新建住宅市场月报2011年2月.doc

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1 限 购 效 果 立 竿 见 影 住 宅 成 交 平 稳 回 落 本 期 提 要 : 1 限 购 细 则 全 面 出 台 : 整 个 2 月 共 有 18 个 城 市 出 台 了 国 八 条 细 则, 累 计 出 台 细 则 的 城 市 占 应 出 台 城 市 的 一 半 左 右, 各 城 市 细 则 内 容 基 本 参 照 国 八 条 要 求 ; 2 2 月 楼 市 成 交 平 稳 回 落 : 限 购 政 策 效 果 初 显, 不 同 城 市 限 购 政 策 出 台 的 时 间 影 响 各 自 销 量 表 现 3 未 来 市 场 预 测 : 由 于 限 购 细 则 出 台 时 间 的 差 异, 因 此 造 成 的 政 策 效 应 将 在 3 月 继 续 体 现, 住 宅 成 交 量 环 比 将 小 幅 回 升, 但 成 交 价 格 短 期 仍 将 保 持 僵 持 2 月, 各 个 重 点 城 市 陆 续 出 台 了 国 八 条 细 则, 其 中 均 包 含 有 限 购 政 策 大 范 围 的 限 购 政 策 直 接 限 制 了 市 场 上 投 资 和 改 善 型 需 求, 从 一 定 程 度 上 改 变 了 流 动 性 过 剩 对 中 国 楼 市 泡 沫 推 波 助 澜 的 现 状, 未 来 市 场 供 求 格 局 或 将 出 现 逆 转 由 于 各 地 出 台 限 购 的 时 间 不 同, 受 部 分 城 市 限 购 政 策 出 台 前 突 击 成 交 的 影 响,2 月 份 中 原 监 测 的 重 点 城 市 成 交 并 未 出 现 历 史 低 点, 同 比 21 年 2 月 仍 有 所 增 加 但 是 分 城 市 来 看, 上 海 长 春 青 岛 等 1 月 底 已 出 台 限 购 政 策 的 城 市,2 月 份 的 成 交 量 创 出 近 年 新 低 因 此, 我 们 预 测 3 月 限 购 的 冰 冻 效 应 将 在 其 他 城 市 陆 续 体 现, 但 在 供 应 增 加 的 推 动 下,3 月 的 住 宅 成 交 环 比 2 月 将 有 所 增 加 国 八 条 细 则 陆 续 出 台 限 购 城 市 市 场 已 显 分 化 除 青 岛 长 春 上 海 在 1 月 份 就 出 台 了 国 八 条 细 则 外, 整 个 2 月 共 有 18 个 城 市 出 台 了 国 八 条 细 则 地 方 细 则 普 遍 照 搬 中 央 国 八 条 的 内 容, 但 在 限 购 标 准 的 细 节 上, 个 别 城 市 略 有 差 别 这 些 差 别 主 要 包 括 : 外 地 人 购 房 需 要 提 供 的 纳 税 证 明 年 限 不 同, 一 般 为 1 年 的 纳 税 证 明, 但 如 北 京 规 定 为 5 年 ; 限 购 的 区 域 不 同, 一 般 包 括 中 心 城 市 和 郊 区, 但 如 成 都 仅 包 括 主 城 区 ; 执 行 时 限 不 同, 一 般 没 有 规 定 结 束 时 间, 但 如 长 春 明 确 规 定 执 行 时 间 到 211 年 年 底 限 购 政 策 在 不 同 城 市 将 起 到 不 同 的 效 果, 若 不 考 虑 房 价 的 泡 沫 程 度 以 及 未 来 的 供 应 情 况, 我 们 认 为, 以 下 两 项 因 素 将 决 定 限 购 政 策 的 效 果 第 一, 是 本 地 居 民 的 住 房 满 足 程 度 ; 第 二, 是 外 地 居 民 占 常 住 人 口 的 比 例 本 地 居 民 的 住 房 满 足 程 度 越 高, 外 地 居 民 所 占 比 例 越 大, 则 限 购 政 策 的 影 响 越 明 显, 反 之, 则 限 购 政 策 的 效 果 越 小 在 一 线 城 市 ( 北 京 上 海 广 州 深 圳 ), 本 地 居 民 住 房 满 足 程 度 较 高, 同 时 外 来 人 口 所 占 比 例 较 大, 因 此 受 限 购 的 影 响 也 将 较 大 上 海 由 于 房 产 税 的 出 台, 北 京 由 于 外 地 人 5 年 的 纳 税 规 定, 因 此 这 个 两 个 城 市 受 政 策 影 响 将 更 明 显 在 二 线 城 市 ( 天 津 成 都 重 庆 杭 州 长 春 武 汉 等 ), 房 地 产 市 场 仍 处 于 快 速 发 展 阶 段, 首 套 需 求 和 改 善 型 需 求 仍 占 主 流, 外 来 人 口 所 占 比 例 不 高, 因 此 受 限 购 的 影 响 将 较 小 对 于 成 都 等 仅 对 市 区 限 购 的 城 市 而 言, 则 受 限 购 的 影 响 将 更 小, 但 成 交 结 构 将 有 所 改 变 ; 重 庆 由 于 出 台 了 高 档 房 的 房 产 税, 未 来 成 交 将 受 到 抑 制 发 布 日 期 : 211 年 3 月 7 日 而 在 广 大 的 三 线 城 市, 一 方 面 并 未 出 台 限 购 政 策, 另 一 方 面 从 一 二 线 城 市 中 被 挤 出 的 投 资 投 机 需 求 将 会 流 向 这 些 城 市, 经 济 增 长 及 转 移 性 投 资 将 促 使 未 来 三 线 城 市 房 地 产 市 场 量 价 继 续 稳 定 增 长 表 1: 各 城 市 国 八 条 细 则 出 台 时 间 1

2 出 台 日 期 城 市 出 台 日 期 城 市 1 月 28 日 青 岛 2 月 21 日 天 津 1 月 28 日 长 春 2 月 23 日 武 汉 1 月 31 日 上 海 2 月 23 日 济 南 2 月 11 日 贵 阳 2 月 23 日 银 川 2 月 13 日 南 宁 2 月 24 日 广 州 2 月 15 日 成 都 2 月 26 日 昆 明 2 月 15 日 北 京 2 月 28 日 杭 州 2 月 18 日 哈 尔 滨 2 月 28 日 海 口 2 月 19 日 南 京 3 月 1 日 沈 阳 2 月 2 日 宁 波 3 月 1 日 大 连 2 月 2 日 无 锡 3 月 2 日 福 州 2 月 2 日 厦 门 3 月 2 日 苏 州 2 月 21 日 石 家 庄 数 据 来 源 : 中 原 集 团 研 究 中 心 根 据 公 开 资 料 整 理 突 击 成 交 增 加 2 月 楼 市 成 交 平 稳 回 落 由 于 春 节 假 期 影 响,2 月 历 来 是 全 年 的 成 交 淡 季, 同 时 受 各 地 国 八 条 细 则 陆 续 出 台 的 影 响, 本 月 中 原 监 测 的 9 个 重 点 城 市 住 宅 成 交 陷 入 低 谷 但 部 分 城 市 在 限 购 细 则 出 台 前, 出 现 突 击 成 交 现 象, 因 此 本 月 被 监 测 城 市 的 住 宅 成 交 环 比 虽 明 显 下 降, 但 同 比 仍 出 现 小 幅 增 长 另 外, 上 海 在 限 购 和 房 产 税 的 双 重 影 响 下, 本 月 成 交 结 构 出 现 了 明 显 的 变 化, 高 档 房 成 交 比 重 显 著 下 滑 整 体 状 况 : 供 应 有 所 增 加 成 交 平 稳 回 落 1 月 底, 第 三 轮 地 产 调 控 政 策 提 前 出 台, 规 定 了 更 加 严 厉 的 限 购 政 策 在 此 背 景 下, 部 分 城 市 开 发 商 抢 在 地 方 细 则 出 台 之 前 推 出 新 盘, 同 时 即 将 受 限 购 政 策 影 响 的 居 民 也 突 击 购 房, 本 月 住 宅 市 场 供 应 同 比 有 所 增 加, 成 交 也 略 有 增 长 中 原 监 测 的 9 个 重 点 城 市 本 月 新 增 供 应 万 平 方 米, 同 比 增 长 11.4%, 住 宅 成 交 万 平 方 米, 同 比 微 增 5.%, 环 比 下 降 46.3% 图 1: 重 点 城 市 一 手 住 宅 成 交 面 积 图 ( ) 万 平 方 米 北 京 /Beijing 上 海 /Shanghai 广 州 /Guangzhou 深 圳 /Shenzhen 天 津 /Tianjin 重 庆 /Chongqing 成 都 /Chengdu 杭 州 /hangzhou 数 据 来 源 : 住 宅 监 测 系 统, 中 原 集 团 研 究 中 心 各 地 楼 市 : 市 场 分 化 限 购 城 市 成 交 创 新 低 按 照 出 台 国 八 条 细 则 的 时 间 划 分, 我 们 把 中 原 监 测 的 9 个 重 点 城 市 分 为 三 类, 第 一 类 是 2 月 之 前 出 台 细 则 的 城 市, 有 长 春 上 海 ; 第 二 类 是 2 月 15 日 出 台 细 则 的 城 市, 有 成 都 北 京 ; 第 三 类 是 2 月 底 出 台 细 则 或 尚 未 出 台 细 则 的 城 市, 有 广 州 天 津 重 庆 杭 州 第 一 类 城 市 : 上 海 长 春 在 1 月 底 就 出 台 了 国 八 条 细 则, 因 此 这 两 个 城 市 的 表 现 更 能 体 现 出 政 策 的 影 响 程 度 本 月 上 海 长 春 的 住 宅 成 交 面 积 分 别 为 万 平 方 米, 均 创 近 年 来 的 月 度 成 交 新 低, 同 比 1 年 2 月 的 成 交 分 别 下 降 13% 34%, 上 海 成 交 下 滑 较 小 的 主 要 原 因 是 本 月 供 应 同 比 出 现 1% 的 增 长 2

3 击 买 房 现 象 明 显, 后 半 月 成 交 则 迅 速 冰 冻 本 月 北 京 成 都 的 住 宅 成 交 面 积 分 别 为 万 平 方 米, 北 京 同 比 下 降 37%, 成 都 同 比 增 长 15% 第 三 类 城 市 : 广 州 杭 州 天 津 在 2 月 底 出 台 了 细 则, 重 庆 尚 未 出 台 细 则, 因 此 限 购 政 策 的 影 响 尚 未 显 现, 部 分 购 房 者 抢 在 政 策 窗 口 期 内 提 前 采 取 购 房 行 动 一 线 的 广 州 成 交 同 比 分 别 下 滑 38%, 二 线 的 天 津 杭 州 成 交 同 比 上 升 196% 117%, 重 庆 受 供 应 同 比 大 降 67% 和 房 产 税 的 影 响 本 月 成 交 同 比 锐 减 52%, 成 交 量 创 近 几 年 来 的 最 低 上 海 楼 市 : 豪 宅 遇 冷 成 交 结 构 出 现 明 显 变 化 1 月 27 日 房 产 税 出 台,1 月 31 日 国 八 条 细 则 出 台, 上 海 楼 市 在 春 节 前 连 续 遭 遇 政 策 打 击 如 今, 经 历 了 一 个 月 的 消 化 期 后, 我 们 发 现, 上 海 楼 市 除 了 住 宅 成 交 出 现 环 比 69% 的 下 滑 外, 成 交 结 构 也 出 现 明 显 变 化 通 过 同 比 最 近 一 年 上 海 住 宅 成 交 的 套 均 面 积 和 均 价, 我 们 发 现,2 月 上 海 住 宅 成 交 的 套 均 面 积 仅 为 94.8 平 方 米, 与 前 三 月 15.9 平 方 米 相 比, 大 幅 下 滑 1.5%; 住 宅 价 格 方 面, 本 月 均 价 仅 为 9763 元 / 平 方 米, 创 29 年 2 月 以 来 的 最 低 值, 环 比 1 月 均 价 下 滑 38.3% 套 均 面 积 和 成 交 均 价 的 大 幅 下 滑 表 明, 受 房 产 税 和 限 购 双 重 政 策 的 影 响, 小 户 型 低 单 价 的 住 宅 的 成 交 占 比 逐 步 增 加, 而 大 户 型 高 单 价 的 住 宅 本 月 成 交 冷 清 同 时, 上 海 住 宅 市 场 本 月 供 求 比 也 出 现 逆 转, 由 上 月 的.76 变 为 本 月 的 2.31 图 2: 上 海 一 手 住 宅 成 交 套 均 面 积 及 成 交 均 价 走 势 图 ( ) 万 平 方 米 数 据 来 源 : 住 宅 监 测 系 统, 中 原 集 团 研 究 中 心 套 均 面 积 销 售 价 格 元 / 平 方 米 土 地 供 应 明 显 萎 缩 住 宅 用 地 比 例 下 滑 在 新 一 轮 调 控 的 大 背 景 下,2 月 份 中 原 监 测 的 12 个 重 点 城 市 的 土 地 供 应 大 幅 萎 缩, 创 29 年 4 月 以 来 的 最 低 值 在 住 宅 成 交 低 迷 的 状 况 下, 地 方 政 府 普 遍 下 调 了 住 宅 用 地 的 供 应 ; 另 一 方 面, 商 办 用 地 占 土 地 供 应 的 比 例 有 所 提 高 虽 然 住 宅 销 售 市 场 比 较 低 迷, 但 是 本 月 住 宅 用 地 的 流 标 率 依 然 保 持 低 位 土 地 供 应 大 幅 减 少 根 据 中 原 土 地 监 测 系 统 数 据 显 示,2 月 12 个 重 点 监 测 城 市 住 宅 用 地 供 应 面 积 228 万 平 方 米, 为 29 年 4 月 以 来 的 最 低 值, 同 比 21 年 2 月 下 降 77.6%, 环 比 211 年 1 月 下 滑 62.8% 其 中 北 京 深 圳 天 津 重 庆 成 都 杭 州 均 无 新 增 住 宅 用 地 供 应 3

4 图 3: 重 点 城 市 土 地 供 应 情 况 ( ) 公 顷 全 部 用 地 商 办 用 地 居 住 用 地 数 据 来 源 : 土 地 监 测 系 统, 中 原 集 团 研 究 中 心 商 办 用 地 供 应 比 例 增 加 本 月 商 办 用 地 供 应 面 积 也 有 所 下 降,12 个 重 点 监 测 城 市 商 办 用 地 供 应 125 万 平 方 米, 环 比 下 降 31.4%, 但 是 占 所 用 商 品 房 用 地 供 应 的 比 例 从 1 月 的 22.9% 上 升 到 35.4%, 达 到 近 几 年 来 的 最 高 水 平 政 府 在 减 少 住 宅 用 地 供 应 的 情 况 下, 有 意 识 的 增 加 了 商 办 用 地 所 占 的 比 例 图 4: 重 点 城 市 商 办 土 地 供 应 情 况 及 所 占 比 例 ( ) 万 平 方 米 4 35 商 办 用 地 供 应 面 积 所 占 比 例 % 4% 35% 3% 25% 2% 15% 1% 5% % 数 据 来 源 : 土 地 监 测 系 统, 中 原 集 团 研 究 中 心 住 宅 用 地 流 标 率 保 持 低 位 虽 然 本 月 住 宅 用 地 成 交 大 幅 下 滑,12 个 重 点 监 测 城 市 住 宅 用 地 总 成 交 面 积 仅 为 228 万 平 方 米, 但 其 主 要 原 因 是 到 期 的 土 地 比 较 少, 在 这 些 到 期 的 土 地 中, 仅 有 2 幅 土 地 发 生 流 标, 且 均 位 于 成 都 市 图 5: 重 点 城 市 住 宅 土 地 成 交 情 况 及 流 标 率 ( ) 万 平 方 米 16 居 住 用 地 成 交 面 积 居 住 用 地 流 标 率 25% % 1 15% 8 6 1% 4 2 5% % 数 据 来 源 : 土 地 监 测 系 统, 中 原 集 团 研 究 中 心 4

5 3 月 整 体 成 交 有 望 回 升 房 价 或 将 持 续 僵 持 成 交 量 : 小 阳 春 无 望 3 月 成 交 将 小 幅 回 升 3 月 份, 一 类 城 市 的 上 海 长 春 的 住 宅 成 交 环 比 将 有 所 增 长, 回 升 幅 度 将 在 3%-5%; 二 类 城 市 的 北 京 成 都 由 于 需 求 在 2 月 上 半 月 提 前 释 放, 住 宅 成 交 环 比 将 会 基 本 持 平 ; 三 类 城 市 中 月 底 出 台 细 则 的 城 市 广 州 天 津 杭 州 3 月 成 交 将 出 现 下 降, 而 深 圳 重 庆 预 计 3 月 成 交 将 有 2%-3% 的 反 弹 因 此, 总 体 来 看, 往 年 3 4 月 份 的 成 交 小 阳 春 在 211 年 将 不 再 出 现, 3 月 9 个 重 点 监 测 城 市 的 成 交 环 比 将 略 有 增 长, 但 增 幅 有 限 成 交 结 构 : 小 户 型 低 总 价 户 型 将 获 青 睐 根 据 上 海 2 月 份 住 宅 市 场 的 成 交 情 况 分 析, 在 限 购 和 房 产 税 政 策 的 双 重 影 响 下, 小 户 型 低 总 价 的 户 型 受 到 购 房 者 的 青 睐 市 场 上 有 一 部 分 具 有 购 买 能 力 的 家 庭 丧 失 了 购 房 资 格, 而 大 多 数 具 有 购 房 资 格 的 家 庭 则 无 力 承 受 大 户 型 高 总 价 的 房 产, 同 时 房 产 税 也 将 在 一 定 程 度 上 抑 制 大 户 型 房 产 的 需 求 一 般 的 限 购 城 市 虽 然 尚 未 出 台 房 产 税, 但 是 需 求 结 构 的 改 变 将 使 高 档 楼 盘 的 蓄 客 时 间 持 续 更 久, 而 中 低 端 楼 盘 的 需 求 依 然 旺 盛, 开 发 商 也 将 在 近 期 调 整 供 应 的 节 奏, 力 推 此 类 住 宅, 因 此 未 来 几 个 月 主 要 城 市 的 住 宅 成 交 结 构 将 出 现 明 显 变 化 成 交 价 格 : 短 期 调 整, 难 现 大 跌 21 年 的 房 价 虽 经 两 轮 调 控, 仍 未 下 跌, 主 要 原 因 在 于 几 点 : 宽 裕 的 流 动 性 推 高 整 体 市 场, 知 名 房 企 资 金 面 并 不 紧 张 因 而 缺 乏 降 价 动 力 ; 刚 性 需 求 及 财 富 储 藏 需 求 支 撑 市 场, 房 地 产 依 然 是 稳 健 的 投 资 渠 道 今 年 2 月 起, 随 着 限 购 政 策 在 重 点 城 市 全 面 铺 开, 购 买 力 强 大 的 投 资 改 善 类 需 求 受 到 极 大 抑 制, 观 望 气 氛 重 现, 短 期 内 自 住 需 求 成 为 市 场 主 力, 高 端 住 宅 成 交 低 迷 同 时, 开 发 商 也 受 到 更 严 格 的 税 收 融 资 限 制 在 此 情 况 下, 成 交 价 格 在 3 至 6 个 月 内 出 现 调 整 难 以 避 免 但 从 宏 观 大 环 境 看, 整 体 经 济 环 境 依 然 向 好, 住 宅 市 场 上 潜 在 购 买 力 依 然 存 在 同 时, 开 发 商 自 去 年 起 已 减 少 支 出, 增 加 现 金 储 备, 为 市 场 低 谷 做 好 了 准 备 另 外, 限 购 政 策 也 使 得 二 手 房 市 场 上 业 主 惜 售, 议 价 空 间 减 少 上 述 几 个 方 面, 加 上 原 有 的 支 撑 房 地 产 市 场 的 根 本 因 素 依 然 存 在, 使 得 未 来 房 价 出 现 大 跌 的 可 能 性 很 小 5

6 作 者 季 峰 刘 渊 中 原 地 产 研 究 中 心 地 址 : 上 海 市 延 安 西 路 889 号 太 平 洋 中 心 89 室 电 话 : 传 真 : 电 邮 : 网 站 :ccpr.centaline.com.cn 说 明 土 地 监 测 系 统 数 据 来 源 : 中 原 地 产 研 究 中 心 根 据 各 城 市 土 地 资 源 管 理 部 门 公 布 的 相 关 信 息 整 理 补 充 而 得 数 据 说 明 : 统 计 数 据 为 十 二 城 市 相 关 数 据 加 总 所 得, 这 些 城 市 分 别 为 : 北 京 上 海 广 州 深 圳 天 津 重 庆 成 都 武 汉 沈 阳 长 春 南 京 和 杭 州 住 宅 监 测 系 统 数 据 来 源 : 中 原 地 产 研 究 中 心 根 据 各 城 市 房 管 局 统 计 局 公 布 的 相 关 信 息, 及 中 原 当 地 调 研 数 据 整 理 补 充 而 得 ; 数 据 说 明 : 本 报 告 中 各 城 市 数 据 覆 盖 范 围 见 下 表 城 市 数 据 覆 盖 范 围 北 京 全 市 16 区 2 县 上 海 全 市 11 区 1 县 广 州 全 市 1 区 深 圳 全 市 6 区 天 津 全 市 15 区 3 县 重 庆 主 城 9 区 成 都 中 心 五 区 杭 州 市 辖 8 区 ( 不 含 余 杭 萧 山 两 区 ) 武 汉 主 城 1 区 ( 不 含 蔡 甸 黄 陂 汉 南 新 洲 四 区 ) 长 春 市 辖 5 区 ( 不 含 双 阳 区 ) 行 业 监 测 系 统 数 据 来 源 : 中 原 依 靠 自 身 研 究 网 络 及 公 开 渠 道 对 标 杆 上 市 房 企 项 目 进 行 定 期 跟 踪 监 测 数 据 说 明 : 本 报 告 中 所 称 标 杆 上 市 房 企 包 括 有 以 下 1 家 公 司 : 保 利 恒 大 富 力 华 润 金 地 绿 城 万 科 雅 居 乐 招 商 中 海 监 测 项 目 包 括 : 土 地 储 备 在 建 项 目 在 售 项 目 211 版 权 声 明 本 报 告 由 中 原 地 产 研 究 中 心 编 写, 所 有 提 供 的 信 息 均 通 过 本 公 司 可 靠 的 途 径 获 得, 其 准 确 性 有 关 观 点 及 预 测 均 以 此 为 基 础 推 断 所 得, 仅 供 读 者 参 考 本 报 告 版 权 归 中 原 地 产 研 究 中 心 所 有 未 经 本 公 司 正 式 书 面 许 可 与 授 权, 任 何 个 人 和 组 织 均 不 得 以 任 何 手 段 与 形 式 对 本 报 告 进 行 发 布 或 复 制 如 引 用 刊 发, 须 注 明 出 处 为 中 原 地 产 研 究 中 心, 且 不 得 对 本 报 告 进 行 有 悖 原 意 的 删 节 和 修 改 本 报 告 中 的 信 息 或 所 表 达 的 意 见 并 不 构 成 对 房 地 产 市 场 投 资 咨 询 建 议 本 公 司 不 就 报 告 中 的 任 何 内 容 对 任 何 投 资 做 出 任 何 形 式 的 担 保 任 何 人 因 使 用 本 报 告 或 其 内 容 而 导 致 的 直 接 损 失 或 间 接 损 失, 本 公 司 不 承 担 任 何 责 任 6

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