房策回顧

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1 新 聞 稿 2012 年 第 二 季 中 國 房 屋 市 場 回 顧 政 策 回 顧 中 央 政 府 於 第 二 季 提 出 一 系 列 調 控 政 策 去 改 善 樓 市, 包 括 人 民 銀 行 繼 二 月 份 後, 於 五 月 份 再 度 調 底 存 款 準 備 率 0.5%, 為 市 場 帶 來 逾 8 千 億 流 動 資 金 政 府 六 月 份 宣 佈 將 貸 款 基 準 利 率 下 調 1/4 厘, 除 刺 激 借 貸 意 慾, 外 亦 為 首 次 置 業 人 士 於 按 揭 息 口 上 提 供 更 大 優 惠, 利 好 樓 市 隨 著 多 間 銀 行 開 始 提 供 更 多 拆 扣 予 首 次 置 業 人 士, 預 料 下 半 年 度 息 口 將 進 一 步 下 調, 為 銀 行 提 供 更 多 空 間 去 降 低 按 揭 利 率 20-25% 限 購 力 依 然 於 全 國 大 力 實 施, 但 很 多 二 三 線 城 市 之 地 方 政 府 已 經 再 調 整 其 政 策 以 刺 激 樓 房 銷 售 唯 中 央 已 放 寬 地 方 政 府 之 新 政 策, 多 達 33 個 地 方 政 府 新 措 施 均 成 功 獲 批 蕪 湖 上 海 佛 山 重 慶 及 成 都 均 先 後 採 納 新 政 策 以 支 持 市 場, 包 括 降 低 首 付 定 金 與 交 易 費 用 及 稅 額 提 供 最 優 惠 按 揭 利 率 以 及 直 接 提 供 現 金 資 助 予 首 次 置 業 人 士 市 場 回 顧 在 金 融 放 寬 及 微 調 措 施 影 響 下, 樓 房 市 場 於 第 2 季 有 復 甦 跡 象 住 宅 銷 售 在 六 月 份 按 年 下 跌 11.2% (vs. 三 月 份 -15.5%); 寫 字 樓 及 零 售 物 業 則 分 別 按 年 上 升 7% 及 2.5% 銀 行 優 惠 及 各 地 方 均 有 利 政 策 刺 激 首 次 置 業 人 士 中 國 一 線 城 市 銷 售 按 年 上 升 26%; 二 線 城 市 則 升 9.7% 只 有 三 線 城 市 下 跌 百 分 之 7.5 雖 然 疲 弱 經 濟 減 慢 了 寫 字 樓 及 零 售 物 業 的 投 資 活 動, 但 高 位 的 樓 房 價 格 於 六 月 份 帶 動 整 體 物 業 價 錢 按 年 增 長 5.4% 至 人 民 幣 5.8 千 元 / 平 方 米 我 們 展 望, 發 展 商 囤 積 大 量 存 貨 以 供 應 市 場, 未 來 商 品 房 價 格 依 然 受 壓 估 計 來 季 價 格 仍 有 上 升 趨 勢, 升 幅 約 6% 左 右 隨 著 剛 需 者 需 求 逐 漸 被 消 化, 市 場 上 限 購 令 的 影 響 預 料 將 會 更 加 顯 著 四 大 城 市 概 況 北 京 住 宅 樓 房 價 格 回 復 去 年 水 平 新 房 價 格 按 季 錄 得 9.6% 增 長 達 人 民 幣 2 萬 元 / 平 方 米, 追 貼 去 年 同 期 ; 普 通 住 宅 價 格 : 按 季 上 升 10%, 至 人 民 幣 20,024 元 / 平 方 米 ; 而 豪 宅 方 面, 平 均 價 亦 有 按 季 9% 增 長, 達 人 民 幣 20,460 元 / 平 方 米 樓 房 交 投 量 上 升 逾 一 倍 市 場 氣 氛 明 顯 轉 好, 新 宅 銷 售 增 長 較 去 季 逾 倍 增, 達 1.9 百 萬 平 方 米 別 墅 銷 售 量 按 季 增 幅 達 153%, 共 30 萬 平 方 米 ; 朝 陽 區 總 成 交 量 按 季 升 173% 達 57.8 萬 平 方 米 ; 大 興 區 總 成 交 量 按 季 升 82% 達 45.6 萬 平 方 米 ; 昌 平 區 總 成 交 量 按 季 升 170% 達 44.3 萬 平 方 米 朝 陽 區 供 應 量 急 升 第 二 季 共 有 48 個 新 項 目 推 出 銷 售, 總 面 積 達 196 萬 平 方 米, 主 要 原 因 為 大 量 新 項 目 於 朝 陽 區 裡 推 出, 面 積 共 49.6 萬 平 方 米 同 時 眾 多 發 展 商 推 售 其 豪 宅, 別 墅 供 應 量 上 升 85% 至 28 萬 平 方 米 展 望 來 季 將 有 更 多 豪 宅 推 出 以 支 持 市 場, 供 應 量 持 續 增 長 令 平 均 價 格 仍 有 上 升 趨 勢 1

2 北 京 寫 字 樓 市 內 銷 售 好 轉 寫 字 樓 市 場 有 所 好 轉, 大 量 企 業 公 司 於 第 二 季 均 尋 找 新 辦 公 室 位 置 銷 售 量 按 季 倍 增 至 35.4 萬 平 方 米, 平 均 價 格 按 季 下 跌 8% 至 人 民 幣 2.3 萬 元 / 平 方 米, 主 要 受 大 量 郊 外 寫 字 樓 供 應 所 影 響 供 應 量 按 季 增 幅 達 55% 至 33 萬 平 方 米 預 計 來 季 將 會 有 更 多 供 應 : 通 州 商 務 園 儀 城 科 技 中 心, 進 一 步 令 平 均 價 格 受 壓, 至 低 於 人 民 幣 2.3 萬 元 / 平 方 米 上 海 住 宅 別 墅 銷 量 上 升 帶 動 平 均 價 格 第 2 季 樓 房 價 格 錄 得 正 增 長, 受 惠 於 別 墅 銷 情, 樓 市 於 上 海 市 全 面 復 甦, 平 均 價 格 按 季 上 升 7.2% 或 按 年 3.5%, 至 人 民 幣 23,286 元 / 平 方 米 一 般 房 屋 平 均 價 亦 有 10.6% q-o-q 增 長, 達 人 民 幣 22,896 元 / 平 方 米 ; 但 別 墅 價 格 則 跌 至 人 民 幣 25,384 元 / 平 方 米, 按 季 下 跌 14% 預 料 發 展 商 將 會 提 供 更 多 價 格 優 惠 予 消 費 者, 加 上 首 次 置 業 人 士 剛 需 性 大, 將 進 一 步 帶 動 價 格 上 升 住 宅 銷 售 回 復 去 年 水 平 第 2 季 新 房 銷 售 顯 普 回 升 至 2.43 百 萬 平 方 米, 按 季 增 長 73% 或 按 年 8.8%, 其 中 一 般 房 銷 量 上 升 65%, 佔 約 2 百 萬 平 方 米 豪 宅 市 場 方 面 銷 量 亦 告 上 升, 置 業 者 都 看 準 發 展 商 提 供 之 更 大 優 惠 而 入 市, 整 季 售 出 約 38 萬 平 方 米, 按 季 上 升 135% 寶 山 嘉 定 浦 東 三 地 繼 續 成 為 上 海 市 主 要 銷 售 地 區, 共 售 出 約 1 百 萬 平 方 米, 佔 整 季 銷 售 超 過 43% 來 季 有 更 多 新 房 供 應 供 應 量 從 首 季 的 谷 低 回 升 達 134% ( 按 月 ) 至 2.57 百 萬 平 方 米 發 展 商 均 轉 為 吸 納 高 消 費 用 戶, 令 豪 宅 銷 量 按 季 勁 升 159% 至 54 平 方 米 展 望 來 季 發 展 商 將 有 更 多 新 項 目 推 出, 相 信 銷 量 會 維 持 相 若 水 平 而 隨 著 發 展 商 提 供 更 多 優 惠 予 豪 宅 購 買 人 士, 預 料 樓 價 於 來 季 將 會 有 溫 和 升 幅 上 海 寫 字 樓 市 內 銷 售 復 甦 寫 字 樓 市 場 復 甦, 銷 售 量 按 季 倍 增 12% 至 33 萬 平 方 米, 平 均 價 格 按 季 下 跌 35.2% ( 或 按 年 24.2%) 至 人 民 幣 1.9 萬 元 / 平 方 米, 主 要 受 到 郊 區 兩 幢 物 業 以 全 幢 出 售, 拖 低 平 均 售 價 該 兩 幢 物 業 為 寶 山 區 上 海 國 際 研 發 總 部 (20,120 平 方 米 ) 及 浦 東 區 上 海 金 橋 出 口 加 工 區 (17,156 平 米 ), 兩 幢 以 總 成 交 人 民 幣 4 億 元 售 出, 平 均 呎 價 約 人 民 幣 1 萬 多 元 廣 州 住 宅 房 價 回 復 正 增 長 隨 著 發 展 商 降 低 價 格 以 催 谷 銷 售, 新 宅 銷 量 為 近 兩 年 之 新 高, 過 去 兩 季 錄 得 負 增 長 後, 本 季 樓 價 回 復 5.5% 之 增 長 ( 按 年 ), 一 般 房 屋 平 均 售 價 於 約 人 民 幣 1.2 萬 元 / 平 方 米, 按 季 錄 得 5.5% 增 長 而 別 墅 平 均 售 價 則 下 跌 4.8% 至 人 民 幣 12,229 元 / 平 方 米 樓 房 銷 售 創 兩 年 新 高 隨 著 需 求 增 加, 新 宅 銷 量 亦 回 創 兩 年 新 高, 總 成 交 量 按 季 上 升 70% 至 2,725,126 平 方 米 增 城 區 的 鳳 凰 城 及 東 江 首 府 銷 量 分 別 達 105,925 及 51,684 平 方 米, 該 區 銷 量 按 季 上 升 48% 至 671,360 平 方 米 番 禺 區 大 量 拆 扣 項 目 推 出 以 吸 引 更 多 買 家, 銷 量 按 季 上 升 157 % 至 618,251 平 方 米 下 半 年 供 應 量 約 六 百 萬 平 方 米 本 季 市 內 供 應 量 按 季 上 升 83%, 達 2.4 百 萬 平 方 米 : 一 般 房 屋 按 季 上 升 74% 或 2.1 百 萬 平 方 米, 2

3 別 墅 亦 按 季 急 升 202% 展 望 下 半 年 供 應 量 會 倍 增 至 約 6 萬 平 方 米, 因 為 市 場 氣 氛 仍 好, 市 民 亦 紛 紛 等 候 入 市, 發 展 商 降 價 空 間 十 分 有 限 豪 宅 市 場 仍 然 活 躍, 別 墅 銷 售 按 季 上 升 118% 至 182,509 平 方 米, 預 期 走 勢 在 來 季 持 續 而 隨 著 更 多 樓 盤 推 出 市 場, 高 檔 別 墅 將 面 對 更 激 烈 競 爭, 我 們 預 料 其 價 格 將 會 於 來 季 下 調 約 3-5% 廣 州 寫 字 樓 市 內 大 手 交 易 旺 盛 市 內 主 要 核 心 商 業 區 大 手 交 易 帶 動 本 季 銷 量, 按 季 上 升 51.6% 至 19.4 萬 平 方 米, 平 均 價 格 按 季 上 升 6% 至 人 民 幣 2.5 萬 元 / 平 方 米, 供 應 方 面 則 按 季 上 升 102%, 約 10 萬 平 方 米 推 出 市 場 受 惠 於 本 地 強 勁 需 求, 市 場 亦 錄 得 多 宗 高 價 買 賣, 其 中 包 括 珠 江 新 城 富 力 盈 凱 廣 場 三 層 以 人 民 幣 4.2 萬 元 / 平 方 米 出 售, 及 廣 州 汽 車 集 團 以 14 億 購 入 整 幢 保 利 中 達 廣 場, 共 45.6 萬 平 方 米 展 望 第 三 季 將 有 約 50 萬 平 方 米 寫 字 樓 推 出 市 場 而 隨 著 需 求 依 然 熾 熱, 預 料 市 場 中 高 人 民 幣 4 萬 元 / 平 方 米 的 交 易 仍 頻, 特 別 在 核 心 商 業 區 如 天 河 及 珠 江 新 城 一 帶 深 圳 住 宅 房 價 回 復 去 年 水 平 整 體 樓 價 按 季 輕 微 上 升 3.3% 或 按 年 3.5% 至 人 民 幣 1.8 萬 元 / 平 方 米, 而 一 般 樓 房 按 年 升 3.4% 達 人 民 幣 18,252 元 / 平 方 米 ; 別 墅 則 按 季 升 17% 達 人 民 幣 23,054 元 / 平 方 米 多 個 新 項 目 帶 動 寶 安 區 銷 情 一 般 房 屋 本 季 售 出 約 98 萬 平 方 米, 而 豪 宅 則 售 出 約 1.4 萬 平 方 米 全 市 整 體 銷 售 達 99 萬 平 方 米, 較 去 季 上 升 65%, 按 年 則 升 50.8% 保 安 區 共 售 出 52.3 萬 平 方 米, 較 去 季 升 近 一 倍, 佔 全 市 整 體 超 過 一 半 面 積 龍 崗 及 羅 湖 區 新 樓 房 銷 售 分 別 按 季 上 升 45.8% 及 76.1% 至 31.5 萬 平 方 米 及 10.4 萬 平 方 米 新 項 目 供 應 充 裕 第 二 季 新 樓 房 供 應 量 逾 1 百 萬 平 方 米, 按 季 大 幅 上 升 227% 其 中 寶 安 區 的 水 榭 春 天 及 中 洲 中 央 公 園 供 應 過 80 萬 平 方 米 住 宅, 為 全 市 整 體 之 67.4% 來 季 將 會 有 24 個 新 項 目 出 售, 預 期 供 應 比 前 半 年 會 多 一 倍 達 260 萬 平 方 米 交 易 量 預 期 依 然 活 躍, 平 均 價 格 於 第 三 季 將 會 有 4-5% 升 幅 約 至 人 民 幣 1.9 萬 元 / 平 方 米 深 圳 寫 字 樓 市 內 大 手 交 易 旺 盛 市 場 氣 氛 轉 好, 銷 售 達 219 個 單 位, 較 去 季 增 加 7 倍, 達 3.5 萬 平 方 米 四 月 份 發 售 的 港 信 達 橫 崗 大 廈, 以 平 均 價 格 人 民 幣 1.7 萬 元 / 平 方 米, 售 出 96 個 單 位 田 廈 國 際 中 心, 以 平 均 價 格 人 民 幣 4 萬 元 / 平 方 米, 售 出 45 個 單 位, 共 8,557 平 方 米 市 內 整 體 價 格 按 季 下 跌 21.1% 或 按 年 下 跌 14.4% 至 人 民 幣 2.9 萬 元 / 平 方 米 本 季 市 內 寫 字 樓 供 應 量 達 18.8 萬 平 方 米, 預 計 來 季 3

4 供 應 將 上 升 至 21 萬 平 方 米 第 三 季 裡, 發 展 商 將 會 推 出 蛇 口 招 商 局 廣 場, 加 上 福 田 區 的 英 龍 國 際 中 心, 來 季 供 應 量 持 續 上 升 預 料 來 季 銷 售 有 所 上 升, 平 均 價 格 則 會 輕 微 下 跌 香 港 市 場 回 顧 香 港 住 宅 第 二 季 二 手 住 宅 市 場 銷 量 繼 續 下 跌, 六 月 份 並 錄 得 按 月 下 跌 30.3% 政 府 亦 於 季 內 探 討 政 策 以 改 善 居 者 有 其 屋 計 畫 中 的 二 手 市 場, 私 人 市 場 內 則 未 見 進 一 步 之 監 管 政 策, 此 舉 預 料 會 吸 引 買 家 於 未 來 數 月 逐 步 入 市, 令 銷 售 反 彈 第 二 季 中 賣 地 成 績 之 差 亦 難 免 為 市 場 帶 來 負 面 影 響 : 大 圍 站 上 蓋 項 目 流 標 而 前 北 角 村 地 皮 中 標 價 遠 低 於 市 場 預 期 的 近 百 億 元 或 6.5% 大 型 屋 苑 及 豪 宅 亦 無 可 避 免 地 受 到 環 球 經 濟 衰 退 及 國 內 經 濟 放 緩 所 影 響 特 別 是 大 受 國 內 消 費 力 影 響 的 豪 宅 市 場, 我 們 預 期 下 半 年 其 樓 價 將 會 下 跌 百 分 之 5-10 六 月 份 二 手 市 場 成 交 量 為 4,691 宗, 按 月 下 跌 30.3% 交 易 額 為 港 幣 248 億, 較 5 月 份 下 跌 25% 大 型 屋 苑 整 體 市 值 按 季 上 升 6.5%: 沙 田 第 一 城 (+9.9%) 黃 埔 花 園 (+9.6%) 蔚 藍 灣 畔 (+6.7%) 太 古 城 (+3.1%) 六 月 份 市 值 1 千 萬 的 豪 它 市 場 成 交 量 為 255 宗, 按 月 下 跌 22% 交 易 額 為 港 幣 80 億, 較 5 月 份 下 跌 25% 豪 宅 整 體 市 值 按 季 下 跌 2.4%: 陽 明 山 莊 (-4.9%) 畢 架 山 一 號 (-4.7%) 貝 沙 灣 (-2.9%) 凱 旋 門 (+3.5%) 六 月 份 一 手 住 宅 市 場 成 交 量 為 800 宗, 按 月 下 跌 25.2% 交 易 額 為 港 幣 90 億, 較 5 月 份 下 跌 28.4% 主 要 新 盤 市 場 狀 況 : 西 營 盤 曉 譽 ( 恆 基 ) 平 均 售 價 $14,293/ 呎, 較 鄰 近 二 手 樓 貴 約 三 成 堅 尼 地 城 加 多 近 山 ( 九 龍 建 業 ) 首 批 51 伙 平 均 以 $16,603/ 呎 出 售 將 軍 澳 峻 瀅 ( 長 江 / 捷 和 ) 共 1,777 個 單 位, 平 均 呎 價 $5,317 多 個 發 展 商 下 半 年 度 均 會 推 出 新 項 目, 備 受 關 注 的 是 位 於 馬 鞍 山 迎 海, 預 料 會 在 九 月 開 售 4

5 香 港 寫 字 樓 六 月 份 寫 字 樓 交 易 市 場 成 交 量 為 262 宗, 按 月 下 跌 12%, 銷 售 量 上 升 一 倍 達 $84 億 葵 涌 九 龍 貿 易 中 心 低 層 (103,824 呎 ), 售 $7.9 億 或 $7,609/ 呎 觀 塘 皇 廷 廣 場 全 層 (12,682 呎 ), 售 $1.02 億 或 $8,068/ 呎 灣 仔 東 亞 銀 行 港 灣 中 心 全 層 (7,940 呎 ), 售 $1.09 億 或 $13,780/ 呎 歐 洲 經 濟 不 明 朗 因 素 持 續, 商 業 租 務 市 場 於 第 二 季 放 緩, 特 別 是 中 環 商 廈 中 環 友 邦 金 融 中 心 低 層 (7,001 呎 ), 月 租 $140/ 呎 灣 仔 鷹 君 中 心 中 層 (8,200 呎 ), 月 租 $74/ 呎 太 古 德 宏 大 廈 中 層 (17,000 呎 ), 月 租 $43/ 呎 中 環 交 易 廣 場 低 層 (14,484 呎 ), 月 租 $30/ 呎 六 月 份 工 業 交 易 市 場 成 交 量 為 639 宗, 按 月 下 跌 15%, 銷 售 量 上 升 一 倍 達 $35 億 觀 塘 怡 生 工 業 大 廈 低 層 (59,540 呎 ), 售 $1.47 億 或 $2,469/ 呎 Fun Tower 低 層 (38,525 呎 ), 售 $2.08 億 或 $5,399/ 呎 完 傳 媒 查 詢, 請 聯 絡 : 威 格 斯 亞 太 控 股 有 限 公 司 梁 智 勇 先 生 企 業 傳 訊 部 電 話 : 電 郵 : 網 址 : 5

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