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1 CB(1)396/08-09(06) 2008 年 12 月 19 日 討 論 文 件 立 法 會 發 展 事 務 委 員 會 土 地 業 權 條 例 的 修 訂 目 的 本 文 件 匯 報 擬 備 修 訂 土 地 業 權 條 例 ( 第 585 章 )( 業 權 條 例 ) 的 進 展, 並 就 建 議 修 訂 營 運 基 金 條 例 ( 第 430 章 ) 的 附 表, 以 容 許 土 地 註 冊 處 將 來 施 行 業 權 註 冊 制 度 及 改 善 其 他 服 務 一 事, 徵 詢 議 員 的 意 見 背 景 2. 業 權 條 例 在 2004 年 7 月 制 定, 其 中 條 件 是 當 局 為 條 例 擬 訂 生 效 日 期 前, 須 對 條 例 進 行 全 面 檢 討, 及 向 立 法 會 匯 報 結 果 當 局 在 2007 年 5 月 向 前 規 劃 地 政 及 工 程 事 務 委 員 會 發 出 CB(1)1643/06-07(07) 號 文 件, 匯 報 下 述 事 項 : (b) (c) 檢 討 發 現, 業 權 條 例 須 作 出 大 幅 修 訂, 以 確 保 新 制 度 能 有 效 運 作 ; 在 實 施 業 權 註 冊 制 度 前, 當 局 會 擬 備 修 訂 條 例 草 案 提 交 立 法 會 ; 以 及 當 局 會 藉 着 擬 備 修 訂 草 案 的 機 會, 處 理 先 前 提 出 關 於 業 權 條 例 條 文 用 語 及 組 織 的 關 注 3. 當 局 在 向 有 關 委 員 會 提 交 的 報 告 中, 闡 述 了 已 獲 得 同 意 的 修 改 幅 度 及 在 修 訂 條 例 草 案 完 稿 前 尚 須 解 決 的 各 項 事 情, 並 告 知 委 員 修 訂 條 例 草 案 會 於 2008 年 選 舉 結 束 後 提 交 新 一 屆 立 法 會 4. 土 地 註 冊 處 根 據 營 運 基 金 條 例 的 條 文 以 營 運 基 金 運 作 前 立 法 局 在 1993 年 決 議 成 立 土 地 註 冊 處 營 運 基 金 土 地 註 冊 處 提 供 的 服 務 詳 載 於 營 運 基 金 條 例 的 附 表 該 附 表 在 1993 年 制 定 後 一 直 未 有 修 改, 因 此 需 對 其 作 出 修 訂 以 容 許 土 地 註 冊 處 開 展 及 施 行 業 權 註 冊 制 度

2 - 2 - 修 訂 業 權 條 例 的 進 展 5. 目 前 尚 有 四 項 重 要 事 情 有 待 決 定, 才 可 完 成 草 擬 修 訂 條 例 草 案, 以 供 審 議 該 等 事 情 分 別 是 : 業 權 條 例 與 其 他 法 例 的 關 係 ; (b) 更 新 土 地 界 線 的 安 排 ; (c) 更 正 及 彌 償 規 定 的 修 改 ; 以 及 (d) 轉 換 機 制 的 修 改 與 其 他 法 例 的 關 係 6. 當 局 進 行 業 權 條 例 制 定 後 檢 討 期 間, 提 出 連 串 對 條 例 的 條 文 實 際 運 作 時 將 如 何 與 其 他 法 例 條 款 配 合 方 面 的 問 題 已 制 定 的 業 權 條 例 第 3 條 包 含 了 一 些 會 容 許 其 他 法 例 凌 駕 於 業 權 條 例 的 用 語, 但 並 沒 有 指 明 那 些 是 甚 麼 法 例 此 外, 處 理 凌 駕 性 權 益 的 第 28 條 則 被 發 現 會 引 起 更 多 不 明 確 情 況, 因 為 該 條 文 普 遍 容 許 其 他 法 例 下 的 權 益 可 以 成 為 凌 駕 性 權 益, 而 凌 駕 性 權 益 不 需 要 註 冊, 即 使 某 些 法 例 要 求 有 關 權 益 須 予 註 冊 才 能 生 效 7. 當 局 認 為 業 權 條 例 在 實 行 上 如 何 與 其 他 法 例 配 合 應 有 清 晰 規 定, 而 基 本 原 則 應 為 業 權 條 例 凌 駕 於 其 他 法 例 就 此, 當 局 廣 泛 檢 視 了 包 含 註 冊 條 文 或 有 提 述 土 地 註 冊 處 的 其 他 法 例, 結 果 作 出 下 列 建 議 : 倘 有 另 一 項 法 例 不 能 與 業 權 條 例 相 容 或 並 行, 便 須 決 定 該 項 法 例 還 是 業 權 條 例 應 有 凌 駕 性 如 果 不 想 損 害 該 法 例 的 預 期 法 律 效 力, 便 須 在 業 權 條 例 中 加 入 指 定 的 例 外 條 文 此 舉 可 清 楚 訂 明 哪 項 其 他 法 例 或 其 他 法 例 中 的 哪 些 條 文 會 凌 駕 於 業 權 條 例 在 其 他 情 況 下, 業 權 條 例 將 凌 駕 其 他 法 例 當 局 可 對 其 他 法 例 作 相 應 修 訂, 以 解 決 任 何 有 抵 觸 的 情 況 ; (b) 業 權 條 例 第 28 條 應 予 修 訂, 以 涵 蓋 其 他 法 例 下 關 乎 土 地 的 任 何 權 益 不 過, 該 等 權 益 並 不 包 括 其 他 法 例 所 訂 關 於 土 地 的 押 記 如 果 根 據 其 他 法 例 所 訂 的 某 項 押 記 的 目 的 是 要 作 為 凌 駕 性 權 益, 有 關 押 記 會 特 別 載 入 第 28(1) 條 下 的 凌 駕 性 權 益 之 列 內 其 他 法 例 下 關 乎 權 益 的 通 告 命 令 及 證 明 書 均 不 會 列 為 凌 駕 性 權 益 如 果 有 關 法 例 要 求 該 等 文 書 須 予 註 冊, 有 關 政 府 部 門 便 須 依 據 業 權 條 例 註 冊 該 等 文 書 ; 以 及

3 - 3 - (c) 為 清 除 處 理 其 他 法 例 下 關 乎 土 地 的 押 記 時 所 引 起 的 不 明 確 情 況, 業 權 條 例 須 加 入 有 關 註 冊 撤 回 及 刪 除 該 等 押 記 的 條 文 8. 政 府 現 正 研 究 這 些 修 改 將 帶 來 的 影 響 土 地 註 冊 處 會 訂 定 擬 加 入 業 權 條 例 的 修 訂 內 容, 以 及 擬 對 其 他 法 例 作 出 的 相 應 修 訂 更 新 土 地 界 線 9. 已 制 定 的 業 權 條 例 第 94 條 對 業 權 條 例 適 用 土 地 的 界 線 訂 定 事 宜 作 出 規 定 有 意 見 要 求 當 局 考 慮 另 於 其 他 條 例 加 入 同 樣 規 定, 以 適 用 於 尚 未 受 業 權 條 例 規 管 的 土 地 我 們 在 2007 年 匯 報 時 指 出, 當 局 已 決 定 在 土 地 測 量 條 例 ( 第 473 章 )( 測 量 條 例 ) 內 加 入 有 關 處 理 土 地 界 線 更 新 事 宜 的 全 面 安 排 有 關 安 排 將 應 用 於 所 有 土 地, 包 括 土 地 註 冊 條 例 ( 第 128 章 )( 土 註 條 例 ) 或 業 權 條 例 適 用 的 土 地 屆 時, 業 權 條 例 第 94 條 便 可 會 廢 除 10. 當 局 其 後 已 向 地 籍 測 量 諮 詢 委 員 會 提 交 該 等 新 規 定 的 具 體 建 議 修 訂 測 量 條 例 草 擬 指 引 的 草 擬 本 現 已 擬 備 當 局 打 算 以 土 地 業 權 ( 修 訂 ) 條 例 草 案 ( 條 例 草 案 ) 相 應 修 訂 的 形 式 加 入 這 些 修 訂 有 關 更 正 及 彌 償 的 規 定 11. 檢 討 期 間 亦 發 現, 已 制 定 的 條 例 關 於 更 正 ( 倘 發 現 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 出 錯 將 如 何 改 正 ) 及 彌 償 ( 信 靠 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 但 因 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 的 錯 誤 或 因 欺 詐 而 蒙 受 損 失 的 不 知 情 者 將 如 何 獲 得 補 償 ) 的 規 定 有 兩 點 須 予 注 意 第 一 是 某 些 條 文 在 實 際 執 行 下 所 涉 及 的 含 糊 地 方 第 二 是 更 基 本 的 關 注 點 2004 年 制 定 的 業 權 條 例 採 納 的 強 制 更 正 規 則 的 長 遠 影 響 12. 就 第 一 點 而 言, 須 予 澄 清 的 含 糊 地 方 包 括 : 評 估 損 失 的 價 值 以 計 算 彌 償 額 的 日 期 ; 誰 人 有 資 格 申 索 彌 償 ; 如 果 有 多 於 一 方 提 出 申 索 而 申 索 總 額 超 逾 建 議 的 彌 償 上 限 時 應 如 何 分 攤 彌 償 ; 以 及 如 何 處 理 訴 訟 費 用 當 局 已 擬 備 澄 清 這 些 條 文 的 修 訂 建 議, 以 消 除 可 能 引 起 紛 爭 而 拖 慢 申 索 解 決 或 增 加 費 用 的 因 素

4 就 第 二 點 而 言, 強 制 更 正 規 則 的 條 文 訂 明, 如 果 有 不 知 情 的 前 擁 有 人 因 出 現 欺 詐 而 從 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 上 被 除 名, 則 法 庭 必 須 在 業 權 註 冊 紀 錄 上 恢 復 該 前 擁 有 人 的 身 分 在 2004 年 制 定 的 業 權 條 例 中 加 入 這 項 規 則, 是 因 為 考 慮 到 就 欺 詐 個 案 擬 定 的 彌 償 上 限, 會 令 不 知 情 的 前 擁 有 人 在 新 制 度 下 的 情 況 遜 於 其 在 現 制 度 下 的 情 況 ( 除 非 受 時 效 條 例 ( 第 347 章 ) 規 限, 在 出 現 欺 詐 的 情 況 時, 現 行 的 普 通 法 一 貫 讓 前 擁 有 人 取 回 其 物 業 ) 不 知 情 的 買 方 因 此 會 被 除 名, 只 能 嘗 試 向 欺 詐 者 追 索 所 受 的 損 失 新 制 度 為 彌 償 定 明 上 限, 如 果 法 庭 不 頒 令 為 前 擁 有 人 作 出 更 正 而 有 關 物 業 的 價 值 超 逾 彌 償 上 限, 則 該 前 擁 有 人 可 能 只 會 獲 得 少 於 其 損 失 價 值 的 彌 償 14. 強 制 更 正 規 則 引 致 的 主 要 問 題, 是 有 關 規 則 會 影 響 買 方 對 使 用 新 制 度 的 信 心, 以 及 新 制 度 能 否 發 揮 預 期 提 高 轉 易 工 作 效 率 和 保 障 的 能 力 要 令 業 權 註 冊 制 度 有 效 運 作, 買 方 須 有 信 心 信 靠 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 2004 年 制 定 的 業 權 條 例 採 納 的 強 制 更 正 規 則 卻 可 能 令 買 方 對 新 制 度 缺 乏 信 心 按 照 現 有 已 制 定 的 規 則, 買 方 無 法 肯 定 自 己 是 否 不 會 被 任 何 前 擁 有 人 申 索 要 求 恢 復 擁 有 權, 因 而 驅 使 買 方 試 圖 調 查 物 業 以 往 交 易 的 資 料, 結 果 會 回 到 現 行 調 查 業 權 鏈 的 做 法 這 會 令 推 出 業 權 註 冊 的 主 要 目 標 為 物 業 交 易 提 高 效 率 降 低 成 本 及 提 供 明 確 性 - 無 法 達 到 15. 鑑 於 我 們 評 估 所 得, 強 制 更 正 規 則 存 在 損 害 業 權 註 冊 的 原 有 好 處 的 風 險, 我 們 已 考 慮 可 否 加 入 其 他 修 訂 以 消 除 有 關 風 險, 並 已 擬 備 修 改 建 議, 以 處 理 上 述 信 心 的 風 險 及 現 有 規 定 將 引 致 的 實 際 問 題 16. 附 件 A 闡 述 在 已 制 定 的 業 權 條 例 中 更 正 和 彌 償 機 制, 及 列 出 對 強 制 更 正 規 則 的 修 改 建 議 它 亦 列 出 消 除 上 文 第 12 段 所 述 的 含 糊 地 方 的 修 改 建 議 該 等 建 議 亦 已 向 香 港 律 師 會 業 權 註 冊 工 作 小 組 香 港 大 律 師 公 會 及 香 港 地 產 建 設 商 會 初 步 闡 述 附 件 B 概 述 各 團 體 的 初 步 意 見 我 們 現 正 考 慮 各 團 體 的 意 見 及 向 其 他 相 關 團 體, 包 括 消 費 者 委 員 會 鄉 議 局 地 產 代 理 監 管 局 及 香 港 銀 行 公 會 等 徵 詢 意 見 我 們 會 考 慮 各 方 面 的 回 應, 以 決 定 應 否 在 條 例 草 案 中 建 議 修 改 強 制 更 正 規 定, 然 後 才 提 交 草 案 轉 換 機 制 17. 轉 換 機 制 是 指 用 以 把 現 時 受 土 註 條 例 規 管 的 土 地 和 物 業

5 - 5 - 轉 到 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 的 方 法 2004 年 制 定 的 業 權 條 例 訂 立 了 下 述 機 制 : 在 業 權 條 例 實 施 後, 所 有 現 時 土 地 和 物 業 會 繼 續 以 土 註 條 例 處 理, 為 期 12 年 ; (b) 在 12 年 期 屆 滿 時, 除 下 列 情 況 外, 所 有 土 註 條 例 下 的 土 地 和 物 業 便 會 自 動 轉 由 業 權 條 例 規 管 (i) (ii) 土 地 登 記 冊 內 紀 錄 的 資 產 並 不 符 合 可 根 據 業 權 條 例 註 冊 的 土 地 的 定 義 ; 根 據 土 註 條 例 呈 交 辦 理 註 冊 的 文 書 未 能 在 預 定 自 動 轉 換 日 期 之 前 完 成 註 冊 手 續 ; 或 (iii) 在 轉 換 日 之 前 已 經 註 冊 的 抗 轉 換 警 告 書 仍 然 有 效 (c) 在 該 12 年 期 內, 任 何 人 如 聲 稱 對 某 個 物 業 擁 有 不 可 註 冊 的 權 益 或 有 關 權 益 的 文 書 仍 未 註 冊, 可 : (i) (ii) 註 冊 知 會 備 忘 以 知 會 有 關 聲 稱 權 益 至 進 行 轉 換 時, 該 知 會 備 忘 便 會 轉 到 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 內 ; 或 註 冊 抗 轉 換 警 告 書 以 在 一 段 期 限 內 阻 止 有 關 物 業 轉 換 在 該 段 期 限 內, 聲 稱 人 可 透 過 法 庭 訴 訟 或 與 物 業 的 註 冊 擁 有 人 達 成 協 議, 確 立 其 對 該 物 業 的 權 益 18. 在 業 權 條 例 制 定 後 檢 討 期 間, 當 局 審 視 了 關 於 轉 換 機 制 的 一 系 列 事 項, 包 括 是 否 須 要 成 立 機 制 處 理 擁 有 權 不 明 確 的 物 業 ; 如 何 盡 量 有 效 地 處 理 轉 換, 使 公 帑 所 承 受 的 風 險 以 及 使 用 新 機 制 的 公 眾 人 士 的 費 用 減 至 最 低 ; 以 及 如 何 解 決 受 土 註 條 例 的 知 會 備 忘 保 障 的 權 益 的 優 先 次 序 問 題 19. 在 審 視 檢 討 期 間 發 現 的 事 項 後, 我 們 關 注 到 在 已 制 定 的 轉 換 機 制 下, 籌 備 業 權 註 冊 的 成 本 ( 連 同 進 行 轉 換 時 可 能 承 擔 的 法 律 責 任 ), 與 從 業 權 註 冊 費 用 所 得 的 收 入 ( 用 以 抵 銷 上 述 成 本 及 償 付 任 何 須 承 擔 的 法 律 責 任 ) 之 間 出 現 錯 配 所 有 成 本 均 須 在 轉 換 之 前 付 出, 但 其 時 可 從 業 權 註 冊 收 取 的 費 用 甚 少, 沒 有 足 夠 的 儲 備 應 付

6 - 6 - 在 進 行 轉 換 後 立 即 有 可 能 出 現 的 法 律 責 任 任 何 在 轉 換 前 進 行 的 附 加 工 作, 以 期 減 低 可 能 須 承 擔 的 法 律 責 任, 會 大 幅 加 重 成 本, 令 資 金 差 距 的 情 況 更 趨 嚴 重 20. 我 們 已 審 視 為 回 應 這 些 問 題 而 對 轉 換 程 序 作 出 的 修 改, 並 正 諮 詢 各 主 要 持 份 者 是 否 接 受 任 何 修 改 21. 附 件 C 闡 述 已 制 訂 的 業 權 條 例 的 轉 換 機 制 已 發 現 的 問 題 及 相 關 的 修 改 建 議 該 等 建 議 已 向 香 港 律 師 會 香 港 大 律 師 公 會 及 香 港 地 產 建 設 商 會 初 步 闡 述, 它 們 的 意 見 載 於 附 件 B 該 等 建 議 亦 已 發 給 其 他 團 體, 包 括 消 費 者 委 員 會 鄉 議 局 地 產 代 理 監 管 局 及 香 港 銀 行 公 會 等 參 閱, 以 收 集 意 見 香 港 律 師 會 工 作 小 組 初 步 回 應, 雖 然 認 同 有 需 要 加 入 新 規 定 以 解 決 所 發 現 的 問 題, 但 亦 對 已 制 定 的 轉 換 機 制 可 能 引 致 的 法 律 責 任 的 程 度 存 有 疑 問, 並 質 疑 是 否 需 要 對 已 制 定 的 機 制 作 重 大 修 改 土 地 註 冊 處 正 與 香 港 律 師 會 工 作 小 組 一 起 進 一 步 研 究, 希 望 能 共 同 評 估 可 能 出 現 風 險 的 範 圍, 以 及 探 討 如 何 在 不 必 費 時 及 無 須 進 行 昂 貴 調 查 工 作 的 情 況 下, 減 少 不 明 確 地 方 22. 當 局 會 仔 細 考 慮 香 港 律 師 會 及 其 他 團 體 提 供 的 意 見, 才 決 定 會 否 及 如 何 在 條 例 草 案 中 對 轉 換 機 制 提 出 修 訂 修 訂 營 運 基 金 條 例 的 附 表 23. 土 地 註 冊 處 在 1993 年 根 據 營 運 基 金 條 例 成 立 營 運 基 金 前 立 法 局 議 決 成 立 土 地 註 冊 處 營 運 基 金, 在 條 例 的 附 表 列 明 土 地 註 冊 處 所 提 供 的 服 務 如 果 土 地 註 冊 處 要 實 施 業 權 註 冊 制 度, 該 附 表 便 須 作 出 修 訂 按 照 現 有 的 附 表, 該 處 的 工 作 限 於 就 引 進 另 一 土 地 註 冊 制 度 入 香 港 的 事 宜 提 供 意 見, 並 給 予 協 助 24. 我 們 也 建 議 對 該 附 表 作 出 其 他 修 訂, 以 容 許 土 地 註 冊 處 為 方 便 市 民 而 推 出 新 的 增 值 服 務 具 體 而 言, 該 處 建 議 獲 賦 權 代 稅 務 局 收 取 印 花 稅 此 舉 可 讓 該 處 提 供 為 文 件 加 蓋 印 花 及 註 冊 的 一 站 式 服 務, 便 利 各 方 註 冊 交 易 25. 我 們 藉 着 提 出 這 些 主 要 修 訂 的 機 會, 一 併 修 訂 及 更 新 該 附 表, 確 保 土 地 註 冊 處 獲 賦 權 有 效 執 行 職 能, 並 且 充 分 使 用 新 科 技 提 升 服 務

7 如 議 員 同 意, 當 局 擬 於 2009 年 上 半 年 內 修 訂 該 附 表 獲 批 准 後, 土 地 註 冊 處 便 能 籌 備 推 出 為 文 件 加 蓋 印 花 及 註 冊 的 一 站 式 服 務 未 來 路 向 27. 當 局 快 將 展 開 為 期 三 個 月 的 諮 詢 工 作 以 收 集 公 眾 意 見, 並 繼 續 與 主 要 持 份 者 就 轉 換 機 制 及 更 正 規 則 進 行 討 論 與 此 同 時, 土 地 註 冊 處 會 繼 續 工 作, 為 釐 清 業 權 條 例 和 其 他 法 例 之 間 的 關 係 所 需 的 修 訂 定 稿, 並 完 成 其 他 修 訂 建 議 我 們 準 備 在 向 立 法 會 提 交 條 例 草 案 前, 先 向 香 港 律 師 會 及 其 他 主 要 持 份 者 發 出 修 訂 條 例 草 案 的 新 草 擬 本 及 有 關 規 則 的 草 擬 本, 以 供 傳 閱 我 們 預 計 持 份 者 需 時 研 究 該 等 草 擬 本 我 們 預 期 不 能 在 2009 年 年 底 前 提 交 草 案 我 們 會 在 2009 年 年 中 透 過 本 委 員 會 向 各 議 員 進 一 步 匯 報 進 展 發 展 局 2008 年 12 月

8 附 件 A 就 土 地 業 權 條 例 的 修 訂 進 行 諮 詢 更 正 及 彌 償 條 文 目 的 本 文 件 就 釐 清 更 正 及 彌 償 安 排 如 何 實 際 運 作 所 建 議 的 修 訂 及 強 制 更 正 規 則 的 建 議 修 改 徵 詢 意 見 背 景 2. 業 權 註 冊 的 基 本 原 則 是 : 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 能 提 供 物 業 業 權 的 準 確 陳 述, 讓 處 理 該 物 業 的 人 士 放 心 信 賴 不 過, 當 中 存 在 的 風 險 是 : 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 會 因 蓄 意 欺 詐 無 效 文 書 錯 誤 或 遺 漏 等 因 素 而 變 得 不 準 確 3. 為 防 止 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 因 有 不 準 確 的 內 容 而 致 不 公 正, 便 須 制 定 程 序 以 容 許 改 正 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 執 行 這 些 程 序 稱 為 更 正 4. 另 一 個 存 在 的 風 險 是 : 信 靠 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 的 人 可 能 會 因 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 的 某 項 不 準 確 內 容 而 蒙 受 損 失 如 無 法 以 更 正 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 的 方 式 防 止 或 補 償 有 關 損 失, 便 須 作 出 金 錢 補 償, 稱 作 彌 償 如 該 不 準 確 內 容 是 由 於 公 職 人 員 在 編 製 或 維 持 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 時 出 現 的 錯 誤 而 造 成, 土 地 註 冊 處 便 須 負 責 作 出 彌 償, 金 額 為 所 受 損 失 的 全 數 如 該 不 準 確 內 容 是 由 欺 詐 造 成, 則 會 由 一 個 特 別 基 金 ( 該 基 金 以 來 自 註 冊 申 請 的 徵 費 成 立 ) 對 因 喪 失 擁 有 權 而 受 的 損 失 支 付 彌 償 財 政 司 司 長 可 以 對 這 類 個 案 中 的 彌 償 金 額 設 定 限 額 ( 一 般 稱 作 上 限 ) 5. 在 2003 年 審 議 土 地 業 權 條 例 草 案 期 間, 有 意 見 指 出, 由 於 就 欺 詐 個 案 設 定 了 彌 償 上 限, 若 擁 有 人 因 欺 詐 而 致 從 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 上 除 名, 在 新 制 度 下 他 會 面 對 的 風 險 是 : 如 果 法 庭 沒 有 發 出 更 正 命 令 以 恢 復 其 擁 有 人 身 分, 而 且 其 失 去 物 業 的 價 值 超 逾 彌 償 上 限, 其 損 失 便 不 能 獲 得 全 數 同 等 價 值 的 補 償 如 果 在 發 生 欺 詐 後, 有 對 該 欺 詐 不 知 情 的 新 買 家 購 買 並 管 有 該 物 業, 法 庭 可 能 拒 絕 作 出 更 正

9 根 據 現 行 的 普 通 法 制 度, 在 第 5 段 所 述 的 情 況 下, 不 知 情 買 家 必 須 交 出 物 業, 而 且 除 非 能 夠 成 功 向 欺 詐 者 索 償, 否 則 不 會 獲 得 賠 償, 前 擁 有 人 則 可 取 回 物 業 7. 擬 定 的 港 幣 3,000 萬 元 上 限 其 實 已 超 逾 香 港 99% 物 業 的 價 值 出 現 第 5 段 所 述 個 案 的 機 會 很 低 不 過, 有 意 見 反 對 存 在 前 擁 有 人 在 新 業 權 註 冊 制 度 下 的 處 境 ( 以 金 錢 計 ) 將 較 現 行 制 度 下 遜 色 的 任 何 風 險 為 回 應 這 些 反 對 意 見, 當 時 同 意 限 制 法 庭 在 欺 詐 個 案 中 的 更 正 權 力 加 入 的 限 制 為 : 規 定 法 庭 如 在 欺 詐 個 案 中 發 現 前 擁 有 人 並 無 參 與 該 項 欺 詐 及 並 無 透 過 其 本 身 的 作 為 及 沒 有 因 為 本 身 缺 乏 適 當 的 謹 慎 而 在 相 當 程 度 上 有 份 造 成 該 項 欺 詐, 便 須 發 出 更 正 命 令, 恢 復 該 前 擁 有 人 的 身 分 這 項 規 定 稱 為 強 制 更 正 規 則 8. 土 地 業 權 條 例 ( 第 585 章 )( 業 權 條 例 ) 在 2004 年 7 月 通 過, 條 件 是 當 局 在 擬 推 行 新 制 度 前, 必 須 全 面 檢 討 該 條 例 其 中 的 一 項 檢 討 工 作 是 審 視 在 2004 年 制 定 的 更 正 和 彌 償 條 文, 目 的 是 評 估 該 等 條 文 是 否 充 分 清 晰 及 一 致, 並 能 實 際 良 好 運 作, 以 及 其 整 體 效 果 是 否 有 助 香 港 成 功 推 行 業 權 註 冊 審 視 後 得 出 的 結 論 是 : (b) 須 要 釐 清 多 項 條 文 及 加 入 新 條 文, 以 清 除 不 明 確 情 況 及 降 低 發 生 爭 拗 致 拖 慢 申 索 彌 償 解 決 及 增 加 法 律 訴 訟 費 用 的 風 險 ( 詳 情 見 下 文 第 9 至 18 段 ); 以 及 強 制 更 正 規 則 可 能 會 帶 來 一 些 非 預 期 的 效 果 : 減 低 公 眾 對 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 的 信 心 及 新 制 度 提 升 物 業 轉 易 效 率 的 成 效, 故 應 藉 此 機 會 重 新 考 慮 在 業 權 條 例 生 效 前, 應 否 保 留 這 項 規 則 下 文 第 19 至 28 段 闡 釋 為 何 這 項 規 則 會 引 起 關 注, 以 及 分 述 回 應 這 些 問 題 的 各 項 修 訂 釐 清 事 項 土 地 註 冊 處 處 長 訟 費 的 處 理 9. 檢 討 發 現, 在 更 正 法 律 程 序 中 土 地 註 冊 處 處 長 ( 處 長 ) 蒙 受 的 訟 費 或 法 庭 裁 定 由 處 長 承 擔 的 訟 費 方 面, 有 兩 點 並 不 明 確 業 權 條 例 未 有 對 如 何 處 理 處 長 本 身 的 訟 費 為 法 庭 提 供 指 引, 亦 沒 有 說 明 裁 定 由 處 長 承 擔 的 更 正 法 律 程 序 的 訟 費 是 否 計 入 彌 償 額, 並 可 能 受 彌 償 上 限 限 制

10 現 擬 加 入 條 文, 指 明 除 非 法 庭 另 有 指 令, 否 則 處 長 在 更 正 法 律 程 序 中 的 訟 費 將 由 彌 償 基 金 支 付 此 舉 可 釐 清 支 付 費 用 的 來 源, 亦 清 除 由 於 法 庭 在 處 理 某 案 件 時 沒 有 就 這 點 作 出 命 令 而 令 處 長 須 自 行 承 擔 訟 費 的 可 能 我 們 認 為 由 彌 償 基 金 支 付 處 長 的 訟 費 是 洽 當 的, 因 為 有 關 費 用 是 處 長 在 行 使 其 職 責 確 保 基 金 不 會 被 不 當 申 索 的 過 程 中 招 致 的 11. 業 權 條 例 中 訂 明 裁 定 由 處 長 承 擔 的 訟 費 將 由 彌 償 基 金 支 付, 但 沒 有 訂 明 這 些 訟 費 是 否 包 括 在 欺 詐 個 案 的 彌 償 上 限 之 內 現 擬 加 入 條 文, 澄 清 彌 償 上 限 並 不 適 用 於 裁 定 由 處 長 承 擔 的 訟 費 這 跟 彌 償 應 以 損 失 權 益 的 價 值 計 算 的 原 意 一 致, 因 為 訟 費 並 非 該 等 價 值 的 一 部 分 12. 此 外, 亦 擬 加 入 條 文, 訂 明 處 長 有 權 出 席 法 庭 裁 定 訟 費 的 訟 費 評 定 聆 訊, 這 可 保 障 彌 償 基 金 的 利 益, 確 保 基 金 不 會 被 裁 定 承 擔 不 合 理 的 訟 費 彌 償 的 申 請 和 費 用 13. 檢 討 結 果 顯 示, 在 業 權 條 例 第 85 條 下, 可 能 支 付 的 彌 償 金 額 限 於 受 損 失 者 所 持 權 益 的 價 值 這 在 欺 詐 個 案 中 是 正 確 的, 但 卻 為 政 府 須 就 公 職 人 員 出 錯 或 遺 漏 造 成 的 損 失 應 負 的 法 律 責 任 設 定 了 非 預 期 的 限 制 因 此, 第 85 條 擬 作 修 訂, 以 表 明 政 府 因 本 身 出 錯 或 遺 漏 應 負 的 法 律 責 任 應 為 實 際 損 失 的 全 數 14. 檢 討 發 現, 在 誰 人 可 申 索 彌 償 方 面 有 含 糊 地 方 現 擬 釐 清, 在 欺 詐 個 案 中, 有 資 格 申 索 彌 償 的 人 士 將 包 括 受 更 正 影 響 的 擁 有 人, 以 及 因 為 更 正 命 令 或 拒 絕 發 出 更 正 命 令 以 致 擁 有 人 被 取 代 而 蒙 受 損 失 的 其 他 人 士 在 錯 誤 或 遺 漏 的 個 案 中, 任 何 蒙 受 實 際 損 失 的 人 也 可 申 索 彌 償 15. 第 84(1) 條 以 影 響 擁 有 權 一 語 界 定 可 就 欺 詐 情 況 支 付 彌 償 的 個 案 檢 討 發 現, 這 個 用 語 的 意 思 並 不 明 確 現 擬 以 導 致 喪 失 擁 有 權 一 語 取 代 建 議 的 修 訂 可 清 晰 訂 明 彌 償 基 金 無 須 為 欺 詐 但 沒 有 導 致 喪 失 擁 有 權 的 個 案 的 申 索 承 擔 法 律 責 任 16. 業 權 條 例 訂 明 應 支 付 的 彌 償 額 是 以 有 關 權 益 在 引 致 所 受 損 失 的 記 項 作 出 當 天 的 價 值 計 算 檢 討 發 現, 這 個 計 算 方 式 在 一 些 情 況 下 並 不 適 用, 在 遺 漏 的 個 案 中, 便 沒 有 記 項 作 出 的 日 期,

11 - 4 - 因 此, 計 算 損 失 的 適 當 日 期 應 為 被 遺 漏 的 記 項 的 呈 遞 申 請 日 期 在 欺 詐 個 案 中, 如 受 損 失 者 是 欺 詐 發 生 後 的 買 家, 計 算 損 失 的 適 當 日 期 是 令 買 家 從 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 中 被 除 名 的 更 正 命 令 的 發 出 日 期 現 擬 修 訂 第 85 條, 以 容 許 在 這 些 情 況 下 可 使 用 不 同 日 期 評 定 損 失 的 價 值 17. 檢 討 發 現, 業 權 條 例 並 無 訂 明 對 於 在 欺 詐 個 案 中, 當 涉 及 多 名 申 索 人 而 申 索 總 額 超 逾 上 限 時, 彌 償 金 應 如 何 攤 分 為 免 爭 拗 及 為 解 決 這 些 問 題 提 出 訴 訟 而 致 延 誤 及 付 出 訟 費, 現 擬 加 入 在 這 些 情 況 下 決 定 攤 分 的 規 則 建 議 的 規 則 是 : 每 名 申 索 人 會 根 據 其 損 失 的 價 值 按 比 例 獲 得 彌 償 以 下 是 說 明 這 項 規 則 如 何 運 作 的 例 子 : 假 設 某 個 案 的 申 索 總 額 為 4,000 萬 元, 超 逾 了 3,000 萬 元 的 上 限 在 這 4,000 萬 元 申 索 額 中, 被 除 名 的 擁 有 人 申 索 3,200 萬 元, 另 因 擁 有 人 被 除 名 而 蒙 受 損 失 的 兩 名 其 他 人 士 各 自 申 索 400 萬 元 被 除 名 的 擁 有 人 的 申 索 額 佔 總 申 索 額 的 80%, 另 外 兩 名 申 索 人 各 佔 10% 根 據 建 議 的 規 則, 被 除 名 的 擁 有 人 會 獲 付 3,000 萬 元 中 的 80%, 即 2,400 萬 元 ; 另 外 兩 名 人 士 則 各 會 獲 償 3,000 萬 元 中 的 10%, 即 300 萬 元 18. 業 權 條 例 要 求 有 利 害 關 係 者 若 申 索 彌 償, 須 向 處 長 提 出 申 請 檢 討 發 現, 沒 有 條 文 訂 明 處 長 處 理 這 類 申 請 的 費 用 應 如 何 支 付 現 擬 加 入 條 文, 以 釐 清 處 長 處 理 這 類 申 請 的 費 用 應 由 彌 償 基 金 支 付 ; 另 亦 建 議 訂 明, 除 非 法 庭 裁 定 須 要 支 付, 處 長 無 須 支 付 申 請 人 向 處 長 提 出 申 請 的 費 用, 以 及 如 須 要 支 付, 有 關 費 用 將 由 彌 償 基 金 支 付 強 制 更 正 19. 上 文 第 5 至 7 段 闡 述 引 入 強 制 更 正 規 則 的 背 景 當 局 於 檢 討 期 間 亦 仔 細 分 析 了 該 項 規 則 可 如 何 實 際 運 作 已 制 定 的 業 權 條 例 中 的 相 關 條 文 計 有 : 第 82(1) 條 容 許 法 庭 如 信 納 業 權 註 冊 紀 錄 上 的 記 項 是 透 過 或 由 於 欺 詐 而 取 得 作 出 或 遺 漏, 可 藉 指 示 刪 除 更 改 或 加 入 記 項, 而 命 令 更 正 業 權 註 冊 紀 錄 第 82(3) 條 規 定 如 前 註 冊 擁 有 人 ( 不 知 情 者 ) 由 於 欺 詐 而 喪 失 其 業 權, 不 論 誰 是 當 時 的 註 冊 擁 有 人, 法 庭 亦 須 命 令 更 正 業 權 註 冊 紀 錄, 以 恢 復 該 前 註 冊 擁 有 人 的 業 權 這 便 是 強 制 更 正 條 文

12 - 5 - 第 84(1) 條 訂 明 因 業 權 註 冊 紀 錄 所 載 的 或 遺 漏 的 記 項 而 蒙 受 損 失 的 人, 而 該 記 項 或 遺 漏 是 透 過 或 由 於 欺 詐 ( 由 依 據 第 82 條 進 行 的 更 正 聆 訊 所 裁 定 ) 而 取 得 作 出 或 遺 漏, 並 影 響 註 冊 土 地 擁 有 權, 應 就 有 關 損 失 獲 得 政 府 彌 償 第 85(1) 條 訂 明 欺 詐 個 案 中 的 彌 償 金 額 如 所 損 失 的 註 冊 土 地 權 益 在 取 得 作 出 或 遺 漏 有 關 記 項 的 日 期 的 價 值 低 於 上 限, 彌 償 金 額 便 是 損 失 權 益 的 價 值 如 損 失 的 註 冊 土 地 權 益 高 於 訂 明 上 限, 金 額 便 是 上 限 金 額 已 制 定 的 法 律 如 何 運 作 20. 下 圖 列 出 一 項 物 業 在 多 名 接 續 擁 有 人 之 間 的 買 賣 流 程 ( 以 表 示 ), 以 闡 釋 若 欺 詐 是 在 受 影 響 土 地 轉 到 業 權 條 例 後 發 生, 現 有 的 業 權 條 例 如 何 運 作 : 擁 有 人 : A B C D E 產 權 負 擔 : A* B* C* D* E* 21. 在 上 圖 中, 如 物 業 是 透 過 欺 詐 轉 讓 給 C(C 為 欺 詐 者 ), 而 E 在 成 為 擁 有 人 後 才 發 現 此 欺 詐, 則 作 為 不 知 情 的 前 擁 有 人 的 B 可 根 據 第 82(3) 條 獲 恢 復 其 於 業 權 註 冊 紀 錄 上 的 擁 有 人 身 分 ; (b) 作 為 B 的 產 權 負 擔 的 B* 如 仍 續 存, 亦 會 獲 得 恢 復 ; (c) (d) (e) 作 為 向 D 買 入 物 業 的 不 知 情 註 冊 擁 有 人 的 E 會 從 業 權 註 冊 紀 錄 上 除 名, 但 有 資 格 獲 得 彌 償 向 C 買 入 物 業 的 不 知 情 買 家 D 由 於 已 出 售 其 在 該 物 業 的 權 益, 因 此 不 涉 及 相 關 更 正 法 律 程 序 ; 受 E 從 業 權 註 冊 紀 錄 上 除 名 影 響 的 產 權 負 擔 E*, 如 因 此 蒙 受 損 失, 可 說 應 有 資 格 獲 得 彌 償 ( 上 文 第 14 段 的 建 議 修 訂 將 可 澄 清 他 們 可 以 有 資 格 獲 得 彌 償 ); 以 及 如 C 透 過 欺 詐 註 冊 成 為 擁 有 人 後 還 未 把 物 業 售 予 D, C 便 會 從 業 權 註 冊 紀 錄 中 除 名,B 則 會 恢 復 為 擁 有 人 C 不 會 獲 得 彌 償

13 第 82(3) 84 及 85(1) 條 的 整 體 效 力 為 : (b) 不 知 情 的 前 擁 有 人 可 保 持 現 行 普 通 法 下 的 地 位, 並 可 取 回 物 業 ; 以 及 如 一 名 前 擁 有 人 能 證 明 其 業 權 是 因 欺 詐 而 喪 失, 而 且 其 訴 訟 權 仍 未 受 時 效 禁 制, 則 物 業 的 註 冊 擁 有 人 在 其 擁 有 物 業 期 間, 須 面 對 隨 時 喪 失 物 業 的 風 險 如 欺 詐 是 在 有 關 土 地 轉 換 到 業 權 條 例 後 才 發 生, 而 現 時 的 註 冊 擁 有 人 對 該 欺 詐 並 不 知 情, 便 有 資 格 獲 得 彌 償 雖 然 彌 償 設 有 上 限, 但 對 他 來 說, 情 況 總 比 在 普 通 法 下 理 想 按 照 現 時 規 定, 除 非 他 能 追 溯 欺 詐 者 或 其 他 須 要 負 責 的 人 並 能 成 功 向 其 索 償, 否 則 他 不 會 得 到 任 何 補 償 為 何 已 制 定 的 法 律 會 對 業 權 註 冊 制 度 的 運 作 構 成 問 題? 23. 現 時 有 關 更 正 的 條 文 出 現 下 述 問 題 : 對 於 交 易 前 的 欺 詐, 任 何 已 註 冊 物 業 的 買 家 均 不 會 受 到 業 權 註 冊 紀 錄 保 障 這 會 損 害 業 權 條 例 提 供 保 障 及 方 便 物 業 轉 易 的 預 期 目 標 謹 慎 的 買 家 會 希 望 查 察 業 權 註 冊 紀 錄 外 的 以 往 交 易, 以 進 一 步 確 保 不 會 承 擔 風 險 這 等 於 回 復 到 目 前 契 約 註 冊 制 度 下 查 察 業 權 的 舊 有 模 式 ; (b) 可 能 在 某 些 個 案 中, 受 影 響 的 地 段 在 更 正 申 索 提 出 前, 已 被 政 府 收 回 或 已 交 還 政 府 在 這 種 情 況 下, 便 不 可 能 為 前 擁 有 人 更 正 業 權 ; (c) (d) 亦 可 能 在 一 些 個 案 中, 物 業 在 欺 詐 發 生 後 已 分 割 並 售 予 數 名 新 買 家, 或 已 重 新 發 展 而 且 不 分 割 份 數 亦 已 售 予 多 名 新 買 家 對 於 這 類 個 案, 若 把 多 名 不 知 情 者 除 名 並 給 予 補 償, 很 可 能 造 成 更 大 干 擾, 亦 會 令 彌 償 基 金 蒙 受 比 彌 償 前 擁 有 人 更 大 的 開 支 ; 以 及 根 據 已 制 定 的 條 文, 強 制 更 正 規 則 適 用 於 新 土 地 及 已 轉 換 土 地 不 過, 這 樣 的 規 定 實 無 必 要, 因 為 新 土 地 並 未 受 過 普 通 法 制 約, 因 此 不 會 出 現 新 土 地 的 前 擁 有 人 處 於 一 個 較 他 之 前 享 有 的 地 位 遜 色 的 問 題

14 檢 討 發 現, 強 制 更 正 的 條 文, 是 在 2004 年 以 委 員 會 審 議 階 段 修 訂 建 議 方 式 加 入 業 權 條 例, 以 達 致 下 列 目 的 : (b) 回 應 要 求 更 正 條 文 的 運 作 必 須 清 晰 明 確 而 不 是 交 由 法 庭 行 使 廣 泛 酌 情 權 的 強 烈 意 見 ; 以 及 認 同 前 擁 有 人 除 非 獲 更 正 恢 復 先 前 身 分, 否 則 彌 償 上 限 會 令 其 在 新 制 度 下 的 處 璄 遜 於 現 行 法 律 下 25. 檢 討 認 為, 在 處 理 新 土 地 時, 上 文 第 24(b) 段 不 應 是 考 慮 重 點 此 外, 鑑 於 已 發 現 強 制 更 正 規 則 可 能 帶 來 的 其 他 問 題, 在 業 權 條 例 生 效 前, 理 應 考 慮 能 否 在 行 將 提 交 的 土 地 業 權 ( 修 訂 ) 條 例 草 案 中 加 入 更 好 的 處 理 方 法 當 局 認 為 任 何 替 代 方 案 均 應 盡 量 依 循 2004 年 協 定 的 框 架 強 制 更 正 應 盡 量 保 留, 亦 應 為 法 庭 訂 定 清 晰 的 規 則 對 更 正 規 則 的 建 議 修 訂 26. 為 回 應 已 發 現 的 問 題, 當 局 根 據 上 文 所 述 的 總 則, 擬 對 更 正 規 則 作 出 下 列 建 議 修 訂 : 保 留 第 82(3) 條 中 的 強 制 更 正 規 則, 但 不 適 用 於 指 定 的 例 外 情 況 ; (b) 建 議 的 例 外 情 況 包 括 : (i) (ii) 現 時 管 有 物 業 的 註 冊 擁 有 人 並 非 發 生 欺 詐 後 的 首 名 註 冊 擁 有 人 他 是 付 出 有 值 代 價 的 真 誠 買 家, 或 是 從 付 出 有 值 代 價 的 真 誠 買 家 取 得 業 權 的 人 ; 或 物 業 在 欺 詐 發 生 後 已 被 政 府 收 回 或 已 交 還 政 府 ; 或 (iii) 物 業 已 被 分 割 及 已 售 予 多 名 新 真 誠 買 家, 或 已 跟 多 名 新 真 誠 買 家 達 成 買 賣 協 議, 令 物 業 出 現 多 個 擁 有 權 ; 以 及 (c) 因 任 何 一 種 例 外 情 況 而 不 獲 恢 復 其 於 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 上 前 擁 有 人 身 分 的 不 知 情 前 擁 有 人 將 有 資 格 獲 得 彌 償

15 為 表 述 以 上 建 議 的 效 果, 請 參 考 上 文 第 20 段 所 用 的 同 一 圖 示, 比 對 在 擬 修 訂 規 則 下 的 新 結 果 : 擁 有 人 : A B C D E 產 權 負 擔 : A* B* C* D* E* (b) (c) (d) (e) 不 知 情 的 前 擁 有 人 B 將 可 從 D 手 上 取 回 物 業 ( 除 非 物 業 已 被 分 割 而 D 代 表 有 關 物 業 的 多 於 一 名 真 誠 新 擁 有 人 ); 前 擁 有 人 B 不 可 從 E 在 欺 詐 發 生 後 管 有 物 業 的 第 二 名 真 誠 擁 有 人 手 上 取 回 物 業 ; 如 物 業 已 被 政 府 收 回 或 已 交 還 政 府,B 在 任 何 情 況 下 也 不 能 取 回 物 業 ; 如 果 B 不 能 取 回 物 業, 將 有 資 格 獲 得 不 超 逾 上 限 的 彌 償 ; 以 及 如 果 B 從 D 手 上 取 回 物 業, 作 為 不 知 情 者 的 D 將 有 資 格 獲 得 不 超 逾 上 限 的 彌 償 28. 並 非 欺 詐 發 生 後 首 名 處 理 有 關 物 業 的 真 誠 買 家 或 承 繼 其 業 權 者 應 可 享 有 不 可 推 翻 的 業 權 的 建 議, 會 在 業 權 條 例 中 引 入 所 謂 延 遲 不 可 推 翻 的 原 則 這 原 則 已 在 多 個 實 施 業 權 註 冊 制 度 的 司 法 管 轄 區 應 用, 以 在 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 必 須 提 供 保 障 ( 如 果 要 達 成 方 便 交 易 的 預 期 目 標 ) 被 欺 詐 的 擁 有 人 提 出 的 合 理 申 索, 及 達 致 繼 續 鼓 勵 買 家 謹 慎 行 事 的 目 標 三 者 之 間 取 得 平 衡 透 過 保 障 欺 詐 發 生 後 第 二 名 的 真 誠 註 冊 擁 有 人, 各 擁 有 人 便 可 獲 得 保 障, 無 須 受 一 些 他 們 沒 有 可 行 方 法 追 查 的 以 往 事 項 影 響 不 過, 準 買 家 必 須 謹 慎 進 行 自 己 藉 以 成 為 註 冊 擁 有 人 的 交 易, 因 為 如 果 跟 他 們 交 易 的 是 欺 詐 者, 他 們 便 不 受 保 障, 受 欺 詐 影 響 的 物 業 真 正 擁 有 人 可 獲 更 正 回 復 擁 有 人 身 分 對 彌 償 條 文 的 修 改 29. 如 果 第 26 段 的 建 議 修 訂 獲 得 採 納, 對 已 轉 換 到 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 的 土 地, 在 轉 換 前 發 生 欺 詐 但 在 轉 換 後 被 發 現 的 個 案, 其 處 理 亦 須 作 出 修 改 目 前 業 權 條 例 中 有 一 項 條 文 ( 第 84(4)(c)

16 - 9 - 條 ) 禁 止 就 轉 換 日 前 發 生 欺 詐 的 個 案 支 付 彌 償, 目 的 是 保 障 彌 償 基 金 無 須 就 政 府 不 知 情 和 不 能 控 制 的 轉 換 前 狀 況 作 出 補 償 如 果 在 業 權 條 例 中 加 入 延 遲 不 可 推 翻 原 則, 可 能 出 現 的 情 況 是 : 前 擁 有 人 或 不 能 取 回 物 業 ; 若 令 其 從 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 中 除 名 的 欺 詐 是 發 生 在 轉 換 之 前, 他 亦 將 不 會 得 到 彌 償 相 反 地, 如 果 保 留 強 制 更 正 規 則, 轉 換 後 的 買 家 即 使 在 申 請 註 冊 為 擁 有 人 時 已 向 彌 償 基 金 繳 付 徵 費, 亦 可 能 會 因 為 轉 換 前 發 生 的 欺 詐 而 失 去 物 業 並 得 不 到 彌 償 不 論 是 何 種 情 況, 不 給 予 彌 償 看 來 亦 不 公 允 徵 詢 意 見 30. 當 局 現 就 以 下 各 點 徵 詢 意 見 : (b) 應 否 採 納 第 26 段 所 建 議 對 強 制 更 正 規 則 作 出 的 全 部 修 改 ; 或 應 否 只 採 納 就 第 23(b) 段 ( 土 地 在 欺 詐 發 生 後 已 交 還 政 府 或 被 收 回 ) 及 第 23(d) 段 ( 延 遲 不 可 推 翻 的 規 則 用 以 規 管 新 土 地 ) 提 出 的 問 題 而 作 出 的 修 改 ; 以 及 (c) 第 9 至 18 段 所 列 對 多 項 條 文 的 釐 清 建 議 發 展 局 2008 年 12 月

17 附 件 B 香 港 律 師 會 香 港 大 律 師 公 會 及 香 港 地 產 建 設 商 會 的 初 步 意 見 ( 註 : 有 關 當 局 的 建 議 內 容, 請 參 閱 委 員 會 討 論 文 件 附 件 A 及 C) 1. 轉 換 機 制 意 見 當 局 的 回 應 香 港 律 師 會 的 土 地 業 權 條 例 工 作 小 組 ( 工 作 小 組 ) (i) 就 建 議 的 轉 換 機 制 對 解 決 問 題 的 成 效 表 示 懷 疑 工 作 小 組 認 為 新 建 議 的 轉 換 機 制 不 能 有 助 找 出 問 題 登 記 冊, 卻 只 會 把 解 決 問 題 的 時 間 再 延 長 12 年, 在 處 理 這 些 問 題 登 記 冊 的 提 升 申 請 前, 容 許 在 這 些 登 記 冊 上 登 記 更 多 可 能 的 交 易 (ii) 無 限 期 的 並 行 兩 制 工 作 小 組 認 為 有 關 臨 時 業 權 的 概 念 難 以 接 納, 因 為 該 等 業 權 可 能 永 遠 被 指 不 能 接 受, 而 且 亦 沒 有 任 何 機 制 可 確 保 所 有 臨 時 業 權 將 能 變 成 絕 對 業 權 (iii) 政 府 應 立 即 處 理 有 問 題 的 登 記 冊, 以 準 備 在 12 年 後 自 動 轉 換 工 作 小 組 認 為 政 府 應 更 主 動 地 嘗 試 找 出 有 問 題 的 登 記 冊 並 予 處 理, 以 準 備 在 12 年 後 自 動 轉 換 (iv) 沒 有 舉 出 問 題 登 記 冊 的 實 際 例 子 工 作 小 組 指 出, 當 局 並 無 提 供 任 何 問 題 登 記 冊 的 實 際 例 子, 亦 沒 有 向 小 組 徹 底 解 釋 關 於 問 題 登 記 在 建 議 的 轉 換 機 制 下, 有 問 題 的 個 案 在 轉 換 時, 不 會 被 賦 予 絕 對 業 權 有 關 當 事 人 的 地 位 不 會 遜 於 他 們 現 時 在 土 地 註 冊 條 例 ( 第 128 章 ) ( 土 註 條 例 ) 下 的 地 位 一 項 物 業 是 否 能 提 升, 須 視 乎 擁 有 人 是 否 擁 有 妥 善 持 有 業 權 如 果 把 一 項 不 妥 善 或 存 疑 的 業 權 轉 換 成 絕 對 業 權, 將 犯 上 原 則 上 的 根 本 錯 誤 目 前 土 地 註 冊 處 備 存 的 土 地 登 記 冊 約 有 280 萬 份 由 於 登 記 冊 數 量 龐 大, 加 上 物 業 市 場 活 動 不 斷, 要 在 12 年 內 逐 一 翻 查 每 份 登 記 冊, 並 找 出 所 有 有 問 題 的 登 記 冊, 在 實 際 上 並 不 可 行 當 局 正 安 排 與 工 作 小 組 會 面, 並 以 模 擬 交 易 的 形 式 提 供 問 題 登 記 冊 的 例 子

18 - 2 - 意 見 冊 的 風 險 是 甚 麼, 或 其 實 是 否 真 的 存 在 有 關 風 險 (v) 對 政 府 須 就 有 問 題 的 登 記 冊 須 承 擔 的 法 律 責 任 表 示 懷 疑 工 作 小 組 認 為 政 府 須 對 有 問 題 的 登 記 冊 承 擔 的 法 律 責 任 很 可 能 甚 輕 微 很 難 想 像 會 有 為 數 不 少 的 土 註 條 例 登 記 冊 涉 及 互 有 抵 觸 的 申 索, 而 有 利 害 關 係 的 當 事 人 均 對 這 些 互 有 抵 觸 的 申 索 不 作 處 理 (vi) 信 賴 註 冊 制 度 已 很 完 備 及 反 對 在 後 期 大 幅 修 改 工 作 小 組 指 出 政 府 打 從 最 初 開 始 便 表 示 對 土 註 條 例 下 的 註 冊 制 度 的 完 備 程 度 充 滿 信 心, 並 以 此 為 基 礎, 草 擬 土 地 業 權 條 例 政 府 既 已 一 直 向 業 界 立 法 會 及 市 民 表 示 可 信 賴 土 註 條 例 下 的 註 冊 制 度 以 進 行 白 晝 轉 換, 工 作 小 組 很 難 理 解 為 何 卻 在 現 時 這 後 期 才 表 示 須 對 轉 換 機 制 作 出 大 幅 修 改, 原 因 只 是 因 為 少 量 的 問 題 登 記 冊 (b) 香 港 大 律 師 公 會 ( 大 律 師 公 會 ) (i) 同 意 建 議 的 轉 換 機 制 有 可 取 之 處 大 律 師 公 會 同 意, 按 建 議 般 在 三 年 後 把 現 有 土 地 轉 換 至 過 渡 性 的 已 轉 換 土 地, 然 後 再 過 12 年 後 讓 土 地 提 升 至 絕 對 業 權, 會 有 其 好 處 當 局 的 回 應 當 局 不 能 安 然 假 定 政 府 對 有 問 題 的 登 記 冊 須 承 擔 的 法 律 責 任 很 輕 微 當 局 認 為 有 必 要 在 提 升 前 審 視 全 部 280 萬 份 土 地 登 記 冊 對 業 權 條 例 進 行 制 定 後 檢 討 的 目 的 之 一, 是 要 全 面 檢 討 在 員 會 審 議 階 段 對 土 地 業 權 條 例 草 案 所 作 出 的 大 幅 修 改 的 影 響 作 為 檢 討 工 作 之 一 部 份, 土 地 註 冊 處 被 委 以 責 任 對 實 行 自 動 轉 換 的 所 有 風 險 作 出 檢 討 當 局 完 全 理 解 工 作 小 組 對 轉 換 機 制 作 出 大 幅 修 改 的 建 議 表 示 關 注 不 過, 由 於 公 帑 須 承 擔 潛 在 的 法 律 責 任, 所 以 有 必 要 制 訂 措 施 以 管 理 相 關 風 險 當 局 備 悉 大 律 師 公 會 的 意 見

19 - 3 - 意 見 (ii) 知 會 備 忘 大 律 會 公 會 知 悉, 在 已 制 定 的 業 權 條 例 下, 非 書 面 的 權 益 如 在 自 動 轉 換 前 的 12 年 內 獲 註 冊 知 會 備 忘, 將 會 獲 得 保 障 不 過, 在 建 議 的 轉 換 機 制 下, 卻 沒 有 訂 定 條 文 容 許 轉 換 前 登 記 非 書 面 的 權 益 大 律 師 公 會 認 為 在 建 議 的 轉 換 機 制 下, 仍 應 保 留 給 予 非 書 面 權 益 的 保 障 (c) 香 港 地 產 建 設 商 會 ( 地 產 建 設 商 會 ) 原 則 上 沒 有 反 對 地 產 建 設 商 會 回 應 表 示 原 則 上 不 反 對 建 議 的 替 代 轉 換 機 制 2. 更 正 及 彌 償 條 文 工 作 小 組 (i) 原 則 上 同 意 對 有 關 影 響 新 土 地 的 欺 詐 的 條 文 所 提 的 修 改 建 議, 工 作 小 組 原 則 上 是 同 意 的 該 等 建 議 計 有 : 保 留 第 82(3) 條 的 強 制 更 正 規 則, 但 不 適 用 於 指 明 的 例 外 情 況 ; 以 及 (b) 因 任 何 一 項 指 定 例 外 情 況 而 不 獲 恢 復 其 於 業 權 註 冊 紀 錄 上 擁 有 人 身 分 的 不 知 情 前 擁 有 人 將 有 資 格 獲 得 彌 償 當 局 的 回 應 在 建 議 的 轉 換 機 制 下, 持 有 轉 換 前 非 書 面 權 益 的 人 士, 在 業 權 轉 換 後 及 業 權 提 升 前, 可 隨 時 註 冊 一 項 警 告 通 知 以 保 障 其 權 益 當 局 不 希 望 在 土 註 條 例 下 實 行 知 會 備 忘 的 做 法 以 註 冊 此 類 權 益, 因 為 此 舉 會 把 有 關 制 度 變 得 複 雜, 而 且 使 用 該 做 法 的 時 間 只 約 為 三 年 在 此 三 年 期 內, 持 有 非 書 面 權 益 的 人 士 可 隨 時 採 取 法 律 行 動, 在 土 註 條 例 下 註 冊 一 項 待 決 案 件 以 保 障 其 權 益 其 權 利 在 建 議 的 轉 換 機 制 下 並 不 受 影 響 當 局 備 悉 地 產 建 設 商 會 的 意 見 當 局 備 悉 工 作 小 組 的 意 見

20 - 4 - 意 見 (ii) 已 轉 換 業 權 物 業 及 已 註 冊 業 權 物 業 之 間 不 一 致 就 建 議 中 已 轉 換 業 權 的 物 業 須 受 制 於 續 存 權 益, 以 及 在 業 權 提 升 之 前, 強 制 更 正 規 則 及 更 正 的 例 外 情 況 對 在 轉 換 前 發 生 的 欺 詐 並 不 適 用, 工 作 小 組 關 注 到, 如 果 在 業 權 提 升 之 前 應 用 普 通 法 的 原 則, 便 會 出 現 不 一 致 的 情 況 (iii) 把 彌 償 的 權 利 限 於 喪 失 擁 有 權 對 於 誰 人 會 有 資 格 申 索 彌 償 方 面, 工 作 小 組 知 悉 只 限 於 出 現 喪 失 擁 有 權 的 個 案 工 作 小 組 相 信 該 項 建 議 應 指 業 權 而 非 擁 有 權, 並 關 注 持 有 已 註 冊 土 地 權 益 的 人 士, 有 可 能 在 擁 有 人 並 未 喪 失 擁 有 權 的 情 況 下 仍 會 蒙 受 損 失 (iv) 多 個 申 索 人 之 間 的 攤 分 方 式 工 作 小 組 相 信, 有 關 攤 分 彌 償 款 額 的 建 議, 在 有 關 各 方 面 另 有 協 議 的 情 況 ( 尤 其 是 押 記 人 及 承 押 記 人 ) 應 不 適 用 (v) 為 建 立 彌 償 基 金 提 供 資 金 工 作 小 組 知 悉 政 府 關 注 彌 償 基 金 將 須 在 沒 有 收 入 供 支 付 的 情 況 下 承 擔 法 律 責 任 的 問 題 該 小 組 憶 述, 政 府 早 前 同 意 為 建 立 彌 償 基 金 提 供 種 子 資 金 當 局 的 回 應 在 業 權 提 升 前, 土 註 條 例 及 普 通 法 下 的 權 益 法 仍 會 維 持 不 變 現 行 的 普 通 法 原 則 仍 會 繼 續 適 用 於 已 轉 換 物 業, 猶 如 該 等 物 業 並 未 轉 換 一 樣 對 於 轉 換 前 發 生 的 欺 詐 來 說, 業 權 條 例 的 更 正 條 文 及 建 議 的 例 外 情 況 並 不 適 用 普 通 法 的 原 則 仍 會 繼 續 應 用 當 局 的 原 意 一 直 是 : 若 有 人 透 過 或 由 於 對 已 註 冊 土 地 擁 有 權 有 影 響 的 欺 詐 而 蒙 受 損 失, 當 局 會 向 其 作 出 補 償 業 權 條 例 並 無 對 業 權 一 詞 作 出 界 定, 但 有 清 晰 界 定 擁 有 人 一 詞 擁 有 權 在 業 權 條 例 下 是 容 易 理 解 的 概 念 建 議 的 攤 分 方 式 不 會 影 響 擁 有 人 與 他 的 承 押 記 人 之 間 的 彌 償 分 配 該 方 式 適 用 於 擁 有 人 與 其 他 申 索 人 ( 例 如 租 客 ) 之 間 的 彌 償 攤 分 政 府 同 意 提 供 一 筆 貸 款, 以 作 為 建 立 彌 償 基 金 的 種 子 基 金 該 筆 貸 款 須 向 政 府 償 還 彌 償 基 金 將 以 徵 費 收 入 作 為 資 金 來 源, 自 負 盈 虧 運 作 政 府 不 能 在 沒 有 相 應 收 入 以 作 抵 銷 的 情 況 下, 承 擔 不 能 量 化 及 無 限 制 的 法 律 責 任

21 - 5 - 意 見 (vi) 應 用 於 白 晝 轉 換 機 制 工 作 小 組 不 明 白 為 何 對 強 制 更 正 規 則 提 出 的 建 議 例 外 情 況 不 能 同 樣 地 適 用 於 白 晝 轉 換 機 制 (b) 大 律 師 公 會 (i) 設 定 彌 償 上 限 對 權 益 因 為 業 權 條 例 下 的 更 正 條 文 而 遭 剝 奪 的 不 知 情 擁 有 人 的 可 獲 彌 償 設 定 上 限 一 點, 大 律 師 公 會 重 新 提 出 強 烈 反 對 (ii) 例 外 情 況 的 訂 定 沒 有 準 則 建 議 的 強 制 更 正 例 外 情 況 的 訂 定 似 乎 沒 有 基 於 任 何 準 則 對 發 生 欺 詐 後 的 首 名 註 冊 擁 有 人 及 隨 後 的 註 冊 擁 有 人 ( 即 使 均 為 不 知 情 者 ) 的 不 同 處 理 方 式, 可 能 被 視 為 不 公 平 或 欠 缺 準 則 (iii) 關 於 有 多 名 買 家 的 例 外 處 理 即 使 一 個 物 業 已 被 分 割 並 已 售 予 多 名 買 家, 原 則 上 也 難 以 支 持 有 關 例 外 處 理 若 容 許 物 業 只 售 予 一 名 買 家 的 受 欺 詐 前 擁 有 人 恢 復 當 局 的 回 應 建 議 的 例 外 情 況 不 能 適 用 於 白 晝 轉 換 機 制, 因 為 在 白 晝 機 制 下 如 轉 換 前 發 生 的 欺 詐 在 轉 換 後 才 被 發 現, 因 有 關 欺 詐 而 引 致 的 損 失 將 不 能 獲 得 彌 償 如 果 提 出 建 議 的 例 外 情 況 在 白 晝 機 制 下 實 施, 因 轉 換 前 發 生 的 欺 詐 而 喪 失 物 業 的 前 擁 有 人 便 可 能 既 無 法 取 回 其 物 業, 亦 不 能 獲 得 彌 償 該 前 擁 有 人 的 情 況 將 會 遜 於 他 在 現 時 普 通 法 下 的 情 况 當 局 知 悉 有 關 為 欺 詐 個 案 設 定 彌 償 上 限 的 關 注 在 考 慮 是 否 對 更 正 及 彌 償 條 文 作 出 任 何 修 改 時, 當 局 理 解 必 須 充 分 考 慮 這 些 關 注, 才 可 決 定 應 如 何 進 展 有 些 司 法 管 轄 區 採 取 即 時 不 可 推 翻 原 則, 有 些 則 採 取 延 遲 不 可 推 翻 原 則 我 們 建 議 香 港 應 採 納 延 遲 不 可 推 翻 原 則, 因 為 從 欺 詐 者 手 上 獲 取 物 業 的 首 名 註 冊 擁 有 人 是 有 機 會 進 行 所 需 的 查 察, 以 避 免 被 欺 詐 但 第 二 名 註 冊 擁 有 人 便 不 會 有 這 個 機 會 這 項 原 則 可 平 衡 欺 詐 個 案 中 的 所 有 不 知 情 者 的 權 益 有 關 例 外 處 理 只 會 適 用 於 很 罕 有 的 情 況 該 處 理 方 式 只 適 用 於 以 欺 詐 手 法 取 得 的 物 業, 已 被 重 建 發 展 或 已 被 分 割 及 直 接 由 欺 詐 者 售 予 兩 名 或

22 - 6 - 意 見 其 原 有 業 權, 卻 不 容 許 物 業 被 分 割 後 售 予 多 名 買 家 的 受 欺 詐 前 擁 有 人 恢 復 其 原 有 業 權, 看 來 並 不 公 允 (iv) 已 轉 換 業 權 物 業 與 已 註 冊 業 權 物 業 之 間 的 不 一 致 情 况 對 於 轉 換 前 發 生 的 欺 詐, 把 已 轉 換 業 權 物 業 與 已 註 冊 業 權 物 業 之 間 作 出 區 分, 可 能 會 導 致 不 正 常 現 象 如 果 是 轉 換 前 發 生 欺 詐 的 個 案, 已 轉 換 業 權 物 業 的 擁 有 人 將 被 不 知 情 的 前 擁 有 人 取 代, 而 且 不 能 獲 得 彌 償 不 過, 如 果 申 索 是 在 業 權 提 升 之 後 才 提 出 / 成 立, 則 有 關 擁 有 人 便 有 資 格 獲 得 彌 償 已 註 冊 的 擁 有 人 申 索 彌 償 的 權 利 完 全 視 乎 有 關 不 知 情 前 擁 有 人 的 申 索 的 提 出 / 成 立 日 期 而 定 (v) 把 彌 償 的 權 利 限 為 喪 失 擁 有 權 把 彌 償 的 權 利 限 為 喪 失 擁 有 權 是 沒 有 理 據 的 ; 而 喪 失 其 他 類 別 的 權 益 ( 尤 其 是 業 權 負 擔 ) 亦 應 享 有 彌 償 的 權 利 (c) 地 產 建 設 商 會 (i) 設 定 彌 償 上 限 地 產 建 設 商 會 重 新 提 出 反 對 為 彌 償 設 定 上 限 該 會 只 會 接 納 在 不 知 情 的 原 來 擁 有 人 能 有 資 格 根 據 強 制 更 正 規 則 恢 復 業 權 的 情 況 下, 為 彌 償 設 定 上 限 建 議 的 例 外 處 理 將 會 實 質 上 廢 除 有 關 規 則 的 強 制 性 當 局 的 回 應 以 上 買 家 的 個 案 該 項 建 議 可 平 衡 欺 詐 個 案 中 所 有 不 知 情 者 的 權 益 對 於 就 轉 換 前 發 生 的 欺 詐, 普 通 法 規 則 在 業 權 提 升 前 仍 會 繼 續 適 用 買 家 購 買 物 業 須 受 續 存 權 益 制 約 若 交 易 無 效, 不 知 情 的 前 擁 有 人 可 取 回 物 業 ; 不 知 情 的 買 家 則 會 喪 失 物 業 而 且 不 會 獲 得 彌 償 在 業 權 提 升 後, 買 家 便 可 享 有 業 權 註 冊 制 度 的 全 面 好 處 當 局 已 準 備 把 彌 償 的 保 障 範 圍 擴 展 至 轉 換 前 發 生 欺 詐 但 業 權 已 被 提 升 之 個 案, 因 為 土 地 註 冊 處 將 有 機 會 在 業 權 提 升 前 審 查 有 關 業 權 政 策 原 意 一 向 是 把 可 獲 彌 償 的 權 利 限 於 涉 及 喪 失 擁 有 權 的 個 案 如 果 有 其 他 人 士 因 某 名 擁 有 人 被 取 代 而 蒙 受 損 失, 也 有 資 格 就 他 們 的 損 失 申 索 彌 償 在 強 制 更 正 規 則 下, 就 物 業 交 易 之 前 發 生 的 欺 詐, 業 權 註 冊 紀 錄 不 能 為 該 交 易 的 買 家 提 供 保 障, 買 家 在 擁 有 該 物 業 的 期 間 隨 時 有 可 能 喪 失 物 業 業 權 條 例 提 供 轉 易 保 障 及 方 便 的 原 意 將 嚴 重 受 損

23 - 7 - 意 見 (ii) 關 於 延 遲 不 可 推 翻 原 則 的 例 外 處 理 例 外 情 況 (1)( 持 有 物 業 的 註 冊 擁 有 人 並 非 欺 詐 發 生 後 的 首 名 註 冊 擁 有 人 ) 可 發 生 的 情 況 十 分 廣 泛, 以 致 基 本 上 偏 離 了 強 制 更 正 規 則 的 精 神 及 規 則 背 後 的 理 念 當 局 並 無 提 供 理 據 支 持 為 甚 麼 不 知 情 的 原 來 擁 有 人 的 權 利 只 是 因 為 物 業 已 經 再 次 易 手 而 遭 實 質 改 變 (iii) 關 於 收 回 或 交 還 物 業 的 例 外 處 理 對 於 例 外 情 況 (2)( 物 業 被 政 府 收 回 或 交 還 政 府 ), 地 產 建 設 商 會 表 示 難 以 理 解 為 何 不 知 情 的 原 來 擁 有 人 只 因 為 其 物 業 已 被 政 府 收 回 或 已 交 還 政 府, 便 可 能 喪 失 該 物 業 引 用 例 外 情 況 (2) 可 能 會 導 致 該 不 知 情 的 原 來 擁 有 人 喪 失 其 物 業, 或 引 致 其 物 業 被 剝 奪 而 得 不 到 賠 償 或 得 不 到 足 額 的 賠 償 當 局 須 研 究 例 外 情 況 (2) 是 否 牴 觸 基 本 法 第 6 及 105 條 (iv) 關 於 有 多 名 買 家 的 例 外 處 理 當 局 不 應 為 保 障 不 知 情 的 買 家, 而 犠 牲 不 知 情 的 原 來 擁 有 人 的 權 益, 而 該 原 來 擁 有 人 可 獲 的 補 償 亦 不 應 受 彌 償 上 限 所 限 制 如 果 應 用 例 外 情 況 (3)( 物 業 被 出 售 後 產 生 多 個 擁 有 權 ), 必 須 制 定 若 干 須 符 合 的 準 則 地 產 建 設 商 會 很 難 明 白 為 何 只 是 因 為 土 地 已 被 發 展 成 兩 座 洋 房 而 其 中 一 座 已 被 售 出, 便 須 應 用 這 個 例 外 處 理 方 式 當 局 的 回 應 業 權 註 冊 制 度 的 基 石 在 於 業 權 註 冊 紀 錄 的 完 備 性 及 決 定 性 有 些 司 法 管 轄 區 採 取 即 時 不 可 推 翻 原 則, 有 些 則 採 取 延 遲 不 可 推 翻 原 則 當 局 認 為 延 遲 不 可 推 翻 原 則 是 較 適 宜 在 香 港 採 納 若 物 業 已 被 政 府 收 回 或 已 交 還 政 府, 有 關 的 收 回 或 交 還 安 排 必 會 是 為 了 某 個 特 定 目 的, 有 關 物 業 亦 因 此 不 再 是 以 土 地 契 約 形 式 持 有 該 物 業 是 不 能 簡 單 地 交 還 給 不 知 情 的 前 擁 有 人 在 此 情 況 下 更 正 業 權 註 冊 紀 錄 在 實 際 上 是 不 可 行 的 當 局 已 知 悉 地 產 建 設 商 會 對 這 項 例 外 處 理 是 否 合 乎 基 本 法 的 關 注 土 地 註 冊 處 會 就 此 與 律 政 司 保 持 密 切 聯 繫 當 局 已 知 悉 地 產 建 設 商 會 對 有 關 彌 償 上 限 的 關 注 當 局 認 為 沒 有 準 則 判 斷 何 謂 有 足 夠 數 量 的 真 誠 買 家 唯 一 有 效 的 規 則 是 : 一 旦 土 地 被 分 割 並 涉 及 兩 名 或 以 上 的 不 知 情 買 家, 應 用 這 種 例 外 處 理 方 式, 便 是 公 正 和 合 理

24 - 8 - 意 見 (v) 由 土 地 註 冊 處 處 長 ( 處 長 ) 支 付 的 費 用 地 產 建 設 商 會 雖 然 接 受 土 地 註 冊 處 處 長 的 費 用 在 一 般 情 況 下 由 彌 償 基 金 支 付, 但 認 為 某 些 情 況 下, 處 長 或 其 他 人 士 因 為 本 身 的 行 為 而 應 個 人 承 擔 有 關 費 用 有 關 條 文 應 規 定, 除 非 法 庭 另 作 指 令, 費 用 應 由 彌 償 基 金 支 付 當 局 的 回 應 除 非 申 請 人 拒 絕 給 予 彌 償 的 要 約, 否 則 處 長 處 理 彌 償 申 請 的 支 出 並 不 涉 及 法 庭 聆 訊 因 此, 有 需 要 清 楚 訂 明 處 長 處 理 有 關 申 請 的 費 用 由 彌 償 基 金 支 付 當 局 同 意, 除 非 法 庭 另 作 指 令, 否 則 處 長 的 支 出 應 由 彌 償 基 金 支 付 發 展 局 2008 年 12 月

25 附 件 C 就 土 地 業 權 條 例 的 修 訂 進 行 諮 詢 轉 換 現 有 土 地 及 物 業 至 土 地 業 權 註 冊 制 度 目 的 本 文 件 闡 述 土 地 業 權 條 例 ( 第 585 章 )( 業 權 條 例 ) 在 制 定 後 進 行 的 檢 討 期 間, 關 於 轉 換 現 有 土 地 及 物 業 至 土 地 業 權 註 冊 制 度 方 面 的 檢 討 結 果, 並 就 可 能 作 的 修 訂 徵 詢 意 見 背 景 2. 業 權 條 例 擬 適 用 於 香 港 所 有 已 批 租 的 土 地 在 業 權 條 例 生 效 後 批 出 的 土 地 的 情 況 相 對 簡 單 該 等 土 地 將 從 批 出 開 始 便 根 據 業 權 條 例 註 冊, 無 須 考 慮 任 何 舊 有 事 項 對 於 現 時 根 據 土 地 註 冊 條 例 ( 第 128 章 )( 土 註 條 例 ) 處 理 的 土 地, 則 有 需 要 訂 立 條 文, 以 規 管 土 地 將 如 何 轉 換 到 業 權 條 例, 以 及 在 土 註 條 例 下 的 土 地 登 記 冊 轉 換 到 業 權 條 例 下 的 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 時, 應 如 何 處 理 普 通 法 下 可 能 存 在 的 權 利 和 權 益 年 制 定 的 業 權 條 例 定 出 的 轉 換 機 制 包 含 下 述 特 點 : (b) 過 渡 期 : 在 業 權 條 例 生 效 後 及 未 開 始 轉 換 前, 將 有 一 段 期 間 繼 續 以 土 註 條 例 處 理 現 有 土 地 這 類 土 地 會 繼 續 依 據 物 業 轉 易 及 財 產 條 例 ( 第 219 章 ) 轉 易, 而 轉 易 文 件 會 繼 續 根 據 土 註 條 例 註 冊 這 段 過 渡 期 定 為 業 權 條 例 生 效 後 起 計 12 年 若 經 立 法 會 批 准, 可 根 據 業 權 條 例 的 條 文 縮 短 或 延 長 該 過 渡 期 知 會 備 忘 及 抗 轉 換 警 告 書 : 土 註 條 例 將 予 修 訂, 從 而 在 過 渡 期 內 引 進 兩 套 新 安 排 以 協 助 準 備 轉 換 : (i) 註 冊 一 份 通 知 以 知 會 聲 稱 擁 有 在 現 行 普 通 法 下 產 生 的 物 業 權 益 例 如 配 偶 有 提 供 按 揭 供 款, 便 可 作 此 聲 稱 雖 然 這 類 權 益 獲 普 通 法 承 認, 但 卻 沒 有 任 何 文 書 可 以 註 冊, 而 土 註 條 例 目 前 並 不 容 許 註 冊 任 何 聲 稱 通 知 在 業 權 條 例 下, 如 果 沒 有 在 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 內 針 對 該 物 業 記 入 權 益 通 知 或 權 益 聲 稱, 則 該 權 益 或 聲 稱 便 不 受 保 障 新 規 定 將

26 - 2 - 容 許 在 土 註 條 例 下 註 冊 一 份 稱 為 知 會 備 忘 的 文 書, 就 此 等 聲 稱 作 出 知 會 註 冊 知 會 備 忘 並 不 能 阻 止 物 業 轉 換, 亦 不 表 示 所 作 的 聲 稱 有 效 在 轉 換 後, 知 會 備 忘 會 被 當 作 為 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 內 的 警 告 書, 目 的 是 保 留 有 關 聲 稱, 讓 任 何 有 意 處 理 該 物 業 的 人 得 知 (ii) 註 冊 一 份 抗 轉 換 警 告 書 此 舉 可 防 止 在 某 項 權 益 正 以 法 律 行 動 確 認 期 間 進 行 轉 換 抗 轉 換 警 告 書 的 生 效 期 是 有 限 制 的, 除 非 法 律 訴 訟 程 序 已 經 展 開 或 獲 法 庭 容 許 延 期, 否 則 抗 轉 換 警 告 書 會 於 一 年 後 失 效 一 旦 抗 轉 換 警 告 書 失 效 或 法 庭 就 聲 稱 權 益 作 出 裁 決, 受 影 響 的 土 地 登 記 冊 便 會 轉 換 成 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 ; (c) 自 動 轉 換 : 在 過 渡 期 結 束 時, 除 下 述 各 項 外, 每 個 依 據 土 註 條 例 開 立 了 登 記 冊 的 物 業 會 自 動 轉 至 業 權 條 例 下 的 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 : (i) (ii) (ii) 物 業 已 被 註 冊 了 抗 轉 換 警 告 書, 而 該 警 告 書 尚 未 失 效 ; 物 業 的 相 關 文 書 在 轉 換 日 之 前 已 經 遞 交 註 冊, 但 註 冊 手 續 尚 未 完 成 或 該 文 書 之 註 冊 尚 未 被 撤 回 ; 以 及 根 據 土 註 條 例 開 立 的 登 記 冊 內 的 資 產, 並 不 符 合 可 以 根 據 業 權 條 例 註 冊 的 土 地 定 義 (d) 已 轉 換 的 物 業 在 根 據 業 權 條 例 進 行 首 宗 收 取 有 值 代 價 的 交 易 之 前, 已 註 冊 的 擁 有 人 仍 然 受 制 於 任 何 在 物 業 轉 換 時 可 以 行 使 的 非 書 面 權 益 或 沒 有 註 冊 文 書 下 的 權 益 聲 稱 持 有 此 類 權 益 者 如 未 有 在 物 業 轉 換 前 根 據 土 註 條 例 註 冊 知 會 備 忘, 仍 然 可 以 在 物 業 轉 換 後 申 請 根 據 業 權 條 例 在 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 內 記 入 一 項 警 告 書, 以 保 障 有 關 權 益 不 過, 該 等 權 益 若 沒 有 在 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 內 註 冊 警 告 書 來 作 保 障, 一 旦 物 業 根 據 業 權 條 例 售 予 付 出 有 值 代 價 的 買 家, 買 家 將 不 受 該 等 權 益 制 約 如 果 聲 稱 持 有 該 等 權 益 者 沒 有 註 冊 警 告 書 以 知 會 買 家, 他 只 能 透 過 向 出 售 物 業 的 一 方 興 訟 申 索

27 上 述 特 點 旨 在 回 應 下 列 關 注 和 期 望 : (b) (c) 知 會 及 採 取 行 動 的 機 會 : 當 局 應 把 行 將 出 現 的 修 改 充 分 知 會 公 眾, 並 應 讓 有 利 害 關 係 各 方 有 充 分 機 會 採 取 行 動 以 保 障 他 們 在 現 時 土 註 條 例 下 未 有 註 冊 的 權 益 12 年 的 過 渡 期 能 提 供 充 足 時 間, 令 當 局 可 採 取 一 切 合 理 措 施, 確 保 把 有 關 修 改 通 知 公 眾 土 註 條 例 的 修 改 能 為 聲 稱 人 提 供 簡 單 而 有 效 的 方 法, 防 止 物 業 擁 有 人 在 物 業 轉 換 後 及 聲 稱 人 有 機 會 在 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 註 冊 警 告 書 前, 即 時 出 售 物 業, 令 聲 稱 人 喪 失 所 聲 稱 的 權 益 知 會 備 忘 提 供 一 個 簡 單 的 方 法 讓 聲 稱 人 能 在 轉 換 前 就 其 聲 稱 發 出 知 會 ; 抗 轉 換 警 告 書 則 容 許 有 利 害 關 係 各 方 在 任 何 聲 稱 權 益 仍 然 待 決 時 阻 止 轉 換, 令 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 能 妥 善 反 映 有 關 業 權 的 狀 況 ; 轉 換 的 明 確 性 : 土 註 條 例 和 業 權 條 例 不 應 該 沒 有 確 實 轉 換 時 間 表 的 情 況 下 無 了 期 並 行 運 作 絕 大 部 分 現 有 土 地 登 記 冊 會 在 指 定 過 渡 期 結 束 後 自 動 轉 換, 土 註 條 例 屆 時 只 會 剩 下 殘 餘 效 力 ; 以 及 避 免 新 的 法 律 責 任 : 處 理 轉 易 的 律 師 目 前 須 向 客 戶 承 擔 一 定 的 法 律 責 任, 轉 換 過 程 不 應 給 他 們 帶 來 額 外 的 法 律 責 任 自 動 轉 換 程 序 將 不 會 為 律 師 帶 來 新 的 法 律 責 任 有 關 已 制 定 的 轉 換 機 制 的 問 題 5. 在 業 權 條 例 制 定 後 檢 討 期 間 發 現, 已 制 定 的 條 文 對 進 行 轉 換 有 實 質 困 難 : 擁 有 權 未 能 確 定 : 除 非 土 註 條 例 下 的 土 地 登 記 冊 是 屬 於 上 文 第 3(c) 段 所 述 的 其 中 一 種 指 定 例 外 類 別, 否 則 土 地 註 冊 處 處 長 ( 處 長 ) 有 責 任 在 業 權 註 冊 紀 錄 內 備 存 一 項 相 應 紀 錄, 包 括 表 明 誰 是 註 冊 擁 有 人 當 局 已 經 發 現 若 干 真 正 擁 有 人 不 明 確 的 個 案 一 是 多 於 一 份 登 記 冊 顯 示 涉 及 同 一 個 物 業, 或 是 單 一 登 記 冊 顯 示 包 含 多 於 一 個 涉 及 同 一 個 物 業 的 業 權 鏈 在 土 註 條 例 下, 處 長 不 獲 授 權 判 斷 亦 不 應 判 斷 在 該 等 個 案 中 誰 是 擁 有 人 不 過, 在 土 地 業 權 註 冊 體 制 下, 按 已 制 定 的 業 權 條 例 所 訂, 處 長 會 被 迫 就 此 作 出 判 斷, 因 為 他 無 權 因 為 法 庭

28 - 4 - 未 作 判 決 而 阻 止 物 業 轉 換, 或 向 已 轉 換 的 業 權 給 予 一 個 不 損 害 法 庭 隨 後 就 擁 有 權 作 出 的 裁 決 的 特 殊 地 位 現 時 已 發 現 的 該 類 個 案 為 數 不 多 ( 至 今 少 於 500 宗 ), 但 如 果 不 對 每 個 登 記 冊 內 的 契 約 逐 一 進 行 耗 費 和 耗 時 不 合 乎 比 例 的 調 查, 便 無 法 確 定 是 否 已 經 悉 數 找 出 擁 有 權 不 明 確 的 個 案 (b) (c) (d) 法 律 責 任 未 明 確 : 如 業 權 註 冊 紀 錄 內 存 有 因 公 職 人 員 出 錯 或 遺 漏 而 造 成 的 任 何 錯 誤, 土 地 註 冊 處 須 負 上 責 任 由 於 土 註 條 例 並 無 要 求 必 須 註 冊 影 響 土 地 的 文 書, 亦 無 要 求 土 地 註 冊 處 必 須 調 查 契 約 是 否 有 效 才 可 為 契 約 註 冊, 因 而 出 現 的 風 險 是 : 在 轉 換 後, 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 會 因 為 其 他 人 士 的 出 錯 或 遺 漏 而 欠 缺 準 確 性 現 時 並 無 可 行 方 法 足 以 評 估 該 等 不 準 確 情 況 的 程 度 由 於 公 眾 人 士 均 信 靠 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 進 行 交 易, 因 此, 土 地 註 冊 處 可 能 要 負 上 謹 慎 處 理 的 責 任, 並 可 能 須 就 任 何 一 方 因 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 不 準 確 ( 不 論 有 關 錯 誤 或 遺 漏 是 由 公 職 人 員 或 是 私 人 造 成 ) 而 招 致 損 失 負 責 不 可 能 在 轉 換 前 進 行 甄 別 : 在 過 渡 期 內, 土 地 註 冊 處 會 為 現 有 土 註 條 例 下 的 土 地 登 記 冊 準 備 轉 換 這 個 程 序 並 非 是 對 280 萬 份 登 記 冊 逐 一 深 入 調 查 業 權, 而 只 是 為 登 記 冊 內 的 紀 錄 事 項 進 行 甄 別, 以 確 定 符 合 業 權 條 例 的 規 定, 以 及 確 保 已 轉 換 的 登 記 冊 盡 量 簡 明 清 晰, 方 便 使 用 如 要 在 這 個 過 程 內 同 時 進 行 詳 盡 的 業 權 調 查, 以 期 回 應 上 文 第 及 (b) 分 段 所 述 的 問 題, 則 會 是 一 項 在 有 限 時 間 內, 耗 費 將 會 不 合 乎 比 例 相 關 調 查 工 作 亦 只 能 基 於 土 地 註 冊 處 持 有 的 資 料 進 行, 因 此 調 查 結 果 並 不 是 絕 對 肯 定 的 調 查 過 程 會 因 為 在 過 渡 期 內 有 新 文 件 註 冊 而 變 得 更 加 複 雜 根 據 以 往 紀 錄 推 斷, 在 12 年 過 渡 期 內 可 能 註 冊 的 新 文 件 將 約 有 800 萬 份 因 此, 如 果 對 某 個 登 記 冊 的 業 權 調 查 工 作 已 經 完 成, 但 該 登 記 冊 在 轉 換 前 有 新 記 項 加 入, 則 調 查 結 果 的 可 信 性 頓 成 疑 問 ; 成 本 可 能 承 擔 的 法 律 責 任 及 經 費 之 間 的 錯 配 : 在 過 渡 期 內, 根 據 業 權 條 例 收 取 的 收 入 甚 少 在 最 初 幾 年, 收 入 將 不 足 以 應 付 業 權 制 度 的 運 作 成 本, 在 整 段 過 渡 期

29 - 5 - 內 亦 不 能 收 回 籌 備 工 作 的 成 本, 更 不 可 能 提 供 足 夠 儲 備 以 應 付 因 轉 換 而 可 能 產 生 的 法 律 責 任 至 轉 換 時, 土 地 註 冊 處 須 準 備 應 付 任 何 在 業 權 條 例 下 關 乎 錯 誤 或 遺 漏 而 提 出 申 索 的 法 律 責 任 在 業 權 條 例 下 所 收 費 用 會 在 轉 換 後 增 加, 因 為 所 有 交 易 將 會 根 據 業 權 條 例 註 冊, 但 營 運 基 金 的 財 政 狀 況 會 有 數 年 時 間 可 能 因 不 能 確 定 的 法 律 責 任 而 不 穩 定 過 渡 期 內 根 據 業 權 條 例 進 行 交 易 的 宗 數 將 會 甚 少, 這 亦 令 為 支 持 應 付 欺 詐 個 案 的 彌 償 基 金 定 出 一 個 合 理 的 徵 費 率 變 得 困 難 ; (e) 知 會 備 忘 的 轉 換 : 已 註 冊 的 物 業 在 業 權 條 例 下 進 行 首 宗 收 取 代 價 的 交 易 前, 物 業 仍 然 受 任 何 在 轉 換 時 仍 可 行 使 的 非 註 冊 權 益 制 約 我 們 在 檢 討 期 間 發 現, 該 等 非 註 冊 權 益 轉 換 前 已 註 冊 的 知 會 備 忘 下 的 權 益, 以 及 在 轉 換 後 註 冊 警 告 書 下 的 權 益 之 間 的 優 先 次 序 問 題, 可 能 會 引 起 爭 拗 及 訴 訟, 因 此 須 在 業 權 條 例 中 加 入 繁 複 的 過 渡 條 文, 以 訂 明 該 等 權 益 之 間 的 優 先 次 序 應 如 何 決 定 6. 除 了 在 檢 討 期 間 發 現 的 上 述 實 際 問 題 外, 外 間 論 者 亦 繼 續 提 出 有 關 轉 換 機 制 的 問 題 物 業 市 場 分 析 員 質 疑, 在 進 行 轉 換 前, 長 時 間 並 行 兩 套 制 度 會 令 一 手 市 場 ( 以 新 制 度 進 行 交 易 ) 較 二 手 市 場 更 佔 優 勢, 可 能 影 響 物 業 市 場 運 作 香 港 律 師 會 依 然 對 長 時 間 運 作 兩 套 制 度 表 示 關 注, 並 希 望 可 以 提 早 轉 換 另 一 方 面, 鄉 議 局 仍 然 對 自 動 強 制 轉 換 表 示 懷 疑, 希 望 採 取 自 願 參 與 的 方 式, 最 少 對 新 界 條 例 ( 第 97 章 ) 第 二 部 涵 蓋 的 土 地 採 取 這 個 方 式 7. 沒 有 理 想 方 案 可 以 照 顧 所 有 上 述 實 際 問 題 或 各 方 意 願 不 過, 土 地 註 冊 處 考 慮 有 關 實 際 問 題, 尤 其 是 財 政 狀 況 及 不 明 確 法 律 責 任 後, 已 就 能 否 修 改 轉 換 機 制 方 面 進 行 評 估, 以 期 : 按 照 成 本 效 益 的 原 則, 降 低 轉 換 將 為 公 帑 帶 來 法 律 責 任 的 風 險 ; 而 又 能 (b) 避 免 為 律 師 帶 來 新 的 法 律 責 任 修 改 建 議 8. 土 地 註 冊 處 認 為 回 復 採 用 漸 進 方 式, 在 業 權 條 例 生 效 後, 每 個 物 業 在 首 宗 交 易 時 才 作 轉 換, 可 更 能 降 低 法 律 責 任 的 風 險,

30 - 6 - 而 公 眾 無 須 為 制 度 繳 付 高 昂 的 註 冊 費 用 由 於 這 個 漸 進 方 式 在 2003 年 遭 否 決, 土 地 註 冊 處 於 是 提 出 一 套 替 代 機 制 以 供 考 慮 9. 該 套 替 代 機 制 的 特 點 是 : (b) (c) (d) (e) 業 權 條 例 實 施 時 只 適 用 於 新 土 地 : 這 點 與 2004 年 制 定 的 業 權 條 例 一 致 理 由 是 可 以 在 轉 換 開 始 前, 盡 快 運 作 業 權 註 冊 制 度 並 測 試 制 度 的 成 效 ; 加 速 轉 換 土 註 條 例 土 地 : 土 註 條 例 下 的 登 記 冊 將 於 約 三 年 後 而 非 12 年 後 自 動 轉 換 成 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 轉 換 的 時 間 將 取 決 於 有 關 資 訊 科 技 系 統 及 轉 換 登 記 冊 的 管 理 程 序 有 多 快 完 成 ; 給 予 已 轉 換 土 地 新 地 位 : 已 轉 換 土 地 的 交 易 仍 會 受 任 何 續 存 權 益 制 約, 追 溯 業 權 必 須 根 據 物 業 轉 易 及 財 產 條 例 的 規 定, 直 至 業 權 提 升 為 止 ; 業 權 提 升 : 在 轉 換 後 的 一 段 指 定 時 間 後, 會 容 許 提 出 業 權 提 升 申 請, 由 土 地 註 冊 處 決 定 是 否 批 准 私 人 執 業 律 師 無 須 發 出 妥 善 業 權 證 明 書 申 請 程 序 將 容 許 處 長 對 有 關 業 權 進 行 適 當 甄 別 當 局 建 議 容 許 申 請 提 升 的 指 定 時 間 為 轉 換 日 期 起 計 12 年 這 樣 能 降 低 仍 有 轉 換 前 未 處 理 的 問 題 的 風 險 ; 不 修 訂 土 註 條 例 : 提 早 轉 換 所 有 物 業 以 及 給 予 已 轉 換 土 地 新 地 位, 將 無 須 註 冊 知 會 備 忘 或 抗 轉 換 警 告 書 已 轉 換 的 土 地 仍 會 受 續 存 權 益 制 約, 直 至 提 升 為 止 由 於 在 轉 換 之 後 不 可 能 即 時 提 升, 因 此 任 何 聲 稱 擁 有 非 書 面 權 益 的 人 士 將 不 會 因 有 關 物 業 在 轉 換 後 即 被 出 售 而 面 對 可 能 損 失 權 益 的 風 險 他 們 將 有 時 間 在 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 內 加 入 警 告 備 註, 以 於 業 權 提 升 前 就 其 申 索 作 出 知 會 10. 替 代 機 制 的 優 點 是 : 限 制 初 期 的 法 律 責 任 : 在 轉 換 時, 因 為 所 有 已 轉 換 土 地 仍 然 受 轉 換 前 的 權 益 制 約, 土 地 註 冊 處 無 須 即 時 面 對 不 明 確 法 律 責 任 的 風 險, 因 此 該 處 無 須 決 定 應 預 留 多 少 儲

31 - 7 - 備 以 應 付 該 等 風 險, 亦 不 必 為 轉 換 前 預 備 所 需 儲 備 而 付 出 成 本 ; (b) (c) (d) (e) (f) 控 制 甄 別 工 作 的 成 本 : 甄 別 業 權 的 程 序 只 會 在 申 請 提 升 時 才 會 進 行 申 請 只 限 於 土 地 業 權 註 冊 紀 錄 內 有 交 易 的 物 業 每 宗 申 請 的 審 查 幅 度 可 配 合 該 宗 申 請 的 情 況 而 定 ; 更 能 平 衡 收 入 和 風 險 : 在 轉 換 後 及 在 物 業 提 升 後 可 能 帶 來 的 法 律 責 任 達 至 最 大 程 度 之 前, 土 地 註 冊 處 會 開 始 根 據 業 權 條 例 進 行 註 冊 而 獲 得 大 量 收 入 這 有 助 土 地 註 冊 處 籌 劃 出 一 個 對 公 眾 最 符 合 成 本 效 益 的 提 升 方 案, 並 在 進 行 業 權 調 查 所 需 的 成 本 與 可 能 承 擔 的 風 險 中 取 得 平 衡 ; 無 須 為 阻 止 未 明 確 的 業 權 進 行 轉 換 而 制 定 新 條 文 : 由 於 有 提 升 程 序, 處 長 只 須 獲 賦 權, 在 某 業 權 尚 未 明 確 前, 拒 絕 其 提 升 申 請 如 沿 用 已 制 定 的 業 權 條 例 所 訂 的 機 制, 則 須 在 土 註 條 例 作 出 規 定, 以 阻 止 某 些 土 地 的 轉 換, 另 外 還 要 為 可 能 出 現 的 申 索 進 行 覆 檢 上 訴 及 調 解 所 需 的 各 種 機 制 制 訂 條 文 ; 無 須 制 定 新 的 過 渡 條 文 : 由 於 無 須 修 訂 土 註 條 例 以 加 入 知 會 備 忘, 因 此 無 須 制 定 繁 複 的 過 渡 條 文, 以 決 定 在 轉 換 後 非 書 面 權 益 ( 不 論 是 否 已 就 該 權 益 註 冊 知 會 備 忘 或 警 告 書 ) 的 優 先 次 序, 從 而 簡 化 有 關 法 例 ; 可 提 早 得 享 彌 償 條 文 的 利 益 : 雖 然 已 轉 換 土 地 的 持 有 人 在 業 權 提 升 前 不 能 獲 享 業 權 註 冊 制 度 的 所 有 好 處, 但 只 要 交 易 是 在 業 權 條 例 下 註 冊, 儘 管 業 權 尚 未 提 升, 購 入 已 轉 換 土 地 者 仍 會 受 到 業 權 條 例 保 障 11. 須 注 意 的 是, 儘 管 第 9 段 所 述 的 修 訂 轉 換 機 制 會 有 第 10 段 所 列 的 優 點, 但 相 比 第 3 段 所 載 已 制 定 的 業 權 條 例 下 的 轉 換 機 制, 會 有 以 下 弊 端 : 欠 缺 明 確 提 升 的 時 間 表 : 無 法 確 定 何 時 完 成 所 有 物 業 業 權 的 提 升 ;

32 - 8 - (b) (c) 提 升 之 前 須 並 行 兩 套 制 度 : 相 對 於 新 土 地 的 交 易, 已 轉 換 的 土 地 的 交 易 須 受 不 同 的 規 則 制 約 律 師 須 依 不 同 的 規 則 處 理, 直 至 業 權 提 升 為 止 已 轉 換 的 土 地 在 提 升 前 須 受 不 同 的 方 式 處 理, 可 能 會 影 響 對 該 土 地 的 觀 感, 以 致 影 響 有 關 物 業 的 市 場 潛 力 ; 須 就 業 權 提 升 申 請 另 外 收 費 : 擁 有 人 將 要 就 提 升 申 請 另 外 繳 費 唯 根 據 已 制 定 的 業 權 條 例 下 的 轉 換 機 制, 為 轉 換 作 準 備 及 處 理 轉 換 引 致 的 任 何 法 律 責 任 所 需 的 一 切 成 本, 將 會 透 過 增 加 各 種 註 冊 收 費 收 回 徵 詢 意 見 12. 當 局 現 就 下 列 各 項 徵 詢 意 見 : 第 5 段 所 述 的 事 情 應 否 在 業 權 條 例 生 效 前 解 決? (b) (c) 第 9 段 所 載 有 關 修 訂 轉 換 機 制 的 建 議, 是 否 較 第 3 段 所 述 已 制 定 的 業 權 條 例 下 的 機 制 可 取? 在 進 一 步 探 討 轉 換 機 制 最 可 行 的 模 式 期 間, 業 權 註 冊 先 只 用 於 新 土 地, 是 否 較 為 可 取? 發 展 局 2008 年 12 月