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1 高 德 置 地 广 场 商 业 定 位 及 品 牌 落 位 建 议 报 告 From Vision to Value 凭 远 见 创 价 值 2011 年 6 月 北 京 上 海 深 圳 成 都 重 庆 沈 阳 广 州 Beijing. Shanghai. Shenzhen. Chengdu. Chongqing. Shenyang. Guangzhou

2 目 录 宏 观 发 展 环 境 商 业 发 展 趋 势 主 要 竞 争 对 手 分 析 项 目 自 身 分 析 项 目 定 位 及 品 牌 落 位 初 步 设 想 租 金 收 益 分 析 招 商 策 略 及 开 业 时 间 预 估 附 件 : 建 筑 规 划 参 考 数 据

3 宏 观 发 展 环 境 城 市 地 位 宏 观 经 济 环 境 城 市 功 能 规 划 城 市 空 间 拓 展 交 通 发 展 规 划 小 结

4 资 料 来 源 :TCBL 研 究 宏 观 发 展 环 境 城 市 地 位 广 州 南 部 龙 头, 经 济 中 心 国 家 五 大 中 心 城 市 之 一, 南 部 中 心 城 市 广 州 国 家 中 心 城 市 地 位 的 确 立, 广 州 的 发 展 成 为 国 家 战 略, 使 得 广 州 的 凝 聚 力 和 辐 射 力 更 加 强 大

5 宏 观 发 展 环 境 宏 观 经 济 环 境 广 州 GDP 呈 现 稳 步 增 长 趋 势, 经 济 的 高 速 发 展, 城 市 经 济 环 境 处 于 较 优 状 态, 有 利 城 市 商 业 发 展 人 均 GDP 的 稳 步 发 展 支 持 了 大 型 购 物 中 心 及 多 种 综 合 性 新 型 商 业 业 态 的 出 现 及 发 展 根 据 欧 美 国 家 经 济 发 展 与 商 业 业 态 发 展 的 对 应 关 系 分 析, 一 个 城 市 或 地 区 人 均 GDP 超 过 2,000 美 元 时, 城 市 商 业 由 传 统 百 货 商 场 商 业 街 以 及 批 发 市 场 等 模 式 向 大 型 购 物 中 心 超 市 专 卖 店 / 精 品 店 等 多 元 化 现 代 商 业 模 式 所 转 变 ; 广 州 市 已 经 具 备 支 持 大 型 购 物 中 心 等 多 样 化 规 模 化 的 现 代 商 业 年 广 州 地 区 人 均 GDP 总 值 及 其 增 长 率 120, ,000 80,000 60,000 40,000 20, , , , ,074 62,350 54, 人 均 GDP( 元 ) 增 长 率 (%) 资 料 来 源 : 2010 年 广 州 市 国 民 经 济 和 社 会 发 展 统 计 公 报

6 宏 观 发 展 环 境 宏 观 经 济 环 境 消 费 市 场 保 持 快 速 增 长 的 良 好 势 头, 居 民 的 基 本 生 活 消 费 能 力 非 常 强 劲 并 不 断 提 升, 给 商 业 的 发 展 提 供 了 旺 盛 的 消 费 力 支 撑 产 业 不 断 优 化, 第 三 产 业 发 展 空 间 较 大, 未 来 城 市 商 业 前 景 良 好 年 广 州 地 区 第 三 产 业 增 加 值 及 其 增 长 率 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1, ,465 5, ,849 4,073 3, , 第 三 产 业 增 加 值 ( 亿 元 ) 增 长 率 (%) 资 料 来 源 : 2010 年 广 州 市 国 民 经 济 和 社 会 发 展 统 计 公 报

7 宏 观 发 展 环 境 宏 观 经 济 环 境 在 城 市 经 济 稳 定 增 长 的 基 础 下, 城 市 居 民 消 费 能 力 不 断 提 高, 消 费 性 支 出 不 断 增 加, 为 商 业 发 展 提 供 稳 定 及 强 大 的 市 场 需 求 年 广 州 地 区 城 市 居 民 消 费 性 支 出 及 其 增 长 率 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5, ,012 22,821 20,836 18,951 14, , 城 市 居 民 消 费 性 支 出 ( 亿 元 ) 增 长 率 (%) 资 料 来 源 : 2010 年 广 州 市 国 民 经 济 和 社 会 发 展 统 计 公 报

8 宏 观 发 展 环 境 宏 观 经 济 环 境 广 州 固 定 资 产 投 资 在 近 两 年 出 现 较 大 发 展, 宏 观 经 济 环 境 的 稳 定 发 展, 使 得 商 业 拥 有 良 好 的 外 部 条 件 资 料 来 源 : 2010 年 广 州 市 国 民 经 济 和 社 会 发 展 统 计 公 报

9 宏 观 发 展 环 境 城 市 功 能 规 划 花 都 区 广 州 北 部 副 城 市 中 心, 是 中 国 汽 车 产 业 链 最 完 整 发 展 速 度 最 快 区 域, 面 积 968 平 方 公 里 空 港 经 济 将 成 为 未 来 发 展 新 引 擎 白 云 区 以 现 代 物 流 业 电 子 机 械 皮 革 等 为 主 导 产 业, 面 积 平 方 公 里, 以 生 态 和 空 港 凝 聚 活 力 的 创 新 型 城 区 作 为 发 展 目 标 天 河 区 广 州 新 城 市 中 心, 新 兴 金 融 中 心, 主 要 发 展 现 代 服 务 业, 面 积 139 平 方 公 里, 目 前 初 步 形 成 了 以 珠 江 新 城 CBD 为 基 础, 以 ITD( 即 信 息 技 术 圈 ) 为 依 托 的 双 圈 结 构 越 秀 区 广 州 最 古 老 的 中 心 城 区, 主 要 发 展 商 贸 经 济 面 积 33.8 平 方 公 里, 未 来 将 重 点 发 展 文 化 创 意 信 息 服 务 金 融 商 务 服 务 现 代 物 流 健 康 产 业 网 络 经 济 等 产 业 荔 湾 区 广 州 传 统 经 济 文 化 中 心, 面 积 59.1 平 方 公 里, 未 来 将 作 为 广 州 西 联 战 略 的 桥 头 堡, 广 佛 都 市 圈 的 核 心 区 结 合 市 内 各 区 不 同 条 件, 规 划 承 担 不 同 的 城 市 功 能, 天 河 区 未 来 将 成 为 广 州 现 代 服 务 业 中 心 从 化 市 广 州 北 部 副 城 市 中 心, 目 前 工 业 发 展 不 突 出 面 积 2009 平 方 公 里, 在 广 州 北 优 发 展 战 略 下, 正 利 用 良 好 生 态 优 势, 大 力 发 展 生 态 产 业 增 城 市 全 国 闻 名 的 荔 枝 之 乡 牛 仔 服 装 名 城 新 兴 的 汽 车 产 业 基 地 和 生 态 旅 游 示 范 区 面 积 平 方 公 里, 以 创 建 广 州 东 部 现 代 化 生 态 新 城 区 为 目 标 萝 岗 区 广 州 东 部 制 造 业 基 地, 主 要 发 展 电 子 通 信 食 品 饮 料 等 面 积 393 平 方 公 里, 正 重 点 发 展 电 子 信 息 汽 车 生 物 医 药 等 产 业, 推 动 区 域 由 单 一 的 工 业 园 区 向 集 工 业 科 研 现 代 服 务 业 于 一 体 的 多 功 能 产 业 园 区 转 变 黄 埔 区 主 要 发 展 石 化 电 厂 等 重 工 业 面 积 平 方 公 里, 以 打 造 临 港 商 务 区 为 重 点, 积 极 推 进 广 州 东 部 电 子 商 务 集 聚 区 和 广 州 移 动 电 子 商 务 试 点 示 范 区 建 设 珠 江 前 后 航 道 环 绕 的 绿 色 岛 区 主 要 发 展 会 展 教 育 面 积 平 方 公 里, 正 加 快 建 立 以 会 展 产 业 总 部 经 济 商 贸 服 务 业 创 意 产 业 和 高 新 技 术 产 业 为 支 撑 的 现 代 产 业 体 系 资 料 来 源 :TCBL 研 究 海 珠 区 番 禺 区 位 于 穗 港 澳 小 三 角 的 中 心 位 置 中 心, 广 州 南 拓 重 点 区 域, 总 面 积 平 方 公 里, 广 州 新 客 站 的 建 设 将 加 速 区 域 发 展, 以 传 统 制 造 业 作 为 主 导 产 业 南 沙 区 广 州 实 施 南 拓 战 略 的 龙 头, 灵 感 经 济 发 展 突 出 面 积 平 方 公 里, 作 为 广 州 市 最 年 轻 的 行 政 区, 南 沙 正 致 力 于 花 园 式 生 态 型 滨 海 新 城 的 打 造, 重 点 发 展 高 新 技 术 生 态 环 保 产 业

10 资 料 来 源 :TCBL 研 究 宏 观 发 展 环 境 城 市 空 间 拓 展 借 助 亚 运 举 办 的 契 机, 广 州 进 一 步 完 善 城 市 基 础 建 设, 吸 引 了 投 资 者 的 关 注, 东 向 发 展 趋 势 加 强, 以 天 河 城 和 珠 江 新 城 为 轴 心 的 新 的 城 市 中 轴 线 形 成, 商 业 也 将 随 之 东 进 发 展 城 市 中 轴 线

11 宏 观 发 展 环 境 省 级 交 通 发 展 规 划 广 州 作 为 南 部 交 通 枢 纽, 至 2030 年, 出 省 通 道 将 增 至 21 条, 完 成 九 纵 五 横 两 环 的 总 体 规 划, 实 现 全 省 一 日 交 通 圈 ; 航 空 高 铁 枢 纽 及 国 家 级 港 口 将 扩 大 广 州 商 业 影 响 力, 更 有 利 于 商 业 的 发 展 广 州 火 车 站 高 铁 番 禺 站 到 本 项 目 车 程 时 间 30 分 钟 广 州 新 机 场 高 铁 从 化 站 广 州 火 车 东 站 黄 埔 客 运 港 高 铁 番 禺 站 南 宁 方 向 已 有 高 速 公 路 规 划 高 速 公 路 北 海 茂 名 湛 江 长 沙 方 向 云 浮 阳 江 肇 庆 清 远 广 州 佛 山 中 山 韶 关 珠 海 澳 门 赣 州 方 向 龙 岩 方 向 河 源 东 莞 惠 州 香 港 南 海 揭 阳 汕 尾 梅 州 潮 州 福 州 方 向 厦 门 南 沙 客 运 港 资 料 来 源 : 广 东 省 十 一 五 建 设 规 划

12 宏 观 发 展 环 境 城 际 轨 道 交 通 发 展 规 划 城 际 轨 道 交 通 发 展 规 划, 未 来 将 形 成 以 广 州 深 圳 珠 海 为 主 要 枢 纽, 覆 盖 区 域 内 主 要 城 镇, 便 捷 快 速 安 全 高 效 的 城 际 轨 道 交 通 网 络 实 现 以 广 州 为 中 心 主 要 城 市 间 1 小 时 互 通, 以 及 珠 江 三 角 洲 中 部 东 部 和 西 部 都 市 区 内 部 1 小 时 互 通 韶 关 厦 门 城 际 高 速 铁 路 梅 州 清 远 河 源 揭 阳 潮 州 云 浮 肇 庆 广 州 佛 山 中 山 东 莞 惠 州 汕 尾 南 宁 方 向 茂 名 阳 江 珠 海 澳 门 香 港 北 海 湛 江 南 海 资 料 来 源 : 珠 江 三 角 洲 地 区 城 际 轨 道 交 通 网 规 划 ( 年 ) (2009 年 修 订 )

13 宏 观 发 展 环 境 市 内 轨 道 交 通 发 展 规 划 市 内 轨 道 交 通 的 发 展, 给 消 费 者 便 捷 往 来 提 供 了 良 好 的 条 件, 给 商 业 的 发 展 提 供 了 较 好 的 交 通 条 件 资 料 来 源 : 年 广 州 轨 道 交 通 建 设 方 案

14 宏 观 发 展 环 境 小 结 城 市 规 划 交 通 规 划 宏 观 经 济 城 市 地 位 提 升, 各 区 域 功 能 规 划 日 渐 完 善, 空 间 不 断 拓 展 交 通 规 划 将 进 一 步 提 升 广 宏 观 经 济 环 境 稳 步 发 州 作 为 南 中 国 珠 三 角 交 展, 给 城 市 建 设 商 通 枢 纽 的 地 位 业 发 展 都 提 供 了 良 好 市 内 轨 道 交 通 规 划 的 完 善 条 件 将 配 合 到 城 市 空 间 的 拓 展, 更 有 力 促 进 城 市 发 展 小 结 : 城 市 规 划 的 逐 步 完 善, 提 升 了 城 市 吸 引 力, 更 有 利 于 商 业 发 展 交 通 规 划 的 逐 步 推 进, 扩 大 了 城 市 辐 射 力, 更 有 效 拉 动 人 流, 利 于 商 业 发 展 宏 观 经 济 环 境 的 稳 步 发 展, 也 给 商 业 发 展 提 供 了 良 好 的 外 部 条 件

15 商 业 发 展 趋 势

16 商 业 发 展 趋 势 整 体 发 展 情 况 广 州 商 业 不 断 东 拓, 呈 现 多 个 商 圈 共 同 发 展, 高 端 品 牌 将 从 局 限 于 环 市 东 商 圈 获 得 更 多 的 发 展 空 间 广 州 市 整 体 商 圈 分 布 图 天 河 体 育 中 心 商 圈 : 天 河 城 正 佳 广 场 太 古 汇 万 菱 汇 上 下 九 商 圈 : 上 下 九 步 行 街 荔 湾 广 场 中 山 八 路 新 大 新 百 货 资 料 来 源 :TCBL 研 究 北 京 路 商 圈 : 北 京 路 步 行 街 新 大 新 百 货 广 百 百 货 名 盛 广 场 光 明 广 场 五 月 花 广 场 环 市 东 商 圈 : 丽 柏 广 场 友 谊 商 店 好 世 界 广 场 中 环 广 场 珠 江 新 城 商 圈 : 未 来 规 划 约 110 万 商 业 面 积, 包 括 中 央 商 业 广 场 高 德 置 地 广 场 太 阳 新 天 地 新 鸿 基 猎 德 商 业 项 目 K11 东 塔 项 目 等

17 资 料 来 源 :TCBL 研 究 商 业 发 展 趋 势 整 体 发 展 情 况 编 号 商 圈 代 表 项 目 档 次 未 来 发 展 1 上 下 九 商 圈 2 北 京 路 商 圈 3 环 市 东 商 圈 4 天 河 体 育 中 心 商 圈 上 下 九 步 行 街 / 荔 湾 广 场 / 中 山 八 路 / 新 大 新 百 货 北 京 路 步 行 街 / 新 大 新 百 货 / 广 百 百 货 / 名 盛 广 场 丽 柏 广 场 / 友 谊 商 店 / 好 世 界 广 场 天 河 城 / 正 佳 广 场 / 万 菱 汇 / 太 古 汇 中 低 端 中 端 高 端 中 高 端 / 高 端 5 珠 江 新 城 商 圈 高 德 置 地 广 场 等 中 高 端 / 高 端 以 年 轻 人 群 旅 游 人 群 为 主 要 消 费 群, 未 来 档 次 将 逐 渐 拔 高, 但 仍 将 保 持 其 年 轻 潮 流 的 发 展 方 向 主 要 面 对 外 籍 及 国 内 高 消 费 人 群, 未 来 仍 将 依 托 此 类 人 群, 继 续 保 持 其 高 端 定 位 方 向 以 本 地 居 民 及 白 领 人 士 为 主, 未 来 商 业 项 目 增 多, 商 业 档 次 也 将 得 到 较 大 提 升 主 要 面 对 为 高 端 消 费 群 体 白 领 人 士 及 旅 游 人 口, 未 来 将 成 为 高 端 商 业 较 为 集 中 区 域

18 资 料 来 源 :TCBL 研 究 商 业 发 展 趋 势 整 体 发 展 情 况 天 河 城 :A/X 从 城 市 商 业 整 体 发 展 来 看, 新 品 牌 入 驻 数 量 上 升, 未 来 品 牌 丰 富 度 将 进 一 步 加 大 万 菱 汇 :ZARA 太 古 汇 :LV;PRADA 正 佳 广 场 : 玩 具 反 斗 城

19 商 业 发 展 趋 势 整 体 发 展 情 况 零 售 市 场 五 年 内 供 应 量 从 零 售 市 场 未 来 供 应 量 来 看, 未 来 天 河 区 将 是 商 业 项 目 较 多 区 域, 集 中 式 商 业 将 成 为 未 来 商 业 重 要 发 展 模 式 项 目 区 域 商 业 建 面 (m2) 5 号 停 机 坪, G5 白 云 130,000 新 世 界 岭 南 三 区 白 云 70,000 新 世 界 岭 南 五 区 白 云 30,000 都 会 168/ Mall of Canton 越 秀 80,000 景 豪 坊 暨 大 马 站 路 地 下 人 防 工 程 项 目 越 秀 100,000 中 海 橡 园 国 际 海 珠 80,000 和 黄 西 城 都 荟 /Metropolitan Plaza 荔 湾 88,000 海 印 又 一 城 /Highsun Panyu Mall 番 禺 100,000 奥 园 广 场 /Aoyuan Panyu Retail Project 番 禺 130,000 长 隆 友 谊 购 物 公 园 /Chime Long Mall 番 禺 60,000 圣 鑫 商 业 广 场 ( 首 期 )/ Saint Fortune Shopping Mall 番 禺 51,338 青 萝 天 地 商 业 项 目 ( 一 期 ) 番 禺 50,000 青 萝 天 地 商 业 项 目 ( 二 三 期 ) 番 禺 100,000 圣 鑫 商 业 广 场 ( 二 期 )/ Saint Fortune Shopping Mall(Phase II) 番 禺 150,000 招 商 汉 溪 商 业 购 物 中 心 /Hanxi Mall 番 禺 200,000 祈 福 超 级 MALL/ Clifford MALL 番 禺 300,000 海 博 缘 国 际 新 城 /Haiboyuan International New Town 番 禺 100,000 Total 1,819,338 资 料 来 源 :TCBL 研 究 项 目 拟 开 业 时 间 区 域 商 业 建 面 (m2) 太 古 汇 /Taikoo hui( 部 分 已 开 业 ) 2011 年 天 河 121,000 太 阳 新 天 地 / Happy Valley 2012 年 中 天 河 150,000 高 德 置 地 广 场 ( 秋 冬 地 块 ) 2011 年 天 河 117,000 广 州 塔 已 开 业 天 河 70,000 时 尚 天 河 ( 散 租 给 私 营 业 主, 档 次 可 能 太 低 ) 2011 年 天 河 230,000 花 城 汇 2011 年 天 河 110,000 花 城 高 德 汇 2011 年 天 河 40,000 合 和 实 业 猎 德 商 业 项 目 / Hopewell Liede Project 2014 年 天 河 65,000 广 州 友 谊 国 金 店 已 开 业 天 河 50,000 K11 东 塔 2016 年 天 河 74,000 新 鸿 基 猎 德 商 业 项 目 /Sun Hung Kai Liede Project 未 定 天 河 80,000 Total 1,097,000

20 商 业 发 展 趋 势 北 京 朝 阳 CBD 国 家 CBD 发 展 规 划 广 州 天 河 CBD 是 经 国 务 院 批 准 的 三 大 CBD 之 一, 与 北 京 朝 阳 CBD 上 海 陆 家 嘴 CBD 一 起, 分 别 服 务 于 我 国 珠 三 角 环 渤 海 和 长 三 角 三 大 经 济 圈 上 海 陆 家 嘴 CBD 广 州 广 州 天 河 CBD

21 商 业 发 展 趋 势 北 京 朝 阳 CBD 概 况 北 京 CBD 的 中 心 是 朝 阳 区 东 三 环 路 与 建 国 门 外 大 街 交 汇 的 地 区, 规 划 总 用 地 面 积 约 4 平 方 公 里, 建 筑 面 积 911 万 平 方 米 ; CBD 的 经 济 功 能 定 位 是 : 建 设 成 为 集 办 公 会 展 酒 店 居 住 及 文 化 娱 乐 为 一 体 的 国 际 商 务 中 心 区 ; 国 际 性 金 融 行 业 公 司 进 驻 CBD, 如 德 意 志 银 行 渣 打 银 行 等, 其 中 北 京 市 60% 的 外 资 银 行 分 行 80% 的 外 资 汽 车 金 融 公 司 均 入 住 CBD 区 域 ; 中 南 海 北 京 朝 阳 CBD

22 商 业 发 展 趋 势 北 京 朝 阳 CBD 区 域 环 境 北 京 朝 阳 CBD 甲 级 写 字 楼 云 集, 国 贸 桥 西 北 部 有 国 贸 中 心 嘉 里 中 心 世 纪 财 富 中 心 财 富 中 心 汉 威 大 厦 京 广 中 心 万 通 中 心 等, 国 贸 桥 东 北 部 有 央 视 大 楼 北 京 国 际 中 心 国 贸 桥 西 南 部 有 银 泰 中 心 建 外 SOHO 建 筑 群 凯 德 大 厦 国 贸 桥 东 南 部 有 世 茂 大 厦 北 京 电 视 台 大 楼 等 北 京 朝 阳 CBD 区 域 五 星 级 酒 店 数 量 超 过 十 家, 有 北 京 JW 万 豪 酒 店 丽 丝 卡 尔 顿 酒 店 国 贸 大 酒 店 富 力 万 丽 等 北 京 丽 思 卡 尔 顿 酒 店 建 外 SOHO 建 筑 群 北 京 JW 万 豪 酒 店 招 商 局 大 厦 金 地 中 心 北 京 万 达 索 菲 特 大 饭 店

23 商 业 发 展 趋 势 北 京 朝 阳 区 CBD 商 业 发 展 整 个 CBD 商 圈 从 90 年 代 开 始 形 成, 年 之 间 大 量 的 商 业 项 目 陆 续 开 业,CBD 商 圈 进 入 了 繁 荣 发 展 期, 随 着 国 贸 三 期 的 开 业 及 金 地 中 心 的 改 造,CBD 商 圈 已 经 开 始 转 入 提 档 升 级 的 阶 段 成 型 期 繁 荣 发 展 期 提 档 升 级 阶 段 赛 特 购 物 中 心 建 外 SOHO 财 富 购 物 中 心 国 贸 商 城 朝 外 SOHO 万 达 广 场 - 新 世 界 彩 旋 百 货 富 力 广 场 购 物 中 心 国 贸 三 期 贵 友 大 厦 SOHO 现 代 城 新 光 天 地 银 泰 中 心 - 悦 生 活 金 地 购 物 中 心 改 造 中 ( 暂 定 名 ) 世 贸 天 阶 北 京 二 十 二 院 街 艺 术 区

24 商 业 发 展 趋 势 上 海 陆 家 嘴 CBD 概 况 梅 园 新 村 街 道 陆 家 嘴 中 心 区 潍 坊 新 村 街 道 竹 园 商 贸 区 洋 泾 街 道 陆 家 嘴 金 融 贸 易 区 位 于 上 海 市 内 环 线 浦 东 段 和 黄 浦 江 的 环 绕 之 中, 与 繁 华 的 南 京 路 外 滩 隔 江 相 望, 面 积 31 平 方 公 里 ( 户 籍 人 口 40 万 ), 是 中 国 唯 一 以 金 融 贸 易 命 名 的 国 家 级 开 发 区 区 内 主 要 发 展 金 融 贸 易 商 业 房 地 产 信 息 和 咨 询 等 第 三 产 业, 城 市 规 划 和 建 设 目 标 是 成 为 21 世 纪 新 上 海 的 中 央 商 务 区 (CBD) 资 料 来 源 :TCBL 研 究

25 商 业 发 展 趋 势 上 海 陆 家 嘴 CBD 区 域 环 境 上 海 陆 家 嘴 CBD 甲 级 写 字 楼 云 集, 写 字 楼 最 贵 租 金 超 过 2 美 金 / 平 方 米 / 天, 集 中 了 上 海 中 心 金 茂 大 厦 上 海 环 球 金 融 中 心 平 安 金 融 大 厦 中 融 碧 玉 蓝 天 新 鸿 基 上 海 国 金 中 心 等 国 际 性 财 团 投 资 建 设 发 展 ; 上 海 陆 家 嘴 CBD 区 域 五 星 级 酒 店 云 集, 集 中 了 上 海 瑞 吉 红 塔 大 酒 店 浦 东 丽 丝 卡 尔 顿 酒 店 上 海 柏 悦 酒 店 金 茂 君 悦 酒 店 等 ; 上 海 丽 思 卡 尔 顿 酒 店 中 融 碧 玉 蓝 天 上 海 环 球 金 融 中 心 新 鸿 基 IFC 上 海 金 茂 君 悦 酒 店 上 海 瑞 吉 红 塔 大 酒 店

26 商 业 发 展 趋 势 上 海 陆 家 嘴 CBD 商 业 发 展 CBD 起 步 期 商 业 氛 围 不 成 熟, 商 业 项 目 的 定 位 锁 定 周 围 商 业 档 次 较 低 1997 年 正 大 广 场 开 工 建 设, 因 区 域 商 业 氛 围 尚 未 成 熟, 历 经 5 年 的 建 设 调 整, 于 2002 年 10 月 开 门 迎 客 1990 年 陆 家 嘴 金 融 贸 易 区 宣 布 开 发 CBD 建 设 期 随 着 CBD 商 务 写 字 楼 的 发 展, 及 交 通 体 系 市 政 配 套 的 完 善, 区 域 商 业 氛 围 也 随 之 浓 厚 1999 年 金 茂 大 厦 落 成, 米 的 高 度 为 当 时 上 海 第 一 高 楼, 其 服 务 于 高 档 商 务 的 J-Life 的 时 尚 生 活 服 务 中 心, 成 为 提 升 区 域 商 业 档 次 的 一 个 代 表 CBD 稳 定 发 展 期 2003 年 底 陆 家 嘴 落 户 分 行 级 以 上 外 资 金 融 保 险 机 构 已 达 146 家,62 家 外 资 金 融 机 构 资 产 总 值 2200 亿 元 人 民 币 随 着 CBD 区 域 商 务 氛 围 的 完 善, 商 业 的 档 次 也 随 之 逐 步 提 高 2010 年 新 鸿 基 地 产 项 目 IFC( 国 金 中 心 亮 相 ) 首 层 已 引 入 25 家 世 界 级 品 牌 旗 舰 店,LV 卡 地 亚 爱 马 仕 迪 奥 香 奈 儿 乔 治 阿 玛 尼 缪 缪 D &G 等 品 牌 均 为 两 层 式 商 铺, 有 些 商 铺 面 积 在 1500 平 方 米 以 上 2015 年 基 本 形 成 亚 太 区 域 国 际 金 融 贸 易 中 心 资 料 来 源 :TCBL 研 究

27 商 业 发 展 趋 势 广 州 CBD 发 展 分 析 广 州 天 河 CBD: 其 范 围 以 珠 江 新 城 为 核 心, 涵 盖 天 河 体 育 中 心 周 边 及 员 村 延 伸 区, 总 面 积 约 18 平 方 公 里, 核 心 区 域 6.66 平 方 公 里, 在 这 里 集 中 了 近 50 家 世 界 500 强 企 业, 以 及 广 州 市 70% 的 金 融 机 构, 广 州 市 大 部 分 的 企 业 总 部 和 高 端 服 务 业 也 聚 集 于 此

28 资 料 来 源 :TCBL 研 究 商 业 发 展 趋 势 区 域 发 展 情 况 随 着 城 市 东 向 发 展, 城 市 中 轴 线 的 形 成, 天 河 北 商 圈 和 珠 江 新 城 商 圈 的 逐 步 建 设, 太 古 汇 等 商 业 项 目 的 建 设, 使 得 高 端 品 牌 对 此 商 圈 的 关 注 加 大 城 市 中 轴 线 高 端 酒 店 云 集 高 端 写 字 楼 林 立 高 端 住 宅 众 多 四 季 酒 店 富 力 君 悦 酒 店 合 景 泰 富 w 酒 店 (2011 年 12 月 开 业 ) 公 共 交 通 发 达 JUMEIRAH Hotel 富 力 丽 思 卡 尔 顿 酒 店

29 资 料 来 源 :TCBL 研 究 商 业 发 展 趋 势 区 域 发 展 情 况 珠 江 新 城 内 商 业 发 展 迅 速, 商 业 项 目 较 多, 未 来 商 业 氛 围 浓 厚 随 着 知 名 发 展 商 的 进 驻, 商 圈 内 商 业 档 次 也 将 逐 渐 走 高 项 目 名 称 商 业 总 建 面 (m2) 发 展 商 预 计 档 次 预 计 开 业 时 间 广 州 友 谊 国 金 店 50,000 广 州 城 建 地 产 高 端 百 货 已 开 业 K11 东 塔 74,000 香 港 新 世 界 集 团 高 端 2016 年 新 鸿 基 猎 德 商 业 项 目 80,000 新 鸿 基 地 产 富 力 地 产 合 景 泰 富 中 高 端 未 定 太 阳 新 天 地 150,000 百 嘉 信 集 团 中 高 端 2012 年 中 花 城 汇 110,000 广 州 城 投 中 高 端 2011 年 花 城 高 德 汇 40,000 广 州 城 投 中 高 端 2011 年 太 古 汇 太 阳 新 天 地 万 菱 汇 本 项 目 天 河 体 育 中 心 商 圈 广 州 友 谊 国 金 店 K11 东 塔 新 鸿 基 猎 德 商 业 项 目 珠 江 新 城 商 圈

30 商 业 发 展 趋 势 小 结 整 体 发 展 情 况 商 业 整 体 得 到 较 大 发 展, 呈 现 多 个 商 圈 共 同 发 展 态 势 品 牌 丰 富 度 不 断 提 升 未 来 商 业 尤 其 是 天 河 区 将 得 到 较 大 发 展, 集 中 商 业 将 成 为 重 要 发 展 模 式 区 域 发 展 情 况 城 市 东 向 发 展 趋 势, 新 兴 项 目 的 建 设, 使 得 高 端 品 牌 对 天 河 体 育 中 心 商 圈 和 珠 江 新 城 商 圈 的 关 注 增 加 珠 江 新 城 内 商 业 项 目 较 多, 未 来 商 业 氛 围 浓 厚 小 结 : 从 市 场 整 体 发 展 来 看, 商 业 整 体 将 得 到 较 大 发 展 从 区 域 内 看, 高 端 品 牌 的 关 注 增 加, 给 高 端 商 业 的 发 展 带 来 良 好 契 机 从 未 来 发 展 来 看, 环 市 东 商 圈 高 端 定 位 项 目 和 天 河 体 育 中 心 商 圈 珠 江 新 城 商 圈 内 新 兴 项 目 将 给 本 项 目 带 来 较 大 竞 争

31 主 要 竞 争 对 手 分 析

32 主 要 竞 争 对 手 分 析 从 商 业 发 展 趋 势 分 析 看, 项 目 未 来 几 年 内 主 要 竞 争 来 自 环 市 东 商 圈 传 统 高 端 商 业 项 目 和 城 市 中 轴 线 上 的 新 兴 商 业 项 目 太 古 汇 丽 柏 广 场 丽 柏 广 场 环 市 东 太 古 汇 天 河 体 育 中 心 上 下 九 北 京 路 珠 江 新 城 资 料 来 源 :TCBL 研 究

33 资 料 来 源 : 丽 柏 广 场 官 方 网 站 主 要 竞 争 对 手 分 析 代 表 项 目 - 丽 柏 广 场 商 业 特 点 : 入 口 处 引 入 LV, 利 用 其 强 大 的 品 牌 号 召 力 吸 引 了 众 多 高 端 品 牌 入 驻 竞 争 分 析 : 商 业 体 量 较 小, 未 能 完 全 满 足 高 端 品 牌 发 展 需 求, 本 项 目 可 凭 借 较 好 硬 件 规 划, 更 好 满 足 高 端 品 牌 需 求 物 业 资 料 开 发 商 开 业 时 间 位 置 商 业 面 积 停 车 位 市 场 定 位 建 筑 特 色 品 牌 香 港 兴 盛 发 展 ( 中 国 ) 有 限 公 司 广 州 君 翊 房 地 产 发 展 有 限 公 司 2004 年 广 州 市 环 市 东 路 约 1.2 万 m2 与 白 云 宾 馆 同 用 奢 侈 品 商 场 白 云 宾 馆 裙 楼, 环 形 广 场 LV, Hermès, Gucci, Dior, Fendi, Céline, Chloé, Ermenegildo Zegna, Salvatore Ferragamo, Bvlgari, Valentino, Versace, Emporio Armani 等

34 资 料 来 源 : 丽 柏 广 场 官 方 网 站 主 要 竞 争 对 手 分 析 代 表 项 目 - 丽 柏 广 场 店 号 品 牌 实 用 面 积 m2 101A Louis Vuitton 360 一 层 102 Fendi Dior Homme Dior 230 连 接 广 州 友 谊 百 货 107 Celine Emenglido Zegna Salvatore Ferragamo 230 连 接 白 云 宾 馆 112 Valentino Chloe Gucci Hermes Emporio Armani Vertu Canali Daks Lanvin 30 主 入 口 125 Alexandre De Paris Giuseppe Zanotti Godiva 50

35 资 料 来 源 : 丽 柏 广 场 官 方 网 站 主 要 竞 争 对 手 分 析 代 表 项 目 - 丽 柏 广 场 二 层 店 号 品 牌 实 用 面 积 m2 201 Galliano Diesel GF Ferre Diesel Pinko Autason Emporio Armani La Silmo s Just Cavalli Agnes b Marc By Marc Jacobs Cesare Paciotti A Juicy Couture B Tru Trussardi 200 店 号 品 牌 实 用 面 积 m2 218 Hugo Boss Ferre Milano Cerruti Class Roberto Cavalli ICE Iceberg Versus DKNY 320 店 号 品 牌 实 用 面 积 m2 227 Versace Hermes L.A.M.B.Sac & Co Ports Blugirl Braccialini Bvlgari Milan Gallery Hanabi 20

36 资 料 来 源 : 丽 柏 广 场 官 方 网 站 主 要 竞 争 对 手 分 析 代 表 项 目 - 丽 柏 广 场 三 层 四 层 五 层 店 号 品 牌 实 用 面 积 m2 301 Liu jo Atsuro Tayama Club Monaco Ruco line Moiselle Mango 170 店 号 品 牌 实 用 面 积 m2 401 GIVH SHYH Anmani Kistina Jorya Mademoiselle 200 店 号 品 牌 实 用 面 积 m2 501A Her Beauty B Heng s Luis Kraemer A Petite Main Marie France Bodyline Svenson Hair Center 180

37 资 料 来 源 :TCBL 研 究 主 要 竞 争 对 手 分 析 代 表 项 目 - 太 古 汇 太 古 汇 的 出 现, 吸 引 了 LV,Prada,Hermes, CHANEL 及 Montblanc 等 品 牌 的 进 驻, 增 强 了 广 州 市 场 对 高 端 品 牌 的 吸 引 力 竞 争 分 析 : 太 古 汇 的 打 造, 使 得 高 端 品 牌 对 珠 江 新 城 的 关 注 度 进 一 步 提 升 为 本 项 目 高 端 商 业 的 打 造 创 造 较 好 氛 围 太 古 汇 周 边 高 端 物 业 较 少, 项 目 可 利 用 身 处 CBD 的 区 位 优 势, 吸 引 高 端 品 牌 入 驻 开 发 商 开 业 时 间 位 置 总 建 筑 面 积 商 业 面 积 停 车 位 市 场 定 位 物 业 资 料 太 古 汇 ( 广 州 ) 发 展 有 限 公 司 2011 年 5 月 部 分 试 营 业 广 州 市 天 河 区 天 河 路 45 万 m2 约 11 万 m2 约 1,000 个 集 办 公 商 业 酒 店 娱 乐 设 施 于 一 体, 天 河 区 地 标 性 建 筑 品 牌 LV, PRADA, Hermes, DIOR, CHANEL,GIORGIO ARMANI 等

38 资 料 来 源 :TCBL 研 究 主 要 竞 争 对 手 分 析 代 表 项 目 - 太 古 汇 1F 展 示 面 最 好 的 位 置 引 入 LV 和 PRADA, 增 强 品 牌 号 召 力 PRADA LV 店 号 品 牌 面 积 m LV GIORGIO ARMANI DAKS MIUMIU BALLY PAUL&SHARK VERTU SERGIO ROSSI BRIONI 135 店 号 品 牌 面 积 m2 110 SALVATORE FERRAGAMO DIOR &216 HERMES &217 MONTBLANC CHANEL FENDI EMPORIO ARMANI BURBERRY 256 店 号 品 牌 面 积 m2 118 VERSACE COLLECTION IWC AQUASCUTUM MAX MARA PIAGET DUNHILL BVLGARI &233 PRADA 837

39 资 料 来 源 :TCBL 研 究 主 要 竞 争 对 手 分 析 代 表 项 目 - 太 古 汇 2F 店 号 品 牌 面 积 m2 202 BADGLEY MISCHKA SAMMY SWAROVSKI LONGCHAMP THEORY NISISS MARIE FRANCE CHINESE ARTS&CRAFTS LU LU CHEUNG 79 店 号 品 牌 面 积 m2 213 JORYA OMEGA TIFFANY&CO COACH ANNE FONTAINE PUYI FERRE MILANO FREDA HAIR CORNER 315 店 号 品 牌 面 积 m2 226 MARYLING TANY S TEA MARISFROLG A REBECA SANVER B- 230 MOISELLE&COCCINE LLE PYE GIADA PRINCE JEWELLERY&WATCH 309

40 主 要 竞 争 对 手 分 析 其 他 项 目 项 目 名 称 总 建 面 (m2) 发 展 商 预 计 档 次 竞 争 分 析 广 州 友 谊 国 金 店 50,000 广 州 城 建 地 产 高 端 百 货 K11 东 塔 74,000 香 港 新 世 界 集 团 高 端 新 鸿 基 猎 德 商 业 地 块 80,000 新 鸿 基 地 产 富 力 地 产 合 景 泰 富 中 高 端 太 阳 新 天 地 150,000 百 嘉 信 集 团 中 高 端 花 城 汇 110,000 广 州 城 投 中 高 端 该 项 目 为 百 货 业 态, 商 业 形 态 综 合 性 较 弱, 本 项 目 综 合 性 较 强, 有 利 于 对 消 费 者 形 成 更 大 的 吸 引 力 未 来 可 能 走 高 端 路 线, 但 开 业 时 间 较 晚, 本 项 目 可 抢 占 市 场 先 机 未 来 可 能 走 中 高 端 路 线, 该 项 目 位 置 相 对 较 偏, 且 开 业 时 间 较 晚, 本 项 目 可 抢 占 市 场 先 机 该 项 目 不 处 于 CBD 中 心 区 域, 位 置 相 对 较 偏, 开 业 时 间 较 晚, 有 利 于 本 项 目 抢 占 市 场 先 机 该 项 目 一 区 为 娱 乐 消 费 业 态, 与 本 项 目 的 无 缝 连 接, 能 为 本 项 目 提 供 大 量 人 流 花 城 高 德 汇 40,000 广 州 城 投 中 高 端 该 项 目 可 在 业 态 上 与 本 项 目 形 成 互 补, 达 到 协 同 发 展

41 竞 争 策 略 分 析 从 主 要 竞 争 对 手 分 析 情 况 看, 由 于 原 有 项 目 的 局 限 性 及 自 身 发 展 需 要, 高 端 品 牌 已 经 呈 现 出 对 外 发 展 态 势, 本 项 目 可 顺 应 这 一 形 势, 采 取 适 当 的 竞 争 策 略, 抢 占 市 场 先 机 竞 争 项 目 现 状 硬 件 条 件 有 限, 难 以 满 足 高 端 品 牌 发 展 需 求 百 货 形 态 为 主, 集 中 式 商 业 较 少, 业 态 多 元 化 不 足 现 有 项 目 周 边 现 代 高 端 物 业 较 少 周 边 商 业 建 设 时 间 相 对 滞 后 竞 争 策 略 利 用 周 边 高 端 物 业 集 中 优 势, 以 打 造 高 端 购 物 中 心 为 目 标, 整 合 各 类 资 源 以 多 元 化 的 业 态 组 合 形 式, 抢 占 市 场 先 机, 吸 引 消 费 者 关 注 针 对 高 端 品 牌 的 要 求, 打 造 符 合 其 未 来 发 展 的 硬 件 条 件 加 大 管 理 力 度, 迎 合 消 费 者 心 理, 打 造 符 合 市 场 需 求 的 高 端 购 物 中 心

42 项 目 自 身 分 析

43 资 料 来 源 : 业 主 方 提 供 项 目 自 身 分 析 项 目 概 况 高 德 置 地 广 场 由 国 际 时 尚 购 物 中 心 超 甲 级 写 字 楼 JUMEIRAH GUANGZHOU HOTEL 及 JUMEIRAH 公 寓 等 不 同 功 能 建 筑 组 成, 未 来 将 形 成 高 端 人 群 聚 集 之 地, 且 拥 有 充 足 的 停 车 位, 给 高 端 商 业 的 发 展 提 供 较 好 的 支 持 F2 4 F2 3 F1 4 F1 5 F1-5 春 F1-4 夏 项 目 基 础 数 据 位 置 F1-4 F1-5 F2-3 F2-4 功 能 商 场 建 面 商 场 写 字 楼 约 21,000 m2 商 场 写 字 楼 约 55,000 m2 商 场 写 字 楼 约 22,000 m2 商 场 写 字 楼 酒 店 JUMEIRA H 公 寓 商 场 住 宅 约 95,000 m2 停 车 位 约 550 个 约 750 个 约 550 个 约 1,500 个 约 450 F2-3 秋 F2-4 冬 注 : 以 上 面 积 以 建 筑 面 积 计

44 资 料 来 源 : 业 主 方 提 供 项 目 自 身 分 析 F1-5 地 块 春 春 和 夏 的 顺 利 开 业, 营 造 了 较 好 的 商 业 氛 围, 给 秋 冬 地 块 的 商 业 打 造 提 供 了 便 利 F1-4 地 块 夏 楼 层 B2 B1 1F 2F 3F 4F 主 要 商 家 吉 之 岛 超 市 小 Q 反 斗 城 Sunion 妍 丽 时 间 廊 GBF UNIQLQ GBF UNIQLQ GBF 禾 绿 寿 司 GBF 5F 和 民 居 食 屋 味 时 尚 百 滋 百 味 涮 涮 锅 芭 曲 美 发 楼 层 B1 1F 2F 3F 4F 主 要 商 家 大 家 乐 真 功 夫 Lavazza Esperssion 例 格 工 商 银 行 Lavazza Esperssion 例 格 工 商 银 行 苏 宁 精 品 店 上 荷 西 餐 上 川 日 本 料 理 上 本 台 湾 涮 涮 锅

45 项 目 自 身 分 析 外 部 车 流 从 道 路 交 通 状 况 来 看, 外 部 车 流 能 便 利 到 达 项 目 P 车 库 出 入 口 停 车 点 冼 村 路 为 主 干 道, 珠 江 东 路 汇 集 了 花 城 大 道 东 向 车 流 和 由 珠 江 西 路 通 过 地 下 隧 道 而 来 的 P P 车 流, 将 是 未 来 车 流 量 较 大 道 路, 未 来 人 流 较 易 通 过 驾 车 方 式 汇 集 在 此 珠 江 东 路 由 南 向 北 单 行 的 特 点, 使 得 冬 地 块 交 通 可 达 性 优 Autumn 珠 江 东 路 Winter 冼 村 路 于 秋 地 块 P 商 场 出 入 口 P 酒 店 出 入 口 写 字 楼 出 入 口 花 城 大 道 十 字 路 口 资 料 来 源 : 业 主 方 提 供

46 资 料 来 源 : 业 主 方 提 供 项 目 自 身 分 析 外 部 人 流 从 人 行 规 划 来 看, 通 过 地 面 地 下 通 道 和 人 行 天 桥 的 连 接 到 达 项 目, 珠 江 东 路 较 易 汇 集 步 行 人 群 地 面 通 道 春 夏 中 秋 冬 人 行 天 桥 花 城 汇 地 下 通 道

47 资 料 来 源 : 业 主 方 提 供 项 目 自 身 分 析 内 部 人 流 冬 地 块 内 部 人 流 空 间 以 中 庭 为 核 心, 形 成 环 形 结 构, 起 到 较 佳 的 人 流 聚 集 效 果 扶 梯 的 设 置, 使 得 人 流 垂 直 交 通 更 为 便 利, 利 于 拉 动 人 流 秋 冬 地 块 之 间 通 过 连 廊 能 有 效 达 成 人 流 共 享 建 议 此 处 出 入 口 保 留 出 入 口 扶 手 电 梯 出 入 口 人 流 动 线

48 资 料 来 源 : 业 主 方 提 供 项 目 自 身 分 析 商 业 展 示 性 从 交 通 节 点 上 看, 珠 江 东 路 冼 村 路 人 流 易 于 聚 集, 且 冼 村 路 珠 江 东 路 拥 有 较 为 完 整 展 示 面, 利 于 高 端 商 业 形 象 展 示, 易 达 到 最 佳 商 业 展 示 效 果 花 城 大 道 与 珠 江 东 路 交 汇 处 因 人 行 天 桥 和 地 下 通 道 上 盖 的 遮 春 夏 中 秋 珠 江 东 路 冬 冼 村 路 挡, 展 示 性 稍 弱 花 城 大 道 珠 江 东 路 位 于 秋 冬 地 块 之 间, 未 来 将 通 过 空 中 连 廊 实 现 联 通, 人 流 容 易 共 享, 外 立 面 可 集 中 打 人 行 天 桥 花 城 汇 地 下 通 道 造, 形 成 主 题 统 一, 昭 示 性 互 动 性 较 强 的 商 业 区 域

49 资 料 来 源 : 业 主 方 提 供 项 目 自 身 分 析 自 身 规 划 从 秋 自 身 规 划 来 看, 项 目 写 字 楼 体 量 规 划 较 大, 商 业 体 量 相 对 较 小, 商 业 面 积 完 整 性 相 对 较 低, 未 来 商 业 打 造 可 结 合 这 一 特 性 与 冬 地 块 分 享 珠 江 东 路 展 示 面, 可 利 用 跨 层 店 形 式 打 造 昭 示 性 更 强 的 商 业 写 字 楼 核 心 筒 写 字 楼 核 心 筒 写 字 楼 核 心 筒 写 字 楼 核 心 筒

50 资 料 来 源 : 业 主 方 提 供 项 目 自 身 分 析 自 身 规 划 冬 地 块 规 划 有 高 端 写 字 楼 及 朱 美 拉 酒 店, 隔 冼 村 路 与 高 级 公 寓 连 接, 商 业 价 值 较 高 除 与 秋 地 块 分 享 珠 江 东 路 展 示 面 外, 也 能 充 分 利 用 冼 村 路 及 花 城 大 道 展 示 面 商 业 体 量 较 大, 面 积 相 对 较 为 完 整 更 有 利 于 高 端 商 业 的 打 造 公 寓 核 心 筒 公 寓 核 心 筒 写 字 楼 核 心 筒 朱 美 拉 酒 店

51 资 料 来 源 :TCBL 研 究 项 目 自 身 分 析 货 运 系 统 规 划 原 则 商 业 项 目 的 货 运 系 统 对 整 体 运 转 起 到 极 其 重 要 的 作 用, 本 项 目 货 运 系 统 的 良 好 规 划 可 对 未 来 发 展 起 到 促 进 作 用 货 运 交 通 组 织 上, 应 充 分 考 虑 到 商 家 进 出 货 的 便 捷 及 车 辆 的 停 放 必 要 时 牺 牲 经 营 面 积 以 达 到 满 足 商 家 的 货 运 要 求 项 目 的 货 运 通 道 宽 度 应 尽 量 大 于 1.5 米, 便 于 两 部 货 车 同 时 通 过 动 线 的 规 划 应 与 货 运 电 梯 的 设 置 整 体 考 虑 除 首 层 外 侧 需 外 部 展 示 商 铺 外, 其 它 楼 层 的 商 铺 应 该 全 部 设 置 货 运 通 道 货 运 通 道 的 设 置 可 考 虑 与 项 目 的 消 防 通 道 及 后 勤 通 道 混 用, 如 下 图 所 示 案 例 示 意 图 垂 直 梯 车 位 货 梯 商 铺 消 防 楼 梯 疏 散 通 道 商 铺 卸 货 区 后 勤 货 运 通 道 项 目 货 运 通 道 设 置 示 意

52 资 料 来 源 :TCBL 研 究 项 目 自 身 分 析 货 运 系 统 设 计 超 市 拥 有 独 立 的 货 运 系 统, 面 积 和 相 关 建 筑 条 件 已 预 留 卸 货 区 设 置 于 地 下, 避 免 了 与 地 面 商 业 的 展 示 面 发 生 冲 突 案 例 示 意 收 货 区 设 计 参 考 收 货 通 道 设 计 参 考

53 项 目 自 身 分 析 小 结 商 业 展 示 型 交 通 可 达 性 自 身 规 划 项 目 拥 有 良 好 的 商 业 展 示 面, 商 业 打 造 应 充 分 利 用 这 一 点 冬 地 块 商 业 展 示 面 相 对 较 多 外 部 人 车 流 到 达 项 目 较 为 便 捷 冬 地 块 可 达 性 优 于 秋 地 块 秋 冬 地 块 联 系 方 便, 可 共 享 人 流, 统 一 打 造 秋 地 块 商 业 体 量 较 小, 面 积 较 为 分 散, 冬 地 块 体 量 较 大, 面 积 相 对 集 中, 可 结 合 地 块 不 同 特 性 引 进 不 同 品 牌 小 结 : 从 项 目 自 身 条 件 看, 项 目 在 考 虑 整 体 商 业 互 动 性 的 基 础 上, 也 要 根 据 地 块 不 同 特 点 确 定 不 同 发 展 主 题

54 项 目 定 位 及 品 牌 落 位 初 步 设 想

55 定 位 原 则 总 体 形 象 应 反 映 珠 江 新 城 整 体 规 划 产 品 整 体 打 造 上 应 结 合 消 费 群 体 特 点, 满 足 其 需 求, 填 补 区 域 商 业 形 态 空 白

56 项 目 整 体 定 位 广 州 奢 华 体 验 中 心 体 验 消 费 商 业 功 能 复 合 体 集 购 物 餐 饮 娱 乐 休 闲 服 务 等 多 功 能 为 一 体 的 综 合 功 能 本 项 目 处 于 广 州 珠 江 新 城, 该 区 域 将 成 长 为 广 州 及 华 南 区 域 经 济 增 长 的 重 要 推 动 区 域 之 一, 是 广 州 国 家 中 心 城 市 地 位 的 重 要 体 现 项 目 处 于 珠 江 新 城 核 心 区 域, 与 超 高 层 标 志 性 建 筑 及 高 尚 社 区 紧 邻, 并 与 之 协 同 开 发, 将 创 造 出 极 具 国 际 现 代 时 尚 活 力 的 诱 人 区 域 本 项 目 将 以 丰 富 的 业 态 规 划, 在 每 个 时 段, 每 个 地 点, 都 给 消 费 者 带 来 全 新 生 活 之 感 受, 享 受 现 代 文 明 带 来 之 成 果 在 本 项 目 开 发 中 及 后 期 运 营 中, 将 体 现 最 现 代 的 科 技 力 量, 及 最 时 尚 的 生 活 方 式, 在 物 质 享 受 的 基 础 上, 也 满 足 商 务 人 群 精 神 需 求

57 打 造 广 州 奢 华 体 验 中 心 贴 合 高 端 消 费 人 士 需 求 的 精 品 零 售, 全 面 提 升 城 市 商 业 服 务 价 值

58 打 造 广 州 体 验 消 费 中 心 轻 便 餐 饮 大 型 餐 饮 异 国 风 味 餐 饮, 商 务 会 所 大 型 影 院 健 身 中 心 全 方 位 实 现 消 费 者 的 愉 悦 体 验 需 求, 打 造 具 备 时 代 标 签 的 体 验 空 间

59 打 造 商 务 配 套 服 务 中 心 为 商 务 人 士 提 供 全 面 完 善 的 服 务 配 套 设 施

60 广 州 休 闲 文 化 标 签 休 闲 空 间 建 筑 景 观 小 品 营 造 珠 江 新 城 全 新 形 象 构 建 独 具 内 涵 的 生 活 及 商 务 品 味 空 间

61 秋 地 块 发 展 概 念 承 接 广 州 商 业 升 级 发 展 趋 势, 打 造 全 新 国 际 商 务 都 会 高 层 次 商 务 配 套 零 售 板 块 餐 饮 板 块 服 务 板 块 名 表 跨 层 店 商 务 餐 饮 轻 便 餐 饮 餐 吧 银 行 服 务 手 机 服 务 中 心

62 秋 地 块 定 位 方 向 精 品 商 务 中 心

63 将 品 牌 力 推 升 至 前 所 未 见 的 巅 峰

64 将 品 味 融 入 味 觉, 尽 享 美 食

65 冬 地 块 发 展 概 念 荟 萃 名 品, 方 能 彰 显 繁 华, 塑 造 广 州 的 奢 华 馆 零 售 板 块 餐 饮 板 块 娱 乐 板 块 服 务 板 块 顶 级 品 牌 零 售 高 级 餐 厅 电 影 院 健 身 会 所 大 型 餐 饮 美 容 美 发 纤 体 SPA

66 冬 地 块 定 位 方 向 顶 级 购 物 中 心

67 将 云 霓 时 尚 融 入 品 味 空 间

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72 项 目 业 态 规 划 设 想 业 态 规 划 方 案 考 虑 到 因 素 与 可 行 性 酒 店 高 端 住 宅 对 高 档 品 牌 的 支 撑 备 注 : 若 非 特 别 说 明, 此 报 告 租 金 评 估 测 算 以 实 用 面 积 进 行 计 算 TCBL 对 品 牌 的 了 解 与 资 源 掌 握 情 况 项 目 租 户 组 合 方 案 开 发 商 实 力, 对 品 牌 的 入 驻 支 持 与 招 商 推 广 力 度 经 济 形 势 的 良 好 预 期 资 料 来 源 :TCBL 研 究 此 租 户 方 案 在 档 次 与 品 牌 选 择 方 面 均 为 较 理 想 的 目 标 方 案, 在 执 行 过 程 中, 需 根 据 实 际 情 况 调 整 更 换 目 标 租 户

73 项 目 业 态 规 划 设 想 秋 地 块 业 态 设 想 零 售 冬 地 块 业 态 设 想 国 际 名 表 跨 层 店 商 务 餐 饮 商 务 配 套 等 餐 饮 休 闲 娱 乐 服 务 国 际 一 线 品 牌 复 式 旗 舰 店 高 端 百 货 精 品 超 市 影 院 大 型 餐 饮 等 业 态 示 意 图 业 态 示 意 图 4F 3F 2F 1F B1 商 务 餐 饮 商 务 餐 饮 写 字 楼 配 套 餐 饮 写 字 楼 配 套 餐 饮 商 务 特 色 餐 饮 商 务 餐 饮 商 务 餐 饮 国 际 名 表 珠 宝 跨 层 店 国 际 名 表 珠 宝 跨 层 店 服 务 配 套 影 院 家 居 家 饰 音 响 零 售 国 际 时 尚 品 牌 服 饰 国 际 顶 级 品 牌 跨 层 店 国 际 顶 级 品 牌 跨 层 店 精 品 超 市 特 色 餐 饮 SPA 纤 体 等 国 际 一 线 品 牌 国 际 一 线 品 牌 餐 饮 健 身 会 所 特 色 餐 饮 特 色 餐 饮 特 色 餐 饮 大 型 餐 饮 箱 包 皮 具 精 品 儿 童 教 育 百 货 百 货 百 货 百 货 礼 品 5F 4F 3F 2F 1F B1

74 项 目 业 态 规 划 设 想 图 示 举 例 : L1-18 铺 位 编 号 MontBlanc 租 户 名 称 m2 实 用 面 积 备 注 : 品 牌 示 意, 仅 供 参 考 此 报 告 中 铺 位 面 积 以 实 用 面 积 计

75 项 目 业 态 规 划 设 想 方 案 一 :LG- 秋 冬 地 块 LG-01 富 田 菊 日 本 皇 尚 料 理 m2 LG-02 石 名 家 m2 LG-20 蓝 色 牙 买 加 m2 L 咖 啡 m2 LG-19 新 罗 宝 m2 LG-05 配 套 服 务 7.52m2 LG-18 新 元 素 m2 LG-17 檬 舒 舒 73.17m2 LG-03 手 机 服 心 务 中 97.70m2 LG-04 眼 镜 m2 LG-06 福 奈 特 20.18m2 LG-07 柯 达 冲 印 店 33.80m2 L4-16 釜 山 料 理 LG m2 翠 华 茶 餐 厅 / 利 小 馆 / 翡 翠 小 食 LG-08 便 利 店 25.17m2 LG-09 配 套 务 服 8.23m2 LG-10 配 套 服 务 9m2 LG-11 配 套 服 务 7.86m2 LG-13 轻 便 餐 饮 9.71m2 LG-15 轻 便 餐 饮 10.43m m2 LG-26 正 斗 粥 面 专 家 273.4m2 LG-27 美 心 200m2 LG-28 满 记 甜 品 m2 LG-22 City Super/Taste/Ole m2 Hallmark Babies bears 72m2 72m2 LG-07 Starbucks Coffee 156m2 LG-25 LG-23 优 之 良 品 楼 上 47m2 67m2 LG-16 Papa John s Pizza LG-12134m2 Delifrance 171m2 LG-13 LG-01 LG-02 Chickeeduck Fables AZ 62m2 88m2 LG-05 LG-06 nicholas & LG-08 DKNY kids 238m2 盏 记 燕 窝 LG m2 元 气 寿 司 398m2 LG-03 Kingkow 216m2 LG-09 Chicco LG-10 96m2 Cankids 99m2 LG-21 LG-20 Sweetie 金 燕 庄 63.82m m2 LG-19 LG-17 正 官 庄 119m2 LG-18 KFC 270m2 精 致 餐 饮 1,095m2 LG-11 荷 花 亲 子 中 心 1,343m2 零 售 餐 饮 娱 乐 服 务

76 和 伊 授 桌 精 致 餐 饮 案 例 和 伊 授 桌 (Y s table Dinning & The BAR) 提 供 高 品 质 的 世 界 美 食 餐 饮 服 务, 餐 厅 内 设 514 个 座 位, 有 12 种 不 同 的 餐 饮 风 格, 为 商 务 人 士 提 供 自 由 宽 松 的 餐 饮 环 境

77 项 目 业 态 规 划 设 想 方 案 一 : L1- 秋 冬 地 块 L1-12 DBS/Bank of American m2+( m2) L1-13 Delifrance m2 L1-11( 跨 层 ) Glashutte/Chaumet 72.17m2 +(82.27m2) L1-10( 跨 层 ) Vacheron Constantin m2 +(64.28m2) L1-09( 跨 层 ) Blancpain m2 +(72.44m2) L1-08( 跨 层 ) Patek Philippe et m2 +(114.93m2) L1-12( 跨 层 ) Burberry/Emporio Armani m2 +( m2) L1-13 ( 跨 层 ) Dior/ Tod s m2 +( 287.1m2) L1-15 ( 跨 层 ) Bottega Veneta / Van Cleef&Arpels m2 +( m2) L1-11 Mikimoto/ Swarovski 50m2 L1-10 Vertu 59m2 L1-09 MontBlanc 175m2 L1-21 Maxmara m2 L1-20 Versace m2 L1-08 百 货 786m2 L1-07( 跨 层 ) MiuMiu 217m2 +(277m2) L1-01 ( 跨 层 ) 蓝 蛙 餐 吧 m2 +(211.02m2) L1-02 ( 跨 层 ) HSBC/ 恒 生 m2 +(186.27m2) L1-07 Piaget/AP m2 +(61.70) L1-06 ( 跨 层 ) IWC/Chaumet m2 +(57.9m2) L1-05( 跨 层 ) Chopard m2 +(68.12m2) L1-03( 跨 层 ) Bulgari 78.1 m2 +(81.94m2) L1-16 ( 跨 层 ) Zegna/ Tiffany&Co m2 +( m2) L1-17 Cartier m2 L1-19 Loewe/Valentino m2 L1-18 Chloe/MontBlanc m2 L1-01 Fendi m2 L1-02 ( 跨 层 ) Gucci m2+(300m2) L1-03 Cenline m2 L1-05 Ferragamo m2 L1-06 ( 跨 层 ) Prada m2 +(332m2) 零 售 餐 饮 娱 乐 服 务

78 上 海 IFC 案 例 入 口 位 设 置 国 际 一 线 品 牌 跨 层 店, 结 合 不 同 出 入 口 引 进 不 同 一 线 品 牌, 达 到 最 佳 展 示 效 果, 提 升 乐 购 物 中 心 档 次

79 项 目 业 态 规 划 设 想 方 案 一 : L2- 秋 冬 地 块 L2-12 DBS/Bank of American m2 L2-13 Haagen Dazs m2 L2-11( 跨 层 ) Glashutte/Chaumet m2 L2-10( 跨 层 ) Vacheron Constantin m2 L2-09( 跨 层 ) Blancpain m2 L2-08( 跨 层 ) Patek Philippe m2 L2-13 ( 跨 层 ) Burberry/ Emporio Armani m2 L2-15( 跨 层 ) Dior/ Tod s m2 L2-12 Juicy Couture m2 L2-23 CK/Daks m2 L2-22 L2-116( 跨 层 ) Paul&shark/Pal Zileri Bottega Veneta / Van Cleef&Arpels m m2 消 防 梯 L2-11 百 货 1,545.15m2 L2-010 ( 跨 层 ) MiuMiu m2 L2-17( 跨 层 ) Zegna 291.5m2 L2-21 Polo Ralph Lauren/DKNY m2 L2-02 ( 跨 层 ) HSBC/ 恒 生 m2 L2-01 ( 跨 层 ) 蓝 蛙 餐 吧 m2 L2-07( 跨 层 ) Piaget/AP m2 L2-06( 跨 层 ) IWC/Chaumet 57.9 m2 L2-05( 跨 层 ) Chopard m2 L2-03( 跨 层 ) Bulgari m2 L2-18 Brooks Brothers/ Y m2 L2-19 Furla 29.43m2 L2-20 Vivienne Tam m2 L2-05 L2-03 Max&Co Pinko 147m2 L m2 Theory 99.13m2 L2-02 ( 跨 层 ) Gucci m2 L2-08 ANNA SUI/Liu jo L2-09( 跨 层 ) Prada L2-07 DVF m2 108m2 332m2 L2-06 Cova m2 零 售 餐 饮 娱 乐 服 务

80 香 港 Heritage 1881 香 港 Heritage 1881, 名 表 店 提 升 了 整 体 形 象

81 吉 隆 坡 Pavilion KL 的 Pavilion 购 物 中 心 国 际 一 线 品 牌 跨 层 店

82 项 目 业 态 规 划 设 想 方 案 一 : L3- 秋 冬 地 块 L3-10 MOISSELLE+Resis m2 消 防 梯 写 字 楼 核 心 筒 L3-5 Ye shanghai/ 小 山 日 本 料 理 1,142.34m2 L3-01 Peking Garden 1,392.97m2 L3-02 尚 渝 台 式 风 味 餐 厅 L3-3 海 云 台 韩 国 料 理 m2 L3-12 Ed Hardy m2 L3-11 Lacoste m2 L for all Mankind m2 L3-15 Armani Exchange m2 L3-16 NOVO m2 L3-21 Guess/See by Chloe m2 L3-20 Kookai/7 for Mankind m2 L3-19 CK jeans/miss sixty m2 L3-1 Fred Perry m2 L m2 L3-9 Evisu 96.1m2 L3-08 Replay m2 L3-18 DKNY Jeans m2 L3-02 agnes.b m2 消 防 梯 L3-07 百 货 2,564.04m2 L3-03 i.t m2 消 防 梯 消 防 梯 消 防 梯 L3-6 Coffee mill 68.76m m2 酒 店 核 心 筒 L3-05 Maison Boulud à Pékin 法 餐 1,421.28m2 零 售 餐 饮 娱 乐 服 务

83 Peking Garden 案 例 Peking Garden 作 为 地 道 的 京 菜, 提 供 优 秀 的 服 务, 同 时 用 餐 时 有 厨 艺 表 演, 增 加 现 场 气 氛

84 项 目 业 态 规 划 设 想 方 案 一 : L4- 秋 冬 地 块 L4-15 Page One m2 L4-13 ROSENTHAL m2 消 防 梯 写 字 楼 核 心 筒 L4-05 龙 皇 / 欣 叶 m2 L4-03 龙 皇 / 欣 叶 m2 L4-16 集 雅 廊 / 宽 庭 1,227.02m2 L4-12 Blomus 91.1m2 L4-22 ZACK m2 L4-21 Alessi m2 L4-20 法 兰 瓷 m2 L4-11 Zuny 消 m2防 梯 L4-10 百 货 2, m2 消 防 梯 L4-09 A3 digital Entertainment m2 L4-01 厉 家 菜 / 花 乐 1,140.80m2 L4-02 名 轩 m2 L4-17 Morphy m2 L4-18 FRETTE m2 L4-19 琉 璃 工 房 m2 L4-01 天 家 m2 消 防 梯 L4-02 玛 花 纤 体 m2 L4-06 Bose 68.04m2 消 防 梯 L4-07 B&O m2 L4-05 Head Counter 254 m2 消 防 梯 酒 店 核 心 筒 L4-03 潇 湘 新 长 福 1, m2 L4-08 Loewe m2 零 售 餐 饮 娱 乐 服 务

85 Page One 书 店 案 例 书 店 除 了 原 文 书 种 类 众 多 外, 每 个 种 类 的 书 籍 均 有 自 己 独 立 的 书 区 作 间 格, 搭 配 店 内 主 题 的 装 潢, 带 给 读 者 一 个 干 净 非 商 业 充 满 艺 文 气 息 的 阅 读 环 境 台 北 101 大 厦 Page One 店 杭 州 Page One 店 面 积 : 768m2 面 积 : 1089m2 杭 州 Page One 店 布 置 图 Page One 集 团 在 亚 洲 布 局 发 展 图 台 北 101 大 厦 Page One 店 平 面 布 置

86 集 雅 廊 案 例 集 雅 廊 以 融 合 不 同 创 意 的 家 居 装 饰 用 品 餐 具 茶 具 咖 啡 具 及 各 类 礼 品 收 藏 品 为 主, 经 营 法 国 水 晶 品 牌 Lalique Hermes 瓷 器 Puiforcat 银 器 Rosenthal 及 Bernardaud 瓷 器 等

87 项 目 业 态 规 划 设 想 方 案 一 : L5- 秋 冬 地 块 公 寓 核 心 筒 L5-07 影 院 3, m2 L5-06 银 座 梅 林 m2 消 防 梯 L5-11 金 不 换 泰 国 餐 厅 m2 消 防 梯 写 字 楼 核 心 筒 L5-05 Will s/ 健 乐 菲 力 健 身 会 所 2,140.19m2 消 防 梯 L5-03 Beer Bar 餐 吧 m2 公 寓 核 心 筒 L5-09 DQ m2 L5-08 轻 餐 62.43m2 L5-10 越 芽 莊 m2 L5-02 Prego 意 大 利 餐 厅 m2 自 用 会 所 消 防 梯 L5-01 翡 翠 皇 宫 酒 家 3,088.9m2 酒 店 核 心 筒 零 售 餐 饮 娱 乐 服 务

88 项 目 业 态 规 划 设 想 方 案 一 : 业 态 比 例 秋 地 块 冬 地 块 业 态 实 用 面 积 m2 面 积 比 例 零 售 1, % 餐 饮 11, % 娱 乐 - - 服 务 1, % 合 计 11, % 业 态 实 用 面 积 m2 面 积 比 例 零 售 31, % 餐 饮 12, % 娱 乐 3, % 服 务 2, % 合 计 49, % 秋 地 块 业 态 面 积 比 例 冬 地 块 业 态 面 积 比 例 0% 9% 11% 5% 6% 零 售 餐 饮 娱 乐 25% 零 售 餐 饮 娱 乐 服 务 64% 服 务 80%

89 项 目 业 态 规 划 设 想 方 案 一 : 业 态 比 例 秋 冬 地 块 总 计 业 态 实 用 面 积 m2 面 积 比 例 零 售 32, % 餐 饮 21, % 娱 乐 3, % 服 务 4, % 合 计 61, % 秋 冬 地 块 业 态 面 积 比 例 5% 7% 35% 53% 零 售 餐 饮 娱 乐 服 务

90 项 目 业 态 规 划 设 想 秋 冬 地 块 L1 L2 调 整 建 议 思 考 点 : 从 展 示 面 来 看, 秋 冬 地 块 临 街 展 示 面 均 受 到 立 柱 遮 挡, 展 示 面 较 小, 临 街 优 势 未 能 得 到 最 大 化 利 用 调 整 建 议 : 店 铺 面 积 向 外 扩 大, 增 加 商 业 展 示 面 思 考 点 : 从 平 面 布 局 来 看, 秋 冬 地 块 之 间 临 街 面 规 划 的 铺 位 缩 进, 使 得 项 目 跨 层 铺 展 示 面 受 到 支 柱 的 遮 挡 调 整 建 议 : 扩 大 商 铺 面 积, 避 免 支 柱 遮 挡, 扩 大 商 业 面 积, 同 时 增 加 展 示 面, 迎 合 品 牌 方 需 求 思 考 点 : 从 主 力 店 布 局 来 看, 东 地 块 主 力 店 与 出 入 口 结 合 紧 密, 现 有 店 铺 面 积 可 扩 大 迎 合 品 牌 方 要 求 调 整 建 议 : 冬 地 块 靠 主 入 口 店 铺 向 外 扩 大, 增 大 商 业 面 积, 获 取 更 好 的 展 示 面, 可 更 加 符 合 品 牌 进 驻 要 求 零 售 餐 饮 娱 乐 服 务

91 项 目 业 态 规 划 设 想 案 例 参 考 : 上 海 力 宝 广 场 商 业 展 示 面 整 改 整 改 后 进 驻 品 牌 : 路 易 威 登 (Louis Vuitton) 杰 尼 亚 (Ermenegildo Zegna) 力 宝 广 场

92 项 目 业 态 规 划 设 想 案 例 参 考 : 上 海 香 港 广 场 商 业 展 示 面 整 改 整 改 后 进 驻 品 牌 : 蒂 芙 尼 (Tiffany&Co.) 卡 地 亚 (Cartier) 蔻 驰 (Coach) APPLE 珑 骧 (Longchamp) Boucheron Chaumet 等 香 港 广 场

93 项 目 业 态 规 划 设 想 秋 冬 地 块 L1 L2 调 整 建 议 避 免 立 柱 遮 挡, 契 合 品 牌 要 求, 扩 展 商 业 面 积, 增 加 商 业 展 示 面 说 明 : 红 色 区 域 为 增 加 面 积 零 售 餐 饮 娱 乐 服 务

94 项 目 业 态 规 划 设 想 方 案 二 : L1- 秋 冬 地 块 针 对 项 目 L1 L2 层 品 牌 落 位, 结 合 建 筑 调 整 建 议 和 品 牌 反 馈 信 息, 形 成 方 案 二 L1-12 DBS/Bank of American m2+( m2) L1-13 ( 跨 层 ) Delifrance m2 L1-11( 跨 层 ) Glashutte 99.73m2 +( m2) L1-10( 跨 层 ) Vacheron Constantin m2 +( m2) L1-09( 跨 层 ) Blancpain m2 +( 100 m2) L1-08( 跨 层 ) Omega m2 +( m2) L1-15( 跨 层 ) Burberry m2 + ( m2) L1-16 ( 跨 层 ) Ferragamo m2 +( m2) L1-17 ( 跨 层 ) Tiffany 213.6m2 +( m2) L1-13 Mikimoto/ Swarovski 50m2 L1-12 Vertu 59m2 175m2 L1-23 Escada m2 L1-22 DKNY m2 L1-11 Balenciaga L1-10 百 货 m2 L1-09( 跨 层 ) Dolce&Gabbana m2 +(618m2) L1-08( 跨 层 ) Cartier m2 +(390m2 L1-01 ( 跨 层 ) 蓝 蛙 餐 吧 m2 +(211.02m2) L1-02 ( 跨 层 ) HSBC/ 恒 生 m2 +( m2) L1-07 Piaget/AP m2 +( m2 ) L1-06 ( 跨 层 ) IWC/Chaumet m2 +( m2) L1-05( 跨 层 ) Chopard m2 +( m2) L1-03( 跨 层 ) Bulgari m2 +( m2) L1-18 ( 跨 层 ) Hugo Boss/Canali m2 +( m2) L1-19 Tod s m2 L1-21 Dunhill m2 L1-20 Chloe m2 L1-01 Loewe/ Valentino m2 L1-03 Cenline m2 L1-02 ( 跨 层 ) Emporio Armani m2+(490.18m2) L1-05 Bottega Veneta m2 L1-07 ( 跨 层 ) Gucci m2 +(264m2) L1-06 ( 跨 层 ) Zegna m2 +(392m2) L1-02 ( 跨 层 ) Gucci m2+(300m2) 零 售 餐 饮 娱 乐 服 务

95 项 目 业 态 规 划 设 想 方 案 二 : L2- 秋 冬 地 块 L2-12 DBS/Bank of American m2 L2-02 ( 跨 层 ) HSBC/ 恒 生 L2-01 ( 跨 层 ) 蓝 蛙 餐 吧 m2 L2-13 ( 跨 层 ) Haagen Dazs m2 L2-06( 跨 层 ) IWC/Chaumet L2-05( 跨 层 ) m2 Chopard m m2 L2-03( 跨 层 ) Bulgari m2 L2-11( 跨 层 ) Glashutte/Chaumet m2 L2-07( 跨 层 ) Piaget/AP 85.03m2 L2-10( 跨 层 ) Vacheron Constantin m2 L2-09( 跨 层 ) Blancpain 100 m2 L2-08( 跨 层 ) Omega m2 L2-20 i.t./ Y m2 L2-16 ( 跨 层 ) Burberry/ m2 L2-17 ( 跨 层 ) Ferragamo 404.6m2 L2-18 ( 跨 层 ) Tiffany m2 L2-19 ( 跨 层 ) Hugo Boss/Canali 391.4m2 L2-21 Furla m2 L2-15 Juicy Couture m2 L2-26 CK/Daks m2 L2-25 Paul&shark/Pal Zileri m2 L2-23 Polo Ralph Lauren/DKNY m2 L2-22 Vivienne Tam m2 L2-01 Theory m2 L2-03 Pinko m2 L2-02 ( 跨 层 ) Emporio Armani m2 L2-05 Max&Co 147m2 消 防 梯 L2-07 DVF m2 L2-13 百 货 1,186m2 L2-08 ANNA SUI/Liu jo 108m2 L2-06 Cova m2 L2-012 ( 跨 层 ) Dolce&Gabbana 618m2 L2-011 ( 跨 层 ) Cartier 390m2 L1-10 ( 跨 层 ) Gucci 264m2 L2-09( 跨 层 ) Zegna 392m2 零 售 餐 饮 娱 乐 服 务

96 项 目 业 态 规 划 设 想 方 案 二 : 业 态 比 例 秋 地 块 业 态 实 用 面 积 m2 面 积 比 例 零 售 1, % 餐 饮 9, % 娱 乐 - - 服 务 1, % 合 计 12, % 秋 地 块 业 态 面 积 比 例 8% 0% 14% 冬 地 块 业 态 实 用 面 积 m2 面 积 比 例 零 售 34, % 餐 饮 12, % 娱 乐 3, % 服 务 2, % 合 计 53, % 冬 地 块 业 态 面 积 比 例 6% 5% 零 售 餐 饮 娱 乐 服 务 23% 66% 零 售 餐 饮 娱 乐 服 务 78%

97 项 目 业 态 规 划 设 想 方 案 二 : 业 态 比 例 秋 冬 地 块 总 计 业 态 实 用 面 积 m2 面 积 比 例 零 售 36, % 餐 饮 21, % 娱 乐 3, % 服 务 4, % 合 计 65, % 秋 冬 地 块 业 态 面 积 比 例 5% 6% 33% 56% 零 售 餐 饮 娱 乐 服 务

98 租 金 收 益 分 析

99 项 目 租 金 评 估 测 算 说 明 此 报 告 租 金 预 测 中, 将 秋 冬 地 块 视 作 整 体 进 行 测 算 此 报 告 租 金 预 测 中, 将 规 划 中 业 主 方 自 营 业 态 一 并 计 入 整 体 租 金 测 算 中 此 报 告 租 金 预 测 中, 未 将 国 际 一 线 品 牌 财 务 补 贴 金 额 计 入 整 体 租 金 测 算 中

100 项 目 租 金 评 估 测 算 方 式 固 定 租 金 方 式 固 定 租 金 方 式 是 指 根 据 租 赁 协 议, 在 一 定 的 时 期 内 按 照 较 为 固 定 的 金 额 收 取 的 经 营 场 地 租 赁 费 用 为 固 定 租 金 收 取 方 式 基 本 租 金 + 扣 率 方 式 基 本 租 金 + 扣 率 方 式 是 指 在 租 金 协 议 中 规 定 两 种 租 金 核 算 方 式, 在 实 际 操 作 过 程 中 依 据 商 户 的 实 际 营 业 情 况 进 行 核 算, 最 终 租 金 收 取 方 式 按 照 基 本 租 金 和 扣 率 租 金 两 者 取 其 高 的 方 式 执 行

101 项 目 租 金 评 估 测 算 两 种 租 金 核 算 方 式 的 特 点 项 目 特 点 固 定 租 金 方 式 基 本 租 金 + 扣 率 租 金 方 式 租 金 水 平 的 稳 定 性 租 金 核 算 的 难 易 度 在 一 定 时 期 内 较 为 稳 定, 租 金 会 随 着 时 间 的 推 移 而 逐 步 提 升, 但 总 体 提 升 率 较 低 ; 较 为 容 易 对 于 经 营 管 理 的 专 业 性 要 求 较 低 ; 稳 定 性 虽 不 及 固 定 租 金 方 式, 但 由 于 租 金 会 随 着 经 营 业 绩 的 提 升 而 提 升 ; 因 此, 变 化 情 况 多 出 现 于 总 体 租 金 收 益 提 升 ; 较 为 复 杂 对 于 经 营 管 理 的 专 业 性 要 求 较 高 ; 设 施 投 入 要 求 基 本 无 设 施 投 入 要 求 ; 需 要 投 入 POS 管 理 系 统 ; 商 户 商 誉 要 求 按 期 付 租 金, 且 有 押 金 做 保 证, 商 誉 要 求 较 低 按 照 营 业 额 进 行 核 算, 对 商 誉 要 求 较 高 ; 经 营 业 绩 的 影 响 性 较 弱 较 强 金 额 固 定 租 金 的 租 金 收 入 0 时 间 保 底 + 扣 率 租 金 的 租 金 收 入 我 司 建 议 本 项 目 根 据 业 态 品 牌 不 同, 未 来 将 采 取 基 本 租 金 + 扣 率 租 金 方 式

102 项 目 租 金 评 估 测 算 需 明 确 的 问 题 评 估 方 法 主 力 店 / 次 主 力 店 承 付 租 金 水 平 01 市 场 通 行 租 金 水 平 评 估 本 项 目 基 准 租 金 测 算 02 广 州 市 场 租 金 对 比 参 照 本 项 目 各 楼 层 各 业 态 租 金 参 考 值 03 本 项 目 基 准 租 金 租 金 楼 层 系 数 业 态 系 数 租 金 收 益 04 购 物 中 心 影 响 因 素

103 项 目 租 金 评 估 测 算 主 力 店 / 次 主 力 店 基 准 租 金 值 一 般 零 售 基 准 租 金 值 一 般 情 况 下, 诸 如 娱 乐 / 大 型 餐 饮 等 主 力 店 的 租 金 水 平 均 是 根 据 各 地 区 的 不 同 在 一 定 范 围 内 浮 动, 因 此 参 考 市 场 通 行 的 租 金 水 平 有 利 于 评 估 本 项 目 主 力 店 / 次 主 力 店 业 态 的 租 金 基 准 业 态 租 户 名 称 项 目 地 点 楼 层 租 金 ( 元 /m2/m) 超 市 百 佳 正 佳 店 天 河 区 B1F 80( 建 面 ) 超 市 JUSCO 天 河 城 店 天 河 区 B1F 260( 建 面 ) 影 院 飞 扬 电 影 城 天 河 区 正 佳 广 场 7F 80( 建 面 ) 影 院 中 华 影 城 越 秀 区 中 华 广 场 8F 45( 建 面 ) 影 院 飞 扬 影 城 天 河 区 天 河 城 5F 95( 建 面 ) 健 身 会 力 美 健 越 秀 区 中 华 广 场 8F 50( 建 面 ) 百 货 友 谊 百 货 天 河 区 正 佳 广 场 1-3F 60-70( 建 面 ) 美 容 纤 体 中 华 广 场 9F 90( 建 面 ) 备 注 : 1 此 数 据 来 自 2011 年 3 月 市 场 调 查 数 据, 并 非 商 家 合 同 租 金 2 此 租 金 仅 为 保 底 租 金, 未 记 录 扣 点 数 据 资 料 来 源 :TCBL 研 究

104 项 目 租 金 评 估 测 算 主 力 店 / 次 主 力 店 基 准 租 金 值 一 般 零 售 基 准 租 金 值 从 上 述 市 场 数 据 进 行 分 析, 可 以 得 出 如 下 结 论 : 主 力 店 及 次 主 力 店 租 金 水 平 根 据 各 地 区 各 项 目 不 同 而 不 同, 但 其 会 在 一 定 的 范 围 内 浮 动 品 牌 商 户 议 价 能 力 强, 及 受 异 地 运 营 成 本 影 响, 在 二 三 线 城 市 租 金 要 求 更 低 我 司 建 议 本 项 目 主 要 业 态 开 业 第 三 年 租 金 水 平 可 以 设 定 为 : 业 态 种 类 租 金 ( 建 筑 面 积 ) 租 金 ( 实 用 面 积 ) 业 态 种 类 租 金 ( 建 筑 面 积 ) 租 金 ( 实 用 面 积 ) 百 货 影 院 超 市 健 身 会 所 大 型 餐 饮 备 注 : 1 若 非 特 别 说 明, 此 报 告 租 金 评 估 测 算 以 实 用 面 积 进 行 计 算 2 实 用 率 以 55% 计 3 租 金 计 价 单 位 :RMB/M/M2

105 项 目 租 金 评 估 测 算 主 力 店 / 次 主 力 店 基 准 租 金 值 一 般 零 售 基 准 租 金 值 市 场 比 较 法 备 注 : 若 非 特 别 说 明, 此 报 告 租 金 评 估 测 算 以 实 用 面 积 进 行 计 算 一 般 零 售 基 准 租 金 定 义 : 指 项 目 开 业 后 第 三 年 首 层 一 般 零 售 租 金 参 考 值 市 场 比 较 法 是 指 通 过 对 于 市 场 中 具 有 参 考 意 义 的 项 目 进 行 比 较 而 得 出 的 项 目 预 期 租 金 评 估, 一 般 需 要 参 考 如 下 两 个 方 面 : 具 有 参 考 意 义 的 项 目 ( 竞 争 对 手 / 类 似 项 目 ) 具 有 参 考 意 义 的 租 金 数 据 ( 时 间 / 商 户 / 面 积 ) 备 注 : 租 金 基 准 的 年 限 : 一 般 情 况 下 商 业 物 业 以 第 三 年 为 成 熟 期, 因 此 建 议 本 项 目 基 准 租 金 年 限 为 项 目 开 业 第 三 年 资 料 来 源 :TCBL 研 究

106 项 目 租 金 评 估 测 算 主 力 店 / 次 主 力 店 基 准 租 金 值 一 般 零 售 基 准 租 金 值 市 场 比 较 法 太 古 汇 租 金 楼 层 业 态 租 金 租 金 ( 建 筑 面 积 ) ( 实 用 面 积 ) B2 零 售 B1 零 售 F 零 售 ,000 2F 零 售 备 注 : 1 若 非 特 别 说 明, 此 报 告 租 金 评 估 测 算 以 实 用 面 积 进 行 计 算 2 实 用 率 以 55% 计 3 租 金 计 价 单 位 :RMB/M/M2 丽 柏 广 场 租 金 楼 层 业 态 租 金 租 金 ( 建 筑 面 积 ) ( 实 用 面 积 ) 1F 零 售 825-1,100 1,500-2,000 2F 零 售 990-1,210 1,800-2,200 3F 零 售 ,200-1,600 4F 零 售 万 菱 汇 租 金 楼 层 业 态 租 金 租 金 ( 建 筑 面 积 ) ( 实 用 面 积 ) B1 零 售 F 零 售 ,000 2F 零 售 F 零 售 F 零 售 资 料 来 源 :TCBL 研 究

107 项 目 租 金 评 估 测 算 主 力 店 / 次 主 力 店 基 准 租 金 值 与 参 考 项 目 一 般 零 售 对 比 分 析 表 一 般 零 售 基 准 租 金 值 市 场 比 较 法 备 注 : 若 非 特 别 说 明, 此 报 告 租 金 评 估 测 算 以 实 用 面 积 进 行 计 算 参 考 区 域 权 重 比 本 项 目 太 古 汇 ( 权 重 40%) 丽 柏 广 场 ( 权 重 30%) 万 菱 汇 ( 权 重 30%) 1F 零 售 租 金 水 平 ( 元 /m2/ 月 ) Px Pa=800-1,000 Pb=1,500-2,000 Pc=600-1,000 影 响 租 金 因 素 及 各 项 目 评 分 交 通 可 达 性 市 场 知 名 度 商 业 外 部 条 件 商 业 氛 围 与 人 流 量 区 域 发 展 前 景 小 计 得 分 品 牌 吸 引 力 铺 位 规 划 商 业 内 部 条 件 购 物 舒 适 度 建 筑 特 点 小 计 得 分 总 计 得 分 100 Qx=76 Qa=88 Qb=79 Qc=80 Px=(Qx/Qa Pa 60%)+(Qx/Qb Pb 20%)+(Qx/Qc Pc 20%) Px 值 为 本 项 目 1F 零 售 铺 租 金 范 围 资 料 来 源 :TCBL 研 究

108 项 目 租 金 评 估 测 算 主 力 店 / 次 主 力 店 基 准 租 金 值 一 般 零 售 基 准 租 金 值 由 下 表 可 计 算 : 本 项 目 首 层 零 售 铺 加 权 租 金 范 围 为 :Px=880-1,208 元 /m2/ 月 取 其 平 均 值 为 本 项 目 开 业 第 三 年 首 层 零 售 基 准 租 金, 即 :1,044 元 /m2/ 月 以 建 筑 面 积 计, 开 业 第 三 年 首 层 零 售 基 准 租 金 约 为 : 574 元 /m2/ 月 参 考 项 目 租 金 一 般 零 售 加 权 计 算 表 (Qx=76) 市 场 比 较 法 项 目 太 古 汇 ( 权 重 40%) 丽 柏 广 场 ( 权 重 30%) 万 菱 汇 ( 权 重 30%) 影 响 租 金 因 素 得 分 值 平 均 租 金 区 间 800 1, ,000 2,000 1,000 与 本 项 目 比 值 租 金 ( 最 低 ) 691 1, 与 本 项 目 比 值 租 金 ( 最 高 ) 864 1, 该 项 目 权 重 40% 30% 30% 加 权 最 低 租 金 加 权 最 高 租 金 备 注 : 1 若 非 特 别 说 明, 此 报 告 租 金 评 估 测 算 以 实 用 面 积 进 行 计 算 2 实 用 率 以 55% 计 3 租 金 计 价 单 位 : RMB/M/M2 资 料 来 源 :TCBL 研 究

109 项 目 租 金 评 估 测 算 主 力 店 / 次 主 力 店 基 准 租 金 值 一 般 零 售 基 准 租 金 值 市 场 比 较 法 备 注 : 1 若 非 特 别 说 明, 此 报 告 租 金 评 估 测 算 以 实 用 面 积 进 行 计 算 2 实 用 率 以 55% 计 根 据 成 熟 期 租 金, 计 算 本 项 目 一 般 零 售 首 年 租 金 水 平 3 租 金 计 价 单 位 : RMB/M/M2 本 项 目 开 业 第 三 年 为 成 熟 期, 首 层 一 般 零 售 租 金 为 :1,044 元 / 平 方 米 / 月 以 建 筑 面 积 计, 开 业 第 三 年 首 层 零 售 基 准 租 金 约 为 :574 元 / 平 方 米 / 月 理 论 说 明 : 本 次 商 业 首 层 一 般 零 售 以 三 年 进 入 成 熟 期 后 之 租 金 标 准 为 标 杆, 考 虑 采 用 首 年 折 让 20%, 本 项 目 评 估 租 金 为 项 目 成 熟 期 租 金, 针 对 项 目 前 三 年 租 金 须 采 用 折 让 进 行 计 算, 因 此 项 目 首 年 租 金 评 估 为 : 开 业 第 一 年 首 层 一 般 零 售 参 考 租 金 为 : 1,044 80%=835 元 / 平 方 米 / 月 以 建 筑 面 积 计, 开 业 第 一 年 首 层 零 售 基 准 租 金 约 为 :459 元 / 平 方 米 / 月 项 目 在 招 商 开 业 初 期, 针 对 知 名 品 牌, 应 采 取 相 应 的 租 金 折 扣 等 优 惠 措 施, 吸 引 品 牌 进 入, 保 证 项 目 圆 满 开 业 资 料 来 源 :TCBL 研 究

110 项 目 租 金 评 估 测 算 主 力 店 / 次 主 力 店 基 准 租 金 值 一 般 餐 饮 基 准 租 金 值 市 场 比 较 法 一 般 情 况 下, 餐 饮 根 据 地 区 在 一 定 范 围 内 浮 动, 同 时 考 虑 到 餐 饮 消 费 习 惯 等 因 素 从 而 对 市 场 通 行 的 租 金 水 平 有 利 于 评 估 本 项 目 餐 饮 业 态 的 租 金 基 准 广 州 代 表 购 物 中 心 餐 饮 租 金 水 平 业 态 项 目 地 点 平 均 租 金 ( 建 筑 面 积 ) 平 均 租 金 ( 实 用 面 积 ) 餐 饮 天 河 城 餐 饮 太 古 汇 餐 饮 正 佳 广 场 餐 饮 万 菱 汇 备 注 : 1 若 非 特 别 说 明, 此 报 告 租 金 评 估 测 算 以 实 用 面 积 进 行 计 算 2 此 数 据 来 自 2011 年 3 月 市 场 调 查 数 据, 并 非 商 家 合 同 租 金 3 此 租 金 仅 为 保 底 租 金, 未 记 录 扣 点 数 据 4 实 用 率 以 55% 计 5 租 金 计 价 单 位 :RMB/M/M2 资 料 来 源 :TCBL 研 究

111 项 目 租 金 评 估 测 算 主 力 店 / 次 主 力 店 基 准 租 金 值 与 参 考 项 目 餐 饮 业 态 对 比 分 析 表 一 般 餐 饮 基 准 租 金 值 市 场 比 较 法 备 注 : 若 非 特 别 说 明, 此 报 告 租 金 评 估 测 算 以 实 用 面 积 进 行 计 算 参 考 区 域 权 重 比 本 项 目 太 古 汇 ( 权 重 45%) 正 佳 广 场 ( 权 重 25%) 万 菱 汇 ( 权 重 30%) 餐 饮 租 金 水 平 ( 元 /m2/ 月 ) Px Pa= Pb= Pc= 影 响 租 金 因 素 及 各 项 目 评 分 交 通 可 达 性 商 业 外 部 条 件 市 场 知 名 度 商 业 氛 围 与 人 流 量 区 域 发 展 前 景 小 计 得 分 品 牌 吸 引 力 商 业 内 部 条 件 铺 位 规 划 购 物 舒 适 度 建 筑 特 点 小 计 得 分 总 计 得 分 100 Qx=76 Qa=88 Qb=76 Qc=80 Px=(Qx/Qa Pa 40%)+(Qx/Qb Pb 30%)+(Qx/Qc Pc 30%) Px 值 为 本 项 目 1F 餐 饮 租 金 范 围 资 料 来 源 :TCBL 研 究

112 项 目 租 金 评 估 测 算 主 力 店 / 次 主 力 店 基 准 租 金 值 一 般 餐 饮 基 准 租 金 值 由 下 表 可 计 算 : 本 项 目 首 层 餐 饮 铺 加 权 租 金 范 围 为 :Px= 元 /m2/ 月 取 其 平 均 值 为 本 项 目 开 业 第 三 年 首 层 餐 饮 基 准 租 金, 即 :242 元 /m2/ 月 以 建 筑 面 积 计, 开 业 第 三 年 首 层 餐 饮 基 准 租 金 约 为 : 133 元 /m2/ 月 参 考 项 目 餐 饮 租 金 加 权 计 算 表 (Qx=79) 市 场 比 较 法 项 目 太 古 汇 ( 权 重 45%) 正 佳 广 场 ( 权 重 25%) 万 菱 汇 ( 权 重 30%) 影 响 租 金 因 素 得 分 值 平 均 租 金 区 间 与 本 项 目 比 值 租 金 ( 最 低 ) 与 本 项 目 比 值 租 金 ( 最 高 ) 该 项 目 权 重 45% 25% 30% 加 权 最 低 租 金 加 权 最 高 租 金 备 注 : 1 若 非 特 别 说 明, 此 报 告 租 金 评 估 测 算 以 实 用 面 积 进 行 计 算 2 实 用 率 以 55% 计 3 租 金 计 价 单 位 : RMB/M/M2 资 料 来 源 :TCBL 研 究

113 项 目 租 金 评 估 测 算 主 力 店 / 次 主 力 店 基 准 租 金 值 一 般 餐 饮 基 准 租 金 值 市 场 比 较 法 备 注 : 1 若 非 特 别 说 明, 此 报 告 租 金 评 估 测 算 以 实 用 面 积 进 行 计 算 2 实 用 率 以 55% 计 根 据 成 熟 期 租 金, 计 算 本 项 目 一 般 餐 饮 首 年 租 金 水 平 3 租 金 计 价 单 位 : RMB/M/M2 资 料 来 源 :TCBL 研 究 本 项 目 开 业 第 三 年 为 成 熟 期, 首 层 餐 饮 租 金 为 :242 元 / 平 方 米 / 月 以 建 筑 面 积 计, 开 业 第 三 年 首 层 餐 饮 基 准 租 金 约 为 :133 元 / 平 方 米 / 月 理 论 说 明 : 本 次 商 业 首 层 一 般 餐 饮 以 三 年 进 入 成 熟 期 后 之 租 金 标 准 为 标 杆, 考 虑 采 用 首 年 折 让 20%, 本 项 目 评 估 租 金 为 项 目 成 熟 期 租 金, 针 对 项 目 前 三 年 租 金 须 采 用 折 让 进 行 计 算, 因 此 项 目 首 年 租 金 评 估 为 : 开 业 第 一 年 首 层 餐 饮 参 考 租 金 为 : %=194 元 / 平 方 米 / 月 以 建 筑 面 积 计, 开 业 第 一 年 首 层 餐 饮 基 准 租 金 约 为 :107 元 / 平 方 米 / 月 项 目 在 招 商 开 业 初 期, 针 对 知 名 品 牌, 应 采 取 相 应 的 租 金 折 扣 等 优 惠 措 施, 吸 引 品 牌 进 入, 保 证 项 目 圆 满 开 业

114 项 目 租 金 评 估 测 算 方 案 一 : 秋 地 块 静 态 租 金 测 算 以 实 用 率 55% 计, 秋 地 块 开 业 第 三 年 以 建 筑 面 积 计 整 体 平 均 租 金 约 为 :139 元 / 平 方 米 / 月 以 实 用 率 55% 计, 秋 地 块 首 年 以 建 筑 面 积 计 整 体 平 均 租 金 约 为 :104 元 / 平 方 米 / 月 楼 层 业 态 业 种 实 用 面 积 (m2) 开 业 第 三 年 实 用 面 积 计 租 金 ( 元 /m2/m) 开 业 第 三 年 实 用 面 积 计 月 租 金 ( 元 /M) 首 年 实 用 面 积 计 预 估 租 金 ( 元 /m2/m) 首 年 实 用 面 积 计 预 估 月 租 金 ( 元 /M) LG 层 餐 饮 特 色 餐 饮 2, , , 服 务 商 务 配 套 服 务 , , 小 计 2, , , 餐 饮 轻 便 餐 饮 , , F 层 零 售 钟 表 零 售 , , , 服 务 商 务 配 套 服 务 , , 小 计 1, , , 服 务 商 务 配 套 服 务 , , F 层 餐 饮 轻 便 餐 饮 , , 零 售 钟 表 零 售 , , 小 计 1, , , F 层 餐 饮 大 型 餐 饮 3, , , F 层 餐 饮 大 型 餐 饮 3, , , 合 计 11, ,990, ,236, 资 料 来 源 :TCBL 研 究

115 项 目 租 金 评 估 测 算 方 案 一 : 冬 地 块 静 态 租 金 测 算 备 注 : 若 非 特 别 说 明, 此 报 告 租 金 评 估 测 算 以 实 用 面 积 进 行 计 算 层 数 业 态 业 种 实 用 面 积 (m2) 开 业 第 三 年 实 用 面 积 计 租 金 ( 元 /m2/m) 开 业 第 三 年 实 用 面 积 计 月 租 金 ( 元 /M) 首 年 实 用 面 积 计 预 估 租 金 ( 元 /m2/m) 首 年 实 用 面 积 计 预 估 月 租 金 ( 元 /M) 餐 饮 特 色 餐 饮 2, , , LG 层 零 售 超 市 3, , , 一 般 零 售 2, ,386, ,109, 小 计 9, ,261, ,869, F 层 零 售 品 牌 零 售 4, , ,396, ,516, 百 货 , , 小 计 4, ,396, ,516, F 层 零 售 品 牌 零 售 4, ,622, ,097, 百 货 1, , , 餐 饮 特 色 餐 饮 , , 小 计 6, ,980, ,420, 资 料 来 源 :TCBL 研 究

116 项 目 租 金 评 估 测 算 方 案 一 : 冬 地 块 静 态 租 金 测 算 以 实 用 率 55% 计, 冬 地 块 开 业 第 三 年 以 建 筑 面 积 计 整 体 平 均 租 金 约 为 :156 元 / 平 方 米 / 月 以 实 用 率 55% 计, 冬 地 块 首 年 以 建 筑 面 积 计 整 体 平 均 租 金 约 为 :127 元 / 平 方 米 / 月 层 数 业 态 业 种 实 用 面 积 (m2) 开 业 第 三 年 实 用 面 积 计 租 金 ( 元 /m2/m) 开 业 第 三 年 实 用 面 积 计 月 租 金 ( 元 /M) 首 年 实 用 面 积 计 预 估 租 金 ( 元 /m2/m) 首 年 实 用 面 积 计 预 估 月 租 金 ( 元 /M) 3F 层 4F 层 5F 层 零 售 品 牌 零 售 4, ,009, ,607, 百 货 2, , , 餐 饮 轻 便 餐 饮 , , 大 型 餐 饮 1, , , 小 计 8, ,326, ,898, 餐 饮 特 色 餐 饮 , , 大 型 餐 饮 1, , , 服 务 美 容 纤 体 , , 零 售 家 居 饰 品 4, , , 百 货 2, , , 小 计 9, ,222, , 餐 饮 特 色 餐 饮 1, , , 大 型 餐 饮 3, , , 服 务 健 身 会 所 2, , , 娱 乐 电 影 院 3, , , 小 计 10, , , 合 计 49, ,134, ,505, 资 料 来 源 :TCBL 研 究

117 项 目 租 金 评 估 测 算 方 案 一 : 秋 冬 地 块 静 态 总 体 租 金 测 算 以 实 用 率 55% 计, 秋 冬 地 块 开 业 第 三 年 以 建 筑 面 积 计 整 体 平 均 租 金 约 为 :153 元 / 平 方 米 / 月 以 实 用 率 55% 计, 秋 冬 地 块 首 年 以 建 筑 面 积 计 整 体 平 均 租 金 约 为 :123 元 / 平 方 米 / 月 总 体 租 金 预 测 地 块 实 用 面 积 开 业 第 三 年 实 用 面 积 计 租 金 ( 元 /m2/m) 开 业 第 三 年 实 用 面 积 计 月 租 金 ( 元 /M) 首 年 实 用 面 积 计 预 估 租 金 ( 元 /m2/m) 首 年 实 用 面 积 计 预 估 月 租 金 ( 元 /M) 秋 11, ,990, ,236,159 冬 49, ,134, ,505,906 总 计 61, ,125, ,742,065 资 料 来 源 :TCBL 研 究

118 项 目 租 金 评 估 测 算 鉴 于 商 业 项 目 的 发 展 周 期 较 长, 租 金 变 化 需 考 虑 更 多 因 素, 我 司 在 对 租 金 增 幅 出 租 率 及 换 租 率 做 如 下 假 设 的 前 提 下, 对 项 目 十 年 租 金 做 出 了 预 估 1 假 设 项 目 第 三 年 为 成 熟 期, 并 以 此 为 基 点 预 测 租 金 2 主 力 店 租 期 较 长, 假 设 其 租 金 增 幅 相 对 较 小 3 主 力 店 为 商 业 项 目 重 点 引 进 客 户, 故 假 设 其 出 租 率 为 100% 4 主 力 店 签 约 期 较 长, 十 年 租 金 预 估 不 考 虑 其 换 租 率 问 题 5 主 力 店 首 年 及 第 二 年 租 金 以 第 三 年 作 为 基 准 值 进 行 计 算, 第 三 年 以 后 租 金 以 前 一 年 租 金 作 为 基 准 值 进 行 计 算 6 非 主 力 店 租 期 较 短, 假 设 其 租 金 增 幅 相 对 较 高 7 非 主 力 店 签 约 期 较 短, 需 要 保 持 一 定 程 度 的 品 牌 调 整 空 间, 故 租 金 预 估 需 考 虑 其 出 租 率 和 换 租 率 主 力 店 租 金 条 件 预 估 假 设 年 限 1st 2nd 3rd 4th 5th 6th 7th 8th 9th 10th 租 金 增 幅 97% 98% 100% 102% 102% 102% 102% 102% 102% 102% 非 主 力 店 租 金 条 件 预 估 假 设 年 限 1st 2nd 3rd 4th 5th 6th 7th 8th 9th 10th 租 金 增 幅 85% 90% 100% 120% 105% 105% 130% 110% 110% 110% 出 租 率 85% 90% 95% 97% 97% 97% 97% 97% 97% 97% 换 租 率 10% 10% 10% 15% 7.50% 7.50% 10% 10% 7.50% 7.50% 资 料 来 源 :TCBL 研 究 方 案 一 : 秋 冬 地 块 动 态 租 金 测 算 备 注 : 若 非 特 别 说 明, 此 报 告 租 金 评 估 测 算 以 实 用 面 积 进 行 计 算

119 项 目 租 金 评 估 测 算 方 案 一 : 秋 冬 地 块 动 态 租 金 测 算 备 注 : 若 非 特 别 说 明, 此 报 告 租 金 评 估 测 算 以 实 用 面 积 进 行 计 算 基 于 以 项 目 第 三 年 为 成 熟 期, 并 以 此 为 基 点 预 测 租 金 的 假 设 条 件, 故 取 第 三 年 静 态 租 金 预 估 值 为 基 点 进 行 动 态 租 金 测 算 秋 冬 地 块 总 实 用 面 积 (m2) 总 预 估 月 租 金 ( 元 /M) 61, ,125, 主 力 店 实 用 面 积 (m2) 预 估 租 金 ( 元 /m2/m) 月 租 金 ( 元 /M) 影 院 3, , 超 市 3, , 健 身 会 所 2, , 百 货 7, , 大 型 餐 饮 12, ,738, 小 计 29, ,654, 其 他 店 铺 实 用 面 积 (m2) 其 他 店 铺 预 估 租 金 ( 元 /m2/m) 其 他 店 铺 预 估 月 租 金 ( 元 /M) 32, ,470, 资 料 来 源 :TCBL 研 究

120 项 目 租 金 评 估 测 算 方 案 一 : 秋 冬 地 块 动 态 租 金 测 算 备 注 : 若 非 特 别 说 明, 此 报 告 租 金 评 估 测 算 以 实 用 面 积 进 行 计 算 年 限 1st year 2nd year 3rd year 4th year 5th year 6th year 7th year 8th year 9th year 10th year 主 力 店 单 位 租 金 ( 元 /m2/m) 主 力 店 月 租 金 ( 元 /M) 其 他 店 铺 单 位 租 金 ( 元 /m2/m) ,545,104 3,581,651 3,654,746 3,727,841 3,802,398 3,878,446 3,956,015 4,035,135 4,115,838 4,198, 其 他 店 铺 月 租 金 ( 元 /M) 11,449,988 12,123,517 13,470,574 16,164,689 16,972,923 17,821,569 23,168,040 25,484,844 28,033,329 30,836,662 其 他 店 铺 月 租 金 ( 元 /M; 计 算 换 租 率 ) 其 他 店 铺 月 租 金 ( 元 /M; 计 算 出 租 率 ) 11,259,155 11,921,458 15,760,572 16,760,762 17,598,800 22,781,906 25,060,097 27,682,912 30,451,203 9,570,282 10,729,312 12,797,045 15,287,754 16,257,939 17,070,836 22,098,449 24,308,294 26,852,425 29,537,667 总 体 月 租 金 ( 元 /M) 13,115,385 14,310,964 16,451,792 19,015,596 20,060,337 20,949,282 26,054,464 28,343,429 30,968,263 33,735,822 总 体 单 位 租 金 ( 元 /m2/m) 总 体 年 租 金 ( 元 / 年 ) 157,384, ,731, ,421, ,187, ,724, ,391, ,653, ,121, ,619, ,829,862 资 料 来 源 :TCBL 研 究