目 录 一 去 库 存 政 策 持 续 发 力, 分 城 施 策 有 待 深 化... 1 二 商 品 房 销 售 规 模 扩 大, 部 分 城 市 去 化 周 期 明 显 缩 短... 3 三 商 品 房 价 格 总 体 平 稳, 部 分 城 市 核 心 板 块 涨 幅 较 大... 5 四 市

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1 2016 年 上 半 年 浙 江 省 房 地 产 市 场 发 展 报 告 ( 发 布 稿 ) 浙 江 省 房 地 产 业 协 会 浙 江 大 学 房 地 产 研 究 中 心 2016 年 7 月 20 日 1

2 目 录 一 去 库 存 政 策 持 续 发 力, 分 城 施 策 有 待 深 化... 1 二 商 品 房 销 售 规 模 扩 大, 部 分 城 市 去 化 周 期 明 显 缩 短... 3 三 商 品 房 价 格 总 体 平 稳, 部 分 城 市 核 心 板 块 涨 幅 较 大... 5 四 市 场 分 化 较 为 突 出, 改 善 性 需 求 所 占 比 例 提 高... 7 五 房 地 产 开 发 投 资 企 稳, 市 场 信 心 有 所 恢 复... 9 六 供 给 侧 结 构 性 改 革 加 快, 企 业 进 入 战 略 转 型 期

3 随 着 房 地 产 去 库 存 政 策 的 不 断 强 化 和 落 实,2016 年 上 半 年 浙 江 省 房 地 产 市 场 整 体 呈 现 量 升 价 稳 的 态 势, 商 品 房 销 售 规 模 创 历 史 新 高, 杭 州 宁 波 等 部 分 城 市 商 品 住 宅 库 存 总 量 及 去 化 周 期 下 降 明 显, 房 地 产 开 发 投 资 开 始 企 稳, 市 场 信 心 有 所 恢 复 与 此 同 时, 房 地 产 市 场 分 化 加 剧, 中 小 城 市 房 地 产 市 场 依 然 疲 弱 随 着 房 地 产 去 库 存 政 策 逐 步 完 善, 分 城 施 策 有 保 有 压 精 准 发 力 将 是 今 后 一 个 时 期 房 地 产 政 策 的 主 基 调, 下 半 年 房 地 产 市 场 有 望 保 持 平 稳, 供 给 侧 结 构 性 改 革 加 快, 房 企 进 入 战 略 转 型 期 一 去 库 存 政 策 持 续 发 力, 分 城 施 策 有 待 深 化 从 2015 年 开 始, 面 对 巨 大 的 房 地 产 库 存 压 力, 中 央 和 地 方 政 府 连 续 出 台 房 地 产 去 库 存 政 策, 力 度 逐 渐 加 大 中 央 层 面 的 政 策 主 要 有 货 币 政 策 信 贷 与 税 收 政 策 户 籍 制 度 改 革 以 及 保 障 性 住 房 政 策 等 引 导 性 政 策, 地 方 政 府 层 面 政 策 主 要 有 控 制 土 地 供 应 打 通 商 品 房 与 保 障 房 的 通 道 货 币 化 拆 迁 安 置 鼓 励 农 民 进 城 购 房 以 及 提 高 公 积 金 贷 款 额 度 等 操 作 性 政 策 其 中, 对 房 地 产 市 场 去 库 存 作 用 较 为 明 显 政 策 是 2016 年 2 月 2 日 中 国 人 民 银 行 和 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会 下 发 的 关 于 调 整 个 人 住 房 贷 款 政 策 有 关 问 题 的 通 知 和 2016 年 2 月 17 日 财 政 部 国 家 税 务 总 局 住 房 城 乡 建 设 部 下 发 的 关 于 调 整 房 地 产 交 易 环 节 契 税 营 业 税 优 惠 政 策 的 通 知 ( 财 税 (2016)23 号 ), 这 两 项 政 策 的 核 心 是 降 低 商 品 房 贷 款 首 付 比 例 降 低 房 地 产 交 易 环 节 契 税 和 营 业 税 等, 对 刺 激 商 品 住 宅 市 场 需 求 起 到 了 关 键 性 作 用 出 台 时 间 2016 年 2 月 2 日 表 上 半 年 国 家 浙 江 省 和 部 分 城 市 房 地 产 政 策 主 要 内 容 1 主 要 内 容 中 国 人 民 银 行 和 中 国 银 行 业 监 督 管 理 委 员 会 下 发 关 于 调 整 个 人 住 房 贷 款 政 策 有 关 问 题 的 通 知 通 知 要 求, 在 不 实 施 限 购 措 施 的 城 市, 居 民 家 庭 首 次 购 买 普 通 住 房 的 商 业 性 个 人 住 房 贷 款, 原 则 上 最 低 首 付 款 比 例 为 25%, 各 地 可 向 下 浮 动 5 个 百 分 点 财 政 部 国 家 税 务 总 局 住 房 城 乡 建 设 部 下 发 的 关 于 调 整 房 地 产 交 易 中 环 节 契 税 营 业 税 优 惠 政 策 的 通 知 ( 财 税 (2016)23 号 ), 对 个 人 购 买 2016 年 2 月 央 家 庭 第 二 套 改 善 性 住 房, 面 积 为 90 平 方 米 及 以 下 的, 减 按 1% 的 税 率 征 17 日 收 契 税 ; 面 积 为 90 平 方 米 以 上 的, 减 按 2% 的 税 率 征 收 契 税 个 人 将 购 政 买 2 年 以 上 ( 含 2 年 ) 的 住 房 对 外 销 售 的, 免 征 营 业 税 府 2016 年 3 月 央 行 宣 布 普 遍 下 调 金 融 机 构 人 民 币 存 款 准 备 金 率 0.5 个 百 分 点 1 日 国 务 院 办 公 厅 出 台 了 关 于 加 快 培 育 和 发 展 住 房 租 赁 市 场 的 若 干 意 见 2016 年 5 月 ( 国 办 发 号 ), 意 见 明 确 了 税 收 金 融 和 土 地 等 一 揽 子 17 日 住 房 租 赁 市 场 扶 持 政 策 措 施, 完 善 房 地 产 市 场 体 系, 加 快 房 地 产 去 库 存 工 作 浙 2016 年 3 月 浙 江 省 人 民 政 府 出 台 了 关 于 加 快 供 给 侧 结 构 性 改 革 的 意 见 ( 浙 政 发

4 江 省 政 府 城 市 政 府 25 日 号 ) 在 房 地 产 去 库 存 方 面, 意 见 提 出 了 力 争 2017 年 起 基 本 实 现 全 省 商 品 住 宅 库 存 消 化 周 期 控 制 在 16 个 月 内 的 目 标 同 时, 意 见 对 积 极 推 进 房 地 产 去 库 存 提 出 了 三 项 具 体 措 施 一 是 取 消 过 时 的 限 制 性 政 策 根 据 国 家 政 策 和 当 地 经 济 发 展 情 况, 调 整 限 购 限 价 和 限 贷 等 政 策 二 是 积 极 稳 妥 推 进 宅 基 地 分 配 货 币 化 各 地 要 结 合 实 际 制 定 宅 基 地 多 途 径 分 配 政 策, 有 条 件 的 地 方, 可 实 行 宅 基 地 分 配 货 币 化 安 置, 对 需 要 安 排 宅 基 地 建 房 的 农 民, 鼓 励 其 拿 钱 不 拿 地 三 是 全 面 推 行 货 币 化 安 置 2016 年 起 棚 改 货 币 化 安 置 率 原 则 上 都 要 达 到 50% 以 上, 并 将 重 点 镇 纳 入 棚 改 政 策 支 持 范 围 打 通 普 通 商 品 住 房 与 安 置 住 房 通 道, 严 格 控 制 并 逐 步 减 少 新 开 工 实 物 安 置 项 目,2020 年 起 原 则 上 不 再 安 排 各 类 安 置 房 项 目 用 地 指 标 浙 江 省 人 民 政 府 出 台 了 浙 江 省 房 地 产 供 给 侧 结 构 性 改 革 行 动 方 案, 2016 年 6 月 24 日 2015 年 2 月 年 4 月 1 日 行 动 方 案 目 标 任 务 是 : 到 2017 年, 全 省 在 售 商 品 住 宅 库 存 消 化 周 期 保 持 在 10 至 16 个 月 的 合 理 水 平 到 2020 年, 全 省 兼 并 重 组 淘 汰 房 地 产 企 业 20% 以 上, 强 企 名 企 市 场 份 额 达 到 75% 以 上, 产 业 集 聚 发 展 能 力 明 显 提 升 ; 建 立 完 善 的 土 地 供 应 开 发 经 营 财 税 金 融 统 计 监 测 等 房 地 产 政 策 制 度, 房 地 产 投 资 商 品 房 销 售 和 商 品 住 宅 价 格 保 持 基 本 稳 定 杭 州 市 人 民 政 府 办 公 厅 下 发 了 关 于 进 一 步 促 进 房 地 产 市 场 健 康 稳 定 发 展 的 通 知 ( 杭 政 办 函 (2016)27 号 ) 通 知 结 合 杭 州 房 地 产 市 场 成 交 量 高, 区 域 结 构 分 化 明 显 的 特 点, 在 优 化 土 地 供 应 推 进 住 房 保 障 货 币 化 促 进 住 房 消 费 发 展 住 房 租 赁 市 场 鼓 励 房 企 转 型 发 展 优 化 发 展 环 境 等 方 面, 提 出 了 导 向 性 和 操 作 性 相 结 合 的 十 条 措 施 宁 波 市 人 民 政 府 出 台 了 关 于 深 化 住 房 制 度 改 革 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 的 若 干 意 见 ( 甬 政 发 (2016)38 号 ), 意 见 主 要 内 容 有 : 信 贷 支 持 力 度 进 一 步 加 大, 将 原 有 税 补 贴 延 长 至 年 底 其 中, 购 买 商 业 办 公 用 房 的, 补 贴 比 例 调 整 到 80% 资 料 来 源 : 根 据 相 关 政 府 网 站 资 料 整 理 得 到 从 中 央 房 地 产 去 库 存 政 策 目 标 来 看, 主 要 是 为 了 化 解 过 高 库 存 对 金 融 系 统 带 来 的 风 险, 降 低 地 方 政 府 债 务 压 力, 稳 定 宏 观 经 济 增 长 但 是, 在 房 地 产 去 库 存 政 策 初 步 见 效 的 同 时, 城 市 之 间 的 分 化 走 势 更 加 突 出 深 圳 等 热 点 城 市 房 价 地 价 出 现 大 幅 上 涨, 市 场 热 度 迅 速 提 高, 引 起 各 方 面 的 关 注 和 担 忧 为 此, 两 会 期 间 中 央 强 调 要 分 类 调 控 分 城 施 策 精 准 发 力, 改 进 房 地 产 调 控 方 式, 保 持 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 随 后, 深 圳 和 上 海 在 2016 年 3 月 底 台 政 策 强 化 限 购 措 施 2016 年 4 月 29 日 中 央 政 治 局 会 议 进 一 步 提 出, 要 按 照 加 快 提 高 户 籍 人 口 城 镇 化 率 和 深 化 住 房 制 度 改 革 的 要 求, 注 重 解 决 区 域 性 结 构 性 问 题, 实 行 差 别 化 的 调 控 政 策 房 地 产 去 库 存 的 工 作 基 调 被 定 位 为 有 序 消 化, 既 要 整 体 推 进 去 库 存 工 作, 又 要 防 止 热 点 城 市 地 价 和 房 价 持 续 过 快 上 涨 随 后, 苏 州 南 京 合 肥 厦 门 等 地 价 和 房 价 上 涨 较 快 的 城 市, 相 继 出 台 了 抑 制 市 场 过 热 的 政 策 在 中 央 去 库 存 政 策 指 导 下,2016 上 半 年 浙 江 省 和 省 内 部 分 城 市, 根 据 当 地 房 地 产 市 场 特 点, 及 时 出 台 了 具 有 针 对 性 的 房 地 产 去 库 存 政 策 措 施, 促 进 了 购 房 2

5 需 求 持 续 释 放, 重 点 城 市 核 心 区 域 去 库 存 政 策 效 果 明 显 同 时 也 要 看 到, 中 小 城 市 商 品 房 库 存 量 仍 然 很 大, 去 库 存 任 务 艰 巨 因 此, 下 半 年 需 要 细 化 深 化 分 城 施 策 精 准 发 力 有 关 政 策 措 施, 实 现 库 存 有 序 消 化 和 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 二 商 品 房 销 售 规 模 扩 大, 部 分 城 市 去 化 周 期 明 显 缩 短 在 各 级 政 府 一 系 列 房 地 产 去 库 存 政 策 的 作 用 下,2016 上 半 年 全 省 商 品 房 市 场 销 售 规 模 显 著 扩 大 特 别 是 在 杭 州 市 主 城 区 和 萧 山 余 杭 的 热 点 板 块, 商 品 房 市 场 量 价 齐 升, 库 存 显 著 下 降 据 统 计,2016 年 上 半 年 全 省 商 品 房 销 售 面 积 为 万 万 平 方 米, 同 比 增 长 50.0% 其 中, 商 品 住 宅 销 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 50.5%; 办 公 楼 销 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 74.7%; 商 业 营 业 用 房 销 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 7.3%; 其 他 房 屋 销 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 增 长 91.4% 2016 年 上 半 年 全 省 商 品 房 销 售 额 为 亿 元, 同 比 增 长 58.0% 其 中, 商 品 住 宅 销 售 额 亿 元, 同 比 增 长 59.1%; 办 公 楼 销 售 额 亿 元, 同 比 增 长 91.1%; 商 业 营 业 用 房 销 售 额 亿 元, 同 比 增 长 23.8%; 其 他 房 屋 销 售 额 亿 元, 同 比 增 长 89.8% 商 品 住 宅 办 公 楼 和 商 业 营 业 用 房 的 销 售 额 增 幅 都 超 过 销 售 面 积 增 幅, 表 明 成 交 均 价 有 所 上 涨 销 售 额 ( 亿 元 ) 销 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 上 半 年 2012 上 半 年 2013 上 半 年 2014 上 半 年 2015 上 半 年 2016 上 半 年 图 年 浙 江 省 半 年 度 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 金 额 与 前 几 年 同 期 相 比,2016 年 上 半 年 全 省 商 品 房 销 售 规 模 创 出 历 史 新 高 从 商 品 房 销 售 面 积 来 看,2016 年 上 半 年 全 省 商 品 房 销 售 面 积 分 别 比 2011 年 上 半 年 3

6 2012 年 上 半 年 2013 年 上 半 年 2014 年 上 半 年 和 2015 年 上 半 年 增 长 % % 73.66% % 和 49.99% 从 商 品 房 销 售 额 来 看,2016 年 上 半 年 全 省 商 品 房 销 售 额 分 别 比 2011 年 上 半 年 2012 年 上 半 年 2013 年 上 半 年 2014 年 上 半 年 和 2015 年 上 半 年 增 长 % % 70.21% % 和 58.03% 2016 年 上 半 年 商 品 房 销 售 面 积 大 幅 度 增 加, 对 部 分 城 市 商 品 房 去 库 存 产 生 了 积 极 效 果 以 杭 州 市 为 例, 根 据 透 明 售 房 网 数 据, 截 至 2016 年 6 月 底, 杭 州 市 区 商 品 房 库 存 套 数 为 套, 相 比 于 2015 年 底 的 套, 市 区 商 品 房 库 存 下 降 了 套 值 得 一 提 的 是, 这 是 自 2010 年 以 来, 杭 州 市 区 商 品 房 库 存 量 首 次 出 现 下 降 从 其 他 城 市 来 看, 市 区 商 品 房 去 库 存 效 果 也 较 为 显 现 例 如, 2016 上 半 年, 温 州 市 区 销 售 商 品 房 套, 而 同 期 市 区 批 准 可 售 商 品 房 源 套, 市 区 商 品 房 净 减 少 1410 套 商 品 房 库 存 量 ( 套 ) 图 年 至 2016 年 上 半 年 杭 州 市 区 商 品 房 库 存 套 数 从 商 品 住 宅 去 化 周 期 来 看, 部 分 城 市, 特 别 是 中 心 城 区 下 降 十 分 明 显 以 杭 州 为 例, 截 止 2016 年 6 月 底, 全 市 商 品 住 房 可 售 房 源 套, 可 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 分 别 下 降 24.4% 和 22.3%, 环 比 2015 年 底 分 别 下 降 23.3% 和 20.2% 按 近 一 年 月 均 成 交 面 积 万 平 方 米 计 算, 全 市 可 售 商 品 住 房 去 化 周 期 为 8.2 个 月, 同 比 下 降 6.0 个 月, 环 比 2015 年 底 下 降 4.9 个 月 市 区 商 品 住 房 可 售 房 源 套, 可 售 面 积 万 平 方 米, 同 比 分 别 下 降 28.6% 和 26.1%, 环 比 2015 年 底 分 别 下 降 25.4% 和 22.3% 按 近 一 年 月 均 成 交 面 积 万 平 方 米 进 行 计 算, 市 区 可 售 商 品 住 房 去 化 周 期 为 7.0 个 月, 同 比 下 降 5.6 个 月, 环 比 2015 年 底 下 降 4.5 个 月 主 城 区 商 品 住 房 可 售 房 源 套, 可 售 面 积 万 平 方 米, 同 4

7 比 分 别 下 降 35.6% 和 31.5%, 环 比 2015 年 底 分 别 下 降 30.1% 和 24.0% 按 近 一 年 月 均 成 交 面 积 万 平 方 米 进 行 计 算, 主 城 区 可 售 商 品 住 房 去 化 周 期 为 6.2 个 月, 同 比 下 降 5.4 个 月, 环 比 2015 年 底 下 降 3.9 个 月 表 年 6 月 底 杭 州 市 市 区 主 城 区 可 售 商 品 住 房 主 要 指 标 表 区 域 可 售 商 品 住 房 同 比 去 化 周 期 全 市 市 区 主 城 区 面 积 ( 万 平 米 ) % 套 数 ( 套 ) % 面 积 ( 万 平 米 ) % 套 数 ( 套 ) % 面 积 ( 万 平 米 ) % 套 数 ( 套 ) % 三 商 品 房 价 格 总 体 平 稳, 部 分 城 市 核 心 板 块 涨 幅 较 大 从 新 建 商 品 住 宅 价 格 指 数 来 看, 全 省 商 品 住 宅 价 格 有 所 上 涨, 部 分 城 市 上 涨 幅 度 较 大 根 据 国 家 统 计 局 公 布 的 70 个 大 中 城 市 住 宅 销 售 价 格 变 动 情 况 数 据, 杭 州 宁 波 温 州 和 金 华 4 城 市 2016 年 6 月 份 新 建 商 品 住 宅 价 格 指 数 同 比 上 涨 17.4% 8.9% 3.2% 和 3.1%, 这 个 涨 幅 在 全 国 来 看 属 于 基 本 平 稳 状 态 杭 州 宁 波 温 州 金 华 年 1 月 2016 年 2 月 2016 年 3 月 2016 年 4 月 2016 年 5 月 2016 年 6 月 图 年 1-6 月 浙 江 省 4 城 市 新 建 商 品 住 宅 价 格 指 数 ( 同 比 ) 从 二 手 住 宅 价 格 指 数 来 看, 杭 州 宁 波 温 州 和 金 华 4 城 市 2016 年 6 月 份 同 比 上 涨 了 11.7% 6.1% 3.5% 和 2.1%, 涨 幅 略 低 于 新 建 商 品 住 宅 5

8 杭 州 宁 波 温 州 金 华 2016 年 1 月 2016 年 2 月 2016 年 3 月 2016 年 4 月 2016 年 5 月 2016 年 6 月 图 年 1-6 月 浙 江 省 4 城 市 二 手 住 宅 价 格 指 数 ( 同 比 ) 从 禧 泰 网 提 供 的 数 据 来 看,2016 上 半 年 全 省 11 个 地 市 市 区 二 手 住 宅 价 格 总 体 平 稳, 少 数 城 市 ( 如 杭 州 宁 波 和 衢 州 等 ) 涨 幅 较 大 表 年 1-6 月 浙 江 省 11 个 城 市 市 区 二 手 住 宅 价 格 月 度 变 化 表 城 市 上 半 年 涨 幅 (%) 杭 州 宁 波 温 州 绍 兴 湖 州 嘉 兴 金 华 衢 州 台 州 丽 水 舟 山 数 据 来 源 : 禧 泰 网 ( 需 要 注 意 的 是, 在 房 价 整 体 平 稳 的 基 础 上, 部 分 城 市 核 心 板 块 的 房 价 涨 幅 较 高 以 杭 州 为 例, 受 G20 峰 会 亚 运 会 在 杭 州 举 办 等 利 好 因 素 影 响, 萧 山 区 奥 体 板 块 成 为 楼 市 热 点, 房 价 涨 幅 较 大 据 住 在 杭 州 网 统 计,2016 年 上 半 年, 奥 体 板 块 商 品 房 成 交 均 价 从 1 月 份 的 元 / 平 方 米 上 涨 到 6 月 份 的 元 / 6

9 平 方 米, 涨 幅 达 到 37.4% 另 据 透 明 售 房 研 究 院 统 计,2016 上 半 年 市 区 二 手 住 宅 均 价 为 元 / 平 方 米, 同 比 2015 上 半 年 上 升 1.6% 主 城 区 二 手 住 宅 均 价 为 元 / 平 方 米, 同 比 2015 上 半 年 上 升 6.6% 其 中, 滨 江 区 的 涨 幅 最 大, 达 到 15.1% 可 见, 尽 管 市 区 整 体 涨 幅 不 大, 但 区 域 差 异 十 分 显 著 四 市 场 分 化 较 为 突 出, 改 善 性 需 求 所 占 比 例 提 高 从 房 地 产 市 场 结 构 来 看,2016 上 半 年 全 省 房 地 产 市 场 的 各 个 维 度 分 化 加 剧, 城 市 之 间 板 块 之 间 产 品 之 间 以 及 开 发 商 之 间 都 表 现 出 分 化 态 势 一 是 城 市 分 化 随 着 高 速 公 路 高 铁 的 日 益 发 达, 以 及 大 城 市 聚 集 了 优 质 教 育 医 疗 等 资 源, 大 量 具 有 较 强 购 买 力 的 人 群 选 择 到 大 城 市 买 房, 而 一 些 三 四 线 城 市 由 于 购 房 需 求 面 临 着 大 城 市 抽 血 和 特 色 化 小 镇 截 流 的 双 重 压 力, 商 品 住 房 去 库 存 任 务 依 然 艰 巨 2016 上 半 年 杭 州 市 和 温 州 市 商 品 房 销 售 面 积 增 长 幅 度 分 别 达 到 67.8% 和 65.7%, 丽 水 市 商 品 房 销 售 面 积 增 长 幅 度 只 有 9.5%, 城 市 之 间 房 地 产 市 场 分 化 有 所 加 剧 表 上 半 年 浙 江 省 11 个 地 市 商 品 房 销 售 面 积 及 增 幅 城 市 商 品 房 销 售 面 积 ( 平 方 米 )) 增 长 (%) 杭 州 市 宁 波 市 温 州 市 嘉 兴 市 湖 州 市 绍 兴 市 金 华 市 衢 州 市 舟 山 市 台 州 市 丽 水 市 浙 江 省 二 是 城 市 内 部 板 块 分 化 以 杭 州 为 例, 萧 山 区 奥 体 城 钱 江 世 纪 城 等 板 块, 由 于 G20 峰 会 和 亚 运 会 举 办 所 带 来 的 利 好 预 期, 上 半 年 商 品 房 市 场 量 价 齐 升 余 杭 区 未 来 科 技 城 板 块, 由 于 梦 想 小 镇 和 城 西 科 创 大 走 廊 等 大 型 项 目 建 设, 上 半 年 商 品 住 宅 交 易 规 模 也 大 幅 增 加, 价 格 上 涨 明 显 与 此 同 时, 临 平 下 沙 九 堡 闲 林 等 板 块, 虽 然 经 过 多 年 发 展, 但 商 品 房 市 场 表 现 一 般, 库 存 消 化 速 度 较 慢 三 是 产 品 分 化 商 冷 住 热 的 现 象 仍 然 持 续 由 于 前 几 年 房 地 产 调 控 政 策, 使 得 商 业 地 产 积 累 了 较 大 规 模 的 库 存 量 同 时, 商 业 地 产 市 场 在 整 体 经 济 增 幅 缓 7

10 慢 工 业 园 区 等 物 业 类 型 的 蚕 食 电 商 等 新 经 济 体 的 冲 击 下, 销 售 整 体 低 迷 房 地 产 去 库 存 政 策 刺 激 下 虽 然 房 地 产 市 场 有 所 回 暖, 但 总 体 上 以 商 品 住 宅 为 主, 商 业 地 产 项 目 销 售 不 畅, 商 业 地 产 供 过 于 求 的 问 题 十 分 严 重 四 是 企 业 分 化 房 地 产 企 业 在 销 售 量 市 场 份 额 产 品 驾 驭 能 力 品 牌 影 响 力 顾 客 美 誉 度 等 方 面 差 距 拉 大, 优 势 企 业 的 市 场 集 中 度 进 一 步 提 高 根 据 浙 报 传 媒 地 产 研 究 院 分 析,2016 上 半 年 杭 州 市 区 销 售 规 模 前 10 大 企 业 总 销 售 金 额 达 到 658 亿 元, 占 市 区 总 销 售 额 的 42% 其 中, 绿 城 集 团 销 售 额 达 160 亿 元, 滨 江 房 产 销 售 额 121 亿 元, 市 场 集 中 度 进 一 步 提 高 从 商 品 住 宅 需 求 结 构 来 看, 改 善 性 需 求 所 占 比 例 较 大 据 统 计,2016 年 上 半 年 全 省 商 品 住 宅 销 售 面 积 万 平 方 米, 其 中,90 平 方 米 以 下 商 品 住 宅 销 售 面 积 万 平 方 米, 占 24.49%, 平 方 米 商 品 住 宅 销 售 面 积 万 平 方 米, 占 50.63%,144 平 方 米 以 上 商 品 住 宅 销 售 面 积 万 平 方 米, 占 20.52%, 别 墅 和 高 档 公 寓 商 品 住 宅 销 售 面 积 万 平 方 米, 占 4.36% 改 善 性 需 求 ( 平 方 米 ) 占 市 场 总 需 求 一 半 以 上 4.36% 20.52% 24.49% 90 平 方 米 以 下 平 方 米 144 平 方 米 以 上 别 墅 和 高 档 公 寓 50.63% 图 上 半 年 浙 江 省 不 同 面 积 商 品 住 宅 销 售 面 积 比 例 图 从 近 几 年 不 同 面 积 商 品 住 宅 销 售 面 积 比 例 来 看, 改 善 性 需 求 所 占 比 例 逐 渐 增 加 根 据 浙 江 省 房 地 产 开 发 统 计 数 据,2013 上 半 年 2014 上 半 年 2015 上 半 年 和 2016 上 半 年 90 平 方 米 以 下 商 品 住 宅 的 比 重 分 别 为 24.77% 24.08% 23.44% 和 24.49%, 刚 性 需 求 变 化 不 大 与 此 同 时,2013 上 半 年 2014 上 半 年

11 上 半 年 和 2016 上 半 年 平 方 米 商 品 住 宅 销 售 面 积 占 比 分 别 为 40.83% 47.18% 46.27% 和 50.63%,2016 上 半 年 改 善 性 需 求 ( 平 方 米 ) 比 2013 上 半 年 增 加 近 10 个 百 分 点, 并 总 体 呈 上 升 态 势, 改 善 性 需 求 已 经 成 为 商 品 住 宅 市 场 需 求 主 力 60.00% 50.00% 40.00% 50.63% 90 平 方 米 以 下 平 方 米 144 平 方 米 以 上 别 墅 和 高 档 公 寓 46.27% 47.18% 40.83% 30.00% 20.00% 24.49% 20.52% 27.96% 23.44% 24.56% 24.08% 23.48% 24.77% 10.00% 4.35% 5.73% 5.26% 6.45% 0.00% 2016 上 半 年 2015 上 半 年 2014 上 半 年 2013 上 半 年 图 年 浙 江 省 半 年 度 不 同 面 积 商 品 住 宅 销 售 面 积 比 例 五 房 地 产 开 发 投 资 企 稳, 市 场 信 心 有 所 恢 复 2016 上 半 年 全 省 房 地 产 开 发 投 资 开 始 企 稳 根 据 浙 江 省 房 地 产 开 发 统 计 数 据,2016 年 1-6 月 份 全 省 房 地 产 开 发 投 资 亿 元, 同 比 下 降 0.8% 其 中, 商 品 住 宅 开 发 投 资 亿 元, 同 比 下 降 0.2%; 办 公 楼 开 发 投 资 亿 元, 同 比 下 降 1.1%; 商 业 营 业 用 开 发 投 资 亿 元, 同 比 增 长 0.2% 各 种 类 型 房 地 产 开 发 投 资 下 降 幅 度 已 经 趋 缓 从 近 期 按 季 度 全 省 房 地 产 开 发 投 资 增 长 幅 度 来 看, 房 地 产 开 发 投 资 企 稳 回 升 2015 年 1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度 和 2016 年 1 季 度 2 季 度 全 省 房 地 产 开 发 投 资 增 速 分 别 为 12.70% 7.80% 2.40% -2.10% -1.70% 和 -0.80%, 全 省 房 地 产 开 发 投 资 从 2015 年 4 季 度 达 到 最 低 点 后, 从 2016 年 开 始 房 地 产 开 发 投 资 增 速 开 始 回 升 2016 年 1 季 度 环 比 增 长 0.4 个 百 分 点,2016 年 2 季 度 环 比 增 长 0.9 个 百 分 点 9

12 房 地 产 开 发 投 资 增 幅 (%) (2.00) (4.00) 年 1 季 度 2015 年 2 季 度 2015 年 3 季 度 2015 年 4 季 度 2016 年 1 季 度 2016 年 2 季 度 图 年 1 季 度 至 2016 年 2 季 度 浙 江 省 房 地 产 开 发 投 资 增 幅 分 区 域 来 看, 全 省 11 个 地 市 中, 除 了 杭 州 市 由 于 受 到 G20 峰 会 在 杭 州 市 举 办 等 因 素 影 响, 房 地 产 开 发 投 资 下 降 较 为 明 显 外, 其 他 城 市 房 地 产 开 发 投 资 基 本 稳 定, 一 些 城 市 ( 如, 温 州 金 华 绍 兴 衢 州 丽 水 等 ) 房 地 产 开 发 投 资 还 呈 增 长 趋 势 表 5 最 近 3 个 季 度 浙 江 省 11 个 地 市 房 地 产 开 发 投 资 增 幅 表 城 市 2016 年 6 月 2016 年 3 月 2015 年 12 月 杭 州 市 宁 波 市 温 州 市 嘉 兴 市 湖 州 市 绍 兴 市 金 华 市 衢 州 市 舟 山 市 台 州 市 丽 水 市 浙 江 省 从 房 屋 新 开 工 面 积 看, 全 省 房 屋 新 开 工 面 积 持 续 增 长 根 据 浙 江 省 房 地 产 开 10

13 发 统 计 数 据,2016 上 半 年 全 省 房 屋 新 开 工 面 积 为 万 平 方 米, 同 比 增 长 12.4% 其 中, 住 宅 新 开 工 面 积 为 万 平 方 米, 同 比 增 长 19.7%, 办 公 楼 新 开 工 面 积 为 万 平 方 米, 同 比 下 降 2.5%, 商 业 营 业 用 房 新 开 工 面 积 为 万 平 方 米, 同 比 下 降 12.6%, 其 他 房 屋 新 开 工 面 积 为 万 平 方 米, 同 比 增 长 17.3% 住 宅 和 其 他 房 屋 新 开 工 面 积 增 长 较 为 明 显 与 2015 上 半 年 相 比, 全 省 房 屋 新 开 工 面 积 增 幅 十 分 显 著 2015 年 上 半 年 全 省 房 屋 新 开 工 面 积 同 比 下 降 36.4%, 而 到 了 2016 年 上 半 年 全 省 房 屋 新 开 工 面 积 同 比 增 长 12.4% 其 中,2015 年 上 半 年 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 和 其 他 房 屋 的 新 开 工 面 积 分 别 同 比 下 降 38.8% 45.7% 18.1% 和 37.9%, 而 2016 年 上 半 年 住 宅 和 其 他 房 屋 的 新 开 工 面 积 分 别 同 比 增 长 19.7% 和 17.3%, 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 的 新 开 工 面 积 分 别 同 比 下 降 2.5% 和 12.6%,2016 上 半 年 全 省 各 种 类 型 房 屋 新 开 工 面 积 增 幅 都 明 显 高 于 2015 上 半 年 新 开 工 面 积 增 幅 2016 上 半 年 房 屋 新 开 工 面 积 幅 度 增 长, 从 一 定 程 度 上 表 明 开 发 企 业 对 房 地 产 市 场 信 心 增 强 表 年 浙 江 省 上 半 年 房 屋 新 开 工 面 积 及 增 幅 对 比 表 2015 年 上 半 年 2016 年 上 半 年 指 标 建 筑 面 积 ( 平 方 米 ) 增 幅 (%) 建 筑 面 积 ( 平 方 米 增 幅 (%) 房 屋 新 开 工 面 积 其 中 : 住 宅 办 公 楼 商 业 营 业 用 房 其 他 房 屋 从 房 地 产 企 业 实 际 到 位 资 金 来 看, 定 金 及 预 收 款 和 个 人 按 揭 贷 款 增 幅 较 大 根 据 浙 江 省 房 地 产 开 发 统 计 数 据,2016 上 半 年 全 省 房 地 产 到 位 资 金 约 为 亿 元, 同 比 增 长 24.8% 分 资 金 类 型 来 看, 国 内 贷 款 资 金 约 为 亿 元, 同 比 下 降 5.9%, 利 用 外 资 资 金 约 为 8.04 亿 元, 同 比 下 降 18.3%, 自 筹 资 金 约 为 亿 元, 同 比 下 降 6.5%, 其 他 资 金 来 源 约 为 亿 元, 同 比 增 长 56.2% 国 内 贷 款 利 用 外 资 和 自 筹 资 金 都 有 所 下 降, 只 有 其 他 资 金 来 源 增 长, 且 增 长 幅 度 最 大 从 其 他 资 金 来 源 来 看, 定 金 及 预 收 款 和 个 人 按 揭 贷 款 都 有 大 幅 度 增 长 2016 上 半 年 全 省 房 地 产 企 业 定 金 及 预 收 款 和 个 人 按 揭 贷 款 分 别 为 亿 元 和 亿 元, 同 比 分 别 增 长 42.9% 和 80.6%, 而 2015 上 半 年 全 省 房 地 产 企 业 定 金 及 预 收 款 和 个 人 按 揭 贷 款 分 别 增 长 了 18.7% 和 35.8% 2016 上 半 年 全 省 房 地 产 企 业 定 金 及 预 收 款 和 个 人 按 揭 贷 款 大 幅 度 增 长, 从 一 个 侧 面 表 明 消 费 者 对 房 地 产 市 场 信 心 逐 步 恢 复 11

14 表 年 浙 江 省 上 半 年 房 地 产 企 业 到 位 资 金 及 增 幅 对 比 表 指 标 2016 年 上 半 年 2015 年 上 半 年 金 额 ( 万 元 ) 增 幅 (%) 金 额 ( 万 元 ) 增 幅 (%) 实 际 到 位 资 金 (1) 国 内 贷 款 (2) 利 用 外 资 (3) 自 筹 资 金 (4) 其 他 资 金 来 源 其 中 : 定 金 及 预 收 款 其 中 : 个 人 按 揭 贷 款 另 外, 从 全 省 土 地 市 场 来 看,2016 上 半 年 全 省 房 地 产 企 业 的 土 地 购 置 面 积 土 地 成 交 价 款 以 及 契 税 都 有 大 幅 度 增 长, 表 明 房 地 产 开 发 企 业 对 未 来 房 地 产 市 场 看 好 房 地 产 投 资 规 模 房 屋 新 开 工 面 积 房 地 产 企 业 到 位 资 金 以 及 土 地 市 场 等 指 标 都 表 明,2016 上 半 年 无 论 是 房 地 产 企 业 还 是 消 费 者 对 房 地 产 市 场 信 心 有 所 恢 复 但 也 要 看 到, 全 省 商 品 房 库 存 规 模 依 然 较 大 据 统 计,2016 年 6 月 底 全 省 商 品 房 待 售 面 积 同 比 仍 然 增 长 14.6%, 表 明 全 省 待 售 商 品 房 建 筑 面 积 总 量 继 续 增 加 如 果 加 上 正 在 施 工 还 未 销 售 新 购 置 土 地 还 未 开 工 等 潜 在 商 品 房 库 存, 全 省 商 品 房 总 体 库 存 更 大 分 城 市 来 看, 三 四 线 城 市 去 库 存 压 力 仍 然 较 大 分 用 途 来 看, 非 住 宅 商 品 房 去 库 存 任 务 非 常 艰 巨 因 此, 从 全 省 整 体 来 看, 下 半 年 还 必 须 继 续 完 善 和 落 实 房 地 产 去 库 存 政 策, 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 六 供 给 侧 结 构 性 改 革 加 快, 企 业 进 入 战 略 转 型 期 2016 上 半 年 全 省 商 品 房 销 售 呈 现 量 升 价 稳 的 良 好 势 头, 各 级 政 府 持 续 出 台 的 去 库 存 政 策 初 显 成 效 在 宏 观 经 济 稳 定 和 去 库 存 政 策 逐 步 完 善 的 前 提 下, 下 半 年 全 省 房 地 产 市 场 仍 将 维 持 活 跃 态 势, 房 地 产 开 发 投 资 有 望 恢 复 性 增 长 但 是, 由 于 前 期 政 策 作 用 释 放 和 市 场 需 求 透 支, 加 之 热 点 城 市 纷 纷 出 台 抑 制 市 场 过 热 的 政 策, 下 半 年 全 省 商 品 房 成 交 量 可 能 逐 步 回 落, 房 地 产 市 场 分 化 将 更 加 明 显 因 此, 在 进 一 步 完 善 和 落 实 去 库 存 政 策 的 同 时, 还 必 须 形 成 倒 逼 机 制, 加 快 房 地 产 行 业 供 给 侧 结 构 性 改 革 2016 年 6 月 24 日, 浙 江 省 人 民 政 府 出 台 了 浙 江 省 房 地 产 供 给 侧 结 构 性 改 革 行 动 方 案, 从 有 序 化 解 库 存, 促 进 供 需 平 衡 ; 优 化 供 应 结 构, 加 快 转 型 升 级 ; 加 强 制 度 保 障, 健 全 长 效 机 制 ; 强 化 组 织 领 导, 落 实 工 作 责 任 等 五 个 方 面, 提 出 了 21 条 具 体 措 施, 构 建 了 今 后 一 个 时 期 房 地 产 业 发 展 的 系 统 框 架 12

15 在 政 策 引 导 的 同 时, 市 场 倒 逼 机 制 正 在 发 挥 作 用 对 于 大 多 数 房 地 产 企 业 而 言, 生 存 环 境 的 压 力 和 风 险 越 来 越 大, 在 管 控 风 险 稳 健 经 营 的 基 础 上, 转 型 升 级 和 创 新 发 展 将 成 为 房 地 产 企 业 的 战 略 方 向 第 一, 转 变 思 路, 创 新 模 式 新 常 态 意 味 着 国 家 发 展 进 入 了 新 的 阶 段, 高 速 度 数 量 型 外 延 扩 张 的 时 期 已 经 结 束, 创 新 性 可 持 续 内 涵 发 展 成 为 时 代 主 题 与 此 对 应 的 是, 房 地 产 业 黄 金 十 年 已 经 结 束, 房 地 产 企 业 必 须 调 整 企 业 经 营 思 路, 告 别 原 来 的 业 务 模 式, 形 成 新 时 期 企 业 发 展 战 略 在 这 个 阶 段, 无 论 企 业 大 小 强 弱, 都 站 在 新 的 起 点, 每 个 企 业 家 都 要 深 入 思 考 自 己 企 业 的 历 史 现 状 和 未 来, 明 确 自 己 的 定 位 和 目 标, 并 由 此 引 领 企 业 发 展 方 向 和 模 式 创 新, 实 现 内 生 性 可 持 续 发 展 第 二, 盘 活 资 产, 稳 健 经 营 战 略 思 考 和 模 式 调 整 是 一 个 痛 苦 的 过 程, 一 切 皆 有 可 能, 一 切 都 有 风 险, 企 业 的 选 择 千 差 万 别 在 这 个 过 程 中, 会 出 现 很 多 摇 摆 波 动 和 风 险, 保 持 企 业 现 金 流 的 稳 定 十 分 关 键 为 此, 房 地 产 企 业 应 该 对 企 业 资 产 状 况 进 行 评 估, 做 好 财 务 和 现 金 流 规 划, 盘 活 资 产, 稳 健 经 营, 管 控 风 险, 谋 求 长 远 发 展 和 可 持 续 经 营 第 三, 多 元 投 资, 分 享 发 展 在 经 历 黄 金 十 年 后, 多 数 房 地 产 企 业 都 完 成 了 原 始 积 累, 企 业 资 产 规 模 和 资 金 实 力 比 较 雄 厚, 为 转 型 升 级 和 模 式 创 新 奠 定 了 坚 实 基 础 在 传 统 房 地 产 开 发 投 资 业 务 难 度 增 加 风 险 提 高 的 情 况 下, 应 该 逐 步 从 开 发 商 向 投 资 商 转 变, 积 极 探 索 多 元 化 投 资 机 会 但 是 也 必 须 看 到, 在 科 技 进 步 加 速 市 场 需 求 多 变 商 业 模 式 颠 覆 的 今 天, 投 资 机 会 层 出 不 穷, 投 资 风 险 变 幻 莫 测, 房 地 产 企 业 进 入 任 何 新 的 领 域 都 要 十 分 谨 慎 除 了 资 产 规 模 大 资 金 实 力 强 资 产 质 量 好 等 优 势 外, 多 元 化 投 资 要 以 外 行 思 维, 选 择 优 秀 的 专 业 性 投 资 标 的, 适 当 分 散 风 险, 分 享 其 它 产 业 发 展 的 红 利 第 四, 创 新 产 品, 开 拓 蓝 海 经 过 20 多 年 的 大 规 模 快 速 开 发, 多 数 城 市 住 宅 和 商 业 地 产 都 趋 于 饱 和, 传 统 产 品 的 市 场 空 间 越 来 越 小 但 是, 这 并 不 意 味 着 房 地 产 成 为 夕 阳 产 业 正 如 张 瑞 敏 所 言, 没 有 疲 弱 的 市 场, 只 有 疲 软 的 产 品 对 于 坚 守 房 地 产 开 发 业 务 的 企 业, 如 果 能 够 针 对 城 市 发 展 人 口 转 换 生 产 方 式 变 革 和 生 活 方 式 演 化 等 所 出 现 的 新 需 要, 细 分 市 场, 针 对 产 业 结 构 调 整 商 业 业 态 变 革 和 家 庭 消 费 升 级, 开 发 创 新 性 产 品, 构 建 企 业 核 心 竞 争 力, 房 地 产 的 蓝 海 就 会 不 断 出 现 13