目 录 索 引 一 为 什 么 是 转 折 之 年?... 4 二 政 策 总 纲 : 公 共 停 车 场 建 设 是 大 势 所 趋... 6 三 智 能 立 体 车 库 肩 负 政 策 重 任... 8 四 政 策 解 读 核 心 要 素 之 一 : 土 地 哪 里 来? 五 政 策

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1 证 券 研 究 报 告 智 能 立 体 车 库 行 业 跟 踪 Tabl e_title 为 什 么 2016 年 是 智 能 立 体 停 车 行 业 的 转 折 年? Table_Summary 核 心 观 点 : 停 车 政 策 密 集 出 台, 停 车 产 业 化 将 得 到 实 质 性 推 动 2015 年 下 半 年 中 央 政 府 出 台 了 一 系 列 关 于 停 车 产 业 化 的 政 策 同 时 停 车 场 建 设 第 一 次 写 入 了 2016 年 政 府 报 告 和 十 三 五 规 划, 这 是 有 史 以 来 国 家 层 面 对 停 车 场 建 设 最 为 重 视 的 时 间 段 目 前, 各 地 具 体 的 停 车 设 施 专 项 规 划 已 经 陆 续 出 台, 包 括 停 车 状 况 调 查 统 计 土 地 规 划 停 车 收 费 定 价 具 体 停 车 场 项 目 建 设 等 详 细 计 划 停 车 产 业 化 将 得 到 实 质 性 推 动, 我 们 认 为,2016 奶 奶 将 会 是 智 能 立 体 停 车 库 的 转 折 年 立 体 车 库 作 为 集 约 型 停 车 方 式, 需 求 将 获 极 大 释 放 我 国 大 城 市 汽 车 保 有 量 与 停 车 位 的 平 均 比 例 为 1:0.8, 中 小 城 市 仅 为 1:0.5, 发 达 国 家 平 均 达 到 1:1.3 停 车 缺 口 巨 大 其 中, 大 型 综 合 交 通 枢 纽 城 市 轨 道 交 通 外 围 站 点 (P+R) 医 院 学 校 旅 游 景 区 等 特 殊 地 区 停 车 难 问 题 更 为 严 峻 智 能 立 体 停 车 库 作 为 一 种 更 高 效 更 集 约 的 停 车 方 式, 成 为 首 推 解 决 方 式, 未 来 需 求 将 获 得 极 大 释 放 设 备 制 造 + 后 端 运 营 新 模 式, 立 体 车 库 企 业 抓 住 机 遇 做 大 做 强 停 车 政 策 针 对 土 地 问 题 停 车 收 费 问 题 资 金 问 题 以 及 具 体 模 式 问 题 提 出 了 解 决 方 案, 创 造 条 件 吸 引 民 间 投 资 进 入 停 车 场 建 设 并 且 让 其 有 利 可 图 有 远 见 的 立 体 停 车 库 企 业 创 新 地 采 取 设 备 制 造 + 后 端 运 营 的 新 运 营 模 式, 主 动 地 切 入 停 车 场 建 设, 推 动 立 体 车 库 的 发 展, 有 望 抢 占 先 机 做 大 做 强 PPP 模 式 将 会 为 运 营 提 供 有 力 保 障, 政 府 公 共 资 源 兜 底, 地 方 专 项 债 券 和 基 金 作 为 资 金 支 持, 将 极 大 调 动 投 资 运 营 企 业 投 入 运 营 投 资 建 议 :2016 年 将 迎 来 智 能 立 体 停 车 库 行 业 的 政 策 拐 点, 随 着 政 策 刺 激 和 诱 导, 停 车 产 业 化 渐 行 渐 近 我 们 建 议 关 注 几 类 公 司 :(1) 以 自 动 化 立 体 仓 库 为 技 术 背 景 的 企 业, 例 如 东 杰 智 能 深 圳 怡 丰 深 圳 伟 创 等 ;(2) 在 高 端 立 体 仓 库 领 域 有 所 积 累 的 企 业, 未 来 的 竞 争 是 高 端 产 品 的 竞 争, 例 如 深 圳 怡 丰 西 子 石 川 岛 等 上 市 公 司 而 言, 我 们 建 议 关 注 两 类 企 业 :(1) 具 备 良 好 的 市 场 拓 展 能 力 和 产 品 交 付 能 力 的 企 业, 建 议 关 注 五 洋 科 技 ;(2) 在 设 备 + 运 营 领 域 具 有 积 极 布 局 的 企 业, 重 点 关 注 东 杰 智 能 风 险 提 示 : 行 业 需 求 下 滑 ; 行 业 竞 争 加 剧 ; 政 策 落 地 低 于 预 期 Table_Grade 行 业 评 级 前 次 评 级 持 有 持 有 报 告 日 期 Tabl e_chart 相 对 市 场 表 现 3% -18% -39% Table_Aut hor 分 析 师 : 分 析 师 : Table_Report 相 关 研 究 : 罗 立 波 S luolibo@gf.com.cn 刘 芷 君 S liuzhijun@gf.com.cn 机 械 设 备 行 业 : 政 策 干 扰 少 市 场 机 制 熟, 有 利 于 培 养 长 牛 的 白 马 股 机 械 周 报 & 高 端 装 备 热 点 跟 踪 : 看 好 成 长 加 速 的 新 白 马 智 能 装 备 系 列 报 告 之 九 : 智 能 立 体 停 车 库 : 十 年 磨 一 剑, 今 朝 试 锋 芒 Table_Contacter 联 系 人 : 机 械 设 备 沪 深 % 代 川 daichuan@gf.com.cn / 18

2 目 录 索 引 一 为 什 么 是 转 折 之 年?... 4 二 政 策 总 纲 : 公 共 停 车 场 建 设 是 大 势 所 趋... 6 三 智 能 立 体 车 库 肩 负 政 策 重 任... 8 四 政 策 解 读 核 心 要 素 之 一 : 土 地 哪 里 来? 五 政 策 解 读 核 心 要 素 之 二 : 采 取 什 么 模 式? 六 政 策 解 读 核 心 要 素 之 三 : 价 格 怎 么 定? 七 政 策 解 读 核 心 要 素 之 四 : 资 金 哪 里 来? 八 投 资 建 议 及 风 险 提 示 / 18

3 图 表 索 引 图 1: 国 内 自 动 化 立 体 车 库 来 源... 4 图 2: 新 增 停 车 泊 位 同 比 增 速 与 房 地 产 投 资 完 成 额 同 比 增 速 对 比... 5 图 3: 立 体 车 库 供 需 分 析... 5 图 4: 各 城 市 现 有 停 车 位 与 车 位 缺 口 ( 万 ) 汇 总... 6 图 5: 全 国 主 要 城 市 车 位 缺 口 ( 万 )... 6 图 6: 传 统 地 下 停 车 库... 8 图 7: 智 能 立 体 停 车 库... 8 表 1:( 公 共 停 车 场 ) 停 车 产 业 相 关 政 策 梳 理... 7 表 2: 各 城 市 最 新 停 车 场 建 设 规 划 汇 总... 8 表 3: 自 动 立 体 停 车 库 和 传 统 平 面 停 车 库 对 比... 8 表 4: 停 车 产 业 相 关 政 策 梳 理... 9 表 5: 主 要 城 市 停 车 设 施 专 项 规 划 土 地 问 题 表 6: 主 要 城 市 停 车 设 施 专 项 规 划 定 价 问 题 表 7: 各 省 市 停 车 场 专 项 债 券 批 准 发 行 规 模 ( 亿 元 ) 表 8: 停 车 场 建 设 政 府 补 贴 / 18

4 一 为 什 么 是 转 折 之 年? 前 期 我 们 的 报 告 中 指 出, 立 体 车 库 过 去 10 年 的 发 展, 行 业 发 展 并 没 有 出 现 爆 发 式 增 长, 也 没 有 形 成 超 级 大 公 司 我 们 对 过 去 几 年 中 行 业 内 主 要 的 公 司 分 类, 大 致 可 以 分 成 三 类 :(1) 以 电 梯 设 备 为 原 主 业 的, 例 如 华 南 某 电 梯 企 业 东 方 电 梯 许 继 电 气 大 洋 等, 这 类 企 业 以 升 降 式 控 制 为 核 心 技 术 ;(2) 拥 有 富 余 钢 铁 产 能 类 企 业, 例 如 造 船 厂 输 电 塔 集 装 箱 制 造 钢 构 企 业 等 ;(3) 自 动 化 立 体 仓 库 类 企 业, 这 类 企 业 以 控 制 为 核 心 竞 争 力, 主 要 代 表 性 企 业 是 怡 丰 自 动 化 伟 创 自 动 化 和 东 杰 智 能 未 来 这 三 类 企 业 中, 有 机 会 做 大 做 强 的 应 该 是 第 三 类 自 动 化 仓 库 公 司 技 术 路 径 和 企 业 基 因 与 立 体 车 库 企 业 基 本 一 致, 一 脉 相 承 的 特 点, 有 助 于 其 做 大 做 强 图 1: 国 内 自 动 化 立 体 车 库 来 源 数 据 来 源 : 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 为 什 么 2016 年 会 是 智 能 立 体 车 库 的 转 折 之 年? 过 去, 立 体 停 车 库 行 业 整 体 与 房 地 产 固 定 投 资 增 速 绑 定, 立 体 停 车 库 的 下 游 用 户 对 产 品 的 需 求 总 体 上 保 持 稳 定 其 中 新 建 住 宅 停 车 配 套 需 求 是 机 械 式 停 车 设 备 行 业 的 主 要 驱 动 力, 历 年 来 住 宅 小 区 对 立 体 车 库 的 需 求 均 在 50% 以 上 2015 年 新 增 项 目 ( 含 汽 车 专 用 升 降 机 ), 同 比 增 长 5.3%, 其 中, 住 宅 小 区 配 套 占 54.0%, 与 上 年 基 本 持 平, 公 共 配 套 项 目 占 24.8%, 比 重 同 比 增 加 2.7 个 百 分 点, 有 逐 年 上 升 趋 势 ; 单 位 自 用 车 库 项 目 占 21.1%, 比 重 同 比 下 降 3.2 个 百 分 点 而 2016 年 开 始, 政 府 政 策 大 力 推 动 下, 智 能 立 体 停 车 库 内 生 驱 动 逻 辑 由 房 地 产 投 资 捆 绑 销 售 驱 动 切 换 到 政 府 政 策 推 动 下 的 市 场 化 行 为 以 前 禁 锢 行 业 的 几 座 大 山 逐 步 得 到 消 释, 包 括 :(1) 土 地 获 得 性 困 难 ;(2) 审 批 流 程 复 杂 让 众 多 意 向 建 设 者 望 而 却 步 ;(3) 市 场 价 格 管 制, 让 投 资 建 设 者 无 利 可 图 在 新 的 政 策 激 励 机 制 下, 相 应 的 阻 碍 因 素 将 会 得 到 逐 步 释 放 4 / 18

5 图 2: 新 增 停 车 泊 位 同 比 增 速 与 房 地 产 投 资 完 成 额 同 比 增 速 对 比 行 业 跟 踪 机 械 设 备 新 增 泊 位 同 比 增 速 房 地 产 投 资 完 成 额 同 比 增 速 40% 30% 20% 10% 0% 数 据 来 源 : 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 虽 然 停 车 刚 性 需 求 十 分 坚 实, 而 作 为 能 有 效 利 用 空 间 缓 解 停 车 缺 口 问 题 的 立 体 车 库 在 过 去 十 年 却 没 有 得 到 很 好 发 展 主 要 是 因 为 停 车 场 建 设 依 附 于 房 地 产 商, 而 房 地 产 对 立 体 车 库 没 有 投 资 积 极 性, 往 往 只 是 为 了 满 足 车 位 配 套 规 划 要 求 选 择 建 造 简 易 升 降 横 移 式 停 车 设 备 企 业 采 取 制 造 即 转 移 的 运 营 模 式 使 其 处 于 相 当 被 动 的 地 位 前 期 报 告 我 们 曾 提 出, 一 种 可 能 解 决 的 路 径 为 : 由 政 府 牵 头 大 力 推 进, 创 造 条 件 使 专 业 机 械 停 车 设 备 获 取 更 多 资 源 进 入 产 业, 并 延 伸 至 运 营, 提 高 制 造 商 的 主 动 性, 提 高 行 业 竞 争 性, 从 而 反 过 来 培 养 车 主 对 立 体 车 库 的 好 感, 进 一 步 增 强 现 实 需 求, 形 成 良 性 循 环 从 而 推 动 立 体 车 库 的 发 展 图 3: 立 体 车 库 供 需 分 析 数 据 来 源 : 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 2015 年 下 半 年 开 始, 顶 层 设 计 密 集 推 出 2015 年 下 半 年 中 央 政 府 出 台 了 一 系 列 关 于 停 车 产 业 化 的 政 策 包 括 发 改 委 出 台 的 城 市 停 车 场 建 设 专 项 债 券 发 行 指 引 关 于 进 一 步 完 善 机 动 车 停 放 服 务 收 费 政 策 的 指 导 意 见 七 部 委 联 合 发 布 的 关 于 加 强 城 市 停 车 设 施 建 设 的 指 导 意 见, 住 建 部 发 布 的 城 市 停 车 设 施 规 划 导 则 等 2016 年 又 发 布 了 加 快 城 市 停 车 场 建 设 近 期 工 作 重 点 与 任 务 分 工, 针 对 各 部 委 5 / 18

6 各 城 市 有 任 务 分 工, 并 且 有 规 定 期 限 这 是 相 关 政 策 出 台 密 度 最 大 最 密 集 的 一 段 时 间 并 且 停 车 场 建 设 第 一 次 写 入 了 2016 年 政 府 报 告 和 十 三 五 规 划, 是 有 史 以 来 国 家 层 面 最 为 重 视 的 时 间 段 而 这 正 是 我 们 所 说 的 创 造 条 件 政 府 推 动 虽 然 政 策 是 针 对 整 个 停 车 产 业 的 发 展, 但 作 为 集 约 型 停 车 方 式, 立 体 车 库 必 然 也 会 在 这 次 浪 潮 中 得 到 极 大 推 动 关 于 立 体 车 库 企 业 如 何 能 抓 住 机 会 使 得 2016 年 成 为 转 折 之 年, 我 们 将 从 政 策 角 度 来 解 析 特 别 是 对 那 些 创 新 地 采 取 设 备 制 造 + 后 端 运 营 的 公 司, 政 策 是 如 何 创 造 条 件 让 民 间 投 资 得 以 进 入 以 及 如 何 让 其 有 利 可 图 核 心 要 素 包 括 :(1) 土 地 获 取 ;( 2) 运 营 模 式 ;(3) 价 格 松 动 ;(4) 资 金 来 源 二 政 策 总 纲 : 公 共 停 车 场 建 设 是 大 势 所 趋 停 车 缺 口 严 重, 停 车 难 已 成 城 市 病 车 多 地 少, 加 之 一 直 以 来 有 效 停 车 规 划 的 缺 失, 我 国 城 市 停 车 供 需 失 衡 停 车 秩 序 混 乱 等 问 题 突 出, 停 车 缺 口 达 上 千 万 国 家 发 改 委 公 布 的 数 据 显 示, 目 前 我 国 大 城 市 小 汽 车 与 停 车 位 的 平 均 比 例 约 为 1:0.8, 中 小 城 市 约 为 1:0.5, 而 发 达 国 家 约 为 1:1.3 从 获 得 资 料 的 各 城 市 的 情 况 来 看, 停 车 缺 口 超 过 50% 北 上 广 深 等 一 线 城 市 车 位 缺 口 量 大, 北 京 车 位 缺 口 达 到 300 万 之 高 而 从 停 车 缺 口 比 例 来 看, 一 些 二 三 线 城 市 停 车 缺 口 问 题 严 重, 如 海 口 青 岛 的 停 车 缺 口 比 例 分 别 达 到 90% 77% 图 4: 各 城 市 现 有 停 车 位 与 车 位 缺 口 ( 万 ) 汇 总 车 位 缺 口 现 有 停 车 位 北 京 上 海 深 圳 佛 山 海 口 青 岛 南 宁 数 据 来 源 : 综 合 整 理, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 图 5: 全 国 主 要 城 市 车 位 缺 口 ( 万 ) 6 / 18

7 车 位 缺 口 数 据 来 源 : 综 合 整 理, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 公 共 停 车 场 建 设 是 政 策 大 势 所 趋 停 车 位 主 要 有 住 宅 配 建 及 公 共 建 筑 配 建 两 种 对 于 住 宅 配 建 停 车 位 来 说, 一 方 面 老 旧 小 区 停 车 场 建 设 需 求 强 烈, 但 改 造 问 题 困 难 重 重 ; 另 一 方 面, 房 地 产 市 场 萎 缩, 新 建 住 宅 停 车 配 建 不 够 理 想 公 共 停 车 场 车 位 可 达 上 百 甚 至 近 千 个, 对 缓 解 日 益 突 出 的 停 车 难 停 车 混 乱 问 题 十 分 重 要, 政 府 引 导 的 公 共 停 车 场 建 设 将 是 大 势 所 趋 2015 年 七 部 委 联 合 下 发 的 关 于 加 强 城 市 停 车 设 施 建 设 的 指 导 意 见 ( 以 下 简 称 指 导 意 见 ) 是 目 前 最 为 重 要 的 停 车 场 建 设 指 引, 其 中 提 出 以 居 住 区 大 型 综 合 交 通 枢 纽 城 市 轨 道 交 通 外 围 站 点 (P+R) 医 院 学 校 旅 游 景 区 等 特 殊 地 区 为 建 设 重 点, 在 内 部 通 过 挖 潜 及 改 造 建 设 停 车 设 施, 并 在 有 条 件 的 周 边 区 域 增 建 公 共 停 车 设 施 表 1:( 公 共 停 车 场 ) 停 车 产 业 相 关 政 策 梳 理 时 间 文 件 名 称 发 文 单 位 涉 及 内 容 概 要 2016 年 加 快 城 市 停 车 场 建 设 近 期 工 作 重 点 与 任 务 分 工 国 务 院 坚 持 公 交 优 先, 停 车 场 建 设 要 与 公 共 交 通 优 先 发 展 战 略 有 效 衔 接, 引 导 和 方 便 换 乘 2015 年 城 市 停 车 设 施 规 划 导 则 住 房 和 城 乡 建 设 部 城 市 综 合 体 等 多 种 性 质 混 合 的 建 筑 物 配 建 停 车 位 规 模 不 应 低 于 各 种 性 质 建 筑 物 需 配 建 停 车 位 总 规 模 的 80% 以 居 住 区 大 型 综 合 交 通 枢 纽 城 市 轨 道 交 2015 年 关 于 加 强 城 市 停 车 设 施 建 设 的 指 导 意 见 国 家 发 改 委 财 政 部 国 土 资 源 部 等 七 部 委 通 外 围 站 点 (P+R) 医 院 学 校 旅 游 景 区 等 特 殊 地 区 为 重 点, 在 内 部 通 过 挖 潜 及 改 造 建 设 停 车 设 施, 并 在 有 条 件 的 周 边 区 域 增 建 公 共 停 车 设 施 数 据 来 源 : 综 合 整 理, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 7 / 18

8 表 2: 各 城 市 最 新 停 车 场 建 设 规 划 汇 总 城 市 太 原 潍 坊 公 共 停 车 场 建 设 规 划 2016 至 2017 年 停 车 场 建 设 计 划, 规 划 建 设 停 车 泊 位 23,589 泊 ; 至 2020 年, 计 划 太 原 市 中 心 城 区 共 规 划 公 共 停 车 场 411 处, 泊 位 1382,83 个 预 测 至 2020 年 中 心 城 区 停 车 泊 位 总 需 求 量 为 84.6 万 个,2030 年 万 个 ; 公 共 停 车 泊 位 需 求 为 2020 年 20 万 个,2030 年 25 万 个. 到 2030 年 规 划 共 布 置 405 个 停 车 场, 供 给 停 车 位 8.2 万 个 ; 至 2020 年, 在 中 心 城 海 口 区 规 划 公 共 停 车 场 55 处, 其 中 保 留 现 状 3 处, 临 时 规 划 1 处, 规 划 新 增 41 处 ; 供 给 泊 位 1.3 万 个 青 岛 近 期 可 能 建 设 的 公 共 停 车 场 约 40 处, 提 供 停 车 泊 位 约 1.3 万 个 ;2020 年, 我 市 路 内 路 外 停 车 泊 位 数 量 增 加 到 万 个 数 据 来 源 : 综 合 整 理, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 三 智 能 立 体 车 库 肩 负 政 策 重 任 土 地 资 源 紧 缺 呼 唤 更 高 效 停 车 方 式 智 能 立 体 停 车 库 可 以 有 效 缓 解 土 地 资 源 浪 费, 充 分 利 用 空 间 资 源, 并 且 利 用 高 效 的 信 息 化 系 统, 解 决 停 车 拥 堵 等 待 的 问 题 相 比 于 传 统 的 平 面 停 车 库 而 言, 自 动 立 体 式 停 车 库 的 优 势 非 常 明 显, 主 要 体 现 在 高 空 间 利 用 率 建 设 周 期 短 成 本 和 经 济 优 势 突 出 图 6: 传 统 地 下 停 车 库 图 7: 智 能 立 体 停 车 库 数 据 来 源 : 网 络 图 片, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 数 据 来 源 : 网 络 图 片, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 表 3: 自 动 立 体 停 车 库 和 传 统 平 面 停 车 库 对 比 自 动 立 体 式 停 车 库 地 下 传 统 平 面 停 车 库 8 / 18

9 特 点 空 间 利 用 率 1. 全 自 动 仓 储 式 停 车 库 是 实 现 高 密 度 停 车 的 最 佳 方 式 2. 可 令 车 主 随 到 随 停, 缩 短 车 主 寻 找 空 位 的 时 间 空 间 利 用 率 高, 通 常 相 同 车 位 与 相 同 的 土 地 面 积, 采 用 下 仓 储 停 车 库 的 一 半, 可 以 大 大 节 省 土 建 费 用 行 业 跟 踪 机 械 设 备 1. 车 主 需 花 费 许 多 时 间 游 走 于 地 下 层 去 寻 找 空 的 停 车 位 一 车 一 位 空 间 高 度 停 放 小 车 层 只 需 要 1.9 米 需 要 米 左 右 平 均 每 个 车 位 占 地 面 积 平 均 20 平 方 米 / 车 位 平 均 约 需 平 方 米 / 车 位 建 设 周 期 仓 储 式 自 动 车 库, 土 建 工 期 短 工 期 较 长 成 本 和 经 济 性 进 出 车 速 度 总 投 资 ( 设 200 个 车 位, 平 均 每 车 位 4 万 元 ) 只 需 200 4=800 万 元 即 可 这 已 经 是 包 括 了 停 车 设 备 及 设 备 的 安 装, 包 括 库 内 的 金 属 结 构 工 程 等, 单 土 建 部 分 总 投 资 要 比 坡 道 式 节 约 300 万 元 入 库 时 间 秒 左 右 ; 出 库 可 以 事 先 预 约, 简 短 出 库 市 价 平 均 每 平 方 米 造 价 为 1500 元,( 设 200 个 车 位, 总 面 积 8000m2) 则 需 要 投 入 的 资 金 是 :8000m 元 =1200 万 1. 入 库 时 必 须 到 地 下 层 寻 找 空 停 车 位, 较 费 时 2. 出 库 时 需 到 某 一 特 定 地 点 先 交 费 再 下 到 地 下 停 车 场 去 取 车 比 较 费 时 数 据 来 源 : 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 智 能 立 体 车 库 是 重 点 建 设 领 域 停 车 问 题 严 峻, 已 有 的 上 千 万 个 停 车 缺 口 加 上 仍 然 以 每 年 10% 速 度 增 长 的 汽 车 保 有 量 构 成 了 庞 大 的 停 车 位 需 求, 但 城 市 土 地 资 源 紧 缺, 亟 待 需 要 更 高 效 更 省 地 更 集 约 的 停 车 方 式 指 导 意 见 中 有 关 建 设 重 点 中 提 出, 一 个 是 医 院 等 特 殊 地 区 的 公 共 停 车 场 建 设 为 重 点, 一 个 是 鼓 励 建 设 停 车 楼 地 下 停 车 场 机 械 式 立 体 停 车 库 等 集 约 化 的 停 车 设 施 表 4: 停 车 产 业 相 关 政 策 梳 理 时 间 文 件 名 称 发 文 单 位 涉 及 内 容 概 要 2015 年 城 市 停 车 设 施 规 划 导 则 住 房 和 城 乡 建 设 部 鼓 励 建 设 停 车 楼 地 下 停 车 场 机 械 式 立 体 停 车 库 等 集 约 化 停 车 设 施 2015 年 关 于 加 强 城 市 停 车 设 施 建 设 的 指 导 意 见 国 家 发 改 委 财 政 部 国 土 资 源 部 等 七 部 委 坚 持 集 约 挖 潜, 鼓 励 既 有 停 车 资 源 的 开 放 共 享, 有 效 利 用 充 分 发 掘 城 市 地 上 和 地 下 空 间 资 源, 建 设 立 体 停 车 设 施 2013 年 产 业 结 构 调 整 指 导 目 录 (2013 年 修 正 ) 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 将 城 市 立 体 停 车 场 建 设 列 为 城 市 基 础 设 施 行 业 鼓 励 类 项 目 2011 年 关 于 深 入 实 施 城 市 道 路 交 通 管 理 畅 通 工 程 的 指 导 意 见 公 安 部 教 育 部 住 房 和 城 乡 建 设 部 交 通 运 输 部 提 出 研 究 完 善 停 车 政 策 大 力 发 展 地 下 和 立 体 停 车 设 施 关 于 城 市 停 车 设 施 规 住 房 和 城 乡 建 设 提 出 要 经 济 依 靠 科 技 进 步, 结 合 实 际 需 求 2010 年 划 建 设 及 管 理 的 指 导 意 部 公 安 部 国 家 推 广 占 地 少 成 本 低 见 效 快 的 机 械 式 停 车 见 发 展 和 改 革 委 员 会 设 施 建 设, 加 大 停 车 新 技 术 的 推 广 应 用 2009 年 汽 车 产 业 发 展 政 策 (2009 年 修 订 ) 工 业 和 信 息 化 部 国 家 发 展 和 改 革 委 员 会 提 出 以 保 障 交 通 通 畅 方 便 停 车 和 促 进 汽 车 消 费 为 原 则, 积 极 搞 好 停 车 场 所 及 设 施 的 规 划 和 建 设 数 据 来 源 : 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 9 / 18

10 四 政 策 解 读 核 心 要 素 之 一 : 土 地 哪 里 来? 过 去 对 于 停 车 建 设 问 题, 一 直 都 是 政 府 做 的 比 较 多, 以 致 于 形 成 了 误 导, 很 多 人 包 括 政 府 自 己 都 觉 得 停 车 建 设 只 是 政 府 职 责 范 围 内 的 事, 但 是 在 交 通 行 业 内, 一 直 认 为 停 车 场 建 设 应 该 是 产 业 化 领 域 产 业 化 就 要 让 社 会 资 本 投 入 参 与, 但 在 土 地 资 源 方 面, 过 去 一 直 是 掌 握 在 房 地 产 商 手 中 在 停 车 市 场 中, 资 源 门 槛 极 高, 虽 然 商 场 医 院 社 区 以 及 路 边 停 车 场 随 处 可 见, 但 各 种 类 型 的 的 停 车 资 源 均 处 于 相 对 分 割 状 态 所 以, 引 入 社 会 资 本 的 首 要 问 题 是 让 投 资 主 体 要 有 地 可 建, 土 地 获 取 成 为 了 重 中 之 重 指 导 意 见 关 于 土 地 问 题, 提 出 两 点 :(1) 加 强 公 共 用 地 保 障 中 心 城 区 功 能 搬 迁 腾 出 来 的 地 留 出 一 定 比 例 用 于 停 车 建 设, 符 合 划 拨 用 地 目 录 的, 可 以 划 拨 方 式 供 地 ; 不 符 合 划 拨 用 地 目 录 同 一 地 块 上 只 有 一 个 意 向 用 地 者 的, 可 以 协 议 出 让 方 式 供 地 (2) 盘 活 存 量 土 地 资 源 鼓 励 企 事 业 单 位 居 民 小 区 个 人 以 自 有 土 地 进 行 停 车 设 施 建 设 要 求 规 划 部 门 办 理 用 地 性 质 和 容 积 率 等 规 划 调 整 手 续 鼓 励 利 用 公 共 设 施 地 上 地 下 空 间 人 防 工 程 等 地 下 空 间 建 设 停 车 设 施, 相 关 部 门 分 层 办 理 规 划 和 土 地 手 续, 投 资 建 设 主 体 依 据 相 关 规 定 取 得 停 车 设 施 的 产 权 表 5: 主 要 城 市 停 车 设 施 专 项 规 划 土 地 问 题 城 市 停 车 设 施 专 项 规 划 土 地 问 题 政 府 划 拨 ; 单 位 和 个 人 利 用 地 下 空 间 资 源 开 发 建 设 ; 新 建 改 建 扩 建 公 共 建 筑 居 住 北 京 区 等 ; 利 用 待 建 土 地 空 闲 厂 区 边 角 空 地 等 场 所, 设 置 临 时 停 车 场 ; 统 筹 利 用 业 主 共 有 场 地 设 置 临 时 停 车 场 1 新 建 项 目 利 用 地 下 空 间 建 设 : 土 地 供 应 方 式 按 新 建 项 目 的 土 地 用 途 确 定 2 新 建 项 目 利 用 地 上 空 间 建 设 : 按 新 建 项 目 土 地 用 途 确 定 供 地 方 式 符 合 国 土 资 源 部 规 定 的, 可 天 津 以 划 拨 方 式 供 地 ; 属 于 经 营 性 用 地 的, 公 开 出 让 ; 按 规 定 可 协 议 出 让 的, 以 协 议 出 让 方 式 供 地 2 已 建 项 目 项 目 扩 建 : 以 划 拨 方 式 供 地 以 协 议 出 让 方 式 供 地 3 单 独 新 建 : 土 地 用 途 为 道 路 广 场 用 地, 核 发 地 下 土 地 使 用 证 ; 申 请 有 偿 使 用 的, 协 议 出 让 方 式 供 地 1 按 照 规 划 选 址 要 求, 单 独 建 设 ;2 利 用 公 园 绿 地 防 护 绿 地 广 场 道 路 等 的 地 下 重 庆 空 间, 高 架 桥 桥 下 空 间 以 及 地 下 人 防 工 程 建 设 ;3 利 用 党 政 机 关 及 学 校 医 院 商 场 等 企 事 业 单 位 自 有 用 地 建 设 ;4 对 既 有 停 车 场 进 行 扩 容 改 造 ;5 既 有 建 筑 采 取 功 能 改 造 加 层 背 包 等 形 式 改 扩 建 ;6 经 市 政 府 批 准 建 设 的 其 他 公 共 停 车 场 既 有 停 车 场 党 政 机 关 及 学 校 医 院 商 场 等 企 事 业 单 位 自 有 用 地 建 设 的 公 共 停 车 场 政 府 储 备 土 地 建 设 临 时 机 械 式 公 共 停 车 场 闲 置 地 块 申 报 建 设 临 时 公 共 停 车 场 物 业 管 昆 明 理 区 域 内 新 建 或 改 ( 扩 ) 建 的 公 共 停 车 场 主 城 区 三 环 以 内 闲 置 地 块 和 新 建 ( 含 改 扩 建 ) 公 共 绿 地 广 场 业 主 单 位 利 用 地 下 空 间 各 大 医 院 现 有 平 面 停 车 场 进 行 立 体 化 改 造 利 用 规 划 和 既 有 的 公 共 及 防 护 绿 地 广 场 道 路 等 地 下 空 间 高 架 桥 桥 下 空 间 以 及 地 下 人 防 工 程 建 设 公 共 停 车 场 1 政 府 每 年 在 储 备 土 地 中 确 定 一 定 数 量 的 用 地, 专 项 用 于 引 进 社 会 力 量 投 资 建 设 公 共 停 杭 州 车 场 ;2 划 拨 出 让 租 赁 等 使 用 方 式 ;3 土 地 使 用 权 者 利 用 自 有 土 地 投 资 建 设 公 共 停 车 场 ; 10 / 18

11 1 优 先 支 持 龙 投 国 投 等 政 府 国 有 投 资 公 司, 利 用 公 园 绿 地 广 场 道 路 等 地 下 空 间 太 原 建 设 地 下 公 共 停 车 场, 在 规 划 停 车 场 用 地 建 设 公 共 停 车 场 ;2 企 事 业 单 位 利 用 自 有 土 地, 通 过 租 赁 合 作 经 营 等 方 式 建 设 公 共 停 车 场 长 沙 商 业 中 心 腾 地 新 建 ; 机 关 医 院 学 校 等 窗 口 单 位 挖 潜 自 建 ; 老 旧 社 区 逐 步 增 建 ; 公 共 设 施 合 理 配 建 ; 开 发 楼 宇 足 额 配 建 ; 交 通 干 道 规 划 筹 建 1 单 一 功 能 的 公 共 停 车 设 施 项 目 根 据 核 发 的 建 设 项 目 选 址 意 见 书 或 规 划 设 计 条 件, 原 则 武 汉 上 按 街 巷 用 地 ( 公 共 停 车 场 ) 划 拨 或 者 协 议 出 让 方 式 供 地 ;2 老 旧 小 区 和 机 关 企 事 业 单 位 利 用 自 有 用 地 新 增 永 久 性 停 车 设 施 的, 由 用 地 权 属 单 位 作 为 建 设 项 目 申 报 主 体 ;3 公 共 停 车 设 施 和 利 用 自 有 用 地 新 增 永 久 性 停 车 设 施 1 单 独 新 建 的 公 共 停 车 场, 原 则 上 采 取 行 政 划 拨 方 式 供 地, 不 符 合 划 拨 用 地 目 录 的, 以 出 让 方 式 供 地 2 已 建 项 目 需 要 扩 建 停 车 场 的, 以 出 让 方 式 供 地 3 对 于 已 经 取 得 西 安 地 上 使 用 权, 需 要 新 建 地 下 公 共 停 车 场 的, 符 合 划 拨 用 地 目 录 的, 仍 按 划 拨 方 式 供 应 ; 不 符 合 划 拨 用 地 目 录 的, 土 地 出 让 金 按 照 评 估 的 地 下 空 间 市 场 价 格 收 取 4 各 行 政 企 事 业 单 位 居 住 区 闲 置 的 土 地, 广 场 学 校 操 场 公 园 绿 地 地 下, 可 实 施 市 场 化 方 式 投 资 建 设 公 共 停 车 场 潍 坊 公 共 停 车 场 用 地 开 发 建 设 ; 自 有 用 地 建 设 ; 现 有 加 油 站 空 地 建 设 ; 绿 地 广 场 操 场 道 路 地 下 空 间 ; 商 业 开 发 超 额 建 设 郑 州 土 地 公 开 出 让 ( 含 租 赁 方 式 ) 南 京 海 口 青 岛 划 拨 协 议 出 让 挂 牌 出 让 公 共 设 施 人 防 工 程 综 合 管 廊 等 地 上 地 下 空 间 ; 支 持 房 地 产 开 发 企 业 配 建 停 车 场 ; 中 心 城 区 功 能 搬 迁 等 腾 出 的 土 地 应 规 划 划 拨 ; 协 议 出 让 ; 市 区 部 分 闲 置 土 地 中 央 商 务 区 地 下 广 场 观 象 山 人 防 工 程 龙 山 地 下 商 业 街 梅 岭 路 地 下 广 场 等 资 源 建 设 临 时 停 车 设 施 1 根 据 规 划 单 独 建 设 或 配 建 的 公 共 停 车 场, 纳 入 公 共 资 源 管 理 ;2 政 府 所 有 的 公 共 停 佛 山 车 场, 推 行 停 车 特 许 经 营 制 度 ;3 鼓 励 利 用 储 备 土 地 人 防 工 程 建 筑 物 退 缩 位 和 尚 未 移 交 的 市 政 规 划 路 等 设 立 临 时 停 车 场 1 新 建 改 建 扩 建 公 共 建 筑 物 居 住 区 和 商 业 街 ( 区 ) 旅 游 景 点 大 ( 中 ) 型 建 筑 南 宁 等, 应 当 按 照 规 定 的 设 计 规 范 和 设 置 标 准 配 建 增 建 停 车 场 2 机 关 团 体 企 业 事 业 单 位 以 及 其 他 组 织 应 当 按 照 规 划 和 标 准 配 建 停 车 场 或 者 配 置 专 门 的 场 地 3 新 建 工 程 配 建 停 车 场 应 当 与 主 体 工 程 同 步 设 计 同 步 建 设 同 时 验 收 同 时 交 付 使 用 数 据 来 源 : 综 合 整 理, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 五 政 策 解 读 核 心 要 素 之 二 : 采 取 什 么 模 式? 关 于 停 车 产 业 化 引 入 社 会 投 资 的 第 二 个 问 题, 就 是 投 资 主 体 的 盈 利 问 题 涉 及 停 车 场 建 设 的 成 本 以 及 后 续 的 收 入 问 题 成 本 方 面, 一 个 是 停 车 场 主 体 建 设 对 机 械 式 立 体 停 车 库 来 说, 低 端 的 如 升 降 横 移 式, 单 位 成 本 在 1~2 万, 虽 然 成 本 低, 但 由 于 低 端 市 场 门 槛 低 竞 争 异 常 激 烈, 实 际 盈 利 不 高 而 对 于 塔 库 这 一 类 高 端 产 品 来 说, 成 本 高, 市 场 供 给 少 因 而 定 价 高, 整 体 盈 利 较 好 单 就 设 备 制 造 来 看, 停 车 场 主 体 建 设 的 成 本 完 全 可 以 由 收 入 覆 盖 一 个 是 土 地 成 本 问 题 如 果 采 用 设 备 制 造 + 后 端 运 营 的 方 式, 虽 然 后 期 会 有 稳 定 的 11 / 18

12 现 金 流 回 报, 但 前 期 的 投 入 很 大, 特 别 是 土 地 成 本 如 果 进 行 土 地 公 开 招 标, 投 资 主 体 可 能 会 由 于 土 地 价 格 高, 投 资 收 益 率 很 低, 回 收 期 很 长 针 对 土 地 成 本 问 题, 指 导 意 见 提 出 创 新 投 融 资 模 式 : 利 用 公 共 资 源 建 设 停 车 设 施, 鼓 励 采 用 政 府 和 社 会 资 本 合 作 (PPP) 模 式, 政 府 投 入 公 共 资 源 产 权, 与 社 会 资 本 共 同 开 发 建 设, 采 用 放 弃 一 定 时 期 的 收 益 权 等 形 式 保 障 社 会 资 本 的 收 益 采 用 政 府 与 社 会 资 本 合 作 的 PPP 模 式, 设 备 制 造 商 具 体 的 运 营 模 式 可 以 采 用 设 计 - 建 设 - 投 资 - 经 营 DBFO 模 式 目 前 来 看, 大 城 市 中 医 院 配 建 的 停 车 场 是 民 间 资 本 进 入 最 多 的 一 块 社 会 资 本 与 医 院 合 作 进 行 投 资 建 设 采 用 PPP 或 者 BOT 模 式, 医 院 提 供 土 地, 然 后 给 与 投 资 主 体 一 定 时 间 比 如 10 年 的 经 营 权 六 政 策 解 读 核 心 要 素 之 三 : 价 格 怎 么 定? 对 于 停 车 场 建 设 的 收 入 问 题, 主 要 包 含 停 车 收 费 收 入 以 及 其 他 商 业 运 营 收 入 指 导 意 见 提 出, 允 许 在 不 改 变 土 地 用 途 和 使 用 权 人 的 前 提 下 将 部 分 建 筑 面 积 用 作 便 民 商 业 服 务 设 施, 收 益 用 于 弥 补 停 车 设 施 建 设 和 运 营 资 金 不 足 但 是 停 车 收 费 收 入 仍 然 在 收 入 的 绝 大 部 分 对 立 体 停 车 库 的 商 业 相 关 收 益 占 收 益 比 重, 虽 然 国 家 统 一 政 策 没 有 限 制, 但 各 城 市 的 具 体 办 法 会 有 相 关 规 定, 比 如 15% 20% 等, 依 城 市 而 定 影 响 停 车 收 费 收 入 的 主 要 因 素 之 一 是 停 车 费 定 价 问 题, 指 导 意 见 提 出, 完 善 停 车 收 费 政 策 逐 步 缩 小 政 府 定 价 范 围, 全 面 放 开 社 会 资 本 全 额 投 资 新 建 停 车 设 施 收 费 对 以 PPP 合 作 模 式 建 设 的 项 目, 由 投 资 双 方 协 议 决 定 核 心 就 是 : 谁 投 资, 谁 定 价 未 来 有 望 随 着 停 车 费 定 价 的 逐 步 放 开 加 之 一 定 的 商 业 运 营 收 入, 提 高 建 设 主 体 的 投 资 收 益 率 缩 短 回 收 期, 让 停 车 场 建 设 运 营 有 利 可 图 表 6: 主 要 城 市 停 车 设 施 专 项 规 划 定 价 问 题 城 市 北 京 停 车 设 施 专 项 规 划 定 价 问 题 1 除 绿 色 占 道 和 P+R 以 外, 全 市 其 余 停 车 位 的 定 价 将 在 政 府 引 导 下, 完 全 按 照 谁 拥 有 谁 定 价 的 原 则 来 决 定 ;2 P+R: 有 公 交 地 铁 消 费 记 录 的 车 主 一 天 只 需 支 付 2 元 停 车 费 ; 1 政 府 定 价 : 日 间 : 道 路 停 车 泊 位 按 每 半 小 时 4 元 3 元 1 元 收 取 ; 地 面 公 共 停 车 场 按 照 每 半 小 时 3 元 2 元 1 元 收 取 ; 地 下 停 车 场 按 照 每 半 小 时 最 高 不 超 过 3 元 收 取 夜 间 : 计 次 收 天 津 费, 不 分 区 域 小 型 车 每 次 4 元 ; 夜 间 包 月 收 费, 二 三 类 地 区 道 路 停 车 泊 位 和 地 面 公 共 停 车 场, 小 型 车 分 别 为 150 元 120 元 ; 昼 夜 包 月 收 费, 二 三 类 地 区 地 面 公 共 停 车 场, 小 型 车 分 别 为 300 元 240 元 2 市 场 定 价 : 商 场 娱 乐 场 所 丙 谷 胺 酒 店 写 字 楼 等 建 筑 物 配 套 停 车 场, 企 业 或 个 人 投 资 建 设 的 建 筑 物 停 车 场 停 车 收 费, 市 场 调 节, 经 营 者 自 主 确 定 上 海 1 市 场 调 节 价 ;2 政 府 指 导 价 ;3 政 府 定 价 ;4 P+R: 每 天 每 车 次 5-10 元 不 等 ; 1 市 场 定 价 : 单 独 选 址 建 设 的 公 共 停 车 场 ;2 协 议 定 价 :PPP 项 目 ;3 政 府 指 导 : 住 宅 小 重 庆 区 配 建 停 车 场 和 主 城 区 宾 馆 酒 店 写 字 楼 商 场 餐 馆 娱 乐 场 所 等 配 建 停 车 场 4 目 前 重 要 商 圈 内 : 白 天 2.5 元 / 半 小 时 * 车 位 ; 夜 间 2 元 / 半 小 时 * 车 位, 最 高 不 超 过 10 元 / 次 * 车 位 重 要 商 圈 外 : 白 天 1 元 / 半 小 时 * 车 位 ; 夜 间 1 元 / 半 小 时 * 车 位, 最 高 不 超 过 5 元 / 次 * 车 位 杭 州 1 市 场 定 价 : 社 会 力 量 投 资 建 设 的 公 共 停 车 场, 在 经 营 权 年 限 内, 其 收 费 实 行 市 场 调 节 价 管 理 ;2 P+R: 一 天 封 顶 12 块 五 毛, 如 果 停 4 个 小 时 以 内, 用 p+r 优 惠 的 话 就 2 块 5 毛 钱 12 / 18

13 1 市 场 调 节 : 商 业 场 所 配 套 停 车 场 : 包 括 宾 馆 饭 店 写 字 楼 商 场 娱 乐 场 所 等 建 筑 物 配 套 停 车 场 和 商 业 性 投 资 建 设 的 室 内 专 业 停 车 场 ;2 政 府 指 导 价 : 住 宅 类 ( 包 括 住 宅 与 办 公 商 业 深 圳 场 所 共 用 的 停 车 场 ) 临 时 类 停 车 场 机 关 事 业 单 位 及 其 他 公 益 性 机 构 等 场 所 配 套 停 车 场 ;3 政 府 定 价 : 机 场 车 站 码 头 口 岸 旅 游 景 点 等 配 套 停 车 场, 政 府 投 资 建 设 的 公 交 枢 纽 站 及 地 铁 换 乘 站 停 车 场 既 有 停 车 场 党 政 机 关 及 学 校 医 院 商 场 等 企 事 业 单 位 自 有 用 地 建 设 的 公 共 停 车 场 政 府 储 备 土 地 建 设 临 时 机 械 式 公 共 停 车 场 闲 置 地 块 申 报 建 设 临 时 公 共 停 车 场 物 业 管 理 区 域 内 新 建 昆 明 或 改 ( 扩 ) 建 的 公 共 停 车 场 主 城 区 三 环 以 内 闲 置 地 块 和 新 建 ( 含 改 扩 建 ) 公 共 绿 地 广 场 业 主 单 位 利 用 地 下 空 间 各 大 医 院 现 有 平 面 停 车 场 进 行 立 体 化 改 造 利 用 规 划 和 既 有 的 公 共 及 防 护 绿 地 广 场 道 路 等 地 下 空 间 高 架 桥 桥 下 空 间 以 及 地 下 人 防 工 程 建 设 公 共 停 车 场 福 州 1 市 场 定 价 : 社 区 停 车 费 放 开 ;2 政 府 定 价 1 区 域 差 别 化 : 交 通 越 拥 堵 公 共 交 通 服 务 水 平 越 高 土 地 开 发 强 度 越 高 的 地 区 停 车 收 费 标 太 原 准 越 高 ; 时 间 差 别 化 : 拥 堵 时 段 收 费 高 于 平 峰 时 段, 工 作 日 高 于 非 工 作 日, 白 天 高 于 夜 间 ; 设 施 类 型 差 别 化 : 路 内 高 于 公 共 平 面 车 位 高 于 立 体 车 位 的 收 费 方 式 ;2 谁 投 资 谁 受 益, 谁 管 理 谁 受 益 原 则 : 出 让 方 式 获 得 土 地, 政 府 指 导 价 ; 划 拨 方 式 获 得 土 地, 政 府 定 价 1 市 场 定 价 : 社 区 停 车 费 放 开, 商 业 场 所 ( 包 括 商 场 宾 馆 饭 店 餐 饮 酒 楼 娱 乐 休 闲 场 所 写 字 楼 货 运 物 流 中 心 专 业 批 发 市 场 等 ) 配 套 的 停 车 场 或 停 车 泊 位 ; 企 业 单 位 ( 不 含 公 用 长 沙 企 业 ) 内 设 置 的 停 车 场 ;2 政 府 定 价 : 道 路 停 车 泊 位 的 机 动 车 停 放 服 务 收 费 3 政 府 指 导 价 : 住 宅 小 区 商 住 楼 的 配 套 停 车 场 ; 机 场 车 站 ( 含 火 车 站 汽 车 站 公 共 交 通 枢 纽 站, 下 同 ) 码 头 旅 游 景 点 配 套 停 车 场 ; 机 关 事 业 单 位 及 公 益 公 用 企 事 业 单 位 的 内 设 停 车 场 ; 政 府 投 资 兴 建 的 公 共 停 车 场 和 市 政 工 程 附 属 停 车 场 以 及 交 通 事 故 故 障 违 法 车 辆 指 定 停 车 场 ; 1 地 区 差 别 化 : 一 类 收 费 区 域 : 小 型 车 停 车 第 一 小 时 收 费 标 准 为 每 泊 位 3 元, 自 第 2 小 时 起, 收 费 标 准 为 每 泊 位 每 小 时 4 元, 不 足 1 小 时 的 按 1 小 时 计 算, 每 天 累 计 计 时 最 高 收 费 标 准 不 超 武 汉 过 25 元 ; 大 型 车 停 车 按 实 际 占 有 泊 位 数 计 时 收 费 ; 二 类 收 费 区 域 : 小 型 车 收 费 标 准 为 每 泊 位 每 小 时 2 元, 不 足 1 小 时 的, 按 1 小 时 计 算, 每 天 累 计 计 时 最 高 收 费 标 准 不 超 过 8 元, 大 型 车 停 车 按 实 际 占 用 泊 位 数 计 时 收 费 2 时 段 差 别 化 : 收 费 时 段 为 一 类 区 域 7 点 到 21 点 ; 二 类 区 域 7 点 到 20 点 3 P+R 停 车 场 停 一 天 只 需 10 元 1 P+R: 每 小 时 2 元 12 小 时 限 价 6 元 ;2 商 业 停 车 场 一 类 白 天 收 费 4 元 /15 分 钟, 停 一 天 最 广 州 贵 128 元 一 类 咪 表 白 天 4 元 /15 分 钟, 停 一 天 最 贵 128 元 ; 一 类 露 天 停 车 2 元 / 小 时 ; 一 类 室 内 停 车 场 4 元 / 小 时, 月 保 500 元 ; 1 分 区 差 别 化 : 特 定 区 停 车 位 收 费 标 准 最 高 位 6 元 / 小 时, 一 环 以 内 4 元 / 小 时, 一 环 与 二 环 之 西 安 间 3 元 / 小 时, 二 环 外 最 低 2 元 / 小 时 /2 PPP: 停 车 场 收 费 标 准 为 : 每 日 早 晨 8 点 至 晚 上 8 点 为 每 小 时 2 元, 晚 8 点 至 次 日 早 晨 8 点 为 每 晚 15 元, 包 月 停 车 为 每 月 400 元 1 政 府 定 价 : 机 场 码 头 车 站 旅 游 景 点 占 用 道 路 医 疗 机 构 以 及 专 用 停 车 场 在 内 具 有 自 然 垄 断 性 经 营 性 质 的 停 车 服 务 ;2 市 场 调 节 价 : 商 场 娱 乐 场 所 宾 馆 酒 店 写 字 楼 等 建 筑 物 的 配 套 停 车 场, 单 位 内 部 停 车 场 提 供 社 会 服 务 部 分 等 非 自 然 垄 断 经 营 性 质 的 停 车 服 务 3 一 级 停 车 场 的 收 费 标 准 高 于 二 级 停 车 场 以 小 型 ( 含 ) 以 下 客 车 等 为 例, 按 计 次 收 费 方 式, 一 级 普 通 潍 坊 停 车 场 每 车 次 包 月 90 元, 白 天 时 间 段 地 上 地 下 每 车 次 分 别 为 5 元 4 元, 夜 间 分 别 为 4 元 3 元 ; 二 级 普 通 停 车 场 包 月 70 元, 其 它 方 式 分 别 比 一 级 便 宜 1 元 按 计 时 收 费 方 式, 一 级 普 通 停 车 场 白 天 时 间 段 内, 地 上 1.5 元 / 车 30 分 钟, 地 下 1 元 / 车 30 分 钟 ; 夜 间 时 间 段, 地 上 4 元 / 车 次, 地 下 3 元 / 车 次 而 在 二 级 普 通 停 车 场 白 天 时 间 段, 各 便 宜 0.5 元 / 车 30 分 钟, 夜 间 时 间 段 各 便 宜 1 元 / 车 次 占 道 停 车 场, 夜 间 实 行 计 次 收 费 白 天 一 级 2 元 / 车 30 分 钟 ; 二 级 1.5 元 / 车 30 分 钟 郑 州 1 政 府 指 导 价 : 住 宅 区 的 停 车 服 务 费 和 规 划 的 停 车 场 地 占 用 费 ;2 市 场 调 节 价 : 车 辆 特 约 保 13 / 18

14 管 服 务 费 ;3 业 主 共 有 的 道 路 或 者 其 他 场 地 上 的 停 车 场 地 占 用 费 需 依 法 经 业 主 共 同 决 定 4 地 面 规 划 共 用 车 位 每 车 每 月 40 元, 已 出 售 和 定 向 出 租 的 车 位 每 车 每 月 30 元 ; 地 下 规 划 共 用 车 位 每 车 每 月 160 元, 已 出 售 和 定 向 出 租 的 车 位 每 车 每 月 40 元 1 道 路 临 时 停 车 泊 位 的 停 车 收 费 实 行 政 府 定 价 ;2 公 共 停 车 场 对 外 经 营 的 内 部 专 用 停 车 场, 实 行 政 府 指 导 价 ;3 独 立 专 业 机 械 立 体 停 车 场 ( 住 宅 区 域 除 外 ) 和 社 会 资 本 全 额 投 资 新 建 停 南 京 车 场 停 车 收 费 实 行 市 场 调 节 价 4 补 充 : 道 路 停 车 泊 位 每 15 分 钟 计 费, 对 于 小 型 车 来 说, 一 级 区 域 停 车 费 最 高 3 元, 二 级 区 域 最 高 1.5 元, 三 级 区 域 0.5 元 计 次 停 车 场 收 费 标 准 也 有 所 提 高, 比 如 一 级 区 域 白 天 12 元 / 次, 夜 间 6 元 / 次 1 政 府 定 价 : 停 车 场 执 行 物 价 部 门 核 定 备 案 的 价 格 和 收 费 方 式, 具 有 计 时 设 施 的 停 车 场 停 放 青 岛 时 间 不 超 过 15 分 钟 免 费 ;2 市 场 调 节 价 停 车 场 自 主 确 定 价 格 收 费 方 式 等, 但 要 遵 循 明 码 标 价 的 政 策 1 市 场 调 节 价 : 例 如 广 场 停 车 场 : 周 一 到 周 五 的 早 7 点 至 晚 10 点, 每 小 时 停 车 费 为 6 元, 节 济 南 假 日 ( 包 含 周 末 ) 停 车 费 标 准 为 10 元 / 小 时, 夜 间 10 点 后, 该 停 车 场 收 费 标 准 10 元 / 次 2 政 府 指 导 价 1 政 府 定 价 ;2 政 府 指 导 价 ; 按 时 收 费, 小 车 停 放 白 天 (8-21 时 ) 前 15 分 钟 免 费, 之 后 首 小 佛 山 时 内 3 元, 超 过 1 小 时 后 每 半 小 时 2 元, 最 高 限 价 38 元 B 类 路 段 按 次 收 费, 白 天 小 车 6 元 / 次, 晚 上 (21 时 - 8 时 )8 元 / 次 3 市 场 调 节 价 ;A 类 路 段 1 地 上 停 车 位 : 还 未 成 立 业 主 委 员 会 的 小 区, 实 行 由 政 府 指 导 定 价, 停 车 收 费 不 能 超 过 100 元 / 月 ; 已 成 立 业 委 会 的 小 区, 由 业 委 会 和 物 业 共 同 商 议 合 理 定 价, 可 参 照 价 格 主 管 部 门 规 定 的 南 宁 收 费 标 准 收 费 2 地 下 停 车 位 : 停 车 收 费 不 能 超 过 140 元 / 月 如 果 产 权 及 使 用 权 属 开 发 商, 其 确 有 权 对 车 位 的 价 格 租 金 自 主 定 价, 前 提 是 要 报 物 价 部 门 审 批 备 案, 并 在 小 区 停 车 场 显 眼 处 进 行 价 格 公 示, 业 主 可 根 据 自 身 情 况 自 由 选 择 3 路 边 停 车 :1 小 时 为 6 元,2 小 时 为 12 元 数 据 来 源 : 综 合 整 理, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 七 政 策 解 读 核 心 要 素 之 四 : 资 金 哪 里 来? 如 果 采 取 设 备 制 造 + 运 营 管 理, 前 期 投 入 会 比 较 大 特 别 是 采 用 PPP 模 式 的 项 目 对 此 的 资 金 支 持 主 要 包 括 停 车 场 专 项 债 券 专 项 建 设 基 金 政 府 补 贴 相 关 的 政 策 指 引 内 容 包 括 :(1) 支 持 城 市 停 车 场 建 设 专 项 债 券 发 行 ;(2) 发 改 委 把 基 础 设 施 建 设 的 专 项 建 设 基 金 拿 出 一 块 支 持 停 车 设 施 建 设 ;(3) 政 府 补 贴 城 市 轨 道 交 通 项 目 的 最 低 资 本 金 为 20%, 城 市 停 车 场 项 目 等 重 大 建 设 项 目, 可 以 在 规 定 最 低 资 本 金 比 例 基 础 上 适 当 降 低 城 市 停 车 场 建 设 专 项 债 券 发 行 指 引 提 出, 募 集 资 金 占 城 市 停 车 场 项 目 总 投 资 由 60% 放 开 至 不 超 过 70% 停 车 场 建 设 的 巨 大 部 分 基 金 都 可 以 通 过 专 项 债 券 解 决, 解 决 了 资 金 问 题 同 时, 专 项 债 券 城 市 停 车 场 项 目, 可 以 优 先 申 报 专 项 建 设 基 金, 由 中 央 财 政 按 90% 的 比 例 贴 息, 以 股 权 方 式 补 充 作 为 项 目 资 本 金, 债 务 压 力 相 对 较 小 目 前, 发 改 委 对 停 车 场 建 设 专 项 债 券 专 项 建 设 基 金 没 有 设 定 上 限 只 要 满 足 专 项 债 券 发 行 主 体 标 准, 申 请 基 本 都 能 通 过 而 专 项 建 设 基 金 因 为 涵 盖 很 多 领 域, 留 了 一 定 比 例 用 于 停 车 场 建 设, 但 到 2015 年 年 底, 各 省 市 的 申 报 一 般 都 能 批 准 2015 年 专 项 债 券 发 行 约 400 亿, 专 项 基 金 发 放 94 亿 元 发 改 委 已 经 核 准 北 京 天 津 上 海 重 庆 深 圳 发 行 额 度 200 亿 元 以 14 / 18

15 上 的 停 车 场 建 设 专 项 债 券 杭 州 获 得 发 行 额 度 100 亿 元 以 上 行 业 跟 踪 机 械 设 备 表 7: 各 省 市 停 车 场 专 项 债 券 批 准 发 行 规 模 ( 亿 元 ) 省 份 发 行 主 体 发 行 额 度 ( 亿 元 ) 广 州,30.54% 广 东 省 四 会 市 国 有 资 产 经 营 总 公 司 1.3 广 州 港 集 团 广 州 地 铁 广 州 城 投 广 州 金 控 安 徽,10.57% 安 徽 省 建 安 投 资 控 股 集 团 有 限 公 司 15.0 安 徽 省 铜 陵 市 建 设 投 资 控 股 有 限 责 任 公 司 6.0 安 徽 省 芜 湖 市 交 通 投 资 有 限 公 司 28.0 芜 湖 市 镜 湖 建 设 投 资 有 限 公 司 12.0 贵 州,19.14% 贵 阳 市 城 市 建 设 投 资 ( 集 团 ) 有 限 公 司 60.0 贵 州 省 金 沙 县 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 16.5 贵 州 省 黔 东 南 州 畅 达 交 通 建 设 投 资 集 团 20.0 遵 义 市 新 区 开 发 投 资 有 限 责 任 公 司 14.0 湖 南,7.59% 湖 南 省 衡 阳 市 交 通 建 设 投 资 有 限 公 司 14.0 湖 南 省 娄 底 锑 都 投 资 发 展 有 限 公 司 4.7 湖 南 省 邵 阳 都 梁 投 资 发 展 有 限 公 司 5.1 湘 潭 市 城 市 建 设 投 资 经 营 有 限 责 任 公 司 20.0 浙 江,13.39% 浙 江 瓯 海 城 市 建 设 投 资 有 限 公 司 17.0 浙 江 省 温 州 市 城 市 建 设 投 资 集 团 有 限 公 司 40.0 浙 江 省 温 州 市 铁 路 与 轨 道 交 通 投 资 集 团 有 限 公 司 10.3 浙 江 省 永 嘉 投 资 集 团 有 限 公 司 10.0 四 川,5.20% 泸 州 市 城 市 停 车 场 建 设 项 目 收 益 专 项 债 券 20.0 四 川 省 仁 寿 县 资 产 经 营 有 限 公 司 10.0 河 南,5.60% 河 南 省 禹 州 市 投 资 总 公 司 12.8 郑 州 航 空 港 兴 港 投 资 集 团 有 限 公 司 19.5 北 京,1.73% 北 京 新 奥 集 团 有 限 公 司 10.0 福 建,2,22% 福 建 省 投 资 开 发 集 团 有 限 责 任 公 司 8.0 湖 北,1.73% 北 省 十 堰 市 城 投 置 业 有 限 公 司 10.0 辽 宁,1.39% 辽 宁 省 盘 山 县 国 有 资 产 经 营 有 限 公 司 8.0 重 庆,1.73% 重 庆 开 乾 投 资 集 团 有 限 公 司 10.0 总 计 数 据 来 源 : 国 家 发 改 委, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 表 8: 停 车 场 建 设 政 府 补 贴 城 市 北 京 停 车 场 建 设 政 府 补 贴 P+R: 政 府 对 每 个 车 位 一 天 补 贴 6.89 元, 有 公 交 地 铁 消 费 记 录 的 车 主 一 天 只 需 支 付 2 元 停 车 费 15 / 18

16 1 平 面 式 停 车 场 建 成 投 用 达 两 年 以 上 的,300/ 泊 位 的 补 助 ; 在 一 类 地 区 建 设 多 层 停 车 楼, 天 津 补 助 2 万 元 / 泊 位 ; 建 设 塔 库 式 机 械 停 车 场, 补 助 7000 元 / 泊 位 ; 建 设 升 降 横 移 式 机 械 停 车 场 补 助 4000 元 / 泊 位, 二 三 类 区 域 补 助 递 减 地 下 停 车 场 一 律 万 元 / 泊 位 补 助 地 上, 多 层 坡 道 式 停 车 楼, 一 二 三 类 区 域 每 泊 位 分 别 补 助 元 元 9000 重 庆 元 ; 机 械 式 停 车 库 垂 直 升 降 式 和 巷 道 堆 垛 式, 每 泊 位 分 别 补 助 元 元 8000 元 ; 升 降 横 移 式, 每 泊 位 分 别 补 助 9000 元 7500 元 5000 元 ; 地 下 项 目 不 分 区 域, 坡 道 式 停 车 库 每 泊 位 补 助 元, 附 建 机 械 式 停 车 库 每 泊 位 补 助 元 杭 州 社 会 力 量 投 资 建 设 停 车 场 ( 库 ) 原 则 上 按 建 安 成 本 的 25% 进 行 补 助 昆 明 采 取 谁 拆 迁 谁 补 助 的 方 式 进 行 补 助 长 沙 福 州 商 业 中 心 腾 地 新 建 ; 机 关 医 院 学 校 等 窗 口 单 位 挖 潜 自 建 ; 老 旧 社 区 逐 步 增 建 ; 公 共 设 施 合 理 配 建 ; 开 发 楼 宇 足 额 配 建 ; 交 通 干 道 规 划 筹 建 省 级 财 政 采 取 以 奖 代 补 方 式, 对 除 新 开 工 工 程 按 规 定 应 当 配 套 建 设 的 停 车 设 施 和 路 内 泊 位 外, 参 与 公 共 停 车 位 建 设 的 给 予 每 个 车 位 5000 元 补 助 武 汉 开 发 商 项 目 建 设 中 如 果 超 额 配 建 停 车 位, 每 个 车 位 有 望 获 得 8000 元 补 贴 1 各 区 人 民 政 府 投 资 建 设 公 共 停 车 场, 按 区 域 不 同 分 别 给 予 停 车 场 建 设 总 成 本 的 30% 20% 10% 的 奖 补 ( 混 合 建 设 的 公 共 停 车 场 只 核 准 公 共 停 车 场 的 建 设 成 本 ); 年 5 月 1 日 之 前 新 建 公 共 停 车 场, 在 区 域 奖 补 的 基 础 上 再 增 加 10% 的 奖 励 3 通 过 BOT 郑 州 或 土 地 公 开 出 让 的 : 地 下 停 车 场, 规 模 在 50 个 以 上 的, 每 建 成 一 个 标 准 泊 位 补 助 9000 元 4 通 过 BOT 或 土 地 公 开 出 让 的 : 地 上 停 车 场, 规 模 在 30 个 以 上 的, 塔 库 式 机 械 立 体 停 车 场, 按 区 域 不 同 每 泊 位 分 别 补 助 5000 元 4000 元 3000 元 ; 升 降 横 移 式 立 体 停 车 场, 按 区 域 不 同 每 泊 位 分 别 补 助 3000 元 2000 元 1000 元 南 京 地 下 停 车 库 每 个 泊 位 补 助 2 万 元, 地 上 停 车 楼 每 个 泊 位 补 助 1 万 元 青 岛 民 间 资 本 建 设 停 车 场, 政 府 最 高 给 予 25% 资 金 补 助 1 地 上 自 走 式 公 共 停 车 楼 ( 场 ) 元 / 泊 位 ;2 地 下 自 走 式 公 共 停 车 场 元 / 泊 沈 阳 位 ;3 升 降 横 移 式 机 械 立 体 公 共 停 车 场 5000 元 / 泊 位 ;4 塔 库 式 ( 塔 式 巷 道 堆 垛 式 ) 机 械 立 体 公 共 停 车 场 5000 元 / 泊 位 ;5 附 建 地 下 机 械 式 立 体 公 共 停 车 场 3000 元 / 泊 位 ; 6 地 面 公 共 停 车 泊 位 ( 不 包 括 路 内 路 侧 停 车 泊 位 ) 600 元 / 泊 位 佛 山 农 村 社 区 自 主 建 设 公 共 停 车 场, 对 每 个 车 位 补 贴 3 万 元 数 据 来 源 : 综 合 整 理, 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 16 / 18

17 八 投 资 建 议 及 风 险 提 示 投 资 建 议 : 智 能 立 体 停 车 库 迈 入 2016 年, 将 会 是 发 生 重 大 转 变 的 一 年 核 心 的 逻 辑 是 : 智 能 立 体 车 库 正 在 逐 步 摆 脱 传 统 以 房 地 产 为 附 庸 核 心 的 发 展 逻 辑, 核 心 推 动 要 素 是 政 策 端 的 变 化 以 及 行 业 自 身 逐 步 进 入 良 性 循 环, 政 策 端 送 到, 让 立 体 停 车 库 行 业 看 到 了 产 业 化 曙 光 未 来 行 业 将 会 呈 现 三 大 趋 势 :(1) 车 库 高 端 化, 低 端 产 品 低 价 竞 争 的 模 式 不 可 持 续 ;(2) 运 营 会 成 为 主 流, 随 着 各 地 政 策 落 地 开 花 ;(3) 市 场 化 程 度 加 快, 在 土 地 受 让 价 格 制 定 等 环 节, 采 用 更 市 场 化 的 方 式 ;(4) 市 场 集 中 度 逐 步 增 大, 分 化 明 显 行 业 技 术 积 累 时 间 短 项 目 经 验 不 足, 对 停 车 设 备 用 户 体 验 研 究 不 到 位 的 企 业 将 逐 步 被 取 代, 未 来 的 竞 争 将 会 从 价 格 竞 争 到 质 量 竞 争 过 渡, 因 为 设 备 企 业 自 身 参 与 运 营 后, 对 设 备 的 要 求 会 逐 步 提 升 我 们 认 为, 从 投 资 角 度, 建 议 关 注 几 类 公 司 :(1) 以 自 动 化 立 体 仓 库 为 技 术 背 景 的 企 业, 例 如 东 杰 智 能 深 圳 怡 丰 深 圳 伟 创 等 ;(2) 在 高 端 立 体 仓 库 领 域 有 所 积 累 的 企 业, 未 来 的 竞 争 是 高 端 产 品 的 竞 争, 例 如 深 圳 怡 丰 西 子 石 川 岛 等 上 市 公 司 而 言, 我 们 建 议 关 注 两 类 企 业 :(1) 具 备 良 好 的 市 场 拓 展 能 力 和 产 品 交 付 能 力 的 企 业, 建 议 关 注 五 洋 科 技 ;(2) 在 设 备 + 运 营 领 域 具 有 积 极 布 局 的 企 业, 重 点 关 注 东 杰 智 能 风 险 提 示 : 行 业 需 求 下 滑 ; 行 业 竞 争 加 剧 ; 政 策 落 地 低 于 预 期 17 / 18

18 Table_Research 广 发 机 械 行 业 研 究 小 组 罗 立 波 : 首 席 分 析 师, 清 华 大 学 理 学 学 士 和 博 士,6 年 证 券 从 业 经 历,2013 年 进 入 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 刘 芷 君 : 资 深 分 析 师, 英 国 华 威 商 学 院 管 理 学 硕 士, 核 物 理 学 学 士,2013 年 加 入 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 代 川 : 中 山 大 学 数 量 经 济 学 硕 士,2015 年 加 入 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 王 珂 : 厦 门 大 学 核 物 理 学 硕 士,2015 年 加 入 广 发 证 券 发 展 研 究 中 心 Table_RatingIndustry 广 发 证 券 行 业 投 资 评 级 说 明 买 入 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 强 于 大 盘 10% 以 上 持 有 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 相 对 大 盘 的 变 动 幅 度 介 于 -10%~+10% 卖 出 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 弱 于 大 盘 10% 以 上 Table_RatingCompany 广 发 证 券 公 司 投 资 评 级 说 明 买 入 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 强 于 大 盘 15% 以 上 谨 慎 增 持 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 强 于 大 盘 5%-15% 持 有 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 相 对 大 盘 的 变 动 幅 度 介 于 -5%~+5% 卖 出 : 预 期 未 来 12 个 月 内, 股 价 表 现 弱 于 大 盘 5% 以 上 Table_Address 联 系 我 们 广 州 市 深 圳 市 北 京 市 上 海 市 地 址 广 州 市 天 河 区 林 和 西 路 9 号 耀 中 广 场 A 座 1401 深 圳 市 福 田 区 福 华 一 路 6 号 免 税 商 务 大 厦 17 楼 北 京 市 西 城 区 月 坛 北 街 2 号 月 坛 大 厦 18 层 上 海 市 浦 东 新 区 富 城 路 99 号 震 旦 大 厦 18 楼 邮 政 编 码 客 服 邮 箱 服 务 热 线 Table_Disclaimer 免 责 声 明 gfyf@gf.com.cn 广 发 证 券 股 份 有 限 公 司 具 备 证 券 投 资 咨 询 业 务 资 格 本 报 告 只 发 送 给 广 发 证 券 重 点 客 户, 不 对 外 公 开 发 布 本 报 告 所 载 资 料 的 来 源 及 观 点 的 出 处 皆 被 广 发 证 券 股 份 有 限 公 司 认 为 可 靠, 但 广 发 证 券 不 对 其 准 确 性 或 完 整 性 做 出 任 何 保 证 报 告 内 容 仅 供 参 考, 报 告 中 的 信 息 或 所 表 达 观 点 不 构 成 所 涉 证 券 买 卖 的 出 价 或 询 价 广 发 证 券 不 对 因 使 用 本 报 告 的 内 容 而 引 致 的 损 失 承 担 任 何 责 任, 除 非 法 律 法 规 有 明 确 规 定 客 户 不 应 以 本 报 告 取 代 其 独 立 判 断 或 仅 根 据 本 报 告 做 出 决 策 广 发 证 券 可 发 出 其 它 与 本 报 告 所 载 信 息 不 一 致 及 有 不 同 结 论 的 报 告 本 报 告 反 映 研 究 人 员 的 不 同 观 点 见 解 及 分 析 方 法, 并 不 代 表 广 发 证 券 或 其 附 属 机 构 的 立 场 报 告 所 载 资 料 意 见 及 推 测 仅 反 映 研 究 人 员 于 发 出 本 报 告 当 日 的 判 断, 可 随 时 更 改 且 不 予 通 告 本 报 告 旨 在 发 送 给 广 发 证 券 的 特 定 客 户 及 其 它 专 业 人 士 未 经 广 发 证 券 事 先 书 面 许 可, 任 何 机 构 或 个 人 不 得 以 任 何 形 式 翻 版 复 制 刊 登 转 载 和 引 用, 否 则 由 此 造 成 的 一 切 不 良 后 果 及 法 律 责 任 由 私 自 翻 版 复 制 刊 登 转 载 和 引 用 者 承 担 18 / 18