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亢机
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1 全国重点城市住房市场 2010 年总结 &2011 年预测伟业我爱我家集团市场研究院第一篇 2010 年住房市场六大视点第一部分政策梳理视点 1: 三限并举控制购房需求, 目标直指房价过快上涨视点 2: 多管齐下促进市场供应, 旨在缓解现有供需矛盾第二部分市场特征视点 3: 年末土地市场集中放量, 全年整体交易量价齐升视点 4: 一手限购城市量跌价涨, 未限购城市则量平价升视点 5: 二手量价变动势同一手, 整体变化幅度相对温和视点 6: 标杆房企集体跑赢大市, 行业发展渐步入洗牌期第二篇 2011 年住房市场八大观点第一部分宏观环境观点 1: 通货膨胀压力继续增大, 经济进入新一轮紧缩期观点 2: 经济旧引擎已日渐衰退, 保障房建设投资将接力第二部分政策导向观点 3: 短期内压制需求不松绑, 措施还将持续甚至加强观点 4: 中长期促供应落实保障, 构建合理住房双轨体系第三部分交易走势观点 5: 土地市场维持供需两旺, 成交量增加或处于高位观点 6: 一手市场供需矛盾缓和, 整体成交量价小幅上扬观点 7: 二手房成交量稳中有降, 价格涨幅将与一手看齐观点 8: 房屋租赁成交量价齐升, 全年将延续季节性变化

.. - 8 - 视点 5: 二手量价变动势同一手, 整体变化幅度相对温和... - 10 - 视点 6: 标杆房企集体跑赢大市, 行业发展渐步入洗牌期... - 12 - 第二篇 2011 年住房市场八大观点... - 14 - 第一部分宏观环境.

2 第一篇 2010 年住房市场六大视点第一部分政策梳理视点 1: 三限并举控制购房需求, 目标直指房价过快上涨 1 月 10 日, 国十一条从调结构抑投机控风险明责任四个方面, 正式确定了 2010 年楼市调控基调 4 月 17 日, 新国十条面世, 调控措施具体化, 突出限购与限贷等措施 9 月 29 日, 为巩固已有成果, 再次加强调控力度, 限购限贷措施从严 11 月 15 日, 为防止境外热钱流入房地产, 限外政策重新收紧纵观全年, 为控制房价过快上涨, 以抑制需求为导向的限购限贷限外政策相继出台, 标志着中国房地产进入三限时代 (1) 抑制或引导投资需求,19 城市已限购且尺度不一表 1 各城市限购细则本市户籍家庭 ( 新购房套数 ) 非本市户籍家庭 ( 新购房套数 ) 城市无房有房无纳税社有 1 年纳税社保证明户 1 套 2 套及以上保证明无房户有 1 套有 2 套及以上深圳 2 套 1 套禁购禁购 1 套禁购禁购福州 1 套 1 套禁购禁购 1 套禁购禁购广州宁波温州 1 套 1 套 1 套禁购 1 套 1 套 1 套南京 2 套 1 套禁购 2 套 1 套禁购北京厦门上海杭州三亚海口 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套大连苏州兰州 2 套 2 套 2 套 1 套 1 套 1 套 1 套天津 ( 六城区 ) 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套注 :2011 年 1 月, 郑州太原武汉相继出台限购令, 截止目前已有 19 个城市限购限购政策规定, 对房价过高上涨过快供应紧张的城市要在一定时间内限定居民家庭购房套数截止目前,19 个城市陆续出台限购细则, 但限购尺度不一, 其中, 深圳福州最为严厉, 对购买第三套房的本市户籍家庭及无纳税社保证明的非本市户籍家庭实行禁止购买 ; 相比之下, 天津太原武汉郑州版的限购令则显得温和许多, 只对城市核心区域进行限购, 其他区域不受限制 ; 而其余多数城市则以北京版为标准, 对所有客群均实行限购一套的措施 2

外政策相继出台, 标志着中国房地产进入三限时代 (1) 抑制或引导投资需求,19 城市已限购且尺度不一表 1 各城市限购细则本市户籍家庭 ( 新购房套数 ) 非本市户籍家庭 ( 新购房套数 ) 城市无房有房无纳税社有 1 年纳税社保证明户

3 (2) 限制多次置业需求, 全国落实最严厉住房信贷政策限贷政策出台, 首先, 重申差别化住房信贷管理, 首套房首付比例由 20% 调整至 30%; 二套房首付款不低于 50% 贷款利率不低于基准利率 1.1 倍 ; 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款其次, 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款全国实行最严厉住房信贷政策, 很大程度上限制了多次置业异地置业的需求表年严厉的差别化信贷政策时间颁布单位主要内容备注国务院国务院央行银监会对已利用贷款购买住房又申请购买第二套 ( 含 ) 以上住房的家庭贷款首付款比例不得低于 40% 对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭, 贷款首付款比例不得低于 30%; 对贷款购买第二套住房的家庭, 贷款首付款比例不得低于 50%, 贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍对商品住房价格过高上涨过快供应紧张的地区, 商业银行可根据风险状况, 暂停发放购买第三套及以上住房贷款各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 ; 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款 ; 对贷款购买商品住房, 首付款比例调整到 30% 及以上 ; 对贷款购买第二套住房的家庭, 严格执行首付款比例不低于 50% 贷款利率不低于基准利率 1.1 倍的规定新一轮调控开始, 抑制投资投机需求严厉抑制投资投机需求更加严厉的抑制投资投机需求 (3) 控制境外购房需求, 出台新版限外政策新版限外政策要求境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房, 而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋早在 2006 年 7 月, 限外政策已经诞生, 只是当时未严格限定境外居民及机构的置业套数目前国内流动性过剩, 美国已启动第二轮量化宽松政策, 再颁限外一定程度上抑制了国外购房需求, 并有效防止热钱涌入 3

求表 2 2010 年严厉的差别化信贷政策时间颁布单位主要内容备注 2010.1.10 国务院 2010.4.17 国务院 2010.9.

4 视点 2: 多管齐下促进市场供应, 旨在缓解现有供需矛盾在抑制需求的同时, 相关促供应的措施也已启动, 包括从源头上加大商品房和保障房的土地供应, 节点上加强商品房开发过程的监管, 资金方面收紧开发贷款暂停批准违规企业的上市加强预售资金监管等从供土地监开发控资金三方面全面促进市场供应, 缓解现有的供需矛盾 (1) 供地环节 : 加大土地出让力度, 增加源头上的供应量 2010 年, 全国土地出让力度加大, 总体土地交易量明显上涨 ( 详见土地市场 ), 其中保障房用地也是供应重点之一, 据国土部公开的数据显示, 全年保障性住房用地供应 1.34 万公顷, 同比增加 43.5% (2) 开发环节 : 加强开发过程监管, 促进有效供应的形成 9 月的二次调控首次明确对房地产开发企业土地闲置改变土地用途和性质拖延开竣工时间等违法违规行为, 要继续加大曝光和处罚力度 ; 对有上述违法违规记录的房地产开发企业, 要暂停其发行股票公司债券和新购置土地, 各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期上述处罚措施直击要害, 大部分企业不敢铤而走险, 该类监管将有益于市场有效供应量的形成 (3) 融资环节 : 融资渠道收紧预售资金监管, 间接促使项目入市首先, 对违反调控政策企业, 证监部门暂停批准其上市再融资和重大资产重组, 以及中融信托平安信托等多家信托公司暂停房地产信托业务, 收紧企业的融资渠道其次, 通过预售资金监管制度, 限制企业预售资金自由支配权上述措施在规范现有市场秩序的同时, 也增加了企业的融资难度和资金压力, 进而间接促使项目入市表年加强房地产市场管理相关政策时间颁布单位主要内容备注国务院办公厅国土部整顿房地产市场秩序 ; 进一步加强土地供应管理和商品房销售管理 ; 加强市场监测切实加强房地产用地监管, 建立健全信息公开制度, 开展房地产用地突出问题专项检查, 严肃查处房地产用地中的违法违规行为土地供应和商品房销售环节管理建立健全信息公开制度, 严查违规企业 4

其中保障房用地也是供应重点之一, 据国土部公开的数据显示, 全年保障性住房用地供应 1.34 万公顷, 同比增加 43.

5 时间颁布单位主要内容备注国资委住建部国务院国土部住建部国土部监察部银监会国资委要求 78 户不以房地产为主业的中央企业, 要加快进行调整重组, 在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务尚未建立监管制度的地方, 要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法加强对房地产开发企业购地和融资的监管, 加大交易秩序监管力度, 完善房地产市场信息披露制度严禁行政管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职, 切实做到政事分开管办分离, 坚持和完善土地和矿业权招标拍卖和挂牌制度依法查处经纪机构炒买炒卖哄抬房价怂恿客户签订阴阳合同等行为 ; 对房地产开发企业土地闲置改变土地用途和性质拖延开竣工时间捂盘惜售等违法违规行为, 要继续加大曝光和处罚力度 ; 对有上述违法违规记录的房地产开发企业, 要暂停其发行股票公司债券和新购置土地, 各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查, 督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手, 加强信托资金运用监控, 严控对大型房企集团多头授信集团成员内部关联风险, 积极防范房地产市场调整风险要求不以房地产为主业的央企退出房地产业务限制企业预售资金的自由支配加强企业的购地融资监管防止房地产市场的腐败行为严查土地开发商品房交易违规企业加强房地产信托管理 5

强对房地产开发企业购地和融资的监管, 加大交易秩序监管力度, 完善房地产市场信息披露制度严禁行政管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职, 切实做到政事分开管办分离, 坚持和完善土地和矿业权招标拍卖和挂

6 第二部分市场特征视点 3: 年末土地市场集中放量, 全年整体交易量价齐升受宏观调控影响, 虽然 2010 年第二三季度土地市场曾陷入低潮, 但第四季度以来, 尤其是 2010 年岁末, 在促供应的调控方针影响下, 各地土地市场集中放量而房企受 2010 年销售业绩鼓舞, 对后市预期并不悲观, 纷纷加快圈地步伐年末土地市场的供需两旺, 促使年内土地成交面积走高楼面地价上涨据伟业我爱我家市场研究院数据显示 ( 见表 4),2010 年主要城市土地总体成交面积同比上涨 22%, 平均楼面地价同比上涨 11% 从各主要城市土地交易数据中看出, 除广州沈阳杭州海口四城市外, 其他城市土地成交量均比去年上涨, 其中大连贵阳涨幅超过 200%; 除上海深圳重庆苏州四城市外, 其他城市平均楼面地价均比去年明显上涨另外, 北京上海天津沈阳大连武汉成都重庆贵阳九大城市,2010 年住宅用地规划建筑面积超过 1000 万平方米, 这预示着以上城市未来一手住宅潜在供应量可能超过 10 万套表年主要城市住宅用地成交情况统计表城市成交宗数成交土地面积平均楼面地价 ( 宗 ) ( 万平米 ) 同比 (%) ( 元 / 平米 ) 同比 (%) 合计 % % 北京市 % % 上海市 % % 广州市 % % 深圳市 % % 天津市 % % 沈阳市 % % 大连市 % % 青岛市 % % 武汉市 % % 长沙市 % % 成都市 % % 重庆市 % % 贵阳市 % % 苏州市 % % 南京市 % % 6

22%, 平均楼面地价同比上涨 11% 从各主要城市土地交易数据中看出, 除广州沈阳杭州海口四城市外, 其他城市土地成交量均比去年上涨, 其中大连贵阳涨幅超过 200%; 除上海深圳重庆苏州四城市外, 其他城市平均楼面地价均比去年

7 城市成交宗数成交土地面积平均楼面地价 ( 宗 ) ( 万平米 ) 同比 (%) ( 元 / 平米 ) 同比 (%) 杭州市 % % 海口市 % % 注 1: 同比指 2010 年与 2009 年成交数据比较注 2: 溢价指城市地块的交易价与底价比较增长的幅度注 3: 地块的统计范围为均为公开出让的以住宅为主的土地注 4: 数据来源 : 中国指数研究院, 伟业我爱我家集团 7

8 视点 4: 一手限购城市量跌价涨, 未限购城市则量平价升经历 2010 年最严厉的调控政策之后, 一手市场效果显著, 绝大多数城市成交量下降, 其中限购城市下降尤为明显究其原因, 限购令重点限制了本地改善及投资需求, 同时促使本地的投资需求向非限购城市分流, 导致限购城市一手房成交量几近腰斩, 而非限购城市成交量下降并不明显虽然市场需求收到部分抑制, 但无法改变一手市场供不应求的现实, 在通胀的大环境之下, 政策对房价的平抑作用依然有限, 限购城市成交价逆市上扬, 非限购城市平稳上升据我爱我家市场研究院数据显示, 限购城市总体成交量同比下降达 43%, 成交价逆市上涨幅度达 30% 非限购城市成交量有涨有跌, 整体来看基本持平, 成交价同比上涨 25% ( 具体成交数据详见表 5 6) 表年限购主要城市一手住宅成交情况统计表限购城市成交套数成交面积成交均价 ( 万套 ) ( 万平米 ) 同比 (%) ( 元 / 平米 ) 同比 (%) 合计 % % 北京 % % 上海 % % 广州 % % 深圳 % % 天津 % % 杭州 % % 南京 % % 苏州 % % 宁波 % % 福州 % % 表年非限购主要城市一手住宅成交情况统计表非限购城市成交套数成交面积成交均价 ( 套 ) ( 万平米 ) 同比 (%) ( 元 / 平米 ) 同比 (%) 合计 % % 武汉 % % 长沙 % % 成都 % % 8

城市成交价逆市上扬, 非限购城市平稳上升据我爱我家市场研究院数据显示, 限购城市总体成交量同比下降达 43%, 成交价逆市上涨幅度达 30% 非限购城市成交量有涨有跌, 整体来看基本持平, 成交价同比上涨 25% ( 具体成交数据详

9 非限购城市成交套数成交面积成交均价 ( 套 ) ( 万平米 ) 同比 (%) ( 元 / 平米 ) 同比 (%) 重庆 % % 青岛 % % 贵阳 % % 昆明 % % 注 1: 数据来源 : 中国指数研究院, 伟业我爱我家集团注 2: 一线城市指的是北京上海广州深圳 ; 二线城市一般指省会城市计划单列市等注 3: 成交量同比是指成交面积相对上年的变化幅度 9

6390 22% 注 1: 数据来源 : 中国指数研究院, 伟业我爱我家集团注 2: 一线城市指的是北京上海广

10 视点 5: 二手量价变动势同一手, 整体变化幅度相对温和二手市场同样受到政策调控的影响, 总体成交量价走势与一手相同而对比一手市场供需特征来看, 二手供应主体更为灵活, 即小业主比开发商的策略灵活 ; 二手的需求结构相对简单, 即刚需和改善比重较大因此, 直接导致了二手市场对政策的适应性明显强于一手, 即二手市场成交量价走势变化幅度较一手市场市场相对温和据我爱我家市场研究院数据显示, 全国主要城市年度整体成交量下降幅度在 15%-47% 之间, 年度整体成交价上涨在 25% 左右 ( 具体成交数据详见表 7) 表 7 二手房总体成交量下降约 35%, 成交价格上涨 25% 2010 年成交情况 2009 年成交情况二手变化幅度一手变化幅度城市成交套数 ( 套 ) 成交均价 ( 元 / 平米 ) 成交套数 ( 套 ) 成交均价 ( 元 / 平米 ) 同比 (%) 同比 (%) 同比 (%) 同比 (%) 北京 % 54% -40% 37% 上海 % 28% -40% 13% 天津 % 17% -23% 25% 杭州 % 35% -44% 47% 南京 % 44% -51% 51% 苏州 % 22% -45% 33% 注 : 数据来源 : 伟业我爱我家集团 4.17 和 9.29 调控是二手市场成交量的分水岭, 但两次调控后回弹节奏要快于一手, 回弹幅度也大于一手 ( 具体城市案例详见图 1 2) /0109/0309/0509/0709/0909/1 10/0 10/0310/0510/0710/0910/11 北京一手成交套数北京二手成交套数图 1 北京二手房总体成交量年中量价波动较小, 年底回弹幅度大于一手 10

之间, 年度整体成交价上涨在 25% 左右 ( 具体成交数据详见表 7) 表 7 二手房总体成交量下降约 35%, 成交价格上涨 25% 2010 年成交情况 2009 年成交情况二手变化幅度一手变化幅度城市成交套数 ( 套 ) 成交均价 ( 元 / 平米 ) 成交

11 注 : 数据来源 : 伟业我爱我家集团 /0109/0309/0509/0709/0909/110/010/0310/0510/0710/0910/11 上海一手成交套数上海二手成交套数图 2 上海二手房总体成交量年中量价波动较小, 年底回弹幅度大于一手 11

上海一手成交套数上海二手成交套数 30000 25000 20000 15000 10000

12 视点 6: 标杆房企集体跑赢大市, 行业发展渐步入洗牌期 2010 年, 停贷限贷严控信托融资等调控措施叠加作用显著, 十家标杆房企依然取得了不俗的销售业绩, 跑赢全国大市 ; 部分中小型企业迫于资金压力不得不选择转型, 更有甚者被淘汰或被兼并由此看来, 房地产行业分化日趋明显, 房企已现强者恒强之势, 行业逐步进入洗牌期 (1) 大型房企 : 跑赢全国大市的同时积极储备土地宏观调控下, 标杆房企在相对低迷的市场中却提前完成年度销售目标, 跑赢全国大市大型房企在销售业绩良好的鼓舞下, 更加关注未来的发展机会与市场份额, 即使在各项融资渠道均收紧的情况下, 依然积极储备土地,2010 年销售面积排名前十的企业, 有七家新增土地储备也排进前十 ( 数据详见表 8) 其中, 销售业绩最好的两大房企万科恒大拿地也最为活跃, 万科新增土地储备排名第一 ; 恒大新增土地储备排名由 2009 年第四十一名跃升至第二名据伟业我爱我家数据显示,2010 年万科拿地共计 102 幅, 拿地总金额为 668 亿元 2010 年恒大拿地共计 67 幅, 拿地总金额为 134 亿元表年企业销售排名及拿地情况 ( 按规划建筑面积 ) 销售排名企业名称销售面积销售金额拿地面积 ( 万平米 ) ( 亿元 ) ( 万平米 ) 同比 (%) 拿地排名 1 万科 % 1 2 恒大 % 2 3 绿地 % 4 4 保利 % 3 5 碧桂园 % 22 6 中海 % 8 7 万达 % 5 8 雅居乐 % 10 9 龙湖 % 6 10 绿城 % 11 注 : 数据来源 : 中国指数研究院, 伟业我爱我家集团 (2) 中小型房企 : 资金压力使其成为大型企业的并购对象流动性日益收紧资本市场融资渠道受阻, 中小型房企融资环境持续恶化, 12

市大型房企在销售业绩良好的鼓舞下, 更加关注未来的发展机会与市场份额, 即使在各项融资渠道均收紧的情况下, 依然积极储备土地,2010 年销售面积排名前十的企业, 有七家新增土地储备也排进前十 ( 数据详见表 8) 其中, 销售业

13 资金情况陷入困境无奈之下, 中小型房企或资金链断裂被市场淘汰或成为大型企业的并购对象首先, 很多房企资金状况并不乐观 2010 年前三季度,136 家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为亿元, 而上年同期该数额为亿元, 近七成上市房企经营性现金流为负其次, 企业并购愈演愈烈 2010 年上半年, 中国市场完成了 238 起并购案例, 其中能源及矿产与房地产行业的并购活动最为活跃, 各完成 30 起并购案例, 占比均为 12.6%; 到了 2010 年第三季度, 市场在第三季度内完成的 118 起并购案中房地产依然雄踞第一, 达 20 起, 涉及金额 5.8 亿美元在一半时间内完成了上半年 66% 以上的并购案例数量, 房地产行业洗牌愈演愈烈 13

19 亿元, 近七成上市房企经营性现金流为负其次, 企业并购愈演愈烈 2010 年上半年, 中国市场完成了 238 起并购案例, 其中能源及矿产与房地产行业的并购活动最

14 第二篇 2011 年住房市场八大观点第一部分宏观环境观点 1: 通货膨胀压力继续增大, 经济进入新一轮紧缩期 2011 年通货膨胀压力整体偏大, 在稳健的货币政策基调下, 货币总量控制将会更加严格, 提高存款准备金率也将成为常用工具, 同时, 央行势必再次祭出加息利器, 中国经济即将进入新一轮紧缩周期 2010 年下半年以来, 四种因素助推着通胀压力的加大其一是货币超发的滞后效应 ; 其二是全球热钱对新兴市场经济体的冲击 ; 其三是部分大宗商品价格进入自身上涨周期 ; 其四是中国正在上升的劳动力成本带来的物价上涨压力目前以上四种因素的影响还在持续,2011 年通货膨胀压力整体偏大, 在稳健的货币政策基调下, 货币总量控制将会更加严格, 提高存款准备金率也将成为常用工具, 同时, 央行势必再次祭出加息利器,2011 年中国经济将进入新一轮紧缩周期由于银行信贷 ( 包括开发贷款和购房按揭贷款 ) 占企业资金来源的近 40%, 若信贷紧缩力度加大, 新增贷款额度限制更加严厉, 将给房地产企业的资金状况带来显著影响由此看来, 对房地产行业而言, 央行的数量化工具 ( 信贷总额 ) 将比价格型工具 ( 利率 ) 作用力更大 14

自身上涨周期 ; 其四是中国正在上升的劳动力成本带来的物价上涨压力目前以上四种因素的影响还在持续,2011 年通货膨胀压力整体偏大, 在稳健的货币政策基调下, 货币总量控制将会更加严格, 提高存款准备金率也将成为常用工

15 观点 2: 经济旧引擎已日渐衰退, 保障房建设投资将接力随着时间推移, 四万亿带动作用逐步衰减, 中国经济亟需新的经济驱动力从最近国务院及各级政府的表态中看出, 投资保障房建设即将成为经济增长的新引擎之一 2008 年以来, 四万亿投资是经济逐步回落的一大关键因素, 而随着时间推移实际作用逐步衰减, 亟需新的经济增长驱动力 2010 年 12 月 3 日, 住建部发出关于报送城镇保障性安居工程任务的通知, 明确提出 2011 年保障房建设的套数将达 1000 万套, 粗略估计需要 1.35 万亿的投资, 这一数值高达今年房地产开发投资额 (4.82 万亿 ) 的 28% 而另据估算, 若 2011 年保障房之外的房地产投资增长下滑至 15% 左右, 房地产投资则仍能保持在 20% 以上的增长, 进而保证 2011 全部固定资产投资保持 20% 以上增长换言之, 即使 2011 年房地产市场低迷, 仅靠保障房投资也能维持经济正常运行由此看来, 保障房建设投资即将成为经济增长的新引擎之一 15

保障房建设的套数将达 1000 万套, 粗略估计需要 1.35 万亿的投资, 这一数值高达今年房地产开发投资额 (4.

16 第二部分政策导向观点 3: 短期内压制需求不松绑, 措施还将持续甚至加强房价过快上涨, 不利于房地产行业的可持续发展, 也有碍于宏观经济健康运行, 短期内压制购房需求的手段还将持续甚至加强, 在保障性住房形成有效供应市场供求得到根本改善之前, 调控基调难有放松通货膨胀的大背景之下, 对不动产的需求还将继续释放, 房价上涨预期增高 ; 同时, 该预期会加快国外热钱涌入, 由此产生的过剩流动性, 无疑使转型中的中国经济雪上加霜因此, 短期内即便是启用行政命令式的类计划经济的手段, 也要抑制房地产市场的需求逼出供应, 进而稳定房价, 为后期长期调控政策的落实争取时间可能的措施包括 : (1) 通过更严格的差别化信贷持有环节税费等市场化手段抑制购房需求具体包括取消首套房贷 8.5 折利率优惠执行基准利率, 二套利率上浮 30%; 已有二套房后禁止继续购买房屋 ; 房地产税在部分城市针对特定物业试点征收 (2) 通过收缩企业融资渠道落实开发流程监管等方式加速商品房有效供应量的形成具体包括对有不良记录的企业进行曝光, 停止向该企业放贷并禁止新购置土地 (3) 通过行政手段直接干预商品房定价例如通过控制预售许可证的方式, 延缓高价项目限制涨价项目进入市场 (4) 通过舆论引导公众正确的住房消费观主要是通过发布开征物业税 70 年后住房产权归属等论题, 引导合理的住房消费观念, 影响购房人的投资预期 16

是启用行政命令式的类计划经济的手段, 也要抑制房地产市场的需求逼出供应, 进而稳定房价, 为后期长期调控政策的落实争取时间可能的措施包括 : (1) 通过更严格的差别化信贷持有环节税费等市场化手段抑制购房需求具体包括

17 观点 4: 中长期促供应落实保障, 构建合理住房双轨体系短期内政策难于彻底解决行业内的供需矛盾, 调控将成为常态, 中长期调控会持续加大土地的供应, 同时继续加强保障房建设力度, 其中公租房将成新的着力点, 通过一段时间一定量的积累之后, 真正构建起商品房 + 保障房的双轨体系, 进而从根本上改善供应结构, 解决供需矛盾随着中国城市化进程逐步加快, 整体市场供应不足成为不争的事实, 尤其是中低端产品更为明显为更好地解决这一供需矛盾, 首先, 在指导原则上, 政策调控将成为常态 ; 其次, 在方法上, 政府主导的分层保障房 + 市场化商品住宅的供应模式正在形成 ; 此外, 为配合以上模式的实施, 全国各省直辖市和计划单列市, 分别和住建部签订了 2011 年住房保障工作目标责任书, 地方政府首长问责机制已逐步构建成型可能的措施包括 : 监督各城市制定 2011 年年度土地供应计划, 设定合理的税收金融制度加速推进商品住房与保障性住房的投资建设, 用问责制约束地方政府落实各项建设指标 17

先, 在指导原则上, 政策调控将成为常态 ; 其次, 在方法上, 政府主导的分层保障房 + 市场化商品住宅的供应模式正在形成 ; 此外, 为配合以上模式的实施, 全国各省直辖市和计划单列市, 分别和住建部签订了 2011 年住房保障工作目

18 第三部分交易走势观点 5: 土地市场维持供需两旺, 成交量增加或处于高位各地政府土地储备充足, 典型企业过去销售业绩较好资金较为充裕, 未来土地市场的竞争仍将激烈, 土地交易量也将延续 2010 年的趋势, 成交量继续增加或处于高位 2008 年土地储备管理办法的颁布标志着土地供应正式进入储备管理时代, 而随后几年在 4 万亿投资的带动下, 各城市土地储备工作开始步入正轨并产生一系列成果, 而中长期内促供应政策基调不变, 预计 2011 年各城市土地出让计划量仍将居高不下 2010 年大部分企业销售业绩创新高, 企业资金相对充裕, 同时房地产市场上涨预期较高, 使得企业具备拿地的实力与动力, 土地市场的竞争仍将激烈, 土地交易量也将延续 2010 年的趋势, 继续增加或处于高位 18

下, 各城市土地储备工作开始步入正轨并产生一系列成果, 而中长期内促供应政策基调不变, 预计 2011 年各城市土地出让计划量仍将居高不下 2010 年大部分企业销售业绩创

19 观点 6: 一手市场供需矛盾缓和, 整体成交量价小幅上扬政府土地放量及企业销售走量, 共同推动一手商品住宅供应量攀升, 供不应求矛盾或将略微得到缓和, 这将助推一手成交量上涨由于各大开发企业加速二三线城市发展或选择优先发展未限购城市, 投资类需求将继续转移至非限购城市, 供需双重作用下, 非限购城市成交量涨幅可能高达 30%, 而限购类城市涨幅可能在 15%~20% 之间 ; 城际高铁市内地铁的开通便于房价从高到低传导, 带动成交价格继续上涨, 而涨幅过快则可能诱导出新的调控政策, 最终上涨幅度可能在 15%~20% 之间成交量整体上来看, 政府加大供地力度已成定势, 这将激发企业筹资拿地的积极性 ; 基于各类监管政策限制和自身发展的需要, 明年开发企业还需加快开发销售环节的进度 ; 政府土地放量及企业销售走量, 共同推动一手商品住宅供应量攀升而控制需求的三限政策很难放松或退出, 购房需求短期内不会发生根本性变化, 这样, 市场供不应求矛盾或将略微得到缓和, 在供给的推动下, 明年的市场成交量将明显增加区域上来看, 各大开发企业加速二三线城市发展或选择优先发展未限购城市, 投资类需求会继续转移至非限购城市, 供需双重作用下, 未限购的二线城市涨幅较大 ; 结合过去市场交易特征, 限购类城市未来成交量涨幅在 15%~20%, 非限购类城市可达 30% 随着城市化进程的加快城际高铁与市内地铁等配套的日渐完善, 房价上涨从一线城市蔓延至二三线城市从城市内的高价区域传导至低价区域基于近三年房价年均上涨幅度约在 25% 以上, 结合未来供需状况以及通胀形势, 明年房价上涨的趋势依旧明显, 涨幅将继续维持在 15%~20% 之间当然, 不排除政策相对缓和的二三线城市涨幅可能会在 10%~15% 之间 19

涨幅过快则可能诱导出新的调控政策, 最终上涨幅度可能在 15%~20% 之间成交量整体上来看, 政府加大供地力度已成定势, 这将激发企业筹资拿地的积极性 ; 基于各类监管政策限制和自身发展的需要, 明年开发企业还需加快开发销售

20 观点 7: 二手房成交量稳中有降, 价格涨幅将与一手看齐二手购房需求大多以首次置业为主, 受调控影响有限 ; 部分业主在通胀的背景下会选择持房观望, 房源缩减会导致成交量下降, 降幅在 10%~15%, 因为市场成熟度低, 非限购的城市波动更小, 降幅将在 10% 以内由于二手房交易过程中大都参照周边一手成交价格, 因此, 二手房成交价格涨幅将在 10%~ 20% 之间通胀的大环境之下, 持有房产至少能保值, 部分二手房业主会选择观望或转售为租, 导致二手住宅供应量略有减少, 房源的缩减将使明年二手房成交量略有下降, 降幅在 10% 左右近些年来限购类城市的二手市场发展迅速, 市场交易以供应为主导, 房源缩减会导致成交量下降, 预计降幅在 10%~15%; 非限购城市二手市场成熟度低, 市场交易以需求为主导, 刚性需求受外部环境影响有限, 致使成交量整体平稳, 降幅将在 10% 以内在房地产市场相对稳健的前提下, 二手房交易过程中更多参照周边一手成交价格, 因此, 二手房成交价格涨幅将在 10%~20% 之间 20

供应量略有减少, 房源的缩减将使明年二手房成交量略有下降, 降幅在 10% 左右近些年来限购类城市的二手市场发展迅速, 市场交易以供应为主导, 房源缩减会导致成交量下降, 预计降幅在 10%~15%; 非限购城市二手市场成熟度低,

21 观点 8: 房屋租赁成交量价齐升, 全年将延续季节性变化受通胀市场上升预期影响, 部分二手业主考虑转售为租, 一方面降低二手市场成交量, 另一方面或将拉高租赁总量另外, 在一二手房价格上涨影响之下, 租赁总体价格将出现相关性上涨春节后的返城潮年中的毕业潮依然存在, 使得全年依然延续季节性变化规律从区域上来看, 受经济人口等客观环境的影响, 一线城市租赁市场活跃程度强于二三线城市, 预计未来一线城市租赁量价将上涨 15% 左右, 其他二三线城市涨幅在 5%~15% 之间部门伟业我爱我家市场研究院撰写程浩业马巧巧李琛电话邮箱申明本报告仅供伟业我爱我家及下属各公司 ( 以下简称伟业我爱我家 ) 内部使用报告中的数据均来自官方统计数据, 或是基于伟业我爱我家认为可靠的已公开信息, 伟业我爱我家对这些数据和信息的准确性及完整性不作任何保证版权仅为伟业我爱我家所有, 未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制刊登发表或引用备注如需其它数据或详细报告, 请与撰写人联系博客微博 21

抗战时期国民政府的银行监理体制探析 % # % % % ) % % # # + #, ) +, % % % % % % % %

抗战时期国民政府的银行监理体制探析 % # % % % ) % % # # + #, ) +, % % % % % % % % 抗战时期国民政府的银行监理体制探析王红曼抗战时期国民政府为适应战时经济金融的需要实行由财政部四联总处中央银行等多家机构先后共同参与的多元化银行监理体制对战时状态下的银行发展与经营安全进行了大规模的设计与