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10 专 注 于 中 国 地 产 进 步 的 主 张 Devoted to the leading opinions of the Chinese Real Estate

11 商 业 化 专 业 地 产 杂 志 Commercial Professional Real Estate Magazine 观 念 变 革 注 重 现 代 地 产 商 业 体 系 和 商 业 规 则 的 建 制, 以 独 立 观 察 和 独 立 见 解, 引 领 行 业 持 续 发 展 的 方 向, 承 担 行 业 责 任 案 例 报 道 注 重 商 业 地 产 实 践 的 系 统 性 和 科 学 性, 梳 理 和 总 结 国 内 外 无 数 个 案 中 的 关 联 因 素, 以 形 成 具 有 一 般 指 导 意 义 的 综 合 模 型 和 经 验 智 慧 新 地 产 观 注 重 商 业 地 产 的 复 合 系 统 论, 以 市 场 为 导 向, 广 泛 地 从 政 治 经 济 城 市 规 划 建 筑 历 史 地 理 文 化 艺 术 等 诸 多 领 域 对 地 产 进 行 规 律 研 究, 促 进 市 场 成 熟 人 文 关 怀 注 重 人 本 主 义 地 产 的 体 验 性 内 涵, 挖 掘 和 寻 找 地 产 发 展 在 社 会 文 化 人 类 情 感 中 的 另 一 种 力 量

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14 读者来信 From Readers 欢迎读者就往期 地产评论 文章各抒己见 来信选录者可免费获赠一年 地产评论 来稿请至 三线城市要怎么打 电动汽车时代何时到来 我们需要 小盒子 上海 李婉 深圳 廖利民 天津 卫如来 就算没有限购令 单从发展阶段 前几天打车 有幸召到一辆电动 春节带全家去香港游 感触最深 来看 也到了市场大转移的拐点 一二 出租车 坐在宽敞但略显翘尾的后座 的是当地街区商业的发达 不管在多 线城市未来的热点很可能转移到商业 我和司机就电动汽车聊了起来 司机 么偏僻的地方 无论是多么破旧残败 地产和保障房开发上 三线城市将是 师傅的一番话 给支持新动力汽车的 的楼宇 你总能找到各式各样满足你 下个阶段普通商品住宅的主力市场 我泼了好一盆凉水 我先大夸电动汽 不同需求的小店 逛饿了可以坐下吃 这点应该已经形成共识 但简单照搬 车的好处 环保 而且就出租车来 碗肠粉 渴了可以喝杯凉茶 晚上下班 一二线城市的那一套 是不是就真的 说 还能为乘客节省燃油费 司机师傅 回家在楼下的服饰店里或许就能看中 拿得下这个市场 当然 如果买家还是 反问我 那你周边买车的朋友有人买 一件外套 听朋友说近几年香港商铺 来自一二线城市的投资客 老办法也许 么 我想了想 还真没有 他开始得意 的租金不断攀升 这些个原本设在一 还有效 但要是面向当地的刚需市场 地分析起来 首先 电动汽车储电池的 楼的小店 被迫 上天入地 于是就 恐怕就要好好琢磨一下三线城市购房 技术问题 还没完全 解决 现在使用 出现了 二楼书店 地下餐厅 但 者 因为刚需总是源于新出现的人口和 起来还是成本很高的 而且 由于市场 仍旧努力挣扎地生存着 这是一种令 新释放的需求 我相信 在这两方面 普及程度很低 所以维修保养的成本 人感动的商业精神 也是一种令人深思 三线城市与一二线城市有着明显的差 也都比普通汽车高很多 目前电动车 的商业氛围 反观国内大中城市 各种 异 我所认识的房地产行业的成功人 大多是政府采购投入公共交通 目的 购物广场越建越大 越建越多 越建 士 不少是出生 成长在三线甚至四线 也是为了普及 但至今还没能带动家 越豪华 压迫着小商业的生存空间 我 城市的 当这批人回头返征家乡市场 庭购买 这必然有其原因的 就拿深 相信 仅凭置业广场 太古广场 是无 时 不知他们是否还熟悉乡亲们的所 圳来说 预测电动车发展的一个最简 法让香港成为 购物天堂 的 参阅 想所需 参阅第37期P30 得二三线城 单的民间指标 就是看大运会结束后 第37期P54 大箱子VS小盒子 市者得天下 还能不能在大街上看到电动出租车 参阅第37期P49 无处不在的 道路充 电器 12

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16 编者的话 From Editors 停不下来 1980年 刚刚进入中国市场的日本电子品牌 卡西 村青年正急切地站在城市门口 P30 近7成农村青年 欧 希望在中央电视台做广告 而此前从没有外国公司 向城市流动的意愿强烈 他们背后是数亿心怀期待 在中央台做过广告 最后双方协商签订交换协议 由卡 的家人 这显然不是70个CPI受到国家密切监测的城市 西欧购买日本动画片 铁臂阿童木 的播放权 捆绑了 所能承受的 中国的城市化结构必须转型 城市化必须 广告后于同年12月开始在中央台播出 自此 这个以 原 下沉 事实上 当前在大中城市愈演愈烈的限购 也正 子 Atom 命名 拥有 百万马力 的卡通人物 成为 有意无意地在为这个大局服务 P34 房地产调控并非 那个年代孩子们的记忆中最神奇的一段 其实阿童木在 病急乱投医 日本诞生的初衷 是让日本儿童对和平利用原子能产生 一些好的印象 市的中产阶级及富裕消费者将增加2亿 潜在消费者总 面对资源极度匮乏的岛国现状 日本在上世纪60年 数将大大超过主要大城市及沿海地带 现在要想覆盖 代经济起飞前 将广岛和长崎的 核伤 默默埋在记忆 到中国80%的中产阶级和富裕消费者 企业必须进入 深处 选择了核能作为起飞的能源引擎 阿童木在日本 340个城镇地区 但要在10年内保持相同的覆盖率 则 银屏上最活跃的20年 年 日本建造了几十 必须进入550个城镇地区 P46 小城中产大商机 个核反应堆 满足了全国三分之一的用电需求 顺利成 已经有人先行一步 以中小城市为利润中心的荣昌 为全球第二大经济体 这次福岛核电站出故障的几个反 地产3年来市值增长了近4倍 2010年对绿城业绩贡献 应堆也都是70年代建成的 这个穿上钢盔给人无限力 最大的10大楼盘中县市楼盘占到了一半 恒大已进入的 量 脱下钢盔令人灰飞烟灭的小原子 如今让日本人流 中小城市中有90%是中国前20强甚至100强的房企尚未 着眼泪犹豫着 还要不要拉着他的手 去找回 失去的 进入的 P52 寻找 下沉 商机的房地产企业 20年 与以往不同的是 这次除了抢占位的企业外 那 但我们已经 无法停下来 些长年来隐姓埋名的城市们 也积极主动地投身到这 今年3月 影响中国人未来5年的 十二五规划 提 次城市化的纵深中 有4 类城市将崛起成为新的区域 出要让13亿国民的收入增幅在落后多年后赶上GDP的 核心 P40 竞夺 第四增长极 而对于那些原本 增幅 还要建造3600万套保障住房 潘石屹说这让他接 就被庞大准城市人口包围的城市和地区 城乡统筹和 触到的住宅开发商 鸭梨 都很大 都在积极想办法转 拆墙运动 可能让它们成为这次最大的赢家 P74 成 型 想参加保障房建设的 希望政府尽快公布明确的参 都 不设墙 建条件 想转做商业地产 旅游地产的 还在评估从土 地购买 队伍建设等方面进行转型的代价和时间 城市 市场和人潮却都已经等不及 7000万中国农 14 根据波士顿公司的研究预测 未来10年 中国小城 福岛核电站的运转停下来 人们的生活还停不下 来 70个大中城市的房价停下来 中国的城市化还停不 下来 我们真的还没到时候停下来

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18 March 2011 总 第 38 期 P71 封 面 专 题 Cover Topic 54 三 四 线, 怎 么 进? 三 四 线 城 市 的 项 目 开 发 要 找 到 既 能 跳 出 同 质 竞 争 又 能 适 度 超 前 的 结 合 点, 商 业 相 比 住 宅 价 值 量 要 大, 多 规 划 商 业 面 积 能 够 提 70 个 大 中 城 市 之 外 高 开 发 商 的 利 润 率, 有 的 城 市 甚 至 出 现 了 剥 皮 建 筑, 即 只 盖 临 街 住 宅 而 里 面 不 动, 因 为 临 街 能 出 商 业 面 积 46 小 城 中 产 大 商 机 在 未 来 10 年 内, 中 国 大 城 市 的 中 产 阶 级 及 富 裕 消 费 者 将 增 加 6000 万, 而 小 城 市 的 同 类 消 费 者 将 增 加 2 亿 与 大 城 市 相 比, 小 城 市 的 中 产 阶 级 及 富 裕 消 费 者 更 愿 意 相 信 电 视 广 告, 但 信 赖 的 程 度 因 不 同 地 区 而 相 差 很 大 58 激 活 城 镇 内 需 与 存 量 土 地 在 嘉 兴 的 平 湖 市, 农 民 可 以 从 公 寓 房 复 式 公 寓 房 联 排 房 三 种 房 型 中 选 择 一 种 置 换, 入 住 后 享 受 城 市 居 民 子 女 教 育 职 业 培 训 就 业 服 务 的 同 等 权 利, 并 继 续 保 留 原 居 住 地 村 集 体 经 济 组 织 除 申 请 宅 基 地 以 外 的 其 他 权 益 52 寻 找 下 沉 商 机 的 房 地 产 企 业 荣 盛 地 产 立 足 于 中 小 城 市 快 速 发 展, 从 一 家 市 值 不 到 60 交 织 的 购 买 力 在 乡 里 做 木 工 活 的 黄 先 生 春 节 前 夕 在 县 城 买 了 一 套 房 子, 目 的 50 亿 土 地 储 备 只 有 300 万 平 方 米 的 小 地 产 公 司, 一 跃 成 为 是 为 了 进 城 入 户, 让 孩 子 可 以 接 受 城 里 更 好 的 教 育 像 黄 先 生 这 样 市 值 超 过 180 亿 土 地 储 备 近 1400 万 平 方 米 的 上 市 企 业, 项 进 城 买 房 的 人 很 多, 他 们 在 城 里 生 活, 在 乡 镇 工 作, 而 更 多 出 生 在 目 覆 盖 河 北 江 苏 安 徽 山 东 等 省 16 个 中 小 城 市 农 村 的 年 轻 人 也 正 在 走 这 条 路 16

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20 March 2011 总 第 38 期 14 编 者 的 话 From Editors 停 不 下 来 观 察 Observe 房 地 产 调 控 并 非 病 急 乱 投 医 / 陈 劲 松 这 次 新 政 服 务 于 三 个 大 局 : 为 保 障 房 批 量 面 市 预 留 时 间, 为 城 市 化 结 构 转 型 服 务, 服 从 于 通 货 膨 胀 带 来 的 不 稳 定 限 购, 如 果 单 从 房 地 产 来 看, 显 得 非 常 无 理, 但 若 从 整 个 中 国 的 城 市 化 发 展 来 看, 我 觉 得 这 是 一 步 妙 棋 深 圳 广 州 限 购, 使 得 珠 三 角 严 重 不 平 衡 的 状 况 开 始 发 生 逆 转 撇 除 通 胀 预 期 泡 沫 看 2011 年 CPI / 民 生 证 券 宏 观 研 究 团 队 当 限 购 从 局 部 到 全 国 / 伍 熹 竞 夺 第 四 增 长 极 / 邹 毅 中 国 发 展 报 告 2010 新 增 今 后 重 点 发 展 的 8 大 城 市 群, 很 可 能 由 此 产 生 未 来 新 的 经 济 增 长 点 城 市 群 发 展 需 核 心 城 市 带 动, 在 二 三 线 城 市 群 里 有 4 类 城 市, 它 们 因 城 市 基 础 设 施 升 级 分 享 消 费 升 级 新 兴 战 略 性 产 业 发 展 地 方 区 域 规 划 而 受 益, 逐 渐 崛 起 成 为 新 的 区 域 经 济 核 心, 并 辐 射 周 边 四 线 城 市 P 城 市 City 成 都, 不 设 墙 / 樊 邦 勇 作 为 全 国 统 筹 城 乡 综 合 配 套 改 革 试 验 区, 成 都 在 新 一 轮 规 划 中 将 乡 村 也 纳 入 规 划 范 围 之 内, 不 仅 要 建 国 际 化 现 代 化 都 市, 更 要 打 造 产 业 发 展 环 境 优 美 特 色 鲜 明 的 小 城 镇 和 村 庄, 利 用 一 区 两 带 六 走 廊, 打 通 城 乡, 把 城 市 和 农 村 两 者 的 优 点 高 度 融 合 在 一 起 广 大 的 农 村 地 区 是 人 在 园 中, 二 三 圈 层 是 城 在 园 中, 中 心 城 区 是 园 在 城 中, 在 充 分 保 护 和 尊 重 生 态 本 底 的 基 础 上, 规 划 产 业 和 城 镇 布 局 开 发 Develop 后 商 务 时 代 的 CBD / 李 特 灵 詹 宇 超 传 统 大 都 市 CBD 过 分 强 调 仪 式 感 缺 乏 人 性 化 交 流 空 间, 道 路 和 空 间 尺 度 过 大, 商 业 和 商 务 功 能 分 离, 不 利 于 人 们 活 动 和 空 间 使 用 出 于 对 传 统 CBD 的 反 思, 东 平 CBD 充 分 利 用 其 便 捷 交 通 和 生 态 资 源, 通 过 空 间 尺 度 的 合 理 把 握, 营 造 注 重 交 流 环 境 宜 人 充 满 活 力 张 弛 有 度 的 空 间 氛 围 ; 同 时 通 过 连 廊 人 行 步 道 地 下 空 间 特 色 商 业, 将 商 务 与 商 业 休 闲 空 间 结 合, 打 造 面 向 多 元 消 费 群 体 的 都 市 休 闲 体 验 商 业 中 心 P117 P 大 悦 城 : 中 心 商 业 的 未 来 / 林 仕 飞 P110 18

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22 March 2011 总第38期 March 2011 总第38期 总编辑 EDITORIAL DIRECTOR 陈劲松 Chen Jinsong 副总编辑 梁兴安 名誉顾问 黎振伟 首席研究员 王海斌 P98 86 图片 Photo 92 Li Zhenwei CHIEF RESEARCHER Wang Haibin CONSULTANT Xu Qian 执行主编 甘霖 朱昊 设计总监 蔡俊波 EXECUTIVE EDITOR Gan Lin SENIOR EDITOR Wang Yahui Zhu Hao ART DIRECTOR Cai Junbo 美术编辑 ART DESIGN 黄高丹 Huang Gaodan 设计 旧县 设计明天 / D.a.S.T.工作坊 HONORARY CONSULTANT 许谦 王亚辉 中央原著 跨界文化营销力 / 杨嘉茵 Liang Xing'an 顾问 高级编辑 营销 Marketing ASSOCIATE EDITORIAL DIRECTOR 卡邦传媒 DESIGN KAPA DESIGN 建筑 Architecture 108 简约的堆叠 / A+U 中文版 人物 People 116 林堉璘 台湾的景气铁嘴 / 王希 房地产业中流行一句俗话 眼光决定生死 谈到投资眼光 目前台 湾没有人可以超越林堉璘 林堉璘较少涉及土地标售 而是致力于未开发 请登录世联地产官方网站浏览电子杂志 或即将开发地区的土地购买 他对房地产的趋势判断 被业界视为景气铁 嘴 从做碾米到盖 贩厝 继而成为台湾 地王心脏 惟一的地主 再到 兴建台湾豪宅标本帝宝大厦 现年75岁的林堉璘用近半个世纪 缔造了他 的 地产金融帝国 漫话 Rambling 120 商业名词 / 吕维锋 122 Rattle Snake Ledge山顶上的祈祷 / 杨阡 美国正在和中国打一场新的冷战 叫作 气候战争 如果气候战争真 的存在 那么它首先是一场美国的内战 资本主义已经持续发展了至少两 百年了 现在这个持续可能会被终结 其中最无可回避的局面就是环境压 力 我们需要选择是为利润 换句话为贪婪而生产 还是为幸福与分享而 生产 20 地址 EDITORIAL OFFICES 深圳市深南东路深圳发展银行大厦13层 13/F, ShenZhen Development Bank Bldg, Shennan Dong Rd, ShenZhen(518001) 电话 Tel 传真 Fax 国际标准刊号 ISSN 主办 深圳世联地产顾问股份有限公司 Published by Shenzhen WorldUnion Properties Consultancy Co., Ltd. 启事 SUBMISSIONS 我们非常欢迎各类房地产及相关内容的稿件 同时版权所有 未经许可 不得转载本刊文字和图片 本刊将保留法律追究权利 We encourage prospective authors to submit manuscripts, and all rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means, without written permission. 注 本期部分文字与图片来自互联网 请原作者与本刊联系 以便寄付稿酬

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24 知道 Discover 一群最具创意的专业人士在48小时共处一室 碰撞出很多影响未来的创业点子 创业家巴士 一年前 一位在硅谷工作的创业家召集了 Startup Bus 则打算扩大到150位创业家 共5 12位网络创业所需要的各种高手 他们互不相 辆巴士 分别从旧金山 纽约 迈阿密 芝加哥 识 先各自飞到硅谷 再一起乘坐巴士从硅谷到 克里夫兰出发 而且5辆巴士之间还要 竞赛 德州 在这段48小时的旅程内 12个人挤在巴 看看谁做的创业点子最好 士里 必须共同讨论开发出3个网络创新点子 创业家巴士从外观上看 与一般旅游巴士 这段旅程圆满结束 美好的经验让创业家们至 没有什么区别 但其内部已经经过改装 原本可 今仍津津乐道 难以忘怀 这些人来自美国 坐三四十人的空间 现在只能坐十几人 里面还 英国 澳洲等地 有编程人员 设计师 规划人 设有一个小厨房 有床 可以躺下小睡片刻 它 员 以及人脉甚广的营销人员等等 他们下巴士 是专门针对时间宝贵的网络创业人士所设计 之后 有些并不是在创业的 经过这次体验 也 提到网络创业 最重要的就是 上网 这个巴 离职加入了某间硅谷新创公司 士可以无线上网 只要带着计算机 随时都是 有了去年的成功经验 今年 创业家巴士 22 联机状态

25 图片来源 / PHOTOTEX 鄱阳凯迪生物质能电厂的发电机组正在工作 吃 废秸秆的 生物质能电厂 鄱阳凯迪生物质能电厂是江西首家绿色生 能进行的发电 是可再生能源发电的一种 包 态供热发电企业 它是由武汉凯迪能源开发公 括农林废弃物直接燃烧发电 农林废弃物气化 司投资2.5亿元建设的江西第一家生物质能电 发电 垃圾焚烧发电 垃圾填埋气发电 沼气 厂 这里的发电原理简单来说就是利用废弃的 发电 世界生物质发电起源于20世纪70年代 秸秆 花生壳 谷壳 枯树枝等替代煤炭而生 在世界性的石油危机爆发后 丹麦开始积极开 产发电 将热能转化为电能 农村废弃物发电 发清洁的可再生能源 大力推行秸秆等生物质 是可再生能源利用的有效方式 能从根本上解 发电 自1990年以来 生物质发电在欧美许多 决农林废弃物处理难的问题 另外 电厂每年 国家开始大发展 中国是一个农业大国 生物 要向农民收购18万吨废弃物 不但增加了电力 质资源十分丰富 各种农作物每年产生秸秆6 供应 还为农民创收大约5000万元 亿多吨 其中可以作为能源使用的约4亿吨 开 生物质发电是利用生物质所具有的生物质 March 2011 发潜力十分巨大 23

26 图片来源 / CNSPHOTO 知道 Discover 师家沟被西安市国际遗产学术会认定为 山区空间扩张利用建筑体天下第一村 遗落的 清代民居群 晋商民俗建筑群师家沟 兴于乾隆32 走暗道 或出偏门 或上楼门与其他院落 年 历经几代精心修筑扩张形成集群型 相互联系 走进一家院便串全村门 主 家族式综合体 总面积5万多平方米 可媲 体建筑周围有一条长条石铺就的人行道 美名扬三晋的王家 乔家大院 长达一千五百余米 下雨半月不湿鞋 师氏家族发迹后也与其他晋商一样 整个村落空间既有水平方向的穿插 又有 广置田产起房盖屋 师家大院建筑布局有 垂直方向的渗透 体现了丘陵沟壑区依山 主有次 有藏有露 既能满足主人对外接 就势 窑上登楼的特点 又融入平原地带 触交往的要求 又具备私密性 既体现了 多进四合院的空间层 次 放眼整 个 建 筑 尊 卑分 等 贵贱分野 上下有序 长幼有 群 与山势自然衔接 交融 层楼叠院 错 伦 内外有别 男女归位的宗法礼教 又 落有致 可谓山地建筑的经典 充分显示了建筑的时代性 社会性和民族 性 院落门前以狭长巷道相连 传统的月 洞门分隔空间 院与院之间巧妙相通 或 24 据有关部门论证 要全面修复师家沟 这一民居奇观 约需6000万元

27 图片来源 / CNSPHOTO 湖南湘西土家族苗族自治州的两位捡瓦匠在县城一房顶上冒雨捡瓦 捡瓦手艺 正在远去 March 2011 穿行于屋檐梁上 翻卷片片房瓦 手法娴 保持平衡不摔下来 南方潮湿 遇到老房过梁 熟 步履稳扎 这可不是形容梁上君子 而是捡 腐败或檩条蛀空 一脚踏下常有房顶坍塌的情 瓦匠们干活儿 捡瓦匠 是对从事维护瓦房行 况 而瓦片翻动带起厚厚的灰尘还可能吹进眼 当者的俗称 南方的乡村老屋一般盖小青瓦 睛 上顶捡瓦的工具简单实用 锤子 敲击过 瓦片经长年日晒雨淋难免滑动错位甚至破裂 梁 檩条检查是否结实 扫帚 清扫瓦沟 瓦缝 露出檩条与橼皮 这种屋顶两三年就得请捡瓦 间的落叶灰尘 翻一层扫一层 一把锯子和一 匠翻捡瓦片 更旧换新 条插满钉子的稻草辫 加固或更换檩条橼皮 上世纪80年代 南方的许多大街小巷随处 现在农民生活水平提高了 大多新建水泥 可见捡瓦匠 捡瓦匠一到主家门前便把长梯架 平顶楼房 即便盖瓦也是大片机瓦 一片紧扣 上屋檐 高呼一声 捡瓦喽 待左邻右舍把街 一片 不滑溜也难破损 无需频繁翻捡 渐渐 沿上的桌子板凳收进堂屋 便手持钝斧上梯 地 早前走街串巷找生意的捡瓦大军也不见了 这门手艺危险且耗 体力 不能踩 裂瓦片还得 身影 25

28 地球村 World 多把火烘热高端地产市场 新加坡 过去一年多 新加坡房地产市场异常火热 这个岛国现 在正在与香港竞争全世界最活跃市场宝座 其高端市场的增长则更为显著 考虑到亚洲经济迅猛增长以及对中国内地和香港房地产泡沫破裂的担忧 加之新加坡透明的税收政策和监管等因素 新加坡房价激增并不令人惊讶 普华永道和美国城市土地协会联合发布的一项调查显示 新加坡已成为亚 洲最佳房地产投资地 西方人也注意到了新加坡房地产市场的繁荣 尽管新 加坡的房地产条例禁止外国人在该国的某些地段买房 但不少希望在亚太 市场扩大规模的企业和投资基金正在这里竞相购入更多房产 新加坡市场 上最高端的产品是稀缺的高档独栋房屋 它正以超乎想象的速度和价格被 抢购一空 自2009年9月以来 新加坡政府已经推出了多轮冷却措施 旨在防 止中低端市场的投机行为 包括征收新税 提高预付款标准等 这些措施目 前为止收效甚微 由于亚洲人口越来越多 越来越富 因此许多新加坡房地 产企业走高端化的战略也许还会继续保持下去 来自 财富 房屋卖不掉 全因禁狗令 美国 出色的买家从飘忽不定的楼市迷雾中现身出 来 他们愿意 有能力 甚至是满心欢喜地在纽约市上东区标价数 百万美元的经典公寓上砸下重金 然而拦路虎可能却是一只有着 豪宅市场或将降温 毛茸茸耳朵的查理王小猎犬或是一只名叫 马克斯 或 王子 的 印度 由于财富不断增长及对印度房地产市场过度看好 孟买 约克夏 房地产经纪人罗比 布朗就遭遇了这样的恶梦 他曾挂牌 和德里的豪华公寓价格不断上升 然而 由于价格过高 去年12月孟买的公 出售一套公寓 但却不得不拒绝了很多把宠物视为亲人的潜在买 寓销售同比下降了50 豪华住宅销售也大受影响 据分析家和经纪人估 家 布朗表示 有三分之二打来的咨询电话都因为宠物问题被拒绝 计 近来在印度的金融中心孟买 大约有40%的豪华住宅无人购买 价格从 了 随着房地产市场试图重新站稳脚跟 反对养狗的传统偏见还 万美元不等 此外 银行对房地产开发贷款的谨慎与利率上升 是很难打破 一些新建公寓试图走中间路线 它们欢迎宠物 但有 使得拥有大量未售豪华住宅的开发商面临很大的融资压力 据分析师预 限制条件 比如只能养某些品种的狗或体重在20磅 约9公斤 以 计 如果销售持续放缓 未来几个月开发商将对豪华住宅降价10 15 而 下的狗 尽管如此 大部分禁止养狗的合作公寓委员会不会让步 另外一些开发商可能通过提供诸如免费停车场和减免印花税等优惠以吸引 一位合作和共管公寓的律师萨夫特表示 委员会是不会因为市场 更多买家 现在买家也有更大空间在折扣和优惠方面与开发商进行谈判 有些疲弱就改变规定的 只有市议会 州立法机构或是法院才能 来自 华尔街日报 对限制宠物的规定做出任何重大改变 来自 华尔街日报 26

29 高跷 房屋 彼得潘的别样梦幻岛 西班牙 这座 高跷 房屋位于西班牙的伊比沙岛 房子的主人 从小说人物小飞侠彼得潘那里获得灵感 将房屋命名为梦幻岛 房屋建在一个 斜坡上 设计上尽可能小地影响周围景观 因此按照地形原状像 踩高跷 一 样架在支柱上 而并没有将斜坡整理为平地 房屋在建设过程中没有砍伐一 棵树木 相反 树木被 请进 房屋内部 树干从地板贯穿天花板 并从屋顶上 高跷 房屋 的外观 伸展出来 客厅 厨房和餐厅都可以看到树木 整个房屋被分成了三个 舱 一部分是厨房 客厅和主卧室 另外两部分是客房 这样做给人一种森林小木 屋的感觉 房屋各部分相对独立 由公共生活区域相连 各个 舱 由金属框 架加混凝土屋顶建造 在夏季非常凉爽 透过 舱 的巨大玻璃窗 可以俯视 山谷 海水及整个岛屿的景色 房子外的栏杆被漆成黄绿色 框架和支撑整个 房子的 高跷 被漆成紫色 内部墙壁被漆成天蓝色 房子下面的空间延续了 梦幻岛的主题 建造了一个休闲室 里面布置有乒乓球桌 飞镖和大型扬声器 等设施 来自 纽约时报 屋内一览整个 森林到海滩的 壮观景色 酒店市场复苏 几家欢喜几家忧 Condo公寓市场前景光明 美国 在经济衰退期暴跌的酒店入住率及房费 由于商务旅行 加拿大 作为少数几个可供首次购房者选择的经济 和休闲旅游的恢复 逐步显现需求回升的曙光 同时 一些酒店管理公司积 适用房之一 Condo公寓有望在未来几年内获得快速发展和更高 极为酒店开发商融资 不断加强酒店的供给能力 希尔顿酒店全球经营及发 的市场认知度 Condo公寓已占到加拿大全部新建住宅的三分之 展董事表示 随着信贷市场放开和酒店供应迎头赶上 市场供需将逐步平 一 而早在2006年 温哥华的房主中就有近三分之一是Condo公 衡 当然 这需要一段时间 根据高力国际酒店接待研究报告 2010年酒店 寓业主 随着加拿大人生活方式和观念的转变 Condo公寓在市 入住率上升了近6个百分点 但平均房费则普遍持平 分析家认为入住率是酒 场上的地位不断提升 年轻时髦人士也成为其追随者 过去人 店业的一个先期指标 它的提升意味着随之而来的房费上升 虽然酒店房费 们期望拥有的那种独栋式 带有白色栅栏的房屋 正在被新颖 的上涨对于业内是一个好消息 但却让旅行者和商务人士忧心 这可能意味 独特的 拥有餐饮 购物和娱乐等便利配套设施的阁楼式Condo 着过去的买方市场优 公寓所取代 从市场反应来看 过去两年 多伦多在建的Condo 势的终结和更多的差 公寓约35000套 目前几乎全部预售 而在多伦多和温哥华市中 旅成本 然而 由于很 心 还有来自亚洲和中东投资者的大量购买 在二手住宅市场 多二 线城市近年来大 多伦多每出售3套住宅就有1套是Condo公寓 而在渥太华是每 力投建或改善会议中 出售四套就有一套 加拿大抵押贷款及房屋公司表示 加拿大 心 有 很 大 的空间和 人在75岁之前都不会放弃拥有住房的梦想 随着越来越多不同 场 地 给商务活 动或 年龄层的人们选择Condo公寓式的生活方式 可以预见未来几十 会 议举办者提供了更 年 加拿大城市地区Condo公寓建设将会如火如荼 来自 不动 多较为经济的选择 产时代 虽然酒店价格回升迅 速 但 是 对于早前 下 跌幅度很大的高端 酒店 而 言 仍 需 要 很 长的调整时间 来自 纽约时报 March

30 泡沫 Bubble 2010年全国非金融领域实际使用外资金额 亿美元 同比增长17.4% 其中房地 产成为吸金大户 吸收外资占22.7% 增幅 超过40% 2 上市公司加速囤地 虽然楼市成交量在去年第三季度出现回落趋势 不过 土地市 场成交却继续保持着活跃的态势 并且热度不断上升 高溢价率 地块频频出现 开发商的拿地热情空前高涨 土地储备前10名的 房企 其土地储备之和已达3.05亿平方米 虽然说 手中有粮 心 中不慌 不让开发商拿地似乎给不出很好的理由 不过 其中的 一些非理性因素还是值得警惕 按照目前销售进度 个别房企土地储备量已够其销售十多年 SOHO中国董事长潘石屹在近期研究后发现 上市公司的囤地现 象非常惊人 按2008年这些公司 开发 的建筑面积计算 囤地规 模最少的也在20年以上 最多的超过100年 当地价火爆得超出预 期 土地已经不再简单是造房子的 原料 了 开发商凭借囤地就 可以获取大量利润 图片来源 / CNSPHOTO 为此 国土资源部日前要求各地方汇总土地储备情况 除要求 上报土地出让价款总额 建设用地总量等情况外 还特别要求地 方政府和主管部门对土地储备制度的 防范腐败机制 以及实施 情况进行检查 北京晨报 1 305亿元现金难解 断粮 之忧 3 千亿外资再注中国楼市 从3月初发布的A股13家上市开发商年报来看 累计实现净利 2010年下半年以来 海外资金与国内房企合作 注资开发项 润总额89.22亿元 同比增长55.77% 这13家公司截至去年年底 目的案例大量浮出水面 12月中旬 中远集团将所持远洋地产的 的现金余额达305.44亿元 但面对楼市调控的高压 未来资金压 股权全部出售 接盘资金除香港南丰集团外 还有一家汇丰旗下 力依然不乐观 不少开发商开始谨慎看待今年的房地产市场 巨 的外资基金 12月底 嘉里置业 丰益国际 香格里拉(中国)公司 大现金盈余背后 依然隐藏着资金危机 等3家境外企业联手组建合资公司 将在东北一些城市从事房地 数据显示 剔除两家ST股 75%的公司资产负债率出现上 产开发等综合业务 升 6家开发商的资产负债率超过70% 其中 保利地产2010年 商务部数据显示 2010年全国非金融领域实际使用外资金 资产负债率达到78.98% 比2009年上涨了12.85% 另外 莱茵置 额1057.4亿美元 同比增长17.4% 其中房地产成为吸金大户 吸 业 渝开发 中华企业等企业的负债率也有不同程度的增加 收外资占22.7% 增幅超过40% 照此计算 2010年流入国内房地 国泰君安房地产分析师也指出 目前行业平均负债率偏高 产业的外资达240亿美元 约合人民币1590亿元 2010年 包括 资本消耗都维持在较高水平 在现金及现金等价物净增加额 主权基金在内的各路外资 进入国内地产业呈加速趋势 FDI中 上 上述13家开发商累计为62.76亿元 而2009年同期为143.16亿 有近四分之一进入了房地产领域 商务部一位官员近期透露 元 同比下降56.16% 这也就意味着开发商在经营活动中现金支 新加坡淡马锡近期透露 其全资子公司丰树集团将在今年启动一 出快速超过现金收入 因此 有专家表示 短期来看开发商的资 只新基金 规模在10亿美元左右 依然专注于中国境内写字楼 金不是太紧 但半年后就很难说 广州日报 商场和住宅物业的开发 如果可以找到很好的投资机会 资金 规模可能还会更大 中国证券报 28

31 4 温州民资抱团拿地 5 租金调控将列为房价调控的一部分 强悍的温州民资 已经从小打小闹炒楼 深入到房地产的每一 住建部官员近期针对春节后部分城市房租急剧上涨的现象发 个环节 从炒房到集资盖房 这是温州游资的最新动向 我们要 言表示 住建部已经做过一些调研和分析 尽管各方面看法不尽一 寻求一种资金的联合 不能单单依靠银行 温州某房地产开发商 致 但住建部总的看法还是认为是供求矛盾的问题 负责人透露 抱团拿地是抱团炒房模式的一种延伸 也是温州民间 住建部分析认为 租金上涨的主要原因有三个 一个季节性的 资本四处投资的最显著特色 2010年底以高于起拍价近20亿元竞 因素 特别是春节以后 外来人口回城务工 各方面租房需求集中 得温州大学地块的置信实业 其股东除了服装 眼镜 打火机和箱 时期 也是租客上调租金比较集中的季节 其二 目前租赁的房源 包等企业 背后还隐匿着几百个 隐形股东 限购令一出 炒房客 的来源还主要是以分散的 个体的市场为主 还没有大型的 专业 转而集资开发楼盘 变身为开发商 一部分温州 热钱 还大量介 的从事住房租赁的企业这样一些群体 所以受房源来源的影响也 入商业地产 北京浙商商会副会长陈俊带队跑遍了安徽 浙江 郑 比较大 其三 由于通胀和加息的预期 加上现在我们的住房租售 州 河南 内蒙古等地十多个中小城市 物色商业地产项目 济南 比和国际上比较起来还处在比较高的水平 现在一线的大城市大 温州商会会长夏三忠也表示 计划3年内在山东开发50个城市综合 部分达到500 1以上 所以理论上它有这种上涨的空间 体项目 以县级市为主 业内人士认为 央行希望通过限制房地产 住建部下一步会将租金调控列为房价调控的一部分 各级政 企业贷款来遏制楼市投机 却引来大量游资和产业资本注入 要 府 各个部门都有责任来重视这项调控的工作 例如北京在研究 解决楼市投机过度问题 先要解决畸形的身份贷款体制和垄断 加强出租房制度建设方面的工作 地方政府已经在采取措施 主要 给民间资本以更大空间 21世纪经济报道 是抓好落实 发现有哄抬租价 欺骗老百姓等违规行为的 就要严 肃查处 观点地产网 限购令一出 炒房客转而集资开发楼盘 变 身为开发商 一部分温州 热钱 还大量介 入商业地产 6 兰州房租涨三成仍供不应求 兰州房租在两年内涨了近30% 小户型房屋月租金平均上 涨300元左右 现在一室一厅的租金由去年的450元涨到了700元 左右 若是交通便利 设施完备的房子 月租金更是达到千元以 上 据兰州最大的房屋中介机构玛雅相关负责人介绍 随着房地 产政策的调整和变化 普通商品房价格快速上涨的趋势得到抑 制 但租房价格仍然呈现上涨趋势 即便如此 兰州租房市场却 仍供不应求 2011年元旦至今 特别是春节过后 兰州市各区域房 租较去年同期普遍上涨 据悉 兰州市可供出租的房源明显少于 需求 特别是中小户型房源紧张 此外 造成兰州市房租上涨较 快的最主要原因 还在于新建商品房价格走高 物价上涨和租房 需求增加 有业界人士认为 政府房地产调控政策使得部分购房 图片来源 / CNSPHOTO 者推迟购房 转向租房 这从一定程度上增加了房屋租赁市场的 需求 有专家建议 在租房房源供应上 政府应增加中小户型房 屋的供给 特别是为中低收入者建设大量的低租金房屋 西部 商报 March

32 数据观点 Data 近7成农村青年向城市流动的意愿强烈 零点数据 城市曾经因其资源和机会优势吸引了 城市和县城受访者中 近半数人首选 市和县城居住 明显高于愿意居住在农村 大量外来人口 但由于房价 户口及工作压 居住地是北京 上海和广州等一线城市 的比例 38.9% 并且年龄越小的群体越 力等诸多原因 社会上出现 逃离北上广 其中 武汉 哈尔滨 太原 西安和昆明等 倾向于选择城市生活 18 30岁 67.8% 这样的说法 那么真实的居民流动意愿到 省会城市受访者中 累计有46.9%希望生活 同时 有2/3的农村受访者认为 如果他们 底是什么 对此 零点数据在2010年进行了 在北上广或省会城市中 县城受访者中有 出生在城里并一直生活在城里的话 生活 中国城市和农村居民流动意愿调查 调 48.1%希望居住在城市中 高于选择生活在 会比现在好 在18 30岁的年轻人中 这一 查发现 如果可以自由选择居住地 人们普 县城的比例 40.6% 而北京 上海和广州 比例更是接近八成 即便在61岁以上的老 遍表现出向大城市流动的意愿 近半数城 的受访者中则有高达97%希望自己仍然居 年人中 也有将近半数的人认可这一说法 镇居民依然将北京 上海和广州作为首选 住在北京 上海和广州 农村居民也有近六成希望生活在城镇 尤 其是年轻人 100% 80% 60% 40% 20% 农村受访者也表现出向城市和县城流 新生代流动人口中87.4%愿意融入现居住地 动的较强意愿 55.5%的人表示愿意到城 该结论与国家人口计生委最新调查结果 北上广居民 省会城市居民 县城居民 拒答/说不清 农村 县城 北上广和省会之外的其他城市 省会城市 北上广 城镇总体 资料来源 2010年零点研究咨询集团自主进行的 中国城市和农村居民的流动意愿调查 如果自由选择 请问您最愿意住在哪里 城市和县城调查 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0 城市 47 生活 67.8%希望落户大城市 基本吻合 县城 ~30岁 农村 ~40岁 拒答/说不清 ~50岁 ~60岁 岁及以上 总体 资料来源 2010年零点研究咨询集团自主进行的 中国城市和农村居民的流动意愿调查 如果自由选择 请问您最愿意住在哪里 农村调查 新技术 Technique 降噪的声学天花板与墙面砖 Phonstop公司生产的声学天花板和墙面砖百分之百利用回收玻 璃制作 但却不像玻璃纤维那样含有光纤和甲醛混合物 这种对玻 璃进行高温高压处理形成的具备刚性的瓷砖 具备优异的声学特 王默编译 性 重量轻 持久耐用 它利用气孔吸收声音 从而有效地降低噪 声 减少混响和回声 达到标准的隔音要求 降噪系数 NRC 高达 0.90 满足LEED认证的要求 Phonstop的V类和E类瓷砖都达到了美 国ASTM E84 建筑材料表面燃烧特性的测试方法标准 1类 A 防 火等级 能够抵御外界环境影响 抗高温 防潮 防霉菌 抗压力以 及耐酸 利用底漆与粘合剂 Phonstop V类砖可直接安装在墙壁或 天花板中 利用直角边缘及双层石膏 呈现出无缝隙的整体外观效 果 这类瓷砖还可现场定制颜色 Phonstop E瓷砖有一个稍微倾斜的 边缘面 可以利用任何标准的15/16英寸天花板网格系统进行安装 图1 天花板网格系统 Phonstop瓷砖非常容易锯 钻或打磨 能承受较大力度的清洗 可应 用于办公室 学校 剧院 餐馆 体育馆 车站 机场 工厂等公用建 图2 直接安装于墙壁 天花板 呈现无缝隙效果 30 筑以及电力公司 装配和制造领域等 也适用于反涂鸦系统的使用

33 楼市等高线 Contour 荐书 Bookshelf 关于现代建筑的16章 一类城市 2010年12月~2011年2月新建商品房 量价走势图 成交面积 万平方米 元/平方米 月 1月 2月 式传播 这既反映出当代社会的多元性和业界个 人观点的杂凑性 同时也说明了定义是开放且进 成交均价 当代建筑思潮在10年前开始以 关键字 的形 行中的 自此 建筑的 大理论 时代也一去不返 本书以16个关键字为线索来探讨和思考现代建 筑 纵横东西古今 流露出广博的视界和深邃的理 解力 轻量化而不失准 全书以 关于形式与环境 居住 以及日 5000 本的这个空间 建筑何去何从 三大面向引领 0 形态与机能 巴洛克 斜线与坡道 等16 作者 五十岚太郎 译者 谢宗哲 出版 田园城市文化2010/01 个关键字 自成16章节 将现代建筑理论各面向上 的重要议题 做了完整而细致的剖析 一幅理解日 本现代建筑及其背景的画卷由此徐徐展开 二类城市 2010年12月~2011年2月新建商品房 量价走势图 作者立足于建筑领域却不囿于其中 超脱对 建筑的理解 将建筑与现代思想融为一炉 深入 浅出地娓娓叙述 同时还穿插了电影 科幻动画 成交面积 万平方米 成交均价 元/平方米 月 1月 月 等内容 甚至延展到身体空间与网络 圆形监狱与 便利商店 伽蓝与市集 媒体与资讯 御宅族与僵 尸 微软与红旗等 从理论典籍到文化现象 亦不 失为人文领域读者的精神大餐 街头经济学 日常生活中 小到菜市场菜价涨跌 大到进出 口贸易变化 都与经济学息息相关 无论你是什么 国籍 种族 身份 职业 年龄 都可以从生活点滴 三类城市 2010年12月~2011年2月新建商品房 量价走势图 成交面积 万平方米 元/平方米 月 月 月 司空见惯的事物和现象入手 揭示经济学原理 进 而用这些原理解释这些现象 从而论证经济学实 成交均价 中 发现无处不在的经济话题 本书从日常生活中 际上与现实生活密切相关 美女为什么总是自命不凡 反映 供求关 系 下 班 路的右边是开店的风 水宝地 反 映消费者心理 咖啡和面包哪一个更有价值 反映产品的相对价值 盛产稻米的国家 怎 5000 么还会有人饿肚子 反映供需和利润 精品 0 为什么不打折 反映需求与价格的关系 诸 一类城市数据为深圳 广州 北京 上海 杭州的平均值 如此类 都可以在经济学上得到解答 二类城市数据为天津 厦门 无锡 佛山 东莞的平均值 街上随处可见经济学的痕迹 就像作者所说 三类城市数据为郑州 长沙 西安 武汉 大连的平均值 的 对经济学完全不了解的人也能看懂和理解街 华房数据 李凌 作者 李荣植 译者 刘中政 出版 易富文化2008/10 头经济学 得以发现并充分利用身边的赚钱机会 实现财富迅速增长的愿望 March

34 数字化长跑 Facts and Data in Persistent Running of WorldUnion 51% 2011年3月21日 世联地产以自有资金2800万元收购重庆纬联51%的股权 这是继去年 底收购四川嘉联之后 世联地产在西南片区的又一并购 此举意味着世联地产进一步加快 了全国布局 挺进西南的步伐 重庆纬联的主营业务为房屋信息及物业管理咨询服务 2010 年实现净利润939.47万元 目前其市场占有率及业绩稳居重庆房地产中介市场前三名 8年 2011年3月25日 中国房地产 TOP10 研究结果发布 世联地产连续第8年获得策划 代理综合实力TOP10荣誉 并继续位列榜单领先位置 72.29% 2011年3月24日 世联地产发布2010年度报告 世联地产全年实现总营业收入12.7亿 元 较上年同比增长72.29% 实现利润总额3.3亿元 其中归属于上市公司股东的净利润 2.4亿元 同比增长60.29% 两大主营业务均大幅增长 其中全年代理销售额达1216亿 销 售面积与销售金额分别占全国商品房销售总额的1.06%和2.32% 全年顾问业务收入3.11 亿元 同比增长96.83% 执行项目565个 同比增长32.63% 单个顾问项目收入增长明显 1元 2011年2月 世联地产董事长陈劲松先生应邀成为 壹基金儿童救助专项基金 项目 的创始理事 也是该项目管理委员会成员 同时捐款资助 救助儿童的行动 壹基金倡导 壹基金壹家人 的全球公益理念 推广每人每月1块钱 一家人互相关爱 彼此关怀的慈 善互动模式 即 每1人 每1个月 每1元 1个大家庭 同时致力于传播创新的 人人参与 的公益文化 尽可能地为各种自然灾难提供人道主义援助 截至3月25日 报名参加壹基 金捐助计划的世联员工已达2664名 32

35 March

36 观察 Observe 陈劲松 房地产调控并非病急乱投医 限购 如果单从房地产来看 显得非常无理 但若从整个中国 的城市化发展来看 我觉得这是一步妙棋 中国房地产市场面临今天这种局面 是必须也是必然 也就是说房地产行业的 陈劲松 世联地产董事长 地产调控并非病急乱投医 房地产界弄错 了以下三件事 本轮调控不可避免 如果不是中央出台救 第一件事 将住宅等同于房地产 市政 策 年的那次调控 应该会相当 我们总 在说 房地 产占了G D P 多大比 深 但是美国经济危机 把整个房地产行 例 拉动了多个相关产业链的发展 离开 业给救了 在此之后 整个行业开始信心 房地产中国经济会怎样 实际上这将房地 膨胀 并且恢复到比以前高出好几倍的状 产等同了住宅 假定去年580万套保障房 态 大家突然发现中国经济已经离不开房 全部开工 假设今年1100万套保障房如期 地产 中国房地产绑架了中国经济 绑架了 动工 那么能拉动中国GDP多少产业链 银行 绑架了地方政府 这种情绪在整个 不用开发商 它们拉动的程度更大 我认 行业蔓延 所以 面对本轮 调控 很多业 为在这一点上中央是非常清楚的 只是现 内人的心态就是 调吧 无所谓 在还没到时候 第二件 事 房地 产 绑 架 银 行 一 说 不 房地产界弄错的三件事 34 成立 针对 业 内人 的 这一心 态 我 想 说 的 2008年 深圳的整体房价回调30%以 是 情况有变 中国房地产对GDP 对银 上 个别区域回调50%以上 这个时间离 行 对地方政 府 对中国经济的贡献 没 今天并不遥远 记得当年深圳的媒体有一 有我们想像的那样乐观 很多人说中央是 个预言 深圳会出现1000亿的断供潮 可 不是越来越糊涂了 我并不这样认为 房 是 到2008年底房价还未出现明显回升时

37 漫画 / 曹一 深圳出现断供潮了吗 没有 当时 我们跟 能真正清楚该干点什么 我的理解 这次 产来看 显得非常无理 但若从整个中国 深圳人民银行合作了一项研究 结论就是 新政服务于三个大局 的城市化 发 展 来 看 我觉 得 这是 一步妙 根本没有断供潮 那银行到底有没有断供 现象呢 有 但是跟企业有关 而跟老百姓 第一 个 大 局 要为 保 障 性 住 房 批 量 推出预留时间 无关 因此从去年4 15新政到现在 中国 近期温 家宝总 理 在与网民的对 话中 更不可能出现断供潮 所以说今年各商业 说的非常清楚 我有决心 本届政 府任 银行出现任何严厉的手段 其实心里都是 期内能把这件事情管好 使房地产市场健 有底的 并不是摸着石头过河 康发展 使房价能够保持在一个合理的价 第 三事情 中国 房 地 产 绑 架 地 方 政 棋 深圳 广州限购 使得珠三角严重不平 衡的状况开始发生逆转 这难道不是好事 吗 我个人认为这个大局持续的时间可能 比保障性住房持续的时间还要长 第 三个 大 局 服 从于 通 货 膨 胀 带 来 的不稳定 位 而本届政府任期正好与保障房批量 目前的通货膨胀已从资产 快 速 通 胀 推出的时机差不多 就是说新政要为保障 演 变为 实体通 胀 号称史 上 最 严的调 控 我们国家是有钱的 保障性住房 中 房的批量面市预留时间 在保障房批量面 下 房价还在涨 如果不严又会怎样 这次 央请客地方买单 这种局面在今年就会有 市前 我认为房地产调控没有最严 只有 正好赶上一系列政治会议期间 所以说今 说法 否则110 0万套保障房无法到位 现 更严 年的调控会逐渐加强 府原则上有错误 在地方政府都签了军令状 这是政府内部 的调剂问题 不是地方债的问题 第 二个 大 局 为 城 市化 的 结 构 转 型 服务 房地产政策频出 机遇和挑战并存 如果将中国房地产市场按区域划分 可以 原先中国的城市化只集中在几个点 分成十几个区域 并且每个区域的表现都 现在随着高铁的出现与和谐社会的提出 不一样 世联的供销差数据告诉我们 今 如果我说的三项理由存在的话 我们 城市化 必 须由点变 成面 这次 新 政的限 年各个区域会参差不齐 多姿多彩 对整个行业就应该深刻反思 反思之后才 购 就是 一步大棋 限购 如果单从房地 新政服务于三个大局 March

38 观察 Observe 民生证券宏观研究团队 撇除通胀预期泡沫看2011年CPI 当前在物价问题上 存在 2 011年 货币对 物 价 的 影 响 将小于 银行存贷差增加到23.9万亿 我国每 着 短 期因素长期化 和长 2010年 房地产 汽车等支柱行业的供需会 年新增货币都有相当一部分以存贷差的形 期因素被夸大的认识 当 发生变化 CPI与核心CPI的上涨压力也将 式在银行体系内部循环 1999年只有1.5万 相应降低 亿元 到2010年增加到23.9万亿元 其中 前我国物价上涨主要是食 品价格的结构性和阶段 性 上涨 对CPI 上涨 贡献 度超过70% 并且上涨压 力将逐步减弱 滕泰 民生证券首席经济学家 存款准备金和外汇占款是存贷差的两个基 经 过 四 层 吸 收 后 的 货 币 量 减 少了 57% 本来源 央行票据吸收4万亿 发行央票主要用 货币从投放到最终影响物价上涨的过 于冻结因外汇占款而被迫释放的流动性 央 程中要经过四层吸收 第一层指房地产 收 票净发行是吸收货币的一个重要方式 截 藏品 艺术品等资产市场对货币的需求 止2010年底 央票存量为4.09万亿元 第二层指股票市场 期货市场 金融衍生 2010年底广义货币供给为81.3万亿元 产品等资本市场对货币的吸收 第三层指 经过四层吸收后 再流出的对物价起作用 以存贷差形式被银行体系吸收的货币 第 的货币为34.8万亿元 仅为吸收前的43% 四层指央票和存款准备金对货币的吸收 经 过四 层 吸收 后 新 增 货币还 要 与 流 入房地产开发的货币量约8.88万 GDP总量进行对冲 最终的单位GDP货币量 亿 由于难以估计流向收藏品市场和艺术 才会体现在CPI变化上 在单位GDP货币量 品市场的货币量 我们以流向房地产市场 影响物价的过程中还有2年左右的滞后传 的货币量来估计流向资产市场的货币量 导期 2008年和2009年单位GDP货币量的 房地产市场净吸纳的货币量可以用房地产 增速分别为14%和9.5% 2010年大幅回落 开发投资资金来源 资金流入 减房地产 到2.4%,这就意味着2010年货币对物价的 开发投资 资金流出 后的余额来估算 压力将到达阶段性高点 2011年有所回落 2010年流向房地产开发的货币量约2.42万 2012年将明显回落 图1 亿元 1999~2010年累计流向房地产的货币 资金达8.88万亿元 流入股市的货币量约9.6万亿 由于流 当前在物价问题上 存在着短期因素 向期货市场和金融衍生品市场的货币量难 长期化和长期因素被夸大的认识 当前我 以估计 我们以流入股市的货币量进行分 国物价上涨主要是食品价格的结构性和阶 析 2010年底流向股票市场的新增货币资 段性上涨 对CPI上涨贡献度超过70% 并 金约1.85万亿元 年累计流向股 且上涨压力将逐步减弱 2010年末我国粮 市的货币量高达9.6万亿元 其中 2007年 食库存充足 社会总供给与总需求基本平 流入股市的货币资金最多 达到5.16万亿 衡 抑制物价过快上涨完全能够做到 元 2008年股市暴跌时流出股市资金高达 2.49万亿元 36 通胀的预期因素被明显夸大 2011年 商品房和汽车市场的供求关 系在短期内将发生变化 新一轮限购规定

39 对商品房销售影响巨大 并进一步强化未 来房价回落预期 另外 2011年全国保障房 的建设目标上升到1000万套 加上去年已 开工的部分 这又将分流一部分普通商品 住宅的购房需求 小 排量汽 车占 前 期 乘 用车销售量 40% 购置税优惠取消后 汽车销售增速明 显放缓 国际原油价格或长期处于10 0美 元/桶以上高位 高油价及交通拥堵导致的 漫画 / 曹一 限购措施也会对汽车销量增长带来一定压 力 需求不会像去年四季度持续旺盛较长 时间 劳动力成本上升 进口原材料价格上 涨 等长期因素确实是物价上涨的重要原 因 但实际影响被夸大 今年伊始 各地纷 20 纷上调最低工资标准 工资上涨推动物价 15 上涨的担忧再现 实际上 劳动力成本上升 10 经过劳动力成本比重变化 劳动生产率变 5 0 化 供给者市场竞争和流通环节利润弹性 -5 变化四层过滤 才传导到最终价格 名义工 -10 资上升并不必然导致产品价格上涨 正常 -15 滞后两期的单位GDP货币量 CPI 右 % 年 -2 资料来源 Wind,民生证券研究所 情况下 如果每年劳动力成本上升15% CPI 图1 2011年货币对物价影响小于2010年 上涨中值约1.94% 进口原材料价格上涨对 物价的影响同样需要经过进口原材料成本 价格传导系数 劳动生产率提升 竞争中的 企业利润弹性及流通环节利润弹性四个环 节 静态计算结果表明 进口原材料价格上 涨15 对CPI的影响仅0.3 左右 单位 % CPI同比 新涨价因素 年CPI涨幅为上半年4.77% 下 翘尾因素 月 资料来源 民生证券研究所 图2 2011年CPI走势预测 半年3.12% 综合考虑各方面影响 我们预测 2011 年一季度CPI较高 同比上涨4.8% 二季 度CPI小幅回落 随着天气转暖 蛋类和蔬 总体来看 预计2011年上半年CPI上涨 4.77% 下半年3.12% 全年为3.94% 宗商品价格暴涨时的1.24 今年1月权数 调整后 民生核心CPI 同比涨幅上升到 菜价格明显下跌 新涨价因素减弱 但6月 根据国际通行的核心CPI测算方法 1.68% 我们预测 民生核心CPI 今年上半 受翘尾因素影响 同比涨幅会比较高 预 我们将CPI构成项中剔除食品和能源因素 年仍保持较高 约为1.5% 下半年将回落到 测2011年二季度CPI同比涨幅为4.7% 下 后得出 民生核心CPI 2010年前11个月 1.2%左右 半年 CPI同比涨幅将有明显回落 通胀压 我国 民生核心CPI 涨幅十分有限 但12 力明显缓解 预计三季度CPI同比涨幅为 月上涨1.41% 超过2008年经济高峰和大 滕泰 民生证券首席经济学家 张磊 联系人 3.7% 四季度为2.5% March

40 观察 Observe 伍熹 当限购从局部到全国 位 于产 业 链 末 端 的 房 地 从不断出台的政策中可以看出中央政 75 广州 上海 厦门 南京 大连的下降 产价格与各行各业的产品 府调控楼市的态度十分坚定 行政性限购 幅度也很明显 然而 观望之后 以自住性 价 格 有 着 千 丝 万缕 的 联 政策在一定程度上被寄予了厚望 其蔓延 需求为主的刚性需求加速入市 限购城市的 速度十分迅猛 已经有三十多个城市加入 楼市动态又逐渐恢复到限购前的情形 系 通过扩大限购范围抑 制更多购房需求入市 防 止房价过快上涨 理论上 对于抑制当前通货膨胀具 了限购行列 估计还将会有更多城市加入 另外 由于市场的不确定性增加 最终 限 购大军 倘 若 全国性限 购局面真正 成 会有部分消费者由于担心购房成本增加 型 这场政策与市场的博弈 将会对房地 购房门槛提高失去购房机会 以及看涨楼 产市场产生什么样的影响 市的预期等因素而加快入市步伐 同时我 有一定作用 们也可以从左图中看到 大多数城市在限 局部性限购下出现的一波震荡 4 15新政颁布半个月 北京率先限购 仅第11周到第19周短短8周时间 商品住宅 购之前均会迎来一波销售面积陡增 这很 可能就是这种恐慌性入市对楼市强烈支撑 作用的表现 销售量从20.66万平方米下跌到7.93万平方 米 跌幅达61 但由于当时政策密集出 保值增值性需求因受挤压而空间转移 台 且单个城市限购对整个房地产市场影 在当前高通胀 流动性过剩和投资渠 响有限 因此并未引起太多的市场关注 道紧缺的经济大环境下 将闲散资金存入 自 国十条 出台以后 土地问责制 税 银行的贬值风险和机会成本过大 促使保 收制度和金融政策等陆续出台 实施 企图 值增值性购房需求积极转移到没有限购的 通过稳定公众预期以合理引导市场需求 城市 如一线城市周边未限购地区 以及中 伍熹 世联地产市场研究员 然而这种闷锅式的调控并未使楼市就此平 西部二三线城市 甚至是四线城市 例如 静 强烈的需求支撑楼市在2010年9月集体 东莞在深圳限购以后 销售面积一度增加 反弹 9 29新政适时而生 限购的措辞由之 43.6 之后一段时间销售情况整体较好 前的 可以限购 升级为 应该限购 行政 于之前 无锡在上海限购以后 销售面积一 性限购手段正式登上楼市调控的大舞台 度增加82 38 截至2010年10月15日 一线城市全面限购 从限购城市挤出的购房需求对周边城 厦门 南京 天津 大连等二线城市也陆续 市以及其他具有潜力的中西部二三线城市 加入限购行列 局部性限购对楼市影响主 构成利好 有力支撑了这些地区楼市走高 要体现在对销售面积的短期作用 深圳商 根据监测的数据分析 2010年全国商品住 品住宅销售面积从2010年第39周的22万平 宅销量增加主要来自二三线城市 也说明 米下降到第41周的5.5万平米 下降幅度达 了这个问题

41 全国性限购抑销量同时抑通胀 国八条 之后 正在逐步形成全国范 围内的限购局势 各直辖市 计划单列市 省会城市和房价过高城市均被要求实行限 购 已出台限购令的城市也陆续公布实施 细则 毫无疑问 相对于局部性限购 全国 性限购对市场影响更为显著 影响的持续 时间相对更长 漫画 / 曹一 全国性限购下 住宅销量受抑制最为明 显 首先 局部性限购向全国性限购的转变 对楼市而言是最大的利空 就是隔断了购 房资金的空间转移 这对市场需求的抑制 80 非限购地区的流动性将大大减弱 这将导 60 致中西部二三线城市以及一些四线城市楼 市低迷 其次 全国性限购在一定程度上会 30 影响部分消费者的市场预期 主动推迟入 上海 左轴 链末端的房地产价格与各行各业的产品价 格有着千丝万缕的联系 通过扩大限购范 广州 左轴 深圳 杭州 厦门 南京 第52周 第51周 第50周 第49周 第48周 第47周 第46周 第45周 第44周 第43周 0 第42周 第41周 第39周 第38周 第37周 第36周 房地产涉及的产业环节很多 位于产业 第40周 限购 0 第33周 市 全国商品房销售量会陷入一个低谷 单位 万平方米 70 第35周 成 那么购房需求从限购城市转移到之前 第34周 作用将更加明显 一旦全国性限购局势形 大连 2010年几大典型城市限购前后销量对比图 围抑制更多购房需求入市 防止房价过快 上涨 理论上对于抑制当前通货膨胀具有 一定作用 例如 当房地产价格过快上涨被 购力度可能会逐渐放松 一旦取消限购令 最后 行政手段过度干预市场 必然会 抑制时 地价也将受影响 而地价的表现 而其他配套政策在未来一段时间内不能贯 扰乱正常的市场运行 1920年的美国禁酒 最终也会在土地上生产的农作物的价格上 彻执行 1580万套保障性住房不能如期到 令便是例子 当时 禁酒令强行截断市场需 反映出来 粮油等生活必需品价格上涨势 位 那么如同决堤洪水般的需求将强烈刺 求的行为直接导致各种违法违规现象盛行 头也会得到一定程度的抑制 激楼市的上行 到时很可能将会迎来房价 以及市场混乱 社会闲散资金在投资出口 又一轮上涨 紧缺 CPI持续高涨的环境下 进入楼市的 过度干预恐引发政策的负面效应 其次 全国性限购依然给部分城市创 欲望十分强烈 同时有部分资金持有者视 全国性限购较之前政策效应会有一定 造机会 从2010年限购的情况来看 短期 当前不断蔓延全国的限购局面为保值增值 程度的提高 但是通过行政性手段过度干 效应虽然明显 但一部分购房者观望以后 的大好时机 强烈看好中长期市场趋势 预市场会产生一定成本 政策效应的两面 还是会选择积极入市 甚至有部分刚性需 因此限购令的盛行会导致部分购房者因急 性将表现的更为强烈 求会提前入市 以规避交易成本的增加和 于入市而挑战道德底线 另外 严厉的限购 首先 被抑制的需求可能构成未来楼 未来房价上涨的风险 另外 在当前全面限 还将打乱进入和退出房地产市场的节奏和 市上涨的动力 国家祭出行政性限购手段 购已成必然之势的情况下 急需入市的刚 规律 增加市场不确定性 一方面是为了抑制房价过快上涨 另一方 性需求和部分增值保值性需求会进一步加 面是为了配合加息 发行央票等手段抑制 快向目前还没限购的城市转移 在短期内 通货膨胀 当CPI回归到3%以内的时候 限 将对其产生较强的支撑作用 March 2011 伍熹 世联地产市场研究员 39

42 观察 Observe 邹毅 竞夺 第四增长极 在明确环渤海 长三角 珠三角特大城市群为我国经济增长的三极之 外 新增了今后重点发展的8个大城市群 中国未来新的经济增长点 很可能就在这8个区域体内产生 邹毅 五合智库总经理 从1978年至今 我国的城市化道路走 都市为核心的城市群发展战略 随着区域 过了30多年的发展历程 城市化率从不到 内产业分工的明确和交通等基础设施的进 20%上升到2009年底的46.6% 在这期间我 一步提升 以及对农村人口的补充和保障 国尝试了城市化的多种发展模式 如上世 措施的完善 城市群内及其周边的城市化 纪80年代中期 由于我国农村人口比例过 将得到加速 并且成为区域经济发展新的 高 小城镇众多 我国实施了小城镇模式的 动力 城市化 在人口10 30万的城市推进乡村工 十二五 期间 城市群的发展成为我 业发展 10年间取得了良好效果 典型代表 国重要的战略指导 中国发展报告2010 是江浙一带的城市群 随后 一些问题开始 在明确环渤海 长三角 珠三角特大城市 显现 如资金短缺 投资效益低 劳动力吸 群为我国经济增长的三极之外 新增了今 纳不足 土地资源浪费 污染问题严重等 后重点发展的8个大城市群 包括哈长 黑 进而我国又尝试了中等城市发展模式 继 龙江哈大齐和吉林的长吉 闽东南 厦漳 而是大城市发展模式 由于地缘优势和产 泉 江淮 合肥 巢湖 滁州等 中原 郑 业资本聚集发展的趋势 城市群和城市带 州 洛阳 开封 新乡等 长江中游 长株 的发展模式逐渐成为现在发展的主流 城 潭 武汉城市圈 南昌 九江城市带 关中 市群将取代城市作为衡量地区发展的新标 平原 西安 宝鸡 咸阳 渭南 铜川等 准 城乡统筹在二三线城市群中最大限度 成渝 重庆 成都等市县 和北部湾 南宁 地实现资源的有效利用和地区经济的长期 北海 钦州 防城港 中国未来新的经济 发展 这将成为我国新一轮城镇化的主流 增长点很可能就在这8个区域体内产生 模式 尤其值得注意的是 随着西部大开发 的深入 中央政府的制度红利也逐渐向中 内陆8城市群接棒东部沿海 40 西部倾斜 关中 北部湾 成渝等地区的区 在 十五 期间 长 三角和珠 三角城 域规划将西部主要的二三线城市都纳入其 市群已经成为推动中国经济发展的两大增 中 2011年3月1日 国务院原则通过了 成 长极 十一五 期间新增了环渤海城市群 渝经济区区域规划 标志着以重庆 成都 京津冀 辽中南和胶东半岛 由于我国 为核心的15个市 31个区县的发展正式上 地域广阔而平原面积只占国土面积的十分 升到国家战略层级 这些地区的发展无疑 之一 我国在目前工业化中后期发展阶段各 是投资的重点区域 其发展前景值得每个 类资源不够充足的情况下 依然需采用以 行业关注

43 新兴机遇的4类城市 州 徐州 长沙 兰州等 都以此为契机将 数 发现除却东部沿海地区的一线城市 重 城市群的发展需要核心城市的带动 国家高铁建设纳入到自身的地方发展规划 庆 武汉 西安 成都四个中西部主要城市 在二三线城市群里有4类城市将获得新兴 当中 高铁的兴建不仅带动了当地相关产 的社会商品零售总额增加明显 分别达到 的发展机遇 逐渐崛起并成为新的区域经 业的发展 而且也激活了当地城市的基础 了 亿 亿 亿 济核心 同时 这些新兴城市也将辐射周边 设施建设 很多处在高铁沿线的中西部城 亿 其中重庆 武汉的社会商品零售总额超 的四线城市 促进其快速发展 市 以承建高铁站点为契机 规划和启动了 过任何一个东部二三线城市 西安 武汉 新一轮的城市基础设施建设 的城市零售强度指数则分别达到了1.36和 城 市 基 础 设 施 升 级 受 益 城 市 我国 二三线城市中一部分处在东部发达地区 分享 消 费 升 级 受 益 城 市 消费升级 这些城市多为以加工制造业为基础的工业 成为城市发展中不可或缺的助推器 这已 新 兴 战 略 性 产业 发 展 受 益 城 市 城市 传统产业结构转型较慢 吸引的外来 经成为各行业的共识 以旅游业来带动当 2010年我国新推出的几万亿的刺激计划更 人口较多 尽管城市基础设施建设基础相 地经济消费发展是很多二三线城市的主要 是在全国范围内掀起了一轮新兴战略性产 对较好 但是依然面临着城市化加剧以及 方式之一 尤其是一些传统旅游强市比如 业的投资热潮 各城市纷纷在节能环保 产业升级所需的相关配套设施建设的巨大 杭州 南京 苏州 青岛 大连 桂林 海口 新能源 新一代信息科技 生物医药 高端 压力 城市基础设施建设规模亟待扩大 等 更是纷纷升级自己的传统旅游项目 积 装备制造业等领域抢占有利位置 相继出 层次亟待升级 诸如威海 烟台 临沂 南 极改善当地购物 娱乐 住宿 餐饮环境 台了各自的新兴战略产业政策和规划 同时 通 苏州 嘉兴 台州等 以旅游业为先导 不断加强城市整体服务 出台了一系列优惠政策来吸引投资 新兴战 设施水平 略性产业正在主导和支撑起二三线城市投 同时 随着我国部分高速铁路线路的 1.27 消费品市场发展强劲 建设和开通 各个城市的相互关联度得到 消费理念和消费习惯同地方文化有着 资的大舞台 前所未有的加强 城市间的通达性进一步 紧密的联系 对当地的消费增长也有着不 多数二 三 线城市 有着传统的基础地 得到提升 尤其是中西部各主要城市 诸 可忽视的影响 我们研究分析了2010年部 位 其中武汉 济南 沈阳 长春 徐州等城 如武汉 西安 成都 昆明 南昌 贵阳 郑 分城市商品零售总额和城市零售强度指 市的传统钢铁和重装备制造业为其发展高 端装备制造业奠定了优良的历史基础 青 岛 厦门 大连 桂林 杭州 苏州等城市分 别在生物医药 电子信息 节能环保等方面 有着其他城市无可比拟的传统优势 这些 优势都为其占领新型战略性产业制高点创 造了条件 使其成为吸引投资的重点地区 地方区域规划受益城市 除了国家层 面的区域开发区 2009年以来各地方政府 也相继出台了一些区域开发规划 包括黄 河三角洲经济区 山东半岛蓝色经济区等 这些区域发展规 划都 有着明显的地区板 块性质 其发展有着联动性 区域内和区 域间的协调发展和合作不断加强 一体化 特征逐渐显现 在这些区域规划范围内的 二三线城市表现活跃 基本上由二线城市 来扮演区域核心角色 诸如南京 武汉 济 漫画 / 曹一 南等 邹毅 五合智库 WISENOVA 总经理 March

44 42

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47 70 个 大 中 城 市 之 外 专 题 执 行 地 产 评 论 编 辑 部 未 来 10 年, 中 国 小 城 市 的 中 产 阶 级 及 富 裕 消 费 者 将 增 加 2 亿, 将 有 近 800 个 城 镇 的 实 际 人 均 可 支 配 收 入 超 过 上 海 当 前 水 平 从 一 二 线 城 市 开 始 回 流 和 从 农 村 持 续 涌 进 的 人 潮 与 钱 潮, 交 织 成 一 股 巨 大 而 复 杂 的 旋 转 力 在 城 市 化 下 沉 过 程 中 积 极 寻 找 机 会 的 房 地 产 企 业, 都 在 努 力 解 答 心 中 关 于 小 城 市 的 种 种 疑 问 March

48 封面专题 Cover Topic 小城中产大商机 BCG波士顿咨询公司 未 来10 年内 中国 大 城 市 的中产 阶 级 及富 裕 消 费 者 将增加 中国已经 成 为全 球 第二大 经济 体 6000万 而小城市的同类消费者将增加2亿 较小城市的潜在 并在消费者信心方面处于世界领先地位 消费者总数将大大超过中国主要大城市 远远超出目前大部分 2010年大多数国家仍然受到经济衰退的影 中产阶级及富裕消费者居住的沿海地带范围 响 而中国消费者的信心已经恢复到2007 年时创下的10年最高点 甚至在某些情况 下已经超过这一水平 根据BCG消费者洞 察智库进行的调查表明 高达86%的中国 消费者表示他们拥有很强的财务安全感 此外 我们发现他们消费升级至高品质 高 价格品牌产品的意愿也出现了大幅反弹 消费升级从未真正在中国消失 且比其他 市场上的表现更为强劲 成本的上升 包括房地产价格的上涨 加上全球经济衰退对大城市的较大影响 导致大城市的中产阶级及富裕消费者在近 两年的消费上更加保守 与小城市的中产 阶级及富裕消费者相比 他们不太愿意增 加消费支出或进行消费升级 而对淘便宜 货更感兴趣 高达38%的大城市中产阶级 及富裕消费者表示 自经济危机爆发后 他 们已经找到比较便宜的品牌 而只有28% 的小城市中产阶 级 及富裕消费者表 示如 此 图1 甚至对大城市中产阶级及富裕 消费者中更富有的群体而言 全球市场的 影响已经使他们的经济前景变得更加不确 定 随着欧洲经济显示出了二次探底的风 图片来源 / CNSPHOTO 险 大城市中产阶级及富裕消费者在其消 农村消费市场热了 温县武德镇村民在选购摩托车 46 费支出上可能会变得更加谨慎 小城市将新增2亿中产富裕消费者 中国的小城市的消费者则远离全球经

49 消费习惯 济的激流暗涌 由于起点较低 小城市的中 产阶级及富裕消费者不需要在经济衰退期 40 间被迫 财政紧缩 此外 在较小的内陆 30 城市 政府进行了大量投资 很多原本到沿 20 海城市打工的工人在离家近的地方找到了 10 工作 这些小城市新中产阶级及富裕消费 0 34 的情感满足 图2 国际运动装备巨头 蓄力再战三四线城市 18 我购买比较 便宜的品牌 大城市中产阶级及 富裕消费者 从购物上得到了比大城市同类消费者更多 经济衰退改 变了我的消 费方式 者不太担心他们的财务状况 同时也表示 链接 受访者的比例 % 38 我购买更多 的便宜货 小城市中产阶级及 富裕消费者 内地市场的发展战略 三线及以下城市将 是阿迪达斯未来业务的重点 到2015年阿 迪达斯计划开设2500多家店铺 主要分布 来源 2010年3月 BCG中国消费者调研 注 样本规模为7,268 未来10年 中国经济将持续增长 中 在内地的中小城市 全部建成后 阿迪达 图1 大城市中产富裕消费者更趋向保守 产阶级及富裕消费者群体将新增2.7亿消费 阿迪达斯公司透露了未来5年在中国 斯店铺所覆盖的城市数量将从现在的550 者 这与目前美国同类消费者的数量相当 个增加到1400多个 与此同时 耐克公司 此外 这一时期城市居民收入分配将发生 也表示将进一步开拓大陆的三 四线市场 消费者信心 很大变化 到2020年 将有近800个城镇地 50 区 包括城市以及乡镇的城区部分 的实际 人均可支配收入超过上海当前水平 45 受访者的比例 % 30 来保持业绩的持续成长 但不会采用降低 品牌产品价格的方式 价格相对低一些的 20 旗下品牌 Converse 匡威 可能成为其 消费者支出能力的地域分布也在发生 10 冲击国内三 四线城市的 先锋 巨大的变化 居住在较小城市的大量消费 0 我买的越多 心情 越好 者将首次进入中产阶级及富裕消费者群体 大城市中产阶级及 富裕消费者 行列 目前 中国小城市里只有18%的消费 在2008年国际金融危机爆发后 内 我并不担心未来 小城市中产阶级及 富裕消费者 来源 2010年3月 BCG中国消费者调研 注 样本规模为7,268 者符合中产阶级及富裕消费者的标准 而 超越李宁成为内地运动用品市场的两大霸 年 中国的中产阶级及富裕消费者数量将 主 2008年爆发的国际金融危机对国内 增加3倍左右 从1.5亿增长到4亿以上 其 一 二线市场的冲击极大 两家公司当年 中国城市地区的中产阶级及富裕消费者 中三分之二将居住在小城市 图3 另一方 面 在未来10年内 中国大城市的中产阶级 500 及富裕消费者将增加6000万 而小城市的 400 同类消费者将增加2亿 较小城市的潜在消 300 费者总数将大大超过中国主要大城市 远 200 远超出目前大部分中产阶级及富裕消费者 100 居住的沿海地带范围 中产阶级及富裕消 费者在中国成百上千小城市的崛起展现了 一个前所未有的增长市场 为了服务于该 0 人口 百万 415 的销售收入大幅减少 不过这一轮冲击波 年增长率 % % 一二级城市 7 在延伸到三线及其以下城市后 震荡逐渐 减弱甚至波澜不惊 以内地中小城市为核 心市场的李宁 安踏 特步等则过得相对 % % 三级及以下 城市 % 2010年 2020年 来源 BCG中国城市收入数据库 图3 更多新兴中产富裕消费者将出现在小城市 消费群体 企业需要迅速扩大业务覆盖范 滋润 李宁2009年收入84亿元人民币 同 比增长超过20% 业内估算 当年在中国市 场 李宁的收入规模已经超过阿迪达斯 与耐克不相上下 阿迪达斯 耐克等跨国运动品牌早有 进入中小城市与大陆本土运动品牌一决高 围 现在要想覆盖到中国80%的中产阶级 及富裕消费者 企业必须进入340个城镇地 重要性表现得十分清楚 阿迪达斯 耐克 率先进入的是一 二线城市 在这里迅速 图2 小城市中产消费者更乐于消费 这个比例在10年之内将增至45% 到2020 地的三线及以下城市对阿迪达斯 耐克的 下的意图 无奈自身定价太高 中小城市消 小城市中产富裕消费者的7大特点 费者购买力实在难以承载 不过 随着中 区 但要在10年内保持相同的覆盖率 那么 到目前为止 与大城市的业务范围相 国城市化的推进 中小城市的购买能力日 其必须进入近550个城镇地区 忽视这一新 比 大品牌企业在小城市市场的渗透率仍 渐增强 阿迪达斯和耐克都将采取新的 兴战略市场的企业会在将来处于竞争的极 然偏低 小城市市场欠缺稳定性 本土品 策略重返中小城市 大劣势 牌数量远超过大城市中随处可见的高档品 March

50 封面专题 Cover Topic 增加消费支出的意愿 牌 对于品牌企业来说 这是一个巨大的 增长机遇 但是首先要了解小城市中产阶 级及富裕消费者在消费态度和行为上与大 城市的巨大差异 更多的自由支配收入 由于小城市的 教育 交通 住房和食品开支要低得多 因 此中产阶级及富裕消费者拥有相对更多的 40 进行消费升级的意愿 50 受访者的比例 % 受访者的比例 % 一级 二级 三级 一级 二级 三级 0 四级及以下 大城市 小城市 四级及以下 大城市 小城市 来源 2010年3月 BCG中国消费者调研 注 基于家庭月收入在5000元至8000元之间的中产阶级及富裕消费者的回答 样本规模为7,268 可自由支配收入 一些小城市的中产阶级 图4 小城市中产富裕消费者的消费升级意愿更高 及富裕消费者可以节省三分之一到一半的 月收入 此外 政府制定的刺激家电和汽 品牌力量在较小城市更强 但这并不适用于国际品牌 车需求的补贴政策主要侧重于小城市和农 小城市中产阶级富裕消费者享受消费过程 但是其需求主要侧重于基本功能 村地区 进一步缓解了生活成本的压力 在 大城市中产 阶级及富裕 消费者 % 小城市中产 阶级及富裕 消费者 % 大城市中产 阶级及富裕 消费者 % 小城市中产 阶级及富裕 消费者 % 小城市 能够负担得起中等价位住房的中 一级 三级 四级及以下 一级 二级 三级 四级及以下 我寻求的 是重要的技 术差别 我喜欢更 加健康的产 品 产阶级及富裕家庭并不少见 但是对于在 大城市的同类家庭而言将是沉重的压力 品牌 重要性 我因为品 牌而进行消 费升级 一方面是因为在大城市类似档次的住房价 格是小城市的几倍 另一方面则是因为大 城市的家庭在支付首付后储蓄更少 更强大的潜在购买力 大城市中产阶 级及富裕消费者的平均收入将继续远高于 小城市的同类消费者 因此 大城市中产阶 级及富裕消费者仍然是重要的市场 特别 国际品牌 归属感 以婴儿配方 奶粉为例 相比本土 品 牌 我 更 青睐国际品 牌 二级 青睐本土品牌 70 青睐国际品牌 49 功能价值 情感效用 我享受的是 28 购买过程和使 12 用产品 16 中立 购买 39 中立 来源 2010年3月 BCG中国消费者调研 注 样本规模为7,268 图5 小城市中产富裕消费者对品牌和功能的反应不同 是对于高端产品和高科技产品品类而言 但是 小城市中产阶级及富裕消费者提供 与大城市的业务范围相比 大品牌企业在小城市市场的渗透 了一个强有力的市场增长机遇 步入中产阶 率仍然偏低 小城市市场欠缺稳定性 本土品牌数量远超过大 级及富裕消费者群体的消费者能够负担得 起更为昂贵的品牌 尤其是包装商品和服 装 并拥有更为强大的潜在购买力 城市中随处可见的高档品牌 对于品牌企业来说 这是一个巨 大的增长机遇 更关注健康 与大城市相比 小城市 的中产阶级及富裕消费者通常更愿意进行 消费升级 特别是购买诸如家用电器 家居 中 小城市的中产阶级及富裕消费者表示 装特别感兴趣 主要为了传达出活力和青 装修 服装和皮肤护理产品等非生活必需 他们享受的是购物的心情 相对于外部包 春的心态 因此他们愿意穿着此类服装外 品 但是对每个人而言 身体健康是更值得 装而言 他们对产品的基本功能更感兴趣 出购物或去唱歌 而在小城市 消费者对运 消费的首要原因 几乎一半的受访者都表 特别指出的是 与大城市相比 更多的小城 动服饰的态度更为实际 他们看重的是舒 示他们愿意购买更为健康的产品 这很可 市中产阶级及富裕消费者在产品购买选择 适度 容易搭配且耐穿 因此他们只在和朋 能是因为与发达国家相比 新兴市场的产 上看重 重要的技术差异 或是该款产品 友的非正式聚会或旅游中穿着运动装 这 品安全和质量可靠度较低 例如 在食品和 比其它竞争产品更为健康的特点 例如 大 些差异就需要企业突出其产品能带来哪些 饮料品类 最受欢迎的消费升级产品是乳 城市和小城市的中产阶级及富裕消费者都 特殊和实际好处 或是要求企业根据当地 制品 生鲜食品 果汁和茶饮 对休闲运动服装感兴趣 但是原因却各不 特点推出更多的定制产品 更看 重 实 际 的 功 能 在我们的调 查 48 相同 大城市消费者对时尚品牌的运动服 更信赖品牌 但并非国际知名品牌

51 你最为信赖的三个信息来源是什么 大城市中产阶 级 及富裕消 费者 % 小城市中产阶 级及富裕消费 者 % 一级 二级 三级 四级及以下 口碑 电视广告 全国和地方 电视台 网络信息 20 级城市或更小城市的中产阶级及富裕消费 买 而只有4成来自一级城市的同类消费者 会如此迅速地做出购买决定 我们还发现 来源 2010年3月 BCG中国消费者调研 注 样本规模为7268 链接 例如在购买家电产品时 有超过6成来自四 者表示 他们通常会在一周内决定是否购 74 0 商店促 销员 买产品前不太花时间来研究产品的特性 欧莱雅 让更多三四线城市 消费者值得拥有 小城市的中产阶级及富裕消费者在购买奢 侈品时更为冲动 而大城市的同类消费者 2010年 欧莱雅在中国的销售额 则倾向于事先进行研究 以合理的价格购 首次突破10亿欧元 连续10年实现两 买 小城市的中产阶级及富裕消费者快速 位数增长 早在1997年 当欧莱雅第一 决定购买的原因之一是 他们获得的产品 次出现在中国市场时 它的产品主要集 信息较少并且只考虑一些基本条件 而大 中在大城市周边 而如今更多的销售增 城市的同类消费者则会考虑到更多因素 长则来自中小城市 因为这里的消费者 更相信电视广告 对于中产阶级及富 购买力正在与日俱增 为继续保持高速 裕消费者搜索产品信息的方式 口碑被证 增长 2011年欧莱雅将采取不同于以 明是在所有层级城市的消费者中最具影响 往的策略 除了巴黎欧莱雅 美宝莲 力的因素 四分之三的受访者将其作为最 卡尼尔 小护士等大众化妆品牌继续 小城市的中产阶 级 及富裕消费者往往比 值得信赖的三大信息来源之一 但是 店内 深入中国三四线城市 今年会考虑让高 大城市的同类消费者更加信赖知名品牌 促销员在小城市市场中更有影响力 特别 端的化妆品进入更多的三四线城市 因此他们将品牌知名度作为升级消费的首 是在四级城市和更小城市 与大城市相比 据悉 兰蔻已经进入了东莞 洛阳 兰 要因素 然而 他们对品牌的忠诚度并不 小城市的中产阶级及富裕消费者更愿意相 州 宜昌等城市 销售出乎意料地踊跃 适用于国际知名品牌 例如在婴儿配方奶 信电视广告 图6 有趣的是 只有20%的 今年将会有更多的三四线城市可以 粉品类 小城市的中产阶级及富裕消费者 小城市和大城市中产阶级及富裕消费者表 买到兰蔻 对国际品牌的认可度不如大城市的同类消 示他们相信网络渠道的信息 这个领域显 费者 在四级城市或更小城市 受访者中 然有待进一步开发 图6 小城市中产富裕消费者更相信 电视广告和促销员 来自欧莱雅对中国消费者的调查 显示 对于护肤品 一线城市人均一 只有一半中产阶级及富裕消费者更为偏爱 虽然小城市的中产阶级及富裕消费者 年使用的件数是3.6支 三线城市为1.1 国际品牌 而在一二级城市的比例是四分 往往更加信赖来自产品促销员以及电视广 支 四五线城市仅为0.4支 由此可见 之三 图5 造成这一现象的部分原因是 告的信息 但信赖的程度因不同地区而相 欧莱雅要保持高速增长 征服三四线 小城市中产阶 级 及富裕消费者 看重的是 差很大 居住在内陆和东北城市群的城市 城市很有必要 相对于一线成熟城市 基本功能 而不是与国际品牌相关的附加 有一半中产阶级及富裕消费者表示他们信 中国三 四线城市有些消费者可能尚未 效益 同时也因为国际品牌还没有将小城 赖促销员和电视广告的信息 而在其他城 形成使用化妆品的自主意识 而这恰恰 市作为重点 或者没有很好的定位以赢得 市集群则只有35%的同类消费者信赖这些 是欧莱雅将要努力拓展的方向 通过 小城市消费者的信任 由于小城市很多新 信息来源 这种差别可能反映出在内陆地 广告和其他营销方式 目前欧莱雅的产 兴中产阶级及富裕消费者对国内外大品牌 区获取产品信息相对有限 而沿海城市的 品在中国三 四线城市已经达到了较高 的熟悉程度不及大城市的同类消费者 因 消费者能够寻找更多的信息来源 包括互 的知名度 下一步欧莱雅工作的重点就 此品牌企业在 进 入小城市实施营销的过 联网站 尽管网络信息并非主要的可信来 是寻找更恰当的方式 让欧莱雅的产品 程中不仅要宣传产品信息 还要提供愉快 源 但沿海地区消费者相信网上信息的比 更顺利地到达这些城市的消费者 便捷的品牌体验 例仍高于内陆地区 更迅速的购买决定 与大城市相比 小城市的中产阶级及富裕消费者在决定购 March

52 50

53 March

54 封面专题 Cover Topic 寻找 下沉 商机的房地产企业 安卓 2007年荣盛登陆中小板时 还是一家市值不到50 亿 土地储备只有300万平方 米 发展前景饱受质疑的小地产公司 2010年已一跃成为市值超过180亿 土地储 备近1400万平方米的地产企业 项目分布在河北 江苏 安徽 山东等省的16个中 小型城市 并进行低成本运作的上市公司 其成立以 来一直以拓展三线城市为主要目标 但这 并未妨碍这家中小房企的快速成长 2007 年荣盛登陆中小板时 还是一家市值不到 50 亿 土地储备只有300万平方米且发展 前景饱受质疑的小地产公司 2010年已一 跃成为市值超过180亿 土地储备近1400 万平方米的地产企业 项目分布在河北 江 苏 安徽 山东等省的16个中小型城市 相对于众多房地产巨头纷纷抢占大城 图片来源 / PHOTOTEX 市的发展战略 荣盛通过分析自己的实力 和优势 将发展目标主要集中在暂时没有 较强竞争对手同时自己品牌优势又比较突 出的中小城市 荣盛的发展方针是 双脚稳 稳站在中等城市 眼睛紧紧盯着大城市 用 安徽某商品房建筑工地上 建筑工人正在搭建脚手架 大城市先进的理念 先进的技术和一流的 人才在中小城市做居住理念的领跑者 房地产市场的调控越发严厉 密集的 能将更为持久 具体来说就是以开发商品住宅为主导 立 调控政策也限制了购房者的需求 一 二 在很多房地产企业不得不主动或被动 足中等规模城市 稳步涉足风险较小的大 线城市的楼市似乎正步入一段新的 停滞 地调整城市布局和发展战略时 有些开发 城市 有选择地兼顾发展较快的小城市 期 同时 越来越多的小城市地方政府也 商已经 悄然 进入了三线城市甚至四线的 将中等城市作为创造利润的中心和连接大 希望品牌企业能介入本地城镇化和消费升 县级市 并取得了不小的成果 未来还将继 城市与小城镇的桥梁 将小城市作为传播 级的进程 在这种态势下 开拓更下游的 续 下沉 寻找更多的商机 理念 控制风险 企业拓展的新空间 三四线城市成为一种趋势 事实上 2010年 里不少三四线城市的房地产市场已经表现 出火热的态势 而从现在开始 这份火热可 52 荣盛 在中小城市创造利润中心 廊坊荣盛地产是一家立足于中小城市 荣盛围绕京津冀 环渤海 和长江三 角洲两大经济圈的中等城市开展跨地区业 务 尽管从规模和资金实力等方面还不能

55 置业发展公司 赛丽绿城投资公司 杭州 扩展的中小城市已属于大品牌开发商 在 绿合投资公司 形成 三驾马车 以中小 规模 资金 产品 品牌 管理等各方面都 城镇发展方向 分层次 分区域推进 有相当的优势 占据了当地较高的市场份 一份公开资料显示 2010年对绿城集 额 未来力争在京津冀和长三角都市群城 团业绩贡献最大的10大楼盘中 位于县级 市化进程中占据这一房地产细分市场的龙 市 县 的楼盘已经占到了一半 让人颇感 头地位 意外 这5个项目是诸暨绿城广场 慈溪玫 尽管三四线城市房价上涨有限 但在 瑰园 海宁百合新城 慈溪慈园和绍兴玉 一二 线城市房地产市场受政 策 调控的当 兰花园 其中诸暨 海宁都是浙江省辖县级 下 荣盛的项目基本不受影响 荣盛目前土 市 慈溪是宁波下辖县级市 而绍兴玉兰花 地储备丰富 并且拿地成本很低 2010年以 园的位置也在绍兴县城 2010年仅在慈溪 来公司总计花费32.29亿元在沈阳 临沂 的项目就达到二三十亿元的销售收入 唐山 廊坊等中小城市购得12块地 增加 绿城在商业综合体选址时也主要趋向 权益建筑面积328.23万平米 新增项目整 三线城市甚至县级市 而非大中城市 之所 体的楼面地价为983.67元/平方米 中小城 以到县级市里去做商业综合体 主要由于 市有低地价 低房价的特点 土地增值收 资金非常有限 一个县里面只要花几亿元 益不如大城市 而荣盛正是以低成本 高周 就可以完成一个项目 按照投资回报来讲 转在市场立足 为更好地控制成本 荣盛 高过一 二线城市 图片来源 / PHOTOTEX 和众多全国性地产巨头相比 但在其业务 湖北宜昌恒大地产在建的楼盘 在未来的二 三年内显现 不仅有自己的销售团队 还有从事园林 门 在大中型城市普遍经受着严厉政策调 窗 装饰等业务的子公司 形成了较为完善 控的背景下 三四线城市在绿城的战略布 恒大已进入的三线城市中有90%是中 的房地产开发产业链 局中扮演起日益重要的角色 绿城未来的 国前20强甚至100强的房地产企业未进入 上山下乡 深耕计划 是从战略布局 投 的 推出的大部分产品都是面向普通市民 资收益等角度综合谋划的 绿城更加愿意 的高性价比精品住宅 顺应三线城市城市 介入这些小城市 发达小城镇的快速城市 化发展趋势 恒大董事局主席许家印曾表 化进程 进而分享高额利润 示 选择进入三线城市主要从商机的角度 绿城 三驾马车 深耕中小城市 绿城集团总部设在杭州 2011年初 绿城以高达66.8亿元的总价一口气把黄岩 考虑 希望能站在一个制高点上抓住更多 新前城市新区的5宗地块收入账下 新年第 一次大手笔拿地就选择的是连杭州媒体 恒大 抢占三四线城市制高点 更好的土地 我们全面进入三线城市以 后才知道 290个三线城市 好多都没有房 都关注不多的台州黄岩 而且66.8亿的地 年 恒大 就开始布局二 三 线 城 价比杭州市中心 喜得宝 地块的总价还 市 尤其是布局升值潜力大的高增长区域 高出两倍有余 此举引发了众多媒体的猜 并在日后的跨越发展中逐渐显现出战略的 年 随 着 恒大 迈 进 三 线城市的 测 其实 这可能只是绿城中小城市战略的 前瞻 性 恒大 通常以省会城市为圆心 扩 脚步加快 凭借一贯的快速开发快速销售 预选动作 展到周围的三四线城市 由省会城市的分 模式 恒大已经逐渐在小城市收获业绩 就在黄岩拿地之前 绿城集团在住杭 公司统一管理 目前 恒大已经进入中国50 目前 更多四线县级市里也出现恒大的身 年会上公开表示 绿城始终认为国家的 多个城市 96%为二三线城市 在完成规模 影 比如江苏的丹阳和启东 海南的儋州等 宏观调控将成为常态 我们要积极应对 覆盖的同时获得了大量成本低廉的土地 等 恒大2011年第一个县级市项目 浏 另一方面 我们的战略布局已经从以大中 2010年开始 恒大将三线城市明确定为新 阳 恒大华府于元旦隆重开盘 开盘即以 城市为主向中小城镇发展 绿城认为 利润增长点及战略目标 恒大董事局副主 近2亿的业绩打破浏阳当地开盘纪录 恒大 二 三 线 城市的建 设 社会主 义 新 农 村改 席夏海钧称 三线城市战略决策是公司 表示 未来还会有大量的新盘陆续于今明 造 都需要专业的营造商 这是房地产企业 保持高速增长 为股东带来丰厚回报的重 两年在三四线城市推出 的机遇 为此 绿城集团专门组建了绿城 要举措 这一战略决策所带来的业绩也会 March 2011 地产企业进入 53

56 封面专题 Cover Topic 由于近几年一些三四线城市的迅速发 三四线 怎么进 展 居民的消费异常活跃 引起了金融 投 资团体及一些国际品牌的关注与垂青 如 今 在一些县城的大型购物中心或繁华街 道见到肯德基 麦当劳 沃尔玛 大润发已 陈仁科 经不是什么新鲜事情 就连星巴克也对四 线城市开始探路 分众传媒最近也宣布 2011年将把更多的网点 下沉 布局到国 内的三四线城市 预计到2011年 三四线 城市覆盖数量将由当前的 个发展 就三四线 城 市的房地产行业而言 还不是 支柱 产业 到500个左右 争取覆盖全国1400个县城 发展也不成系统 占当地的经济总量也不多 绝大多数 三四线城市的消费 发展已经得到了国际 三四线城市房地产市场还处于自然发展状态 目前这些 大品牌 行业巨头的充分肯定 城市已经意识到这个问题 很多都在重新修编城市的整 是支柱产业 发展也不成系统 占当地的经 济总量也不多 绝大多数三四线城市房地产 摄影 / Jemmi 体规划 并把房地产行业作为重点来考虑 就三四线城市的房地产行业而言 还不 54

57 市场还处于自然发展状态 目前这些城市已 上市的商品房数量不多 但是市场需求却 平方米 中大面积为主 尽管带 经意识到这个问题 很多都在重新修编城 相当旺盛 有些谈不上有什么绿化 公共配 有种种发展落后的 印记 三四线城市的 市的整体规划 并把房地产行业作为重点 套的楼盘 还没打完地基 就卖得差不多 房地产价格却在近年呈现整体疯涨 事实 来考虑 这对当地的房地产市场和外地大型 了 尽管三四线城市商品房价格不高 但与 证明如果用经济发展水平来评估一个三四 开发商来说 都是非常大的机遇 一线城市相比 其地价等其他成本要低得 线城市的房地产发展潜力 那么就大错特 多 而且相关审批 开发程序也相对宽松 错了 在这一背景下 随着一线城市成本增 加 竞争加剧 市场饱和 调控频繁 越来 越多的房地产商或主动或被动地开展了新 的战略部署 到三四线城市去 简单 综合算下来 利润还是可观的 最主要的是这些城市的房地产市场还 远未饱和 市场风险比一线城市低 而且 首先 三四线城市居民的收入和主要消 费是在不同地域进行的 相当部分本地消费 是来源于在一二线城市甚至国外的收入 城镇化与户籍宽松化启动大市场 一二线城市的高房价压力需要一个合 理的释放空间 而中央关于积极稳妥推进 吉林省的通化 土地出让全部是 七通一平 的净地进行招拍 城镇化 放宽中小城市和城镇居民户籍限 挂 每亩大概在50 60万元之间 税收方面 在地方留存部分给 制的举措 意味着三四线城市的房地产业 予50%的优惠 各种行政事业收费 则给予50%的减免政策 将迎来发展机遇 这将给三四线城市带来 持续的城市化动力及大量刚性需求和改善 型需求 城镇化进程的加快以及户籍限制的放 当地开发商实力有限 眼界也不够开阔 对 其次 公务员是三四线城市的主力客 宽 使大量农村人口向城市流动 资本和劳 运作大型的集中连片的住宅小区还没有经 户之一 这一群体的收入水平更不可以套 动力向三四线城市转移 同时 由于一二线 验和实力 当地政府非常希望吸引外来的 用当地的经济发展水平来评估 城市就业竞争激烈而返回三四线城市工作 开发商 通过引入先进理念和成功经验 拉 第三 三四线城市的城市开发模式 的部分大学毕业生 及由于父母不习惯一二 动当地房地产行业的发展 因此土地 税收 都是由政府开路 发展商跟进来完成的 线城市的生活而选择回三四线城市为老人 等优惠政策很多 比如吉林省的通化 土 具体的形式就是 规划新区 强拆老区 购置一 套房子养老的外出人士的逐年增 地出让全部是 七通一平 的净地进行招 这就意味着当地居民一方面由于房子被征 多 再加上少量购房以作度假 养生之用的 拍挂 每亩大概在50 60万元之间 税收方 收强拆而具有了迫切刚性需求 一方面老 外地有钱人 不断为三四线城市补充新的 面 在地方留存部分给予50%的优惠 各种 房子的拆迁补偿一定程度上增加了他们的 购房需求 使房地产价格获得有力支撑 行政事业收费 则给予50%的减免政策 购买力 另外 为了能够解决眼前的住房 另一方面 三四线城市是调控的盲区 此外 三四线城市的土地供应较充足 问题 他们会不惜搭上自己的所有积蓄 因 成为 避风港,成交依然火爆 部分三线 消费群以自住 改善住房和结婚用房为主 此 不少三四线城市项目的定价 开发商是 城市表现最为抢眼 涨幅甚至超过一二线 开发商进入这类城市投资开发 目标客户 直接按照当地银行居民存款额度甚至更高 城市 在强烈的通胀预期下 吸引了来自周 较单一 产品易建设 找偏城市中心位置的 的标准 边的投资客 虽然三四线城市投资获利可 地块 以实效做产品树口碑 就能实现投资 能要低于一二线城市 但毕竟其房地产仍 回报的目标 处于初级阶段 房价还有上升空间 总体走 势为持续上涨 投资更为稳妥 无法用经济发展水平评估的购买力 业或者没有条件发展可持续产业的三四线 城市房价的疯涨是完全不具可持续性的 产开发周期较长 消化速度相对较慢 市 三四线城市还属于欠发达地区 城市 场以本地需求为主 建筑形态以多层板楼 土地价格不贵 当地的房地产企业也很少 为主 产品以二居 平方米 和三居 March 2011 三四线城市房价的疯长并不难理解 但同 时我们也可以确定 绝大多数没有成熟产 相对于一二线城市 三四线城市房地 低成本的运作优势 在这种主流城市开发模式的驱动下 极具特点的赢利模式 许多三四线城市 如果一个项目成功 55

58 封面专题 Cover Topic 了 随后便有大量同类物业陆续上马 有限 2.做 名片 式项目 打造小 富人区 发 销售都不利 如果实力允许 一定要拿 的市场容量很容易饱和 过剩的市场供应 将 住宅 项目打造 成全城 最顶尖的小 下当地的 地王 大手笔的动作必然引发 难以消化 导致空置率不断攀升 在三四 区 无 论 建 筑 园林还是配套 物管 都 当地媒体的全面关注 使得开发商在短期 线城市开发项目必须努力使自己成为领跑 做到最好 创造一种全新的生活方式 树 内名声鹊起 达成全城舆论的焦点 塑造影 者的角色 追随者是没什么出路的 但另一 立 富人区 的品牌形象 制造项目最大 响力品牌 智取 地王 当地政府开心之 方面 由于消费者接受程度所限 超前的开 卖点 将城里最有权和最有钱的金字塔人 余 给面子 给政策 开局自然顺风顺水 在 发理念与产品设计往往乏人问津 许多在 士一网打尽 这样的话 价格通常能上冲 各方面开展都不会束手缚脚 其他成本自然 一线城市做惯了大手笔 大创意的开发商 15 20% 如果商业面积和价格的比例能做 可以降下来 并且品牌得以强势崛起 可谓 到三四线城市经常会犯一些曲高和寡的错 到最大化 一般这种模式的项目不会低于 皆大欢喜之举 当然 拿 地王 只适合竞 误 或陷入一些误区 一二线城市的利润率 众多一二线城市的 争激烈的城市 如果一个城市项目不多 外 开发商第一次到三四线城市做项目 大都 来开发商不多 则不必采取此策 结合当地市场 保持适度的超前性是 项目能够取得市场与消费者认同的根本保 走这条路线 警惕 灰色风险 对于房企来说 三四线城市存在着游 戏规则不规范 政府工作效率低下和 换 结合当地市场 保持适度的超前性是项目能够取得市场与 届风险 等问题 比如土地市场环境不规 消费者认同的根本保证 最主要的是必须找到既能跳出同 范 人情关系钱权交易比较严重 更有地 质竞争又能适度超前的结合点 方保护主义特色 本地开发商和外来大鳄 可以轻松拿到核心地段的低价土地 而外 来普通开发商则只能从招拍挂市场取得土 地 土地获取上先天不足 政府某些职能 部门不注重市场监管和服务甚至不作为 证 最主要的是必须找到既能跳出同质竞 3.预算周期 规模制胜 很多楼盘在未取得 商品房预售许可证 争又能适度超前的结合点 15万平方米的楼盘在一二线城市或许 的情况下便公开发售 而且没有购房合同 1.以商业为主要赢利点 并不起眼 但放到三四线城市可以说是大盘 网签制度 这些都增大了外来企业投资的 三四线城市几乎所有的住宅小区都最 了 在三四线城市 总的来说大盘的优势更 灰色政策 风险 大限度地增加商业面积 项目只要临街 临 加明显 规模一大 除了配套可以更完善 另外 在三四线城市的城市化过程中 街面几乎都开发成为临街商铺 商业相比 园林可以做到更有特色 产品可以更多样 每届政府的更替会对房产政策的连续性造 住宅价值量要大 多规划商业面积能够提 外 还有就是能得到很多优惠政策 可以大 成一定的影响 让一些外来房产投资商损 高开发商的利润率 住宅是小赚 大头全靠 大降低成本 并创造可观的利润 但也存在 失巨大 尤其对于旧城改造项目来说 几乎 商铺赚 有的城市住宅小区把一层和二层 一定的风险 一是市场容量小 如果项目过 不可避免 有的开发商对征地与拆迁工作 全部做成商业面积 四周是商铺 中间是大 大则难以 掉头 二是地方政策变化大 有 没有足够的重视 以致遇到困难后措手不 超市或专业市场 把二楼平台做成住宅的 时一届领导一个局面 所以 宜把大项目分 及陷入遥遥无期的说服动员工作中 贻误 入口和绿化等配套环境 既保证了利润的 割开若干期来推广 可根据市场情况适时做 了预定工期 最大化 又未降低小区的品质 有的城市 出产品调整 要算准开发周期 最保险的方 甚至出现 剥皮建筑 的奇特现象 即只盖 法是将项目在本届领导任期内完成 临街住宅 里面不动 因为临街能出商业面 4. 地王 开局 强势崛起 积 还有的地方出现了大型商业项目 然后 进入一个全新的市场 初来乍到的开发 分割成 豆腐块 以低首付的小面积产权 商在没有品牌影响力的情况下 开局往往比 商铺吸引了大量投资者 较艰难 缺乏关注度 知名度 对后续的开 56 此 外 三 四 线 城 市 的产业 链 条不完 善 导致企业习惯于外包的一些环节出现 新问题 陈仁科 广州中旗房地产顾问有限公司董事长 百锐地 产大讲台特聘 教 授 清 华职 业 经 理训练中 心 北大信息学院客座教授

59 March

60 封面专题 Cover Topic 激活城镇内需与存量土地 朱昊 集资房 自建房市场有庞大的农民进城需求支撑 这 代表的花园洋房更受改善型置业家庭的青 类住宅的租售收入 又为原城区业主提供了居住升级 睐 公寓价格也攀上 元/平方米 的资金来源 的历史高位 这样 二手集资存量房和新建 商品房两个市场都被激活了 另外 虽然集 资房 自建房短期内还将占据一部分市场 份额 但它们毕竟有些陈旧过时 从长远来 四线城市里普遍存在集资房 自建房 想在本地购房可以通过熟人来购买集资房 看进行旧城改造 城市更新应属必然 这 占据房地产市场相当份额的情况 同时受 指标 只需要多加1万到几万元钱 现在 些又可能成为房地产企业潜在的商机 集体土地和耕地政策所困 可供开发的城 商品房逐渐成为市场的主流 但是一部分 市土地有限 一定程度上限制了商品房开 乡镇进城和外出打工 返回的农民买不起 发和城镇化 发 展的进程 从 另一 个 角度 商品房 就想通过购买集资房来实现居住 我国实行的是严格的耕地保护和节约 看 农村居民可以通过购买价格较低的集 在城市的愿望 除了面子 观念外 城市里 用地的制度 在此背景下很多县级市及城 资房 自建房实现进城生活的愿望 而出售 还有许多吸引农民的实实在在的好处 比 镇每年能拿出供城市建设 商品房开发的 集资房 自建房的城市中高收入家庭也有 如相对完善的教育条件和医疗设施等等 土地十分有限 急速增加的城镇化需求与 条件去购买商品房来改善居住 再加上乡镇 我现在的3套房子 有一套就出租给一对 严重不足的开发空间产生了巨大矛盾 一定 土地置换 试点的推进 四线城市的房地 年轻的夫妇 他们就是附近郊区的农民 程度上削弱了对外来投资的吸引力 同时 产市场将具有更大的发展空间 这几年已经说了很多次要买我的房 但我 农村又有居住分散 大量宅基地闲置的现 不愿意卖 一位居民说 因为地段好 又 象 如何既能提高农村土地的使用效率而 没有物业费 建在单位院子里的集资房往 又不违反法律及损害农民的利益 这成为 往供不应求 都能卖上高价 地方政府亟待解决的问题 两个都活起来的市场 很多四线城市的居民收入与消费水平 死的宅基地变成活的商品房 还比较低 自建房 集资房或变相的 福利 集资房 自建房市场有庞大的农民进 近年来 有些城镇开始眼光 向下 寻 分房 仍然占据住房市场相当份额 同时 城需求支撑 这类住宅的租售收入 又为 找农村土地合理流转的办法 探索 异地联 在城镇化催生的购房需求中 乡镇进城买 原城区业主提供了居住升级的资金来源 建 和 宅基地置换 等模式 尝试用整理 房和外地打工回流的农民日益增多 在城 再加上其他的经营 工作收入 其消费能 出的农村宅基地 置换 为城镇和工业建设 里买一套房依然是他们的心愿 并非所有 力大大增加 从自住的角度看 集资房和自 用地 原有宅基地进行土地整理复垦成为 农民都有实力购买商品房 但他们定居城 建房在建筑风格 居住品质 配套设施等 新耕地 这样就可以增加城市建设土地的 市的渴望又很强烈 这种情况下 他们中的 方面已经难以满足这部分中高端消费群体 申请指标 异地联建和宅基地置换 都是新 一部分也会流向城市的集资房市场 的要求 居住需求开始 向上流动 高品 型城镇化的一种尝试 房地产企业在拿地 湖南的一个小城市里 几年前几乎所 质的商品房小区将成为他们购房的首选 搞开发的主流模式之外 与当地政府合作 有的房子都是各个单位的集资房 外地人 比如在嘉兴桐乡市 以佳源 巴黎都市为 进行安置房建设也是一种新思路 不论是 58

61 图 片 来 源 / CNSPHOTO 聊 城 东 阿 县 郭 前 村 村 民 通 过 宅 基 地 置 换 住 进 了 社 区 楼 房 前 期 规 划 还 是 集 中 安 置 社 区 的 建 设, 政 府 通 常 都 要 与 开 发 商 合 作, 而 新 增 的 城 市 建 设 土 地 也 为 后 期 的 开 发 提 供 了 原 料 温 州 鹿 城 区 藤 桥 镇 的 北 岸 新 社 区 是 异 地 联 建 的 集 中 安 置 试 点 异 地 联 建 同 拆 迁 安 置 不 一 样, 而 是 按 照 依 法 自 愿 有 偿 原 则, 以 政 府 为 主 导 农 民 为 主 体 来 推 进 政 府 出 台 政 策 引 导 农 民 到 城 镇 中 规 划 好 的 区 域 联 合 建 房, 自 愿 自 由 地 进 城 安 居 乐 业, 而 不 是 强 迫 农 民 上 楼 当 地 政 府 表 示, 我 们 要 让 农 民 看 了 蓝 图 心 动, 听 了 政 策 激 动, 算 完 账 后 冲 动, 以 农 民 进 城 后 安 居 乐 业 的 实 际 成 效 吸 引 其 余 农 民 进 镇 入 城 嵊 州 市 是 绍 兴 下 辖 的 县 级 市, 为 促 进 农 村 人 口 集 聚 和 土 地 资 源 节 约 集 约 利 用, 改 善 农 民 住 房 条 件 和 人 居 环 境, 嵊 州 政 府 开 始 尝 试 通 过 宅 基 地 置 换 方 式 推 进 城 镇 化 进 程, 每 户 家 庭 都 给 予 置 换 补 贴 浦 新 社 区 是 其 中 一 个 安 置 点, 在 这 个 新 区 的 280 户 里, 除 了 一 部 分 原 先 居 住 在 山 上 的 村 民 外, 还 有 一 批 是 开 发 区 内 重 点 工 程 涉 及 的 拆 迁 户 浦 新 社 区 启 用 不 久, 甘 霖 镇 石 坪 村 散 居 各 处 的 100 多 户 村 民 也 陆 续 搬 迁 下 山, 他 们 以 人 均 45 平 方 米 的 标 准 入 驻 新 公 寓, 分 摊 下 来, 每 平 方 米 的 价 格 只 有 700 元, 而 同 一 地 段 的 商 品 房 每 平 方 米 售 价 已 超 2000 元 在 嘉 兴 的 平 湖 市, 农 民 除 了 能 换 得 具 有 合 法 产 权 的 商 品 房 外, 还 能 享 受 城 市 居 民 的 基 本 权 利 安 置 社 区 的 住 房 分 为 公 寓 房 复 式 公 寓 房 联 排 房 三 种 房 型, 农 户 可 按 市 农 投 公 司 提 供 的 房 源 选 择 一 种 房 型 置 换 社 区 里 公 共 配 套 设 施 齐 全, 包 括 幼 儿 园 小 学 农 贸 市 场 社 区 服 务 医 疗 公 园 等, 入 住 后 的 农 民 享 有 城 市 居 民 子 女 教 育 职 业 培 训 就 业 服 务 的 同 等 权 利, 并 继 续 享 有 原 居 住 地 村 集 体 经 济 组 织 除 申 请 宅 基 地 以 外 的 其 他 权 益 置 换 户 凭 换 房 合 同 等 资 料 还 可 向 有 关 金 融 机 构 申 请 办 理 贷 款 手 续 这 种 新 型 的 置 换 进 城 模 式 还 在 探 索 中, 并 不 完 善, 而 且 县 级 市 之 间 差 异 太 大, 即 使 在 同 一 个 城 市, 不 同 市 镇 的 置 换 待 遇 也 各 不 相 同, 比 如 嘉 兴 市 南 湖 区 的 七 星 镇 和 余 新 镇, 前 者 置 换 的 住 房 有 产 权 证, 可 以 上 市 交 易, 而 后 者 的 置 换 房 还 是 建 在 集 体 用 地 上, 并 没 有 产 权 另 外, 农 民 住 进 楼 房 并 不 意 味 着 已 经 真 正 融 入 城 市, 即 使 像 平 湖 市 这 样, 赋 予 进 城 居 住 的 农 民 与 城 市 居 民 基 本 相 同 的 权 利, 但 在 是 否 能 变 为 城 市 户 籍 的 问 题 上 仍 没 有 确 定 March

62 封面专题 Cover Topic 无限购 相对低价 巨大的升值潜力以及越 交织的购买力 来越便捷的交通 使得四线小城市的房子充满了 吸引力 吸引了持各种需求而来的购房者 故事1 老张的算盘 王亚辉 没到北京 前 老张是县城 里出了名的 能 人 他在北京开了一家废品收购站 一年最少 能挣十几万 今年春节回家 老张发现县城里也 修起了 外环路 路上跑着的名车看着比北京 还多 街边商铺林立 一些中学生都穿着名牌运 动鞋 到饭馆吃饭发现价格比北京还贵 相较之 下 均价三千多每平方米的房子反而很便宜 但 老张想起前两年房价才一千多 便觉得诧异了 限购令没影响县城 人来人往的销售现场透露 着还有可能上涨 在走亲访友的饭桌上 话题也 离不开房子 像是谁又买房了 哪儿的房价又涨 了 现在买房还有多大升值空间 受此影响 老 张跟妻子讨论后也想着在县城买套房 可作投 资 也可回乡养老 按照他的预期 三五年应该能 翻番 现在县城里房地产市场刚刚启动 需求很 大 购房人除了像老张这样从北京 浙江 天津 承德等地来的 还有很多从附近农村来的 而且 近两年来这里投资 做生意的人很多 尤其是浙 江人 买了很多房子和商铺 老张在北京住东四 环外 房子均价三万多 比老家的房子整整贵10 倍 老家与北京只有两百多公里 开车才3小时左 右 老张觉得北京的房子涨得差不多了 老家肯 定还有上涨空间 如果5年能翻番 老张的投资 回报等于200% 想着就很赚钱 回北京后 老张发现回乡置业投资的可不只 他一个 有个同行朋友回老家成都某县城一口气 就买了3套房 另一个朋友老家在廊坊某个县级 市 那里正拆迁 他正筹钱准备收邻居的房子 老张觉得 回乡买房 或许会成为一种潮流 图片来源 / PHOTOTEX 故事2 上海白领回乡圆梦 回乡买房 部分是为了投资 部分是为了自 住 在自住性需求中 一部分是为了给父母添置 河南滑县道口镇火神庙会也卖起了房子 村民纷纷前来咨询 60 改善性住房 而很大一部分则是刚性需求 刚需 购房者在中心城市高房价和限购令的迫使下返

63 乡购房 一线城市买房越艰难 相对而言家 进城买房为了享受城市里更好的配套 镇化的进程 很多农民为了保留自己的一亩 乡房价带来的幸福指数越高 据新浪的一 设施及文明成果 但对于大半辈子都在农 三分地 也不愿放弃农村户口 如何做到进 项调查 株洲市回乡购房者中刚性需求占 村劳作生活的中老年人 或者不如年轻人 城入户与留守农村之间更好的衔接 或将 到了80%的比例 株洲市下面的县级市也可 的适应性那么强 他们也没有入户城市的 成为一个亟待解决的问题 毕竟农民进城 见旺盛的购房需求 这个人群中 年轻人是 实际需求 更大的愿望是留守在一直生活 是城市化的重要表现 但城市化却远不止 主力 他们大多在北京 上海 深圳等发达 的农村 一下子进入城市空间生活 往往还 于农民进城 城市工作 在他们眼中 这些城市房价动辄 会不习惯 而且制度的配套一时跟不上城 几万一平米 还不如挣钱回家买房然后在 当地择业或者创业 刘先生10年前大学毕业后就到上海工 作 年收入近20万的他谈起上海房价也是 延伸阅读 一脸惆怅 或许我的收入还算不错 但是 劳力输出地或成房地产重要市场 在上海买房 我想都不敢想 加上生活水平 卫旭华 又高 吃穿出行花销都很大 一年下来根 本存不了多少钱 他坦言 过大的压力让 他打消了在上海买房的念头 想着自己和 女友年纪都不小了 准备在家乡的县城买套 房做婚房 组建自己的家庭 然后在家附近 看看有没有合适的工作 他还提到他很多 大学同学也都加入回乡置业的行列 我有 个同学早几年在北京房价还没那么高的时 候买了个小户型 去年他把房子卖了 跟家 人回老家重新择业 现在有车有房生活可 轻松了 故事3 总算是城里人了 过年肯定还得回乡下 但现在总算 是城里人了 黄先生站在新房里指着窗外 说 在乡里做木工活的黄先生春节前夕在 县城买了一套房子 目的是为了进城入户 让孩子可以接受城里更好的教育 据了解 像黄先生这样进城买房的年轻人很多 他 们在城里生活 在乡镇工作 而更多出生在 农村的年轻人 也正在走这条路 去年不 到半年时间 陕西省办理进城落户的农民 达52万人 未来5年全省2760万农村人口中 四分之一将进城落户 80 90后的农民工总 数将超过300万人 这些人进城后面临的首 先是住房的问题 这无疑会刺激邻近农村 的小城市的房价 March 2011 在当前的高通胀时代 工资涨幅跑不过CPI 更跑不过房价涨幅 主城区商 品住房成交均价普遍突破万元大关 一两个月的房租几乎可以在老家买1平米住 房 这是当前中国许多大城市打工族的真实写照 房子对于他们来讲很重要 但 更多的是无奈 于是他们开始考虑回老家置业 基于以上考虑 2011年3月我们对全国22个一二线大城市购房者展开了网络 调查 回收有效问卷978份 以期了解他们返乡置业的倾向 我们对城市的界定 如下 一线城市是指北上广深四个城市 二线城市是指除了一线城市的其他直辖 市 省会城市和计划单列市 其他城市全部划归到三线城市的范畴 我们认为返 乡置业主要有两种情况 一种是从一线城市流入二线和三线城市 另一种是二线 城市流向三线城市 调查结果显示 一线城市有返乡置业想法的购房人群占到了所有准备购房 人群的25.9% 远远高于二线城市的12.2% 目前 国家对房地产的调控正进行得 如火如荼 对外来务工人员严格的限购政策和高高在上的房价更加加强了打工 族返乡的念头 我们根据国家统计局各类城市2010年商品住宅销售面积测算了 返乡置业对各类城市的实际影响 下表 如果按照我们调查的返乡置业比例 将造成一线城市商品住房销售面积减少约1191万平米 如果以每套90平米算 将导致一线城市销售套数减少13万套 其中约4万套购房需求流入二线城市 9万 套流入三线城市 同理 返乡置业将造成二线城市销售套数减少37万套 流出 41万套 流入4万套 因而可以预期 未来劳动人口来源最为广泛的城市将会持 续发力 这与目前广大开发商的战略布局也不谋而合 返乡置业对各类城市的实际影响 城市类别 销售面积占比 拟返乡置业的比例 影响面积 万平米 影响套数 万套 一线城市 5% 25.9% 二线城市 33% 12.2% 三线城市 62% 卫旭华 世联地产市场研究员 数据来源 国家统计局 世联调查 61

64 62

65 March

66 封 面 专 题 Cover Topic 164 个 县 级 城 市 的 人 口 与 房 价 全 国 367 个 县 级 市 中, 公 开 数 据 已 公 布 至 2009 年 的 有 164 个 这 其 中, 人 口 在 50~100 万 之 间 的 数 量 最 多, 占 45%, 人 口 在 100 万 以 上 的 有 40 个,50 万 以 下 的 51 个 ; 有 53% 的 县 级 市 房 价 在 2300~4600 元 / 平 方 米 之 间, 房 价 超 过 4600 元 / 平 方 米 的 有 41 个,2300 元 / 平 方 米 以 下 的 有 36 个 我 们 以 人 口 和 房 价 两 个 维 度, 将 这 164 个 小 城 市 分 为 9 个 类 群 ( 如 图 ) 制 图 / 黄 高 丹 64

67 发 生 着 什 么 甘 肃 省 一 系 列 回 乡 创 业 政 策, 激 发 了 农 民 工 回 乡 创 业 的 热 情 到 2010 年 年 底, 全 省 外 出 务 工 人 员 回 乡 创 业 累 计 超 过 25 万 人 2010 年, 周 口 被 河 南 省 授 予 河 南 省 制 鞋 产 业 出 口 基 地, 做 好 准 备 承 接 制 鞋 业 的 产 业 转 移, 计 划 在 全 市 11 个 产 业 集 聚 区 中 预 留 鞋 业 发 展 空 间, 与 美 国 纬 伦 集 团 台 湾 区 制 鞋 工 业 同 业 公 会 达 成 合 作 协 议, 已 促 成 西 华 凯 鸿 扶 沟 宝 昌 商 水 强 鸿 鹿 邑 祥 龙 开 发 区 集 立 等 12 家 制 鞋 企 业 陆 续 落 户 阿 迪 达 斯 耐 克 盖 世 威 李 宁 等 名 牌 鞋 业 都 已 在 周 口 生 产, 初 步 形 成 了 以 西 华 商 水 鞋 业 工 业 园 为 核 心 的 两 园, 同 时 辐 射 带 动 全 市 其 他 9 个 产 业 集 聚 区 2010 年 鞋 类 产 品 出 口 351 万 双, 出 口 额 3013 万 美 元, 同 比 增 长 96.3% 2010 年 宿 迁 市 开 始 涌 现 外 出 务 工 人 员 回 流 就 业 潮, 全 年 举 办 的 130 余 场 招 聘 会 共 录 用 4.7 万 人, 其 中 65% 是 2009 年 在 外 务 工 人 员, 远 高 于 2009 年 同 期 40% 的 回 流 就 业 率 皖 江 城 市 带 承 接 产 业 转 移 示 范 区 包 括 合 肥 芜 湖 马 鞍 山 铜 陵 安 庆 池 州 巢 湖 滁 州 宣 城 9 市 全 境 和 六 安 市 的 舒 城 县 金 安 区, 共 59 个 县 市 区 2010 年, 皖 江 示 范 区 实 现 地 区 生 产 总 值 8224 亿 元, 同 比 增 长 16.3%, 占 全 省 比 重 超 过 67%, 对 全 省 经 济 增 长 贡 献 率 达 66.8% 如 今, 皖 江 城 市 带 示 范 区 已 形 成 冶 金 汽 车 及 零 部 件 建 材 家 电 化 工 等 产 业 集 群 2010 年, 湖 北 利 用 省 外 资 金 1700 多 亿 元, 基 本 均 为 东 部 地 区 产 业 转 移 的 结 果, 承 接 的 产 业 主 要 包 括 汽 车 零 部 件 生 物 医 药 新 能 源 农 产 品 等 的 深 加 工, 以 及 白 色 家 电 石 化 产 业 2011 年 2 月, 四 川 南 充 市 蓬 安 县 城 一 楼 盘 尚 未 正 式 动 工, 认 购 率 就 高 达 100%, 连 开 发 商 都 大 感 意 外 数 据 显 示, 四 川 德 阳 绵 阳 等 地 的 中 高 端 楼 盘 价 已 直 逼 省 会 成 都, 即 使 是 宣 汉 这 样 的 国 家 级 贫 困 县 房 价 已 高 达 3200 元 / 平 方 米 March

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