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2 目 录 第 一 章 投 标 邀 请 书... 2 第 二 章 投 标 人 须 知... 4 第 三 章 开 标 评 标 办 法 第 四 章 用 户 需 求 书 第 五 章 合 同 第 六 章 投 标 文 件 格 式

3 第 一 章 投 标 邀 请 书 致 : [ 投 标 人 名 称 ] 贵 公 司 已 报 名 参 加 我 天 河 区 新 塘 新 合 公 司 城 中 村 改 造 引 入 合 作 企 业 及 广 州 市 新 谭 房 地 产 开 发 有 限 公 司 100% 股 权 转 让 公 开 招 标, 经 资 格 审 查 后 评 为 合 格 并 获 得 了 投 标 资 格, 如 贵 公 司 对 本 招 标 项 目 感 兴 趣, 请 从 广 州 产 权 交 易 所 交 易 大 厅 A10 窗 口 处 购 买 招 标 文 件 和 相 关 资 料 时 间 为 2015 年 7 月 23 日 10 时 00 分 至 16 时 00 分 请 注 意 : 1. 招 标 文 件 售 价 为 人 民 币 壹 仟 元, 售 后 不 退 2. 贵 公 司 在 投 标 文 件 中, 应 按 照 有 关 规 定 提 交 1 亿 元 ( 人 民 币 ) 的 投 标 保 证 金, 签 定 合 作 开 发 合 同 及 股 权 交 易 合 同 后 5 天 内 按 规 定 退 还 所 有 投 标 人 的 投 标 保 证 金 投 标 保 证 金 在 投 标 截 止 时 间 前 提 交 缴 纳 方 式 : 从 投 标 人 基 本 账 户 通 过 银 行 电 汇 到 开 户 名 称 : 广 州 产 权 交 易 所 开 户 银 行 : 中 国 民 生 银 行 广 州 羊 城 支 行 账 号 : 投 标 文 件 提 交 的 截 止 时 间 为 2015 年 8 月 14 日 10 时 00 分 正, 提 交 到 广 州 市 海 珠 区 新 港 西 路 82 号 广 州 产 权 交 易 所 A 栋 527 室 逾 期 送 达 的 或 不 符 合 规 定 的 投 标 文 件 将 被 拒 绝 4. 本 招 标 项 目 的 开 标 会 将 于 上 述 投 标 截 止 时 间 的 同 一 时 间 在 广 州 市 海 珠 区 新 港 西 路 82 号 广 州 产 权 交 易 所 A 栋 527 室 公 开 进 行, 投 标 人 的 法 定 代 表 人 或 其 委 托 代 理 人 应 按 招 标 文 件 的 要 求 准 时 参 加 开 标 会 议 招 标 人 : 广 州 市 国 营 新 塘 农 工 商 联 合 公 司 广 州 市 新 合 经 济 发 展 有 限 公 司 地 址 : 广 州 市 天 河 区 东 圃 新 塘 广 州 市 天 河 区 小 新 塘 单 角 虾 山 西 山 脚 第 五 宗 地 联 系 人 : 钟 先 生 简 先 生 李 先 生 联 系 电 话 : 招 标 代 理 机 构 : 广 东 华 伦 招 标 有 限 公 司 联 系 人 : 黄 先 生 李 小 姐 电 话 :

4 传 真 : 交 易 机 构 : 广 州 产 权 交 易 所 联 系 人 : 曾 小 姐 电 话 :

5 第 二 章 投 标 人 须 知 一 投 标 人 须 知 前 附 表 项 目 内 容 说 明 与 要 求 1 定 义 招 标 人 : 广 州 市 国 营 新 塘 农 工 商 联 合 公 司 广 州 市 新 合 经 济 发 展 有 限 公 司 项 目 公 司 : 广 州 市 新 谭 房 地 产 开 发 有 限 公 司 2 项 目 名 称 天 河 区 新 塘 新 合 公 司 城 中 村 改 造 引 入 合 作 企 业 及 广 州 市 新 谭 房 地 产 开 发 有 限 公 司 100% 股 权 转 让 3 项 目 地 点 广 州 市 天 河 区 新 塘 4 建 设 规 模 天 河 区 小 新 塘 村 改 造 范 围 内 的 权 属 用 地 面 积 为 公 顷, 各 类 建 筑 总 面 积 万 m2, 其 中 : 住 宅 建 筑 面 积 万 m2, 包 括 合 法 面 积 万 m2, 超 建 面 积 万 m2; 公 司 物 业 建 筑 面 积 万 m2 规 划 复 建 住 宅 净 用 地 面 积 m2, 计 算 容 积 率 建 筑 面 积 m2, 净 容 积 率 3.55; 规 划 复 建 集 体 经 济 物 业 净 用 地 面 积 m2, 计 算 容 积 率 建 筑 面 积 m2, 净 容 积 率 4.10; 融 资 区 净 用 地 m2, 计 算 容 积 率 总 建 筑 面 积 m2, 净 容 积 率 3.97 上 述 具 体 数 据 以 规 划 部 门 最 终 批 复 的 规 划 设 计 条 件 为 准 5 合 作 方 式 和 条 件 由 中 标 人 负 责 复 建 地 块 的 拆 迁 复 建 ; 由 中 标 人 负 责 融 资 地 块 的 拆 迁, 项 目 公 司 负 责 融 资 地 块 的 建 设 及 属 于 中 标 人 的 面 积 的 销 售 或 经 营 中 标 人 承 担 本 项 目 发 生 的 一 切 与 改 造 活 动 相 关 的 成 本 费 用, 给 付 改 造 主 体 前 期 已 投 入 的 费 用, 缴 交 融 资 地 块 土 地 出 让 金, 缴 纳 广 州 市 新 谭 房 地 产 开 发 有 限 公 司 股 权 对 价 款 1 亿 元, 获 得 融 资 地 块 上 建 筑 面 积 为 不 大 于 万 m2 的 商 品 房 用 地 指 标, 返 还 融 资 地 块 上 不 少 于 17.8 万 平 方 米 的 建 成 物 业 给 市 区 两 级 政 府 村 民 新 塘 新 合 公 司 新 塘 新 合 公 司 及 村 民 获 得 复 建 住 宅 建 筑 面 积 平 方 米 及 相 应 的 公 建 配 套 设 施, 复 建 经 济 物 业 建 筑 面 积 平 方 米 及 相 应 的 公 建 配 套 设 施 6 质 量 标 准 达 到 国 家 现 行 有 关 施 工 质 量 验 收 规 范 标 准 7 招 标 范 围 8 工 期 要 求 9 资 金 来 源 中 标 人 筹 集 10 投 标 人 资 质 等 级 及 项 目 负 责 人 等 级 要 求 广 州 市 三 旧 改 造 办 公 室 2011 年 4 月 8 日 下 发 的 关 于 天 河 区 广 州 市 国 营 新 塘 农 工 商 联 合 公 司 广 州 市 新 合 经 济 发 展 有 限 公 司 ( 倂 民 股 份 ) 改 造 方 案 调 整 的 批 复 中 批 复 的 用 地 范 围 内 复 建 物 业 公 建 配 套 设 施 和 融 资 开 发 物 业 的 建 设 办 理 产 权 证 及 广 州 市 新 谭 房 地 产 开 发 有 限 公 司 股 权 转 让 1. 合 作 企 业 须 在 合 作 开 发 合 同 签 订 之 日 起 的 36 个 月 内 按 照 合 作 开 发 合 同 所 约 定 的 质 量 和 交 楼 标 准 向 新 塘 新 合 公 司 及 其 村 民 交 付 经 验 收 合 格 的 复 建 地 块 上 计 算 容 积 率 建 筑 面 积, 以 及 相 应 配 套 构 筑 物 及 其 附 属 设 施 ( 含 地 下 空 间 部 分 ) 2. 合 作 企 业 须 在 广 州 市 新 谭 房 地 产 开 发 有 限 公 司 股 权 交 割 过 户 至 合 作 企 业 名 下 之 日 起 的 36 个 月 内 按 照 合 作 开 发 合 同 所 约 定 的 质 量 和 交 楼 标 准 向 新 塘 新 合 公 司 及 其 村 民 市 区 两 级 政 府 交 付 经 验 收 合 格 的 融 资 地 块 上 应 返 还 的 物 业, 以 及 相 应 配 套 的 构 筑 物 及 其 附 属 设 施 ( 含 地 下 空 间 部 分 ) 详 见 本 项 目 资 格 预 审 公 告 11 资 格 审 查 方 式 详 见 本 项 目 资 格 预 审 公 告 12 报 价 计 算 方 式 股 权 对 价 款 货 币 部 分 及 中 标 人 返 还 建 成 物 业 给 市 区 两 级 政 府 村 民 新 塘 新 合 公 司 的 面 积 4

6 项 目 内 容 说 明 与 要 求 13 投 标 有 效 期 90 日 历 天 ( 从 投 标 截 止 之 日 计 起 ) 14 投 标 担 保 1 亿 元 ( 人 民 币 ) 的 投 标 保 证 金, 缴 纳 时 间 在 投 标 截 止 时 间 之 前 缴 纳 方 式 : 从 投 标 人 基 本 账 户 通 过 银 行 电 汇 到 开 户 名 称 : 广 州 产 权 交 易 所 开 户 银 行 : 中 国 民 生 银 行 广 州 羊 城 支 行 账 号 : 联 系 人 : 端 先 生 联 系 电 话 : 踏 勘 现 场 招 标 人 不 集 中 组 织, 由 投 标 人 自 行 踏 勘 16 投 标 答 疑 疑 问 提 交 时 间 :2015 年 7 月 27 日 10 时 前, 传 真 电 话 : , 邮 箱 地 址 :gdhlzb@163.com 答 疑 纪 要 发 布 时 间 :2015 年 7 月 29 日 16 时 地 点 : 广 州 市 海 珠 区 新 港 西 路 82 号 广 州 产 权 交 易 所 交 易 大 厅 A10 窗 口 答 疑 纪 要 在 广 州 产 权 交 易 所 发 布 17 投 标 文 件 的 组 成 投 标 人 编 写 的 投 标 文 件 包 括 非 价 格 部 分 及 价 格 部 分 非 价 格 部 分 是 指 投 标 人 提 交 的 证 明 投 标 人 的 资 格 合 格, 且 中 标 后 有 能 力 履 行 合 同 的 文 件 价 格 部 分 是 指 股 权 对 价 款 货 币 部 分 及 投 标 人 对 返 还 市 区 两 级 政 府 村 民 新 塘 新 合 公 司 建 成 物 业 面 积 承 诺 做 出 的 文 件 投 标 人 所 报 的 投 标 价 100% 股 权 对 价 款 货 币 部 分 及 返 还 市 区 两 级 政 府 村 民 新 塘 新 合 公 司 建 成 物 业 面 积, 在 合 同 执 行 过 程 中 是 固 定 不 变 的, 不 得 以 任 何 理 由 予 以 变 更 18 投 标 文 件 份 数 投 标 文 件 :1 份 正 本 ( 含 电 子 文 件 一 套 ), 9 份 副 本 独 自 分 开 的 封 包 数 共 为 2 包 收 件 人 : 广 州 市 国 营 新 塘 农 工 商 联 合 公 司 广 州 市 新 合 经 济 发 展 有 限 公 司 19 投 标 文 件 提 交 及 地 点 : 广 州 市 海 珠 区 新 港 西 路 82 号 广 州 产 权 交 易 所 A 栋 527 室 截 止 地 点 和 时 间 开 始 接 收 投 标 文 件 时 间 : 2015 年 8 月 14 日 9 时 30 分 截 止 时 间 : 2015 年 8 月 14 日 10 时 00 分 20 开 标 开 始 时 间 开 标 开 始 时 间 :2015 年 8 月 14 日 10 时 00 分, 地 点 : 广 州 市 海 珠 区 新 港 西 路 82 号 广 州 产 权 交 易 所 A 栋 527 室 21 开 标 评 标 办 法 以 价 格 为 主 的 综 合 评 分 法 投 标 人 注 意 事 项 : 此 评 分 方 法 是 以 价 格 为 主, 价 格 相 同 时 综 合 考 虑 非 价 格 因 素 即 报 价 ( 返 还 市 区 两 级 政 府 新 塘 新 合 公 司 建 成 物 业 面 积 承 诺 ) 越 高 者, 得 分 将 更 高 22 履 约 担 保 及 首 笔 履 约 保 证 金 为 人 民 币 7 亿 元, 首 笔 复 建 资 金 为 人 民 币 8 亿 元 及 100% 股 权 的 复 建 资 金 对 价 款 货 币 部 分 1 亿 元 23 评 标 委 员 会 人 数 投 标 文 件 的 评 审 由 综 合 评 标 委 员 会 负 责, 该 评 标 委 员 会 由 9 人 依 法 组 建 24 评 标 原 则 (1) 评 标 委 员 会 根 据 投 标 人 综 合 得 分 的 高 低 推 荐 综 合 排 名 前 三 位 的 中 标 候 选 人, 并 编 制 评 标 报 告 (2) 按 评 审 后 得 分 由 高 到 低 顺 序 排 列 得 分 相 同 的, 按 价 格 得 分 顺 序 排 列 ; 价 格 部 分 得 分 也 相 同 的, 按 摇 珠 结 果 排 序 (3) 若 有 效 投 标 人 不 足 三 家, 应 当 依 法 重 新 招 标 或 不 再 招 标 5

7 项 目 内 容 说 明 与 要 求 25 定 标 原 则 (1) 评 标 委 员 会 各 成 员 分 别 就 各 个 投 标 人 的 非 价 格 部 分 及 价 格 部 分 ( 返 还 市 区 两 级 政 府 新 塘 新 合 公 司 建 成 物 业 面 积 承 诺 及 其 对 招 标 文 件 要 求 的 响 应 情 况 ) 进 行 评 议 和 比 较, 评 出 其 综 合 得 分 (2) 根 据 综 合 得 分 由 高 到 低 顺 序 排 列 综 合 得 分 排 名 第 一 的 为 中 标 第 一 候 选 人 ( 综 合 得 分 相 同 的, 按 价 格 得 分 顺 序 排 列 ; 价 格 部 分 得 分 也 相 同 的, 按 摇 珠 结 果 排 序 ), 经 招 标 人 确 认 并 中 标 公 示 无 异 议 后, 并 在 规 定 时 间 内 发 放 中 标 通 知 书 成 为 中 标 人, 与 招 标 人 签 订 合 作 开 发 合 同 及 股 权 交 易 合 同 后, 为 合 作 企 业 (3) 排 名 第 一 的 中 标 候 选 人 未 能 在 规 定 时 间 内 签 订 合 作 开 发 合 同 及 股 权 交 易 合 同, 或 者 未 按 招 标 文 件 规 定 提 交 应 当 缴 交 的 履 约 担 保 及 首 笔 复 建 资 金, 视 为 其 自 动 放 弃 本 项 目, 招 标 人 可 以 没 收 其 所 缴 交 的 1 亿 元 投 标 保 证 金 并 可 确 定 排 名 第 二 的 中 标 候 选 人 为 中 标 人 (4) 排 名 第 二 的 中 标 候 选 人 出 现 前 款 所 列 的 情 形 的, 招 标 人 可 以 确 定 排 名 第 三 的 中 标 候 选 人 为 中 标 人, 如 果 排 名 第 三 的 中 标 候 选 人 均 出 现 前 款 所 列 的 情 形, 则 招 标 失 败, 招 标 人 依 法 重 新 招 标 (5) 若 第 二 名 以 后 的 顺 次 候 补 中 标 候 选 人 成 为 中 标 人, 须 在 接 到 中 标 通 知 书 的 次 个 工 作 日 补 交 1 亿 元 投 标 保 证 金, 否 则 视 为 放 弃 中 标 资 格 26 合 同 条 款 详 见 合 同 相 关 条 款 说 明 : 投 标 人 须 知 前 附 表 是 对 投 标 须 知 条 款 的 具 体 规 定 和 补 充, 投 标 人 应 详 细 阅 读 6

8 二 投 标 人 须 知 通 用 条 款 ( 一 ) 总 则 1. 定 义 本 招 标 文 件 使 用 的 下 列 词 语 具 有 如 下 规 定 的 意 义 : (1) 招 标 人 ( 即 发 包 人 ) 已 在 投 标 须 知 前 附 表 中 列 明 (2) 投 标 人 指 响 应 招 标 符 合 资 格 条 件 并 参 加 投 标 竞 争 的 法 人 (3) 评 标 委 员 会 : 指 依 中 华 人 民 共 和 国 招 标 投 标 法 组 建 的 专 门 负 责 本 次 招 标 项 目 评 审 工 作 的 临 时 机 构 (4) 招 标 文 件 指 招 标 人 发 出 的 本 文 件 ( 包 括 全 部 章 节 附 件 ) 及 招 标 答 疑 会 会 议 纪 要 和 招 标 文 件 的 澄 清 与 修 改 文 件 (5) 投 标 文 件 指 投 标 人 根 据 本 项 目 招 标 文 件 向 招 标 人 提 交 的 全 部 文 件 (6) 书 面 文 件 指 打 字 或 印 刷 的 文 件, 包 括 电 传 电 报 电 子 邮 件 和 传 真 (7) 项 目 公 司 已 在 投 标 须 知 前 附 表 中 列 明 2. 招 标 说 明 2.1. 本 招 标 项 目 按 照 中 华 人 民 共 和 国 招 标 投 标 法 等 有 关 法 律 行 政 法 规 规 章 和 规 范 性 文 件, 通 过 招 标 方 式 选 定 承 包 人 2.2. 项 目 名 称 项 目 地 点 招 标 范 围 工 期 等 均 在 投 标 须 知 前 附 表 中 列 明 2.3. 资 金 来 源 : 见 前 附 表 3. 合 格 的 投 标 人 见 本 项 目 资 格 预 审 公 告 4. 合 格 的 服 务 见 本 项 目 资 格 预 审 公 告 5. 纪 律 与 保 密 事 项 5.1. 凡 参 与 招 标 工 作 的 有 关 人 员 均 应 自 觉 接 受 有 关 主 管 部 门 的 监 督, 不 得 向 他 人 透 露 可 能 影 响 公 平 竞 争 的 有 关 招 标 投 标 的 其 他 情 况 5.2. 开 标 后, 直 至 向 中 标 的 投 标 人 发 出 中 标 通 知 书 时 止, 凡 与 审 查 澄 清 评 价 和 比 较 投 标 的 有 关 资 料 以 及 授 标 意 见 等, 均 不 得 向 投 标 人 及 与 评 标 无 关 的 其 他 人 透 露 5.3. 除 投 标 人 被 要 求 对 投 标 文 件 进 行 澄 清 外, 从 开 标 之 时 起 至 授 予 合 同 期 间, 投 标 7

9 人 不 得 就 与 其 投 标 文 件 有 关 的 事 项 主 动 与 评 标 委 员 会 招 标 代 理 机 构 以 及 招 标 人 联 系 5.4. 从 开 标 之 日 起 至 授 予 合 同 期 间, 投 标 人 试 图 在 投 标 文 件 审 查 澄 清 比 较 和 评 价 时 对 评 标 委 员 会 和 招 标 代 理 机 构 施 加 任 何 影 响 或 对 招 标 人 的 比 较 及 授 予 合 同 的 决 定 进 行 影 响, 都 可 能 导 致 其 投 标 文 件 被 拒 绝 5.5. 投 标 人 不 得 串 通 作 弊, 以 不 正 当 手 段 妨 碍 排 挤 其 他 投 标 人, 扰 乱 招 标 市 场, 破 坏 公 平 竞 争 原 则 5.6. 获 得 本 招 标 文 件 者, 应 对 文 件 进 行 保 密, 不 得 用 作 本 次 投 标 以 外 的 任 何 用 途 5.7. 由 招 标 人 向 投 标 人 提 供 的 图 纸 详 细 资 料 及 所 有 其 他 资 料, 被 视 为 保 密 资 料, 仅 被 用 于 它 所 规 定 的 用 途, 除 非 得 到 招 标 人 的 同 意, 不 能 向 任 何 第 三 方 透 露 开 标 完 成 后, 应 招 标 人 要 求, 投 标 人 应 归 还 所 有 从 招 标 人 处 获 得 的 保 密 资 料 6. 投 标 人 知 悉 6.1. 凡 响 应 本 次 招 标 的 投 标 人 均 被 视 为 已 充 分 认 识 和 理 解 了 任 何 与 本 项 目 有 关 的 影 响 事 项 和 困 难 等 情 况 6.2. 投 标 人 应 对 所 有 的 招 标 内 容 进 行 投 标, 不 允 许 只 对 其 中 部 分 内 容 的 投 标 6.3. 招 标 文 件 出 现 需 要 澄 清 的 时 候, 以 招 标 文 件 及 答 疑 纪 要 的 内 容 为 准 7. 投 标 费 用 7.1. 投 标 人 应 承 担 所 有 与 其 参 加 投 标 有 关 的 全 部 费 用, 不 论 投 标 的 结 果 如 何, 招 标 代 理 机 构 和 招 标 人 在 任 何 情 况 下 均 无 义 务 和 责 任 承 担 这 些 费 用 8. 保 证 8.1. 投 标 人 应 保 证 提 交 给 招 标 人 和 招 标 代 理 机 构 的 投 标 文 件 ( 含 有 关 资 料 和 数 据 ) 的 真 实 性 9. 招 标 文 件 的 构 成 ( 二 ) 招 标 文 件 9.1. 本 次 招 标 的 有 关 内 容 和 要 求 在 招 标 文 件 中 均 有 说 明 招 标 文 件 包 括 : 第 一 章 第 二 章 第 三 章 第 四 章 投 标 邀 请 书 投 标 人 须 知 开 标 评 标 办 法 用 户 需 求 书 8

10 第 五 章 合 同 ( 格 式 ) 第 六 章 投 标 文 件 格 式 9.2. 投 标 人 应 认 真 阅 读 招 标 文 件 中 所 有 的 事 项 格 式 条 款 和 规 范 等 要 求 投 标 人 没 有 按 照 招 标 文 件 要 求 提 交 全 部 资 料, 或 者 投 标 文 件 没 有 对 招 标 文 件 各 方 面 都 作 出 实 质 性 响 应, 没 有 实 质 性 响 应 招 标 文 件 要 求 的 投 标 将 被 拒 绝 10. 招 标 文 件 的 澄 清 任 何 要 求 对 招 标 文 件 进 行 澄 清 的 投 标 人, 应 将 问 题 以 书 面 形 式 通 知 招 标 代 理 机 构 招 标 代 理 机 构 对 在 投 标 须 知 前 附 表 规 定 的 时 间 收 到 的 对 招 标 文 件 的 澄 清 要 求, 在 投 标 截 止 时 间 15 天 前 以 书 面 形 式 将 答 复 发 送 给 每 个 购 买 招 标 文 件 的 投 标 人 招 标 代 理 机 构 和 招 标 人 将 于 投 标 须 知 前 附 表 规 定 的 时 间, 视 情 况 召 开 投 标 答 疑 会, 解 答 投 标 人 在 此 之 前 以 书 面 或 当 场 提 出 的 对 招 标 文 件 的 澄 清 要 求, 随 后 以 书 面 形 式 将 不 标 明 来 源 的 答 疑 文 件 发 给 所 有 购 买 招 标 文 件 的 投 标 人 11. 招 标 文 件 的 修 改 在 投 标 截 止 时 间 15 天 前 的 任 何 时 候, 无 论 出 于 何 种 原 因, 招 标 代 理 机 构 可 主 动 地 或 在 解 答 投 标 人 提 出 的 需 澄 清 问 题 时, 向 投 标 人 发 送 招 标 文 件 的 修 改 文 件 招 标 文 件 的 澄 清 和 修 改 文 件 将 以 书 面 形 式 通 知 所 有 购 买 招 标 文 件 的 投 标 人, 该 澄 清 和 修 改 也 是 招 标 文 件 的 组 成 部 分, 并 对 投 标 人 具 有 约 束 力 为 使 投 标 人 编 写 招 标 文 件 时 有 充 分 时 间 对 招 标 文 件 的 修 改 部 分 进 行 研 究, 招 标 人 和 招 标 代 理 机 构 可 酌 情 延 长 投 标 截 止 日 期, 并 于 投 标 截 止 时 间 15 天 以 前 将 决 定 以 书 面 形 式 通 知 所 有 购 买 招 标 文 件 的 投 标 人 投 标 人 在 收 到 招 标 代 理 机 构 发 给 的 任 何 澄 清 和 修 改 文 件 时, 都 应 在 收 到 后 立 即 以 书 面 形 式 向 招 标 代 理 机 构 确 认 如 在 招 标 代 理 机 构 发 出 任 何 澄 清 和 修 改 文 件 后 两 日 内 仍 未 收 到 投 标 人 的 书 面 确 认, 视 为 投 标 人 已 确 认 澄 清 和 修 改 文 件 12. 招 标 语 言 招 标 文 件 的 主 导 语 言 为 中 文 13. 特 别 说 明 ( 三 ) 投 标 文 件 的 编 制 招 标 文 件 的 合 同 条 款 的 内 容, 如 有 要 求 满 足 的, 均 应 完 全 满 足 9

11 13.2. 中 标 后, 返 还 市 区 两 级 政 府 新 塘 新 合 公 司 建 成 物 业 面 积, 在 合 同 执 行 过 程 中 是 固 定 不 变 的, 不 得 以 任 何 理 由 予 以 变 更 14. 投 标 语 言 及 计 量 投 标 文 件 和 来 往 函 件 应 用 中 文 书 写, 技 术 资 料 和 印 刷 的 文 献 可 以 使 用 英 文, 但 应 同 时 提 交 中 文 翻 译 本, 英 文 材 料 与 中 文 译 文 不 一 致 时, 应 以 中 文 为 准 计 量 单 位 应 使 用 国 际 单 位 15. 投 标 货 币 返 还 市 区 两 级 政 府 新 塘 新 合 公 司 建 成 物 业 面 积 及 100% 股 权 的 对 价 款 货 币 部 分 1 亿 元 16. 投 标 文 件 的 构 成 投 标 人 编 写 的 投 标 文 件 包 括 证 明 投 标 人 符 合 招 标 文 件 规 定 的 文 件 非 价 格 部 分 及 项 目 开 发 年 限 项 目 公 司 100% 股 权 对 价 款 货 币 部 分 和 返 还 市 区 两 级 政 府 村 民 新 塘 新 合 公 司 建 成 物 业 面 积 的 价 格 部 分 17. 证 明 投 标 人 符 合 招 标 文 件 规 定 的 文 件 按 投 标 人 须 知 的 规 定, 投 标 人 应 提 交 证 明 其 有 参 加 投 标 和 中 标 后 有 能 力 履 行 合 同 的 文 件, 并 作 为 其 投 标 文 件 的 一 部 分 投 标 人 提 交 的 资 格 证 明 文 件 应 满 足 招 标 文 件 的 要 求 : (1) 投 标 函 (2) 投 标 人 资 格 声 明 函 (3) 法 定 代 表 人 证 明 书 法 定 代 表 人 授 权 书 (4) 投 标 保 证 金 递 交 证 明 文 件 18. 非 价 格 部 分 文 件 按 投 标 人 须 知 的 规 定, 投 标 人 应 提 交 非 价 格 部 分 文 件, 并 作 为 其 投 标 文 件 的 一 部 分 投 标 人 提 交 的 非 价 格 部 分 文 件 应 满 足 招 标 文 件 的 要 求 : (1) 投 标 人 基 本 情 况 表 (2) 投 标 人 服 务 承 诺 书 (3) 实 质 性 响 应 一 览 表 (4) 三 旧 改 造 项 目 业 绩 情 况 表 及 相 关 证 明 10

12 (5) 投 标 人 认 为 需 要 提 供 的 其 他 非 价 格 部 分 资 料 19. 价 格 部 分 文 件 按 投 标 人 须 知 的 规 定, 投 标 人 应 提 交 项 目 开 发 年 限 和 无 偿 返 还 市 区 两 级 政 府 新 塘 新 合 公 司 建 成 物 业 面 积 的 价 格 部 分 文 件, 并 作 为 其 投 标 文 件 的 一 部 分 投 标 人 提 交 的 项 目 开 发 年 限 和 返 还 市 区 两 级 政 府 村 民 新 塘 新 合 公 司 建 成 物 业 面 积 价 格 部 分 文 件 应 满 足 招 标 文 件 的 要 求 : (1) 开 发 年 限 股 权 对 价 款 和 返 还 面 积 一 览 表 20. 投 标 保 证 金 投 标 人 必 须 提 交 金 额 为 ( 详 见 投 标 人 须 知 前 附 表 )1 亿 元 人 民 币 的 投 标 保 证 金 投 标 保 证 金 是 投 标 文 件 的 组 成 部 分 投 标 保 证 金 应 用 下 列 方 式 提 交 : 银 行 电 汇 投 标 保 证 金 必 须 在 投 标 截 止 时 间 前 到 达 指 定 银 行 账 户 凡 没 有 根 据 投 标 人 须 知 的 规 定 提 交 投 标 保 证 金 的 投 标, 将 被 视 为 非 响 应 性 投 标 予 以 拒 绝 招 标 人 与 中 标 人 签 定 合 作 开 发 合 同 及 股 权 交 易 合 同 5 天 内 按 规 定 退 还 所 有 投 标 人 的 投 标 保 证 金 下 列 任 何 一 种 情 况 发 生 时, 投 标 保 证 金 将 被 没 收 : (1) 投 标 人 在 投 标 文 件 中 响 应 的 投 标 有 效 期 内 撤 回 其 投 标 ; (2) 投 标 人 不 接 受 评 标 委 员 会 按 规 定 对 其 投 标 报 价 错 误 的 修 正 案 ; (3) 中 标 人 未 能 在 规 定 期 限 内 按 要 求 提 交 履 约 担 保 及 首 笔 复 建 资 金 ; (4) 因 中 标 人 原 因, 中 标 人 在 规 定 期 限 内 未 能 根 据 投 标 人 须 知 的 规 定 签 订 合 作 开 发 合 同 及 股 权 交 易 合 同 21. 知 识 产 权 投 标 人 应 保 证, 招 标 人 免 受 第 三 方 因 投 标 人 原 因 提 出 侵 犯 其 知 识 产 权 的 起 诉, 否 则 需 对 招 标 人 承 担 赔 偿 责 任 22. 投 标 有 效 期 投 标 有 效 期 从 投 标 截 止 日 起 计, 见 前 附 表 特 殊 情 况 下, 在 原 有 投 标 有 效 期 截 止 之 前, 招 标 人 可 征 求 投 标 人 同 意 延 长 投 标 有 效 期 这 种 要 求 与 答 复 均 应 以 书 面 形 式 投 标 人 可 以 拒 绝 这 种 要 求 而 其 投 标 保 证 金 不 11

13 被 没 收 ; 同 意 延 期 的 投 标 人 根 据 原 截 止 期 应 负 之 权 利 及 责 任 相 应 也 延 至 新 的 截 止 期 在 这 种 情 况 下, 本 须 知 有 关 投 标 保 证 金 的 退 还 和 没 收 的 规 定 将 在 延 长 了 的 有 效 期 内 继 续 有 效 招 标 人 对 拒 绝 延 期 的 投 标 人 无 需 作 经 济 补 偿 23. 投 标 文 件 的 式 样 和 签 署 投 标 人 编 写 的 投 标 文 件 包 括 资 格 证 明 文 件 非 价 格 部 分 及 价 格 部 分 投 标 文 件 一 式 十 份, 正 本 一 份, 副 本 九 份, 并 在 每 份 投 标 文 件 封 面 上 注 明 正 本 或 副 本 投 标 文 件 的 任 何 行 间 插 字 涂 改 和 增 删, 须 经 法 定 代 表 人 或 其 授 权 代 理 人 签 名 或 盖 章 投 标 文 件 [ 副 本 ], 所 有 资 料 都 可 以 用 投 标 文 件 的 [ 正 本 ] 复 印 而 成 如 果 正 本 与 副 本 不 符, 应 以 正 本 为 准 投 标 文 件 的 [ 正 本 ] 及 所 有 [ 副 本 ] 的 封 面 均 须 加 盖 投 标 人 法 人 公 章, 并 经 法 定 代 表 人 或 其 授 权 代 理 人 签 名 或 盖 章 传 真 邮 寄 和 电 传 的 投 标 文 件 将 被 拒 绝 投 标 人 应 同 时 提 交 与 投 标 文 件 全 部 内 容 相 同 的 电 子 文 件 二 套 ( 文 件 格 式 要 求 采 用 微 软 Office 中 文 版 组 件 制 作, 图 片 及 扫 描 件 均 以 PDF 或 JPG 格 式 提 交 ) ( 四 ) 投 标 文 件 的 递 交 24. 投 标 文 件 的 密 封 和 标 记 投 标 人 应 将 投 标 文 件 的 资 格 证 明 文 件 或 非 价 格 部 分 投 标 文 件 或 价 格 部 分 投 标 文 件, 正 本 和 所 有 副 本 ; 独 立 封 套 装 好 密 封, 且 在 封 套 上 标 明 正 本 或 副 本 资 格 证 明 文 件 或 价 格 部 分 投 标 文 件 或 非 价 格 部 分 投 标 文 件 字 样 所 有 封 套 均 应 注 明 : 收 件 人 : 项 目 名 称 : 在 规 定 的 开 标 时 间 (2015 年 8 月 14 日 10 时 00 分 ) 之 前 不 得 启 封 投 标 人 名 称 地 址 : 如 果 外 层 封 套 未 按 投 标 人 须 知 要 求 密 封 和 加 写 标 记, 招 标 代 理 机 构 对 误 投 或 过 早 启 封 概 不 负 责 12

14 25. 投 标 截 止 时 间 本 次 招 标 的 投 标 截 止 时 间 为 投 标 须 知 前 附 表 规 定 的 时 间 本 次 招 标 的 投 标 文 件 收 取 时 间 为 投 标 须 知 前 附 表 规 定 的 时 间, 招 标 代 理 机 构 收 到 投 标 文 件 的 时 间 不 得 迟 于 上 款 规 定 的 截 止 时 间 投 标 人 务 必 于 投 标 截 止 时 间 前, 派 代 表 将 投 标 文 件 按 要 求 送 达, 交 于 收 件 人 在 推 迟 了 投 标 截 止 时 间 的 情 况 下, 招 标 代 理 机 构 招 标 人 和 投 标 人 受 投 标 截 止 时 间 制 约 的 所 有 权 利 和 义 务 均 应 延 长 至 新 的 截 止 时 间 26. 若 出 现 以 下 情 况, 招 标 人 将 拒 绝 接 收 投 标 文 件 : 在 投 标 截 止 期 后 逾 期 或 未 在 指 定 地 点 递 交 投 标 文 件 的 ; 投 标 文 件 未 按 招 标 文 件 要 求 密 封 和 标 志 的 27. 投 标 文 件 的 修 改 与 撤 回 投 标 人 在 递 交 投 标 文 件 后, 可 以 修 改 或 撤 回 其 投 标 文 件, 但 应 确 保 招 标 代 理 机 构 在 规 定 的 投 标 截 止 日 期 之 前, 收 到 这 些 文 件 的 书 面 通 知 投 标 人 的 修 改 或 撤 回 通 知 书 应 按 本 须 知 的 规 定 编 写 密 封 标 记 和 递 交 在 投 标 截 止 时 间 之 后, 投 标 人 不 得 对 其 投 标 文 件 做 任 何 修 改 从 投 标 截 止 时 间 至 投 标 有 效 期 之 间 的 这 段 时 间 内, 投 标 人 不 得 撤 回 其 投 标, 否 则 其 投 标 保 证 金 将 按 规 定 被 没 收 ( 五 ) 开 标 与 评 标 28. 开 标 详 见 第 三 章 开 标 评 标 办 法 29. 投 标 文 件 的 评 审 评 价 和 比 较 详 见 本 招 标 文 件 第 三 章 开 标 评 标 办 法 30. 评 标 原 则 和 评 标 办 法 详 见 本 招 标 文 件 第 三 章 开 标 评 标 办 法 31. 投 标 文 件 的 澄 清, 计 算 错 误 的 修 正 详 见 本 招 标 文 件 第 三 章 开 标 评 标 办 法 13

15 32. 评 标 过 程 的 保 密 在 投 标 文 件 的 评 审 和 比 较 中 标 候 选 人 推 荐 以 及 授 予 合 同 过 程 中 投 标 人 向 招 标 人 和 评 标 委 员 会 施 加 不 公 正 影 响 的 任 何 行 为, 都 将 会 导 致 其 投 标 被 拒 绝 33. 拒 绝 任 何 或 所 有 投 标 的 权 利 33.1 评 标 委 员 会 经 评 审, 认 为 所 有 投 标 都 不 符 合 招 标 文 件 要 求 的, 可 以 否 决 所 有 投 标 ( 六 ) 授 予 合 同 34. 合 同 授 予 标 准 招 标 人 将 依 法 确 定 第 一 中 标 候 选 人 为 中 标 人, 并 将 合 同 授 予 之 35. 中 标 通 知 书 定 标 后, 招 标 人 将 就 规 定 的 内 容 在 广 州 产 权 交 易 所 公 示 三 个 工 作 日 中 标 通 知 书 由 招 标 人 颁 发, 并 经 广 州 产 权 交 易 所 确 认 中 标 人 必 须 在 收 到 中 标 通 知 书 后 24 小 时 之 内 以 书 面 形 式 回 复 招 标 人, 确 认 收 到 36. 签 订 合 同 在 中 标 候 选 人 公 示 结 束 且 无 异 议 后 发 放 中 标 通 知 书, 发 放 中 标 通 知 书 次 日 按 照 招 标 文 件 规 定 缴 纳 的 履 约 保 证 金 (7 亿 元 ) 及 首 笔 复 建 资 金 (8 亿 元 ), 上 述 款 项 到 账 的 次 个 工 作 日 招 标 人 与 中 标 人 按 照 招 标 文 件 和 中 标 人 的 投 标 文 件 签 订 合 作 开 发 合 同 及 股 权 交 易 合 同, 招 标 人 和 中 标 人 不 得 再 行 订 立 背 离 合 同 实 质 性 内 容 的 其 他 协 议 如 果 中 标 人 未 能 在 上 述 时 间 内 与 招 标 人 签 订 合 作 开 发 合 同 及 股 权 交 易 合 同, 则 取 消 其 中 标 资 格, 并 且 原 中 标 人 的 已 缴 纳 的 所 有 款 项 不 予 退 还, 且 原 中 标 人 依 法 承 担 相 应 法 律 责 任 中 标 人 未 按 上 款 的 规 定 与 招 标 人 订 立 合 作 开 发 合 同 及 股 权 交 易 合 同, 招 标 人 将 解 除 中 标 通 知 书, 原 中 标 人 的 保 证 金 不 予 退 还, 且 依 法 承 担 相 应 法 律 责 任 原 中 标 人 给 招 标 人 造 成 的 损 失 超 过 投 标 担 保 数 额 的, 还 应 当 对 超 过 部 分 予 以 赔 偿 原 中 标 人 有 异 议 的, 可 以 向 人 民 法 院 起 诉 非 经 招 标 人 同 意, 中 标 人 在 投 标 过 程 中 使 用 的 银 行 名 称 及 账 号 至 项 目 合 作 内 容 完 成 不 得 变 更, 否 则 招 标 人 有 权 解 除 合 同, 由 此 造 成 的 一 切 责 任 由 中 标 人 承 担 14

16 36.4. 在 第 一 中 标 候 选 人 被 取 消 中 标 资 格 后, 第 二 中 标 候 选 人 取 得 与 招 标 人 签 订 合 作 开 发 合 同 及 股 权 交 易 合 同 的 资 格, 招 标 人 向 第 二 中 标 候 选 人 发 出 有 效 的 签 订 合 同 资 格 通 知 书, 招 标 人 与 第 二 中 标 候 选 人 按 照 招 标 文 件 及 第 二 中 标 候 选 人 的 投 标 文 件 商 定 和 签 订 合 作 开 发 合 同 及 股 权 交 易 合 同, 并 成 为 中 标 人, 具 体 签 订 时 间 按 照 上 述 条 款 执 行 37. 履 约 担 保 首 笔 复 建 资 金 及 项 目 公 司 100% 股 权 对 价 款 货 币 部 分 合 作 企 业 应 在 与 新 塘 新 合 公 司 签 署 合 作 开 发 合 同 及 股 权 交 易 合 同 前, 将 履 约 保 证 金 7 亿 元 存 入 到 广 州 产 权 交 易 所 的 银 行 账 户 内, 同 时 将 8 亿 元 首 笔 复 建 资 金 存 入 为 复 建 地 块 开 发 建 设 设 立 的 三 方 监 管 账 户 内 ; 待 合 作 开 发 合 同 签 订 后, 履 约 保 证 金 由 广 州 产 权 交 易 所 划 转 至 三 方 监 管 账 户 内, 作 为 复 建 安 置 资 金 使 用 中 标 人 原 因 未 能 存 入 足 额 履 约 担 保 及 首 笔 复 建 资 金 的, 原 中 标 人 须 依 法 承 担 中 标 作 废, 没 收 投 标 保 证 金 1 亿 元 的 法 律 责 任 原 中 标 人 给 招 标 人 造 成 的 损 失 超 过 投 标 担 保 和 履 约 担 保 及 首 笔 复 建 资 金 数 额 的, 还 应 当 对 超 过 部 分 予 以 赔 偿 原 中 标 人 有 异 议 的, 可 以 向 人 民 法 院 起 诉 合 作 企 业 应 在 与 新 塘 新 合 公 司 签 署 合 作 开 发 合 同 及 股 权 交 易 合 同 当 日 将 项 目 公 司 100% 股 权 的 对 价 款 货 币 部 分 1 亿 元 整 存 入 广 州 产 权 交 易 所 银 行 账 号 内 38. 其 他 费 用 中 标 人 应 根 据 政 府 有 关 规 定, 向 广 州 产 权 交 易 所 交 纳 交 易 服 务 费 人 民 币 叁 佰 万 元 ( 3,000, 元 ) 中 标 人 在 领 取 中 标 通 知 书 时 须 向 招 标 代 理 机 构 缴 纳 招 标 代 理 服 务 费 人 民 币 贰 拾 捌 万 捌 仟 元 ( 288, 元 ) 15

17 第 三 章 开 标 评 标 办 法 一 开 标 评 标 及 定 标 办 法 通 用 条 款 ( 一 ) 总 则 1. 开 标 评 标 及 定 标 所 依 据 的 规 则 1.1. 中 华 人 民 共 和 国 招 标 投 标 法 ; 1.2. 评 标 委 员 会 和 评 标 方 法 暂 行 规 定 ( 七 部 委 第 12 号 令 ); 1.3. 本 项 目 招 标 文 件 2. 开 标 2.1. 招 标 人 在 规 定 的 时 间 和 地 点 公 开 开 标, 并 邀 请 所 有 投 标 人 参 加 2.2. 招 标 人 在 招 标 文 件 要 求 提 交 投 标 文 件 的 截 止 时 间 前 收 到 的 所 有 投 标 文 件, 开 标 时 都 当 众 予 以 拆 封 宣 读 3. 评 标 3.1. 评 标 委 员 会 由 招 标 人 依 法 组 建, 负 责 评 标 活 动 3.2. 评 标 委 员 会 的 职 责 及 守 则 : 根 据 评 标 细 则, 对 投 标 文 件 进 行 认 真 评 审, 完 成 评 审 报 告 ; 向 业 主 报 告 评 审 意 见, 推 荐 合 格 的 中 标 候 选 人 所 有 评 标 人 员 必 须 遵 守 国 家 地 方 招 标 投 标 法 律 法 规, 遵 守 有 关 招 标 投 标 的 保 密 制 度 ; 如 有 违 反 者, 给 予 行 政 处 分 ; 情 节 严 重, 构 成 犯 罪 的, 由 司 法 机 关 依 法 追 究 其 刑 事 责 任 全 体 参 与 评 标 人 员 : 必 须 遵 守 评 标 纪 律 不 得 泄 密 ; 必 须 公 正 不 得 循 私 ; 必 须 科 学 不 得 草 率 ; 必 须 客 观 不 得 带 有 成 见 ; 必 须 平 等 不 得 强 加 于 人 ; 必 须 严 谨 不 得 随 意 马 虎 3.3. 评 标 结 束 后, 评 标 委 员 会 递 交 评 标 报 告 并 依 法 推 荐 中 标 候 选 人 16

18 4. 投 标 文 件 的 澄 清 4.1. 评 标 期 间, 评 标 委 员 会 可 以 要 求 投 标 人 对 投 标 文 件 中 含 义 不 明 确 的 内 容 作 必 要 的 澄 清 或 者 说 明, 但 是 澄 清 或 者 说 明 不 得 超 出 投 标 文 件 的 范 围 或 者 改 变 投 标 文 件 的 实 质 性 内 容 4.2. 投 标 人 应 以 书 面 形 式 进 行 澄 清, 澄 清 中 的 承 诺 性 意 思 表 示 在 投 标 文 件 有 效 期 内 均 对 投 标 人 有 约 束 力 澄 清 不 得 超 出 投 标 文 件 的 范 围 或 改 变 投 标 文 件 的 实 质 性 内 容, 超 出 部 分 不 作 为 评 标 委 员 会 评 审 的 依 据 4.3. 评 标 委 员 会 或 评 标 委 员 会 专 业 评 审 组 成 员 均 应 当 阅 读 投 标 人 的 澄 清, 但 应 独 立 参 考 澄 清 对 投 标 文 件 进 行 评 审 4.4. 如 果 投 标 文 件 实 质 上 不 响 应 招 标 文 件 的 各 项 要 求, 评 标 委 员 会 将 按 照 招 标 文 件 规 定 予 以 拒 绝, 不 接 受 投 标 人 通 过 修 改 或 撤 销 其 不 符 合 招 标 文 件 要 求 的 差 异 或 保 留, 使 之 成 为 具 有 响 应 性 的 投 标 5. 定 标 5.1. 招 标 人 根 据 评 标 委 员 会 递 交 的 评 标 报 告, 最 终 审 定 中 标 人 5.2. 依 法 必 须 进 行 公 开 招 标 的 项 目, 招 标 人 应 当 确 定 排 名 第 一 的 中 标 候 选 人 为 中 标 人 5.3. 排 名 第 一 的 中 标 候 选 人 放 弃 中 标 或 因 不 可 抗 力 提 出 不 能 履 行 合 同, 或 者 招 标 文 件 规 定 应 当 提 交 履 约 担 保 及 首 期 复 建 资 金 而 在 规 定 的 期 限 内 未 能 提 交 的, 招 标 人 可 以 确 定 排 名 第 二 的 中 标 候 选 人 为 中 标 人 5.4. 排 名 第 二 的 中 标 候 选 人 出 现 前 款 所 列 的 情 形 的, 招 标 人 可 以 确 定 排 名 第 三 的 中 标 候 选 人 为 中 标 人, 如 果 排 名 第 三 的 中 标 候 选 人 均 出 现 前 款 所 列 的 情 形, 则 招 标 失 败, 招 标 人 依 法 重 新 招 标 5.5. 按 评 审 后 得 分 由 高 到 低 顺 序 排 列 得 分 相 同 的, 按 价 格 得 分 顺 序 排 列 ; 价 格 部 分 得 分 也 相 同 的, 按 摇 珠 结 果 排 序 5.6. 中 标 人 确 定 后, 招 标 人 依 法 向 中 标 人 发 出 中 标 通 知 书, 并 同 时 将 中 标 结 果 通 知 所 有 未 中 标 的 投 标 人 17

19 ( 二 ) 开 标 评 标 办 法 程 序 和 细 则 6. 开 标 和 评 标 程 序 6.1. 实 行 以 价 格 为 主 的 综 合 评 分 法, 资 格 文 件 价 格 部 分 和 非 价 格 部 分 投 标 文 件 同 时 开 启 6.2. 投 标 人 递 交 投 标 文 件 ; 6.3. 开 标 按 照 递 交 投 标 文 件 先 后 顺 序 依 次 进 行 ; 6.4. 投 标 文 件 有 效 性 审 查 通 过 有 效 性 审 查 单 位 少 于 3 家 的, 宣 布 本 次 招 标 失 败 6.5. 进 行 详 细 审 查 评 分 ; 6.6. 评 标 委 员 会 评 审 组 汇 总 得 分, 计 算 出 各 有 效 投 标 文 件 的 总 分 ( 总 分 = 非 价 格 部 分 + 价 格 部 分 ), 并 按 照 总 分 从 高 到 低 排 序 ; 6.7. 评 标 委 员 会 向 业 主 推 荐 中 标 候 选 人, 编 写 评 标 报 告 7. 开 标 细 则 7.1. 开 标 由 招 标 人 ( 或 由 招 标 人 委 托 招 标 代 理 机 构 ) 主 持 ; 开 标 时, 投 标 人 代 表 有 权 出 席 开 标 会, 也 可 以 自 主 决 定 不 参 加 开 标 会, 若 投 标 人 代 表 对 开 标 过 程 提 出 异 议, 该 投 标 人 代 表 须 同 时 出 示 本 人 身 份 证 原 件 及 证 明 本 人 被 授 权 身 份 的 法 人 代 表 授 权 书 7.2. 由 投 标 人 或 其 推 选 的 代 表 检 查 投 标 文 件 的 密 封 情 况, 也 可 以 由 招 标 人 委 托 的 公 证 机 构 检 查 并 公 证 ; 7.3. 细 则 投 标 截 止 期 前, 各 投 标 人 递 交 投 标 文 件 ( 包 括 非 价 格 部 分 及 价 格 部 分 ) 至 招 标 文 件 规 定 的 广 州 产 权 交 易 所 投 标 地 点 经 确 认 无 误 后, 由 招 标 人 或 招 标 代 理 机 构 或 交 易 机 构 在 当 众 拆 封, 宣 读 :a 投 标 人 名 称 ;b 投 标 文 件 密 封 情 况 ;c 项 目 开 发 年 限 和 返 还 市 区 两 级 政 府 新 塘 新 合 公 司 建 成 物 业 面 积 ;d 投 标 担 保 ;e 法 定 代 表 人 证 明 及 授 权 委 托 等 主 要 内 容 及 开 标 记 录 表 中 的 其 他 必 要 内 容 招 标 人 或 招 标 代 理 机 构 或 交 易 机 构 对 开 标 过 程 进 行 记 录, 投 标 人 在 开 标 记 录 上 签 字 ( 未 签 字 的 投 标 人 视 为 对 开 标 过 程 无 异 议 ), 开 标 记 录 提 交 评 标 委 员 会 评 审 7.4. 招 标 人 将 上 述 符 合 要 求 的 投 标 文 件, 送 至 评 标 委 员 会 进 行 评 审 8. 评 标 细 则 8.1. 评 标 委 员 会 的 组 成 18

20 评 标 委 员 会 依 法 组 建 8.2. 评 标 步 骤 : 评 标 委 员 会 先 进 行 投 标 文 件 有 效 性 初 审, 对 通 过 初 审 的 投 标 文 件 进 行 非 价 格 部 分 价 格 部 分 评 分 8.3. 评 分 及 其 统 计 : 按 照 评 标 程 序 评 分 标 准 的 规 定, 评 标 委 员 会 各 成 员 分 别 就 各 个 投 标 人 的 非 价 格 部 分 状 况 及 项 目 开 发 年 限 项 目 公 司 100% 股 权 对 价 款 和 返 还 市 区 两 级 政 府 新 塘 新 合 公 司 建 成 物 业 面 积 承 诺 其 对 招 标 文 件 要 求 的 响 应 情 况 进 行 评 议 和 比 较, 评 出 其 非 价 格 部 分 评 分 及 项 目 开 发 年 限 项 目 公 司 100% 股 权 对 价 款 和 返 还 市 区 两 级 政 府 新 塘 新 合 公 司 建 成 物 业 面 积 的 价 格 得 分 相 加 得 出 其 综 合 得 分 19

21 有 效 性 审 查 表 项 目 名 称 : 交 易 编 号 : 序 号 评 审 内 容 1 投 标 文 件 的 封 面 有 加 盖 投 标 人 的 法 定 印 章 并 经 投 标 人 代 表 签 署 的 ; 2 投 标 函 已 提 交 并 符 合 招 标 文 件 要 求 的 ; 3 投 标 人 按 招 标 文 件 要 求 缴 纳 投 标 保 证 金 的 ; 4 投 标 文 件 所 列 投 标 人 名 称 与 资 格 审 查 文 件 一 致 ; 投 标 文 件 中 有 有 效 的 法 定 代 表 人 证 明 书 原 件, 或 由 委 托 代 理 人 签 署 的 投 标 文 件 中 有 法 定 代 表 人 授 权 书 原 件 ; (1) 承 诺 100% 股 权 对 价 款 货 币 部 分 为 1 亿 元 (2) 承 诺 返 还 市 区 两 级 政 府 新 塘 新 合 公 司 建 成 物 业 面 积 不 少 于 17.8 万 平 方 米 (1) 投 标 人 承 诺 在 合 作 开 发 合 同 签 订 之 日 起 不 超 过 36 个 月 内 按 照 合 作 开 发 合 同 所 约 定 的 质 量 和 交 楼 标 准 向 新 塘 新 合 公 司 及 其 村 民 交 付 经 验 收 合 格 的 复 建 地 块 上 计 算 容 积 率 建 筑 面 积, 以 及 相 应 配 套 构 筑 物 及 其 附 属 设 施 ( 含 地 下 空 间 部 分 ) (2) 投 标 人 承 诺 在 广 州 市 新 谭 房 地 产 开 发 有 限 公 司 股 权 交 割 过 户 至 合 作 企 业 名 下 之 日 起 不 超 过 36 个 月 内 按 照 合 作 开 发 合 同 所 约 定 的 质 量 和 交 楼 标 准 向 新 塘 新 合 公 司 及 其 村 民 市 区 两 级 政 府 交 付 经 验 收 合 格 的 融 资 地 块 上 应 返 还 的 物 业, 以 及 相 应 配 套 的 构 筑 物 及 其 附 属 设 施 ( 含 地 下 空 间 部 分 ) 8 按 招 标 文 件 要 求 的 格 式 填 写 签 署 和 递 交 投 标 文 件 ; 9 已 通 过 资 格 审 查 并 按 规 定 获 取 了 招 标 文 件 ; 10 结 论 ( 有 效 / 无 效 ) 评 委 签 名 : 日 期 : 20

22 非 价 格 部 分 评 分 表 (20 分 ) 项 目 名 称 : 交 易 编 号 : 序 号 评 审 内 容 分 值 评 分 细 则 投 标 人 企 业 商 业 信 誉 企 业 经 营 情 况 ( 项 目 经 验 ) 拆 迁 安 置 工 作 方 案 9 3 获 得 ( 分 段 获 得 不 能 连 续 的, 以 最 长 段 为 准 ) 地 级 市 以 上 ( 不 含 地 级 ) 工 商 行 政 管 理 部 门 不 同 级 别 地 级 市 以 上 ( 不 含 地 级 ) 工 商 行 政 管 理 部 门 评 定 的, 可 合 并 计 算 年 限 评 为 国 家 级 或 省 级 守 合 同 重 信 用 企 业 称 号 年 限 15 年 及 以 上 得 3 分, 年 得 2.5 分, 7-10 年 得 2 分, 3-6 年 得 1.5 分, 1-2 年 得 1 分, 无 得 0 分 每 具 有 一 项 旧 村 改 造 项 目 经 验 最 高 4 分, 其 中 有 参 与 的 证 明 文 件 得 1 分, 完 成 拆 迁 工 作 得 2 分, 完 成 复 建 房 建 设 得 0.5 分, 完 成 回 迁 安 置 得 0.5 分 ; 每 具 有 一 项 旧 城 改 造 项 目 棚 户 区 新 农 村 建 设 美 丽 乡 村 拆 迁 建 设 项 目 最 高 3 分, 其 中 有 参 与 的 证 明 文 件 得 0.5 分, 完 成 拆 迁 工 作 得 1.5 分, 完 成 建 设 得 0.5 分, 完 成 回 迁 安 置 得 0.5 分 ; 8 每 具 有 一 项 旧 厂 改 造 项 目 最 高 2 分, 其 中 有 参 与 的 证 明 文 件 得 0.5 分, ( 完 成 拆 迁 工 作 得 1 分, 完 成 建 设 得 0.5 分 本 本 项 最 多 得 8 分 项 (1) 参 与 的 证 明 文 件 按 以 下 要 求 提 供, 投 标 人 为 实 施 主 体 的, 需 提 交 最 由 政 府 出 具 的 有 投 标 人 实 施 的 批 文 ; 多 (2) 合 作 改 造 项 目, 需 提 交 三 旧 改 造 或 棚 户 区 改 造 批 文 及 双 方 的 合 作 得 合 同 ; 8 (3) 提 交 政 府 出 具 旧 村 旧 厂 旧 城 一 级 开 发 项 目 回 迁 安 置 房 建 设 主 分 ) 体 或 新 农 村 建 设 美 丽 乡 村 拆 迁 建 设 主 体 的 批 文 ; (4) 投 标 人 参 与 改 造 项 目 的 其 他 有 效 证 明 材 料 ; (5) 拆 迁 建 设 回 迁 安 置 的 证 明 文 件 出 具 单 位 与 参 与 证 明 文 件 一 致 注 : 以 上 项 目 包 括 广 东 省 三 旧 改 造 项 目 及 类 似 广 东 省 三 旧 改 造 的 旧 村 旧 厂 旧 城 新 农 村 建 设 美 丽 乡 村 的 拆 迁 或 建 设 项 目 或 棚 户 区 改 造 项 目, 即 有 曾 参 与 或 正 开 展 上 述 项 目 的 改 造 工 作 拆 迁 安 置 资 金 的 筹 措 方 式 及 资 金 使 用 计 划 优 : 筹 措 方 式 得 当, 能 够 保 证 项 目 使 用,2 分 ; 良 : 有 筹 措 方 式, 且 能 基 本 保 证 项 目 使 用,1 分 ; 差 : 无 筹 措 方 式, 或 不 能 保 证 项 目 使 用,0 分 优 : 阶 段 划 分 合 理, 计 划 及 保 障 措 施 得 当,2 2. 拆 迁 安 置 工 作 分 ; 各 阶 段 划 分 进 度 良 : 有 阶 段 划 分 和 计 划, 基 本 符 合 实 际,1 分 ; 计 划 及 保 障 措 施 差 : 无 阶 段 划 分 或 计 划, 方 案 不 可 行,0 分 21

23 4 合 计 拆 迁 安 置 工 作 优 : 配 备 合 理 计 划 得 当, 能 保 证 实 施,1 分 ; 所 需 设 备 工 具 良 : 有 配 备 方 案, 基 本 能 满 足 实 施 要 求,0.5 ( 含 交 通 工 具 ) 配 分 ; 备 情 况 及 使 用 计 差 : 无 配 备 方 案, 方 案 不 切 合 实 际,0 分 ; 划 优 : 组 织 架 构 配 置 合 理, 主 要 人 员 有 改 造 项 目 经 验, 由 公 司 副 总 经 理 或 以 上 级 别 人 员 担 任 项 目 负 责 人,2 分 ; 4. 拆 迁 安 置 工 作 良 : 组 织 架 构 配 置 基 本 合 理, 个 别 人 员 有 改 造 组 织 架 构 及 人 员 项 目 经 验, 由 部 门 经 理 或 以 上 级 别 人 员 担 任 项 分 工 目 负 责 人,1 分 ; 差 : 无 组 织 架 构, 或 人 员 无 改 造 项 目 经 验,0 分 优 : 分 析 准 确 全 面, 解 决 方 法 和 措 施 得 当,1 5. 拆 迁 安 置 工 作 分 ; 中 的 重 点 与 难 点 良 : 分 析 正 确, 有 解 决 方 法, 措 施 基 本 得 当, 分 析 及 其 解 决 办 0.5 分 ; 法 和 保 障 措 施 差 : 无 分 析 或 分 析 不 正 确, 无 解 决 方 法 或 措 施 不 得 当,0 分 优 : 相 关 管 理 到 位, 能 促 进 项 目 管 理,0.5 分 ; 6. 拆 迁 安 置 工 作 良 : 有 管 理 方 案, 符 合 项 目 管 理 要 求,0.25 中 合 同 信 息 管 理 分 ; 方 案 差 : 无 管 理 方 案 或 方 案 不 符 合 项 目 实 际,0 分 7. 投 标 人 认 为 在 优 : 能 提 出 其 他 可 行 建 议, 促 进 项 目 管 理,0.5 拆 迁 安 置 工 作 中 分 ; 有 必 要 说 明 的 其 良 : 有 一 定 建 议, 符 合 项 目 实 际,0.25 分 ; 他 问 题 差 : 无 建 议 或 建 议 不 符 合 项 目 实 际,0 分 注 :1 以 上 提 供 的 资 料 如 果 是 复 印 件, 均 须 加 盖 公 章, 否 则 无 效 2 所 有 计 算 得 分 保 留 两 位 小 数 评 委 签 名 : 日 期 : 22

24 价 格 部 分 评 分 表 (80 分 ) 项 目 名 称 : 交 易 编 号 : 序 号 评 审 内 容 分 值 评 分 细 则 投 标 人 项 目 公 司 100% 股 权 对 投 标 人 承 诺 : 项 目 公 司 100% 股 权 对 价 款 货 币 部 分 1 亿 元 及 返 还 市 区 两 级 政 府 新 塘 新 合 公 司 建 成 物 业 面 积 不 少 于 17.8 万 平 方 米 ; 1 价 款 和 返 还 市 区 两 级 按 高 出 17.8 万 平 方 米 的 溢 价 面 积 从 高 到 低 确 定 价 80 政 府 新 塘 新 合 公 格 部 分 名 次, 面 积 最 高 者 为 第 一 名 ; 第 一 名 得 分 司 建 成 物 业 面 积 承 诺 为 80 分, 第 二 名 得 分 为 60 分, 第 三 名 得 分 为 40 分, 第 四 名 得 分 为 20 分, 第 五 名 及 以 后 名 次 得 分 均 为 0 分 2 合 计 80 注 : 所 有 计 算 得 分 保 留 两 位 小 数 评 委 签 名 : 日 期 : 23

25 第 四 章 用 户 需 求 书 注 : 如 本 用 户 需 求 书 内 容 与 第 五 章 所 附 的 合 作 开 发 合 同 股 权 交 易 合 同 不 一 致 的, 以 第 五 章 所 附 的 合 作 开 发 合 同 股 权 交 易 合 同 的 内 容 为 准 一 项 目 背 景 本 招 标 文 件 所 称 之 项 目 是 指 广 州 市 天 河 区 新 塘 新 合 公 司 城 中 村 改 造 项 目 根 据 广 州 市 委 市 政 府 2009 年 的 工 作 部 署, 新 塘 新 合 公 司 所 在 的 广 州 市 天 河 区 小 新 塘 村 被 列 入 广 州 市 九 条 改 造 村 之 一 二 项 目 情 况 ( 一 ) 项 目 的 四 至 土 地 房 产 拆 迁 基 建 等 基 本 情 况 根 据 广 州 市 三 旧 改 造 工 作 办 公 室 关 于 天 河 区 广 州 市 国 营 新 塘 农 工 商 联 合 公 司 广 州 市 新 合 经 济 发 展 有 限 公 司 ( 倂 民 股 份 ) 改 造 方 案 调 整 的 批 复 ( 穗 旧 改 复 号 ) 及 相 关 文 件 资 料, 项 目 的 四 至 土 地 房 产 拆 迁 基 建 等 基 本 情 况 如 下 : 1. 项 目 位 于 广 州 市 天 河 区 的 东 北 部 新 塘 街 的 东 部 四 至 情 况 : 东 面 为 科 学 城 西 面 为 天 河 高 唐 软 件 园 及 农 田 北 面 为 中 华 墓 园 南 面 为 基 督 教 堂 ( 具 体 见 项 目 涉 及 地 块 红 线 图 ) 2. 项 目 改 造 范 围 内 的 权 属 用 地 面 积 为 公 顷 3. 项 目 涉 及 各 类 建 筑 总 面 积 万 m2, 其 中 : 住 宅 建 筑 面 积 万 m2, 包 括 合 法 面 积 万 m2 和 超 建 面 积 万 m2; 公 司 物 业 建 筑 面 积 万 m2 4. 截 至 2014 年 7 月 31 日, 项 目 改 造 签 约 率 已 达 90.6%, 但 仍 有 177 幢 村 民 未 签 约, 未 签 约 村 民 住 宅 建 筑 面 积 约 m2;57 家 集 体 物 业 未 搬 迁, 建 筑 面 积 约 m2( 其 中 商 业 铺 面 约 占 70%) 5. 复 建 地 块 2013 年 取 得 了 规 划 设 计 条 件, 并 于 2013 年 3 月 29 日 获 得 了 修 建 性 详 细 规 划 批 复 首 期 复 建 房 建 设 前 期 准 备 工 作 已 基 本 完 成 首 期 复 建 房 位 于 田 心 围 (E1 地 块 ), 建 筑 面 积 约 8.80 万 m2, 已 完 成 基 坑 工 程 建 设 招 标, 目 前 正 在 开 展 基 坑 施 工 6. 融 资 地 块 在 2011 年 11 月 4 日 取 得 规 划 设 计 条 件 7. 空 军 就 岑 村 机 场 控 高 出 具 的 书 面 批 复 文 件 后 营 (2013)295 号 ( 二 ) 项 目 已 使 用 的 资 金 金 额 用 途 来 源, 以 及 项 目 涉 及 的 临 迁 费 标 准 变 化 等 基 本 情 况 1. 截 止 2014 年 9 月 30 日 项 目 总 计 已 使 用 的 资 金 为 亿 元, 其 中 区 政 府 垫 支 6.2 亿 元 24

26 2. 从 2014 年 4 月 份 起, 临 迁 费 标 准 由 原 来 拆 迁 安 置 补 偿 方 案 确 定 的 标 准 统 一 提 高 5 元 /m2/ 月, 即 : 住 宅 物 业 从 20 元 /m2/ 月 调 整 为 25 元 /m2/ 月 ; 商 铺 物 业 ( 个 人 ) 从 50 元 /m2/ 月 调 整 为 55 元 /m2/ 月 ( 三 ) 项 目 规 划 的 用 地 建 筑 面 积 及 容 积 率 根 据 广 州 市 三 旧 改 造 工 作 办 公 室 2011 年 4 月 8 日 出 具 的 关 于 天 河 区 广 州 市 国 营 新 塘 农 工 商 联 合 公 司 广 州 市 新 合 经 济 发 展 有 限 公 司 ( 倂 民 股 份 ) 改 造 方 案 调 整 的 批 复 ( 穗 旧 改 复 号 ), 项 目 规 划 的 用 地 建 筑 面 积 及 容 积 率 等 为 : 1. 规 划 复 建 住 宅 净 用 地 面 积 166,857 m2, 计 算 容 积 率 建 筑 面 积 591,827 m2, 净 容 积 率 规 划 复 建 经 济 物 业 净 用 地 面 积 73,159 m2, 计 算 容 积 率 建 筑 面 积 300,079 m2, 净 容 积 率 融 资 区 净 用 地 m2, 计 算 容 积 率 总 建 筑 面 积 779,199 m2, 净 容 积 率 3.97 ( 注 : 上 述 具 体 数 据 以 规 划 部 门 最 终 批 复 的 规 划 设 计 条 件 为 准 ) ( 四 ) 根 据 广 州 市 三 旧 改 造 工 作 办 公 室 于 2013 年 11 月 21 日 出 具 的 关 于 新 塘 新 合 公 司 调 整 城 中 村 改 造 模 式 实 施 自 主 改 造 的 复 函 ( 穗 旧 改 函 号 ), 同 意 新 塘 新 合 公 司 城 中 村 改 造 模 式 调 整 为 自 主 改 造 模 式 其 主 要 内 容 如 下 : 1. 同 意 改 造 模 式 调 整 为 自 主 改 造 模 式, 改 造 成 本 为 亿 元 ( 含 2010 年 9 月 至 2013 年 8 月 动 迁 延 期 期 间 产 生 的 8.45 亿 元 临 迁 费 ) 2. 新 塘 新 合 公 司 选 定 合 作 企 业 后, 应 在 10 个 工 作 日 内 归 还 财 政 垫 付 资 金 3. 建 设 成 本 由 合 作 企 业 承 担 且 应 纳 入 改 造 资 金 监 管 管 理, 实 物 建 筑 面 积 应 与 复 建 安 置 区 同 步 建 设 和 交 付 使 用 4. 对 节 余 17.8 万 m2 实 物 建 筑 面 积, 以 及 公 开 选 择 合 作 企 业 时 溢 价 和 节 余 实 物 建 筑 面 积, 按 政 府 : 村 为 4:6 的 比 例 分 成 5. 从 2013 年 9 月 开 始, 如 实 际 临 迁 时 间 不 足 3 年, 节 余 的 临 迁 费 用 作 为 政 府 土 地 纯 收 益 上 缴 市 财 政 ( 五 ) 天 河 区 政 府 关 于 新 塘 新 合 公 司 城 中 村 改 造 引 入 合 作 企 业 及 项 目 公 司 股 权 转 让 公 开 招 标 方 案 的 批 复 的 主 要 内 容 为 : 1. 本 项 目 的 改 造 实 施 主 体 为 广 州 市 国 营 新 塘 农 工 商 联 合 公 司 广 州 市 新 合 经 济 发 展 有 限 公 司 ( 倂 民 股 份 )( 即 新 塘 新 合 公 司 ), 拆 迁 责 任 主 体 为 合 作 企 业 1 新 塘 新 合 公 司 成 立 项 目 公 司, 引 进 合 作 企 业 后, 由 合 作 企 业 负 责 复 建 地 块 的 拆 迁 复 建 25

27 2 由 合 作 企 业 负 责 融 资 地 块 的 拆 迁, 新 谭 公 司 负 责 融 资 地 块 的 建 设 及 属 于 合 作 企 业 的 面 积 的 销 售 或 经 营 2. 在 合 作 过 程 中, 如 广 州 市 出 台 了 新 的 政 策 能 更 快 推 进 本 项 目 的 实 施, 则 在 保 证 合 作 三 方 权 利 义 务 不 变 的 前 提 下, 合 作 三 方 可 另 行 制 定 实 施 方 案 执 行 ( 六 ) 新 塘 新 合 公 司 已 于 2014 年 11 月 05 日 经 工 商 登 记 注 册, 成 立 广 州 市 新 谭 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 即 项 目 公 司, 以 下 简 称 新 谭 公 司 ) 新 谭 公 司 的 注 册 资 本 金 主 要 资 产 负 债 等 情 况 为 : 1. 新 塘 新 合 公 司 认 缴 资 本 金 为 人 民 币 壹 亿 元 整, 但 该 认 缴 资 本 金 尚 未 实 缴 2. 新 谭 公 司 法 定 代 表 人 为 黄 耀 昌 住 所 地 登 记 为 广 州 市 天 河 区 东 圃 镇 小 新 塘 西 坑 边 第 二 宗 地 ( 公 司 总 部 ) 3. 根 据 广 州 市 新 谭 房 地 产 开 发 有 限 公 司 清 产 核 资 专 项 审 计 报 告 ( 附 件 14, 智 华 专 审 字 [2014] 第 号 ), 新 谭 公 司 的 公 司 截 止 2014 年 9 月 30 日 资 产 总 额 为 1,120,948, 元, 其 中 : 其 他 应 收 款 ( 应 收 天 河 区 政 府 代 付 新 塘 经 济 联 社 拆 迁 补 偿 款 )3,706,705.5 元 ; 负 债 总 额 为 1,120,948, 元 4. 新 塘 新 合 公 司 承 诺 将 项 目 涉 及 的 融 资 区 m2 土 地 使 用 权 登 记 在 新 谭 公 司 的 名 下 ( 七 ) 根 据 广 州 市 三 旧 改 造 工 作 办 公 室 市 三 旧 改 造 办 关 于 新 塘 新 合 公 司 城 中 村 改 造 融 资 地 块 节 余 建 筑 面 积 有 关 事 项 的 函 ( 穗 旧 改 函 [2014]587 号 ) 相 关 内 容 : 1. 节 余 建 筑 所 选 择 地 块 应 当 临 市 政 路, 且 能 够 分 割, 并 优 先 选 择 独 立 地 块 2. 节 余 建 筑 中 属 于 市 政 府 分 成 部 分 应 选 择 按 规 划 以 住 宅 性 质 为 主 的 地 块 三 参 与 各 方 的 权 利 和 义 务 见 第 五 章 所 附 的 合 作 开 发 合 同 股 权 交 易 合 同 四 监 管 账 户 资 金 的 缴 存 及 付 款 办 法 见 第 五 章 所 附 的 合 作 开 发 合 同 股 权 交 易 合 同 五 工 期 工 程 质 量 要 求 及 违 约 责 任 见 第 五 章 所 附 的 合 作 开 发 合 同 股 权 交 易 合 同 六 附 件 附 件 1 关 于 天 河 区 广 州 市 国 营 新 塘 农 工 商 联 合 公 司 广 州 市 新 合 经 济 发 展 有 限 公 26

28 司 ( 併 民 股 份 ) 改 造 方 案 的 批 复 ( 穗 旧 改 办 号 ) 附 件 2 关 于 天 河 区 广 州 市 国 营 新 塘 农 工 商 联 合 公 司 广 州 市 新 合 经 济 发 展 有 限 公 司 ( 倂 民 股 份 ) 改 造 方 案 调 整 的 批 复 ( 穗 旧 改 复 号 ) 附 件 3 复 建 地 块 修 建 性 详 细 规 划 附 件 4 交 楼 标 准 附 件 5 房 地 产 开 发 项 目 公 共 服 务 设 施 表 附 件 7 后 营 (2013)295 号 27

29 第 五 章 合 同 合 作 开 发 合 同 广 州 市 天 河 区 新 塘 新 合 公 司 城 中 村 改 造 合 作 开 发 合 同 二 〇 一 五 年 三 月 于 广 州 28

30 广 州 市 天 河 区 新 塘 新 合 公 司 城 中 村 改 造 合 作 开 发 合 同 甲 方 1: 广 州 市 国 营 新 塘 农 工 商 联 合 公 司 法 定 代 表 人 : 黄 耀 昌 地 址 : 广 州 市 天 河 区 东 圃 新 塘 联 系 电 话 : 甲 方 2: 广 州 市 新 合 经 济 发 展 有 限 公 司 法 定 代 表 人 : 简 伟 林 地 址 : 广 州 市 天 河 区 小 新 塘 村 联 系 电 话 : 乙 方 : 法 定 代 表 人 : 地 址 : 联 系 电 话 : 丙 方 : 广 州 市 新 谭 房 地 产 开 发 有 限 公 司 法 定 代 表 人 : 黄 耀 昌 地 址 : 广 州 市 天 河 区 东 圃 镇 小 新 塘 西 坑 边 第 二 宗 地 ( 公 司 总 部 ) 联 系 电 话 :

31 引 言 一 项 目 背 景 本 合 同 所 称 之 项 目 是 指 广 州 市 天 河 区 新 塘 新 合 公 司 城 中 村 改 造 项 目 根 据 广 州 市 委 市 政 府 2009 年 的 工 作 部 署, 甲 方 所 在 的 广 州 市 天 河 区 小 新 塘 村 被 列 入 广 州 市 九 条 改 造 村 之 一 二 项 目 情 况 ( 一 ) 项 目 的 四 至 土 地 房 产 拆 迁 基 建 等 基 本 情 况 根 据 广 州 市 三 旧 改 造 工 作 办 公 室 关 于 天 河 区 广 州 市 国 营 新 塘 农 工 商 联 合 公 司 广 州 市 新 合 经 济 发 展 有 限 公 司 ( 倂 民 股 份 ) 改 造 方 案 调 整 的 批 复 ( 穗 旧 改 复 号 ) 及 相 关 文 件 资 料, 项 目 的 四 至 土 地 房 产 拆 迁 基 建 等 基 本 情 况 如 下 : 1. 项 目 位 于 广 州 市 天 河 区 的 东 北 部 新 塘 街 的 东 部 四 至 情 况 : 东 面 为 科 学 城 西 面 为 天 河 高 唐 软 件 园 及 农 田 北 面 为 中 华 墓 园 南 面 为 基 督 教 堂 ( 具 体 见 项 目 涉 及 地 块 红 线 图, 附 件 3) 2. 项 目 改 造 范 围 内 的 权 属 用 地 面 积 为 公 顷 3. 项 目 涉 及 各 类 建 筑 总 面 积 万 m2, 其 中 : 住 宅 建 筑 面 积 万 m2, 包 括 合 法 面 积 万 m2 和 超 建 面 积 万 m2; 公 司 物 业 建 筑 面 积 万 m2 4. 截 至 2014 年 7 月 31 日, 项 目 改 造 签 约 率 已 达 90.6%, 但 仍 有 177 幢 村 民 未 签 约, 未 签 约 村 民 住 宅 建 筑 面 积 约 m2;57 家 集 体 物 业 未 搬 迁, 建 筑 面 积 约 m2( 其 中 商 业 铺 面 约 占 70%) 5. 复 建 地 块 2013 年 取 得 了 规 划 设 计 条 件, 并 于 2013 年 3 月 29 日 获 得 了 修 建 性 详 细 规 划 批 复 首 期 复 建 房 建 设 前 期 准 备 工 作 已 基 本 完 成 首 期 复 建 房 位 于 田 心 围 (E1 地 块 ), 建 筑 面 积 约 8.80 万 m2, 已 完 成 基 坑 工 程 建 设 招 标, 目 前 正 在 开 展 基 坑 施 工 6. 融 资 地 块 在 2011 年 11 月 4 日 取 得 规 划 设 计 条 件 7. 空 军 就 岑 村 机 场 控 高 出 具 的 书 面 批 复 文 件 后 营 (2013)295 号 ( 附 件 4) ( 二 ) 项 目 已 使 用 的 资 金 金 额 用 途 来 源, 以 及 项 目 涉 及 的 临 迁 费 标 准 变 化 等 基 本 情 况 1. 截 止 2014 年 9 月 30 日 项 目 总 计 已 使 用 的 资 金 为 亿 元, 其 中 区 政 府 垫 支 6.2 亿 元 2. 从 2014 年 4 月 份 起, 临 迁 费 标 准 由 原 来 拆 迁 安 置 补 偿 方 案 确 定 的 标 准 统 一 提 高 5 元 /m2/ 月, 即 : 住 宅 物 业 从 20 元 /m2/ 月 调 整 为 25 元 /m2/ 月 ; 商 铺 物 业 ( 个 人 ) 从 50 元 /m2/ 月 调 整 为 55 元 /m2/ 月 30

32 ( 三 ) 项 目 规 划 的 用 地 建 筑 面 积 及 容 积 率 根 据 广 州 市 三 旧 改 造 工 作 办 公 室 2011 年 4 月 8 日 出 具 的 关 于 天 河 区 广 州 市 国 营 新 塘 农 工 商 联 合 公 司 广 州 市 新 合 经 济 发 展 有 限 公 司 ( 倂 民 股 份 ) 改 造 方 案 调 整 的 批 复 ( 穗 旧 改 复 号, 附 件 6), 项 目 规 划 的 用 地 建 筑 面 积 及 容 积 率 等 为 : 1. 规 划 复 建 住 宅 净 用 地 面 积 166,857 m2, 计 算 容 积 率 建 筑 面 积 591,827 m2, 净 容 积 率 规 划 复 建 经 济 物 业 净 用 地 面 积 73,159 m2, 计 算 容 积 率 建 筑 面 积 300,079 m2, 净 容 积 率 融 资 区 净 用 地 m2, 计 算 容 积 率 总 建 筑 面 积 779,199 m2, 净 容 积 率 3.97 ( 注 : 上 述 具 体 数 据 以 规 划 部 门 最 终 批 复 的 规 划 设 计 条 件 为 准 ) ( 四 ) 根 据 广 州 市 三 旧 改 造 工 作 办 公 室 于 2013 年 11 月 21 日 出 具 的 关 于 新 塘 新 合 公 司 调 整 城 中 村 改 造 模 式 实 施 自 主 改 造 的 复 函 ( 穗 旧 改 函 号 )( 附 件 1), 同 意 新 塘 新 合 公 司 城 中 村 改 造 模 式 调 整 为 自 主 改 造 模 式 其 主 要 内 容 如 下 : 1. 同 意 改 造 模 式 调 整 为 自 主 改 造 模 式, 改 造 成 本 为 亿 元 ( 含 2010 年 9 月 至 2013 年 8 月 动 迁 延 期 期 间 产 生 的 8.45 亿 元 临 迁 费 ) 2. 新 塘 新 合 公 司 选 定 合 作 企 业 后, 应 在 10 个 工 作 日 内 归 还 财 政 垫 付 资 金 3. 建 设 成 本 由 合 作 企 业 承 担 且 应 纳 入 改 造 资 金 监 管 管 理, 实 物 建 筑 面 积 应 与 复 建 安 置 区 同 步 建 设 和 交 付 使 用 4. 对 节 余 17.8 万 m2 实 物 建 筑 面 积, 以 及 公 开 选 择 合 作 企 业 时 溢 价 和 节 余 实 物 建 筑 面 积, 按 政 府 : 村 为 4:6 的 比 例 分 成 5. 从 2013 年 9 月 开 始, 如 实 际 临 迁 时 间 不 足 3 年, 节 余 的 临 迁 费 用 作 为 政 府 土 地 纯 收 益 上 缴 市 财 政 ( 五 ) 天 河 区 政 府 关 于 新 塘 新 合 公 司 城 中 村 改 造 引 入 合 作 企 业 及 项 目 公 司 股 权 转 让 公 开 招 标 方 案 的 批 复 的 主 要 内 容 为 : 1. 本 项 目 的 改 造 实 施 主 体 为 新 塘 新 合 公 司 ( 即 甲 方 ), 拆 迁 责 任 主 体 为 合 作 企 业 ( 即 乙 方 ) 1 甲 方 成 立 项 目 公 司, 引 进 乙 方 后, 由 乙 方 负 责 复 建 地 块 的 拆 迁 复 建 2 由 乙 方 负 责 融 资 地 块 的 拆 迁, 丙 方 负 责 融 资 地 块 的 建 设 及 属 于 乙 方 的 面 积 的 销 售 或 经 营 2. 在 合 作 过 程 中, 如 广 州 市 出 台 了 新 的 政 策 能 更 快 推 进 本 项 目 的 实 施, 则 在 保 证 合 作 三 方 权 利 义 务 不 变 的 前 提 下, 合 作 三 方 可 另 行 制 定 实 施 方 案 执 行 31

33 ( 六 ) 甲 方 已 于 2014 年 11 月 05 日 经 工 商 登 记 注 册, 成 立 广 州 市 新 谭 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 即 项 目 公 司, 以 下 简 称 丙 方 ) 丙 方 的 注 册 资 本 金 主 要 资 产 负 债 等 情 况 为 : 1. 甲 方 认 缴 资 本 金 为 人 民 币 壹 亿 元 整, 但 该 认 缴 资 本 金 尚 未 实 缴 2. 丙 方 法 定 代 表 人 为 黄 耀 昌 住 所 地 登 记 为 广 州 市 天 河 区 东 圃 镇 小 新 塘 西 坑 边 第 二 宗 地 ( 公 司 总 部 ) 3. 根 据 广 州 市 新 谭 房 地 产 开 发 有 限 公 司 清 产 核 资 专 项 审 计 报 告 ( 附 件 14, 智 华 专 审 字 [2014] 第 号 ), 丙 方 的 公 司 截 止 2014 年 9 月 30 日 资 产 总 额 为 1,120,948, 元, 其 中 : 其 他 应 收 款 ( 应 收 天 河 区 政 府 代 付 新 塘 经 济 联 社 拆 迁 补 偿 款 )3,706,705.5 元 ; 负 债 总 额 为 1,120,948, 元 4. 甲 方 承 诺 将 项 目 涉 及 的 融 资 区 m2 土 地 使 用 权 登 记 在 丙 方 的 名 下 ( 七 ) 根 据 广 州 市 三 旧 改 造 工 作 办 公 室 市 三 旧 改 造 办 关 于 新 塘 新 合 公 司 城 中 村 改 造 融 资 地 块 节 余 建 筑 面 积 有 关 事 项 的 函 ( 穗 旧 改 函 [2014]587 号 )( 附 件 2) 相 关 内 容 : 1. 节 余 建 筑 所 选 择 地 块 应 当 临 市 政 路, 且 能 够 分 割, 并 优 先 选 择 独 立 地 块 2. 节 余 建 筑 中 属 于 市 政 府 分 成 部 分 应 选 择 按 规 划 以 住 宅 性 质 为 主 的 地 块 ( 八 ) 招 投 标 ( 竞 价 ) 结 果 乙 方 以 中 标 ( 竞 得 )( 根 据 最 终 成 交 结 果 确 定 ) 32

34 合 同 正 文 为 加 快 推 进 项 目 的 各 项 工 作, 根 据 有 关 法 律 法 规 及 相 关 政 策, 甲 乙 丙 三 方 经 充 分 协 商 一 致, 达 成 本 合 同, 以 资 共 同 遵 守 一 甲 乙 丙 三 方 均 应 严 格 遵 守 国 家 法 律 法 规 及 以 下 规 定 未 经 政 府 部 门 批 准 及 相 关 利 益 方 同 意, 甲 乙 丙 三 方 均 须 无 条 件 执 行 本 项 目 已 公 布 实 施 的 各 项 政 府 规 定 批 复 方 案 和 已 签 订 的 协 议 ( 包 括 但 不 限 于 以 下 ) ( 一 ) 已 公 布 的 政 府 规 定 批 复 1 关 于 新 塘 新 合 公 司 调 整 城 中 村 改 造 模 式 实 施 自 主 改 造 的 复 函 ( 附 件 1); 2 新 塘 新 合 公 司 城 中 村 改 造 引 入 合 作 企 业 及 项 目 公 司 股 权 转 让 公 开 招 标 方 案 ; 3 关 于 天 河 区 广 州 市 国 营 新 塘 农 工 商 联 合 公 司 广 州 市 新 合 经 济 发 展 有 限 公 司 ( 倂 民 股 份 ) 改 造 方 案 调 整 的 批 复 ( 附 件 6) ( 二 ) 项 目 涉 及 的 相 关 方 案 1 新 塘 城 中 村 旧 村 改 造 居 民 房 屋 拆 迁 补 偿 安 置 方 案 ( 附 件 8); 2 广 州 市 国 营 新 塘 农 工 商 联 合 公 司 广 州 市 新 合 经 济 发 展 有 限 公 司 城 中 村 改 造 集 体 物 业 拆 迁 补 偿 安 置 方 案 ( 附 件 9); 3 关 于 调 整 新 塘 \ 新 合 公 司 城 中 村 改 造 临 迁 费 补 偿 标 准 的 方 案 ( 附 件 10) ( 三 ) 项 目 涉 及 已 签 订 的 拆 迁 补 偿 协 议 及 终 止 租 赁 合 同 和 拆 迁 补 偿 协 议 ( 四 ) 其 它 与 项 目 相 关 的 已 颁 布 的 方 案 和 已 签 订 的 合 同 二 乙 方 成 为 中 标 人 至 签 订 本 合 同 期 间 ( 一 ) 乙 方 权 利 义 务 1. 乙 方 须 在 成 为 中 标 人 次 个 工 作 日 将 履 约 保 证 金 7 亿 元 存 入 到 广 州 产 权 交 易 所 指 定 的 银 行 账 户 内, 同 时 将 首 笔 复 建 资 金 8 亿 元 存 入 为 复 建 地 块 开 发 建 设 设 立 的 三 方 监 管 账 户 内 ( 三 方 监 管 账 户 指 区 政 府 甲 方 监 管 银 行 三 方 监 管 账 户, 下 同 ) 2. 乙 方 应 在 收 到 甲 方 的 签 约 通 知 后 次 个 工 作 日 须 与 甲 方 签 订 本 合 同 及 股 权 交 易 合 同 ( 二 ) 甲 方 权 利 义 务 1. 乙 方 未 在 成 为 中 标 人 次 个 工 作 日 支 付 履 约 保 证 金 7 亿 元 及 首 笔 复 建 资 金 8 亿 元, 则 视 同 乙 方 违 约, 甲 方 有 权 没 收 乙 方 的 投 标 保 证 金 1 亿 元 33

35 2. 甲 方 在 确 定 7 亿 元 履 约 保 证 金 及 8 亿 元 首 笔 复 建 资 金 到 账 后 应 立 即 通 知 乙 方 签 订 本 合 同 及 股 权 交 易 合 同 3. 乙 方 在 收 到 甲 方 的 签 约 通 知 后 次 个 工 作 日 未 与 甲 方 签 订 本 合 同 及 股 权 交 易 合 同, 即 视 为 乙 方 违 约, 甲 方 有 权 没 收 乙 方 已 缴 纳 的 15 亿 元 三 本 合 同 签 订 当 日 起 至 乙 方 成 为 丙 方 实 际 控 制 人 期 间 本 合 同 签 订 后, 履 约 保 证 金 7 亿 元 由 广 州 产 权 交 易 所 划 转 至 三 方 监 管 账 户 内, 作 为 复 建 安 置 资 金 使 用 ;100% 股 权 对 价 款 货 币 部 分 1 亿 元 由 广 州 产 权 交 易 所 划 转 给 甲 方 指 定 账 户 ( 一 ) 甲 方 权 利 义 务 1. 甲 方 经 天 河 区 城 中 村 改 造 资 金 监 管 领 导 小 组 同 意 之 日 起 有 权 从 三 方 监 管 账 户 中 的 资 金 收 回 改 造 工 作 启 动 至 本 合 同 生 效 日 期 期 间 已 发 生 的 全 部 与 改 造 项 目 相 关 的 成 本, 最 终 数 据 以 甲 方 和 乙 方 共 同 委 托 的 审 计 机 构 出 具 的 审 计 报 告 结 果 为 准 进 行 结 算 2. 甲 方 经 天 河 区 城 中 村 改 造 资 金 监 管 领 导 小 组 同 意 之 日 起 有 权 从 三 方 监 管 账 户 中 的 资 金 划 转 5000 万 元, 存 入 另 一 个 三 方 监 管 账 户 并 专 款 专 用 于 瓦 窑 岗 地 块 的 整 治 ( 此 部 分 费 用 为 包 干 费 用 ) 3. 乙 方 未 履 行 本 阶 段 任 何 义 务, 甲 方 均 有 权 单 方 解 除 本 合 同, 并 没 收 乙 方 已 支 付 的 15 亿 元 作 为 乙 方 的 违 约 金 4. 甲 方 须 在 收 到 股 权 对 价 款 货 币 部 分 1 亿 元 之 日 起 15 个 工 作 日 内, 缴 足 甲 方 认 缴 的 丙 方 资 本 金 5. 甲 方 须 在 履 约 保 证 金 7 亿 元 由 广 州 产 权 交 易 所 划 转 至 三 方 监 管 账 户 和 首 笔 复 建 资 金 8 亿 元 到 三 方 监 管 账 户 之 日 起 5 个 工 作 日 内 用 三 方 监 管 账 户 中 的 资 金 归 还 天 河 区 政 府 垫 支 的 6.2 亿 元 6. 甲 方 一 旦 行 使 本 阶 段 单 方 解 除 本 合 同 的 权 利, 需 通 知 乙 方 ( 二 ) 乙 方 权 利 义 务 1. 乙 方 须 在 股 权 交 易 合 同 签 订 当 日 将 股 权 对 价 款 货 币 部 分 1 亿 元 整 存 入 到 广 州 产 权 交 易 所 指 定 的 银 行 账 户 内 2. 乙 方 须 在 本 合 同 签 订 之 日 起 30 个 工 作 日 内 另 行 缴 存 22 亿 元 至 三 方 监 管 账 户 内 3. 在 本 合 同 签 订 之 日 起 30 个 工 作 日 内, 乙 方 须 向 甲 方 提 供 银 行 申 请 办 理 31 亿 元 银 行 无 条 件 保 函 的 银 行 受 理 回 执, 并 按 照 银 行 办 理 保 函 的 程 序 及 时 序 要 求, 在 本 合 同 签 订 34

36 之 日 起 3 个 月 内 完 成 银 行 保 函 手 续 办 理 工 作 并 向 甲 方 提 供 该 无 条 件 保 函 保 函 必 须 包 含 的 内 容 : 担 保 的 对 象 为 乙 方, 担 保 的 范 围 为 乙 方 在 本 合 同 中 应 承 担 的 31 亿 元 的 义 务 4. 乙 方 履 行 完 本 阶 段 义 务 后, 即 成 为 丙 方 的 实 际 控 制 人 ( 三 ) 丙 方 权 利 义 务 本 合 同 签 订 之 日 起, 丙 方 立 即 启 动 与 广 州 市 相 关 部 门 沟 通 推 进 融 资 地 块 国 有 土 地 使 用 权 出 让 合 同 签 订 的 相 关 工 作 四 乙 方 成 为 丙 方 实 际 控 制 人 至 丙 方 签 订 融 资 地 块 的 出 让 合 同 期 间 ( 一 ) 甲 方 权 利 义 务 1. 如 本 阶 段 乙 方 或 丙 方 进 行 的 重 大 事 项 涉 及 甲 方 利 益, 甲 方 有 权 对 乙 方 或 丙 方 的 行 为 进 行 监 管 重 大 事 项 指 根 据 中 华 人 民 共 和 国 公 司 法 第 三 十 七 条 股 东 会 行 使 职 权 的 范 围 事 项, 具 体 的 监 管 范 围 事 项 监 管 步 骤 及 程 序, 甲 乙 双 方 通 过 补 充 协 议 方 式 予 以 约 定 2. 甲 方 应 积 极 配 合 乙 方 和 丙 方 进 行 本 阶 段 相 关 工 作 ( 二 ) 乙 方 权 利 义 务 1. 乙 方 可 指 派 人 员 担 任 丙 方 的 法 定 代 表 人 ( 并 在 工 商 注 册 登 记 为 丙 方 法 定 代 表 人 ), 聘 请 员 工, 决 定 丙 方 的 组 织 和 管 理 架 构, 代 表 丙 方 行 使 一 切 权 利 2. 乙 方 须 重 新 刻 公 章 和 变 更 相 关 证 照 3. 乙 方 须 承 担 成 为 丙 方 实 际 控 制 人 应 当 承 担 的 全 部 义 务 和 一 切 法 律 责 任 五 丙 方 签 订 融 资 地 块 的 出 让 合 同 ( 一 ) 乙 方 及 丙 方 权 利 义 务 1. 乙 方 须 付 清 丙 方 签 订 融 资 地 块 的 国 有 土 地 使 用 权 出 让 合 同 所 需 的 一 切 费 用, 包 括 但 不 限 于 土 地 出 让 金 2. 丙 方 签 订 融 资 地 块 的 国 有 土 地 使 用 权 出 让 合 同 之 日 起 10 个 工 作 日 内, 乙 方 须 将 返 还 面 积 ( 包 括 17.8 万 m2 及 高 于 17.8 万 m2 溢 价 部 分 ) 的 建 设 成 本 ( 按 返 还 面 积 万 m 元 /m2 计 算, 根 据 最 终 中 标 结 果 确 定 ) 存 入 甲 方 指 定 的 资 金 监 管 账 号 ( 二 ) 甲 方 的 权 利 义 务 1 甲 方 应 当 在 乙 方 完 成 监 管 资 金 缴 存 无 条 件 银 行 保 函 的 开 具 义 务 融 资 地 块 出 让 到 丙 方 名 下 且 缴 清 相 关 税 费 之 日 起 15 个 工 作 日 内 将 其 持 有 的 丙 方 100% 股 份 全 部 更 名 过 户 至 乙 方 名 下 ( 非 因 自 身 原 因 导 致 的 逾 期 更 名 过 户 不 视 为 甲 方 违 约 ), 完 成 对 乙 方 的 关 于 丙 方 股 权 交 割 过 户 手 续 2 甲 方 如 因 自 身 原 因 导 致 逾 期 办 理 股 份 过 户 手 续 的, 每 逾 期 1 天, 甲 方 应 按 乙 方 已 35

37 付 资 金 总 额 的 0.1 ( 按 一 年 定 期 存 款 利 率 测 算 确 定 为 0.1 ) 向 乙 方 承 担 违 约 责 任 3 关 于 股 权 的 交 割 过 户 等 具 体 约 定 见 甲 乙 双 方 签 订 的 股 权 交 易 合 同 六 各 方 其 它 权 利 义 务 ( 一 ) 甲 方 权 利 义 务 1. 融 资 地 块 上 返 还 物 业 所 占 地 块 位 置 由 甲 方 及 相 关 政 府 部 门 优 先 选 择 2. 返 还 物 业 的 建 设 设 计 图 纸 须 征 得 甲 方 及 相 关 政 府 部 门 同 意 后 方 可 报 建 3. 在 施 工 过 程 中, 甲 方 有 权 派 代 表 根 据 设 计 图 纸 进 行 监 督, 以 确 保 施 工 单 位 按 照 设 计 图 纸 和 质 量 标 准 等 严 格 施 工 4. 甲 方 应 及 时 确 认 建 筑 方 案, 并 积 极 配 合 推 动 政 府 确 认 建 筑 方 案 如 甲 方 因 自 身 原 因 导 致 建 设 方 案 未 能 及 时 确 认, 工 程 未 能 及 时 验 收, 致 使 施 工 或 交 楼 延 迟 的, 则 相 关 责 任 由 甲 方 承 担 5. 融 资 地 块 上 返 还 物 业 的 施 工 监 理 单 位 由 甲 方 公 开 选 择 确 定, 相 关 费 用 由 乙 方 负 责 6. 改 造 完 毕 后, 甲 方 获 得 复 建 地 块 上 计 算 容 积 率 建 筑 面 积 住 宅 591,827 m2 集 体 物 业 300,079 m2, 以 及 相 应 配 套 建 构 筑 物 及 其 附 属 设 施 ( 含 地 下 空 间 部 分 ) ( 备 注 : 复 建 地 块 上 村 民 的 权 利 由 甲 方 代 为 行 使 ) 7. 改 造 完 毕 后, 甲 方 获 得 融 资 地 块 上 建 筑 面 积 万 m2( 根 据 最 终 中 标 结 果 确 定 ) 住 宅, 以 及 相 应 配 套 的 建 构 筑 物 及 其 附 属 设 施 ( 含 地 下 空 间 部 分 ) ( 备 注 : 复 建 地 块 上 村 民 的 权 利 由 甲 方 代 为 行 使 ) 8. 从 2013 年 9 月 开 始, 如 实 际 临 迁 时 间 不 足 3 年, 节 余 的 临 迁 费 用 作 为 政 府 土 地 纯 收 益 由 甲 方 上 缴 市 财 政, 甲 方 有 权 直 接 在 三 方 监 管 账 户 中 支 付 该 费 用 ( 二 ) 乙 方 丙 方 权 利 义 务 1. 乙 方 可 获 得 丙 方 的 全 部 股 权 丙 方 主 要 的 资 产 权 益 为 融 资 地 块 上 万 m2( 按 最 终 成 交 结 果 确 定 ) 物 业 的 开 发 权 益 2. 本 合 同 签 订 之 日 起, 拆 迁 工 作 由 乙 方 全 权 负 责, 由 此 产 生 的 费 用 及 一 切 相 关 法 律 责 任 均 由 乙 方 承 担 ; 乙 方 应 在 本 合 同 签 订 之 日 起 尽 快 完 成 从 现 状 到 完 全 拆 迁 的 工 作 并 承 担 所 有 拆 迁 成 本 ; 就 拆 迁 工 作, 乙 方 应 确 保 在 合 法 合 规 的 前 提 下 实 施, 并 尽 量 避 免 发 生 任 何 对 抗 性 的 矛 盾 和 纠 纷 3. 乙 方 及 丙 方 须 遵 循 广 州 市 相 关 部 门 批 复 的 规 划 文 件 完 成 复 建 及 融 资 地 块 的 建 设 4. 乙 方 及 丙 方 须 在 本 合 同 签 订 之 日 起 的 1 年 内 完 成 复 建 地 块 及 融 资 地 块 全 部 基 础 及 地 下 室 建 设 ;2 年 内 主 体 封 顶 ;3 年 内 完 成 装 修 室 外 工 程 及 竣 工 验 收 手 续 5. 乙 方 须 在 本 合 同 签 订 之 日 起 的 36 个 月 内 按 照 本 合 同 所 约 定 的 质 量 和 交 楼 标 准 向 甲 36

38 方 及 其 村 民 交 付 经 验 收 合 格 的 复 建 地 块 上 计 算 容 积 率 建 筑 面 积 住 宅 591,827 m2 集 体 物 业 300,079 m2, 以 及 相 应 配 套 建 构 筑 物 及 其 附 属 设 施 ( 含 地 下 空 间 部 分 ) 6. 乙 方 须 在 丙 方 股 权 交 割 过 户 至 乙 方 名 下 之 日 起 的 36 个 月 内 按 照 本 合 同 所 约 定 的 质 量 和 交 楼 标 准 向 甲 方 及 其 村 民 市 区 两 级 政 府 交 付 经 验 收 合 格 的 融 资 地 块 上 应 返 还 的 物 业 万 m2( 根 据 最 终 中 标 结 果 确 定 : 含 村 民 万 m2 住 宅 新 塘 新 合 万 m2 住 宅 市 政 府 万 m2 的 住 宅 区 政 府 万 m2 的 商 业 ), 以 及 相 应 配 套 的 建 构 筑 物 及 其 附 属 设 施 ( 含 地 下 空 间 部 分 ) 7. 乙 方 和 丙 方 须 按 照 本 合 同 所 约 定 的 时 间 质 量 和 交 楼 标 准 向 甲 方 交 付 按 国 家 有 关 规 定 验 收 合 格 的 物 业, 否 则 视 为 乙 方 逾 期 交 楼 8. 乙 方 或 丙 方 交 付 的 物 业 工 程 质 量 必 须 达 到 国 家 在 行 施 工 验 收 规 范 的 优 良 等 级 标 准 ; 达 不 到 本 合 同 约 定 的 质 量 目 标, 由 乙 方 或 丙 方 无 条 件 负 责 修 复, 且 约 定 工 期 不 予 顺 延 七 监 管 账 户 资 金 的 缴 存 及 付 款 办 法 监 管 账 户 资 金 的 缴 存 及 付 款 ( 使 用 ) 必 须 符 合 广 州 市 及 天 河 区 两 级 政 府 对 城 中 村 改 造 复 建 安 置 资 金 监 管 的 相 关 政 策 文 件 要 求 相 关 资 金 的 缴 存 乙 方 除 按 广 州 市 及 天 河 区 两 级 政 府 对 城 中 村 改 造 复 建 安 置 资 金 监 管 的 相 关 政 策 文 件 要 求 履 行 缴 存 义 务 外, 距 银 行 无 条 件 保 函 的 到 期 日 15 个 工 作 日 前, 须 按 广 州 市 及 天 河 区 两 级 政 府 对 城 中 村 改 造 复 建 安 置 资 金 监 管 的 相 关 要 求, 提 供 新 的 足 额 银 行 保 函, 否 则 甲 方 或 区 政 府 指 定 机 构 可 在 银 行 保 函 到 期 前 15 个 工 作 日 直 接 将 银 行 保 函 变 为 现 金 ( 二 ) 支 付 临 迁 费 安 置 补 偿 款 等 项 的 资 金 根 据 广 州 市 及 天 河 区 两 级 政 府 对 城 中 村 改 造 复 建 安 置 资 金 监 管 相 关 政 策 文 件 的 规 定 执 行 ( 三 ) 支 付 复 建 安 置 建 设 的 资 金 在 乙 方 或 丙 方 开 始 复 建 或 返 还 物 业 兴 建 时, 乙 方 可 使 用 监 管 账 户 资 金 用 于 支 付 复 建 或 返 还 物 业 的 工 程 款, 具 体 根 据 工 程 形 象 进 度 编 制 资 金 使 用 计 划, 经 各 方 审 计 确 认 之 日 起, 按 计 划 从 三 方 监 管 账 户 资 金 中 拨 付 或 等 额 减 少 无 条 件 银 行 保 函 金 额 ( 四 ) 前 述 资 金 支 付 至 三 方 监 管 账 户 账 户 资 金 余 额 为 7 亿 元 ( 或 等 额 无 条 件 银 行 保 函 ) 时, 不 再 减 持, 直 至 乙 方 或 丙 方 完 成 整 个 改 造 项 目 的 建 设 及 物 业 的 返 还 ( 具 体 资 金 安 排 可 由 甲 乙 丙 三 方 签 订 补 充 协 议 约 定 ) 前 述 工 程 完 工 并 办 理 好 相 关 产 权 手 续 交 付 甲 方 之 日 起, 从 三 方 监 管 账 户 中 退 回 5 37

39 亿 元 给 乙 方, 保 留 的 三 方 监 管 账 户 2 亿 元 现 金 ( 或 等 额 无 条 件 银 行 保 函 ), 转 为 工 程 质 量 保 证 金 至 前 述 工 程 按 国 家 规 定 的 质 保 期 届 满 ( 五 ) 若 乙 方 未 经 市 三 旧 改 造 工 作 办 公 室 批 准, 自 行 中 止 建 设 1 月 以 上 或 拖 欠 临 迁 费 2 个 月 以 上 的, 区 政 府 或 区 政 府 指 定 机 构 可 单 方 决 定 使 用 三 方 监 管 账 户 内 的 资 金 或 动 用 无 条 件 银 行 保 函 担 保 资 金 用 于 组 织 复 建 地 块 及 融 资 地 块 上 返 还 物 业 的 建 设 或 发 放 临 迁 费 ; 由 此 导 致 三 方 监 管 账 户 中 的 资 金 不 足 广 州 市 三 旧 政 策 相 关 规 定 及 7 亿 元 时, 乙 方 应 及 时 补 足 由 此 产 生 的 经 济 损 失 和 法 律 责 任 由 乙 方 承 担 ( 六 ) 乙 方 或 丙 方 不 按 照 经 批 复 的 改 造 方 案 组 织 建 设 或 违 反 相 关 规 定 组 织 建 设 的, 市 三 旧 办 区 政 府 或 区 政 府 指 定 的 机 构 有 权 要 求 其 停 工 整 改, 整 改 期 间 产 生 的 经 济 损 失 由 乙 方 承 担 ; 乙 方 或 丙 方 拒 不 整 改 或 限 期 内 未 完 成 整 改 的, 区 政 府 或 区 政 府 指 定 的 机 构 可 单 方 决 定 使 用 三 方 监 管 账 户 内 的 资 金 或 动 用 无 条 件 银 行 保 函 担 保 资 金 组 织 建 设, 因 此 导 致 三 方 监 管 账 户 或 无 条 件 银 行 保 函 担 保 资 金 不 足 广 州 市 三 旧 政 策 相 关 规 定 及 7 亿 元 时, 乙 方 应 及 时 补 足 由 此 产 生 的 经 济 损 失 和 相 关 法 律 责 任 由 乙 方 承 担 ( 七 ) 如 工 程 未 按 期 完 成, 造 成 延 期, 监 管 机 构 天 河 区 政 府 有 权 直 接 从 监 管 账 户 动 用 资 金 用 于 临 迁 或 者 组 织 建 设, 由 此 导 致 资 金 不 足 广 州 市 三 旧 政 策 相 关 规 定 及 7 亿 元 时, 乙 方 须 及 时 补 足, 并 需 承 担 因 逾 期 交 付 引 起 的 违 约 责 任 和 所 有 损 失 八 其 它 约 定 本 合 同 签 订 之 日 起, 甲 乙 丙 三 方 均 应 严 格 履 行 各 自 的 义 务, 除 按 本 合 同 其 它 条 款 的 约 定 处 理, 其 它 相 关 事 宜 甲 乙 丙 三 方 遵 照 如 下 约 定 处 理 : ( 一 ) 从 本 合 同 签 订 之 日 起, 甲 方 不 再 承 担 与 项 目 改 造 相 关 的 任 何 费 用 ( 二 ) 相 关 成 本 问 题 1. 本 项 目 发 生 的 一 切 与 改 造 活 动 相 关 的 成 本 费 用 由 乙 方 承 担, 包 括 但 不 限 于 本 合 同 签 订 前 已 发 生 的 改 造 成 本 拆 迁 费 临 迁 费 土 地 出 让 金 咨 询 费 建 设 费 诉 讼 费 税 费 等 2. 临 迁 费 支 付 标 准 : (1) 从 2014 年 10 月 起, 住 宅 物 业 25 元 /m2/ 月 ; 商 铺 物 业 ( 个 人 )55 元 /m2/ 月 ; 集 体 物 业 50 元 /m2/ 月 本 合 同 签 订 之 日 起 的 36 个 月 内 仍 执 行 上 述 临 迁 费 支 付 标 准 (2) 从 本 合 同 签 订 之 日 起 的 第 37 个 月 起, 临 迁 费 标 准 按 现 有 标 准 每 年 递 增 30% 3. 项 目 启 动 至 丙 方 实 际 控 制 权 移 交 乙 方 之 日 期 间 及 期 后 费 用 的 具 体 处 理 1 项 目 启 动 至 2014 年 9 月 30 日, 经 审 计, 该 期 间 费 用 为 1,120,948, 元, 作 为 丙 方 负 债 总 额 由 乙 方 承 担 38

40 22014 年 10 月 1 日 至 丙 方 实 际 控 制 权 移 交 乙 方 之 日, 以 甲 乙 双 方 确 认 的 审 计 数 移 交 给 乙 方, 由 乙 方 承 担 3 丙 方 实 际 控 制 权 移 交 乙 方 之 日 起, 按 相 关 批 复 和 方 案 确 认 费 用 标 准 支 付, 由 乙 方 承 担 ( 三 ) 为 保 证 政 府 甲 方 在 融 资 地 块 上 的 权 益 : 在 融 资 地 块 可 分 割 红 线 的 前 提 下, 将 属 于 政 府 甲 方 返 还 物 业 占 用 的 土 地 分 割 并 办 理 抵 押 登 记 在 新 塘 新 合 公 司 名 下, 待 乙 方 或 丙 方 完 成 返 还 物 业 的 建 设 及 交 割 后, 解 除 抵 押 ; 或 在 融 资 地 块 出 让 合 同 中 明 确 政 府 甲 方 权 益 ( 四 ) 从 本 合 同 签 订 之 日 起 的 第 37 个 月 起, 临 迁 费 标 准 按 现 有 标 准 每 年 递 增 30%, 该 临 迁 费 由 乙 方 支 付 并 且, 乙 方 须 每 月 按 当 月 发 生 临 迁 费 的 0.5 倍 向 甲 方 承 担 违 约 责 任, 违 约 金 须 于 违 约 行 为 发 生 的 次 月 的 对 应 日 起 算 的 10 个 工 作 日 内 支 付 ( 五 ) 乙 方 或 丙 方 不 得 对 丙 方 公 司 中 应 由 甲 方 及 市 区 两 级 政 府 享 有 的 土 地 使 用 权 和 在 建 工 程 设 定 任 何 他 项 权 利 和 担 保, 或 带 有 其 他 任 何 权 利 限 制 ( 六 ) 工 程 有 质 量 争 议 的 责 任 : 三 方 对 工 程 质 量 有 争 议, 由 广 州 市 建 设 工 程 质 量 安 全 检 测 中 心 鉴 定, 所 需 费 用 及 因 此 造 成 的 损 失, 由 责 任 方 承 担 ( 七 ) 甲 方 将 持 有 的 丙 方 100% 股 权 全 部 交 割 过 户 至 乙 方 名 下 后, 乙 方 可 根 据 公 司 章 程 的 规 定 转 让 自 身 持 有 的 丙 公 司 股 权, 但 必 须 确 保 转 让 后 乙 方 持 有 丙 公 司 的 股 权 比 例 不 得 低 于 51% ( 八 ) 除 政 策 因 素 不 可 抗 力 或 者 乙 方 违 约 的 原 因 外, 由 于 甲 方 怠 于 履 行 合 同 约 定 义 务, 导 致 未 能 将 融 资 地 块 开 发 权 实 际 让 渡 给 丙 方, 造 成 乙 方 或 丙 方 无 法 实 现 拥 有 融 资 用 地 的 开 发 权 利 的, 乙 方 有 权 向 甲 方 索 回 为 开 发 融 资 地 块 已 实 际 支 付 的 款 项 及 同 期 银 行 贷 款 利 息, 并 要 求 甲 方 承 担 其 它 合 理 经 济 损 失 ( 九 ) 涉 及 市 区 两 级 政 府 的 权 益, 在 引 入 合 作 企 业 后 由 政 府 有 关 部 门 与 甲 乙 丙 三 方 补 充 约 定 九 甲 乙 丙 三 方 如 有 未 尽 事 宜, 可 通 过 补 充 协 议 方 式 予 以 约 定 补 充 协 议 及 本 合 同 中 所 附 的 所 有 附 件, 以 及 项 目 涉 及 的 招 投 标 文 件, 作 为 本 合 同 的 一 部 分, 在 不 违 法, 且 不 与 本 合 同 相 关 条 款 相 冲 突 的 情 况 下, 与 本 合 同 具 有 同 等 法 律 约 定 力, 甲 乙 丙 三 方 均 应 严 格 遵 照 执 行 合 同 附 件 与 本 合 同 的 内 容 相 冲 突 的, 以 本 合 同 的 约 定 为 准 如 果 补 充 协 议 与 本 合 同 的 相 关 约 定 不 一 致 的, 但 补 充 协 议 中 有 特 别 声 明, 并 经 甲 乙 丙 三 方 签 字 盖 章 的, 则 以 补 充 协 议 的 相 关 约 定 为 准 39

41 十 本 合 同 生 效 之 日 起, 如 出 现 国 家 法 律 法 规 的 调 整 或 政 府 其 他 强 制 性 行 为 造 成 旧 村 改 造 政 策 取 消 而 致 使 本 合 同 无 法 履 行 时, 按 政 府 政 策 予 以 处 理 若 遇 无 法 抗 拒 的 自 然 灾 害 战 争 等 造 成 本 合 同 无 法 履 行 时, 本 合 同 自 然 终 止 执 行, 甲 乙 丙 三 方 互 不 承 担 违 约 责 任 十 一 甲 乙 丙 三 方 如 因 履 行 本 合 同 发 生 争 议 的, 应 本 着 顾 全 大 局, 通 过 友 好 协 商 的 方 式 解 决 甲 乙 丙 三 方 如 无 协 商 一 致 的, 可 提 请 相 关 政 府 部 门 介 入 调 解 处 理 调 解 亦 无 果 的, 则 协 议 的 任 何 一 方 均 可 向 项 目 所 在 地 具 有 管 辖 权 的 法 院 提 起 诉 讼, 通 过 司 法 途 径 解 决 十 二 本 合 同 中 涉 及 的 金 额 除 特 殊 说 明 外 均 指 人 民 币 十 三 合 同 自 甲 乙 丙 三 方 签 名 盖 章 之 日 起 成 立, 本 合 同 第 一 条 第 ( 一 ) 款 涉 及 的 15 亿 元 到 账 且 合 同 签 署 时 正 式 生 效, 若 所 约 定 的 15 亿 元 未 能 按 期 到 账 则 本 合 同 自 动 解 除, 乙 方 按 合 同 中 约 定 的 相 关 条 款 承 担 违 约 责 任 本 合 同 正 本 一 式 十 二 份, 甲 乙 丙 三 方 各 执 四 份 ; 副 本 两 份, 天 河 区 政 府 及 市 三 旧 办 分 别 提 交 一 份 备 案 ( 以 下 无 正 文 ) 40

42 ( 本 页 为 签 名 盖 章 页, 无 正 文 ) 甲 方 1( 盖 章 ) 甲 方 2( 盖 章 ) 法 定 代 表 人 ( 签 字 ): 法 定 代 表 人 ( 签 字 ): 乙 方 ( 盖 章 ) 法 定 代 表 人 ( 签 字 ): 丙 方 ( 盖 章 ) 法 定 代 表 人 ( 签 字 ): 二 〇 一 年 月 日 签 订 于 广 州 市 天 河 区 41

43 合 同 附 件 清 单 附 件 1 关 于 新 塘 新 合 公 司 调 整 城 中 村 改 造 模 式 实 施 自 主 改 造 的 复 函 ( 穗 旧 改 函 号 ) 附 件 2 市 三 旧 改 造 办 关 于 新 塘 新 合 公 司 城 中 村 改 造 融 资 地 块 节 余 建 筑 面 积 有 关 事 项 的 函 ( 穗 旧 改 函 [2014]587 号 ) 附 件 3 项 目 涉 及 地 块 红 线 图 附 件 4 空 军 就 岑 村 机 场 控 高 出 具 的 书 面 批 复 文 件 后 营 (2013)295 号 附 件 5 广 州 市 三 旧 改 造 工 作 办 公 室 关 于 天 河 区 广 州 市 国 营 新 塘 农 工 商 联 合 公 司 广 州 市 新 合 经 济 发 展 有 限 ( 倂 民 股 份 ) 改 造 方 案 的 批 复 ( 穗 旧 改 办 号 ) 附 件 6 广 州 市 三 旧 改 造 工 作 办 公 室 关 于 天 河 区 广 州 市 国 营 新 塘 农 工 商 联 合 公 司 广 州 市 新 合 经 济 发 展 有 限 公 司 ( 倂 民 股 份 ) 改 造 方 案 调 整 的 批 复 ( 穗 旧 改 复 号 ) 附 件 7 项 目 公 司 章 程 附 件 8 新 塘 城 中 村 旧 村 改 造 居 民 房 屋 拆 迁 补 偿 安 置 方 案 附 件 9 广 州 市 国 营 新 塘 农 工 商 联 合 公 司 广 州 市 新 合 经 济 发 展 有 限 公 司 城 中 村 改 造 集 体 物 业 拆 迁 补 偿 安 置 方 案 附 件 10 关 于 调 整 新 塘 \ 新 合 公 司 城 中 村 改 造 临 迁 费 补 偿 标 准 的 方 案 附 件 11 项 目 公 共 设 施 表 附 件 12 复 建 地 块 修 建 性 详 细 规 划 附 件 13 交 楼 标 准 附 件 14 广 州 市 新 谭 房 地 产 开 发 有 限 公 司 清 产 核 资 专 项 审 计 报 告 智 华 专 审 字 [2014] 第 号 42

44 股 权 交 易 合 同 甲 方 1( 出 让 方 ): 广 州 市 国 营 新 塘 农 工 商 联 合 公 司 法 定 代 表 人 : 黄 耀 昌 职 务 : 总 经 理 地 址 : 广 州 市 天 河 区 东 圃 新 塘 联 系 电 话 : 甲 方 2( 出 让 方 ): 广 州 市 新 合 经 济 发 展 有 限 公 司 法 定 代 表 人 : 简 伟 林 职 务 : 董 事 长 地 址 : 广 州 市 天 河 区 小 新 塘 单 角 虾 山 西 山 脚 第 五 宗 地 联 系 电 话 : 甲 方 1 和 甲 方 2 合 称 甲 方 乙 方 ( 受 让 方 ): 法 定 代 表 人 : 职 务 : 地 址 : 联 系 电 话 : 邮 编 : 43

45 甲 方 基 于 出 让 其 所 持 有 的 广 州 市 新 谭 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 以 下 简 称 新 谭 公 司 )100% 股 权 所 公 布 的 交 易 条 件 和 乙 方 对 交 易 条 件 响 应 的 具 体 情 况, 经 与 乙 方 协 商 一 致, 达 成 如 下 协 议 : 一 新 谭 公 司 产 权 基 本 情 况 ( 一 ) 出 资 和 股 东 新 谭 公 司 由 甲 方 1 甲 方 2 各 认 缴 出 资 5000 万 成 立 ( 即 甲 方 认 缴 的 注 册 资 本 为 1 亿 元 人 民 币 ) 甲 方 1( 国 有 产 权 ) 持 股 50%; 甲 方 2( 集 体 产 权 ) 持 股 50% 股 东 及 持 股 比 例 : 股 东 出 资 额 持 股 比 例 性 质 广 州 市 国 营 新 塘 农 工 商 联 合 公 司 5000 万 元 50% 国 有 广 州 市 新 合 经 济 发 展 有 限 公 司 5000 万 元 50% 集 体 ( 二 ) 新 谭 公 司 主 要 资 产 和 应 负 义 务 如 下 : 1. 新 谭 公 司 主 要 资 产 新 谭 公 司 将 拥 有 位 于 天 河 区 新 塘 地 区 大 观 路 以 东 区 域 及 大 观 路 以 西 广 深 高 速 公 路 以 南 区 域, 用 地 面 积 309,827 平 方 米 的 融 资 地 块 ( 以 下 简 称 融 资 地 块 ), 其 中 可 建 设 用 地 面 积 196,094 平 方 米, 市 政 道 路 用 地 面 积 70,660 平 方 米, 城 市 绿 地 面 积 43,073 平 方 米 计 算 容 积 率 建 筑 面 积 : 779,199 平 方 米, 其 中 住 宅 建 筑 面 积 620,924 平 方 米, 商 业 金 融 建 筑 面 积 133,376 平 方 米, 公 建 配 套 建 筑 面 积 24,899 平 方 米 2. 新 谭 公 司 应 负 义 务 (1) 上 述 融 资 地 块 中, 新 谭 公 司 须 返 还 如 下 面 积 给 相 应 各 方 : 1 返 还 给 村 民 77,700 平 方 米 住 宅 及 相 应 配 套 的 建 构 筑 物 附 属 设 施 及 地 下 空 间 部 分 物 业 ; 2 返 还 给 广 州 市 政 府 平 方 米 的 住 宅 及 相 应 配 套 的 建 构 筑 物 附 属 设 施 及 地 下 空 间 部 分 ;( 按 成 交 结 果 确 定 ) 3 返 还 给 天 河 区 政 府 平 方 米 的 商 业 金 融 及 相 应 配 套 的 建 构 筑 物 附 属 设 施 及 地 下 空 间 部 分 物 业 ;( 按 成 交 结 果 确 定 ) (2) 新 谭 公 司 须 负 责 复 建 地 块 及 融 资 地 块 的 建 设 并 承 担 相 应 的 成 本 和 费 用 二 转 让 标 的 甲 方 持 有 的 新 谭 公 司 100% 股 权 三 交 易 条 件 ( 一 ) 乙 方 与 甲 方 新 谭 公 司 签 订 广 州 市 天 河 区 新 塘 新 合 公 司 城 中 村 改 造 合 44

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