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3 3. 受 公 司 项 目 周 期 多 处 于 投 入 阶 段 影 响, 2015 年 公 司 经 营 活 动 现 金 净 流 量 持 续 为 负, 公 司 有 一 定 的 短 期 支 付 压 力 分 析 师 冯 磊 电 话 : 邮 箱 范 文 豪 电 话 : 邮 箱 传 真 : 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 2 号 PICC 大 厦 12 层 (100022) 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 2

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5 一 主 体 概 况 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 兆 泰 集 团 或 公 司 ) 前 身 为 北 京 兆 泰 房 地 产 开 发 公 司 ( 以 下 简 称 开 发 公 司 ), 开 发 公 司 系 经 北 京 市 城 乡 建 设 委 员 会 (92) 京 建 开 字 第 492 号 文 件 批 复, 由 北 京 青 年 实 业 集 团 公 司 投 资 成 立 的 全 民 所 有 制 企 业, 初 始 注 册 资 本 8,000 万 元 1997 年 2 月 开 发 公 司 改 制 为 北 京 兆 泰 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司, 注 册 资 本 为 1,800 万 元 2007 年 11 月, 以 发 起 设 立 的 方 式 由 有 限 责 任 公 司 整 体 变 更 为 股 份 有 限 公 司, 注 册 资 本 为 62,000 万 元 后 经 历 次 转 股 增 资, 公 司 注 册 资 本 变 更 为 70,500 万 元 截 至 2015 年 底, 公 司 注 册 资 本 7.05 亿 元, 穆 麒 茹 女 士 持 有 公 司 42.20% 股 份, 系 公 司 实 际 控 制 人 公 司 经 营 范 围 : 投 资 ; 房 地 产 开 发, 销 售 商 品 房 ; 收 购 改 造 销 售 四 合 院 ; 园 林 造 型 设 计, 绿 化 设 计 建 设 工 程 设 计 ; 销 售 建 筑 材 料 百 货 日 用 品 ; 工 程 技 术 咨 询 ; 出 租 自 有 房 屋 ; 出 租 商 业 设 施 ; 酒 店 管 理 ; 餐 饮 管 理 ; 会 议 服 务 ; 婚 庆 服 务 ; 健 身 服 务 ; 机 动 车 停 车 场 服 务 ; 设 计 制 作 代 理 发 布 广 告 ; 以 下 项 目 限 分 支 机 构 经 营 : 餐 饮 服 务 ( 含 凉 菜 不 含 裱 花 蛋 糕 不 含 生 食 海 产 品 ); 零 售 卷 烟 雪 茄 烟 ; 住 宿 ; 室 内 游 泳 馆 ( 依 法 须 经 批 准 的 项 目, 经 相 关 部 门 批 准 后 依 批 准 的 内 容 开 展 经 营 活 动 ) 截 至 2015 年 底, 公 司 合 并 范 围 单 位 共 计 12 家, 公 司 下 设 战 略 运 营 部 品 牌 推 广 部 商 业 管 理 部 设 计 管 理 部 工 程 管 理 部 招 采 管 理 部 总 裁 办 公 室 法 律 合 约 部 财 务 管 理 部 合 同 预 算 部 等 14 个 职 能 部 门 截 至 2015 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 所 有 者 权 益 亿 元, 其 中 属 于 母 公 司 的 所 有 者 权 益 合 计 亿 元 2015 年 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )12.90 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 净 利 润 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 1.65 亿 元 公 司 住 所 : 北 京 市 西 城 区 丰 汇 园 11 号 楼 丰 汇 大 厦 东 侧 楼 19 层 ; 公 司 法 定 代 表 人 : 穆 麒 茹 二 债 券 发 行 及 募 集 资 金 使 用 情 况 公 司 分 别 于 2016 年 1 月 21 日 和 2016 年 3 月 16 日 发 行 两 期 公 司 债 券, 具 体 情 况 见 下 表 所 示 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 2016 年 公 司 债 券 ( 第 一 期 )( 债 券 简 称 :16 兆 泰 01; 证 券 代 码 :136178) 发 行 总 额 为 人 民 币 20 亿 元, 债 券 期 限 5 年 期, 第 3 年 末 附 发 行 人 调 整 票 面 利 率 选 择 权 及 投 资 者 回 售 选 择 权, 发 行 票 面 利 率 为 4.93%; 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 2016 年 公 司 债 券 ( 第 二 期 )( 债 券 简 称 :16 兆 泰 02; 证 券 代 码 :136293) 发 行 总 额 为 人 民 币 10 亿 元, 债 券 期 限 为 5 年 期, 第 3 年 末 附 发 行 人 调 整 票 面 利 率 选 择 权 及 投 资 者 回 售 选 择 权, 票 面 利 率 为 4.18% 表 1 公 司 债 券 发 行 情 况 名 称 证 券 代 码 金 额 ( 亿 元 ) 期 限 ( 年 ) 票 面 利 率 (%) 16 兆 泰 (3+2) 兆 泰 (3+2) 4.18 资 料 来 源 :wind 资 讯 ; 联 合 评 级 整 理 本 次 债 券 募 集 资 金 总 额 30 亿 元, 资 金 在 扣 除 发 行 费 用 后, 全 部 用 于 补 充 公 司 流 动 资 金 截 至 2016 年 4 月 27 日, 16 兆 泰 01 募 集 资 金 专 项 账 户 余 额 为 56, 万 元 16 兆 泰 02 募 集 资 金 专 项 账 户 余 额 为 19, 万 元 截 至 本 报 告 出 具 日,16 兆 泰 01 和 16 兆 泰 02 均 尚 未 到 第 一 个 付 息 日 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 4

6 三 行 业 分 析 公 司 营 业 收 入 主 要 来 自 房 地 产 开 发 销 售 以 及 持 有 物 业, 业 务 经 营 受 房 地 产 行 业 整 体 运 行 情 况 行 业 政 策 影 响 以 及 北 京 市 商 业 物 业 整 体 环 境 影 响 较 大 1. 房 地 产 行 业 (1) 行 业 概 况 2015 年, 全 国 房 地 产 行 业 在 持 续 宽 松 的 货 币 政 策 和 信 贷 政 策 等 多 项 利 好 刺 激 下 有 所 增 长, 但 增 速 明 显 下 滑 ; 不 同 区 域 房 地 产 市 场 明 显 分 化 ; 去 库 存 成 为 房 地 产 行 业 共 识 2015 年, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 95, 亿 元, 较 上 年 名 义 增 长 1.0%, 为 近 五 年 来 的 最 低 点 房 屋 新 开 工 面 积 154,454 万 平 方 米, 较 上 年 下 降 14.0% 全 年 土 地 购 置 面 积 22,811 万 平 方 米, 较 上 年 下 降 31.7% 2016 年 1~3 月, 全 国 房 地 产 开 发 投 资 17,677 亿 元, 同 比 名 义 增 长 6.2%( 扣 除 价 格 因 素 实 际 增 长 9.1%) 其 中, 住 宅 投 资 11,670 亿 元, 增 长 4.6%, 提 高 2.8 个 百 分 点 住 宅 投 资 占 房 地 产 开 发 投 资 的 比 重 为 66.0% 整 体 看, 房 地 产 行 业 波 动 较 大, 自 2014 年 起 房 地 产 业 告 别 了 高 速 增 长 态 势, 开 发 投 资 增 速 逐 步 放 缓, 但 2016 年 一 季 度 出 现 一 定 程 度 的 反 弹 2015 年, 全 国 土 地 供 应 出 现 一 定 的 下 滑 趋 势, 全 国 300 个 城 市 共 推 出 土 地 31,686 宗, 同 比 减 少 14%; 土 地 面 积 113,235 万 平 方 米, 同 比 减 少 18%; 出 让 金 总 额 为 21,793 亿 元, 同 比 减 少 10% 土 地 溢 价 率 方 面,2015 年, 随 着 利 好 刺 激 政 策 的 不 断 推 出, 房 地 产 市 场 逐 步 转 暖, 全 国 300 个 城 市 土 地 平 均 溢 价 率 16%, 较 去 年 同 期 上 升 6 个 百 分 点 土 地 溢 价 率 方 面, 一 线 城 市 呈 现 上 升 态 势, 较 同 期 上 升 2 个 百 分 点 至 27%; 二 线 城 市 较 上 年 同 期 上 升 10 个 百 分 点 至 17%; 三 四 线 城 市 较 上 年 同 期 上 升 2 个 百 分 点 至 8% 楼 面 均 价 方 面, 一 线 城 市 同 比 大 幅 上 涨 19% 至 9,180 元 / 平 方 米 ; 二 线 城 市 同 比 上 涨 18% 至 及 1,565 元 / 平 方 米 ; 三 四 线 城 市 同 比 上 涨 1% 至 751 元 / 平 方 米 整 体 看, 土 地 供 求 量 均 出 现 较 大 下 滑 ; 但 分 化 明 显, 一 二 线 城 市 土 地 市 场 热 度 较 高, 三 四 线 城 市 则 相 对 较 为 疲 软 在 开 发 资 金 来 源 方 面,2015 年 国 内 融 资 环 境 全 面 宽 松, 央 行 多 次 降 准 降 息,A 股 再 融 资 持 续 活 跃, 房 企 银 行 间 市 场 中 期 票 据 发 行 开 闸, 证 监 会 推 出 的 公 司 债 发 行 与 交 易 管 理 办 法 将 发 行 主 体 由 上 市 公 司 扩 展 到 所 有 制 法 人, 大 大 降 低 发 行 债 券 门 槛, 且 在 港 交 所 上 市 的 内 地 房 企 也 得 以 通 过 境 内 子 公 司 发 行 公 司 债, 房 地 产 企 业 资 金 来 源 有 所 拓 宽 2015 年, 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 125,203 亿 元, 比 上 年 增 长 2.6% 其 中, 国 内 贷 款 20,214 亿 元, 下 降 4.8%; 利 用 外 资 297 亿 元, 下 降 53.6%; 自 筹 资 金 49,038 亿 元, 下 降 2.7%; 其 他 资 金 55,655 亿 元, 增 长 12.0% 2016 年 1~3 月, 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 31,992 亿 元, 同 比 增 长 14.7% 其 中, 国 内 贷 款 6,226 亿 元, 增 长 6.5%; 利 用 外 资 18 亿 元, 下 降 80.6%; 自 筹 资 金 11,740 亿 元, 增 长 4.7%; 其 他 资 金 14,007 亿 元, 增 长 30.4% 在 其 他 资 金 中, 定 金 及 预 收 款 7,882 亿 元, 增 长 25.9%; 个 人 按 揭 贷 款 4,670 亿 元, 增 长 46.2% 整 体 看,2015 年 以 来, 房 企 融 资 呈 现 出 大 规 模 多 渠 道 外 转 内 等 特 点, 资 金 压 力 获 得 一 定 缓 解 在 市 场 供 需 上,2015 年, 随 着 政 策 继 续 向 好, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 金 额 降 幅 快 速 收 窄 直 至 好 于 去 年 同 期 表 现 2015 年 下 半 年 商 品 房 销 售 面 积 开 始 由 降 转 增,2015 年 全 年 商 品 房 累 计 销 售 128, 万 平 方 米, 同 比 增 长 6.50%, 增 速 较 上 年 增 加 个 百 分 点 伴 随 房 地 产 企 业 逐 步 意 识 到 部 分 城 市 房 产 库 存 积 压 严 重 并 做 出 区 域 性 调 整 后, 商 品 房 待 售 面 积 增 速 自 2015 年 有 所 下 滑, 截 至 2015 年 12 月 底, 全 国 拥 有 7.19 亿 平 方 米 待 售 商 品 房, 同 比 增 长 15.60%, 增 速 较 去 年 下 滑 个 百 分 点 2016 年 一 季 度, 受 政 策 回 归 正 常, 以 及 去 库 存 压 产 能 减 首 付 减 利 率 的 影 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 5

7 响, 深 沪 京 在 限 购 政 策 环 境 下 领 涨 并 影 响 全 国,2016 年 1~3 月, 商 品 房 销 售 面 积 24,299 万 平 方 米, 同 比 增 长 33.1%, 增 速 比 1~2 月 提 高 4.9 个 百 分 点 其 中, 住 宅 销 售 面 积 增 长 35.6%, 办 公 楼 销 售 面 积 增 长 34.4%, 商 业 营 业 用 房 销 售 面 积 增 长 8.5% 商 品 房 销 售 额 18,524 亿 元, 增 长 54.1%, 增 速 提 高 10.5 个 百 分 点 其 中, 住 宅 销 售 额 增 长 60.3%, 办 公 楼 销 售 额 增 长 69.4%, 商 业 营 业 用 房 销 售 额 增 长 8.2% 整 体 看, 全 国 商 品 房 库 存 增 速 放 缓, 但 库 存 总 量 仍 处 高 位 在 销 售 价 格 上,2015 年 以 来 受 多 重 宽 松 政 策 调 整 影 响, 重 点 城 市 商 品 住 宅 成 交 面 积 小 幅 回 升, 市 场 呈 现 回 暖 迹 象 2015 年 12 月, 全 国 100 个 城 市 ( 新 建 ) 住 宅 平 均 价 格 为 10,980 元 / 平 方 米, 环 比 上 涨 0.74% 全 国 楼 市 保 持 平 稳 回 升 态 势,12 月 百 城 价 格 指 数 环 比 同 比 连 续 第 5 个 月 双 涨, 且 涨 幅 均 继 续 扩 大 其 中, 以 深 圳 市 为 首 的 一 线 城 市 住 宅 平 均 价 格 仍 呈 快 速 增 长 态 势, 截 至 2015 年 底, 一 线 城 市 房 价 为 32, 元 / 平 方 米, 同 比 增 长 17.20% 2016 年 3 月, 全 国 100 个 城 市 ( 新 建 ) 住 宅 平 均 价 格 为 11,303 元 / 平 方 米, 环 比 上 涨 1.90%, 涨 幅 较 上 月 扩 大 1.30 个 百 分 点 从 涨 跌 城 市 个 数 看,60 个 城 市 环 比 上 涨,38 个 城 市 环 比 下 跌,2 个 城 市 持 平 整 体 看,2015 年 随 着 利 好 政 策 逐 步 落 地 实 施, 房 价 走 势 有 所 回 暖, 一 线 城 市 房 价 呈 快 速 增 长 态 势 ;2016 年 3 月, 百 城 价 格 指 数 环 比 同 比 涨 幅 均 明 显 扩 大, 楼 市 呈 小 阳 春 态 势 从 行 业 集 中 上 看, 中 国 房 地 产 行 业 竞 争 态 势 日 趋 固 化, 龙 头 企 业 的 先 发 优 势 明 显, 行 业 集 中 度 进 一 步 提 升 2015 年, 房 地 产 行 业 前 10 名 企 业 和 前 20 名 企 业 销 售 额 占 比 分 别 为 16.87% 和 22.82%, 较 上 年 变 化 不 大 ; 相 应 的 销 售 面 积 占 比 分 别 达 到 11.31% 和 14.62%, 较 上 年 增 加 0.87 和 0.97 个 百 分 点 整 体 看, 房 地 产 行 业 集 中 度 不 断 提 高, 拥 有 资 金 品 牌 资 源 优 势 的 大 型 房 地 产 企 业 在 竞 争 中 占 据 优 势 (2) 行 业 政 策 房 地 产 行 业 产 业 链 长 行 业 容 量 大 相 关 产 业 占 国 民 经 济 比 重 大, 是 国 家 调 控 经 济 运 行 的 重 要 抓 手 2014 年 以 来, 我 国 房 地 产 行 业 投 资 增 速 明 显 放 缓, 各 地 土 地 出 让 情 况 不 佳, 部 分 城 市 出 现 土 地 流 拍 等 情 况, 对 地 方 政 府 财 政 状 况 造 成 较 大 压 力 2015 年 国 家 出 台 了 一 系 列 政 策 对 房 地 产 进 行 调 控 2015 年, 中 央 定 调 稳 定 住 房 消 费, 多 轮 金 融 信 贷 政 策 发 力, 改 善 房 地 产 市 场 运 行 环 境 3 月, 两 会 召 开, 确 定 2015 年 政 府 工 作 主 要 任 务 之 一 是 稳 定 住 房 消 费 ; 支 持 居 民 自 住 和 改 善 型 需 求, 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 的 发 展 在 信 贷 支 持 上, 央 行 五 次 降 息 降 准, 经 此 调 整,5 年 以 上 商 业 贷 款 利 率 降 至 4.9%, 公 积 金 贷 款 利 率 降 至 3.25%, 均 已 处 于 历 史 低 位 同 时, 政 府 分 别 于 3 月 8 月 和 9 月 三 次 调 整 购 房 首 付 比 例, 调 整 信 贷 政 策, 直 接 刺 激 需 求 此 外, 在 人 口 政 策 方 面, 全 面 实 施 一 对 夫 妻 可 生 育 两 个 孩 子 政 策, 从 长 期 供 求 方 面 进 行 调 整 2015 年 11 月, 中 央 财 经 领 导 小 组 第 十 一 次 会 议 提 出 要 化 解 房 地 产 库 存, 促 进 房 地 产 持 续 健 康 发 展, 是 十 八 大 以 来 习 近 平 首 次 对 于 房 地 产 去 库 存 的 表 态, 预 计 楼 市 的 政 策 态 度 将 会 更 加 宽 松 2016 年 2 月, 政 府 出 台 两 项 利 好 政 策, 包 括 降 低 非 限 购 城 市 首 付 比 例, 最 低 可 至 20%; 同 时 调 整 契 税 税 率, 降 低 购 房 成 本 等 2016 年, 财 政 部 国 家 税 务 总 局 住 房 城 乡 建 设 部 三 部 门 联 合 发 布 关 于 调 整 房 地 产 交 易 环 节 契 税 营 业 税 优 惠 政 策 的 通 知, 通 知 明 确 规 定 了 最 新 房 产 契 税 政 策 新 房 产 契 税 政 策 自 2016 年 2 月 22 日 起 执 行 2016 年 2 月 2 日, 央 行 联 合 银 监 会 发 文 下 调 不 限 购 城 市 购 房 首 付 比 例 其 中, 首 套 房 的 首 付 比 例 原 则 上 最 低 为 25%, 各 地 可 向 下 浮 动 5 个 百 分 点, 同 时, 对 拥 有 1 套 住 房 且 相 应 购 房 贷 款 未 结 清 的 再 次 购 房 最 低 首 付 款 比 例 调 整 为 不 低 于 30% 上 述 政 策 的 实 行, 有 效 降 低 了 购 房 者 的 购 房 成 本, 对 楼 市 需 求 有 刺 激 作 用 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 6

8 整 体 看, 在 我 国 房 地 产 市 场 去 库 存 的 背 景 下, 中 央 及 地 方 相 继 出 台 了 多 重 利 好 政 策, 使 得 房 地 产 业 政 策 环 境 有 所 好 转, 但 行 业 未 来 仍 将 受 政 策 影 响 进 而 出 现 比 较 明 显 的 行 业 波 动 (3) 行 业 关 注 商 品 房 待 售 面 积 依 然 较 高, 企 业 开 工 意 愿 仍 然 较 低 根 据 国 家 统 计 局 数 据,2015 年 底, 全 国 商 品 房 待 售 面 积 71,853 万 平 方 米, 比 11 月 末 增 加 2,217 万 平 方 米, 总 体 待 售 面 积 仍 然 保 持 在 较 高 水 平, 全 国 商 品 房 待 售 面 积 同 比 增 速 已 连 续 7 个 月 增 加 房 地 产 行 业 仍 将 面 临 较 强 的 去 库 存 压 力 行 业 资 产 负 债 率 较 高, 需 防 范 潜 在 风 险 房 地 产 行 业 具 有 资 金 密 集 高 杠 杆 化 的 特 征 由 于 近 年 来 对 房 地 产 企 业 融 资 渠 道 的 控 制, 导 致 房 地 产 企 业 融 资 成 本 高 企,2015 年 三 季 度, 按 Wind 资 讯 整 体 法 计 算 的 房 地 产 板 块 资 产 负 债 率 为 77.93%, 较 2014 年 底 提 高 了 3.18 个 百 分 点, 房 地 产 板 块 整 体 债 务 率 较 高 2015 年, 国 内 货 币 政 策 持 续 宽 松, 再 融 资 政 策 进 一 步 松 绑, 房 企 融 资 环 境 明 显 改 善 百 亿 房 企 把 握 政 策 机 遇, 积 极 通 过 低 成 本 公 司 债 和 定 向 增 发 等 市 场 化 融 资 方 式, 获 得 长 期 稳 定 的 优 质 资 本, 渠 道 进 一 步 拓 宽, 融 资 结 构 持 续 优 化, 资 金 成 本 显 著 下 降 2015 年 百 亿 房 企 公 司 债 发 行 量 持 续 提 升, 特 别 是 6 月 交 易 所 对 公 司 债 开 始 放 量 以 来, 公 司 债 呈 爆 发 式 增 长, 根 据 Wind 资 讯 统 计 数 据 显 示, 截 至 2015 年 12 月 14 日, 上 市 房 企 总 计 发 行 公 司 债 2, 亿 元, 与 去 年 同 期 的 亿 元 相 比, 同 比 暴 涨 18 倍 另 外, 由 于 国 内 资 本 融 资 环 境 向 好, 海 外 上 市 百 亿 房 企 积 极 转 向 境 内 发 债, 融 资 规 模 达 1,025 亿 元 市 场 格 局 持 续 分 化 国 内 房 地 产 市 场 出 现 明 显 分 化 三 四 线 城 市 房 地 产 市 场 增 长 趋 势 有 所 放 缓 ; 而 一 二 线 城 市 房 地 产 市 场 受 益 于 政 策 利 好 明 显 回 升, 甚 至 部 分 城 市 出 现 房 地 产 市 场 火 爆 的 情 形 同 时, 大 中 小 型 企 业 的 营 运 状 况 分 化 也 将 日 趋 明 显, 中 小 型 房 企 可 能 面 临 更 大 的 市 场 竞 争 压 力 和 整 合 风 险 房 企 利 润 率 下 降 由 于 全 国 整 体 供 需 情 况 的 变 化, 房 地 产 行 业 利 润 率 呈 下 降 趋 势 房 地 产 企 业 单 纯 依 靠 房 价 上 涨 带 来 的 机 会 利 润 难 以 持 续 如 果 房 企 不 进 行 战 略 上 的 创 新 与 管 控 能 力 的 提 升, 将 很 难 提 升 其 利 润 率, 获 得 超 额 利 润 (4) 行 业 发 展 地 产 金 融 化, 资 本 化 尝 试 催 生 大 地 产 格 局, 地 产 金 融 属 性 加 速 释 放 2015 年, 大 规 模 保 险 资 金 进 入 房 地 产 行 业, 推 动 资 本 和 实 业 跨 界 融 合 这 种 资 本 + 地 产 加 速 联 姻, 深 度 合 作 为 轻 资 产 多 元 化 转 型 创 造 条 件 近 年, 房 企 通 过 银 行 贷 款 信 托 等 传 统 方 式 融 资 占 比 有 所 下 降, 股 权 类 权 益 类 信 托 融 资 逐 渐 增 加 地 产 呈 现 金 融 化 趋 势 转 变 盈 利 模 式, 提 升 经 营 收 益 由 于 土 地 价 格 持 续 上 涨 和 国 家 对 房 地 产 价 格 及 开 发 周 期 的 调 控 措 施, 高 周 转 的 经 营 方 式 逐 渐 成 为 主 流 此 外, 城 市 综 合 体 的 开 发 和 城 市 运 营 理 念 逐 步 代 替 单 纯 的 房 屋 建 造 的 商 业 模 式, 这 必 将 对 房 地 产 开 发 企 业 的 融 资 能 力 管 理 能 力 营 销 能 力 和 运 营 能 力 提 出 更 多 挑 战 综 合 来 看, 现 阶 段 中 国 房 地 产 行 业 已 经 走 过 最 初 的 粗 放 式 发 展 阶 段, 行 业 集 中 度 不 断 提 高 同 时, 长 期 来 看, 人 口 结 构 等 因 素 将 扮 演 重 要 的 角 色, 去 库 存 已 成 为 行 业 共 识, 可 以 预 见, 房 地 产 行 业 实 质 性 调 整 刚 刚 开 始, 而 市 场 的 分 化 将 进 一 步 加 大 未 来 几 年, 预 期 龙 头 企 业 逐 渐 建 立 起 更 大 的 市 场 优 势, 同 时 具 有 特 色 和 区 域 竞 争 优 势 的 中 型 房 地 产 企 业 也 会 获 得 一 定 的 生 存 空 间 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 7

9 2. 北 京 市 商 业 物 业 概 况 2015 年, 北 京 全 市 完 成 房 地 产 开 发 投 资 4,226.3 亿 元, 比 上 年 增 长 8.1% 其 中, 住 宅 投 资 完 成 1,962.7 亿 元, 与 上 年 持 平 ; 写 字 楼 投 资 完 成 亿 元, 增 长 20.8%; 商 业 非 公 益 用 房 及 其 他 投 资 完 成 1,357 亿 元, 增 长 13.2% 从 供 给 情 况 来 看, 截 至 2015 年 底, 全 市 商 品 房 施 工 面 积 为 13,095 万 平 方 米, 比 上 年 下 降 4% 其 中, 住 宅 施 工 面 积 为 6,314.6 万 平 方 米, 下 降 9.8%; 写 字 楼 为 2,426.8 万 平 方 米, 增 长 6.6%; 商 业 非 公 益 用 房 及 其 他 为 4,353.6 万 平 方 米, 下 降 0.3% 2015 年, 全 市 商 品 房 新 开 工 面 积 为 2,790.2 万 平 方 米, 比 上 年 增 长 11.5% 其 中, 住 宅 新 开 工 面 积 为 1,199.2 万 平 方 米, 下 降 8%; 写 字 楼 为 万 平 方 米, 增 长 35.6%; 商 业 非 公 益 用 房 及 其 他 为 万 平 方 米, 增 长 31% 全 市 商 品 房 竣 工 面 积 为 2,631.5 万 平 方 米, 比 上 年 下 降 13.8% 其 中, 住 宅 竣 工 面 积 为 1,378.2 万 平 方 米, 下 降 23.6%; 写 字 楼 为 万 平 方 米, 下 降 0.5%; 商 业 非 公 益 用 房 及 其 他 为 万 平 方 米, 增 长 0.6% 从 房 地 产 市 场 销 售 情 况 来 看,2015 年, 全 市 商 品 房 销 售 面 积 为 1,554.7 万 平 方 米, 比 上 年 增 长 6.6% 其 中, 住 宅 销 售 面 积 为 1,127.3 万 平 方 米, 下 降 1.2%; 写 字 楼 为 243 万 平 方 米, 增 长 77.6%; 商 业 非 公 益 用 房 及 其 他 为 万 平 方 米, 增 长 1.9% 从 北 京 写 字 楼 市 场 情 况 看,2015 年, 北 京 甲 级 写 字 楼 市 场 需 求 强 劲, 平 均 租 金 上 涨, 根 据 高 力 国 际 发 布 的 华 北 市 场 年 度 总 结 显 示, 截 至 2015 年 底, 北 京 甲 级 写 字 楼 市 场 的 平 均 租 金 同 比 上 涨 2.3%, 每 月 每 平 方 米 达 到 元, 成 为 全 国 最 高 水 平 与 此 同 时, 整 体 空 置 率 继 续 于 低 位 徘 徊, 同 比 下 降 0.7 个 百 分 点 至 4.7% 根 据 戴 德 梁 行 发 布 了 2015 年 第 四 季 度 北 京 地 区 甲 级 写 字 楼 市 场 数 据 报 告, 截 至 2015 年 底, 北 京 核 心 商 圈 净 吸 纳 量 高 达 63 万 平 方 米, 净 吸 纳 率 为 74%, 较 2014 年 上 涨 25 个 百 分 点, 创 2012 年 以 来 历 史 新 高 金 融 IT 和 互 联 网 相 关 产 业 是 2015 年 北 京 写 字 楼 市 场 需 求 增 长 的 主 要 驱 动 力, 其 中 金 融 行 业 占 比 34%,IT 及 高 科 技 公 司 占 比 25% 从 资 金 类 型 上 看, 内 资 企 业 依 旧 是 市 场 主 导, 占 全 年 总 成 交 的 七 成 核 心 区 域 新 增 供 应 有 限, 促 使 区 域 内 甲 级 写 字 楼 的 平 均 租 金 和 出 租 率 保 持 较 高 水 平, 这 就 迫 使 部 分 承 受 能 力 较 差 的 租 户 搬 迁 到 非 核 心 区 域, 从 而 非 核 心 区 域 市 场 日 趋 成 熟, 造 成 核 心 和 非 核 心 区 域 写 字 楼 市 场 呈 现 租 金 差 距 缩 小 的 新 特 征 未 来 一 段 时 间, 北 京 甲 级 写 字 楼 和 商 业 物 业 的 整 体 供 应 量 将 逐 步 提 升, 但 短 期 内 CBD 区 域 仅 有 少 量 新 项 目 入 市, 超 甲 级 写 字 楼 和 商 业 物 业 供 应 量 有 限 根 据 北 京 市 2015 年 8 月 发 布 的 北 京 市 新 增 产 业 的 禁 止 和 限 制 目 录 (2015 年 版 ), 针 对 城 六 区 专 门 出 台 了 较 为 严 格 的 禁 限 目 录, 今 后 将 禁 止 区 域 内 新 迁 入 京 外 中 央 企 业 总 部, 同 时 禁 止 新 设 立 或 迁 入 市 属 行 政 事 业 单 位 以 及 行 业 协 会 等 非 紧 密 型 行 政 辅 助 功 能, 预 计 这 些 区 域 的 写 字 楼 租 赁 需 求 将 被 进 一 步 削 弱 整 体 看, 北 京 房 地 产 市 场 和 北 京 甲 级 写 字 楼 市 场 发 展 较 为 平 稳 四 管 理 分 析 2015 年, 公 司 的 经 营 管 理 财 务 管 理 等 制 度 无 变 化, 公 司 核 心 管 理 团 队 无 变 化 五 经 营 分 析 1. 经 营 概 况 公 司 具 有 房 地 产 开 发 一 级 资 质, 主 要 以 房 地 产 开 发 销 售 及 自 持 物 业 经 营 为 主 业 其 中, 地 产 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 8

10 开 发 项 目 以 一 线 城 市 核 心 地 段 商 业 地 产 及 写 字 楼 开 发 建 设 为 主 住 宅 为 辅, 开 发 项 目 主 要 包 括 写 字 楼 酒 店 商 业 街 区 商 业 综 合 体 高 档 住 宅 公 寓 等 ; 自 持 物 业 经 营 主 要 包 括 优 质 写 字 楼 综 合 体 及 酒 店 2015 年 度 公 司 80% 以 上 的 主 营 业 务 收 入 来 自 于 租 赁 收 入, 主 要 为 写 字 楼 和 高 端 公 寓 的 租 赁 2015 年 公 司 实 现 主 营 业 务 收 入 亿 元, 同 比 增 长 1.78%, 公 司 主 营 业 务 收 入 的 增 长 主 要 得 益 于 房 地 产 租 赁 收 入 的 增 加 2015 年, 受 开 发 进 度 影 响 当 年 结 转 面 积 较 少, 公 司 房 地 产 销 售 收 入 同 比 下 降 90.91% 至 0.02 亿 元 ; 公 司 实 现 租 赁 收 入 8.96 亿 元, 同 比 增 长 2.99%, 主 要 系 部 分 物 业 单 位 租 金 价 格 上 涨 所 致 ; 酒 店 收 入 较 稳 定,2015 年 为 1.58 亿 元, 较 上 年 增 加 7.48% 主 营 业 务 成 本 方 面, 公 司 2015 年 主 营 业 务 成 本 1.48 亿 元, 较 上 年 减 少 21.57%, 主 要 由 于 2014 年 调 整 了 以 前 年 度 出 租 开 发 产 品 摊 销 表 ~2015 年 公 司 主 营 业 务 收 入 及 毛 利 率 情 况 2014 年 2015 年 项 目 营 业 收 入 ( 亿 元 ) 占 比 (%) 毛 利 率 (%) 营 业 收 入 ( 亿 元 ) 占 比 (%) 毛 利 率 (%) 销 售 收 入 租 赁 收 入 酒 店 服 务 其 他 服 务 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 从 营 业 毛 利 率 看, 受 部 分 物 业 单 位 租 金 价 格 增 长 的 影 响, 公 司 主 营 业 务 毛 利 率 持 续 上 涨,2015 年 为 86.59%, 较 2014 年 提 高 4.00 个 百 分 点 其 中 物 业 租 赁 及 管 理 板 块 毛 利 率 呈 增 长 态 势, 且 维 持 在 较 高 水 平,2015 年 该 板 块 毛 利 率 为 87.24%; 酒 店 经 营 板 块 毛 利 率 较 稳 定,2015 年 为 90.72%, 较 上 年 变 化 不 大 整 体 看, 随 着 部 分 物 业 单 位 租 金 的 增 长, 公 司 主 营 业 务 收 入 有 所 增 长, 毛 利 率 水 平 较 高 2. 业 务 运 营 公 司 业 务 运 营 包 括 房 地 产 开 发 自 持 物 业 经 营 两 大 业 务 板 块 房 地 产 开 发 (1) 项 目 开 发 情 况 2015 年 公 司 房 地 产 开 发 业 务 集 中 于 北 京 地 区 2015 年 公 司 无 新 开 工 项 目,2015 年 新 开 工 面 积 9.15 万 平 方 米, 主 要 来 自 于 雅 宝 路 A2 区 项 目 地 上 部 分 2015 年 公 司 无 新 竣 工 项 目 表 3 公 司 近 年 房 地 产 开 发 情 况 项 目 2014 年 末 2015 年 新 开 工 项 目 数 ( 个 ) 1( 雅 宝 路 A2) 0 新 开 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 竣 工 项 目 数 ( 个 ) 竣 工 面 积 ( 万 平 方 米 ) 资 料 来 源 : 公 司 提 供 公 司 目 前 在 建 项 目 3 个, 计 划 总 投 资 亿 元, 截 至 2015 年 底 已 完 成 投 资 亿 元 ; 拟 建 项 目 1 个, 截 至 2015 年 底 前 期 投 入 亿 元, 全 部 为 拆 迁 费 用 受 公 司 在 建 及 计 划 开 工 项 目 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 9

11 规 模 较 大 影 响, 公 司 未 来 需 投 资 规 模 较 大, 公 司 面 临 一 定 融 资 需 求 项 目 表 4 截 至 2015 年 底 公 司 在 建 及 拟 建 项 目 投 资 计 划 总 建 筑 面 积 ( 万 平 方 米 ) 计 划 总 投 资 ( 亿 元 ) 截 至 2015 年 底 已 完 成 投 资 ( 亿 元 ) 未 来 尚 需 投 资 ( 亿 元 ) 开 工 时 间 工 程 进 度 水 井 坊 历 史 文 化 街 区 保 护 整 治 工 程 项 目 年 在 建 工 程 永 外 海 户 屯 商 业 金 融 项 目 ( 鑫 福 海 项 目 ) 年 精 装 修 中 雅 宝 路 危 改 二 期 A2 区 年 在 建 工 程 新 兴 盛 危 改 小 区 项 目 容 积 率 调 整 中 拟 建 项 目 资 料 来 源 : 公 司 提 供 水 井 坊 历 史 文 化 街 区 保 护 整 治 工 程 项 目 位 于 成 都 市 城 市 核 心 区, 整 个 街 区 位 于 两 江 汇 合 处, 项 目 东 起 九 眼 桥 西, 西 至 锦 江, 北 到 水 津 街 和 双 槐 树 街 金 泉 街, 南 临 滨 江 东 路, 总 占 地 面 积 约 4.04 万 平 方 米 项 目 所 在 位 置 临 近 未 来 的 金 融 CBD 区 域, 与 商 贸 中 心 春 熙 路 遥 相 呼 应, 坐 拥 香 格 里 拉 酒 店 兰 桂 坊 等 高 端 客 源 ; 拥 有 成 都 最 集 中 最 密 集 的 消 费 需 求 ; 项 目 地 理 环 境 区 位 配 套 历 史 文 化 资 源 得 天 独 厚 项 目 计 划 总 投 资 亿 元, 截 至 2015 年 底 已 投 入 亿 元 永 外 海 户 屯 商 业 金 融 项 目 ( 鑫 福 海 项 目 ) 于 2011 年 11 月 通 过 招 拍 挂 的 方 式 取 得, 目 前 已 经 基 本 建 设 完 成 并 进 入 招 商 阶 段 项 目 占 地 面 积 1.52 万 平 方 米, 规 划 总 建 筑 面 积 为 万 平 方 米, 容 积 率 , 地 上 7 层, 地 下 5 层 项 目 位 于 南 三 环 中 路 与 大 红 门 交 叉 口 东 北 角, 地 处 北 京 市 政 府 规 划 的 大 红 门 木 樨 园 商 圈, 该 商 圈 一 直 是 华 北 地 区 最 大 的 服 装 批 发 集 散 地 项 目 计 划 总 投 资 亿 元, 截 至 2015 年 底 已 投 入 亿 元 公 司 开 发 建 设 的 雅 宝 路 危 改 二 期 项 目, 分 为 A B 两 区 A 区 中, 最 后 一 期 开 发 项 目 为 A2 项 目 项 目 位 于 北 京 市 东 二 环 东 侧, 南 邻 司 法 部 南 街, 北 侧 为 A1( 中 粮 福 临 门 ) 办 公 楼, 东 临 A3( 麒 麟 新 金 山 ) 办 公 楼, 是 东 二 环 临 街 最 后 一 块 建 设 用 地, 公 司 对 该 地 块 定 位 为 超 5A 级 品 质 标 准 的 21 世 纪 复 合 经 济 业 态 写 字 楼, 拟 于 建 成 后 自 持 对 外 出 租 A2 项 目 总 用 地 面 积 为 0.93 万 平 方 米, 容 积 率 为 15.4, 总 建 筑 面 积 为 万 平 方 米, 其 中 地 上 建 筑 面 积 为 万 平 方 米, 地 下 建 筑 面 积 为 4.90 万 平 方 米 A2 项 目 总 投 资 预 计 为 亿 元, 截 至 2015 年 底 已 投 亿 元 预 期 于 2016 末 年 完 工,2017 年 投 入 使 用, 预 期 2017 年 租 赁 收 入 8.57 亿 元 (2) 房 地 产 销 售 情 况 2015 年 公 司 无 新 开 达 预 售 项 目, 无 协 议 销 售 收 入 ; 结 转 面 积 0.01 万 平 方 米, 结 转 收 入 0.02 亿 元, 主 要 来 自 丰 侨 大 厦 地 下 车 位 表 5 公 司 近 年 房 地 产 销 售 情 况 项 目 2014 年 2015 年 达 预 售 项 目 ( 个 ) 协 议 销 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 协 议 销 售 金 额 ( 亿 元 ) 协 议 销 售 均 价 ( 元 / 平 方 米 ) 32, 结 转 收 入 面 积 ( 万 平 方 米 ) 结 转 收 入 ( 亿 元 ) 资 料 来 源 : 公 司 提 供 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 10

12 (3) 土 地 储 备 情 况 从 公 司 土 地 储 备 情 况 来 看, 截 至 2015 年 底, 公 司 累 计 土 地 储 备 占 地 面 积 万 平 方 米 除 水 井 坊 历 史 文 化 街 区 保 护 整 治 工 程 项 目 位 于 成 都 外, 其 余 项 目 均 集 中 在 北 京 核 心 地 段, 属 稀 缺 资 源, 竞 争 优 势 明 显 表 6 截 至 2015 年 底 公 司 土 地 储 备 情 况 序 物 业 类 占 地 面 积 规 划 建 面 获 取 成 本 项 目 名 称 所 在 地 号 型 ( 万 平 方 米 ) ( 万 平 方 米 ) ( 亿 元 ) 1 雅 宝 路 危 改 二 期 A 区 A2 楼 项 目 北 京 写 字 楼 西 城 区 新 兴 盛 危 改 小 区 项 目 北 京 写 字 楼 3.18 容 积 率 调 整 中 丰 台 区 永 外 海 户 屯 商 业 金 融 项 目 北 京 商 业 麒 麟 国 际 商 务 中 心 项 目 ( 新 金 山 项 目 ) 北 京 写 字 楼 水 井 坊 历 史 文 化 街 区 保 护 整 治 工 程 项 目 成 都 商 业 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 公 司 未 来 拟 开 发 项 目 新 兴 盛 危 改 小 区 项 目 坐 落 于 北 京 中 心 地 段, 太 平 桥 大 街 东 侧 沿 街, 临 近 金 融 街 该 地 块 为 一 二 级 混 合 地 规 划 总 用 地 面 积 约 7.61 万 平 方 米, 新 兴 盛 危 改 小 区 项 目 总 用 地 面 积 5.86 万 平 方 米, 其 中 协 议 出 让 用 地 面 积 3.18 万 平 方 米, 用 地 性 质 为 商 业 金 融 ; 一 级 开 发 用 地 面 积 2.68 万 平 方 米, 用 地 性 质 为 商 业 金 融 ; 规 划 三 期 用 地 面 积 约 1.75 平 方 米, 性 质 待 定 目 前 项 目 进 展 良 好, 一 级 地 块 已 拆 迁 面 积 约 占 90% 该 项 目 为 金 融 街 区 域 最 后 一 块 建 设 用 地, 极 具 资 源 稀 缺 性, 被 西 城 区 政 府 列 为 金 融 街 拓 展 工 作 重 点 项 目 公 司 计 划 拟 部 分 自 持 部 分 销 售 总 体 看, 受 公 司 开 发 进 度 及 发 展 规 划 的 影 响,2015 年 公 司 无 新 增 销 售 项 目 ; 公 司 在 建 项 目 施 工 进 度 不 断 推 进, 整 体 建 设 情 况 较 稳 定, 未 来 仍 有 一 定 融 资 需 求 ; 截 至 2015 年 底, 公 司 土 地 储 备 的 规 模 不 大, 但 地 理 位 置 优 势 突 出, 升 值 空 间 大, 待 完 工 投 入 运 营 后 未 来 几 年 内 将 为 公 司 提 供 较 为 充 足 的 收 入 来 源 公 司 目 前 房 地 产 开 发 项 目 主 要 集 中 于 北 京 地 区 以 及 成 都, 未 来 项 目 范 围 有 待 拓 宽 以 分 散 风 险 自 持 物 业 运 营 公 司 目 前 自 持 运 营 类 业 务 主 要 有 写 字 楼 商 业 酒 店 及 高 端 公 寓 自 持 物 业 主 要 位 于 北 京 西 城 区 金 融 街 区 域 与 东 二 环 朝 阳 门 区 域, 区 位 优 势 突 出 2015 年, 公 司 租 赁 收 入 主 要 来 自 于 自 持 写 字 楼 及 少 量 高 端 公 寓 租 金, 包 括 丰 汇 时 代 大 厦 丰 汇 园 21 号 楼 悠 唐 国 际 A 座 丰 融 国 际 大 厦 丰 铭 国 际 大 厦 ; 高 端 公 寓 主 要 有 麒 麟 公 馆 和 兆 泰 国 际 中 心 A3 部 分 公 寓, 作 为 公 司 经 营 业 态 的 必 要 补 充, 该 业 态 的 保 值 增 值 能 力 较 强 ; 公 司 开 发 并 持 有 的 悠 唐 购 物 中 心 与 北 京 朝 阳 悠 唐 皇 冠 假 日 酒 店 已 经 成 为 北 京 东 二 环 地 带 的 重 要 地 标 2015 年 公 司 实 现 租 赁 收 入 8.96 亿 元, 较 上 年 增 加 2.99% 序 号 项 目 名 称 表 7 截 至 2015 年 底 公 司 部 分 自 持 物 业 情 况 建 筑 面 积 ( 万 平 方 米 ) 可 租 面 积 ( 万 平 方 米 ) 物 业 概 况 投 资 成 本 ( 亿 元 ) 账 面 金 额 ( 亿 元 ) 1 丰 汇 时 代 大 厦 商 业 及 办 公 丰 汇 园 21 号 楼 商 业 及 办 公 麒 麟 公 馆 住 宅 悠 唐 国 际 A 座 住 宅 丰 融 国 际 大 厦 写 字 楼 丰 铭 国 际 大 厦 写 字 楼 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 11

13 7 丰 侨 大 厦 ( 北 丰 C1) 写 字 楼 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 建 筑 面 积 和 投 资 成 本 不 含 已 销 售 部 分, 只 含 自 持 物 业 经 营 部 分 ; 自 持 物 业 未 包 含 商 业 和 酒 店 经 营 公 司 所 开 发 的 项 目 以 在 北 京 核 心 区 域 的 精 品 写 字 楼 为 主, 主 要 位 于 西 城 区 金 融 街 区 域 与 东 二 环 朝 阳 门 区 域, 区 位 优 势 明 显 从 出 租 率 方 面 看, 得 益 于 突 出 的 地 理 位 置 优 势 优 质 的 服 务 以 及 精 准 的 客 户 定 位,2015 年 公 司 自 持 物 业 租 金 水 平 持 续 增 长, 其 中, 丰 汇 时 代 大 厦 增 幅 较 大, 平 均 每 平 每 天 租 金 较 上 年 增 加 3.73 元 表 8 截 至 2015 年 底 公 司 部 分 持 有 物 业 出 租 情 况 物 业 项 目 2014 年 2015 年 丰 汇 时 代 大 厦 出 租 率 (%) 平 均 租 金 水 平 ( 元 / 平 / 天 ) 丰 汇 园 21 号 楼 出 租 率 (%) 平 均 租 金 水 平 ( 元 / 平 / 天 ) 麒 麟 公 馆 出 租 率 (%) 平 均 租 金 水 平 ( 元 / 平 / 天 ) 悠 唐 国 际 A 座 出 租 率 (%) 平 均 租 金 水 平 ( 元 / 平 / 天 ) 丰 融 国 际 大 厦 出 租 率 (%) 平 均 租 金 水 平 ( 元 / 平 / 天 ) 丰 铭 国 际 大 厦 出 租 率 (%) 平 均 租 金 水 平 ( 元 / 平 / 天 ) 丰 侨 大 厦 ( 北 丰 C1) 出 租 率 (%) 平 均 租 金 水 平 ( 元 / 平 / 天 ) 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 出 租 率 是 针 对 可 出 租 面 积 来 算 的, 扣 除 了 自 用 部 分 面 积 ; 除 丰 融 国 际 大 厦 外, 其 他 楼 座 的 物 业 费 均 有 物 业 公 司 收 取 ; 租 金 水 平 不 含 物 业 费 ; 平 均 租 金 水 平 考 虑 了 免 租 期 等 情 况 ; 若 年 度 中 间 租 金 水 平 上 涨, 综 合 考 虑 一 年 的 平 均 租 金 水 平 ; 丰 铭 国 际 大 厦 13 年 开 始 出 租 ; 麒 麟 公 馆 租 赁 给 资 产 管 理 公 司, 由 对 方 进 行 酒 店 式 专 业 管 理 等 服 务, 再 与 公 司 进 行 结 算, 故 租 金 水 平 较 低 北 京 朝 阳 悠 唐 皇 冠 假 日 酒 店 由 洲 际 酒 店 集 团 负 责 全 面 运 营 管 理 并 使 用 其 品 牌, 其 营 业 收 入 与 毛 利 率 在 北 京 同 档 次 的 各 大 酒 店 中 稳 居 最 前 列 酒 店 拥 有 360 间 客 房, 房 型 包 括 : 高 级 房 豪 华 房 精 品 房 和 套 房 ; 酒 店 18~20 层 为 皇 冠 假 日 行 政 楼 层 酒 店 的 会 议 设 施 优 良, 无 柱 式 皇 冠 大 宴 会 厅 面 积 达 1,050 平 方 米, 可 分 割 为 3 个 宴 会 厅, 可 容 纳 900 人 以 上 ;480 平 方 米 的 云 霄 礼 堂, 是 北 京 唯 一 拥 有 穹 顶 阳 光 的 礼 堂, 还 有 多 个 40 平 方 米 至 300 平 方 米 的 多 功 能 会 议 厅 酒 店 拥 有 风 格 各 异 的 餐 厅 和 酒 廊 2015 年 多 项 经 营 指 标 领 先 行 业 平 均 水 平,Revpar( 可 出 租 房 平 均 房 价 ) 值 在 北 京 6 家 皇 冠 假 日 酒 店 中 稳 居 首 位,GOP 1 率 达 43%, 居 行 业 高 位 ; 荣 获 2015 年 度 酒 店 风 尚 榜 最 佳 城 市 商 务 酒 店 以 及 2015 CHA 高 端 类 最 佳 会 议 酒 店 等 多 项 奖 项 公 司 实 现 酒 店 服 务 收 入 1.58 亿 元 较 上 年 增 加 7.48%, 经 营 状 况 较 稳 定 总 体 看, 公 司 自 持 物 业 资 产 质 量 高,2015 年 租 赁 价 格 有 所 提 升, 公 司 通 过 经 营 和 出 租 物 业 能 够 获 得 持 续 稳 定 的 收 益 及 现 金 流, 经 营 较 稳 定 3. 经 营 效 率 2015 年 公 司 所 有 者 权 益 亿 元, 较 上 年 增 长 23.88%; 资 产 规 模 亿 元, 较 上 年 增 长 1 Gross Operating Profit 的 简 称, 即 营 业 毛 利, 它 在 利 润 表 中 反 映 为 收 入 减 去 成 本 人 工 费 营 运 部 门 的 直 接 费 用 后 台 部 门 的 间 接 费 用 后 的 余 额 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 12

14 14.49% 应 收 款 项 和 存 货 保 持 增 长, 从 经 营 效 率 指 标 来 看, 公 司 2015 年 应 收 账 款 周 转 率 下 降 至 8.06 次, 存 货 周 转 次 数 较 上 年 无 变 化 为 0.03 次, 总 资 产 周 转 次 数 由 0.05 次 下 降 到 2015 年 的 0.04 次 从 同 行 业 比 较 情 况 看, 公 司 应 收 账 款 周 转 率 总 资 产 周 转 率 存 货 周 转 率 均 低 于 行 业 平 均 水 平 系 公 司 资 产 规 模 增 长 较 快, 但 与 同 类 企 业 相 比, 公 司 2015 年 营 业 收 入 以 租 赁 收 入 为 主 且 规 模 较 小 所 致 表 年 主 要 开 发 + 持 有 类 房 地 产 上 市 公 司 经 营 效 率 指 标 情 况 ( 单 位 : 次 ) 证 券 简 称 应 收 账 款 周 转 率 总 资 产 周 转 率 存 货 周 转 率 金 融 街 鲁 商 置 业 中 茵 股 份 世 茂 股 份 阳 光 股 份 北 辰 实 业 兆 泰 集 团 资 料 来 源 :wind 资 讯 注 : 本 报 告 同 业 比 较 数 据 均 来 自 于 wind 资 讯, 部 分 指 标 计 算 口 径 可 能 与 联 合 评 级 指 标 计 算 口 径 有 差 异, 如 应 收 账 款 周 转 率 存 货 周 转 率 等, 下 同 总 体 看, 受 公 司 2015 年 营 业 收 入 以 租 赁 收 入 为 主 影 响, 公 司 经 营 效 率 较 偏 低 4. 经 营 关 注 公 司 所 处 行 业 易 受 宏 观 政 策 影 响 公 司 主 营 业 务 所 属 的 房 地 产 行 业 与 宏 观 经 济 运 行 状 况 密 切 相 关, 行 业 发 展 与 国 民 经 济 的 景 气 度 关 联 性 较 强, 受 固 定 资 产 投 资 规 模 城 镇 化 进 程 等 宏 观 经 济 因 素 的 综 合 影 响 明 显 现 阶 段 国 内 经 济 形 势 面 临 较 多 不 确 定 因 素 随 着 宏 观 经 济 政 策 调 整, 基 础 工 程 建 设 投 资 增 幅 趋 缓, 生 产 成 本 不 断 提 高, 社 会 对 房 地 产 价 格 下 行 预 期 增 加, 使 公 司 所 处 行 业 的 业 务 空 间 销 售 水 平 和 利 润 率 都 面 临 逐 渐 下 降 的 风 险 如 果 未 来 国 内 经 济 增 势 放 缓 或 宏 观 经 济 出 现 周 期 性 波 动 而 公 司 未 能 对 其 有 合 理 的 预 期 并 相 应 调 整 经 营 行 为, 则 将 对 公 司 的 整 体 业 绩 和 盈 利 能 力 产 生 不 利 影 响 公 司 经 营 效 率 有 待 提 升 公 司 房 地 产 开 发 业 务 属 于 资 金 密 集 型 业 务, 建 设 周 期 长, 项 目 前 期 土 地 购 置 建 安 投 入 与 销 售 回 款 存 在 一 定 的 时 间 错 配 公 司 房 地 产 开 发 业 务 近 年 来 发 展 较 快, 经 营 活 动 产 生 现 金 流 出 规 模 增 大, 项 目 销 售 回 款 不 能 完 全 满 足 在 建 项 目 的 推 进 及 土 地 储 备 资 金 需 求 的 增 长, 导 致 经 营 活 动 现 金 流 持 续 为 负, 公 司 整 体 经 营 效 率 有 待 提 升 5. 未 来 发 展 公 司 确 立 了 明 确 的 目 标 : 未 来 五 年, 实 现 总 资 产 500 亿 元, 自 持 物 业 体 量 达 到 100 万 平 方 米 ; 区 域 布 局 继 续 聚 焦 北 京, 立 足 金 融 商 务 区, 形 成 合 理 布 局 ; 质 量 上 要 保 证 写 字 楼 产 品 的 品 质 成 为 行 业 区 域 的 标 杆 ; 财 务 角 度 要 实 现 持 有 物 业 收 入 5 年 复 合 增 长 率 不 低 于 20% 此 外, 结 合 公 司 业 务 的 特 点 与 公 司 企 业 文 化 中 一 贯 的 追 求, 公 司 确 定 了 都 市 新 生 活 缔 造 者 的 定 位 理 念 打 造 城 市 核 心 地 段 新 生 活 地 标, 建 设 最 优 质 物 业, 创 造 可 持 续 价 值 的 企 业 使 命 以 及 忠 勤 敏 达 的 核 心 价 值 观 对 于 公 司 未 来 的 地 缘 发 展, 公 司 以 聚 焦 作 为 区 域 战 略 的 核 心 理 念, 利 用 在 北 京 的 业 务 积 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 13

15 累 专 业 团 队 和 优 势 资 源, 构 建 公 司 核 心 竞 争 力 在 对 北 京 既 有 资 源 深 耕 细 作 的 基 础 上, 逐 步 向 全 国 热 点 城 市 的 核 心 区 域 滚 动 发 展, 以 成 都 作 为 扩 展 业 务 范 围 的 试 点 城 市 在 以 聚 焦 为 核 心 理 念 的 区 域 战 略 基 础 上, 公 司 制 定 了 三 年 北 京 区 域 战 略 : 一 方 面, 写 字 楼 以 兆 泰 国 际 金 融 城 和 兆 泰 国 际 商 务 中 心 为 2 大 核 心, 在 北 京 合 理 布 局 2+X 战 略 ; 另 一 方 面, 商 业 酒 店 以 悠 唐 鼎 好 鑫 福 海 等 为 代 表, 完 成 区 域 战 略 布 局 重 点 突 出 的 区 域 战 略 有 利 于 公 司 充 分 发 挥 在 北 京 现 有 的 土 地 储 备 优 势 经 营 管 理 优 势 与 品 牌 优 势, 并 且 以 收 益 稳 定 的 北 京 核 心 区 域 物 业 大 大 降 低 了 未 来 向 全 国 其 他 区 域 扩 展 时 的 跨 区 域 经 营 风 险 总 的 看 来, 公 司 经 营 思 路 务 实 稳 健, 发 展 战 略 清 晰 可 行 未 来 随 着 公 司 经 营 规 模 进 一 步 扩 大, 整 体 竞 争 力 有 望 进 一 步 增 强 六 财 务 分 析 1. 财 务 概 况 公 司 2015 年 财 务 报 告 已 经 中 兴 财 光 华 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 审 计, 出 具 标 准 无 保 留 审 计 意 见 2015 年 公 司 合 并 范 围 子 公 司 无 变 化, 财 务 可 比 性 较 强 截 至 2015 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 所 有 者 权 益 亿 元, 其 中 属 于 母 公 司 的 所 有 者 权 益 合 计 亿 元 2015 年 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )12.90 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 净 利 润 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 1.65 亿 元 2. 资 产 质 量 截 至 2015 年 底, 公 司 资 产 合 计 亿 元, 较 上 年 末 增 长 了 14.49%, 其 中 流 动 资 产 较 上 年 末 增 加 了 13.06%, 非 流 动 资 产 较 上 年 末 增 加 了 15.69% 流 动 资 产 及 非 流 动 资 产 在 总 资 产 中 的 占 比 分 别 为 45.03% 和 54.97%, 较 上 年 末 变 化 不 大, 资 产 构 成 仍 以 非 流 动 资 产 为 主 截 至 2015 年 底, 公 司 流 动 资 产 合 计 亿 元, 较 上 年 末 增 加 13.06%, 主 要 系 货 币 资 金 ( 占 比 10.08%) 其 他 应 收 款 ( 占 比 33.01%) 和 存 货 ( 占 比 %) 的 增 加 截 至 2015 年 底, 公 司 货 币 资 金 为 亿 元, 较 上 年 末 增 加 11.07%, 主 要 由 于 租 金 收 入 增 长 所 致 ; 公 司 货 币 资 金 主 要 为 银 行 存 款, 占 比 90.61%; 受 限 资 金 1.13 亿 元, 主 要 为 贷 款 监 管 户 存 款 房 屋 按 揭 贷 款 保 证 金 户 其 他 应 收 款 亿 元, 较 上 年 末 增 加 43.55%, 主 要 由 于 对 关 联 方 北 京 建 铭 房 地 产 开 发 有 限 公 司 北 京 承 乾 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 和 非 关 联 方 北 京 凯 韦 诚 投 资 管 理 有 限 责 任 公 司 的 往 来 款 增 加 了 近 13 亿 元, 公 司 存 在 一 定 的 款 项 被 占 用 情 况 公 司 存 货 亿 元, 较 上 年 末 增 加 24.71%, 主 要 由 于 新 金 山 商 务 大 厦 A3 建 成 公 司 开 发 产 品 增 加 ; 公 司 存 货 主 要 包 括 开 发 产 品 ( 占 比 35.33%) 开 发 成 本 ( 占 比 47.94%) 和 出 租 开 发 产 品 ( 占 比 16.72%), 由 于 房 地 产 开 发 项 目 保 值 增 值 的 能 力 较 强, 公 司 存 货 房 地 产 开 发 项 目 发 生 减 值 的 风 险 较 小, 故 公 司 未 对 存 货 计 提 跌 价 准 备 ; 公 司 存 货 中 受 限 金 额 为 亿 元, 受 限 比 例 54.60%, 主 要 由 于 贷 款 抵 押 截 至 2015 年 底, 公 司 非 流 动 资 产 合 计 亿 元, 较 上 年 末 增 加 15.69%, 主 要 系 可 供 出 售 金 融 资 产 和 投 资 性 房 地 产 的 增 加 截 至 2015 年 底, 公 司 可 供 出 售 金 融 资 产 亿 元, 较 上 年 末 增 加 34.03%, 主 要 由 于 盛 京 银 行 股 权 公 允 价 值 增 加 所 致 ; 截 至 2015 年 底, 盛 京 银 行 资 产 总 额 7, 亿 元, 各 项 存 款 余 额 4, 亿 元 截 至 2015 年 底, 公 司 投 资 性 房 地 产 亿 元, 较 上 年 末 增 加 14.46%, 主 要 系 公 允 价 值 变 动 的 增 加, 公 司 投 资 性 房 地 产 多 位 于 北 京 核 心 地 段, 地 理 位 置 优 越, 增 值 空 间 大 ; 投 资 性 房 地 产 中 有 亿 元 用 于 贷 款 抵 押 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 14

16 总 体 看, 公 司 流 动 资 产 中 受 限 资 产 比 例 较 高, 资 产 流 动 性 有 待 提 升 ; 公 司 物 业 资 产 所 处 位 置 较 好, 升 值 空 间 大, 整 体 资 产 质 量 较 好 3. 负 债 及 所 有 者 权 益 负 债 截 至 2015 年 底, 公 司 负 债 合 计 亿 元, 较 上 年 末 增 长 9.96% 其 中 流 动 负 债 增 加 了 48.60%, 非 流 动 负 债 减 少 了 4.52% 非 流 动 负 债 在 总 负 债 中 的 占 比 减 少 至 %, 公 司 负 债 结 构 仍 以 非 流 动 负 债 为 主 公 司 流 动 负 债 主 要 由 应 付 账 款 ( 占 比 21.39%) 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 ( 占 比 34.29%) 和 其 他 应 付 款 ( 占 比 36.29%) 构 成 截 至 2015 年 底, 公 司 流 动 负 债 中 应 付 账 款 为 亿 元, 较 上 年 末 增 长 15.47%, 主 要 为 预 提 费 用 和 工 程 款 ; 账 龄 超 过 一 年 的 重 要 应 付 账 款 亿 元, 均 为 项 目 未 结 算 的 预 提 费 用 和 工 程 款 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 亿 元, 较 上 年 末 大 幅 增 加 %, 主 要 由 于 长 期 借 款 科 目 项 下,2016 年 到 期 的 银 行 贷 款 金 额 增 加 所 致 其 他 应 付 款 亿 元, 较 上 年 末 增 加 8.72%, 主 要 系 往 来 款 增 加 截 至 2015 年 底, 公 司 非 流 动 负 债 亿 元, 较 上 年 末 减 少 4.52%, 主 要 由 于 长 期 借 款 的 减 少 ( 占 比 80.39%); 截 至 2015 年 底, 公 司 长 期 借 款 为 亿 元, 较 上 年 减 少 10.37%, 主 要 由 于 亿 元 长 期 借 款 于 2016 年 内 到 期, 转 入 一 年 内 到 期 长 期 借 款, 剩 余 长 期 借 款 还 款 期 限 较 为 分 散, 无 集 中 偿 还 风 险 从 公 司 的 有 息 债 务 来 看,2015 年 公 司 全 部 债 务 亿 元, 较 上 年 增 加 7.58%; 其 中, 短 期 债 务 和 长 期 债 务 分 别 为 亿 元 和 亿 元, 长 期 债 务 较 上 年 减 少 10.37%, 短 期 债 务 则 较 上 年 大 幅 增 加 %, 主 要 由 于 公 司 长 期 借 款 中 2016 年 到 期 的 银 行 贷 款 金 额 增 加 所 致 ; 长 期 债 务 资 本 化 比 率 和 全 部 债 务 资 本 化 比 率 分 别 48.31% 和 53.85%, 较 2014 年 均 有 所 下 降 公 司 的 资 产 负 债 率 由 2014 年 底 的 67.46% 下 降 至 到 2015 年 底 的 64.79%, 公 司 债 务 规 模 有 所 增 加, 受 资 产 规 模 扩 大 影 响, 整 体 处 于 适 中 水 平 所 有 者 权 益 截 至 2015 年 底, 公 司 所 有 者 权 益 合 计 亿 元, 较 上 年 末 增 加 23.88%, 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 合 计 亿 元 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 中, 股 本 7.05 亿 元 ( 占 比 8.53%), 其 他 综 合 收 益 6.49 亿 元 ( 占 比 7.85%), 盈 余 公 积 3.65 亿 元 ( 占 比 4.41%), 未 分 配 利 润 亿 元 ( 占 比 79.16%), 权 益 稳 定 性 较 弱 总 体 看, 公 司 债 务 规 模 有 所 增 加, 但 仍 处 于 较 适 中 水 平 ; 所 有 者 权 益 稳 定 性 较 弱 4. 盈 利 能 力 2015 年 公 司 实 现 营 业 收 入 亿 元, 较 上 年 变 化 不 大 ; 利 润 总 额 亿 元 净 利 润 亿 元, 较 2014 年 分 别 增 长 3.52% 和 21.91% 2015 年, 公 司 投 资 性 房 地 产 公 允 价 值 变 动 带 来 的 公 允 价 值 变 动 收 益 仍 是 公 司 营 业 利 润 的 主 要 来 源, 占 比 77.98%, 较 2014 年 的 % 有 所 下 降, 但 随 着 公 司 投 资 性 房 地 产 规 模 逐 步 扩 大, 公 司 利 润 对 投 资 性 房 地 产 公 允 价 值 变 动 仍 具 有 一 定 依 赖 性 费 用 控 制 方 面,2015 年 公 司 费 用 总 额 为 6.94 亿 元, 较 2014 年 增 加 2.32% 其 中 财 务 费 用 增 加 2.81% 至 4.01 亿 元, 主 要 原 因 是 公 司 2015 年 经 营 性 贷 款 有 所 增 加 所 致 ; 管 理 费 用 为 1.98 亿 元, 较 上 年 变 化 不 大 ; 销 售 费 用 为 0.94 亿 元, 同 比 增 加 9.55%, 原 因 在 于 : 成 都 水 璟 塘 项 目 C 区 于 2015 年 投 入 经 营, 销 售 费 用 同 比 增 长 ; 丰 铭 公 司 和 麒 麟 公 司 的 项 目 即 将 完 工, 为 确 定 租 售 定 位 发 生 了 前 期 咨 询 费 用 整 体 看, 公 司 各 项 费 用 变 动 情 况 与 公 司 经 营 状 况 相 匹 配, 受 经 营 性 贷 款 增 加 影 响 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 15

17 财 务 费 用 增 长 较 快, 费 用 收 入 比 为 63.77%, 较 上 年 变 化 不 大, 公 司 需 加 强 费 用 控 制 能 力 2015 年 公 司 主 营 业 务 毛 利 率 为 86.59%, 较 上 年 增 加 4.00 个 百 分 点 ; 营 业 利 润 率 为 80.41%, 较 上 年 增 加 个 百 分 点 ;2015 年 公 司 总 资 本 收 益 率 总 资 产 报 酬 率 和 净 资 产 收 益 率 均 较 上 年 变 化 不 大, 分 别 为 9.03% 8.41% 和 15.17% 公 司 整 体 经 营 状 态 较 稳 定 表 年 开 发 + 持 有 类 主 要 房 地 产 上 市 公 司 盈 利 指 标 情 况 企 业 简 称 销 售 毛 利 率 净 资 产 收 益 率 ROE 总 资 产 报 酬 率 ROA (%) (%) (%) 金 融 街 鲁 商 置 业 中 茵 股 份 世 茂 股 份 阳 光 股 份 北 辰 实 业 兆 泰 实 业 资 料 来 源 : 可 比 上 市 公 司 数 据 来 自 wind 资 讯, 兆 泰 地 产 数 据 为 联 合 评 级 测 算, 可 比 性 仅 供 参 考 总 体 看,2015 年 公 司 经 营 状 况 良 好, 整 体 盈 利 水 平 保 持 较 快 增 长, 费 用 支 出 控 制 较 合 理, 盈 利 能 力 较 强 5. 现 金 流 从 经 营 活 动 看,2015 年 公 司 经 营 活 动 现 金 流 入 亿 元, 同 比 增 加 %, 主 要 系 公 司 租 赁 收 入 增 加 所 致 ; 现 金 流 出 亿 元, 同 比 减 少 12.20%; 公 司 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 流 出 5.86 亿 元, 净 流 出 规 模 同 比 减 少 47.38%, 主 要 是 2015 年 项 目 支 出 进 度 款 较 2014 年 相 比 下 降 幅 度 较 大 从 收 入 实 现 质 量 来 看, 近 两 年 公 司 的 现 金 收 入 比 分 别 为 94.69% 和 96.05%, 公 司 收 入 实 现 质 量 有 所 提 升 从 投 资 活 动 看,2015 年 公 司 投 资 活 动 现 金 流 入 亿 元, 较 上 年 减 少 8.13%, 主 要 由 于 2014 年 公 司 处 置 子 公 司 收 到 现 金 较 多 ; 投 资 活 动 现 金 由 2014 年 的 净 流 出 转 为 净 流 入 5.99 亿 元, 主 要 原 因 是 2014 年 投 资 支 付 盛 京 银 行 16.5 亿 元, 以 及 投 资 支 付 的 理 财 现 金 比 较 大, 理 财 2015 年 收 回 从 筹 资 活 动 看,2015 年 公 司 筹 资 活 动 现 金 流 入 亿 元, 同 比 减 少 70.86%, 主 要 系 借 款 规 模 减 少 ; 现 金 流 出 亿 元, 同 比 减 少 55.26%, 系 2014 年 公 司 偿 还 债 务 较 多 ; 筹 资 活 动 现 金 净 流 入 1.51 亿 元, 同 比 减 少 96.21%, 主 要 是 2014 年 度 取 得 的 长 期 借 款 金 额 比 较 大 总 体 看,2015 年 公 司 整 体 经 营 水 平 较 稳 定, 融 资 需 求 有 所 缓 解 6. 偿 债 能 力 截 至 2015 年 底, 公 司 资 产 负 债 率 长 期 债 务 资 本 化 比 率 和 全 部 债 务 资 本 化 比 率 分 别 为 64.79% 48.31% 和 53.85%, 公 司 负 债 规 模 处 于 较 低 水 平, 债 务 负 担 适 中 从 短 期 偿 债 能 力 指 标 来 看, 公 司 负 债 结 构 以 非 流 动 负 债 为 主,2015 年 公 司 流 动 比 率 速 动 比 率 分 别 为 1.89 倍 和 0.92 倍, 较 上 年 同 期 均 有 所 下 降 ; 受 短 期 债 务 大 幅 增 加 的 影 响,2015 年 公 司 现 金 短 期 债 务 比 为 0.55 倍, 较 上 年 下 降 2.21 个 百 分 点 整 体 看, 公 司 短 期 偿 债 能 力 有 所 下 降 从 长 期 偿 债 能 力 指 标 来 看,2014 年 2015 年 公 司 EBITDA 分 别 为 亿 元 和 亿 元 从 EBITDA 的 构 成 来 看, 利 润 总 额 占 比 77.76%, 计 入 财 务 费 用 利 息 支 出 占 比 20.25% 2015 年 EBITDA 利 息 倍 数 为 3.84 倍,EBITDA 全 部 债 务 比 为 0.20 倍,EBITDA 对 全 部 债 务 的 保 障 能 力 虽 有 下 降 但 仍 属 较 强 ; 经 营 现 金 债 务 保 护 倍 数 为 倍, 筹 资 活 动 前 现 金 流 量 净 额 债 务 保 护 倍 数 为 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 16

18 0.001 倍, 较 上 年 均 有 所 提 升 公 司 整 体 偿 债 能 力 仍 属 较 强 截 至 2015 年 底, 公 司 共 获 得 中 国 银 行 兴 业 银 行 平 安 银 行 中 国 进 出 口 银 行 浦 发 银 行 授 信 总 额 亿 元, 目 前 已 使 用 亿 元, 公 司 间 接 融 资 渠 道 有 待 拓 宽 截 至 2015 年 底, 除 对 子 公 司 担 保 外, 公 司 无 对 外 担 保 ; 公 司 无 不 良 经 营 记 录 无 不 良 纳 税 无 假 冒 伪 劣 及 质 量 处 罚 等 情 况 无 违 法 处 罚 记 录 无 未 决 诉 讼 及 重 大 经 济 纠 纷 情 况 根 据 中 国 人 民 银 行 企 业 基 本 信 用 信 息 报 告 ( 被 查 询 机 构 信 用 代 码 :G B), 截 至 2016 年 2 月 25 日, 公 司 无 关 注 类 不 良 类 信 贷 信 息 记 录 总 体 看,2015 年 公 司 短 期 债 务 增 长, 短 期 偿 债 能 力 有 所 下 降, 但 公 司 负 债 规 模 处 于 较 低 水 平, 债 务 负 担 适 中, 整 体 偿 债 能 力 较 强 七 公 司 债 券 偿 债 能 力 分 析 从 资 产 情 况 来 看, 截 至 2015 年 底, 公 司 现 金 类 资 产 ( 货 币 资 金 交 易 性 金 融 资 产 应 收 票 据 ) 达 亿 元, 为 16 兆 泰 01 和 16 兆 泰 02 本 金 合 计 (30 亿 元 ) 的 0.40 倍, 公 司 现 金 类 资 产 对 债 券 的 覆 盖 程 度 较 低 ; 净 资 产 达 亿 元, 约 为 债 券 本 金 合 计 (30 亿 元 ) 的 3.14 倍, 公 司 较 大 规 模 的 净 资 产 能 够 对 16 兆 泰 01 和 16 兆 泰 02 的 按 期 偿 付 起 到 较 强 的 保 障 作 用 从 盈 利 情 况 来 看,2015 年, 公 司 EBITDA 为 亿 元, 约 为 债 券 本 金 合 计 (30 亿 元 ) 的 0.72 倍, 公 司 EBITDA 对 本 期 债 券 的 覆 盖 程 度 较 高 从 现 金 流 情 况 来 看, 公 司 2015 年 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 入 亿 元, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 入 量 无 法 覆 盖 本 次 债 券 的 综 合 以 上 分 析, 并 考 虑 到 公 司 作 为 集 房 地 产 开 发 和 物 业 持 有 于 一 体 的 综 合 性 房 地 产 企 业, 具 有 盈 利 能 力 较 强 优 质 项 目 储 备 充 足 的 优 势, 公 司 对 16 兆 泰 01 和 16 兆 泰 02 的 偿 还 能 力 较 强 八 综 合 评 价 兆 泰 集 团 作 为 集 房 地 产 开 发 和 物 业 持 有 于 一 体 的 综 合 性 房 地 产 企 业, 凭 借 其 在 盈 利 能 力 项 目 储 备 等 方 面 的 优 势,2015 年 保 持 了 利 润 的 较 快 增 长 2015 年, 公 司 开 发 加 持 有 的 业 务 模 式, 进 一 步 降 低 了 业 务 单 一 性 所 带 来 的 经 营 风 险 ; 公 司 持 有 物 业 主 要 位 于 北 京 东 二 环 及 金 融 街 商 圈, 受 益 于 其 地 理 位 置 的 优 越 性,2015 年 物 业 增 值 较 大 ;2015 年 公 司 物 业 租 赁 收 入 规 模 进 一 步 扩 大, 给 公 司 带 来 稳 定 的 经 营 现 金 流 入 ; 公 司 在 建 项 目 如 期 推 进, 未 来 竣 工 销 售 后 有 望 进 一 步 扩 大 公 司 营 业 收 入 规 模 同 时 联 合 评 级 也 关 注 到, 房 地 产 业 持 续 政 策 调 控 以 及 公 司 开 发 业 务 集 中 于 北 京 和 成 都 两 地 项 目 资 源 及 渠 道 有 待 拓 宽 公 司 开 发 节 奏 放 缓 等 可 能 给 公 司 未 来 经 营 与 发 展 带 来 的 负 面 影 响 综 上, 联 合 评 级 维 持 公 司 AA 的 主 体 长 期 信 用 等 级, 评 级 展 望 维 持 稳 定 ; 同 时, 维 持 16 兆 泰 兆 泰 02 AA 的 债 项 信 用 等 级 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 17

19 附 件 1 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 主 要 财 务 指 标 项 目 2014 年 2015 年 资 产 总 额 ( 亿 元 ) 所 有 者 权 益 ( 亿 元 ) 短 期 债 务 ( 亿 元 ) 长 期 债 务 ( 亿 元 ) 全 部 债 务 ( 亿 元 ) 营 业 收 入 ( 亿 元 ) 净 利 润 ( 亿 元 ) EBITDA( 亿 元 ) 经 营 性 净 现 金 流 ( 亿 元 ) 应 收 账 款 周 转 次 数 ( 次 ) 存 货 周 转 次 数 ( 次 ) 总 资 产 周 转 次 数 ( 次 ) 现 金 收 入 比 率 (%) 总 资 本 收 益 率 (%) 总 资 产 报 酬 率 (%) 净 资 产 收 益 率 (%) 营 业 利 润 率 (%) 费 用 收 入 比 (%) 资 产 负 债 率 (%) 全 部 债 务 资 本 化 比 率 (%) 长 期 债 务 资 本 化 比 率 (%) EBITDA 利 息 倍 数 ( 倍 ) EBITDA 全 部 债 务 比 ( 倍 ) 流 动 比 率 ( 倍 ) 速 动 比 率 ( 倍 ) 现 金 短 期 债 务 比 ( 倍 ) 经 营 现 金 流 动 负 债 比 率 (%) EBITDA/ 待 偿 本 金 合 计 ( 倍 ) 注 :1 本 报 告 财 务 数 据 及 指 标 计 算 均 是 合 并 口 径 ;2 本 报 告 中 部 分 合 计 数 与 各 加 总 数 直 接 相 加 之 和 在 尾 数 上 可 能 略 有 差 异, 这 些 差 异 是 由 于 四 舍 五 入 造 成 的 ;3 EBITDA/ 待 偿 本 金 合 计 =EBITDA/ 本 报 告 所 跟 踪 债 项 合 计 待 偿 本 金 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 18

20 附 件 2 有 关 计 算 指 标 的 计 算 公 式 指 标 名 称 增 长 指 标 复 合 增 长 率 或 变 动 率 经 营 效 率 指 标 计 算 公 式 (1)2 年 数 据 : 增 长 率 =( 本 期 - 上 期 )/ 上 期 100% (2)n 年 数 据 : 增 长 率 =[( 本 期 / 前 n 年 )^(1/(n-1))-1] 100% 应 收 账 款 周 转 次 数 营 业 收 入 / [( 期 初 应 收 账 款 余 额 + 期 末 应 收 账 款 余 额 )/2] 存 货 周 转 次 数 营 业 成 本 /[( 期 初 存 货 余 额 + 期 末 存 货 余 额 )/2] 总 资 产 周 转 次 数 营 业 收 入 /[( 期 初 总 资 产 + 期 末 总 资 产 )/2] 现 金 收 入 比 率 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 / 营 业 收 入 100% 盈 利 指 标 总 资 本 收 益 率 ( 净 利 润 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 )/[( 期 初 所 有 者 权 益 + 期 初 全 部 债 务 + 期 末 所 有 者 权 益 + 期 末 全 部 债 务 )/2] 100% 总 资 产 报 酬 率 ( 利 润 总 额 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 )/[( 期 初 总 资 产 + 期 末 总 资 产 ) /2] 100% 净 资 产 收 益 率 净 利 润 /[( 期 初 所 有 者 权 益 + 期 末 所 有 者 权 益 )/2] 100% 主 营 业 务 毛 利 率 ( 主 营 业 务 收 入 - 主 营 业 务 成 本 )/ 主 营 业 务 收 入 100% 营 业 利 润 率 ( 营 业 收 入 - 营 业 成 本 - 营 业 税 金 及 附 加 )/ 营 业 收 入 100% 费 用 收 入 比 ( 管 理 费 用 + 营 业 费 用 + 财 务 费 用 )/ 营 业 收 入 100% 财 务 构 成 指 标 资 产 负 债 率 负 债 总 额 / 资 产 总 计 100% 全 部 债 务 资 本 化 比 率 全 部 债 务 /( 长 期 债 务 + 短 期 债 务 + 所 有 者 权 益 ) 100% 长 期 债 务 资 本 化 比 率 长 期 债 务 /( 长 期 债 务 + 所 有 者 权 益 ) 100% 担 保 比 率 担 保 余 额 / 所 有 者 权 益 100% 长 期 偿 债 能 力 指 标 EBITDA 利 息 倍 数 EBITDA/( 资 本 化 利 息 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 ) EBITDA 全 部 债 务 比 EBITDA/ 全 部 债 务 经 营 现 金 债 务 保 护 倍 数 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 / 全 部 债 务 筹 资 活 动 前 现 金 流 量 净 额 债 务 保 护 倍 数 筹 资 活 动 前 现 金 流 量 净 额 / 全 部 债 务 短 期 偿 债 能 力 指 标 流 动 比 率 流 动 资 产 合 计 / 流 动 负 债 合 计 速 动 比 率 ( 流 动 资 产 合 计 - 存 货 )/ 流 动 负 债 合 计 ( 此 公 式 有 变 动, 见 下 注 ) 现 金 短 期 债 务 比 现 金 类 资 产 / 短 期 债 务 经 营 现 金 流 动 负 债 比 率 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 / 流 动 负 债 合 计 100% 经 营 现 金 利 息 偿 还 能 力 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 /( 资 本 化 利 息 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 ) 筹 资 活 动 前 现 金 流 量 净 额 利 息 偿 还 能 力 筹 资 活 动 前 现 金 流 量 净 额 /( 资 本 化 利 息 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 ) 本 期 公 司 债 券 偿 债 能 力 EBITDA/ 本 期 发 债 额 度 EBITDA/ 本 期 公 司 债 券 到 期 偿 还 额 经 营 活 动 现 金 流 入 量 偿 债 倍 数 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 入 量 / 本 期 公 司 债 券 到 期 偿 还 额 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 偿 债 倍 数 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 / 本 期 公 司 债 券 到 期 偿 还 额 注 : 现 金 类 资 产 = 货 币 资 金 + 交 易 性 金 融 资 产 + 应 收 票 据 短 期 债 务 = 短 期 借 款 + 交 易 性 金 融 负 债 + 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 + 应 付 票 据 长 期 债 务 = 长 期 借 款 + 应 付 债 券 全 部 债 务 = 短 期 债 务 + 长 期 债 务 EBITDA= 利 润 总 额 + 费 用 化 利 息 支 出 + 固 定 资 产 折 旧 + 摊 销 利 息 支 出 = 资 本 化 利 息 支 出 + 费 用 化 利 息 支 出 筹 资 活 动 前 现 金 流 量 净 额 = 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 + 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 所 有 者 权 益 = 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 + 少 数 股 东 权 益 速 动 比 率 =( 流 动 资 产 - 存 货 )/ 流 动 负 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 19

21 附 件 3 公 司 主 体 长 期 信 用 等 级 设 置 及 其 含 义 公 司 主 体 长 期 信 用 等 级 划 分 成 9 级, 分 别 用 AAA AA A BBB BB B CCC CC 和 C 表 示, 其 中, 除 AAA 级,CCC 级 ( 含 ) 以 下 等 级 外, 每 一 个 信 用 等 级 可 用 + - 符 号 进 行 微 调, 表 示 略 高 或 略 低 于 本 等 级 AAA 级 : 偿 还 债 务 的 能 力 极 强, 基 本 不 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响, 违 约 风 险 极 低 ; AA 级 : 偿 还 债 务 的 能 力 很 强, 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响 不 大, 违 约 风 险 很 低 ; A 级 : 偿 还 债 务 能 力 较 强, 较 易 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响, 违 约 风 险 较 低 ; BBB 级 : 偿 还 债 务 能 力 一 般, 受 不 利 经 济 环 境 影 响 较 大, 违 约 风 险 一 般 ; BB 级 : 偿 还 债 务 能 力 较 弱, 受 不 利 经 济 环 境 影 响 很 大, 违 约 风 险 较 高 ; B 级 : 偿 还 债 务 的 能 力 较 大 地 依 赖 于 良 好 的 经 济 环 境, 违 约 风 险 很 高 ; CCC 级 : 偿 还 债 务 的 能 力 极 度 依 赖 于 良 好 的 经 济 环 境, 违 约 风 险 极 高 ; CC 级 : 在 破 产 或 重 组 时 可 获 得 保 护 较 小, 基 本 不 能 保 证 偿 还 债 务 ; C 级 : 不 能 偿 还 债 务 长 期 债 券 ( 含 公 司 债 券 ) 信 用 等 级 符 号 及 定 义 同 公 司 主 体 长 期 信 用 等 级 北 京 兆 泰 集 团 股 份 有 限 公 司 20