2 仲 量 联 行 目 录 仲 量 联 行 视 角 沈 阳 数 据 人 口 行 政 区 划 分 城 市 经 济 基 础 设 施 建 设 交 通 运 输 航 空 公 路 铁 路 地 铁 重 点 开 发 区 域 主 要 工 业 工 业 构 成 劳

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1 沈 阳 城 市 白 皮 书 研 究 部 报 告 2016 年 1 月

2 2 仲 量 联 行 目 录 仲 量 联 行 视 角 沈 阳 数 据 人 口 行 政 区 划 分 城 市 经 济 基 础 设 施 建 设 交 通 运 输 航 空 公 路 铁 路 地 铁 重 点 开 发 区 域 主 要 工 业 工 业 构 成 劳 动 力 教 育 商 业 环 境 主 要 雇 主 主 要 投 资 房 地 产 概 述 主 要 成 交 主 要 企 业 办 公 楼 商 铺 工 业 与 物 流 住 宅

3 沈 阳 城 市 白 皮 书 3 沈 阳 市 主 要 商 圈 运 营 中 地 铁 线 路

4 4 仲 量 联 行 仲 量 联 行 视 角 沈 阳 是 辽 宁 省 省 会, 东 北 地 区 中 心 城 市 作 为 东 北 最 大 的 城 市 和 核 心 交 通 枢 纽, 沈 阳 市 在 东 北 区 域 发 展 过 程 中 发 挥 着 极 其 重 要 的 作 用, 近 年 来 一 直 维 持 着 较 高 的 城 市 现 代 化 水 平 沈 阳 市 是 1.5 线 城 市, 沈 阳 市 将 利 用 其 城 市 优 势 在 未 来 拉 动 整 体 区 域 发 展 随 着 东 北 工 业 基 地 振 兴 进 程 的 不 断 推 进, 沈 阳 市 的 城 市 影 响 力 和 辐 射 能 力 将 显 著 提 高 沈 阳 不 仅 是 环 渤 海 区 域 的 中 心 城 市 之 一, 更 是 东 北 亚 地 区 的 重 要 城 市 之 一, 沈 阳 连 接 了 中 国 与 众 多 友 邻 国 家, 例 如 日 本 俄 罗 斯 韩 国 和 蒙 古 重 要 的 战 略 地 位 和 突 出 的 区 位 优 势, 将 推 动 沈 阳 成 为 中 国 东 北 地 区 的 国 家 级 中 心 城 市 沈 阳 市 亦 是 中 国 东 北 地 区 最 有 影 响 力 的 城 市 东 北 区 域 经 济 增 长 放 缓 之 后, 沈 阳 市 与 其 他 周 边 地 区 一 样, 在 经 济 发 展 的 前 进 路 上 面 临 着 重 大 挑 战 沈 阳 市 将 继 续 振 兴 发 展 经 济, 调 整 转 换 以 重 工 业 为 依 托 的 经 济 发 展 模 式, 政 府 在 此 发 展 过 程 中 将 提 供 大 力 政 策 支 持 沈 阳 市 被 称 为 中 国 制 造 业 之 都, 近 几 年 沈 阳 市 建 立 了 产 能 丰 富 的 生 产 制 造 基 地, 沈 阳 凭 借 其 良 好 的 工 业 基 础 和 卓 越 的 制 造 业 生 产 能 力, 吸 引 了 众 多 工 业 企 业 来 沈 投 资 兴 业 与 此 同 时, 国 内 和 外 资 企 业 将 沈 阳 视 为 进 入 和 拓 展 中 国 东 北 市 场 的 重 要 突 破 口 沈 阳 正 积 极 推 进 城 市 经 济 转 型, 沈 阳 市 逐 渐 改 变 其 旧 有 的 经 济 发 展 模 式, 减 弱 沈 阳 市 经 济 对 制 造 业 的 过 度 依 赖 依 托 工 业 4.0 经 济 模 式, 进 一 步 巩 固 其 制 造 业 的 优 势 地 位 的 同 时, 政 府 积 极 支 持 发 展 第 三 产 业, 向 着 眼 于 服 务 业 和 可 持 续 性 产 业 的 经 济 模 式 转 型 在 不 久 的 将 来, 沈 阳 将 会 逐 渐 转 变 为 一 个 现 代 化 复 合 型 的 国 际 化 大 都 市 尽 管 制 造 业 依 然 是 沈 阳 市 经 济 的 一 个 重 要 组 成 部 分, 沈 阳 同 样 重 视 推 进 经 济 的 多 样 化 发 展 近 年 来, 高 新 科 技 和 金 融 业 企 业 的 数 量 在 沈 阳 市 不 断 增 加, 其 创 造 的 大 量 工 作 机 会 将 有 助 于 改 善 沈 阳 市 就 业 环 境 在 过 去 十 年 中, 随 着 人 均 收 入 的 增 加, 沈 阳 市 的 消 费 人 群 数 量 稳 步 增 涨 沈 阳 市 在 中 国 东 北 地 区 城 市 中 拥 有 最 大 消 费 人 群, 目 前 中 坚 消 费 阶 层 人 群 数 量 相 当 于 沈 阳 市 总 人 口 的 25% 随 着 沈 阳 市 的 经 济 振 兴, 当 地 居 民 生 活 水 平 不 断 提 高 人 均 财 富 积 累 促 进 了 沈 阳 市 其 他 行 业 的 发 展, 例 如 移 动 电 话 用 户 数 量 增 涨 石 油 消 耗 量 显 著 增 加 互 联 网 行 业 发 展 迅 猛 零 售 业 销 量 在 沈 阳 市 各 行 业 中 位 居 前 列 近 十 年 内, 住 宅 和 商 业 地 产 进 入 了 一 个 全 新 的 发 展 阶 段 随 着 大 量 优 质 甲 级 办 公 楼 和 商 业 物 业 不 断 投 入 使 用, 市 场 将 进 入 繁 荣 发 展 阶 段 覆 盖 更 广 泛 的 铁 路 和 道 路 交 通 基 础 设 施 建 设, 促 进 了 沈 阳 市 的 经 济 发 展 例 如 大 连 - 哈 尔 滨 和 2019 年 即 将 建 成 的 沈 阳 - 北 京 的 高 铁 线, 增 强 了 企 业 间 和 城 市 间 的 交 流 合 作, 将 促 进 沈 阳 市 成 为 中 国 东 北 地 区 的 主 要 运 输 及 物 流 枢 纽 中 心 经 济 学 人 智 库 统 计 显 示, 沈 阳 市 是 全 国 范 围 内 近 十 年 来 经 济 发 展 最 快 的 城 市 之 一 沈 阳 市 处 处 充 满 了 商 机, 经 济 的 快 速 发 展 推 动 了 建 筑 行 业 的 繁 荣, 私 有 住 宅 和 汽 车 的 占 有 率 不 断 提 高, 市 民 房 屋 消 费 支 出 不 断 增 长 随 着 沈 阳 市 经 济 发 展 逐 渐 放 缓, 房 地 产 市 场 出 现 了 供 应 过 剩 的 现 象, 尤 其 是 在 零 售 业 供 过 于 求 表 现 明 显 沈 阳 市 是 全 中 国 范 围 内 第 三 大 奢 侈 品 零 售 市 场, 政 府 的 反 腐 行 动 也 对 奢 侈 品 销 量 产 生 了 一 定 程 度 的 影 响 近 几 年 沈 阳 市 经 济 增 长 速 度 放 缓, 沈 阳 市 第 一 第 二 和 第 三 产 业 增 长 速 度 减 慢, 外 商 直 接 投 资 有 所 减 少 沈 阳 市 是 一 个 城 市 化 水 平 较 高 的 城 市, 近 年 来 人 口 老 龄 化 水 平 增 加, 出 生 率 降 低 尽 管 沈 阳 市 区 位 优 势 明 显, 以 上 因 素 将 会 给 城 市 未 来 发 展 带 来 挑 战 2015 年, 陆 续 有 中 央 领 导 莅 临 沈 阳, 政 府 部 门 将 积 极 提 供 优 惠 的 政 策 支 持, 扶 持 东 北 经 济 的 振 兴 发 展 沈 阳 市 将 会 利 用 自 己 的 区 位 城 市 优 势 和 交 通 枢 纽 的 便 捷 条 件, 开 拓 出 一 条 适 合 自 身 的 城 市 发 展 道 路, 并 引 领 周 边 地 区 的 繁 荣 发 展, 逐 渐 缩 小 与 中 国 其 他 东 部 及 南 部 经 济 发 达 地 区 的 差 距

5 沈 阳 城 市 白 皮 书 5 沈 阳 数 据 经 济 指 标 规 模 人 口 ( 百 万 2014) 8.3 GDP ( 十 亿 2014) 710 增 长 总 人 口 ( ) 8.3% GDP (2014) 6.0% 运 输 量 航 空 客 运 ( 百 万 次 2013) 4.1 货 运 量 ( 铁 路 公 路 和 航 空 ; 百 万 吨 2013) 外 资 实 际 利 用 外 商 直 接 投 资 ( 百 万 美 元 2013) 5.8 出 口 总 值 ( 十 亿 美 元 2013) 7.0 人 均 经 济 人 均 GDP ( 人 民 币 2014) 85,812 城 镇 人 均 可 支 配 收 入 ( 人 民 币 2014) 34,233 劳 动 力 和 高 等 教 育 高 等 院 校 (2013) 53 高 等 院 校 在 校 生 (2013) 475,700 失 业 率 (% 2013) 3.0 平 均 工 资 ( 人 民 币 2013) 52,461 数 据 来 源 : 经 济 学 人 智 库 沈 阳 市 统 计 局 ( 货 运 量 高 等 院 校 数 量 高 等 院 校 在 校 生 失 业 率 数 据 来 自 2014 年 年 鉴 ) 备 注 : 人 口 指 常 住 人 口 ; 常 住 人 口 指 在 沈 阳 市 居 住 时 间 在 六 个 月 以 上 沈 阳 市 城 市 竞 争 力 2013 年 城 市 竞 争 力 东 北 地 区 排 名 第 一 2013 年 中 国 城 市 竞 争 力 全 国 排 名 第 十 六 2012 年 中 国 时 尚 消 费 城 市 榜 位 列 第 七 2012 年 世 界 发 展 最 快 城 市 排 行 榜 位 列 第 十 数 据 来 源 : 中 国 城 市 竞 争 力 研 究 院 ( 最 新 更 新 ) 哈 尔 滨 乌 鲁 木 齐 3 小 时 飞 行 圈 兰 州 成 都 长 春 呼 和 浩 特 北 京 唐 山 天 津 大 连 石 家 庄 烟 台 太 原 潍 坊 青 岛 郑 州 济 南 西 安 洛 阳 徐 州 重 庆 襄 阳 武 汉 长 沙 1 小 时 飞 行 圈 南 京 南 京 合 肥 南 昌 杭 州 沈 阳 温 州 吉 林 首 尔 常 州 无 锡 南 通 苏 州 上 海 嘉 兴 宁 波 绍 兴 金 华 2 小 时 飞 行 圈 东 京 一 线 城 市 1.5 线 过 渡 型 城 市 二 线 增 长 型 城 市 三 线 新 兴 型 城 市 三 线 起 步 型 城 市 昆 明 贵 阳 南 宁 海 口 广 州 东 莞 佛 山 珠 海 中 山 福 州 泉 州 厦 门 汕 头 深 圳 香 港 澳 门 台 北 数 据 来 源 : 仲 量 联 行 研 究 部, 中 国 城 市 60 强 (

6 6 仲 量 联 行 人 口 沈 阳 市 城 市 人 口 在 东 北 位 列 第 一 与 东 北 地 区 城 市 如 大 连, 哈 尔 滨, 长 春 等 地 相 似, 过 去 五 年, 沈 阳 市 的 人 口 数 量 稳 定 增 长 虽 然 以 上 城 市 未 来 人 口 增 长 将 放 缓, 但 是 沈 阳 市 的 人 口 增 长 预 计 保 持 在 平 稳 水 平 沈 阳 市 城 镇 地 区 人 才 外 流 形 势 日 益 严 峻, 与 其 他 城 市 一 样, 沈 阳 市 同 时 也 面 临 着 来 自 人 口 老 龄 化 的 挑 战, 人 口 老 龄 化 将 给 劳 动 力 供 应 带 来 压 力 达 到 退 休 年 龄 人 口 不 断 增 多, 劳 动 力 短 缺 将 会 加 剧 人 口 老 龄 化 也 给 青 壮 年 人 带 来 了 更 大 的 经 济 负 担, 工 业 化 进 程 将 随 之 放 缓 沈 阳 居 民 目 前 生 育 率 降 低 至 0.74, 这 意 味 着 下 一 代 人 口 数 量 下 降, 每 对 夫 妇 只 生 育 0.74 个 孩 子 中 国 北 方 城 市 人 口 数 量 比 较 (2014) 沈 阳 行 政 区 和 县 市 内 行 政 区 域 面 积 ( 平 方 公 里 ) 人 口 * 人 口 密 度 ( 人 / 平 方 公 里 ) 大 东 ,576 6,896 和 平 ,399 10,757 皇 姑 ,288 12,383 沈 河 ,417 11,940 铁 西 ,091 3,172 合 计 572 3,775,771 6,601 于 洪 , 苏 家 屯 , % % % 0.8% 2.5% 2.0% 1.5% 0.4% 0.4% 1.0% 0.5% 郊 区 / 县 东 陵 ( 浑 南 ) , 沈 北 , 辽 中 1, , 新 民 市 3, , 法 库 县 2, , % 康 平 县 2, , % 合 计 12,289 3,532, 总 计 12,861 7,308,396 6,889 ( ) 资 料 来 源 : 沈 阳 市 统 计 局 (2014 年 年 鉴 ) 备 注 : 人 口 指 户 籍 人 口, 户 籍 人 口 数 量 低 于 常 住 人 口 数 量 数 据 来 源 : 经 济 学 人 智 库 沈 阳 市 核 心 区 和 郊 区 行 政 区 划 分 沈 阳 下 设 五 个 市 区 行 政 区 ( 核 心 区 ) 五 个 郊 区 行 政 区 和 三 个 县, 其 中 市 内 核 心 五 区 是 沈 阳 人 口 集 中 的 区 域 沈 河 区 系 城 市 人 口 最 密 集 的 行 政 区, 也 是 沈 阳 市 政 府 的 所 在 地 及 沈 阳 商 业 地 产 核 心 集 中 区 域 市 郊 五 区 和 三 个 县 的 占 地 面 积 较 大, 人 口 密 度 较 低 沈 阳 市 政 府 在 过 去 的 十 五 年 内 以 东 陵 区 ( 浑 南 区 ) 和 沈 北 新 区 为 主 导 向 南 北 发 展 新 民 市 是 沈 阳 最 大 的, 经 济 最 发 达 的 县 级 市 备 注 : 地 图 不 含 新 民 市 法 库 县 和 康 平 县

7 沈 阳 城 市 白 皮 书 7 城 市 经 济 沈 阳 市 地 区 生 产 总 值 的 增 长 主 要 驱 动 力 来 自 人 口 密 集 型 的 重 工 业 装 备 制 造 业 和 高 新 科 技 产 业 的 发 展 十 三 五 计 划 ( ) 指 出, 沈 阳 市 将 着 力 发 展 外 向 型 服 务 产 业 以 促 进 产 业 转 型, 并 调 整 解 决 制 造 业 产 能 过 剩 的 现 象 沈 阳 市 近 年 来 涌 现 出 一 定 数 量 的 互 联 网 金 融 和 资 产 管 理 公 司, 这 类 公 司 的 繁 荣 是 沈 阳 市 经 济 发 展 驱 动 力 重 要 组 成 部 分 之 一, 并 为 沈 阳 市 就 业 市 场 提 供 了 较 多 的 中 高 端 就 业 机 会 沈 阳 市 GDP 增 长 经 历 了 多 年 的 快 速 增 长,2014 年, 沈 阳 市 地 区 生 产 总 值 增 速 放 缓 至 6% 截 至 2013 年 底, 沈 阳 市 GDP 统 计 值 为 7100 亿 元, 在 东 北 地 区 各 城 市 中 GDP 排 名 第 二, 是 2007 年 GDP 水 平 的 两 倍 沈 阳 市 固 定 资 产 投 资 减 少 是 导 致 沈 阳 市 GDP 增 长 速 度 放 缓 的 主 要 原 因 2014 年 固 定 资 产 投 资 同 期 下 降 2.8%, 固 定 资 产 投 资 主 要 包 含 高 铁 桥 梁 机 场 建 设 其 他 城 市 基 础 设 施 建 设 和 建 筑 的 投 资 随 着 制 造 业, 尤 其 是 自 动 化 装 备 制 造 业 和 基 础 设 施 建 设 投 资 的 下 滑, 未 来 沈 阳 也 面 临 着 GDP 增 速 放 缓 的 挑 战 与 此 同 时, 工 业 4.0 项 目 特 别 是 中 德 国 产 业 园 等 先 进 制 造 业 基 地 的 建 设 发 展, 会 加 速 沈 阳 制 造 业 向 高 端 和 高 附 加 值 模 式 转 型 和 迈 进 沈 阳 市 是 东 北 地 区 的 商 业 聚 集 区, 在 东 北 地 区 沈 阳 市 商 业 市 场 零 售 总 额 巨 大 自 2009 年 起, 零 售 总 额 年 增 长 率 都 在 12% 以 上 然 而, 自 当 地 政 府 加 强 反 腐 力 度 后, 高 端 商 业 市 场 的 销 售 受 到 一 定 冲 击 2014 年, 沈 阳 市 零 售 总 额 为 3570 亿 元, 城 镇 人 均 支 出 为 26,989 元 每 人 每 年, 相 对 2013 年 同 期 增 长 9.5% 同 时, 沈 阳 市 商 业 市 场 面 临 的 挑 战 主 要 来 自 供 给 过 剩, 另 一 方 面 沈 阳 市 商 业 市 场 零 售 业 发 展 稳 健, 人 均 可 支 配 收 入 水 平 较 高, 以 上 因 素 为 市 场 后 续 良 性 发 展 提 供 了 保 障 在 未 来, 沈 阳 市 仍 然 是 东 北 地 区 最 具 吸 引 力 和 潜 力 的 零 售 市 场 之 一, 并 将 成 为 东 北 地 区 商 业 市 场 的 重 要 门 户 和 消 费 核 心 以 高 铁 为 代 表 的 城 际 交 通 的 发 展, 节 约 了 时 间 成 本, 将 大 大 提 升 沈 阳 作 为 东 北 地 区 商 业 核 心 市 场 的 吸 附 力 经 济 背 景 沈 阳 市 当 地 政 府 提 出 了 全 面 的 支 持 政 策, 重 点 建 设 开 发 区 : 浑 南 区 于 洪 新 城 长 白 岛 区 域 铁 西 经 济 开 发 区 以 及 沈 北 区 域 金 廊 沿 线 重 点 发 展 现 代 服 务 业, 着 眼 于 提 高 商 业 和 优 质 办 公 区 域 的 品 质 其 中 重 点 项 目 有 位 于 城 市 西 侧 的 沈 阳 经 济 开 发 区 (SEDA) 等, 沈 阳 经 济 开 发 区 是 在 2002 年 铁 西 重 工 业 工 厂 搬 迁 后 成 立 的 工 业 基 地 在 20 世 纪 70 年 代, 沈 阳 与 天 津 上 海 都 是 中 国 最 重 要 的 工 业 城 市 早 在 第 二 次 世 界 大 战 之 前, 沈 阳 的 重 工 业 已 经 得 到 了 良 好 发 展, 主 要 发 展 区 域 集 中 在 铁 西 区 然 而 从 20 世 纪 80 年 代 开 始, 随 着 重 工 业 比 重 不 断 减 少, 沈 阳 经 济 增 长 逐 年 变 缓 在 国 务 院 提 出 的 振 兴 东 北 老 工 业 基 地 的 政 策 支 持 下, 沈 阳 在 过 去 的 十 年 里, 经 济 开 始 重 新 焕 发 了 生 机 和 活 力 新 一 轮 的 东 北 振 兴 计 划, 将 进 一 步 推 进 沈 阳 经 济 转 型 和 城 市 发 展, 未 来 沈 阳 势 必 成 为 东 北 区 域 的 国 家 级 中 心 城 市 中 国 北 方 城 市 GDP 比 较 (2014) % 10.0% GDP ( ) GDP (2014) 数 据 来 源 : 经 济 学 人 智 库 中 国 北 方 城 市 零 售 总 额 比 较 (2014) 1,200 1, 数 据 来 源 : 经 济 学 人 智 库 8.0% 5.8% 6.0% 6.6% 7.0% 10.4% 12.4% 12.3% 11.2% 12.6% 12.5% 12.6% 2014 ( ) 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 15% 14% 13% 12% 11% 10%

8 8 仲 量 联 行 基 础 设 施 建 设 高 速 公 路 及 高 铁 线 交 通 网 (2015) 哈 尔 滨 长 春 兰 州 成 都 重 庆 西 安 石 家 庄 太 原 郑 州 长 沙 北 京 合 肥 武 汉 天 津 济 南 南 昌 沈 阳 大 连 青 岛 南 京 上 海 杭 州 福 州 未 来 北 京 - 沈 阳 高 铁 线 运 营 中 高 铁 线 在 建 高 铁 线 ( 主 要 线 路 ) 昆 明 南 宁 广 州 深 圳 / 香 港 交 通 运 输 作 为 中 国 东 北 的 交 通 枢 纽 城 市, 沈 阳 在 本 世 纪 初 已 经 建 设 了 极 其 广 泛 的 交 通 设 施, 公 路 铁 路 及 国 际 机 场 同 步 发 展 尤 其 是 2012 年 至 今, 随 着 哈 ( 尔 滨 ) 大 ( 连 ) 高 铁, 沈 ( 阳 ) 丹 ( 东 ) 以 及 丹 ( 东 ) 大 ( 连 ) 等 一 些 列 高 铁 的 逐 步 建 设 通 车, 东 北 已 经 形 成 了 围 绕 沈 阳 为 交 通 节 点, 连 接 东 北 各 主 要 城 市 的 高 铁 网 络 2012 年 大 连 - 哈 尔 滨 高 铁 的 开 通, 将 整 个 东 北 的 主 要 城 市 之 间 的 旅 行 时 间 缩 短 至 2 小 时 30 分 钟, 也 为 沿 线 其 他 城 市 带 来 了 便 捷 北 京 - 沈 阳 高 铁 线 正 在 筹 建 中, 并 于 2013 年 开 工 建 设, 预 计 2019 年 完 工 投 入 使 用 东 北 高 铁 路 网 的 加 密 和 高 铁 列 车 的 开 行, 也 是 国 家 振 兴 东 北 战 略 中 很 关 键 的 一 步, 沈 阳 作 为 东 北 核 心 交 通 枢 纽 的 地 位 进 一 步 巩 固, 为 环 渤 海 经 济 区 的 发 展 带 来 活 力, 推 动 区 域 融 合, 同 时 也 进 一 步 拓 展 了 沈 阳 在 东 北 乃 至 中 国 北 方 的 影 响 力, 带 动 了 东 北 地 区 的 经 济 发 展 航 空 沈 阳 桃 仙 国 际 机 场 是 辽 宁 省 及 东 北 地 区 最 主 要 的 机 场 机 场 距 离 沈 阳 市 中 心 18 公 里, 距 离 抚 顺 本 溪 鞍 山 铁 岭 辽 阳 及 营 口 不 足 100 公 里 机 场 目 前 已 经 开 通 了 80 条 航 空 线 路, 连 接 50 余 个 国 内 外 城 市, 共 计 开 通 约 150 条 航 线 航 班 线 路 包 括 沈 阳 到 香 港 台 湾 澳 门 日 本 和 韩 国 等 随 着 机 场 客 流 运 输 量 不 断 攀 升, 沈 阳 桃 仙 国 际 机 场 已 于 2013 年 完 成 了 扩 建 工 程, 此 工 程 包 含 一 座 24.8 万 平 方 米 的 新 航 站 楼 新 航 站 楼 的 建 设 采 用 了 达 到 国 际 水 准 的 技 术, 航 站 楼 的 设 施 品 质 堪 比 与 北 京 上 海 预 期 到 2020 年, 机 场 的 年 客 运 吞 吐 量 将 达 到 2010 年 的 四 倍, 年 客 运 量 将 达 到 1750 万 人 次, 年 货 运 量 达 到 24 万 顿 公 路 连 接 沈 阳 的 主 要 高 速 公 路 包 含 : 沈 大 高 速 沈 丹 高 速 京 哈 高 速 ( 沈 哈 段 ) 及 京 沈 高 速 铁 路 京 沈 高 铁 线 起 于 沈 阳 北 站, 经 新 民 阜 新 朝 阳 承 德 进 入 北 京, 线 路 全 长 公 里, 设 计 最 高 时 速 为 350 公 里, 政 府 投 资 预 算 约 为 7000 亿 元, 京 沈 高 铁 建 成 后 北 京 与 沈 阳 两 地 用 时 缩 短 为 2 小 时 17 分 钟 京 沈 高 铁 与 哈 大 高 铁 线 将 会 极 大 程 度 上 提 高 东 北 地 区 与 中 国 其 他 地 区 的 联 系 和 沟 通

9 沈 阳 城 市 白 皮 书 9 地 铁 2005 年 在 国 务 院 的 批 准 下, 沈 阳 开 始 修 建 地 铁 沈 阳 目 前 已 开 通 一 横 一 纵 两 条 地 铁 线, 未 来 将 开 通 另 外 11 条 新 地 铁 线 路 地 铁 一 号 和 二 号 线 线 途 径 金 廊 沿 线 办 公 楼 和 商 业 聚 集 区, 包 含 中 街 和 太 原 街 地 铁 一 号 线 和 二 号 线 的 开 通, 有 效 缓 解 了 沈 阳 市 路 面 交 通 压 力, 地 铁 的 修 建 将 有 效 地 提 高 沈 阳 交 通 状 况 及 地 铁 站 周 边 的 房 地 产 活 跃 度, 带 动 核 心 区 的 居 民 向 市 郊 转 移 地 铁 网 紧 密 连 接 城 市 核 心 与 周 边 地 区, 地 铁 网 络 的 进 一 步 完 善 也 极 大 的 带 动 了 沿 线 周 边 的 商 业 及 办 公 楼 物 业 的 开 发 和 运 营, 为 非 核 心 商 圈 内 的 购 物 中 心 及 高 档 办 公 楼 的 客 群 拓 展 提 供 了 便 利 的 交 通 条 件 沈 阳 市 地 铁 规 划 图 ( ) 运 营 中 地 铁 线 已 规 划 地 铁 线 资 料 来 源 : 沈 阳 地 铁

10 10 仲 量 联 行 重 点 开 发 区 域 沈 西 工 业 走 廊 沈 西 工 业 走 廊 覆 盖 面 积 达 到 850 平 方 公 里 市 政 府 将 大 力 发 展 该 区 域 建 设 并 且 提 供 相 应 政 策 措 施, 例 如 低 价 格 的 土 地 对 入 驻 企 业 进 行 税 收 减 免 种 种 优 惠 政 策 吸 引 了 众 多 公 司 前 来 投 资 设 厂 2014 年, 普 洛 斯 集 团 全 球 董 事 会 首 次 在 沈 阳 召 开, 董 事 会 主 席 洪 光 华 先 生 一 行 在 此 期 间 拜 会 沈 阳 市 领 导, 深 入 交 流 洽 谈 沈 阳 环 普 国 际 产 业 园 项 目 及 未 来 发 展 计 划, 对 沈 阳 及 铁 西 区 的 未 来 发 展 充 满 信 心 沈 阳 环 普 国 际 产 业 园 是 普 洛 斯 集 团 在 沈 阳 的 重 要 产 业 园 项 目 之 一, 此 项 目 位 于 铁 西 区 经 济 技 术 开 发 区, 总 建 筑 面 积 为 29 万 平 方 米, 项 目 将 于 2016 年 年 底 竣 工 近 五 年 来, 铁 西 区 产 城 融 合 效 应 凸 显, 华 润 置 地 中 海 地 产 旭 辉 地 产 沈 阳 特 变 电 工 房 地 产 开 发 有 限 责 任 公 司 沈 阳 龙 湖 房 地 产 拓 展 有 限 公 司 中 南 房 地 产 开 发 有 限 公 司 等 实 力 开 发 商, 均 对 铁 西 开 发 区 地 块 表 现 出 浓 厚 的 兴 趣 2015 年, 铁 西 区 加 快 了 产 业 结 构 调 整 和 经 济 转 型 升 级 步 伐, 提 出 一 园 一 城 一 谷 的 三 个 一 战 略, 走 产 城 合 作 之 路 中 德 装 备 园 中 法 生 态 城 在 开 发 区 重 装 启 步, 沈 阳 金 谷 同 步 上 升 为 沈 阳 战 略 中 德 装 备 园 将 作 为 中 国 制 造 2025 与 德 国 工 业 4.0 有 效 对 接 的 重 要 平 台 ; 中 法 生 态 城 在 三 环 路 以 西 浑 河 以 北 沈 辽 路 以 南 已 整 理 出 土 地 30 平 方 公 里 高 新 技 术 产 业 开 发 区 : 浑 南 区 沈 阳 高 新 技 术 产 业 开 发 区 坐 落 于 浑 南 区 的 中 部, 占 地 400 平 方 公 里, 主 要 发 展 高 新 技 术 产 业, 特 别 是 针 对 沈 阳 软 件 硬 件 及 通 讯 信 息 产 业 东 软 集 团 于 20 世 纪 90 年 代 末 期 在 此 设 立 公 司, 作 为 第 一 家 在 此 设 立 的 公 司, 经 过 17 年 的 发 展, 如 今 年 产 值 可 达 200 亿 元 2014 年, 毅 昌 工 业 设 计 投 资 25 亿 人 民 币 于 沈 阳 浑 南 大 学 城 成 立 沈 阳 毅 昌 工 业 设 计 谷, 占 地 26.7 万 平 方 米, 项 目 总 面 积 达 53 万 平 方 米, 预 计 2018 年 竣 工 2014 年, 锦 联 控 股 集 团 投 资 20 亿 元 在 浑 南 建 立 工 业 园 区, 主 要 从 事 工 业 地 产 行 业, 工 业 园 区 占 地 50 万 平 方 米, 包 含 科 研 中 心, 企 业 孵 化 器, 现 代 化 厂 房 和 配 备 设 施 金 廊 工 程 沈 阳 金 廊 工 程 的 建 设 于 2003 年 通 过 当 地 政 府 审 批 沈 阳 金 廊 一 条 垂 直 的, 连 接 沈 阳 南 北 的 条 状 区 域 在 此 设 立 着 众 多 沈 阳 现 代 服 务 业 产 业, 是 沈 阳 新 的 一 体 化 区 域 的 典 范 这 个 区 域 有 许 多 地 标 式 建 筑, 也 是 2013 年 全 运 会 部 分 重 要 项 目 所 在 地 金 廊 的 核 心 区 域 是 沈 阳 的 CBD 区 域, 这 里 设 立 了 许 多 国 内 外 银 行, 例 如 中 国 银 行 中 国 人 民 银 行 大 华 银 行 及 东 亚 银 行 等 等 金 廊 沿 线 包 含 了 沈 阳 市 一 半 以 上 的 甲 级 及 乙 级 办 公 楼 高 档 商 场 及 五 星 级 酒 店 坐 落 于 金 廊 沿 线 的 华 润 大 厦 是 沈 阳 第 一 座 符 合 国 际 甲 级 标 准 的 办 公 楼, 此 综 合 体 项 目 配 以 高 端 商 场 及 五 星 级 酒 店 2015 年 下 半 年, 坐 落 于 金 廊 南 段 ( 五 里 河 ) 的 夏 宫 城 市 广 场 投 入 甲 级 办 公 楼 市 场, 其 占 地 6.7 万 平 方 米 夏 宫 城 市 广 场 目 前 处 于 待 租 待 售 状 态, 高 新 科 技 公 司 金 融 公 司 和 专 业 服 务 公 司 是 夏 宫 城 市 广 场 的 主 要 目 标 租 户 农 产 品 精 深 加 工 基 地 沈 北 新 区 将 开 发 东 北 地 区 最 大 的 农 产 品 深 精 加 工 基 地 许 多 国 内 外 知 名 的 企 业 都 在 此 区 域 设 厂, 如 百 事 可 乐 辉 山 乳 业 蒙 牛 乳 业 等 近 年 来, 沈 北 新 区 积 极 推 进 农 业 创 新 增 产 增 收 20 世 纪 90 年 代, 沈 北 新 区 新 农 社 区 ( 村 ) 就 被 列 为 沈 阳 市 二 类 蔬 菜 生 产 基 地, 全 村 因 主 产 胡 萝 卜 达 到 1 万 亩 以 上 为 配 合 新 农 村 胡 萝 卜 种 植 创 新, 沈 北 新 区 积 极 向 市 土 地 部 门 积 极 申 请 高 标 准 农 田 设 施 改 造 项 目, 该 专 项 资 金 有 望 在 2016 年 下 拨 并 实 施, 该 项 目 可 完 成 1.5 万 亩 农 田 设 施 改 造 汽 车 产 业 基 地 沈 阳 政 府 计 划 依 托 大 东 区 沈 阳 汽 车 城 建 立 重 要 的 汽 车 工 业 制 造 基 地 截 止 2014 年 下 半 年, 大 东 区 引 进 了 乐 天 工 程 方 正 模 具 德 国 博 泽 等 签 约 项 目 16 个, 累 计 投 资 总 额 达 47.6 亿 元 12 年 来, 华 晨 宝 马 在 沈 阳 陆 续 实 施 了 一 系 列 重 大 项 目, 在 各 方 的 共 同 努 力 下, 华 晨 宝 马 汽 车 有 限 公 司 在 沈 阳 实 现 了 快 速 发 展, 销 售 和 服 务 网 络 遍 及 全 国, 在 这 一 过 程 中, 华 晨 宝 马 也 不 断 加 快 了 本 土 化 进 程, 更 深 地 融 入 了 中 国 市 场 2014 年, 华 晨 宝 马 共 生 产 整 车 28.8 万 辆, 同 比 增 长 33.9%; 实 现 工 业 总 产 值 1004 亿 元, 同 比 增 长 21.4%; 上 缴 税 金 165 亿 元, 同 比 增 长 17% 2015 年 上 半 年, 共 生 产 整 车 万 辆, 实 现 产 值 亿 元 华 晨 宝 马 汽 车 公 司 目 前 成 为 沈 阳 市 惟 一 一 家 产 值 超 千 亿 元 的 工 业 企 业, 连 续 多 年 位 居 沈 阳 市 纳 税 百 强 之 首, 为 沈 阳 市 经 济 和 社 会 发 展 做 出 了 突 出 贡 献 2016 年, 在 现 有 宝 马 产 品 基 础 上, 将 有 更 多 宝 马 产 品 在 沈 阳 生 产, 汽 车 核 心 部 分 的 发 动 机 等 都 将 陆 续 在 沈 阳 投 产

11 沈 阳 城 市 白 皮 书 11 主 要 工 业 工 业 构 成 沈 阳 是 全 国 最 大 的 重 工 业 城 市 之 一 2013 年, 沈 阳 的 优 势 产 业 年 工 业 总 产 值 达 到 1.37 万 亿 元 沈 阳 的 优 势 产 业 排 名 前 三 位 的 是 机 械 装 备 制 造 业 汽 车 及 零 部 件 制 造 业 和 建 筑 产 品 制 造 业 劳 动 力 2013 年, 沈 阳 市 三 大 产 业 就 业 人 数 相 比, 第 三 产 业 服 务 业 的 就 业 人 数 的 比 重 较 大, 占 据 了 沈 阳 市 就 业 总 人 数 的 一 半 以 上 与 此 同 时, 沈 阳 是 除 北 京 外 第 三 产 业 劳 动 力 人 口 数 量 占 比 最 大 的 中 国 北 方 城 市 沈 阳 市 三 大 产 业 就 业 人 数 占 比 (2013) 沈 阳 支 柱 产 业 序 号 优 势 产 业 工 业 产 值 产 业 ( 人 民 币 十 亿 ) (2013) 产 业 合 计 占 比 (%) 1 机 械 装 备 制 造 业 汽 车 及 零 部 件 制 造 建 筑 产 品 制 造 农 副 产 品 加 工 制 造 医 药 工 业 有 色 金 属 冶 炼 及 压 延 业 数 据 来 源 : 沈 阳 统 计 局 (2014 年 年 鉴 ) 备 注 : 占 比 由 于 舍 入 误 差 分 析, 加 和 不 等 于 100.0% 0.2% 53.4% 46.4% 数 据 来 源 : 经 济 学 人 智 库 备 注 : 由 于 舍 入 误 差 分 析, 加 和 不 等 于 100.0%

12 12 仲 量 联 行 教 育 据 2010 年 第 六 次 人 口 普 查 结 果 显 示, 沈 阳 市 受 过 大 专 及 以 上 高 等 教 育 的 人 口 数 占 全 市 总 人 口 的 20% 2013 年, 全 市 共 有 53 所 高 等 院 校, 包 含 5 所 独 立 教 育 学 院, 同 年 全 市 有 5.7 万 名 高 等 院 校 毕 业 生 沈 阳 市 教 育 业 的 发 展, 夯 实 了 沈 阳 在 东 北 地 区 的 学 术 中 心 地 位 与 中 国 南 部 一 级 城 市 深 圳 相 比 较, 沈 阳 市 教 育 规 模 更 大 2013 年, 沈 阳 市 高 等 院 校 的 数 量 是 深 圳 市 的 五 倍, 高 等 院 校 毕 业 生 人 数 是 深 圳 市 的 三 倍 重 点 高 校 包 括 东 北 大 学 ( 重 点 学 科 为 计 算 机 科 技 冶 金 和 工 业 相 关 专 业 ) 沈 阳 工 业 大 学 ( 重 点 学 科 和 专 业 为 电 子 工 厂 和 自 动 化 学 院 辽 宁 大 学 中 国 医 科 大 学 鲁 迅 美 术 学 院 和 沈 阳 音 乐 学 院 等 沈 阳 市 重 点 高 校 的 师 资 力 量 和 教 学 水 平, 帮 助 学 生 们 打 下 了 扎 实 的 学 术 及 应 用 技 能 基 础, 针 对 制 造 业 相 关 产 业 做 好 了 充 足 的 就 业 准 备, 可 供 选 择 的 就 业 领 域 涵 盖 精 密 机 械 机 械 工 程 和 工 序 自 动 化 等 工 程 类 相 关 行 业 商 业 环 境 从 2003 年 起, 沈 阳 成 为 国 务 院 提 出 的 振 兴 老 东 北 基 地 最 大 的 受 益 者 这 个 政 策 给 沈 阳 市 政 府 很 多 政 策 及 财 政 上 的 支 持, 以 此 改 善 商 业 投 资 环 境 例 如 : 沈 阳 市 政 府 推 出 了 鼓 励 政 策 和 措 施 来 帮 助 外 商 ( 如 宝 马 普 洛 斯 通 用 汽 车 等 ) 在 沈 阳 投 资 兴 业, 其 中 包 括 土 地 买 卖 设 备 改 进 及 招 工 方 面 的 优 惠 政 策 和 鼓 励 措 施 政 府 出 台 了 相 应 的 优 惠 税 收 原 材 料 采 购 等 扶 持 政 策, 吸 引 了 许 多 跨 国 公 司 前 来 沈 阳 投 资 设 厂 沈 阳 相 对 较 低 的 劳 动 力 成 本 高 水 准 的 物 流 仓 储 条 件 和 完 善 的 基 础 设 施 建 设, 也 是 吸 引 这 些 国 内 外 公 司 来 沈 阳 投 资 的 有 利 条 件, 国 内 外 公 司 在 沈 阳 的 进 驻 投 资 拉 动 了 城 市 经 济 和 社 会 发 展 2014 年, 从 业 人 员 平 均 工 资 为 34,233 元, 相 较 上 年 增 长 17.7%; 人 均 消 费 支 出 24,223 元, 增 长 11.0% 此 外, 大 批 的 接 受 过 正 式 培 训 且 经 验 丰 富 的 技 术 工 人, 也 是 吸 引 许 多 国 际 公 司 来 沈 设 厂 的 原 因 之 一

13 沈 阳 城 市 白 皮 书 13 主 要 雇 主 主 要 投 资 北 方 重 工 坐 落 于 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 (SEDA), 北 方 重 工 是 中 国 五 百 强 企 业 之 一, 共 有 员 工 1 万 余 人 辽 宁 辉 山 乳 业 集 团 辽 宁 辉 山 乳 业 集 团 作 为 最 大 的 乳 业 集 团 之 一, 常 年 为 中 国 东 北 地 区 提 供 安 全 新 鲜 的 奶 制 品, 现 有 员 工 1 万 人 沈 鼓 核 泵 坐 落 于 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区 (SEDA), 总 建 筑 面 积 80 万 平 方 米, 在 沈 阳 地 区 雇 佣 员 工 6,000 人, 投 资 20 亿 元, 总 资 产 达 到 96 亿 元 东 软 集 团 东 软 集 团 成 立 于 1991 年, 坐 落 于 沈 阳 高 新 技 术 产 业 开 发 区, 全 国 员 工 总 数 达 到 14,000 人 东 北 制 药 总 厂 东 北 制 药 总 厂 成 立 于 1946 年, 坐 落 于 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区, 是 东 北 地 区 重 要 的 制 药 和 出 口 基 地, 现 有 职 工 11,000 人 米 其 林 米 其 林 沈 阳 轮 胎 有 限 公 司 投 资 15 亿 美 元 设 立 新 工 厂, 在 2013 年 投 入 使 用, 此 项 目 为 目 前 中 国 地 区 米 其 林 投 资 的 最 大 项 目 新 工 厂 坐 落 于 沈 阳 经 济 技 术 开 发 区, 设 计 年 产 能 力 将 增 加 至 1000 万 条 / 年, 卡 客 车 轮 胎 达 到 180 万 条 / 年 以 及 卡 客 车 翻 新 胎 面 为 29.5 万 条 华 晨 宝 马 汽 车 有 限 公 司 2010 年, 华 晨 宝 马 汽 车 有 限 公 司 在 沈 阳 铁 西 区 经 济 技 术 开 发 区 (SEDA) 投 资 150 亿 人 民 币 建 设 新 工 厂, 新 工 厂 占 地 2,070 平 方 米, 项 目 后 期 年 产 量 将 达 到 20 万 台 华 晨 宝 马 汽 车 有 限 公 司 成 立 于 2003 年 5 月, 是 宝 马 集 团 与 华 晨 中 国 汽 车 控 股 有 限 公 司 共 同 设 立 的 合 资 企 业, 业 务 涵 盖 了 BMW 品 牌 汽 车 的 生 产 销 售 和 售 后 服 务 恒 隆 地 产 位 于 CBD 的 市 府 恒 隆 广 场, 是 恒 隆 地 产 目 前 在 沈 阳 最 大 的 在 建 项 目 此 综 合 体 项 目 包 含 商 业 与 办 公 楼 部 分, 市 府 恒 隆 广 场 总 楼 面 面 积 达 861,200 平 方 米 市 府 恒 隆 广 场 低 区 于 2014 年 年 底 交 付, 中 区 于 2015 年 下 半 年 交 付, 预 计 在 建 高 区 于 2017 年 交 付

14 14 仲 量 联 行 房 地 产 概 述 房 地 产 指 标,2015 年 第 三 季 度 市 场 存 量 甲 级 办 公 楼 ( 平 方 米 ) 817,254 酒 店 数 量 ( 五 星 级 酒 店 ) 7 市 场 活 力 新 建 甲 级 办 公 楼 ( 平 方 米 ) 193,044 甲 级 办 公 楼 空 置 率 (%) 41.4 价 格 甲 级 办 公 楼 租 金 ( 元 每 平 方 米 每 月 ) 96.8 商 铺 租 金 ( 元 每 平 方 米 每 月 ) 3,653.2 工 业 租 金 ( 元 每 平 方 米 每 月 ) 高 档 住 宅 价 格 ( 元 每 平 方 米 ) 8,828.3 甲 级 办 公 楼 回 报 率 (%) 6.9 备 注 : 商 铺 租 金 是 大 型 购 物 中 心 的 租 金 主 要 成 交 投 资 商 华 润 置 地 :2015 年 年 末, 华 润 置 地 以 13 亿 元 夺 得 铁 西 区 总 占 地 为 263,500 平 方 米 地 块 地 块 规 划 包 含 住 宅 和 商 业 项 目, 预 计 2016 年 动 工,2019 年 交 付, 这 是 华 润 继 华 润 置 地 凯 旋 门 沈 阳 华 润 置 地 广 场 后 在 铁 西 的 第 三 次 布 局 ;2014 年 年 初, 华 润 置 地 成 功 拍 得 皇 姑 地 块, 土 地 面 积 160,370 平 方 米, 总 价 约 12 亿 元 地 块 规 划 综 合 体 项 目, 包 含 办 公 楼 购 物 中 心 和 住 宅, 预 计 2020 年 完 工 兴 隆 集 团 : 既 太 原 街 新 玛 特 闭 店 后,2013 年, 兴 隆 集 团 于 太 原 街 原 新 玛 特 旧 址 处 租 赁 12.4 万 平 方 米 的 面 积 目 前 为 止, 兴 隆 集 团 在 沈 阳 拥 有 8 个 百 货 商 店 华 晨 宝 马 汽 车 有 限 公 司 :2014, 华 晨 宝 马 于 大 东 区 购 入 47.8 万 平 方 米 面 积, 对 大 东 区 汽 车 制 造 厂 进 行 扩 建 目 前 处 于 公 益 设 备 调 试 阶 段, 将 于 2016 年 进 入 验 收 阶 段, 预 计 2017 年 正 式 投 产 主 要 企 业 投 资 商 住 宅 : 万 科 中 海 地 产 华 润 置 地 金 地 碧 桂 园 集 团 办 公 楼 : 华 润 置 地 恒 隆 地 产 嘉 里 建 设 工 业 : 宝 马 通 用 三 洋 沈 阳 机 床 股 份 有 限 公 司 酒 店 : 喜 来 登 凯 悦 酒 店 洲 际 香 格 里 拉 商 铺 : 卓 展 中 兴 新 世 界 百 货 华 润 置 地 万 达 恒 隆 地 产 兴 隆 大 家 庭 租 户 商 业 : 沃 尔 玛 家 乐 福 华 润 万 家 大 润 发 超 市 服 务 业 公 司 : 三 星 中 美 大 都 会 人 寿 奥 美 物 流 :DHL 顺 丰 米 其 林 沃 尔 玛 京 东 苏 宁 租 户 卓 信 投 资 控 股 有 限 公 司 :2015 年 上 半 年, 卓 信 投 资 于 市 府 恒 隆 租 赁 3,200 平 方 米 面 积 中 意 财 险 : 中 意 财 险 是 中 意 合 资 的 金 融 及 保 险 公 司,2015 年 第 三 季 度, 中 意 财 险 于 市 府 恒 隆 租 赁 1,565 平 方 米 面 积 中 信 证 券 :2015 年 年 初, 中 信 证 券 在 位 于 沈 河 区 的 华 润 大 厦 租 赁 1,000 平 方 米 面 积 中 国 平 安 人 寿 保 险 公 司 :2013 年 年 末, 中 国 平 安 人 寿 保 险 公 司 在 平 安 财 富 大 厦 租 赁 4,600 平 方 米 面 积 抚 顺 市 同 益 石 化 有 限 公 司 :2012 年, 同 益 石 化 在 和 平 区 扩 租 2,200 平 方 米 面 积

15 沈 阳 城 市 白 皮 书 15 办 公 楼 优 质 办 公 楼 市 场 迅 速 兴 起 壮 大 与 其 他 很 多 中 国 二 线 城 市 一 样, 目 前 国 内 企 业 成 为 沈 阳 市 办 公 楼 市 场 的 主 要 需 求 来 源, 占 新 的 需 求 量 的 75% 以 上 金 融 及 相 关 行 业, 包 括 银 行 及 保 险 公 司 占 总 需 求 的 很 大 比 例, 约 为 40%; 法 律 等 现 代 服 务 业 的 专 业 公 司 占 比 约 40%, 其 他 需 求 来 源 为 IT 及 高 科 技 领 域 由 此 可 见, 沈 阳 办 公 楼 市 场 与 其 他 以 制 造 业 贸 易 类 型 公 司 为 主 的 其 他 二 线 城 市 市 场 有 很 大 区 别 沈 阳 市 现 在 的 市 场 需 求 构 成 与 过 去 有 所 不 同, 而 过 去 甲 级 办 公 楼 市 场 租 户 集 中 于 贸 易 和 制 造 业 大 中 华 地 区 整 体 经 济 发 展 速 度 放 缓, 外 资 企 业 谨 慎 进 驻 市 场, 外 资 公 司 扩 张 规 模 缩 小 即 便 如 此, 随 着 沈 阳 市 城 市 经 济 不 断 发 展 东 北 地 区 核 心 城 市 地 位 的 不 断 提 升, 越 来 越 多 的 高 品 质 办 公 楼 和 优 惠 的 租 金 条 件, 依 旧 吸 引 了 大 批 国 内 外 企 业 近 期, 不 断 有 公 司 从 大 连 迁 至 沈 阳, 并 且 此 类 公 司 有 较 高 的 承 租 能 力 随 着 国 内 经 济 形 势 不 断 转 好, 沈 阳 市 甲 级 办 公 楼 市 场 慢 慢 走 向 成 熟 预 计 未 来 甲 级 办 公 楼 需 求 将 会 稳 升, 会 有 更 多 国 内 外 企 业 进 驻 沈 阳 沈 阳 市 甲 级 办 公 楼 市 场 存 量 充 足, 有 足 够 优 质 办 公 楼 供 给 满 足 不 断 增 加 的 需 求 沈 阳 市 有 大 量 正 在 建 设 中 或 筹 建 中 的 甲 级 办 公 楼 项 目 自 2015 年 第 三 季 度 至 2018 年 年 底, 沈 阳 市 甲 级 和 乙 级 办 公 楼 总 存 量 将 会 不 断 增 加, 其 中 大 多 数 新 增 供 应 来 自 甲 级 办 公 楼 沈 阳 市 主 要 的 地 产 开 发 商 如 恒 隆 地 产 华 润 置 地 等, 在 过 去 十 年 内 在 沈 阳 市 不 断 兴 业 置 地, 这 些 地 产 投 资 显 著 提 高 了 沈 阳 市 甲 级 办 公 楼 的 质 量 在 未 来, 这 些 主 流 地 产 商 也 会 有 更 多 的 投 资 项 目 进 驻 沈 阳 办 公 楼 市 场 发 展 历 程 沈 阳 的 办 公 楼 市 场 从 20 世 纪 90 年 代 中 叶 开 始 发 展, 当 时 只 有 座 落 于 太 原 街 和 现 金 廊 沿 线 的 两 栋 优 质 办 公 楼, 为 跨 国 公 司 及 国 内 企 业 提 供 主 要 的 办 公 场 所 经 过 了 十 年 代 的 发 展, 办 公 楼 的 发 展 形 成 了 一 波 巨 大 的 浪 潮, 以 财 富 中 心 E 座 及 北 方 国 际 传 媒 中 心 为 代 表 的 最 受 沈 阳 租 户 欢 迎 的 办 公 楼 项 目 在 金 廊 沿 线 被 快 速 填 充 起 来 总 体 扩 张 趋 势 为 办 公 楼 市 场 提 供 了 大 量 的 供 给 并 且 使 金 廊 沿 线 成 为 沈 阳 最 主 要 的 办 公 楼 区 域 2011 年 完 工 的 华 润 大 厦 是 沈 阳 第 一 个 国 际 化 甲 级 办 公 楼, 成 为 建 设 沈 阳 高 品 质 办 公 楼 市 场 的 开 端 到 2015 年 3 季 度, 沈 阳 拥 有 十 三 座 甲 级 办 公 楼 项 目, 共 为 市 场 提 供 了 约 820,000 平 方 米 面 积 的 甲 级 办 公 楼 供 应 然 而 预 计 在 未 来 三 到 五 年 里 将 有 多 栋 幢 办 公 楼 投 放 市 场, 据 最 新 统 计 截 至 2018 年, 预 计 甲 级 办 公 楼 存 量 将 达 到 131 万 平 方 米

16 16 仲 量 联 行 商 业 大 型 现 代 购 物 中 心 崛 起 与 中 国 一 线 城 市 北 京 上 海 不 同, 百 货 商 店 沈 阳 市 商 业 市 场 仍 占 据 着 重 要 市 场 份 额, 其 中 有 代 表 性 的 项 目 例 如 : 兴 隆 大 家 庭 新 世 界 百 货 商 场 等 然 后 在 不 久 的 将 来, 市 场 结 构 将 会 有 所 调 整, 原 因 分 析 如 下 : 首 先, 随 着 更 多 购 物 中 心 进 驻 市 场, 当 地 居 民 和 来 自 周 边 城 市 的 消 费 者 将 会 逐 渐 适 应 接 受 大 型 购 物 中 心 的 购 物 体 验, 更 认 可 购 物 中 心 的 售 货 品 质 和 价 格 定 位 ; 其 次, 百 货 商 店 销 量 下 降, 此 下 降 趋 势 也 将 持 续 下 去, 尤 其 在 反 腐 倡 廉 的 影 响 下, 百 货 商 店 销 量 将 进 一 步 被 冲 击 ; 第 三, 金 廊 地 区 不 断 崛 起 成 为 沈 阳 地 区 的 商 业 核 心, 例 如 : 位 于 金 廊 中 段 的 万 象 城 等, 这 些 高 品 质 购 物 中 心 聚 集 大 量 奢 侈 品 快 时 尚 品 牌, 深 受 沈 阳 和 周 边 城 市 消 费 者 喜 爱 ; 苹 果 店 于 2015 年 首 次 进 入 沈 阳 市 场, 随 后 第 二 家 苹 果 店 于 2016 年 1 月 入 市 ; 著 名 快 时 尚 品 牌 优 衣 库 也 青 睐 于 沈 阳 商 业 市 场, 沈 阳 市 第 一 家 优 衣 库 于 2009 年 入 驻 中 街 大 悦 城 目 前 沈 阳 已 有 10 家 优 衣 库 店 铺, 目 标 客 群 为 当 地 年 轻 消 费 者 沈 阳 市 整 体 商 业 市 场 面 临 着 一 系 列 挑 战, 例 如 供 大 于 求 实 行 反 腐 政 策 后 奢 侈 品 市 场 低 迷 传 统 商 业 受 电 商 冲 击 较 大 部 分 项 目 运 营 不 如 预 期 理 想 等 未 来 几 年, 陆 续 有 其 他 商 业 项 目 入 市, 可 能 会 加 大 市 场 竞 争 压 力, 空 置 率 会 有 所 上 浮 2018 年 底, 沈 阳 商 业 市 场 新 增 供 应 相 比 2015 年 第 三 季 度 将 上 涨 20-25%, 其 中 购 物 中 心 存 量 将 提 高 三 分 之 一 左 右, 然 而 届 时 百 货 商 店 存 量 仅 提 高 2015 年 中 后 期 水 平 的 十 分 之 一 据 统 计,2018 年 末,130 万 平 方 米 商 业 新 增 供 应 随 即 入 市, 届 时 市 场 总 存 量 将 达 到 670 万 平 方 米 面 积 据 目 前 市 场 情 形 推 测, 未 来 几 年 市 场 竞 争 激 烈 同 时, 机 遇 与 挑 战 共 存, 餐 饮 行 业 和 儿 童 娱 乐 行 业 的 快 速 发 展, 将 有 利 于 保 障 沈 阳 商 业 市 场 的 租 赁 需 求 沈 阳 市 商 业 市 场 主 要 特 点 沈 阳 消 费 市 场 主 要 集 中 在 传 统 商 业 区 域, 如 沈 河 区 和 平 区 铁 西 区 皇 姑 区 及 大 东 区, 新 的 商 业 区 域 设 立 在 浑 南 及 沈 北 市 级 核 心 商 圈 为 太 原 街 中 街 及 金 廊 沿 线, 次 级 商 圈 为 北 行 及 铁 西 广 场 沈 阳 现 代 化 的 商 业 市 场 不 断 发 展 成 熟, 消 费 客 群 不 断 扩 大, 对 零 售 消 费 品 和 服 务 需 求 旺 盛 尽 管 自 2011 年 开 始 沈 阳 商 业 市 场 空 置 率 较 高, 市 场 供 给 压 力 较 大, 市 场 需 求 仍 旧 不 断 增 加 过 去 十 年 来, 沈 阳 市 涌 现 了 大 量 连 锁 店 超 级 市 场 区 域 性 购 物 中 心 便 利 店 等, 为 市 民 购 物 带 来 了 极 大 便 利

17 沈 阳 城 市 白 皮 书 17 工 业 与 物 流 沈 阳 是 中 国 的 重 工 业 基 地, 汽 车 制 造 和 零 部 件 生 产 水 平 较 高 过 去 十 年 内, 沈 阳 市 工 业 发 展 迅 猛 2014 年, 工 业 总 增 加 值 达 到 3615 亿 元 人 民 币, 居 北 方 地 区 首 位 政 府 为 工 业 生 产 提 供 有 强 有 力 的 政 策 支 持, 例 如 : 对 投 资 设 厂 的 企 业 减 免 税 收, 积 极 推 进 产 业 升 级 如 中 国 其 他 城 市 一 样, 快 速 的 经 济 增 长 带 来 对 物 流 仓 储 需 求 增 多 许 多 大 型 生 产 型 国 内 外 企 业 在 沈 阳 投 资 设 厂, 例 如 : 华 晨 宝 马, 通 用 汽 车 等 铁 西 区 是 城 市 工 业 物 流 重 要 基 地, 铁 西 区 聚 集 了 大 量 的 工 业 物 流 企 业,40% 以 上 的 物 流 仓 储 坐 落 于 此, 共 计 50 万 平 方 米 除 此 以 外, 浑 南 区 也 是 另 外 一 个 物 流 仓 储 集 中 区, 沈 阳 市 近 30% 的 物 流 仓 储 聚 于 浑 南 自 2012 年 以 来, 沈 北 区 和 苏 家 屯 是 沈 阳 市 新 崛 起 的 工 业 物 流 商 圈, 两 者 集 合 沈 阳 市 约 30% 物 流 仓 储 基 地 与 一 级 城 市 北 京 上 海 有 别, 沈 阳 市 物 流 仓 库 品 质 差 异 分 化 较 大 过 去 三 年 内, 沈 阳 市 工 业 物 流 市 场 开 始 涌 现 出 一 系 列 高 端 物 流 仓 库, 如 : 沈 北 宇 培 工 业 物 流 园 浑 南 区 普 洛 斯 物 流 园 等 随 着 沈 阳 市 工 业 物 流 市 场 逐 渐 发 展 成 熟, 陆 续 会 有 更 多 甲 级 物 流 仓 储 进 入 市 场 未 来 几 年 内, 例 如 维 龙 铁 西 物 流 园 和 沈 阳 平 安 物 流 等 高 品 质 物 流 仓 储 将 登 陆 奉 天 如 其 他 城 市 一 样, 电 商 市 场 的 日 益 繁 荣 增 加 了 对 物 流 仓 储 的 租 赁 需 求, 主 要 电 商 租 户 为 京 东 聚 美 优 品 和 德 邦 物 流 等 制 造 业 优 势 沈 阳 市 是 中 国 重 要 交 通 枢 纽 中 心, 其 强 大 的 区 位 优 势 拉 动 了 物 流 行 业 的 发 展 截 至 2015 年 底, 沈 阳 市 工 业 物 流 市 场 存 量 约 为 120 万 平 方 米, 预 计 2019 年 存 量 将 达 到 230 万 平 方 米 沈 阳 物 流 仓 储 的 租 赁 需 求 主 要 来 源 为 传 统 零 售 市 场 的 企 业 第 三 方 物 流 和 电 商 公 司, 其 中 来 自 第 三 方 物 流 和 电 商 的 需 求 不 断 扩 大

18 18 仲 量 联 行 住 宅 随 着 沈 阳 市 工 资 水 平 的 提 高 和 人 民 群 众 对 住 宅 市 场 投 资 热 度 的 攀 升, 沈 阳 市 整 体 房 地 产 市 场 发 展 迅 猛 与 其 他 1.5 线 城 市 相 似, 自 2000 年 之 后, 沈 阳 市 住 宅 房 地 产 市 场 也 呈 现 出 供 过 于 求 的 趋 势, 整 体 住 宅 市 场 存 量 位 于 较 高 水 平, 供 应 压 力 下 沈 阳 市 各 住 宅 房 地 产 商 圈 有 一 定 的 空 置 面 积 2012 年, 沈 阳 市 整 体 住 宅 市 场 的 售 价 水 平 处 于 高 峰, 至 2015 年 底, 售 价 水 平 回 落 至 6500 元 每 平 方 米, 相 较 2012 年 下 降 了 10% 沈 阳 市 作 为 辽 宁 省 省 会, 其 发 达 的 制 造 业 发 展 吸 引 了 大 批 来 自 周 边 城 市 及 地 区 的 外 来 务 工 者, 他 们 的 住 宅 需 求 成 为 了 沈 阳 房 地 产 市 场 的 新 驱 动 力 环 绕 制 造 业 基 地 和 工 厂, 沈 阳 市 兴 建 了 大 批 住 宅 区 域 沈 河 区 是 沈 阳 市 重 要 的 城 市 核 心 区, 此 区 域 专 业 服 务 教 育 和 医 疗 资 源 丰 富, 因 此 沈 河 区 房 价 不 断 走 高 对 于 沈 阳 市 住 宅 市 场 而 言, 金 廊 沿 线 住 宅 市 场 发 展 繁 荣 市 内 核 心 区 域 内 可 待 开 发 的 土 地 稀 缺, 开 发 商 把 眼 界 拓 宽 至 沈 阳 市 外 围 蒸 蒸 日 上 的 发 展 新 区 和 工 业 聚 集 区, 铁 西 区 就 是 其 中 代 表 之 一 铁 西 区 是 沈 阳 传 统 的 工 业 基 地, 过 去 五 年 内, 共 计 3.8 万 余 套 铁 西 区 住 宅 进 入 沈 阳 市 高 端 房 地 产 市 场, 跻 身 市 内 住 宅 规 划 总 套 数 排 名 的 前 两 位 华 晨 宝 马 等 外 资 企 业 入 驻 铁 西, 其 相 关 员 工 的 居 住 需 求 将 拉 动 该 区 域 住 宅 市 场 的 发 展 2015 年, 铁 西 华 润 置 地 广 场 成 交 价 均 价 高 达 8200 元 每 平 方 米, 名 列 市 区 住 宅 成 交 价 前 茅 沈 阳 市 高 端 住 宅 各 区 域 未 来 供 给 量 比 较 ( ) 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 数 据 来 源 : 仲 量 联 行 研 究 部 未 来 几 年 内, 主 要 新 增 供 给 将 集 中 于 浑 南 和 皇 姑 区 受 交 通 和 距 市 中 心 距 离 等 因 素 影 响, 此 类 地 区 相 较 市 内 核 心 区 成 交 价 较 低 随 着 沈 阳 地 铁 线 路 的 完 善 和 延 伸, 尤 其 是 地 铁 九 号 和 十 号 线 竣 工 交 付 使 用 后, 有 望 拉 动 浑 南 和 皇 姑 区 住 宅 市 场 的 繁 荣 政 府 将 会 对 浑 南 区 有 更 多 的 政 策 倾 斜, 政 府 部 分 职 能 机 构 也 计 划 向 浑 南 转 移 浑 南 区 设 施 较 齐 全,2008 年, 位 于 浑 南 的 奥 体 中 心 曾 承 办 奥 运 项 目 赛 事

19 沈 阳 城 市 白 皮 书 19 沈 阳 市 人 口 数 量 已 达 到 历 史 高 值, 出 生 率 较 低, 城 市 化 进 程 相 对 成 熟, 未 来 沈 阳 市 房 地 产 市 场 需 要 探 索 新 的 需 求 点, 并 寻 求 出 一 条 有 利 于 去 库 存 和 保 持 房 价 良 性 增 长 的 发 展 道 路 沈 阳 市 核 心 区 高 品 质 住 宅 项 目 区 位 优 势 明 显, 周 边 交 通 便 利, 有 着 丰 富 的 教 育 和 就 业 资 源, 得 以 保 证 未 来 需 求 层 面 上 的 净 吸 收 水 平 沈 阳 市 在 高 附 加 值 制 造 业 高 新 科 技 旅 游 和 其 他 专 业 服 务 产 业 的 优 势, 也 有 利 于 扩 大 住 宅 市 场 的 需 求 量 相 较 于 其 他 1.5 线 城 市, 沈 阳 市 住 宅 市 场 售 价 水 平 仍 处 于 较 低 水 平, 未 来 住 宅 投 资 需 求 提 升 空 间 广 阔 金 廊 沿 线 重 要 商 圈 沈 阳 市 共 有 六 大 房 地 产 商 圈 : 沈 河 区 和 平 区 大 东 区 皇 姑 区 铁 西 区 和 浑 南 区 多 数 商 圈 位 于 市 内 核 心 区, 位 于 金 廊 沿 线 的 沈 河 区 售 价 水 平 位 列 六 大 商 圈 之 首 截 至 到 2015 年 第 三 季 度, 沈 河 区 售 价 为 10,732 元 每 平 方 米 金 廊 沿 线 主 要 开 发 商 为 万 科 地 产 华 润 地 产 等, 其 中 较 知 名 的 国 际 开 发 商 有 嘉 里 建 设 和 乐 天 地 产 等 位 于 市 区 内 核 心 区 的 和 平 区 售 价 略 低 于 核 心 区 区 的 售 价 水 平 但 仍 处 于 高 位, 库 存 较 大 总 体 来 看, 沈 阳 市 住 宅 市 场 将 随 着 市 场 调 整 逐 渐 回 暖 更 多 信 息, 请 联 系 : 王 刚 董 事 总 经 理 沈 阳 michael.wang@ap.jll.com 麦 哲 文 研 究 部 负 责 人 华 北 区 steven.mccord@ap.jll.com 王 传 战 略 咨 询 部 高 级 经 理 沈 阳 chuan.w@ap.jll.com 转 601 林 诗 萌 研 究 部 分 析 师 沈 阳 carol.lin@ap.jll.com 转 605 感 谢 于 棠, 王 滢 和 周 强 对 此 白 皮 书 的 大 力 支 持 与 协 助

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