162 方 忠 明 香 港 辦 理 以 大 眾 運 輸 導 向 之 開 發 與 我 國 辦 理 臺 北 都 會 區 捷 運 土 地 開 發 之 探 討 一 香 港 鐵 路 有 限 公 司 (MTR) 與 港 鐵 路 網 1975 年 香 港 政 府 鑑 於 都 市 交 通 的 日 益 繁 忙, 成

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1 捷 運 技 術 半 年 刊 第 46 期 161 香 港 辦 理 以 大 眾 運 輸 導 向 之 開 發 與 我 國 辦 理 臺 北 都 會 區 捷 運 土 地 開 發 之 探 討 1 方 忠 明 摘 要 TOD 模 式 是 捷 運 建 設 開 發 規 劃 的 理 念 趨 勢, 沿 著 捷 運 廊 道 進 行 高 密 度 的 土 地 開 發, 配 合 其 他 大 眾 運 輸 工 具 和 行 人 網 路, 大 幅 度 提 昇 民 眾 搭 乘 大 眾 運 輸 工 具, 減 少 私 人 運 具 旅 次 TOD 開 發 模 式 充 分 利 用 捷 運 站 的 經 濟 優 勢, 主 張 土 地 的 高 密 度 多 樣 性 利 用, 以 此 促 成 城 市 捷 運 建 設 和 沿 線 土 地 開 發 利 用 形 成 相 輔 相 成 的 互 動 關 係 捷 運 建 設 一 方 面 刺 激 沿 線 土 地 的 開 發, 捷 運 站 與 周 邊 服 務 設 施 的 結 合 帶 來 大 量 的 穩 定 客 源, 增 加 了 商 業 機 會, 引 發 了 土 地 的 增 值 ; 另 一 方 面 土 地 結 構 的 改 變 又 會 增 大 了 捷 運 的 使 用 需 求, 形 成 互 利 的 良 性 循 環 香 港 地 鐵 的 發 展 是 典 型 大 眾 運 輸 導 向 社 區 開 發 模 式, 港 鐵 提 供 都 市 便 捷 的 交 通, 並 帶 動 都 市 發 展 的 軸 向 同 時 透 過 車 站 與 物 業 的 綜 合 規 劃 設 計, 將 人 們 生 活 中 食 衣 住 行 工 作 與 娛 樂 結 合 於 一, 成 為 綜 合 性 社 區 港 鐵 公 司 經 由 30 年 成 功 的 鐵 路 與 物 業 綜 合 發 展 經 營 運 作 模 式, 由 早 期 的 觀 塘 線 荃 灣 線 港 島 線 物 業 發 展 收 益 可 支 付 興 建 港 鐵 經 費 15% 到 機 場 快 線 時 可 挹 注 83%, 改 善 整 個 鐵 路 投 資 的 投 資 報 酬 率, 使 得 港 鐵 公 司 成 為 全 球 鐵 路 交 通 運 輸 唯 一 賺 錢 的 公 司 關 鍵 詞 : TOD 香 港 地 鐵 土 地 開 發 A Study of Transit-Oriented Development in Hong Kong vs. Land Development in Taipei Metropolitan Area Chung-Ming Fang 1 Abstract Transit-oriented development (TOD) is the planning concept trend for the Taipei MRT integrated development program. Based on the spirit of TOD, high-density land development is implemented along MRT network corridors coupled with other forms of public transportation and foot traffic to increase public transportation use and reduce private vehicle use. According to the spirit of TOD, economic advantages created by MRT stations will be fully used to carry out high-density and diverse land use, boosting the interactive relationship between urban MRT construction and adjacent land use. On one hand, the MRT stimulates integrated development of the land along the routes and boosts business opportunities for the facilities around MRT stations and appreciation of land prices. On the other hand, land use changes have increased demand for MRT services, forming a mutually beneficial cycle. The development of the Hong Kong Mass Transit Railway (MTR) is a typical example of applying TOD to community development. The MTR provides convenient public transportation and boosts urban development. Through planning and design, stations and their neighboring properties have been integrated into a comprehensive community combining the functionality of housing, shopping, transportation, job opportunities, and entertainment into a single whole. Based on 30 years of successful experience of railway and property development management, MTR Corporation Ltd. could afford to cover 15% of the construction cost from property development profits from the early Kwun Tong Line, Tsuen Wan Line, and Island Line, and 83% of the Airport Express Line. The increased return on investment of the MTR has made MTR Corporation Ltd. become the one and only profitable railway transportation corporation in the world. Keywords: transit-oriented development (TOD), Hong Kong MTR, joint development 1 臺 北 市 政 府 捷 運 工 程 局 聯 合 開 發 處 幫 工 程 司 11469@trts.dorts.gov.tw

2 162 方 忠 明 香 港 辦 理 以 大 眾 運 輸 導 向 之 開 發 與 我 國 辦 理 臺 北 都 會 區 捷 運 土 地 開 發 之 探 討 一 香 港 鐵 路 有 限 公 司 (MTR) 與 港 鐵 路 網 1975 年 香 港 政 府 鑑 於 都 市 交 通 的 日 益 繁 忙, 成 立 了 地 鐵 公 司 建 造 及 經 營 香 港 的 鐵 路 系 統 在 1997 年 回 歸 中 國 後, 香 港 特 區 政 府 在 2000 年 6 月 透 過 公 開 募 股, 出 售 地 鐵 公 司 23% 的 股 份, 成 為 地 鐵 有 限 公 司, 並 於 2000 年 10 月 5 日 在 香 港 聯 合 交 易 所 上 市 更 於 2007 年 12 月 2 日 合 併 九 廣 鐵 路 公 司 所 經 營 的 路 網, 改 名 為 香 港 鐵 路 有 限 公 司 ( 港 鐵 公 司 ) 圖 1 港 鐵 未 來 路 線 圖 合 併 後 的 港 鐵 路 網 覆 蓋 香 港 島 九 龍 及 新 界 區, 鐵 路 線 包 括 觀 塘 線 荃 灣 線 港 島 線 東 涌 線 將 軍 澳 線 迪 士 尼 線 東 鐵 線 西 鐵 線 及 馬 鞍 山 線, 共 有 82 個 車 站, 全 長 公 里 ; 此 外, 港 鐵 亦 營 運 直 達 香 港 國 際 機 場 全 長 35.2 公 里 的 機 場 快 線, 以 及 全 長 36.2 公 里 服 務

3 捷 運 技 術 半 年 刊 第 46 期 163 屯 門 和 元 朗 區 的 輕 鐵 六 十 八 個 車 站 加 以 2009 年 7 月 16 日 將 軍 澳 支 線 ( 將 軍 澳 站 至 日 出 康 城 站 ) 及 2009 年 8 月 16 日 九 龍 南 線 ( 南 昌 站 - 柯 土 甸 站 - 尖 東 站, 九 龍 南 線 納 入 西 鐵 線 路 線 ) 相 繼 投 入 服 務, 使 路 網 更 能 連 繫 依 據 港 鐵 年 報, 在 2010 年 本 地 鐵 路 服 務 總 乘 客 量 達 億 人 次, 票 務 收 入 達 億 港 元 ; 東 鐵 線 羅 湖 及 落 馬 洲 車 站 過 境 服 務 乘 客 量 達 1 億 人 次, 票 務 收 入 達 億 港 元 另 外, 機 場 快 線 2010 年 乘 客 量 為 1,110 萬 人 次, 票 務 收 入 達 6.94 億 港 元, 而 輕 軌 及 巴 士 及 城 際 旅 客 合 計 達 億 人 次 另 外, 西 港 島 線 ( 由 上 環 站 向 西 延 伸 西 營 盤 站 香 港 大 學 站 至 堅 尼 地 城 站 ) 已 於 2009 年 中 動 工, 預 計 可 於 2015 年 完 成 投 入 服 務, 而 南 港 島 線 ( 東 段 )( 由 金 鐘 站 向 南 延 伸 海 洋 公 園 站 黃 竹 坑 站 利 東 站 至 海 怡 半 島 ) 香 港 政 府 於 2009 年 7 月 24 日 刊 憲, 將 採 鐵 路 與 物 業 綜 合 發 展 經 營 模 式, 預 計 可 在 2015 年 完 成 未 來 更 計 畫 新 建 沙 田 至 中 環 線 觀 塘 線 延 線 及 廣 深 港 高 速 鐵 路 香 港 段 港 鐵 車 站 除 票 務 收 入, 車 站 內 其 他 商 務 ( 附 業 ) 收 入 亦 占 了 很 重 要 的 部 分, 依 港 鐵 年 報 2010 年 車 站 零 售 設 施 有 1,254 間 商 店, 零 售 商 業 面 積 達 53,880 平 方 公 尺, 租 金 收 入 達 億 港 元 另 外 廣 告 的 收 入 在 2010 年 更 高 達 7.34 億 港 元, 電 訊 服 務 收 入 2.90 億 港 元 二 港 鐵 物 業 發 展 及 經 管 港 鐵 最 初 建 造 的 目 的 在 於 提 供 便 利 而 有 效 率 的 大 眾 運 輸, 解 決 擁 擠 的 道 路 交 通 和 汽 車 帶 來 的 空 氣 污 染 問 題 隨 著 港 鐵 路 網 不 斷 的 擴 張 由 最 早 的 觀 塘 線 荃 灣 線 港 島 線 到 東 涌 線 將 軍 澳 線 迪 士 尼 線 機 場 快 線 及 合 併 東 鐵 線 西 鐵 線 馬 鞍 山 線, 使 得 整 個 路 網 更 趨 便 捷 由 於 港 鐵 高 效 率 的 運 輸 功 能 對 城 市 產 生 莫 大 的 影 響, 港 鐵 沿 線 地 區 成 為 城 市 發 展 主 軸, 結 合 各 種 交 通 匯 集, 並 籍 由 車 站 上 蓋 的 綜 合 發 展 設 計, 建 立 新 社 區 及 商 業 設 施, 成 為 居 民 日 常 生 活 的 中 心, 並 進 而 帶 動 老 舊 社 區 的 更 新 ( 一 ) 物 業 發 展 物 業 發 展 是 港 鐵 公 司 業 務 重 要 的 組 成 部 分, 它 提 供 一 個 重 要 的 收 入 來 源, 除 支 付 建 造 鐵 路 的 費 用, 從 而 提 高 興 建 鐵 路 的 投 資 回 報 率 此 由 早 期 的 觀 塘 線 荃 灣 線 港 島 線 物 業 發 展 可 支 付 興 建 經 費 15% 到 機 場 快 線 可 挹 注 83%, 便 可 窺 見 物 業 發 展 的 重 要 另 外, 藉 由 保 留 一 些 商 場 及 其 它 出 租 物 業, 做 為 公 司 經 常 性 的 現 金 收 入 同 時 亦 因 在 物 業 綜 合 設 計 發 展 及 交 通 的 匯 集, 有 助 於 增 加 乘 客 需 求 及 競 爭 力 至 於, 港 鐵 物 業 發 展 模 式 如 下 ( 標 題 摘 錄 香 港 地 鐵 公 司 簡 報 內 容 ): 1. 首 先 作 車 站 與 上 蓋 發 展 的 綜 合 規 劃 設 計, 制 定 發 展 大 綱 藍 圖 在 港 鐵 車 站 與 上 蓋 的 開 發 容 積 率 是 可 以 提 高 的, 由 專 業 顧 問 依 周 遭 環 境 的 發 展, 並 評 估 其 財 務 可 行 性, 進 行 最 合 適 之 綜 合 規 劃 設 計 組 合 及 分 期 分 區 開 發 計 畫 2. 取 得 規 劃 當 局 的 批 准 後, 向 政 府 申 請 上 蓋 發 展 權 港 鐵 公 司 所 提 出 之 車 站 綜 合 規 劃 設 計 方 案, 需 經 由 香 港 特 區 政 府 都 市 規 劃 單 位 審 批 後, 才 能 申 請 上 蓋 的 發 展 權 其 審 查 條 件 與 一 般 開 發 案 件 相 同, 並 未 因 公 股 占 70% 以 上 而 享 有 特 殊 之 待 遇 3. 把 發 展 權 公 開 招 標, 與 中 標 者 簽 訂 發 展 合 約 港 鐵 公 司 申 請 取 得 發 展 權 後, 訂 定 基 本 招 商 條 件, 除 一 般 廠 商 資 格 能 力 外, 包 含

4 164 方 忠 明 香 港 辦 理 以 大 眾 運 輸 導 向 之 開 發 與 我 國 辦 理 臺 北 都 會 區 捷 運 土 地 開 發 之 探 討 利 潤 分 配 條 件, 以 公 開 方 式 招 標, 通 常 以 能 提 供 港 鐵 公 司 最 大 利 潤 率 之 開 發 商 取 得, 並 簽 訂 發 展 合 約 若 無 人 投 標, 港 鐵 公 司 會 參 考 各 開 發 商 的 意 見, 重 新 擬 定 綜 合 規 劃 設 計 內 容, 取 得 規 劃 當 局 的 批 准 後 再 重 新 招 標 如 重 新 規 劃 設 計 內 容 有 增 加 樓 房 面 積, 政 府 可 增 加 地 租 4. 發 展 商 以 土 地 市 價 補 償 給 政 府 香 港 政 府 所 有 之 土 地 方 可 辦 理 車 站 開 發, 開 發 商 依 土 地 評 估 市 價 支 付 予 香 港 特 區 政 府, 做 為 50 年 的 土 地 租 金 5. 發 展 商 繳 付 全 部 發 展 費 用, 負 責 建 造 及 銷 售 發 展 項 目 發 展 商 負 責 支 付 所 有 開 發 成 本, 包 括 前 述 付 予 政 府 的 地 價 建 築 設 計 費 用 建 造 費 用 管 理 及 廣 告 銷 售 費 用 先 期 投 標 準 備 費 用 及 其 他 費 用, 並 須 承 擔 一 切 開 發 風 險 6. 發 展 利 潤 按 合 約 比 例 與 港 鐵 公 司 分 攤 住 宅 部 分 由 開 發 商 於 合 約 規 定 之 期 限 內 負 責 銷 售, 通 常 在 預 估 開 發 完 成 之 前 18 個 月 便 可 辦 銷 售, 開 發 商 與 港 鐵 公 司 再 依 合 約 約 定 之 比 例 分 配 利 潤, 如 開 發 商 未 能 於 期 限 內 銷 售 完 畢, 港 鐵 公 司 可 取 回 剩 餘 之 可 攤 分 物 業 不 動 產 部 分, 自 行 辦 理 銷 售 銷 售 之 住 宅 依 法 有 50 年 之 使 用 權 利, 如 50 年 後 未 收 回 政 府 可 增 加 土 地 租 金 辦 公 室 及 商 場 或 依 協 定 比 例 攤 分 出 租 物 業 所 得 利 潤 或 攤 分 物 業 不 動 產 後 港 鐵 公 司 自 行 經 營 出 租 而 不 出 售, 以 利 取 得 永 續 收 入 如 港 鐵 公 司 欲 取 得 100% 商 場, 則 計 算 可 產 生 之 利 潤 換 算 住 宅 給 開 發 商 表 1 港 鐵 的 物 業 發 展 辦 公 室 商 場 其 它 住 宅 總 面 積 ( 平 方 米 ) ( 平 方 米 ) ( 平 方 米 ) ( 戶 ) ( 百 萬 平 方 米 ) 觀 塘 荃 灣 及 港 島 線 234, ,363 31, 機 場 快 線 611, , ,473 28, 將 軍 澳 線 5, ,814 63,030 30, 東 鐵 線 67, , ,491 4, 西 鐵 線 95, ,130 50,346 19, 馬 鞍 山 線 - 65,193 38,191 10, 輕 鐵 線 - 53,117-9, 九 龍 南 線 - - 1, 南 港 島 線 - 47,000 4, 觀 塘 延 線 - - 1, ,015,116 1,135, , , 資 料 來 源 : 節 錄 自 港 鐵 公 司 簡 報 ( 二 ) 物 業 經 營 及 管 理 在 物 業 發 展 中, 港 鐵 公 司 除 開 發 新 的 物 業, 並 在 開 發 完 成 後 提 供 港 鐵 物 業 經 營 及 管 理 業 務 在 商 場 的 經 營 部 分, 港 鐵 公 司 聘 請 國 際 級 專 業 顧 問 進 行 完 整 人 員 培 訓 計 畫, 更 於 2000 年, 港 鐵 公 司 旗 下 成 立 Premier Management Services, 投 入 較 為 高 級 物 業 的 管 理 及 經 營, 包 括 國 際 金 融 中 心 二 期 凱 旋 門 及 圓 方 等 而 港 鐵 公 司 每 年 定 期 對 每 個 所 承 租 商 家 進 行 服 務 品 質 審 核, 由 聘 請 的 專 家 及 顧 客 對 商 家 進 行 評 分, 獲 得 評 分 較 高 者 將 在 續 約 時 給 予 較 好 的 店 位, 而 評 分 較 低 的 承 租 商 戶 則 租 約 到 期 不 予 續 約 依 港 鐵 公 司 年 報 2010 年 物 業 租 務 管 理 及 其 它 業 務 收 入 達 32 億 港 元, 物 業 租 務 收 入

5 捷 運 技 術 半 年 刊 第 46 期 億 港 元, 物 業 管 理 收 入 2.03 億 元, 其 它 業 務 如 八 達 通 港 鐵 應 佔 其 淨 利 潤 為 1.26 億 港 元 太 平 山 昂 坪 360 纜 車 及 市 集 收 入 2.39 億 港 元 截 至 2010 年 12 月 底, 按 可 出 租 之 樓 地 板 面 積 計 算, 港 鐵 公 司 應 佔 的 投 資 物 業 組 合 包 括 225,650 平 方 米 零 售 物 業,41,090 平 方 米 辦 公 室 管 理 的 住 宅 單 位 數 目 共 81,962 個, 而 管 理 的 商 用 面 積 為 744,214 平 方 米 此 外 港 鐵 公 司 在 北 京 深 圳 澳 洲 瑞 典 及 英 國 尚 有 鐵 路 或 物 業 的 投 資 表 2 物 業 發 展 為 政 府 帶 來 的 利 益 表 3 物 業 發 展 的 貢 獻 土 地 收 益 公 開 招 股 收 益 股 息 市 場 價 值 (15 Nov 2011) HK$979 億 HK$105 億 HK$88 億 HK$1,098 億 減 : 政 府 初 期 注 資 (HK$322 億 ) 合 共 UK$1,948 億 US$250 億 三 港 鐵 車 站 物 業 開 發 模 式 港 鐵 車 站 土 地 發 展 模 式 主 要 分 為 車 站 上 蓋 發 展 模 式 車 輛 段 ( 機 廠 ) 發 展 模 式 及 車 站 四 周 發 展 模 式 等 三 種 類 型, 茲 分 別 說 明 如 后 : ( 一 ) 車 站 上 蓋 的 發 展 模 式 港 鐵 地 下 車 站 多 採 車 站 上 蓋 發 展 模 式, 車 站 等 公 共 空 間 位 於 地 下, 而 上 蓋 籍 由 綜 合 規 劃 設 計, 發 展 綜 合 性 社 區, 車 站 於 上 蓋 物 業 設 立 出 入 口, 並 提 供 方 便 的 交 通 轉 乘, 茲 以 九 龍 站 為 例 此 外 高 架 車 站 也 可 以 綜 合 規 劃 的 上 蓋 開 發, 此 以 青 衣 站 為 例 : 1. 九 龍 站 Kowloon Station: 九 龍 站 是 機 場 快 線 及 東 涌 線 的 車 站, 共 有 9 層, 其 中 有 6 層 屬 於 車 站 範 圍 的 公 共 空 間 部 份,U5 層 為 連 接 Union Square 的 車 站 出 口 及 空 中 花 園,U3 層 為 車 站 與 連 接 圓 方 1 樓 的 出 口, 而 G 層 為 機 場 快 線 市 區 預 辦 登 機 大 堂 及 東 涌 線 大 堂,L2 層 為 機 場 快 線 大 廳 及 月 台,L4 層 則 為 東 涌 線 月 台 另 有 1 層 密 閉 空 間 原 本 用 作 東 部 走 廊 ( 東 九 龍 線 ) 預 留 樓 層, 如 圖 2 所 示 圖 2 九 龍 站 位 置 圖 九 龍 站 設 有 6 個 出 口, 其 中 C 及 D 出 口 位 於 圓 方 及 Union Square 的 建 築 群 內, 而 圓 方 商 場 更 連 接 行 人 通 道 及 佐 敦 道 行 人 天 橋, 以 便 乘 客 前 往 公 共 運 輸 交 匯 處 或 渡 船 角 一 帶 而 A 及 B 出 口 則 位 於 車 站 的 東 涌 線 大 堂 的 地 面, 可 前 往 車 站 停 車 場 或 機 場 快 線 穿 梭

6 166 方 忠 明 香 港 辦 理 以 大 眾 運 輸 導 向 之 開 發 與 我 國 辦 理 臺 北 都 會 區 捷 運 土 地 開 發 之 探 討 巴 士 站, 同 層 的 市 區 預 辦 登 機 大 堂 的 上 落 客 區 亦 可 前 往 西 區 海 底 隧 道 的 巴 士 站 或 西 九 龍 海 濱 長 廊 九 龍 站 上 蓋 稱 為 Union Square 佔 地 公 頃, 四 面 分 別 被 佐 敦 道 連 翔 道 柯 士 甸 道 西 和 雅 翔 道 四 條 道 路 包 圍 著 它 是 港 鐵 九 龍 站 一 個 綜 合 商 住 發 展 計 劃,Union Square 的 總 面 積 達 109 萬 平 方 米, 整 個 發 展 計 劃 分 為 七 個 發 展 項 目 組 合 ( 如 圖 3) 第 一 期 漾 日 居 The Waterfront, 有 6 棟 住 宅 大 樓,1,288 個 住 宅 單 元 ( 約 平 方 米 ) 及 1,332 個 車 位 第 二 期 擎 天 半 島 Sorrento, 發 展 5 棟 住 宅 大 樓, 其 中 第 1 座 有 81 層, 樓 高 256 米 為 現 時 全 香 港 第 2 高 的 純 住 宅 建 築 物, 計 有 2,126 個 住 宅 單 元 ( 約 平 方 米 ) 及 1,270 個 車 位 第 三 期 凱 旋 門 The Arch( 如 圖 4), 有 4 棟 住 宅 大 樓, 建 築 面 積 達 100,000 平 方 米, 1,054 個 住 宅 單 元, 其 77 至 79 層 高 樓 頂 上, 有 5 個 複 式 天 際 獨 立 屋 第 四 期 君 臨 天 下 The Harbourside, 有 3 棟 住 宅 大 樓,1,122 個 住 宅 單 元 ( 約 平 方 米 ) 及 864 個 車 位 高 度 為 255 米,75 層 圖 3 Union Square 上 蓋 物 業 群, 左 側 最 高 者 為 環 球 貿 易 廣 場 圖 4 第 三 期 凱 旋 門 第 五 期 圓 方 Elements( 如 圖 5), 是 香 港 一 座 大 型 購 物 商 場, 於 2007 年 10 月 1 日 正 式 對 外 開 放 商 場 樓 高 4 層, 商 場 面 積 達 82,750 平 方 米 幼 稚 園 1,050 平 方 米 停 車 位 約 1,560 個 第 六 期 天 璽 The Cullinan, 由 兩 座 約 270 米 高 的 摩 天 大 廈 組 成, 天 璽 I 為 純 住 宅 項 目, 劃 分 為 五 個 獨 立 專 區, 分 別 為 彗 鑽 璽 (12 至 38 樓 ) 月 鑽 璽 星 鑽 璽 (15 至 38 樓 ) 皇 鑽 璽 (67 至 82 樓 ) 及 日 鑽 璽 (67 至 93 樓 ) 每 個 專 區

7 捷 運 技 術 半 年 刊 第 46 期 167 均 設 有 本 身 的 住 客 大 廳 專 屬 住 戶 電 梯, 以 確 保 各 區 的 獨 立 性 和 私 穩 性, 住 戶 只 能 透 過 智 能 卡 識 別 進 入 自 己 所 住 的 專 區 及 相 關 樓 層 天 璽 II 為 綜 合 性 建 築,1 至 38 樓 為 香 港 W Hotel, 設 有 393 個 房 間 ; 50 至 70 樓 為 服 務 式 住 宅 港 景 匯, 共 設 266 個 房 間, 由 新 鴻 基 地 產 旗 下 的 Signature Homes 管 理 天 璽 II 其 餘 部 份 為 海 鑽 璽 (12 至 38 樓 ) 及 天 鑽 璽 (67 至 93 樓 ) 每 個 獨 立 專 區 亦 設 有 本 身 的 住 戶 大 廳 專 屬 住 戶 電 梯 天 璽 住 宅 建 築 面 積 共 21,300 平 方 米 飯 店 53,231 平 方 米 飯 店 式 服 務 住 宅 72,472 平 方 米 圖 5 圓 方 Elements 第 七 期 發 展 項 目 環 球 貿 易 廣 場 International Commerce Centre, 簡 稱 ICC, 一 幢 118 層 高 的 摩 天 大 樓, 位 於 香 港 西 九 龍 柯 士 甸 道 西 1 號 總 樓 面 面 積 為 262,174 平 方 米 大 廈 外 型 由 世 界 著 名 建 築 事 務 所 Kohn Pedersen Fox Associates(KPF) 設 計 大 樓 內 提 供 231,778 平 方 米 高 級 辦 公 室, 每 層 樓 面 面 積 約 3,252 平 方 米 大 樓 頂 設 有 一 間 六 星 級 酒 店 ( 香 港 九 龍 麗 嘉 酒 店 ), 約 41,769 平 方 米, 提 供 312 間 房 間, 將 取 代 上 海 環 球 金 融 中 心 柏 悅 酒 店 成 為 全 球 最 高 的 六 星 級 酒 店 此 外, 大 樓 在 100 樓 設 有 公 眾 觀 景 層, 讓 遊 客 可 在 高 處 欣 賞 維 多 利 亞 港 景 色 2. 青 衣 站 Tsing Yi Station 青 衣 站 是 一 個 高 架 車 站, 總 共 有 6 層 ( 如 圖 6), 地 面 是 小 汽 車 上 客 區 U1 層 是 東 涌 線 票 務 大 堂 U2 層 是 往 香 港 站 方 向 的 月 臺 U3 層 是 閣 樓 層 U4 層 是 往 東 涌 及 機 場 / 博 覽 館 方 向 的 月 臺 U6 層 是 停 車 場 青 衣 站 設 有 4 個 側 式 月 台, 在 月 台 排 列 上, 1 號 月 台 機 場 快 綫 往 機 場 或 博 覽 館 及 3 號 月 台 東 涌 綫 往 東 涌 或 迪 士 尼 綫 的 月 台 位 於 車 站 的 最 高 層 -U4 層, 是 港 鐵 系 統 中 海 拔 最 高 的 月 台 ;2 號 月 台 機 場 快 綫 往 香 港 ( 如 圖 7) 及 4 號 月 台 東 涌 綫 往 香 港 的 月 台 位 於 U2 層 圖 6 青 衣 站 位 置 圖 圖 7 機 場 快 線 - 青 衣 站 月 臺

8 168 方 忠 明 香 港 辦 理 以 大 眾 運 輸 導 向 之 開 發 與 我 國 辦 理 臺 北 都 會 區 捷 運 土 地 開 發 之 探 討 青 衣 站 設 有 4 個 大 堂, 包 括 位 於 U1 層 的 東 涌 綫 票 務 大 堂 U4 層 連 接 青 衣 城 F 出 口 的 東 涌 綫 大 堂 U2 層 的 機 場 快 綫 抵 港 月 台 大 堂 以 及 U4 層 機 場 快 綫 離 港 層 月 台 的 大 堂 由 於 機 場 快 綫 與 東 涌 綫 設 有 兩 套 獨 立 的 收 費 系 統, 所 以 兩 條 路 綫 的 月 台 及 大 堂 不 能 互 通, 需 要 重 新 出 入 閘 及 經 過 車 站 大 堂 方 可 往 返 兩 個 月 台 由 於 U4 層 的 東 涌 綫 大 堂 只 能 直 接 前 往 青 衣 城, 因 此 如 要 由 F 出 口 大 堂 的 非 收 費 區 前 往 其 他 車 站 出 口 均 須 途 徑 青 衣 城 而 且 負 責 控 制 港 鐵 觀 塘 綫 荃 灣 綫 港 島 綫 東 涌 綫 機 場 快 綫 及 將 軍 澳 綫 運 作 的 車 務 控 制 中 心 (OCC) 亦 設 於 青 衣 站 內 青 衣 站 物 業 發 展 位 於 赤 鱲 角 機 場 與 港 島 中 環 的 中 間 點, 佔 地 5.4 公 頃, 是 青 衣 島 的 主 要 地 標 該 發 展 包 括 一 個 名 為 青 衣 城 的 購 物 中 心 青 衣 城 於 1999 年 初 開 幕, 是 目 前 青 衣 島 上 最 大 的 購 物 中 心 ( 如 圖 8 9) 圖 8 青 衣 城 大 廳 挑 高 氣 派 圖 9 青 衣 城 商 場 走 廊 寬 舒 適 佔 地 5.4 公 頃, 總 樓 面 面 積 達 291,870 平 方 米 的 住 宅 及 商 業 發 展, 包 括 :12 幢 住 宅 大 廈, 共 3,500 個 單 位, 一 個 46,170 平 方 米 的 主 要 購 物 中 心, 巴 士 小 巴 的 士 交 通 交 匯 處, 景 緻 優 美 的 公 共 空 間 社 區 和 康 樂 設 施, 設 有 920 個 停 車 位 ( 如 圖 10) 七 十 年 代 青 衣 是 一 個 荒 僻 的 小 島 人 口 僅 約 3,000 人, 居 民 多 以 務 農 及 捕 魚 為 業 今 日 的 青 衣 島 由 三 個 海 島 填 海 連 結 而 成, 面 積 平 方 公 里, 是 香 港 第 五 大 島 嶼, 人 口 約 20 萬 人 自 1974 年 青 衣 大 橋 通 車 之 後, 由 長 青 邨 開 始, 一 直 由 南 向 北 發 展 經 過 多 年 來 的 新 市 鎮 發 展, 青 衣 已 經 成 為 一 個 結 合 大 型 購 物 商 場 中 小 學 校 大 專 院 校 等 俱 備 的 大 型 住 宅 區 建 有 多 個 油 庫 船 廠 和 船 塢, 而 東 南 面 更 建 有 葵 青 貨 櫃 港 九 號 碼 頭, 使 青 衣 成 為 全 港 的 石 油 儲 存 中 心 重 工 業 中 心 以 及 重 要 的 交 通 樞 紐, 甚 至 成 為 全 球 的 航 運 交 通 樞 紐, 新 市 鎮 建 設 成 果 斐 然 圖 10 連 棟 高 聳 的 住 宅 群 以 社 區 巴 士 接 駁 ( 二 ) 車 輛 段 ( 機 廠 ) 發 展 模 式 港 鐵 車 輛 段 ( 機 廠 ) 的 發 展 模 式, 主 要 是 利 用 機 廠 及 駐 車 廠 廣 大 的 上 蓋 空 間, 進 行 大 規 模 的 社 區 發 展, 提 供 住 宅 及 消 費 場 所, 車 站 經 由 商 場 與 上 蓋 住 宅 群 相 連 結 ; 並 籍 由 連 通 道 與

9 捷 運 技 術 半 年 刊 第 46 期 169 鄰 近 商 場 辦 公 大 樓 或 公 共 建 築 相 連 通 車 輛 段 ( 機 廠 ) 發 展 模 式, 以 九 龍 灣 站 及 荃 灣 站 為 例 : 1. 九 龍 灣 站 Kowloon Bay Station 九 龍 灣 站 位 於 九 龍 觀 塘 區 九 龍 灣, 是 港 鐵 觀 塘 綫 的 一 個 三 層 高 架 車 站,G 層 為 車 站 出 口 及 港 鐵 九 龍 灣 車 廠,C 層 為 車 站 大 廳 及 出 口,P 層 為 島 式 月 台, 月 台 數 2 個 車 站 共 設 有 3 個 出 入 口,A 出 入 口 通 往 港 鐵 總 部 大 樓 德 福 廣 場 德 福 花 園 恒 生 中 心 港 鐵 九 龍 灣 車 廠 九 龍 灣 工 貿 區 公 共 運 輸 交 匯 處,B 入 口 通 往 淘 大 花 園 淘 大 商 場 彩 盈 邨 香 港 輔 警 總 部 九 龍 灣 室 內 運 動 場 啟 業 邨 九 龍 灣 公 園 臨 興 街 牛 頭 角 下 邨 宏 天 廣 場,C 出 入 口 通 往 德 福 廣 場 德 福 花 園 九 龍 灣 站 的 旁 邊 是 港 鐵 九 龍 灣 車 廠, 亦 是 港 鐵 公 司 總 部 大 樓 的 所 在 地, 並 發 展 了 上 蓋 物 業 德 福 花 園 ( 如 圖 11 12) 圖 11 九 龍 灣 車 廠 上 蓋 為 德 福 花 園 及 德 福 廣 場 圖 12 九 龍 灣 站 機 廠 上 蓋 大 樓 德 福 花 園 Telford Garden, 由 恆 隆 地 產 及 合 和 實 業 合 資 約 於 1980 年 興 建 完 成, 並 由 港 鐵 公 司 管 理 共 有 41 座 住 宅 樓, 分 以 21 個 英 文 字 母 排 列, 其 中 只 有 L 座 為 單 一 座 號, 其 餘 均 為 兩 座 共 用 大 廳 及 通 道 的 形 式, 提 供 約 4,065 個 住 宅 單 位 德 福 花 園 平 台 地 面 有 公 園 休 憩 設 施, 有 噴 水 池 廣 場 公 園, 平 台 二 層 主 要 為 兒 童 遊 樂 設 施 及 住 宅 大 樓 入 口 另 設 有 會 所 設 施, 內 有 游 泳 池 網 球 場 及 健 身 室 等 ; 並 設 有 城 市 大 學 德 福 分 部 及 幼 稚 園 暨 幼 兒 園 ( 如 圖 13 14) 圖 13 福 德 廣 場 二 期 連 接 港 鐵 總 部 下 方 為 公 共 運 輸 交 匯 處 圖 14 德 福 花 園 店 舖 德 福 廣 場 Telford Plaza 為 一 大 型 購 物 商 場, 總 面 積 逾 83,000 平 方 米, 店 舖 有 250 家, 車 位 500 個 一 期 商 場 於 1980 年 正 式 開 幕, 二 期 商 場 於 1997 年 開 幕 當 時 由 於 九

10 170 方 忠 明 香 港 辦 理 以 大 眾 運 輸 導 向 之 開 發 與 我 國 辦 理 臺 北 都 會 區 捷 運 土 地 開 發 之 探 討 龍 灣 仍 是 一 個 未 發 展 的 工 商 區, 而 觀 塘 一 帶 以 工 業 大 廈 為 主, 所 以 德 福 廣 場 當 時 可 說 是 觀 塘 區, 甚 至 東 九 龍 唯 一 大 型 商 場 德 福 廣 場 地 理 位 置 極 為 優 越, 坐 擁 九 龍 灣 站 九 龍 灣 工 商 業 區 及 觀 塘 道 龐 大 人 流, 加 上 在 平 台 更 設 公 共 運 輸 交 匯 處, 為 商 場 帶 來 極 大 人 流,2010 年 物 業 租 務 收 入 達 614 百 萬 港 元 2006 年 6 月 至 2007 年 2 月, 港 鐵 公 司 耗 資 5,000 萬 元 翻 新 德 福 廣 場 一 期, 將 所 有 店 鋪 重 新 整 頓, 引 入 大 型 連 鎖 店 及 販 售 高 檔 產 品 店 鋪, 成 為 以 販 售 高 檔 產 品 為 主 的 商 場 包 含 六 個 主 題 購 物 大 道, 電 訊 廊 網 羅 各 知 名 電 訊 網 絡 公 司 及 流 行 手 機 產 品 ; 珠 光 寶 氣 匯 集 全 港 的 珠 寶 店 ; 陽 光 大 道 各 國 名 牌 化 妝 品 及 健 康 產 品 ; 還 有 蔘 茸 坊 結 合 多 間 蔘 茸 行 ; 電 器 特 區 集 合 多 間 大 型 名 牌 電 器 店 及 旅 遊 天 地 為 旅 行 社 的 集 中 地 並 設 有 全 新 主 題 式 MCL 德 福 戲 院 及 Market Place by Jasons 外 國 高 檔 超 級 市 場, 為 商 場 顧 客 提 供 更 多 的 購 物 及 娛 樂 的 選 擇 德 福 廣 場 共 有 三 條 行 人 天 橋 連 接, 分 別 連 接 德 福 花 園 一 期 及 二 期 觀 塘 道 各 處 連 接 德 福 大 廈 和 偉 業 街 而 港 鐵 總 部 大 樓 MTR Headquarters Building 則 位 於 偉 業 街 33 號 德 福 廣 場 2 期 ( 如 圖 15 16) 圖 15 福 德 廣 場 二 期 通 往 一 期 及 港 鐵 站 圖 16 德 福 廣 場 內 部 空 間 2. 荃 灣 站 Tsuen Wan Station 荃 灣 站 是 港 鐵 荃 灣 線 的 北 面 終 點 站, 是 一 個 地 面 車 站, 位 於 新 界 荃 灣 區 荃 灣 北 部 一 帶, 於 1982 年 5 月 10 日 啟 用 荃 灣 站 的 月 台 為 側 式 月 台, 採 用 開 放 式 設 計, 月 台 層 並 沒 有 裝 設 空 調, 兩 個 月 台 也 沒 有 安 裝 月 台 門, 但 售 票 大 廳 層 卻 安 裝 了 空 調 在 港 鐵 的 前 地 鐵 網 絡 中, 是 較 為 少 見 的 車 站 設 計 A1 出 入 口 通 往 南 豐 中 心 新 e 城 香 港 總 商 會 簽 證 部 廉 政 公 署 力 生 廣 場 大 河 道 荃 灣 裁 判 署 荃 灣 大 會 堂 港 鐵 荃 灣 西 站 等,A2 出 入 口 通 往 巴 士 總 站 A3 出 入 口 通 往 愉 景 新 城 福 來 邨 新 領 域 廣 場 政 府 合 署 荃 灣 公 共 圖 書 館 荃 錦 中 心 荃 灣 警 署 等,A4 出 入 口 通 往 接 駁 巴 士 專 線 小 巴 站 西 樓 角 路 B1 出 入 口 通 往 眾 安 街 英 皇 娛 樂 廣 場 富 華 中 心 工 聯 會 工 人 醫 療 所 兆 和 街 荃 灣 珠 寶 金 飾 坊,B2 出 入 口 通 往 荃 灣 城 市 中 心 遠 東 帝 豪 酒 店 民 政 事 務 處 悅 來 酒 店 荃 豐 中 心 華 都 中 心 仁 濟 醫 院,B3 出 入 口 通 往 古 屋 裡 港 鐵 荃 灣 車 廠 西 樓 角 路 三 棟 屋 博 物 館 蕙 荃 路,C 出 入 口 通 往 綠 楊 坊 綠 楊 新 邨,D 出 入 口 通 往 青 山 公 路 照 潭 徑 專 線 小 巴 站 時 貿 中 心 美 環 街 街 坊 工 友 服 務 處 西 樓 角 路 荃 景 圍,E 出 入 口 通 往 接 駁 巴 士 古 屋 裡 港 鐵 荃 灣 車 廠 西 樓 角 路 三 棟 屋 博 物 館 蕙 荃 路 等 荃 灣 站 旁 邊 是 港 鐵 荃 灣 車 廠, 車 站 上 蓋 亦 發 展 港 鐵 公 司 綠 楊 新 邨 Luk Yeung Sun Chuen 住 宅 綠 楊 新 邨 於 1984 年 建 築 完 成, 共 有 17 座 住 宅 樓 宇, 分 以 17 個 英 文 字 母 排

11 捷 運 技 術 半 年 刊 第 46 期 171 列, 提 供 4,000 個 住 宅 單 位, 政 府 初 期 買 入 部 份 單 位, 其 中 M 座 全 座 為 警 務 人 員 宿 舍, 而 L 座 則 有 部 分 為 救 護 員 消 防 員 及 警 務 人 員 宿 舍, 其 餘 全 屬 私 人 ( 如 圖 17 18) 圖 17 建 構 在 荃 灣 車 廠 上 方 的 綠 楊 新 邨 圖 18 綠 楊 新 邨 高 聳 的 建 築 群 主 要 設 施 有 商 場 大 型 超 級 市 場 幼 兒 園 中 小 學 ( 廖 學 珊 紀 念 書 院 寶 皿 會 伍 季 明 紀 念 學 校 ) 籃 球 場 兒 童 遊 樂 場 等 綠 楊 新 邨 已 有 20 多 年 樓 齡, 外 牆 剝 落 為 配 合 綠 楊 坊 翻 新 工 程, 於 2007 年 及 2008 年 進 行 N 座 與 P 座 M 座 進 行 大 廈 外 牆 改 建 工 程 綠 楊 坊 Luk Yeung Galleria, 前 稱 綠 楊 新 邨 商 場, 是 香 港 荃 灣 的 其 中 一 個 大 型 商 場, 面 積 為 16,500 平 方 米, 擁 有 商 舖 85 間, 位 於 港 鐵 荃 灣 站, 由 港 鐵 公 司 管 理 商 業 設 施 有 快 餐 店 超 級 市 場 時 裝 店 飲 食 珠 寶 店 等 商 場 平 台 設 有 天 橋 連 接 公 共 運 輸 交 匯 處 荃 灣 城 市 中 心 愉 景 新 城 以 及 荃 灣 市 中 心, 為 商 場 帶 來 大 量 人 流 2010 年 物 業 租 務 收 入 達 153 百 萬 港 元 ( 如 圖 19 20) 圖 19 綠 楊 坊 外 觀 圖 20 荃 灣 站 設 有 天 橋 連 接 荃 灣 多 層 停 車 場 2000 年 代 初, 港 鐵 公 司 重 新 包 裝 已 15 年 的 綠 楊 新 邨 商 場, 重 新 佈 置 其 主 題, 翻 新 包 括 商 場 與 商 舖 外 觀, 並 於 2007 及 2008 年 展 開 綠 楊 坊 拆 除 外 牆 及 安 裝 玻 璃 幕 牆 工 程 及 加 建 升 降 機 手 扶 電 梯 ( 三 ) 車 站 四 週 的 發 展 模 式 車 站 四 周 的 發 展 模 式 有 別 於 前 二 者 為 籍 由 與 車 站 間 道 路 天 橋 地 下 通 道 等 連 接 車 站 四 周 進 行 物 業 發 展 以 葵 芳 站 與 金 鐘 站 為 例 : 1. 葵 芳 站 Kwai Fong Station 葵 芳 站 是 港 鐵 荃 灣 線 的 一 個 高 架 車 站, 採 用 側 式 月 台 設 計, 位 於 新 界 葵 青 區 葵 芳 葵 仁 路, 於 1982 年 5 月 10 日 啟 用 A 出 入 口 連 接 佛 教 林 金 殿 小 學 金 龍 工 業 中 心 葵

12 172 方 忠 明 香 港 辦 理 以 大 眾 運 輸 導 向 之 開 發 與 我 國 辦 理 臺 北 都 會 區 捷 運 土 地 開 發 之 探 討 涌 警 署 葵 芳 邨 葵 芳 商 場 新 葵 芳 花 園 D-E 座 偉 倫 中 心,B 出 入 口 連 接 葵 芳 花 園 A-C 座 巴 士 總 站 葵 芳 閣,C 出 入 口 連 接 貨 櫃 碼 頭 路 福 業 大 廈 葵 涌 運 動 場 葵 涌 泳 池 葵 青 劇 院 豐 裕 中 心 ;D 出 入 口 連 接 葵 芳 香 港 專 業 教 育 學 院 葵 涌 分 校 下 葵 涌 官 立 中 學 葵 涌 蘇 淅 公 學 葵 涌 廣 場 路 德 會 啟 聾 學 校 新 都 會 廣 場,E 出 入 口 連 接 新 都 會 廣 場 ( 如 圖 21 22) 圖 21 葵 芳 車 站 圖 22 新 葵 芳 花 園 下 方 為 公 共 運 輸 交 匯 處 新 葵 芳 花 園 計 有 5 座, 有 1,264 個 住 宅 單 元, 每 戶 僅 平 方 米, 商 業 面 積 4,484 平 方 米 社 區 康 樂 設 施 540 平 方 米 停 車 位 有 126 個 在 港 鐵 開 發 的 物 業 中 屬 於 規 模 較 小 的 物 業 發 展 案 ( 如 圖 23 24) 圖 23 葵 芳 站 透 過 長 廊 連 通 新 都 會 廣 場 圖 24 葵 芳 站 透 過 天 橋 連 通 新 都 會 廣 場 2. 金 鐘 站 Admiralty Station 金 鐘 站 位 於 香 港 中 西 區 金 鐘 夏 慤 道 海 富 中 心 及 德 立 街 地 底, 是 港 鐵 港 島 線 和 荃 灣 線 交 會 車 站, 設 有 上 下 4 個 島 式 月 台, 乘 客 只 要 走 到 對 面 月 台 便 可 轉 線, 車 站 設 有 月 台 幕 門 車 站 的 西 面 設 有 金 鐘 橫 渡 線, 可 供 列 車 調 頭 調 度 又 或 讓 列 車 來 回 港 島 綫 和 荃 灣 綫 之 間, 當 列 車 出 現 故 障 及 車 務 調 動 時, 列 車 可 以 在 金 鐘 站 作 為 臨 時 終 點 站 港 鐵 不 載 客 的 列 車 會 使 用 該 站 的 橫 渡 綫, 進 行 調 頭 及 調 度 後, 離 開 此 站 的 月 台 後, 經 過 灣 仔 至 筲 箕 灣 沿 途 各 站, 再 駛 入 位 於 港 島 東 區 的 港 鐵 柴 灣 車 廠, 以 便 進 行 例 行 檢 查 及 維 修 ( 如 圖 25 26)

13 捷 運 技 術 半 年 刊 第 46 期 173 圖 25 金 鐘 站 荃 灣 線 月 台 門 圖 26 金 鐘 站 港 島 線 進 入 月 台 電 扶 梯 車 站 設 有 8 個 車 站 出 入 口, 出 入 口 主 要 連 接 金 鐘 地 區 建 築 物 及 購 物 中 心, 乘 客 可 直 接 穿 梭 其 間, 部 份 出 口 鄰 近 主 要 街 道 中 區 行 人 天 橋 系 統 及 巴 士 計 程 車 站, 方 便 乘 客 轉 乘 不 同 的 交 通 工 具 A 出 入 口 通 往 海 富 中 心 夏 慤 道 專 線 小 巴 站,B 出 入 口 通 往 美 國 銀 行 中 心 中 銀 大 廈 巴 士 總 站 海 洋 公 園 巴 士 站 花 旗 銀 行 大 廈 紅 棉 路 東 昌 大 廈 遠 東 金 融 中 心 力 寶 中 心 美 利 道 停 車 場 大 廈 和 記 大 廈 山 頂 纜 車,C1 出 入 口 通 往 英 國 駐 香 港 總 領 事 館 金 鐘 道 政 府 合 署 賽 馬 會 藥 物 資 訊 天 地 香 港 公 園 高 等 法 院 金 鐘 廊 金 鐘 道 英 國 文 化 協 會,C2 出 入 口 通 往 計 程 車 站,D 出 入 口 通 往 熙 信 大 廈 巴 士 總 站 香 港 小 童 群 益 會 溫 莎 公 爵 社 會 服 務 大 廈 香 港 總 商 會 香 港 聾 人 福 利 促 進 會 運 輸 署 香 港 社 會 服 務 聯 會 統 一 中 心,E1 出 入 口 通 往 中 信 大 廈 樂 禮 街 添 馬 艦, E2 出 入 口 通 往 海 軍 商 場 告 士 打 道 夏 慤 大 廈 夏 慤 道 香 港 演 藝 學 院 香 港 藝 術 中 心 香 港 紅 十 字 會 美 國 萬 通 大 廈 警 察 總 部,F 出 入 口 通 往 金 鐘 停 車 場 中 港 大 廈 循 道 衛 理 香 港 堂 港 麗 酒 店 港 島 香 格 里 拉 酒 店 香 港 JW 萬 豪 酒 店 太 古 廣 場 先 施 保 險 大 廈 大 生 商 業 大 廈 衛 蘭 軒 等 圖 27 鄰 近 之 地 標 性 建 築 物 力 寶 中 心 圖 28 鄰 近 之 地 標 性 建 築 物 中 銀 中 心 金 鐘 站 位 於 香 港 島 中 西 區 金 鐘 一 帶 商 業 中 心 區, 四 周 設 有 地 標 性 建 築 物 公 司 總 部 主 要 政 府 部 門 高 等 法 院 外 國 領 事 館 酒 店 公 園 及 購 物 商 場 ( 如 圖 27 28) 港 鐵 公 司 於 金 鐘 站 上 蓋 的 物 業 為 位 於 A 出 入 口 海 富 中 心 Admiralty Centre 於 1980 年 落 成 啟 用 高 樓 層 為 公 室 面 積 72,290 平 方 米, 低 樓 層 是 商 場 18,114 平 方 米,180 間 店 舖 大 樓 內 有 香 港 大 學 校 外 進 修 市 區 中 心 港 大 開 設 的 中 醫 藥 診 所 還 有 某 大 型 連 鎖 式 經 營 的 電 器 零 售 店 便 利 商 店 及 大 家 樂 和 大 快 活 港 式 快 餐 店 金 鐘 站 籍 由 地 下 通 道 及 四 通 八 達 的 人 行 天 橋 連 接 各 辦 公 室 及 商 場, 結 合 成 中 心 商 業 區 ( 如 圖 29 30), 其 中 規 模 最 大 的 為 太 古 廣 場, 太 古 廣 場 位 於 金 鐘 道 88 號 及 皇 后 大 道 東 1 號, 佔 地 6.5 公 畝, 由 太 古 集 團 投 資 興 建, 非 港 鐵 發 展 的 物 業, 第 一 期 於 1988 年 興 建 完 成, 包 括 太 古 廣 場 一 座 辦 公 大 樓 及 香 港 JW 萬 豪 酒 店 / 太 古 豪 華 酒 店 ( 奕 居 ); 第 二 期 於 1991 年 落 成, 包 括 港 島 香 格 里 拉 酒 店 (39-56 樓 )/ 太 古 廣 場 二 座 (7-35 樓 ) 及 港 麗 酒 店 (40-61 樓 )/ 太 古 廣 場 酒 店 式 住 宅 (11-37 樓 ) 第 三 期 於 2004

14 174 方 忠 明 香 港 辦 理 以 大 眾 運 輸 導 向 之 開 發 與 我 國 辦 理 臺 北 都 會 區 捷 運 土 地 開 發 之 探 討 年 落 成, 為 太 古 廣 場 三 座 辦 公 大 樓, 位 於 灣 仔 皇 后 大 道 東 1 號, 與 第 一 二 期 有 地 下 通 道 連 接, 並 可 通 往 金 鐘 站 F 出 入 口 ( 如 圖 31) 圖 29 中 區 行 人 天 橋 系 統 圖 30 金 鐘 廊 通 往 太 古 廣 場 圖 31 太 古 廣 場 建 築 群 圖 錄 自 太 古 廣 場 官 網 太 古 廣 場 一 座 樓 36 層 辦 公 室, 總 樓 地 板 面 積 逾 860,000 平 方 呎, 每 樓 層 均 提 供 20,000 至 22,000 平 方 呎 可 租 用 的 樓 地 板 面 積 ; 太 古 廣 場 二 座 有 27 層 辦 公 室, 總 樓 面 面 積 逾 700,000 平 方 呎, 每 樓 層 均 提 供 21,000 至 22,000 平 方 呎 可 租 用 的 樓 地 板 面 積 ; 於 2004 年 落 成 的 太 古 廣 場 三 座, 更 太 古 廣 場 三 座 提 供 34 層 總 樓 地 板 面 積 達 644,000 平 方 呎, 每 樓 層 均 提 供 15,000 至 16,700 平 方 呎 可 租 用 的 樓 地 板 面 積 太 古 廣 場 一 座 會 議 中 心 有 9 間 會 議 室, 面 積 由 575 平 方 呎 至 3,002 平 方 呎 不 等, 功 能 設 備 齊 全, 環 境 寬 敞, 並 可 隨 時 靈 活 運 用 舉 行 大 小 商 務 會 議, 可 容 納 多 達 250 人 太 古 廣 場 酒 店 式 住 宅 擁 有 270 個 設 計 優 雅 的 一 房 至 三 房 單 位, 提 供 時 尚 和 極 盡 寬 敞 的 生 活 空 間 太 古 廣 場 是 金 鐘 地 區 唯 一 的 一 座 大 型 購 物 商 城, 樓 高 4 層 的 商 場 中 集 結 了 香 港 的 連 卡 佛 以 日 本 的 西 武 二 家 大 型 百 貨 公 司 在 1 2 樓, 太 古 廣 場 AMC 內 的 6 間 獨 立 電 影 院, 共 有 599 個 由 法 國 訂 製 而 成 闊 達 1.2 米 的 真 皮 座 椅 和 超 視 野 寬 銀 幕 立 體 聲 SRD-EX 音 響

15 捷 運 技 術 半 年 刊 第 46 期 175 四 臺 北 捷 運 土 地 開 發 與 港 鐵 物 業 之 比 較 我 國 辦 理 臺 北 都 會 區 捷 運 路 網 場 站 規 劃 主 要 由 本 局 綜 整 場 站 與 捷 運 設 施 所 需 用 地 之 土 地 開 發, 場 站 用 地 規 劃 案 則 協 調 臺 北 市 政 府 新 北 市 政 府 及 各 有 關 單 位, 路 網 規 劃 較 偏 重 於 聯 絡 市 中 心 各 已 開 發 區 域, 因 土 地 取 得 困 難, 少 有 大 規 模 或 新 市 鎮 之 土 地 開 發 整 體 規 劃, 為 提 高 捷 運 路 網 建 設 自 償 率, 必 須 增 加 較 大 規 模 之 土 地 開 發, 擴 大 土 開 效 益 回 饋 捷 運 建 設 惟 新 市 鎮 土 地 開 發 之 整 體 佈 局 仍 有 賴 高 位 階 之 整 體 市 政 規 劃 甚 至 國 土 規 劃, 以 TOD 的 規 劃 理 念 結 合 城 鄉 發 展 土 地 開 發 與 都 市 計 畫 及 交 通 研 究 部 門 組 成 高 位 階 的 專 案 小 組 共 同 努 力, 展 開 完 整 配 套 的 規 劃 工 作, 利 用 捷 運 路 線 同 時 串 聯 城 市 密 集 建 成 區 以 及 新 的 策 略 開 發 地 區, 以 新 舊 市 區 土 地 開 發 都 市 更 新 的 效 益 挹 注 捷 運 建 設, 同 時 以 新 舊 開 發 區 的 人 口 滿 足 捷 運 運 量 的 需 求 港 鐵 以 大 眾 運 輸 導 向 之 開 發 促 使 城 市 向 郊 區 擴 展, 將 人 們 生 活 中 住 與 行 的 因 素 連 接 在 一 起, 透 過 綜 合 的 規 劃 設 計, 同 時 發 展 商 場 又 將 食 衣 以 及 娛 樂 納 入 其 中, 成 就 了 一 個 完 整 的 社 區, 社 區 不 但 可 以 自 給 自 足, 同 時 便 捷 的 交 通 吸 引 更 多 消 費 客 源, 不 但 可 以 增 加 港 鐵 的 票 務 收 入, 同 時 也 增 加 商 場 租 務 收 入 港 鐵 公 司 旗 下 的 商 場 提 供 多 樣 化 的 服 務, 使 得 商 場 不 再 只 是 單 純 貨 品 交 易 的 場 所, 除 了 各 國 各 類 各 等 級 各 年 齡 層 商 品 應 有 盡 有 讓 消 費 者 能 一 次 購 足 外, 同 時 提 供 了 各 國 美 食 佳 餚 休 閒 娛 樂 及 休 憩 的 空 間 商 場 本 身 座 落 於 港 鐵 車 站, 更 提 供 了 最 快 速 便 捷 的 交 通 港 鐵 公 司 旗 下 設 立 公 司 負 責 商 場 的 經 營 管 理, 舉 凡 商 場 的 定 位 顧 客 屬 性, 商 場 動 線 規 劃 商 店 位 置 格 局 及 櫃 位, 及 至 租 金 訂 定 招 租 廣 告 促 銷 商 場 清 潔 設 施 維 護 等, 皆 非 一 蹴 可 成, 需 由 專 業 訓 練 方 可 成 而 好 的 商 場 管 理 不 但 可 以 提 供 商 場 的 水 準, 親 切 的 服 務 簡 明 指 標 及 寬 敞 購 物 環 境, 更 是 吸 引 顧 客 的 最 佳 法 寶 在 香 港 到 處 可 見 車 站 與 物 業 間 及 物 業 尤 其 是 市 中 心 的 商 場 及 辦 公 大 樓 相 互 間, 透 過 地 下 通 道, 人 行 天 橋 相 互 連 結 形 成 立 體 城 市, 不 但 便 利 人 流 的 通 行, 也 為 商 場 帶 來 人 潮 及 商 機, 同 時 減 少 地 面 車 輛 與 人 行 交 織 及 衝 突, 使 地 面 車 行 更 為 順 暢 表 4 港 鐵 與 北 捷 比 較 表 港 鐵 臺 北 捷 運 組 織 型 態 港 鐵 公 司 (77% 官 股 ) 政 府 部 門 路 網 規 劃 港 鐵 公 司 規 劃 港 府 刊 憲 政 府 部 門 鐵 路 建 設 港 鐵 公 司 利 潤 出 資 興 建 政 府 編 列 預 算 招 標 興 建 運 輸 營 運 港 鐵 公 司 捷 運 公 司 大 型 基 地 綜 合 性 規 劃 設 計 分 期 分 區 開 除 機 廠 駐 車 廠 及 交 通 控 制 中 心 外, 餘 為 零 星 物 業 開 發 模 式 發 基 地 開 發 港 鐵 公 司 專 業 評 估 建 議 提 高 容 積, 港 除 依 法 取 得 捷 運 獎 勵 容 積 及 其 他 獎 勵, 可 變 更 開 發 量 體 府 城 市 規 劃 單 位 核 准, 早 期 容 積 率 最 都 市 計 畫 增 加 都 市 計 畫 獎 勵 容 積, 總 容 積 不 高 高 達 2000%, 開 發 量 體 大 於 原 容 積 1.5 倍 公 有 地 撥 用 私 有 地 依 協 議 價 購 優 惠 辦 法 或 徵 開 發 土 地 取 得 由 開 發 商 支 付 政 府 50 年 地 租 收 取 得 投 資 權 取 得 公 開 招 標 單 一 地 主 優 先 投 資, 公 開 招 標 車 站 與 物 業 及 物 業 間 之 連 接 車 站 與 物 業 間 及 物 業 相 互 間 透 過 地 下 通 道, 人 行 天 橋 相 互 連 結 四 通 八 達 單 一 出 口 設 於 單 一 建 築 物 或 地 面

16 176 方 忠 明 香 港 辦 理 以 大 眾 運 輸 導 向 之 開 發 與 我 國 辦 理 臺 北 都 會 區 捷 運 土 地 開 發 之 探 討 港 鐵 臺 北 捷 運 物 業 分 配 取 得 扣 除 開 發 商 投 入 之 成 本 後 由 港 鐵 公 司 及 開 發 商 依 協 定 之 合 約 約 定 比 例 分 配 利 潤 及 物 業 除 1/2 捷 獎 及 都 獎 由 政 府 編 列 預 算 取 得 樓 地 板 外, 餘 由 地 主 與 投 資 人 依 貢 獻 比 例 協 商 分 配 開 發 物 業 住 用 物 業 處 分 住 宅 可 預 售, 再 依 比 例 分 配 利 潤 私 人 取 回 住 宅 自 行 處 分 公 部 門 取 得 住 宅 完 工 交 屋 後, 依 法 報 經 議 會 同 意 後 方 可 公 開 標 售 物 業 經 營 管 理 港 鐵 公 司 旗 下 自 有 專 業 經 營 團 隊 經 管 旗 下 12 個 商 場 的 租 務 及 管 理 2 個 辦 公 大 樓 及 多 個 住 宅 物 業 公 部 門 取 得 辦 公 室 採 個 別 出 租 方 式, 商 場 飯 店 等 可 與 投 資 人 委 任 之 經 營 者 簽 訂 統 一 經 營 契 約, 由 屋 主 收 取 租 金 及 抽 成 利 潤 ; 或 自 行 單 獨 出 租 物 業 的 管 理 係 依 法 由 大 樓 成 立 管 理 委 員 會 委 託 管 理 公 司 負 責 保 全 及 清 潔 及 管 理 五 結 語 ( 一 ) 港 鐵 與 土 地 開 發 的 同 步 經 營 並 遵 循 以 地 鐵 發 展 計 畫 促 使 地 鐵 佈 局 和 選 線 串 聯 城 市 已 開 發 區 及 新 的 策 略 發 展 地 區, 政 府 規 劃 城 市 建 設 以 土 地 出 讓 計 畫 配 合 地 鐵 建 設 統 一 佈 局, 借 以 實 現 土 地 開 發 與 地 鐵 營 運 的 雙 贏 在 此 策 略 下 自 1973 年 起, 港 鐵 建 設 帶 動 的 新 市 鎮 開 發, 建 設 前 後 三 代 9 個 新 市 鎮 ( 包 括 荃 灣 沙 田 屯 門 元 朗 粉 嶺 / 上 水 大 埔 將 軍 澳 天 水 圍 和 東 涌 ) 居 民 人 數 超 過 300 萬, 容 納 香 港 近 30 年 來 幾 乎 所 有 新 增 的 人 口 其 中 配 合 將 軍 澳 的 開 發 建 設 的 將 軍 澳 支 線, 使 將 軍 澳 鎮 人 口 從 不 足 1 萬 人 發 展 到 31 萬 人 促 進 了 將 新 市 鎮 與 港 九 母 城 的 緊 密 聯 繫, 形 成 了 新 城 市 格 局 ( 二 ) 我 國 的 捷 運 規 劃, 從 路 網 整 體 規 劃 到 各 路 線 可 行 性 與 綜 合 規 劃 研 究 分 析, 大 都 牽 就 已 發 展 的 舊 城 區, 主 要 以 疏 解 市 中 心 的 交 通, 較 無 法 顧 全 捷 運 建 設 與 城 市 發 展 之 整 體 的 結 合 捷 運 路 線 相 關 的 土 地 利 用 結 合 不 好, 也 將 會 影 響 捷 運 的 營 運 效 益 與 財 務 計 畫, 並 可 能 使 捷 運 投 資 及 經 營 成 為 政 府 長 期 的 財 政 負 擔 反 不 利 於 捷 運 建 設 之 推 動 ( 三 ) 若 能 在 工 程 規 劃 初 期 即 結 合 城 鄉 發 展 土 地 利 用 與 交 通 研 究 展 開 完 整 配 套 的 規 劃 工 作, 以 大 眾 運 輸 導 向 的 開 發 理 念 同 時 串 聯 城 市 已 發 展 的 舊 城 區 及 新 的 策 略 開 發 地 區, 以 新 舊 市 區 土 地 開 發 的 效 益 挹 注 捷 運 建 設, 並 以 活 化 城 市 功 能 促 進 土 地 集 中 利 用 的 概 念, 在 維 持 城 市 開 發 總 量 管 制 的 前 提 下, 政 府 宜 從 法 規 面 積 極 鼓 勵 位 於 車 站 周 邊 地 區 的 高 密 度 發 展, 增 加 車 站 周 邊 各 類 用 地 的 容 積 率 和 建 蔽 率 城 市 建 設 圍 繞 站 點 腹 地 向 外 開 展, 距 離 車 站 越 近 的 地 方 開 發 強 度 越 高, 反 之 則 逐 漸 降 低 既 實 現 車 站 核 心 區 高 強 度 綜 合 開 發, 又 保 持 核 心 區 外 良 好 的 生 態 環 境, 同 時 帶 動 城 市 的 開 發 併 同 解 決 交 通 與 政 府 財 政 負 擔 等 問 題, 可 進 而 創 造 三 贏 局 面 參 考 文 獻 香 港 鐵 路 有 限 公 司 2010 年 報 香 港 鐵 路 有 限 公 司 簡 報 香 港 鐵 路 有 限 公 司 官 網 香 港 政 府 統 計 處 官 網 香 港 歸 劃 局 官 網 香 港 房 屋 協 會 官 網 太 古 廣 場 官 網