受 国 内 经 济 增 长 放 缓 以 及 欧 债 危 机 等 外 围 不 稳 定 因 素 的 影 响, 不 少 跨 国 企 业 纷 纷 搁 置 在 中 国 的 扩 张 计 划, 国 内 不 少 企 业 也 放 慢 业 务 拓 展 的 脚 步 2012 年 全 国 写 字 楼 需 求 持 续 放 缓
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- 糊黄黑 桂
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1 2012 年 中 国 商 业 地 产 回 顾 受 国 内 经 济 增 长 放 缓 以 及 外 围 经 济 持 续 疲 弱 的 影 响,2012 年 全 国 优 质 写 字 楼 的 需 求 明 显 减 弱, 空 置 率 在 连 续 三 年 走 低 后 掉 头 回 升, 但 租 金 仍 录 得 小 幅 上 涨 优 质 零 售 物 业 市 场 方 面, 虽 然 市 场 新 增 量 较 多, 但 由 于 商 家 普 遍 对 未 来 市 场 仍 保 持 信 心, 租 金 仍 稳 步 上 涨, 同 时 空 置 率 也 基 本 保 持 平 稳 预 期 2013 年 国 内 经 济 将 延 续 2012 年 第 四 季 度 缓 慢 复 苏 的 趋 势, 在 经 历 了 2012 年 的 欧 债 危 机 以 及 避 过 年 末 的 美 国 财 政 悬 崖 之 后, 环 球 经 济 也 将 渐 趋 稳 定 随 着 国 内 外 经 济 的 进 一 步 复 苏, 商 业 物 业 的 需 求 预 计 将 有 所 回 升 写 字 楼 方 面, 预 计 全 国, 特 别 是 一 部 分 二 线 城 市 将 有 大 量 的 写 字 楼 新 增 供 应 入 市, 写 字 楼 的 空 置 率 将 进 一 步 走 高, 部 分 城 市 的 租 金 也 会 承 受 一 定 的 压 力 零 售 物 业 2013 年 的 新 增 供 应 预 期 将 进 一 步 走 高, 受 益 于 相 对 强 劲 的 国 内 消 费 市 场, 预 期 租 金 仍 将 稳 步 增 长, 空 置 率 则 略 有 上 升 住 宅 市 场 依 然 受 到 限 购 令 等 政 策 影 响, 将 不 会 有 爆 发 性 虚 高 的 需 求 量, 市 场 仍 将 以 改 善 型 需 求 为 主 导, 我 们 预 期 未 来 一 年 住 宅 市 场 将 保 持 平 稳 发 展 优 质 商 铺 市 场 尽 管 2012 年 中 国 零 售 增 长 有 所 回 落, 但 仍 维 持 在 双 位 数 的 水 平, 零 售 商 对 市 场 前 景 也 相 对 乐 观 外 资 零 售 商 仍 在 继 续 扩 张, 但 态 度 变 得 相 对 谨 慎 和 更 有 选 择 性 市 场 对 于 一 线 城 市 的 顶 端 物 业 的 需 求 仍 然 旺 盛 高 档 品 牌 进 一 步 在 二 线 城 市, 尤 其 是 中 西 部 地 区 的 二 线 城 市 开 拓 市 场 受 此 影 响,2012 年 零 售 物 业 的 净 吸 纳 量 同 比 增 长 2% 供 应 方 面, 全 国 新 增 供 应 按 年 增 长 22%, 当 中 有 超 过 2/3 来 自 二 线 城 市 从 位 置 上 来 看, 有 接 近 2/3 的 新 增 供 应 来 自 于 城 市 的 新 兴 区 域 零 售 租 金 同 比 上 升 3.4% 当 中 一 线 城 市 表 现 相 对 突 出, 录 得 按 年 增 长 5.4% 二 线 城 市 当 中, 武 汉 和 杭 州 表 现 抢 眼, 均 录 得 6% 以 上 的 同 比 增 长, 而 沈 阳 由 于 在 过 去 几 年 持 续 的 大 量 供 应, 租 金 逆 市 轻 微 下 滑 随 着 国 内 经 济 的 逐 步 复 苏, 预 期 需 求 在 2013 年 将 按 年 有 所 上 升 供 应 方 面,2013 年 全 国 新 增 供 应 依 然 充 沛, 我 们 预 计 零 售 租 金 将 稳 步 增 长, 同 时 空 置 率 也 将 略 有 上 升 优 质 写 字 楼 市 场
2 受 国 内 经 济 增 长 放 缓 以 及 欧 债 危 机 等 外 围 不 稳 定 因 素 的 影 响, 不 少 跨 国 企 业 纷 纷 搁 置 在 中 国 的 扩 张 计 划, 国 内 不 少 企 业 也 放 慢 业 务 拓 展 的 脚 步 2012 年 全 国 写 字 楼 需 求 持 续 放 缓, 净 吸 纳 量 按 年 下 降 超 过 40% 从 区 域 来 看, 华 东 及 华 北 下 滑 幅 度 均 超 过 50%; 受 益 于 国 家 西 部 大 开 发 政 策 以 及 市 场 持 续 发 展 的 影 响, 华 西 市 场 则 表 现 抢 眼, 全 年 净 吸 纳 量 录 得 8% 的 按 年 增 长 供 应 方 面, 受 经 济 前 景 不 明 朗 的 影 响, 不 少 原 定 于 2012 年 竣 工 的 写 字 楼 都 纷 纷 调 整 工 程 进 度 并 出 现 不 同 程 度 的 延 迟, 致 使 全 年 新 增 供 应 按 年 下 降 30% 在 需 求 明 显 放 缓 的 影 响 下, 空 置 率 在 连 续 三 年 走 低 后, 在 2012 年 上 升 1.1 个 百 分 点 至 12.8% 租 金 增 速 显 著 放 缓, 但 仍 录 得 3.6% 的 同 比 增 长 当 中 北 京 市 场 由 于 供 应 紧 张, 租 金 连 续 三 年 录 得 双 位 数 增 长 二 线 城 市 当 中, 武 汉 也 连 续 两 年 录 得 双 位 数 增 长 展 望 2013 年, 预 计 未 来 一 年 将 会 有 大 量 的 新 增 供 应, 其 中 大 部 分 将 来 自 于 城 市 的 新 兴 区 域 我 们 预 测 未 来 几 个 季 度 办 公 楼 空 置 率 将 持 续 上 扬, 租 金 也 将 承 受 一 定 的 压 力, 特 别 是 位 于 城 市 新 区 的 办 公 楼 北 京 2012 年 商 业 房 地 产 市 场 回 顾 及 展 望 2012 年, 北 京 优 质 写 字 楼 市 场 整 体 呈 现 出 供 应 下 降, 吸 纳 量 同 比 减 少, 租 金 逐 渐 趋 于 平 稳 的 走 势 ; 优 质 零 售 物 业 市 场 继 续 扩 张, 部 分 成 熟 运 营 商 运 营 的 项 目 实 现 了 租 金 较 大 幅 度 的 增 长, 从 而 也 引 领 了 市 场 平 均 租 金 的 稳 定 增 长 优 质 零 售 物 业 市 场 1. 市 场 稳 步 发 展, 租 金 创 历 史 高 位 北 京 市 优 质 零 售 物 业 市 场 继 续 扩 张, 部 分 成 熟 运 营 商 运 营 的 项 目 实 现 了 租 金 较 大 幅 度 的 增 长, 从 而 也 引 领 了 市 场 平 均 租 金 的 稳 定 增 长 2012 年 北 京 优 质 零 售 物 业 首 层 平 均 租 金 同 比 上 升 了 5.0% 至 每 天 每 平 方 米 40.2 元, 二 层 租 金 维 持 不 变 至 每 天 每 平 方 米 27.2 元 受 部 分 项 目 经 营 状 况 较 差 的 影 响, 市 场 整 体 空 置 率 同 比 小 幅 上 升 1.1 个 百 分 点 至 11.3% 2. 新 增 供 应 量 较 大, 市 场 表 现 各 异 年 内 北 京 共 计 九 个 优 质 零 售 物 业 项 目 落 成, 新 增 供 应 面 积 共 计 899,573 平 方 米, 较 去 年 大 幅
3 上 涨 168.6%, 这 九 个 项 目 包 括 凯 德 晶 品 购 物 中 心 银 泰 百 货 大 红 门 店 新 奥 购 物 中 心 澳 门 中 心 金 融 街 购 物 中 心 二 期 颐 堤 港 凯 德 Mall 太 阳 宫 金 地 广 场 和 卓 展 购 物 中 心 新 项 目 大 多 位 于 非 核 心 商 圈 内, 且 以 购 物 中 心 为 主 这 些 项 目 在 开 业 初 期 的 空 置 率 普 遍 较 高, 其 中 部 分 由 成 熟 开 发 商 运 营 的 项 目 空 置 率 保 持 稳 定 的 下 降 趋 势, 同 时 也 有 个 别 项 目 的 市 场 表 现 令 市 场 堪 忧 ( 凯 德 晶 品 购 物 中 心 ) ( 颐 堤 港 ) ( 澳 门 中 心 ) 3. 快 速 时 尚 品 牌 集 中 于 新 兴 商 圈 扩 张, 国 际 品 牌 继 续 进 驻 北 京 年 内,GAP Uniqlo H&M 等 快 时 尚 品 牌 延 续 其 在 北 京 的 扩 张, 而 今 年 快 时 尚 品 牌 的 扩 张 主 要 集 中 在 新 兴 商 圈 而 来 自 美 国 的 大 众 快 时 尚 品 牌 Forever 21 的 中 国 大 陆 地 区 首 家 店 选 择 落 户 于 王 府 井 的 北 京 APM, 这 恰 恰 验 证 了 首 次 进 入 北 京 的 国 际 品 牌 大 都 将 核 心 商 圈 作 为 首 站 这 一 趋 势 年 内 首 次 进 入 北 京 零 售 市 场 的 新 品 牌 还 包 括,Ted Baker COS Ivanka Trump Springfield 和 Under Armour 等, 而 其 中 大 部 分 位 于 成 熟 商 圈 奢 侈 品 品 牌 扩 张 的 速 度 相 对 较 缓, 年 内 Versace 在 新 光 天 地 新 开 一 店, 而 Chanel 则 在 王 府 半 岛 酒 店 内 原 有 店 面 的 基 础 上 扩 大 了 营 业 面 积 另 外 值 得 一 提 的 是,Apple 在 北 京 APM 开 设 了 其 全 亚 洲 最 大 面 积 的 零 售 店, 使 其 在 北 京 零 售 店 的 数 量 增 加 至 3 家 ;Lane Crawford 在 北 京 的 第 二 家 分 店 则 于 年 内 在 银 泰 生 活 购 物 中 心 开 门 迎 客 4. 项 目 积 极 调 整, 避 免 同 质 化 竞 争 2012 年, 部 分 零 售 项 目 进 行 了 不 同 程 度 的 租 户 组 合 调 整, 从 而 促 进 了 市 场 的 进 一 步 细 分, 避 免 同 质 化 竞 争 其 中, 包 括 三 里 屯 Village 南 区 财 富 购 物 中 心 在 内 的 购 物 中 心 恰 逢 多 个 租 户
4 租 赁 合 同 到 期, 适 时 进 行 了 项 目 的 重 新 定 位 以 及 较 大 幅 度 的 租 户 调 整 部 分 项 目 在 积 极 地 调 整 后 市 场 表 现 有 了 显 著 的 提 升, 例 如, 三 里 屯 Village 以 及 北 京 APM 的 租 金 在 调 整 后 较 大 幅 度 的 上 涨, 同 时, 新 品 牌 的 入 驻 也 帮 助 带 动 项 目 的 人 流 量 以 及 营 业 额 的 上 升 年 新 增 供 应 维 持 高 位 伴 随 着 部 分 推 迟 入 市 项 目 竣 工, 预 计 2013 年 还 将 有 17 个 项 目 落 成, 总 建 筑 面 积 超 过 110 万 平 方 米, 整 体 新 增 供 应 较 2012 年 有 所 增 长, 但 仍 然 低 于 2010 年 的 供 应 高 峰 水 平 大 部 分 项 目 位 于 城 市 的 非 核 心 商 圈 从 目 前 部 分 项 目 的 预 租 情 况 和 市 场 需 求 分 析, 预 计 市 场 整 体 表 现 将 较 为 平 稳, 平 均 租 金 的 增 长 空 间 有 限 但 部 分 高 品 质 项 目 将 继 续 保 持 强 劲 的 租 金 增 长 和 升 级 空 间 上 海 2012 年 商 业 房 地 产 市 场 回 顾 及 展 望 上 海 优 质 写 字 楼 市 场 平 均 租 金 环 比 下 降 0.8%, 录 得 每 月 每 平 方 米 人 民 币 元 优 质 商 铺 市 场 本 季 度 没 有 新 项 目 上 市 供 应 展 望 2013 年, 全 市 写 字 楼 供 应 较 为 充 沛, 优 质 商 铺 市 场 预 计 有 6 个 新 项 目 上 市 优 质 商 铺 市 场 2012 年 第 四 季 度 上 海 优 质 商 铺 市 场 没 有 新 项 目 上 市 供 应 零 售 商 继 续 在 热 门 商 圈 积 极 吸 纳 空 置 面 积 用 作 店 址, 而 业 主 方 也 利 用 此 契 机 优 化 商 户 结 构 国 际 时 尚 品 牌 在 租 赁 市 场 表 现 踊 跃 Corneliani 和 Bape 均 在 南 京 西 路 的 中 信 泰 富 广 场 一 楼 设 立 新 店 与 此 同 时, 传 统 商 圈 淮 海 路 持 续 不 断 的 商 业 结 构 调 整 继 续 吸 引 全 球 零 售 商 的 关 注 本 季,Fossil 在 淮 海 路 开 出 全 国 首 家 旗 舰 店, G-Star RAW 也 开 出 700 平 方 米 的 全 球 最 大 旗 舰 店 在 浦 东,Paul Frank 在 正 大 广 场 开 设 了 亚 洲 最 大 的 旗 舰 店 因 此, 市 场 整 体 空 置 率 下 滑 0.7 个 百 分 点 至 9.2% 临 近 年 底, 一 些 热 点 物 业 的 业 主 们 开 始 对 续 租 或 新 签 交 易 的 客 户 提 升 报 价, 使 得 优 质 商 铺 平 均 首 层 租 金 季 度 环 比 上 升 2.1% 至 每 天 每 平 方 米 62.1 元 2013 年 预 计 有 6 个 新 项 目 上 市, 总 计 供 应 商 铺 面 积 约 40 万 平 方 米 淮 海 中 路 又 一 个 改 造 项
5 目 K11 购 物 艺 术 中 心 将 于 2013 年 第 一 季 度 重 新 开 业, 目 前 已 有 小 部 分 餐 饮 开 始 试 营 业 鉴 于 上 海 消 费 市 场 仍 然 保 持 畅 旺, 欧 美 经 济 的 下 滑 将 促 使 更 多 全 球 零 售 商 进 驻 上 海 消 费 者 变 得 更 成 熟 和 个 性 化, 给 新 兴 零 售 商 如 设 计 师 品 牌 带 来 给 多 契 机 对 于 即 将 到 来 的 2013 年, 我 们 对 上 海 优 质 零 售 物 业 市 场 表 现 保 持 信 心 (Paul Frank 正 大 广 场 旗 舰 店 开 幕 ) ( 上 海 K11 购 物 艺 术 中 心 将 于 2013 年 第 一 季 度 重 新 开 业 ) 广 州 2012 年 商 业 房 地 产 市 场 回 顾 及 展 望 受 国 内 经 济 放 缓 以 及 外 围 经 济 持 续 疲 弱 的 影 响,2012 年 广 州 优 质 写 字 楼 的 需 求 明 显 减 弱 全 年 优 质 写 字 楼 吸 纳 量 同 比 下 降 34%, 同 时 租 金 则 按 年 下 降 2.5% 另 一 方 面, 今 年 以 来, 零 售 市 场 增 速 基 本 呈 放 缓 状 态, 因 此 不 少 购 物 中 心 均 在 积 极 调 整 商 户 结 构, 或 以 各 种 促 销 手 段 吸 引 人 流, 以 提 升 竞 争 力 展 望 2013 年, 广 州 优 质 写 字 楼 和 购 物 中 心 均 有 延 迟 至 2013 年 交 付 的 项 目, 面 对 大 量 的 新 增 供 应, 两 者 的 租 金 和 空 置 率 将 面 临 一 定 的 压 力 优 质 商 铺 受 经 济 及 零 售 增 长 放 缓 的 影 响, 零 售 商 入 市 欲 望 不 强 纵 观 2012 全 年, 广 州 优 质 商 铺 净 吸 纳 量 仅 录 得 13 万 平 方 米, 按 年 大 幅 下 降 68% 同 时 鉴 于 市 场 及 预 租 情 况 欠 佳, 不 少 原 定 于 2012 年 开 业 的 购 物 中 心 如 乐 峰 广 场, 西 城 都 荟 等 都 纷 纷 调 整 工 程 进 度 并 出 现 不 同 程 度 的 延 迟, 致 使 全 年 新 增 供 应 只 录 得 15 万 平 方 米, 按 年 下 降 65% 2012 年 度 落 成 的 购 物 中 心 仅 有 位 于 珠 江 新 城 的 保 利 中 环 北 区 和 太 阳 新 天 地 面 对 持 续 放 缓 的 市 场 环 境 以 及 大 量 即 将 于 2013 年 开 业 的 购 物 中 心, 现 有 的 购 物 中 心 均 积 极 提 升 商 场 的 吸 引 力 和 竞 争 力 本 年 度 广 州 市 场 迎 来 了 Sony Store 大
6 创 Kiehl s 俏 江 南 等 品 牌 的 首 家 门 店 截 至 2012 年 末, 广 州 优 质 购 物 中 心 空 置 率 报 9.7%, 较 2011 年 微 升 0.2 个 百 分 点 而 全 市 优 质 购 物 中 心 平 均 租 金 表 现 平 稳, 截 至 四 季 度 末 报 每 天 每 平 方 米 45.5 元 展 望 2013 年, 我 们 预 期 广 州 将 迎 来 大 量 购 物 中 心 进 入 市 场, 如 果 经 济 环 境 以 及 消 费 品 市 场 增 长 没 有 明 显 好 转, 我 们 认 为 整 体 商 场 租 金 的 上 升 空 间 将 继 续 受 压 ( 保 利 中 环 广 场 ) ( 太 阳 新 天 地 购 物 中 心 ) 重 庆 2012 年 商 业 房 地 产 市 场 回 顾 及 展 望 优 质 商 铺 市 场 于 2012 年 受 到 多 个 非 核 心 商 圈 的 新 增 物 业 成 交 租 金 偏 低 的 影 响, 而 使 得 平 均 租 金 小 幅 下 跌, 新 入 市 与 现 有 品 牌 的 持 续 扩 张 使 得 空 置 率 稳 步 下 降 2012 年 的 高 档 住 宅 市 场 成 交 量 先 抑 后 扬, 平 均 价 格 同 比 2011 年 上 涨 9 个 百 分 点 ; 与 此 同 时, 仓 储 设 施 强 劲 的 需 求, 以 及 市 场 上 有 限 的 供 应 使 优 质 工 业 物 业 市 场 出 现 供 不 应 求,2012 年 平 均 租 金 年 度 同 比 上 涨 7.7% 展 望 2013 年, 优 质 写 字 楼 和 优 质 商 铺 将 有 大 量 新 增 供 应 投 入 市 场, 租 金 及 空 置 率 都 将 面 临 挑 战 2012 年 重 庆 零 售 业 市 场 持 续 繁 荣, 新 增 优 质 零 售 面 积 仅 有 14 万 平 米, 空 置 率 同 比 2011 年 下 降 三 个 百 分 点 至 6.6% 一 些 国 际 品 牌 也 于 2012 年 首 度 进 入 重 庆 市 场, 包 括 了 GAP, 韩 国 LG 时 尚 集 团 旗 下 品 牌 Mogg Pink, 来 自 纽 约 的 设 计 师 品 牌 Jill Stuart, 85 度 C,Annvita 英 式 下 午 茶 等, 显 示 优 质 商 铺 的 市 场 规 模 呈 现 逐 步 扩 张 的 趋 势 2012 年 四 季 度 位 于 两 江 新 区 的 财 富 购 物 中 心 开 始 营 业, 共 计 96,000 平 米 投 入 市 场, 财 富 购 物 中 心 较 低 的 租 金 水 平 使 得 市 场 平 均 租 金 本 季 环 比 下 降 2.3% 至 每 天 每 平 米 24.4 元, 这 也 是 过
7 去 6 个 季 度 以 来 的 首 次 下 降, 整 体 空 置 率 季 度 环 比 上 升 2.5 个 百 分 点 至 6.6% 另 一 方 面, 2012 年 四 季 度 的 租 赁 需 求 比 较 活 跃, 新 进 入 品 牌 和 已 有 品 牌 均 在 向 外 围 的 新 兴 区 域 拓 展 来 自 成 都 的 Peter s Restaurant 和 来 自 澳 洲 的 Absolute Thai 即 将 在 两 江 新 区 开 出 重 庆 首 店 现 有 品 牌 方 面,UNIQLO, MUJI,H&M 等 时 尚 快 销 品 牌 持 续 扩 张, 而 帝 豪 KTV 于 龙 湖 星 悦 荟 二 期 开 出 约 5,000 平 米 的 第 4 家 店 预 计 2013 年 将 会 是 优 质 零 售 物 业 大 量 供 应 的 一 年, 对 于 市 场 吸 纳 将 会 造 成 一 定 压 力, 并 且 大 多 供 应 位 于 新 兴 商 业 区 域, 市 场 平 均 租 金 将 会 小 幅 下 降 ( 财 富 购 物 中 心 )
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