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3 出 租 率 较 高, 是 公 司 的 优 质 资 产 同 时, 自 贸 区 政 策 的 落 地 将 极 大 拉 动 公 司 持 有 型 物 业 的 增 值 4. 担 保 方 建 发 集 团 作 为 厦 门 市 国 资 委 直 接 管 理 的 大 型 国 有 独 资 企 业, 跟 踪 期 内, 整 体 运 营 状 况 良 好, 其 担 保 对 公 司 债 券 的 到 期 还 本 付 息 具 有 显 著 的 积 极 作 用 关 注 1. 房 地 产 业 具 有 发 展 不 平 稳 易 受 经 济 波 动 影 响 开 发 周 期 长 资 金 投 入 量 大 高 杠 杆 化 等 特 点, 上 述 因 素 可 能 会 对 公 司 经 营 发 展 形 成 不 利 影 响 2. 公 司 部 分 房 地 产 项 目 主 要 分 布 在 桂 林 鄂 州 莆 田 等 二 三 线 城 市, 易 受 所 在 区 域 房 地 产 市 场 波 动 影 响, 去 化 节 奏 可 能 受 到 影 响 3. 截 至 2015 年 底, 公 司 债 务 负 担 偏 重, 在 建 及 拟 建 项 目 未 来 资 本 支 出 规 模 较 大, 公 司 存 在 一 定 的 对 外 融 资 需 求 分 析 师 冯 磊 电 话 : 邮 箱 高 永 亮 电 话 : 邮 箱 传 真 : 地 址 : 北 京 市 朝 阳 区 建 国 门 外 大 街 2 号 PICC 大 厦 12 层 (100022) 联 发 集 团 有 限 公 司 2

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5 一 主 体 概 况 联 发 集 团 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 公 司 或 联 发 集 团 ) 于 1983 年 10 月 18 日 在 厦 门 市 工 商 行 政 管 理 局 注 册 成 立, 是 由 厦 门 建 发 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 建 发 股 份 ) 昌 富 利 ( 香 港 ) 贸 易 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 昌 富 利 ) 和 香 港 德 盛 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 香 港 德 盛 ) 共 同 出 资 组 建 的 有 限 责 任 公 司 ( 台 港 澳 与 境 内 合 资 ) 2013 年 8 月 6 日, 根 据 厦 投 促 审 [2013]0436 号 厦 门 市 投 资 促 进 局 关 于 同 意 联 发 集 团 有 限 公 司 增 资 的 批 复, 公 司 注 册 资 本 由 人 民 币 18 亿 元 增 至 人 民 币 21 亿 元, 所 增 资 人 民 币 3 亿 元 由 原 股 东 按 原 出 资 比 例 以 其 2012 年 度 分 得 的 税 后 利 润 转 投 入 增 资 后, 投 资 各 方 出 资 比 例 不 变, 出 资 额 变 更 为 : 建 发 股 份 出 资 人 民 币 亿 元 ; 昌 富 利 ( 香 港 ) 贸 易 有 限 公 司 出 资 人 民 币 4.2 亿 元 ; 香 港 德 盛 有 限 公 司 出 资 等 值 于 人 民 币 1.05 亿 元 的 外 汇 该 次 注 册 资 本 变 更 于 2014 年 9 月 29 日 完 成 工 商 登 记 手 续 截 至 2015 年 末, 公 司 注 册 资 本 210,000 万 元, 控 股 股 东 建 发 股 份 持 股 比 例 95%( 直 接 持 股 75%, 通 过 昌 富 利 间 接 持 股 20%), 公 司 实 际 控 制 人 为 厦 门 市 人 民 政 府 国 有 资 产 监 督 管 理 委 员 会 ( 见 下 图 ) 图 1 截 至 2015 年 底 公 司 股 权 结 构 和 实 际 控 制 关 系 图 资 料 来 源 : 公 司 提 供 2015 年 公 司 经 营 范 围 未 发 生 变 化 截 至 2015 年 底, 公 司 设 有 产 品 开 发 中 心 前 期 开 发 部 成 本 管 理 部 投 资 发 展 部 品 牌 与 客 户 关 系 部 总 经 理 办 公 室 人 力 资 源 部 财 务 部 资 金 部 审 计 部 信 息 化 应 用 部 等 职 能 部 门 ( 附 件 1), 拥 有 子 公 司 49 家, 其 中 项 目 公 司 32 家 截 至 2015 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 总 额 亿 元, 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 )61.13 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 合 计 亿 元 2015 年, 公 司 实 现 合 并 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )8.65 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 8.77 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 6.08 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 2.85 亿 元 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 总 额 亿 元, 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 )61.21 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 合 计 亿 元 2016 年 1~3 月, 公 司 实 现 联 发 集 团 有 限 公 司 4

6 合 并 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )1.37 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 1.40 亿 元 公 司 地 址 : 厦 门 市 湖 里 区 湖 里 大 道 31 号 ; 法 定 代 表 人 : 陈 龙 二 债 券 发 行 及 募 集 资 金 使 用 情 况 2015 年 8 月 27 日, 经 中 国 证 监 会 证 监 许 可 号 核 准, 公 司 获 准 发 行 联 发 集 团 有 限 公 司 2015 年 公 司 债 券, 采 用 分 期 发 行 的 方 式, 其 中, 第 一 期 债 券 于 2015 年 9 月 15 日 发 行, 金 额 10 亿 元, 债 券 期 限 为 3 年, 发 行 利 率 为 3.89%, 于 2015 年 12 月 8 日 上 市, 债 券 简 称 为 15 联 发 01, 债 券 代 码 为 SH, 15 联 发 01 为 固 定 利 率 债 券, 按 年 支 付 利 息, 其 所 募 集 资 金 已 按 照 募 集 说 明 书 要 求, 用 于 偿 还 银 行 贷 款 及 补 充 流 动 资 金, 其 所 募 集 资 金 已 经 全 部 使 用 完 毕 第 二 期 债 券 于 2015 年 9 月 24 日 发 行, 金 额 10 亿 元, 债 券 期 限 为 5 年, 发 行 利 率 为 4.20%, 于 2015 年 12 月 8 日 上 市, 债 券 简 称 15 联 发 02, 债 券 代 码 为 SH, 15 联 发 02 为 固 定 利 率 债 券, 按 年 支 付 利 息, 其 所 募 集 资 金 已 按 照 募 集 说 明 书 要 求, 用 于 偿 还 银 行 贷 款 及 补 充 流 动 资 金, 其 所 募 集 资 金 已 经 全 部 使 用 完 毕 跟 踪 期 内, 15 联 发 01 和 15 联 发 02 尚 未 到 第 一 个 付 息 日 15 联 发 01 和 15 联 发 02 由 厦 门 建 发 集 团 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 建 发 集 团 或 集 团 ) 提 供 不 可 撤 销 的 连 带 责 任 保 证 担 保 三 行 业 分 析 公 司 主 营 业 务 为 房 地 产 开 发 与 销 售, 属 房 地 产 行 业 公 司 业 务 受 房 地 产 整 体 运 行 情 况 行 业 政 策 影 响 明 显, 与 区 域 经 济 规 划 地 方 财 政 实 力 紧 密 相 关 1. 行 业 概 况 2015 年, 我 国 房 地 产 行 业 增 速 明 显 放 缓 受 经 济 持 续 下 行 影 响,2015 年 全 国 房 地 产 开 发 投 资 95,979 亿 元, 比 上 年 名 义 增 长 1%( 扣 除 价 格 因 素 实 际 增 长 2.8%), 比 上 年 增 速 大 幅 下 滑 9.5 个 百 分 点 2015 年 全 年 房 地 产 开 发 企 业 房 屋 施 工 面 积 735,693 万 平 方 米, 比 上 年 增 长 1.3%, 增 幅 同 比 下 降 7.9 个 百 分 点 ; 新 开 工 面 积 154,454 万 平 方 米, 比 上 年 下 降 14%, 继 续 维 持 下 降 趋 势 土 地 价 格 方 面,2015 年 在 去 库 存 压 力 下, 房 企 拿 地 速 度 明 显 放 缓, 土 地 供 求 量 出 现 较 大 下 滑 ; 但 另 一 方 面, 受 二 孩 政 策 公 积 金 异 地 贷 款 全 面 推 行 等 宏 观 政 策 利 好 影 响, 房 企 对 于 重 点 城 市 优 质 地 块 的 争 夺 较 为 激 烈, 使 得 一 二 线 城 市 土 地 溢 价 率 及 楼 面 均 价 均 有 所 上 升 2015 年, 全 国 300 个 城 市 土 地 平 均 溢 价 率 16%, 较 去 年 同 期 上 升 6 个 百 分 点 ; 其 中 住 宅 类 用 地 ( 含 住 宅 用 地 及 包 含 住 宅 用 地 的 综 合 性 用 地 ) 平 均 溢 价 率 21%, 较 去 年 同 期 上 升 9 个 百 分 点 具 体 来 看, 一 线 城 市 呈 现 上 升 态 势, 比 2014 年 同 期 上 升 2 个 百 分 点 至 27%; 二 线 城 市 较 去 年 同 期 上 升 10 个 百 分 点 至 17%; 三 四 线 城 市 较 去 年 同 期 上 升 2 个 百 分 点 至 8% 楼 面 均 价 方 面, 一 线 城 市 同 比 大 幅 上 涨 19% 至 9,180 元 / 平 方 米 ; 二 线 城 市 同 比 上 涨 18% 至 1,565 元 / 平 方 米 ; 三 四 线 城 市 同 比 上 涨 1% 至 751 元 / 平 方 米 开 发 资 金 来 源 方 面,2015 年, 受 益 于 政 府 在 需 求 端 多 手 段 促 需 求 举 措, 房 地 产 开 发 企 业 资 金 来 源 紧 张 局 面 得 以 缓 解 根 据 国 家 统 计 局 数 据,2015 年 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 125,203 亿 元, 比 上 年 增 长 2.6%, 增 速 较 上 年 上 升 2.7 个 百 分 点 其 中, 国 内 贷 款 20,214 亿 元, 下 降 4.8%, 增 速 较 上 年 降 低 12.8 个 百 分 点 ; 利 用 外 资 297 亿 元, 下 降 53.6%, 增 速 较 上 年 大 幅 下 滑 73.3 个 百 联 发 集 团 有 限 公 司 5

7 分 点 ; 自 筹 资 金 49,038 亿 元, 下 降 2.7%, 增 速 较 上 年 回 落 9.0 个 百 分 点 ; 其 他 资 金 55,655 亿 元, 增 长 12.0%, 增 速 较 上 年 大 幅 上 涨 20.8 个 百 分 点 在 其 他 资 金 中, 定 金 及 预 收 款 32,520 亿 元, 增 长 7.5%; 个 人 按 揭 贷 款 16,662 亿 元, 增 长 21.9% 总 体 看, 土 地 成 本 是 影 响 房 地 产 开 发 企 业 利 润 的 重 要 因 素, 近 年 来 受 宏 观 政 策 和 市 场 供 需 影 响, 土 地 价 格 有 所 波 动, 整 体 增 速 呈 下 降 态 势 2015 年, 在 政 策 利 好 影 响 下, 房 企 对 于 重 点 城 市 优 质 地 块 的 争 夺 较 为 激 烈, 使 得 一 二 线 城 市 土 地 溢 价 率 及 楼 面 均 价 均 有 所 上 升 ;2015 年 以 来, 受 益 于 政 府 在 需 求 端 多 手 段 促 需 求 举 措, 房 企 通 过 定 金 及 预 收 款 和 个 人 按 揭 贷 款 进 行 融 资 的 规 模 有 所 上 升 2. 行 业 供 需 土 地 供 应 方 面,2015 年, 去 库 存 是 房 地 产 政 策 主 基 调, 中 央 及 各 级 政 府 在 供 应 端 实 施 有 供 有 限,2015 年 全 年 房 地 产 开 发 企 业 的 土 地 购 置 面 积 增 速 均 处 于 负 增 长 态 势 根 据 国 家 统 计 局 数 据,2015 年 房 地 产 开 发 企 业 土 地 购 置 面 积 22,811 万 平 方 米, 比 上 年 下 降 31.7%; 土 地 成 交 价 款 7,622 亿 元, 下 降 23.9%, 降 幅 收 窄 2.1 个 百 分 点 从 商 品 房 市 场 供 求 情 况 看, 得 益 于 中 央 多 轮 降 准 降 息 降 首 付 减 免 税 费 等 降 低 购 房 成 本 ; 地 方 政 策 灵 活 调 整, 采 取 税 费 减 免 财 政 补 贴 取 消 限 购 限 外 等 多 措 施 刺 激 消 费,2015 年 商 品 房 销 售 面 积 和 销 售 金 额 降 幅 快 速 收 窄, 好 于 去 年 同 期 表 现 2015 年, 全 国 商 品 房 销 售 面 积 128,495 万 平 方 米, 比 上 年 增 长 6.5%; 其 中, 住 宅 销 售 面 积 增 长 6.9%, 办 公 楼 销 售 面 积 增 长 16.2%, 商 业 营 业 用 房 销 售 面 积 增 长 1.9% 商 品 房 销 售 额 87,281 亿 元, 增 长 14.4%, 增 速 回 落 1.2 个 百 分 点 ; 其 中, 住 宅 销 售 额 增 长 16.6%, 办 公 楼 销 售 额 增 长 26.9%, 商 业 营 业 用 房 销 售 额 下 降 0.7% 从 供 给 看,2015 年 土 地 供 应 控 规 模 调 结 构, 并 加 大 保 障 性 住 房 货 币 化 安 置, 改 善 市 场 环 境, 全 年 房 屋 竣 工 面 积 100,039 万 平 方 米, 下 降 6.9%; 其 中, 住 宅 竣 工 面 积 73,777 万 平 方 米, 下 降 8.8% 从 销 售 价 格 看,2015 年 受 多 重 宽 松 政 策 调 整 影 响, 重 点 城 市 商 品 住 宅 成 交 价 格 小 幅 回 升, 市 场 呈 现 回 暖 迹 象 2015 年 12 月, 全 国 100 个 城 市 ( 新 建 ) 住 宅 平 均 价 格 为 10,980 元 / 平 方 米, 环 比 上 涨 0.74% 整 体 来 看, 全 国 楼 市 保 持 平 稳 回 升 态 势,12 月 百 城 价 格 指 数 环 比 同 比 连 续 第 5 个 月 双 涨, 且 涨 幅 均 继 续 扩 大 总 体 看, 在 宏 观 经 济 持 续 下 行 压 力 下, 去 库 存 成 为 2015 年 楼 市 的 基 调, 随 着 需 求 端 利 好 政 策 的 逐 步 落 地 实 施, 房 价 走 势 有 所 回 暖, 但 依 然 面 临 较 大 的 库 存 压 力 3. 行 业 政 策 房 地 产 行 业 产 业 链 长 行 业 容 量 大 相 关 产 业 占 国 民 经 济 比 重 大, 是 国 家 调 控 经 济 运 行 的 重 要 抓 手 2015 年 以 来, 与 房 地 产 行 业 相 关 的 调 控 政 策 频 出, 对 房 地 产 市 场 的 发 展 有 较 大 的 影 响 2015 年 以 来 的 房 地 产 调 控 政 策 如 下 表 所 示 年 份 表 年 以 来 房 地 产 行 业 调 控 政 策 调 控 政 策 2015 年 3 月 国 务 院 不 动 产 登 记 暂 行 条 例 2015 年 3 月 央 行 住 建 部 银 监 会 发 文 下 调 二 套 房 个 贷 首 付 比 例 2015 年 3 月 财 政 部 国 税 总 局 发 文 放 宽 转 卖 二 套 房 营 业 税 免 征 期 限 2015 年 7 月 国 家 税 务 局 总 局 发 布 关 于 简 化 个 人 无 偿 赠 与 与 不 动 产 土 地 使 用 权 免 征 营 业 税 手 续 的 公 告 2015 年 8 月 国 土 资 源 部 发 布 关 于 做 好 不 动 产 登 记 信 息 管 理 基 础 平 台 建 设 工 作 的 通 知, 明 确 各 地 要 按 照 2015 年 下 半 年 信 息 平 台 上 线 试 运 行 房 地 产 税 法 正 式 列 入 人 大 常 委 会 立 法 规 划 联 发 集 团 有 限 公 司 6

8 2015 年 8 月 中 央 六 部 委 联 合 公 布 住 建 部 等 部 门 关 于 调 整 房 地 产 市 场 外 资 准 入 和 管 理 有 关 政 策 的 通 知 2015 年 9 月 央 行 银 监 会 下 文, 在 不 实 施 限 购 措 施 的 城 市, 对 居 民 家 庭 首 次 购 买 普 通 住 房 的 商 业 性 个 2015 年 9 月 住 建 部 人 发 住 布 房 贷 关 款 于, 完 最 善 低 公 首 共 付 租 款 赁 比 住 例 房 调 租 整 金 为 补 不 贴 低 政 于 策 25% 的 通 知 2015 年 10 月 公 积 金 异 地 贷 款 业 务 全 面 推 行 2015 年 10 月 全 面 二 孩 政 策 2016 年 2 月 央 行 银 监 会 发 布 通 知, 对 不 限 购 城 市 下 调 居 民 购 买 首 套 房 和 二 套 房 的 最 低 首 付 比 例 2016 年 2 月 资 料 来 源 : 联 合 评 级 收 集 整 理 国 家 财 政 部 国 家 税 务 总 局 和 住 房 城 乡 建 设 部 三 部 门 发 布 关 于 调 整 房 地 产 交 易 环 节 契 税 营 业 税 优 惠 政 策 的 通 知 总 体 看, 在 我 国 房 地 产 市 场 整 体 渐 冷 的 背 景 下, 为 促 进 房 地 产 行 业 的 平 稳 健 康 发 展,2015 年 中 央 及 地 方 相 继 出 台 多 重 利 好 政 策, 使 得 房 地 产 业 政 策 环 境 有 所 好 转, 房 地 产 市 场 也 开 始 逐 步 回 暖 从 2015 年 出 台 的 主 要 房 地 产 调 控 政 策 看, 预 计 房 地 产 业 政 策 环 境 向 好 发 展 这 一 趋 势 仍 将 得 以 延 续 4. 行 业 关 注 (1) 商 品 房 待 售 面 积 依 然 较 高, 企 业 开 工 意 愿 仍 然 较 低 根 据 国 家 统 计 局 数 据,2015 年 末, 全 国 商 品 房 待 售 面 积 71,853 万 平 方 米, 比 11 月 末 增 加 2,217 万 平 方 米, 总 体 待 售 面 积 仍 然 保 持 在 较 高 水 平, 全 国 商 品 房 待 售 面 积 同 比 增 速 已 连 续 7 个 月 增 加 受 近 两 年 销 售 放 缓 影 响, 房 地 产 商 的 开 工 意 愿 仍 然 不 高 房 屋 新 开 工 面 积 同 比 增 速 自 2014 年 2 月 起 始 终 保 持 负 增 长 (2) 发 债 规 模 激 增, 行 业 资 产 负 债 率 较 高, 需 防 范 潜 在 风 险 根 据 Wind 资 讯 统 计 数 据 显 示, 截 至 2015 年 12 月 14 日, 上 市 房 企 总 计 发 行 公 司 债 2, 亿 元, 与 去 年 同 期 的 亿 元 相 比, 同 比 暴 涨 18 倍 另 外, 由 于 国 内 资 本 融 资 环 境 向 好, 海 外 上 市 百 亿 房 企 积 极 转 向 境 内 发 债, 融 资 规 模 达 1,025 亿 元 (3) 房 企 利 润 率 回 归 正 常 水 平 目 前, 房 地 产 企 业 的 利 润 已 经 到 了 一 个 饱 和 程 度, 部 分 项 目 的 利 润 率 走 低 在 房 价 的 构 成 中, 三 分 之 一 为 地 价 ; 地 产 商 所 获 利 润 的 60% 需 缴 纳 税 金, 且 此 部 分 税 金 越 来 越 高 ; 另 外 还 有 一 部 分 资 金 成 本 被 金 融 机 构 获 得 由 于 地 产 项 目 的 成 本 高 企, 房 地 产 企 业 单 纯 依 靠 房 价 上 涨 带 来 的 机 会 利 润 愈 发 难 以 持 续 如 果 房 企 不 进 行 战 略 上 的 创 新 与 管 控 能 力 的 提 升, 将 很 难 提 升 其 利 润 率, 获 得 超 额 利 润 (4) 中 小 房 企 面 临 被 整 合 风 险 高 库 存 状 态 下 的 中 小 房 企 面 临 较 大 经 营 压 力, 为 市 场 提 供 了 大 批 待 收 购 机 会, 为 大 型 房 企 提 供 了 收 购 项 目 加 速 扩 张 的 助 力 5. 行 业 发 展 (1) 地 产 金 融 化 资 本 化 尝 试 催 生 大 地 产 格 局, 地 产 金 融 属 性 加 速 释 放 2015 年, 大 规 模 保 险 资 金 进 入 房 地 产 行 业, 推 动 资 本 和 实 业 跨 界 融 合, 地 产 金 融 化 迎 来 发 展 良 机 这 种 资 本 + 地 产 加 速 联 姻, 深 度 合 作 为 房 地 产 行 业 轻 资 产 多 元 化 转 型 创 造 了 条 件 近 年 来, 房 企 通 过 银 行 贷 款 信 托 等 传 统 方 式 融 资 占 比 有 所 下 降, 股 权 类 权 益 类 信 托 融 资 逐 渐 增 加, 地 产 金 融 属 性 加 速 释 放 (2) 转 变 盈 利 模 式, 挖 掘 全 产 业 链 服 务 价 值 伴 随 中 国 房 地 产 正 从 新 房 开 发 交 易 为 主 步 向 以 存 量 房 交 易 为 主 转 变, 行 业 增 长 也 由 外 向 增 长 联 发 集 团 有 限 公 司 7

9 逐 渐 演 变 为 内 生 驱 动 房 企 积 极 转 型 服 务 商, 围 绕 现 有 客 户 资 源, 升 级 物 业 服 务 体 系 拓 展 客 户 延 伸 服 务, 打 造 全 产 业 链 增 值 服 务 模 式 (3) 兼 并 重 组, 房 企 高 效 盘 活 存 量 优 化 资 源 配 置, 开 启 行 业 整 合 新 时 代 房 企 以 互 联 网 资 本 为 重 要 切 入 点, 开 启 收 并 购 与 整 合 之 路 进 行 资 源 整 合, 以 较 低 成 本 盘 活 存 量, 为 房 企 规 模 化 扩 张 进 一 步 做 大 做 强 提 供 契 机 一 是 推 进 内 部 重 组, 集 中 优 势 资 源 壮 大 核 心 业 务 二 是 借 道 存 量 市 场 兼 并 收 购 以 扩 大 业 务 版 图 房 企 兼 并 完 成 后, 对 资 源 财 务 和 管 理 的 高 效 整 合 也 能 够 实 现 双 方 资 源 互 补, 最 大 化 企 业 价 值 总 体 看, 现 阶 段 中 国 房 地 产 行 业 已 经 走 过 最 初 的 粗 放 式 发 展 阶 段, 行 业 寡 头 逐 渐 形 成, 行 业 集 中 度 不 断 提 高, 行 业 竞 争 对 行 业 内 企 业 的 管 理 水 平 提 出 了 更 高 要 求 未 来 几 年, 预 期 房 地 产 行 业 将 会 继 续 稳 健 发 展, 龙 头 企 业 逐 渐 建 立 起 更 大 的 市 场 优 势 四 管 理 分 析 跟 踪 期 内, 公 司 核 心 管 理 团 队 未 发 生 变 化, 核 心 管 理 人 员 及 核 心 技 术 人 员 稳 定 ; 为 满 足 相 关 监 管 要 求 以 及 进 一 步 完 善 公 司 治 理 结 构, 公 司 更 新 及 制 订 了 资 金 管 理 制 度 信 息 披 露 管 理 制 度 等,, 公 司 管 理 制 度 进 一 步 完 善 五 经 营 分 析 1. 经 营 概 况 公 司 确 定 了 房 地 产 开 发 与 销 售 物 业 租 赁 两 条 业 务 发 展 主 线, 主 营 业 务 主 要 为 房 地 产 开 发 与 销 售, 主 要 产 品 包 括 工 业 园 区 写 字 楼 商 业 广 场 酒 店 住 宅 等 2015 年, 公 司 营 业 收 入 同 比 增 长 29.72% 至 亿 元, 增 长 速 度 较 快, 主 要 来 自 房 地 产 开 发 业 务 收 入 的 增 长 ; 公 司 净 利 润 8.65 亿 元, 同 比 减 少 0.67%, 主 要 系 公 司 期 间 费 用 增 加 及 投 资 收 益 大 幅 减 少 所 致 项 目 表 ~2015 年 公 司 营 业 收 入 及 毛 利 率 情 况 ( 单 位 : 亿 元,%) 2014 年 2015 年 2015 年 收 入 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 同 比 增 长 房 地 产 开 发 业 务 供 应 链 运 营 业 务 物 业 及 租 赁 管 理 业 务 其 他 业 务 合 计 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告 从 收 入 构 成 看,2015 年 公 司 房 地 产 开 发 业 务 进 一 步 扩 张, 实 现 收 入 亿 元, 较 2014 年 增 长 33.29%, 增 长 速 度 较 快, 占 2015 年 营 业 收 入 的 比 重 为 88.00%, 房 地 产 开 发 业 务 仍 为 公 司 主 要 收 入 来 源 2015 年, 供 应 链 运 营 业 务 实 现 收 入 7.65 亿 元, 同 比 小 幅 上 升 4.96% 2015 年, 公 司 物 业 及 租 赁 管 理 业 务 和 其 他 收 入 ( 包 括 投 资 和 担 保 业 务 等 ) 均 有 所 增 长, 但 整 体 收 入 规 模 较 小, 对 营 业 收 入 影 响 较 小 从 毛 利 率 方 面 看,2015 年 公 司 整 体 毛 利 率 水 平 以 及 各 板 块 业 务 毛 利 率 水 平 均 变 化 不 大, 较 为 稳 定 2015 年, 随 着 市 场 环 境 的 好 转 公 司 物 业 及 租 赁 管 理 模 式 的 不 断 成 熟 和 管 理 效 率 的 提 高, 公 司 物 业 及 租 赁 管 理 业 务 毛 利 率 大 幅 提 升 至 60.56%, 较 2014 年 上 升 个 百 分 点 联 发 集 团 有 限 公 司 8

10 总 体 看,2015 年 得 益 于 房 地 产 开 发 业 务 收 入 的 快 速 增 长, 公 司 主 营 业 务 收 入 同 比 有 所 增 长, 主 营 业 务 毛 利 率 水 平 较 为 稳 定 2. 房 地 产 业 务 (1) 土 地 储 备 2015 年 公 司 仍 主 要 通 过 招 拍 挂 的 方 式 获 取 土 地, 土 地 获 取 延 续 稳 健 策 略 2015 年, 公 司 共 购 入 土 地 3 块, 面 积 合 计 万 平 方 米, 其 中 一 块 位 于 莆 田, 建 筑 面 积 万 平 方 米, 为 住 宅 商 业 办 公 综 合 用 地, 楼 面 价 为 1, 元 / 平 方 米 ; 两 块 位 于 重 庆, 为 欣 悦 一 二 期 项 目 土 地, 建 筑 面 积 合 计 万 平 方 米, 为 住 宅 商 业 用 地, 楼 面 价 分 别 为 2, 元 / 平 方 米 和 2, 元 / 平 方 米 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 土 地 储 备 建 筑 面 积 约 万 平 方 米, 如 下 表 所 示 表 3 截 至 2016 年 3 月 底 公 司 土 地 储 备 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米 亿 元 ) 序 号 项 目 名 称 区 位 获 取 时 间 取 得 方 式 建 筑 面 积 楼 面 均 价 项 目 类 别 1 南 山 别 墅 重 庆 招 拍 挂 , 住 宅 商 业 2 瞰 青 重 庆 招 拍 挂 , 住 宅 商 业 1 软 件 学 院 厦 门 招 拍 挂 教 育 13 滨 海 琴 苑 天 津 招 拍 挂 , 住 宅 商 业 14 君 悦 华 府 扬 州 招 拍 挂 , 住 宅 商 业 4 君 澜 南 宁 招 拍 挂 , 住 宅 商 业 5 乾 景 桂 林 招 拍 挂 , 住 宅 商 业 办 公 12 红 莲 湖 项 目 鄂 州 招 拍 挂 住 宅 商 业 服 务 业 2 欣 悦 华 庭 漳 州 收 购 股 权 , 住 宅 商 业 6 江 与 城 桂 林 招 拍 挂 , 住 宅 商 业 7 乾 景 欣 悦 桂 林 招 拍 挂 , 住 宅 商 业 3 电 商 未 来 城 莆 田 招 拍 挂 , 住 宅 商 业 办 公 10 欣 悦 一 期 重 庆 收 购 股 权 , 住 宅 商 业 11 欣 悦 二 期 重 庆 招 拍 挂 , 住 宅 商 业 合 计 , 资 料 来 源 : 公 司 提 供, 联 合 评 级 整 理 注 : 表 中 建 筑 面 积 为 剩 余 发 面 积, 按 权 益 口 径 统 计 总 体 看,2015 年 公 司 购 入 三 块 土 地, 公 司 目 前 土 地 储 备 较 为 充 裕, 可 满 足 公 司 未 来 3~5 年 的 开 发 需 求 (2) 项 目 开 发 情 况 从 项 目 开 发 看,2015 年 公 司 依 据 市 场 状 况 调 整 项 目 开 发 进 度, 公 司 新 开 工 面 积 万 平 方 米, 较 上 年 下 降 15.68%; 竣 工 面 积 万 平 方 米, 较 上 年 上 升 69.04%, 主 要 系 前 两 年 开 工 面 积 大 幅 增 长 当 年 度 完 工 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 在 建 面 积 万 平 方 米, 较 上 年 小 幅 增 长 1.49% 表 ~2015 年 公 司 房 地 产 开 发 数 据 ( 单 位 : 万 平 方 米 ) 项 目 2014 年 2015 年 新 开 工 面 积 竣 工 面 积 在 建 面 积 资 料 来 源 : 公 司 提 供 联 发 集 团 有 限 公 司 9

11 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 在 建 项 目 规 模 较 大, 在 建 项 目 22 个, 其 中 有 13 个 项 目 进 度 超 过 50%, 权 益 建 筑 面 积 万 平 方 米, 未 来 三 年 可 售 面 积 较 多, 按 照 目 前 市 场 价 格 估 计, 房 产 存 量 价 值 较 大 公 司 在 建 项 目 面 积 较 大, 已 投 资 额 亿 元, 尚 需 投 资 额 亿 元, 资 金 需 求 较 大 表 5 截 至 2016 年 3 月 底 公 司 在 建 项 目 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米,%) 项 目 名 称 项 目 用 途 区 位 建 设 期 计 划 投 资 总 额 权 益 建 筑 面 积 工 程 进 度 已 投 资 额 瞰 青 住 宅 商 业 重 庆 2013~2017 年 南 山 别 墅 住 宅 商 业 重 庆 2011~2018 年 欣 悦 住 宅 商 业 重 庆 2016~2018 年 红 莲 湖 项 目 住 宅 商 业 服 务 业 鄂 州 -- 待 定 江 与 城 住 宅 商 业 桂 林 2015~2018 年 君 澜 天 地 住 宅 商 业 桂 林 2014~2016 年 乾 景 住 宅 商 业 办 公 桂 林 2013~2016 年 乾 景 欣 悦 住 宅 商 业 桂 林 2015~2018 年 悠 山 郡 住 宅 商 业 桂 林 2014~2018 年 君 领 朝 阳 住 宅 商 业 南 昌 2013~2016 年 君 悦 华 庭 住 宅 商 业 南 昌 2015~2018 年 君 澜 住 宅 商 业 办 公 南 宁 2015~2019 年 尚 筑 住 宅 商 业 南 宁 2013~2016 年 电 商 未 来 城 住 宅 商 业 办 公 莆 田 2015~2021 年 滨 海 琴 苑 住 宅 商 业 天 津 2016~2019 年 第 五 街 住 宅 商 业 天 津 2013~2017 年 九 都 国 际 住 宅 商 业 办 公 武 汉 2012~2016 年 滨 海 写 字 楼 办 公 厦 门 2014~2018 年 欣 悦 湾 住 宅 商 业 厦 门 2012~2017 年 欣 悦 学 府 住 宅 商 业 厦 门 2014~2018 年 君 悦 华 府 住 宅 商 业 扬 州 2012~2018 年 欣 悦 华 庭 住 宅 商 业 厦 门 2014~2018 年 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 总 体 看,2015 年, 公 司 新 开 工 面 积 有 所 下 降, 但 整 体 在 建 工 程 规 模 仍 然 较 大, 能 够 保 证 公 司 未 来 销 售 的 需 要, 但 对 开 发 资 金 的 需 求 规 模 较 大 (3) 房 地 产 销 售 情 况 从 销 售 数 据 看,2015 年 公 司 协 议 销 售 面 积 为 万 平 方 米, 较 上 年 大 幅 增 长 26.76%, 主 要 系 随 着 房 地 产 市 场 回 暖, 公 司 销 售 增 长 所 致 ;2015 年, 公 司 房 地 产 协 议 销 售 均 价 为 0.85 万 元 / 平 方 米, 较 上 年 有 所 下 降, 主 要 系 2015 年 公 司 销 售 的 物 业 主 要 是 价 格 相 对 较 低 的 郊 区 地 产 项 目 所 致 ; 2015 年, 公 司 房 地 产 协 议 销 售 金 额 为 亿 元, 较 上 年 增 长 14.38% 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 预 收 款 项 余 额 亿 元, 对 公 司 后 期 收 入 结 转 形 成 有 力 支 撑 表 ~2015 年 公 司 房 地 产 销 售 数 据 项 目 2014 年 2015 年 协 议 销 售 面 积 ( 万 平 方 米 ) 协 议 销 售 金 额 ( 亿 元 ) 协 议 销 售 均 价 ( 万 元 / 平 方 米 ) 联 发 集 团 有 限 公 司 10

12 结 转 收 入 面 积 ( 万 平 方 米 ) 结 转 收 入 ( 亿 元 ) 资 料 来 源 : 公 司 提 供 从 结 转 情 况 看,2015 年, 公 司 结 转 收 入 面 积 万 平 方 米, 较 上 年 增 长 23.21%, 主 要 系 前 期 预 售 的 项 目 达 到 收 入 结 转 标 准 所 致 ;2015 年, 公 司 结 转 收 入 为 亿 元, 较 上 年 增 长 33.29% 总 体 看,2015 年, 随 着 房 地 产 市 场 的 回 暖, 公 司 房 地 产 销 售 面 积 和 销 售 收 入 同 比 均 有 所 增 长 ; 从 结 转 情 况 看,2015 年 结 转 面 积 和 结 转 收 入 均 出 现 一 定 程 度 增 长 3. 自 持 物 业 目 前 公 司 持 有 的 物 业 主 要 为 工 业 地 产 商 用 房 产 ( 包 括 商 业 和 写 字 楼 ) 和 教 育 地 产, 较 2014 年 无 变 化, 共 计 持 有 面 积 近 80 万 平 方 米, 分 布 在 厦 门 南 昌 和 桂 林 等 地, 其 中 70 万 平 方 米 物 业 在 厦 门, 厦 门 的 自 持 物 业 中,37 万 平 方 米 的 物 业 临 近 厦 门 自 贸 区, 未 来 有 一 定 升 值 空 间 公 司 物 业 出 租 情 况 总 体 良 好, 租 赁 业 务 年 收 入 在 3 亿 元 左 右, 该 部 分 业 务 收 入 比 较 稳 定 亿 元 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 自 持 物 业 ( 不 含 自 用 面 积 ) 建 筑 面 积 万 平 方 米, 账 面 价 值 表 7 截 至 2016 年 3 月 底 公 司 持 有 物 业 情 况 ( 单 位 : 万 平 方 米,%, 亿 元 ) 序 号 项 目 名 称 区 位 建 筑 面 积 物 业 概 况 出 租 率 账 面 价 值 2015 年 平 均 租 金 1 湖 里 工 业 园 厦 门 厂 房 杏 林 工 业 园 厦 门 5.56 厂 房 黄 金 工 业 园 厦 门 厂 房 软 件 学 院 厦 门 6.68 教 育 地 产 湖 里 写 字 楼 厦 门 7.59 写 字 楼 湖 里 颐 豪 酒 店 等 厦 门 3.37 酒 店 华 美 文 创 园 厦 门 4.07 文 创 园 联 发 电 子 商 城 厦 门 3.09 商 场 联 达 商 业 广 场 桂 林 5.74 商 场 联 发 广 场 南 昌 4.26 写 字 楼 合 计 资 料 来 源 : 公 司 提 供 注 : 上 表 中 未 包 含 自 用 面 积 ; 账 面 金 额 为 账 面 价 值, 即 原 值 扣 除 折 旧 或 减 值 准 备 后 的 价 值 4. 供 应 链 运 营 业 务 供 应 链 运 营 投 资 和 担 保 业 务 方 面, 随 着 公 司 战 略 规 划 和 发 展 策 略 的 调 整, 房 地 产 业 务 迅 速 扩 张,2015 年 公 司 供 应 链 运 营 投 资 和 担 保 业 务 在 整 体 业 务 中 占 比 继 续 下 降, 且 盈 利 能 力 较 低, 对 公 司 盈 利 的 直 接 贡 献 水 平 不 高 该 业 务 主 要 是 围 绕 公 司 房 地 产 业 务 进 行, 目 的 是 降 低 公 司 的 营 运 成 本, 拓 宽 融 资 渠 道, 为 公 司 房 地 产 业 务 发 展 提 供 有 力 的 支 撑, 以 保 障 公 司 的 整 体 盈 利 水 平 总 体 看, 公 司 供 应 链 运 营 业 务 毛 利 水 平 较 低, 主 要 是 围 绕 房 地 产 主 业 开 展, 该 部 分 业 务 在 公 司 收 入 中 占 比 有 所 减 少 5. 经 营 效 率 2015 年 公 司 营 业 收 入 稳 定 增 长, 公 司 流 动 资 产 周 转 次 数 由 上 年 的 5.39 次 上 升 至 5.80 次 ; 同 期, 随 着 公 司 项 目 开 发 规 模 增 加, 公 司 存 货 持 续 增 长, 公 司 存 货 周 转 率 0.38 次, 较 2014 年 略 有 上 升 ; 公 司 总 资 产 周 转 次 数 为 0.37 次, 同 比 小 幅 上 升 联 发 集 团 有 限 公 司 11

13 总 体 看,2015 年, 公 司 存 货 周 转 率 流 动 资 产 周 转 率 和 总 资 产 周 转 率 均 较 上 年 有 一 定 幅 度 上 升, 公 司 经 营 效 率 有 所 提 升, 经 营 效 率 较 好 6. 经 营 关 注 (1) 房 地 产 行 业 高 速 发 展 时 代 已 经 过 去, 目 前 国 内 经 济 下 行 压 力 加 大 房 地 产 业 务 作 为 公 司 主 营 业 务, 其 未 来 发 展 面 临 较 大 的 政 策 不 确 定 性 (2) 公 司 项 目 主 要 分 布 在 二 三 线 城 市, 易 受 所 在 区 域 房 地 产 市 场 政 策 波 动 影 响, 可 能 影 响 公 司 去 化 进 程, 公 司 盈 利 规 模 可 能 出 现 波 动 (3)2015 年 底, 公 司 债 务 负 担 仍 偏 重, 在 建 及 拟 建 项 目 未 来 资 本 支 出 规 模 较 大, 公 司 存 在 一 定 的 对 外 融 资 需 求 7. 未 来 发 展 公 司 立 足 厦 门, 推 进 全 国 区 域 性 布 局, 实 现 持 续 健 康 发 展 通 过 房 地 产 物 业 租 赁 经 营 和 增 值 服 务, 增 强 企 业 核 心 竞 争 力, 实 现 联 发 品 牌 影 响 力 的 持 续 提 升 区 域 拓 展 方 面, 公 司 目 前 的 主 要 业 务 集 中 在 厦 门 南 昌 桂 林 南 宁 武 汉 重 庆 天 津 扬 州 等 地, 公 司 凭 借 以 往 的 经 验 对 当 地 的 了 解 以 及 优 良 的 市 场 声 誉, 计 划 通 过 在 现 有 及 未 来 住 宅 项 目 设 计 和 开 发 中 运 用 标 准 化 运 营 程 序, 深 耕 已 有 城 市, 增 强 在 多 个 城 市 的 领 先 地 位, 提 高 市 场 份 额 公 司 将 继 续 提 升 各 地 开 发 项 目 的 品 质 开 发 新 的 项 目 主 体 及 设 计 创 新 及 完 善 各 新 项 目 开 发 的 配 套 设 施 以 及 完 善 物 业 管 理 服 务 土 地 储 备 方 面, 公 司 将 通 过 多 种 形 式 获 取 土 地 储 备, 探 索 养 生 养 老 旅 游 文 化 创 意 产 业 用 地 等 新 业 态 公 司 将 紧 密 关 注 社 会 变 化 产 业 政 策 背 景 及 走 向 研 究 产 业 化 可 操 作 空 间 成 本 效 益 对 比 运 作 方 式 同 时, 公 司 将 继 续 以 具 竞 争 力 的 成 本 增 加 具 有 高 增 长 潜 力 地 区 的 土 地 储 备 在 收 购 土 地 之 前, 公 司 将 综 合 考 虑 诸 多 因 素, 如 未 来 的 城 市 比 较 土 地 供 应 土 地 成 本 城 市 规 划 及 开 发 政 府 的 优 惠 政 策 周 边 基 础 设 施 以 及 增 长 潜 力 及 地 区 投 资 价 值 等 标 准 化 运 作 方 面, 为 了 进 一 步 改 善 项 目 管 理 以 及 维 持 稳 定 健 康 的 增 长 及 运 营 扩 张, 公 司 计 划 继 续 优 化 及 改 善 运 营 体 系 公 司 计 划 将 部 分 项 目 主 题 标 准 化 及 复 制 到 计 划 扩 张 的 城 市 今 后 的 物 业 开 发 项 目 中 凭 借 标 准 化 运 作 程 序, 公 司 将 能 够 继 续 提 高 项 目 规 划 质 量 设 计 效 率 及 保 持 并 推 广 物 业 开 发 项 目 的 形 象 及 品 质 总 体 看, 公 司 未 来 发 展 战 略 明 晰, 依 托 自 身 优 势, 在 深 挖 现 有 业 务 地 区 资 源 的 基 础 上 战 略 性 外 拓 ; 规 划 了 较 为 清 晰 的 土 地 储 备 计 划, 对 资 源 的 筛 选 提 出 了 较 高 的 标 准 公 司 通 过 扩 展 业 务 布 局 补 充 优 质 资 源 提 升 管 理 效 率 等 方 式 来 提 升 公 司 未 来 的 可 持 续 发 展 能 力 六 财 务 分 析 公 司 2015 年 财 务 报 表 已 经 致 同 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ) 厦 门 分 所 审 计, 并 出 具 了 标 准 无 保 留 意 见 的 审 计 结 论, 公 司 经 审 计 的 财 务 报 表 按 照 财 政 部 2006 年 2 月 15 日 颁 布 的 企 业 会 计 准 则 编 制 公 司 2016 年 一 季 度 报 表 未 经 审 计 公 司 2015 年 合 并 子 公 司 3 家 新 设 子 公 司 5 家, 由 于 新 纳 入 合 并 范 围 公 司 规 模 较 小, 故 财 务 数 据 的 可 比 性 较 强 截 至 2015 年 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 合 计 亿 元, 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 合 计 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 的 所 有 者 权 益 亿 元 2015 年, 公 司 实 现 合 并 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )8.65 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 为 8.77 联 发 集 团 有 限 公 司 12

14 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 6.08 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 为 2.85 亿 元 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 合 并 资 产 总 额 亿 元, 负 债 总 额 亿 元, 所 有 者 权 益 ( 含 少 数 股 东 权 益 )61.21 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 合 计 亿 元 2016 年 1~3 月, 公 司 实 现 合 并 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 损 益 )1.37 亿 元, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 1.40 亿 元 1. 资 产 及 负 债 结 构 资 产 截 至 2015 年 底, 公 司 资 产 总 额 亿 元, 较 年 初 小 幅 增 长 4.17% 截 至 2015 年 底, 公 司 资 产 构 成 中, 流 动 资 产 占 比 87.07%%, 非 流 动 资 产 占 比 12.93%, 公 司 资 产 构 成 以 流 动 资 产 为 主 截 至 2015 年 底, 公 司 流 动 资 产 亿 元, 较 年 初 小 幅 增 长 3.51%, 主 要 由 货 币 资 金 ( 占 比 10.48%) 其 他 应 收 款 ( 占 比 2.88%) 和 存 货 ( 占 比 82.28%) 构 成 截 至 2015 年 底, 随 着 营 业 规 模 的 扩 张, 公 司 货 币 资 金 较 年 初 增 长 19.31%, 为 亿 元, 主 要 以 银 行 存 款 和 其 他 货 币 资 金 为 主, 其 中 银 行 存 款 亿 元, 占 比 83.84%, 其 他 货 币 资 金 3.74 亿 元, 占 比 16.16%; 截 至 2015 年 底, 公 司 受 限 货 币 资 金 为 3.74 亿 元, 主 要 为 银 行 承 兑 汇 票 保 证 金 保 函 保 证 金 进 口 押 汇 保 证 金 及 用 于 质 押 的 定 期 存 款 等 随 着 房 地 产 项 目 开 发 的 增 加, 公 司 存 货 账 面 价 值 逐 年 增 加 截 至 2015 年 底, 公 司 存 货 账 面 余 额 亿 元, 存 货 账 面 价 值 亿 元, 较 年 初 增 长 1.38%, 主 要 为 尚 未 结 转 的 开 发 成 本 和 在 建 开 发 产 品, 其 中 尚 未 结 转 的 开 发 成 本 占 比 79.13%, 在 建 开 发 产 品 占 比 20.36%; 公 司 计 提 跌 价 准 备 0.39 亿 元, 计 提 金 额 较 小 截 至 2015 年 底, 公 司 存 货 中 用 于 借 款 抵 押 的 规 模 为 亿 元, 受 限 规 模 占 比 不 高 公 司 房 地 产 项 目 主 要 位 于 厦 门 天 津 南 昌 南 宁 等 二 线 城 市, 存 货 跌 价 风 险 不 大 截 至 2015 年 底, 公 司 其 他 应 收 款 账 面 余 额 7.19 亿 元, 计 提 坏 账 准 备 0.83 亿 元, 计 提 比 例 11.54%, 其 他 应 收 款 账 面 价 值 6.36 亿 元, 较 年 初 增 长 27.76%, 主 要 由 应 收 关 联 方 的 款 项 构 成 截 至 2015 年 底, 公 司 非 流 动 资 产 亿 元, 较 年 初 增 加 8.84% 公 司 非 流 动 资 产 主 要 由 长 期 股 权 投 资 ( 占 比 19.41%) 投 资 性 房 地 产 ( 占 比 10.70%) 和 递 延 所 得 税 资 产 ( 占 比 8.60%) 构 成 截 至 2015 年 底, 公 司 长 期 股 权 投 资 6.37 亿 元, 较 年 初 增 长 7.28%, 主 要 为 宏 发 科 技 股 份 有 限 公 司 ( 宏 发 科 技,600885) 的 股 权, 占 比 80.06% 2015 年 公 司 新 增 对 厦 门 鼓 浪 屿 投 资 发 展 有 限 公 司 的 投 资 0.20 亿 元 截 至 2015 年 底, 公 司 可 供 出 售 金 融 资 产 2.82 亿 元, 较 年 初 增 长 3,881.43%, 主 要 系 公 司 投 资 可 供 出 售 债 务 工 具 2.08 亿 元 所 致, 其 余 为 可 供 出 售 权 益 工 具 0.74 亿 元 ; 可 供 出 售 债 务 工 具 主 要 为 债 券 ; 权 益 类 主 要 为 对 江 苏 华 泰 瑞 联 并 购 基 金 (0.50 亿 元, 持 股 16.61%) 厦 门 海 沧 区 华 登 小 额 贷 款 股 份 有 限 公 司 (0.20 亿 元, 持 股 10.00%) 等 的 投 资 截 至 2015 年 底, 公 司 投 资 性 房 地 产 亿 元, 较 年 初 上 升 0.64%, 公 司 投 资 性 房 地 产 主 要 系 已 出 租 的 土 地 使 用 权 持 有 并 准 备 增 值 后 转 让 的 土 地 使 用 权 已 出 租 的 建 筑 物 公 司 持 有 的 物 业 以 历 史 成 本 计 价, 报 表 体 现 价 值 较 低, 公 司 物 业 均 位 于 厦 门 桂 林 等 地 核 心 区 域, 地 理 位 置 优 越, 具 有 一 定 的 升 值 空 间 截 至 2015 年 底, 公 司 投 资 房 地 产 中 用 于 借 款 抵 押 的 亿 元, 受 限 规 模 较 大 公 司 递 延 所 得 税 资 产 主 要 由 可 抵 扣 亏 损 和 预 收 售 房 款 未 结 转 造 成 的 应 纳 税 暂 时 性 差 异 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 递 延 所 得 税 资 产 3.51 亿 元, 较 年 初 下 降 20.92%, 主 要 系 公 司 预 收 售 房 款 未 结 转 造 成 的 应 纳 税 暂 时 性 差 异 所 致 截 止 2016 年 3 月 底, 公 司 资 产 总 额 为 亿 元, 同 比 增 长 4.87%, 其 中 流 动 资 产 占 比 86.39%, 联 发 集 团 有 限 公 司 13

15 非 流 动 资 产 占 比 13.61%, 资 产 结 构 变 动 不 大 总 体 看, 公 司 资 产 规 模 较 大, 主 要 以 流 动 资 产 为 主 流 动 资 产 中 存 货 占 比 较 大, 符 合 房 地 产 开 发 企 业 资 产 结 构 特 征, 非 流 动 资 产 中 投 资 性 房 地 产 占 比 较 大 ; 公 司 资 产 中 受 限 规 模 不 大, 整 体 资 产 质 量 较 好 负 债 及 所 有 者 权 益 截 至 2015 年 底, 公 司 负 债 合 计 亿 元, 较 年 初 增 长 5.30%; 其 中, 流 动 负 债 占 比 61.53%, 非 流 动 负 债 占 比 38.47%, 公 司 负 债 以 流 动 负 债 为 主 截 至 2015 年 底, 公 司 流 动 负 债 亿 元, 较 年 初 增 长 6.97% 公 司 流 动 负 债 主 要 由 短 期 借 款 ( 占 比 9.31%) 应 付 账 款 ( 占 比 10.44%) 预 收 款 项 ( 占 比 47.73%) 其 他 应 付 款 ( 占 比 11.44%) 和 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 ( 占 比 14.40%) 构 成 截 至 2015 年 底, 公 司 短 期 借 款 亿 元, 较 年 初 小 幅 增 长 1.66%, 主 要 由 抵 押 借 款 保 证 借 款 贸 易 融 资 借 款 和 信 用 借 款 构 成, 分 别 占 比 36.26% 27.20% 24.39% 和 12.15% 截 至 2015 年 底, 公 司 应 付 账 款 亿 元, 较 年 初 上 升 7.16%, 主 要 由 应 付 货 款 和 工 程 款 构 成 从 账 龄 来 看, 以 一 年 以 内 到 期 应 付 账 款 为 主 截 至 2015 年 底, 公 司 预 收 款 项 亿 元, 较 年 初 下 降 13.27%, 主 要 包 括 预 收 售 房 款 和 货 款, 其 中 预 收 售 房 款 占 比 97.50% 截 至 2015 年 底, 公 司 其 他 应 付 款 亿 元, 较 年 初 上 升 87.48%, 主 要 由 关 联 方 往 来 借 款 工 程 押 金 及 保 证 金 代 收 代 付 款 等 构 成, 其 中 关 联 方 往 来 借 款 占 比 75.40%; 工 程 押 金 及 保 证 金 占 比 11.06%; 代 收 代 付 款 占 比 7.69% 截 至 2015 年 底, 公 司 应 交 税 费 4.99 亿 元, 较 年 初 减 少 10.53%, 主 要 系 应 交 企 业 所 得 税 减 少 所 致 截 至 2015 年 底, 公 司 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 亿 元, 较 年 初 上 升 %, 主 要 是 长 期 借 款 转 入 导 致, 包 括 一 年 内 到 期 的 长 期 借 款 亿 元 和 一 年 内 到 期 的 长 期 应 付 款 0.20 亿 元 ( 系 系 厦 门 市 湖 里 区 财 政 局 委 托 本 公 司 控 股 子 公 司 厦 门 金 原 融 资 担 保 有 限 公 司 运 作 管 理 的 担 保 金 ) 一 年 内 到 期 的 长 期 借 款 主 要 为 抵 押 借 款 和 保 证 借 款, 分 别 占 比 68.67% 和 31.33% 截 至 2015 年 底, 公 司 非 流 动 负 债 合 计 亿 元, 较 年 初 上 升 2.73%, 其 中 长 期 借 款 万 元 ( 占 比 72.29%), 应 付 债 券 亿 元 ( 占 比 26.82%) 截 止 2015 年 底, 公 司 长 期 借 款 亿 元, 较 年 初 减 少 24.32%, 主 要 系 一 年 内 到 期 的 借 款 转 出 所 致 ; 公 司 的 长 期 借 款 主 要 为 抵 押 借 款 保 证 借 款 和 信 用 借 款, 分 别 占 比 55.67% 30.14% 和 14.19% 2015 年, 公 司 新 增 应 付 债 券 亿 元, 主 要 系 公 司 2015 年 9 月 发 行 了 联 发 集 团 有 限 公 司 2015 年 公 司 债 券 ( 第 一 期 ) 和 联 发 集 团 有 限 公 司 2015 年 公 司 债 券 ( 第 二 期 ) 所 致, 该 两 期 债 券 发 行 金 额 均 为 10 亿 元 截 至 2015 年 底, 公 司 全 部 债 务 元, 较 上 年 增 长 19.95%, 主 要 系 短 期 债 务 增 长 所 致, 其 中 短 期 债 务 亿 元, 长 期 债 务 亿 元 ; 公 司 长 期 债 务 主 要 为 长 期 借 款 和 应 付 债 券, 还 款 期 主 要 在 2017~2019 年, 相 对 公 司 资 产 规 模 来 看, 集 中 偿 付 压 力 不 大 截 至 2015 年 底, 公 司 资 产 负 债 率 全 部 债 务 资 本 化 率 和 长 期 债 务 资 本 化 率 分 别 为 75.90% 64.81% 和 54.56%, 与 上 年 相 比 略 有 上 升, 公 司 债 务 负 担 可 控, 且 以 长 期 债 务 为 主 截 至 2015 年 底, 公 司 所 有 者 权 益 合 计 亿 元, 较 年 初 增 长 0.76%, 其 中 归 属 于 母 公 司 的 所 有 者 权 益 为 亿 元 归 属 于 母 公 司 的 所 有 者 权 益 中, 实 收 资 本 亿 元, 占 比 36.50%; 资 本 公 积 0.21 亿 元, 占 比 0.36%; 盈 余 公 积 5.48 亿 元, 占 比 9.53%; 未 分 配 利 润 亿 元, 占 比 53.18% 公 司 所 有 者 权 益 中, 各 项 权 益 结 构 占 比 变 化 不 大 公 司 所 有 者 权 益 结 构 稳 定 性 一 般 联 发 集 团 有 限 公 司 14

16 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 负 债 总 额 亿 元, 同 比 增 长 6.38%, 其 中 流 动 负 债 占 比 61.53%, 非 流 动 负 债 占 38.47%, 负 债 结 构 变 动 不 大 截 至 2016 年 3 月 底, 公 司 所 有 者 权 益 亿 元, 较 年 初 增 长 0.14%, 所 有 者 权 益 结 构 较 年 初 变 动 不 大 总 体 看, 跟 踪 期 内, 公 司 负 债 结 构 仍 以 流 动 负 债 为 主, 债 务 负 担 处 于 可 控 水 平 ; 公 司 所 有 者 权 益 小 幅 增 长, 权 益 结 构 稳 定 性 一 般 2. 盈 利 能 力 2015 年, 公 司 营 业 收 入 亿 元, 较 上 年 增 长 29.72%, 主 要 系 结 转 面 积 增 加 所 致 ; 公 司 营 业 成 本 亿 元, 较 上 年 增 长 29.76%, 与 收 入 增 长 率 相 匹 配 2015 年, 公 司 营 业 利 润 和 净 利 润 分 别 为 亿 元 和 8.65 亿 元, 分 别 同 比 上 升 4.10% 和 下 降 0.70%, 公 司 营 业 利 润 增 长 幅 度 小 于 营 业 收 入 增 长 幅 度 以 及 净 利 润 同 比 出 现 下 降 主 要 系 投 资 收 益 下 降 资 产 减 值 损 失 增 加 和 营 业 外 支 出 上 升 等 综 合 因 素 影 响 所 致 从 期 间 费 用 来 看,2015 年 公 司 费 用 总 额 4.30 亿 元, 较 上 年 增 长 22.01% 从 费 用 构 成 来 看, 销 售 费 用 占 比 较 高,2015 年 销 售 费 用 占 费 用 总 额 的 79.53% 管 理 费 用 占 8.21%, 财 务 费 用 占 12.26%, 公 司 管 理 费 用 控 制 较 好 2015 年, 公 司 费 用 收 入 比 由 上 年 的 5.03% 下 降 至 4.73%, 公 司 费 用 控 制 能 力 进 一 步 提 升 2015 年, 公 司 确 认 投 资 收 益 2.46 亿 元, 同 比 减 少 41.53%,2014 年 公 司 出 售 宏 发 科 技 的 部 分 股 权 造 成 当 期 投 资 收 益 较 高,2015 年 公 司 投 资 收 益 主 要 来 自 公 司 持 有 的 宏 发 科 技 股 份 有 限 公 司 等 股 权 投 资 收 益 ;2015 年 公 司 投 资 收 益 占 当 期 利 润 总 额 的 20.84%, 贡 献 度 较 高 2015 年 公 司 确 认 资 产 减 值 损 失 0.48 亿 元, 同 比 增 加 %, 主 要 系 公 司 当 年 计 提 存 货 跌 价 损 失 0.39 亿 元 所 致, 规 模 不 大, 对 营 业 利 润 影 响 较 小 2015 年 公 司 公 司 确 认 营 业 外 收 入 0.07 亿 元, 同 比 减 少 87.26%, 主 要 系 赔 偿 金 违 约 金 收 入 及 政 府 补 助 减 少 所 致 ; 营 业 外 支 出 0.23 亿 元, 同 比 增 加 %, 主 要 系 当 期 固 定 资 产 处 置 损 失 增 加 所 致 从 各 项 盈 利 指 标 来 看, 由 于 公 司 营 业 外 支 出 上 升, 公 司 营 业 利 润 率 小 幅 增 加 2015 年, 公 司 总 资 本 收 益 率 和 净 资 产 收 益 率 均 较 上 年 有 一 定 幅 度 下 降, 分 别 为 5.62% 和 4.91%, 净 资 产 收 益 率 为 14.20%, 较 上 年 亦 略 有 下 降 总 体 看, 跟 踪 期 内, 公 司 营 业 收 入 上 升 较 快, 总 资 本 收 益 率 净 资 产 收 益 率 和 净 资 产 收 益 率 均 较 上 年 有 一 定 幅 度 下 降, 营 业 利 润 率 小 幅 上 升 ; 公 司 整 体 盈 利 能 力 尚 可 3. 现 金 流 公 司 同 时 开 发 多 个 房 地 产 项 目, 投 入 项 目 开 发 的 现 金 支 出 较 多 ; 此 外, 公 司 为 保 持 可 持 续 发 展, 须 择 机 进 行 土 地 购 置 ; 从 行 业 特 点 来 看, 房 地 产 项 目 开 发 从 取 得 土 地 到 最 终 实 现 交 付 所 需 时 间 较 长, 导 致 公 司 经 营 活 动 现 金 流 量 净 额 随 着 项 目 的 开 发 和 销 售 呈 现 一 定 的 波 动 性 从 经 营 活 动 情 况 来 看,2015 年, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 入 亿 元, 同 比 增 长 19.40%, 主 要 系 收 到 的 往 来 款 代 收 代 付 款 及 保 证 金 或 押 金 增 加 所 致 ; 经 营 活 动 现 金 流 出 亿 元, 同 比 下 降 31.46%, 主 要 系 支 付 保 证 金 或 押 金 及 往 来 款 代 收 代 付 款 增 加 所 致 ;2015 年 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 6.08 亿 元, 有 所 减 少 近 两 年, 公 司 现 金 收 入 比 分 别 为 % 和 92.20%,2015 年 收 入 实 现 质 量 有 一 定 幅 度 下 降 从 投 资 活 动 情 况 来 看,2015 年, 公 司 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 亿 元 ; 其 中 投 资 活 动 现 金 流 入 4.09 万 元 同 比 减 少 13.90%, 主 要 系 当 年 投 资 收 益 现 金 回 流 减 少 所 致 ; 投 资 活 动 现 金 流 出 7.39 亿 元, 同 比 增 长 %, 主 要 系 公 司 投 资 支 出 增 加 所 致 现 金 流 入 主 要 为 公 司 购 买 理 财 联 发 集 团 有 限 公 司 15

17 产 品 和 取 得 的 投 资 收 益 ; 现 金 流 出 主 要 系 公 司 投 资 购 买 可 供 出 售 金 融 资 产 支 付 非 关 联 方 占 用 资 金 本 金 的 现 金 以 及 并 购 所 支 付 的 现 金 从 筹 资 活 动 情 况 来 看,2015 年, 公 司 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 0.05 亿 元 ; 其 中 筹 资 活 动 现 金 流 入 亿 元, 同 比 增 加 18.12%, 主 要 系 公 司 发 行 债 券 取 得 资 金 所 致 ; 筹 资 活 动 现 金 流 出 亿 元, 同 比 增 加 1.50%, 变 动 不 大 现 金 流 入 主 要 系 发 行 债 券 所 收 到 的 现 金 以 及 从 各 种 渠 道 取 得 的 借 款 ; 现 金 流 出 主 要 系 偿 还 借 款 偿 付 利 息 所 支 付 的 现 金 总 体 看, 跟 踪 期 内, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 量 规 模 增 大, 收 入 实 现 质 量 有 待 提 升 ; 经 营 活 动 和 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 呈 净 流 入 状 态, 公 司 投 资 活 动 现 金 流 量 呈 净 流 出 状 态 4. 偿 债 能 力 从 短 期 偿 债 能 力 指 标 来 看, 近 两 年, 公 司 流 动 比 率 和 速 动 比 率 呈 上 升 态 势 ; 截 至 2015 年 底, 公 司 流 动 比 率 和 速 动 比 率 分 别 为 1.86 倍 和 0.33 倍, 公 司 存 货 占 比 较 大, 速 动 比 率 较 低 截 至 2015 年 底, 公 司 现 金 短 期 债 务 比 为 0.84 倍, 较 上 年 略 有 增 长 综 合 来 看, 公 司 短 期 偿 债 能 力 较 强 从 长 期 偿 债 能 力 指 标 来 看,2015 年, 公 司 EBITDA 为 亿 元, 较 上 年 增 加 8.94%, 主 要 系 折 旧 和 摊 销 增 加 所 致 ; 公 司 EBITDA 中 利 润 总 额 占 56.36%, 折 旧 和 摊 销 占 40.82%, 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 占 2.83% 截 至 2015 年 底, 公 司 资 产 负 债 率 全 部 债 务 资 本 化 率 和 长 期 债 务 资 本 化 率 分 别 为 75.90% 64.81% 和 54.56%, 同 比 变 动 幅 度 较 小 ;EBITDA 利 息 保 障 倍 数 和 EBITDA 全 部 债 务 比 分 别 为 1.37 倍 和 0.18 倍,EBITDA 对 利 息 保 障 程 度 较 高, 对 全 部 债 务 的 保 障 程 度 尚 可 截 至 2015 年 底, 公 司 不 存 在 可 能 对 公 司 财 务 状 况 经 营 成 果 业 务 活 动 未 来 前 景 等 产 生 较 大 影 响 的 未 决 诉 讼 或 仲 裁 事 项 截 至 2015 年 底, 公 司 对 外 担 保 0.27 亿 元, 系 对 厦 门 软 件 职 业 技 术 学 院 一 笔 总 额 1.80 亿 元 的 长 期 贷 款 按 股 权 比 例 提 供 的 担 保, 公 司 间 接 持 有 15% 的 股 权 截 至 2015 年 底, 公 司 已 经 取 得 的 银 行 授 信 总 额 为 亿 元, 其 中 已 用 授 信 额 度 亿 元, 尚 可 使 用 授 信 额 度 亿 元, 公 司 间 接 融 资 渠 道 畅 通 根 据 公 司 提 供 的 中 国 人 民 银 行 企 业 信 用 报 告 ( 报 告 号 NO.B ), 截 至 2016 年 6 月 27 日, 公 司 无 未 结 清 不 良 信 贷 信 息, 过 往 债 务 履 约 情 况 良 好 总 体 看, 公 司 短 期 偿 债 能 力 较 强, 长 期 偿 债 能 力 尚 可 ; 同 时 考 虑 到 公 司 在 综 合 实 力 品 牌 知 名 度 经 营 模 式 以 及 土 地 储 备 等 方 面 具 有 一 定 的 竞 争 优 势, 公 司 整 体 偿 债 能 力 较 强 七 公 司 债 券 偿 债 能 力 分 析 从 资 产 情 况 来 看, 截 至 2015 年 底, 公 司 现 金 类 资 产 ( 货 币 资 金 以 公 允 价 值 计 量 且 其 变 动 计 入 当 期 损 益 的 金 融 资 产 应 收 票 据 ) 达 亿 元, 约 为 15 联 发 01 和 15 联 发 02 债 券 本 金 合 计 (20 亿 元 ) 的 1.17 倍, 公 司 现 金 类 资 产 对 债 券 的 覆 盖 程 度 较 好 ; 净 资 产 达 亿 元, 约 为 债 券 本 金 合 计 的 3.06 倍, 公 司 现 金 类 资 产 和 净 资 产 能 够 对 15 联 发 01 和 15 联 发 02 债 券 的 按 期 偿 付 起 到 较 好 的 保 障 作 用 从 盈 利 情 况 来 看,2015 年, 公 司 EBITDA 为 亿 元, 约 为 债 券 本 金 合 计 的 0.66 倍, 公 司 EBITDA 对 债 券 本 金 的 覆 盖 程 度 较 好 从 现 金 流 情 况 来 看, 公 司 2015 年 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 入 亿 元, 约 为 债 券 本 金 合 计 的 5.27 倍, 公 司 经 营 活 动 现 金 流 入 量 对 债 券 本 金 的 覆 盖 程 度 较 好 综 合 以 上 分 析, 并 考 虑 到 公 司 作 为 区 域 房 地 产 开 发 企 业, 在 品 牌 开 发 能 力 资 产 和 权 益 规 联 发 集 团 有 限 公 司 16

18 模 等 方 面 具 有 优 势, 公 司 对 15 联 发 01 和 15 联 发 02 债 券 的 偿 还 能 力 很 强 八 担 保 方 分 析 1. 担 保 条 款 为 确 保 本 次 公 司 债 券 如 期 兑 付, 公 司 采 用 第 三 方 信 用 担 保 方 式 为 本 次 债 券 提 供 担 保 根 据 2015 年 12 月 10 日 建 发 集 团 向 债 券 持 有 人 出 具 的 担 保 函, 建 发 集 团 为 公 司 发 行 的 15 联 发 01 和 15 联 发 02 的 还 本 付 息 提 供 全 额 无 条 件 不 可 撤 销 的 连 带 责 任 保 证 担 保, 担 保 范 围 包 括 债 券 本 金 及 其 利 息 违 约 金 损 害 赔 偿 金 和 实 现 债 权 的 费 用 2. 担 保 人 信 用 分 析 (1) 建 发 集 团 概 况 建 发 集 团 原 名 厦 门 经 济 特 区 建 设 发 展 公 司, 是 经 厦 门 市 人 民 政 府 厦 政 [1981] 第 12 号 文 福 建 省 厦 门 经 济 特 区 管 委 会 厦 特 管 字 [1981]002 号 文 批 准, 于 1981 年 1 月 设 立 的 一 家 综 合 性 的 国 有 独 资 有 限 公 司, 是 由 厦 门 市 国 资 委 直 接 管 理 的 大 型 国 有 企 业 截 至 2016 年 3 月 底, 建 发 集 团 注 册 资 本 为 45 亿 元, 实 际 控 制 人 为 厦 门 市 国 资 委 建 发 集 团 的 业 务 包 括 进 出 口 贸 易 及 供 应 链 运 营 房 地 产 开 发 旅 游 酒 店 会 展 等 多 个 领 域 截 至 2016 年 3 月 底, 建 发 集 团 设 有 投 资 管 理 部 战 略 管 理 部 资 产 管 理 部 等 合 计 17 个 部 门 ( 见 附 件 3); 控 股 建 发 股 份 厦 门 建 发 旅 游 集 团 股 份 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 建 发 旅 游 ) 及 厦 门 国 际 会 展 控 股 有 限 公 司 等 11 家 二 级 子 公 司, 并 参 股 厦 门 航 空 有 限 公 司 厦 门 国 际 银 行 有 限 公 司 厦 门 国 际 信 托 有 限 公 司 等 多 家 公 司 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 合 并 资 产 总 额 为 1, 亿 元, 负 债 总 额 为 亿 元, 所 有 者 权 益 为 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 亿 元, 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 为 亿 元 2015 年, 建 发 集 团 实 现 合 并 营 业 收 入 1, 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 权 益 )31.02 亿 元, 归 属 于 母 公 司 所 有 者 净 利 润 为 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 截 至 2016 年 3 月 底, 建 发 集 团 合 并 资 产 总 额 为 1, 亿 元, 负 债 总 额 为 1, 亿 元, 所 有 者 权 益 为 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 亿 元, 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 为 亿 元 2016 年 1~3 月, 建 发 集 团 实 现 合 并 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 权 益 )5.50 亿 元, 归 属 于 母 公 司 所 有 者 净 利 润 为 3.55 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 3.53 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 建 发 集 团 注 册 地 址 : 厦 门 市 思 明 区 环 岛 东 路 1699 号 建 发 国 际 大 厦 43 楼 ; 法 定 代 表 人 : 吴 小 敏 (2) 经 营 情 况 2015 年, 集 团 经 营 业 务 未 发 生 变 化, 主 要 包 括 供 应 链 运 营 房 地 产 开 发 旅 游 饮 食 服 务 等, 其 他 业 务 收 入 包 括 物 业 管 理 收 入 和 会 展 业 务 等 收 入 2015 年 建 发 集 团 继 续 推 进 向 供 应 链 运 营 的 战 略 转 型, 营 业 收 入 规 模 继 续 扩 大 2015 年, 建 发 集 团 实 现 营 业 收 入 1, 亿 元, 其 中 供 应 链 运 营 业 务 1, 亿 元, 占 80.31%; 房 地 产 业 务 实 现 收 入 亿 元, 同 比 增 长 24.52%, 收 入 占 比 升 至 17.57%; 其 他 业 务 收 入 占 比 较 小 2016 年 1~3 月, 建 发 集 团 实 现 营 业 收 入 亿 元, 其 中 供 应 链 运 营 收 入 亿 元, 占 89.63%; 房 地 产 业 务 实 现 收 入 亿 元, 占 8.02%; 其 他 业 务 实 现 收 入 5.48 亿 元, 占 比 较 小 联 发 集 团 有 限 公 司 17

19 表 ~2015 年 建 发 集 团 营 业 收 入 情 况 ( 单 位 : 亿 元,%) 版 块 2014 年 2015 年 收 入 占 比 毛 利 率 收 入 占 比 毛 利 率 供 应 链 运 营 1, , 房 地 产 业 旅 游 饮 食 业 会 展 业 务 其 他 业 务 合 计 1, , 资 料 来 源 : 建 发 集 团 提 供 从 毛 利 率 情 况 来 看,2014~2015 年, 建 发 集 团 综 合 毛 利 率 分 别 为 9.03% 和 10.23%,2015 年 毛 利 率 上 升 主 要 系 毛 利 率 较 高 的 房 地 产 业 占 比 上 升 所 致 从 各 板 块 的 盈 利 能 力 上 看, 在 错 综 复 杂 的 国 内 外 经 济 与 贸 易 环 境 下,2015 年 建 发 集 团 供 应 链 运 营 板 块 毛 利 率 小 幅 下 滑, 为 3.68%, 但 处 于 行 业 正 常 水 平 2015 年 建 发 集 团 房 地 产 开 发 业 务 毛 利 率 为 35.98%, 较 2014 年 上 升 了 个 3.17 百 分 点, 主 要 系 当 期 结 转 收 入 中 毛 利 率 水 平 较 高 的 厦 门 的 中 央 湾 区 项 目 及 上 海 的 新 江 湾 项 目 占 比 较 大 所 致 2015 年, 旅 游 饮 食 业 务 毛 利 率 由 2014 年 的 33.92% 大 幅 降 至 6.09%, 主 要 系 建 发 集 团 减 持 盈 利 水 平 较 高 的 厦 门 建 发 国 际 旅 行 社 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 建 发 国 旅 )20% 股 权 后, 建 发 国 旅 收 入 不 再 纳 入 合 并 范 围 所 致 总 体 看,2015 年 建 发 集 团 业 务 涉 及 仍 较 广, 整 体 收 入 规 模 较 大 且 有 所 增 长, 综 合 毛 利 率 水 平 提 高 供 应 链 运 营 业 务 供 应 链 运 营 业 务 为 建 发 集 团 第 一 大 主 业,2015 年 供 应 链 运 营 业 务 平 稳 增 长, 实 现 收 入 1, 亿 元, 同 比 增 长 2.70%; 但 由 于 国 内 外 需 求 不 足 导 致 各 类 大 宗 商 品 价 格 波 动 强 烈, 同 时 人 工 成 本 上 升, 建 发 集 团 供 应 链 运 营 业 务 毛 利 率 为 3.68%, 较 2014 年 略 有 下 降 建 发 集 团 贸 易 品 类 以 浆 纸 钢 铁 矿 产 品 化 工 产 品 农 产 品 机 电 产 品 轻 纺 产 品 物 流 服 务 汽 车 及 酒 类 共 计 十 大 核 心 业 务 板 块 为 主 2015 年 建 发 集 团 供 应 链 运 营 板 块 的 核 心 企 业 未 发 生 变 化 表 9 建 发 集 团 主 要 子 公 司 供 应 链 运 营 业 务 收 入 情 况 ( 单 位 : 亿 元 ) 项 目 2014 年 2015 年 上 海 建 发 建 发 金 属 建 发 物 资 建 发 纸 业 建 发 汽 车 建 发 物 流 合 计 资 料 来 源 : 建 发 集 团 提 供 从 供 应 链 运 营 业 务 的 结 算 模 式 看,2015 年 公 司 不 同 贸 易 品 种 的 上 下 游 结 算 模 式 未 发 生 变 化 总 体 看, 建 发 集 团 供 应 链 运 营 业 务 收 入 规 模 稳 步 增 长, 公 司 贸 易 产 业 链 上 下 游 及 物 流 服 务 不 断 延 伸 联 发 集 团 有 限 公 司 18

20 房 地 产 业 务 集 团 的 房 地 产 业 务 主 要 由 建 发 房 地 产 集 团 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 建 发 房 产 ) 和 联 发 集 团 2 家 子 公 司 经 营, 两 家 房 地 产 公 司 所 负 责 区 域 不 同 以 规 避 竞 争 2015 年, 建 发 集 团 房 地 产 业 务 多 个 项 目 ( 上 海 漳 州 厦 门 成 都 ) 竣 工 并 确 认 收 入, 房 地 产 业 务 实 现 收 入 亿 元, 同 比 增 长 24.52%; 毛 利 率 为 35.98%, 较 2014 年 上 升 了 个 3.17 百 分 点 2016 年 一 季 度, 建 发 集 团 房 地 产 业 务 实 现 营 业 收 入 亿 元 建 发 集 团 房 地 产 业 务 在 厦 门 当 地 发 展 较 早, 具 有 较 强 的 市 场 竞 争 力 目 前 建 发 集 团 项 目 储 备 主 要 分 布 在 厦 门 上 海 成 都 福 州 龙 岩 建 阳 桂 林 南 昌 南 宁 重 庆 武 汉 天 津 扬 州 等 地 近 年 来, 建 发 集 团 加 大 对 厦 门 和 异 地 城 市 的 投 资 力 度,2015 年 新 增 土 地 储 备 对 应 的 建 筑 面 积 为 万 平 方 米 截 至 2016 年 3 月 末, 建 发 集 团 未 开 发 建 筑 面 积 合 计 万 平 方 米, 土 地 储 备 量 较 为 充 裕 总 体 看,2015 年 建 发 集 团 房 地 产 项 目 依 旧 依 托 建 发 房 产 和 联 发 集 团 运 营, 收 入 规 模 增 长, 盈 利 水 平 提 升 旅 游 饮 食 服 务 业 2015 年, 建 发 集 团 旅 游 饮 食 服 务 业 板 块 主 要 涉 及 旅 游 和 酒 店 业 务, 主 要 由 其 控 股 的 建 发 旅 游 经 营 得 益 于 厦 门 市 得 天 独 厚 的 旅 游 资 源 优 势, 为 其 旅 游 服 务 业 务 的 发 展 提 供 了 良 好 的 外 部 环 境 2015 年, 建 发 集 团 旅 游 板 块 实 现 营 业 收 入 为 亿 元, 同 比 大 幅 下 降 62.69%, 主 要 系 建 发 集 团 转 让 建 发 国 旅 20% 股 权 后, 持 股 比 例 由 60% 降 至 40%, 建 发 国 旅 收 入 不 再 纳 入 合 并 范 围 所 致 建 发 集 团 酒 店 板 块 业 务 依 旧 定 位 高 端 路 线, 拥 有 悦 华 高 星 级 酒 店 管 理 品 牌 颐 豪 商 务 酒 店 品 牌 目 前, 建 发 集 团 共 拥 有 14 家 酒 店, 其 中 3 家 为 五 星 级 酒 店, 酒 店 整 体 档 次 较 高, 所 处 区 位 较 好 悦 华 系 列 酒 店 位 于 厦 门 泉 州 和 武 夷 山, 在 当 地 拥 有 较 高 的 知 名 度 ; 厦 门 海 悦 山 庄 酒 店 是 厦 门 市 接 待 国 宾 政 要 的 主 要 酒 店 ; 厦 门 国 际 会 展 酒 店 与 厦 门 国 际 会 展 中 心 相 连, 是 全 海 景 休 闲 会 议 型 酒 店 ; 此 外, 建 发 旅 游 还 受 托 管 理 福 建 西 宾 酒 店 建 发 集 团 旗 下 酒 店 经 营 以 租 赁 物 业 为 主, 物 业 出 租 方 多 为 地 方 政 府 或 国 有 企 业, 租 约 通 常 为 20 年, 租 期 较 长, 为 其 酒 店 业 务 的 稳 定 经 营 提 供 了 保 障 总 体 看,2015 年 建 发 集 团 转 让 建 发 国 旅 20% 股 权 后 建 发 国 旅 不 再 纳 入 合 并 范 围, 旅 游 饮 食 服 务 板 块 收 入 下 降 较 大 (3) 财 务 分 析 建 发 集 团 提 供 的 2015 年 度 财 务 报 告 已 经 北 京 兴 华 会 计 师 事 务 所 ( 特 殊 普 通 合 伙 ), 出 具 了 标 准 无 保 留 审 计 意 见 2016 年 一 季 度 财 务 报 表 未 经 审 计 建 发 集 团 执 行 财 政 部 2006 年 及 以 后 期 间 颁 布 的 企 业 会 计 准 则 及 其 应 用 指 南 解 释 以 及 其 他 相 关 规 定 2015 年 建 发 集 团 新 设 成 立 子 公 司 48 家, 非 同 一 控 制 下 企 业 合 并 4 家, 不 再 纳 入 合 并 范 围 的 子 公 司 6 家, 合 并 范 围 变 化 较 大, 但 由 于 新 增 的 公 司 主 要 为 项 目 公 司, 对 建 发 集 团 的 财 务 数 据 影 响 较 小, 故 财 务 数 据 可 比 性 尚 可 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 合 并 资 产 总 额 为 1, 亿 元, 负 债 总 额 为 亿 元, 所 有 者 权 益 为 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 亿 元, 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 为 亿 元 2015 年, 建 发 集 团 实 现 合 并 营 业 收 入 1, 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 权 益 )31.02 亿 元, 归 属 于 母 公 司 所 有 者 净 利 润 为 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 联 发 集 团 有 限 公 司 19

21 截 至 2016 年 3 月 底, 建 发 集 团 合 并 资 产 总 额 为 1, 亿 元, 负 债 总 额 为 1, 亿 元, 所 有 者 权 益 为 ( 含 少 数 股 东 权 益 ) 亿 元, 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 为 亿 元 2016 年 1~3 月, 建 发 集 团 实 现 合 并 营 业 收 入 亿 元, 净 利 润 ( 含 少 数 股 东 权 益 )5.50 亿 元, 归 属 于 母 公 司 所 有 者 净 利 润 为 3.55 亿 元 ; 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 3.53 亿 元, 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 亿 元 资 产 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 资 产 总 额 达 1, 亿 元, 较 年 初 增 长 8.89% 从 资 产 构 成 来 看, 以 流 动 资 产 为 主, 截 至 2015 年 底, 流 动 资 产 占 资 产 总 额 的 74.50%, 非 流 动 资 产 占 资 产 总 额 的 25.50% 截 至 2015 年 底, 流 动 资 产 总 额 亿 元, 较 年 初 增 长 5.90%, 主 要 系 货 币 资 金 和 存 货 增 加 所 致, 以 货 币 资 金 ( 占 比 13.07%) 预 付 款 项 ( 占 比 9.24%) 和 存 货 ( 占 比 65.76%) 为 主 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 货 币 资 金 亿 元, 较 年 初 大 幅 增 加 45.93%, 主 要 系 2015 年 建 发 集 团 发 行 债 券 资 金 到 位 所 致 ; 其 中 其 他 货 币 资 金 年 末 余 额 亿 元, 主 要 系 通 知 存 款 银 行 承 兑 汇 票 保 证 金 保 函 保 证 金 进 口 押 汇 保 证 金 等, 其 他 货 币 资 金 中 受 限 现 金 9.24 亿 元, 占 货 币 资 金 的 7.85%, 占 比 不 高 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 预 付 款 项 亿 元, 较 年 初 下 降 21.30%, 主 要 系 建 发 集 团 加 大 资 金 管 理 力 度, 缩 减 预 付 款 项 规 模 所 致 从 账 龄 上 看,1 年 以 内 的 占 89.11%,1~2 年 占 8.93%,2~3 年 占 1.56%,3 年 以 上 占 0.40% 其 中 账 龄 超 过 1 年 的 大 额 预 付 款 前 五 大 合 计 亿 元, 主 要 为 预 付 造 船 款 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 存 货 账 面 价 值 合 计 亿 元, 较 年 初 增 长 4.36%, 主 要 由 开 发 成 本 ( 占 比 72.42%) 产 成 品 ( 占 比 为 11.37%) 和 开 发 产 品 ( 占 比 为 16.10%) 构 成, 开 发 成 本 占 比 较 大 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 共 计 提 存 货 跌 价 准 备 3.04 亿 元 所 有 权 使 用 受 限 的 存 货 账 面 价 值 合 计 亿 元, 占 全 部 存 货 的 30.80%, 受 限 规 模 大 截 至 2015 年 底, 非 流 动 资 产 总 额 亿 元, 较 年 初 增 长 18.68%, 主 要 系 长 期 应 收 款 长 期 股 权 投 资 投 资 性 房 地 产 和 可 供 出 售 金 融 资 产 增 加 所 致, 以 可 供 出 售 金 融 资 产 ( 占 比 8.55%) 长 期 应 收 款 ( 占 比 12.28%) 长 期 股 权 投 资 ( 占 比 26.31%) 投 资 性 房 地 产 ( 占 比 13.90%) 固 定 资 产 ( 占 比 21.09%) 无 形 资 产 ( 占 比 5.25%) 和 长 期 待 摊 费 用 ( 占 比 5.43%) 为 主 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 可 供 出 售 金 融 资 产 合 计 亿 元, 较 年 初 增 加 %, 主 要 系 可 供 出 售 权 益 工 具 增 加 所 致, 可 供 出 售 权 益 工 具 ( 主 要 系 股 权 类 投 资 ) 合 计 亿 元, 其 中 按 公 允 价 值 计 量 的 合 计 亿 元, 按 成 本 计 量 的 合 计 亿 元, 按 成 本 计 量 的 可 供 出 售 权 益 工 具 前 五 大 合 计 6.53 亿 元, 占 当 期 可 供 出 售 金 融 资 产 的 24.77%;2014~2015 年, 建 发 集 团 可 供 出 售 金 融 资 产 实 现 投 资 收 益 分 别 为 0.56 亿 元 和 1.47 亿 元 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 长 期 应 收 款 亿 元, 较 年 初 增 长 37.29%, 主 要 系 分 期 收 款 提 供 劳 务 大 幅 增 加 所 致, 分 期 收 款 提 供 劳 务 主 要 为 子 公 司 厦 门 禾 山 建 设 发 展 有 限 公 司 后 埔 - 枋 湖 旧 村 改 造 项 目 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 长 期 股 权 投 资 亿 元, 较 年 初 增 长 12.97%, 主 要 系 对 联 营 企 业 增 加 投 资 所 致 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 固 定 资 产 账 面 价 值 亿 元, 较 年 初 减 少 2.09%, 主 要 系 计 提 折 旧 所 致 ; 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 固 定 资 产 账 面 原 值 亿 元, 主 要 由 房 屋 及 建 筑 物 ( 占 81.42%) 构 成 ; 累 计 计 提 折 旧 亿 元, 固 定 资 产 成 新 率 较 高, 为 76.12% 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 无 形 资 产 合 计 亿 元, 较 年 初 下 降 4.40%, 主 要 系 摊 销 所 致 ; 其 中, 土 地 使 用 权 占 比 为 98.14% 和 软 件 占 比 1.86% 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 长 期 待 摊 费 用 合 计 亿 元, 较 年 初 增 加 58.14%, 主 要 系 装 修 费 福 州 西 湖 宾 馆 后 区 项 目 增 加 所 致 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 受 限 资 产 合 计 亿 元, 占 总 资 产 的 22.38%, 占 比 不 大 联 发 集 团 有 限 公 司 20

22 截 至 2016 年 3 月 底, 建 发 集 团 资 产 总 额 为 1, 亿 元, 较 年 初 增 加 16.74%, 主 要 系 存 货 和 其 他 流 动 资 产 增 加 所 致 ; 资 产 构 成 仍 以 流 动 资 产 ( 占 77.28%) 为 主 总 体 看,2015 年 建 发 集 团 资 产 规 模 增 长, 资 产 构 成 以 流 动 资 产 为 主, 货 币 资 金 较 为 充 足 整 体 看, 建 发 集 团 资 产 质 量 较 好 负 债 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 负 债 合 计 亿 元, 较 年 初 下 降 5.09%, 主 要 系 偿 还 借 款 所 致 从 负 债 构 成 看, 流 动 负 债 占 70.72%, 非 流 动 负 债 占 29.28%, 负 债 以 流 动 负 债 为 主 截 至 2015 年 底, 流 动 负 债 亿 元, 较 年 初 下 降 3.88%, 主 要 系 建 发 集 团 调 整 负 债 结 构, 减 少 短 期 借 款 所 致, 以 应 付 票 据 ( 占 8.48%) 应 付 账 款 ( 占 13.12%) 预 收 款 项 ( 占 42.51%) 其 他 应 付 款 ( 占 10.61%) 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 ( 占 7.99%) 和 其 他 流 动 负 债 ( 占 7.09%) 为 主 截 至 2015 年 底, 应 付 票 据 亿 元, 较 年 初 下 降 6.41%, 主 要 系 银 行 承 兑 汇 票 减 少 所 致 截 至 2015 年 底, 应 付 账 款 亿 元, 较 年 初 下 降 18.27%, 主 要 系 应 付 工 程 款 结 算 增 加 所 致, 应 付 账 款 主 要 由 货 款 ( 占 64.81%) 和 工 程 款 ( 占 34.26%) 构 成 截 至 2015 年 底, 预 收 款 项 亿 元, 主 要 由 货 款 ( 占 23.22%) 和 售 房 款 ( 占 75.79%) 构 成, 预 收 款 项 较 年 初 增 长 10.18%, 主 要 系 预 收 房 款 增 加 所 致 截 至 2015 年 底, 其 他 应 付 款 合 计 亿 元, 较 年 初 增 加 39.34%, 主 要 系 预 提 税 费 及 费 用 往 来 款 增 加 所 致 ; 主 要 由 预 提 税 费 及 费 用 占 56.78% 往 来 款 占 23.21% 押 金 及 保 证 金 占 7.29% 和 代 收 代 付 款 占 5.80% 等 构 成 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 一 年 内 到 期 的 非 流 动 负 债 为 亿 元, 较 年 初 下 降 33.55%, 主 要 系 一 年 内 到 期 的 长 期 借 款 和 应 付 债 券 下 降 所 致 公 司 其 他 流 动 负 债 主 要 为 短 期 融 资 券 担 保 赔 偿 准 备 金 未 到 期 责 任 准 备 金 等 ; 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 其 他 流 动 负 债 为 亿 元, 较 年 初 大 幅 增 长 %, 主 要 系 2015 年 建 发 集 团 新 增 多 期 短 期 融 资 券 所 致,2015 年 建 发 集 团 新 增 短 期 融 资 券 15 建 发 集 CP001 ( 规 模 20 亿 元, 利 率 5.18%, 期 限 1 年 ) 15 建 发 SCP001 ( 规 模 10 亿 元, 利 率 3.25%, 期 限 270 天 ) 和 15 建 发 SCP002 ( 规 模 10 亿 元, 利 率 3.34%, 期 限 270 天 ) 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 非 流 动 负 债 亿 元, 较 年 初 下 降 7.90%, 主 要 系 建 发 集 团 偿 还 借 款 所 致 非 流 动 负 债 构 成 以 长 期 借 款 ( 占 63.08%) 和 应 付 债 券 ( 占 30.92%) 为 主 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 长 期 借 款 余 额 为 亿 元, 较 年 初 下 降 18.90%, 由 质 押 借 款 ( 占 6.41%) 抵 押 借 款 ( 占 48.19%) 保 证 借 款 ( 占 42.09%) 和 信 用 借 款 ( 占 3.31%) 构 成 从 期 限 分 布 上 看, 1~2 年 的 占 29.14%,2~3 年 的 占 29.45%,3~4 年 的 占 24.22%,4 年 以 上 占 17.20%, 建 发 集 团 不 存 在 集 中 偿 付 压 力 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 应 付 债 券 合 计 亿 元, 详 见 下 表 表 10 截 至 2015 年 底 建 发 集 团 尚 未 兑 付 债 券 概 况 ( 单 位 : 亿 元 年 ) 证 券 名 称 发 行 期 限 发 行 日 期 发 行 规 模 兑 付 兑 息 情 况 11 建 发 债 8(5+3) 按 时 足 额 付 息 16 建 发 集 SCP 未 到 付 息 期 16 建 发 集 SCP 未 到 付 息 期 12 建 发 集 MTN 按 时 足 额 付 息 14 建 发 集 MTN 按 时 足 额 付 息 15 建 发 集 MTN001 5(5+N) 未 到 付 息 期 15 建 发 集 MTN002 5(5+N) 未 到 付 息 期 15 建 发 集 MTN003 5(5+N) 未 到 付 息 期 16 建 发 01 7(5+2) 未 到 付 息 期 16 建 发 02 7(5+2) 未 到 付 息 期 资 料 来 源 : 建 发 集 团 审 计 报 告 联 发 集 团 有 限 公 司 21

23 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 全 部 债 务 为 亿 元, 其 中 短 期 债 务 占 40.80% 长 期 债 务 占 59.20%, 债 务 结 构 以 长 期 债 务 为 主 从 债 务 指 标 方 面,2015 年, 建 发 集 团 资 产 负 债 率 下 降, 由 2014 年 的 77.34% 降 至 67.41%; 全 部 债 务 资 本 化 比 率 和 长 期 债 务 资 本 化 比 率 均 有 所 下 降, 全 部 债 务 资 本 化 比 率 由 64.41% 降 至 50.06%; 长 期 债 务 资 本 化 比 率 由 49.23% 降 至 37.24% 但 考 虑 到 建 发 集 团 负 债 中 预 收 房 款 占 比 大, 未 来 不 需 要 实 际 偿 付, 整 体 看, 建 发 集 团 债 务 负 担 尚 属 正 常 水 平 建 发 集 团 永 续 债 券 可 续 期 债 权 借 款 无 固 定 还 款 期 限, 计 入 所 有 者 权 益 - 其 他 权 益 工 具 中 建 发 集 团 于 2015 年 分 三 期 发 行 亿 元 永 续 中 期 票 据 和 向 兴 业 银 行 融 入 可 续 期 债 权 借 款 本 金 亿 元 考 虑 到 永 续 债 券 和 可 续 期 债 权 借 款 的 性 质 及 特 点, 分 别 将 其 从 资 产 负 债 表 中 剔 除 和 将 其 认 定 为 长 期 债 务 ( 因 其 存 在 偿 付 的 可 能 ) 进 行 偿 债 指 标 测 算 根 据 测 算 结 果, 若 剔 除 公 司 永 续 债 券 可 续 期 债 权 借 款 对 所 有 者 权 益 的 影 响,2015 年 底 公 司 资 产 负 债 率 全 部 债 务 资 本 化 比 率 和 长 期 债 务 资 本 化 比 率 均 高 于 每 时 点 剔 除 前 上 述 指 标 值 ; 若 将 永 续 债 券 认 定 为 普 通 债 券 将 可 续 期 债 权 借 款 认 定 为 普 通 借 款, 每 时 点 上 述 指 标 值 均 高 于 剔 除 前 及 剔 除 后 的 测 算 值, 具 体 如 下 表 所 示 联 合 评 级 关 注 到, 将 上 述 债 券 及 债 权 调 整 至 债 务 后, 建 发 集 团 债 务 负 担 明 显 加 重, 但 尚 属 可 控 表 11 永 续 债 可 续 期 债 权 借 款 调 整 测 算 表 ( 单 位 :%) 项 目 调 整 前 剔 除 后 调 整 至 债 务 资 产 负 债 率 全 部 债 务 资 本 化 比 率 长 期 债 务 资 本 化 比 率 资 料 来 源 : 公 司 审 计 报 告, 联 合 评 级 整 理 截 至 2016 年 3 月 底, 建 发 集 团 负 债 合 计 1, 亿 元, 较 年 初 增 加 24.26%, 主 要 系 短 期 借 款 以 公 允 价 值 计 量 且 其 变 动 计 入 当 期 损 益 的 金 融 负 债 和 应 付 债 券 所 致 其 中, 流 动 负 债 占 71.10%, 非 流 动 负 债 占 28.90%, 负 债 结 构 以 流 动 负 债 为 主 截 至 2016 年 3 月 底, 建 发 集 团 负 债 总 额 亿 元, 较 年 初 增 加 38.05%, 主 要 系 短 期 债 务 增 加 所 致, 其 中 短 债 债 务 占 47.06%, 长 期 债 务 占 52.94%, 短 期 债 务 占 比 上 升 总 体 看, 跟 踪 期 内, 随 着 建 发 集 团 业 务 不 断 扩 大, 债 务 规 模 波 动 增 长 ; 建 发 集 团 债 务 结 构 以 流 动 负 债 为 主, 债 务 负 担 尚 可 所 有 者 权 益 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 所 有 者 权 益 合 计 亿 元, 较 年 初 增 加 56.59%, 主 要 系 发 行 其 他 权 益 工 具 少 数 股 东 权 益 及 未 分 配 利 润 增 加 所 致 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 归 属 于 母 公 司 的 所 有 者 权 益 合 计 亿 元, 其 中, 实 收 资 本 占 17.94% 资 本 公 积 占 6.28% 其 他 权 益 工 具 占 39.87% 盈 余 公 积 占 4.66% 未 分 配 利 润 占 29.93%, 建 发 集 团 所 有 者 权 益 稳 定 性 一 般 其 他 权 益 工 具 指 建 发 集 团 向 第 三 方 发 行 的 永 续 债 券, 此 类 永 续 债 无 到 期 日, 本 金 偿 还 及 收 入 分 配 可 由 建 发 集 团 选 择 递 延 支 付, 计 入 公 司 所 有 者 权 益 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 权 益 工 具 合 计 亿 元, 分 别 为 15 建 发 集 MTN001 永 续 中 期 票 据 ( 发 行 规 模 20 亿 元 ) 15 建 发 集 MTN002 永 续 中 期 票 据 ( 发 行 规 模 30 亿 元 ) 15 建 发 集 MTN003 永 续 中 期 票 据 ( 发 行 规 模 30 亿 元 ) 兴 业 银 行 兴 业 - 建 发 - 可 续 期 债 权 借 款 本 金 ( 借 款 本 金 20 亿 元 ) 截 至 2016 年 3 月 底, 建 发 集 团 所 有 者 权 益 合 计 亿 元, 较 年 初 增 加 1.21%, 其 中 归 属 于 母 公 司 所 有 者 权 益 合 计 亿 元, 权 益 结 构 较 年 初 变 化 不 大 总 体 看, 建 发 集 团 所 有 者 权 益 稳 定 性 一 般 联 发 集 团 有 限 公 司 22

24 盈 利 能 力 随 着 供 应 链 业 务 规 模 的 扩 大 和 房 地 产 业 务 销 售 收 入 的 增 长, 建 发 集 团 营 业 收 入 有 所 增 长 2015 年, 建 发 集 团 营 业 收 入 为 1, 亿 元, 同 比 增 加 5.35%; 营 业 成 本 也 相 应 增 加,2015 年 为 1, 亿 元, 同 比 增 长 3.96%; 建 发 集 团 净 利 润 为 亿 元, 同 比 增 加 3.46%; 同 期 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 亿 元, 同 比 增 长 3.63% 从 期 间 费 用 来 看, 近 两 年 建 发 集 团 费 用 总 额 分 别 为 亿 元 和 亿 元 从 费 用 构 成 来 看, 2015 年, 销 售 费 用 管 理 费 用 和 财 务 费 用 占 比 分 别 为 63.29% 16.52% 和 20.19%, 销 售 费 用 占 比 较 大 2014~2015 年, 建 发 集 团 费 用 收 入 比 分 别 为 4.44% 和 4.81%, 有 所 增 加, 集 团 费 用 控 制 能 力 仍 处 于 较 强 水 平 2015 年 建 发 集 团 实 现 投 资 收 益 亿 元, 同 比 增 长 29.01%, 主 要 系 权 益 法 核 算 的 长 期 股 权 投 资 收 益 所 致 2015 年 建 发 集 团 营 业 外 收 入 合 计 1.90 亿 元, 同 比 下 降 0.14%, 主 要 为 政 府 补 助 0.92 亿 元 和 赔 偿 金 违 约 金 及 滞 纳 金 收 入 0.57 亿 元 ; 营 业 外 收 入 占 利 润 总 额 的 4.15%, 建 发 集 团 营 业 外 收 入 对 利 润 总 额 产 生 一 定 影 响 从 盈 利 指 标 来 看, 随 着 营 业 收 入 规 模 增 长,2015 年, 建 发 集 团 营 业 利 润 率 由 2014 年 的 7.00% 上 升 到 7.58%, 营 业 利 润 率 水 平 不 高 ;2015 年 建 发 集 团 总 资 本 收 益 率 5.63%, 有 所 下 降 ;2015 净 资 产 收 益 率 有 所 下 降, 为 9.61%, 主 要 系 建 发 集 团 发 行 永 续 债 登 权 益 资 本 工 具 使 得 净 资 产 大 幅 增 加 所 致, 盈 利 指 标 虽 下 降 但 仍 属 较 好 水 平 2016 年 1~3 月, 建 发 集 团 实 现 营 业 收 入 亿 元, 实 现 营 业 利 润 6.72 亿 元, 净 利 润 5.50 亿 元, 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润 为 3.55 亿 元 总 体 看,2015 年 建 发 集 团 收 入 规 模 扩 大, 期 间 费 用 控 制 能 力 较 强, 主 营 业 务 盈 利 能 力 尚 可, 且 业 务 发 展 比 较 稳 健 现 金 流 从 经 营 活 动 看, 随 着 供 应 链 业 务 和 房 地 产 业 务 的 增 长,2015 年, 建 发 集 团 经 营 活 动 现 金 流 入 增 加, 同 期 建 发 集 团 经 营 活 动 现 金 流 出 亦 增 加 ;2015 年 建 发 集 团 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 为 亿 元, 由 负 转 正, 增 长 幅 度 较 大, 主 要 系 2015 年 房 地 产 板 块 去 化 加 快 所 致 从 收 入 实 现 质 量 指 标 上 看,2015 年, 建 发 集 团 现 金 收 入 为 %, 指 标 虽 小 幅 下 降, 但 建 发 集 团 收 入 实 现 质 量 仍 属 尚 可 从 投 资 活 动 看, 近 年 来 随 着 经 营 规 模 的 扩 大 及 多 元 化 发 展, 建 发 集 团 投 资 规 模 呈 增 长 态 势, 2014~2015 年, 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 分 别 为 亿 元 和 亿 元, 呈 持 续 净 流 出 态 势 从 筹 资 活 动 看, 为 满 足 日 常 经 营 和 投 资 的 需 要, 建 发 集 团 通 过 吸 收 投 资 和 借 款 筹 措 资 金, 2014~2015 年, 建 发 集 团 筹 资 活 动 净 现 金 流 分 别 为 亿 元 和 8.47 亿 元, 筹 资 活 动 净 现 金 流 转 正 2016 年 1~3 月, 建 发 集 团 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 3.53 亿 元 ; 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 亿 元 ; 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 亿 元 ; 现 金 及 现 金 等 价 物 增 加 额 亿 元 总 体 看,2015 年 建 发 集 团 经 营 活 动 净 现 金 流 由 净 流 出 转 为 净 流 入 状 态, 但 因 投 资 需 求 仍 较 大, 需 通 过 融 资 活 动 满 足 投 资 的 需 要, 对 外 融 资 的 需 求 较 大 偿 债 能 力 从 短 期 偿 债 能 力 指 标 看,2015 年, 建 发 集 团 流 动 资 产 和 流 动 负 债 均 有 所 上 升, 但 流 动 资 产 的 增 长 幅 度 超 过 流 动 负 债, 建 发 集 团 流 动 比 率 上 升, 为 1.56 倍 因 存 货 规 模 较 大, 建 发 集 团 速 动 比 率 与 流 动 比 率 相 差 较 大, 为 0.54 倍, 小 幅 增 长 2015 年, 建 发 集 团 现 金 短 期 债 务 比 为 0.82 倍, 联 发 集 团 有 限 公 司 23

25 现 金 类 资 产 对 短 期 债 务 的 覆 盖 程 度 较 高 整 体 看, 考 虑 到 建 发 集 团 流 动 负 债 中 预 收 款 项 占 比 较 大, 主 要 为 售 房 款, 不 需 要 未 来 进 行 现 金 偿 付, 建 发 集 团 短 期 偿 债 能 力 较 强 从 长 期 偿 债 能 力 指 标 看,2015 年, 建 发 集 团 EBITDA 为 亿 元, 同 比 增 长 5.81%, 其 中 折 旧 占 7.70% 摊 销 占 5.20% 计 入 财 务 费 用 的 利 息 支 出 占 16.98% 和 利 润 总 额 占 70.12%;EBITDA 利 息 倍 数 为 2.55 倍,EBITDA 对 利 息 的 覆 盖 能 力 较 强 ;EBITDA 全 部 债 务 为 0.17 倍,EBITDA 对 全 部 债 务 的 保 障 程 度 一 般 考 虑 到 建 发 集 团 的 存 货 具 有 较 强 变 现 能 力, 总 体 看, 建 发 集 团 整 体 偿 债 能 力 保 持 较 好 水 平 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 有 三 起 涉 诉 事 项 分 别 为 (1) 自 然 人 李 道 之 和 上 海 班 提 酒 业 有 限 公 司 因 与 下 属 子 公 司 上 海 建 发 及 卡 斯 特 兄 弟 简 化 股 份 有 限 公 司 发 生 商 标 侵 权 纠 纷, 向 浙 江 省 温 州 市 中 级 人 民 法 院 提 起 诉 讼 浙 江 省 温 州 市 中 级 人 民 法 院 一 审 判 决 上 海 建 发 赔 偿 原 告 3, 万 元 截 至 目 前, 二 审 正 在 进 行 中, 上 海 建 发 已 根 据 一 审 判 决 结 果 计 提 预 计 负 债 3, 万 元 (2) 公 司 下 属 子 公 司 建 发 股 份 因 委 托 贷 款 事 项 起 诉 连 云 港 莆 商 实 业 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 莆 商 公 司 ), 标 的 额 合 计 6,000 万 元, 厦 门 市 中 级 人 民 法 院 一 审 判 决 建 发 集 团 胜 诉 后, 莆 商 公 司 已 就 一 审 判 决 结 果 提 起 上 诉, 目 前 案 件 已 由 福 建 省 高 级 人 民 法 院 受 理, 莆 商 公 司 向 建 发 集 团 提 供 土 地 使 用 权 作 为 抵 押 物, 并 办 理 了 抵 押 登 记, 抵 押 物 的 评 估 价 值 高 于 借 款 本 息 金 额 (3) 上 海 中 纺 物 产 发 展 有 限 公 司 因 与 建 发 集 团 及 下 属 子 公 司 上 海 建 发 建 发 物 流 发 生 原 木 产 品 货 权 纠 纷, 向 上 海 市 第 一 中 级 人 民 法 院 提 起 诉 讼 该 案 件 已 在 上 海 市 一 中 院 开 庭, 法 院 拟 追 加 上 海 中 涵 为 第 三 人, 并 开 展 场 上 原 木 清 点 工 作 建 发 集 团 将 争 取 法 院 判 决 确 认 享 有 存 放 于 天 津 临 港 仓 库 杭 立 堆 场 的 9.2 万 立 方 米 原 木 所 有 权 ; 若 败 诉, 建 发 集 团 将 根 据 仓 储 合 同 向 中 国 外 运 天 津 有 限 公 司 塘 沽 分 公 司 追 索 丢 失 部 分 货 物 的 损 失 整 体 看, 因 涉 诉 金 额 较 小, 建 发 集 团 或 有 风 险 较 低 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 对 外 担 保 余 额 0.27 亿 元, 全 部 为 联 发 集 团 对 厦 门 软 件 职 业 技 术 学 院 的 担 保 此 外, 建 发 集 团 房 地 产 业 务 按 房 地 产 经 营 惯 例 为 商 品 房 承 购 人 提 供 抵 押 贷 款 担 保, 担 保 类 型 为 阶 段 性 担 保 阶 段 性 担 保 的 担 保 期 限 自 保 证 合 同 生 效 之 日 起, 至 商 品 房 承 购 人 所 购 住 房 的 房 屋 产 权 证 及 抵 押 登 记 手 续 办 妥 后 并 交 银 行 执 管 之 日 止 截 至 2015 年 地, 建 发 集 团 承 担 上 述 阶 段 性 担 保 金 额 为 人 民 币 亿 元, 其 中 联 发 集 团 为 亿 元, 建 发 房 产 为 亿 元 综 上, 建 发 集 团 对 外 担 保 或 有 风 险 较 低 根 据 中 国 人 民 银 行 企 业 基 本 信 用 信 息 报 告 ( 机 构 信 用 代 码 为 G J), 截 至 2016 年 5 月 4 日, 建 发 集 团 无 未 结 清 的 不 良 信 贷 信 息 记 录, 已 结 清 信 贷 记 录 中 不 良 / 违 约 类 贷 款 1 笔 关 注 类 贷 款 2 笔 关 注 类 保 函 1 笔, 主 要 是 由 于 银 行 信 贷 系 统 与 人 行 系 统 数 据 传 输 中 产 生 滞 后 等 情 况 导 致 建 发 集 团 信 贷 过 往 债 务 履 约 情 况 良 好 截 至 2015 年 底, 建 发 集 团 在 多 家 银 行 获 得 授 信 总 额 度 为 1, 亿 元, 已 使 用 额 度 为 亿 元, 尚 未 使 用 额 度 为 亿 元, 间 接 融 资 渠 道 畅 通 总 体 看, 建 发 集 团 短 期 偿 债 能 力 尚 可,EBITDA 对 全 部 债 务 的 保 障 程 度 一 般, 但 未 来 随 着 业 务 规 模 的 不 断 扩 展, 盈 利 能 力 将 进 一 步 增 强, 对 长 期 偿 债 能 力 形 成 一 定 保 障 3. 对 本 次 债 券 的 担 保 能 力 以 2016 年 3 月 底 财 务 数 据 测 算, 联 发 集 团 公 司 债 券 15 联 发 01 和 15 联 发 02 合 计 亿 元 的 发 行 规 模 占 建 发 集 团 所 有 者 权 益 总 额 的 5.02%, 占 建 发 集 团 净 资 产 的 比 重 较 低 建 发 集 团 的 担 保 对 公 司 发 行 公 司 债 券 的 保 护 程 度 较 高 从 盈 利 情 况 来 看,2015 年, 建 发 集 团 EBITDA 为 亿 元, 约 为 债 券 本 金 合 计 的 3.17 倍, 集 团 EBITDA 对 债 券 本 金 的 覆 盖 程 度 较 好 联 发 集 团 有 限 公 司 24