Transcription

1

2

3 4. 本 次 债 券 募 投 项 目 预 计 销 售 收 入 对 本 次 债 券 本 金 及 利 息 偿 付 保 障 较 好 同 时, 本 次 债 券 设 置 了 本 金 提 前 偿 付 条 款, 降 低 了 本 金 集 中 偿 付 风 险 5. 公 司 经 营 活 动 现 金 流 入 量 对 本 次 债 券 保 障 能 力 较 强 关 注 1. 公 司 债 务 规 模 持 续 上 升, 债 务 负 担 有 所 加 重, 其 建 设 项 目 仍 需 一 定 规 模 投 资, 债 务 规 模 可 能 进 一 步 上 升 2. 公 司 其 他 应 收 款 规 模 较 大, 对 公 司 资 金 形 成 一 定 占 用, 并 且 公 司 土 地 资 产 抵 押 比 例 高, 流 动 性 较 差, 资 产 质 量 一 般 3. 公 司 业 务 集 中 在 新 沂 市, 对 新 沂 市 未 来 的 发 展 规 划 依 赖 程 度 较 高, 存 在 一 定 的 业 务 集 中 风 险 4. 项 目 收 益 主 要 依 靠 安 置 房 销 售 收 入, 存 在 一 定 的 波 动 性 和 回 款 时 间 的 不 确 定 性 分 析 师 钟 月 光 电 话 : 邮 箱 岳 俊 电 话 : 邮 箱 传 真 : 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 2 号 PICC 大 厦 12 层 (100022) 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 2

4

5 一 主 体 概 况 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 公 司 或 城 投 公 司 ) 成 立 于 2008 年 10 月, 根 据 徐 州 市 人 民 政 府 市 政 府 关 于 同 意 设 立 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 的 批 复 ( 徐 政 复 号 ), 由 新 沂 市 人 民 政 府 行 使 国 有 资 产 出 资 人 职 责, 属 国 有 独 资 公 司, 公 司 初 始 注 册 资 本 2 亿 元,2014 年 1 月, 根 据 ( 新 城 投 报 号 ) 市 长 签 批 意 见, 公 司 注 册 资 本 增 至 亿 元, 截 至 2014 年 底, 公 司 注 册 资 本 亿 元, 公 司 控 股 股 东 为 新 沂 市 人 民 政 府, 持 股 100% 根 据 新 沂 市 人 民 政 府 的 统 一 部 署, 公 司 经 营 宗 旨 是 : 贯 彻 新 沂 市 委 市 政 府 的 经 济 社 会 发 展 战 略, 通 过 国 有 资 本 运 作 项 目 融 资, 承 担 城 市 建 设 基 础 设 施 和 社 会 事 业 发 展 等 重 大 工 程 的 投 融 资 职 能, 承 担 拆 迁 安 置 房 建 设 城 市 无 形 资 产 的 经 营 等 业 务, 实 现 国 有 资 产 保 值 增 值, 为 全 市 经 济 社 会 又 好 又 快 发 展 服 务 截 至 2014 年 底, 公 司 下 设 包 括 办 公 室 财 务 融 资 部 资 产 管 理 部 等 5 个 部 门, 纳 入 合 并 范 围 的 有 11 家 全 资 子 公 司 截 至 2014 年 底, 公 司 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 所 有 者 权 益 亿 元 ; 2014 年 公 司 实 现 营 业 收 入 6.37 亿 元, 净 利 润 2.29 亿 元 ; 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 增 加 额 公 司 注 册 地 址 : 新 沂 市 新 安 镇 钟 吾 路 51 号 ; 法 定 代 表 人 : 周 波 二 本 次 公 司 债 券 及 募 投 项 目 概 况 1. 本 次 债 券 概 况 公 司 计 划 发 行 2016 年 公 司 债 券 ( 以 下 简 称 本 次 债 券 ), 发 行 总 额 为 19 亿 元, 期 限 7 年, 计 划 一 次 发 行 本 次 债 券 采 用 固 定 利 率 形 式, 每 年 付 息 一 次, 同 时 设 置 本 金 提 前 偿 还 条 款, 分 别 于 本 次 债 券 的 第 3 至 第 7 个 计 息 年 度 末 偿 还 本 次 债 券 发 行 总 额 的 20% 债 券 存 续 期 后 五 年 本 金 随 利 息 的 支 付 一 起 兑 付 年 度 付 息 款 项 自 付 息 日 起 不 另 计 利 息, 本 金 自 兑 付 日 起 不 另 计 利 息 本 次 债 券 无 担 保 2. 本 次 债 券 募 集 资 金 额 度 及 用 途 本 次 债 券 拟 募 集 资 金 19 亿 元, 其 中 4.2 亿 元 用 于 明 珠 花 园 棚 户 区 改 造 项 目,4 亿 元 用 于 星 河 名 苑 棚 户 区 改 造 项 目,6.2 亿 元 用 于 翠 微 生 活 静 园 居 棚 户 区 改 造 项 目,2.6 亿 元 用 于 温 馨 小 镇 棚 户 区 改 造 项 目,2 亿 元 用 于 补 充 营 运 资 金 具 体 项 目 情 况 如 下 : 表 1 本 次 募 集 资 金 投 资 项 目 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 项 目 名 称 项 目 总 投 资 募 集 资 金 使 用 额 度 比 例 明 珠 花 园 小 区 60, , % 星 河 名 苑 58, , % 翠 微 生 活 静 园 居 88, , % 温 馨 小 镇 37, , % 合 计 246, , % 资 料 来 源 : 公 司 提 供 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 4

6 (1) 项 目 概 况 明 珠 花 园 小 区 建 设 项 目 工 程 位 于 新 沂 市 西 区,( 大 桥 西 路 南 轻 工 路 东 天 都 嘉 园 西, 新 戴 河 绿 化 景 观 带 北 ), 总 占 地 面 积 95.8 亩, 总 建 筑 面 积 225,214 平 方 米, 其 中 地 上 建 筑 面 积 166,547 平 方 米 ( 包 括 : 住 宅 159,554 平 方 米 ; 商 业 用 房 1,500 平 方 米 ; 幼 儿 园 2,050 平 方 米 ; 物 管 中 心 1,156 平 方 米 ; 社 区 用 房 1,755 平 方 米 ; 配 电 室 460 平 方 米 ; 燃 气 调 压 站 42 平 方 米 ; 门 卫 30 平 方 米 ); 地 下 建 筑 面 积 58,667 平 方 米, 含 人 防 8,540 平 方 米 么 ( 包 括 : 储 藏 室 7,129 平 方 米, 自 行 车 库 8,498 平 方 米, 车 库 43,040 平 方 米 ); 建 设 安 置 房 14 幢, 幼 儿 园 1 幢, 商 业 用 房 2 幢, 辅 以 必 要 的 公 建 设 施 星 河 名 苑 小 区 建 设 项 目 工 程 位 于 新 沂 市 西 区,( 大 桥 西 路 南 天 都 嘉 园 西, 新 戴 河 绿 化 景 观 带 北 ), 总 占 地 面 积 91.7 亩, 总 建 筑 面 积 215,599 平 方 米, 其 中 地 上 建 筑 面 积 159,442 平 方 米 ( 包 括 : 住 宅 153,718 平 方 米 ; 商 业 用 房 2,373 平 方 米 ; 物 管 中 心 1,100 平 方 米 ; 社 区 用 房 1,679 平 方 米 ; 配 电 室 446 平 方 米 ; 燃 气 调 压 站 42 平 方 米 ; 公 厕 54 平 方 米 ; 门 卫 30 平 方 米 ); 地 下 建 筑 面 积 56,157 平 方 米, 含 人 防 8,170 平 方 米 么 ( 包 括 : 储 藏 室 6,825 平 方 米, 自 行 车 库 8,135 平 方 米, 车 库 41,197 平 方 米 ); 建 设 安 置 房 14 幢, 商 业 用 房 2 幢, 辅 以 必 要 的 公 建 设 施 翠 微 生 活 静 园 居 建 设 项 目 工 程 位 于 新 沂 市 沭 东 新 城 区,( 三 支 渠 以 南,323 省 道 以 北, 珠 江 路 以 西 ), 总 占 地 面 积 198 亩, 总 建 筑 面 积 262, 平 方 米 ( 其 中 : 住 宅 162, 平 方 米 ; 商 业 用 房 52,400 平 方 米 ; 幼 儿 园 2, 平 方 米 ; 配 电 室 562 平 方 米, 公 厕 平 方 米, 物 业 服 务 中 心 1,253.3 平 方 米 ; 地 下 机 动 停 车 库 42, 平 方 米, 其 中 人 防 兼 地 下 车 库 17, 平 方 米 ); 建 设 安 置 房 30 幢, 幼 儿 园 1 幢, 商 业 用 房 5 幢, 辅 以 必 要 的 公 建 设 施 温 馨 小 镇 建 设 项 目 位 于 新 沂 市 臧 圩 河 东 徐 海 路 南 化 工 路 西 新 安 路 北 项 目 占 地 面 积 81 亩 ( 其 中 计 容 占 地 面 积 73.7 亩 ), 总 建 筑 面 积 119,980 平 方 米, 计 容 建 筑 面 积 110,000 平 方 米 ( 其 中 : 住 宅 86,090 平 方 米 ; 商 业 用 房 21,450 平 方 米 ; 幼 儿 园 2,100 平 方 米, 服 务 用 房 360 平 方 米 ); 不 计 容 积 率 : 人 防 及 地 下 车 库 9,980 平 方 米 ; 建 设 安 置 用 房 11 幢, 幼 儿 园 1 幢 商 业 房 采 用 裙 房, 辅 以 必 要 的 公 建 设 施 (2) 项 目 审 批 情 况 表 2 本 次 募 投 项 目 审 批 情 况 时 间 审 批 部 门 审 批 文 件 文 号 新 沂 市 发 展 改 革 与 经 济 委 员 会 关 于 新 沂 市 城 投 置 业 有 限 公 司 建 设 明 珠 花 园 新 发 改 经 济 投 资 核 项 目 核 准 的 批 复 (2013)123 号 新 沂 市 发 展 改 革 与 经 济 委 员 会 关 于 新 沂 市 城 投 置 业 有 限 公 司 建 设 星 河 名 苑 新 发 改 经 济 投 资 核 项 目 核 准 的 批 复 (2013)125 号 新 沂 市 环 境 保 护 局 关 于 新 沂 市 城 投 置 业 有 限 公 司 明 珠 花 园 项 目 环 境 影 响 报 告 表 审 批 意 见 新 环 许 (2013)40 号 新 沂 市 环 境 保 护 局 关 于 新 沂 市 城 投 置 业 有 限 公 司 星 河 名 苑 项 目 环 境 影 响 报 告 表 审 批 意 见 新 环 许 (2013)41 号 新 沂 市 规 划 局 建 设 用 地 规 划 许 可 证 ( 明 珠 花 园 ) 地 字 第 号 新 沂 市 规 划 局 建 设 用 地 规 划 许 可 证 ( 星 河 名 苑 ) 地 字 第 号 新 沂 市 国 土 资 源 局 土 地 证 ( 明 珠 花 园 ) 新 国 用 (2013) 第 2537 号 新 沂 市 国 土 资 源 局 土 地 证 ( 星 河 名 苑 ) 新 国 用 (2013) 第 2538 号 新 沂 市 发 展 改 革 与 经 济 委 员 会 关 于 新 沂 市 城 投 置 业 有 限 公 司 明 珠 花 园 项 目 新 发 改 经 济 能 评 审 节 能 评 估 报 告 书 审 查 意 见 (2013)6 号 新 沂 市 维 护 稳 定 工 作 领 导 小 组 明 珠 花 园 棚 户 区 改 造 项 目 社 会 稳 定 风 险 评 估 评 审 表 新 沂 市 发 展 改 革 与 经 济 委 员 会 关 于 新 沂 市 城 投 置 业 有 限 公 司 星 河 名 苑 项 目 新 发 改 经 济 能 评 审 节 能 评 估 报 告 书 审 查 意 见 (2013)7 号 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 5

7 新 沂 市 维 护 稳 定 工 作 领 导 小 组 新 沂 市 国 土 资 源 局 新 沂 市 维 护 稳 定 工 作 领 导 小 组 办 公 室 新 沂 市 环 境 保 护 局 星 河 名 苑 棚 户 区 改 造 项 目 社 会 稳 定 风 险 评 估 评 审 表 关 于 新 沂 市 创 兴 城 镇 化 建 设 发 展 有 限 公 司 建 设 翠 微 生 活 静 园 居 地 块 棚 户 区 改 造 项 目 的 用 地 预 审 意 见 翠 微 生 活 静 园 居 棚 户 区 改 造 项 目 社 会 稳 定 风 险 评 估 评 审 表 关 于 新 沂 市 创 兴 城 镇 化 建 设 发 展 有 限 公 司 翠 微 生 活 静 园 居 棚 户 区 改 造 项 目 环 境 影 响 报 告 书 的 批 复 新 沂 市 规 划 局 建 设 项 目 选 址 意 见 书 ( 翠 微 生 活 静 园 居 ) 新 沂 市 发 展 改 革 与 经 济 委 员 会 新 沂 市 发 展 改 革 与 经 济 委 员 会 新 沂 市 维 护 稳 定 工 作 领 导 小 组 办 公 室 新 沂 市 环 境 保 护 局 新 沂 市 国 土 资 源 局 关 于 新 沂 市 创 兴 城 镇 化 建 设 发 展 有 限 公 司 翠 微 生 活 静 园 居 棚 户 区 改 造 项 目 节 能 评 估 报 告 书 审 查 意 见 关 于 新 沂 市 创 兴 城 镇 化 建 设 发 展 有 限 公 司 建 设 翠 微 生 活 静 园 居 棚 户 区 改 造 项 目 可 行 性 研 究 报 告 的 批 复 温 馨 小 镇 棚 户 区 改 造 项 目 社 会 稳 定 风 险 评 估 评 审 表 关 于 新 沂 市 创 兴 城 镇 化 建 设 发 展 有 限 公 司 温 馨 小 镇 棚 户 区 改 造 项 目 环 境 影 响 报 告 书 的 批 复 关 于 新 沂 市 创 兴 城 镇 化 建 设 发 展 有 限 公 司 建 设 温 馨 小 镇 棚 户 区 改 造 项 目 的 用 地 预 审 意 见 新 沂 市 规 划 局 建 设 项 目 选 址 意 见 书 新 沂 市 发 展 改 革 与 经 济 委 员 会 新 沂 市 发 展 改 革 与 经 济 委 员 会 资 料 来 源 : 公 司 提 供 关 于 新 沂 市 创 兴 城 镇 化 建 设 发 展 有 限 公 司 建 设 温 馨 小 镇 棚 户 区 改 造 项 目 节 能 评 估 报 告 书 审 查 意 见 关 于 新 沂 市 创 兴 城 镇 化 建 设 发 展 有 限 公 司 建 设 温 馨 小 镇 棚 户 区 改 造 项 目 可 行 性 研 究 报 告 的 批 复 新 国 土 资 预 (2015)9 号 新 环 许 (2015)10 号 选 字 第 新 发 改 经 济 能 评 审 (2015)2 号 新 发 改 经 济 投 资 发 号 新 环 许 (2015)27 号 新 国 土 资 预 (2015)13 号 选 字 第 新 发 改 经 济 能 评 审 (2015)3 号 新 发 改 经 济 投 资 发 (2015)024 号 (3) 项 目 进 度 明 珠 花 园 小 区 建 设 项 目 与 星 河 名 苑 小 区 建 设 项 目 计 划 2015 年 开 始 实 施 建 设, 计 划 建 设 工 期 均 为 3 年, 目 前 两 个 项 目 均 处 在 前 期 规 划 阶 段, 未 正 式 动 工 ; 翠 微 生 活 静 园 居 项 目 已 经 完 成 建 设 用 地 的 平 整 工 作 ; 温 馨 小 镇 建 设 项 目 目 前 处 于 前 期 的 规 划 阶 段, 未 正 式 动 工 (4) 项 目 经 济 效 益 明 珠 花 园 小 区 建 设 项 目 总 投 资 估 算 6.09 亿 元, 建 设 项 目 包 含 安 置 房 商 业 用 房 储 藏 室 及 车 库 项 目 建 成 完 工 后, 可 形 成 安 置 房 住 宅 159,554 平 方 米, 预 计 实 现 安 置 房 销 售 收 入 55, 万 元 ; 可 形 成 商 业 用 房 1,500 平 方 米, 预 计 获 得 销 售 收 入 2, 万 元 ; 可 形 成 储 藏 室 及 地 下 室 车 库 58,667 平 方 米 ( 其 中 含 人 防 8,540 平 方 米, 对 外 销 售 面 积 为 50,127 平 方 米 ), 预 计 获 得 销 售 收 入 17, 万 元 星 河 名 苑 小 区 建 设 项 目 总 投 资 估 算 5.86 亿 元, 建 设 项 目 包 含 安 置 房 商 业 用 房 储 藏 室 及 车 库 项 目 建 成 完 工 后, 可 形 成 安 置 房 住 宅 153,718 平 方 米, 预 计 实 现 安 置 房 销 售 收 入 53, 万 元 ; 可 形 成 商 业 用 房 2,373 平 方 米, 预 计 获 得 销 售 收 入 3, 万 元 ; 可 形 成 储 藏 室 及 地 下 室 车 库 56,157 平 方 米 ( 其 中 含 人 防 8,170 平 方 米, 对 外 销 售 面 积 为 47,987 平 方 米 ), 预 计 获 得 销 售 收 入 16, 万 元 翠 微 生 活 静 园 居 建 设 项 目 总 投 资 估 算 8.87 亿 元, 建 设 项 目 包 含 安 置 房 商 业 用 房 及 车 库 项 目 建 成 完 工 后, 可 形 成 安 置 房 住 宅 162, 平 方 米, 预 计 实 现 安 置 房 销 售 收 入 52, 万 元 ; 可 形 成 商 业 用 房 52,400 平 方 米, 预 计 获 得 销 售 收 入 57, 万 元 ; 可 形 成 地 下 室 车 库 42, 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 6

8 平 方 米 ( 其 中 含 人 防 17, 平 方 米, 对 外 销 售 面 积 为 25, 平 方 米 ), 预 计 获 得 销 售 收 入 8, 万 元 温 馨 小 镇 建 设 项 目 总 投 资 估 算 3.79 亿 元, 建 设 项 目 包 含 安 置 房 商 业 用 房 及 车 库 项 目 建 成 完 工 后, 可 形 成 安 置 房 住 宅 86,090 平 方 米, 预 计 实 现 安 置 房 销 售 收 入 25, 万 元 ; 可 形 成 商 业 用 房 21,450 平 方 米, 预 计 获 得 销 售 收 入 21, 万 元 ; 可 形 成 地 下 室 车 库 9,980 平 方 米 ( 其 中 含 人 防 5,600 平 方 米, 对 外 销 售 面 积 为 4,380 平 方 米 ), 预 计 获 得 销 售 收 入 1, 万 元 另 根 据 新 沂 市 财 政 局 关 于 明 确 新 沂 市 年 度 中 央 财 政 城 镇 保 障 性 安 居 工 程 专 项 资 金 和 省 级 保 障 性 住 房 建 设 引 导 资 金 分 配 的 意 见 ( 新 财 国 号 ) 文 件, 新 沂 市 财 政 局 将 2013~2017 年 度 中 央 财 政 城 镇 保 障 性 安 居 工 程 专 项 资 金 和 省 级 保 障 性 住 房 建 设 引 导 资 金 专 项 用 于 以 上 四 个 募 投 项 目, 用 于 项 目 的 建 设 债 务 还 本 付 息 总 体 来 看, 本 次 债 券 募 投 项 目 已 得 到 有 关 政 府 部 门 的 明 确 批 复, 符 合 公 司 的 职 能 定 位, 具 有 良 好 的 经 济 效 益 和 社 会 效 益 三 行 业 及 区 域 经 济 环 境 1. 基 础 设 施 建 设 行 业 分 析 20 世 纪 90 年 代 末 期 以 来, 国 家 为 推 动 城 市 基 础 设 施 建 设 领 域 的 改 革, 出 台 了 一 系 列 相 关 政 策, 主 要 着 眼 于 确 立 企 业 的 投 资 主 体 地 位, 支 持 有 条 件 的 地 方 政 府 投 融 资 企 业 通 过 发 行 债 券 拓 宽 融 资 渠 道 等 2009 年, 在 宽 松 的 融 资 环 境 及 4 万 亿 投 资 刺 激 下, 城 市 基 础 设 施 建 设 投 资 速 度 猛 增, 造 成 投 资 过 热 及 地 方 财 政 隐 性 债 务 规 模 快 速 攀 升,2010 年 以 来, 为 了 正 确 处 理 政 府 融 资 企 业 带 来 的 潜 在 财 务 风 险 和 金 融 风 险, 国 家 相 继 出 台 了 一 系 列 清 理 及 监 管 政 策, 严 控 企 业 债 风 险 2012 年 12 月 24 日 四 部 委 联 合 下 发 了 财 预 [2012]463 号, 通 过 规 范 融 资 方 式 制 止 违 规 担 保 等 措 施 约 束 地 方 政 府 及 其 融 资 企 业 政 府 性 债 务 规 模 的 无 序 扩 张 2013 年 4 月, 银 监 会 下 发 关 于 加 强 2013 年 地 方 融 资 企 业 风 险 监 管 的 指 导 意 见 ( 以 下 简 称 指 导 意 见 ) 要 求 各 金 融 机 构 遵 循 控 制 总 量 优 化 结 构 隔 离 风 险 明 晰 职 责 的 总 体 思 路, 以 降 旧 控 新 为 重 点, 以 风 险 缓 释 为 目 标, 继 续 推 进 地 方 政 府 融 资 企 业 贷 款 风 险 管 控 工 作 2013 年 8 月 底, 国 家 发 改 委 办 公 厅 下 发 发 改 办 财 金 号 文, 支 持 债 贷 组 合 模 式 债 贷 组 合 模 式 在 棚 改 债 中 的 应 用, 创 新 点 在 于 银 行 的 引 入, 一 方 面 银 行 提 供 贷 债 统 一 授 信, 为 棚 改 债 的 偿 还 提 供 了 备 用 信 用 支 持 ; 另 一 方 面 银 行 作 为 综 合 融 资 协 调 人, 在 债 券 存 续 期 内 通 过 动 态 长 效 监 控, 强 化 包 括 贷 债 在 内 的 整 体 债 务 风 险 管 理, 为 棚 改 债 募 集 资 金 的 使 用 及 偿 债 资 金 的 归 集 起 到 一 定 的 监 管 和 风 险 提 示 作 用 整 体 上 2012 及 2013 年 政 府 融 资 企 业 面 临 较 为 严 峻 的 信 贷 融 资 环 境, 迫 使 公 开 市 场 融 资 的 城 投 债 保 持 较 大 发 行 规 模 其 次, 指 导 意 见 对 不 同 行 政 级 别 融 资 企 业 实 施 差 异 化 信 贷 政 策, 对 国 家 鼓 励 的 项 目 继 续 进 行 信 贷 支 持, 这 些 差 异 化 的 政 策 使 省 级 省 会 城 市 融 资 企 业 和 从 事 保 障 房 公 路 类 融 资 企 业 面 临 相 对 宽 松 的 融 资 环 境 2014 年 10 月 初, 国 务 院 发 布 国 发 号 关 于 加 强 地 方 政 府 性 债 务 管 理 的 意 见 ( 以 下 简 称 43 号 文 ) 43 号 文 的 主 要 内 容 是 围 绕 建 立 规 范 的 地 方 政 府 举 债 融 资 机 制, 建 立 借 用 还 相 统 一 的 地 方 政 府 性 债 务 管 理 机 制 : 首 先, 明 确 了 政 府 性 债 务 举 债 主 体, 且 规 定 融 资 企 业 不 得 新 增 政 府 债 务, 地 方 政 府 性 债 务 采 取 政 府 债 券 形 式 ; 其 次, 地 方 政 府 债 务 规 模 实 行 限 额 管 理 及 全 口 径 预 算 管 理, 地 方 政 府 债 务 只 能 用 于 公 益 性 资 本 支 出 和 适 度 归 还 存 量 债 务, 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 7

9 不 得 用 于 经 常 性 支 出 ; 再 次, 明 确 了 偿 债 主 体 为 地 方 政 府, 中 央 政 府 实 行 不 救 助 原 则 2014 年 10 月 底, 财 政 部 发 布 地 方 政 府 存 量 债 务 纳 入 预 算 管 理 清 理 甄 别 办 法 ( 财 预 号, 以 下 简 称 351 号 文 ), 351 号 文 主 要 围 绕 清 理 存 量 债 务 甄 别 政 府 债 务 提 出 了 细 化 内 容 新 增 核 心 内 容 主 要 包 括 :1 明 确 存 量 债 务 甄 别 结 果 上 报 核 查 及 追 责 要 求 ;2 提 出 根 据 项 目 自 身 收 益 能 否 平 衡 债 务 来 甄 别 地 方 政 府 债 务, 其 中 对 于 通 过 PPP 模 式 转 化 为 企 业 债 务 的 情 况, 正 式 明 确 其 不 能 纳 入 政 府 性 债 务 ;3 新 增 凡 债 务 率 超 过 预 警 线 的 地 区, 必 须 做 出 书 面 说 明 综 上, 43 号 文 及 351 号 文 的 出 台, 对 规 范 地 方 政 府 举 债 行 为 约 束 地 方 政 府 盲 目 举 债 防 范 化 解 财 政 金 融 风 险 起 到 积 极 的 作 用 2015 年 5 月 15 日, 国 务 院 办 公 厅 转 发 了 财 政 部 人 民 银 行 银 监 会 关 于 妥 善 解 决 地 方 政 府 融 资 企 业 在 建 项 目 后 续 融 资 问 题 的 意 见 ( 国 办 发 [2015]40 号 ), 为 确 保 融 资 企 业 在 建 项 目 后 续 融 资, 化 解 在 建 项 目 到 期 债 务 风 险 提 供 了 一 些 操 作 细 则 2015 年 以 来, 从 财 政 部 部 长 楼 继 伟 2015 年 3 月 6 日 针 对 地 方 政 府 债 务 问 题 答 记 者 问, 到 2015 年 上 半 年 地 方 政 府 债 券 系 列 政 策 的 推 出, 再 到 融 资 企 业 在 建 项 目 后 续 融 资 政 策 落 地, 以 及 2015 年 5 月 份 国 家 发 改 委 积 极 推 进 项 目 收 益 债 同 时 放 松 企 业 债 券 发 行 标 准 等 政 策 的 出 台, 融 资 企 业 整 体 违 约 概 率 较 2014 年 43 号 文 出 台 时 的 预 期 违 约 概 率 有 所 降 低, 融 资 企 业 债 务 短 期 周 转 能 力 有 望 增 强, 流 动 性 风 险 将 得 以 缓 释 整 体 看, 通 过 多 次 分 类 整 合, 不 同 类 型 债 务 及 融 资 企 业 得 到 逐 步 整 理 规 范, 在 政 策 不 断 细 化 的 大 背 景 下, 政 府 投 融 资 企 业 逐 步 出 现 两 极 分 化, 有 条 件 的 企 业 将 获 得 更 多 政 府 及 信 贷 等 支 持, 未 来 在 城 市 发 展 中 起 到 更 加 突 出 的 作 用, 无 条 件 的 企 业 将 出 现 功 能 弱 化, 面 临 调 整 同 时, 监 管 机 构 对 于 债 券 管 理 也 逐 步 重 视, 未 来 从 发 债 审 批 到 后 督 管 理 的 全 程 监 控, 将 成 为 新 趋 势 2. 区 域 经 济 概 况 公 司 作 为 新 沂 市 政 府 设 立 的 国 有 资 产 投 资 建 设 主 体, 主 要 承 担 新 沂 市 城 市 基 础 设 施 建 设 水 务 ( 自 来 水 销 售 ) 土 地 开 发 整 理 等 公 共 事 业 的 建 设 和 经 营 管 理 任 务 新 沂 市 位 于 江 苏 省 北 部, 苏 鲁 两 省 交 界 处 是 沿 东 陇 海 线 产 业 带 中 心 节 点 城 市, 全 市 总 面 积 1,616 平 方 公 里, 其 中 可 耕 地 面 积 8.01 万 公 顷, 水 面 积 4.12 万 公 顷, 下 辖 13 个 镇 4 个 街 道 办 事 处 1 个 经 济 开 发 区 ( 江 苏 新 沂 经 济 开 发 区 ) 和 1 个 南 北 共 建 工 业 园 区 ( 无 锡 - 新 沂 工 业 园 ), 总 人 口 万, 其 中 城 区 人 口 36 万 新 沂 是 华 东 重 要 的 交 通 枢 纽 之 一 陇 海 铁 路 胶 新 铁 路 新 长 铁 路 在 此 交 汇, 京 沪 高 速 连 霍 高 速 新 扬 高 速,205 国 道 省 道 在 这 里 融 合, 徐 连 客 运 专 线 ( 高 铁 ) 即 将 开 工 建 设 新 沂 经 济 社 会 保 持 了 平 稳 较 快 发 展,2014 年, 新 沂 市 在 2014 年 全 国 百 强 县 市 排 行 榜 中 的 排 位 为 第 73 位 新 沂 市 矿 产 资 源 比 较 丰 富, 其 特 征 是 以 变 质 岩 地 区 非 金 属 矿 及 砂 矿 为 主, 埋 藏 条 件 好, 储 量 较 大, 交 通 方 便, 采 选 容 易, 部 分 矿 产 储 量 较 大 现 已 发 现 的 矿 种 有 18 种, 已 开 发 利 用 的 矿 产 有 天 然 石 英 砂 建 筑 用 黄 砂 建 筑 用 花 岗 岩 水 晶 矿 泉 水 砖 瓦 粘 土 硅 石 钾 钠 长 石 等 新 沂 工 业 基 础 较 好, 初 步 形 成 了 精 细 化 工 纺 织 服 装 绿 色 食 品 机 械 冶 金 资 源 加 工 等 五 大 产 业 板 块, 新 能 源 新 材 料 新 医 药 新 环 保 服 务 外 包 等 五 大 新 兴 产 业 加 快 集 聚 恒 盛 化 肥 花 厅 酒 业 是 江 苏 最 大 的 化 肥 生 产 企 业 和 酒 精 生 产 企 业 之 一, 利 民 化 工 蓝 丰 生 化, 在 全 国 农 药 行 业 排 名 在 前 50 名 以 内 斯 尔 克 化 纤 科 倍 服 饰 等 30 多 家 企 业 形 成 了 纺 织 服 装 产 业 集 群, 斯 尔 克 差 别 化 纤 维 技 术 国 际 领 先 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 8

10 2014 年, 全 市 实 现 地 区 生 产 总 值 465 亿 元, 同 比 增 长 11.5% 完 成 公 共 财 政 预 算 收 入 亿 元, 同 比 增 长 15.6%; 完 成 固 定 资 产 投 资 350 亿 元, 同 比 增 长 20%; 城 乡 居 民 人 均 可 支 配 收 入 21,060 元, 同 比 增 长 10%; 农 村 居 民 人 均 可 支 配 收 入 12,297 元, 同 比 增 长 12% 3. 政 府 财 力 2012~2014 年, 新 沂 市 地 方 财 政 总 收 入 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 复 合 增 长 49.69%, 近 年 来 快 速 上 升 从 财 政 收 入 结 构 来 看, 一 般 预 算 收 入 作 为 最 稳 定 的 财 政 收 入 来 源, 近 年 来 持 续 增 长,2014 年 实 现 收 入 亿 元 ; 近 年 来 基 金 收 入 快 速 增 长, 年 均 复 合 增 长 85.57%,2014 年 实 现 收 入 亿 元, 主 要 为 土 地 出 让 金 收 入, 是 新 沂 市 财 政 收 入 的 主 要 来 源 表 ~2014 年 新 沂 市 全 市 财 政 收 入 情 况 ( 单 位 : 万 元,%) 科 目 2012 年 2013 年 2014 年 增 长 率 (%) 财 政 总 收 入 696, ,451 1,561, 一 般 预 算 收 入 328, , , 基 金 收 入 292, ,140 1,006, 地 方 可 控 财 力 834, ,094 1,745, 财 政 总 支 出 798, ,019 1,712, 资 料 来 源 : 新 沂 市 财 政 局 地 方 政 府 债 务 主 要 由 直 接 债 务 构 成, 截 至 2015 年 2 月 底, 新 沂 市 政 府 全 部 债 务 余 额 亿 元, 全 部 为 直 接 债 余 额 新 沂 市 政 府 债 务 率 为 16%( 采 用 2014 年 地 方 可 支 配 收 入 数 据 进 行 计 算 ) 新 沂 市 政 府 债 务 总 体 水 平 轻 表 4 新 沂 市 全 市 政 府 债 务 余 额 及 综 合 财 力 统 计 表 ( 单 位 : 万 元 ) 地 方 债 务 ( 截 至 2015 年 2 月 底 ) 金 额 地 方 财 力 (2014 年 度 ) 金 额 ( 一 ) 直 接 债 务 余 额 282, ( 一 ) 地 方 一 般 预 算 收 入 458,167 1 外 国 政 府 贷 款 1 税 收 收 入 393,345 2 国 际 金 融 组 织 贷 款 2 非 税 收 入 64,822 (1) 世 界 银 行 贷 款 ( 二 ) 转 移 支 付 和 税 收 返 还 收 入 282,881 (2) 亚 洲 开 发 银 行 贷 款 1 一 般 性 转 移 支 付 收 入 136,300 (3) 国 际 农 业 发 展 基 金 会 贷 款 2 专 项 转 移 支 付 收 入 133,083 (4) 其 他 国 际 金 融 组 织 贷 款 3 税 收 返 还 收 入 13,498 3 国 债 转 贷 资 金 1, ( 三 ) 国 有 土 地 使 用 权 出 让 收 入 997,288 4 农 业 综 合 开 发 借 款 1 国 有 土 地 使 用 权 出 让 金 945,638 5 解 决 地 方 金 融 风 险 专 项 借 款 2 国 有 土 地 收 益 基 金 49,100 6 国 内 金 融 机 构 借 款 121, 农 业 土 地 开 发 资 金 4,397 (1) 政 府 直 接 借 款 新 增 建 设 用 地 有 偿 使 用 费 -1,847 (2) 由 财 政 承 担 偿 还 责 任 的 融 资 平 台 公 司 借 款 120, ( 四 ) 预 算 外 财 政 专 户 收 入 7,403 7 债 券 融 资 100, (1) 中 央 代 发 地 方 政 府 债 券 30, (2) 由 财 政 承 担 偿 还 责 任 的 融 资 企 业 债 券 融 资 70, 粮 食 企 业 亏 损 挂 账 8, 向 单 位 个 人 借 款 10 拖 欠 工 资 和 工 程 款 11 其 他 51, ( 二 ) 担 保 债 务 余 额 1 政 府 担 保 的 外 国 政 府 贷 款 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 9

11 2 政 府 担 保 的 国 际 金 融 组 织 贷 款 3 政 府 担 保 的 国 内 金 融 机 构 借 款 4 政 府 担 保 的 融 资 企 业 债 券 融 资 5 政 府 担 保 向 单 位 个 人 借 款 6 其 他 地 方 政 府 债 务 余 额 =( 一 )+( 二 ) 50% 282, 地 方 综 合 财 力 =( 一 )+( 二 )+( 三 )+( 四 ) 1,745,739 债 务 率 =( 地 方 政 府 债 务 余 额 地 方 综 合 财 力 ) 100% 16% 资 料 来 源 : 新 沂 市 财 政 局 总 体 看, 近 年 来 新 沂 市 一 般 预 算 收 入 持 续 增 长, 财 政 收 入 中 基 金 收 入 占 比 较 大, 稳 定 性 一 般, 新 沂 市 债 务 负 担 轻, 有 利 于 公 司 业 务 的 持 续 发 展 四 基 础 素 质 分 析 1. 企 业 规 模 公 司 是 新 沂 市 人 民 政 府 国 有 独 资 公 司 公 司 作 为 新 沂 市 重 要 的 国 有 资 产 投 资 建 设 主 体, 是 新 沂 市 规 模 最 大, 资 源 最 多 的 公 司, 在 资 产 等 各 个 方 面, 远 胜 于 当 地 其 他 政 府 融 资 企 业 公 司 主 要 通 过 国 有 资 本 运 作 项 目 融 资, 承 担 城 市 建 设 基 础 设 施 和 社 会 事 业 发 展 等 重 大 工 程 的 投 融 资 职 能, 承 担 保 障 性 住 房 建 设 城 市 无 形 资 产 经 营 等 业 务, 实 现 国 有 资 产 保 值 增 值 其 业 务 具 有 一 定 的 区 域 垄 断 优 势, 在 新 沂 市 基 础 设 施 建 设 领 域 具 有 不 可 替 代 的 地 位 总 体 看, 受 益 于 良 好 的 经 济 环 境 与 发 展 机 遇, 公 司 规 模 与 竞 争 力 优 势 明 显 2. 人 员 素 质 公 司 本 部 设 有 董 事 长 董 事 及 总 经 理 副 总 经 理 财 务 总 监 等 高 管 人 员 共 7 名, 公 司 高 层 领 导 均 具 备 较 长 的 行 业 从 业 经 历 和 较 高 的 管 理 水 平 贾 泉 涌, 男,1971 年 10 月 出 生, 江 苏 徐 州 人, 中 共 党 员 历 任 徐 州 市 九 里 区 教 育 督 导 室 主 任 文 教 局 党 委 副 书 记 纪 委 书 记, 徐 州 市 大 黄 山 办 事 处 副 书 记 主 任, 徐 州 市 九 里 区 组 织 部 副 部 长 ; 现 任 新 沂 市 人 民 政 府 常 务 副 市 长, 兼 任 公 司 董 事 长 周 波, 男,1964 年 7 月 出 生, 江 苏 徐 州 人, 中 共 党 员 历 任 新 沂 市 邵 店 镇 副 镇 长, 新 沂 市 王 庄 镇 副 镇 长 副 书 记, 新 沂 市 建 设 局 副 局 长 兼 城 建 大 队 大 队 长, 新 沂 市 城 管 局 局 长, 新 沂 市 城 市 管 理 行 政 执 法 局 局 长 ; 现 任 新 沂 市 住 建 局 局 长, 兼 任 公 司 副 董 事 长 总 经 理 法 定 代 表 人 截 至 2014 年 底, 公 司 在 职 人 员 共 计 43 人, 按 文 化 程 度 分, 在 职 人 员 中,95.35% 为 大 专 及 以 上 学 历 ; 按 职 称 分, 拥 有 高 级 职 称 的 员 工 占 比 4%; 按 年 龄 结 构 分,30 岁 以 下 的 员 工 占 比 34.8%, 30~50 岁 员 工 占 62.9%,50 岁 以 上 占 2.3% 总 体 来 看, 公 司 高 管 人 员 管 理 经 验 较 丰 富, 公 司 员 工 整 体 素 质 较 好, 公 司 人 员 能 够 满 足 日 常 工 作 需 要 3. 政 府 支 持 为 进 一 步 提 升 公 司 的 投 融 资 实 力 和 业 务 发 展 水 平, 近 年 来 新 沂 市 政 府 在 资 金 和 财 政 补 贴 等 方 面 给 予 公 司 大 力 支 持 根 据 新 政 发 号 文 件, 新 沂 市 政 府 为 加 快 保 障 房 建 设 优 化 公 司 财 务 结 构, 增 强 公 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 10

12 司 持 续 经 营 能 力, 将 财 政 拨 付 的 亿 元 作 为 资 本 性 投 入, 增 加 资 本 公 积 根 据 新 城 投 报 号 以 及 批 复 文 件, 公 司 于 2014 年 1 月 增 加 注 册 资 本 8.00 亿 元, 由 新 沂 市 人 民 政 府 ( 股 东 ) 以 货 币 方 式 认 缴 7.00 亿 元, 以 非 货 币 方 式 认 缴 1.00 亿 元 ( 由 资 本 公 积 转 增 ) 2012~2014 年, 公 司 获 得 政 府 补 助 分 别 为 2.86 亿 元 2.11 亿 元 和 2.14 亿 元, 政 府 补 贴 金 额 较 大, 对 公 司 的 利 润 总 额 贡 献 较 多 总 体 看, 政 府 对 公 司 在 资 金 注 入 补 贴 方 面 支 持 力 度 大 五 管 理 分 析 1. 法 人 治 理 结 构 公 司 根 据 公 司 法 等 法 律 法 规 的 要 求, 建 立 了 由 董 事 会 监 事 会 和 公 司 管 理 层 组 成 的 公 司 治 理 架 构, 形 成 了 决 策 机 构 监 督 机 构 和 管 理 层 之 间 权 责 明 确 运 作 规 范 的 相 互 协 调 和 相 互 制 衡 机 制 根 据 公 司 章 程, 公 司 不 设 股 东 会, 由 新 沂 市 人 民 政 府 依 法 履 行 出 资 人 职 责, 行 使 如 下 职 权 : 决 定 公 司 的 经 营 方 针 和 投 资 计 划 ; 委 派 非 由 职 工 代 表 担 任 的 董 事 监 事, 决 定 有 关 董 事 监 事 的 报 酬 事 项 ; 审 议 批 准 董 事 会 的 报 告 ; 审 议 批 准 监 事 会 的 报 告 ; 审 议 批 准 公 司 的 年 度 财 务 预 算 方 案 决 算 方 案 ; 审 议 批 准 公 司 的 利 润 分 配 方 案 和 弥 补 亏 损 方 案 ; 对 公 司 增 加 或 者 减 少 注 册 资 本 做 出 决 议 ; 对 发 行 公 司 债 券 做 出 决 议 ; 对 公 司 合 并 分 立 解 散 清 算 或 者 变 更 公 司 形 式 做 出 决 定 公 司 设 立 董 事 会, 是 公 司 经 营 决 策 机 构, 对 股 东 负 责 公 司 董 事 会 由 7 名 董 事 组 成, 其 中 2 名 为 职 工 董 事, 董 事 会 设 董 事 长 1 人 董 事 会 对 股 东 负 责 公 司 设 监 事 会, 由 5 名 监 事 组 成, 其 中 3 名 为 职 工 代 表, 监 事 会 设 主 席 1 人 公 司 设 总 经 理 1 名, 设 副 总 经 理 2 名, 由 董 事 会 聘 任 或 解 聘 总 经 理 对 董 事 会 负 责 2. 管 理 水 平 公 司 依 据 公 司 法 公 司 章 程 及 相 关 法 律 法 规 要 求, 结 合 公 司 实 际 状 况 和 特 点, 建 立 和 完 善 了 各 项 管 理 制 度, 保 障 了 公 司 有 效 的 内 部 控 制 和 稳 定 运 行, 有 效 提 升 了 管 理 水 平 财 务 管 理 方 面, 公 司 在 货 币 资 金 管 理 方 面 根 据 银 行 账 户 管 理 办 法, 严 格 票 据 印 鉴 管 理, 建 立 支 票 保 管 领 用 签 发 制 度 ; 严 格 执 行 公 司 关 于 经 济 业 务 财 务 支 出 审 批 权 限 规 定, 按 级 报 批 完 善 手 续 成 本 费 用 管 理 方 面, 公 司 分 别 规 范 了 成 本 费 用 审 批 管 理 与 成 本 费 用 的 控 制 管 理, 制 定 了 较 为 完 善 的 成 本 费 用 管 控 体 系 工 程 管 理 方 面, 公 司 建 立 了 项 目 前 期 研 究, 项 目 资 金 计 划 与 落 实, 工 程 完 工 验 收 决 算 等 一 系 列 工 程 管 理 制 度, 有 效 提 高 了 公 司 工 程 建 设 过 程 中 的 各 项 管 理 水 平, 使 各 项 工 程 建 设 工 作 有 序 进 行 总 体 看, 公 司 管 理 比 较 规 范, 已 建 立 起 法 人 治 理 结 构 和 系 统 的 经 营 管 理 制 度 随 着 公 司 进 一 步 发 展, 公 司 的 管 理 制 度 将 进 一 步 完 善 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 11

13 六 经 营 分 析 1. 经 营 概 况 公 司 作 为 新 沂 市 基 础 设 施 建 设 和 国 有 资 产 运 营 主 体, 主 营 业 务 主 要 包 括 城 市 基 础 设 施 建 设 房 产 销 售 土 地 开 发 整 理 等 表 ~2014 年 公 司 主 营 业 务 收 入 情 况 ( 单 位 : 万 元 %) 2012 年 2013 年 2014 年 收 入 类 别 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 主 营 业 务 工 程 建 设 项 目 70, , , 商 品 房 3, , 土 地 整 理 开 发 , 自 来 水 销 售 1, , , 水 处 理 1, 其 他 合 计 77, , , 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 2012~2014 年, 公 司 主 营 业 务 收 入 今 年 呈 波 动 下 降 趋 势, 主 要 受 到 公 司 工 程 建 设 项 目 的 波 动 下 降 所 致 公 司 的 主 要 收 入 来 源 于 工 程 建 设 收 入,2012~2014 年, 公 司 工 程 建 设 项 目 收 入 呈 波 动 现 将 的 趋 势, 复 合 下 降 10.97%,2014 年 为 5.59 亿 元, 主 要 系 公 司 与 新 沂 市 人 民 政 府 签 订 委 托 代 建 合 同, 投 资 建 设 新 沂 市 城 市 基 础 设 施 建 设 同 城, 项 目 完 工 后 由 新 沂 市 人 民 政 府 回 购, 因 此 每 年 工 程 项 目 竣 工 情 况 不 同, 使 得 确 认 的 工 程 建 设 项 目 收 入 有 所 波 动 ;2014 年, 公 司 无 商 品 房 板 块 收 入, 主 要 系 公 司 2014 年 房 地 产 项 目 都 处 在 建 设 期 所 致 ;2014 年, 公 司 土 地 整 理 开 发 收 入 0.38 亿 元, 主 要 系 对 人 民 医 院 地 块 钟 吾 商 场 地 块 以 及 农 业 局 地 块 的 土 地 整 理 收 入 ;2013 年 以 后, 公 司 无 水 处 理 业 务 收 入, 主 要 原 因 系 2013 年 以 后, 子 公 司 江 苏 锡 沂 水 务 有 限 公 司 不 再 纳 入 合 并 报 表 2013~2014 年, 公 司 新 增 安 装 费 板 块 收 入, 主 要 系 公 司 子 公 司 自 来 水 公 司 同 时 提 供 安 装 管 道 业 务 并 收 取 安 装 费, 2014 年 该 板 块 收 入 为 0.18 亿 元 毛 利 率 方 面,2012~2014 年, 公 司 工 程 建 设 项 目 毛 利 率 波 动 上 升,2014 年 为 16.79%, 同 比 上 升 1.82 个 百 分 点 2014 年, 公 司 土 地 整 理 开 发 毛 利 率 为 -2.73%, 主 要 系 公 司 2014 年 以 买 入 价 卖 出 金 盛 苑 地 块, 期 间 涉 及 税 收 等 款 项 由 公 司 缴 纳, 导 致 该 板 块 毛 利 率 为 负 2014 年, 由 于 营 业 成 本 低 于 营 业 收 入 的 增 幅, 同 时 公 司 财 务 费 用 快 速 增 长, 公 司 营 业 利 润 有 所 减 少, 为 0.11 亿 元, 同 比 下 降 75% 总 体 看, 近 年 来 公 司 主 营 业 务 收 入 有 所 下 降, 工 程 建 设 收 入 占 比 较 高, 其 毛 利 率 水 平 近 年 有 所 上 升 2. 业 务 运 营 (1) 工 程 建 设 项 目 公 司 基 础 设 施 建 设 业 务 的 经 营 模 式 为 : 公 司 与 新 沂 市 人 民 政 府 ( 以 下 简 称 政 府 ) 签 订 委 托 代 建 协 议, 由 公 司 进 行 建 设 项 目 的 策 划 组 织 施 工 招 标 工 程 现 场 的 施 工 管 理 资 金 的 管 理 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 12

14 工 程 款 的 支 付 以 及 其 他 工 程 相 关 业 务 的 审 核 工 程 所 需 的 建 设 款 由 公 司 融 资 解 决 待 项 目 全 部 竣 工 且 经 验 收 合 格 后, 政 府 根 据 审 计 后 的 工 程 总 款 项 上 浮 15~20% 向 公 司 支 付 代 建 款 账 务 处 理 方 面, 公 司 按 年 度 确 认 收 入, 建 设 期 计 入 存 货 ( 开 发 成 本 ), 项 目 竣 工 验 收 后 以 竣 工 验 收 决 算 报 告 的 总 投 资 加 计 15%-20% 的 工 程 建 设 管 理 费 确 认 工 程 项 目 建 设 收 入, 确 认 收 入 但 没 有 收 到 政 府 的 回 购 款 时 计 入 应 收 账 款 科 目, 收 到 冲 减 应 收 账 款 科 目 2012~2014 年, 公 司 工 程 建 设 项 目 确 认 收 入 分 别 为 7.06 亿 元 4.91 亿 元 和 5.59 亿 元, 呈 波 动 下 降 趋 势 截 至 2014 年 底, 公 司 基 础 设 施 建 设 已 投 资 额 亿 元, 已 确 认 收 入 亿 元 受 公 司 与 政 府 签 订 的 委 托 代 建 协 议 影 响, 该 业 务 毛 利 率 较 为 稳 定, 盈 利 能 力 较 好 表 年 公 司 基 础 设 施 项 目 投 资 情 况 ( 单 位 : 万 元 ) 投 资 项 目 投 资 总 额 2014 年 投 资 额 北 京 路 沭 河 景 观 大 桥 20,780 18,000 沭 河 之 星 9,600 9,500 轻 工 路 综 合 市 政 管 廊 10,618 9,000 大 桥 路 4,455 4,400 资 料 来 源 : 公 司 提 供 合 计 45,453 40,900 总 体 看, 公 司 工 程 建 设 项 目 为 公 司 主 要 收 入 来 源, 该 项 业 务 收 入 毛 利 率 近 三 年 来 基 本 保 持 稳 定, 但 水 平 较 低 (2) 商 品 房 和 安 置 房 公 司 2012 年 从 事 商 品 房 开 发 销 售 业 务,2012 年 和 2013 年 分 别 确 认 收 入 0.31 亿 元 和 0.44 亿 元, 毛 利 率 分 别 为 75.83% 和 67.88% 2014 年 由 于 处 在 建 设 期, 公 司 商 品 房 板 块 无 销 售 收 入 公 司 商 品 房 业 务 模 式 为 : 公 司 通 过 招 标 形 式 摘 牌 土 地, 委 托 施 工 方 进 行 建 设, 竣 工 后 由 公 司 按 具 体 计 划 进 行 销 售 和 出 租 公 司 安 置 房 业 务 模 式 为 : 公 司 通 过 招 标 形 式 摘 牌 土 地, 委 托 施 工 方 进 行 建 设, 项 目 竣 工 后, 由 当 地 政 府 回 购, 然 后 统 一 对 拆 迁 户 进 行 安 置, 剩 余 房 屋 按 照 市 场 价 格 进 行 对 外 销 售 目 前 公 司 商 品 房 销 售 业 务 收 入 全 部 来 自 于 银 河 之 星 项 目, 该 项 目 为 商 业 地 产, 位 于 钟 吾 路 东 引 河 南 南 京 路 西 富 民 路 北, 开 发 成 本 为 4,000 元 / 平 方 米, 销 售 均 价 为 2 万 元 / 平 方 米, 该 项 目 2013 年 已 经 全 部 完 工, 获 得 销 售 收 入 0.75 亿 元, 剩 余 部 分 公 司 自 持 用 于 出 租,2014 年 获 得 出 租 收 入 万 元 公 司 目 前 在 建 项 目 为 星 河 湾 馨 园 一 期 新 城 国 际 花 苑 和 四 季 花 城, 为 安 置 房 项 目, 土 地 获 得 方 式 全 部 通 过 招 标 形 式 摘 牌, 预 计 开 发 成 本 分 别 为 4,000 元 / 平 方 米 3,500 元 / 平 方 米 和 2,500 元 / 平 方 米, 预 计 销 售 均 价 分 别 为 5,500 元 / 平 方 米 4,800 元 / 平 方 米 和 3,200 元 / 平 方 米 星 河 湾 馨 园 一 期 预 计 2016 年 6 月 完 工, 预 计 实 现 销 售 收 入 5 亿 元 ; 新 城 国 际 花 苑 预 计 2015 年 完 工 ( 目 前 一 期 已 经 完 工 ), 预 计 销 售 收 入 4.6 亿 元, 四 季 花 城 预 计 2017 年 6 月 完 工, 预 计 实 现 销 售 收 入 6.4 亿 元 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 13

15 表 7 截 至 2014 年 底 公 司 主 要 在 建 安 置 房 项 目 ( 单 位 : 万 元 ) 工 程 名 称 预 计 总 投 资 金 额 已 投 资 金 额 开 工 日 期 星 河 湾 馨 园 一 期 32,000 18, /5 新 城 国 际 花 苑 35,000 24, /3 四 季 花 城 54,000 24, /10 合 计 121,000 66, 资 料 来 源 : 公 司 提 供 总 体 看, 公 司 商 品 房 与 安 置 房 收 入 规 模 较 小, 并 且 2014 年 未 形 成 业 务 收 入, 但 由 于 目 前 仍 有 项 目 在 建, 未 来 将 会 对 营 业 收 入 形 成 较 好 支 撑 (3) 土 地 整 理 开 发 公 司 土 地 整 理 开 发 模 式 主 要 为 公 司 通 过 自 有 资 金 招 拍 挂 取 得 土 地, 自 行 整 理 后 预 计 未 来 进 行 出 售 或 自 用,2014 年, 公 司 整 理 开 发 收 入 为 对 人 民 医 院 地 块 钟 吾 商 场 地 块 金 盛 苑 地 块 以 及 农 业 局 地 块 的 土 地 整 理 收 入 合 计 0.38 亿 元, 毛 利 率 为 -2.73%, 主 要 系 公 司 2014 年 以 买 入 价 卖 出 金 盛 苑 地 块, 期 间 涉 及 税 收 等 款 项 由 公 司 缴 纳, 导 致 该 板 块 毛 利 率 为 负 截 至 2014 年 底, 公 司 拥 有 土 地 资 产 万 平 方 米 ( 有 土 地 使 用 权 证 ), 土 地 使 用 权 账 面 价 值 亿 元, 全 部 为 出 让 地 ( 通 过 招 拍 挂 获 得 ), 目 前 主 要 用 于 抵 押 融 资 整 体 来 看, 目 前 公 司 土 地 整 理 板 块 盈 利 能 力 较 弱, 对 公 司 整 体 盈 利 能 力 影 响 不 大 (4) 自 来 水 销 售 和 水 处 理 业 务 公 司 自 来 水 销 售 业 务 主 要 为 新 沂 市 提 供 工 业 用 水 和 居 民 用 水, 自 来 水 公 司 管 网 长 度 为 公 里, 供 水 能 力 为 8 万 吨 / 日 2012~2014 年 自 来 水 销 售 业 务 收 入 分 别 为 1, 万 元 1, 万 元 和 1, 万 元, 毛 利 率 分 别 为 33.38% 36.62% 和 19.44%,2014 年 毛 利 率 下 降 较 快 主 要 系 管 道 老 化, 损 耗 增 加 导 致 成 本 增 加 自 来 水 公 司 同 时 提 供 安 装 管 道 业 务 并 收 取 安 装 费,2013 年 和 2014 年 分 别 实 现 收 入 1, 万 元 和 1, 万 元, 毛 利 率 分 别 为 35.98% 和 37.44% 公 司 水 处 理 业 务 主 要 为 公 司 建 设 的 水 处 理 管 网 相 关 的 工 程 建 设 项 目 2012 年, 公 司 水 处 理 业 务 收 入 为 1, 万 元 2013 年 以 后, 由 于 公 司 通 过 减 少 股 权 投 资, 子 公 司 江 苏 锡 沂 水 务 有 限 公 司 持 股 比 例 小 于 50%, 不 再 纳 入 合 并 范 围, 导 致 公 司 无 水 务 处 理 收 入 整 体 来 看, 近 年 来 公 司 自 来 水 销 售 业 务 收 入 呈 持 续 增 长 态 势, 占 比 不 断 提 高, 但 毛 利 率 有 所 波 动, 未 来 可 成 为 公 司 新 的 盈 利 增 长 点 3. 经 营 效 率 2012~2014 年, 公 司 存 货 周 转 次 数 分 别 为 分 别 为 0.14 次 0.07 次 和 0.06 次, 总 资 产 周 转 次 数 分 别 为 0.10 次 0.05 次 和 0.05 次, 存 货 周 转 次 数 与 总 资 产 周 转 次 数 在 2013 年 与 2014 年 整 体 保 持 较 为 稳 定, 但 周 转 率 较 低, 主 要 是 由 于 公 司 存 货 以 土 地 为 主 总 体 看, 公 司 资 产 中 土 地 划 拨 及 土 地 整 理 开 发 成 本 占 比 大, 经 营 效 率 指 标 低, 但 符 合 业 务 特 性 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 14

16 4. 经 营 关 注 盈 利 能 力 风 险 由 于 公 司 主 营 业 务 收 入 绝 大 部 分 来 自 于 工 程 建 设 产 生 的 收 入, 为 政 府 委 托 代 建 项 目, 公 司 仅 收 取 代 建 费, 使 得 公 司 整 体 毛 利 率 处 于 较 低 水 平 ; 并 且 由 于 代 建 工 程 回 款 期 较 长, 未 来 公 司 盈 利 能 力 需 要 关 注 政 策 风 险 由 于 公 司 自 身 的 盈 利 能 力 的 持 续 减 弱, 公 司 依 赖 于 政 府 的 补 助 行 为, 若 未 来 国 家 及 当 地 政 策 发 生 转 变, 来 源 于 政 府 补 助 的 金 额 面 临 不 可 持 续 风 险, 可 能 会 对 公 司 的 整 体 盈 利 能 力 产 生 较 大 影 响 5. 未 来 发 展 根 据 公 司 的 定 位 及 新 沂 市 当 前 的 基 础 设 施 建 设 情 况, 公 司 未 来 发 展 方 向 以 保 障 房 建 设 为 主, 根 据 公 司 未 来 的 重 点 工 程 规 划, 公 司 预 计 未 来 建 设 总 投 资 亿 元,2015 年 投 资 1.60 亿 元, 如 下 表 所 示 : 表 8 公 司 未 来 项 目 规 划 ( 单 位 : 万 元 ) 投 资 项 目 投 资 总 额 2015 年 投 资 额 自 筹 外 部 融 资 2016 年 投 资 额 2017 年 投 资 额 河 畔 翠 景 52, , , , , , 西 苑 嘉 园 一 期 41, , , , , , 西 苑 嘉 园 二 期 62, , , , , , 明 珠 花 园 小 区 60, , , , , 星 河 名 苑 58, , , , , 翠 微 生 活 静 园 居 88, , , , , 温 馨 小 镇 37, , , , , 合 计 402, , , , , , 资 料 来 源 : 公 司 提 供 总 体 看, 公 司 未 来 住 宅 建 设 项 目 投 资 额 较 大, 面 临 一 定 的 融 资 需 求 七 财 务 分 析 1. 财 务 概 况 公 司 提 供 的 2012~2014 年 连 审 财 务 报 告 经 中 兴 华 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 审 计, 并 出 具 了 标 准 无 保 留 意 见 的 审 计 报 告 截 至 2014 年 底, 公 司 共 有 一 级 子 公 司 11 家, 其 中 2014 年 新 设 1 家 子 公 司 新 沂 市 怡 景 园 林 有 限 公 司, 公 司 合 并 范 围 变 动 较 小, 公 司 财 务 数 据 可 比 性 强 截 至 2014 年 底, 公 司 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 所 有 者 权 益 亿 元 ; 2014 年 公 司 实 现 营 业 收 入 6.37 亿 元, 净 利 润 2.29 亿 元 ; 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 增 加 额 资 产 质 量 2012~2014 年, 随 着 预 付 款 项 和 存 货 规 模 的 逐 步 增 长, 公 司 资 产 总 额 复 合 增 长 37.44% 截 至 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 15

17 2014 年 底, 公 司 资 产 总 额 亿 元, 其 中 流 动 资 产 占 98.52%, 非 流 动 资 产 占 1.48%, 公 司 流 动 资 产 占 比 逐 年 增 长, 公 司 资 产 结 构 以 流 动 资 产 为 主 流 动 资 产 2012~2014 年, 公 司 流 动 资 产 快 速 增 长, 复 合 增 长 38.40% 截 至 2014 年 底, 公 司 流 动 资 产 亿 元, 主 要 由 货 币 资 金 应 收 账 款 预 付 款 项 其 他 应 收 款 和 存 货 构 成 图 1 公 司 2014 年 底 流 动 资 产 构 成 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 2012~2014 年, 随 着 公 司 融 资 规 模 增 长, 公 司 货 币 资 金 快 速 增 长, 复 合 增 长 % 截 至 2014 年 底, 公 司 货 币 资 金 7.50 亿 元, 其 中 银 行 存 款 2.18 亿 元 其 他 货 币 资 金 5.31 亿 元, 主 要 为 保 证 金, 公 司 受 限 货 币 资 金 占 比 较 高 2012~2014 年, 公 司 应 收 账 款 复 合 下 降 39.27% 截 至 2014 年 底 为 4.23 亿 元, 主 要 为 应 收 新 沂 市 财 政 局 代 建 工 程 款 等 3.17 亿 元 无 锡 - 新 沂 工 业 园 管 理 委 员 会 工 程 款 等 0.25 亿 元 新 沂 市 中 通 房 地 产 有 限 公 司 往 来 款 0.23 亿 元 新 沂 市 化 工 有 限 公 司 工 程 款 0.23 亿 元 ; 从 账 龄 看, 账 龄 在 1 年 以 内 的 占 1.50%,1~2 年 的 占 0.90%,2~3 年 的 占 5.69%,3 年 以 上 的 占 91.91%, 共 计 提 坏 账 准 备 0.18 亿 元, 计 提 比 例 4.05% 总 体 上, 公 司 应 收 账 款 账 龄 较 长, 对 公 司 资 金 形 成 一 定 的 占 用, 但 是 主 要 为 应 收 新 沂 市 财 政 局 款 项, 回 收 风 险 小 2012~2014 年, 公 司 预 付 款 项 波 动 增 长, 复 合 增 长 19.40% 截 至 2014 年 底, 公 司 预 付 账 款 合 计 亿 元, 主 要 为 预 付 新 沂 市 房 屋 拆 迁 安 置 综 合 服 务 中 心 亿 元 ( 主 要 为 预 付 拆 迁 安 置 款 ) 新 沂 市 打 击 非 法 集 资 办 公 室 0.54 亿 元 江 苏 达 信 地 产 有 限 公 司 0.44 亿 元 新 沂 市 锡 新 科 技 创 业 园 有 限 公 司 0.34 亿 元 ; 从 账 龄 看,1 年 以 内 预 付 款 项 占 92.83%,1~2 年 的 占 6.51%,2~3 年 的 占 0.08%, 3 年 以 上 的 占 0.58% 2012~2014 年, 公 司 其 他 应 收 款 波 动 中 有 所 增 长, 复 合 增 长 达 9.18% 截 至 2014 年 底, 公 司 其 他 应 收 款 为 亿 元, 其 中 应 收 新 沂 市 财 政 局 1.68 亿 元 ( 往 来 款 ) 江 苏 安 厦 建 设 有 限 公 司 4.95 亿 元 新 沂 市 广 厦 房 地 产 公 司 建 材 分 公 司 1.30 亿 元 新 沂 市 金 土 地 投 资 发 展 有 限 公 司 1.10 亿 元 ; 从 账 龄 看, 账 龄 在 1 年 以 内 的 占 比 66.14%,1~2 年 的 占 比 27.87%,2~3 年 以 上 的 占 比 4.47%, 3 年 以 上 的 占 比 1.52%, 共 计 提 坏 账 准 备 0.47 亿 元, 计 提 比 例 0.35% 总 体 看, 公 司 其 他 应 收 款 规 模 较 大, 有 一 定 的 回 收 风 险 2012~2014 年, 公 司 存 货 快 速 增 长, 复 合 增 长 58.13%, 主 要 为 工 程 施 工 和 土 地 开 发 整 理 增 加 导 致 截 至 2014 年 底, 公 司 存 货 达 到 亿 元, 其 中 工 程 施 工 亿 元, 占 比 12.23%, 土 地 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 16

18 开 发 整 理 亿 元, 占 比 87.76%; 其 中, 工 程 施 工 主 要 为 污 水 处 理 厂 二 期 北 京 路 景 观 大 桥 百 合 嘉 园 城 南 新 村 工 程 等 项 目 ; 土 地 开 发 整 理 中 土 地 账 面 使 用 价 值 为 亿 元, 其 他 成 本 亿 元, 其 中 已 抵 押 土 地 使 用 权 账 面 价 值 亿 元, 全 部 为 出 让 地 ( 用 途 为 商 业 用 地 ), 土 地 资 产 抵 押 比 例 高 ; 公 司 未 计 提 存 货 跌 价 准 备 非 流 动 资 产 2012~2014 年, 公 司 非 流 动 资 产 波 动 中 略 有 下 降, 复 合 下 降 0.67% 截 至 2014 年 底, 公 司 非 流 动 资 产 2.24 亿 元,, 主 要 为 可 供 出 售 金 融 资 产 ( 占 13.41%) 长 期 股 权 投 资 ( 占 29.95%) 固 定 资 产 ( 占 45.58%) 和 无 形 资 产 ( 占 7.51%) 2012~2014 年, 公 司 可 供 出 售 金 融 资 产 较 快 增 长, 复 合 增 长 22.47% 截 至 2014 年 底, 公 司 可 供 出 售 金 融 资 产 0.30 亿 元, 主 要 为 对 江 苏 瀛 沂 实 业 有 限 公 司 ( 持 股 10.00%) 和 新 沂 市 新 农 城 镇 建 设 发 展 有 限 公 司 ( 持 股 20.00%) 的 权 益 性 投 资 2012~2014 年, 公 司 长 期 股 权 投 资 主 要 是 2013 年 新 增 对 江 苏 锡 沂 水 务 有 限 公 司 的 投 资 截 至 2014 年 底, 长 期 股 权 投 资 0.67 亿 元, 全 部 为 对 江 苏 锡 沂 水 务 有 限 公 司 ( 持 股 49.50%) 的 投 资 2012~2014 年, 公 司 固 定 资 产 净 值 波 动 下 降 截 至 2014 年 底, 公 司 固 定 资 产 原 值 1.81 亿 元, 主 要 为 房 屋 及 建 筑 物 与 机 械 设 备, 累 计 计 提 折 旧 0.79 亿 元,2014 年 底 固 定 资 产 净 值 为 1.02 亿 元 2012~2014 年, 公 司 在 建 工 程 下 降 较 快, 复 合 下 降 58.15% 截 至 2014 年 底, 公 司 在 建 工 程 0.02 亿 元, 主 要 是 污 水 管 线 工 程 项 目 完 工 所 致 2012~2014 年, 公 司 无 形 资 产 小 幅 下 降, 复 合 下 降 6.49% 截 至 2014 年 底, 公 司 无 形 资 产 为 0.17 亿 元, 为 土 地 使 用 权 和 软 件, 未 计 提 减 值 准 备 整 体 上 看, 公 司 资 产 结 构 以 流 动 资 产 为 主, 流 动 资 产 中 存 货 占 比 大, 并 且 有 部 分 用 于 抵 押, 公 司 资 产 流 动 性 较 差 ; 非 流 动 资 产 中 可 供 出 售 金 融 资 产 长 期 股 权 投 资 和 固 定 资 产 所 占 份 额 较 大 公 司 整 体 资 产 质 量 一 般 3. 负 债 及 所 有 者 权 益 流 动 负 债 2012~2014 年, 随 着 公 司 项 目 投 资 规 模 的 增 长, 公 司 负 债 规 模 持 续 快 速 增 长, 复 合 增 长 95.00% 截 至 2014 年 底, 公 司 负 债 合 计 亿 元, 其 中 流 动 负 债 占 52.90%, 非 流 动 负 债 占 47.10%, 流 动 资 产 占 比 波 动 中 有 所 下 降 2012~2014 年, 公 司 流 动 负 债 快 速 增 长, 复 合 增 长 74.90% 截 至 2014 年 底, 公 司 流 动 负 债 亿 元, 其 中 短 期 借 款 占 比 9.07% 应 付 票 据 占 比 16.78% 应 付 账 款 占 比 10.49% 其 他 应 付 款 占 比 45.45%, 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 占 比 17.19% 2012~2014 年, 公 司 短 期 借 款 上 升 较 快, 复 合 增 长 52.59% 2014 年 底 合 计 3.05 亿 元, 其 中 保 证 借 款 占 比 为 40.98%, 抵 押 借 款 占 比 59.02%( 全 部 为 新 沂 市 城 发 置 有 限 公 司 的 土 地 抵 押 借 款 ) 2012~2014 年, 公 司 应 付 票 据 大 幅 增 长, 复 合 增 长 率 为 %, 截 至 2014 年 底 为 5.65 亿 元, 全 部 为 银 行 承 兑 汇 票 2012~2014 年, 公 司 应 付 账 款 较 快 增 长, 复 合 增 长 17.39% 截 至 2014 年 底, 公 司 应 付 账 款 为 3.53 亿 元, 主 要 为 应 付 工 程 款 ; 从 账 龄 看, 应 付 账 款 中 1 年 以 内 的 占 42.02%,1~2 年 的 占 35.25%, 2~3 年 的 占 22.61%,3 年 以 上 的 占 0.12% 2012~2014 年, 公 司 其 他 应 付 款 快 速 增 长, 复 合 73.08%, 截 至 2014 年 底, 公 司 其 他 应 付 款 为 亿 元, 主 要 为 往 来 款, 其 中 1 年 以 内 的 占 94.61% 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 17

19 非 流 动 负 债 2012~2014 年, 公 司 非 流 动 负 债 快 速 增 长, 复 合 增 长 % 截 至 2014 年 底, 公 司 非 流 动 负 债 亿 元, 由 长 期 借 款 和 应 付 债 券 构 成 2012~2014 年, 公 司 长 期 借 款 规 模 波 动 中 大 幅 增 加, 复 合 增 长 63.39%; 截 至 2014 年 底, 公 司 长 期 借 款 为 亿 元, 主 要 为 信 用 借 款 3.26 亿 元 抵 押 借 款 亿 元 ( 主 要 以 公 司 的 土 地 资 产 作 为 抵 押 ), 其 中 5.78 亿 元 转 入 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 2013 年, 公 司 发 行 公 司 债 券 15 亿 元, 2014 年 底 余 额 为 亿 元 2013 年 长 期 应 付 款 较 2012 年 底 减 少 万 元, 主 要 是 付 清 新 沂 市 住 房 和 城 乡 建 设 局 拨 地 表 水 厂 项 目 款 项 图 ~2014 年 公 司 债 务 负 担 情 况 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 从 债 务 结 构 看,2012~2014 年, 公 司 有 息 债 务 规 模 快 速 增 长, 复 合 增 长 %,2014 年 底 合 计 亿 元, 其 中 短 期 债 务 占 比 32.59%, 长 期 债 务 占 比 67.41%, 债 务 结 构 以 长 期 债 务 为 主 从 债 务 指 标 方 面,2012~2014 年, 随 着 公 司 债 务 规 模 的 扩 大, 公 司 资 产 负 债 率 和 全 部 债 务 资 本 化 比 率 持 续 上 升, 长 期 债 务 资 本 化 比 率 波 动 中 较 快 上 升, 上 述 三 项 指 标 平 均 值 分 别 为 37.11% 28.72% 和 23.22%,2014 年 底 分 别 为 42.12% 33.70% 和 25.52% 总 体 来 看, 公 司 债 务 规 模 持 续 扩 大, 债 务 负 担 呈 持 续 上 升 趋 势, 但 仍 处 于 适 宜 水 平 ; 公 司 债 务 以 长 期 债 务 为 主, 公 司 债 务 结 构 尚 可 所 有 者 权 益 2012~2014 年, 公 司 所 有 者 权 益 稳 步 增 长, 复 合 增 长 17.59%, 主 要 为 实 收 资 本 和 资 本 公 积 增 加 所 致 2014 年 公 司 新 增 实 收 资 本 8.00 亿 元, 已 经 新 沂 市 正 泰 会 计 师 事 务 所 有 限 公 司 出 具 的 验 资 报 告 ( 新 正 泰 验 [2014]A071 号 ) 验 证, 新 沂 市 人 民 政 府 以 资 本 公 积 货 币 转 增 方 式 增 加 1.00 亿 元 以 货 币 资 金 方 式 增 加 7.00 亿 元 资 本 公 积 的 增 加 系 2013 年 政 府 拨 付 的 亿 元 财 政 资 金 作 为 公 司 的 资 本 公 积 所 致, 在 资 产 中 表 示 为 货 币 资 金 的 增 加 ;2014 年 资 本 公 积 转 增 实 收 资 本, 减 少 1.00 亿 元 截 至 2014 年 底, 公 司 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 亿 元, 其 中 实 收 资 本 占 11.44%, 资 本 公 积 占 70.25%, 盈 余 公 积 占 1.59%, 未 分 配 利 润 占 16.72% 总 体 来 看, 公 司 所 有 者 权 益 稳 定 性 较 好 4. 盈 利 能 力 2012~2014 年, 公 司 营 业 收 入 波 动 下 降, 复 合 下 降 9.27%, 主 要 是 受 公 司 工 程 开 发 建 设 业 务 收 入 下 降 影 响, 三 年 分 别 为 7.73 亿 元 5.68 亿 元 和 6.37 亿 元 ; 营 业 成 本 三 年 年 均 下 降 6.88%, 低 于 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 18

20 营 业 收 入 降 幅,2014 年 为 5.33 亿 元 由 于 公 司 营 业 成 本 减 幅 低 于 同 期 营 业 收 入 下 降 幅 度, 营 业 利 润 率 波 动 中 有 所 下 降, 三 年 分 别 为 14.51% 14.53% 和 12.69% 从 期 间 费 用 看,2012~2014 年, 公 司 期 间 费 用 占 营 业 收 入 的 比 重 分 别 为 7.38% 6.41% 和 10.89%, 主 要 是 受 公 司 管 理 费 用 和 财 务 费 用 波 动 增 长 影 响, 其 中 2013 年 公 司 财 务 费 用 为 负 主 要 系 公 司 利 息 收 入 有 所 增 加, 利 息 主 要 为 银 行 存 款 结 息 2012~2014 年, 公 司 管 理 费 用 营 业 费 用 与 财 务 费 用 均 呈 波 动 上 升 的 趋 势,2014 年 分 别 为 0.05 亿 元 0.47 亿 元 和 0.17 亿 元, 分 别 占 比 期 间 费 用 总 额 的 67.55% 7.43% 和 25.02%, 公 司 期 间 费 用 控 制 能 力 有 待 增 强 2012~2014 年, 公 司 营 业 外 收 入 分 别 为 3.05 亿 元 2.12 亿 元 和 2.26 亿 元, 主 要 由 政 府 补 助 构 成 2012~2014 年, 公 司 政 府 补 助 分 别 为 2.86 亿 元 2.11 亿 元 和 2.14 亿 元 政 府 补 助 是 公 司 利 润 的 主 要 来 源,2012~2014 年 公 司 利 润 总 额 分 别 为 3.60 亿 元 2.35 亿 元 和 2.35 亿 元 从 盈 利 指 标 看,2012~2014 年, 受 公 司 利 润 规 模 持 续 下 降, 而 债 务 规 模 和 权 益 规 模 持 续 较 快 增 长 影 响, 公 司 总 资 本 收 益 率 和 净 资 产 收 益 率 持 续 下 降, 总 资 本 收 益 率 分 别 为 5.06% 2.03% 和 1.97%, 净 资 产 收 益 率 分 别 为 5.48% 2.89% 和 2.62% 总 体 来 看, 受 公 司 工 程 建 设 业 务 影 响, 近 年 来 公 司 营 业 收 入 逐 年 减 少, 利 润 对 政 府 补 助 依 赖 性 强, 公 司 整 体 盈 利 能 力 偏 弱 5. 现 金 流 从 经 营 活 动 看,2012~2014 年, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 入 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 其 中, 公 司 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 分 别 为 6.09 亿 元 3.72 亿 元 和 亿 元, 波 动 中 快 速 增 长, 主 要 是 受 往 年 未 收 到 的 收 入 所 形 成 的 应 收 款 项 于 2014 年 实 现 资 金 回 流 影 响 ; 从 现 金 收 入 比 看, 三 年 分 别 为 78.72% 65.42% 和 %, 收 入 实 现 波 动 性 大 ; 公 司 收 到 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 增 长 较 快, 主 要 系 与 其 他 单 位 往 来 款 政 府 贴 息 近 三 年, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 出 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元, 主 要 由 购 买 商 品 接 受 劳 务 支 付 的 现 金 和 支 付 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 组 成, 其 中 支 付 其 他 与 经 营 活 动 有 关 的 现 金 主 要 系 待 建 工 程 支 出 及 购 买 原 材 料 等 2012~2014 年, 公 司 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 转 正 为 负 且 逐 年 下 降, 三 年 分 别 为 0.15 亿 元 亿 元 和 亿 元 从 投 资 活 动 看,2012~2014 年, 公 司 投 资 活 动 现 金 流 入 规 模 小 2012~2014 年, 公 司 投 资 活 动 现 金 流 出 大 幅 增 长, 分 别 为 8.66 亿 元 亿 元 和 亿 元, 主 要 是 购 建 固 定 资 产 无 形 资 产 等 支 付 的 现 金,2013 年 快 速 增 加 主 要 系 公 司 购 置 土 地 所 致, 公 司 购 买 土 地 所 支 付 土 地 出 让 金 占 新 沂 市 土 地 出 让 收 入 比 例 高 达 82.21%,2014 年 主 要 为 工 程 投 资 款 ; 公 司 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 均 为 净 流 出, 三 年 分 别 为 亿 元 亿 元 和 亿 元 从 筹 资 活 动 看,2012~2014 年, 公 司 筹 资 活 动 现 金 流 入 波 动 中 较 快 增 长, 其 中 2013 年 快 速 增 长 主 要 来 源 于 银 行 借 款 以 及 2013 年 发 行 的 15 亿 元 企 业 债 券 ; 筹 资 活 动 现 金 流 出 较 小, 主 要 来 自 于 偿 还 债 务 所 支 付 的 现 金 所 致 ; 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 波 动 中 较 快 增 长, 三 年 分 别 为 9.69 亿 元 亿 元 和 亿 元, 公 司 外 部 融 资 需 求 较 大 总 体 看, 公 司 收 入 实 现 质 量 波 动 性 大, 经 营 获 现 能 力 减 弱 ; 公 司 未 来 拟 建 项 目 投 资 额 大, 存 在 一 定 对 外 融 资 需 求 6. 偿 债 能 力 从 短 期 偿 债 能 力 指 标 看,2012~2014 年, 公 司 流 动 比 率 和 速 动 比 率 持 续 下 降, 三 年 加 权 平 均 值 分 别 为 % 和 %,2014 年 分 别 为 % 和 % 2013~2014 年, 公 司 经 营 性 净 现 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 19

21 金 流 净 额 持 续 为 负, 对 公 司 债 务 不 具 备 保 障 能 力 公 司 2014 年 短 期 债 务 显 著 增 长, 规 模 较 大, 有 一 定 的 短 期 支 付 压 力 从 长 期 偿 债 能 力 指 标 看,2012~2014 年, 公 司 EBITDA 三 年 分 别 为 3.95 亿 元 2.57 亿 元 和 2.79 亿 元 2012~2014 年 公 司 全 部 债 务 /EBITDA 均 值 为 倍,2014 年 为 倍 2014 年, 公 司 EBITDA 为 2.79 亿 元, 其 构 成 为 利 润 总 额 ( 占 84.05%) 折 旧 ( 占 4.66%) 摊 销 ( 占 0.03%) 和 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 ( 占 11.25%) 公 司 长 期 偿 债 能 力 指 标 较 弱, 但 考 虑 公 司 作 为 新 沂 市 最 主 要 的 城 市 基 础 设 施 建 设 主 体, 公 司 在 资 本 金 财 政 补 贴 等 方 面 得 到 新 沂 市 政 府 的 大 力 支 持, 未 来 随 着 公 司 代 建 项 目 收 入 的 实 现, 公 司 整 体 偿 债 能 力 尚 可 截 至 2014 年 底, 公 司 对 外 担 保 余 额 为 9.12 亿 元, 担 保 比 率 10.44%, 为 对 新 沂 市 人 民 医 院 新 沂 骆 马 湖 旅 游 发 展 有 限 公 司 新 沂 市 第 一 中 学 新 沂 市 交 通 投 资 有 限 公 司 新 沂 市 中 医 院 江 苏 省 新 沂 市 粮 食 购 销 公 司 新 沂 马 陵 山 旅 游 发 展 有 限 公 司 江 苏 钟 吾 鼎 富 商 贸 有 限 公 司 和 徐 州 新 沂 经 济 技 术 开 发 总 公 司 的 担 保 考 虑 到 被 担 保 企 业 均 为 国 有 企 业 或 事 业 单 位, 公 司 或 有 负 债 风 险 较 小 截 至 2015 年 4 月 底, 公 司 合 计 授 信 额 度 为 亿 元, 已 经 使 用 亿 元, 未 使 用 额 度 为 3.02 亿 元, 公 司 间 接 融 资 渠 道 有 待 拓 宽 根 据 中 国 人 民 银 行 征 信 系 统 查 询 的 企 业 信 用 报 告, 截 至 2015 年 7 月 7 日, 公 司 无 未 结 清 和 已 结 清 的 不 良 信 贷 信 息 记 录 ; 根 据 公 司 在 公 开 市 场 发 行 企 业 债 券 的 过 往 偿 付 情 况, 公 司 债 务 履 约 情 况 良 好 总 体 看, 新 沂 市 经 济 及 财 政 实 力 较 强, 公 司 发 展 面 临 的 外 部 环 境 较 好 ; 新 沂 市 政 府 在 资 本 金 财 政 补 贴 等 方 面 给 予 公 司 大 力 支 持 基 于 以 上 分 析, 联 合 评 级 认 为, 公 司 整 体 抗 风 险 能 力 较 强 八 本 次 债 券 偿 债 能 力 分 析 1. 本 次 债 券 对 公 司 现 有 债 务 的 影 响 本 次 债 券 拟 发 行 额 度 为 19 亿 元, 占 2014 年 底 公 司 长 期 债 务 的 63.43%, 全 部 债 务 的 42.76%, 本 次 债 券 的 发 行 对 公 司 现 有 债 务 影 响 很 大 截 至 2014 年 底, 公 司 资 产 负 债 率 全 部 债 务 资 本 化 比 率 和 长 期 债 务 资 本 化 比 率 分 别 为 42.12% 33.70% 和 25.52%, 以 公 司 2014 年 底 财 务 数 据 为 基 础, 不 考 虑 其 他 因 素, 预 计 本 次 债 券 发 行 后, 上 述 指 标 将 分 别 上 升 至 48.59% 42.05% 和 35.90%, 公 司 债 务 负 担 将 明 显 加 重 2. 本 次 债 券 偿 还 能 力 分 析 2012~2014 年, 公 司 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 入 量 分 别 为 本 次 公 司 债 券 发 行 额 度 的 1.06 倍 1.38 倍 和 1.82 倍 本 次 债 券 本 金 自 存 续 期 内 第 三 年 起 至 第 七 年 分 期 等 额 偿 还, 每 年 待 偿 还 金 额 为 3.80 亿 元 2012~2014 年, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 入 量 对 每 年 待 偿 还 本 金 的 保 障 倍 数 分 别 为 5.32 倍 6.91 倍 和 9.11 倍 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 分 别 为 本 次 债 券 发 行 额 度 的 0.01 倍 倍 和 倍, 对 每 年 待 偿 还 本 金 的 保 障 倍 数 分 别 为 0.04 倍 倍 和 倍 2012~2014 年,EBITDA 分 别 为 本 次 债 券 发 行 额 度 的 0.21 倍 0.14 倍 和 0.15 倍, 对 分 期 待 偿 还 本 金 的 保 障 倍 数 分 别 为 1.04 倍 0.68 倍 和 0.74 倍 总 体 看, 公 司 公 司 经 营 活 动 现 金 流 入 量 对 本 次 债 券 保 障 能 力 尚 可, 现 金 类 资 产 对 本 次 债 券 的 保 障 能 力 一 般, 但 考 虑 到 公 司 在 股 东 支 持 区 域 竞 争 力 以 及 政 府 补 助 等 方 面 的 综 合 优 势, 联 合 评 级 认 为, 公 司 对 本 次 公 司 债 的 偿 债 能 力 尚 可 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 20

22 3. 偿 债 资 金 来 源 明 珠 花 园 小 区 建 设 项 目 总 投 资 估 算 6.09 亿 元, 计 划 建 设 工 期 为 3 年, 第 三 年 开 始 进 行 销 售, 分 别 在 第 三 年 第 四 年 和 第 五 年 完 成 销 售 比 率 的 45% 35% 和 20% 项 目 建 成 完 工 后, 可 形 成 安 置 房 住 宅 159,554 平 方 米, 按 每 平 方 米 3,500 元 测 算, 预 计 实 现 安 置 房 销 售 收 入 55, 万 元 ; 可 形 成 商 业 用 房 1,500 平 方 米, 按 每 平 方 米 15,000 元 测 算, 预 计 获 得 销 售 收 入 2, 万 元 ; 可 形 成 储 藏 室 及 地 下 室 车 库 58,667 平 方 米 ( 其 中 含 人 防 8,540 平 方 米, 对 外 销 售 面 积 为 50,127 平 方 米 ), 按 每 平 方 米 3,500 元 测 算, 预 计 获 得 销 售 收 入 17, 万 元 该 项 目 预 计 实 现 总 销 售 收 入 7.56 亿 元, 按 销 售 收 入 的 5.6% 预 估 营 业 税 城 建 税 及 教 育 费 附 加, 预 计 应 缴 税 金 4, 万 元 星 河 名 苑 小 区 建 设 项 目 总 投 资 估 算 5.86 亿 元, 计 划 建 设 工 期 为 3 年, 第 三 年 开 始 进 行 销 售, 分 别 在 第 三 年 第 四 年 和 第 五 年 完 成 销 售 比 率 的 45% 35% 和 20% 项 目 建 成 完 工 后, 可 形 成 安 置 房 住 宅 153,718 平 方 米, 按 每 平 方 米 3,500 元 测 算, 预 计 实 现 安 置 房 销 售 收 入 53, 万 元 ; 可 形 成 商 业 用 房 2,373 平 方 米, 按 每 平 方 米 15,000 元 测 算, 预 计 获 得 销 售 收 入 3, 万 元 ; 可 形 成 储 藏 室 及 地 下 室 车 库 56,157 平 方 米 ( 其 中 含 人 防 8,170 平 方 米, 对 外 销 售 面 积 为 47,987 平 方 米 ), 按 每 平 方 米 3,500 元 测 算, 预 计 获 得 销 售 收 入 16, 万 元 该 项 目 预 计 实 现 总 销 售 收 入 7.42 亿 元, 按 销 售 收 入 的 5.6% 预 估 营 业 税 城 建 税 及 教 育 费 附 加, 预 计 应 缴 税 金 4, 万 元 翠 微 生 活 静 园 居 建 设 项 目 总 投 资 估 算 8.87 亿 元, 计 划 建 设 工 期 为 3 年, 第 三 年 开 始 进 行 销 售, 分 别 在 第 三 年 第 四 年 和 第 五 年 完 成 销 售 比 率 的 38% 32% 和 30% 项 目 建 成 完 工 后, 可 形 成 安 置 房 住 宅 162, 平 方 米, 按 每 平 方 米 3,200 元 测 算, 预 计 实 现 安 置 房 销 售 收 入 52, 万 元 ; 可 形 成 商 业 用 房 52,400 平 方 米, 按 每 平 方 米 11,000 元 测 算, 预 计 获 得 销 售 收 入 57, 万 元 ; 可 形 成 地 下 室 车 库 42, 平 方 米 ( 其 中 含 人 防 17, 平 方 米, 对 外 销 售 面 积 为 25, 平 方 米 ), 按 每 平 方 米 3,200 元 测 算, 预 计 获 得 销 售 收 入 8, 万 元 该 项 目 预 计 实 现 总 销 售 收 入 亿 元, 按 销 售 收 入 的 5.6% 预 估 营 业 税 城 建 税 及 教 育 费 附 加, 预 计 应 缴 税 金 6, 万 元 温 馨 小 镇 建 设 项 目 总 投 资 估 算 3.79 亿 元, 计 划 建 设 工 期 为 2 年, 第 三 年 开 始 进 行 销 售, 分 别 在 第 二 年 第 三 年 和 第 四 年 完 成 销 售 比 率 的 28% 42% 和 30% 项 目 建 成 完 工 后, 可 形 成 安 置 房 住 宅 86,090 平 方 米, 按 每 平 方 米 3,000 元 测 算, 预 计 实 现 安 置 房 销 售 收 入 25, 万 元 ; 可 形 成 商 业 用 房 21,450 平 方 米, 按 每 平 方 米 10,000 元 测 算, 预 计 获 得 销 售 收 入 21, 万 元 ; 可 形 成 地 下 室 车 库 9,980 平 方 米 ( 其 中 含 人 防 5,600 平 方 米, 对 外 销 售 面 积 为 4,380 平 方 米 ), 按 每 平 方 米 3,000 元 测 算, 预 计 获 得 销 售 收 入 1, 万 元 该 项 目 预 计 实 现 总 销 售 收 入 4.86 亿 元, 按 销 售 收 入 的 5.6% 预 估 营 业 税 城 建 税 及 教 育 费 附 加, 预 计 应 缴 税 金 2, 万 元 表 9 募 投 项 目 预 计 收 益 与 本 次 债 券 本 息 覆 盖 程 度 ( 单 位 : 万 元 倍 ) 合 计 预 计 实 现 销 售 收 入 13, , , , , 本 次 债 券 本 息 和 15, , , , , , , , 覆 盖 倍 数 注 : 本 次 债 券 年 利 率 按 8% 测 算 本 次 公 司 债 募 投 项 目 预 计 总 销 售 收 入 为 亿 元, 扣 除 1.77 亿 元 预 估 营 业 税 城 建 税 及 教 育 费 附 加, 预 计 应 缴 税 金 后 为 亿 元, 是 项 目 总 投 亿 元 的 1.21 倍, 是 本 次 债 券 待 偿 本 息 的 1.12 倍, 能 够 覆 盖 本 次 债 券 本 金 及 利 息 总 额, 但 时 间 上 存 在 一 定 的 不 匹 配 性 根 据 中 央 财 政 城 镇 保 障 性 安 居 工 程 专 项 资 金 管 理 办 法 ( 财 综 号 ), 江 苏 省 财 政 厅 及 江 苏 省 住 房 和 城 乡 建 设 厅 下 发 的 关 于 下 达 2014 年 度 中 央 财 政 城 镇 保 障 性 安 居 工 程 专 项 资 金 和 省 级 保 障 性 住 房 建 设 引 导 资 金 的 通 知 ( 苏 财 建 号 ), 新 沂 市 人 民 政 府 印 发 的 关 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 21

23 于 申 请 确 认 新 沂 市 2013~2017 年 棚 户 区 改 造 项 目 的 请 示 ( 新 政 报 号 ), 以 及 新 沂 市 财 政 局 印 发 的 关 于 明 确 新 沂 市 2013~2017 年 度 中 央 财 政 城 镇 保 障 性 安 居 工 程 专 项 资 金 和 省 级 保 障 性 住 房 建 设 引 导 资 金 分 配 的 意 见 ( 新 财 国 号, 预 计 本 次 债 券 四 个 募 投 项 目 未 来 将 获 得 中 央 及 省 级 专 项 资 金 万 元, 可 以 用 于 项 目 建 设 资 金 及 债 券 的 还 本 付 息 4. 偿 债 资 金 监 管 偿 债 资 金 监 管 方 面, 公 司 在 兴 业 银 行 股 份 有 限 公 司 徐 州 分 行 ( 以 下 简 称 兴 业 银 行 ) 为 本 次 债 券 设 立 了 偿 债 资 金 专 户, 并 与 兴 业 银 行 签 订 了 偿 债 资 金 专 户 监 管 协 议 根 据 该 协 议, 公 司 从 本 次 债 券 发 行 当 年 起 按 年 计 提 利 息 偿 债 资 金, 在 利 息 兑 付 日 前 十 个 工 作 日 将 所 归 集 的 偿 债 资 金 集 中 存 放 在 偿 债 资 金 专 户 本 金 偿 债 资 金 提 取 以 募 集 说 明 书 披 露 为 准 监 管 银 行 应 根 据 本 次 债 券 实 际 发 行 额 度 和 利 率 计 算 债 券 本 息, 并 在 每 年 本 息 兑 付 日 前 十 五 个 工 作 日 书 面 通 知 公 司 划 款 金 额, 在 本 息 兑 付 日 前 十 个 工 作 日 核 对 公 司 是 否 将 每 年 应 计 提 的 偿 债 资 金 及 时 足 额 划 拨 至 本 协 议 第 二 条 所 述 账 户 如 果 监 管 银 行 发 现 公 司 未 按 其 通 知 的 偿 债 资 金 计 提 金 额 或 者 募 集 说 明 书 的 约 定 时 间 将 偿 债 资 金 划 拨 至 偿 债 资 金 专 户, 监 管 银 行 应 及 时 向 公 司 发 出 书 面 通 知 并 要 求 其 补 足, 如 公 司 在 接 到 监 管 通 知 后 三 个 工 作 日 内 未 补 足 偿 债 资 金, 监 管 银 行 应 立 即 书 面 通 知 本 次 债 券 的 主 承 销 商, 并 在 公 开 媒 体 ( 包 括 但 不 限 于 中 国 证 券 报 和 中 央 国 债 登 记 公 司 网 站 发 布 公 司 违 约 公 告, 公 告 费 用 由 甲 方 承 担 此 外, 在 偿 债 计 划 安 排 方 面, 本 次 债 券 采 取 提 前 分 期 偿 付 本 金 方 式, 本 次 债 券 设 置 本 金 提 前 偿 还 条 款, 于 本 次 债 券 存 续 期 第 三 年 开 始 每 年 分 别 按 照 20% 20% 20% 20% 和 20% 的 比 例 偿 还 债 券 本 金 本 金 的 提 前 分 期 提 前 偿 付 降 低 了 本 次 债 券 集 中 偿 付 的 风 险 总 的 来 看, 本 次 公 司 债 募 投 项 目 预 计 销 售 收 入 能 够 覆 盖 本 次 债 券 本 金 及 利 息 总 额, 同 时, 政 府 对 四 个 募 投 项 目 的 专 项 补 贴 资 金 也 对 债 券 的 还 本 付 息 进 行 一 定 的 补 充, 本 次 债 券 本 息 偿 付 时 间 与 项 目 收 入 实 现 存 在 一 定 的 不 匹 配 性 且 销 售 存 在 一 定 的 不 确 定 性 但 考 虑 到 新 沂 市 人 民 政 府 对 公 司 的 支 持, 此 外 本 次 债 券 设 置 了 本 金 提 前 偿 付 条 款, 降 低 了 集 中 偿 付 风 险, 综 合 分 析, 本 次 债 券 到 期 不 能 偿 还 的 风 险 低 九 综 合 评 价 近 年 来, 新 沂 市 经 济 和 财 政 实 力 持 续 增 强, 为 公 司 提 供 了 良 好 的 外 部 环 境, 作 为 新 沂 市 最 主 要 的 城 市 基 础 设 施 建 设 投 融 资 企 业, 公 司 在 资 本 金 财 政 补 贴 等 方 面 得 到 新 沂 市 政 府 的 大 力 支 持 公 司 资 产 规 模 稳 步 增 长, 但 同 时 由 于 公 司 业 务 主 要 集 中 在 新 沂 市, 存 在 一 定 的 业 务 集 中 风 险, 并 且 公 司 流 动 资 产 主 要 以 存 货 和 其 他 应 收 款 为 主, 资 产 流 动 性 较 差 本 次 公 司 债 募 投 项 目 预 计 销 售 收 入 能 够 覆 盖 本 次 债 券 本 金 及 利 息 总 额, 同 时, 政 府 对 四 个 募 投 项 目 的 专 项 补 贴 资 金 也 对 债 券 的 还 本 付 息 进 行 一 定 的 补 充 未 来, 随 着 新 沂 市 的 持 续 开 发, 公 司 在 建 和 拟 建 项 目 进 一 步 扩 大 将 保 证 公 司 业 绩 的 稳 定 增 长, 但 由 于 项 目 资 金 投 资 加 大, 未 来 可 能 会 导 致 公 司 存 在 一 定 的 资 本 性 支 出 的 压 力 总 体 看, 本 次 债 券 到 期 不 能 偿 付 的 风 险 低 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 22

24 附 件 1 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 股 权 结 构 图 及 组 织 结 构 图 新 沂 市 人 民 政 府 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 董 事 会 监 事 会 经 理 办 财 检 资 开 务 查 产 发 公 融 考 管 建 资 核 理 设 室 部 部 部 部 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 23

25 附 件 2 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 2012 年 ~2014 年 主 要 财 务 指 标 ( 单 位 : 人 民 币 亿 元 ) 项 目 2012 年 2013 年 2014 年 资 产 总 额 所 有 者 权 益 短 期 债 务 长 期 债 务 全 部 债 务 营 业 收 入 净 利 润 EBITDA 经 营 性 净 现 金 流 应 收 账 款 周 转 次 数 ( 次 ) 存 货 周 转 次 数 ( 次 ) 总 资 产 周 转 次 数 ( 次 ) 现 金 收 入 比 率 (%) 总 资 本 收 益 率 (%) 总 资 产 报 酬 率 (%) 净 资 产 收 益 率 (%) 营 业 利 润 率 (%) 费 用 收 入 比 (%) 资 产 负 债 率 (%) 全 部 债 务 资 本 化 比 率 (%) 长 期 债 务 资 本 化 比 率 (%) EBITDA 利 息 倍 数 ( 倍 ) EBITDA 全 部 债 务 比 ( 倍 ) 流 动 比 率 ( 倍 ) 速 动 比 率 ( 倍 ) 现 金 短 期 债 务 比 ( 倍 ) 经 营 现 金 流 动 负 债 比 率 (%) EBITDA/ 本 次 发 债 额 度 ( 倍 ) 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 24

26 附 件 3 有 关 计 算 指 标 的 计 算 公 式 增 长 指 标 指 标 名 称 计 算 公 式 年 均 增 长 率 (1)2 年 数 据 : 增 长 率 =( 本 次 - 上 期 )/ 上 期 100% (2)n 年 数 据 : 增 长 率 =[( 本 次 / 前 n 年 )^(1/(n-1))-1] 100% 经 营 效 率 指 标 应 收 账 款 周 转 次 数 营 业 收 入 / [( 期 初 应 收 账 款 余 额 + 期 末 应 收 账 款 余 额 )/2] 存 货 周 转 次 数 营 业 成 本 /[( 期 初 存 货 余 额 + 期 末 存 货 余 额 )/2] 总 资 产 周 转 次 数 营 业 收 入 /[( 期 初 总 资 产 + 期 末 总 资 产 )/2] 现 金 收 入 比 率 销 售 商 品 提 供 劳 务 收 到 的 现 金 / 营 业 收 入 100% 盈 利 指 标 总 资 本 收 益 率 ( 净 利 润 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 )/[( 期 初 所 有 者 权 益 + 期 初 全 部 债 务 + 期 末 所 有 者 权 益 + 期 末 全 部 债 务 )/2] 100% 总 资 产 报 酬 率 ( 利 润 总 额 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 )/[( 期 初 总 资 产 + 期 末 总 资 产 ) /2] 100% 净 资 产 收 益 率 净 利 润 /[( 期 初 所 有 者 权 益 + 期 末 所 有 者 权 益 )/2] 100% 营 业 毛 利 率 ( 营 业 收 入 - 营 业 成 本 )/ 营 业 收 入 100% 营 业 利 润 率 ( 营 业 收 入 - 营 业 成 本 - 营 业 税 金 及 附 加 )/ 营 业 收 入 100% 费 用 收 入 比 ( 管 理 费 用 + 营 业 费 用 + 财 务 费 用 )/ 营 业 收 入 100% 财 务 构 成 指 标 资 产 负 债 率 负 债 总 额 / 资 产 总 计 100% 全 部 债 务 资 本 化 比 率 全 部 债 务 /( 长 期 债 务 + 短 期 债 务 + 所 有 者 权 益 ) 100% 长 期 债 务 资 本 化 比 率 长 期 债 务 /( 长 期 债 务 + 所 有 者 权 益 ) 100% 担 保 比 率 担 保 余 额 / 所 有 者 权 益 100% 长 期 偿 债 能 力 指 标 EBITDA 利 息 倍 数 EBITDA/( 资 本 化 利 息 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 ) EBITDA 全 部 债 务 比 EBITDA/ 全 部 债 务 经 营 现 金 债 务 保 护 倍 数 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 / 全 部 债 务 筹 资 活 动 前 现 金 流 量 净 额 债 务 保 护 倍 数 筹 资 活 动 前 现 金 流 量 净 额 / 全 部 债 务 短 期 偿 债 能 力 指 标 流 动 比 率 流 动 资 产 合 计 / 流 动 负 债 合 计 速 动 比 率 ( 流 动 资 产 合 计 - 存 货 )/ 流 动 负 债 合 计 现 金 短 期 债 务 比 现 金 类 资 产 / 短 期 债 务 经 营 现 金 流 动 负 债 比 率 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 / 流 动 负 债 合 计 100% 经 营 现 金 利 息 偿 还 能 力 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 /( 资 本 化 利 息 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 ) 筹 资 活 动 前 现 金 流 量 净 额 利 息 偿 还 能 力 筹 资 活 动 前 现 金 流 量 净 额 /( 资 本 化 利 息 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 ) 本 次 公 司 债 券 偿 债 能 力 EBITDA 偿 债 倍 数 EBITDA/ 本 次 公 司 债 券 到 期 偿 还 额 经 营 活 动 现 金 流 入 量 偿 债 倍 数 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 入 量 / 本 次 公 司 债 券 到 期 偿 还 额 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 偿 债 倍 数 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 / 本 次 公 司 债 券 到 期 偿 还 额 注 : 现 金 类 资 产 = 货 币 资 金 + 交 易 性 金 融 资 产 + 应 收 票 据 长 期 债 务 = 长 期 借 款 + 应 付 债 券 短 期 债 务 = 短 期 借 款 + 交 易 性 金 融 负 债 + 应 付 票 据 + 应 付 短 期 债 券 + 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 全 部 债 务 = 长 期 债 务 + 短 期 债 务 EBITDA= 利 润 总 额 + 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 + 固 定 资 产 折 旧 + 摊 销 所 有 者 权 益 = 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 + 少 数 股 东 权 益 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 25

27 附 件 4 公 司 主 体 长 期 信 用 等 级 设 置 及 其 含 义 公 司 主 体 长 期 信 用 等 级 划 分 成 9 级, 分 别 用 AAA AA A BBB BB B CCC CC 和 C 表 示, 其 中, 除 AAA 级,CCC 级 ( 含 ) 以 下 等 级 外, 每 一 个 信 用 等 级 可 用 + - 符 号 进 行 微 调, 表 示 略 高 或 略 低 于 本 等 级 AAA 级 : 偿 还 债 务 的 能 力 极 强, 基 本 不 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响, 违 约 风 险 极 低 ; AA 级 : 偿 还 债 务 的 能 力 很 强, 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响 不 大, 违 约 风 险 很 低 ; A 级 : 偿 还 债 务 能 力 较 强, 较 易 受 不 利 经 济 环 境 的 影 响, 违 约 风 险 较 低 ; BBB 级 : 偿 还 债 务 能 力 一 般, 受 不 利 经 济 环 境 影 响 较 大, 违 约 风 险 一 般 ; BB 级 : 偿 还 债 务 能 力 较 弱, 受 不 利 经 济 环 境 影 响 很 大, 违 约 风 险 较 高 ; B 级 : 偿 还 债 务 的 能 力 较 大 地 依 赖 于 良 好 的 经 济 环 境, 违 约 风 险 很 高 ; CCC 级 : 偿 还 债 务 的 能 力 极 度 依 赖 于 良 好 的 经 济 环 境, 违 约 风 险 极 高 ; CC 级 : 在 破 产 或 重 组 时 可 获 得 保 护 较 小, 基 本 不 能 保 证 偿 还 债 务 ; C 级 : 不 能 偿 还 债 务 长 期 债 券 ( 含 公 司 债 券 ) 信 用 等 级 符 号 及 定 义 同 公 司 主 体 长 期 信 用 等 级 新 沂 市 城 市 投 资 发 展 有 限 公 司 26