- 2 - 获 豁 免 计 算 入 总 楼 面 面 积 及 / 或 上 盖 面 积 的 环 保 及 创 新 设 施 根 据 建 筑 物 条 例 的 规 定 4. 以 下 的 环 保 设 施 如 符 合 某 些 条 件, 并 由 有 关 人 士 提 出 豁 免 申 请, 则 可 获 豁 免 计 算 入

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1 屋 宇 署 地 政 总 署 规 划 署 联 合 作 业 备 考 第 1 号 环 保 及 创 新 的 楼 宇 引 言 为 了 保 护 和 改 善 建 筑 及 自 然 环 境, 政 府 推 广 建 造 环 保 及 创 新 的 楼 宇, 目 的 是 鼓 励 业 界 设 计 和 建 造 加 入 以 下 措 施 的 楼 宇 : (a) 采 用 楼 宇 整 体 使 用 周 期 方 法 规 划 设 计 建 造 和 保 养 楼 宇 ; (b) 充 分 利 用 天 然 可 再 生 资 源 及 可 循 环 使 用 / 环 保 的 建 筑 物 料 ; (c) 尽 量 减 少 耗 用 能 源, 尤 其 是 那 些 属 于 不 可 再 生 类 别 的 能 源 ; 及 (d) 减 少 建 造 及 拆 卸 废 料 2. 本 作 业 备 考 是 屋 宇 署 地 政 总 署 及 规 划 署 就 此 事 宜 联 合 发 出 的 首 份 作 业 备 考 本 联 合 作 业 备 考 列 出 藉 以 鼓 励 业 界 在 发 展 楼 宇 项 目 时 加 入 上 文 的 环 保 措 施 的 鼓 励 措 施, 并 说 明 有 关 的 申 请 程 序, 以 便 符 合 建 筑 物 条 例 政 府 租 契 ( 包 括 卖 地 / 批 地 / 换 地 条 件 ) 及 城 市 规 划 条 例 的 规 定 鼓 励 措 施 3. 我 们 鼓 励 业 界 首 先 透 过 加 入 第 1 段 (a) 项 至 (d) 项 所 载 的 措 施, 寻 求 一 些 方 法, 使 楼 宇 在 建 造 期 间 和 在 新 楼 宇 的 整 个 使 用 周 期 中, 能 够 改 善 其 环 保 表 现 在 本 联 合 作 业 备 考 发 出 之 日 起 生 效 的 一 套 鼓 励 措 施 包 括 一 系 列 环 保 设 施, 这 些 设 施 如 符 合 以 下 各 段 所 述 的 条 件, 则 可 获 豁 免 计 算 入 总 楼 面 面 积 及 / 或 上 盖 面 积 内 我 们 会 不 断 检 讨 这 一 系 列 环 保 设 施, 并 且 会 随 环 保 楼 宇 的 不 断 发 展 及 新 的 鼓 励 措 施 而 予 以 修 订, 藉 此 鼓 励 业 界 在 楼 宇 内 提 供 新 的 环 保 设 施

2 - 2 - 获 豁 免 计 算 入 总 楼 面 面 积 及 / 或 上 盖 面 积 的 环 保 及 创 新 设 施 根 据 建 筑 物 条 例 的 规 定 4. 以 下 的 环 保 设 施 如 符 合 某 些 条 件, 并 由 有 关 人 士 提 出 豁 免 申 请, 则 可 获 豁 免 计 算 入 建 筑 物 条 例 所 订 的 总 楼 面 面 积 及 / 或 上 盖 面 积 内 : (a) 住 宅 楼 宇 的 露 台 ; (b) 加 阔 的 住 宅 楼 宇 公 用 走 廊 及 升 降 机 大 堂 ; (c) 住 宅 楼 宇 的 公 用 空 中 花 园 ; (d) 非 住 宅 楼 宇 的 公 用 平 台 花 园 ; (e) 隔 声 鳍 ; 及 (f) 翼 墙 捕 风 器 及 风 斗 5. 有 关 豁 免 上 述 环 保 设 施 的 准 则 及 条 件 载 于 附 录 A 6. 若 符 合 城 市 规 划 条 例 的 规 定, 则 当 局 可 在 完 成 修 订 租 契 和 补 缴 政 府 租 契 条 件 所 订 的 地 价 前, 根 据 建 筑 物 条 例 的 规 定 给 予 上 述 豁 免 根 据 政 府 租 契 的 规 定 7. 对 于 受 总 楼 面 面 积 及 / 或 上 盖 面 积 限 制 的 新 拍 卖 及 招 标 土 地, 有 关 的 政 府 租 契 可 加 入 一 条 合 适 的 条 款, 容 许 根 据 上 文 第 4 及 5 段 获 建 筑 事 务 监 督 豁 免 计 算 入 总 楼 面 面 积 及 / 或 上 盖 面 积 的 环 保 设 施, 能 获 豁 免 计 算 入 政 府 租 契 中 的 总 楼 面 面 积 及 / 或 上 盖 面 积 内 而 又 无 须 缴 付 地 价, 但 这 些 设 施 必 须 符 合 附 录 A 所 载 的 条 件, 而 其 设 计 及 布 局 亦 须 获 地 政 总 署 署 长 接 纳 8. 至 于 已 载 有 总 楼 面 面 积 及 / 或 上 盖 面 积 限 制 的 现 有 租 契, 上 文 第 4 及 5 段 所 提 及 获 建 筑 事 务 监 督 豁 免 计 算 入 总 楼 面 面 积 及 / 或 上 盖 面 积 的 环 保 设 施, 亦 可 获 豁 免 计 算 入 政 府 租 契 中 的 总 楼 面 面 积 及 / 或 上 盖 面 积 内 若 政 府 租 契 包 含 了 一 项 限 制 在 该 地 段 上 竖 建 的 建 筑 物 的 楼 层 数 目 或 高 度 的 条 件, 而 加 入 这 些 设 施 亦 会 导 致 违 反 这 项 规 定, 则 承 租 人 需 要 提 交 修 订 租 契 的 申 请 9. 在 符 合 附 录 A 所 载 条 件, 以 及 有 关 设 计 及 布 局 已 获 地 政 总 署 署 长 接 纳 的 情 况 下, 根 据 建 筑 物 条 例 获 豁 免 计 算 入 总 楼 面 面 积 及 上 盖 面

3 - 3 - 积 的 露 台, 于 办 妥 修 订 租 契 手 续 后 可 获 豁 免 计 算 入 政 府 租 契 中 的 总 楼 面 面 积 及 上 盖 面 积 内, 惟 须 补 缴 地 价 和 行 政 费 用, 以 及 符 合 地 政 总 署 署 长 施 加 的 条 件 如 豁 免 计 算 入 总 楼 面 面 积 及 上 盖 面 积 的 加 阔 的 公 用 走 廊 及 升 降 机 大 堂 的 设 计 及 布 局 获 地 政 总 署 署 长 接 纳, 则 无 须 修 订 租 契 如 要 将 露 台 及 加 阔 的 公 用 走 廊 及 升 降 机 大 堂 以 外 的 设 施 豁 免 计 算 入 总 楼 面 面 积 及 / 或 上 盖 面 积 内, 则 可 能 需 要 以 一 份 无 须 补 缴 地 价 的 契 约 修 订 书 及 缴 付 适 当 的 行 政 费 用 的 形 式 进 行 将 空 中 花 园 豁 免 计 算 入 总 楼 面 面 积 而 又 无 须 补 缴 地 价 的 做 法, 只 适 用 于 政 府 租 契 内 载 有 设 置 康 乐 设 施 条 款 的 土 地, 而 根 据 附 录 A 第 1(c) (xiii) 及 1(d)(x) 段 的 规 定, 有 关 的 空 中 花 园 将 严 禁 进 行 商 业 活 动 至 于 在 政 府 租 契 内 没 有 设 置 康 乐 设 施 条 款 的 土 地, 假 如 有 关 的 空 中 花 园 的 设 计 只 作 休 憩 用 途 而 又 没 有 其 他 康 乐 设 施, 且 其 设 计 及 布 局 获 地 政 总 署 署 长 接 纳, 则 地 政 总 署 署 长 不 会 收 取 地 价 地 政 总 署 可 能 会 施 加 额 外 条 件, 以 确 保 获 豁 免 的 设 施 获 得 妥 善 使 用 及 保 养 10. 认 可 人 士 应 查 核 有 关 的 租 契 条 件, 以 决 定 是 否 需 要 修 订 租 契 如 有 疑 问, 认 可 人 士 一 般 可 直 接 向 地 政 总 署 辖 下 有 关 的 分 区 地 政 处 查 询, 而 该 处 一 般 会 于 30 日 内 回 复 ; 又 或 在 屋 宇 署 透 过 中 央 处 理 建 筑 图 则 系 统 接 获 认 可 人 士 正 式 提 交 图 则 起 计 的 8 个 星 期 ( 非 建 筑 小 组 委 员 会 -III 个 案 ) 或 10 个 星 期 ( 建 筑 小 组 委 员 会 -III 个 案 ) 内, 有 关 的 分 区 地 政 处 亦 可 直 接 通 知 认 可 人 士 11. 若 要 在 有 关 的 政 府 租 契 中 豁 免 计 算 任 何 总 楼 面 面 积 及 / 或 上 盖 面 积, 有 关 豁 免 必 须 先 获 建 筑 事 务 监 督 的 批 准 不 过, 为 方 便 拟 订 基 本 条 款, 以 及 拟 备 缴 付 初 步 行 政 费 用 的 缴 款 通 知 书, 认 可 人 士 应 在 向 屋 宇 署 提 交 有 关 申 请 时, 同 时 向 分 区 地 政 处 提 交 修 订 租 契 的 申 请 在 屋 宇 署 确 定 原 则 上 不 反 对 拟 设 的 环 保 设 施 后, 即 会 知 会 有 关 的 分 区 地 政 处 在 建 筑 事 务 监 督 批 准 豁 免 将 这 类 环 保 设 施 计 算 入 总 楼 面 面 积 及 / 或 上 盖 面 积 的 建 筑 图 则 后, 认 可 人 士 应 向 分 区 地 政 处 提 交 批 准 图 则 副 本 及 缴 款 通 知 书 收 据 副 本, 以 便 分 区 地 政 处 可 尽 快 对 有 关 的 基 本 条 款 作 最 后 核 定 根 据 城 市 规 划 条 例 的 规 定 12. 规 划 署 将 会 采 用 与 上 文 第 4 段 第 5 段 及 附 录 A 所 载 相 同 的 准 则 及 条 件 豁 免 将 环 保 设 施 计 算 入 总 楼 面 面 积 及 / 或 上 盖 面 积, 只 是 不 能 违 反 分 区 计 划 大 纲 图 / 发 展 审 批 地 区 图 对 建 筑 物 高 度 及 / 或 上 盖 面 积 所 订 定 的 限 制 ( 如 有 ) 假 若 因 豁 免 环 保 设 施 计 算 入 总 楼 面 面 积 后, 导 致 建 筑 物 高 度 及 / 或 上 盖 面 积 增 加, 以 致 超 过 分 区 计 划 大 纲 图 / 发 展 审 批 地 区 图 所 载 的 规 定, 有 关 人 士 则 须 向 城 市 规 划 委 员 会 申 请 略 为 放 宽 有 关 限 制 ( 如 分 区 计 划 大 纲 图 / 发 展 审 批 地 区 图 有 这 项 条 文 规 定 ) 城 市 规 划 委 员 会 会 就 每 宗 个 案 作 个 别 考 虑

4 对 于 城 市 规 划 委 员 会 先 前 已 核 准 的 发 展 计 划, 若 加 入 上 述 环 保 设 施, 便 可 能 须 要 对 核 准 计 划 作 出 轻 微 修 订 在 这 种 情 况 下, 由 城 市 规 划 委 员 会 发 出 有 关 对 核 准 发 展 计 划 作 出 A 类 及 B 类 修 订 " 的 规 划 指 引 所 载 的 一 般 规 定 将 会 适 用 14. 如 欲 了 解 是 否 须 获 城 市 规 划 委 员 会 的 批 准 或 是 否 须 要 修 订 核 准 计 划 才 可 以 加 入 环 保 设 施, 可 直 接 向 规 划 署 辖 下 各 分 区 的 规 划 处 查 询 适 用 范 围 15. 上 述 鼓 励 措 施 适 用 于 未 获 签 发 占 用 许 可 证 的 新 项 目 执 行 16. 本 联 合 作 业 备 考 适 用 于 所 有 在 2011 年 4 月 1 日 或 之 后 呈 交 建 筑 事 务 监 督 审 批 有 关 发 展 方 案 的 新 建 筑 图 则 或 重 大 修 订 的 建 筑 图 则 除 下 文 第 17 段 另 有 规 定 外, 本 联 合 作 业 备 考 亦 适 用 于 先 前 不 获 批 准 而 于 2011 年 4 月 1 日 或 之 后 再 呈 交 审 批 的 建 筑 图 则 17. 有 关 建 筑 图 则 如 在 2011 年 3 月 31 日 或 之 前 首 次 呈 交 建 筑 事 务 监 督 审 批 但 不 获 批 准, 而 其 理 由 并 非 因 为 未 能 证 明 其 拥 有 或 有 实 际 机 会 控 制 组 成 有 关 地 盘 的 土 地, 有 关 图 则 可 以 在 2011 年 4 月 1 日 或 之 后 并 在 该 首 次 呈 交 图 则 的 不 获 批 准 日 期 起 计 6 个 月 内, 首 次 再 呈 交 建 筑 事 务 监 督 审 批, 而 不 会 受 本 联 合 作 业 备 考 的 规 定 所 规 限 为 免 生 疑 问, 该 首 次 再 呈 交 的 图 则, 如 最 终 不 获 建 筑 事 务 监 督 批 准, 则 其 后 任 何 再 呈 交 的 图 则, 均 会 受 本 联 合 作 业 备 考 的 规 定 所 规 限 18. 除 建 筑 物 条 例 第 16(3)(d) 条 另 有 规 定 外, 于 本 联 合 作 业 备 考 执 行 前 已 获 建 筑 事 务 监 督 批 准 的 建 筑 图 则, 应 参 照 本 联 合 作 业 备 考 2004 年 10 月 版 本 的 内 容 ( 附 录 D) 正 式 提 交 申 请 及 查 询 有 关 环 保 设 施 的 事 宜 19. 所 有 申 请 均 须 透 过 正 常 途 径, 向 屋 宇 署 地 政 总 署 或 规 划 署 ( 视 乎 何 者 适 合 而 定 ) 正 式 提 交 20. 若 根 据 建 筑 物 条 例 的 规 定 申 请 豁 免 将 有 关 的 环 保 设 施 计 算 入 总 楼 面 面 积 及 / 或 上 盖 面 积 内, 业 界 必 须 以 证 明 文 件 及 承 诺 书 提 出 对 建 筑 物 条 例 的 规 定 作 出 变 通

5 如 对 将 任 何 拟 议 的 环 保 设 施 纳 入 发 展 项 目 内 的 事 宜 有 疑 问, 请 向 有 关 的 屋 宇 署 总 屋 宇 测 量 师 查 询 滥 用 鼓 励 措 施 22. 除 非 有 证 据 显 示 已 经 将 所 需 的 承 诺 书 ( 详 载 于 附 录 A 第 2(a) 段 ) 向 土 地 注 册 处 注 册, 否 则 屋 宇 署 不 会 向 该 项 发 展 项 目 签 发 占 用 许 可 证 23. 政 府 会 监 察 环 保 设 施 的 使 用 情 况 假 如 环 保 设 施 的 使 用 情 况 并 不 符 合 下 述 豁 免 条 件, 政 府 会 采 取 执 法 行 动 ( 包 括 检 控 行 动 ): (a) (b) (c) 露 台 及 露 台 下 的 遮 盖 地 方 不 得 被 围 封 ( 详 载 于 附 录 A 第 2(b) 段 ); 室 内 浴 室 及 洗 手 间 的 排 风 口 不 得 面 向 露 台 及 露 台 下 的 遮 盖 地 方 ( 详 载 于 附 录 A 第 2(c) 段 ); 或 空 中 花 园 及 平 台 花 园 只 供 业 主 租 客 及 其 访 客 使 用 ( 详 载 于 附 录 A 第 2(d) 段 ) 24. 发 展 商 必 须 提 醒 买 家 注 意 滥 用 任 何 上 述 鼓 励 措 施 的 后 果 25. 请 注 意, 屋 宇 署 规 划 署 及 地 政 总 署 根 据 相 关 条 例 及 政 府 租 契 按 各 自 的 权 限 以 不 同 身 分 行 事, 并 行 使 不 同 的 职 能 权 力 及 权 利 ; 其 中 任 何 一 个 部 门 所 行 使 的 任 何 职 能 权 力 或 权 利, 不 会 在 任 何 方 面 影 响 其 他 部 门 的 职 能 权 力 及 权 利 26. 另 请 注 意, 本 联 合 作 业 备 考 ( 连 同 所 有 附 录 在 内 ) 不 会 在 任 何 方 面 限 制 或 影 响 政 府 地 政 总 署 署 长 及 其 属 下 人 员 根 据 政 府 租 契 所 获 授 的 权 利 或 他 们 作 为 出 租 人 / 业 主 的 权 利, 他 们 会 以 出 租 人 / 业 主 的 身 分 行 使 该 等 权 利, 并 保 留 所 有 该 等 权 利, 而 本 联 合 作 业 备 考 ( 连 同 所 有 附 录 在 内 ) 的 内 容, 包 括 当 中 的 任 何 用 字 及 表 述, 不 会 在 任 何 方 面 影 响 政 府 租 契 条 款 及 条 件 的 诠 释 建 筑 事 务 监 督 区 载 佳 地 政 总 署 署 长 谭 赣 兰 规 划 署 署 长 梁 焯 辉

6 - 6 - 档 号 : BD GP/ENV/8 LD 2/1020/00 TPB/C/BLC/2 初 版 : 2001 年 2 月 上 次 修 订 版 : 2004 年 10 月 本 修 订 版 : 2011 年 1 月 ( 一 般 修 订 )

7 附 录 A ( 联 合 作 业 备 考 1) 可 获 豁 免 计 算 入 总 楼 面 面 积 及 / 或 上 盖 面 积 的 环 保 及 创 新 设 施 的 准 则 及 条 件 1. 可 获 豁 免 计 算 入 总 楼 面 面 积 及 / 或 上 盖 面 积 的 环 保 及 创 新 设 施 的 具 体 准 则 详 列 如 下 为 免 产 生 任 何 疑 问, 本 文 所 述 可 在 住 宅 楼 宇 采 用 的 鼓 励 措 施, 并 不 适 用 于 综 合 用 途 楼 宇 内 的 非 住 宅 部 分, 亦 不 适 用 于 用 作 商 业 用 途 的 居 所 此 外, 就 本 联 合 作 业 备 考 而 言, 酒 店 被 视 为 非 住 宅 发 展 项 目 住 宅 楼 宇 的 露 台 加 阔 的 公 用 走 廊 和 升 降 机 大 堂 及 公 用 空 中 花 园 的 宽 免 因 此 并 不 适 用 于 酒 店 (a) 住 宅 楼 宇 的 露 台 假 如 露 台 符 合 下 列 准 则, 则 当 局 会 考 虑 批 准 豁 免 将 有 关 露 台 计 算 入 总 楼 面 面 积 及 上 盖 面 积 的 申 请 : (i) 只 适 用 于 住 宅 楼 宇 ; (ii) 只 可 以 在 客 厅 饭 厅 或 睡 房 的 位 置 设 置 露 台 ; (iii) 同 一 房 间 内 没 有 伸 出 楼 外 的 窗 ; (iv) 与 工 作 平 台 相 距 最 少 1.5 米 ; (v) 露 台 并 非 位 于 光 井 或 无 阻 挡 的 阔 度 少 于 2,300 毫 米 的 内 角 ; (vi) 露 台 的 周 边 有 不 少 于 40% 的 长 度 面 向 露 天 地 方 1, 并 且 没 有 被 围 封 至 超 过 安 全 护 墙 的 高 度 ; (vii) 露 台 没 有 伸 出 地 段 界 线 以 外 ; (viii) 露 台 的 水 平 最 少 较 通 往 露 台 的 房 间 低 150 毫 米 ; (ix) 若 就 浴 室 及 洗 手 间 对 建 筑 物 ( 规 划 ) 规 例 第 36 条 作 出 变 通, 则 有 关 浴 室 及 洗 手 间 的 排 风 口 不 可 面 向 露 台 ; (x) 只 有 不 超 过 50% 的 露 台 面 积 可 获 豁 免 计 算 入 总 楼 面 面 积 及 上 盖 面 积 ; (xi) 以 每 个 住 宅 单 位 计 算, 这 些 获 豁 免 的 露 台 ( 包 括 部 分 露 台 ) 面 积 的 总 和, 是 1 平 方 米 或 该 单 位 实 用 楼 面 空 间 的 2.5%( 以 面 积 较 大 者 为 为 准 ), 但 以 3 平 方 米 为 上 限 ; (xii) 任 何 部 分 获 豁 免 计 算 入 总 楼 面 面 积 及 上 盖 面 积 的 露 台, 其 面 积 不 得 少 于 2 平 方 米 ; (xiii) 最 低 的 露 台 下 的 遮 盖 地 方 可 全 部 获 豁 免 计 算 入 总 楼 面 面 积 及 上 盖 面 积, 前 提 是 该 遮 盖 地 方 的 周 边 有 不 少 于 1 就 本 联 合 作 业 备 考 而 言, 露 天 地 方 的 涵 义 与 建 筑 物 ( 规 划 ) 规 例 第 2 条 所 定 义 者 一 致

8 - 2 - (xiv) 40% 的 长 度 在 超 过 安 全 护 墙 的 高 度 没 有 被 围 封, 并 且 面 向 露 天 地 方 1 ; 及 本 段 所 述 总 楼 面 面 积 宽 免 的 批 出 须 符 合 认 可 人 士 注 册 结 构 工 程 师 及 注 册 岩 土 工 程 师 作 业 备 考 APP-151 就 优 化 建 筑 设 计 缔 造 可 持 续 建 筑 环 境 " 所 订 明 可 获 总 樓 面 面 积 宽 免 的 先 决 条 件 及 宽 免 整 体 上 限 的 规 定 2 (b) 住 宅 楼 宇 加 阔 的 公 用 走 廊 及 升 降 机 大 堂 如 果 并 非 因 任 何 法 例 的 规 定 以 致 需 要 提 供 加 阔 的 公 用 走 廊 或 升 降 机 大 堂, 则 豁 免 将 这 些 加 阔 部 分 的 楼 面 空 间 计 算 入 总 楼 面 面 积 及 上 盖 面 积 的 准 则 如 下 : (i) 只 适 用 于 住 宅 楼 宇 入 口 处 大 堂 以 外 的 楼 层 ; 3 (ii) 公 用 走 廊 及 升 降 机 大 堂 的 楼 面 空 间 透 过 窗 口 提 供 天 然 通 风, 且 该 窗 口 须 : a. 表 面 敞 开 总 面 积 不 少 于 相 关 走 廊 及 升 降 机 大 堂 合 并 楼 面 空 间 的 5%; 1 b. 能 直 接 向 露 天 地 方 开 启 ; 及 c. 并 非 位 于 光 井 或 净 阔 度 少 于 1.5 米 的 内 角 ; (iii) 如 采 用 任 何 经 适 当 核 实 和 科 学 校 验 的 方 法, 证 明 相 关 走 3 廊 及 升 降 机 大 堂 合 并 楼 面 空 间 能 透 过 窗 口 达 到 每 小 时 自 然 换 气 不 少 于 1.5 次 的 替 代 效 能 标 准, 便 可 视 为 符 合 上 述 第 (ii) 段 的 自 然 通 风 要 求, 但 有 关 走 廊 及 升 降 机 大 堂 的 最 远 两 端 位 置 3 米 以 内 各 须 设 置 最 少 一 个 窗 口 3 ; (iv) 只 有 沿 整 段 长 度 连 续 及 无 阻 挡 地 介 乎 1,200 毫 米 至 2,200 毫 米 阔 的 走 廊 部 分, 以 及 沿 整 段 长 度 连 续 及 无 阻 挡 地 介 乎 1,650 毫 米 至 2,500 毫 米 阔 的 升 降 机 大 堂 部 分, 方 可 获 得 豁 免 ; 及 (v) 本 段 所 述 总 楼 面 面 积 宽 免 的 批 出 须 符 合 认 可 人 士 注 册 结 构 工 程 师 及 注 册 岩 土 工 程 师 作 业 备 考 APP-151 就 优 化 建 筑 设 计 缔 造 可 持 续 建 筑 环 境 " 所 订 明 可 获 总 樓 面 面 积 宽 免 的 先 决 条 件 及 宽 免 整 体 上 限 的 规 定 有 关 走 廊 及 升 降 机 大 堂 的 释 义 及 合 资 格 获 豁 免 面 积 的 量 度 方 法, 请 参 阅 附 录 B 以 上 尺 寸 是 以 走 廊 及 升 降 机 大 堂 的 结 构 尺 寸 量 度 2 如 搬 运 用 走 廊 及 载 货 升 降 机 大 堂 与 主 要 往 来 升 降 机 大 堂 及 走 廊 被 门 分 隔, 且 住 客 一 般 不 会 用 来 进 出 其 单 位, 则 可 不 纳 入 本 分 段 所 载 的 豁 免 准 则 评 估 3 窗 口 在 室 内 无 需 使 用 锁 匙 便 可 打 开, 并 遵 守 建 筑 物 ( 规 划 ) 规 例 第 3A 条 规 定

9 - 3 - (c) 住 宅 楼 宇 的 公 用 空 中 花 园 假 如 空 中 花 园 符 合 下 列 准 则, 则 当 局 会 考 虑 批 准 豁 免 将 有 关 空 中 花 园 计 算 入 总 楼 面 面 积 的 申 请 : (i) (ii) 须 设 有 天 然 通 风 及 提 供 公 用 的 绿 化 及 康 乐 花 园 地 方 4 ; 除 平 台 花 园 外, 空 中 花 园 的 最 大 数 目 不 可 多 于 住 宅 楼 层 数 目 除 以 15 后 所 得 的 数 目 ; (iii) 5 最 少 有 两 边 相 对 面 在 安 全 护 墙 高 度 以 上 是 敞 开 的, 以 产 生 空 气 对 流 ; (iv) 空 中 花 园 的 净 面 积 不 得 少 于 楼 面 面 积 的 50% 如 该 净 面 积 由 同 一 楼 层 的 多 部 分 组 成, 则 各 部 分 须 由 同 一 楼 层 的 公 用 通 道 连 接 ; (v) 花 园 净 面 积 内, 绿 化 面 积 不 少 于 楼 面 面 积 的 15%, 并 且 : a. 种 有 植 物 ; 及 b. 7 所 在 区 域 在 水 平 距 离 `L' 内,`L' 须 从 在 安 全 护 墙 高 度 5 以 上 敞 开 且 面 向 露 天 地 方 1 的 外 墙 外 缘 起 成 90 度 角 量 度, 而 `L' 等 于 该 外 墙 开 口 顶 部 与 花 园 已 完 成 的 地 面 之 间 的 净 垂 直 距 离 有 关 绿 化 面 积 诠 释 的 指 引 请 参 阅 附 录 C (vi) (vii) 如 提 供 一 个 以 上 的 空 中 花 园, 而 该 处 亦 不 设 有 平 台 花 园, 则 第 一 个 空 中 花 园 须 位 于 最 低 地 面 楼 层 之 上 的 第 10 层 或 以 下 的 楼 层, 以 改 善 街 道 的 微 观 气 候 ; 除 可 提 供 有 力 环 境 证 据 的 特 殊 情 况 外, 空 中 花 园 须 位 于 同 一 幢 楼 宇 较 低 层 空 中 花 园 或 平 台 花 园 之 上 最 少 第 10 层 的 楼 层 ; (viii) 规 定 的 庇 护 层 须 位 于 天 台 或 同 时 用 作 为 空 中 花 园, 其 设 计 须 符 合 相 关 消 防 守 则 ; (ix) 只 可 由 公 用 地 方 通 往 这 类 花 园 ; (x) 净 高 度 不 得 少 于 4.5 米 ; (xi) 任 何 通 风 系 统 的 排 气 口 不 得 面 向 这 类 花 园 ; (xii) 所 有 花 槽 设 施 及 设 备 均 固 定 于 地 面 墙 壁 或 类 似 的 永 建 议 由 风 力 仿 真 试 验 及 / 或 计 算 机 流 体 力 学 仿 真 订 出 空 中 花 园 的 最 合 适 位 置 及 尺 寸, 以 确 保 为 四 周 环 境 提 供 最 佳 的 微 观 气 候 为 评 估 花 园 净 面 积 的 空 气 对 流 及 绿 化 面 积, 外 墙 安 全 护 墙 的 实 心 部 分 不 得 高 于 花 园 已 完 成 的 地 面 1,250 毫 米, 而 外 墙 顶 部 的 开 口 至 少 高 出 实 心 护 墙 顶 部 3,000 毫 米 如 花 槽 及 长 凳 设 于 护 墙 内 侧, 则 离 花 园 已 完 成 的 地 面 1,250 毫 米 以 上 的 护 墙 须 高 度 透 风 ( 无 遮 挡 面 积 不 少 于 2/3), 以 免 阻 碍 天 然 通 风 及 采 光 建 议 使 用 本 土 树 木 及 灌 木 并 为 所 选 植 物 提 供 足 够 的 土 壤 深 度 若 外 墙 开 口 的 阔 度 不 少 于 1.5 米, 则 该 区 域 可 从 该 外 墙 开 口 横 向 延 伸 1.5 米 例 如, 需 要 有 两 层 庇 护 层 的 55 层 高 建 筑 物, 可 有 两 层 庇 护 层 暨 空 中 花 园 的 及 一 个 独 立 空 中 花 园 以 符 合 资 格 豁 免 计 算 入 总 楼 面 面 积

10 - 4 - (xiii) (xiv) (xv) (xvi) 久 建 筑 物 上 9 ; 须 于 花 园 内 的 当 眼 位 置 张 贴 告 示, 说 明 有 关 花 园 是 作 公 用 用 途, 并 且 严 禁 在 花 园 内 进 行 商 业 活 动, 例 如 开 设 咖 啡 室 及 店 铺 ; 保 养 这 类 花 园 在 财 政 上 是 可 行 的, 并 须 向 最 终 使 用 者 提 供 绿 化 设 施 保 养 及 管 理 手 册, 以 保 障 花 园 内 的 公 众 卫 生 及 安 全 ; 规 划 署 对 楼 宇 整 体 高 度 并 无 异 议 ; 及 本 段 所 述 总 楼 面 面 积 宽 免 的 批 出 须 符 合 认 可 人 士 注 册 结 构 工 程 师 及 注 册 岩 土 工 程 师 作 业 备 考 APP-151 就 优 化 建 筑 设 计 缔 造 可 持 续 建 筑 环 境 " 所 订 明 的 先 决 条 件 (d) 非 住 宅 楼 宇 的 公 用 平 台 花 园 假 如 平 台 花 园 符 合 下 列 准 则, 则 当 局 会 考 虑 批 准 豁 免 将 这 类 平 台 花 园 计 算 入 总 楼 面 面 积 的 申 请 : (i) 属 非 住 宅 塔 式 大 厦 的 楼 层 底 部 范 围 内 ; (ii) 同 一 楼 层 并 无 被 占 用 的 住 处, 且 该 楼 层 只 作 休 憩 平 台 花 园 之 用 ; (iii) 只 可 由 公 用 地 方 通 往 这 类 花 园 ; (iv) 净 高 度 不 得 少 于 4.5 米 ; (v) 最 少 有 两 边 相 对 面 在 安 全 护 墙 高 度 5 以 上 是 敞 开 的, 以 产 生 空 气 对 流 ; (vi) 如 有 设 置 载 货 升 降 机, 则 这 类 升 降 机 不 准 到 达 平 台 花 园 ; (vii) 任 何 通 风 系 统 的 排 气 口 不 得 面 向 这 类 花 园 ; (viii) 花 园 净 面 积 不 得 少 于 塔 式 大 厦 的 楼 层 底 部 面 积 的 50% 如 该 净 面 积 由 同 一 楼 层 的 多 部 分 组 成, 则 各 部 分 须 由 同 一 楼 层 的 公 用 通 道 连 接 ; (ix) 花 园 净 面 积 内, 绿 化 面 积 不 少 于 塔 式 大 厦 的 楼 层 底 部 面 积 的 15%, 并 且 : a. 种 有 植 物 ; 及 b. 7 所 在 区 域 在 水 平 距 离 `L' 内,`L' 须 从 在 安 全 护 墙 高 度 5 以 上 敞 开 且 面 向 露 天 地 方 1 的 外 墙 外 缘 起 成 90 度 角 量 度, 而 `L' 等 于 该 外 墙 开 口 顶 部 与 花 园 已 完 成 的 地 面 之 间 的 净 垂 直 距 离 有 关 绿 化 面 积 诠 释 的 指 引 请 参 阅 附 录 C 9 建 议 认 可 人 士 / 注 册 结 构 工 程 师 确 保 所 有 树 木 花 槽 设 施 及 设 备 能 抵 御 台 风 情 况

11 - 5 - (x) (xi) (xii) (xiii) 须 于 花 园 内 的 当 眼 位 置 张 贴 告 示, 说 明 有 关 花 园 是 作 公 用 用 途, 并 且 严 禁 在 花 园 内 进 行 商 业 活 动, 例 如 开 设 咖 啡 室 及 店 铺 ; 保 养 这 类 花 园 在 财 政 上 是 可 行 的, 并 须 向 最 终 使 用 者 提 供 绿 化 设 施 保 养 及 管 理 手 册, 以 保 障 花 园 内 的 公 众 卫 生 及 安 全 ; 规 划 署 对 楼 宇 整 体 高 度 并 无 异 议 ; 及 本 段 所 述 总 楼 面 面 积 宽 免 的 批 出 须 符 合 认 可 人 士 注 册 结 构 工 程 师 及 注 册 岩 土 工 程 师 作 业 备 考 APP-151 就 优 化 建 筑 设 计 缔 造 可 持 续 建 筑 环 境 " 所 订 明 的 先 决 条 件 (e) 隔 声 鳍 假 如 隔 声 鳍 符 合 下 列 准 则, 则 当 局 会 考 虑 批 准 豁 免 将 有 关 隔 声 鳍 计 算 入 总 楼 面 面 积 及 上 盖 面 积 的 申 请 : (i) 有 关 设 施 能 减 低 滋 扰 性 的 声 音 或 过 大 的 音 量 ; (ii) 有 关 设 施 并 非 承 重 构 件, 即 除 了 支 承 本 身 的 重 量 及 其 表 面 所 受 的 风 压 而 产 生 的 荷 载 外, 并 不 支 承 任 何 荷 载 ; (iii) 有 关 设 施 没 有 伸 出 地 段 界 线 以 外 ; (iv) 有 关 设 施 的 装 置 及 大 小 经 量 化 评 估 后 证 明 是 有 效 及 合 理 的 ; 及 (v) 本 段 所 述 总 楼 面 面 积 宽 免 的 批 出 须 符 合 认 可 人 士 注 册 结 构 工 程 师 及 注 册 岩 土 工 程 师 作 业 备 考 APP-151 就 优 化 建 筑 设 计 缔 造 可 持 续 建 筑 环 境 " 所 订 明 的 先 决 条 件 (f) 翼 墙 捕 风 器 及 风 斗 假 如 翼 墙 捕 风 器 及 风 斗 符 合 下 列 准 则, 则 当 局 会 考 虑 批 准 豁 免 将 这 类 翼 墙 捕 风 器 及 风 斗 计 算 入 总 楼 面 面 积 及 上 盖 面 积 的 申 请 : (i) 有 关 设 施 可 增 加 楼 宇 的 天 然 通 风 ; (ii) 有 关 的 翼 墙 是 一 道 用 以 将 风 传 送 入 楼 宇 内 部 的 突 鳍 ; (iii) 有 关 的 翼 墙 并 非 承 重 构 件, 即 除 了 支 承 其 本 身 的 重 量 及 其 表 面 所 受 的 风 压 而 产 生 的 荷 载 外, 并 不 支 承 任 何 荷 载 ; (iv) 有 关 的 捕 风 器 是 用 作 收 集 凉 风 及 刻 意 运 用 浮 力 ; (v) 风 斗 利 用 楼 宇 的 高 度 发 挥 竖 管 / 烟 囱 效 应, 从 而 提 供 天 然 的 温 差 环 流 通 风, 尤 其 是 在 无 风 的 时 间 假 若 让 周 围

12 - 6 - 未 经 处 理 的 湿 热 空 气 进 入 楼 宇 内 部 不 能 提 供 舒 适 的 环 境, 也 不 能 节 省 能 源, 在 这 些 情 况 下, 当 局 会 鼓 励 设 置 一 个 运 用 竖 管 / 烟 囱 效 应 的 系 统 来 结 合 机 械 及 天 然 通 风 ; (vi) 有 关 设 施 没 有 伸 出 地 段 界 线 以 外 ; (vii) 有 关 设 施 的 装 置 及 大 小 经 量 化 评 估 后 证 明 是 有 效 及 合 理 的 ; 及 (viii) 本 段 所 述 总 楼 面 面 积 宽 免 的 批 出 须 符 合 认 可 人 士 注 册 结 构 工 程 师 及 注 册 岩 土 工 程 师 作 业 备 考 APP-151 就 优 化 建 筑 设 计 缔 造 可 持 续 建 筑 环 境 " 所 订 明 的 先 决 条 件 2. 当 建 筑 事 务 监 督 就 豁 免 将 环 保 设 施 计 算 入 总 楼 面 面 积 及 / 或 上 盖 面 积 一 事 对 建 筑 物 条 例 的 条 文 作 出 变 通 时, 除 可 根 据 认 可 人 士 注 册 结 构 工 程 师 及 注 册 岩 土 工 程 师 作 业 备 考 APP-151 加 上 条 件 外, 亦 可 在 适 当 的 情 况 下 加 上 下 列 条 件 : (a) 发 展 商 或 业 主 在 递 交 占 用 许 可 证 的 申 请 前, 必 须 将 提 交 用 以 支 持 豁 免 申 请 的 承 诺 书 向 土 地 注 册 处 注 册 这 份 承 诺 书 可 以 包 括 在 公 契 内 将 露 台 及 露 台 下 的 遮 盖 地 方 指 明 为 ` 非 围 封 的 地 方 ' 及 将 空 中 花 园 / 平 台 花 园 指 明 为 ` 公 用 地 方 ', 以 及 清 楚 说 明 有 关 用 途 的 详 情 及 清 楚 显 示 其 位 置 的 承 诺 有 关 公 契 须 就 这 些 设 施 的 管 制 运 作 财 政 支 持 及 保 养, 载 有 具 约 束 力 及 可 强 制 执 行 的 条 件 假 如 有 关 发 展 项 目 并 无 有 效 的 公 契, 则 有 关 指 明 这 些 地 方 的 用 途 及 位 置 的 详 情 必 须 列 入 买 卖 合 约 转 让 契 或 租 约 内, 以 便 将 来 的 业 主 或 租 客 知 悉 其 权 利 及 法 律 责 任 (b) 露 台 及 露 台 下 的 遮 盖 地 方 不 得 于 安 全 护 墙 高 度 上 方 作 围 封 (c) 若 就 浴 室 及 洗 手 间 对 建 筑 物 ( 规 划 ) 规 例 第 36 条 作 出 变 通, 则 有 关 浴 室 及 洗 手 间 的 排 风 口 不 可 面 向 露 台 及 露 台 下 的 遮 盖 地 方 ; (d) 在 批 准 图 则 显 示 的 空 中 花 园 及 平 台 花 园 只 可 供 业 主 租 客 及 其 访 客 使 用, 而 未 获 建 筑 事 务 监 督 事 先 同 意 前, 这 些 地 方 不 得 作 任 何 其 他 用 途 或 由 任 何 其 他 人 士 使 用 本 修 订 版 : 2011 年 1 月

13 附 录 B ( 联 合 作 业 备 考 1) 加 阔 的 公 用 走 廊 及 升 降 机 大 堂 图 米 x1.5 米 的 轮 椅 移 动 空 间 将 予 豁 免 的 加 阔 面 积 升 降 梯 大 堂 并 非 连 续 贯 穿 整 条 走 廊 或 升 降 机 大 堂 的 面 积 不 可 获 得 豁 免 走 廊 排 成 一 字 形 的 走 廊 / 升 降 机 大 堂 中 的 升 降 机 大 堂 是 在 紧 贴 升 降 机 槽 内 侧 外 方 的 楼 面 空 间 如 升 降 机 大 堂 向 升 降 机 槽 内 侧 外 伸 延 一 段 距 离, 而 该 段 距 离 相 当 于 或 长 于 升 降 机 槽 的 净 深 度 D", 则 升 降 机 槽 内 侧 外 至 单 位 门 口 的 楼 面 空 间 将 被 视 为 走 廊 - 1 -

14 加 阔 的 公 用 走 廊 及 升 降 梯 大 堂 图 米 x1.5 米 的 轮 椅 移 动 空 间 将 予 豁 免 的 加 阔 面 积 升 降 机 大 堂 并 非 连 续 贯 穿 整 条 走 廊 或 升 降 机 大 堂 的 面 积 不 可 获 得 豁 免 排 成 L 形 的 走 廊 / 升 降 机 大 堂 中 的 升 降 机 大 堂 是 在 紧 贴 升 降 机 槽 内 侧 外 方 的 楼 面 空 间 这 个 升 降 机 大 堂 可 能 转 弯 和 向 外 伸 延, 直 至 最 长 相 当 于 升 降 机 槽 的 净 深 度 D" 如 这 个 大 堂 用 地 伸 延 的 距 离 长 于 这 个 深 度, 这 些 楼 面 空 间 将 被 视 为 走 廊 - 2 -

15 加 阔 的 公 用 走 廊 及 升 降 梯 大 堂 图 米 x1.5 米 的 轮 椅 移 动 空 间 将 予 豁 免 的 加 阔 面 积 升 降 梯 大 堂 并 非 连 续 贯 穿 整 条 走 廊 或 升 降 机 大 堂 的 面 积 不 可 获 得 豁 免 走 廊 排 成 L 形 或 T 形 的 走 廊 / 升 降 机 大 堂 中 的 升 降 机 大 堂 是 在 紧 贴 升 降 机 槽 内 侧 外 方 的 楼 面 空 间 如 升 降 机 大 堂 向 升 降 机 槽 内 侧 外 伸 延 一 段 距 离, 而 该 段 距 离 相 当 于 或 长 于 升 降 机 槽 的 净 深 度 D", 则 升 降 机 槽 内 侧 外 至 单 位 门 口 的 楼 面 空 间 将 被 视 为 走 廊 本 修 订 版 :2011 年 1 月 - 3 -

16 附 录 C ( 联 合 作 业 备 考 1) a b c d e 公 用 空 中 花 园 / 平 台 花 园 平 面 图 图 1 如 种 有 植 物, 则 可 作 绿 化 面 积 计 算 的 区 域 : 阔 度 1.5 米 : 阔 度 < 1.5 米 : 墙 壁 开 口 阔 度 1.5 米 : 墙 壁 开 口 阔 度 < 1.5 米 :1.5 米 横 向 延 伸 上 限 2011 年 1 月 图 1 的 截 面 图 A A 图 2

17 屋 宇 署 地 政 總 署 規 劃 署 聯 合 作 業 備 考 第 1 號 環 保 及 創 新 的 樓 宇 引 言 為 了 保 護 及 改 善 建 築 及 自 然 環 境, 屋 宇 署 地 政 總 署 及 規 劃 署 推 廣 建 造 環 保 及 創 新 的 樓 宇, 目 的 是 鼓 勵 業 界 設 計 和 建 造 加 入 以 下 措 施 的 樓 宇 : (a) (b) (c) 採 用 樓 宇 整 體 使 用 周 期 方 法 規 劃 設 計 建 造 和 保 養 樓 宇 ; 充 分 利 用 天 然 可 再 生 資 源 及 可 循 環 使 用 / 環 保 的 建 築 物 料 ; 盡 量 減 少 耗 用 能 源, 尤 其 是 那 些 屬 於 不 可 再 生 類 別 的 能 源 ; 及 (d) 減 少 建 造 及 拆 卸 廢 料 2. 屋 宇 署 地 政 總 署 及 規 劃 署 將 會 就 這 項 目 聯 合 發 出 一 系 列 的 作 業 備 考, 而 本 聯 合 作 業 備 考 便 是 這 個 系 列 的 第 一 份 本 聯 合 作 業 備 考 列 出 我 們 將 會 提 供 的 鼓 勵 措 施, 藉 此 鼓 勵 業 界 在 發 展 樓 宇 項 目 時, 加 入 上 文 的 環 保 措 施, 以 及 說 明 有 關 的 申 請 程 序, 俾 能 符 合 建 築 物 條 例 契 約 條 件 及 城 市 規 劃 條 例 的 規 定 鼓 勵 措 施 3. 我 們 希 望 鼓 勵 業 界 首 先 透 過 加 入 第 1 段 (a) 項 至 (d) 項 所 載 的 措 施, 尋 求 出 一 些 方 法, 使 樓 宇 在 建 造 期 間 和 在 新 樓 宇 的 整 個 使 用 周 期 中, 能 夠 改 善 其 環 保 表 現 首 批 鼓 勵 措 施 在 本 聯 合 作 業 備 考 發 出 之 日 起 生 效 這 些 鼓 勵 措 施 可 以 讓 業 界 人 士 在 樓 宇 內 加 入 一 系 列 環 保 設 施 如 果 能 夠 符 合 以 下 各 段 所 述 的 條 件, 則 可 獲 豁 免 計 算 入 總 樓 面 面 積 及 上 蓋 面 積 內 我 們 會 不 斷

18 檢 討 這 一 系 列 環 保 設 施, 並 且 會 隨 環 保 樓 宇 及 鼓 勵 措 施 的 不 斷 發 展 而 予 以 修 訂, 藉 此 鼓 勵 業 界 在 樓 宇 內 提 供 新 的 環 保 設 施 首 批 獲 豁 免 計 算 入 總 樓 面 面 積 及 上 蓋 面 積 的 環 保 及 創 新 設 施 根 據 建 築 物 條 例 的 規 定 4. 以 下 的 環 保 設 施 如 符 合 某 些 條 件, 並 由 有 關 人 士 提 出 豁 免 申 請, 則 可 獲 豁 免 計 算 入 建 築 物 條 例 所 訂 的 總 樓 面 面 積 及 / 或 上 蓋 面 積 內 : (a) 露 台 ; (b) 加 闊 的 公 用 走 廊 及 升 降 機 大 堂 ; (c) 公 用 空 中 花 園 ; (d) 公 用 平 台 花 園 ; (e) 隔 聲 鰭 ; (f) 遮 陽 篷 及 反 光 罩 ; (g) 翼 牆 捕 風 器 及 風 斗 5. 有 關 豁 免 上 述 環 保 設 施 的 準 則 及 條 件 載 於 附 錄 A 為 控 制 這 些 鼓 勵 措 施 對 樓 宇 體 積 所 造 成 的 影 響, 所 有 環 保 設 施 ( 空 中 花 園 及 平 台 花 園 除 外 ) 可 獲 豁 免 的 累 積 總 樓 面 面 積, 不 得 超 逾 發 展 項 目 的 獲 准 總 樓 面 面 積 的 8% 6. 若 符 合 城 市 規 劃 條 例 的 規 定, 則 當 局 可 在 完 成 修 訂 契 約 和 補 繳 契 約 條 件 所 訂 的 地 價 前, 根 據 建 築 物 條 例 的 規 定 給 予 上 述 豁 免 根 據 契 約 條 件 的 規 定 7. 對 將 批 出 的 新 契 約 而 言, 如 有 關 的 契 約 是 會 就 最 大 的 總 樓 面 面 積 及 / 或 上 蓋 面 積 作 出 規 定, 則 當 局 會 加 上 合 適 的 條 款, 容 許 地 政 總 署 豁 免 將 上 文 第 4 段 所 列 的 設 施 計 算 入 總 樓 面 面 積 及 / 或 上 蓋 面 積 內 地 政 總 署 在 給 予 有 關 豁 免 時, 亦 可 能 會 加 上 額 外 條 件, 以 確 保 這 類 設 施 會 獲 得 妥 善 的 使 用 及 保 養 8. 至 於 已 載 有 總 樓 面 面 積 及 / 或 上 蓋 面 積 限 制 的 現 有 契 約, 上 文 第 4 段 所 列 的 設 施 可 能 會 獲 豁 免 計 算 入 總 樓 面 面 積 及 / 或 上 蓋 面 積 內 若 契 約 包 含 了 一 項 限 制 在 該 地 段 上 豎 建 的 建 築 物 的 樓 層 數 目 或 高 度 的 條 件, 而 加 入 這 些 設 施 亦 會 導 致 違 反 這 項 規 - 2 -

19 定, 則 必 須 修 訂 有 關 的 契 約 9. 將 露 台 豁 免 計 算 入 總 樓 面 面 積 及 / 或 上 蓋 面 積 內, 是 需 要 修 訂 契 約 及 補 繳 地 價 和 行 政 費 用 豁 免 計 算 入 總 樓 面 面 積 及 / 或 上 蓋 面 積 的 加 闊 的 公 用 走 廊 及 升 降 機 大 堂, 則 毋 須 修 訂 契 約 如 要 將 露 台 及 加 闊 的 公 用 走 廊 及 升 降 機 大 堂 以 外 的 設 施 豁 免 計 算 入 總 樓 面 面 積 及 / 或 上 蓋 面 積, 則 可 能 需 要 以 一 份 毋 須 補 繳 地 價 的 契 約 修 訂 書 及 繳 付 適 當 的 行 政 費 用 的 形 式 進 行 將 空 中 花 園 豁 免 計 算 入 總 樓 面 面 積 而 毋 須 補 繳 地 價 的 做 法, 只 適 用 於 有 關 契 約 內 載 有 設 置 康 樂 設 施 條 款 的 地 段 至 於 在 契 約 內 並 無 設 置 康 樂 設 施 條 款 的 地 段, 假 如 有 關 的 空 中 花 園 的 設 計 只 作 休 憩 用 途 而 又 無 其 他 康 樂 設 施, 則 毋 須 補 繳 地 價 地 政 總 署 可 能 會 加 上 額 外 條 件, 以 確 保 獲 豁 免 的 設 施 會 獲 得 妥 善 的 使 用 及 保 養 10. 認 可 人 士 應 查 核 有 關 的 契 約 條 件, 以 決 定 是 否 需 要 修 訂 契 約 如 有 疑 問, 認 可 人 士 可 直 接 向 地 政 總 署 轄 下 有 關 的 分 區 地 政 處 查 詢, 而 該 處 會 於 30 日 內 作 出 回 覆 不 然, 在 屋 宇 署 透 過 中 央 處 理 建 築 圖 則 系 統 接 獲 認 可 人 士 正 式 提 交 圖 則 起 計 的 13 個 星 期 內, 有 關 的 分 區 地 政 處 會 直 接 通 知 認 可 人 士 11. 根 據 有 關 契 約 而 獲 得 的 任 何 豁 免, 其 先 決 條 件 是 有 關 設 施 必 須 先 獲 得 建 築 事 務 監 督 的 豁 免 不 過, 為 方 便 擬 訂 基 本 條 款, 以 及 擬 備 繳 付 初 步 行 政 費 用 的 繳 款 通 知 書, 認 可 人 士 應 在 提 交 有 關 申 請 予 屋 宇 署 時, 即 向 分 區 地 政 處 提 交 修 訂 契 約 的 申 請 在 屋 宇 署 確 定 原 則 上 不 反 對 擬 設 的 環 保 設 施 後, 即 會 知 會 有 關 的 分 區 地 政 處 在 建 築 事 務 監 督 批 准 豁 免 將 這 類 環 保 設 施 計 算 入 總 樓 面 面 積 及 / 或 上 蓋 面 積 的 建 築 圖 則 後, 認 可 人 士 應 向 分 區 地 政 處 提 交 核 准 圖 則 的 副 本 及 繳 款 通 知 書 收 據 的 副 本, 以 便 分 區 地 政 處 可 以 盡 快 對 有 關 的 基 本 條 款 作 最 後 的 核 定 根 據 城 市 規 劃 條 例 的 規 定 12. 規 劃 署 將 會 採 用 與 上 文 第 4 及 第 5 段 相 同 的 準 則 及 條 件 豁 免 將 環 保 設 施 計 算 入 總 樓 面 面 積 及 / 或 上 蓋 面 積, 只 是 不 能 違 反 分 區 計 劃 大 綱 圖 / 發 展 審 批 地 區 圖 對 建 築 高 度 及 / 或 上 蓋 面 積 所 訂 定 的 限 制 ( 如 有 ) 假 若 因 豁 免 環 保 設 施 計 算 入 總 樓 面 面 積 後, 導 致 建 築 高 度 及 / 或 上 蓋 面 積 增 加, 以 致 超 過 分 區 計 劃 大 綱 圖 / 發 展 審 批 地 區 圖 所 載 的 規 定, 有 關 人 士 則 須 向 城 市 規 劃 委 員 會 申 請 輕 微 放 寬 限 制 ( 如 分 區 計 劃 大 綱 圖 / 發 展 審 批 地 區 圖 有 這 項 條 文 規 定 ) - 3 -

20 13. 對 於 城 市 規 劃 委 員 會 先 前 已 核 准 的 發 展 計 劃, 若 加 入 上 述 環 保 設 施, 便 可 能 須 要 對 核 准 計 劃 作 出 輕 微 修 訂 在 這 種 情 況 下, 由 城 市 規 劃 委 員 會 發 出 有 關 輕 微 修 訂 核 准 發 展 計 劃 的 規 劃 指 引 (TPB PG- 第 19B 號 ) 所 載 的 一 般 規 定 將 會 適 用 14. 如 欲 了 解 是 否 須 獲 城 市 規 劃 委 員 會 的 批 准 或 是 否 須 要 修 訂 核 准 計 劃 才 可 以 加 入 環 保 設 施, 可 直 接 向 規 劃 署 轄 下 各 分 區 的 規 劃 處 查 詢 適 用 範 圍 15. 上 述 鼓 勵 措 施 適 用 於 未 獲 簽 發 佔 用 許 可 證 的 新 項 目 16. 為 免 疑 慮, 附 錄 A 第 1(b)(ii) 段 所 列 的 修 訂 適 用 於 所 有 在 二 零 零 五 年 二 月 一 日 或 該 日 之 後 予 以 批 核 的 新 圖 則 正 式 提 交 申 請 及 查 詢 有 關 環 保 設 施 的 事 宜 17. 業 界 必 須 透 過 正 常 途 徑, 向 屋 宇 署 地 政 總 署 或 規 劃 署 ( 視 乎 何 者 適 合 而 定 ) 正 式 提 交 所 有 申 請 18. 若 根 據 建 築 物 條 例 的 規 定 申 請 豁 免 將 有 關 的 環 保 設 施 計 算 入 總 樓 面 面 積 或 上 蓋 面 積 內, 業 界 必 須 以 證 明 文 件 及 承 諾 書 提 出 對 建 築 物 條 例 的 規 定 作 出 變 通 19. 如 對 將 任 何 擬 議 的 環 保 設 施 納 入 發 展 項 目 內 的 事 宜 有 任 何 疑 問, 請 向 屋 宇 署 的 屋 宇 創 新 小 組 查 詢 濫 用 鼓 勵 措 施 20. 除 非 有 證 據 顯 示 有 關 的 發 展 項 目 已 經 符 合 下 述 豁 免 條 件, 否 則 屋 宇 署 不 會 向 該 項 發 展 項 目 簽 發 佔 用 許 可 證 : (a) 假 如 發 展 項 目 是 在 佔 用 許 可 證 簽 發 前 發 售, 則 必 須 另 行 在 售 樓 說 明 書 內 列 明 有 關 的 環 保 設 施 ( 有 關 詳 情 載 於 附 錄 A 第 2(a) 段 ); 及 (b) 已 經 將 所 需 的 承 諾 書 ( 有 關 詳 情 載 於 附 錄 A 第 2(b) 段 ) 向 土 地 註 冊 處 註 冊 21. 政 府 會 監 察 環 保 設 施 的 使 用 情 況 假 如 環 保 設 施 的 使 用 情 - 4 -

21 況 並 不 符 合 下 述 豁 免 條 件, 政 府 便 會 採 取 執 法 行 動 ( 包 括 檢 控 行 動 ): (a) (b) (c) 假 如 發 展 項 目 是 在 佔 用 許 可 證 簽 發 後 才 發 售, 則 必 須 另 行 在 售 樓 說 明 書 內 列 明 有 關 的 環 保 設 施 ( 有 關 詳 情 載 於 附 錄 A 第 2(a) 段 ); 露 台 沒 有 被 圍 封 ; 或 空 中 花 園 及 平 台 花 園 只 供 住 客 / 租 客 及 其 訪 客 使 用 ( 有 關 詳 情 載 於 附 錄 A 第 2(d) 段 ) 22. 發 展 商 必 須 提 醒 買 家 注 意 濫 用 任 何 上 述 鼓 勵 措 施 的 後 果 建 築 事 務 監 督 鄔 滿 海 地 政 總 署 署 長 劉 勵 超 規 劃 署 署 長 馮 志 強 檔 號 : BD GP/ENV/8 LD 2/1020/00 TPB/C/BLC/ 年 2 月 初 版 本 修 訂 版 :2004 年 10 月 ( 修 訂 第 13 段, 加 入 第 16 段 及 修 訂 附 錄 A 第 1(b)(ii) 段 ) 編 入 索 引 : 屋 宇 創 新 小 組 環 保 樓 宇 鼓 勵 措 施 環 保 樓 宇 - 5 -

22 附 錄 A( 聯 合 作 業 備 考 1) 首 批 獲 豁 免 計 算 入 總 樓 面 面 積 / 上 蓋 面 積 的 環 保 及 創 新 設 施 的 準 則 及 條 件 1. 首 批 獲 豁 免 計 算 入 總 樓 面 面 積 / 上 蓋 面 積 的 環 保 及 創 新 設 施 的 具 體 準 則 詳 列 如 下 為 免 產 生 任 何 疑 問, 本 文 所 述 可 在 住 宅 樓 宇 採 用 的 鼓 勵 措 施, 並 不 適 用 於 綜 合 用 途 樓 宇 內 的 非 住 宅 部 分 此 外, 用 作 商 業 用 途 的 住 用 地 方 ( 例 如 酒 店 ) 亦 不 符 合 這 項 優 惠 資 格 (a) 露 台 豁 免 將 露 台 計 算 入 總 樓 面 面 積 及 上 蓋 面 積 的 準 則 如 下 : (i) 只 適 用 於 住 宅 樓 宇 ; (ii) 只 可 以 在 客 廳 飯 廳 及 睡 房 的 位 置 設 置 露 台 ; (iii) 露 台 並 非 取 代 窗 台 的 設 計, 而 只 是 提 供 另 一 種 設 計 給 業 界 選 擇 但 是, 假 若 建 議 在 同 一 房 間 內 同 時 設 置 窗 台 及 露 台, 則 露 台 的 面 積 會 計 算 入 總 樓 面 面 積 / 上 蓋 面 積 內 ; (iv) 露 台 最 少 有 兩 面 是 敞 開 的 ; (v) 露 台 沒 有 伸 出 地 段 界 線 以 外 ; (vi) 以 每 個 住 宅 單 位 計 算, 這 些 露 台 ( 包 括 部 分 露 台 ) 獲 豁 免 面 積 的 總 和, 是 2 平 方 米 或 該 單 位 實 用 樓 面 空 間 的 4%( 以 面 積 較 大 者 為 準 ), 但 以 5 平 方 米 為 上 限 ; 及 (vii) 獲 豁 免 計 算 入 總 樓 面 面 積 / 上 蓋 面 積 的 露 台 ( 不 論 是 整 個 露 台 或 露 台 的 其 中 部 分 地 方 ), 其 面 積 不 得 少 於 2 平 方 米 (b) 加 闊 的 公 用 走 廊 及 升 降 機 大 堂 如 果 並 非 因 任 何 法 例 的 規 定 以 致 需 要 提 供 加 闊 的 公 用 走 廊 及 升 降 機 大 堂, 則 豁 免 將 這 些 加 闊 的 公 用 走 廊 及 升 降 機 大 堂 的 加 闊 部 分 的 樓 面 面 積 計 算 入 總 樓 面 面 積 及 上 蓋 面 積 的 準 則 如 下 : (i) 只 適 用 於 住 宅 樓 宇 入 口 處 大 堂 以 外 的 樓 層 ; (ii) 假 如 沒 有 提 供 天 然 通 風 但 提 供 機 械 通 風, 則 走 廊 需 介 乎 1200 毫 米 至 1800 毫 米 闊, 而 升 降 機 大 堂 需 介

23 乎 1650 毫 米 至 2200 毫 米 闊, 方 可 獲 得 豁 免 ; 及 (iii) 假 如 設 有 天 然 通 風, 則 走 廊 需 介 乎 1200 毫 米 至 2200 毫 米 闊, 而 升 降 機 大 堂 需 介 乎 1650 毫 米 至 2500 毫 米 闊, 方 可 獲 得 豁 免 有 關 走 廊 及 升 降 機 大 堂 的 釋 義, 請 參 閱 附 錄 B 以 上 尺 寸 是 以 走 廊 及 升 降 機 大 堂 的 結 構 尺 寸 量 度 (c) 公 用 空 中 花 園 豁 免 將 空 中 花 園 計 算 入 總 樓 面 面 積 的 準 則 如 下 : (i) 只 適 用 於 住 宅 樓 宇 ; (ii) 須 設 有 天 然 通 風 及 提 供 公 用 的 綠 化 及 康 樂 花 園 地 方 ; 1 (iii) 除 平 台 花 園 外, 空 中 花 園 的 最 大 數 目 須 相 等 於 或 少 於 住 宅 樓 層 數 目 除 以 15 後 所 得 的 數 目, 而 每 一 個 花 園 又 可 分 為, 比 如 說, 兩 個 空 中 花 園, 各 佔 樓 面 50% 的 面 積 ; 或 分 為 三 個 空 中 花 園, 各 佔 樓 面 三 分 一 的 面 積 ; (iv) 空 中 花 園 的 面 積 不 得 少 於 樓 面 面 積 的 三 分 之 一 ; (v) 如 提 供 一 個 以 上 的 空 中 花 園, 而 該 處 亦 不 設 有 平 台 花 園, 則 第 一 個 空 中 花 園 須 位 於 一 處 與 最 低 地 面 樓 層 相 隔 10 層 的 位 置 或 這 個 位 置 之 下 的 樓 層, 以 改 善 街 道 的 微 觀 氣 候 ; (vi) 只 可 由 公 用 地 方 通 往 這 類 花 園 ; (vii) 淨 高 度 不 得 少 於 4.5 米 ; (viii) 最 少 有 兩 邊 相 對 面 在 安 全 護 牆 高 度 以 上 是 敞 開 的, 以 產 生 空 氣 對 流 ; (ix) 如 這 類 花 園 設 有 庇 護 層, 則 其 設 計 須 遵 守 有 關 防 火 守 則 的 規 定 ; (x) 任 何 通 風 系 統 的 排 氣 口 不 得 面 向 這 類 花 園 ; (xi) 花 園 的 栽 種 植 物 地 方 不 可 少 於 花 園 面 積 的 25%; 2 及 (xii) 保 養 這 類 花 園 在 財 政 上 是 可 行 的 1. 建 議 由 風 力 模 擬 試 驗 及 / 或 電 腦 流 體 力 學 模 擬 訂 出 空 中 花 園 的 最 合 適 位 置 及 面 積, 以 確 保 為 四 周 環 境 提 供 最 佳 的 微 觀 氣 候 2. 建 議 採 用 土 生 樹 木 2

24 (d) 公 用 平 台 花 園 豁 免 將 平 台 花 園 計 算 入 總 樓 面 面 積 的 準 則 如 下 : (i) 屬 商 業 或 工 業 塔 式 大 廈 的 樓 層 底 部 範 圍 內 ; (ii) 該 樓 層 只 作 休 憩 平 台 花 園 之 用 ; (iii) 淨 高 度 不 得 少 於 4.5 米 ; (iv) 最 少 有 兩 邊 相 對 面 在 安 全 護 牆 高 度 以 上 是 敞 開 的, 以 產 生 空 氣 對 流 ; (v) 如 有 設 置 載 貨 升 降 機, 則 這 類 升 降 機 是 不 准 到 達 平 台 花 園 ; (vi) 任 何 通 風 系 統 的 排 氣 口 不 得 面 向 這 類 花 園 ; (vii) 花 園 的 栽 種 植 物 地 方 不 可 少 於 花 園 面 積 的 25%; 2 及 (viii) 保 養 這 類 花 園 在 財 政 上 是 可 行 的 (e) 隔 聲 鰭 豁 免 將 隔 聲 鰭 計 算 入 總 樓 面 面 積 及 上 蓋 面 積 的 準 則 如 下 : (i) 有 關 設 施 能 減 低 滋 擾 性 的 聲 音 或 過 大 的 音 量, 而 且 由 外 牆 伸 出 不 超 過 1.5 米 如 屬 由 外 牆 伸 出 超 過 1.5 米 太 大 的 隔 聲 鰭, 則 須 提 供 理 據 支 持 ; (ii) 有 關 設 施 並 非 承 重 構 件, 即 除 了 支 承 本 身 的 重 量 及 其 表 面 所 受 的 風 壓 而 產 生 的 荷 載 外, 並 不 支 承 任 何 荷 載 ; 及 (iii) 有 關 設 施 沒 有 伸 出 地 段 界 線 以 外 (f) 遮 陽 篷 及 反 光 罩 豁 免 將 遮 陽 篷 及 反 光 罩 計 算 入 總 樓 面 面 積 及 上 蓋 面 積 的 準 則 如 下 : (i) 有 關 設 施 能 改 善 樓 宇 的 能 源 效 益, 而 且 由 外 牆 伸 出 不 超 過 1.5 米 如 屬 由 外 牆 伸 出 超 過 1.5 米 太 大 的 遮 陽 篷 及 反 光 罩, 則 須 提 供 理 據 支 持 ; (ii) 有 關 設 施 並 非 承 重 構 件, 即 除 了 支 承 本 身 的 重 量 及 其 表 面 所 受 的 風 壓 而 產 生 的 荷 載 外, 並 不 支 承 任 何 荷 載 ; 及 (iii) 有 關 設 施 沒 有 伸 出 地 段 界 線 以 外 3

25 (g) 翼 牆 捕 風 器 及 風 斗 豁 免 將 翼 牆 捕 風 器 及 風 斗 計 算 入 總 樓 面 面 積 及 上 蓋 面 積 的 準 則 如 下 : (i) 有 關 設 施 可 增 加 樓 宇 的 天 然 通 風 ; (ii) 有 關 的 翼 牆 是 一 道 用 以 將 風 傳 送 入 樓 宇 內 部 的 突 鰭, 而 且 由 外 牆 伸 出 不 超 過 1.5 米 如 屬 由 外 牆 伸 出 超 過 1.5 米 太 大 的 翼 牆, 則 須 提 供 理 據 支 持 ; (iii) 有 關 的 翼 牆 並 非 承 重 構 件, 即 除 了 支 承 其 本 身 的 重 量 及 其 表 面 所 受 的 風 壓 而 產 生 的 荷 載 外, 並 不 支 承 任 何 荷 載 ; (iv) 有 關 的 捕 風 器 是 用 作 收 集 涼 風 及 刻 意 運 用 浮 力 可 獲 豁 免 計 算 入 總 樓 面 面 積 及 上 蓋 面 積 的 捕 風 器 尺 寸, 將 按 每 宗 申 請 個 案 的 情 況 及 所 提 供 的 理 據 是 否 成 立 來 評 估 ; (v) 風 斗 利 用 樓 宇 的 高 度 發 揮 豎 管 / 煙 囪 效 能, 從 而 提 供 天 然 的 溫 差 環 流 通 風, 尤 其 是 在 無 風 的 時 間 假 若 讓 周 圍 未 經 處 理 的 濕 熱 空 氣 進 入 樓 宇 內 部 不 能 提 供 舒 適 的 環 境, 也 不 能 節 省 能 源, 在 這 些 情 況 下, 當 局 會 鼓 勵 設 置 一 個 運 用 豎 管 / 煙 囪 效 能 的 系 統 來 結 合 機 械 及 天 然 通 風 可 獲 豁 免 計 算 入 總 樓 面 面 積 及 上 蓋 面 積 的 風 斗 尺 寸, 將 按 每 宗 申 請 個 案 的 情 況 及 所 提 供 的 理 據 是 否 成 立 來 評 估 ; 及 (vi) 有 關 設 施 沒 有 伸 出 地 段 界 線 以 外 2. 當 建 築 事 務 監 督 就 豁 免 將 環 保 設 施 計 算 入 總 樓 面 面 積 及 / 或 上 蓋 面 積 一 事 對 建 築 物 條 例 的 條 文 作 出 變 通 時, 將 在 適 當 的 情 況 下 加 上 下 列 條 件 : (a) 假 如 環 保 及 創 新 設 施 已 獲 豁 免 計 算 入 總 樓 面 面 積 內, 則 售 樓 說 明 書 必 須 清 楚 列 明 這 類 設 施 及 其 用 途, 並 連 同 一 個 附 表, 列 出 已 獲 這 類 豁 免 的 相 應 面 積 假 如 這 些 面 積 已 計 算 入 物 業 的 可 供 出 售 面 積 內, 則 亦 須 在 售 樓 說 明 書 內 清 楚 說 明 在 市 民 可 以 索 取 有 關 發 展 項 目 的 售 樓 說 明 書 當 日, 發 展 商 必 須 將 該 份 售 樓 說 明 書 的 副 本 存 放 於 屋 宇 署 以 作 記 錄 4

26 (b) 第 18 段 規 定 必 須 提 交 承 諾 書 以 支 持 豁 免 申 請, 在 遞 交 佔 用 許 可 證 的 申 請 前, 必 須 將 這 份 承 諾 書 向 土 地 註 冊 處 註 冊 這 份 承 諾 書 可 以 包 括 : (i) (ii) 一 份 由 發 展 商 作 出 的 承 諾 書, 承 諾 另 行 在 售 樓 說 明 書 內 列 明 所 有 環 保 設 施 ; 一 份 由 發 展 商 作 出 的 承 諾 書, 承 諾 在 公 契 內 將 露 台 指 明 為 非 圍 封 的 地 方 及 將 空 中 花 園 / 平 台 花 園 指 明 為 公 用 地 方, 以 及 清 楚 說 明 有 關 用 途 的 詳 情 及 清 楚 顯 示 其 位 置 有 關 公 契 須 就 這 些 設 施 的 管 制 運 作 財 政 支 持 及 保 養, 載 有 具 約 束 力 及 可 強 制 執 行 的 條 件 (c) 不 可 將 露 台 圍 封 (d) 在 核 准 圖 則 顯 示 的 空 中 花 園 及 平 台 花 園 只 可 供 住 客 / 租 客 及 其 訪 客 使 用, 而 未 獲 建 築 事 務 監 督 事 先 同 意 前, 這 些 地 方 不 得 作 其 他 用 途 或 由 任 何 其 他 人 士 使 用 JPN 1 Appendix A 初 版 : 2001 年 2 月 本 修 訂 版 : 2004 年 10 月 ( 修 訂 第 1(b)(ii) 段 ) 5

27 B ( 1) D / 1 / D

28 - 2 - H / 2 H /

29 - 3 - D U / 3 D U / 4 U /