随 着 英 国 经 济 复 苏 稳 步 进 入 正 轨, 我 们 认 为 区 域 房 地 产 市 场 将 成 为 伦 敦 和 东 南 部 市 场 回 暖 势 头 的 下 一 个 受 益 者 德 勤 会 计 师 事 务 所 表 示, 经 济 不 确 定 性 处 于 近 三 年 半 来 最 低 水 平,
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- 冬 巫
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1 Savills World Research UK Commercial 聚 焦 英 国 区 域 写 字 楼 市 场 2014 年 5 月 图 : 学 会 大 厦 (Academy House), 位 于 英 国 剑 桥 市, 总 建 筑 面 积 30,763 平 方 英 尺 ( 约 合 2858 平 方 米 ), 计 划 2015 年 完 工 随 着 英 国 经 济 复 苏 稳 步 进 入 正 轨, 我 们 认 为 区 域 房 地 产 市 场 将 成 为 伦 敦 和 东 南 部 市 场 回 暖 势 头 的 下 一 个 受 益 者 2013 年 吸 纳 量 大 增 32%, 据 此 第 一 太 平 戴 维 斯 预 测 2014 年 吸 纳 量 将 比 近 10 年 平 均 值 高 出 13% 值 得 关 注 的 实 力 城 市 有 加 的 夫 曼 彻 斯 特 和 伯 明 翰 预 期 加 的 夫 吸 纳 量 将 猛 增 107%, 曼 彻 斯 特 和 伯 明 翰 增 势 相 对 温 和, 预 期 增 幅 分 别 在 26% 与 14% 过 去 的 12 个 月 中, 区 域 市 场 写 字 楼 总 供 应 减 少 12%( 如 计 入 M25 环 城 高 速 沿 线, 则 减 幅 在 14%) 其 中, 利 兹 市 供 应 量 减 幅 最 大, 为 31% 写 字 楼 供 应 紧 张, 势 必 推 高 租 金 上 行 预 期 2014 年 本 报 告 覆 盖 的 7 个 区 域 市 场 ( 如 计 入 M25 沿 线 则 为 8 个 ) 的 写 字 楼 租 金 都 将 出 现 上 涨 英 国 机 构 以 及 海 外 投 资 者 占 据 着 更 主 导 的 地 位, 且 投 资 者 开 始 更 加 密 切 关 注 主 要 区 域 城 市 甲 级 写 字 楼 供 应 不 断 萎 缩, 而 入 住 需 求 持 稳, 将 推 动 年 内 租 金 上 涨 Jeremy Bates, 英 国 区 写 字 楼 代 理 部 负 责 人 savills.co.uk/research 01
2 随 着 英 国 经 济 复 苏 稳 步 进 入 正 轨, 我 们 认 为 区 域 房 地 产 市 场 将 成 为 伦 敦 和 东 南 部 市 场 回 暖 势 头 的 下 一 个 受 益 者 德 勤 会 计 师 事 务 所 表 示, 经 济 不 确 定 性 处 于 近 三 年 半 来 最 低 水 平, 大 型 公 司 的 风 险 偏 好 则 在 近 六 年 最 高 水 平 商 业 投 资 数 据 复 审 结 果 显 示, 商 业 投 资 已 连 续 四 个 季 度 稳 步 增 加, 较 一 年 前 上 涨 8.5% 英 国 经 济 若 想 恢 复 至 衰 退 前 的 水 平, 将 增 长 从 伦 敦 辐 射 到 区 域 城 市 就 显 得 尤 为 重 要 主 要 城 镇 有 着 健 康 稳 健 的 本 土 经 济, 有 能 力 支 持 增 长 并 带 来 业 务 扩 张 的 机 会 区 域 投 资 市 场 细 看 投 资 市 场 可 发 现, 投 资 者 的 出 发 点 已 从 原 先 的 财 产 保 护 实 现 了 平 稳 过 渡 如 今 他 们 愿 意 承 担 一 定 的 租 金 损 失 风 险, 以 追 求 更 高 回 报 在 上 期 报 告 中, 我 们 预 测 区 域 市 场 的 优 质 写 字 楼 收 益 率 在 5.75% 左 右, 而 由 于 投 资 者 开 始 关 注 区 域 城 市 以 及 伦 敦 与 核 心 区 域 城 市 的 差 价, 区 域 市 场 的 优 质 写 字 楼 收 益 率 后 期 将 呈 现 下 行 走 势 我 们 预 期 收 益 率 回 落 幅 度 不 会 超 过 2013 年 ( 自 2013 年 3 月 回 落 50 个 基 本 点 ), 至 2014 年 末 主 要 区 域 城 市 的 核 心 写 字 楼 收 益 率 会 降 至 5.5% 目 前, 全 英 国 优 质 物 业 收 益 率 平 均 为 6%, 较 2009 年 7% 的 历 史 最 高 水 平 有 明 显 下 调 镑, 最 后 以 3450 万 英 镑 的 价 格 成 交 收 购 方 为 资 产 管 理 公 司 SWIP(Scottish Widows Partnership) 我 们 也 见 到 过 这 样 的 案 例 : 一 年 半 以 前 难 以 出 售 的 资 产 以 低 于 原 收 益 率 的 价 格 场 外 成 交 Helical Bar 从 Angelo Gordon 与 Dunedin Property 合 资 公 司 的 手 中 以 3400 万 英 镑 ( 两 年 半 前 的 价 格 为 2100 万 英 镑 ) 买 下 Churchgate House 和 Lee House 目 前 空 置 率 约 为 35%, 给 Helical 提 供 了 不 少 资 产 管 理 机 会 我 们 注 意 到, 二 级 资 产 投 资 需 求 在 临 近 2013 年 末 时 有 所 增 加 过 去 几 年 中, 由 于 风 险 规 避 程 度 加 深, 二 级 资 产 收 益 率 已 出 现 过 度 调 整 加 的 夫 的 Hodge House 是 一 处 典 型 的 位 于 二 级 地 块 的 甲 级 资 产 该 大 楼 总 建 筑 面 积 14.3 万 平 方 英 尺 ( 约 合 1.33 万 平 方 米 ), 由 英 国 法 通 保 险 公 司 (L&G) 以 1887 万 英 镑 的 价 格 从 安 本 资 产 管 理 公 司 收 购 (Aberdeen Asset Management) 净 初 始 收 益 率 为 9%, 而 一 年 前 类 似 资 产 的 净 初 始 收 益 率 可 超 过 10% 因 需 求 增 加,2013 年 写 字 楼 交 易 额 高 达 230 亿 英 镑, 同 比 增 加 55%, 为 6 年 来 最 高 水 平, 仅 低 于 2007 年 的 历 史 最 高 值 10% 尽 管 写 字 楼 投 资 在 所 有 物 业 类 型 投 资 中 所 占 的 比 例 较 2012 年 有 所 下 降, 但 实 际 投 资 总 额 同 比 增 加 26% 预 计 2014 年 将 迎 来 更 大 增 幅 英 国 本 土 机 构 在 区 域 城 市 的 主 导 地 位 正 逐 渐 加 强, 它 们 开 始 密 切 关 注 重 要 区 域 城 市 2012 年, 英 国 本 土 机 构 的 投 资 额 仅 占 总 投 资 额 的 18%,2013 年 所 占 该 比 例 增 至 33% 部 分 国 际 投 资 者 为 了 规 避 风 险, 仍 将 偏 爱 伦 敦 的 投 资 机 会 ; 另 一 部 分 投 资 者 则 对 风 险 持 相 对 乐 观 的 态 度, 他 们 从 伦 敦 与 区 域 城 市 优 质 资 产 与 二 级 资 产 之 间 巨 大 的 收 益 率 落 差 中 发 现 了 机 会 2013 年 海 外 投 资 额 占 总 投 资 额 的 48%, 较 2012 年 的 23% 有 大 幅 增 加 2013 年 末, 联 合 投 资 公 司 (Union ) 以 1.25 亿 英 镑 的 价 格 收 购 One Snowhill, 收 益 率 为 6.1% 2014 年, 优 质 资 产 的 需 求 或 将 维 持 稳 定, 但 由 于 2013 年 交 易 增 加, 资 产 存 量 明 显 不 足 需 求 的 支 撑 来 自 两 方 面 : 写 字 楼 的 收 益 率 和 稳 定 性 均 高 于 其 他 类 型 的 资 产, 因 而 吸 引 了 巨 额 资 金 ; 部 分 投 资 者 2013 年 股 市 收 益 客 观, 希 望 转 向 写 字 楼 市 场 以 调 整 资 产 的 分 配 对 于 重 点 区 域 写 字 楼 市 场 而 言, 空 置 率 下 降 求 租 需 求 回 暖 投 机 型 项 图 1 写 字 楼 投 资 额 继 续 回 升, 但 除 伦 敦 外 的 英 国 其 他 城 市 所 占 比 例 依 然 较 低 虽 然 出 售 意 愿 仍 然 低 迷, 但 投 资 者 对 区 域 写 字 楼 市 场 的 兴 趣 渐 浓, 关 注 程 度 增 加 可 租 赁 面 积 减 少, 未 来 供 应 有 限, 这 将 刺 激 投 资 兴 趣, 同 时 推 高 价 格 由 于 需 求 强 劲, 部 分 资 产 成 交 价 高 出 要 价 例 如, 位 于 曼 彻 斯 特 的 Sunlight House 起 初 标 价 2850 万 英 数 据 来 源 : 房 地 产 数 据 (Property Data) 02
3 2014 年 5 月 目 开 发 几 乎 为 零, 这 些 因 素 将 共 同 刺 激 租 金 反 弹 这 些 市 场 与 伦 敦 的 写 字 楼 差 价 将 引 发 新 一 轮 投 资, 从 而 带 来 资 本 升 值 写 字 楼 租 户 市 场 2013 年 见 证 了 英 国 写 字 楼 市 场 的 实 质 性 变 化 : 所 有 重 要 市 场 需 求 增 加, 吸 纳 量 显 著 提 高 ; 区 域 市 场 写 字 楼 租 金 触 底 反 弹 甲 级 写 字 楼 供 应 减 少, 已 成 为 各 区 域 市 场 共 同 的 主 旋 律 甲 级 写 字 楼 总 供 应 量 还 不 到 2009 年 峰 值 的 一 半 英 国 工 业 联 合 会 (Confederation of British Industry) 与 埃 森 哲 的 一 项 调 查 显 示, 参 与 调 查 的 英 国 本 土 公 司 中 有 51% 预 期 在 次 年 提 供 新 的 职 位, 其 中 以 约 克 郡 亨 伯 赛 德 郡 (Humberside) 以 及 东 米 德 兰 兹 (East Midlands) 的 反 馈 最 为 积 极 正 因 为 这 种 向 好 气 氛, 写 字 楼 吸 纳 量 在 2013 年 有 所 增 加, 且 势 头 还 在 延 续 由 于 2013 年 下 半 年 大 面 积 出 租 增 加, 主 要 区 域 写 字 楼 市 场 2013 年 全 年 吸 纳 量 同 比 上 涨 32%( 如 计 入 M25 环 城 高 速 沿 线, 则 增 幅 为 33%), 行 情 为 2007 年 以 来 最 佳 表 现 最 为 突 出 的 城 市 是 利 兹, 数 单 大 面 积 租 赁 使 得 吸 纳 量 暴 增 97%; 剑 桥 和 格 拉 斯 哥 紧 跟 其 后, 吸 纳 量 增 幅 分 别 在 88% 与 87% 预 期 2014 年 末 吸 纳 量 较 长 期 平 均 水 平 高 出 13% 最 值 得 关 注 的 是 加 的 夫, 预 期 加 的 夫 吸 纳 量 将 猛 增 107%, 曼 彻 斯 特 和 伯 明 翰 增 势 相 对 温 和, 预 期 增 幅 分 别 在 26% 与 14% 2014 年, 大 面 积 租 户 仍 将 活 跃 于 市 场, 如 普 华 永 道 (PwC) 英 国 广 播 公 司 阿 德 尔 肖 戈 达 德 律 师 事 务 所 (Addleshaw Goddard) 以 及 毕 马 威 (KPMG) 然 而, 随 着 商 业 信 心 回 升 大 面 积 写 字 楼 供 应 收 窄, 中 等 规 模 的 租 户 也 会 更 加 积 极 地 参 与, 紧 跟 伦 敦 市 场 的 节 奏 估 计 2014 年 第 一 季 度 区 域 市 场 写 字 楼 总 吸 纳 量 较 去 年 同 期 增 加 4% 其 中 增 长 最 为 显 著 的 城 市 为 加 的 夫 210%, 增 幅 在 210%; 其 次 为 曼 彻 斯 特, 增 幅 在 48% 2012 年 末 的 经 济 数 据 表 明, 区 域 市 场 中 有 写 字 楼 需 求 的 领 域, 其 就 业 率 有 所 提 升, 进 而 市 场 再 现 积 极 心 态 英 国 工 业 联 合 会 和 普 华 永 道 近 期 数 据 显 示,2014 年 第 一 季 度 新 增 15,000 个 职 位, 创 下 该 项 研 究 自 1989 年 启 动 以 来 的 最 高 记 录 有 证 据 表 明, 原 伦 敦 租 户 选 择 迁 往 租 金 更 优 惠 的 城 市, 这 将 为 区 域 市 场 带 来 更 多 利 好 ; 近 几 年 中 不 乏 转 移 职 位 调 整 业 务 规 模 的 报 道 典 型 的 例 子 如 德 意 志 银 行 (Deutsche Bank) 为 分 散 核 心 和 后 勤 部 门 功 能, 向 伯 明 翰 转 移 了 约 1,000 个 职 位 当 前, 伯 明 翰 写 字 楼 最 高 租 金 较 2008 年 峰 值 低 14% 与 此 相 反, 伦 敦 写 字 楼 租 金 已 经 超 过 此 前 最 高 水 平 17% 由 于 性 价 比 更 高, 许 多 区 域 城 市 较 伦 敦 更 具 吸 引 力 我 们 估 计 主 要 区 域 市 场 的 甲 级 写 字 楼 占 可 租 存 量 的 20%, 其 中 新 建 的 大 面 积 楼 板 项 目 所 占 比 例 更 小 由 于 该 趋 势 的 出 现, 区 域 写 字 楼 市 场 中 的 投 机 性 开 发 逐 渐 升 温 过 去 的 12 个 月 中, 区 域 市 场 写 字 楼 总 供 应 减 少 12%( 如 计 入 M25 环 城 高 速 沿 线, 则 减 幅 为 14%) 因 为 有 大 面 积 租 赁 达 成, 利 兹 市 供 应 量 大 减 31%, 减 幅 高 于 其 他 区 域 城 市 但 如 果 只 看 甲 级 写 字 楼 供 应, 多 数 城 市 将 面 临 供 应 极 度 短 缺 的 境 况 这 些 城 市 能 满 足 成 长 中 的 公 司 对 办 公 空 间 的 需 求 吗? 专 家 视 角 第 一 太 平 戴 维 斯 利 兹 办 事 处 投 资 部 董 事 Simon Lister 强 调 了 如 下 主 题 受 经 济 良 好 走 势 的 支 撑, 目 前 区 域 市 场 前 景 一 片 乐 观 总 体 来 说,2013 年 房 地 产 市 场 表 现 良 好, 伦 敦 以 外 地 区 的 成 交 单 数 小 幅 增 加 放 贷 方 与 基 金 越 来 越 关 注 区 域 市 场, 将 其 作 为 投 资 策 略 的 目 标 2014 年 总 收 益 预 期 非 常 之 高, 预 测 平 均 收 益 率 在 16% ( 第 一 太 平 戴 维 斯 预 测 相 对 保 守, 在 14%) 部 分 资 产 配 置 公 司 认 为, 房 地 产 是 目 前 最 具 吸 引 力 的 资 产 类 型, 这 一 局 势 在 未 来 两 年 不 会 改 变 过 去 的 12 个 月 中, 各 细 分 市 场 的 收 益 率 走 低, 部 分 市 场 面 临 下 行 压 力 主 要 区 域 市 场 的 写 字 楼 成 交 记 录, 提 供 了 收 益 率 走 低 的 实 证 联 合 投 资 公 司 (Union s) 收 购 了 伯 明 翰 市 的 One Snowhill,2013 年 初 收 益 率 勉 强 维 持 7%, 随 后 由 于 市 场 回 暖, 收 益 率 逐 渐 下 滑 至 6.1% SWIP 近 期 以 3450 万 英 镑 的 价 格 收 购 了 曼 彻 斯 特 的 Sunlight House, 成 交 价 大 大 高 出 2850 万 英 镑 的 要 价, 净 初 始 收 益 率 在 6.50% 据 称 英 国 广 播 公 司 养 老 金 项 目 以 2470 万 英 镑 的 价 格 收 购 了 纽 卡 斯 尔 市 的 Time Central, 净 初 始 收 益 率 为 6.2% 收 益 率 承 受 下 行 压 力, 反 映 了 写 字 楼 租 金 上 涨 的 预 期 以 及 吸 纳 量 的 持 续 良 好 势 头 相 应 地,2013 年 3 月 至 今, 收 益 率 已 出 现 大 幅 调 整, 但 与 伦 敦 以 及 东 南 地 区 城 市 相 比, 主 要 区 域 城 市 的 收 益 率 仍 然 表 现 良 好 由 于 供 应 减 少 而 尚 未 预 租 的 新 项 目 有 限, 投 资 者 对 区 域 城 市 写 字 楼 的 兴 趣 日 益 浓 厚, 也 对 区 域 写 字 楼 市 场 表 现 出 了 更 多 关 注 区 域 市 场 复 苏 步 伐 慢 于 伦 敦, 早 在 预 期 之 中 投 资 额 也 在 逐 渐 增 加, 但 占 全 国 总 额 的 比 例 仍 然 较 小 获 得 投 机 资 金 的 难 度 仍 然 较 大, 但 由 于 存 量 紧 张 而 入 住 需 求 持 续 增 加, 含 预 租 的 新 项 目 有 望 找 到 资 金 来 源 savills.co.uk/research 03
4 伦 敦 及 英 国 东 南 部 城 市 的 投 机 资 金 已 稳 步 回 归, 区 域 城 市 势 必 会 紧 跟 其 后 目 前, 区 域 市 场 受 预 租 支 撑, 愿 意 接 受 带 有 投 机 成 分 的 项 目 预 期 投 机 开 发 将 在 9 到 12 个 月 之 后 全 面 回 归 区 域 市 场 Jonothan Holmes, 第 一 太 平 戴 维 斯 资 金 部 负 责 人 首 都 广 场 1 号 (One Capital Square) 写 字 楼,Rightacres 商 业 地 产 公 司 开 发 建 筑 面 积 13 万 平 方 英 尺 ( 约 合 1.2 万 平 方 米 ), 其 中 2.6 万 平 方 英 尺 已 被 布 莱 克 摩 根 律 师 事 务 所 (Blake Morgan) 预 租 从 供 应 来 看, 甲 级 写 字 楼 供 应 不 断 萎 缩, 合 适 选 择 越 来 越 有 限, 或 将 刺 激 部 分 求 租 者 入 场 询 盘 未 来 五 年, 主 要 区 域 市 场 将 出 现 较 多 的 租 赁 活 动 这 预 示 着 未 来 写 字 楼 需 求 将 维 持 在 健 康 水 平 由 于 甲 级 写 字 楼 供 应 有 限, 部 分 需 求 将 通 过 预 租 满 足 未 来 三 年 中 有 入 住 需 求 的 租 户 会 从 现 在 开 始 寻 找, 以 锁 定 最 佳 交 易 目 标 由 于 存 量 短 缺,2013 年 部 分 城 市 率 先 迎 来 预 租 率 的 回 升, 利 兹 就 是 其 中 之 一 全 球 性 制 药 公 司 阿 斯 利 康 (Astra Zeneca) 近 期 宣 布 将 英 国 总 部 迁 至 剑 桥, 总 建 筑 面 积 为 85 万 平 方 英 尺 ( 约 合 7.90 万 平 方 米 ) 此 举 奠 定 了 剑 桥 在 英 国 写 字 楼 市 场 的 领 先 地 位 区 域 城 市 写 字 楼 空 置 率 下 滑, 新 开 发 项 目 仅 相 当 于 现 有 存 量 的 0.8%( 见 图 6) 区 域 城 市 的 写 字 楼 选 址 已 开 始 适 应 不 断 变 化 的 市 场 需 求, 且 这 些 市 场 正 努 力 将 写 字 楼 开 发 重 新 吸 引 到 市 中 心 地 区, 各 地 进 展 不 一 主 要 城 市 已 实 现 吸 纳 量 与 供 应 的 平 衡, 如 曼 彻 斯 特 利 兹 伯 明 翰 和 爱 丁 堡 但 许 多 二 线 地 块 由 于 没 有 公 共 注 资, 需 要 上 调 租 金, 才 能 使 开 发 项 目 具 有 可 行 性 由 于 经 济 形 势 改 善, 相 关 城 市 需 求 恢 复, 给 项 目 地 理 位 置 优 越 的 投 资 者 和 开 发 商 带 来 了 大 好 机 会 区 域 写 字 楼 市 场 信 心 提 升, 加 上 需 求 增 加 而 供 应 有 限, 将 促 使 开 发 商 尽 早 采 取 行 动 第 一 太 平 戴 维 斯 PMI( 采 购 经 理 人 指 数 ) 调 查 结 果 ( 见 图 3) 显 示,2014 年 2 月 英 国 商 用 项 目 增 速 最 快, 创 该 项 调 查 启 动 以 来 最 高 记 录 其 中 私 人 写 字 楼 项 目 保 持 稳 健 增 长 上 一 期 报 告 中, 我 们 对 布 里 斯 托 加 的 夫 曼 彻 斯 特 爱 丁 堡 剑 桥 和 格 拉 斯 哥 等 城 市 共 10 个 在 建 项 目 做 了 汇 报 ( 在 建 项 目 建 筑 面 积 约 100 万 平 方 英 尺 约 合 9.29 万 平 方 米, 计 划 2014/2015 年 完 成 ) 至 今 在 建 项 目 的 数 据 未 出 现 明 显 变 化 预 期 未 来 6 至 12 个 月 中, 将 有 一 批 新 项 目 启 动 尽 管 投 机 开 发 的 资 金 问 题 仍 未 解 决, 向 含 预 租 项 目 投 资 的 态 度 已 完 全 转 变 近 几 年, 租 金 预 付 比 例 已 下 降, 英 国 知 名 的 律 师 事 务 所 和 会 计 师 事 务 所 图 2 吸 纳 量 继 续 增 加 图 3 开 发 活 动 维 持 强 劲 势 头 数 据 来 源 : 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 2014 预 测 数 据 来 源 : 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 04
5 2014 年 5 月 Wragges 预 租 伯 明 翰 Two Snowhill 时 需 预 付 60%, 而 毕 马 威 预 租 曼 彻 斯 特 圣 彼 得 广 场 (St Peter s Square) 时 仅 需 预 付 20% 伦 敦 和 英 国 东 南 部 的 就 业 增 长 或 将 超 过 其 他 城 市 和 地 区, 且 新 增 就 业 岗 位 主 要 来 自 私 营 领 域 ; 曼 彻 斯 特 和 伯 明 翰 等 主 要 二 线 城 市 私 营 领 域 也 将 新 增 大 量 就 业 岗 位 2014 年 中, 哪 些 领 域 会 出 现 就 业 增 长? 过 去 12 个 月 中, 专 业 服 务 领 域 新 增 的 就 业 岗 位 最 多, 约 占 总 新 增 量 三 分 之 一 未 来 10 年 中, 预 计 专 业 服 务 领 域 和 行 政 服 务 领 域 将 成 为 主 要 增 长 点, 未 来 五 年 将 分 别 增 加 11% 上 述 领 域 就 业 岗 位 的 增 加, 有 助 于 抵 消 新 一 轮 紧 缩 政 策 实 施 带 来 的 制 造 业 以 及 公 共 服 务 领 域 就 业 岗 位 的 减 少 尽 管 近 几 年 经 济 形 势 不 佳, 我 们 仍 认 为 区 域 市 场 正 面 临 拐 点 这 些 市 场 地 理 位 置 优 越 其 中 不 乏 核 心 优 质 地 段, 可 充 分 发 挥 职 业 市 场 改 善 的 优 势 入 住 需 求 保 持 平 稳, 而 甲 级 写 字 楼 供 应 减 少, 刺 激 大 部 分 区 域 市 场 写 字 楼 租 金 上 涨 经 济 复 苏 逐 渐 明 朗, 新 开 发 项 目 将 使 租 金 发 生 显 著 变 化, 据 此 预 期 大 部 分 区 域 城 市 的 优 质 写 字 楼 租 金 增 幅 将 延 续 上 升 走 势 报 告 调 查 的 7 座 英 国 城 市 将 出 现 租 金 上 涨 ( 见 图 8) 第 一 太 平 戴 维 斯 预 测,2014 年 曼 彻 斯 特 与 爱 丁 堡 的 写 字 楼 年 租 金 或 从 30 英 镑 每 平 方 英 尺 涨 至 32 英 镑 每 平 方 英 尺, 增 幅 7% 剑 桥 和 M25 环 城 高 速 沿 线 以 6% 的 增 幅 紧 跟 其 后, 其 中 剑 桥 写 字 楼 年 租 金 从 34 英 镑 每 平 方 英 尺 涨 至 36 英 镑 每 平 方 英 尺,M25 环 城 高 速 沿 线 写 字 楼 年 租 金 从 41 英 镑 每 平 方 英 尺 涨 至 43.5 英 镑 每 平 方 英 尺 由 于 二 手 写 字 楼 存 量 高 位, 预 期 优 质 写 字 楼 以 外 的 其 他 写 字 楼 将 面 临 租 金 增 长 停 滞 供 应 量 对 租 金 起 着 决 定 性 作 用, 而 写 字 楼 供 应 将 因 为 开 发 资 金 的 缺 乏 而 保 持 短 缺 状 态 投 资 者 应 该 增 加 风 险 权 重, 支 持 区 域 市 场 的 投 机 类 开 发 专 家 视 角 住 宅 研 究 部 分 析 师 Nick Gregori 发 表 了 对 区 域 城 市 住 宅 市 场 的 看 法 全 英 房 屋 抵 押 贷 款 协 会 (Nationwide Building Society) 英 国 最 大 贷 款 机 构 哈 利 法 克 斯 (Halifax) 和 土 地 登 记 处 (Land Registry) 的 最 新 住 宅 价 格 指 数 显 示, 区 域 城 市 的 住 宅 价 格 正 在 回 升, 除 伦 敦 和 东 南 部 城 市 以 外, 其 他 城 市 住 宅 价 格 也 出 现 增 长 这 表 明 大 部 分 城 市 正 强 势 向 好 ; 在 对 数 据 仔 细 分 析 后 发 现, 部 分 城 市 住 宅 市 场 的 表 现 要 明 显 优 于 其 他 城 市 曼 彻 斯 特 和 加 的 夫 的 住 宅 市 场 呈 现 明 显 回 暖 迹 象 据 土 地 登 记 处 1 月 14 日 的 数 据, 两 个 城 市 的 住 房 价 格 同 比 增 幅 分 别 在 3.6% 和 5.6% RICS 住 宅 市 场 调 查 (2014 年 2 月 ) 结 果 表 明, 住 宅 价 格 上 涨 的 部 分 原 因 系 供 应 短 缺, 而 新 建 住 宅 数 量 维 持 低 位 来 自 土 地 登 记 处 的 住 宅 交 易 数 据 为 上 述 观 点 提 供 了 更 充 足 的 证 据 住 宅 交 易 数 量 仅 占 金 融 危 机 前 最 高 记 录 的 一 部 分 曼 彻 斯 特 住 宅 交 易 数 量 减 少 逾 50%, 加 的 夫 住 宅 交 易 数 量 减 少 近 30% 土 地 登 记 处 和 苏 格 兰 登 记 处 (Registers of Scotland) 最 新 数 据 显 示, 住 宅 价 格 涨 幅 较 小 的 城 市 包 括 格 拉 斯 哥 和 利 兹, 前 者 未 发 生 变 化, 后 者 下 跌 0.5% 去 年 的 季 度 统 计 数 据 中, 有 部 分 表 明 两 个 城 市 住 宅 价 格 出 现 强 劲 增 长, 因 此 推 测 价 格 回 升 出 现 的 时 间 比 较 靠 后 图 4 多 数 城 市 总 供 应 量 持 续 减 少 新 买 家 需 求 旺 盛 按 揭 贷 款 更 易 获 得, 而 区 域 市 场 供 应 短 缺, 这 预 示 着 2014 年 住 宅 价 格 将 持 续 攀 升 与 伦 敦 以 及 一 些 东 南 部 优 质 地 段 不 同, 其 他 市 场 的 住 宅 价 格 仍 明 显 低 于 历 史 最 高 水 平 因 此, 相 关 市 场 仍 有 潜 力 可 挖 据 第 一 太 平 戴 维 斯 预 测, 英 格 兰 西 南 部 与 东 部 地 区 未 来 五 年 的 市 场 表 现 将 明 显 优 于 伦 敦 数 据 来 源 : 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 2014 预 测 Graph source: Savills Research savills.co.uk/research 05
6 重 要 图 表 图 5 过 去 一 年 中, 利 兹 市 写 字 楼 供 应 量 大 幅 度 缩 减 图 6 新 开 发 项 目 只 相 当 于 现 有 存 量 的 0.8% 数 据 来 源 : 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 数 据 来 源 : 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 2013/14 预 测 图 7 区 域 城 市 收 益 率 持 续 下 行 图 年 写 字 楼 租 金 将 加 速 上 涨 数 据 来 源 : 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 数 据 来 源 : 第 一 太 平 戴 维 斯 市 场 研 究 部 表 1 区 域 城 市 和 地 区 经 济 指 标 (2014 年 ) 表 2 名 词 解 释 排 名 地 区 1 伦 敦 2 东 南 部 3= 约 克 郡 和 亨 伯 河 3= 东 部 5 西 北 部 6 西 南 部 7 苏 格 兰 8 北 爱 尔 兰 9= 西 米 德 兰 兹 (West Midlands) 9= 威 尔 士 11 东 北 部 12= 东 米 德 兰 兹 (East Midlands) 12= 北 爱 尔 兰 数 据 来 源 : 牛 津 经 济 学 公 司 名 词 解 释 物 业 标 准 最 高 租 金 甲 级 乙 级 丙 级 成 交 和 供 应 仅 统 计 单 套 面 积 在 1000 平 方 英 尺 以 上 的 物 业 给 定 时 间 内 一 笔 或 多 笔 交 易 中 的 最 高 租 金 所 有 的 新 项 目 ( 包 括 6 个 月 内 完 成 的 投 机 项 目 以 及 大 型 翻 新 项 目 ) 过 去 10 年 内 入 住 完 成 或 者 翻 新 的 面 积 10 年 以 前 入 住 完 成 或 者 翻 新 的 面 积 06
7 Please contact us for further information Jeremy Bates Head of Nick Williams Birmingham Andrew Bull Birmingham Chris Meredith Bristol Andrew Main Bristol Gary Carver Cardiff Ross Griffin Cardiff Keith Dobson Edinburgh Nick Penny Edinburgh David Cobban Glasgow Bruce Patrick Glasgow Paul Fairhurst Leeds Simon Lister Leeds James Evans Manchester Peter Mallinder Manchester Jonathan Gardiner M Rob Sadler Eastern Region James Emans Eastern Region Jonothan Holmes Head of Funding UK Clare Bailey Commercial Research Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 200 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. 07
黄 金 原 油 总 持 仓 增 长, 同 比 增 幅 分 别 为 4.2% 和 4.1% 而 铜 白 银 以 及 玉 米 则 出 现 减 持, 减 持 同 比 减 少 分 别 为 9.4%,9.4% 以 及 6.5% 大 豆, 豆 粕 结 束 连 续 4 周 总 持 仓 量 增 长, 出 现 小 幅
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