13杨叠涵

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1 第 34 卷 第 2 期 2015 年 2 月 地 理 科 学 进 展 Progress in Geography Vol.34, No.2 Feb 南 京 城 市 空 间 重 构 对 土 地 出 让 时 空 演 化 影 响 研 究 1,2 杨 叠 涵, 陈 江 龙 1 1, 袁 丰 (1. 中 国 科 学 院 南 京 地 理 与 湖 泊 研 究 所, 南 京 ;2. 中 国 科 学 院 大 学, 北 京 ) 摘 要 : 城 市 土 地 利 用 格 局 是 城 市 空 间 功 能 演 变 的 结 果 和 空 间 表 现, 对 两 者 间 关 系 的 探 讨 是 地 理 学 经 典 研 究 领 域 本 文 基 于 年 工 业 商 服 住 宅 用 地 微 观 出 让 数 据, 运 用 样 带 分 析 方 法, 研 究 南 京 市 不 同 用 途 土 地 出 让 的 时 空 演 化 及 作 用 机 制, 着 重 探 析 退 二 进 三 和 旧 城 改 造 开 发 区 建 设 新 城 发 展 等 城 市 空 间 重 构 行 为 对 土 地 出 让 区 位 规 模 与 土 地 投 标 租 金 的 影 响 研 究 表 明 : 总 体 上, 南 京 市 土 地 出 让 的 空 间 用 途 结 构 和 地 价 分 布 符 合 Alonso 经 典 竞 租 模 式, 但 也 呈 现 多 中 心 城 市 的 特 征 ; 主 城 区 地 价 水 平 较 高, 以 小 宗 密 集 的 商 服 与 住 宅 用 地 出 让 为 主, 旧 城 改 造 对 提 升 老 城 区 地 价 具 有 明 显 作 用 ; 郊 区 开 发 区 为 工 业 用 地 出 让 的 主 要 区 域, 由 于 地 价 受 行 政 影 响 较 强, 工 业 用 地 地 价 被 压 低, 在 同 一 工 业 园 区 空 间 范 围 内 投 标 租 金 曲 线 呈 现 扁 平 化 特 征 ; 新 城 通 过 改 善 生 活 生 产 服 务 设 施, 引 致 大 量 土 地 出 让 和 土 地 价 值 提 升, 呈 现 一 定 的 产 城 融 合 发 展 态 势 关 键 词 : 空 间 重 构 ; 土 地 出 让 ; 投 标 租 金 ; 样 带 法 ; 南 京 市 1 引 言 城 市 土 地 利 用 格 局 是 经 济 社 会 活 动 的 空 间 表 现 不 同 区 位 不 同 用 途 的 土 地 出 让 既 受 到 现 有 土 地 利 用 格 局 的 影 响, 也 是 反 映 土 地 供 求 关 系 最 直 接 最 灵 敏 的 晴 雨 表, 并 为 表 征 土 地 利 用 格 局 变 化 最 直 接 的 指 标 研 究 土 地 出 让 时 空 演 化 可 以 为 政 府 制 定 土 地 政 策 和 有 效 调 控 土 地 利 用 方 式 提 供 参 考 依 据 ( 周 一 星 等, 1997; 张 景 秋 等, 2010; 邹 利 林, 2013) 因 而, 城 市 土 地 出 让 研 究 是 经 济 地 理 学 城 市 地 理 学 等 学 科 新 兴 的 研 究 课 题 早 期 对 城 市 土 地 利 用 的 研 究 主 要 集 中 在 土 地 利 用 空 间 形 态 上,Burgess 的 同 心 圆 模 式 Hoyt 的 扇 形 模 式 Harris 与 Ulman 的 多 中 心 模 式 等 经 典 理 论 是 该 时 期 的 重 要 代 表 ( 许 学 强 等, 2009) 20 世 纪 以 后, 在 新 古 典 学 派 影 响 下, 学 者 们 侧 重 研 究 地 租 对 城 市 生 产 和 消 费 区 位 与 规 模 的 影 响, 提 出 了 中 心 地 理 论 廖 什 景 观 理 论 以 及 Alonso 的 投 标 租 金 等 理 论 Alonso 将 杜 能 的 农 业 区 位 论 应 用 于 城 市 土 地 利 用 结 构 和 地 价 分 布 研 究, 认 为 距 离 市 中 心 越 远, 土 地 竞 租 越 低, 投 标 租 金 曲 线 斜 率 最 大 的 使 用 者 因 其 可 以 支 付 更 高 的 地 租 而 获 得 市 中 心 的 土 地, 斜 率 次 之 的 则 取 得 市 中 心 区 外 围 的 土 地, 从 城 市 中 心 向 外 围 布 局 的 主 要 经 济 活 动 分 别 为 办 公 活 动 制 造 业 居 住 和 农 业 ( 阿 瑟 奥 沙 利 文, 2003) 之 后, 许 多 学 者 对 该 理 论 进 行 了 修 正, 将 环 境 因 素 (Robert, 1973) 开 放 空 间 (Yang et al, 1983; Jim et al, 2010) 交 通 条 件 (Kim et al, 2005; Robert et al, 2011; 吴 巍 等, 2013; 李 志 等, 2014) 等 纳 入 模 型 Mills(1967) 和 Muth(1969) 等 用 住 房 消 费 代 替 土 地 因 子, 构 建 出 不 同 区 位 对 住 房 的 竞 价 曲 线 但 是, 以 上 理 论 主 要 建 立 在 单 中 心 均 质 平 原 完 全 市 场 的 理 想 假 设 状 态 下, 采 用 静 态 分 析 方 法, 缺 乏 对 政 府 主 导 的 城 市 空 间 重 构 行 为 的 考 虑 20 世 纪 80 年 代 以 来, 中 国 逐 步 建 立 了 城 市 土 地 有 偿 使 用 制 度, 计 划 经 济 体 制 下 依 靠 土 地 行 政 划 收 稿 日 期 : ; 修 订 日 期 : 基 金 项 目 : 国 家 自 然 科 学 基 金 项 目 ( , ) 作 者 简 介 : 杨 叠 涵 (1990-), 女, 湖 南 长 沙 人, 硕 士 研 究 生, 主 要 研 究 方 向 为 城 市 与 区 域 发 展, 通 讯 作 者 : 陈 江 龙 (1974-), 男, 福 建 厦 门 人, 副 研 究 员, 主 要 从 事 区 域 发 展 及 土 地 利 用 规 划 研 究, 引 用 格 式 : 杨 叠 涵, 陈 江 龙, 袁 丰 南 京 城 市 空 间 重 构 对 土 地 出 让 时 空 演 化 影 响 研 究 [J]. 地 理 科 学 进 展, 34(2): [Yang D H, Chen J L, Yuan F Impact of urban spatial restructuring on spatial-temporal evolution of land leasing in Nanjing City[J]. Progress in Geography, 34(2): ]. DOI: /dlkxjz 页

2 第 2 期 杨 叠 涵 等 : 南 京 城 市 空 间 重 构 对 土 地 出 让 时 空 演 化 影 响 研 究 247 拨 形 成 的 城 市 空 间 布 局 模 式 逐 渐 瓦 解, 职 住 合 一 的 城 市 空 间 形 态 发 生 改 变, 市 场 力 量 对 城 市 土 地 用 途 开 发 数 量 和 开 发 区 位 的 影 响 日 益 显 著 (Wu, 2001; Xie et al, 2002; 丁 成 日, 2006; 任 荣 荣 等, 2008) 但 行 政 力 量 仍 然 对 中 国 城 市 空 间 重 构 与 空 间 竞 租 发 挥 着 重 要 作 用 同 时, 中 国 正 处 于 快 速 城 镇 化 工 业 化 阶 段, 加 快 老 城 区 改 造 的 同 时, 在 城 市 郊 区 建 设 了 一 批 新 城 新 区 以 及 开 发 区, 深 刻 影 响 了 城 市 土 地 利 用 和 出 让 市 场 现 有 研 究 表 明, 市 场 导 向 型 的 高 集 聚 度 工 业 园 区 往 往 会 提 升 工 业 用 地 价 格, 而 带 有 政 府 强 制 性 的 不 考 虑 市 场 实 际 需 求 的 工 业 园 区 往 往 难 以 带 动 工 业 用 地 价 格 提 升 (Lin et al, 2009) 新 城 建 设 过 程 中, 政 府 在 土 地 利 用 类 型 区 位 面 积 地 价 等 方 面 仍 存 在 垄 断 性 与 计 划 性, 且 为 了 追 求 可 能 产 生 的 经 济 效 应 与 政 治 效 应, 大 规 模 快 速 推 动 新 城 建 设, 导 致 新 城 开 发 地 区 建 设 用 地 迅 速 扩 张 ( 张 京 祥 等, 2008; 买 静 等, 2013) 城 市 中 心 区 高 昂 的 房 价 导 致 了 住 宅 郊 区 化, 但 由 于 缺 少 产 业 用 地 的 合 理 组 合, 出 现 居 住 与 就 业 空 间 分 离, 在 郊 区 形 成 卧 城, 造 成 通 勤 时 间 成 本 与 经 济 成 本 增 加 交 通 拥 堵 低 收 入 群 体 就 业 可 达 性 受 限 社 会 隔 离 等 问 题 ( 宋 金 平 等, 2007; 刘 志 林 等, 2011; 孟 斌 等, 2011) 鉴 于 长 时 间 尺 度 的 土 地 出 让 地 块 微 观 数 据 的 难 获 得 性, 现 有 研 究 多 采 用 遥 感 或 土 地 利 用 调 查 与 变 更 数 据 探 讨 城 市 空 间 结 构 ( 冯 健 等, 2007; 贺 振 等, 2011; 陈 江 龙 等, 2014; 刘 涛 等, 2014) 此 外, 现 有 的 土 地 出 让 区 位 与 地 价 研 究 多 针 对 某 一 类 用 地 ( 蒋 芳 等, 2005; 武 文 杰 等, 2011; 曹 天 邦 等, 2012, 2013; 于 伟 等, 2012; 张 晓 平 等, 2013), 综 合 多 种 类 型 的 研 究 较 少 因 此, 本 文 以 南 京 为 例, 利 用 年 多 种 用 途 的 土 地 微 观 出 让 数 据, 探 究 在 城 市 空 间 重 构 下 城 市 土 地 出 让 时 空 格 局 演 化 及 作 用 机 制 南 京 是 长 三 角 区 域 性 中 心 城 市 之 一, 城 镇 化 和 工 业 化 速 度 较 快, 年 城 镇 人 口 比 重 增 长 6.8% 1, 建 设 用 地 面 积 增 长 397 km 2 2, 同 时 开 发 区 大 学 城 居 住 新 城 等 城 市 空 间 重 构 行 为 活 跃 因 此, 南 京 具 有 较 好 的 典 型 性, 可 以 为 研 究 城 市 空 间 重 构 与 土 地 出 让 市 场 关 系 提 供 丰 富 的 素 材 2 数 据 与 研 究 方 法 2.1 数 据 来 源 及 空 间 处 理 本 文 采 用 的 基 础 数 据 均 来 自 南 京 市 国 土 资 源 局 提 供 的 年 全 市 工 业 住 宅 商 服 用 地 有 偿 出 让 数 据, 包 括 地 块 的 出 让 时 间 位 置 用 途 面 积 出 让 总 金 额 等 信 息 经 筛 选, 剔 除 信 息 缺 漏 异 常 数 据 29 个, 得 到 有 效 样 本 7033 个 ( 图 1), 借 助 谷 歌 地 图 信 息 平 台 确 定 出 让 点 空 间 位 置, 结 合 南 京 市 行 政 区 划 图, 生 成 南 京 市 土 地 出 让 的 空 间 数 据 库 为 消 除 时 间 因 素 对 土 地 价 格 的 影 响, 本 文 根 据 国 家 和 江 苏 省 统 计 局 公 布 的 土 地 交 易 价 格 指 数, 将 地 价 修 正 到 2001 年 水 平 ( 表 1) 2.2 研 究 方 法 样 带 法 可 以 清 晰 表 征 事 物 在 某 一 方 向 上 的 空 间 递 变 特 征, 因 此 本 文 采 用 样 带 法 研 究 从 城 市 中 心 向 周 边 地 区 土 地 出 让 的 空 间 变 化 特 征 以 新 街 口 为 中 心, 选 取 了 一 条 经 过 仙 林 河 西 新 城 宽 度 为 4 km 的 研 究 样 带, 样 带 东 北 方 向 延 伸 至 栖 霞 区 栖 霞 街 道, 西 南 方 向 至 雨 花 台 区 板 桥 街 道, 带 内 有 效 数 图 年 南 京 土 地 出 让 情 况 Fig.1 Land market in Nanjing, 表 年 南 京 土 地 交 易 价 格 指 数 Tab.1 Index value of land selling price in Nanjing, 年 份 以 上 一 年 为 100 / 以 2001 年 为 资 料 来 源 : 中 国 统 计 年 鉴 ( ) 和 江 苏 省 统 计 年 鉴 (2011) 1 数 据 来 源 : 全 国 第 五 次 和 第 六 次 人 口 普 查 数 据 2 数 据 来 源 : 数 据 来 源 : 中 国 城 市 统 计 年 鉴 ( )

3 地 理 科 学 248 进 展 第 34 卷 据共 1144 个(图 2) 再以 3 km 为一节 计算每一个 4 km 3 km 的样方中三类用地的出让宗数 面积和 平均地价 样带经过了南京市城镇用地密集 土地 市场成熟的地区 且涵盖传统中心城区和新城 宽 度设定为 4 km 用以覆盖出让较为集中的区域 以 3 km 为一节 兼顾了保留样带较为明显的特征和平 滑个别极值点的双重考虑 从而有效反映在多中心 影响下的土地出让从城市中心向外围地区的变化 特征 并将样带地区土地出让市场划分为 年 3 个阶段 用于分析 土地出让市场时间演化特征 划分方案主要依据 两个新城的发展阶段 河西新城与仙林新城分别于 2001 年底和 2002 年初启动开发 年为前 期基础设施建设阶段 2005 年 河西新城核心区域 基本形成 并举办了十运会 绿博园等重大活动 仙 图 2 研究区域 (A. 南京液晶谷 经天路 B. 仙林湖 C. 仙林大学城 D. 大庄 E. 马群科技园 F. 南湖路 G. 所街 H 新城科技园 I. 河西大街等 J. 雨花经济技术开发区 K. 迈皋桥创业园 L. 奥体中心) 林新城基础设施建设也取得较大进展 两新城知名 Fig.2 The study area 度提升 进入产业发展起步阶段 2008 年起 两新城 A. Nanjing Crystal Vally, Jingtian Road; B. Xianlin Lake; C. Xianlin 引入知名商业企业 仙林大学城启动建设多个科技 University City; D. Dazhuang; E. Maqun Science Park; F. Nanhu 产业园 新城产业 服务功能更加完善 3 南京土地出让时空格局演变分析 Road; G. Suo Street; H. Xincheng Science Park; I. Hexi Street etc. ; J. Yuhua Economic Dvelopment Zone; K. Maigaoqiao Pioneer Park; L. Nanjing Olympic Sports Center 围缓慢下降的单中心结构 但投标租金曲线斜率较 3.1 工业用地出让格局 工业用地出让呈现郊区化 并在开发区重新集 小(图 4c 5c 6c) 年 地价单中心特征最 为明显 年 工业园区规模扩张 投标租 聚(图 3 图 4a 5a 6a) 年 出让地主要在 金曲线在开发区空间范围内被整体拉平 城市中心区域 马群科技园是城市外围唯一密集分 3.2 商服用地出让格局 布区 年 外围工业园区出让宗数明显 商服用地出让区位方面 密集区域始终为城市中 增加 河西方向工业用地分布相对连续 集中在雨 心区域 但出让地点向周边扩张(图 7 图 4a 5a 6a) 花经济开发区和新城科技园 仙林方向则越过紫金 年 出让地块多分布在秦淮区夫子庙附 山和玄武湖 2 个生态保护区 集中分布在迈皋桥创 近的钞库街 平江府路 鼓楼区中央路 湖南路 汉 业园和马群科技园 年 城市中心区域 中路附近 河西新城与仙林新城均仅有 1 宗出让 工业用地出让宗数明显减少 出让区位在仙林方向 年 城市中心区域仍为密集分布区 但出 延伸至疏港大道附近 让空间向两侧延伸 形成新的出让集聚区 河西新 工业用地出让面积方面 大宗用地出让集中在 城的奥体大街 富春江东街 河西大街 嘉陵江东 城市外围的工业园区(图 4b 5b 6b) 年 街 江东南路有多宗地块出让 仙林大学城中心区 大规模工业用地出让主要在开发区 如雨花经济开 商服用地出让明显增多 并向东延伸 发区 马群科技园 向阳工业园 以及鼓楼区(原下 年 出让密集区仍是城市中心区域的夫子庙等传统 关区)黄家圩和雨花台区窑岗村 年 工 商业区附近 但出让地块继续向东扩展至经天路 业向大型工业园区集中的特征更为明显 主要位于 商服用地出让面积方面 新兴商业区逐渐超过 马群科技园 雨花经济开发区 迈皋桥创业园 新城 城市中心区域(图 4b 5b 6b) 年 城市中 科技园 年 马群科技园 南京液晶谷工 心区域为商服用地重点出让区 如鼓楼广场 玄武 业用地出让面积显著大于样带其他区域 门 保泰街 碑亭巷 凤凰东街 中央路附近有面积 工业用地出让地价方面 基本呈现从中心向外 超过 1 hm2 的大宗用地出让 河西新城开始成为新

4 第2期 杨叠涵 等 南京城市空间重构对土地出让时空演化影响研究 图 年工业用地出让区位 Fig.3 Location of industrial land grant, 图 年土地出让市场情况 Fig.4 Land market from 2003 to 2004 图 年土地出让市场情况 Fig.5 Land market from 2005 to 2007 图 年土地出让市场情况 Fig.6 Land market from 2008 to

5 地 理 科 学 250 进 展 第 34 卷 中心 如江东南路单宗出让面积超过 5 hm 年 主要集中于距新街口 3 km 范围内 后迅速 2007 年 河西 仙林新城商服用地出让面积明显增 衰减 年 空间上更为连续 特别是仙林 多 其中 河西新城的河西大街 栖霞区王子楼村单 方向延续至仙林大道附近 年 继续在 宗出让最大面积分别达到 24 和 13 hm 仙林方向向东扩展 随着地铁 2 号线的建设与通车 年 城市中心区域商服用地出让面积进一步减少 仙林地区对外交通明显改善 出让延伸至地铁 2 号 以小于 0.1 hm 的用地出让为主 河西新城商业新中 线终点站经天路附近 2 2 心 地 位 突 显 商 服 用 地 出 让 总 面 积 约 占 样 带 的 60% 住宅用地出让面积方面 城市中心区域减少 仙林 河西成为新兴出让区(图 4b 5b 6b) 商服用地出让地价方面 城市中心区域地价 2004 年 河西方向距新街口 1.5 km 以内以小面积型 优 势 地 位 逐 渐 下 降 新 兴 商 业 区 地 价 增 长 迅 速 出让为主 距新街口 1.5~9 km 范围内 特别是南湖 (图 4c 5c 6c) 年 地价从城市中心区域 路与文体路之间 奥体中心附近有多幅大宗用地出 向外快速减少 但在仙林大学城中心区出现高值 让 仙林方向以大宗用地出让为主 如在仙林大学 年 紧邻城市中心的建邺区老城区地价 城中心区 黄家圩和黑墨营附近 年 仙 较低 而河西新城地价上升 形成了多高值区的地 林大学城显著多于其他区域 主要在仙林湖 仙霞 价分布特征 年 河西新城对商服地价 路 学子路附近 有的单宗面积达到 10~30 hm2 河 的增值效应更加明显 特别是受传统主城区新街口 西新城地块面积也较大 年 仙林 河西 与河西新城双辐射的所街出现了 地王 地块 仙林 新城出让面积大 特别是马群科技园附近的大庄村 大 学 城 进 一 步 开 发 地 价 远 高 于 附 近 的 尧 化 门 也出现大面积出让 住宅用地出让地价方面 城市中心区域地价 街道 优 势 有 所 下 降 仙 林 与 河 西 成 为 新 的 热 点 区 域 3.3 住宅用地出让格局 住宅用地出让区位方面 城市中心区域出让密 (图 4c 5c 6c) 年 出让区位较集中 地 集 在仙林方向拓展明显(图 8 图 4a 5a 6a) 价差异相对较小 2002 年启动建设的奥体中心提升 图 年商服用地出让区位 Fig.7 Location of commercial land grant, 图 年住宅用地出让区位 Fig.8 Location of residential land grant,

6 第 2 期 杨 叠 涵 等 : 南 京 城 市 空 间 重 构 对 土 地 出 让 时 空 演 化 影 响 研 究 251 地 价 作 用 较 明 显 年, 地 价 空 间 分 异 显 现, 出 现 多 个 地 价 高 值 区 : 城 市 中 心 区 域 主 要 由 于 可 开 发 空 间 受 限, 出 现 部 分 面 积 小 低 价 地 块, 拉 低 了 整 体 地 价 水 平 ; 河 西 新 城 地 价 继 续 抬 升, 特 别 是 毗 邻 奥 体 中 心 的 河 西 大 街 附 近, 地 价 在 8800 元 /m 2 ( 修 正 后 ) 以 上 ; 仙 林 方 向 自 然 环 境 优 越 的 地 区 地 价 明 显 较 高, 如 紫 金 山 附 近 的 北 安 门 街 黑 墨 营, 仙 林 湖 等 年, 城 市 中 心 区 域 地 价 较 高, 但 地 价 最 高 值 出 现 在 所 街 3.4 不 同 用 途 用 地 出 让 格 局 比 较 运 用 样 带 分 析 法 对 不 同 时 期 土 地 出 让 宗 数 面 积 地 价 进 行 对 比, 得 到 样 带 地 区 土 地 出 让 市 场 空 间 演 变 具 有 如 下 特 征 :1 虽 然 城 市 空 间 重 构 产 生 了 新 的 地 价 高 值 区, 但 作 为 城 市 中 心 的 新 街 口 及 其 附 近 地 区 三 类 用 地 地 价 始 终 保 持 了 较 高 水 平 ( 图 4c 5c 6c) 2 开 发 区 与 新 城 建 设 影 响 了 地 区 土 地 出 让 规 模 与 地 价 水 平, 工 业 用 地 出 让 向 开 发 区 转 移 集 聚, 但 地 价 年 际 增 幅 与 空 间 差 异 较 小 ; 商 服 与 住 宅 用 地 在 城 市 中 心 区 域 密 集 出 让, 但 大 宗 出 让 逐 渐 减 少, 出 让 总 面 积 占 样 带 比 例 减 少 ; 而 河 西 与 仙 林 新 城 发 展 迅 速, 成 为 城 市 新 的 中 心, 大 型 商 业 与 住 宅 地 产 开 发 活 跃, 形 成 出 让 面 积 与 地 价 隆 起 ( 图 4-6) 3 各 新 城 与 开 发 区 在 用 地 出 让 结 构 地 价 的 时 空 变 化 方 面 存 在 以 下 差 异 : 河 西 新 城 三 类 用 地 均 有 增 加, 且 商 服 与 住 宅 地 价 上 涨 幅 度 较 大 ; 仙 林 新 城 住 宅 用 地 大 幅 增 加 先 于 商 服 用 地, 商 服 用 地 总 量 并 不 大 但 空 间 扩 张 较 明 显, 住 宅 与 商 服 用 地 地 价 水 平 较 高 ; 马 群 科 技 园 先 是 工 业 用 地 大 量 出 让, 后 出 现 住 宅 商 服 用 地 出 让 增 长, 三 类 用 地 地 价 水 平 均 相 对 较 低 ; 雨 花 经 济 开 发 区 则 仅 有 工 业 用 地 大 量 出 让, 地 价 水 平 较 低 ( 图 4-6) 4 南 京 城 市 空 间 重 构 对 土 地 出 让 格 局 影 响 分 析 4.1 退 二 进 三 和 旧 城 改 造 南 京 是 中 国 传 统 的 工 业 基 地 之 一, 形 成 了 以 电 子 汽 车 石 化 钢 铁 电 力 等 五 大 产 业 为 支 柱, 门 类 较 为 齐 全 的 产 业 体 系 3, 但 为 了 保 护 环 境 追 求 更 高 土 地 收 益 和 拓 展 城 市 空 间, 南 京 政 府 通 过 多 项 规 划 政 策 引 导, 调 整 产 业 空 间 布 局, 推 动 城 市 中 心 产 业 退 二 进 三 ( 表 2), 因 此, 主 城 区 工 业 用 地 出 让 面 积 占 样 带 比 重 从 年 的 48.07% 下 降 到 年 的 18.38% 距 离 新 街 口 直 线 距 离 仅 约 3 km 的 南 湖 路 附 近 在 年 地 价 水 平 却 非 常 低 ( 图 4c), 主 要 是 由 于 该 区 域 为 老 城 区, 基 础 设 施 差 居 住 人 口 稠 密 公 共 配 套 薄 弱 环 境 脏 乱 等 问 题 突 出 2002 年, 建 邺 区 开 始 对 这 一 片 区 进 行 改 造, 新 建 或 拓 宽 水 西 门 大 街 南 湖 路 湖 西 路 长 虹 路 等 道 路 街 巷, 建 设 茶 南 商 业 街 南 湖 东 路 商 业 街, 改 造 沿 河 明 园 健 园 安 康 等 小 区 通 过 旧 城 改 造, 该 区 域 交 通 条 件 居 住 与 购 物 环 境 明 显 改 善, 加 之 毗 邻 新 街 口 与 河 西 新 城, 区 位 优 势 得 到 显 化 因 此, 该 区 域 年 住 宅 用 地 地 价 分 别 比 年 上 升 幅 度 超 过 5000 元 /m 2 ( 修 正 后 )( 图 5c 6c) 但 是, 城 市 中 心 区 域 逐 渐 难 以 为 大 型 项 目 提 供 充 足 空 间, 对 地 价 产 生 一 定 抑 制 作 用 在 年 间, 城 市 传 统 商 业 中 心 区 域 如 鼓 楼 广 场 玄 武 门 保 泰 街 碑 亭 巷 凤 凰 东 街 中 央 路 等 地 有 超 过 1 hm 2 的 商 服 用 地 出 让, 特 别 是 鼓 楼 广 场 碑 亭 巷 和 玄 武 门 附 近 商 服 用 地 地 价 超 过 8000 元 /m 2 ( 修 正 后 ), 显 著 高 于 全 市 商 服 用 地 的 平 均 地 价 2622 元 /m 2 ( 修 正 后 ), 说 明 这 一 时 期 城 市 中 心 商 业 开 发 活 跃 年, 新 街 口 附 近 大 宗 地 块 仍 能 以 高 价 出 让, 如 所 街 中 华 路 面 积 超 过 1 hm 2 的 商 服 用 地 以 超 过 元 /m 2 ( 修 正 后 ) 出 让, 高 于 3746 元 /m 2 ( 修 正 后 ) 的 全 市 商 服 用 地 平 均 地 价 但 是, 比 例 逐 渐 增 多 的 小 宗 地 块 价 格 往 往 不 及 距 离 新 街 口 更 远 的 河 西 新 城 大 宗 地 块, 从 而 降 低 了 新 街 口 附 近 整 体 地 价 水 平 4.2 开 发 区 建 设 开 发 区 是 制 造 业 郊 区 化 的 重 要 动 因 之 一 ( 吕 卫 国 等, 2009), 促 进 了 工 业 用 地 出 让 郊 区 化 1988 年, 土 地 有 偿 使 用 制 度 被 载 入 宪 法 和 土 地 管 理 法, 土 地 的 价 值 得 到 真 正 显 化, 因 此 工 业 企 业 须 转 移 至 地 价 较 低 的 郊 区 投 资 建 厂, 同 时 政 府 通 过 制 定 规 划 和 政 策 推 进 占 地 大 土 地 产 出 效 率 低 的 工 厂 向 郊 区 转 移 ( 表 2), 形 成 工 业 用 地 郊 区 化, 并 在 开 发 区 集 聚, 三 阶 段 开 发 区 工 业 用 地 出 让 面 积 占 样 带 比 重 分 别 为 51.81% 87.99% 和 77.89% 但 由 于 开 发 区 常 建 在 城 市 郊 区, 需 进 行 道 路 水 电 通 讯 等 配 套 基 础 设 施 建 设, 土 地 出 让 高 峰 期 起 始 时 间 一 般 滞 后 于 开 发 区 成 立 时 间 ( 表 3, 图 4a-4b 5a-5b 6a-6b) 3 南 京 市 工 业 产 业 布 局 规 划 ( )

7 252 地 理 科 学 进 展 第 34 卷 表 2 南 京 产 业 退 二 进 三 相 关 规 划 与 政 策 Tab.2 Planning and policy of Nanjing industrial upgrading 年 份 规 划 或 政 策 南 京 市 国 民 经 济 和 社 会 发 展 第 十 个 五 年 计 划 关 于 加 快 推 进 电 子 汽 车 石 化 钢 铁 电 力 五 大 产 业 发 展 的 意 见 南 京 市 工 业 产 业 布 局 规 划 ( ) 关 于 落 实 科 学 发 展 观 加 快 工 业 产 业 发 展 的 指 导 意 见 关 于 加 快 推 进 主 城 区 工 业 布 局 调 整 工 作 的 意 见 南 京 老 城 控 制 性 详 细 规 划 南 京 市 城 市 总 体 规 划 ( ) 相 关 内 容 主 城 内 形 成 中 心 商 业 区, 培 育 中 央 商 务 区, 进 一 步 提 升 中 心 区 品 位, 第 二 产 业 继 续 实 施 退 二 进 三 以 开 发 园 区 为 载 体, 加 快 产 业 布 局 的 调 整, 提 高 集 中 度 企 业 总 部 在 城 区 集 聚, 生 产 加 工 向 开 发 区 工 业 园 集 中 构 筑 以 组 团 为 核 心 园 区 为 载 体, 与 生 态 环 境 相 适 应 的 空 间 布 局 体 系 用 3 年 左 右 时 间, 主 城 区 保 留 部 分 符 合 城 市 总 体 规 划 的 工 业 用 地, 发 展 都 市 型 工 业 及 总 部 经 济, 其 他 工 业 企 业 一 律 向 开 发 区 工 业 集 中 区 转 移 老 城 发 展 商 贸 服 务 文 化 旅 游 都 市 产 业 ( 科 技 创 意 小 型 都 市 工 业 ) 引 导 新 增 工 业 向 郊 区 ( 县 ) 重 要 开 发 区 集 中, 促 进 工 业 产 业 集 群 发 展, 主 城 作 为 现 代 服 务 业 发 展 的 主 要 承 载 地 与 此 同 时, 以 行 政 手 段 为 主 导 的 开 发 区 工 业 用 地 定 价 制 度, 导 致 投 标 租 金 曲 线 扁 平 化 与 对 区 位 差 异 敏 感 的 商 服 住 宅 用 地 不 同, 工 业 用 地 市 场 是 大 区 域 性 的 竞 争 市 场, 自 由 流 动 的 资 本 必 然 会 寻 找 成 本 最 低 的 区 域, 且 工 业 用 地 出 让 不 仅 有 短 期 的 土 地 出 让 金 收 入, 还 能 带 来 长 期 的 财 政 收 入 产 值 与 就 业, 因 此 地 方 竞 相 降 低 土 地 价 格, 吸 引 工 业 企 业 投 资, 导 致 工 业 用 地 地 价 被 整 体 压 低 例 如 年 雨 花 经 济 开 发 区 马 群 科 技 园 迈 皋 桥 创 业 园 仅 为 150 元 /m 2 ( 未 修 正 ), 新 城 科 技 园 仅 为 130 元 / m 2 ( 未 修 正 ), 远 低 于 同 期 商 服 用 地 与 住 宅 用 地 地 价, 投 标 租 金 曲 线 斜 率 变 小 ( 图 4c 5c 6c) 相 同 开 发 区 内 由 于 采 用 相 似 的 地 价 标 准, 投 标 租 金 曲 线 可 能 变 4 得 更 为 扁 平 但 是, 定 位 为 都 市 型 工 业 楼 园 的 新 表 3 主 要 开 发 区 建 设 与 工 业 用 地 出 让 郊 区 化 集 聚 Tab.3 Establishment of the main development zones and industrial land grant agglomeration 城 科 技 园, 由 于 容 积 率 较 高, 地 价 小 幅 提 升, 形 成 小 型 地 价 隆 起 ( 图 6c) 4.3 新 城 发 展 河 西 新 城 与 仙 林 新 城 分 别 以 商 务 中 心 和 大 学 城 为 重 要 载 体, 实 现 城 市 空 间 拓 展, 带 来 人 口 与 产 业 集 聚, 推 动 地 区 快 速 城 市 化, 吸 引 房 地 产 企 业 开 发, 使 得 土 地 出 让 规 模 增 加 土 地 价 值 显 化 ( 图 9) 作 为 南 京 一 城 三 区 战 略 的 重 要 载 体, 河 西 新 城 与 仙 林 新 城 分 别 于 2001 年 底 和 2002 年 初 启 动 建 设 ( 表 4) 开 发 之 初, 河 西 地 区 是 外 来 人 口 集 中 中 小 企 业 众 多 环 境 较 差 的 城 乡 结 合 部, 仙 林 地 区 则 以 农 田 景 观 为 主, 交 通 不 便, 人 口 稀 少 两 新 城 均 通 过 快 速 大 规 模 建 设, 改 善 区 域 交 通 教 育 医 疗 等 生 活 配 套 条 件 河 西 新 城 新 建 拓 宽 江 东 中 路 扬 子 江 大 道 建 邺 段 应 天 大 街 等 10 多 条 主 次 干 道, 建 设 滨 江 风 光 带 城 市 广 场, 并 设 立 多 所 名 校 分 校 和 知 名 医 院 分 院 ; 仙 林 新 城 也 在 完 善 城 市 服 务 功 能 时 间 2002 年 2002 年 2005 年 开 发 区 建 设 进 展 马 群 科 技 园 成 立 迈 皋 桥 创 业 园 成 立 奥 体 大 街 至 河 西 大 街 道 路 全 面 竣 工 并 交 付 使 用, 新 城 科 技 园 自 有 载 体 建 设 全 面 启 动 * 3 个 阶 段 工 业 用 地 出 让 面 积 占 样 带 比 例 /% 年 雨 花 经 济 开 发 区 升 级 为 省 级 经 济 技 术 开 发 区 注 : 根 据 各 开 发 区 网 站 的 园 区 发 展 介 绍 资 料 整 理 *: 3 阶 段 分 别 指 年 Fig.9 图 9 多 中 心 影 响 下 的 投 标 租 金 曲 线 Bid-rent curve under the influence of multiple centers 4 南 京 市 工 业 产 业 布 局 规 划 ( )

8 第 2 期 杨 叠 涵 等 : 南 京 城 市 空 间 重 构 对 土 地 出 让 时 空 演 化 影 响 研 究 253 表 4 仙 林 新 区 发 展 建 设 相 关 数 据 对 比 Tab.4 Infrastructure development in the Xianlin new development area 指 标 2001 年 底 2010 年 底 指 标 2001 年 底 2010 年 底 城 市 建 成 区 规 模 /km 建 成 区 人 口 / 万 市 政 道 路 /km ( 不 含 在 建 ) 公 交 线 路 / 条 2 17 文 化 教 育 设 施 /hm ( 含 在 建 ) 医 疗 卫 生 设 施 /hm 2 0.1( 含 院 校 ) 12.1( 含 院 校 及 在 建 ) 大 学 / 所 2 12 中 小 学 / 所 1 4 商 品 房 面 积 /hm ( 建 成 及 基 本 建 成 ) 商 业 配 套 设 施 /hm ( 含 在 建 ) 资 料 来 源 : 仙 林 大 学 城 官 网 ( 上 取 得 诸 多 进 展 ( 表 4) 但 两 新 城 的 发 展 模 式 有 所 差 别 河 西 新 城 是 以 商 务 商 贸 文 体 三 大 功 能 为 主, 兼 顾 中 高 档 居 住 和 滨 江 休 闲 游 览 功 能 的 城 市 副 中 心, 以 举 办 绿 博 园 十 运 会 等 重 大 活 动 为 契 机 提 升 知 名 度 ;2005 年 起 大 规 模 推 出 商 服 用 地, 吸 引 国 内 外 知 名 企 业 入 驻, 快 速 建 成 河 西 中 央 商 务 区 ; 配 套 建 设 高 品 质 住 宅 形 成 住 宅 出 让 规 模 与 地 价 的 高 值 区 ; 并 以 新 城 科 技 园 为 主 体 建 设 高 新 技 术 产 业 带, 推 出 较 多 工 业 用 地 出 让 仙 林 新 城 则 是 依 托 仙 林 大 学 城 浓 厚 的 文 化 氛 围 优 质 的 中 小 学 教 育 资 源, 以 及 仙 林 湖 羊 山 湖 灵 山 龙 王 山 的 优 越 自 然 条 件, 重 点 建 设 大 量 高 品 质 住 宅, 大 规 模 出 让 住 宅 用 地, 成 为 样 带 区 住 宅 开 发 最 集 中 区 域, 且 从 建 设 用 地 出 让 宗 数 少 总 面 积 大 可 知, 该 区 域 以 大 型 房 地 产 开 发 项 目 为 主 ; 此 外, 仙 林 新 城 充 分 运 用 大 学 城 智 力 资 源, 建 设 了 徐 庄 软 件 园 紫 东 国 际 创 意 园 南 京 液 晶 谷 等 园 区, 形 成 工 业 用 地 出 让 集 中 区 ; 大 学 城 产 业 园 房 地 产 项 目 提 升 了 人 口 集 聚, 购 物 娱 乐 需 求, 使 得 商 服 用 地 出 让 向 东 部 郊 区 拓 展 ( 图 5-6) 5 结 论 通 过 研 究 样 带 地 区 以 老 城 区 退 二 进 三 和 改 造, 以 及 开 发 区 商 务 新 区 大 学 城 建 设 为 载 体 的 城 市 空 间 重 构 行 为 对 土 地 出 让 区 位 规 模 投 标 竞 租 曲 线 的 影 响 ( 图 10), 可 得 到 以 下 结 论 : (1) 城 市 中 心 区 域 由 于 优 越 的 区 位 条 件 和 已 形 成 的 集 聚 效 应, 仍 然 是 商 服 与 住 宅 分 布 的 优 势 区 域, 出 让 密 集 地 价 较 高, 但 是 由 于 可 开 发 空 间 极 其 有 限, 近 年 来 以 小 宗 用 地 出 让 为 主, 并 对 地 价 产 生 了 一 定 的 限 制 作 用 (2) 老 城 区 通 过 交 通 基 础 设 施 建 设 环 境 整 治, 图 10 城 市 空 间 重 构 与 土 地 出 让 市 场 空 间 演 化 Fig. 10 Impact of urban space reconstruction on the spatial evolution of land market 易 于 显 化 区 位 优 势, 提 升 地 区 土 地 价 格 (3) 土 地 有 偿 使 用 制 度 的 实 施, 以 及 对 城 市 环 境 保 护 的 重 视, 推 进 了 城 市 中 心 区 域 产 业 退 二 进 三 和 工 业 企 业 郊 区 化, 周 边 工 业 区 逐 渐 取 代 了 城 市 中 心 区 域 成 为 出 让 密 集 区, 大 规 模 的 工 业 开 发 区 建 设 形 成 了 大 体 量 的 工 业 用 地 出 让 需 求, 同 时 行 政 干 预 促 使 工 业 用 地 投 标 租 金 扁 平 化 (4) 新 城 建 设 虽 存 在 不 同 的 路 径, 但 功 能 完 善 的 新 城 均 能 够 增 加 土 地 出 让 规 模, 提 升 地 价 水 平 如 河 西 新 城 主 要 以 商 务 新 区 都 市 型 工 业 楼 园 为 产 业 载 体, 而 仙 林 地 区 主 要 以 大 学 城 高 新 产 业 园 为 载 体, 但 均 重 点 改 善 了 区 域 交 通 教 育 医 疗 购 物 等 条 件, 提 升 了 区 域 居 住 与 商 业 服 务 功 能, 形 成 产 业 居 住 商 业 功 能 相 对 完 善 的 新 城, 从 而 外 延 了 城 市 开 发 空 间, 释 放 了 城 市 郊 区 土 地 增 值 潜 力, 提 升 了 用 地 出 让 规 模 与 土 地 价 格 马 群 科 技 园 也 开 始 完 善 地 区 的 居 住 与 服 务 功 能, 住 宅 与 商 服 用 地 出 让 和 地 价 有 所 提 升, 而 雨 花 经 济 开 发 区 则 仍 以 工 业 开 发 为 主, 土 地 出 让 以 工 业 用 地 为 主, 地 价 偏 低 本 文 的 实 证 研 究 揭 示 了 城 市 多 中 心 对 土 地 出

9 254 地 理 科 学 进 展 第 34 卷 让 区 位 以 及 投 标 租 金 曲 线 影 响 的 时 空 变 化 规 律, 丰 富 了 已 有 研 究 发 现 但 是, 土 地 出 让 市 场 时 空 演 变 的 影 响 分 析 仍 处 于 定 性 分 析 阶 段, 需 要 通 过 定 量 分 析 得 到 两 者 之 间 更 为 精 确 的 互 动 关 系 同 时, 城 市 空 间 重 构 不 能 解 释 所 有 的 用 地 出 让 区 位 转 移 竞 租 曲 线 变 异 现 象, 还 要 考 虑 自 然 本 底 条 件 和 公 共 服 务 配 套 方 面 的 影 响, 需 要 进 一 步 更 综 合 地 分 析 参 考 文 献 (References) 阿 瑟 奥 沙 利 文 城 市 经 济 学 [M]. 苏 晓 燕, 常 荆 莎, 朱 雅 丽, 译. 北 京 : 中 信 出 版 社.[O'Sullivan A Urban economics[m]. Su X Y, Chang J S, Zhu Y L, Trans.. Beijing, China, Citic Press.] 曹 天 邦, 黄 克 龙, 李 剑 波, 等 南 京 市 主 城 区 住 宅 地 价 的 时 空 演 变 [J]. 地 理 研 究, 31(6): [Cao T B, Huang K L, Li J B, et al The spatial-temporal evolution of the residential land price of downtown Nanjing [J]. Geographical Research, 31(6): ] 曹 天 邦, 黄 克 龙, 李 剑 波, 等 基 于 GWR 的 南 京 市 住 宅 地 价 空 间 分 异 及 演 变 [J]. 地 理 研 究, 32(12): [Cao T B, Huang K L, Li J B, et al Research on spatial variation and evolution of residential land price in Nanjing based on GWR model[j]. Geographical Research, 32(12): ] 陈 江 龙, 高 金 龙, 徐 梦 月, 等 南 京 大 都 市 区 建 设 用 地 扩 张 特 征 与 机 理 [J]. 地 理 研 究, 33(3): [Chen J L, Gao J L, Xu M Y, et al Characteristics and mechanism of construction land expansion in Nanjing metropolitan area[j]. Geographical Research, 33(3): ] 丁 成 日 土 地 政 策 改 革 时 期 的 城 市 空 间 发 展 : 北 京 的 实 证 分 析 [J]. 城 市 发 展 研 究, 13(2): [Ding C R Urban spatial development in the land policy reform era: evidence from Beijing[J]. Urban Development Studies, 13(2): ] 冯 健, 刘 玉 转 型 期 中 国 城 市 内 部 空 间 重 构 : 特 征 模 式 与 机 制 [J]. 地 理 科 学 进 展, 26(4): [Feng J, Liu Y Restructuring of urban internal space in China in the transition period: characteristics, models and mechanisms[j]. Progress in Geography, 26(4): ] 贺 振, 赵 文 亮, 贺 俊 平 郑 州 市 城 市 扩 张 遥 感 动 态 监 测 及 驱 动 力 分 析 [J]. 地 理 研 究, 30(12): [He Z, Zhao W L, He J P Remote sensing monitoring of urban sprawl based on object-oriented and driving forces analysis: a case study of Zhengzhou City[J]. Geographical Research, 30(12): ] 蒋 芳, 朱 道 林 基 于 GIS 的 地 价 空 间 分 布 规 律 研 究 : 以 北 京 市 住 宅 地 价 为 例 [J]. 经 济 地 理, 25(2): [Jiang F, Zhu D L A GIS-based study on spatial distribution of land prices: the case of residential land prices in Beijing[J]. Economic Geography, 25(2): ] 李 志, 周 生 路, 吴 绍 华, 等 南 京 地 铁 对 城 市 公 共 交 通 网 络 通 达 性 的 影 响 及 地 价 增 值 响 应 [J]. 地 理 学 报, 69 (2): [Li Z, Zhou S L, Wu S H, et al The impact of metro lines on public transit accessibility and land value capture in Nanjing[J]. Acta Geographica Sinica, 69(2): ] 刘 涛, 仝 德, 李 贵 才 空 间 尺 度 对 城 市 竞 标 地 租 理 论 的 适 用 性 影 响 分 析 : 以 深 圳 经 济 特 区 为 例 [J]. 经 济 地 理, 34(2): [Liu T, Tong D, Li G C The applicability of spatial scale on the bid rent theory: a case study of Shenzhen[J]. Economic Geography, 34(2): ] 刘 志 林, 王 茂 军 北 京 市 职 住 空 间 错 位 对 居 民 通 勤 行 为 的 影 响 分 析 : 基 于 就 业 可 达 性 与 通 勤 时 间 的 讨 论 [J]. 地 理 学 报, 66(4): [Liu Z L, Wang M J Job accessibility and its impacts on commuting time of urban residents in Beijing: from a spatial mismatch perspective[j]. Acta Geographica Sinica, 66(4): ] 吕 卫 国, 陈 雯 制 造 业 企 业 区 位 选 择 与 南 京 城 市 空 间 重 构 [J]. 地 理 学 报, 64(2): [Lv W G, Chen W Manufacturing industry enterprises location choice and the urban spatial restructuring in Nanjing[J]. Acta Geographica Sinica, 64(2): ] 买 静, 张 京 祥 地 方 政 府 企 业 化 主 导 下 的 新 城 空 间 开 发 研 究 : 基 于 常 州 市 武 进 区 新 城 区 的 实 证 [J]. 城 市 规 划 学 刊, (3): [Mai J, Zhang J X A research on new city spatial development led by local entrepreneuralism: the case of Wujin's new city district[j]. Urban Planning Forum, (3): ] 孟 斌, 郑 丽 敏, 于 慧 丽 北 京 城 市 居 民 通 勤 时 间 变 化 及 影 响 因 素 [J]. 地 理 科 学 进 展, 30(10): [Meng B, Zheng L M, Yu H L Commuting time change and its influencing factors in Beijing[J]. Progress in Geography, 30(10): ] 任 荣 荣, 郑 思 齐 办 公 与 居 住 用 地 开 发 的 空 间 结 构 研 究 : 价 格 梯 度 开 发 数 量 与 开 发 区 位 [J]. 地 理 科 学 进 展, 27(3): [Ren R R, Zheng S Q Spatial structure of office and residential land development: price gradient, development scale and location variation[j]. Progress in Geography, 27(3): ] 宋 金 平, 王 恩 儒, 张 文 新, 等 北 京 住 宅 郊 区 化 与 就 业 空 间 错 位 [J]. 地 理 学 报, 62(4): [Song J P, Wang E R, Zhang W X, et al Housing suburbanization

10 第 2 期 杨 叠 涵 等 : 南 京 城 市 空 间 重 构 对 土 地 出 让 时 空 演 化 影 响 研 究 255 and employment spatial mismatch in Beijing[J]. Acta Geographica Sinica, 62(4): ] 吴 巍, 周 生 路, 杨 得 志, 等 跨 江 通 道 对 滨 江 副 城 住 宅 地 价 增 值 效 应 的 测 算 : 以 南 京 市 浦 口 区 为 例 [J]. 地 理 研 究, 32(1): [Wu W, Zhou S L, Yang D Z, et al Estimation of the value- added effect on residential land price in riverfront sub- city owing to river- crossing channels: a case study of Pukou district of Nanjing City, China[J]. Geographical Research, 32(1): ] 武 文 杰, 张 文 忠, 董 冠 鹏, 等 转 型 期 北 京 住 宅 用 地 投 标 租 金 曲 线 的 空 间 形 态 与 演 化 [J]. 地 理 科 学, 31(5): [Wu W J, Zhang W Z, Dong G P, et al Spatio- temporal variation of residential land bid- rent curves in transitional Beijing City[J]. Scientia Geographica Sinica, 31(5): ] 许 学 强, 周 一 星, 宁 越 敏 城 市 地 理 学 [M]. 2 版. 北 京 : 高 等 教 育 出 版 社. [Xu X Q, Zhou Y X, Ning Y M Urban geography[m]. 2nd. Beijing, China: Higher Education Press.] 于 伟, 宋 金 平, 胡 志 丁 北 京 市 商 业 土 地 出 让 的 时 空 演 变 与 影 响 [J]. 经 济 地 理, 32(1): [Yu W, Song J P, Hu Z D Tempo- spatial patterns and influence of leased commercial land lots in Beijing[J]. Economic Geography, 32(1): ] 张 京 祥, 吴 缚 龙, 马 润 潮 体 制 转 型 与 中 国 城 市 空 间 重 构 : 建 立 一 种 空 间 演 化 的 制 度 分 析 框 架 [J]. 城 市 规 划, 32(6): [Zhang J X, Wu F L, Ma R C Institutional transition and reconstruction of China's urban space: establishing an institutional analysis structure for spatial evolution[j]. City Planning Review, 32(6): ] 张 景 秋, 陈 叶 龙, 孙 颖 基 于 租 金 的 北 京 城 市 办 公 活 动 经 济 空 间 结 构 解 析 [J]. 地 理 科 学, 30(6): [Zhang J Q, Chen Y L, Sun Y Spatial analysis on urban internal economic spatial structure based on rent of office buildings in Beijing City[J]. Scientia Geographica Sinica, 30(6): ] 张 晓 平, 封 强, 李 媛 芳 北 京 市 办 公 用 地 投 标 租 金 空 间 分 异 与 影 响 因 素 [J]. 经 济 地 理, 33(3): [Zhang X P, Feng Q, Li Y F Spatial heterogeneity and locational determinants of bid- rent of office land in Beijing [J]. Economic Geography, 33(3): ] 周 一 星, 孟 延 春 沈 阳 的 郊 区 化 : 兼 论 中 西 方 郊 区 化 的 比 较 [J]. 地 理 学 报, 52(4): [Zhou Y X, Meng Y C Shenyang's suburbanization: suburbanization comparison between China and the western countries[j]. Acta Geographica Sinica, 52(4): ] 邹 利 林 城 市 住 宅 地 价 时 空 演 变 及 影 响 因 素 研 究 [D]. 武 汉 : 中 国 地 质 大 学. [Zou L L Tempo-spatial evolution and influencing factors of urban residential land price: a case study of Wuhan City[D]. Wuhan, China: China University of Geosciences.] Jim C Y, Chen W Y External effects of neighbourhood parks and landscape elements on high-rise residential value[j]. Land Use Policy, 27(2): Kim J, Zhang M Determining transit's impact on Seoul commercial land values: an application of spatial econometrics[j]. International Real Estate Review, 8(1): Lin S W, Ben T M Impact of government and industrial agglomeration on industrial land prices: a Taiwanese case study[j]. Habitat International, 33(4): Mills E S An aggregate model of resource allocation in an metropolitan area[j]. The American Economic Review, 57(2): Muth R F Cities and housing: the spatial pattern of urban residential land use[m]. Chicago, IL: the University of Chicago Press. Robert C, Chang D K Bus rapid transit impacts on land uses and land values in Seoul, Korea[J]. Transport Policy, 18(1): Robert M S Congestion cost and the use of land for streets[j]. The Bell Journal of Economics and Management Science, 4(2): Wu F L China's recent urban development in the process of land and housing marketisation and economic globalisation[j]. Habitat International, 25(3): Xie Q, Parsa A, Redding B The emergence of the urban land market in China: evolution, structure, constraints and perspectives[j]. Urban Studies, 39(8): Yang C H, Fujita M Urban spatial structure with open space[j]. Environment and Planning A, 15(1):

11 256 地 理 科 学 进 展 第 34 卷 Impact of urban spatial restructuring on spatial-temporal evolution of land leasing in Nanjing City YANG Diehan 1,2, CHEN Jianglong 1, YUAN Feng 1 (1. Nanjing Institute of Geography and Limnology, CAS, Nanjing , China; 2. University of Chinese Academy of Sciences, Beijing , China) Abstract: Urban land use structure is the result and spatial expression of the evolution of urban space functions. In geography, there is a classic field of study that dedicates to the relationship between these two aspects. Based on the industrial, commercial, and residential land leasing data during , this study examines the spatiotemporal evolution of different types of land use in Nanjing. By using the belt transect method, this study demonstrates especially the influence of urban spatial restructuring, such as the old city reconstruction, industrial upgrading, development zone construction, and new city development, on land grant location, scale, and bid-rent. The results show that the spatial structure of land market and land price tend to fit the Alonso bid-renting patterns, but there also exist multicenter characteristics. With higher land price, the remised land in the center of the city is usually small and of high density. Reconstruction of the old city increases land price significantly. Development zones have become a concentrated area for the transfer of industrial land, meanwhile industrial land price is artificially depressed because of strong administrative influences, which lowers the bid-rent curve slope within each industrial development zone. Moreover, new central business districts and university parks led to numerous land transactions and land value increased due to the improvement of peripheral conditions and supporting services. New cities with comprehensive functions may be formed in these places over a short time period. Key words: spatial restructuring; land leasing; land bid-rent; belt transect method; Nanjing City

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