中 华 人 民 共 和 国 国 土 资 源 部 令 第 53 号 闲 置 土 地 处 置 办 法 已 经 2012 年 5 月 22 日 国 土 资 源 部 第 1 次 部 务 会 议 修 订 通 过, 现 予 以 发 布, 自 2012 年 7 月 1 日 起 施 行 部 长 徐 绍 史 二 〇

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1 目 录 2012 年 第 3 期 CONTENTS 主 办 : 湖 南 省 土 地 估 价 师 协 会 文 件 选 登 国 土 资 源 部 第 53 号 令 : 闲 置 土 地 处 置 办 法 (1) 国 土 资 源 部 办 公 厅 关 于 实 行 电 子 化 备 案 完 善 土 地 估 价 报 告 备 案 制 度 的 通 知 ( 国 土 资 厅 发 [2012]35 号 ) (6) 关 于 印 发 中 国 土 地 估 价 师 执 业 行 为 准 则 的 通 知 ( 中 估 协 发 [2012]23 号 ) (7) 关 于 印 发 土 地 估 价 师 执 业 登 记 工 作 实 施 细 则 的 函 ( 中 估 协 函 [2012]25 号 ) (30) 编 委 会 顾 问 : 张 以 坤 厉 坤 钟 质 明 主 编 : 苏 友 安 副 主 编 : 王 宽 苏 吴 跃 民 刘 湘 宏 编 委 :( 按 姓 氏 笔 画 为 序 ) 王 寄 湘 李 昌 军 李 红 峰 李 艳 玲 刘 陶 斯 刘 韶 豫 何 文 军 肖 卓 吴 方 平 吴 化 卿 沈 向 红 杨 启 英 周 季 平 赵 征 宇 高 向 阳 秦 雪 光 唐 跃 坤 谢 文 阁 谭 卫 红 廖 志 明 黎 普 新 责 任 编 辑 : 衷 亮 云 柴 俊 文 热 点 分 析 2012 年 第 二 季 度 全 国 主 要 城 市 地 价 监 测 报 告 (41) 宏 观 经 济 显 回 落 趋 势 资 源 保 障 须 强 化 支 撑 2012 年 上 半 年 国 土 资 源 经 济 形 势 分 析 与 展 望 (48) 防 止 市 场 走 势 偏 离 调 控 目 标 我 国 住 房 发 展 2012 年 年 中 报 告 摘 要 (55) 国 土 资 源 部 公 布 2012 年 上 半 年 房 地 产 用 地 供 应 情 况 (58) 房 地 产 动 态 房 产 税 试 点 或 扩 至 湖 南 湖 北 以 市 场 价 为 基 准 (60) 美 国 房 价 连 跌 6 年 均 降 34% (62) 东 南 亚 房 地 产 市 场 降 温 (63) 方 法 得 当 助 通 关 土 地 估 价 师 资 格 考 试 心 得 大 家 谈 (64) 内 部 资 料 准 印 证 : 湘 政 简 准 字 [2001] 第 66 号 地 址 : 长 沙 市 五 一 大 道 351 号 传 真 : 邮 编 : 联 系 电 话 : 网 址 : xgxh521@126.com 短 讯 四 则 国 土 资 源 部 下 发 紧 急 通 知 : 坚 决 防 止 房 价 反 弹 (67) 长 沙 土 地 市 场 频 现 底 价 成 交 纯 住 宅 用 地 闸 门 趋 紧 (68) 增 设 的 土 地 估 价 师 实 践 考 核 完 成 (69) 2012 年 全 省 土 地 估 价 报 告 评 审 会 在 长 沙 举 行 (69)

2 中 华 人 民 共 和 国 国 土 资 源 部 令 第 53 号 闲 置 土 地 处 置 办 法 已 经 2012 年 5 月 22 日 国 土 资 源 部 第 1 次 部 务 会 议 修 订 通 过, 现 予 以 发 布, 自 2012 年 7 月 1 日 起 施 行 部 长 徐 绍 史 二 〇 一 二 年 六 月 一 日 闲 置 土 地 处 置 办 法 (1999 年 4 月 26 日 国 土 资 源 部 第 6 次 部 长 办 公 会 议 通 过,2012 年 5 月 22 日 国 土 资 源 部 第 1 次 部 务 会 议 修 订 ) 第 一 章 总 则 第 一 条 为 有 效 处 置 和 充 分 利 用 闲 置 土 地, 规 范 土 地 市 场 行 为, 促 进 节 约 集 约 用 地, 根 据 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 及 有 关 法 律 行 政 法 规, 制 定 本 办 法 障 权 益 信 息 公 开 的 原 则 第 四 条 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 负 责 本 行 政 区 域 内 闲 置 土 地 的 调 查 认 定 和 处 置 工 作 的 组 织 实 施 上 级 国 土 资 源 主 管 部 门 对 下 级 国 土 资 源 主 管 部 门 调 查 认 定 和 处 置 闲 置 土 地 工 作 进 行 监 督 管 理 第 二 条 本 办 法 所 称 闲 置 土 地, 是 指 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 超 过 国 有 建 设 用 地 使 用 权 有 偿 使 用 合 同 或 者 划 拨 决 定 书 约 定 规 定 的 动 工 开 发 日 第 五 条 第 二 章 调 查 和 认 定 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 发 现 有 涉 期 满 一 年 未 动 工 开 发 的 国 有 建 设 用 地 已 动 工 开 发 但 开 发 建 设 用 地 面 积 占 应 动 工 开 发 建 设 用 地 总 面 积 不 足 三 分 之 一 或 者 已 投 资 额 占 总 投 资 额 不 足 百 分 之 二 十 五, 中 止 开 发 建 设 满 一 年 的 国 有 建 设 用 地, 也 可 以 认 定 为 闲 置 土 地 第 三 条 闲 置 土 地 处 置 应 当 符 合 土 地 利 用 总 体 规 划 和 城 乡 规 划, 遵 循 依 法 依 规 促 进 利 用 保 嫌 构 成 本 办 法 第 二 条 规 定 的 闲 置 土 地 的, 应 当 在 三 十 日 内 开 展 调 查 核 实, 向 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 发 出 闲 置 土 地 调 查 通 知 书 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 应 当 在 接 到 闲 置 土 地 调 查 通 知 书 之 日 起 三 十 日 内, 按 照 要 求 提 供 土 地 开 发 利 用 情 况 闲 置 原 因 以 及 相 关 说 明 等 材 料 第 六 条 闲 置 土 地 调 查 通 知 书 应 当 包 括 下 1

3 列 内 容 : ( 一 ) 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 的 姓 名 或 者 名 称 地 址 ; ( 二 ) 涉 嫌 闲 置 土 地 的 基 本 情 况 ; ( 三 ) 涉 嫌 闲 置 土 地 的 事 实 和 依 据 ; ( 四 ) 调 查 的 主 要 内 容 及 提 交 材 料 的 期 限 ; ( 五 ) 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 的 权 利 和 义 务 ; ( 六 ) 其 他 需 要 调 查 的 事 项 第 七 条 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 履 行 闲 置 土 地 调 查 职 责, 可 以 采 取 下 列 措 施 : ( 一 ) 询 问 当 事 人 及 其 他 证 人 ; ( 二 ) 现 场 勘 测 拍 照 摄 像 ; ( 三 ) 查 阅 复 制 与 被 调 查 人 有 关 的 土 地 资 料 ; ( 四 ) 要 求 被 调 查 人 就 有 关 土 地 权 利 及 使 用 问 的 ; ( 六 ) 政 府 政 府 有 关 部 门 的 其 他 行 为 因 自 然 灾 害 等 不 可 抗 力 导 致 土 地 闲 置 的, 依 照 前 款 规 定 办 理 第 九 条 经 调 查 核 实, 符 合 本 办 法 第 二 条 规 定 条 件, 构 成 闲 置 土 地 的, 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 应 当 向 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 下 达 闲 置 土 地 认 定 书 第 十 条 闲 置 土 地 认 定 书 应 当 载 明 下 列 事 项 : ( 一 ) 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 的 姓 名 或 者 名 称 地 址 ; ( 二 ) 闲 置 土 地 的 基 本 情 况 ; ( 三 ) 认 定 土 地 闲 置 的 事 实 依 据 ; 题 作 出 说 明 第 八 条 有 下 列 情 形 之 一, 属 于 政 府 政 府 有 ( 四 ) 闲 置 原 因 及 认 定 结 论 ; ( 五 ) 其 他 需 要 说 明 的 事 项 关 部 门 的 行 为 造 成 动 工 开 发 延 迟 的, 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 应 当 向 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 提 供 土 地 闲 置 原 因 说 明 材 料, 经 审 核 属 实 的, 依 照 本 办 法 第 十 二 条 和 第 十 三 条 规 定 处 置 : ( 一 ) 因 未 按 照 国 有 建 设 用 地 使 用 权 有 偿 使 用 合 同 或 者 划 拨 决 定 书 约 定 规 定 的 期 限 条 件 将 土 地 交 付 给 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人, 致 使 项 目 不 具 备 动 工 开 发 条 件 的 ; ( 二 ) 因 土 地 利 用 总 体 规 划 城 乡 规 划 依 法 修 改, 造 成 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 不 能 按 照 国 有 建 设 用 地 使 用 权 有 偿 使 用 合 同 或 者 划 拨 决 定 书 约 定 规 定 的 用 途 规 划 和 建 设 条 件 开 发 的 ; ( 三 ) 因 国 家 出 台 相 关 政 策, 需 要 对 约 定 规 定 的 规 划 和 建 设 条 件 进 行 修 改 的 ; ( 四 ) 因 处 置 土 地 上 相 关 群 众 信 访 事 项 等 无 法 动 工 开 发 的 ; ( 五 ) 因 军 事 管 制 文 物 保 护 等 无 法 动 工 开 发 第 十 一 条 闲 置 土 地 认 定 书 下 达 后, 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 应 当 通 过 门 户 网 站 等 形 式 向 社 会 公 开 闲 置 土 地 的 位 置 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 名 称 闲 置 时 间 等 信 息 ; 属 于 政 府 或 者 政 府 有 关 部 门 的 行 为 导 致 土 地 闲 置 的, 应 当 同 时 公 开 闲 置 原 因, 并 书 面 告 知 有 关 政 府 或 者 政 府 部 门 上 级 国 土 资 源 主 管 部 门 应 当 及 时 汇 总 下 级 国 土 资 源 主 管 部 门 上 报 的 闲 置 土 地 信 息, 并 在 门 户 网 站 上 公 开 闲 置 土 地 在 没 有 处 置 完 毕 前, 相 关 信 息 应 当 长 期 公 开 闲 置 土 地 处 置 完 毕 后, 应 当 及 时 撤 销 相 关 信 息 第 三 章 处 置 和 利 用 第 十 二 条 因 本 办 法 第 八 条 规 定 情 形 造 成 土 地 闲 置 的, 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 应 当 与 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 协 商, 选 择 下 列 方 式 处 置 : 2

4 ( 一 ) 延 长 动 工 开 发 期 限 签 订 补 充 协 议, 重 新 约 定 动 工 开 发 竣 工 期 限 和 违 约 责 任 从 补 充 协 议 约 定 的 动 工 开 发 日 期 起, 延 长 动 工 开 发 期 限 最 长 不 得 超 过 一 年 ; ( 二 ) 调 整 土 地 用 途 规 划 条 件 按 照 新 用 途 或 者 新 规 划 条 件 重 新 办 理 相 关 用 地 手 续, 并 按 照 新 用 途 或 者 新 规 划 条 件 核 算 收 缴 或 者 退 还 土 地 价 款 改 变 用 途 后 的 土 地 利 用 必 须 符 合 土 地 利 用 总 体 规 划 和 城 乡 规 划 ; ( 三 ) 由 政 府 安 排 临 时 使 用 待 原 项 目 具 备 开 发 建 设 条 件, 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 重 新 开 发 建 设 从 安 排 临 时 使 用 之 日 起, 临 时 使 用 期 限 最 长 不 得 超 过 两 年 ; ( 四 ) 协 议 有 偿 收 回 国 有 建 设 用 地 使 用 权 ; ( 五 ) 置 换 土 地 对 已 缴 清 土 地 价 款 落 实 项 目 资 金, 且 因 规 划 依 法 修 改 造 成 闲 置 的, 可 以 为 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 置 换 其 它 价 值 相 当 用 途 相 同 的 国 有 建 设 用 地 进 行 开 发 建 设 涉 及 出 让 土 地 的, 应 当 重 新 签 订 土 地 出 让 合 同, 并 在 合 同 中 注 明 为 置 换 土 地 ; ( 六 ) 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 还 可 以 根 据 实 际 情 况 规 定 其 他 处 置 方 式 除 前 款 第 四 项 规 定 外, 动 工 开 发 时 间 按 照 新 约 定 规 定 的 时 间 重 新 起 算 符 合 本 办 法 第 二 条 第 二 款 规 定 情 形 的 闲 置 土 地, 依 照 本 条 规 定 的 方 式 处 置 第 十 三 条 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 与 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 协 商 一 致 后, 应 当 拟 订 闲 置 土 地 处 置 方 案, 报 本 级 人 民 政 府 批 准 后 实 施 闲 置 土 地 设 有 抵 押 权 的, 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 在 拟 订 闲 置 土 地 处 置 方 案 时, 应 当 书 面 通 知 置 土 地 按 照 下 列 方 式 处 理 : ( 一 ) 未 动 工 开 发 满 一 年 的, 由 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 报 经 本 级 人 民 政 府 批 准 后, 向 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 下 达 征 缴 土 地 闲 置 费 决 定 书, 按 照 土 地 出 让 或 者 划 拨 价 款 的 百 分 之 二 十 征 缴 土 地 闲 置 费 土 地 闲 置 费 不 得 列 入 生 产 成 本 ; ( 二 ) 未 动 工 开 发 满 两 年 的, 由 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 按 照 中 华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 第 三 十 七 条 和 中 华 人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 第 二 十 六 条 的 规 定, 报 经 有 批 准 权 的 人 民 政 府 批 准 后, 向 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 下 达 收 回 国 有 建 设 用 地 使 用 权 决 定 书, 无 偿 收 回 国 有 建 设 用 地 使 用 权 闲 置 土 地 设 有 抵 押 权 的, 同 时 抄 送 相 关 土 地 抵 押 权 人 第 十 五 条 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 在 依 照 本 办 法 第 十 四 条 规 定 作 出 征 缴 土 地 闲 置 费 收 回 国 有 建 设 用 地 使 用 权 决 定 前, 应 当 书 面 告 知 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 有 申 请 听 证 的 权 利 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 要 求 举 行 听 证 的, 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 应 当 依 照 国 土 资 源 听 证 规 定 依 法 组 织 听 证 第 十 六 条 征 缴 土 地 闲 置 费 决 定 书 和 收 回 国 有 建 设 用 地 使 用 权 决 定 书 应 当 包 括 下 列 内 容 : ( 一 ) 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 的 姓 名 或 者 名 称 地 址 ; ( 二 ) 违 反 法 律 法 规 或 者 规 章 的 事 实 和 证 据 ; ( 三 ) 决 定 的 种 类 和 依 据 ; ( 四 ) 决 定 的 履 行 方 式 和 期 限 ; ( 五 ) 申 请 行 政 复 议 或 者 提 起 行 政 诉 讼 的 途 径 和 期 限 ; 相 关 抵 押 权 人 第 十 四 条 除 本 办 法 第 八 条 规 定 情 形 外, 闲 日 期 ; ( 六 ) 作 出 决 定 的 行 政 机 关 名 称 和 作 出 决 定 的 3

5 ( 七 ) 其 他 需 要 说 明 的 事 项 第 十 七 条 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 应 当 自 征 缴 土 地 闲 置 费 决 定 书 送 达 之 日 起 三 十 日 内, 按 照 规 定 缴 纳 土 地 闲 置 费 ; 自 收 回 国 有 建 设 用 地 使 用 权 决 定 书 送 达 之 日 起 三 十 日 内, 到 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 办 理 国 有 建 设 用 地 使 用 权 注 销 登 记, 交 回 土 地 权 利 证 书 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 对 征 缴 土 地 闲 置 费 决 定 书 和 收 回 国 有 建 设 用 地 使 用 权 决 定 书 不 服 的, 可 以 依 法 申 请 行 政 复 议 或 者 提 起 行 政 诉 讼 第 十 八 条 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 逾 期 不 申 请 行 政 复 议 不 提 起 行 政 诉 讼, 也 不 履 行 相 关 义 务 的, 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 可 以 采 取 下 列 措 施 : ( 一 ) 逾 期 不 办 理 国 有 建 设 用 地 使 用 权 注 销 登 记, 不 交 回 土 地 权 利 证 书 的, 直 接 公 告 注 销 国 有 建 设 用 地 使 用 权 登 记 和 土 地 权 利 证 书 ; ( 二 ) 申 请 人 民 法 院 强 制 执 行 第 十 九 条 对 依 法 收 回 的 闲 置 土 地, 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 可 以 采 取 下 列 方 式 利 用 : ( 一 ) 依 据 国 家 土 地 供 应 政 策, 确 定 新 的 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 开 发 利 用 ; ( 二 ) 纳 入 政 府 土 地 储 备 ; ( 三 ) 对 耕 作 条 件 未 被 破 坏 且 近 期 无 法 安 排 建 设 项 目 的, 由 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 委 托 有 关 农 村 集 体 经 济 组 织 单 位 或 者 个 人 组 织 恢 复 耕 种 第 二 十 条 闲 置 土 地 依 法 处 置 后 土 地 权 属 和 土 地 用 途 发 生 变 化 的, 应 当 依 据 实 地 现 状 在 当 年 土 地 变 更 调 查 中 进 行 变 更, 并 依 照 有 关 规 定 办 理 门 的 行 为 造 成 土 地 闲 置 : ( 一 ) 土 地 权 利 清 晰 ; ( 二 ) 安 置 补 偿 落 实 到 位 ; ( 三 ) 没 有 法 律 经 济 纠 纷 ; ( 四 ) 地 块 位 置 使 用 性 质 容 积 率 等 规 划 条 件 明 确 ; ( 五 ) 具 备 动 工 开 发 所 必 需 的 其 他 基 本 条 件 第 二 十 二 条 国 有 建 设 用 地 使 用 权 有 偿 使 用 合 同 或 者 划 拨 决 定 书 应 当 就 项 目 动 工 开 发 竣 工 时 间 和 违 约 责 任 等 作 出 明 确 约 定 规 定 约 定 规 定 动 工 开 发 时 间 应 当 综 合 考 虑 办 理 动 工 开 发 所 需 相 关 手 续 的 时 限 规 定 和 实 际 情 况, 为 动 工 开 发 预 留 合 理 时 间 因 特 殊 情 况, 未 约 定 规 定 动 工 开 发 日 期, 或 者 约 定 规 定 不 明 确 的, 以 实 际 交 付 土 地 之 日 起 一 年 为 动 工 开 发 日 期 实 际 交 付 土 地 日 期 以 交 地 确 认 书 确 定 的 时 间 为 准 第 二 十 三 条 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 应 当 在 项 目 开 发 建 设 期 间, 及 时 向 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 报 告 项 目 动 工 开 发 开 发 进 度 竣 工 等 情 况 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 应 当 在 施 工 现 场 设 立 建 设 项 目 公 示 牌, 公 布 建 设 用 地 使 用 权 人 建 设 单 位 项 目 动 工 开 发 竣 工 时 间 和 土 地 开 发 利 用 标 准 等 第 二 十 四 条 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 违 反 法 律 法 规 规 定 和 合 同 约 定 划 拨 决 定 书 规 定 恶 意 囤 地 炒 地 的, 依 照 本 办 法 规 定 处 理 完 毕 前, 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 不 得 受 理 该 国 有 建 设 用 地 使 用 权 土 地 变 更 登 记 第 四 章 预 防 和 监 管 人 新 的 用 地 申 请, 不 得 办 理 被 认 定 为 闲 置 土 地 的 转 让 出 租 抵 押 和 变 更 登 记 第 二 十 五 条 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 应 当 第 二 十 一 条 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 供 应 土 地 应 当 符 合 下 列 要 求, 防 止 因 政 府 政 府 有 关 部 将 本 行 政 区 域 内 的 闲 置 土 地 信 息 按 宗 录 入 土 地 市 场 动 态 监 测 与 监 管 系 统 备 案 闲 置 土 地 按 照 规 定 4

6 处 置 完 毕 后, 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 应 当 及 时 更 新 该 宗 土 地 相 关 信 息 闲 置 土 地 未 按 照 规 定 备 案 的, 不 得 采 取 本 办 法 第 十 二 条 规 定 的 方 式 处 置 第 二 十 六 条 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 应 当 将 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人 闲 置 土 地 的 信 息 抄 送 金 融 监 管 等 部 门 第 二 十 七 条 省 级 以 上 国 土 资 源 主 管 部 门 可 以 根 据 情 况, 对 闲 置 土 地 情 况 严 重 的 地 区, 在 土 地 利 用 总 体 规 划 土 地 利 用 年 度 计 划 建 设 用 地 审 批 土 地 供 应 等 方 面 采 取 限 制 新 增 加 建 设 用 地 促 进 闲 置 土 地 开 发 利 用 的 措 施 ( 一 ) 违 反 本 办 法 第 二 十 一 条 的 规 定 供 应 土 地 的 ; ( 二 ) 违 反 本 办 法 第 二 十 四 条 的 规 定 受 理 用 地 申 请 和 办 理 土 地 登 记 的 ; ( 三 ) 违 反 本 办 法 第 二 十 五 条 的 规 定 处 置 闲 置 土 地 的 ; ( 四 ) 不 依 法 履 行 闲 置 土 地 监 督 检 查 职 责, 在 闲 置 土 地 调 查 认 定 和 处 置 工 作 中 徇 私 舞 弊 滥 用 职 权 玩 忽 职 守 的 第 六 章 附 则 第 三 十 条 本 办 法 中 下 列 用 语 的 含 义 : 第 五 章 法 律 责 任 动 工 开 发 : 依 法 取 得 施 工 许 可 证 后, 需 挖 深 基 坑 的 项 目, 基 坑 开 挖 完 毕 ; 使 用 桩 基 的 项 目, 打 入 第 二 十 八 条 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 未 按 照 国 有 建 设 用 地 使 用 权 有 偿 使 用 合 同 或 者 划 拨 决 定 书 约 定 规 定 的 期 限 条 件 将 土 地 交 付 给 国 有 建 设 用 地 使 用 权 人, 致 使 项 目 不 具 备 动 工 开 发 条 件 的, 应 当 依 法 承 担 违 约 责 任 第 二 十 九 条 县 级 以 上 国 土 资 源 主 管 部 门 及 其 工 作 人 员 违 反 本 办 法 规 定, 有 下 列 情 形 之 一 的, 依 法 给 予 处 分 ; 构 成 犯 罪 的, 依 法 追 究 刑 事 责 任 : 所 有 基 础 桩 ; 其 他 项 目, 地 基 施 工 完 成 三 分 之 一 已 投 资 额 总 投 资 额 : 均 不 含 国 有 建 设 用 地 使 用 权 出 让 价 款 划 拨 价 款 和 向 国 家 缴 纳 的 相 关 税 费 第 三 十 一 条 集 体 所 有 建 设 用 地 闲 置 的 调 查 认 定 和 处 置, 参 照 本 办 法 有 关 规 定 执 行 第 三 十 二 条 本 办 法 自 2012 年 7 月 1 日 起 施 行 5

7 国 土 资 源 部 办 公 厅 关 于 实 行 电 子 化 备 案 完 善 土 地 估 价 报 告 备 案 制 度 的 通 知 国 土 资 厅 发 [2012]35 号 各 省 自 治 区 直 辖 市 及 副 省 级 城 市 国 土 资 源 主 管 部 门, 新 疆 生 产 建 设 兵 团 国 土 资 源 局, 解 放 军 土 地 管 理 局 : 土 地 估 价 师 和 土 地 估 价 中 介 机 构 是 土 地 市 场 的 重 要 组 成 部 分 加 强 对 土 地 估 价 行 业 的 监 督 管 理, 是 各 级 国 土 资 源 主 管 部 门 的 重 要 职 责 部 改 革 土 地 估 价 结 果 确 认 和 土 地 资 产 处 置 审 批 办 法 以 来, 土 地 估 价 报 告 备 案 制 度 已 成 为 行 业 管 理 的 主 要 制 度, 连 同 土 地 估 价 报 告 抽 查 评 议 制 度 一 并 发 挥 了 重 要 作 用 为 进 一 步 加 强 土 地 估 价 行 业 管 理, 规 范 土 地 估 价 中 介 机 构 和 从 业 人 员 行 为, 维 护 土 地 市 场 秩 序, 自 2012 年 7 月 1 日 起, 土 地 估 价 中 介 机 构 完 成 的 土 地 估 价 报 告 一 律 实 行 电 子 化 备 案 在 向 委 托 方 提 交 土 地 估 价 报 告 之 前, 土 地 估 价 中 介 机 构 应 当 登 录 国 土 资 源 部 网 站 (tdgj.mlr.gov.cn) 或 中 国 土 地 估 价 师 协 会 网 站 ( 通 过 土 地 估 价 报 告 备 案 系 统, 进 行 报 告 备 案, 取 得 电 子 备 案 号 涉 及 企 业 改 制 的 土 地 估 价 项 目, 仍 按 关 于 印 发 企 业 改 制 土 地 资 产 处 置 审 批 意 见 ( 试 行 ) 和 土 地 估 价 报 告 备 案 办 法 ( 试 行 ) 的 通 知 ( 国 土 资 厅 发 [2001]42 号 ) 执 行 企 业 在 向 市 县 国 土 资 源 主 管 部 门 申 请 初 审 时, 所 提 交 的 土 地 估 价 报 告 应 当 具 备 电 子 备 案 号 实 施 电 子 备 案 后, 土 地 估 价 中 介 机 构 不 再 上 报 估 价 业 绩 项 目 清 单, 有 关 业 绩 和 备 案 情 况 由 土 地 估 价 报 告 备 案 系 统 自 动 生 成 并 向 社 会 公 示 部 将 在 本 通 知 下 发 后, 组 织 开 展 相 关 培 训 省 级 国 土 资 源 主 管 都 门 负 责 对 本 辖 区 内 土 地 估 价 行 业 协 会 和 中 介 机 构 开 展 培 训, 并 依 托 土 地 估 价 报 告 备 案 系 统, 进 一 步 完 善 土 地 估 价 报 告 抽 查 评 议 制 度, 定 期 组 织 行 业 协 会 及 有 关 专 家, 对 备 案 的 土 地 估 价 报 告 开 展 抽 查 评 议 二 〇 一 二 年 六 月 十 四 日 6

8 关 于 印 发 中 国 土 地 估 价 师 执 业 行 为 准 则 的 通 知 中 估 协 发 [2012]23 号 各 土 地 评 估 机 构 : 为 规 范 土 地 估 价 行 业 执 业 行 为 净 化 执 业 环 境 提 高 行 业 整 体 素 质 控 制 执 业 风 险, 中 国 土 地 估 价 师 协 会 专 业 规 划 与 发 展 委 员 会 起 草 了 中 国 土 地 估 价 师 执 业 行 为 准 则, 经 多 方 征 求 意 见 修 改 完 善 并 报 中 国 土 地 估 价 师 协 会 第 四 届 第 四 次 常 附 件 : 中 国 土 地 估 价 师 执 业 行 为 准 则 (2011 版 ) 核 心 理 念 诚 信 为 本 品 牌 优 先 和 谐 互 助 敢 言 正 道 洁 身 自 律 恪 尽 职 守 科 学 客 观 贵 在 自 知 注 意 查 证 克 制 私 利 保 持 中 立 管 理 冲 突 资 格 合 法 能 力 胜 任 执 业 独 立 风 险 可 控 遵 守 规 程 保 证 真 实 言 之 有 据 勇 于 创 新 底 稿 完 整 分 类 清 楚 使 用 规 范 长 期 保 存 来 源 可 靠 审 核 尽 职 利 用 充 分 保 守 秘 密 第 一 章 总 则 第 一 条 为 规 范 土 地 估 价 师 的 执 业 行 为, 提 高 土 地 估 价 行 业 的 社 会 诚 信 度, 控 制 执 业 风 险, 根 据 国 家 相 关 法 律 法 规 和 中 国 土 地 估 价 师 协 会 章 程, 制 定 本 准 则 务 理 事 会 审 议 通 过, 现 予 以 印 发 中 国 土 地 估 价 师 协 会 将 据 此 规 范 土 地 估 价 师 执 业 行 为, 执 行 中 的 问 题 请 及 时 反 馈 中 国 土 地 估 价 师 协 会 秘 书 处 附 件 : 中 国 土 地 估 价 师 执 业 行 为 准 则 二 〇 一 二 年 五 月 八 日 第 二 条 本 准 则 是 土 地 估 价 师 承 接 业 务 开 展 估 价 保 证 公 正 的 操 作 规 程, 明 确 了 土 地 估 价 师 执 业 行 为 的 基 本 要 求 中 华 人 民 共 和 国 境 内 参 与 土 地 估 价 业 务 的 土 地 评 估 机 构 和 土 地 估 价 人 员, 均 应 遵 守 本 准 则 第 三 条 本 准 则 所 称 核 心 理 念 是 对 行 为 准 则 的 提 炼, 阐 明 了 土 地 评 估 机 构 和 土 地 估 价 师 应 具 有 的 职 业 道 德 观 念 ; 注 释 是 对 核 心 理 念 的 条 文 说 明 ; 指 引 示 例 和 禁 行 示 例 是 供 执 业 土 地 估 价 师 更 好 地 学 习 理 解 核 心 理 念 的 参 考 案 例 土 地 估 价 师 在 执 业 过 程 中 应 自 觉 遵 守 核 心 理 念 注 释 和 示 例 所 体 现 的 基 本 原 则, 但 不 局 限 于 示 例 内 容 第 四 条 土 地 估 价 师 执 业 过 程 中, 除 遵 守 本 准 则 外, 还 应 遵 循 城 镇 土 地 估 价 规 程 等 国 家 有 关 技 术 标 准 和 中 国 土 地 估 价 师 协 会 制 定 的 技 术 指 引 第 二 章 公 平 竞 争 行 为 7

9 核 心 理 念 诚 信 为 本 品 牌 优 先 和 谐 互 助 敢 言 正 道 第 五 条 诚 信 为 本 注 释 是 指 土 地 估 价 师 在 开 展 估 价 业 务 时 要 实 事 求 是, 不 得 作 出 无 法 证 实 和 自 我 标 榜 的 陈 述 ; 不 得 自 诩 为 某 一 特 定 领 域 的 专 家, 或 作 出 其 他 带 有 欺 骗 性 误 导 性 的 承 诺 ; 土 地 评 估 机 构 自 我 宣 传 要 真 实 准 确 ; 任 何 情 况 下 不 贬 低 竞 争 对 手 或 散 布 歪 曲 事 实 的 消 息 而 误 导 客 户, 当 不 得 不 在 客 户 面 前 与 其 他 土 地 估 价 师 或 评 估 机 构 进 行 比 较 时, 应 客 观 陈 述 指 引 示 例 1: 当 发 现 存 在 利 益 冲 突 ( 如 项 目 潜 在 交 易 方 也 同 时 委 托 对 同 一 标 的 进 行 估 价 ) 时, 及 时 采 用 书 面 形 式 如 实 告 知 相 关 利 益 方 指 引 示 例 2: 在 土 地 估 价 报 告 中 如 实 披 露 土 地 产 权 规 划 限 制 估 价 范 围 等 方 面 可 能 存 在 的 不 确 定 性 及 瑕 疵 事 项 例 如, 应 如 实 披 露 规 划 条 件 正 在 报 批 过 程 中, 但 尚 未 得 到 批 复 的 情 况 指 引 示 例 3: 在 土 地 估 价 报 告 中 如 实 说 明 估 价 中 的 特 殊 处 理 方 式 ( 如 估 价 对 象 在 基 准 地 价 覆 盖 区 域 之 外, 评 估 时 参 照 该 基 准 地 价 ) 及 其 对 评 估 结 果 的 影 响 指 引 示 例 4: 告 知 客 户 自 己 能 力 不 及 或 无 法 按 时 完 成 的 事 项 如 客 户 希 望 对 院 落 中 一 座 年 代 较 久 的 假 山 进 行 估 价, 土 地 估 价 师 经 过 分 析 后 认 为, 这 座 假 山 有 一 定 历 史 价 值, 有 可 能 是 文 物, 但 本 人 不 具 备 对 其 判 断 的 能 力 和 权 威 性, 建 议 客 户 请 有 能 力 和 资 质 的 专 业 人 士 或 机 构 进 行 文 物 鉴 定 禁 行 示 例 1: 土 地 估 价 师 及 其 所 在 土 地 评 估 机 构 告 知 或 暗 示 客 户 与 相 关 监 管 部 门 及 其 负 责 人 具 有 特 殊 关 系, 能 够 影 响 其 态 度 或 可 以 较 方 便 地 获 得 政 府 的 审 核 批 准 例 如, 向 客 户 炫 耀 自 己 与 某 官 员 是 同 学 ( 或 亲 戚 战 友 ), 能 够 帮 助 解 决 项 目 难 题 或 在 最 短 时 间 内 拿 到 批 文 禁 行 示 例 2: 在 执 业 中 未 全 面 客 观 分 析 可 能 影 响 评 估 结 果 的 各 种 相 关 因 素 的 情 况 下, 只 选 取 有 利 于 某 一 交 易 方 的 估 价 信 息 例 如, 在 抵 押 估 价 中, 有 意 挑 选 成 交 价 格 高 的 案 例, 或 故 意 降 低 修 正 幅 度, 以 满 足 客 户 的 期 望 禁 行 示 例 3: 在 客 户 面 前 对 同 行 进 行 不 恰 当 地 评 价, 或 故 意 把 同 行 的 缺 点 或 问 题 介 绍 给 客 户, 同 时 隐 瞒 自 己 存 在 同 样 缺 点 或 类 似 问 题 的 事 实 通 过 贬 低 诋 毁 同 行, 抬 高 自 己 来 获 取 估 价 业 务 例 如, 故 意 向 客 户 透 露 行 业 自 律 处 罚 中 限 于 业 内 的 通 报 内 容, 作 为 内 幕 渲 染, 以 打 压 竞 争 对 手 禁 行 示 例 4: 利 用 广 告 新 闻 等 手 段 做 夸 张 虚 假 或 容 易 引 起 误 解 的 宣 传 例 如, 将 本 人 与 相 关 领 导 的 非 工 作 合 影 展 示 给 客 户, 给 客 户 留 下 本 人 与 领 导 关 系 密 切 的 印 象 第 六 条 品 牌 优 先 注 释 是 指 土 地 估 价 师 在 开 展 估 价 业 务 时 应 把 良 好 的 行 业 和 专 业 形 象 放 在 首 位, 以 优 质 的 专 业 服 务 和 诚 信 的 专 业 精 神, 打 造 有 特 色 的 专 业 服 务 品 牌 这 里 的 品 牌 包 括 三 个 层 次 的 含 义, 其 一 是 指 行 业 品 牌, 即 树 立 科 学 发 展 观, 维 护 行 业 形 象, 构 建 可 持 续 发 展 的 文 明 行 业 ; 其 二 是 指 土 地 评 估 机 构 的 品 牌, 即 土 地 评 估 机 构 应 凭 借 专 业 能 力 拓 展 业 务, 在 公 平 竞 争 中 赢 得 市 场 ; 其 三 是 指 土 地 估 价 师 的 个 人 品 牌, 土 地 估 价 师 作 为 专 业 人 士 在 执 业 过 程 中 应 以 自 己 的 专 业 能 力 和 服 务 意 识 赢 得 客 户, 尊 重 同 行, 公 平 竞 争 指 引 示 例 1: 把 本 人 或 所 在 机 构 曾 经 完 成 过 的 相 关 业 绩, 客 观 恰 当 地 展 示 给 客 户 例 如, 向 客 户 展 示 评 估 业 绩 获 得 的 相 关 奖 项 行 业 协 会 公 布 的 业 绩 排 名 客 户 评 价 等 指 引 示 例 2: 向 客 户 说 明 本 人 或 所 在 机 构 的 执 8

10 业 特 点 取 得 的 相 关 注 册 资 格 及 执 业 范 围, 客 观 介 绍 土 地 估 价 行 业 的 概 况 及 土 地 评 估 机 构 所 处 的 行 业 地 位 例 如, 向 客 户 介 绍 注 册 证 书 本 机 构 及 相 关 人 员 在 行 业 协 会 担 任 的 职 务 参 与 过 的 行 业 协 会 的 相 关 课 题 出 版 或 发 表 的 文 章 专 著 参 与 的 学 术 研 讨 会 等 指 引 示 例 3: 向 客 户 客 观 介 绍 本 人 履 历 和 土 地 评 估 机 构 的 发 展 历 程 指 引 示 例 4: 向 客 户 说 明 项 目 实 施 的 要 点 难 点 和 相 关 处 理 预 案 例 如, 向 客 户 说 明 办 理 土 地 产 权 的 必 要 性, 相 关 政 策 规 定, 可 能 的 困 难 和 障 碍, 预 计 办 理 时 间 和 程 序 等 禁 行 示 例 1: 通 过 向 客 户 提 供 回 扣 或 馈 赠 礼 金 等 方 式 获 取 估 价 业 务 回 扣 或 馈 赠 礼 金 是 指 以 利 益 输 送 为 条 件, 形 成 的 礼 品 或 资 金 的 往 来 例 如, 土 地 估 价 师 向 客 户 承 诺 如 果 拿 到 项 目, 则 可 以 按 照 服 务 费 金 额 的 一 定 比 例 给 予 客 户 ; 土 地 估 价 师 得 知 某 某 是 该 项 目 的 主 要 负 责 人, 特 地 登 门 造 访 并 赠 送 贵 重 礼 品, 希 望 该 负 责 人 关 照 本 机 构 取 得 估 价 业 务 禁 行 示 例 2: 采 用 竞 相 降 价 的 方 式 获 得 估 价 项 目, 扰 乱 评 估 市 场 例 如, 土 地 估 价 师 得 知 另 一 家 机 构 的 报 价 比 自 己 低, 则 采 取 追 低 方 式 进 行 竞 争, 以 取 得 评 估 项 目 为 目 的, 而 不 考 虑 为 保 障 项 目 质 量 应 付 出 的 基 本 成 本 禁 行 示 例 3: 在 执 行 估 价 业 务 时, 采 用 拖 延 推 诿 等 消 极 方 式 对 待 客 户 例 如, 土 地 估 价 师 承 诺 的 提 交 报 告 时 间 已 到, 但 尚 未 完 成 报 告, 于 是 谎 称 自 己 生 病 或 出 现 其 他 意 外 情 况, 从 而 拖 延 时 间 第 七 条 和 谐 互 助 注 释 是 指 土 地 估 价 师 在 开 展 估 价 业 务 时 应 团 结 互 助, 尊 重 同 行 尊 重 客 户, 讲 文 明 树 新 风, 提 倡 平 等 互 助 共 荣, 共 建 和 谐 良 好 的 执 业 氛 围 不 得 因 性 别 种 族 信 仰 职 位 专 业 文 化 习 俗 等 不 同, 在 语 言 行 为 等 方 面 表 现 出 歧 视 轻 蔑 嘲 讽 等 态 度 指 引 示 例 1: 文 明 用 语, 礼 貌 待 人 例 如, 当 客 户 提 出 违 背 规 程 规 范 的 要 求 时, 应 说 明 原 因 并 婉 言 拒 绝 ; 当 客 户 抱 怨 时, 应 认 真 倾 听 并 详 细 说 明 情 况 指 引 示 例 2: 耐 心 说 明 土 地 政 策 的 影 响 和 作 用 例 如, 在 执 行 国 有 企 业 改 制 项 目 时, 土 地 政 策 可 能 会 对 改 制 有 所 制 约 因 此, 针 对 划 拨 土 地 使 用 权 如 何 处 置 的 问 题, 改 制 企 业 和 评 估 机 构 往 往 会 出 现 意 见 分 歧, 土 地 估 价 师 应 根 据 掌 握 的 相 关 政 策 规 定 和 各 种 可 选 方 案, 耐 心 向 业 务 相 关 方 解 释 说 明, 争 取 得 到 理 解 和 认 同 禁 行 示 例 1: 采 用 人 身 攻 击 的 方 式 贬 低 他 人, 抬 高 自 己 例 如 采 用 笨 蠢 等 侮 辱 性 语 言, 或 其 他 不 文 明 语 言 攻 击 贬 损 同 事 同 行 或 客 户 禁 行 示 例 2: 在 少 数 民 族 地 区 执 业 时, 不 尊 重 当 地 或 该 民 族 特 有 的 风 俗 习 惯 例 如, 在 执 行 寺 院 相 关 估 价 业 务 时, 将 个 人 物 品 随 意 放 置 于 佛 案 上 禁 行 示 例 3: 歧 视 残 疾 人 例 如, 承 接 估 价 业 务 时, 得 知 客 户 是 残 疾 人 后, 用 各 种 理 由 推 托, 不 接 受 残 疾 人 的 委 托 事 项 第 八 条 敢 言 正 道 注 释 是 指 土 地 估 价 师 应 勇 于 批 评 与 自 我 批 评, 敢 于 向 有 损 行 业 形 象 破 坏 公 平 竞 争 规 则 损 害 公 众 利 益 的 现 象 作 斗 争 不 仅 自 己 遵 纪 守 法, 而 且 能 依 法 揭 露 估 价 过 程 中 发 现 的 违 规 事 项 和 背 信 弃 义 违 法 乱 纪 行 为 土 地 估 价 师 土 地 评 估 机 构 对 本 机 构 或 行 业 内 的 执 业 环 境 有 异 议 时, 应 通 过 正 规 渠 道 向 行 业 协 会 反 映, 维 护 自 身 权 益 对 行 业 技 术 标 准 中 需 进 一 步 完 善 的 地 方, 提 出 建 议 和 改 进 措 施 指 引 示 例 1: 在 与 客 户 交 流 时, 宣 传 土 地 估 价 9

11 行 业 在 社 会 经 济 生 活 中 的 地 位 作 用, 树 立 行 业 良 好 形 象 指 引 示 例 2: 在 执 业 过 程 中, 遇 到 客 户 提 出 不 合 理 的 要 求, 应 明 确 告 知 相 关 规 定, 讲 明 道 理, 婉 言 相 拒 例 如, 对 存 在 产 权 纠 纷 的 土 地, 应 告 知 客 户, 根 据 有 关 规 定 和 估 价 规 范, 应 先 确 权, 再 进 行 估 价 指 引 示 例 3: 发 现 不 按 照 行 业 规 范 和 技 术 标 准 执 业 的 情 况, 应 及 时 提 醒 或 向 协 会 如 实 反 映 例 如, 土 地 估 价 师 未 亲 自 到 现 场 进 行 查 勘, 或 采 用 虚 假 案 例 进 行 估 价, 应 及 时 对 其 提 醒 或 向 协 会 如 实 反 映 指 引 示 例 4: 在 土 地 估 价 报 告 中 如 实 披 露 存 在 的 瑕 疵 和 不 完 善 之 处 例 如, 如 实 披 露 土 地 出 让 协 议 已 签 署, 但 国 有 土 地 使 用 证 尚 未 取 得 ; 评 估 标 的 仍 处 于 抵 押 期 内, 尚 未 解 押 等 情 况 禁 行 示 例 1: 无 原 则 地 迁 就 客 户 利 益, 从 而 损 害 他 人 或 公 众 利 益 例 如, 在 国 有 企 业 收 购 项 目 中 有 意 低 估 土 地 的 价 值, 损 害 国 家 的 利 益 禁 行 示 例 2: 发 现 估 价 人 员 与 客 户 之 间 存 在 商 业 贿 赂 等 现 象, 视 而 不 见, 姑 息 迁 就 禁 行 示 例 3: 为 迎 合 客 户, 取 得 不 当 利 益 而 刻 意 隐 瞒 实 情 例 如, 明 知 估 价 对 象 存 在 被 征 收 等 可 能, 与 客 户 串 通, 在 估 价 报 告 中 刻 意 隐 瞒, 不 如 实 进 行 披 露 第 三 章 公 正 执 业 行 为 核 心 理 念 洁 身 自 律 恪 尽 职 守 科 学 客 观 贵 在 自 知 第 九 条 洁 身 自 律 注 释 洁 身 自 律 是 指 土 地 估 价 师 不 得 利 用 执 业 之 便, 或 利 用 开 展 估 价 业 务 过 程 中 知 悉 的 商 业 秘 密 客 户 提 供 的 数 据 资 料 评 估 结 果 和 掌 握 的 内 部 信 息 为 本 人 或 所 在 土 地 评 估 机 构 谋 取 不 正 当 利 益 不 得 以 任 何 方 式 接 受 或 向 客 户 索 取 贿 赂 或 其 他 好 处, 也 不 得 通 过 客 户 获 取 服 务 费 之 外 的 任 何 利 益 指 引 示 例 1: 对 收 到 的 礼 物 应 向 上 级 汇 报 并 退 回 或 上 交 例 如, 某 土 地 估 价 师 在 执 行 业 务 时, 客 户 送 其 高 档 礼 品, 虽 再 三 推 辞, 客 户 仍 坚 持 赠 与, 某 土 地 估 价 师 只 好 拿 回 上 交 所 在 机 构, 并 向 上 级 说 明 当 时 的 情 况 指 引 示 例 2: 时 刻 注 意 履 行 为 客 户 保 密 的 义 务 例 如, 某 土 地 估 价 师 的 同 学 是 某 开 发 公 司 的 负 责 人, 听 说 某 土 地 估 价 师 正 在 开 展 一 项 准 备 挂 牌 交 易 的 估 价 业 务, 于 是 请 其 吃 饭 某 土 地 估 价 师 不 知 个 中 原 因, 欣 然 赴 宴 席 间 明 白 同 学 意 在 打 探 有 关 项 目 情 况, 于 是 坦 诚 相 告, 有 关 项 目 情 况 以 公 告 信 息 为 准, 涉 及 底 价 等 信 息 恕 不 能 透 露, 请 予 谅 解 禁 行 示 例 1: 在 从 事 涉 及 上 市 估 价 业 务 时, 利 用 得 到 的 内 部 信 息 进 行 证 券 投 资 获 得 利 益 例 如, 涉 及 上 市 公 司 增 发 股 票 的 估 价 项 目, 得 知 公 司 的 增 发 计 划 后, 立 即 购 买 其 股 票, 待 股 票 价 格 上 涨 后 即 行 抛 售, 获 取 不 当 利 益 禁 行 示 例 2: 为 获 取 利 益, 将 正 在 执 行 的 业 务 的 情 况 透 露 给 与 客 户 存 在 利 益 冲 突 的 各 方 例 如, 私 自 将 评 估 结 果 告 知 交 易 对 方, 获 得 礼 金 等 禁 行 示 例 3: 向 客 户 暗 示 如 果 能 得 到 额 外 的 好 处, 则 可 以 尽 力 出 具 其 期 望 的 评 估 结 果 例 如, 客 户 提 出 是 否 可 以 提 高 或 降 低 评 估 值 时, 土 地 估 价 师 回 答 这 个 有 难 度, 可 能 需 要 花 费 更 多 的 费 用, 但 我 们 愿 意 试 试 看 第 十 条 恪 尽 职 守 注 释 恪 尽 职 守 是 指 土 地 估 价 师 要 依 照 国 家 法 规 行 业 技 术 标 准, 勤 勉 尽 职 地 开 展 估 价 业 务, 维 护 各 方 的 权 益 不 偏 不 倚 地 对 待 估 价 业 务 中 有 关 利 益 各 方, 不 以 牺 牲 一 方 利 益 为 条 件 而 使 另 一 方 受 益 自 觉 执 行 行 业 规 定, 承 担 社 会 责 任, 在 10

12 保 障 社 会 公 众 利 益 的 前 提 下, 竭 诚 为 客 户 服 务 指 引 示 例 1: 对 估 价 相 关 的 各 种 情 况 进 行 全 面 详 尽 深 入 的 调 查 研 究, 切 实 履 行 应 尽 的 责 任, 维 护 土 地 估 价 师 的 职 业 声 誉 例 如, 在 评 估 分 摊 土 地 使 用 权 价 值 时, 按 有 关 规 定 合 理 分 摊 面 积, 并 说 明 评 估 的 是 共 用 土 地 使 用 权 价 值, 其 权 能 与 一 般 土 地 使 用 权 有 区 别, 产 权 证 也 有 所 不 同 指 引 示 例 2: 注 意 专 业 敏 感 性 例 如, 发 现 客 户 提 供 的 权 属 文 件 存 疑, 主 动 向 有 关 方 面 调 查 了 解, 而 不 是 以 客 户 应 提 供 真 实 可 靠 资 料 为 借 口, 推 脱 专 业 责 任 指 引 示 例 3: 公 平 对 待 相 关 交 易 各 方, 不 偏 袒 任 何 一 方, 也 不 损 害 任 何 一 方 的 利 益 例 如, 交 易 双 方 一 方 希 望 价 值 高, 另 一 方 希 望 价 值 低, 土 地 估 价 师 应 客 观 分 析 估 价 对 象 的 有 利 方 面 和 不 利 方 面, 在 为 其 中 一 方 提 供 估 价 专 业 服 务 时 说 明 估 价 对 象 市 场 价 值 的 客 观 合 理 性 禁 行 示 例 1: 土 地 估 价 师 未 到 现 场 履 行 应 尽 的 职 责 就 得 出 估 价 结 论, 出 具 土 地 估 价 报 告 例 如, 土 地 估 价 师 自 认 为 熟 悉 现 场 情 况 就 不 实 地 查 勘, 仅 根 据 网 上 或 自 己 掌 握 的 相 关 信 息, 对 估 价 对 象 进 行 估 值, 出 具 土 地 估 价 报 告 禁 行 示 例 2: 根 据 预 先 设 定 的 结 果 进 行 估 价, 并 出 具 土 地 估 价 报 告 例 如, 委 托 方 暗 示 评 估 结 果 为 **** 元 / 平 方 米, 土 地 估 价 师 按 照 这 个 结 果 进 行 估 价, 并 出 具 土 地 估 价 报 告 禁 行 示 例 3: 在 执 业 中, 出 现 重 大 遗 漏 与 失 误 例 如, 未 如 实 披 露 估 价 对 象 尚 未 解 押, 或 忽 略 估 价 对 象 存 在 欠 缴 部 分 土 地 出 让 金 的 事 实 第 十 一 条 科 学 客 观 注 释 是 指 土 地 估 价 师 撰 写 报 告 应 科 学 合 理, 结 果 要 客 观 公 正 土 地 评 估 机 构 要 建 立 行 之 有 效 的 内 部 审 核 制 度, 以 保 证 评 估 过 程 规 范 有 序, 既 不 受 其 他 单 位 和 个 人 的 非 法 干 预 和 影 响, 也 不 得 因 土 地 估 价 师 个 人 好 恶 或 主 观 偏 见 影 响 其 分 析 判 断 的 客 观 性, 更 不 得 接 受 客 户 的 不 合 理 要 求, 抬 高 或 压 低 评 估 价 值, 出 具 不 真 实 的 土 地 估 价 报 告 指 引 示 例 1: 全 面 考 虑 分 析 影 响 评 估 结 果 的 因 素, 而 不 是 只 考 虑 某 一 方 面 或 某 几 方 面 的 因 素 例 如, 抵 押 评 估 中 除 了 客 观 分 析 估 价 对 象 的 市 场 价 值 外, 还 应 分 析 估 价 对 象 的 变 现 能 力 ( 如 是 否 存 在 无 法 分 割 出 售, 规 划 及 产 业 政 策 限 制 等 ) 和 可 能 存 在 的 优 先 受 偿 款 对 评 估 结 果 的 影 响 指 引 示 例 2: 对 影 响 估 价 结 论 的 特 殊 事 项 应 在 土 地 估 价 报 告 中 如 实 披 露 例 如, 在 评 估 基 准 日 后 报 告 出 具 日 前, 国 家 若 调 整 利 率 等 数 据, 可 能 对 评 估 结 果 产 生 影 响, 应 在 报 告 中 进 行 说 明 禁 行 示 例 1: 在 估 价 中 只 采 用 有 利 于 某 一 方 的 市 场 数 据 或 参 数 禁 行 示 例 2: 在 估 价 中 使 用 没 有 依 据 和 来 源 已 经 失 效 或 者 失 真 的 数 据 或 参 数 例 如, 直 接 采 用 3 年 前 公 布 的 基 准 地 价 进 行 估 价 而 未 采 取 必 要 的 分 析 说 明 禁 行 示 例 3: 在 估 价 中 随 意 编 造 市 场 数 据 或 参 数 例 如, 土 地 估 价 师 闭 门 自 行 编 造 地 价 指 数 第 十 二 条 贵 在 自 知 注 释 贵 在 自 知 是 指 土 地 估 价 师 要 对 自 己 的 专 业 能 力 有 充 分 的 了 解 和 认 识, 事 前 不 承 诺 力 不 能 及 或 不 能 如 期 完 成 的 估 价 业 务, 事 后 不 推 诿 应 承 担 的 责 任, 不 能 将 自 己 的 利 益 置 于 客 户 的 利 益 之 上, 应 保 持 谦 虚 认 真 实 事 求 是 的 工 作 作 风 指 引 示 例 1: 土 地 估 价 中 涉 及 的 环 境 评 价 测 量 等 事 项, 应 由 相 关 专 业 机 构 或 专 业 人 员 完 成 指 引 示 例 2: 在 引 用 其 他 专 业 机 构 或 专 业 人 员 的 成 果 时, 要 进 行 分 析, 并 正 确 理 解 其 结 论 对 评 估 11

13 结 果 的 影 响 例 如, 高 速 公 路 收 费 站 附 近 的 农 用 地, 因 夜 晚 受 到 强 光 照 射, 作 物 生 长 受 到 影 响, 从 而 导 致 产 量 变 化, 土 地 估 价 师 应 根 据 相 关 专 业 环 境 评 价 报 告 的 数 据 进 行 修 正 禁 行 示 例 1: 在 不 具 备 相 关 评 估 注 册 资 格 的 情 况 下, 承 接 相 应 的 估 价 或 咨 询 项 目 例 如, 土 地 估 价 师 承 接 矿 业 权 估 价 项 目, 并 以 土 地 估 价 师 的 名 义 出 具 报 告 禁 行 示 例 2: 明 知 无 法 在 客 户 希 望 的 时 间 内 完 成 工 作 还 承 接 该 项 目 例 如, 客 户 要 求 在 一 天 内 提 交 报 告, 但 履 行 全 部 程 序 至 少 需 要 3 个 工 作 日, 仍 答 应 客 户 表 示 愿 意 承 接 这 个 项 目, 并 承 诺 可 以 立 等 可 取 第 四 章 应 对 冲 突 行 为 核 心 理 念 注 意 查 证 克 制 私 利 保 持 中 立 管 理 冲 突 第 十 三 条 注 意 查 证 注 释 注 意 作 为 义 务, 是 由 于 利 益 冲 突 在 市 场 经 济 中 普 遍 存 在, 土 地 估 价 师 及 土 地 评 估 机 构 与 客 户 及 其 他 相 关 方 可 能 存 在 利 益 冲 突, 而 利 益 冲 突 的 存 在 会 影 响 土 地 估 价 师 执 业 的 独 立 性 为 了 保 证 评 估 结 果 的 客 观 公 正, 以 及 不 损 害 客 户 的 利 益, 土 地 评 估 机 构 在 接 受 委 托 之 前 以 及 在 接 受 委 托 后 的 全 部 过 程 中, 开 展 业 务 的 土 地 估 价 师 应 履 行 注 意 义 务, 有 意 识 地 关 注 与 客 户 及 其 他 相 关 方 是 否 存 在 利 益 冲 突 ; 查 证 作 为 手 段, 是 指 在 接 受 委 托 之 前 及 在 接 受 委 托 后 的 全 部 过 程 中, 开 展 业 务 的 土 地 估 价 师 应 对 于 是 否 存 在 利 益 冲 突 进 行 检 查 证 实 指 引 示 例 1: 接 受 委 托 之 前, 应 查 证 本 评 估 机 构 管 理 人 员 及 土 地 估 价 师 与 客 户 是 否 存 在 亲 属 朋 友 等 关 系, 在 委 托 企 业 中 是 否 持 有 股 份 或 参 与 经 营 管 理 检 查 以 往 客 户 与 委 托 方 之 间 是 否 存 在 业 务 往 来 或 利 害 关 系, 以 及 可 能 产 生 的 利 益 冲 突 指 引 示 例 2: 接 受 委 托 之 前, 应 了 解 该 项 目 以 往 是 否 进 行 过 评 估 若 发 现 近 期 有 重 复 委 托 的 可 能 性, 必 须 查 清 利 害 关 系, 以 避 免 同 一 项 目 同 一 时 点 同 一 目 的 估 值 的 利 益 冲 突 指 引 示 例 3: 应 当 将 查 证 利 益 冲 突 作 为 估 价 程 序 中 的 必 要 环 节, 无 论 是 否 发 现 利 益 冲 突, 都 应 该 将 查 证 利 益 冲 突 的 过 程 和 结 果, 以 书 面 记 录 的 形 式 保 存 在 估 价 项 目 的 档 案 中 禁 行 示 例 1: 未 尽 注 意 义 务 在 接 受 委 托 之 前, 没 有 查 证 土 地 估 价 师 及 土 地 评 估 机 构 与 委 托 方 之 间, 委 托 方 与 相 关 客 户 之 间, 以 及 与 评 估 标 的 之 间 是 否 存 在 的 利 益 冲 突, 即 签 署 评 估 协 议 禁 行 示 例 2: 只 查 证 部 分 土 地 估 价 师 部 分 客 户 与 委 托 方 之 间 是 否 存 在 利 益 冲 突 例 如, 由 于 机 构 早 期 客 户 档 案 项 目 档 案 只 是 纸 质 存 档, 没 有 录 入 数 据 信 息, 机 构 的 估 价 人 员 的 亲 属 资 料 收 集 不 全, 在 承 接 具 体 项 目 查 证 利 益 相 关 方 时, 没 有 进 行 全 面 的 查 证 而 造 成 利 益 冲 突 遗 漏 的 情 况 就 某 一 物 业, 前 期 曾 接 受 潜 在 买 家 的 交 易 价 格 评 估 委 托, 一 段 时 间 之 后, 物 业 业 主 又 委 托 评 估 出 售 价 格, 如 未 能 查 到 前 期 曾 接 受 委 托 评 估, 则 新 的 委 托 会 导 致 利 益 冲 突 禁 行 示 例 3: 只 查 证 却 不 披 露 存 在 利 益 冲 突 的 现 象 例 如, 已 接 受 卖 方 委 托 评 估 土 地 售 价, 在 接 待 潜 在 买 方 就 同 一 宗 土 地 咨 询 可 能 的 成 交 价 格 时, 土 地 评 估 机 构 应 合 法 披 露 已 接 受 卖 方 委 托 评 估 的 事 实 而 不 得 隐 瞒 第 十 四 条 克 制 私 利 注 释 是 指 土 地 估 价 师 一 方 面 要 避 免 作 为 专 业 人 士 可 以 利 用 了 解 交 易 规 则 熟 悉 市 场 行 情 的 优 势 获 得 有 利 于 自 己 的 不 当 利 益, 另 一 方 面 在 12

14 重 视 客 户 利 益 的 同 时, 应 同 时 维 护 社 会 公 众 利 益 因 此, 土 地 估 价 师 应 当 明 确 告 知 客 户, 在 执 行 业 务 中 将 提 供 公 平 公 正 的 专 业 服 务 土 地 估 价 师 及 土 地 评 估 机 构 如 果 认 为 受 托 事 项 存 在 的 利 益 冲 突 不 可 调 解 或 无 法 管 理, 应 当 拒 绝 接 受 委 托 指 引 示 例 1: 承 接 一 项 本 机 构 土 地 估 价 师 已 经 核 实 有 瑕 疵 的 项 目, 应 该 如 实 告 知 客 户, 而 不 能 为 了 承 揽 业 务 而 隐 瞒 事 实 指 引 示 例 2: 在 司 法 鉴 定 评 估 中, 评 估 标 的 与 受 托 的 土 地 估 价 师 及 土 地 评 估 机 构 有 利 益 关 系, 应 该 申 请 回 避 司 法 鉴 定 评 估, 往 往 是 原 被 告 双 方 利 益 冲 突 的 集 中 体 现, 如 果 土 地 估 价 师 与 其 中 一 方 存 在 亲 属 朋 友 等 关 系, 或 是 涉 案 标 的 的 共 有 权 利 人, 都 应 该 申 请 回 避 指 引 示 例 3: 客 户 拟 委 托 评 估 的 物 业 是 由 关 联 公 司 代 理 的, 应 该 向 客 户 披 露 信 息 随 着 土 地 评 估 机 构 的 综 合 性 发 展, 业 务 会 涉 及 咨 询 评 估 代 理 物 业 管 理 等 多 个 领 域 如 果 作 为 综 合 性 的 专 业 服 务 公 司, 已 经 代 理 了 物 业 的 销 售 等 业 务, 委 托 方 可 能 会 根 据 业 务 情 况, 同 时 委 托 交 易 价 格 抵 押 价 格 的 评 估, 土 地 估 价 师 应 该 向 委 托 方 合 法 披 露 针 对 同 一 标 的 已 经 承 接 的 相 关 业 务 范 围 指 引 示 例 4: 向 现 在 或 者 以 前 的 业 主 或 他 们 的 贷 款 方, 提 供 有 关 物 业 评 估 的 专 业 建 议, 或 者 向 现 在 或 以 前 的 业 主 提 供 开 发 方 面 的 咨 询, 应 该 向 委 托 评 估 的 客 户 合 法 披 露 有 关 信 息 例 如, 针 对 同 一 项 目, 已 经 为 业 主 提 供 了 项 目 可 行 性 报 告 项 目 贷 款 报 告 的 专 业 服 务, 应 该 向 拟 委 托 评 估 服 务 的 客 户 合 法 披 露 相 关 信 息 禁 行 示 例 1: 接 受 土 地 估 价 师 或 土 地 评 估 机 构 拥 有 产 权 或 占 有 股 份 的 物 业 的 评 估 委 托, 从 拟 委 托 评 估 的 标 的 中 获 得 可 能 的 不 当 经 济 利 益 例 如, 某 企 业 欲 转 让 土 地 使 用 权, 拟 委 托 评 估 交 易 价 格, 但 土 地 估 价 师 及 土 地 评 估 机 构 在 委 托 企 业 中 占 有 股 份, 或 是 交 易 标 的 的 共 有 权 利 人 禁 行 示 例 2: 在 抵 押 贷 款 中 既 接 受 估 价 业 务 委 托, 又 向 贷 款 方 或 潜 在 借 款 方 介 绍 借 贷 交 易 并 从 中 收 取 费 用 禁 行 示 例 3: 既 接 受 代 理 客 户 寻 找 物 业 交 易 的 委 托, 又 接 受 该 客 户 对 目 标 物 业 的 评 估 委 托 例 如, 土 地 评 估 机 构 在 为 客 户 提 供 寻 找 物 业 的 服 务 后, 如 果 又 接 受 对 交 易 标 的 物 业 的 评 估, 为 了 促 成 标 的 的 成 交 而 获 取 佣 金, 则 难 以 保 证 评 估 结 果 的 公 平 禁 行 示 例 4: 参 与 行 业 管 理 的 土 地 估 价 师, 利 用 优 势 地 位, 制 定 不 公 平 规 则, 垄 断 业 务 信 息, 为 自 己 承 揽 业 务 提 供 便 利 例 如, 土 地 估 价 师 在 行 业 协 会 中 担 任 领 导 职 务, 担 负 行 业 发 展 和 管 理 的 职 责, 有 更 多 的 机 会 接 触 行 政 主 管 部 门 估 价 业 务 的 需 求 部 门, 如 果 出 于 本 身 和 所 在 机 构 的 利 益, 利 用 职 务 之 便 承 揽 业 务, 牟 取 私 利, 会 导 致 行 业 内 的 竞 争 不 公 平 禁 行 示 例 5: 土 地 估 价 师 开 展 估 价 业 务 后, 发 现 卖 家 不 了 解 市 场 行 情, 预 期 售 价 低 于 正 常 市 场 水 平, 土 地 估 价 师 以 自 己 或 代 理 人 的 名 义 低 价 购 买 该 物 业, 或 将 此 信 息 出 售 给 其 他 潜 在 买 家, 以 牟 取 个 人 利 益 禁 行 示 例 6: 土 地 估 价 师 凭 借 了 解 政 府 征 收 计 划 等 信 息, 在 政 府 发 布 土 地 征 收 决 定 之 前, 以 获 得 征 收 补 偿 为 目 的, 购 买 征 收 范 围 内 的 不 动 产 ; 或 在 征 收 范 围 内 承 租 土 地, 以 获 得 征 收 补 偿 为 目 的, 加 盖 建 筑 物, 种 植 农 作 物 树 木 等 禁 行 示 例 7: 土 地 估 价 师 在 执 行 涉 及 企 业 上 市 并 购 重 组, 不 动 产 投 资 信 托 收 购 物 业 等 目 的 的 估 价 业 务 时, 当 信 息 尚 未 在 公 开 市 场 披 露 前, 凭 借 提 前 了 解 到 的 内 幕 交 易 信 息, 买 卖 交 易 信 息 涉 及 的 股 票 基 金 等, 从 中 获 利 13

15 第 十 五 条 保 持 中 立 斡 旋 平 衡 双 方 利 益 的 交 易 代 理, 而 是 以 市 场 价 值 注 释 保 持 中 立 是 指 当 两 个 或 两 个 以 上 产 生 或 可 能 产 生 利 益 冲 突 的 客 户, 委 托 同 一 家 土 地 评 估 机 构 相 同 或 不 同 的 事 项 时, 执 行 业 务 的 土 地 估 价 师 应 保 持 中 立 态 度, 不 偏 向 任 何 一 方 土 地 估 价 师 应 该 向 每 一 位 客 户 披 露 利 益 冲 突 的 性 质 产 生 的 环 境 以 及 其 他 相 关 事 实 指 引 示 例 1: 已 经 承 接 以 拍 卖 方 式 进 行 交 易 的 标 的 物 底 价 估 价 业 务, 应 该 拒 绝 任 何 潜 在 买 家 对 于 相 同 标 的 交 易 价 格 的 评 估 委 托, 以 防 止 底 价 信 息 及 拍 卖 方 的 相 关 信 息 在 为 双 方 的 评 估 过 程 当 中 被 泄 露, 无 法 实 现 客 观 公 正 的 成 交 价 格, 影 响 交 易 的 公 平 性 指 引 示 例 2: 在 抵 押 贷 款 评 估 中, 如 果 与 潜 在 借 方 或 物 业 业 主 有 着 长 期 的 业 务 关 系, 应 该 向 贷 款 方 合 法 披 露 信 息 由 贷 款 方 具 体 判 断, 这 种 业 务 关 系 是 否 会 影 响 土 地 估 价 师 对 于 评 估 标 的 独 立 作 出 符 合 市 场 的 客 观 的 评 估 结 果 如 果 贷 款 方 认 为 土 地 估 价 师 难 以 不 受 特 殊 关 系 的 影 响 而 独 立 判 断, 则 应 拒 绝 委 托 指 引 示 例 3: 在 抵 押 贷 款 评 估 中, 如 果 近 期 参 与 了 涉 及 该 物 业 的 市 场 交 易 评 估 或 代 理 了 涉 及 该 物 业 的 市 场 交 易, 应 该 向 贷 款 方 合 法 披 露 信 息 由 贷 款 方 具 体 判 断, 前 期 的 交 易 价 格 评 估 或 代 理 行 为, 是 否 会 影 响 到 本 次 抵 押 目 的 的 评 估 结 果, 以 及 是 否 影 响 到 贷 款 的 安 全 性 禁 行 示 例 1: 同 时 分 别 接 受 一 项 物 业 的 买 方 和 卖 方 的 评 估 委 托 通 常 情 况 下, 对 于 同 一 标 的, 买 方 和 卖 方 的 价 值 取 向 一 定 是 相 反 的, 买 方 希 望 以 最 低 的 价 格 购 买, 而 卖 方 希 望 以 最 高 的 价 格 出 售, 在 这 种 情 况 下, 如 果 土 地 评 估 机 构 同 时 分 别 接 受 买 卖 双 方 的 委 托, 很 难 在 双 方 的 不 同 要 求 下 保 持 独 立 客 观 土 地 评 估 机 构 不 应 是 在 买 卖 双 方 之 间 为 标 准, 进 行 独 立 客 观 公 正 估 价 的 专 业 机 构 禁 行 示 例 2: 同 时 为 两 家 或 更 多 的 客 户 竞 争 同 一 标 的 提 供 评 估 服 务 例 如, 以 公 开 拍 卖 方 式 交 易 标 的 物 的, 包 括 土 地 拍 卖 涉 案 标 的 拍 卖, 会 吸 引 众 多 买 家 参 与 竞 拍 如 竞 拍 者 直 接 的 交 易 标 的 是 公 开 拍 卖 标 的 的, 竞 拍 者 之 间 是 竞 争 关 系, 存 在 明 显 的 利 益 冲 突, 每 一 位 竞 拍 者 都 有 自 己 的 底 价 期 望 价 和 最 高 价 以 及 竞 价 策 略, 当 土 地 估 价 师 为 一 位 竞 拍 者 提 供 服 务 后, 会 了 解 该 客 户 的 竞 价 信 息, 若 再 接 受 其 他 竞 拍 者 的 委 托, 对 前 一 客 户 难 保 公 平, 对 后 一 客 户 难 保 机 密 禁 行 示 例 3: 既 接 受 委 托 评 估 土 地 招 拍 挂 底 价, 又 接 受 该 地 块 的 潜 在 买 家 的 评 估 委 托 土 地 招 拍 挂 的 成 交 价 格 中 包 含 了 政 府 作 为 土 地 所 有 者 的 收 益, 土 地 出 让 方 会 期 望 体 现 社 会 公 共 利 益 的 土 地 收 益 得 以 保 障, 而 土 地 竞 买 者 则 希 望 以 最 低 的 价 格 拍 得 土 地, 如 果 土 地 评 估 机 构 接 受 土 地 招 拍 挂 底 价 评 估 委 托, 又 接 受 该 地 块 的 潜 在 买 家 的 评 估 委 托, 执 行 业 务 的 土 地 估 价 师 无 论 有 意 无 意, 一 旦 泄 露 了 底 价, 会 影 响 社 会 公 共 利 益 禁 行 示 例 4: 既 接 受 司 法 部 门 委 托 司 法 鉴 定 评 估 拍 卖 底 价, 又 接 受 该 物 业 的 潜 在 买 家 的 评 估 咨 询 委 托 此 种 情 况 由 于 会 将 底 价 泄 露 给 委 托 评 估 的 潜 在 买 家, 而 对 竞 争 同 一 标 的 的 其 他 买 家 不 公 平, 同 时 也 会 损 害 拍 卖 方 的 利 益 禁 行 示 例 5: 为 获 取 新 的 委 托 合 同, 而 向 新 的 客 户 隐 瞒 过 去 曾 为 与 其 利 益 冲 突 的 客 户 提 供 服 务 的 信 息 例 如, 对 于 竞 争 同 一 拍 卖 标 的, 已 为 一 潜 在 买 家 提 供 评 估 服 务, 再 有 客 户 拟 委 托 对 同 一 标 的 评 估, 如 告 知 新 的 客 户 已 为 竞 争 对 手 评 估 过 同 一 标 的, 新 的 委 托 方 势 必 担 心 自 己 的 竞 标 信 息 可 能 泄 露 而 不 再 委 托, 受 利 益 驱 动, 土 地 估 价 师 可 能 14

16 会 向 新 的 客 户 隐 瞒 存 在 利 益 冲 突 的 信 息 第 十 六 条 管 理 冲 突 注 释 是 指 在 土 地 估 价 师 履 行 注 意 义 务, 查 证 发 现 存 在 利 益 冲 突 的 情 况 下, 根 据 查 证 发 现 的 利 益 冲 突 的 性 质, 土 地 估 价 师 及 土 地 评 估 机 构 应 判 断 是 否 有 能 力 管 理 利 益 冲 突 对 于 自 身 能 力 难 以 管 理 的 利 益 冲 突, 应 当 明 确 拒 绝 委 托 但 在 具 备 管 理 利 益 冲 突 能 力 的 前 提 下, 通 过 查 证 冲 突 书 面 披 露 签 订 协 议 建 立 隔 离 墙 等 一 系 列 的 管 理 措 施, 可 以 接 受 委 托, 为 原 本 具 有 利 益 冲 突 的 各 方 提 供 服 务 指 引 示 例 1: 土 地 评 估 机 构 应 该 建 立 利 益 冲 突 管 理 档 案, 包 括 公 司 管 理 者 土 地 估 价 师 亲 属 的 姓 名 工 作 单 位 及 职 务, 在 其 他 机 构 入 股 或 担 任 的 管 理 职 务, 已 服 务 的 客 户 名 单 已 评 估 过 的 不 动 产 及 权 利 人 等 信 息 签 订 书 面 协 议 禁 行 示 例 1: 在 接 受 委 托 之 前, 不 去 注 意 并 查 证 与 客 户 之 间 存 在 或 可 能 存 在 的 利 益 冲 突 禁 行 示 例 2: 接 受 无 法 调 解 的 利 益 冲 突 双 方 的 委 托 事 项 例 如, 同 一 物 业 的 买 卖 双 方 竞 争 同 一 拍 卖 物 业 的 双 方 征 收 方 和 被 征 收 方 禁 行 示 例 3: 在 存 在 利 益 冲 突 却 没 有 签 订 记 载 利 益 冲 突 条 款 协 议 的 情 况 下, 接 受 估 价 委 托 书 面 协 议 应 当 记 载 对 于 相 关 利 益 冲 突 的 描 述, 告 知 委 托 方 的 情 形, 委 托 方 接 受 告 知 依 然 同 意 委 托 的 说 明 这 些 必 要 的 协 议 条 款, 对 于 土 地 估 价 师 来 说 是 有 效 的 保 护, 一 旦 因 利 益 冲 突 产 生 纠 纷, 书 面 协 议 是 土 地 估 价 师 及 土 地 评 估 机 构 免 责 的 重 要 依 据 禁 行 示 例 4: 土 地 估 价 机 构 内 部 办 公 条 件 或 管 理 水 平 不 足 以 建 立 隔 离 墙, 却 假 借 隔 离 墙 概 念, 接 受 利 益 冲 突 双 方 委 托 指 引 示 例 2: 土 地 评 估 机 构 在 接 受 委 托 前, 应 由 执 行 业 务 的 土 地 估 价 师 专 门 进 行 利 益 冲 突 查 第 五 章 业 务 承 接 行 为 证, 并 将 查 证 的 过 程 和 结 论 以 书 面 形 式 存 于 估 价 档 案 当 中 指 引 示 例 3: 经 查 证 发 现 土 地 估 价 师 及 土 地 评 估 机 构 与 客 户 之 间, 或 客 户 与 客 户 之 间 存 在 或 可 能 存 在 利 益 冲 突 的, 应 该 向 每 一 位 客 户 披 露 利 益 冲 突 的 性 质 产 生 的 环 境 以 及 其 他 相 关 的 事 实 指 引 示 例 4: 对 于 无 法 调 解 或 管 理 的 冲 突, 应 以 书 面 的 形 式 告 知 客 户, 拒 绝 接 受 委 托 例 如, 对 于 委 托 双 方 是 同 一 物 业 的 买 卖 双 方 竞 争 同 一 拍 卖 物 业 的 双 方 征 收 方 和 被 征 收 方, 这 些 利 益 冲 突 的 双 方 往 往 矛 盾 尖 锐, 难 以 调 和 指 引 示 例 5: 对 于 可 以 调 解 或 管 理 的 冲 突, 应 当 以 书 面 的 形 式 告 知 委 托 方 接 受 委 托 的 条 件 委 托 方 同 意 并 相 信 土 地 评 估 机 构 建 议 的 管 理 利 益 冲 突 的 措 施 并 明 确 要 求 土 地 评 估 机 构 接 受 委 托 的, 核 心 理 念 资 格 合 法 能 力 胜 任 执 业 独 立 风 险 可 控 第 十 七 条 资 格 合 法 注 释 是 指 土 地 估 价 师 承 接 开 展 业 务 应 当 具 有 土 地 估 价 的 资 格 首 先, 估 价 人 员 必 须 是 执 业 土 地 估 价 师, 在 技 术 上 具 备 土 地 估 价 的 基 本 技 能 和 水 平 ; 其 次, 估 价 人 员 只 能 在 所 注 册 执 业 的 土 地 评 估 机 构 从 业, 该 机 构 应 当 具 有 从 事 相 应 土 地 估 价 业 务 的 执 业 资 格 指 引 示 例 1: 受 到 行 业 协 会 暂 停 执 业 处 罚 的 土 地 评 估 机 构 和 执 业 土 地 估 价 师, 在 处 罚 期 限 内 应 积 极 整 改, 主 动 争 取 行 业 协 会 帮 助 整 改 处 罚 期 满 后, 经 土 地 估 价 行 业 协 会 检 查 核 实 该 机 构 确 已 完 成 整 改, 才 可 开 展 估 价 业 务 指 引 示 例 2: 受 到 行 业 协 会 暂 停 执 业 处 罚 的 15

17 土 地 评 估 机 构 和 执 业 土 地 估 价 师, 在 处 罚 期 限 内, 客 户 主 动 委 托 其 进 行 土 地 估 价 的, 应 告 知 客 户 目 前 处 于 整 改 期, 待 处 罚 期 满 整 改 合 格 后, 才 可 开 展 估 价 业 务 指 引 示 例 3: 受 到 行 业 协 会 暂 停 执 业 处 罚 之 前 接 受 的 土 地 估 价 委 托 业 务, 土 地 评 估 机 构 和 土 地 估 价 师 应 主 动 告 知 客 户 接 受 行 业 协 会 整 改 的 事 实, 主 动 争 取 客 户 的 理 解, 延 缓 出 具 土 地 估 价 报 告 的 时 限, 或 者 终 止 客 户 的 估 价 委 托 指 引 示 例 4: 土 地 估 价 师 继 续 教 育 五 年 不 少 于 100 学 时, 每 年 不 超 过 35 学 时 禁 行 示 例 1: 未 经 执 业 登 记 成 为 执 业 土 地 估 价 师 的, 签 署 土 地 估 价 报 告 禁 行 示 例 2: 未 在 土 地 估 价 行 业 协 会 注 册 的 机 构, 开 展 土 地 估 价 中 介 业 务 或 出 具 土 地 估 价 报 告 例 如, 在 其 他 专 业 的 评 估 报 告 中 夹 杂 土 地 估 价 内 容 ; 以 整 体 资 产 评 估 或 房 地 产 等 名 义 出 具 资 产 评 估 报 告 或 房 地 产 评 估 报 告, 而 实 质 上 进 行 土 地 估 价 ; 或 者 未 经 土 地 评 估 机 构 的 同 意, 擅 自 引 用 土 地 估 价 报 告 的 结 果 等 禁 行 示 例 3: 受 到 行 业 暂 停 执 业 处 罚 的 土 地 估 价 师 及 土 地 评 估 机 构 在 处 罚 期 限 内 承 接 估 价 业 务, 或 出 具 接 受 处 罚 之 前 受 理 的 未 完 成 的 估 价 业 务 的 土 地 估 价 报 告 例 如, 某 机 构 受 暂 停 执 业 6 个 月 处 罚, 在 处 罚 期 间 内 承 接 土 地 估 价 业 务, 或 出 具 处 罚 之 前 承 接 的 估 价 业 务 的 土 地 估 价 报 告 禁 行 示 例 4: 土 地 估 价 师 以 个 人 名 义 或 其 他 土 地 评 估 机 构 名 义 开 展 土 地 估 价 业 务 禁 行 示 例 5: 执 业 土 地 估 价 师 变 更 执 业 的 注 册 机 构 后, 或 者 其 个 人 的 重 要 登 记 信 息 发 生 变 化 后, 未 按 规 定 及 时 办 理 相 关 手 续 便 从 事 土 地 估 价 业 务 第 十 八 条 能 力 胜 任 注 释 是 指 土 地 估 价 师 经 过 专 门 的 教 育 和 培 训 后, 能 够 熟 悉 土 地 的 自 然 属 性 和 经 济 属 性 ; 能 够 充 分 掌 握 待 估 宗 地 的 四 至 权 属 法 定 用 途 和 土 地 取 得 方 式 等 信 息 ; 能 够 对 相 应 土 地 的 市 场 状 况 未 来 发 展 趋 势 和 区 域 规 划 进 行 充 分 调 查 了 解 ; 具 备 相 应 的 土 地 估 价 专 业 能 力 和 业 务 处 理 的 经 验 等 土 地 评 估 机 构 拥 有 足 够 的 土 地 估 价 师, 且 他 们 的 估 价 专 业 技 术 水 平 能 够 胜 任 所 受 托 的 估 价 业 务 指 引 示 例 1: 在 接 受 估 价 业 务 委 托 前, 土 地 估 价 师 必 须 明 确 所 面 临 的 估 价 问 题 和 难 点, 准 确 评 价 自 己 的 知 识 经 验, 判 断 其 注 册 执 业 的 土 地 评 估 机 构 是 否 能 够 派 出 估 价 业 务 所 需 要 的 足 够 专 业 人 员, 并 且 在 签 约 前 向 客 户 说 明 估 价 所 需 履 行 的 估 价 程 序 估 价 作 业 时 间 和 估 价 计 划, 以 确 定 是 否 能 够 胜 任 该 估 价 业 务 指 引 示 例 2: 在 接 受 土 地 估 价 业 务 时, 客 户 对 于 完 成 估 价 业 务 的 时 间 有 要 求, 而 土 地 评 估 机 构 暂 时 不 能 派 出 足 够 的 能 够 胜 任 该 估 价 业 务 的 土 地 估 价 师 的, 应 主 动 告 知 客 户 实 际 情 况, 以 期 赢 得 客 户 理 解, 延 长 完 成 估 价 业 务 的 工 作 时 间 如 客 户 不 能 接 受, 则 应 主 动 放 弃 该 估 价 业 务, 而 不 能 先 接 受 委 托 估 价, 派 出 估 价 水 平 和 经 验 不 足 的 估 价 人 员, 降 低 估 价 标 准 指 引 示 例 3: 针 对 需 要 某 些 特 殊 类 别 的 专 业 知 识 和 相 关 执 业 经 验 的 土 地 估 价 业 务, 土 地 评 估 机 构 可 以 在 保 持 独 立 执 业 的 前 提 下, 聘 请 有 关 专 家 协 助 其 开 展 土 地 估 价 业 务, 但 要 明 确 各 自 的 职 责 外 聘 专 家 协 助 估 价 工 作 的, 应 当 在 土 地 估 价 报 告 中 披 露 专 家 的 资 格 能 力 和 专 家 的 工 作 内 容 如 在 土 地 估 价 司 法 鉴 定 中, 必 要 的 情 况 下 可 聘 请 律 师 参 与 工 作, 使 估 价 程 序 和 资 料 交 接 等 符 合 司 法 诉 讼 程 序 和 要 求 ; 在 港 口 码 头 用 地 估 价 业 务 中, 应 聘 请 航 运 港 口 管 理 等 行 业 专 家, 以 帮 助 土 地 估 价 师 对 该 类 用 地 的 利 用 方 式 收 益 水 平 等 内 容 进 行 更 16

18 加 专 业 客 观 地 分 析 禁 行 示 例 1: 土 地 评 估 机 构 和 执 业 土 地 估 价 师 虽 然 具 备 相 关 资 质, 但 缺 乏 对 基 准 地 价 评 估 土 地 估 价 司 法 鉴 定 港 口 码 头 用 地 估 价 等 某 些 特 殊 类 别 土 地 估 价 的 专 业 知 识 和 相 关 执 业 经 验 的, 却 独 自 接 受 该 类 土 地 估 价 业 务 委 托 禁 行 示 例 2: 土 地 估 价 师 因 欠 缺 相 关 知 识 和 经 验, 不 能 在 客 户 要 求 的 时 间 内 履 行 完 必 要 的 土 地 估 价 程 序 的, 却 接 受 该 土 地 估 价 业 务 委 托 禁 行 示 例 3: 土 地 评 估 机 构 和 土 地 估 价 师 对 其 专 业 胜 任 能 力 和 执 业 经 验 进 行 夸 张 虚 假 和 误 导 性 宣 传 如 对 客 户 宣 称 公 司 业 绩 包 含 实 际 未 参 与 过 的 基 准 地 价 评 估 等 业 务, 或 仅 参 与 重 大 项 目 的 次 要 工 作 但 对 外 宣 称 其 工 作 为 该 项 目 的 主 要 部 分 第 十 九 条 执 业 独 立 注 释 执 业 独 立 是 指 从 接 受 土 地 估 价 委 托 到 交 付 土 地 估 价 报 告 的 估 价 全 过 程, 土 地 评 估 机 构 和 土 地 估 价 人 员 的 执 业 活 动 保 持 形 式 上 和 实 质 上 的 独 立, 未 受 到 来 自 土 地 评 估 机 构 内 部 和 外 部 的 不 当 干 预 指 引 示 例 1: 土 地 评 估 机 构 的 股 东 ( 合 伙 人 ) 或 者 高 级 管 理 人 员 之 外 的 其 他 估 价 人 员, 与 委 托 方 或 土 地 估 价 报 告 潜 在 使 用 者 存 在 利 害 关 系 的, 应 主 动 告 知 客 户, 客 户 继 续 委 托 估 价 的, 相 关 人 员 应 当 回 避 指 引 示 例 2: 土 地 估 价 师 和 其 他 估 价 人 员 在 从 事 估 价 业 务 全 过 程 当 中, 应 当 与 委 托 方 其 他 土 地 估 价 报 告 使 用 者 和 估 价 业 务 相 关 当 事 人 保 持 恰 当 关 系, 在 资 料 交 接 现 场 查 勘 和 日 常 沟 通 交 流 当 中, 务 必 保 持 估 价 的 形 式 上 和 实 质 上 的 独 立, 并 进 行 独 立 的 价 值 判 断 例 如, 在 土 地 估 价 司 法 鉴 定 业 务 中, 土 地 估 价 师 需 要 产 权 人 和 相 关 当 事 人 提 供 必 要 的 估 价 资 料, 应 将 估 价 所 需 资 料 清 单 通 过 人 民 法 院 转 交 给 有 关 当 事 人, 并 从 人 民 法 院 取 得 该 估 价 资 料 指 引 示 例 3: 对 于 来 自 行 政 或 委 托 人 的 干 预, 土 地 估 价 师 应 及 时 与 主 管 部 门 或 委 托 方 相 关 当 事 人 沟 通 交 流, 如 不 能 化 解 干 预 并 影 响 土 地 评 估 机 构 和 土 地 估 价 师 的 独 立 执 业, 应 及 时 终 止 估 价 工 作, 放 弃 该 土 地 估 价 业 务, 并 向 土 地 估 价 行 业 协 会 报 告 禁 行 示 例 1: 土 地 评 估 机 构 与 会 计 审 计 工 程 造 价 法 律 服 务 等 其 他 专 业 服 务 机 构 有 股 权 高 管 重 叠 等 关 联 关 系 的, 具 有 关 联 关 系 的 会 计 审 计 工 程 造 价 法 律 服 务 等 其 他 专 业 服 务 机 构 已 经 为 某 客 户 提 供 专 业 服 务 的, 接 受 该 客 户 与 上 述 专 业 服 务 相 关 的 土 地 估 价 业 务 委 托 禁 行 示 例 2: 土 地 评 估 机 构 的 高 管 和 其 他 管 理 人 员, 超 越 合 法 管 理 权 限 干 涉 执 业 土 地 估 价 师 的 独 立 执 业 活 动, 对 其 独 立 价 值 判 断 进 行 不 当 干 预 例 如, 土 地 评 估 机 构 的 主 管 和 其 他 业 务 个 人, 不 能 因 为 招 揽 业 务 的 需 要 而 干 涉 土 地 估 价 师 的 独 立 分 析 和 价 值 判 断 禁 行 示 例 3: 土 地 评 估 机 构 和 土 地 估 价 人 员 在 从 事 土 地 估 价 业 务 过 程 中, 受 到 委 托 方 土 地 估 价 报 告 使 用 者 和 其 他 外 部 第 三 人 的 不 当 干 预 的 影 响, 背 离 其 估 价 价 值 判 断 的 独 立 性 原 则 禁 行 示 例 4: 对 于 特 殊 的 司 法 鉴 定 评 估 等 土 地 估 价 业 务, 土 地 评 估 机 构 和 土 地 估 价 人 员 在 估 价 工 作 期 间, 包 括 估 价 资 料 交 接 现 场 查 勘 等 估 价 程 序 全 流 程 中, 与 有 关 当 事 人 单 方 接 触 禁 行 示 例 5: 在 从 事 土 地 估 价 业 务 全 过 程 当 中, 土 地 估 价 师 和 其 他 估 价 人 员 接 受 客 户 或 估 价 业 务 其 他 利 害 关 系 人 提 供 的 估 价 合 约 约 定 评 估 费 和 接 待 方 案 以 外 的 其 他 费 用 和 好 处 禁 行 示 例 6: 为 股 票 发 行 出 具 土 地 估 价 报 告 的 17

19 土 地 评 估 机 构 和 人 员, 在 该 股 票 承 销 期 内 和 期 满 后 六 个 月 内, 买 卖 该 种 股 票 第 二 十 条 风 险 可 控 注 释 是 指 土 地 估 价 人 员 在 承 接 开 展 估 价 业 务 过 程 中, 要 有 风 险 评 估 和 风 险 防 范 意 识 土 地 估 价 师 在 承 接 估 价 业 务 之 前, 应 当 进 行 风 险 评 估, 对 于 估 价 业 务 风 险 大 无 法 有 效 控 制 的, 应 当 拒 绝 该 估 价 业 务 的 委 托 ; 在 估 价 业 务 开 展 过 程 中, 应 对 估 价 业 务 进 行 风 险 控 制, 如 实 施 估 价 程 序 存 在 困 难 和 障 碍, 或 者 价 值 判 断 受 到 不 当 干 预, 应 及 时 与 委 托 方 协 商 沟 通, 重 大 事 项 应 向 估 价 行 业 协 会 报 告, 不 能 妥 善 解 决 的, 应 当 放 弃 该 估 价 业 务 指 引 示 例 1: 土 地 评 估 机 构 和 土 地 估 价 师 在 承 接 估 价 业 务 之 前, 应 当 进 行 风 险 评 估, 对 于 风 险 较 大 并 且 无 法 有 效 控 制 的 估 价 业 务, 应 当 拒 绝 该 估 价 业 务 委 托 指 引 示 例 2: 在 估 价 业 务 开 展 过 程 当 中, 应 对 估 价 业 务 进 行 风 险 控 制, 如 实 施 估 价 过 程 中 发 现 新 情 况 或 新 信 息, 需 要 对 估 价 范 围 估 价 时 点 等 重 要 事 项 进 行 调 整 的, 应 当 中 止 开 展 估 价 业 务 与 委 托 方 就 此 进 行 协 商 沟 通 后 不 能 妥 善 解 决 的, 应 当 终 止 估 价 工 作, 放 弃 该 估 价 业 务 指 引 示 例 3: 土 地 评 估 机 构 可 通 过 建 立 执 业 风 险 基 金 < 管 理 制 度, 于 每 年 年 末 根 据 本 年 度 估 价 业 务 收 入 按 比 例 提 取 风 险 金, 或 购 买 执 业 责 任 保 险, 提 高 抵 御 执 业 责 任 风 险 的 能 力 指 引 示 例 4: 估 价 时 点 唯 一 估 价 目 的 明 确 估 价 对 象 和 估 价 范 围 清 晰 等 是 界 定 土 地 评 估 机 构 和 土 地 估 价 师 执 业 责 任 的 重 要 内 容, 需 要 在 合 约 当 中 预 先 予 以 明 确 否 则, 不 利 于 土 地 评 估 机 构 和 土 地 估 价 人 员 的 自 我 保 护 指 引 示 例 5: 估 价 合 约 应 明 确 估 价 范 围, 土 地 评 估 机 构 在 签 约 时, 应 与 客 户 达 成 一 致 并 在 合 约 中 载 明 另 外, 如 果 在 估 价 过 程 中 发 现 了 新 情 况, 土 地 估 价 师 需 要 重 新 考 虑 估 价 范 围 时, 应 当 及 时 与 委 托 方 沟 通 并 修 订 估 价 合 约 例 如, 合 约 签 订 初 期 估 价 范 围 仅 指 估 价 对 象 所 在 整 个 宗 地 的 土 地 使 用 权, 估 价 过 程 中 土 地 估 价 师 调 查 发 现 部 分 宗 地 上 的 商 品 房 已 销 售, 应 及 时 与 客 户 沟 通, 根 据 具 体 情 况, 考 虑 是 否 将 估 价 范 围 调 整 为 估 价 对 象 所 在 宗 地 的 土 地 使 用 权 的 部 分 权 益 指 引 示 例 6: 估 价 合 约 应 说 明 土 地 估 价 报 告 对 外 公 布 的 限 制 性 条 款 和 授 权 条 款 任 何 对 该 土 地 估 价 报 告 的 复 制 或 公 开 引 用, 都 需 要 有 土 地 评 估 机 构 的 书 面 同 意 指 引 示 例 7: 估 价 合 约 当 中 宜 明 确 暂 停 估 价 终 止 估 价 情 形 及 其 处 理 办 法, 以 及 相 应 的 估 价 费 用 支 付 方 式, 否 则, 极 易 导 致 事 后 的 估 价 纠 纷 例 如, 估 价 合 约 中 约 定 委 托 方 如 果 中 途 中 断 委 托 评 估 请 求, 土 地 评 估 机 构 和 土 地 估 价 师 工 作 已 经 过 半, 委 托 方 则 应 付 给 土 地 评 估 机 构 全 部 评 估 咨 询 服 务 费 ; 土 地 评 估 机 构 和 土 地 估 价 师 的 工 作 尚 未 过 半, 委 托 方 则 应 付 给 土 地 评 估 机 构 部 分 评 估 服 务 费, 或 已 预 付 的 定 金 和 评 估 服 务 费 不 予 退 还 等 等 指 引 示 例 8: 估 价 合 约 中 可 以 约 定, 遵 守 相 关 法 律 法 规 和 相 关 估 价 规 范 和 行 业 准 则, 具 备 相 应 的 专 业 能 力, 对 估 价 对 象 在 估 价 时 点 的 特 定 目 的 下 的 价 值 进 行 分 析 估 算 并 发 表 专 业 意 见, 是 执 业 土 地 估 价 师 的 责 任 ; 提 供 必 要 的 估 价 资 料 并 保 证 所 提 供 资 料 的 真 实 性 合 法 性 完 整 性 是 委 托 方 的 责 任 ; 委 托 方 和 土 地 估 价 报 告 合 法 使 用 者 均 应 恰 当 使 用 土 地 估 价 报 告, 超 出 土 地 估 价 报 告 有 效 期 或 者 不 按 估 价 目 的 使 用 土 地 估 价 报 告 的, 土 地 评 估 机 构 和 估 价 人 员 不 承 担 任 何 责 任 指 引 示 例 9: 出 现 估 价 依 据 天 然 缺 失 必 要 的 18

20 估 价 程 序 不 能 履 行, 或 者 估 价 对 象 宗 地 的 使 用 人 不 配 合 估 价 人 员 的 现 场 查 勘 工 作 等 情 形, 委 托 方 仍 坚 持 要 求 进 行 估 价 的, 土 地 评 估 机 构 和 土 地 估 价 师 可 以 书 面 告 知 委 托 方 土 地 评 估 机 构 和 土 地 估 价 师 在 这 种 情 况 下 接 受 委 托, 并 开 展 宗 地 价 值 判 断 有 关 的 咨 询 工 作, 工 作 成 果 宜 以 咨 询 报 告 来 反 映 ; 如 果 估 价 程 序 或 估 价 依 据 不 完 备, 并 非 土 地 估 价 师 的 主 观 过 错 造 成, 则 委 托 方 不 得 按 照 估 价 的 要 求 对 咨 询 工 作 的 瑕 疵 提 出 质 疑 指 引 示 例 10: 土 地 估 价 师 可 以 根 据 估 价 业 务 的 估 价 目 的 估 价 范 围 等 具 体 情 况, 合 理 确 定 估 价 方 案 的 繁 简 程 度, 但 其 所 涵 盖 的 估 价 业 务 流 程 应 符 合 估 价 行 业 规 范 的 基 本 要 求 指 引 示 例 11: 在 编 制 复 杂 或 大 型 业 务 的 土 地 估 价 方 案 当 中, 土 地 评 估 机 构 应 当 建 立 一 个 协 调 和 督 导 小 组, 负 责 内 部 和 外 部 的 协 调 工 作, 负 责 方 案 的 具 体 实 施, 以 便 于 估 价 质 量 的 全 程 监 控 指 引 示 例 12: 在 编 制 复 杂 或 大 型 业 务 的 土 地 估 价 方 案 当 中, 土 地 评 估 机 构 应 当 明 确 估 价 项 目 的 项 目 负 责 人 和 项 目 审 核 人, 明 确 参 与 估 价 的 所 有 估 价 人 员 的 职 责, 确 保 土 地 估 价 师 在 工 作 底 稿 中 说 明 其 专 业 工 作 范 围 并 签 名 禁 行 示 例 1: 估 价 目 的 不 具 备 合 法 性, 土 地 估 价 师 承 接 该 估 价 业 务 例 如, 委 托 方 要 求 对 公 园 公 共 广 场 等 公 益 性 用 地 以 抵 押 目 的 进 行 估 价, 土 地 估 价 师 不 得 接 受 该 估 价 业 务 委 托 禁 行 示 例 3: 土 地 估 价 合 同 签 订 后, 估 价 目 的 估 价 时 点 估 价 对 象 和 估 价 范 围 发 生 重 大 变 化, 土 地 评 估 机 构 未 与 委 托 方 商 定 补 充 合 约 的, 土 地 估 价 师 继 续 进 行 估 价 禁 行 示 例 4: 土 地 估 价 师 在 土 地 估 价 报 告 当 中 专 门 发 表 有 关 估 价 对 象 委 托 方 财 务 会 计 信 息 等 其 他 领 域 的 专 业 意 见 禁 行 示 例 5: 土 地 估 价 师 在 估 价 业 务 中, 担 保 评 估 结 果 是 估 价 对 象 宗 地 在 实 际 市 场 交 易 当 中 可 实 现 的 价 格, 担 保 估 价 目 的 能 够 实 现 禁 行 示 例 6: 土 地 估 价 师 在 估 价 业 务 当 中, 不 对 委 托 方 所 提 供 资 料 的 真 实 性 履 行 必 要 的 审 查 程 序 的 情 况 下, 对 资 料 真 实 性 进 行 保 证 禁 行 示 例 7: 在 编 制 土 地 估 价 方 案 过 程 中, 土 地 估 价 师 随 意 删 减 基 本 估 价 程 序 禁 行 示 例 8: 在 估 价 业 务 过 程 中 受 到 客 观 条 件 限 制, 无 法 或 者 不 能 完 全 履 行 全 部 估 价 程 序 的, 土 地 估 价 师 依 照 原 合 约 继 续 开 展 估 价 工 作 例 如, 地 震 等 自 然 灾 害 导 致 国 土 房 管 规 划 等 政 府 部 门 所 保 管 的 地 籍 档 案 地 上 建 筑 物 产 权 档 案 等 估 价 资 料 灭 失, 土 地 估 价 师 无 法 完 全 履 行 估 价 程 序, 却 继 续 开 展 估 价 工 作 禁 行 示 例 9: 在 编 制 复 杂 或 大 型 业 务 的 土 地 估 价 方 案 当 中, 将 专 业 能 力 不 足 或 缺 乏 估 价 经 验 的 土 地 估 价 师 安 排 在 重 要 的 工 作 岗 位, 并 将 其 安 排 为 估 价 项 目 负 责 人 或 审 核 人 禁 行 示 例 2: 在 土 地 估 价 对 象 不 可 确 指 的 情 况 下, 土 地 估 价 师 承 接 该 估 价 业 务 例 如, 估 价 人 员 第 六 章 估 价 作 业 行 为 未 从 委 托 方 取 得 待 估 宗 地 的 宗 地 图, 以 及 无 法 通 过 现 场 查 勘 核 实 待 估 宗 地 产 权 登 记 内 容 ( 如 宗 地 实 际 的 坐 落 位 置 使 用 权 面 积 四 至 状 况 土 地 使 用 年 限 法 定 用 途 等 信 息 ), 无 法 确 指 估 价 对 象 的 情 况 下, 土 地 估 价 师 接 受 该 估 价 业 务 核 心 理 念 遵 守 规 程 保 证 真 实 言 之 有 据 勇 于 创 新 第 二 十 一 条 遵 守 规 程 注 释 是 指 土 地 估 价 师 在 估 价 作 业 过 程 中 要 自 始 至 终 以 技 术 规 程 为 尺 度, 指 导 规 范 自 己 的 19

21 估 价 作 业 行 为 事 前 认 真 研 究 估 价 任 务 具 体 情 况, 对 照 规 程 认 真 制 定 评 估 技 术 方 案 ( 包 括 现 场 查 勘 市 场 调 研 估 价 测 算 等 具 体 方 案 ); 事 后 仔 细 复 核 估 价 成 果, 确 认 土 地 估 价 报 告 中 的 所 有 内 容 ( 包 括 定 性 和 定 量 分 析 参 数 的 取 得 ) 均 符 合 规 程 要 求 杜 绝 自 以 为 是 不 求 甚 解 敷 衍 了 事 的 行 为 指 引 示 例 1: 规 程 已 对 土 地 估 价 作 业 过 程 中 所 涉 及 的 概 念 原 理 程 序 等 做 了 详 尽 说 明, 土 地 估 价 师 应 在 认 真 研 读 透 彻 理 解 的 前 提 下, 严 格 将 规 程 中 所 界 定 的 每 一 项 内 容, 贯 彻 执 行 到 土 地 估 价 作 业 全 过 程 中 去 指 引 示 例 2: 地 价 影 响 因 素 分 析 应 按 照 规 程 要 求 分 层 次 进 行, 并 且 各 层 次 影 响 因 素 分 析 的 范 围 和 内 容 界 定 要 对 照 规 程 规 定 做 到 合 理 准 确 指 引 示 例 3: 估 价 方 法 的 选 择 及 方 法 运 用 过 程 中 各 指 标 参 数 的 确 定 要 遵 照 规 程 规 定 指 引 示 例 4: 估 价 程 序 应 严 格 按 照 规 程 规 定 执 行, 尤 其 对 于 新 上 岗 执 业 的 土 地 估 价 师, 要 养 成 良 好 的 执 业 习 惯, 以 保 证 估 价 作 业 行 为 的 科 学 合 理 和 客 观 指 引 示 例 5: 土 地 估 价 报 告 的 格 式 和 内 容 要 依 照 土 地 估 价 报 告 规 范 格 式 完 成 禁 行 示 例 1: 降 低 执 行 规 程 的 要 求 如 土 地 估 价 师 在 接 受 估 价 任 务 后, 不 去 实 地 查 勘, 也 不 做 资 料 核 实, 仅 凭 委 托 方 提 供 的 资 料 出 具 土 地 估 价 报 告 禁 行 示 例 2: 为 了 降 低 资 料 收 集 和 分 析 的 难 度, 故 意 曲 解 规 程 有 关 规 定 如 在 土 地 估 价 报 告 中 将 规 程 中 已 有 明 确 界 定 的 地 价 影 响 因 素 中 的 一 般 因 素 区 域 因 素 个 别 因 素 的 分 析 范 围 任 意 缩 小 或 放 大 禁 行 示 例 3: 当 估 价 任 务 不 具 备 执 行 规 程 有 关 规 定 的 条 件 时, 土 地 估 价 师 机 械 套 用 规 程 相 关 规 定, 而 不 做 具 体 分 析 说 明 第 二 十 二 条 保 证 真 实 注 释 保 证 真 实 是 指 土 地 估 价 师 在 估 价 作 业 的 全 过 程 中, 包 括 现 场 查 勘 市 场 调 研 价 格 分 析 实 例 提 取 参 数 选 取 价 格 确 定 等 方 面 都 要 做 到 实 事 求 是 尊 重 客 观 杜 绝 弄 虚 作 假 张 冠 李 戴 的 行 为 指 引 示 例 1: 不 论 是 估 价 对 象 还 是 可 比 实 例, 土 地 估 价 师 都 应 亲 自 到 现 场 查 勘, 并 以 影 像 资 料 留 存 现 场 查 勘 证 据, 并 体 现 在 土 地 估 价 报 告 附 件 中, 以 备 报 告 使 用 人 行 业 主 管 部 门 或 行 业 协 会 等 在 必 要 时 核 对 报 告 中 相 关 描 述 和 指 标 的 确 定 是 否 真 实 合 理 指 引 示 例 2: 根 据 估 价 对 象 权 属 证 明 文 件 ( 土 地 权 属 证 书 法 院 判 决 书 等 ) 记 载 情 况 及 土 地 估 价 师 现 场 调 查 核 实 情 况, 真 实 反 映 估 价 对 象 权 利 情 况 及 使 用 状 况, 尤 其 是 估 价 期 日 是 否 产 权 清 晰 是 否 存 在 产 权 纠 纷 是 否 存 在 他 项 权 利 实 际 用 途 与 登 记 用 途 是 否 相 符 等 情 况 当 土 地 估 价 师 现 场 调 查 并 经 与 当 地 产 权 管 理 部 门 或 估 价 对 象 当 事 人 核 实 现 实 情 况 与 土 地 登 记 情 况 不 符 时, 应 在 土 地 估 价 报 告 中 如 实 披 露, 并 分 析 其 对 估 价 结 果 是 否 产 生 影 响 及 影 响 程 度, 必 要 时 应 做 相 应 的 处 理 例 如, 估 价 人 员 在 进 行 某 宗 存 量 土 地 的 补 办 出 让 手 续 和 补 交 出 让 金 的 评 估 时, 发 现 该 宗 地 的 证 载 用 途 为 办 公, 但 现 场 查 勘 地 上 房 屋 实 际 用 途 为 餐 馆, 房 产 证 上 登 记 用 途 为 商 业, 经 向 当 地 土 地 管 理 部 门 征 询, 该 宗 土 地 的 补 办 出 让 手 续 用 途 应 确 定 为 商 业, 则 估 价 人 员 在 进 行 估 价 作 业 时 应 按 照 商 业 用 途 进 行 该 宗 地 的 出 让 地 价 评 估, 并 在 土 地 估 价 报 告 中 完 整 描 述 估 价 对 象 的 登 记 用 途 现 状 使 用 状 况 及 此 次 估 价 的 设 定 用 途, 并 详 细 说 明 其 原 委 指 引 示 例 3: 土 地 估 价 报 告 对 一 般 因 素 区 域 因 素 个 别 因 素 的 描 述 要 与 现 场 查 勘 保 持 一 致, 对 20

22 估 价 方 法 的 选 择 起 指 导 作 用, 保 持 逻 辑 关 系 的 一 致 性 例 如, 地 价 影 响 因 素 分 析 中 得 出 估 价 对 象 所 处 区 域 市 场 价 格 水 平 近 期 和 未 来 几 年 内 由 于 政 策 调 控 的 原 因 将 处 于 稳 中 有 降 的 趋 势, 而 长 期 来 看 由 于 需 求 的 长 期 增 长 仍 然 处 于 稳 中 有 升 的 趋 势, 则 在 选 用 收 益 法 估 价 时 应 对 估 价 对 象 未 来 年 收 益 的 预 测 采 用 分 段 测 算 的 方 式 进 行 指 引 示 例 4: 土 地 估 价 师 在 选 用 市 场 比 较 法 对 估 价 对 象 进 行 评 估 的 过 程 中, 选 取 的 比 较 案 例 必 须 是 近 期 真 实 成 交 的 可 比 实 例, 其 比 较 因 素 必 须 真 实 和 客 观, 并 且 所 有 案 例 和 用 地 条 件 信 息 尽 量 是 通 过 公 开 信 息 渠 道 获 取 的, 并 标 明 出 处, 从 论 据 真 实 的 角 度 支 撑 估 价 结 论 的 真 实 性 指 引 示 例 5: 土 地 估 价 师 除 了 从 公 开 渠 道 获 取 市 场 资 料 外, 必 要 时 还 应 走 访 相 关 土 地 行 政 管 理 部 门 及 土 地 交 易 市 场 等 机 构, 了 解 当 地 供 地 政 策 税 收 政 策 等, 对 公 开 渠 道 获 取 的 资 料 进 行 剖 析, 去 伪 存 真, 获 取 真 实 的 市 场 资 料 例 如, 某 估 价 人 员 前 往 一 个 陌 生 的 城 市 进 行 土 地 评 估, 公 开 渠 道 所 能 查 到 的 当 地 某 开 发 区 工 业 用 地 一 级 市 场 近 期 成 交 土 地 的 交 易 价 格 为 10 万 元 / 亩, 但 经 与 开 发 区 管 委 会 了 解 该 价 格 仅 为 合 同 价, 当 地 政 府 实 际 对 所 有 入 园 企 业 实 行 2 万 元 / 亩 的 地 价 返 还 政 策, 因 此 估 价 人 员 在 出 具 土 地 估 价 报 告 时, 在 对 了 解 到 情 况 进 行 详 细 说 明 和 分 析 的 基 础 上, 应 充 分 披 露 公 开 市 场 价 格 和 实 际 支 付 价 格 之 间 的 差 异 指 引 示 例 6: 土 地 评 估 机 构 及 土 地 估 价 师 应 研 究 和 追 踪 政 策, 及 时 更 新 政 策 信 息 和 技 术 信 息, 以 保 证 估 价 过 程 和 结 果 的 时 效 性 可 靠 性 例 如, 估 价 对 象 所 处 地 区 已 实 行 征 地 区 片 价, 则 土 地 估 价 师 在 运 用 成 本 逼 近 法 时 可 选 用 当 地 政 府 已 经 颁 布 的 征 地 区 片 价 评 估 测 算, 而 不 必 机 械 套 用 征 地 成 本 的 相 关 规 定 来 测 算 估 价 对 象 土 地 取 得 费 指 引 示 例 7: 基 准 地 价 虽 还 在 有 效 使 用 年 限 内, 但 由 于 当 地 地 产 市 场 发 生 较 大 变 化, 该 基 准 地 价 已 不 能 客 观 反 映 当 地 地 产 市 场 的 地 价 水 平, 土 地 估 价 师 应 在 仔 细 调 研 客 观 分 析 后 作 出 不 选 用 基 准 地 价 系 数 修 正 法 的 判 断, 并 将 调 研 分 析 过 程 在 报 告 中 加 以 说 明 指 引 示 例 8: 保 证 土 地 估 价 报 告 所 附 权 属 证 明 文 件 复 印 件 与 原 件 内 容 完 全 相 同, 杜 绝 为 了 掩 盖 某 项 权 利 瑕 疵 而 出 现 故 意 遮 挡 复 印 或 少 印 等 情 况 的 发 生 禁 行 示 例 1: 编 造 或 加 工 篡 改 实 例 参 数 等 影 响 评 估 结 果 的 因 素 禁 行 示 例 2: 在 引 用 当 前 或 以 往 资 料 时 断 章 取 义, 导 致 不 客 观 不 准 确 的 结 论 禁 行 示 例 3: 在 进 行 实 例 提 取 参 数 选 取 价 格 确 定 时, 受 委 托 方 或 其 他 利 益 相 关 方 的 影 响 而 人 为 存 在 倾 向 性 或 指 向 性 第 二 十 三 条 言 之 有 据 注 释 言 之 有 据 是 指 土 地 估 价 师 在 估 价 作 业 过 程 中 设 定 分 析 和 引 用 的 任 何 参 数 都 必 须 有 理 有 据 来 源 清 晰, 做 到 分 析 合 理 参 数 有 据 杜 绝 生 搬 硬 套 照 猫 画 虎 的 行 为 指 引 示 例 1: 按 照 国 家 有 关 土 地 用 途 分 类 的 规 定, 根 据 不 同 土 地 的 利 用 特 点 和 利 用 现 状, 设 定 待 估 宗 地 的 土 地 用 途 对 于 没 有 明 确 规 划 限 制 的 用 地 应 以 现 状 用 途 为 主 ; 对 于 已 有 明 确 规 划 要 求 的 用 地 则 应 以 规 划 用 途 为 主 土 地 用 途 名 称 应 根 据 国 家 规 范 予 以 统 一 对 于 一 个 企 业 中 的 局 部 用 地 应 服 从 整 体 的 土 地 用 途, 如 一 个 企 业 中 的 办 公 楼 其 土 地 的 实 际 用 途 可 能 为 办 公, 但 在 对 该 企 业 用 地 进 行 整 体 估 价 时, 应 考 虑 整 个 企 业 的 生 产 经 营 情 况 及 办 公 楼 在 生 产 经 营 中 的 作 用, 可 把 办 公 楼 用 地 连 同 企 业 全 部 用 地 共 同 界 定 为 工 业 用 途 21

23 指 引 示 例 2: 根 据 土 地 评 估 的 目 的, 按 照 城 镇 土 地 估 价 规 程 合 理 确 定 土 地 评 估 的 地 价 定 义 地 价 定 义 是 对 地 价 内 涵 的 界 定, 地 价 定 义 应 包 括 评 估 基 准 日 设 定 用 途 设 定 土 地 开 发 程 度 设 定 土 地 权 利 使 用 年 期 等 内 容 对 于 土 地 开 发 程 度 的 设 定, 目 前 主 要 设 定 为 宗 地 内 几 通 一 平 宗 地 外 几 通 和 宗 地 内 平 整 宗 地 内 外 几 通 和 宗 地 内 平 整 等, 如 果 宗 地 内 基 础 设 施 已 计 入 其 他 资 产, 则 可 界 定 土 地 开 发 程 度 为 宗 地 外 几 通 和 宗 地 内 平 整 ; 如 果 宗 地 内 基 础 设 施 没 有 计 入 其 他 资 产, 则 可 界 定 土 地 开 发 程 度 为 宗 地 内 外 几 通 和 宗 地 内 平 整 指 引 示 例 3: 基 准 地 价 公 布 已 超 过 三 年, 但 尚 不 足 六 年 的, 应 通 过 对 近 期 的 交 易 案 例 数 据 以 及 对 当 地 土 地 市 场 走 势 分 析, 测 算 出 规 范 的 地 价 指 数, 采 取 指 数 修 正 的 方 式 补 充 完 善 基 准 地 价 体 系 对 于 基 准 地 价 超 过 六 年 的, 在 使 用 基 准 地 价 系 数 修 正 法 时, 须 附 地 方 政 府 明 确 要 求 必 须 使 用 该 方 法 的 证 明 ; 不 能 提 供 证 明 的, 建 议 由 省 级 以 上 ( 含 省 级 ) 土 地 估 价 师 协 会 组 织 专 家 论 证, 对 在 本 次 评 估 中 使 用 基 准 地 价 系 数 修 正 法 的 技 术 合 理 性 以 及 对 评 估 价 格 的 影 响 等 内 容 提 出 明 确 的 结 论 和 建 议 同 时, 土 地 估 价 师 在 应 用 基 准 地 价 系 数 修 正 法 时, 应 充 分 阐 述 使 用 该 方 法 的 理 由, 并 进 行 合 理 的 期 日 修 正 指 引 示 例 4: 对 于 土 地 估 价 报 告 中 的 估 价 依 据 估 价 原 则 等 部 分 的 表 述, 应 该 结 合 估 价 的 对 象 目 的 方 法 选 择 估 价 过 程 等, 具 体 问 题 具 体 分 析, 做 到 全 面 准 确 有 针 对 性, 必 要 时 应 做 针 对 性 说 明 估 价 依 据 中 除 了 列 示 本 次 估 价 所 需 依 据 的 国 家 及 地 方 有 关 法 律 法 规 行 政 规 章, 采 用 的 技 术 规 程, 委 托 方 提 供 的 资 料 外, 还 需 列 示 受 托 方 掌 握 和 估 价 人 员 实 地 查 勘 调 查 取 得 的 资 料, 包 括 估 价 过 程 中 所 用 到 的 相 关 取 值 标 准 依 据 文 件 等 ; 估 价 原 则 中, 除 了 应 解 释 每 项 估 价 原 则 的 含 义 外, 还 应 说 明 该 项 原 则 针 对 于 本 次 估 价 中 哪 项 内 容 的 分 析 和 判 断 等 例 如, 在 进 行 企 业 改 制 土 地 评 估 时, 土 地 估 价 师 应 在 土 地 估 价 报 告 估 价 依 据 部 分 列 示 所 有 和 土 地 评 估 相 关 的 企 业 改 制 方 面 的 政 策 法 规 技 术 依 据 等 在 估 价 过 程 中 用 到 成 本 逼 近 法 时, 土 地 估 价 师 则 应 在 估 价 依 据 部 分 中 列 示 当 地 集 体 土 地 征 收 补 偿 标 准 或 国 有 土 地 上 房 屋 征 收 补 偿 标 准 等 判 断 土 地 取 得 费 水 平 的 依 据 文 件 指 引 示 例 5: 直 接 引 用 的 参 数, 要 附 注 参 数 来 源 及 确 定 该 参 数 的 理 由 过 程, 并 且 应 保 证 参 数 来 源 的 权 威 性 和 说 服 力 指 引 示 例 6: 自 行 调 查 测 算 的 参 数, 要 以 市 场 调 查 数 据 为 基 础 市 场 调 查 要 能 进 行 重 复 性 试 验, 并 在 土 地 估 价 报 告 中 详 细 列 示 市 场 调 查 数 据 的 取 得 途 径 基 础 数 据 分 析 和 得 出 结 论 的 过 程 指 引 示 例 7: 土 地 估 价 报 告 中 估 价 过 程 部 分 应 详 细 介 绍 评 估 中 所 依 据 的 技 术 文 件, 尤 其 是 与 估 价 过 程 中 所 有 中 间 数 据 的 判 断 有 关 的 内 容 如 基 准 地 价 的 覆 盖 范 围 价 格 内 涵 基 准 地 价 表 修 正 体 系 等 ; 当 地 征 地 安 置 补 偿 办 法 的 适 用 条 件 适 用 范 围 补 偿 标 准 等 指 引 示 例 8: 土 地 估 价 师 在 估 价 过 程 中 要 始 终 保 持 头 脑 清 醒, 对 估 价 对 象 情 况 的 描 述 计 算 参 数 的 选 取 要 始 终 保 持 一 致, 防 止 前 后 描 述 不 同 甚 至 矛 盾 的 情 况 发 生 如 土 地 估 价 报 告 中 地 价 影 响 因 素 分 析 部 分 中 的 区 域 因 素 或 个 别 因 素 描 述 与 估 价 过 程 中 市 场 比 较 法 中 的 因 素 描 述 不 一 致, 或 市 场 比 较 法 中 的 因 素 描 述 跟 基 准 地 价 系 数 修 正 法 中 因 素 描 述 不 一 致 ; 收 益 还 原 法 中 选 用 土 地 还 原 率 跟 市 场 比 较 法 或 基 准 地 价 系 数 修 正 法 中 进 行 年 期 修 正 时 选 用 的 土 地 还 原 率 不 一 致 等 22

24 指 引 示 例 9: 价 格 内 涵 的 确 定 技 术 路 线 的 选 取 要 根 据 估 价 对 象 权 利 特 性 和 估 价 目 的 等 综 合 确 定 例 如, 在 对 国 家 作 价 出 资 ( 入 股 ) 授 权 经 营 土 地 使 用 权 价 格 评 估 时, 应 分 析 确 定 这 类 土 地 使 用 权 价 格 的 内 涵, 在 研 究 该 地 价 内 涵 与 出 让 地 价 的 内 涵 关 系 后, 比 较 分 析 国 家 作 价 出 资 ( 入 股 ) 和 授 权 经 营 土 地 使 用 权 价 格 内 涵 与 出 让 土 地 使 用 权 价 格 内 涵 的 差 异, 同 时 需 明 确 授 权 经 营 的 土 地 处 分 权 受 到 一 定 限 制, 并 据 此 确 定 估 价 方 法 和 技 术 路 线 等 例 如, 乡 镇 企 业 用 地 土 地 使 用 权, 其 与 国 有 划 拨 工 业 用 地 土 地 使 用 权 的 内 涵 较 为 相 似, 但 两 者 的 土 地 增 值 收 益 基 础 设 施 等 不 同, 土 地 估 价 师 在 进 行 评 估 时, 应 注 意 区 分 两 种 用 地 的 价 格 内 涵, 准 确 界 定 乡 镇 企 业 用 地 与 国 有 划 拨 工 业 用 地 价 值 的 区 别 又 如, 企 业 破 产 清 算 时 对 其 所 属 划 拨 土 地 使 用 权 价 格 的 评 估, 其 评 估 目 的 为 拍 卖 该 划 拨 土 地, 用 于 企 业 安 置 清 算, 则 其 价 格 内 涵 应 该 为 划 拨 土 地 使 用 权 价 格 ; 而 在 企 业 改 制 时, 改 制 企 业 拟 对 其 所 属 划 拨 用 地 采 取 先 办 理 出 让 手 续 再 作 价 投 入 改 制 后 企 业 的 方 式 进 行 处 置, 其 评 估 目 的 为 确 定 未 来 出 让 后 作 价 出 资 额 的 依 据, 则 其 价 格 内 涵 应 该 为 出 让 土 地 使 用 权 价 格 指 引 示 例 10: 土 地 估 价 师 在 进 行 集 体 建 设 用 地 估 价 时, 应 该 充 分 考 虑 集 体 建 设 用 地 使 用 权 的 权 利 限 制, 分 析 估 价 对 象 的 权 利 取 得 方 式 可 能 流 转 形 式 等 不 同 于 国 有 土 地 的 权 利 特 性, 在 充 分 分 析 比 较 的 基 础 上 慎 重 定 价 如 农 民 三 产 用 地 使 用 权 价 格 评 估, 测 算 过 程 中 重 点 考 虑 的 技 术 要 点 应 该 是 : 由 于 此 类 用 地 交 易 受 限, 不 能 在 市 场 上 流 转, 或 仅 能 在 集 体 内 部 交 易, 市 场 竞 价 不 能 充 分 体 现 价 值, 其 价 值 权 益 表 现 也 有 缺 陷, 价 值 会 受 到 影 响 另 外, 此 类 用 地 的 使 用 方 式 只 能 出 租 不 能 出 售, 存 在 较 大 的 资 金 风 险 与 时 间 价 值 风 险 因 此, 与 同 类 用 途 的 国 有 用 地 相 比, 其 风 险 大, 还 原 利 率 应 相 对 较 高 指 引 示 例 11: 土 地 估 价 师 在 进 行 抵 押 贷 款 土 地 估 价 时, 应 在 整 个 估 价 作 业 期 间, 从 防 范 风 险 角 度 出 发, 在 市 场 分 析 实 例 选 取 技 术 参 数 确 定 以 及 价 格 确 定 时, 遵 守 谨 慎 原 则, 将 可 能 出 现 的 价 格 高 估 的 风 险 降 到 最 低 ; 并 且 在 价 格 确 定 环 节, 应 该 仔 细 调 查 分 析 估 价 对 象 可 能 存 在 的 影 响 其 变 现 能 力 和 偿 付 能 力 的 因 素 及 其 各 自 影 响 程 度, 并 在 土 地 估 价 报 告 中 进 行 必 要 的 提 示 指 引 示 例 12: 土 地 估 价 师 在 进 行 地 上 附 着 物 定 着 物 估 价 时, 应 根 据 估 价 对 象 自 身 特 点 和 估 价 目 的 的 具 体 情 况, 合 理 确 定 估 价 对 象 的 价 格 定 义, 如 是 重 置 价 格 重 建 价 格 还 是 补 偿 价 格 等 等 ; 并 且 根 据 价 格 定 义 选 取 与 其 相 匹 配 的 科 学 方 法 适 宜 的 价 格 参 照 体 系 准 确 的 费 率 取 值 标 准, 通 过 正 确 的 计 算, 得 出 能 够 满 足 估 价 目 的 要 求 的 客 观 合 理 结 果 指 引 示 例 13: 土 地 估 价 师 在 进 行 企 业 改 制 土 地 估 价 时, 应 对 改 制 企 业 所 涉 及 的 所 有 土 地 进 行 充 分 调 查, 调 查 内 容 包 括 登 记 状 况 权 利 状 况 利 用 状 况 等, 以 便 为 企 业 确 定 评 估 范 围 设 计 改 制 方 案 资 产 重 组 方 案 土 地 处 置 方 案, 进 而 确 定 估 价 对 象 价 格 内 涵 及 技 术 方 案 等 做 好 充 分 准 备 ; 要 从 企 业 的 改 制 目 标 出 发, 根 据 所 涉 及 所 有 地 块 的 产 权 状 况 价 值 情 况 等, 整 体 协 调 统 筹 设 计 好 每 一 块 土 地 的 最 佳 处 置 方 式, 以 形 成 合 法 而 又 理 想 的 资 产 重 组 方 案 禁 行 示 例 1: 在 进 行 地 价 影 响 因 素 分 析 时, 只 列 举 现 象 而 没 有 结 论 ; 或 者 只 有 结 论 而 没 有 支 持 依 据 禁 行 示 例 2: 土 地 估 价 测 算 过 程 中 数 据 和 参 数 的 取 得, 没 有 数 据 来 源 或 分 析 推 理 过 程 禁 行 示 例 3: 在 确 定 最 终 评 估 结 果 时, 不 对 几 23