供 应 倍 增, 需 求 倍 增? 引 言 与 本 报 告 共 同 发 布 的 2020 年 办 公 楼 市 场 城 市 报 告 上 海 : 打 造 中 国 的 国 际 化 城 市 描 绘 了 一 幅 关 于 上 海 办 公 楼 市 场 未 来 发 展 的 宏 观 蓝 图 本 报 告 将 深 入 挖

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1 2020 年 上 海 办 公 楼 市 场 展 望 : 供 应 倍 增, 需 求 倍 增? 2020 年 办 公 楼 市 场 城 市 报 告 2014 年 3 月

2 供 应 倍 增, 需 求 倍 增? 引 言 与 本 报 告 共 同 发 布 的 2020 年 办 公 楼 市 场 城 市 报 告 上 海 : 打 造 中 国 的 国 际 化 城 市 描 绘 了 一 幅 关 于 上 海 办 公 楼 市 场 未 来 发 展 的 宏 观 蓝 图 本 报 告 将 深 入 挖 掘 租 户 需 求 趋 势, 并 探 求 以 下 问 题 的 答 案 : 2020 年 前, 上 海 办 公 楼 市 场 是 否 会 出 现 供 过 于 求 的 情 况? 哪 些 行 业 将 推 动 办 公 楼 市 场 的 未 来 需 求? 租 户 需 求 趋 势 对 于 具 体 的 细 分 市 场 发 展 有 何 影 响? 首 先, 我 们 验 证 第 三 产 业 规 模 与 办 公 楼 吸 纳 量 之 间 的 显 著 相 关 性, 并 借 此 预 测 到 2020 年 上 海 办 公 楼 市 场 需 求 量 然 后, 我 们 重 点 讨 论 上 海 自 由 贸 易 试 验 区 ( 自 贸 区 ) 的 批 准 成 立, 它 标 志 着 中 国 推 进 金 融 与 服 务 行 业 改 革 迈 出 历 史 性 的 一 步, 未 来 出 台 的 政 策 细 则 将 是 推 升 中 长 期 办 公 楼 需 求 的 一 项 关 键 促 进 因 素 最 后, 我 们 探 讨 办 公 楼 需 求, 哪 些 行 业 的 表 现 将 最 为 活 跃 以 及 哪 些 行 业 可 能 成 为 未 来 需 求 的 新 来 源 结 合 租 户 对 办 公 面 积 需 求 的 不 同 特 性, 我 们 分 析 了 未 来 哪 些 细 分 市 场 将 从 中 受 益, 而 哪 些 细 分 市 场 将 面 临 挑 战

3 服 务 业 的 强 劲 增 长 将 推 动 市 场 实 现 供 需 平 衡 上 海 的 成 熟 商 务 区 和 新 兴 商 务 区 未 来 将 涌 现 大 量 新 增 办 公 楼 供 应, 这 已 经 开 始 引 发 一 些 投 资 者 与 开 发 商 的 担 心 中 长 期 内 市 场 是 否 将 出 现 供 过 于 求 的 潜 在 风 险 ( 如 图 1 所 示 )? 至 2020 年, 上 海 办 公 楼 市 场 将 新 增 约 570 万 平 方 米 的 供 应, 即 在 现 有 总 量 基 础 上 增 加 80% 乍 看 起 来, 这 些 数 字 无 论 在 绝 对 数 值 还 是 相 对 涨 幅 上 都 显 得 有 些 惊 人 那 么 2020 年 的 上 海 办 公 楼 市 场 真 的 会 出 现 供 应 过 剩 吗? 为 了 解 答 这 个 问 题, 我 们 深 入 分 析 了 办 公 楼 需 求 的 主 要 驱 动 力 对 于 上 海 办 公 楼 面 积 的 需 求 主 要 来 自 服 务 行 业 企 业 通 过 深 入 分 析 自 1995 年 至 2013 年 的 19 年 间 上 海 第 三 产 业 对 于 GDP 的 贡 献, 我 们 发 现 第 三 产 业 增 加 值 与 甲 级 办 公 楼 总 吸 纳 量 之 间 存 在 显 著 的 相 关 性, 利 用 线 性 回 归 模 型 来 模 拟 这 两 个 变 量 之 图 1:2013 年 与 2020 年 上 海 甲 级 办 公 楼 市 场 供 应 比 较 百 万 平 方 米 中 央 商 务 区 非 中 央 商 务 区 来 源 : 仲 量 联 行 闸 北 虹 口 杨 浦 普 陀 静 安 长 宁 黄 浦 浦 东 徐 汇 闵 行 2020 年 上 海 办 公 楼 市 场 展 望 3

4 供 应 倍 增, 需 求 倍 增? 间 的 关 系, 我 们 得 出 一 个 非 常 高 的 R 2 值 1 R 2 = ( 如 图 2 所 示 ) 图 2: 线 性 回 归 模 型 : 办 公 楼 面 积 总 吸 纳 量 与 第 三 产 业 所 创 造 的 GDP 值 图 3: 上 海 办 公 楼 市 场 供 应 需 求 及 空 置 率 百 万 平 方 米 15 空 置 率 60% 50% 办 公 楼 面 积 总 吸 纳 量 ( 百 万 平 方 米 ) 年 2013 年 ,000 1,500 2,000 2,500 3,000 第 三 产 业 GDP 值 ( 十 亿 元 ) 2020 年 R 2 =0.921 来 源 : 环 亚 经 济 数 据 经 济 学 人 智 库 牛 津 经 济 学 仲 量 联 行 分 析 我 们 相 信 服 务 业 发 展 规 模 与 办 公 楼 面 积 需 求 的 相 关 性 未 来 仍 将 延 续 因 此, 未 来 服 务 业 的 强 劲 增 长 将 有 利 于 为 办 公 楼 市 场 提 供 足 够 的 需 求 以 吸 纳 未 来 的 新 增 供 应 上 海 服 务 业 的 迅 猛 发 展 不 仅 取 决 于 经 济 总 量 的 增 长, 也 将 受 益 于 上 海 政 府 致 力 于 扩 大 服 务 行 业 在 整 体 经 济 中 所 占 份 额 的 发 展 目 标 上 海 市 政 府 设 定 的 目 标 是, 争 取 将 服 务 行 业 在 整 体 经 济 中 的 比 重 由 2013 年 的 62% 提 升 至 2017 年 的 65% 根 据 此 服 务 业 占 比 目 标, 将 其 引 入 回 归 模 型, 我 们 预 计 至 2020 年, 办 公 楼 总 吸 纳 量 将 是 目 前 的 两 倍, 达 到 1,200 万 平 方 米 基 于 未 来 每 年 的 新 增 供 应, 市 场 空 置 率 将 保 持 在 10% 左 右 ( 如 图 3 所 示 ) 办 公 楼 存 量 办 公 楼 总 吸 纳 量 空 置 率 40% 30% 20% 10% 注 解 :* 对 未 来 供 给 的 预 测 考 虑 了 未 来 项 目 延 期 交 付 及 已 竣 工 办 公 楼 品 质 降 级 的 因 素 ** 已 竣 工 办 公 楼 品 质 降 级 出 现 在 和 2013 年 来 源 : 仲 量 联 行 毫 不 夸 张 地 说, 中 国 经 济 发 展 的 重 中 之 重 是 服 务 业 的 发 展 壮 大 事 实 上, 想 要 实 现 经 济 发 展 结 构 从 投 资 驱 动 型 向 消 费 驱 动 型 转 换, 很 大 程 度 上 将 依 赖 于 服 务 业 的 发 展 究 其 原 因, 相 较 于 以 基 础 设 施 建 设 为 特 征 的 投 资 驱 动 型 经 济 增 长, 服 务 行 业 的 发 展 则 更 多 偏 向 于 劳 动 密 集 型 较 少 倾 向 于 资 本 密 集 型 重 点 发 展 服 务 业 将 会 创 造 出 更 多 的 高 收 入 白 领 工 作 岗 位, 有 助 于 提 高 中 国 的 中 产 阶 级 数 量, 而 中 产 阶 级 数 量 的 增 加 意 味 着 更 强 的 整 体 消 费 力 如 此 增 加 消 费 者 数 量 而 非 强 行 改 变 现 有 消 费 者 行 为 使 其 少 存 钱 多 花 钱, 将 大 大 有 助 于 扭 转 国 内 经 济 的 增 长 模 式, 即 从 投 资 驱 动 型 转 向 消 费 驱 动 型 0% 1 在 含 有 一 个 解 释 变 量 的 线 性 模 型 中,R 2 等 于 相 关 系 数 R 的 平 方,R 2 取 值 越 大, 意 味 着 残 差 平 方 和 越 小, 也 就 是 模 型 的 拟 合 效 果 越 好 年 上 海 办 公 楼 市 场 展 望

5 中 国 ( 上 海 ) 自 由 贸 易 试 验 区 : 服 务 业 改 革 的 催 化 剂 崇 明 2013 年, 国 务 院 批 准 中 国 首 个 自 由 贸 易 区 ( 自 贸 区 ) 在 上 海 成 立 自 贸 区 的 正 式 成 立 不 仅 是 为 了 自 由 贸 易, 更 是 政 府 决 心 进 一 步 推 进 金 融 与 服 务 业 改 革 的 信 号 2013 年 9 月 公 布 的 总 体 方 案 中 所 涉 及 的 六 个 行 业 领 域 都 与 服 务 业 相 关 此 外, 预 计 自 贸 区 将 在 开 放 金 融 市 场 人 民 币 自 由 兑 换 和 利 率 市 场 化 等 方 面 开 展 一 系 列 的 改 革 试 点, 这 将 有 利 于 上 海 整 个 城 市 金 融 服 务 行 业 的 发 展, 继 而 推 动 专 业 服 务 业 企 业 对 办 公 楼 面 积 的 需 求 此 外, 通 过 采 取 负 面 清 单 的 管 理 模 式, 而 非 仅 允 许 个 别 特 定 行 业 开 展 业 务, 自 贸 区 也 将 迎 来 一 轮 新 兴 商 业 活 动, 尤 其 是 一 些 至 今 在 华 投 资 规 模 仍 受 到 限 制 的 外 资 业 务 从 这 个 角 度 看, 自 贸 区 的 宣 告 成 立 与 中 国 在 2001 年 加 入 世 界 贸 易 组 织 (WTO) 的 意 义 可 相 提 并 论 在 逐 步 达 到 加 入 WTO 要 求 的 过 程 中, 中 国 致 力 于 减 少 外 国 公 司 在 制 造 业 与 贸 易 业 上 所 受 的 限 制 与 此 类 似, 上 海 自 贸 区 则 可 被 视 为 一 项 针 对 中 国 的 金 融 业 以 及 更 广 泛 的 服 务 行 业 实 施 的 改 革 开 放 机 制 江 苏 省 浙 江 省 外 高 桥 保 税 物 流 园 区 宝 山 1 嘉 定 2 外 高 桥 保 税 区 非 中 央 商 务 区 中 央 商 务 区 浦 东 机 场 综 合 保 税 区 虹 桥 国 际 机 场 青 浦 3 浦 东 国 际 机 场 浦 东 松 江 闵 行 上 海 市 奉 贤 洋 山 保 税 港 区 4 金 山 中 国 ( 上 海 ) 自 由 贸 易 试 验 区 继 李 克 强 总 理 在 今 年 3 月 考 察 上 海 之 后, 国 务 院 在 7 月 正 式 批 准 设 立 中 国 ( 上 海 ) 自 由 贸 易 试 验 区, 9 月 29 日 自 贸 区 正 式 挂 牌 成 立 中 国 共 产 党 第 十 八 届 三 中 全 会 中 提 到, 自 贸 区 的 发 展 是 未 来 五 至 十 年 内 中 国 经 济 改 革 议 程 中 最 重 要 的 部 分 之 一 上 海 自 贸 区 共 计 占 地 28.8 平 方 公 里, 主 要 包 括 四 个 区 域 上 海 外 高 桥 保 税 区 外 高 桥 保 税 物 流 园 区 洋 山 保 税 港 区 和 上 海 浦 东 机 场 综 合 保 税 区, 这 四 个 区 域 都 位 于 城 市 东 部 的 沿 海 区 域, 距 离 目 前 的 中 央 商 务 区 约 25 至 60 公 里 自 贸 区 成 立 的 主 要 目 的 是 扩 大 中 国 的 经 济 与 金 融 改 革 的 范 围, 特 别 是 要 开 放 服 务 业 自 贸 区 的 成 立 并 非 要 建 设 新 中 央 商 务 区 与 传 统 中 央 商 务 区 竞 争, 而 是 使 其 成 为 经 济 改 革 的 试 验 田 卓 有 成 效 的 改 革 措 施 将 可 能 被 国 内 其 它 自 贸 区 迅 速 复 制, 并 最 终 在 全 国 范 围 内 推 广 自 贸 区 的 总 体 方 案 涉 及 六 大 领 域 的 18 个 行 业, 且 都 与 服 务 业 相 关, 包 括 金 融 服 务 船 舶 运 输 专 业 服 务 商 业 贸 易 服 务 文 化 服 务 及 社 会 服 务 此 外, 自 贸 区 实 施 的 另 一 项 关 键 举 措 是 建 立 了 负 面 清 单 的 管 理 模 式 作 为 一 种 新 管 理 办 法, 负 面 清 单 意 味 着 未 被 列 上 清 单 的 外 商 投 资 业 务 都 是 被 允 许 的 与 现 有 的 外 商 投 资 产 业 指 导 目 录 相 比, 这 一 新 模 式 是 改 善 外 商 投 资 监 管 环 境 的 一 大 进 步 预 计 今 后 几 年 内 负 面 清 单 中 的 条 目 将 被 进 一 步 简 化, 更 多 行 业 将 允 许 外 商 投 资 进 入 2020 年 上 海 办 公 楼 市 场 展 望 5

6 供 应 倍 增, 需 求 倍 增? 在 比 较 这 两 次 重 要 事 件 时, 我 们 有 必 要 回 顾 加 入 WTO 对 上 海 办 公 楼 市 场 的 影 响 外 资 的 大 量 涌 入 以 及 国 内 制 造 业 的 长 足 发 展 推 动 中 国 一 线 城 市 的 办 公 楼 需 求 量 激 增 上 海 的 外 向 型 及 国 际 化 特 征, 吸 引 了 众 多 外 资 公 司 在 此 设 立 其 中 国 总 部 在 过 去 12 年 中, 这 些 企 业 总 部 的 规 模 已 经 扩 大 了 十 几 二 十 倍 ( 如 表 1 所 示 ) 此 外, 数 以 千 计 的 外 资 制 造 业 和 贸 易 业 公 司 在 这 期 间 于 上 海 新 设 办 公 室 我 们 充 分 相 信, 以 自 贸 区 成 立 为 标 志 的 中 国 新 一 轮 改 革 对 上 海 办 公 楼 市 场 也 会 产 生 类 似 的 影 响 中 国 首 个 自 贸 区 落 户 上 海 明 确 了 上 海 将 在 服 务 业 改 革 中 发 挥 先 锋 作 用, 预 计 这 也 将 促 进 办 公 楼 需 求 的 显 著 增 长 表 1: 部 分 外 资 租 户 在 2001 年 与 2013 年 对 上 海 甲 级 办 公 楼 面 积 需 求 的 变 化 : 租 户 2001 年 ( 平 方 米 ) 2013 年 ( 平 方 米 ) 德 国 大 陆 集 团 2,000 20,000 1,000% 施 耐 德 电 气 1,500 20,000 1,300% 福 特 1,200 10, % 优 衣 库 ,000 2,000% 耐 克 2,000 55,000 2,700% 来 源 : 仲 量 联 行 2001 年 至 2013 年 需 求 增 长 (%) 年 上 海 办 公 楼 市 场 展 望

7 两 大 拉 动 办 公 楼 需 求 的 行 业 : 金 融 服 务 业 和 专 业 服 务 业 金 融 服 务 业 驱 动 力 图 4: 上 海 甲 级 办 公 楼 市 场 租 户 分 析 ( 按 租 户 所 在 行 业 分 类 ) 金 融 服 务 业 是 上 海 甲 级 办 公 楼 市 场 需 求 的 最 重 要 来 源 金 融 服 务 业 企 业 目 前 租 赁 了 甲 级 办 公 楼 市 场 总 租 赁 面 积 的 近 27% ( 如 图 4 所 示 ) 在 政 策 支 撑 和 市 场 推 动 的 双 重 作 用 下, 金 融 服 务 业 将 继 续 保 持 迅 猛 增 速, 未 来 中 长 期 内 该 行 业 对 办 公 面 积 的 需 求 占 市 场 总 需 求 的 比 例 也 将 进 一 步 扩 大 中 央 政 府 决 心 将 上 海 建 设 成 为 国 际 金 融 中 心, 这 将 成 为 支 撑 上 海 金 融 服 务 业 发 展 的 关 键 要 素 而 且 作 为 中 国 连 接 世 界 的 窗 口, 上 海 理 应 成 为 市 场 改 革 的 先 行 者 ( 如 图 5 所 示 ) 北 京 由 于 聚 集 了 大 量 国 有 企 业 总 部, 将 保 持 其 在 商 业 银 行 业 中 的 主 导 地 位 而 在 金 融 服 务 业 的 其 它 领 域, 即 便 中 国 其 他 一 些 主 要 城 市 也 在 雄 心 勃 勃 地 打 造 金 融 中 心, 但 上 海 已 经 当 仁 不 让 地 成 为 了 国 内 金 融 中 心, 这 些 行 业 包 括 证 券 交 易 投 资 银 行 基 金 管 理 保 险 以 及 私 募 基 金 等 未 来 十 年, 不 断 壮 大 的 中 产 阶 级 人 群 将 对 财 富 管 理 和 投 资 行 业 产 生 巨 大 的 新 增 需 求 他 们 大 量 购 入 汽 车 和 住 宅, 巨 大 的 购 买 力 已 令 中 国 成 为 世 界 上 规 模 最 大 的 汽 车 消 费 和 住 宅 市 场 这 也 将 会 推 升 信 5% 8% 11% 20% 来 源 : 仲 量 联 行 3% 1% 3% 8% 27% 16% 金 融 服 务 非 金 融 专 业 服 务 化 工 及 制 药 制 造 及 贸 易 高 科 技 及 电 子 信 息 技 术 零 售 地 产 及 建 设 物 流 及 航 运 能 源 及 矿 产 其 它 图 5: 上 海 金 融 服 务 业 发 展 的 主 要 驱 动 力 政 策 驱 动 市 场 驱 动 将 上 海 建 设 成 为 国 际 金 融 中 心 的 规 划 中 产 阶 级 的 壮 大 中 国 的 金 融 改 革 金 融 服 务 业 的 增 长 保 险 与 消 费 金 融 等 产 品 的 增 长 中 国 ( 上 海 ) 自 由 贸 易 试 验 区 新 兴 市 场, 如 利 率 和 货 币 交 易 来 源 : 仲 量 联 行 2020 年 上 海 办 公 楼 市 场 展 望 7

8 供 应 倍 增, 需 求 倍 增? 贷 利 率 以 及 货 币 交 易 等 业 务 的 从 业 人 员 数 量 大 幅 增 加 因 而 与 国 内 任 何 其 他 城 市 相 比, 上 海 将 更 加 受 益 于 金 融 开 放 从 经 济 指 标 的 角 度 看, 上 海 金 融 服 务 业 所 创 造 的 GDP 预 计 将 以 11% 的 年 复 合 增 长 率 上 升, 并 于 2020 年 达 到 2012 年 的 两 倍 预 计 至 2015 年, 该 行 业 的 从 业 人 员 数 量 也 将 以 相 似 的 速 度 上 升, 年 复 合 增 长 率 约 为 9%( 如 图 6 及 图 7 所 示 ) 从 办 公 楼 租 赁 角 度 来 看, 相 对 缓 慢 的 牌 照 审 批 流 程 已 经 成 为 外 资 金 融 机 构 开 拓 新 市 场 开 展 新 业 务 开 发 新 金 融 产 品 方 面 的 较 大 约 束, 进 而 限 制 了 这 些 机 构 在 华 办 公 楼 需 求 的 继 续 扩 张 很 多 外 资 银 行 目 前 还 在 等 待 获 得 核 准 其 建 立 分 支 机 构, 或 正 排 在 各 类 牌 照 发 放 的 冗 长 的 等 待 名 单 之 中 而 新 牌 照 的 审 核 通 过 往 往 伴 随 着 新 的 办 公 楼 租 赁 需 求 目 前 世 界 上 最 大 的 那 些 外 资 银 行 基 本 都 已 将 其 亚 太 区 总 部 ( 大 多 数 的 员 工 ) 设 在 香 港 新 加 坡 和 东 京 等 国 际 金 融 中 心 城 市 如 果 这 些 外 资 金 融 机 构 能 在 中 央 政 府 支 持 的 中 国 金 融 开 放 的 过 程 中 获 得 更 多 的 快 速 扩 张 机 会 并 参 与 到 更 多 的 业 务 领 域 中, 那 么 他 们 在 未 来 的 中 长 期 内 对 于 上 海 办 公 楼 的 租 赁 需 求 也 将 相 应 获 得 强 劲 增 长 尽 管 大 多 数 的 投 资 银 行 家 以 及 交 易 员 目 前 仍 在 中 国 以 外 的 区 域 办 公, 但 随 着 金 融 开 放 的 日 益 深 入 以 及 审 批 流 程 的 精 简, 这 种 情 况 有 望 慢 慢 改 变 相 比 之 下, 近 年 来 国 内 金 融 机 构 对 办 公 楼 面 积 的 需 求 则 表 现 出 明 显 的 上 升 趋 势 国 内 银 行 保 险 投 资 信 托 私 募 基 金 以 及 证 券 等 机 构 一 直 在 积 极 扩 展 业 务, 并 且 发 展 潜 力 巨 大 国 内 金 融 机 构 对 办 公 楼 空 间 需 求 较 为 普 遍 地 表 现 为 三 种 类 型 : 自 用 购 买 需 求 从 建 造 年 代 较 久 的 楼 宇 中 升 级 的 需 求 以 及 新 成 立 部 门 的 扩 张 需 求 这 些 需 求 在 近 期 的 市 场 成 交 中 可 见 一 斑 2011 年 至 2013 年, 来 自 金 融 服 务 业 公 司 的 自 用 需 求 占 市 场 总 吸 纳 量 的 8% 而 在 未 来 四 年 的 新 增 供 应 里, 目 前 已 有 25 万 平 方 米 的 面 积 被 包 括 商 业 银 行 保 险 公 司 以 及 证 券 公 司 在 内 的 国 内 公 司 购 入 自 用, 且 该 趋 势 预 计 仍 将 继 续 保 持 地 处 核 心 位 置 且 拥 有 标 识 权 以 及 零 售 物 业 面 积 的 新 增 办 公 楼 供 应 将 受 到 此 类 企 业 的 追 捧 图 6: 上 海 金 融 行 业 从 业 人 员 数 量 千 人 十 亿 元 图 7: 上 海 金 融 行 业 所 创 造 的 GDP 来 源 :2012 年 上 海 统 计 年 鉴 上 海 市 十 二 五 规 划 环 亚 经 济 数 据 经 济 学 人 智 库 仲 量 联 行 分 析 来 源 :2012 年 上 海 统 计 年 鉴 上 海 市 十 二 五 规 划 环 亚 经 济 数 据 经 济 学 人 智 库 仲 量 联 行 分 析 年 上 海 办 公 楼 市 场 展 望

9 开 放 金 融 市 场 将 逐 步 转 变 目 前 国 有 企 业 以 及 政 府 关 联 企 业 在 这 个 行 业 中 的 支 配 地 位, 也 将 推 动 更 多 新 型 金 融 产 品 市 场 的 诞 生 以 及 更 多 民 营 金 融 企 业 进 入 这 个 市 场 而 高 质 量 的 办 公 空 间 将 帮 助 这 些 公 司 提 升 企 业 形 象, 使 其 更 易 招 揽 人 才 同 时, 在 高 层 管 理 团 队 中 将 出 现 更 多 年 轻 成 员 的 身 影, 由 于 拥 有 海 外 工 作 经 历, 他 们 可 能 会 比 前 任 更 熟 悉 甲 级 办 公 楼 环 境, 且 更 加 青 睐 租 赁 高 品 质 的 办 公 空 间 表 2: 国 内 金 融 机 构 近 期 的 主 要 交 易 租 户 租 赁 成 交 时 间 租 赁 面 积 ( 平 方 米 ) 租 赁 需 求 来 源 某 国 内 金 融 机 构 ,000 自 用 华 泰 证 券 ,000 自 用 中 宏 保 险 ,000 升 级 交 银 施 罗 德 基 金 ,200 升 级 标 准 财 富 ,500 新 成 立 鑫 元 基 金 管 理 ,500 新 成 立 来 源 : 仲 量 联 行 2020 年 上 海 办 公 楼 市 场 展 望 9

10 供 应 倍 增, 需 求 倍 增? 金 融 服 务 业 对 细 分 市 场 的 影 响 在 市 政 府 政 策 的 有 力 引 导 下, 包 括 陆 家 嘴 和 竹 园 在 内 的 浦 东 中 央 商 务 区 已 经 巩 固 了 其 作 为 上 海 金 融 中 心 的 地 位, 这 里 已 成 为 国 内 外 金 融 机 构 竞 相 入 驻 的 办 公 地 点 然 而, 从 办 公 楼 市 场 角 度 而 言, 该 区 域 的 建 设 已 经 基 本 完 成, 区 域 内 可 供 开 发 的 商 办 地 块 非 常 有 限 位 于 陆 家 嘴 的 上 海 中 心 以 及 位 于 竹 园 世 纪 大 道 的 两 个 项 目 将 在 未 来 三 年 内 竣 工 交 付, 在 这 之 后 浦 东 区 域 的 办 公 楼 新 增 供 应 将 极 为 有 限 来 自 金 融 服 务 业 强 劲 的 需 求 意 味 着 浦 东 中 央 商 务 区 甲 级 办 公 楼 市 场 将 在 未 来 中 长 期 继 续 呈 现 供 应 相 对 紧 张 的 状 况 因 此, 浦 东 办 公 楼 市 场 已 经 完 全 脱 离 了 全 球 金 融 危 机 时 供 应 过 剩 的 状 况, 考 虑 到 陆 家 嘴 办 公 楼 将 被 逐 步 吸 纳 完 毕, 分 析 市 场 走 势 从 而 判 断 上 海 的 下 一 个 金 融 中 心 将 位 于 何 处 在 当 下 显 得 尤 为 必 要 我 们 认 为, 位 于 陆 家 嘴 西 南 面 沿 黄 浦 江 的 前 滩 拥 有 巨 大 潜 力 并 将 成 为 新 兴 金 融 区 上 海 的 金 丝 雀 码 头 鉴 于 以 下 四 点 原 因, 前 滩 很 可 能 成 为 一 个 新 的 细 分 市 场, 以 吸 纳 从 陆 家 嘴 区 域 内 外 溢 的 需 求 以 及 来 自 金 融 公 司 分 设 办 公 室 的 需 求 : 拥 有 2.8 平 方 公 里 的 土 地 面 积, 前 滩 是 上 海 为 数 不 多 的 邻 近 中 央 商 务 区 同 时 可 以 提 供 大 片 连 续 空 地 用 于 商 业 开 发 的 区 域 此 外, 上 海 市 政 府 计 划 将 该 区 域 建 设 成 为 上 海 的 第 二 个 陆 家 嘴 与 新 建 的 迪 士 尼 乐 园 一 起, 前 滩 建 设 也 被 列 入 了 城 市 未 来 五 年 的 重 点 开 发 项 目 与 其 他 大 多 数 新 兴 区 域 相 比, 前 滩 的 交 通 优 势 更 为 明 显 距 离 市 中 心 的 人 民 广 场 15 分 钟 车 程 距 离 浦 东 中 央 商 务 区 20 分 钟 车 程 三 条 地 铁 线 在 此 交 汇, 使 得 该 区 域 拥 有 便 利 的 公 共 交 通 可 及 性 前 滩 的 土 地 开 发 主 要 由 陆 家 嘴 集 团 管 理 它 是 陆 家 嘴 金 融 贸 易 区 的 开 发 商 以 及 上 海 最 有 经 验 的 国 有 商 业 地 产 开 发 商 陆 家 嘴 集 团 不 仅 拥 有 丰 富 的 开 发 经 验, 同 时 也 具 备 建 设 商 业 区 域 与 长 期 运 营 管 理 的 能 力 最 后, 尽 管 目 前 商 业 氛 围 较 弱, 伴 随 着 包 括 浦 江 耀 华 商 务 区 以 及 浦 东 世 博 区 域 在 内 的 临 近 区 域 的 发 展, 前 滩 区 域 的 商 业 氛 围 将 日 益 成 熟 目 前 已 有 近 20 家 大 型 国 内 企 业 计 划 在 浦 东 世 博 区 域 内 建 造 总 部 大 厦 年 上 海 办 公 楼 市 场 展 望

11 专 业 服 务 业 驱 动 力 图 8: 上 海 专 业 服 务 业 增 长 的 主 要 驱 动 力 专 业 服 务 业 公 司 的 租 赁 面 积 约 占 上 海 办 公 楼 市 场 总 租 赁 面 积 的 16%( 如 图 4 所 示 ) 与 金 融 服 务 业 一 样, 我 们 预 计 专 业 服 务 业 在 未 来 中 长 期 内 所 吸 纳 的 办 公 楼 面 积 占 市 场 比 重 也 将 不 断 提 高, 主 要 基 于 以 下 四 个 因 素 : 其 中 首 要 一 点 也 是 最 重 要 的 一 点 是 金 融 业 的 增 长 ( 如 图 8 所 示 ) 金 融 业 的 扩 张 将 带 动 对 法 律 审 计 咨 询 服 务 市 场 营 销 以 及 猎 头 服 务 等 行 业 的 巨 大 需 求 在 发 展 成 熟 的 全 球 金 融 中 心 城 市, 金 融 业 和 专 业 服 务 业 租 赁 的 甲 级 办 公 楼 面 积 呈 现 出 显 著 的 相 关 性 ( 如 图 9 所 示 ) 这 意 味 着 上 海 向 国 际 金 融 中 心 的 转 型 为 专 业 服 务 业 带 来 的 利 好 将 并 不 亚 于 金 融 业 金 融 产 业 快 速 发 展 政 府 致 力 于 专 业 服 务 业 进 一 步 放 开 其 它 产 业 增 长 带 来 的 需 求 专 业 服 务 业 的 增 长 中 国 IPO 市 场 的 重 启 服 务 业 不 仅 得 益 于 金 融 业 的 发 展, 也 得 益 于 诸 如 制 造 医 疗 保 健 零 售 IT 及 其 它 几 个 在 上 海 及 大 中 华 区 域 内 快 速 成 长 行 业 的 发 展 毕 竟 专 业 服 务 业 不 仅 服 务 于 金 融 机 构, 也 服 务 于 许 多 其 它 行 业 随 着 中 国 的 不 断 发 展 以 及 上 海 日 益 建 设 成 为 国 内 的 商 业 航 运 和 文 化 中 心, 专 业 服 务 业 也 将 随 之 蓬 勃 发 展 与 逐 步 开 放 金 融 服 务 业 类 似, 政 府 也 正 致 力 于 放 开 专 业 服 务 业 例 如, 在 上 海 自 贸 区 内, 政 府 正 在 积 极 探 索 加 强 中 外 律 所 之 间 业 务 合 作 的 方 式 和 机 制 最 后, 过 去 十 年 中, 中 国 的 IPO 市 场 和 对 专 业 服 务 业 的 需 求 之 间 显 示 出 很 强 的 相 关 性, 两 者 在 2010 至 2011 年 间 表 现 都 十 分 活 跃, 而 2012 至 2013 年 间 两 者 则 同 时 表 现 出 有 所 紧 缩, 这 些 均 与 全 球 趋 势 相 吻 合 展 望 未 来, 尽 管 一 些 中 国 公 司 有 意 境 外 上 市, 然 而 中 国 的 A 股 市 场 对 大 多 数 中 国 公 司 而 言 仍 是 最 具 吸 引 力 的 市 场 目 前 的 市 场 信 息 表 明, 随 着 暂 停 近 一 年 半 的 IPO 正 式 重 启, 已 有 超 过 600 家 中 国 公 司 排 队 等 待 上 市 IPO 市 场 的 重 新 活 跃 将 再 次 成 为 专 业 服 务 业 公 司 发 展 的 重 要 推 动 力 来 源 : 仲 量 联 行 图 9: 全 球 城 市 比 较 金 融 业 和 专 业 服 务 业 吸 纳 量 占 办 公 楼 总 吸 纳 量 的 比 例 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 上 海 伦 敦 金 融 服 务 业 纽 约 香 港 专 业 服 务 业 新 加 坡 悉 尼 来 源 : 仲 量 联 行 2020 年 上 海 办 公 楼 市 场 展 望 11

12 供 应 倍 增, 需 求 倍 增? 专 业 服 务 业 对 细 分 市 场 的 影 响 专 业 服 务 业 的 业 务 性 质 决 定 了 该 行 业 的 租 户 将 继 续 优 先 选 择 中 央 商 务 区 内 的 办 公 面 积, 从 而 更 靠 近 他 们 的 客 户 虽 然 一 些 服 务 金 融 行 业 的 专 业 服 务 业 公 司 将 会 更 偏 向 于 选 择 浦 东 中 央 商 务 区, 但 大 部 分 的 专 业 服 务 业 公 司 预 计 仍 将 选 择 浦 西 中 央 商 务 区, 尤 其 是 浦 西 的 核 心 中 央 商 务 区, 这 些 区 域 是 目 前 专 业 服 务 业 公 司 聚 集 度 最 高 的 区 域 与 浦 东 中 央 商 务 区 相 似, 浦 西 核 心 中 央 商 务 区 未 来 的 供 应 量 也 极 为 有 限 浦 西 和 浦 东 最 显 著 的 区 别 在 于 浦 西 中 央 商 务 区 外 围 的 非 中 央 商 务 区 市 场 正 在 迅 速 发 展 这 些 市 场 预 计 将 会 吸 引 部 分 目 前 尚 在 中 央 商 务 区 内 办 公 的 租 户 外 迁, 尤 其 是 物 流 制 造 业 这 些 无 需 面 对 面 接 洽 客 户 且 承 租 能 力 较 弱 的 企 业 这 些 公 司 的 搬 迁 将 为 中 央 商 务 区 甲 级 办 公 楼 市 场 释 放 出 空 间, 以 满 足 区 域 内 专 业 服 务 业 租 户 的 扩 张 需 求 年 上 海 办 公 楼 市 场 展 望

13 其 它 需 求 旺 盛 的 行 业 : 医 疗 保 健 与 零 售 业 医 疗 保 健 行 业 驱 动 力 得 益 于 中 国 医 疗 保 健 行 业 的 飞 速 发 展, 过 去 三 年 内 医 药 类 医 疗 器 械 类 保 健 以 及 其 它 生 命 科 学 相 关 企 业 在 上 海 所 租 赁 的 办 公 楼 面 积 在 全 市 净 吸 纳 总 量 中 的 占 比 逐 年 上 升 目 前, 该 行 业 所 租 赁 的 面 积 占 上 海 办 公 楼 市 场 总 租 赁 面 积 的 近 8% ( 如 图 4 所 示 ) 展 望 未 来, 来 自 市 场 和 政 策 的 利 好 因 素 将 推 动 该 行 业 进 一 步 发 展 ( 如 图 10 所 示 ) 全 国 医 疗 支 出 预 计 将 以 近 12% 的 年 复 合 增 长 率 从 2011 年 的 3,570 亿 美 元 增 至 2020 年 的 近 一 万 亿 美 元 ( 如 图 11 所 示 ) 受 整 体 行 业 乐 观 增 长 前 景 的 支 撑, 医 疗 行 业 对 办 公 楼 的 需 求 预 计 将 持 续 保 持 强 劲 在 此 背 景 下, 上 海 作 为 大 多 数 跨 国 医 疗 企 业 总 部 的 聚 集 地, 需 求 将 更 为 旺 盛 巨 大 的 市 场 机 遇 将 吸 引 更 多 的 医 疗 保 健 企 业 增 加 对 其 现 有 项 目 的 投 资 以 及 拓 展 新 药 研 发 医 疗 设 备 开 发 生 产 销 售 以 及 市 场 营 销 等 一 系 列 业 务 线 此 外, 越 来 越 多 的 跨 国 医 疗 机 构 愈 加 重 视 其 在 中 国 更 长 远 的 发 展, 为 此 一 些 跨 国 医 疗 企 业 正 在 进 行 组 织 架 构 调 整 由 于 上 海 强 大 的 人 才 储 备 以 及 发 展 最 成 熟 的 产 业 聚 集 区 之 一 的 地 位, 越 来 越 多 的 医 药 公 司 计 划 将 其 地 区 总 部 搬 迁 至 上 海, 也 因 此 推 动 了 对 办 公 楼 面 积 扩 张 的 需 求 一 些 大 公 司 的 职 能 部 门 甚 至 已 将 其 全 球 总 部 搬 迁 至 中 国, 例 如 通 用 电 气 的 X 射 线 业 务 与 拜 耳 医 药 的 普 药 业 务 此 外, 美 国 百 特 国 际 有 限 公 司 也 已 将 其 亚 太 区 域 总 部 搬 迁 至 上 海 许 多 公 司 的 企 业 房 地 产 部 门 (CRE) 已 改 变 他 们 的 汇 报 体 系, 将 中 国 业 务 直 接 向 首 席 执 行 官 或 全 球 董 事 会 汇 报 图 11: 中 国 医 疗 保 健 总 支 出 十 亿 美 元 1,200 1, 来 源 : 麦 肯 锡 仲 量 联 行 图 10: 医 药 行 业 发 展 的 主 要 驱 动 力 人 口 老 龄 化 中 产 阶 级 壮 大 医 疗 改 革 城 市 化 生 活 方 式 转 变 医 疗 保 健 行 业 医 疗 保 险 项 目 覆 盖 面 增 大 十 二 五 计 划 强 调 的 产 业 升 级 来 源 : 麦 肯 锡 仲 量 联 行 2020 年 上 海 办 公 楼 市 场 展 望 13

14 供 应 倍 增, 需 求 倍 增? 医 疗 保 健 行 业 对 细 分 市 场 的 影 响 与 专 业 服 务 和 金 融 服 务 业 不 同, 由 于 一 些 医 疗 保 健 公 司 将 会 考 虑 入 驻 位 于 非 中 央 商 务 区 的 办 公 楼, 所 以 该 行 业 吸 纳 量 快 速 增 长 的 大 部 分 可 能 不 会 发 生 在 中 央 商 务 区 市 场 尽 管 医 药 公 司 的 高 利 润 率 完 全 可 以 支 持 其 继 续 承 担 核 心 地 段 的 高 额 租 金, 但 是 一 些 大 型 外 资 医 药 公 司 飞 速 成 长 令 其 目 前 所 需 的 面 积 堪 称 巨 大 ( 超 过 15,000 平 方 米 ), 他 们 完 全 可 以 在 非 中 央 商 务 区 内 定 制 所 需 的 办 公 空 间 此 外, 随 着 越 来 越 多 的 跨 国 企 业 看 好 其 在 中 国 的 长 期 发 展 前 景, 可 以 预 见 租 户 们 将 更 倾 向 于 获 得 有 标 识 权 的 独 栋 办 公 楼 以 进 一 步 提 升 企 业 形 象 从 供 应 角 度 来 看, 这 些 可 选 择 的 项 目 主 要 位 于 上 海 非 中 央 商 务 区 和 产 业 园 区 内, 在 中 央 商 务 区 内 则 已 鲜 有 此 类 物 业 项 目 近 期 的 租 赁 成 交 案 例 已 凸 显 出 市 场 上 这 种 向 非 中 央 商 务 区 搬 迁 的 趋 势 ( 如 表 3 所 示 ), 其 它 一 些 大 型 外 资 医 药 公 司 也 正 积 极 在 非 中 央 商 务 区 内 物 色 办 公 楼 表 3: 近 期 主 要 外 资 医 疗 保 健 公 司 租 赁 成 交 案 例 租 户 日 期 区 位 面 积 ( 平 方 米 ) 罗 氏 医 药 2013 虹 桥 交 通 枢 纽 18,000 默 沙 东 2012 漕 河 泾 25,000 来 源 : 仲 量 联 行 年 上 海 办 公 楼 市 场 展 望

15 零 售 业 驱 动 力 毫 无 疑 问 的 是, 中 产 阶 级 的 壮 大 已 成 为 中 国 经 济 发 展 的 主 旋 律 除 了 实 体 店 铺 的 积 极 扩 张 外, 零 售 品 牌 对 办 公 楼 面 积 的 租 赁 需 求 过 去 几 年 也 有 了 飞 速 增 长 零 售 商 目 前 所 租 赁 的 面 积 占 上 海 办 公 楼 市 场 总 租 赁 面 积 约 8%( 如 图 4 所 示 ) 由 于 政 策 对 服 务 业 发 展 的 强 力 支 持, 上 海 和 中 国 的 中 产 阶 级 数 量 将 持 续 快 速 增 长 根 据 环 球 通 视 的 预 测, 中 国 中 产 阶 级 的 数 量 占 总 人 口 的 比 重 将 从 目 前 的 15% 增 长 至 2022 年 的 37%, 即 5.01 亿, 这 个 数 量 超 过 了 整 个 欧 盟 和 美 国 的 中 产 阶 级 数 量, 是 日 本 或 英 国 中 产 阶 级 数 量 的 5 至 10 倍 我 们 的 分 析 表 明, 上 海 消 费 阶 层 的 数 量 在 过 去 五 年 里 翻 了 一 番 并 将 在 未 来 五 年 进 一 步 增 长 50% 中 产 阶 级 数 量 的 快 速 增 长 预 示 了 巨 大 的 零 售 商 机 ( 如 图 1 2 所 示 ) 一 些 外 资 零 售 商 在 中 国 实 现 的 销 售 额 已 超 过 其 全 球 销 售 总 额 的 三 分 之 一 ( 如 图 13 所 示 ) 譬 如, 肯 德 基 和 必 胜 客 的 母 公 司 百 胜 集 团, 其 中 国 区 的 销 售 额 占 到 全 球 销 售 额 的 一 半 这 些 例 证 加 上 强 劲 的 市 场 发 展 前 景 必 将 引 领 其 它 品 牌 积 极 扩 张 全 球 零 售 品 牌 在 商 业 策 略 上 对 中 国 越 来 越 重 视 随 着 公 司 为 图 13: 中 国 零 售 额 占 全 球 零 售 额 比 例 ** 扩 充 诸 如 市 场 营 销 财 务 税 务 人 力 资 源 房 地 产 采 购 经 销 商 管 理 以 及 销 售 规 划 等 职 能 而 增 加 雇 员 数 量, 由 此 产 生 的 投 资 和 租 赁 办 公 楼 的 需 求 也 将 有 所 增 加 过 去 几 年 中 的 租 赁 成 交 与 租 赁 问 询 量 也 已 清 晰 反 映 出 零 售 企 业 的 扩 张 速 度 虽 然 有 人 会 质 疑 越 来 越 多 的 中 国 消 费 者 会 在 境 外 购 物, 尤 其 是 购 买 奢 侈 品, 但 是 各 大 零 售 品 牌 仍 然 需 要 在 国 内 开 展 客 户 营 销 与 品 牌 推 广 工 作 图 12: 中 国 中 产 阶 级 人 口 预 测 及 与 全 球 主 要 国 家 比 较 * 人 口 数 量 ( 百 万 人 ) 1,400 1,200 1, % 23% 37% 中 国 欧 盟 美 国 日 本 英 国 2012 年 总 人 口 2012 年 消 费 阶 层 2017 年 消 费 阶 层 2022 年 消 费 阶 层 注 :* 中 产 阶 级 为 家 庭 年 收 入 超 过 15,000 美 元 ( 以 2005 年 价 格 为 基 准 价 格 按 可 比 价 格 计 算 ) 来 源 : 环 球 通 视 60% 50% 40% 50% 50% % 39% 33% 20% 10% 0% 25% 23% 15% 15% 12% 12% 7% 7% 6% 5% 4% 2% 22% 9% 0.3% 注 :** (a) 包 含 香 港 (b) 包 含 香 港 澳 门 和 台 湾 来 源 : 网 络 搜 索,2012 年 度 报 告 2020 年 上 海 办 公 楼 市 场 展 望 15

16 供 应 倍 增, 需 求 倍 增? 零 售 业 对 细 分 市 场 的 影 响 耐 克 的 搬 迁 案 例 显 示 出 零 售 商 与 医 疗 保 健 类 公 司 的 相 似 之 处, 该 行 业 的 一 些 办 公 楼 租 户 也 考 虑 迁 出 中 央 商 务 区 耐 克 从 位 于 浦 西 核 心 中 央 商 务 区 的 恒 隆 广 场 搬 迁 至 位 于 非 中 央 商 务 区 内 由 铁 狮 门 为 其 定 制 开 发 的 项 目 供 应 趋 紧 的 中 央 商 务 区 市 场 令 租 户 难 以 找 到 楼 内 扩 张 的 面 积, 但 是 非 中 央 商 务 区 大 量 的 新 增 办 公 供 应 则 不 仅 可 以 以 低 廉 的 租 金 满 足 零 售 商 扩 租 办 公 室 的 需 求, 甚 至 可 以 为 其 预 留 未 来 扩 张 的 面 积 中 央 商 务 区 内 持 续 上 涨 的 租 赁 成 本 将 导 致 越 来 越 多 的 租 户 考 虑 向 非 中 央 商 务 区 的 办 公 楼 内 搬 迁 不 过 由 于 目 前 上 海 绝 大 多 数 零 售 租 户 对 办 公 面 积 的 需 求 没 有 医 疗 保 健 公 司 那 么 大, 因 此 短 期 内 零 售 品 牌 搬 迁 至 非 中 央 商 务 区 的 动 力 并 不 强 烈 年 上 海 办 公 楼 市 场 展 望

17 需 求 的 新 来 源 中 国 公 司 全 球 化 驱 动 力 无 论 是 国 有 还 是 民 营, 越 来 越 多 的 大 型 内 资 企 业 正 在 逐 步 向 真 正 意 义 上 的 跨 国 企 业 迈 进 在 中 央 政 府 鼓 励 本 土 企 业 走 出 去 的 政 策 支 持 下, 中 国 的 海 外 投 资 总 额 于 2012 年 达 到 了 5,090 亿 美 元 ( 如 图 14 所 示 ), 成 为 了 仅 次 于 美 国 与 日 本 的 全 球 第 三 大 跨 境 投 资 国 中 国 企 业 所 参 与 的 跨 国 并 购 案 数 量 不 断 增 加, 也 反 映 出 大 型 国 内 公 司 正 加 快 从 本 土 化 向 全 球 化 转 型 的 步 伐 图 14:2000 年 至 2012 年 中 国 对 外 直 接 投 资 额 十 亿 美 元 来 源 : 清 科 研 究 中 心 联 合 国 贸 易 与 发 展 会 议 商 品 和 服 务 贸 易 统 计 图 15: 国 有 及 民 营 企 业 在 海 外 并 购 交 易 中 的 占 比 12% 88% 24% 76% 过 去, 来 自 金 融 和 能 源 行 业 的 国 有 企 业 在 中 国 公 司 全 球 化 浪 潮 占 据 主 导 地 位 这 些 国 有 企 业 倾 向 于 在 靠 近 中 央 政 府 所 在 地 办 公, 纷 纷 在 北 京 购 买 或 租 赁 办 公 空 间 并 设 立 中 国 总 部, 这 也 成 为 北 京 办 公 楼 市 场 在 2010 年 至 2012 年 吸 纳 量 表 现 强 劲 以 及 租 金 飞 速 增 长 的 原 因 然 而 与 国 有 企 业 相 比, 民 营 企 业 在 海 外 投 资 方 面 正 扮 演 着 越 来 越 重 要 的 角 色 ( 如 图 15 所 示 ) 十 八 届 三 中 全 会 所 决 定 的 最 重 要 的 一 项 改 革 即 是 使 市 场 在 资 源 配 置 中 起 决 定 性 作 用 这 项 改 革, 如 果 推 进 落 实, 将 会 赋 予 民 营 企 业 在 多 个 行 业 中 获 得 更 好 融 资 渠 道 以 及 进 入 过 去 曾 被 国 有 企 业 长 期 垄 断 的 领 域 和 市 场 长 三 角 区 域 民 营 经 济 极 为 发 达, 孵 化 出 大 量 成 功 的 民 营 企 业, 中 国 民 营 企 业 500 强 中 近 50% 位 于 长 三 角 区 域, 而 良 好 的 民 营 经 济 成 长 环 境 未 来 仍 将 带 动 民 营 企 业 大 量 涌 现 凭 借 长 三 角 区 域 核 心 城 市 的 优 势, 上 海 办 公 楼 市 场 将 极 有 可 能 继 续 受 益 于 区 域 内 民 营 企 业 的 蓬 勃 发 展 此 外, 由 于 相 对 成 熟 的 国 际 化 商 业 氛 围 加 上 包 括 拥 有 多 个 金 融 交 易 中 心 和 已 建 成 金 融 机 构 的 成 熟 金 融 系 统, 上 海 将 进 一 步 受 益 于 中 国 企 业 向 海 外 发 展 表 4: 大 型 国 内 民 营 企 业 上 海 总 部 的 办 公 楼 面 积 租 户 行 业 面 积 ( 平 方 米 ) 平 安 集 团 金 融 服 务 业 65,000 腾 讯 高 科 技 及 电 子 信 息 技 术 45,000 苏 宁 零 售 15,000 来 源 : 仲 量 联 行 民 营 企 业 国 有 企 业 来 源 :Thomson One Dealogic 毕 马 威 2020 年 上 海 办 公 楼 市 场 展 望 17

18 供 应 倍 增, 需 求 倍 增? 中 国 公 司 全 球 化 对 细 分 市 场 的 影 响 根 据 目 前 上 海 已 成 交 和 正 在 洽 谈 的 租 赁 交 易, 多 数 大 型 内 资 企 业, 尤 其 是 金 融 和 能 源 行 业 的 内 资 企 业 倾 向 于 购 买 办 公 楼 自 用 而 非 租 赁, 可 以 提 供 冠 名 权 和 标 识 权 的 在 建 办 公 楼 项 目 成 为 这 些 大 公 司 竞 相 追 逐 的 目 标 然 而, 由 于 中 央 商 务 区 内 可 供 出 售 的 办 公 楼 项 目 有 限, 自 用 买 家 更 易 在 非 中 央 商 区 内 寻 得 可 满 足 其 需 求 的 办 公 楼 目 前, 在 非 中 央 商 务 区 市 场 正 在 开 发 的 大 型 项 目 中, 许 多 开 发 商 也 正 在 针 对 这 些 需 求 考 虑 建 造 独 栋 办 公 楼, 以 吸 引 国 内 租 户 或 自 用 买 家 整 栋 租 赁 或 收 购 金 融 或 能 源 行 业 的 国 有 企 业 可 能 更 偏 向 于 选 择 临 近 中 央 商 务 区 的 非 中 央 商 务 区 ; 而 制 造 IT 和 汽 车 等 行 业 的 大 型 民 营 公 司 则 愿 意 接 受 距 离 中 央 商 务 区 相 对 较 远 的 区 域 但 是, 这 些 行 业 的 某 些 部 门, 尤 其 需 要 直 接 与 顾 客 面 对 面 接 洽 的 部 门, 仍 更 青 睐 中 央 商 务 区 的 办 公 空 间, 而 且 多 为 租 赁 新 兴 行 业 驱 动 力 除 了 上 述 的 大 面 积 租 户 以 外, 新 兴 行 业 的 出 现 及 其 带 动 的 需 求 也 同 样 值 得 考 虑 虽 然 这 些 行 业 目 前 并 不 会 作 为 业 主 的 目 标 客 户 且 大 多 被 忽 视, 但 是 以 下 六 个 极 具 潜 力 的 行 业 很 有 可 能 成 为 未 来 甲 级 办 公 楼 需 求 的 新 兴 来 源 ( 如 图 16 所 示 ) 医 院 管 理 和 娱 乐 行 业 得 到 政 策 和 市 场 的 双 重 推 动 例 如, 目 前 最 新 的 外 商 投 资 产 业 指 导 目 录 和 自 贸 区 总 体 方 案 都 在 鼓 励 外 商 投 资 参 与 医 院 和 诊 所 经 营 随 着 众 多 跨 国 公 司 纷 纷 选 择 在 上 海 开 展 这 项 业 务, 这 两 个 行 业 在 国 内 将 拥 有 巨 大 的 发 展 机 会 其 他 行 业 则 主 要 受 市 场 引 导 而 自 发 迅 速 成 长 电 子 商 务 和 新 媒 体 在 所 有 行 业 中 极 具 代 表 性, 随 着 新 科 技 的 诞 生 并 被 国 内 消 费 者 广 泛 使 用 以 及 消 费 者 行 为 的 不 断 改 变, 这 两 个 行 业 未 来 的 增 长 潜 力 不 可 限 量 图 16: 上 海 甲 级 办 公 楼 需 求 来 源 新 兴 行 业 医 院 管 理 新 能 源 教 育 业 电 子 商 务 新 媒 体 娱 乐 行 业 新 兴 行 业 对 细 分 市 场 的 影 响 从 这 些 行 业 租 户 在 上 海 办 公 楼 市 场 较 为 零 星 的 租 赁 成 交 中, 我 们 发 现 不 同 的 新 兴 行 业 对 其 办 公 楼 选 址 的 位 置 偏 好 有 所 差 别 ( 如 表 5 所 示 ) 需 要 经 常 接 洽 客 户 的 职 能 部 门 及 行 业 仍 将 继 续 倾 向 于 选 址 在 在 中 央 商 务 区 这 些 行 业 包 括 医 院 管 理 新 能 源 和 新 媒 体 对 于 不 常 面 对 面 接 洽 顾 客 且 对 成 本 更 敏 感 的 行 业, 如 电 子 商 务 教 育 和 娱 乐 等 行 业 的 租 户 公 司 则 会 选 择 租 赁 非 中 央 商 务 区 的 办 公 楼 表 5: 新 兴 行 业 的 重 要 驱 动 力 及 其 办 公 楼 选 址 偏 好 行 业 主 要 驱 动 力 偏 好 区 域 医 院 管 理 政 策 和 市 场 中 央 商 务 区 电 子 商 务 市 场 非 中 央 商 务 区 教 育 市 场 非 中 央 商 务 区 娱 乐 政 策 和 市 场 非 中 央 商 务 区 新 能 源 政 策 中 央 商 务 区 新 媒 体 市 场 中 央 商 务 区 年 上 海 办 公 楼 市 场 展 望

19 结 束 语 供 应 倍 增, 需 求 倍 增? 受 益 于 金 融 服 务 业 与 专 业 服 务 业 的 强 劲 增 长 以 及 新 兴 行 业 与 中 国 企 业 全 球 化 所 带 来 的 新 增 需 求, 未 来 上 海 甲 级 办 公 楼 市 场 将 涌 现 足 够 的 需 求 吸 纳 巨 大 的 供 应 量 事 实 上, 即 便 未 来 的 办 公 楼 市 场 存 量 将 几 乎 倍 增 至 近 1,300 万 平 方 米, 我 们 的 模 型 显 示 至 2020 年 市 场 的 空 置 率 将 不 会 超 过 10% 随 着 金 融 服 务 业 的 快 速 发 展, 中 央 商 务 区 作 为 上 海 最 重 要 商 业 活 动 中 心 的 地 位 未 来 仍 将 继 续 保 持 浦 东 中 央 商 务 区 稳 固 的 金 融 中 心 地 位 将 继 续 满 足 金 融 以 及 金 融 相 关 专 业 服 务 公 司 的 扩 张 需 求 然 而, 中 长 期 内 的 供 应 趋 紧 将 有 望 促 成 前 滩 区 域 建 设 成 为 一 个 新 兴 的 金 融 中 心 在 目 前 办 公 楼 需 求 来 源 更 加 多 元 化 的 浦 西 中 央 商 务 区, 未 来 的 需 求 模 式 将 发 生 一 定 改 变 扩 张 的 需 求 以 及 租 金 长 期 上 涨 的 趋 势 将 导 致 来 自 医 疗 保 健 与 零 售 行 业 的 大 面 积 租 户 逐 渐 撤 出 该 区 域 由 于 这 些 公 司 向 非 中 央 商 务 区 搬 迁 而 空 置 的 面 积 将 会 逐 渐 被 专 业 服 务 业 公 司 回 填 无 论 租 金 表 现 如 何, 由 于 其 业 务 性 质, 专 业 服 务 业 公 司 都 将 会 选 择 继 续 留 在 中 央 商 务 区 同 时, 中 国 企 业 全 球 化 的 趋 势 将 为 中 央 商 务 区 市 场 带 来 新 的 租 赁 需 求 ; 而 来 自 新 兴 行 业 的 公 司 也 将 带 来 一 些 新 的 办 公 楼 需 求, 继 续 吸 纳 市 中 心 内 有 限 的 空 置 办 公 楼 面 积 除 了 一 些 医 疗 保 健 以 及 商 业 零 售 行 业 的 大 面 积 租 户 向 非 中 央 商 务 区 搬 迁 以 外, 许 多 制 造 贸 易 以 及 物 流 等 承 租 能 力 较 弱 行 业 的 公 司 也 将 逐 渐 从 中 央 商 务 区 向 租 金 较 低 的 区 域 搬 迁 这 些 需 求 将 支 撑 不 断 涌 现 的 非 中 央 商 务 区 内 办 公 楼 项 目 的 吸 纳 量 此 外, 预 计 更 多 地 处 中 央 商 务 区 外 边 缘 区 域 的 办 公 楼 项 目 将 受 到 大 型 国 有 企 业 自 用 买 家 的 青 睐 以 满 足 其 总 部 办 公 的 需 求 最 后, 一 些 不 常 需 要 与 客 户 面 对 面 接 洽 的 新 兴 行 业 租 户 将 成 为 吸 纳 非 中 央 商 务 区 市 场 办 公 面 积 的 新 来 源 伴 随 着 传 统 中 央 商 务 区 内 的 开 发 殆 尽, 许 多 办 公 楼 租 户 选 择 在 搬 至 更 远 区 域 之 前 将 其 办 公 室 迁 入 距 离 传 统 市 中 心 区 域 相 对 较 近 且 交 通 便 捷 的 区 域 位 于 虹 口 闸 北 普 陀 等 与 中 央 商 务 区 相 邻 且 目 前 仍 属 于 非 中 央 商 务 区 的 细 分 市 场 内, 一 些 高 品 质 的 办 公 楼 项 目 正 在 被 开 发 这 些 区 域 将 逐 渐 与 传 统 浦 西 中 央 商 务 区 融 合, 未 来 将 成 为 外 延 的 中 央 商 务 区 的 一 部 分 对 于 位 于 浦 东 的 前 滩 来 说, 尽 管 它 在 地 理 位 置 上 并 不 紧 邻 陆 家 嘴 地 区, 但 在 陆 家 嘴 区 域 已 建 设 完 成 且 办 公 楼 几 乎 都 已 满 租 的 情 况 下, 前 滩 所 具 有 的 特 殊 开 发 优 势 将 推 动 其 崛 起 成 为 一 个 重 要 的 新 兴 中 央 商 务 区 顾 东 尼 董 事 总 经 理 华 东 区 柯 志 谦 研 究 部 总 监 大 中 华 区 占 姆 士 租 户 代 表 部 总 监 上 海 商 业 地 产 部 周 志 锋 研 究 部 总 监 华 东 区 张 静 浦 东 商 业 地 产 部 总 监 上 海 姚 耀 高 级 经 理 上 海 研 究 部 年 上 海 办 公 楼 市 场 展 望 19

20 仲 量 联 行 大 中 华 区 分 公 司 北 京 中 国 北 京 市 建 国 门 外 大 街 1 号 国 贸 大 厦 11层 邮 政 编 码 电 话 传 真 成 都 中 国 四 川 省 成 都 市 盐 市 口 顺 城 大 街 8 号 中 环 广 场 1 座 30 楼 邮 政 编 码 电 话 传 真 重 庆 中 国 重 庆 市 渝 中 区 邹 容 路 68 号 大 都 会 商 厦 2501A-2506 室 邮 政 编 码 电 话 传 真 青 岛 中 国 山 东 省 青 岛 市 市 南 区 香 港 中 路 59号 青 岛 国 际 金 融 中 心 22A室 邮 政 编 码 电 话 传 真 上 海 中 国 上 海 市 南 京 西 路 1366 号 恒 隆 广 场 2座25楼 邮 政 编 码 电 话 传 真 沈 阳 中 国 辽 宁 省 沈 阳 市 沈 河 区 惠 工 街 10 号 卓 越 大 厦 1808 室 邮 政 编 码 电 话 传 真 天 津 中 国 天 津 市 和 平 区 南 京 路 189 号 津 汇 广 场 1 座 35 楼 9单 元 邮 政 编 码 电 话 传 真 武 汉 中 国 湖 北 省 武 汉 市 江 岸 区 中 山 大 道 1628 号 武 汉 天 地 企 业 中 心 5 号 室 邮 政 编 码 电 话 传 真 西 安 中 国 陕 西 省 西 安 市 雁 塔 区 南 二 环 西 段 64 号 凯 德 广 场 室 邮 政 编 码 电 话 传 真 香 港 香 港 皇 后 大 道 东 1 号 太 古 广 场 三 期 6 楼 电 话 传 真 澳 门 澳 门 南 湾 湖 5A 段 澳 门 财 富 中 心 16 楼 H 室 电 话 传 真 台 湾 台 湾 台 北 市 信 义 路 5 段 7 号 台 北 101 大 楼 20 楼 之 1 邮 政 编 码 电 话 传 真 广 州 中 国 广 东 省 广 州 市 天 河 区 珠 江 西 路 5 号 广 州 国 际 金 融 中 心 主 塔 第 24 层 01 至 03 单 元 邮 政 编 码 电 话 传 真 深 圳 中 国 广 东 省 深 圳 市 福 田 区 中 心 四 路 1 号 嘉 里 建 设 广 场 第 三 座 28 楼 单 元 邮 政 编 码 电 话 传 真 COPYRIGHT JONES LANG LASALLE 2014 All rights reserved. No part of this publication may be published without prior written permission from Jones Lang LaSalle. The information in this publication should be regarded solely as a general guide. Whilst care has been taken in its preparation no representation is made or responsibility accepted for the accuracy of the whole or any part. We stress that forecasting is a problematical exercise which at best should be regarded as an indicative assessment of possibilities rather than absolute certainties. The process of making forward projections involves assumptions regarding numerous variables which are acutely sensitive to changing conditions, variations in any one of which may significantly affect the outcome, and we draw your attention to this factor.

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