新 率 2) 设 备 类 资 产 根 据 本 次 评 估 目 的, 按 照 持 续 使 用 原 则, 以 市 场 价 格 为 依 据, 结 合 第 15 页

18 委 估 设 备 的 特 点 和 收 集 资 料 情 况, 主 要 采 用 重 置 成 本 法 进 行 评 估 评 估 值 = 重 置 全 价 成 新 率 1) 机 器 设 备 及 电 子 设 备 A 重 置 全 价 的 确 定 重 置 全 价 由 设 备 购 置 价 运 杂 费 安 装 调 试 费 其 他 费 用 资 金 成 本 等 构 成 依 据 财 政 部 国 家 税 务 总 局 ( 财 税 号 ) 关 于 全 国 实 施 增 值 税 转 型 改 革 若 干 问 题 的 通 知, 自 2009 年 1 月 1 日 起, 购 进 或 者 自 制 ( 包 括 改 扩 建 安 装 ) 固 定 资 产 发 生 的 进 项 税 额, 可 根 据 中 华 人 民 共 和 国 增 值 税 暂 行 条 例 ( 国 务 院 令 第 538 号 ) 和 中 华 人 民 共 和 国 增 值 税 暂 行 条 例 实 施 细 则 ( 财 政 部 国 家 税 务 总 局 令 第 50 号 ) 的 有 关 规 定, 从 销 项 税 额 中 抵 扣 因 此, 对 于 机 器 设 备 在 计 算 其 重 置 全 价 时 应 扣 减 设 备 购 置 所 发 生 的 增 值 税 进 项 税 额 由 于 被 评 估 单 位 为 增 值 税 一 般 纳 税 人, 故 本 次 评 估 机 器 设 备 的 购 置 价 采 用 不 含 税 价 重 置 全 价 = 购 置 价 ( 不 含 税 )+ 运 杂 费 ( 不 含 税 )+ 安 装 调 试 费 + 工 程 建 设 其 它 费 用 + 资 金 成 本 1 设 备 购 置 价 主 要 通 过 向 生 产 厂 家 或 贸 易 公 司 询 价 参 照 2015 机 电 产 品 报 价 手 册 ( 机 械 工 业 信 息 研 究 所 ) 等 价 格 资 料, 以 及 参 考 近 期 同 类 设 备 的 合 同 价 格 确 定 ; 对 少 数 未 能 查 询 到 购 置 价 的 设 备, 采 用 同 年 代 同 类 别 设 备 的 价 格 变 动 率 推 算 确 定 购 置 价 ; 对 于 自 制 设 备, 按 照 自 制 设 备 所 使 用 材 料 多 少 和 工 艺 难 易 程 度, 按 材 料 制 作 单 价 作 价 2 运 杂 费 的 确 定 设 备 运 杂 费 是 指 从 产 地 到 设 备 安 装 现 场 的 运 输 费 用 运 杂 费 率 以 设 备 购 置 价 为 基 础, 根 据 生 产 厂 家 与 设 备 安 装 所 在 地 的 距 离 不 同, 按 不 同 第 16 页

19 运 杂 费 率 计 取 如 供 货 条 件 约 定 由 供 货 商 负 责 运 输 和 安 装 时 ( 在 购 置 价 格 中 已 含 此 部 分 价 格 ), 则 不 计 运 杂 费 3 安 装 工 程 费 的 确 定 参 考 资 产 评 估 常 用 数 据 与 参 数 手 册 等 资 料, 按 照 设 备 的 特 点 重 量 安 装 难 易 程 度, 以 含 税 设 备 购 置 价 为 基 础, 按 不 同 安 装 费 率 计 取 对 小 型 无 须 安 装 的 设 备, 不 考 虑 安 装 工 程 费 4 其 他 费 用 的 确 定 其 他 费 用 包 括 建 设 单 位 管 理 费 勘 察 设 计 费 工 程 监 理 费 招 投 标 管 理 费 及 环 评 费 等, 是 依 据 该 设 备 所 在 地 建 设 工 程 其 他 费 用 标 准, 结 合 本 身 设 备 特 点 进 行 计 算 5 资 金 成 本 的 确 定 资 金 成 本 为 评 估 对 象 在 合 理 建 设 工 期 内 占 用 资 金 的 筹 资 成 本, 对 于 大 中 型 设 备, 合 理 工 期 在 6 个 月 以 上 的 计 算 其 资 金 成 本, 计 算 公 式 如 下 : 资 金 成 本 =( 设 备 购 置 费 + 运 杂 费 + 安 装 工 程 费 + 其 他 费 用 ) 合 理 建 设 工 期 贷 款 利 率 1/2 贷 款 利 率 按 照 评 估 基 准 日 执 行 的 利 率 确 定, 资 金 在 建 设 期 内 按 均 匀 投 入 考 虑 B 成 新 率 的 确 定 在 本 次 评 估 过 程 中, 按 照 设 备 的 经 济 使 用 寿 命 现 场 勘 察 情 况 预 计 设 备 尚 可 使 用 年 限, 并 进 而 计 算 其 成 新 率 其 公 式 如 下 : 成 新 率 = 尚 可 使 用 年 限 /( 实 际 已 使 用 年 限 + 尚 可 使 用 年 限 ) 100% 对 价 值 量 较 小 的 一 般 设 备 和 电 子 设 备 则 采 用 年 限 法 确 定 其 成 新 率 C 评 估 值 的 确 定 评 估 值 = 重 置 全 价 成 新 率 对 生 产 年 代 久 远, 已 无 同 类 型 型 号 的 机 器 设 备 和 电 子 设 备 则 参 照 近 第 17 页

20 期 二 手 市 场 行 情 确 定 评 估 值 2) 运 输 车 辆 A 重 置 全 价 的 确 定 重 置 全 价 = 现 行 含 税 购 置 价 + 车 辆 购 置 税 + 新 车 上 户 牌 照 手 续 费 等 1 现 行 购 价 主 要 取 自 当 地 汽 车 市 场 现 行 报 价 或 参 照 网 上 报 价 ; 2 车 辆 购 置 税 分 不 同 排 量 按 国 家 相 关 规 定 计 取 ; 3 新 车 上 户 牌 照 手 续 费 等 分 别 车 辆 所 处 区 域 按 当 地 交 通 管 理 部 门 规 定 计 取 B 成 新 率 的 确 定 根 据 2013 年 5 月 1 日 开 始 实 施 的 机 动 车 强 制 报 废 标 准 规 定 的 有 关 规 定, 按 以 下 方 法 确 定 成 新 率 后 取 其 较 小 者 为 最 终 成 新 率, 即 : 使 用 年 限 成 新 率 =(1- 已 使 用 年 限 / 规 定 或 经 济 使 用 年 限 ) 100% 行 驶 里 程 成 新 率 =(1- 已 行 驶 里 程 / 规 定 行 驶 里 程 ) 100% 成 新 率 =Min( 使 用 年 限 成 新 率, 行 驶 里 程 成 新 率 ) 同 时 对 待 估 车 辆 进 行 必 要 的 勘 察 鉴 定, 若 勘 察 鉴 定 结 果 与 按 上 述 方 法 确 定 的 成 新 率 相 差 较 大, 则 进 行 适 当 的 调 整, 若 两 者 结 果 相 当, 则 不 进 行 调 整 C 评 估 值 的 确 定 评 估 值 = 重 置 全 价 成 新 率 对 生 产 年 代 久 远, 已 无 类 似 车 型 的 车 辆 则 参 照 近 期 二 手 车 市 场 行 情 确 定 评 估 值 (3) 在 建 工 程 本 次 评 估 范 围 内 在 建 工 程 的 评 估 方 法 采 用 成 本 法 评 估 人 员 在 现 场 核 实 了 相 关 明 细 账 入 账 凭 证 及 可 研 报 告 初 步 设 计 概 预 算 和 预 决 算 等 资 料, 查 看 了 在 建 工 程 的 实 物, 与 项 目 工 程 技 术 人 员 等 相 关 人 员 进 行 了 座 谈, 确 认 委 估 的 在 建 工 程 项 目 进 度 基 本 上 是 按 计 划 进 行 的, 实 物 质 第 18 页

21 量 达 到 了 设 计 要 求, 实 际 支 付 情 况 与 账 面 相 符, 基 本 反 映 了 评 估 基 准 日 的 购 建 成 本 考 虑 在 建 工 程 的 合 理 工 期 较 短, 资 金 成 本 和 物 价 变 化 不 大, 在 确 认 工 程 预 算 合 理 性 的 前 提 下, 评 估 以 清 查 核 实 后 的 账 面 值 确 定 评 估 值 (4) 无 形 资 产 1) 土 地 使 用 权 土 地 使 用 权 为 资 产 占 有 单 位 在 无 形 资 产 明 细 中 核 算 的 企 业 所 拥 有 的 土 地 使 用 权 价 值 为 评 估 基 准 日 经 审 计 后 确 认 的 以 出 让 方 式 取 得 的 土 地 使 用 权 估 价 人 员 根 据 现 场 勘 查 情 况, 按 照 城 镇 土 地 估 价 规 程 的 要 求, 结 合 估 价 对 象 的 区 位 用 地 性 质 利 用 条 件 及 当 地 土 地 市 场 状 况, 本 次 评 估 主 要 选 用 基 准 地 价 系 数 修 正 法 和 市 场 比 较 法 : 1 基 准 地 价 系 数 修 正 法 基 准 地 价 系 数 修 正 法 是 利 用 城 镇 基 准 地 价 和 基 准 地 价 修 正 系 数 等 评 估 结 果, 按 照 替 代 原 则, 就 待 估 宗 地 的 区 域 条 件 和 个 别 条 件 等 与 其 所 处 区 域 的 平 均 条 件 相 比 较, 并 对 照 修 正 系 数 表 选 取 相 应 的 修 正 系 数 对 基 准 地 价 进 行 修 正, 进 而 求 取 待 估 宗 地 在 评 估 基 准 日 价 格 的 方 法 根 据 城 镇 土 地 估 价 规 程 及 各 地 区 土 地 定 级 估 价 成 果, 采 用 基 准 地 价 系 数 修 正 法 的 基 本 公 式 为 : 宗 地 单 价 =[ 基 准 地 价 K1 K3 (1 ± Σ K)+ K4] K2 式 中 : K1 期 日 修 正 系 数 ; K2 土 地 使 用 年 期 修 正 系 数 ; K3 容 积 率 修 正 系 数 ; ΣK 影 响 地 价 的 区 域 因 素 及 个 别 因 素 修 正 系 数 之 和 ; K4 土 地 开 发 程 度 修 正 幅 度 第 19 页

22 2 市 场 比 较 法 市 场 比 较 法 是 根 据 市 场 中 的 替 代 原 理, 将 待 估 土 地 与 具 有 替 代 性 的, 且 在 估 价 期 日 近 期 市 场 上 交 易 的 类 似 地 产 进 行 比 较, 并 对 类 似 地 产 的 成 交 价 格 作 适 当 修 正, 以 此 估 算 待 估 土 地 客 观 合 理 价 格 的 方 法 a 可 比 实 例 选 择 通 过 对 待 估 宗 地 所 在 区 域 工 业 用 地 招 拍 挂 交 易 市 场 的 调 查 与 分 析, 结 合 本 次 评 估 目 的 和 估 价 对 象 的 特 点, 我 们 选 取 了 与 待 估 宗 地 处 于 同 一 供 需 圈 内, 用 途 相 似 交 易 时 间 相 近 宗 地 基 本 状 况 类 似 等 的 三 个 成 交 案 例, 针 对 待 估 宗 地 状 况 进 行 比 较 分 析 b 建 立 价 格 可 比 基 础 待 估 宗 地 与 可 比 实 例 在 币 种 和 货 币 单 位 面 积 内 涵 和 面 积 单 位 等 方 面 一 致 c 比 较 因 素 选 择 根 据 估 价 对 象 工 业 用 地 的 特 点 和 估 价 师 收 集 的 资 料, 具 体 比 较 因 素 选 择 如 下 : 交 易 情 况 : 考 虑 交 易 行 为 中 的 一 些 特 殊 因 素 所 造 成 的 比 较 案 例 地 价 偏 差, 将 其 成 交 地 价 修 正 为 正 常 市 场 地 价 交 易 方 式 : 考 虑 交 易 行 为 中 交 易 方 式 的 不 同, 而 将 交 易 方 式 修 正 为 同 一 交 易 方 式 的 正 常 市 场 地 价 交 易 日 期 : 因 交 易 期 日 的 不 同 而 地 价 存 在 差 异, 需 进 行 期 日 修 正 土 地 用 途 : 因 土 地 用 途 不 同 地 价 存 在 差 异, 需 进 行 期 日 修 正 区 域 因 素 : 主 要 有 产 业 集 聚 规 模 效 应 区 域 土 地 利 用 限 制 道 路 通 达 度 环 境 质 量 基 础 设 施 完 备 程 度 区 域 用 地 类 型 等 个 别 因 素 : 主 要 有 临 路 状 况 宗 地 面 积 宗 地 形 状 地 势 地 质 状 况 与 地 基 承 载 力 等 土 地 使 用 年 期 : 在 求 得 比 准 地 价 的 基 础 上 进 行 年 期 修 正, 估 算 估 价 第 20 页

23 对 象 在 评 估 基 准 日 的 价 格 d 比 较 因 素 条 件 说 明 e 编 制 比 较 因 素 条 件 指 数 根 据 待 估 宗 地 与 可 比 实 例 各 种 因 素 的 具 体 情 况, 编 制 比 较 因 素 条 件 指 数 表 f. 编 制 比 较 因 素 条 件 修 正 系 数 表 将 估 价 对 象 的 因 素 条 件 指 数 与 可 比 实 例 的 因 素 条 件 指 数 进 行 比 较, 得 到 比 较 因 素 修 正 系 数 g. 土 地 使 用 年 期 修 正 h. 确 定 评 估 结 果 2) 其 他 无 形 资 产 其 他 无 形 资 产 为 农 药 登 记 证 农 药 登 记 证 属 于 行 政 许 可, 根 据 相 关 规 定, 不 能 评 估 3 负 债 检 验 核 实 各 项 负 债 在 评 估 目 的 实 现 后 的 实 际 债 务 人 负 债 额, 以 评 估 目 的 实 现 后 的 产 权 所 有 者 实 际 需 要 承 担 的 负 债 项 目 及 金 额 确 定 评 估 值 八 评 估 程 序 实 施 过 程 和 情 况 整 个 评 估 工 作 分 四 个 阶 段 进 行 : ( 一 ) 评 估 准 备 阶 段 年 4 月 4 日, 委 托 方 召 集 本 项 目 各 中 介 协 调 会, 有 关 各 方 就 本 次 评 估 的 目 的 评 估 基 准 日 评 估 范 围 等 问 题 协 商 一 致, 并 制 订 出 本 次 资 产 评 估 工 作 计 划 2 配 合 企 业 进 行 资 产 清 查 填 报 资 产 评 估 申 报 明 细 表 等 工 作 2015 第 21 页

24 年 4 月 上 旬, 评 估 项 目 组 人 员 对 委 估 资 产 进 行 了 详 细 了 解, 布 置 资 产 评 估 工 作, 协 助 企 业 进 行 委 估 资 产 申 报 工 作, 收 集 资 产 评 估 所 需 文 件 资 料 ( 二 ) 现 场 评 估 阶 段 项 目 组 现 场 评 估 阶 段 的 时 间 为 2015 年 4 月 7 日 至 2015 年 4 月 11 日 主 要 工 作 如 下 : 1 听 取 委 托 方 及 被 评 估 单 位 有 关 人 员 介 绍 企 业 总 体 情 况 和 委 估 资 产 的 历 史 及 现 状, 了 解 企 业 的 财 务 制 度 经 营 状 况 固 定 资 产 技 术 状 态 等 情 况 2 对 企 业 提 供 的 资 产 清 查 评 估 申 报 明 细 表 进 行 审 核 鉴 别, 并 与 企 业 有 关 财 务 记 录 数 据 进 行 核 对, 对 发 现 的 问 题 协 同 企 业 做 出 调 整 3 根 据 资 产 清 查 评 估 申 报 明 细 表, 对 固 定 资 产 进 行 了 全 面 清 查 核 实, 对 流 动 资 产 中 的 存 货 类 实 物 资 产 进 行 了 抽 查 盘 点 4 查 阅 收 集 委 估 资 产 的 产 权 证 明 文 件 5 根 据 委 估 资 产 的 实 际 状 况 和 特 点, 确 定 各 类 资 产 的 具 体 评 估 方 法 6 对 主 要 设 备, 查 阅 了 技 术 资 料 决 算 资 料 和 竣 工 验 收 资 料 ; 对 通 用 设 备, 主 要 通 过 市 场 调 研 和 查 询 有 关 资 料, 收 集 价 格 资 料 ; 对 房 屋 建 筑 物, 了 解 管 理 制 度 和 维 护 改 建 扩 建 情 况, 收 集 相 关 资 料 7 对 企 业 提 供 的 权 属 资 料 进 行 查 验 8 对 评 估 范 围 内 的 资 产 及 负 债, 在 清 查 核 实 的 基 础 上 做 出 初 步 评 估 测 算 ( 三 ) 评 估 汇 总 阶 段 2015 年 4 月 21 日 至 4 月 28 日 对 各 类 资 产 评 估 及 负 债 审 核 的 初 步 结 果 进 行 分 析 汇 总, 对 评 估 结 果 进 行 必 要 的 调 整 修 改 和 完 善 第 22 页

25 ( 四 ) 提 交 报 告 阶 段 在 上 述 工 作 基 础 上, 起 草 资 产 评 估 报 告 书, 与 委 托 方 就 评 估 结 果 交 换 意 见, 在 全 面 考 虑 有 关 意 见 后, 按 评 估 机 构 内 部 资 产 评 估 报 告 三 审 制 度 和 程 序 对 报 告 进 行 反 复 修 改 校 正, 最 后 出 具 正 式 资 产 评 估 报 告 书 本 阶 段 的 工 作 时 间 为 2015 年 4 月 28 日 至 5 月 2 日 九 评 估 假 设 本 次 评 估 中, 评 估 人 员 遵 循 了 以 下 评 估 假 设 : ( 一 ) 一 般 假 设 1 交 易 假 设 交 易 假 设 是 假 定 所 有 待 评 估 资 产 已 经 处 在 交 易 的 过 程 中, 评 估 师 根 据 待 评 估 资 产 的 交 易 条 件 等 模 拟 市 场 进 行 估 价 交 易 假 设 是 资 产 评 估 得 以 进 行 的 一 个 最 基 本 的 前 提 假 设 2 公 开 市 场 假 设 公 开 市 场 假 设, 是 假 定 在 市 场 上 交 易 的 资 产, 或 拟 在 市 场 上 交 易 的 资 产, 资 产 交 易 双 方 彼 此 地 位 平 等, 彼 此 都 有 获 取 足 够 市 场 信 息 的 机 会 和 时 间, 以 便 于 对 资 产 的 功 能 用 途 及 其 交 易 价 格 等 作 出 理 智 的 判 断 公 开 市 场 假 设 以 资 产 在 市 场 上 可 以 公 开 买 卖 为 基 础 3 资 产 持 续 经 营 假 设 资 产 持 续 经 营 假 设 是 指 评 估 时 需 根 据 被 评 估 资 产 按 目 前 的 用 途 和 使 用 的 方 式 规 模 频 度 环 境 等 情 况 继 续 使 用, 或 者 在 有 所 改 变 的 基 础 上 使 用, 相 应 确 定 评 估 方 法 参 数 和 依 据 ( 二 ) 特 殊 假 设 1 本 次 评 估 假 设 评 估 基 准 日 外 部 经 济 环 境 不 变, 国 家 现 行 的 宏 观 经 济 不 发 生 重 大 变 化 ; 第 23 页

26 2 企 业 所 处 的 社 会 经 济 环 境 以 及 所 执 行 的 税 赋 税 率 等 政 策 无 重 大 变 化 ; 3 企 业 未 来 的 经 营 管 理 班 子 尽 职, 并 继 续 保 持 现 有 的 经 营 管 理 模 式 ; 4 基 于 资 产 持 续 经 营 的 一 般 假 设, 本 报 告 结 论 是 建 立 在 经 济 行 为 实 现 后, 企 业 将 恢 复 生 产 的 基 础 上 ; 5 本 次 评 估 的 各 项 资 产 均 以 评 估 基 准 日 的 实 际 存 量 为 前 提, 有 关 资 产 的 现 行 市 价 以 评 估 基 准 日 的 国 内 有 效 价 格 为 依 据 ; 6 本 次 评 估 假 设 委 托 方 及 被 评 估 单 位 提 供 的 基 础 资 料 和 财 务 资 料 真 实 准 确 完 整 ; 7 评 估 范 围 仅 以 委 托 方 及 被 评 估 单 位 提 供 的 评 估 申 报 表 为 准, 未 考 虑 委 托 方 及 被 评 估 单 位 提 供 清 单 以 外 可 能 存 在 的 或 有 资 产 及 或 有 负 债 ; 8 本 次 评 估 测 算 的 各 项 参 数 取 值 不 考 虑 通 货 膨 胀 因 素 的 影 响 当 上 述 条 件 发 生 变 化 时, 评 估 结 果 一 般 会 失 效 十 评 估 结 论 ( 一 ) 资 产 基 础 法 评 估 结 论 采 用 资 产 基 础 法 对 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 的 全 部 资 产 和 负 债 进 行 评 估 得 出 的 评 估 基 准 日 2015 年 3 月 31 日 的 评 估 结 论 如 下 : 资 产 账 面 价 值 8, 万 元, 评 估 值 9, 万 元, 评 估 增 值 万 元, 增 值 率 % 负 债 账 面 价 值 6, 万 元, 评 估 值 6, 万 元, 评 估 减 值 万 元, 减 值 率 % 净 资 产 账 面 价 值 2, 万 元, 评 估 值 3, 万 元, 评 估 增 值 万 元, 增 值 率 % 详 见 下 表 第 24 页

27 资 产 评 估 结 果 汇 总 表 被 评 估 单 位 : 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 评 估 基 准 日 :2015 年 3 月 31 日 金 额 单 位 : 人 民 币 万 元 项 目 账 面 价 值 评 估 价 值 增 减 值 增 值 率 % 流 动 资 产 2, , 非 流 动 资 产 6, , , 其 中 : 长 期 股 权 投 资 固 定 资 产 6, , 在 建 工 程 无 形 资 产 长 期 待 摊 费 用 递 延 所 得 税 资 产 资 产 总 计 8, , 流 动 负 债 6, , 非 流 动 负 债 负 债 合 计 6, , 净 资 产 ( 所 有 者 权 益 ) 2, , 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 股 东 全 部 权 益 在 基 准 日 时 点 的 价 值 为 3, 万 元 十 一 特 别 事 项 说 明 ( 一 ) 产 权 瑕 疵 事 项 1 截 止 评 估 基 准 日, 列 入 评 估 范 围 的 房 屋 建 筑 物 中 草 甘 膦 车 间 乙 草 氨 车 间 简 易 平 房 锅 炉 房 车 间 厂 房 门 卫 办 公 楼 食 堂 蒸 空 泵 房 宿 舍 楼 三 废 车 间 均 已 取 得 房 屋 所 有 权 证, 其 中 : 甘 膦 车 间 乙 草 氨 车 间 锅 炉 房 车 间 简 易 平 房 房 屋 所 有 权 证 证 号 为 ( 平 罗 县 房 权 证 平 房 第 号 ); 厂 房 门 卫 锅 炉 房 办 公 楼 食 堂 房 屋 所 有 权 证 证 号 为 ( 平 罗 县 房 权 证 平 房 第 号 ); 蒸 空 泵 房 宿 舍 楼 三 废 车 间 房 屋 所 有 权 证 证 号 为 ( 平 罗 县 房 权 证 平 房 第 号 ); 其 余 建 筑 物 尚 未 取 得 房 屋 所 有 权 证, 未 办 理 房 产 证 的 建 筑 物 面 积 由 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 技 术 人 员 查 阅 了 相 关 图 纸 和 结 算 资 料, 通 过 图 纸 计 算 得 出, 无 上 述 资 料 的 建 筑 物, 宁 夏 格 瑞 第 25 页

28 精 细 化 工 有 限 公 司 技 术 人 员 进 行 了 现 场 测 量 确 定 建 筑 面 积, 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 承 诺 上 述 未 办 理 产 权 证 的 房 屋 建 筑 物 产 权 均 归 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 所 有, 不 存 在 产 权 纠 纷 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 账 面 所 列 房 屋 建 筑 物 有 35 栋 未 取 得 房 屋 所 有 权 证, 具 体 明 细 见 下 表 : 未 办 理 房 屋 所 有 权 证 房 屋 明 细 表 序 号 建 筑 物 名 称 结 构 建 成 年 月 计 量 单 位 建 筑 面 积 / 容 积 1 配 电 室 砖 混 平 方 米 水 泵 房 浴 室 砖 混 平 方 米 磅 房 砖 混 平 方 米 50 4 机 修 车 间 钢 结 构 平 方 米 硫 酸 胺 车 间 厂 房 钢 结 构 平 方 米 膜 分 离 彩 钢 厂 房 钢 结 构 平 方 米 简 易 彩 钢 棚 库 房 平 方 米 废 水 处 理 站 彩 钢 活 动 室 钢 结 构 平 方 米 55 9 西 北 角 简 易 平 房 砖 混 平 方 米 彩 钢 房 钢 结 构 平 方 米 生 化 处 理 房 钢 结 构 平 方 米 锅 炉 房 砖 混 平 方 米 简 易 房 钢 结 构 平 方 米 简 易 房 钢 结 构 平 方 米 简 易 房 钢 结 构 平 方 米 锅 炉 水 泵 房 砖 混 平 方 米 三 氯 化 磷 主 车 间 钢 筋 混 凝 土 平 方 米 液 氯 车 间 钢 筋 混 凝 土 平 方 米 库 房 钢 结 构 平 方 米 彩 钢 房 钢 结 构 平 方 米 彩 钢 房 钢 结 构 平 方 米 彩 钢 房 钢 结 构 平 方 米 油 库 砖 混 平 方 米 五 金 库 钢 结 构 平 方 米 车 棚 钢 结 构 平 方 米 传 达 室 二 门 平 方 米 控 制 化 验 室 平 方 米 机 修 房 钢 结 构 平 方 米 彩 钢 房 钢 结 构 平 方 米 危 废 储 存 间 砖 混 平 方 米 真 空 泵 房 及 水 处 理 车 间 砖 混 平 方 米 预 处 理 车 间 平 方 米 风 机 房 污 泥 脱 水 间 平 方 米 192 第 26 页

29 34 烘 干 车 间 气 楼 平 方 米 油 库 平 方 米 31.2 小 计 2 无 形 资 产 - 其 他 无 形 资 产 是 四 项 农 药 登 记 证, 账 面 值 377, 元, 根 据 被 评 估 单 位 提 供 的 合 同, 这 四 项 农 药 登 记 证 属 于 外 购 取 得, 但 是 根 据 农 药 登 记 管 理 条 例 及 中 华 人 民 共 和 国 农 业 法 规 定, 农 药 登 记 证 是 一 种 行 政 许 可, 不 允 许 转 让, 因 此 本 次 评 估 中 农 药 登 记 证 评 估 为 0 ( 二 ) 未 决 事 项 法 律 纠 纷 等 不 确 定 因 素 本 报 告 未 发 现 未 决 事 项 法 律 纠 纷 等 不 确 定 因 素 ( 三 ) 重 大 期 后 事 项 期 后 事 项 是 指 评 估 基 准 日 之 后 出 具 评 估 报 告 之 前 发 生 的 重 大 事 项 本 报 告 无 重 大 期 后 事 项 ( 四 ) 其 他 需 要 说 明 的 事 项 1 评 估 师 和 评 估 机 构 的 法 律 责 任 是 对 本 报 告 所 述 评 估 目 的 下 的 资 产 价 值 量 做 出 专 业 判 断, 并 不 涉 及 到 评 估 师 和 评 估 机 构 对 该 项 评 估 目 的 所 对 应 的 经 济 行 为 做 出 任 何 判 断 评 估 工 作 在 很 大 程 度 上, 依 赖 于 委 托 方 及 被 评 估 单 位 提 供 的 有 关 资 料 因 此, 评 估 工 作 是 以 委 托 方 及 被 评 估 单 位 提 供 的 有 关 经 济 行 为 文 件, 有 关 资 产 所 有 权 文 件 证 件 及 会 计 凭 证, 有 关 法 律 文 件 的 真 实 合 法 为 前 提 2 评 估 过 程 中, 评 估 人 员 观 察 所 评 估 房 屋 建 筑 物 的 外 貌, 在 尽 可 能 的 情 况 下 察 看 了 建 筑 物 内 部 装 修 情 况 和 使 用 情 况, 未 进 行 任 何 结 构 和 材 质 测 试 在 对 设 备 进 行 勘 察 时, 因 检 测 手 段 限 制 及 部 分 设 备 正 在 运 行 等 原 因, 主 要 依 赖 于 评 估 人 员 的 外 观 观 察 和 被 评 估 单 位 提 供 的 近 期 检 测 资 料 及 向 有 关 操 作 使 用 人 员 的 询 问 情 况 等 判 断 设 备 状 况 3 本 次 评 估 范 围 及 采 用 的 由 被 评 估 单 位 提 供 的 数 据 报 表 及 有 关 第 27 页

30 资 料, 委 托 方 及 被 评 估 单 位 对 其 提 供 资 料 的 真 实 性 完 整 性 负 责 4 评 估 报 告 中 涉 及 的 有 关 权 属 证 明 文 件 及 相 关 资 料 由 被 评 估 单 位 提 供, 委 托 方 及 被 评 估 单 位 对 其 真 实 性 合 法 性 承 担 法 律 责 任 5 在 评 估 基 准 日 以 后 的 有 效 期 内, 如 果 资 产 数 量 及 作 价 标 准 发 生 变 化 时, 应 按 以 下 原 则 处 理 : (1) 当 资 产 数 量 发 生 变 化 时, 应 根 据 原 评 估 方 法 对 资 产 数 额 进 行 相 应 调 整 ; (2) 当 资 产 价 格 标 准 发 生 变 化 且 对 资 产 评 估 结 果 产 生 明 显 影 响 时, 委 托 方 应 及 时 聘 请 有 资 格 的 资 产 评 估 机 构 重 新 确 定 评 估 价 值 ; (3) 对 评 估 基 准 日 后, 资 产 数 量 价 格 标 准 的 变 化, 委 托 方 在 资 产 实 际 作 价 时 应 给 予 充 分 考 虑, 进 行 相 应 调 整 十 二 评 估 报 告 使 用 限 制 说 明 ( 一 ) 本 评 估 报 告 只 能 用 于 本 报 告 载 明 的 评 估 目 的 和 用 途 同 时, 本 次 评 估 结 论 是 反 映 评 估 对 象 在 本 次 评 估 目 的 下, 根 据 公 开 市 场 的 原 则 确 定 的 现 行 公 允 市 价, 没 有 考 虑 将 来 可 能 承 担 的 抵 押 担 保 事 宜, 以 及 特 殊 的 交 易 方 可 能 追 加 付 出 的 价 格 等 对 评 估 价 格 的 影 响, 同 时, 本 报 告 也 未 考 虑 国 家 宏 观 经 济 政 策 发 生 变 化 以 及 遇 有 自 然 力 和 其 它 不 可 抗 力 对 资 产 价 格 的 影 响 当 前 述 条 件 以 及 评 估 中 遵 循 的 持 续 经 营 原 则 等 其 它 情 况 发 生 变 化 时, 评 估 结 论 一 般 会 失 效 评 估 机 构 不 承 担 由 于 这 些 条 件 的 变 化 而 导 致 评 估 结 果 失 效 的 相 关 法 律 责 任 本 评 估 报 告 成 立 的 前 提 条 件 是 本 次 经 济 行 为 符 合 国 家 法 律 法 规 的 有 关 规 定, 并 得 到 有 关 部 门 的 批 准 ( 二 ) 本 评 估 报 告 只 能 由 评 估 报 告 载 明 的 评 估 报 告 使 用 者 使 用 评 估 报 告 的 使 用 权 归 委 托 方 所 有, 未 经 委 托 方 许 可, 本 评 估 机 构 不 会 随 意 向 他 人 公 开 第 28 页

31 ( 三 ) 未 征 得 本 评 估 机 构 同 意 并 审 阅 相 关 内 容, 评 估 报 告 的 全 部 或 者 部 分 内 容 不 得 被 摘 抄 引 用 或 披 露 于 公 开 媒 体, 法 律 法 规 规 定 以 及 相 关 当 事 方 另 有 约 定 的 除 外 ( 四 ) 评 估 结 论 的 使 用 有 效 期 : 根 据 国 家 现 行 规 定, 本 资 产 评 估 报 告 结 论 使 用 有 效 期 为 一 年, 自 评 估 基 准 日 2015 年 3 月 31 日 起 计 算, 至 2016 年 3 月 30 日 止 超 过 一 年, 需 重 新 进 行 资 产 评 估 十 三 评 估 报 告 日 评 估 报 告 日 为 二 〇 一 五 年 五 月 六 日 第 29 页

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33 备 查 文 件 目 录 1 经 济 行 为 文 件 ( 复 印 件 ); 2 宁 夏 格 瑞 精 细 化 工 有 限 公 司 专 项 审 计 报 告 ( 复 印 件 ); 3 委 托 方 和 被 评 估 单 位 企 业 法 人 营 业 执 照 ( 复 印 件 ); 4 评 估 对 象 涉 及 的 主 要 权 属 证 明 资 料 ( 复 印 件 ); 5 委 托 方 及 被 评 估 单 位 承 诺 函 ; 6 签 字 注 册 资 产 评 估 师 承 诺 函 ; 7 资 产 评 估 资 格 证 书 ( 复 印 件 ); 8 企 业 法 人 营 业 执 照 ( 复 印 件 ); 9 资 产 评 估 业 务 约 定 书 ( 复 印 件 ); 10 签 字 注 册 资 产 评 估 师 资 格 证 书 ( 复 印 件 ) 第 31 页