企 業 簡 介 公 司 資 料

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1 Intime Retail (Group) Company Limited ( ) :

2 企 業 簡 介 公 司 資 料 財 務 摘 要 主 席 報 告 書 首 席 執 行 官 報 告 書 管 理 層 討 論 與 分 析 董 事 及 高 級 管 理 人 員 企 業 管 治 報 告 董 事 會 報 告 獨 立 核 數 師 報 告 綜 合 損 益 表 綜 合 全 面 收 益 表 綜 合 財 務 狀 況 表 綜 合 權 益 變 動 表 綜 合 現 金 流 量 表 財 務 狀 況 表 財 務 報 表 附 註 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

3 企 業 簡 介 2006 年 年 年 15 年 2013 年 ,774, % 年 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 2

4 董 事 會 執 行 董 事 : 沈 國 軍 ( 主 席 ) 陳 曉 東 非 執 行 董 事 : 辛 向 東 劉 東 王 聯 章 ( 於 2013 年 5 月 31 日 獲 委 任 ) 李 家 傑 ( 於 2013 年 5 月 31 日 辭 任 ) 獨 立 非 執 行 董 事 : 石 春 貴 于 寧 周 凡 註 冊 辦 事 處 P.O. Box 309GT Ugland House South Church Street, George Town Grand Cayman Cayman Islands 授 權 代 表 陳 曉 東 趙 學 廉 審 核 委 員 會 周 凡 ( 主 席 ) 石 春 貴 于 寧 薪 酬 委 員 會 石 春 貴 ( 主 席 ) 于 寧 周 凡 提 名 委 員 會 于 寧 ( 主 席 ) 石 春 貴 周 凡 戰 略 發 展 委 員 會 沈 國 軍 ( 主 席 ) 辛 向 東 執 行 總 部 中 國 北 京 市 朝 陽 區 四 惠 東 通 惠 河 畔 創 意 文 化 產 業 園 1063 號 3 幢 郵 編 : 電 話 : 傳 真 : 電 郵 :[email protected] 公 司 秘 書 趙 學 廉 (FCCA, CPA) 香 港 法 例 法 律 顧 問 Orrick, Herrington & Sutcliffe 律 師 事 務 所 香 港 皇 后 大 道 中 15 號 置 地 廣 場 告 羅 士 打 大 廈 43 樓 香 港 主 要 營 業 地 點 香 港 夏 慤 道 18 號 海 富 中 心 第 二 期 1703 室 3 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

5 公 司 資 料 股 份 登 記 及 過 戶 總 處 Royal Bank of Canada Trust Company (Cayman) Limited 4th Floor, Royal Bank House 24 Shedden Road, George Town Grand Cayman KY Cayman Islands 香 港 股 份 登 記 及 過 戶 分 處 香 港 中 央 證 券 登 記 有 限 公 司 香 港 灣 仔 皇 后 大 道 東 183 號 合 和 中 心 17 樓 號 舖 主 要 往 來 銀 行 香 港 中 國 銀 行 ( 香 港 ) 有 限 公 司 JPMorgan Chase Bank N.A. 中 國 中 國 工 商 銀 行 中 國 建 設 銀 行 中 國 農 業 銀 行 上 海 浦 東 發 展 銀 行 核 數 師 安 永 會 計 師 事 務 所 執 業 會 計 師 股 份 代 號 1833 公 司 網 址 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 4

6 本 集 團 於 過 去 五 個 財 政 年 度 的 業 績 及 資 產 負 債 及 權 益 摘 要 如 下 : 截 至 12 月 31 日 止 年 度 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 經 營 業 績 收 入 1,572,095 2,288,753 3,117,198 3,907,230 4,510,219 除 所 得 稅 前 利 潤 572, ,141 1,129,033 1,320,527 1,571,473 年 內 利 潤 449, , ,168 1,020,452 1,136,366 應 佔 利 潤 : - 母 公 司 擁 有 人 462, , , ,548 1,065,181 - 非 控 股 權 益 (13,242) 16,150 36,741 47,904 71,185 全 年 每 股 股 息 ( 人 民 幣 元 ) 每 股 基 本 盈 利 ( 人 民 幣 元 ) 每 股 攤 薄 盈 利 ( 人 民 幣 元 ) 於 12 月 31 日 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 資 產 及 負 債 總 資 產 7,485,511 12,289,483 17,240,662 21,293,999 22,556,286 總 負 債 (3,591,858) (6,574,449) (9,971,986) (13,118,892) (13,553,053) 權 益 總 額 3,893,653 5,715,034 7,268,676 8,175,107 9,003,233 - 擁 有 人 權 益 3,448,194 5,310,654 6,551,988 7,262,068 7,980,262 - 非 控 股 權 益 445, , , ,039 1,022,971 5 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

7 主 席 報 告 書 過 去 一 年, 集 團 在 傳 統 零 售 業 整 個 下 滑 的 形 勢 下 逆 勢 而 上, 銷 售 和 經 營 利 潤 繼 續 增 長 2013 年, 本 集 團 總 收 入 達 人 民 幣 4,510.2 百 萬 元, 較 去 年 上 升 15.4% 母 公 司 擁 有 人 應 佔 綜 合 利 潤 為 人 民 幣 1,065.2 百 萬 元, 較 去 年 上 升 9.5% 每 股 基 本 盈 利 增 長 8.2% 至 人 民 幣 0.53 元 基 於 本 集 團 穩 健 的 業 務 表 現, 加 之 本 集 團 承 諾 向 本 公 司 股 東 提 供 合 理 回 報, 董 事 會 ( 董 事 會 ) 決 議 宣 派 末 期 股 息 每 股 人 民 幣 0.11 元 倘 於 即 將 舉 行 的 股 東 週 年 大 會 上 獲 得 批 准, 連 同 已 派 發 的 中 期 股 息 每 股 人 民 幣 0.10 元, 2013 年 的 全 年 每 股 股 息 將 為 每 股 人 民 幣 0.21 元 宏 觀 經 濟 概 覽 2013 年, 中 國 保 持 穩 健 增 長 年 內 國 內 生 產 總 值 為 人 民 幣 568,845 億 元, 較 去 年 增 長 7.7% 中 國 正 在 調 整 經 濟 結 構 以 期 邁 向 消 費 型 經 濟, 為 零 售 行 業 的 增 長 及 發 展 提 供 機 會 2013 年, 消 費 品 零 售 銷 售 總 額 增 長 13.1% 至 人 民 幣 237,810 億 元 2013 年, 城 鎮 居 民 的 人 均 可 支 配 收 入 增 長 9.7% 至 人 民 幣 26,955 元 本 集 團 於 浙 江 省 仍 雄 踞 領 先 的 市 場 地 位, 該 省 經 濟 取 得 穩 定 增 長, 於 2013 年 的 全 省 生 產 總 值 錄 得 8.2% 的 年 增 長 率 年 內 穩 定 的 收 入 增 長 及 政 府 刺 激 國 內 消 費 政 策 大 力 支 持 浙 江 省 的 消 費 者 開 支 穩 步 增 長 2013 年 浙 江 省 的 消 費 品 零 售 銷 售 總 額 上 升 11.8% 至 人 民 幣 15,138 億 元 2013 年, 浙 江 省 城 鎮 居 民 的 人 均 可 支 配 收 入 亦 增 長 9.6% 至 人 民 幣 37,851 元 本 集 團 目 前 於 湖 北 省 取 得 可 觀 的 市 場 份 額, 該 省 經 濟 繼 續 穩 定 增 長,2013 年 全 省 生 產 總 值 的 增 長 率 為 10.1% 2013 年, 湖 北 省 的 消 費 品 零 售 銷 售 總 額 增 長 13.8% 至 人 民 幣 10,466 億 元 2013 年, 湖 北 省 的 城 鎮 居 民 的 人 均 可 支 配 收 入 亦 穩 步 增 長 9.9% 至 人 民 幣 22,906 元 本 集 團 目 前 於 陝 西 省 經 營 2 家 百 貨 店 及 1 個 購 物 中 心, 該 省 經 濟 表 現 良 好,2013 年 全 省 生 產 總 值 的 增 長 率 為 11.0% 2013 年, 陝 西 省 的 消 費 品 零 售 銷 售 總 額 增 至 14.0% 至 人 民 幣 4,939 億 元 2013 年, 陝 西 省 城 鎮 居 民 的 人 均 可 支 配 收 入 亦 增 長 10.2% 至 人 民 幣 22,858 元 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 6

8 安 徽 省 經 濟 亦 表 現 良 好,2013 年 全 省 生 產 總 值 的 增 長 率 為 10.4% 2013 年, 安 徽 省 的 消 費 品 零 售 銷 售 總 額 增 至 14.0% 至 人 民 幣 6,481 億 元 2013 年, 安 徽 省 城 鎮 居 民 的 人 均 可 支 配 收 入 亦 增 長 9.9% 至 人 民 幣 23,114 元 公 司 發 展 年 內, 本 集 團 繼 續 推 進 實 施 其 發 展 策 略, 致 力 成 為 全 國 領 先 的 連 鎖 百 貨 企 業 及 購 物 中 心 憑 藉 自 身 經 驗 及 對 市 場 的 了 解, 本 集 團 有 序 擴 展 其 於 浙 江 省 的 業 務, 進 一 步 鞏 固 其 於 該 省 的 市 場 地 位 2013 年, 本 集 團 於 浙 江 省 開 設 三 間 新 門 店 及 一 個 購 物 中 心 此 外, 本 集 團 分 別 於 西 安 及 唐 山 開 設 一 間 門 店 及 一 個 購 物 中 心 年 內, 為 改 善 資 產 質 素, 本 集 團 出 售 若 干 非 核 心 資 產, 例 如 其 於 溫 嶺 泰 悅 房 地 產 開 發 有 限 公 司 溫 嶺 銀 泰 酒 店 開 發 有 限 公 司 及 溫 嶺 銀 泰 置 業 有 限 公 司 的 全 部 70% 股 權 除 此 之 外, 本 集 團 亦 出 售 其 於 嘉 興 銀 泰 梅 灣 新 天 地 投 資 管 理 有 限 公 司 ( 嘉 興 銀 泰 新 天 地 ) 的 全 部 60% 股 權 這 些 出 售 事 項 為 本 集 團 核 心 業 務 單 元 的 持 續 增 長 奠 定 基 礎 展 望 回 望 過 去 的 一 年, 是 極 具 挑 戰 的 一 年, 也 是 令 人 鼓 舞 的 一 年 我 們 正 處 在 一 個 社 會 變 革 技 術 變 革 商 業 變 革 的 時 代, 創 業 十 幾 年 來, 從 未 感 受 到 像 今 天 這 樣 商 業 社 會 的 快 速 變 化 而 帶 來 的 前 所 未 有 的 壓 力 和 機 會, 一 些 名 不 見 經 傳 的 企 業 超 越 了 強 大 的 競 爭 對 手, 一 些 曾 經 領 先 的 世 界 級 企 業 被 淘 汰 留 守, 只 能 讓 企 業 平 庸 ; 創 新, 才 能 使 企 業 成 長 和 發 展 在 當 今 技 術 創 新 和 移 動 互 聯 網 時 代, 我 們 一 定 要 去 敬 畏 技 術 進 步, 要 積 極 擁 抱 變 革 潮 流, 尊 重 和 堅 信 市 場 和 客 戶 的 力 量 於 2014 年 3 月 31 日, 本 集 團 與 阿 里 巴 巴 集 團 ( 下 簡 稱 阿 里 集 團 ) 共 同 宣 佈, 阿 里 集 團 將 以 53.7 億 元 港 幣 對 本 集 團 進 行 戰 略 投 資 雙 方 將 整 合 優 勢 資 源, 構 造 一 套 打 通 線 上 線 下 的 未 來 商 業 基 礎 設 施 體 系, 並 對 全 社 會 開 放, 幫 助 推 動 實 體 商 業 與 互 聯 網 經 濟 的 雙 向 融 合 雙 方 還 將 組 建 合 資 公 司, 快 速 推 進 該 體 系 的 建 設 7 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

9 主 席 報 告 書 待 達 致 日 期 為 2014 年 3 月 31 日 的 公 告 所 載 的 若 干 先 決 條 件, 包 括 股 東 於 本 公 司 股 東 大 會 上 批 准, 阿 里 集 團 將 以 認 購 本 公 司 新 股 及 可 轉 換 債 券 的 方 式 進 行 投 資, 總 投 資 額 53.7 億 元 港 幣 交 易 完 成 後, 阿 里 集 團 將 持 有 本 公 司 9.9% 的 股 份 及 總 額 約 37.1 億 元 港 幣 的 可 轉 換 債 券 雙 方 約 定 在 未 來 三 年 內, 在 相 關 法 律 法 規 許 可 的 前 提 下, 阿 里 集 團 可 將 可 轉 換 債 券 轉 換 為 本 公 司 的 普 通 股 股 份, 從 而 使 得 阿 里 集 團 最 終 在 本 公 司 的 持 股 比 例 不 低 於 25% 本 集 團 是 一 家 不 斷 創 新 變 革, 追 求 開 放 合 作 的 企 業 技 術 在 快 速 進 步, 必 須 要 學 習 和 應 用 顧 客 在 改 變 我 們, 銀 泰 應 該 更 主 動 地 擁 抱 消 費 者 的 變 化 期 待 新 銀 泰 率 先 進 入 未 來 零 售 時 空, 真 正 因 消 費 者 需 求 而 在, 帶 給 消 費 者 更 多 更 好 的 體 驗, 這 是 全 體 銀 泰 人 的 夢 想 致 謝 本 人 藉 此 機 會 向 本 集 團 董 事 會 成 員 和 管 理 團 隊, 以 及 本 集 團 所 有 僱 員 業 務 伙 伴 客 戶 和 股 東 表 示 衷 心 感 謝, 感 謝 各 方 對 本 集 團 的 支 持 及 貢 獻 主 席 沈 國 軍 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 8

10 2013 年 對 零 售 市 場 而 言 頗 具 挑 戰 雖 然 市 場 競 爭 日 益 激 烈 及 消 費 增 長 放 緩, 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度, 本 集 團 錄 得 銷 售 所 得 款 項 總 額 人 民 幣 15,692.1 百 萬 元, 較 去 年 增 長 12.6% 本 集 團 的 同 店 銷 售 按 年 增 長 為 8.0% 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度, 本 集 團 總 收 入 增 至 人 民 幣 4,510.2 百 萬 元, 較 去 年 增 加 15.4% 母 公 司 擁 有 人 應 佔 利 潤 為 人 民 幣 1,065.2 百 萬 元, 較 去 年 上 升 9.5% 擴 充 門 店 網 絡 浙 江 於 回 顧 期 內, 本 集 團 採 取 審 慎 措 施 物 色 業 務 拓 展 機 會 本 集 團 於 2013 年 4 月 開 設 紹 興 柯 橋 店, 進 一 步 鞏 固 了 其 於 浙 江 省 領 先 百 貨 店 及 購 物 中 心 經 營 商 的 地 位 該 店 總 建 築 面 積 約 40,000 平 方 米, 旨 在 為 現 代 城 鎮 居 民 體 驗 多 彩 生 活 方 式 提 供 豐 富 的 領 先 時 尚 商 品, 致 力 成 為 該 地 區 主 要 的 娛 樂 休 閒 購 物 中 心 於 2013 年 12 月 26 日, 本 集 團 在 浙 江 省 的 第 三 個 購 物 中 心 海 寧 銀 泰 城 正 式 開 業 海 寧 銀 泰 城 的 總 建 築 面 積 約 130,000 平 方 米, 提 供 全 齡 化 的 一 站 式 購 物 及 娛 樂 體 驗, 涵 蓋 了 百 貨 店 超 市 豪 華 影 院 KTV 電 玩 城 及 特 色 餐 飲, 在 該 區 域 內 最 大 程 度 滿 足 不 同 層 次 的 顧 客 需 求 此 外, 杭 州 城 西 店 於 2013 年 9 月 開 張 營 業, 總 建 築 面 積 約 24,416 平 方 米 湖 州 愛 山 店 亦 於 2013 年 9 月 開 張 營 業, 總 建 築 面 積 約 48,216 平 方 米 陝 西 2013 年 4 月, 本 集 團 開 設 其 於 西 安 的 第 三 家 門 店, 即 西 安 小 寨 店 該 店 總 建 築 面 積 約 70,000 平 方 米, 為 西 安 首 個 社 區 門 店, 提 供 一 系 列 購 物 餐 飲 娛 樂 及 休 閒 設 施 以 追 求 年 輕 時 尚 潮 流 品 味 的 生 活 方 式 為 經 營 特 色, 西 安 小 寨 店 旨 在 為 西 安 的 時 尚 生 活 購 物 設 立 新 標 準 9 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

11 首 席 執 行 官 報 告 書 河 北 於 2013 年 12 月 28 日, 唐 山 銀 泰 城 開 始 試 營 業 唐 山 銀 泰 城 的 總 建 築 面 積 約 72,000 平 方 米, 為 本 公 司 策 略 性 進 入 唐 山 市 及 河 北 省 市 場 的 舉 措, 被 定 位 為 當 地 的 主 要 購 物 中 心, 提 供 多 樣 化 的 產 品 及 優 良 的 客 戶 服 務 唐 山 銀 泰 城 的 開 業, 有 效 提 升 本 集 團 在 該 地 區 的 競 爭 地 位 於 2013 年 12 月 31 日, 本 集 團 經 營 和 管 理 合 共 30 家 百 貨 店 及 6 個 購 物 中 心, 總 建 築 面 積 達 1,774,130 平 方 米, 包 括 位 於 浙 江 省 內 各 主 要 城 市 的 20 家 百 貨 店 及 3 個 購 物 中 心 位 於 湖 北 省 的 6 家 百 貨 店 位 於 北 京 的 1 家 百 貨 店 位 於 安 徽 省 的 1 個 購 物 中 心 位 於 河 北 省 的 1 家 百 貨 店 及 1 個 購 物 中 心, 以 及 位 於 陝 西 省 的 2 家 百 貨 店 及 1 個 購 物 中 心 本 集 團 所 有 門 店 及 購 物 中 心 均 位 於 各 市 內 的 黃 金 購 物 地 段, 旨 在 為 本 集 團 客 戶 提 供 舒 適 愜 意 的 購 物 體 驗 出 售 非 核 心 資 產 為 專 注 其 核 心 業 務, 即 經 營 百 貨 店 及 購 物 中 心, 於 2013 年 1 月 9 日, 本 公 司 與 鑫 泰 投 資 有 限 公 司 簽 訂 三 份 股 權 轉 讓 協 議, 以 出 售 其 於 溫 嶺 泰 悅 房 地 產 開 發 公 司 溫 嶺 銀 泰 酒 店 開 發 有 限 公 司 及 溫 嶺 銀 泰 置 業 有 限 公 司 的 全 部 70% 股 權, 總 現 金 代 價 為 人 民 幣 405,574,900 元 同 日, 本 公 司 與 台 州 歐 鑫 投 資 有 限 公 司 簽 訂 一 份 股 權 轉 讓 協 議, 以 購 買 溫 嶺 銀 泰 購 物 中 心 開 發 有 限 公 司 的 30% 股 權, 總 現 金 代 價 為 人 民 幣 90,000,000 元 於 完 成 上 述 轉 讓 事 項 後, 溫 嶺 泰 悅 房 地 產 開 發 公 司 溫 嶺 銀 泰 酒 店 開 發 有 限 公 司 及 溫 嶺 銀 泰 置 業 有 限 公 司 將 不 再 為 本 公 司 的 附 屬 公 司, 而 溫 嶺 銀 泰 購 物 中 心 開 發 有 限 公 司 將 成 為 本 公 司 的 全 資 附 屬 公 司 根 據 該 收 購 協 議, 台 州 歐 鑫 投 資 有 限 公 司 亦 將 負 責 按 照 本 公 司 指 定 的 標 準 及 日 程, 管 理 開 發 興 建 及 建 設 溫 嶺 銀 泰 購 物 中 心 直 至 竣 工 及 負 責 溫 嶺 銀 泰 購 物 中 心 的 一 切 建 設 成 本 本 集 團 計 劃 於 溫 嶺 銀 泰 購 物 中 心 開 設 一 個 新 購 物 中 心 以 上 交 易 已 由 本 公 司 獨 立 股 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 10

12 東 於 2013 年 5 月 3 日 召 開 的 股 東 特 別 大 會 上 批 准 於 2013 年 11 月 1 日, 本 集 團 與 嘉 興 城 市 建 設 投 資 有 限 公 司 ( 嘉 興 城 市 建 設 ) 訂 立 股 權 轉 讓 協 議, 出 售 嘉 興 銀 泰 新 天 地 合 共 60% 的 股 權, 總 代 價 為 人 民 幣 362,488,800 元 嘉 興 城 市 建 設 作 為 嘉 興 銀 泰 新 天 地 的 主 要 股 東, 乃 本 公 司 的 關 連 人 士 緊 隨 股 權 轉 讓 協 議 於 2014 年 2 月 完 成 後, 嘉 興 銀 泰 新 天 地 已 不 再 為 本 公 司 的 間 接 非 全 資 附 屬 公 司 嘉 興 銀 泰 新 天 地 原 本 成 立 目 的 為 開 發 物 業 以 及 營 運 及 管 理 位 於 中 國 浙 江 省 嘉 興 市 梅 灣 街 的 物 業 的 百 貨 商 店 及 零 售 店 然 而, 自 其 於 2007 年 成 立 以 來, 嘉 興 銀 泰 新 天 地 的 投 資 回 報 並 無 達 致 董 事 會 的 原 先 預 期 透 過 出 售 其 於 嘉 興 銀 泰 新 天 地 的 股 權, 本 集 團 可 將 財 務 及 管 理 資 源 更 好 地 投 入 其 他 現 有 業 務 及 ( 倘 適 宜 ) 於 未 來 尋 求 其 他 潛 在 盈 利 能 力 更 佳 的 投 資 機 會 更 改 公 司 名 稱 本 公 司 股 東 已 於 2013 年 5 月 31 日 舉 行 的 股 東 週 年 大 會 上 正 式 通 過 特 別 決 議 案, 將 本 公 司 英 文 名 稱 由 Intime Department Store (Group) Company Limited 更 改 為 Intime Retail (Group) Company Limited 及 將 本 公 司 中 文 名 稱 由 銀 泰 百 貨 ( 集 團 ) 有 限 公 司 更 改 為 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 新 公 司 名 稱 更 能 反 映 本 集 團 著 力 經 營 及 發 展 三 大 業 態 產 品 - 銀 泰 百 貨 銀 泰 購 物 中 心 及 銀 泰 網 的 新 策 略 線 上 線 下 業 務 的 結 合 於 2013 年 10 月 17 日, 為 推 進 線 上 線 下 業 務 發 展 的 結 合, 本 公 司 與 天 猫 (Tmall.com) 結 成 策 略 夥 伴 關 係 年 內, 本 集 團 不 僅 參 加 雙 11 購 物 狂 歡 節, 亦 在 天 猫 (Tmall.com) 上 重 新 設 計 並 更 新 其 網 店 本 集 團 認 為, 線 上 線 下 業 務 渠 道 的 結 合 令 集 團 更 有 效 地 滿 足 客 戶 需 求, 為 客 戶 帶 來 全 新 的 優 質 購 物 體 驗 11 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

13 首 席 執 行 官 報 告 書 於 2013 年 11 月 15 日, 本 公 司 與 支 付 寶 錢 包 (Alipay Wallet) 結 成 策 略 合 作 關 係, 以 為 線 下 門 店 聯 合 開 發 手 機 支 付 及 增 值 客 戶 服 務 自 2013 年 11 月 起, 本 集 團 在 其 各 家 零 售 店 內 為 客 戶 提 供 手 機 當 面 付 服 務 本 集 團 為 中 國 首 家 引 入 支 付 寶 服 務 的 百 貨 店 連 鎖 企 業, 標 誌 著 兩 大 企 業 之 間 的 跨 行 業 聯 盟 大 數 據 驅 動 的 消 費 解 決 方 案 提 供 商 本 集 團 銳 意 成 為 以 大 數 據 驅 動 的 消 費 解 決 方 案 提 供 商, 以 使 購 物 者 可 花 更 多 時 間 在 本 集 團 全 新 設 計 的 任 何 一 個 百 貨 店 購 物 中 心 及 網 店 中 滿 足 其 需 求 於 回 顧 期 內, 本 集 團 繼 續 致 力 於 提 高 營 運 效 率 擴 充 商 品 組 合 改 善 服 務 質 量, 從 而 為 其 客 戶 提 供 更 為 豐 富 的 購 物 體 驗 本 集 團 持 續 努 力 在 日 常 零 售 業 務 方 面 取 得 更 佳 的 經 營 協 同 效 益 及 實 現 規 模 經 濟, 並 加 強 新 門 店 與 現 有 網 絡 的 整 合 及 改 善 線 上 線 下 業 務 渠 道 的 結 合 服 務 顧 客 乃 業 務 之 本 能 夠 作 為 消 費 者 的 消 費 管 家, 本 集 團 引 以 為 傲, 並 將 致 力 為 其 門 店 及 網 上 客 戶 提 供 合 宜 滿 意 的 消 費 解 決 方 案 展 望 展 望 未 來,2014 年, 預 期 中 國 政 府 將 維 持 積 極 的 財 政 政 策 及 穩 健 的 貨 幣 政 策, 以 促 進 穩 中 趨 快 的 經 濟 增 長 中 國 依 然 處 於 工 業 化 城 市 化 市 場 化 及 國 際 化 的 快 速 發 展 階 段, 料 將 激 發 巨 大 投 資 及 消 費 潛 力, 從 而 促 進 經 濟 增 長 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 12

14 本 集 團 將 堅 持 維 護 其 長 期 的 財 務 健 康 和 短 期 的 流 動 性 充 足, 調 整 優 化 資 產 組 合, 提 高 投 資 回 報 率 ; 而 隨 著 人 民 幣 國 際 化 的 步 伐 逐 漸 加 大, 本 集 團 也 將 不 斷 關 注 並 探 索 各 種 新 型 的 資 金 市 場 與 渠 道, 努 力 降 低 集 團 綜 合 資 金 成 本, 並 有 效 管 理 外 匯 風 險, 為 股 東 爭 取 更 大 回 報 本 集 團 一 直 堅 信 管 理 團 隊 的 視 野 與 能 力 對 企 業 發 展 至 關 重 要 未 來 三 五 年 將 是 中 國 調 整 資 源 分 配 與 經 濟 結 構, 提 升 其 製 造, 金 融, 服 務 等 各 大 產 業 效 率 的 重 要 時 期 與 此 同 時 誓 將 帶 來 社 會 對 人 才 競 爭 的 加 劇, 以 及 人 力 成 本 的 持 續 上 升 本 集 團 管 理 層 將 繼 續 加 強 內 部 人 才 儲 備 與 培 訓 制 度, 不 斷 拓 展 優 秀 人 才 獎 勵 計 劃, 營 造 健 康 向 上 的 創 新 企 業 文 化 ; 本 集 團 亦 將 順 應 國 家 勞 動 力 政 策 的 大 趨 勢, 不 斷 提 升 優 良 員 工 的 薪 資 水 準, 同 時 精 簡 機 構, 提 高 人 均 生 產 效 率, 籍 以 增 強 企 業 人 才 忠 誠 度, 實 現 行 業 領 先 的 人 才 市 場 競 爭 力 本 集 團 奉 行 客 戶 至 上 原 則 本 集 團 將 繼 續 堅 持 其 取 得 區 域 領 先 地 位 戰 略, 將 其 發 展 為 全 國 領 先 零 售 連 鎖 店, 於 中 國 不 同 地 區 開 設 具 競 爭 力 或 影 響 力 的 門 店, 包 括 大 型 百 貨 店 及 購 物 中 心 此 外, 本 集 團 將 繼 續 發 展 線 上 平 台, 並 利 用 現 有 的 實 體 門 店 提 升 其 線 上 線 下 業 務 的 結 合 利 用 最 新 的 互 聯 網 技 術, 本 集 團 尋 求 採 用 泛 渠 道 策 略, 集 合 多 渠 道 及 跨 渠 道 的 產 品 供 應, 包 括 實 體 店 線 上 平 台 及 社 會 媒 體, 以 創 建 方 便 快 捷 賞 心 悅 目 的 購 物 體 驗 首 席 執 行 官 陳 曉 東 13 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

15 管 理 層 討 論 與 分 析 銷 售 所 得 款 項 總 額 及 收 入 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度, 本 集 團 的 銷 售 所 得 款 項 總 額 ( 即 直 接 銷 售 所 得 款 項 總 額 特 許 專 營 銷 售 總 收 入 租 金 收 入 及 管 理 費 收 入 ) 為 人 民 幣 15,692.1 百 萬 元, 較 2012 年 的 人 民 幣 13,939.1 百 萬 元 增 加 12.6% 增 加 主 要 由 於 同 店 銷 售 增 長 約 8.0% 及 包 括 於 2012 年 及 2013 年 開 設 的 新 店 的 銷 售 表 現 所 致 本 集 團 的 銷 售 所 得 款 項 總 額 中, 特 許 專 營 銷 售 的 銷 售 所 得 款 項 總 額 佔 86.1%(2012 年 :87.2%), 直 接 銷 售 所 得 款 項 總 額 則 佔 11.5%(2012 年 :10.5%) 2013 年, 特 許 專 營 銷 售 的 銷 售 所 得 款 項 增 加 11.1% 至 人 民 幣 13,504.4 百 萬 元 2013 年, 特 許 專 營 銷 售 的 佣 金 比 率 約 為 17.2%, 略 低 於 2012 年 錄 得 的 17.4% 本 集 團 將 繼 續 定 期 檢 討 供 應 商 和 特 許 專 營 商 的 表 現, 務 求 提 升 和 加 強 商 品 組 合, 為 顧 客 提 供 更 理 想 的 購 物 選 擇 2013 年, 來 自 直 接 銷 售 的 銷 售 所 得 款 項 總 額 增 加 23.3% 至 人 民 幣 1,809.0 百 萬 元, 符 合 本 集 團 致 力 擴 大 直 接 銷 售 所 佔 比 重 及 提 升 整 體 盈 利 能 力 的 戰 略 於 2013 年 直 接 銷 售 的 利 潤 率 約 為 14.1%(2012 年 :15.7%) 直 接 銷 售 的 利 潤 率 降 低 主 要 由 於 擴 充 商 品 組 合 帶 來 較 高 銷 售 增 長 但 同 時 該 等 商 品 的 利 潤 率 較 低 2013 年, 租 金 收 入 增 加 21.2% 至 人 民 幣 百 萬 元 上 升 主 要 由 於 更 有 效 地 使 用 租 賃 面 積 及 於 2013 年 及 2012 年 新 開 設 門 店 增 加 了 可 租 賃 面 積 所 致 本 集 團 於 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度 的 收 入 為 人 民 幣 4,510.2 百 萬 元, 較 2012 年 同 期 穩 定 增 長 15.4% 本 集 團 將 繼 續 作 出 及 時 調 整, 以 加 強 商 品 組 合 及 品 牌 組 合, 從 而 在 市 場 競 爭 中 保 持 領 先 優 勢 其 他 收 入 及 收 益 本 集 團 的 其 他 收 入 為 人 民 幣 百 萬 元, 較 2012 年 的 人 民 幣 百 萬 元 上 升 26.4% 上 升 主 要 由 於 來 自 供 應 商 及 特 許 專 營 商 的 廣 告 推 廣 及 管 理 收 入 增 加 所 致 本 集 團 於 2013 年 的 其 他 收 益 為 人 民 幣 百 萬 元 (2012 年 : 人 民 幣 百 萬 元 ), 主 要 包 括 出 售 其 於 慈 溪 銀 泰 置 業 有 限 公 司 的 全 部 股 權 產 生 的 收 益 ( 有 關 詳 情 於 本 公 司 日 期 為 2012 年 1 月 9 日 及 2012 年 8 月 22 日 的 公 告 內 披 露 ) 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 14

16 購 買 貨 品 及 存 貨 變 動 購 買 貨 品 及 存 貨 變 動 指 直 接 銷 售 成 本 與 直 接 銷 售 的 增 長 看 齊, 本 集 團 的 銷 售 成 本 由 2012 年 的 人 民 幣 1,236.9 百 萬 元 增 至 2013 年 的 人 民 幣 1,553.9 百 萬 元, 升 幅 為 25.6% 員 工 成 本 本 集 團 的 員 工 成 本 由 2012 年 的 人 民 幣 百 萬 元 增 至 2013 年 的 人 民 幣 百 萬 元, 升 幅 為 24.2% 上 升 主 要 由 於 計 入 於 2013 年 及 2012 年 新 開 業 店 舖 的 員 工 成 本 所 致 於 2013 年 員 工 成 本 佔 本 集 團 總 收 入 的 百 分 比 為 14.0%, 略 高 於 2012 年 錄 得 的 13.0% 折 舊 及 攤 銷 本 集 團 的 折 舊 及 攤 銷 由 2012 年 的 人 民 幣 百 萬 元 增 至 2013 年 的 人 民 幣 百 萬 元, 升 幅 為 18.4% 上 升 主 要 由 於 計 入 於 2013 年 及 2012 年 開 設 新 店 所 涉 及 的 折 舊 及 攤 銷 成 本 所 致 折 舊 及 攤 銷 佔 本 集 團 總 收 入 的 百 分 比 由 2012 年 的 9.8% 增 至 2013 年 的 10.0% 其 他 經 營 開 支 其 他 經 營 開 支 主 要 包 括 水 電 開 支 百 貨 店 租 金 開 支 廣 告 開 支 信 用 卡 費 用 維 修 保 養 開 支 及 其 他 稅 項 開 支, 由 2012 年 的 人 民 幣 1,284.6 百 萬 元 增 至 2013 年 的 人 民 幣 1,304.3 百 萬 元, 升 幅 為 1.5% 於 2013 年 其 他 經 營 開 支 佔 本 集 團 總 收 入 的 百 分 比 為 28.9%, 低 於 2012 年 錄 得 的 32.9%, 反 映 出 年 內 本 集 團 的 整 體 經 營 效 率 有 所 改 善 分 佔 一 家 合 營 公 司 虧 損 此 為 分 佔 本 公 司 合 營 公 司 杭 州 新 湖 濱 商 業 發 展 有 限 公 司 ( 新 湖 濱 ) 的 虧 損 分 佔 虧 損 由 2012 年 的 人 民 幣 3.6 百 萬 元 增 至 2013 年 的 人 民 幣 48.7 百 萬 元, 原 因 為 新 湖 濱 的 折 舊 及 利 息 開 支 增 加 分 佔 聯 營 公 司 利 潤 及 虧 損 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度, 分 佔 聯 營 公 司 淨 利 潤 為 人 民 幣 百 萬 元, 較 2012 年 錄 得 的 人 民 幣 百 萬 元 增 加 12.2% 分 佔 聯 營 公 司 利 潤 及 虧 損 主 要 為 本 集 團 分 佔 其 於 北 京 燕 莎 友 誼 商 城 有 限 公 司 及 武 漢 武 商 集 團 股 份 有 限 公 司 股 權 的 業 績 15 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

17 管 理 層 討 論 與 分 析 融 資 收 入 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度, 本 集 團 的 融 資 收 入 為 人 民 幣 百 萬 元, 較 2012 年 錄 得 的 人 民 幣 百 萬 元 增 加 18.0% 此 乃 主 要 由 於 其 他 利 息 收 入 增 加 所 致 融 資 成 本 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度, 本 集 團 的 融 資 成 本 為 人 民 幣 百 萬 元, 較 2012 年 錄 得 的 人 民 幣 百 萬 元 增 加 3.8% 所 得 稅 開 支 本 集 團 的 所 得 稅 開 支 由 2012 年 的 人 民 幣 百 萬 元 增 至 2013 年 的 人 民 幣 百 萬 元 本 集 團 於 2013 年 的 實 際 稅 率 為 27.7%, 較 2012 年 錄 得 的 22.7% 有 所 上 調 年 內 利 潤 基 於 上 述 理 由, 於 2013 年 的 年 內 利 潤 增 至 人 民 幣 1,136.4 百 萬 元, 較 2012 年 的 人 民 幣 1,020.5 百 萬 元 增 加 11.4% 母 公 司 擁 有 人 應 佔 利 潤 2013 年, 母 公 司 擁 有 人 應 佔 利 潤 增 至 人 民 幣 1,065.2 百 萬 元, 較 2012 年 的 人 民 幣 百 萬 元 上 升 9.5% 流 動 資 金 及 財 務 資 源 於 2013 年 12 月 31 日, 本 集 團 的 現 金 及 現 金 等 價 物 為 人 民 幣 1,738.5 百 萬 元, 較 2012 年 12 月 31 日 的 結 餘 人 民 幣 2,117.4 百 萬 元 減 少 17.9% 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度, 本 集 團 的 經 營 活 動 所 得 現 金 流 入 淨 額 為 人 民 幣 百 萬 元 (2012 年 : 人 民 幣 百 萬 元 ), 本 集 團 的 投 資 活 動 所 得 現 金 流 出 淨 額 為 人 民 幣 1,848.8 百 萬 元 (2012 年 : 人 民 幣 百 萬 元 ), 而 本 集 團 的 融 資 活 動 所 得 現 金 流 入 淨 額 為 人 民 幣 百 萬 元 (2012 年 : 人 民 幣 百 萬 元 ) 於 2013 年 12 月 31 日, 本 集 團 的 借 款 ( 包 括 銀 行 及 其 他 借 款 和 人 民 幣 擔 保 債 券 ) 為 人 民 幣 5,752.5 百 萬 元 (2012 年 12 月 31 日 : 人 民 幣 4,804.4 百 萬 元 ) 負 債 比 率 乃 按 本 集 團 的 計 息 銀 行 及 其 他 借 款 和 擔 保 債 券 總 額 與 資 產 總 額 的 比 率 計 算, 於 2013 年 12 月 31 日 升 至 25.5%(2012 年 12 月 31 日 :22.6%) 本 集 團 認 為 升 高 後 負 債 比 率 仍 處 穩 健 水 平 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 16

18 於 2013 年 6 月 28 日, 本 集 團 與 若 干 銀 行 組 成 的 銀 團 訂 立 雙 幣 種 三 年 期 貸 款 融 資 協 議, 融 資 金 額 分 別 不 超 過 266,588,000 美 元 及 750,000,000 港 元 ( 定 期 貸 款 融 資 ) 定 期 貸 款 融 資 已 用 於 償 還 本 集 團 現 有 債 務, 包 括 於 2013 年 10 月 到 期 的 1,941,000,000 港 元 可 換 股 債 券, 以 及 滿 足 本 集 團 一 般 企 業 資 金 需 求 流 動 負 債 淨 額 及 資 產 淨 額 於 2013 年 12 月 31 日, 本 集 團 的 流 動 負 債 淨 額 為 人 民 幣 2,002.6 百 萬 元, 而 於 2012 年 12 月 31 日 則 為 人 民 幣 2,571.5 百 萬 元 於 2013 年 12 月 31 日, 本 集 團 的 資 產 淨 額 為 人 民 幣 9,003.2 百 萬 元, 較 2012 年 12 月 31 日 的 人 民 幣 8,175.1 百 萬 元 增 加 10.1% 資 產 抵 押 於 2013 年 12 月 31 日, 賬 面 值 為 人 民 幣 4,054.5 百 萬 元 的 若 干 樓 宇 投 資 物 業 土 地 使 用 權 開 發 中 物 業 及 定 期 存 款 已 抵 押 予 中 國 工 商 銀 行 中 國 農 業 銀 行 中 信 銀 行 中 國 銀 行 上 海 浦 東 發 展 銀 行 及 渣 打 銀 行, 以 取 得 總 數 人 民 幣 5,165.6 百 萬 元 的 銀 行 融 資 額 度 人 民 幣 擔 保 債 券 由 本 集 團 若 干 附 屬 公 司 作 擔 保 外 匯 風 險 本 集 團 主 要 於 中 國 內 地 營 運, 大 部 分 交 易 乃 以 人 民 幣 結 算 本 集 團 的 若 干 現 金 及 銀 行 存 款 以 港 元 計 值 定 期 貸 款 融 資 以 港 元 及 美 元 計 值 此 外, 本 公 司 以 港 元 派 付 股 息 港 元 及 美 元 兌 人 民 幣 的 任 何 重 大 匯 率 波 動 可 能 會 對 本 集 團 造 成 財 務 影 響 本 集 團 並 無 動 用 任 何 遠 期 合 約 外 幣 借 款 或 其 他 方 式 對 沖 其 外 匯 風 險 然 而, 本 集 團 將 根 據 人 民 幣 港 元 及 美 元 匯 率 變 動 不 時 檢 討 和 調 整 其 投 資 及 融 資 策 略 17 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

19 管 理 層 討 論 與 分 析 員 工 及 薪 酬 政 策 於 2013 年 12 月 31 日, 本 集 團 的 僱 員 總 數 為 9,095 人 本 集 團 致 力 為 其 僱 員 提 供 良 好 的 工 作 環 境 多 元 化 的 培 訓 計 劃 以 及 具 吸 引 力 的 薪 酬 待 遇 本 集 團 盡 力 以 與 業 績 掛 鉤 的 酬 金 激 勵 其 僱 員 除 基 本 薪 金 外, 表 現 傑 出 的 僱 員 可 獲 發 放 花 紅 購 股 權 榮 譽 獎 項 或 同 時 獲 得 以 上 各 項 作 為 獎 勵, 以 進 一 步 將 僱 員 與 本 集 團 的 利 益 緊 密 結 合, 吸 引 優 秀 人 才 加 入, 並 可 作 為 僱 員 的 長 期 推 動 力 或 然 負 債 或 然 負 債 的 詳 情 載 於 財 務 報 表 附 註 42 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 18

20 執 行 董 事 沈 國 軍 先 生,51 歲, 於 2006 年 11 月 獲 委 任 為 本 公 司 主 席 ( 主 席 ) 兼 執 行 董 事, 負 責 本 集 團 的 重 大 決 策 以 及 董 事 會 的 協 調 及 管 理 沈 先 生 自 2006 年 2 月 起 出 任 銀 泰 國 際 控 股 有 限 公 司 董 事 會 主 席, 並 自 1997 年 及 2005 年 浙 江 銀 泰 及 上 海 銀 泰 分 別 成 立 起 出 任 兩 間 公 司 的 主 席 此 外, 沈 先 生 於 1998 年 至 2006 年 間 持 有 大 連 重 慶 及 瀋 陽 百 貨 店 業 務 的 間 接 投 資 權 益 沈 先 生 亦 於 2003 年 6 月 至 2007 年 6 月 期 間 擔 任 上 海 證 券 交 易 所 上 巿 公 司 上 海 同 達 創 業 投 資 股 份 有 限 公 司 獨 立 董 事 沈 先 生 擁 有 豐 富 的 百 貨 店 業 房 地 產 業 及 資 本 巿 場 經 驗 由 1996 年 12 月 起, 沈 先 生 任 中 國 銀 泰 投 資 有 限 公 司 ( 中 國 銀 泰 ) 主 席, 並 於 1988 年 7 月 至 1996 年 11 月 期 間 在 中 國 建 設 銀 行 集 團 出 任 多 個 管 理 職 位 沈 先 生 獲 中 南 財 經 大 學 經 濟 學 碩 士 學 位 陳 曉 東 先 生,45 歲, 於 2011 年 6 月 獲 委 任 為 本 公 司 執 行 董 事 陳 先 生 自 2009 年 1 月 起 一 直 擔 任 本 公 司 總 裁 兼 首 席 執 行 官, 負 責 本 集 團 的 整 體 管 理 及 領 導 管 理 團 隊 實 行 經 董 事 會 採 納 的 策 略 與 目 標 陳 先 生 於 2007 年 2 月 加 入 本 公 司, 出 任 副 總 裁, 於 2007 年 7 月 至 2009 年 1 月 期 間 擔 任 本 公 司 首 席 運 營 官 陳 先 生 在 百 貨 店 行 業 財 務 管 理 與 資 本 巿 場 方 面 擁 有 豐 富 經 驗 在 加 入 本 公 司 前, 陳 先 生 曾 在 上 巿 公 司 以 及 私 人 公 司 出 任 多 個 管 理 職 位, 特 別 是 陳 先 生 於 2004 年 10 月 至 2008 年 11 月 期 間 在 深 圳 證 券 交 易 所 上 巿 公 司 南 方 科 學 城 發 展 股 份 有 限 公 司 出 任 副 董 事 長 兼 總 裁, 並 於 2008 年 5 月 至 2011 年 5 月 期 間 擔 任 於 上 海 證 券 交 易 所 上 市 公 司 百 大 集 團 股 份 有 限 公 司 擔 任 董 事 於 2001 年 5 月 至 2004 年 8 月 期 間, 陳 先 生 亦 為 中 國 光 大 集 團 有 限 公 司 投 資 管 理 部 助 理 總 經 理 陳 先 生 分 別 在 中 山 大 學 及 澳 洲 梅 鐸 大 學 取 得 經 濟 學 學 士 學 位 及 工 商 管 理 碩 士 學 位 19 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

21 董 事 及 高 級 管 理 人 員 非 執 行 董 事 辛 向 東 先 生,57 歲, 於 2007 年 2 月 獲 委 任 為 本 公 司 非 執 行 董 事 辛 先 生 擁 有 多 年 資 本 巿 場 投 資 經 驗 辛 先 生 自 2005 年 10 月 起 出 任 深 圳 證 券 交 易 所 上 巿 公 司 南 方 科 學 城 發 展 股 份 有 限 公 司 董 事 於 2001 年 5 月 至 2004 年 4 月 期 間, 辛 先 生 為 民 生 投 資 信 用 擔 保 有 限 公 司 及 上 海 申 華 控 股 股 份 有 限 公 司 副 總 經 理, 而 於 2000 年 6 月 至 2001 年 5 月 期 間, 則 為 北 京 朗 新 信 息 系 統 有 限 公 司 的 高 級 副 總 經 理 辛 先 生 獲 華 東 師 範 大 學 經 濟 學 碩 士 學 位 王 聯 章 先 生,56 歲, 於 2013 年 5 月 獲 委 任 為 本 公 司 非 執 行 董 事 王 先 生 為 恒 基 中 國 地 產 有 限 公 司 董 事 及 恒 基 兆 業 地 產 有 限 公 司 ( 於 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 上 市 的 公 司, 股 份 代 號 :12) 董 事 會 副 主 席 李 家 傑 先 生 的 高 級 顧 問 王 先 生 亦 為 中 信 銀 行 股 份 有 限 公 司 ( 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 上 市 公 司, 股 份 代 號 :998) 獨 立 非 執 行 董 事 提 名 及 薪 酬 委 員 會 主 席 及 審 計 委 員 會 委 員 深 圳 市 鹽 田 港 集 團 有 限 公 司 外 部 董 事 安 達 人 壽 保 險 有 限 公 司 獨 立 非 執 行 董 事 中 華 海 外 聯 誼 會 理 事 及 中 華 同 心 溫 暖 工 程 基 金 會 理 事 王 先 生 於 2006 年 7 月 至 2012 年 5 月 曾 擔 任 中 國 民 生 銀 行 股 份 有 限 公 司 ( 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 及 上 海 證 券 交 易 所 上 市 公 司 ) 獨 立 非 執 行 董 事, 亦 為 其 審 計 委 員 會 風 險 管 理 委 員 會 及 提 名 委 員 會 委 員 及 薪 酬 與 考 核 委 員 會 主 席 王 先 生 曾 在 加 拿 大 皇 家 銀 行 擔 任 多 個 高 級 職 位, 包 括 中 國 區 業 務 副 代 表 華 南 地 區 代 表 及 上 海 分 行 行 長, 及 在 瑞 士 聯 合 銀 行 擔 任 多 個 高 級 職 位, 包 括 中 國 業 務 主 管 及 債 務 資 本 市 場 部 執 行 董 事 等 過 去, 王 先 生 亦 曾 任 花 旗 銀 行 集 團 商 人 銀 行 - 萬 國 寶 通 國 際 有 限 公 司 中 國 區 董 事 此 外, 王 先 生 曾 任 職 恒 生 銀 行 有 限 公 司 大 中 華 業 務 主 管 及 香 港 星 展 銀 行 有 限 公 司 大 中 華 區 企 業 及 投 資 銀 行 董 事 總 經 理 自 2002 年 起, 王 先 生 出 任 中 國 人 民 政 治 協 商 會 議 廣 東 省 深 圳 市 第 三 四 五 屆 委 員 會 委 員, 並 於 2011 年 起 擔 任 港 澳 台 僑 和 外 事 委 員 會 兼 職 副 主 任 此 外, 自 2011 年 起, 王 先 生 出 任 廣 東 省 粵 港 澳 合 作 促 進 會 金 融 專 業 委 員 會 副 主 任 王 先 生 於 2010 年 獲 得 由 上 海 證 券 交 易 所 頒 發 的 全 國 優 秀 獨 立 董 事 及 於 2011 年 獲 香 港 特 區 政 府 頒 授 香 港 特 區 政 府 榮 譽 勳 章 王 先 生 自 2013 年 開 始 出 任 中 國 人 民 政 治 協 商 會 議 第 十 一 屆 陝 西 省 委 員 會 委 員 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 20

22 劉 東 先 生,49 歲, 於 2011 年 12 月 獲 委 任 為 本 公 司 非 執 行 董 事 劉 先 生 於 2007 年 加 入 新 加 坡 政 府 投 資 公 司, 現 任 高 級 副 總 裁 及 大 中 華 區 基 金 及 共 同 投 資 總 監 自 2003 年 至 2007 年, 劉 先 生 在 國 際 金 融 公 司 中 國 代 表 處 擔 任 首 席 投 資 官 及 首 席 副 代 表 自 1998 年 至 2003 年, 劉 先 生 在 國 際 金 融 公 司 華 盛 頓 總 部 擔 任 高 級 投 資 官 劉 先 生 於 1994 年 經 由 年 輕 專 業 者 計 劃 (Young Professional Program) 在 華 盛 頓 加 入 世 界 銀 行 集 團, 並 自 1995 年 至 1998 年 作 為 經 濟 學 家 於 世 界 銀 行 集 團 任 職 劉 先 生 於 1986 年 及 1988 年 分 別 獲 得 上 海 交 通 大 學 工 程 學 士 學 位 及 工 程 碩 士 學 位, 以 及 於 1993 年 獲 得 美 國 賓 夕 法 尼 亞 大 學 沃 頓 商 學 院 博 士 學 位 李 家 傑 先 生 ( 太 平 紳 士 ),50 歲, 於 2011 年 1 月 獲 委 任 為 本 公 司 非 執 行 董 事, 並 於 2013 年 5 月 在 本 公 司 股 東 週 年 大 會 上 退 任 本 公 司 董 事 李 先 生 現 為 中 國 人 民 政 治 協 商 會 議 全 國 委 員 會 常 務 委 員 會 委 員, 且 現 任 恒 基 兆 業 地 產 有 限 公 司 及 恒 基 兆 業 發 展 有 限 公 司 的 執 行 董 事 兼 副 主 席 以 及 香 港 中 華 煤 氣 有 限 公 司 董 事, 該 等 公 司 均 為 於 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 上 市 的 公 司 彼 於 2009 年 獲 香 港 特 別 行 政 區 政 府 頒 授 太 平 紳 士 榮 銜 及 香 港 大 學 頒 授 名 譽 大 學 院 士 銜 李 先 生 曾 在 英 國 接 受 教 育 石 春 貴 先 生,73 歲, 於 2008 年 5 月 獲 委 任 為 本 公 司 獨 立 非 執 行 董 事 石 先 生 曾 為 中 國 鋁 業 股 份 有 限 公 司 ( 香 港 聯 交 所 上 市 公 司, 股 份 代 號 ) 的 非 執 行 董 事 及 中 國 中 材 股 份 有 限 公 司 ( 香 港 聯 交 所 上 市 公 司, 股 份 代 號 :01893) 的 獨 立 非 執 行 董 事 石 先 生 在 財 務 政 府 及 工 商 管 理 方 面 具 有 豐 富 經 驗 石 先 生 曾 先 後 任 河 北 省 秦 皇 島 市 商 業 局 副 局 長 河 北 省 秦 皇 島 市 政 府 副 市 長 及 常 務 副 市 長 中 國 建 設 銀 行 河 北 省 分 行 行 長 中 國 建 設 銀 行 北 京 市 分 行 行 長 中 國 建 設 銀 行 總 行 副 行 長 中 國 信 達 資 產 管 理 公 司 副 總 裁 及 天 津 鋼 管 有 限 公 司 的 副 董 事 長 石 先 生 於 1964 年 畢 業 於 東 北 財 經 大 學 財 政 系, 為 高 級 經 濟 師 21 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

23 董 事 及 高 級 管 理 人 員 于 寧 先 生,60 歲, 於 2009 年 6 月 獲 委 任 為 本 公 司 獨 立 非 執 行 董 事 彼 為 北 京 銀 行 股 份 有 限 公 司 ( 股 份 代 號 : ) 及 中 國 船 舶 工 業 股 份 有 限 公 司 ( 股 份 代 號 :600150) 的 獨 立 董 事, 該 等 兩 家 公 司 均 於 上 海 證 券 交 易 所 上 市 彼 亦 為 浙 江 眾 合 機 電 股 份 有 限 公 司 ( 股 份 代 號 :000925) 及 京 東 方 科 技 集 團 股 份 有 限 公 司 ( 股 份 代 號 : ) 的 獨 立 董 事, 該 等 兩 家 公 司 於 深 圳 證 券 交 易 所 上 市 于 先 生 亦 現 任 北 控 水 務 集 團 有 限 公 司 ( 股 份 代 號 :371) 獨 立 非 執 行 董 事 及 中 國 人 民 保 險 集 團 股 份 有 限 公 司 ( 股 份 代 號 :1339) 獨 立 監 事, 並 曾 任 華 能 國 際 電 力 股 份 有 限 公 司 ( 股 份 代 號 :902) 獨 立 非 執 行 董 事, 該 等 三 家 公 司 均 於 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 主 板 上 市 于 先 生 曾 任 中 華 全 國 律 師 協 會 會 長 彼 1983 年 畢 業 於 北 京 大 學 法 律 系, 獲 學 士 學 位,1996 年 取 得 北 京 大 學 法 律 系 經 濟 法 專 業 碩 士 學 位 彼 為 合 資 格 中 國 律 師 周 凡 先 生,50 歲, 於 2007 年 2 月 獲 委 任 為 本 公 司 獨 立 非 執 行 董 事 周 先 生 曾 在 多 間 公 司 擔 任 財 務 總 監 及 在 多 間 金 融 機 構 的 投 資 相 關 部 門 擔 任 高 級 管 理 層 職 務, 在 制 定 和 監 察 投 資 戰 略 方 面 積 累 了 豐 富 經 驗 與 知 識 周 先 生 曾 擔 任 美 馳 集 團 中 國 區 總 裁 周 先 生 曾 於 中 國 網 絡 通 信 ( 控 股 ) 有 限 公 司 ( 中 國 網 通 ) 出 任 財 務 總 監, 並 在 Bombardier Capital Inc.( Bombardier Capital ) 擔 任 策 劃 部 主 管 以 及 在 花 旗 集 團 出 任 國 際 營 運 部 副 總 裁 中 國 網 通 為 中 國 最 大 電 訊 服 務 提 供 商 之 一, 而 周 先 生 在 其 任 職 期 間 參 與 了 絕 大 部 分 戰 略 決 策 過 程 周 先 生 亦 曾 領 導 中 國 網 通 的 戰 略 證 券 投 資 營 運, 並 參 與 中 國 網 通 對 十 間 合 資 企 業 的 投 資 於 Bombardier Capital 擔 任 策 劃 部 主 管 期 間, 周 先 生 負 責 公 司 戰 略 規 劃 及 擴 展 於 Citi Capital( 現 為 花 旗 集 團 旗 下 公 司 ) 擔 任 副 總 裁 期 間, 周 先 生 負 責 帶 領 其 團 隊 評 估 潛 在 收 購 機 會, 並 於 北 美 洲 歐 洲 和 亞 洲 完 成 價 值 逾 100 億 美 元 的 併 購 交 易 於 花 旗 集 團 任 職 期 間, 周 先 生 則 負 責 監 察 一 項 120 億 美 元 國 際 借 貸 組 合 的 質 素 和 表 現 周 先 生 在 南 京 國 際 關 係 學 院 及 College Park 的 馬 里 蘭 大 學 先 後 取 得 政 治 學 文 學 士 學 位 及 工 商 管 理 碩 士 學 位 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 22

24 高 級 管 理 人 員 鄒 明 貴 先 生,50 歲, 自 2009 年 10 月 起 擔 任 本 公 司 副 總 裁 及 自 2013 年 10 月 起 擔 任 本 公 司 首 席 運 營 官, 兼 任 華 中 區 區 域 總 經 理, 負 責 集 團 營 運 管 理 部 團 購 業 務 部 及 華 中 區 域 工 作 事 務 加 入 本 公 司 前, 彼 為 茂 業 國 際 控 股 有 限 公 司 的 執 行 董 事, 負 責 中 國 區 全 面 運 營 及 業 務 拓 展 鄒 先 生 擁 有 十 多 年 的 零 售 業 務 經 驗, 歷 任 協 和 集 團 部 門 經 理, 深 圳 茂 業 商 廈 有 限 公 司 副 總 經 理 總 經 理, 成 都 人 民 商 場 ( 集 團 ) 股 份 有 限 公 司 董 事 及 總 經 理, 茂 業 國 際 控 股 有 限 公 司 執 行 董 事 及 集 團 總 經 理 彼 於 2007 年 獲 取 中 歐 國 際 工 商 管 理 學 院 工 商 管 理 碩 士 袁 飛 先 生,43 歲, 自 2007 年 11 月 起 擔 任 本 公 司 首 席 財 務 官 及 自 2007 年 7 月 起 擔 任 本 公 司 副 總 裁, 負 責 本 集 團 的 財 務 管 理 合 規 運 作 投 資 者 關 係 及 資 本 運 營 加 入 本 公 司 前, 袁 先 生 由 2004 年 至 2007 年 為 百 江 燃 氣 投 資 有 限 公 司 ( 現 已 易 名 為 港 華 燃 氣 有 限 公 司, 股 份 代 號 :1083) 高 級 副 總 裁, 在 此 之 前, 袁 先 生 於 美 國 工 作 六 年, 就 職 於 多 間 跨 國 企 業 與 金 融 諮 詢 機 構, 專 門 負 責 策 略 及 企 業 融 資 袁 先 生 取 得 清 華 大 學 工 程 學 士 學 位 及 美 國 耶 魯 大 學 工 商 管 理 碩 士 學 位 汪 強 先 生,37 歲, 自 2014 年 1 月 起 擔 任 本 公 司 副 總 裁, 負 責 本 公 司 的 投 資 拓 展 法 律 合 規 及 信 息 管 理 事 宜 2012 年 2 月 起 擔 任 本 公 司 總 裁 助 理 及 自 2008 年 3 月 起 擔 任 本 公 司 財 務 管 理 部 總 經 理, 負 責 本 集 團 的 財 務 管 理 事 宜 加 入 本 公 司 前, 汪 先 生 由 1999 年 至 2008 年 先 後 在 ABB( 中 國 ) 投 資 有 限 公 司 及 法 國 威 立 雅 水 務 集 團 ( 亞 太 區 ) 擔 任 過 多 個 財 務 管 理 職 位 汪 先 生 於 1999 年 畢 業 於 中 國 人 民 大 學 會 計 系 並 取 得 經 濟 學 學 士 學 位 張 平 安 先 生,46 歲,2013 年 2 月 加 入 本 公 司, 擔 任 助 理 總 裁 並 於 2013 年 9 月 兼 任 集 團 行 政 辦 公 室 總 經 理, 負 責 工 程 物 業 行 政 辦 公 室 等 工 作 加 入 本 公 司 之 前, 在 國 際 知 名 的 物 業 服 務 企 業 第 一 太 平 戴 維 斯 工 作 十 五 年, 擔 任 董 事 職 務, 他 積 累 了 多 年 大 型 綜 合 體 項 目 的 工 程 管 理 物 業 管 理 及 豐 富 的 現 場 管 理 經 驗, 張 先 生 於 一 九 九 零 年 畢 業 於 北 京 建 工 學 院 機 電 工 程 系, 取 得 學 士 學 位 23 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

25 董 事 及 高 級 管 理 人 員 魏 飈 先 生,51 歲, 自 2014 年 1 月 起 任 集 團 助 理 總 裁 百 貨 事 業 部 總 經 理, 在 加 入 本 集 團 前, 任 溫 州 時 代 廣 場 總 經 理, 有 20 年 百 貨 零 售 經 驗 魏 飈 先 生 畢 業 於 上 海 工 程 技 術 大 學 工 業 管 理 工 程 專 業, 並 取 得 中 國 人 民 大 學 EMBA 碩 士 學 位 程 泳 江 先 生,39 歲, 於 2013 年 3 月 起 擔 任 本 集 團 助 理 總 裁 及 於 2011 年 1 月 起 擔 任 本 集 團 營 銷 企 劃 部 總 經 理, 負 責 本 集 團 的 營 銷 企 劃 業 務 程 先 生 於 2006 年 5 月 加 入 本 集 團, 歷 任 集 團 營 銷 企 劃 部 副 總 經 理 浙 中 區 副 總 經 理 兼 銀 泰 城 總 經 理 浙 中 區 總 經 理 兼 銀 泰 城 總 經 理 集 團 營 銷 企 劃 部 總 經 理 兼 浙 北 區 副 總 經 理 加 入 本 集 團 前, 程 先 生 歷 任 深 圳 海 雅 百 貨 有 限 公 司 和 深 圳 茂 業 商 廈 有 限 公 司 多 個 門 店 和 集 團 的 運 營 企 劃 等 管 理 職 位 程 先 生 畢 業 於 杭 州 大 學 中 文 系 段 劍 揚 女 士,41 歲, 自 2013 年 4 月 起 擔 任 本 公 司 總 裁 助 理, 負 責 集 團 購 物 中 心 事 業 部 管 理 工 作 她 於 2010 年 8 月 加 入 本 公 司, 擔 任 安 徽 區 區 域 總 經 理, 負 責 安 徽 區 的 拓 展 和 合 肥 銀 泰 中 心 的 籌 備 運 營 加 入 本 公 司 之 前, 段 女 士 先 後 擔 任 安 徽 瑞 景 商 業 有 限 公 司 業 務 經 理 業 務 發 展 中 心 總 監 總 經 理 她 擁 有 十 多 年 的 零 售 業 務 經 驗, 並 積 累 了 豐 富 的 招 商 業 務 經 驗 段 女 士 畢 業 於 安 徽 合 肥 大 學 中 文 專 業 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 24

26 董 事 會 欣 然 於 本 集 團 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度 報 告 內 提 呈 本 企 業 管 治 報 告 企 業 管 治 常 規 本 公 司 致 力 維 持 並 確 保 高 標 準 的 企 業 管 治 常 規 及 程 序, 冀 能 成 為 一 家 具 透 明 度 及 負 責 任 的 機 構, 以 開 放 態 度 向 股 東 負 責 董 事 會 已 採 納 良 好 的 企 業 管 治 常 規, 以 符 合 法 律 及 商 業 準 則, 專 注 於 內 部 監 控 公 平 披 露 及 向 所 有 股 東 負 責 等 方 面, 以 確 保 本 公 司 運 作 的 透 明 度 及 問 責 性 本 公 司 相 信, 有 效 的 企 業 管 治 是 為 股 東 創 造 更 多 價 值 的 關 鍵 因 素 本 公 司 於 2013 年 1 月 1 日 至 2013 年 12 月 31 日 期 間 已 遵 守 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 證 券 上 市 規 則 ( 上 市 規 則 ) 附 錄 14 所 載 企 業 管 治 常 規 守 則 及 企 業 管 治 報 告 ( 企 業 管 治 守 則 ) 的 守 則 條 文 本 公 司 的 企 業 管 治 常 規 乃 基 於 企 業 管 治 守 則 所 載 原 則 及 守 則 條 文 董 事 會 將 繼 續 不 時 檢 討 及 改 善 本 集 團 的 企 業 管 治 常 規, 以 確 保 本 集 團 由 有 效 董 事 會 領 導, 從 而 提 升 股 東 價 值 董 事 會 董 事 會 的 構 成 於 2013 年 12 月 31 日, 董 事 會 由 八 名 董 事 組 成, 包 括 兩 名 執 行 董 事 沈 國 軍 先 生 及 陳 曉 東 先 生, 三 名 非 執 行 董 事 辛 向 東 先 生 劉 東 先 生 及 王 聯 章 先 生, 以 及 三 名 獨 立 非 執 行 董 事 石 春 貴 先 生 于 寧 先 生 及 周 凡 先 生 沈 國 軍 先 生 為 董 事 會 主 席 於 2013 年 5 月 31 日, 李 家 傑 先 生 辭 任 本 公 司 非 執 行 董 事, 王 聯 章 先 生 則 獲 委 任 為 本 公 司 非 執 行 董 事 有 關 各 董 事 的 履 歷 詳 情 載 於 本 年 報 第 19 至 22 頁 董 事 會 成 員 之 間 並 無 任 何 關 係 董 事 會 結 構 平 衡, 每 名 董 事 均 具 備 與 本 集 團 業 務 營 運 及 發 展 有 關 的 豐 富 知 識 經 驗 及 專 才 董 事 名 單 ( 當 中 列 明 彼 等 的 職 責 及 職 能 以 及 是 否 為 獨 立 非 執 行 董 事 ) 可 於 本 公 司 網 站 及 聯 交 所 網 站 查 詢 25 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

27 企 業 管 治 報 告 主 席 兼 首 席 執 行 官 董 事 會 主 席 沈 國 軍 先 生 負 責 董 事 會 整 體 管 理 及 領 導, 並 確 保 建 立 良 好 企 業 管 治 常 規 及 程 序 彼 亦 負 責 確 保 全 體 董 事 就 董 事 會 會 議 上 提 出 的 事 項 適 時 獲 得 充 足 的 資 料 及 適 當 簡 報 首 席 執 行 官 陳 曉 東 先 生 負 責 管 理 本 集 團 業 務 的 日 常 營 運 遵 照 企 業 管 治 守 則 之 規 定, 本 公 司 一 直 清 楚 區 分 此 等 角 色 以 確 保 較 好 的 制 衡 作 用, 從 而 達 至 更 佳 的 企 業 管 治 獨 立 非 執 行 董 事 獨 立 非 執 行 董 事 於 董 事 會 內 擔 當 重 要 角 色, 為 董 事 會 會 議 帶 來 其 獨 立 判 斷, 並 審 查 本 集 團 的 表 現 其 觀 點 對 董 事 會 決 策 起 重 要 作 用 尤 其 是, 彼 等 就 本 集 團 策 略 表 現 及 控 制 等 相 關 事 項 提 供 公 正 意 見 所 有 獨 立 非 執 行 董 事 均 擁 有 廣 泛 的 學 術 專 業 及 行 業 專 長 及 管 理 經 驗, 並 已 向 董 事 會 提 供 專 業 意 見 獨 立 非 執 行 董 事 就 本 集 團 業 務 策 略 業 績 及 管 理 提 供 獨 立 意 見, 以 確 保 考 慮 股 東 的 所 有 利 益, 從 而 保 障 本 公 司 及 其 股 東 的 利 益 董 事 會 擁 有 三 名 獨 立 非 執 行 董 事, 符 合 上 市 規 則 第 3.10(1) 條, 當 中 規 定 上 市 發 行 人 董 事 會 須 至 少 包 括 三 名 獨 立 非 執 行 董 事 此 外, 根 據 上 市 規 則 第 3.10(2) 條, 至 少 一 名 獨 立 非 執 行 董 事 ( 即 周 凡 先 生 ) 具 備 適 當 專 業 會 計 資 格 或 財 務 管 理 經 驗 本 公 司 已 委 任 三 名 獨 立 非 執 行 董 事, 佔 董 事 會 成 員 三 分 之 一 以 上, 符 合 上 市 規 則 第 3.10A 條 本 公 司 已 接 獲 各 獨 立 非 執 行 董 事 根 據 上 市 規 則 第 3.13 條 所 載 獨 立 身 份 指 引 就 其 獨 立 身 份 發 出 的 書 面 年 度 確 認 書 董 事 會 已 評 估 其 獨 立 性, 認 為 彼 等 均 具 備 上 市 規 則 所 界 定 的 獨 立 身 份 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 26

28 委 任 及 重 選 董 事 全 體 執 行 董 事 非 執 行 董 事 及 獨 立 非 執 行 董 事 均 與 本 公 司 訂 立 為 期 3 年 的 服 務 合 約 委 任 書, 惟 須 根 據 本 公 司 組 織 章 程 細 則 至 少 每 3 年 於 股 東 週 年 大 會 退 任 及 重 選 根 據 本 公 司 組 織 章 程 細 則, 任 何 人 士 均 可 由 股 東 於 股 東 大 會 上 或 由 董 事 會 委 任 為 董 事 任 何 獲 董 事 會 委 任 為 新 增 董 事 或 委 任 以 填 補 臨 時 空 缺 的 董 事 的 任 期 僅 直 至 下 屆 股 東 大 會 為 止, 惟 彼 等 符 合 資 格 由 股 東 重 選 根 據 本 公 司 組 織 章 程 細 則, 不 少 於 1/3 的 董 事 須 於 每 屆 股 東 週 年 大 會 上 輪 值 告 退, 惟 可 自 願 於 該 股 東 週 年 大 會 上 膺 選 連 任 董 事 會 及 管 理 層 的 職 責 問 責 及 貢 獻 董 事 會 的 職 責 為 領 導 及 控 制 本 公 司 及 監 察 本 集 團 的 業 務 策 略 性 決 定 及 表 現, 並 共 同 負 責 指 導 及 監 督 本 公 司 事 務, 以 促 使 其 達 致 成 功 所 有 董 事 均 真 誠 地 履 行 職 責 及 遵 守 適 用 法 律 及 法 規, 客 觀 地 進 行 決 策, 並 始 終 按 本 公 司 及 其 股 東 的 利 益 行 事 董 事 會 保 留 所 有 有 關 本 公 司 政 策 事 宜 戰 略 及 預 算 內 部 監 控 及 風 險 管 理 重 大 交 易 ( 特 別 是 可 能 涉 及 利 益 衝 突 的 交 易 ) 財 務 資 料 委 任 董 事 及 其 他 重 要 營 運 事 宜 的 重 要 事 項 的 決 策 權 關 於 執 行 董 事 會 的 決 定 指 導 及 協 調 本 公 司 日 常 營 運 及 管 理 的 職 責 授 權 予 首 席 執 行 官 及 管 理 層 27 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

29 企 業 管 治 報 告 董 事 的 持 續 專 業 發 展 董 事 履 行 作 為 本 公 司 董 事 的 職 責, 並 及 時 了 解 本 公 司 經 營 方 式 業 務 活 動 及 發 展 的 最 新 情 況 每 位 新 委 任 的 董 事 於 首 次 獲 委 任 時 均 會 接 受 正 式 全 面 及 特 設 的 入 職 介 紹, 確 保 彼 等 全 面 了 解 本 公 司 的 業 務 及 運 作, 並 充 分 知 悉 其 於 上 市 規 則 及 相 關 法 定 規 定 項 下 的 董 事 職 責 及 責 任 董 事 應 參 與 適 當 的 持 續 專 業 發 展 以 發 展 及 更 新 其 知 識 及 技 能, 從 而 確 保 彼 等 對 董 事 會 的 貢 獻 為 知 情 及 相 關 本 公 司 鼓 勵 所 有 董 事 參 加 相 關 培 訓 課 程, 費 用 由 本 公 司 支 付 董 事 須 向 本 公 司 提 供 彼 等 不 時 所 接 受 持 續 專 業 發 展 培 訓 的 詳 情 董 事 自 2013 年 1 月 1 日 起 至 2013 年 12 月 31 日 止 期 間 接 受 的 培 訓 概 要 如 下 : 董 事 姓 名 培 訓 ( 附 註 ) 沈 國 軍 陳 曉 東 辛 向 東 李 家 傑 ( 於 2013 年 5 月 31 日 辭 任 ) 王 聯 章 ( 於 2013 年 5 月 31 日 獲 委 任 ) 劉 東 石 春 貴 于 寧 周 凡 A B A B A B A B A B A B A B A B A B 附 註 : A: 參 加 有 關 企 業 管 治 事 宜 的 研 討 會 培 訓 B: 閱 讀 有 關 企 業 管 治 事 宜 的 材 料 及 最 新 資 料 本 公 司 一 向 鼓 勵 董 事 參 與 由 專 業 機 構 或 專 業 公 司 舉 辦 的 持 續 專 業 發 展 課 程 和 研 討 會, 並 閱 讀 相 關 主 題 的 材 料, 務 求 董 事 可 不 斷 更 新 及 進 一 步 增 進 其 相 關 知 識 和 技 能 董 事 亦 不 時 獲 提 供 有 關 本 集 團 業 務 營 運 及 財 務 事 項 的 最 新 訊 息 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 28

30 董 事 會 會 議 的 程 序 董 事 會 會 議 將 於 每 年 至 少 舉 行 4 次, 並 於 需 要 時 召 集 額 外 會 議, 以 討 論 整 體 策 略 性 方 針 本 集 團 營 運 財 務 表 現, 以 及 批 准 中 期 及 年 度 業 績 和 其 他 重 大 事 項 就 定 期 會 議 而 言, 董 事 會 成 員 於 舉 行 相 關 會 議 前 最 少 14 天 接 獲 通 知, 而 議 程 ( 連 同 支 持 性 文 件 ) 於 相 關 會 議 舉 行 前 最 少 3 天 送 呈 各 董 事 董 事 可 向 主 席 或 本 公 司 之 公 司 秘 書 ( 公 司 秘 書 ) 提 議 於 定 期 董 事 會 會 議 議 程 內 增 加 事 項 董 事 於 董 事 會 會 議 上 審 議 任 何 提 案 或 交 易 時, 須 申 報 其 涉 及 的 任 何 直 接 或 間 接 利 益 ( 如 有 ), 並 在 適 當 情 況 下 放 棄 就 相 關 董 事 會 決 議 案 投 贊 成 票 公 司 秘 書 負 責 保 存 所 有 董 事 會 及 委 員 會 會 議 的 會 議 紀 錄 會 議 記 錄 草 稿 一 般 於 每 次 會 議 召 開 後 合 理 時 間 內 傳 閱 董 事 以 供 其 提 出 意 見, 而 最 終 版 本 將 向 董 事 公 開 以 供 其 查 閱 全 體 董 事 可 獲 取 公 司 秘 書 的 意 見 及 服 務, 藉 以 確 保 遵 守 董 事 會 會 議 程 序 非 執 行 董 事 及 獨 立 非 執 行 董 事 在 向 董 事 會 主 席 提 出 要 求 後, 可 徵 詢 獨 立 的 專 業 意 見 以 履 行 其 職 務, 有 關 費 用 由 本 公 司 支 付 董 事 及 行 政 人 員 的 保 險 本 公 司 已 就 其 董 事 及 行 政 人 員 可 能 會 面 對 的 法 律 訴 訟 作 出 適 當 的 投 保 安 排 董 事 進 行 證 券 交 易 本 公 司 已 採 納 自 身 有 關 董 事 買 賣 本 公 司 證 券 的 行 為 守 則 ( 行 為 守 則 ), 其 條 款 不 比 上 市 規 則 附 錄 10 所 載 上 市 發 行 人 董 事 進 行 證 券 交 易 的 標 準 守 則 ( 標 準 守 則 ) 寬 鬆 本 公 司 已 向 所 有 董 事 作 出 具 體 查 詢, 彼 等 均 確 認 於 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 整 個 年 度 一 直 遵 守 標 準 守 則 及 行 為 守 則 內 所 規 定 的 準 則 本 公 司 亦 已 就 可 能 擁 有 本 公 司 未 公 開 內 幕 消 息 的 僱 員 進 行 的 證 券 交 易 制 定 不 比 標 準 守 則 寬 鬆 之 書 面 指 引 ( 僱 員 書 面 指 引 ) 本 公 司 並 不 知 悉 僱 員 違 反 僱 員 書 面 指 引 的 事 宜 29 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

31 企 業 管 治 報 告 董 事 會 成 員 多 元 化 政 策 本 公 司 於 2013 年 8 月 訂 立 董 事 會 成 員 多 元 化 政 策, 目 的 是 為 董 事 會 成 員 的 多 元 化 訂 立 方 向 董 事 會 明 白 一 個 多 元 化 的 董 事 會 對 於 提 高 董 事 會 效 率 及 企 業 管 治 的 重 要 性 多 元 化 的 董 事 會 包 括 善 用 本 公 司 董 事 的 不 同 技 能 行 業 知 識 和 經 驗 教 育 背 景 和 其 他 素 質, 而 不 會 產 生 基 於 種 族 年 齡 性 別 或 宗 教 的 歧 視 在 決 定 最 佳 董 事 會 組 合 時 會 考 慮 該 等 因 素, 並 盡 可 能 取 得 適 當 的 平 衡 本 公 司 提 名 委 員 會 負 責 物 色 及 提 名 董 事 候 選 人 予 董 事 會 批 准 ; 負 責 董 事 會 所 需 的 適 當 組 合 和 評 估 董 事 候 選 人 的 經 驗 專 業 知 識 技 能 和 董 事 会 所 需 的 多 元 化 因 素 ; 以 及 監 督 董 事 會 的 繼 任 提 名 委 員 會 負 責 審 查 及 向 董 事 會 報 告 有 關 董 事 會 成 員 的 多 元 化 事 宜 董 事 的 任 命 將 根 據 候 選 人 的 優 點 及 其 他 客 觀 標 準 作 出, 充 分 考 慮 該 等 因 素 對 於 董 事 會 成 員 多 元 化 的 好 處 候 選 人 加 入 董 事 會 時, 會 按 照 候 選 人 所 有 的 知 識 經 驗 技 能 教 育 背 景 及 其 他 素 質 來 考 慮 最 終 的 決 定 將 會 取 決 於 候 選 人 的 優 點 和 將 會 為 董 事 會 作 出 的 貢 獻 董 事 會 認 為 董 事 會 成 員 的 多 元 化, 包 括 性 別 多 元 化, 對 於 公 司 企 業 是 一 項 重 要 的 資 產 目 前, 提 名 委 員 會 尚 未 就 實 踐 董 事 會 成 員 多 元 化 政 策 而 訂 定 任 何 可 計 量 目 標 然 而, 提 名 委 員 會 將 會 不 時 考 慮 及 檢 討 董 事 會 成 員 多 元 化 政 策 以 及 訂 定 任 何 可 計 量 目 標 董 事 會 委 員 會 董 事 會 已 設 立 4 個 委 員 會, 即 審 核 委 員 會 薪 酬 委 員 會 提 名 委 員 會 以 及 戰 略 發 展 委 員 會, 以 監 督 本 公 司 特 定 方 面 的 事 務 本 公 司 所 有 董 事 會 委 員 會 均 按 書 面 界 定 的 職 權 範 圍 成 立 董 事 會 委 員 會 的 職 權 範 圍 ( 戰 略 發 展 委 員 會 除 外 ) 於 本 公 司 網 站 及 聯 交 所 網 站 上 刊 載, 可 應 要 求 向 股 東 提 供 除 戰 略 發 展 委 員 會 外, 各 董 事 會 委 員 會 所 有 成 員 均 為 獨 立 非 執 行 董 事, 各 董 事 會 委 員 會 主 席 及 成 員 名 單 載 於 第 3 頁 公 司 資 料 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 30

32 所 有 董 事 會 委 員 會 均 獲 得 充 足 資 源 以 履 行 彼 等 的 職 責, 並 可 應 合 理 要 求 而 於 適 當 情 況 下 徵 詢 獨 立 專 業 意 見, 費 用 由 本 公 司 承 擔 審 核 委 員 會 審 核 委 員 會 現 由 三 名 成 員 組 成, 包 括 石 春 貴 先 生 于 寧 先 生 及 周 凡 先 生, 三 人 均 為 獨 立 非 執 行 董 事 該 委 員 會 主 席 為 獨 立 非 執 行 董 事 周 凡 先 生, 彼 具 備 上 市 規 則 第 3.10(2) 條 所 規 定 合 適 的 會 計 及 財 務 管 理 專 長 審 核 委 員 會 概 無 成 員 為 本 公 司 現 任 外 聘 核 數 師 的 前 合 夥 人 審 核 委 員 會 的 主 要 職 責 為 審 閱 及 監 督 本 集 團 的 財 務 報 告 程 序 及 內 部 控 制 系 統, 包 括 審 閱 本 集 團 的 中 期 及 年 度 報 告 審 核 委 員 會 亦 監 察 外 聘 核 數 師 的 委 聘, 並 審 核 外 聘 核 數 師 的 獨 立 性 及 審 核 過 程 的 有 效 性 於 回 顧 年 度 內, 審 核 委 員 會 已 審 核 本 集 團 的 中 期 及 年 度 業 績 和 內 部 監 控 系 統 的 有 效 性 審 核 委 員 會 亦 考 慮 及 審 閱 外 聘 核 數 師 就 會 計 及 內 部 監 控 事 宜 以 及 審 核 過 程 中 的 主 要 發 現 所 編 製 的 報 告 審 核 委 員 會 亦 在 執 行 董 事 不 在 場 的 情 況 下, 與 外 聘 核 數 師 舉 行 兩 次 會 議 薪 酬 委 員 會 薪 酬 委 員 會 現 由 三 名 成 員 組 成, 包 括 石 春 貴 先 生 于 寧 先 生 及 周 凡 先 生, 三 人 均 為 獨 立 非 執 行 董 事 該 委 員 會 主 席 為 獨 立 非 執 行 董 事 石 春 貴 先 生 薪 酬 委 員 會 的 主 要 職 責 是 就 董 事 及 高 級 管 理 人 員 的 整 體 薪 酬 架 構 及 政 策 以 及 具 體 薪 酬 組 合 及 就 設 立 正 式 及 透 明 的 程 序 以 制 定 此 等 薪 酬 政 策, 作 出 檢 討 並 向 董 事 會 提 供 建 議 董 事 概 無 參 與 有 關 其 本 身 薪 酬 的 討 論 於 回 顧 年 度 內, 薪 酬 委 員 會 已 審 閱 所 有 董 事 及 高 級 管 理 層 的 薪 酬 組 合, 包 括 根 據 本 公 司 所 採 納 的 購 股 權 計 劃 授 出 的 購 股 權 31 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

33 企 業 管 治 報 告 行 政 人 員 薪 酬 組 合 的 主 要 部 分 包 括 基 本 薪 金 津 貼 酌 情 花 紅 及 購 股 權 各 執 行 董 事 及 高 級 行 政 人 員 所 收 取 的 酬 金 以 其 所 付 出 的 時 間 及 所 承 擔 的 職 責 為 依 據, 並 參 照 企 業 及 個 人 表 現 以 及 業 內 的 薪 酬 基 準 及 當 時 的 市 況 而 釐 定 有 關 行 政 人 員 薪 酬 組 合 薪 酬 政 策 的 主 要 目 的 為 藉 著 將 行 政 人 員 的 薪 酬 與 按 企 業 目 標 衡 量 表 現 的 掛 鈎, 確 保 本 公 司 能 保 留 及 維 持 穩 定 積 極 及 能 幹 的 管 理 層 隊 伍 非 執 行 董 事 及 獨 立 非 執 行 董 事 的 薪 酬 須 經 過 年 度 評 估 及 參 照 彼 等 的 資 格 經 驗 參 與 本 公 司 業 務 的 程 度 及 市 場 可 資 比 較 薪 酬 標 準 釐 定 各 董 事 及 高 級 管 理 人 員 於 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度 的 酬 金 範 圍 詳 情 分 別 載 於 財 務 報 表 附 註 9 及 附 註 46 提 名 委 員 會 提 名 委 員 會 現 由 三 名 成 員 組 成, 包 括 石 春 貴 先 生 于 寧 先 生 及 周 凡 先 生, 三 人 均 為 獨 立 非 執 行 董 事 該 委 員 會 主 席 為 獨 立 非 執 行 董 事 于 寧 先 生 提 名 委 員 會 的 職 責 包 括 檢 討 董 事 會 的 架 構 大 小 及 組 成 ( 包 括 專 長 知 識 經 驗 及 多 元 化 ) 及 就 任 何 建 議 變 動 向 董 事 會 提 供 建 議 提 名 委 員 會 亦 負 責 物 色 及 提 名 合 資 格 成 為 董 事 會 成 員 的 合 適 候 選 人, 並 會 就 委 任 或 重 新 委 任 董 事 的 有 關 事 宜 向 董 事 會 提 出 推 薦 建 議 ( 如 必 要 ), 特 別 是 物 色 及 提 名 能 在 有 關 策 略 性 業 務 領 域 作 出 貢 獻 並 為 本 集 團 管 理 增 值 的 候 選 人, 且 委 任 彼 等 將 可 產 生 一 個 強 大 及 多 元 化 的 董 事 會 將 獲 委 任 為 獨 立 非 執 行 董 事 的 候 選 人 亦 必 須 符 合 上 市 規 則 第 3.13 條 所 載 有 關 獨 立 性 的 規 定 於 回 顧 年 度 內, 提 名 委 員 會 已 檢 討 董 事 會 的 架 構 大 小 組 成 及 多 元 化, 以 及 獨 立 非 執 行 董 事 的 獨 立 性, 並 已 考 慮 於 股 東 週 年 大 會 上 候 選 的 退 任 董 事 的 資 格 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 32

34 企 業 管 治 職 能 本 公 司 的 企 業 管 治 職 能 由 董 事 會 遵 照 企 業 管 治 守 則 第 D.3.1 條 守 則 條 文 採 納 的 書 面 職 權 範 圍 執 行, 包 括 :(a) 制 定 及 檢 討 本 公 司 的 企 業 管 治 政 策 及 常 規, 並 向 董 事 會 提 出 建 議 ;(b) 檢 討 及 監 察 本 集 團 董 事 及 高 級 管 理 人 員 的 培 訓 及 持 續 專 業 發 展 ;(c) 檢 討 及 監 察 本 公 司 在 遵 守 法 律 及 監 管 規 定 方 面 的 政 策 及 常 規 ;(d) 制 定 檢 討 及 監 察 適 用 於 本 集 團 僱 員 及 董 事 的 行 為 守 則 及 合 規 手 冊 ; 及 (e) 檢 討 本 公 司 遵 守 企 業 管 治 守 則 的 情 況 及 在 本 公 司 年 報 的 企 業 管 治 報 告 內 的 相 關 披 露 於 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度, 董 事 會 已 檢 討 本 公 司 的 企 業 管 治 政 策 及 常 規 董 事 及 高 級 管 理 人 員 的 培 訓 及 持 續 專 業 發 展 本 公 司 在 遵 守 法 律 及 監 管 規 定 方 面 的 政 策 及 常 規 行 為 守 則 標 準 守 則 及 僱 員 書 面 指 引 的 遵 守 情 況, 以 及 本 公 司 遵 守 企 業 管 治 守 則 的 情 況 及 在 本 公 司 年 報 的 企 業 管 治 報 告 內 的 相 關 披 露 戰 略 發 展 委 員 會 戰 略 發 展 委 員 會 現 由 兩 名 成 員 組 成, 即 執 行 董 事 沈 國 軍 先 生 及 非 執 行 董 事 辛 向 東 先 生 戰 略 發 展 委 員 會 的 主 席 為 執 行 董 事 沈 國 軍 先 生 戰 略 發 展 委 員 會 主 要 負 責 透 過 審 閱 及 評 估 有 關 以 下 各 項 供 董 事 會 考 慮 的 建 議, 制 定 本 公 司 的 戰 略 計 劃 及 評 估 其 效 率 : (i) 戰 略 發 展 計 劃 ; (ii) 資 金 分 配 計 劃 ; (iii) 內 生 增 長 計 劃 ; (iv) 合 併 及 收 購 計 劃 ; 及 (v) 重 大 投 資 及 財 務 計 劃 於 回 顧 年 度 內, 戰 略 發 展 委 員 會 已 舉 行 多 次 會 議, 以 討 論 本 公 司 的 戰 略 發 展 計 劃 33 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

35 企 業 管 治 報 告 董 事 及 委 員 會 成 員 出 席 記 錄 各 董 事 於 本 公 司 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度 舉 行 的 董 事 會 及 董 事 會 委 員 會 會 議 及 股 東 大 會 的 出 席 記 錄 載 於 下 表 : 出 席 會 議 次 數 ( 附 註 1) 審 核 薪 酬 提 名 股 東 股 東 董 事 姓 名 董 事 會 委 員 會 委 員 會 委 員 會 週 年 大 會 特 別 大 會 沈 國 軍 6/6 1/1 1/1 陳 曉 東 6/6 1/1 1/1 辛 向 東 6/6 1/1 1/1 李 家 傑 ( 於 2013 年 5 月 31 日 辭 任 ) 3/3 1/1 1/1 王 聯 章 ( 於 2013 年 5 月 31 日 獲 委 任 ) 3/3 0/0 0/0 劉 東 6/6 1/1 1/1 石 春 貴 6/6 2/2 1/1 1/1 1/1 1/1 于 寧 6/6 2/2 1/1 1/1 1/1 1/1 周 凡 6/6 2/2 1/1 1/1 1/1 1/1 附 註 1: 於 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度 或 董 事 於 該 財 政 年 度 的 任 期 內 ( 倘 該 董 事 於 該 財 政 年 度 獲 委 任 或 不 再 擔 任 董 事 ) 舉 行 的 會 議 次 數 除 定 期 董 事 會 會 議 外, 年 內 主 席 亦 在 執 行 董 事 不 在 場 的 情 況 下, 與 非 執 行 董 事 ( 包 括 獨 立 非 執 行 董 事 ) 舉 行 一 次 會 議 董 事 就 財 務 報 表 的 責 任 董 事 確 認 彼 等 編 製 本 公 司 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度 的 財 務 報 表 的 責 任 董 事 並 不 知 悉 有 任 何 重 大 不 明 朗 事 件 或 狀 況, 可 能 引 起 對 本 公 司 持 續 經 營 能 力 的 重 大 疑 問 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 34

36 外 聘 核 數 師 本 集 團 的 獨 立 外 聘 核 數 師 為 安 永 會 計 師 事 務 所 本 公 司 核 數 師 就 本 集 團 財 務 報 表 作 出 的 匯 報 責 任 報 告 列 載 於 第 56 至 57 頁 的 獨 立 核 數 師 報 告 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度, 本 公 司 就 核 數 服 務 及 非 核 數 服 務 支 付 予 外 聘 核 數 師 的 酬 金 分 別 約 為 人 民 幣 3,200,000 元 及 30,000 港 元 外 聘 核 數 師 提 供 的 非 核 數 服 務 主 要 包 括 稅 項 服 務 審 核 委 員 會 負 責 就 外 聘 核 數 師 的 委 聘 續 聘 及 免 職 向 董 事 會 提 供 建 議, 但 須 待 董 事 會 及 本 公 司 股 東 於 股 東 大 會 通 過 審 核 委 員 會 評 估 外 聘 核 數 師 時 會 考 慮 若 干 因 素, 包 括 核 數 師 的 核 數 表 現 素 質 客 觀 性 和 獨 立 性 於 回 顧 年 度 內, 董 事 會 與 審 核 委 員 會 就 外 聘 核 數 師 的 甄 選 及 委 任 並 無 分 歧 內 部 監 控 董 事 會 負 責 維 持 本 集 團 合 理 及 有 效 的 內 部 監 控 系 統, 以 保 障 本 集 團 的 資 產 及 股 東 的 權 益 本 集 團 已 制 定 有 關 程 序 以 保 障 資 產 不 會 在 未 授 權 下 使 用 或 處 置 ; 以 確 保 維 護 合 規 的 會 計 記 錄, 為 內 部 使 用 或 刊 發 提 供 可 靠 財 務 資 料 ; 及 以 確 保 遵 守 適 用 法 律 法 規 及 條 例 本 公 司 的 內 部 審 核 部 門 直 接 向 審 核 委 員 會 匯 報, 並 獨 立 於 本 集 團 的 日 常 業 務 運 營, 負 責 就 本 集 團 的 主 要 業 務 進 行 定 期 審 核 該 部 門 旨 在 確 保 作 出 所 有 重 要 監 控, 包 括 財 務 營 運 及 遵 守 的 監 控 以 及 風 險 管 理 有 效 地 發 揮 運 作 於 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度 內, 董 事 會 透 過 審 核 委 員 會 審 核 本 集 團 於 財 務 營 運 及 遵 守 事 項 風 險 管 理 程 序 資 訊 系 統 保 安 財 務 報 告 有 效 性 及 上 市 規 則 遵 行 的 內 部 監 控 系 統 的 整 體 效 率, 並 信 納 有 關 系 統 為 有 效 及 充 足 董 事 會 亦 審 核 本 公 司 會 計 及 財 務 報 告 部 門 的 資 源 充 足 性 員 工 資 歷 及 經 驗 培 訓 計 劃 及 預 算 35 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

37 企 業 管 治 報 告 公 司 秘 書 公 司 秘 書 為 趙 學 廉 先 生, 趙 先 生 為 香 港 會 計 師 公 會 會 員 趙 先 生 已 遵 守 上 市 規 則 第 3.29 條 接 受 不 少 於 15 小 時 的 相 關 專 業 培 訓 的 規 定 股 東 權 利 為 保 障 股 東 利 益 及 權 利, 本 公 司 將 於 股 東 大 會 上 就 各 項 重 大 獨 立 事 項 提 呈 獨 立 決 議 案, 其 中 包 括 選 舉 個 別 董 事 所 有 於 股 東 大 會 上 提 呈 的 決 議 案 將 根 據 上 市 規 則 以 投 票 表 決 方 式 表 決, 而 投 票 表 決 結 果 將 於 各 股 東 大 會 結 束 後 於 本 公 司 及 聯 交 所 的 網 站 刊 載 股 東 召 開 股 東 特 別 大 會 及 在 股 東 大 會 提 請 建 議 的 程 序 根 據 本 公 司 組 織 章 程 細 則 第 79 條, 任 何 兩 名 或 以 上 股 東 或 任 何 一 名 股 東 ( 為 一 間 認 可 結 算 所 ( 或 其 代 理 人 )), 並 於 送 交 要 求 之 日 須 持 有 本 公 司 不 少 於 十 分 之 一 附 帶 於 本 公 司 股 東 大 會 投 票 權 的 繳 足 股 本, 可 以 書 面 要 求 召 開 股 東 特 別 大 會 ( 股 東 特 別 大 會 ), 惟 有 關 書 面 要 求 須 送 達 本 公 司 於 香 港 的 主 要 營 業 地 點 香 港 夏 愨 道 18 號 海 富 中 心 第 二 期 17 樓 1703 室, 抬 頭 註 明 公 司 秘 書 收 本 公 司 將 向 其 香 港 股 份 過 戶 登 記 分 處 核 實 要 求, 當 登 記 處 確 定 要 求 合 適 及 恰 當 後, 董 事 會 將 被 要 求 召 開 股 東 特 別 大 會, 並 按 上 市 規 則 及 本 公 司 組 織 章 程 細 則 向 所 有 登 記 股 東 發 出 足 夠 通 知 期 的 通 告 倘 有 關 要 求 被 核 實 不 恰 當, 則 有 關 股 東 將 接 獲 該 結 果, 因 而 董 事 會 不 會 應 要 求 召 開 股 東 特 別 大 會 倘 董 事 會 並 未 於 正 式 送 交 要 求 之 日 起 計 21 日 內 召 開 股 東 特 別 大 會, 則 請 求 人 本 人 或 擁 有 所 有 請 求 人 全 部 投 票 權 一 半 以 上 的 任 何 請 求 人 可 盡 可 能 按 接 近 董 事 會 召 開 會 議 的 相 同 方 式 召 開 股 東 大 會, 惟 按 上 述 方 式 召 開 的 任 何 大 會 不 得 於 送 交 要 求 當 日 起 計 三 個 月 屆 滿 後 召 開, 而 所 有 因 董 事 會 未 有 召 開 大 會 而 令 請 求 人 產 生 的 合 理 開 支, 須 由 本 公 司 向 彼 等 償 付 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 36

38 股 東 提 名 人 選 參 選 董 事 的 程 序 根 據 本 公 司 組 織 章 程 細 則 第 116 條, 倘 任 何 股 东 有 意 提 名 非 屬 本 公 司 董 事 的 人 士 於 任 何 股 東 大 會 参 選 董 事, 則 該 股 東 可 將 有 關 書 面 通 告 送 達 本 公 司 於 香 港 的 主 要 營 業 地 點 香 港 夏 愨 道 18 號 海 富 中 心 第 二 期 17 樓 1703 室, 抬 頭 註 明 公 司 秘 書 收 為 方 便 本 公 司 通 知 股 東 有 關 建 議, 該 書 面 通 告 須 載 明 獲 推 薦 參 選 本 公 司 董 事 的 人 士 的 全 名, 包 括 按 上 市 規 則 第 13.51(2) 條 的 規 定 而 須 披 露 的 該 人 士 詳 細 生 平 資 料, 並 由 有 關 股 東 及 該 人 士 簽 署 以 表 示 其 願 意 參 選 呈 交 該 書 面 通 告 的 期 間 由 不 早 於 寄 發 相 關 股 東 大 會 通 告 翌 日 起 計 至 不 遲 於 該 股 東 大 會 舉 行 日 期 前 7 日 止 股 東 大 會 的 表 決 及 通 告 按 上 市 規 則 要 求, 本 公 司 的 股 東 大 會 一 概 以 投 票 表 決 方 式 進 行 表 決 為 遵 守 上 市 規 則, 股 東 週 年 大 會 通 告 會 於 股 東 週 年 大 會 舉 行 前 至 少 20 個 完 整 營 業 日 寄 發 予 所 有 股 東, 而 就 所 有 其 他 股 東 大 會 而 言, 則 會 在 大 會 舉 行 前 至 少 10 個 完 整 營 業 日 寄 發 予 所 有 股 東 根 據 本 公 司 組 織 章 程 細 則 第 80 條, 股 東 週 年 大 會 及 為 通 過 特 別 決 議 而 召 開 的 會 議, 須 有 為 期 最 少 21 天 的 書 面 通 告, 而 除 股 東 週 年 大 會 或 為 通 過 特 別 決 議 而 召 開 的 會 議 外, 公 司 的 其 他 會 議 亦 須 有 為 期 最 少 14 天 的 書 面 通 告, 始 可 召 開 通 知 期 並 不 包 括 送 達 或 當 作 送 達 通 告 當 日, 亦 不 包 括 發 出 通 告 當 日 向 董 事 會 發 送 查 詢 的 程 序 股 東 可 隨 時 向 董 事 會 提 出 其 書 面 查 詢, 並 寄 至 以 下 地 址 : 香 港 夏 愨 道 18 號 海 富 中 心 第 二 期 17 樓 1703 室, 抬 頭 須 註 明 董 事 會 或 公 司 秘 書 收 為 免 生 疑, 股 東 必 須 存 放 及 發 送 正 式 簽 署 的 書 面 請 求 通 知 或 聲 明 正 本, 或 查 詢 ( 視 乎 情 況 而 定 ) 至 上 述 地 址, 並 附 上 全 名 聯 絡 資 料 及 身 份 以 令 有 關 文 件 生 效 股 東 資 料 可 按 法 律 規 定 予 以 披 露 37 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

39 企 業 管 治 報 告 組 織 文 件 年 內, 本 公 司 組 織 文 件 概 無 任 何 修 改 本 公 司 組 織 章 程 大 綱 及 細 則 的 最 新 合 併 文 本 刊 載 於 本 公 司 及 聯 交 所 網 站 投 資 者 關 係 本 集 團 非 常 重 視 投 資 者 關 係, 並 致 力 與 投 資 者 進 行 有 效 的 溝 通 本 集 團 透 過 不 同 的 渠 道 發 佈 資 訊, 並 及 時 準 確 及 全 面 地 接 收 回 饋 資 訊 於 回 顧 年 度 內, 本 集 團 定 期 參 與 多 個 投 資 者 會 議 進 行 會 面 和 電 話 會 議, 與 投 資 者 交 換 意 見 及 回 應 其 查 詢 本 集 團 每 年 皆 會 定 期 安 排 分 析 員 會 議, 提 供 本 集 團 的 全 年 及 中 期 業 績 公 告 以 及 近 期 業 務 發 展 的 資 料 除 向 投 資 者 及 分 析 員 提 供 廣 泛 資 料 外, 這 些 會 議 亦 讓 本 集 團 的 高 層 管 理 人 員 了 解 投 資 者 的 期 望 和 關 注 本 公 司 致 力 與 股 東 保 持 對 話, 特 別 是 通 過 股 東 週 年 大 會 及 其 他 股 東 大 會 主 席 審 核 委 員 會 主 席 薪 酬 委 員 會 主 席 及 提 名 委 員 會 主 席 ( 或 於 主 席 缺 席 時, 各 委 員 會 其 他 成 員 ) 將 出 席 股 東 週 年 大 會 與 股 東 會 面, 以 及 解 答 彼 等 的 查 詢 本 公 司 的 外 聘 核 數 師 亦 將 出 席 股 東 週 年 大 會, 以 就 有 關 審 核 工 作 核 數 師 報 告 的 編 製 及 內 容 以 及 核 數 師 的 獨 立 性 等 問 題 作 出 回 答 為 確 保 所 有 投 資 者 能 同 樣 快 捷 地 獲 得 本 公 司 的 發 展 近 況, 本 集 團 盡 快 並 遵 照 有 關 規 定 在 本 公 司 網 址 發 佈 本 公 司 資 料, 例 如 全 年 及 中 期 業 績 公 告 以 及 新 聞 稿 本 公 司 網 址 亦 提 供 本 集 團 背 景 及 其 項 目 的 全 面 資 料 展 望 未 來, 本 集 團 將 繼 續 提 供 充 足 的 資 料 披 露, 並 維 持 高 水 平 的 企 業 管 治 此 舉 將 有 助 本 集 團 在 投 資 者 中 建 立 信 心 本 集 團 亦 將 繼 續 在 投 資 者 關 係 尋 求 積 極 部 署, 最 終 目 標 為 提 高 股 東 價 值 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 38

40 董 事 欣 然 提 呈 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度 之 董 事 會 報 告 及 本 集 團 的 經 審 核 綜 合 財 務 報 表 主 要 業 務 本 公 司 為 一 家 投 資 控 股 公 司, 其 附 屬 公 司 的 主 要 業 務 為 於 中 國 經 營 及 管 理 百 貨 店 和 購 物 中 心 各 主 要 附 屬 公 司 一 家 合 營 公 司 及 聯 營 公 司 的 活 動 載 於 本 年 報 第 126 至 138 頁 業 績 本 集 團 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度 的 業 績 載 於 本 年 報 第 58 頁 的 綜 合 損 益 表 擬 派 末 期 股 息 於 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度 內, 本 公 司 已 向 其 股 東 派 付 中 期 股 息 每 股 人 民 幣 0.10 元 董 事 會 已 建 議 派 付 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度 的 末 期 股 息 每 股 人 民 幣 0.11 元, 須 待 本 公 司 股 東 於 即 將 舉 行 的 股 東 週 年 大 會 ( 股 東 週 年 大 會 ) 上 批 准 待 於 股 東 週 年 大 會 上 獲 股 東 批 准 後, 本 公 司 將 向 於 2014 年 6 月 10 日 營 業 時 間 結 束 時 名 列 本 公 司 股 東 名 冊 的 本 公 司 股 東 派 付 擬 派 末 期 股 息 物 業 廠 房 及 設 備 年 內, 有 關 物 業 廠 房 及 設 備 變 動 的 詳 情 載 於 財 務 報 表 附 註 15 股 本 年 內, 有 關 股 本 變 動 的 詳 情 載 於 財 務 報 表 附 註 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

41 董 事 會 報 告 儲 備 於 2013 年 12 月 31 日, 本 公 司 的 可 供 分 派 儲 備 為 人 民 幣 3,894,560,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 4,299,018,000 元 ), 其 中 人 民 幣 220,675,000 元 已 建 議 作 為 年 內 末 期 股 息 藉 通 過 本 公 司 的 一 項 普 通 決 議 案, 本 公 司 可 從 股 份 溢 價 賬 或 符 合 開 曼 群 島 公 司 法 規 定 可 作 此 用 途 的 任 何 其 他 資 金 或 賬 戶 中 宣 派 及 支 付 股 息 年 內 本 公 司 及 本 集 團 的 儲 備 變 動 詳 情 分 別 載 於 財 務 報 表 附 註 39 及 綜 合 權 益 變 動 表 內 慈 善 捐 款 年 內, 本 集 團 的 慈 善 捐 款 達 人 民 幣 11,288,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 700,000 元 ) 優 先 認 購 權 本 公 司 組 織 章 程 細 則 並 無 訂 立 任 何 優 先 認 購 權 的 規 定, 且 開 曼 群 島 法 例 對 該 等 權 利 並 無 任 何 限 制 購 買 出 售 或 贖 回 本 公 司 證 券 於 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度 內, 本 公 司 於 聯 交 所 合 共 購 回 14,000,000 股 本 公 司 普 通 股 上 述 購 回 乃 由 董 事 根 據 股 東 授 權 而 作 出, 旨 在 提 高 本 公 司 的 資 產 淨 值 及 每 股 盈 利, 從 而 令 整 體 股 東 受 惠 所 有 購 回 股 份 已 註 銷 有 關 購 回 詳 情 概 述 如 下 : 購 回 月 份 購 回 股 份 總 數 每 股 股 份 已 付 每 股 股 份 已 付 最 高 價 格 最 低 價 格 已 付 代 價 總 額 港 元 港 元 港 元 2013 年 6 月 12,000, ,362, 年 7 月 2,000, ,497,050 總 計 14,000, ,859,975 除 上 述 所 披 露 者 外, 於 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度 內, 本 公 司 及 其 附 屬 公 司 概 無 購 買 贖 回 或 出 售 本 公 司 任 何 上 市 證 券 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 40

42 足 夠 的 公 眾 持 股 量 根 據 可 公 開 取 得 的 資 料 及 據 董 事 於 本 年 報 刊 發 前 的 最 後 實 際 可 行 日 期 所 知 悉, 本 公 司 於 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 整 個 年 度 及 直 至 本 年 報 刊 發 日 期 為 止 的 任 何 時 間 內 一 直 維 持 上 市 規 則 所 規 定 的 公 眾 持 股 量 五 年 財 務 概 述 本 集 團 過 去 五 個 財 政 年 度 的 業 績 及 資 產 與 負 債 概 述 載 於 本 年 報 第 5 頁 董 事 年 內 及 截 至 本 報 告 日 期 本 公 司 董 事 如 下 : 執 行 董 事 : 沈 國 軍 先 生 ( 主 席 ) 陳 曉 東 先 生 非 執 行 董 事 : 辛 向 東 先 生 李 家 傑 先 生 ( 太 平 紳 士 )( 於 2013 年 5 月 31 日 辭 任 ) 劉 東 先 生 王 聯 章 先 生 ( 於 2013 年 5 月 31 日 獲 委 任 ) 獨 立 非 執 行 董 事 : 石 春 貴 先 生 于 寧 先 生 周 凡 先 生 根 據 本 公 司 組 織 章 程 細 則 第 130 條, 陳 曉 東 先 生 劉 東 先 生 及 于 寧 先 生 將 輪 席 退 任, 且 符 合 資 格 並 願 意 於 股 東 週 年 大 會 上 膺 選 連 任 董 事 服 務 合 約 概 無 擬 於 股 東 週 年 大 會 上 重 選 的 董 事 與 本 集 團 訂 有 不 可 由 本 公 司 或 其 任 何 附 屬 公 司 於 一 年 內 不 支 付 賠 償 ( 法 定 賠 償 除 外 ) 而 終 止 的 未 屆 滿 服 務 合 約 41 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

43 董 事 會 報 告 董 事 及 高 級 管 理 人 員 履 歷 詳 情 本 集 團 董 事 及 高 級 管 理 人 員 履 歷 詳 情 載 於 本 年 報 第 19 至 24 頁 獨 立 身 份 確 認 本 公 司 已 接 獲 各 獨 立 非 執 行 董 事 根 據 上 市 規 則 第 3.13 條 發 出 的 獨 立 身 份 年 度 確 認 書, 並 認 為 全 體 獨 立 非 執 行 董 事 均 屬 獨 立 人 士 董 事 於 重 大 合 約 中 的 權 益 除 下 文 關 連 交 易 及 持 續 關 連 交 易 一 段 及 財 務 報 表 附 註 46 所 披 露 者 外, 本 公 司 或 其 附 屬 公 司 概 無 於 回 顧 年 底 或 年 內 任 何 時 間 訂 立 董 事 於 當 中 直 接 或 間 接 擁 有 重 大 權 益, 且 對 本 公 司 業 務 屬 重 大 的 合 約 與 控 股 股 東 訂 立 的 合 約 除 下 文 關 連 交 易 及 持 續 關 連 交 易 一 段 及 財 務 報 表 附 註 46 所 披 露 者 外, 本 公 司 或 其 任 何 附 屬 公 司 概 無 於 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度 內 與 控 股 股 東 訂 立 對 本 公 司 業 務 屬 重 大 的 合 約 董 事 於 競 爭 業 務 利 益 於 2013 年 12 月 31 日, 除 下 文 所 披 露 者 外, 概 無 董 事 或 彼 等 各 自 的 聯 繫 人 於 直 接 或 間 接 與 本 集 團 業 務 競 爭 或 於 可 能 競 爭 的 業 務 有 任 何 業 務 或 利 益 : 中 國 銀 泰 持 有 北 京 樂 天 銀 泰 百 貨 有 限 公 司 ( 樂 天 銀 泰 ) 的 50% 股 本 權 益 中 國 銀 泰 由 北 京 國 俊 投 資 有 限 公 司 ( 北 京 國 俊 ) 擁 有 其 75% 權 益, 而 北 京 國 俊 則 由 本 公 司 執 行 董 事 兼 主 席 沈 國 軍 先 生 全 資 實 益 擁 有 此 項 交 易 的 詳 情 已 載 於 本 公 司 分 別 於 2009 年 7 月 3 日 及 2009 年 7 月 24 日 刊 發 的 公 告 及 通 函 內 此 等 由 沈 國 軍 先 生 於 樂 天 銀 泰 中 國 銀 泰 及 北 京 國 俊 所 持 有 的 權 益 已 遵 守 沈 國 軍 先 生 Fortune Achieve Group Ltd. Glory Bless Limited 及 銀 泰 國 際 控 股 有 限 公 司 所 訂 立 的 非 競 爭 契 據, 其 詳 情 載 於 下 文 遵 守 非 競 爭 契 據 一 節 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 42

44 關 連 交 易 及 持 續 關 連 交 易 根 據 上 市 規 則 所 披 露 的 關 連 交 易 如 下 : 出 售 溫 嶺 泰 悅 溫 嶺 銀 泰 酒 店 及 溫 嶺 銀 泰 置 業 的 股 權 以 及 收 購 溫 嶺 銀 泰 購 物 中 心 開 發 的 股 權 於 2013 年 1 月 9 日, 本 公 司 鑫 泰 投 資 有 限 公 司 ( 鑫 泰 投 資 ) 及 鑫 泰 投 資 的 擔 保 人 簽 訂 : (A) 一 份 股 權 轉 讓 協 議, 據 此 ( 其 中 包 括 ), 本 公 司 同 意 出 售 而 鑫 泰 投 資 同 意 收 購 溫 嶺 泰 悅 房 地 產 開 發 有 限 公 司 ( 溫 嶺 泰 悅 )70% 股 權, 總 現 金 代 價 為 人 民 幣 189,000,000 元 上 述 轉 讓 完 成 後, 溫 嶺 泰 悅 將 不 再 為 本 公 司 附 屬 公 司 此 外, 溫 嶺 泰 悅 將 償 還 於 2012 年 11 月 30 日 結 欠 本 公 司 的 股 東 貸 款 人 民 幣 60,571,705 元 ; (B) 一 份 股 權 轉 讓 協 議, 據 此 ( 其 中 包 括 ), 本 公 司 同 意 出 售 而 鑫 泰 投 資 同 意 收 購 溫 嶺 銀 泰 酒 店 開 發 有 限 公 司 ( 溫 嶺 銀 泰 酒 店 )70% 股 權, 總 現 金 代 價 為 人 民 幣 116,788,500 元 上 述 轉 讓 完 成 後, 溫 嶺 銀 泰 酒 店 將 不 再 為 本 公 司 附 屬 公 司 此 外, 溫 嶺 銀 泰 酒 店 將 償 還 於 2012 年 11 月 30 日 結 欠 本 公 司 的 股 東 貸 款 人 民 幣 5,358,224 元 ; 及 (C) 一 份 股 權 轉 讓 協 議, 據 此 ( 其 中 包 括 ), 本 公 司 同 意 出 售 而 鑫 泰 投 資 同 意 收 購 溫 嶺 銀 泰 置 業 有 限 公 司 ( 溫 嶺 銀 泰 置 業 )70% 股 權, 總 現 金 代 價 為 人 民 幣 99,786,400 元 上 述 轉 讓 完 成 後, 溫 嶺 銀 泰 置 業 將 不 再 為 本 公 司 附 屬 公 司 此 外, 溫 嶺 銀 泰 置 業 將 償 還 於 2012 年 11 月 30 日 結 欠 本 公 司 的 股 東 貸 款 人 民 幣 33,924,347 元 於 2013 年 1 月 9 日, 本 公 司 台 州 歐 鑫 投 資 有 限 公 司 ( 台 州 歐 鑫 ) 及 台 州 歐 鑫 的 擔 保 人 簽 訂 : 43 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

45 董 事 會 報 告 (D) 一 份 股 權 轉 讓 協 議, 據 此 ( 其 中 包 括 ), 台 州 歐 鑫 同 意 出 售 而 本 公 司 同 意 收 購 溫 嶺 銀 泰 購 物 中 心 開 發 有 限 公 司 ( 溫 嶺 銀 泰 購 物 中 心 開 發 )30% 股 權, 總 現 金 代 價 為 人 民 幣 90,000,000 元 根 據 該 收 購 協 議, 台 州 歐 鑫 亦 將 負 責 按 照 本 公 司 指 定 的 標 準 及 日 程, 管 理 開 發 興 建 及 建 設 溫 嶺 銀 泰 購 物 中 心 直 至 竣 工 及 負 責 溫 嶺 銀 泰 購 物 中 心 的 一 切 建 設 成 本 上 述 轉 讓 完 成 後, 溫 嶺 銀 泰 購 物 中 心 開 發 將 成 為 本 公 司 全 資 附 屬 公 司 此 外, 溫 嶺 銀 泰 購 物 中 心 開 發 將 償 還 於 2012 年 11 月 30 日 結 欠 台 州 歐 鑫 的 股 東 貸 款 人 民 幣 70,792,000 元 由 於 台 州 歐 鑫 為 溫 嶺 泰 悅 溫 嶺 銀 泰 酒 店 溫 嶺 銀 泰 置 業 及 溫 嶺 銀 泰 購 物 中 心 開 發 各 自 的 主 要 股 東, 故 根 據 上 市 規 則 為 本 公 司 的 關 連 人 士 故 此, 該 等 協 議 項 下 的 交 易 構 成 本 公 司 的 關 連 交 易, 並 須 遵 守 上 市 規 則 第 14A 章 項 下 有 關 申 報 公 告 及 獨 立 股 東 批 准 的 規 定 上 述 交 易 已 於 2013 年 5 月 3 日 舉 行 的 股 東 特 別 大 會 上 經 本 公 司 獨 立 股 東 批 准 出 售 嘉 興 銀 泰 新 天 地 的 股 權 於 2013 年 11 月 1 日, 本 公 司 兩 家 間 接 全 資 附 屬 公 司 嘉 興 銀 泰 投 資 管 理 有 限 公 司 ( 嘉 興 銀 泰 ) 及 銀 泰 百 貨 有 限 公 司 ( 上 海 銀 泰 ) 與 嘉 興 城 市 建 設 投 資 有 限 公 司 ( 嘉 興 城 市 建 設 ) 簽 訂 股 權 轉 讓 協 議, 據 此 ( 其 中 包 括 ), 嘉 興 銀 泰 及 上 海 銀 泰 同 意 出 售 而 嘉 興 城 市 建 設 同 意 收 購 嘉 興 銀 泰 梅 灣 新 天 地 投 資 管 理 有 限 公 司 ( 嘉 興 銀 泰 新 天 地 ) 合 共 60% 股 權, 總 代 價 為 人 民 幣 362,488,800 元 股 權 轉 讓 協 議 於 2014 年 2 月 完 成 後, 嘉 興 銀 泰 新 天 地 不 再 為 本 公 司 的 間 接 非 全 資 附 屬 公 司 緊 接 訂 立 上 述 股 權 轉 讓 協 議 前, 嘉 興 銀 泰 新 天 地 分 別 由 嘉 興 城 市 建 設 嘉 興 銀 泰 及 上 海 銀 泰 擁 有 40% 30% 及 30% 權 益 作 為 嘉 興 銀 泰 新 天 地 的 主 要 股 東, 嘉 興 城 市 建 設 為 本 公 司 的 關 連 人 士 故 此, 根 據 上 市 規 則 第 14A 章, 股 權 轉 讓 協 議 項 下 的 交 易 構 成 關 連 交 易 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 44

46 根 據 上 市 規 則 所 披 露 的 持 續 關 連 交 易 如 下 : 有 關 城 西 項 目 的 合 作 開 發 協 議 於 2011 年 5 月 31 日, 本 公 司 的 全 資 附 屬 公 司 浙 江 銀 泰 百 貨 有 限 公 司 ( 浙 江 銀 泰 ) 與 浙 江 富 強 置 業 有 限 公 司 ( 浙 江 富 強 ) 及 杭 州 銀 泰 購 物 中 心 有 限 公 司 ( 杭 州 銀 泰 ) 訂 立 合 作 開 發 協 議 ( 合 作 開 發 協 議 ), 據 此, 浙 江 銀 泰 同 意 向 浙 江 富 強 及 杭 州 銀 泰 提 供 不 超 過 人 民 幣 300,000,000 元 的 資 金, 以 興 建 及 開 發 城 西 項 目 中 的 百 貨 店 物 業 浙 江 富 強 及 杭 州 銀 泰 將 向 浙 江 銀 泰 支 付 每 年 15% 的 費 用 以 作 為 浙 江 銀 泰 提 供 資 金 的 代 價 浙 江 銀 泰 於 城 西 項 目 中 的 若 干 百 貨 店 物 業 單 位 享 有 優 先 購 買 權 及 優 先 租 賃 權 於 2013 年 7 月 15 日, 浙 江 銀 泰 與 浙 江 富 強 及 杭 州 銀 泰 訂 立 補 充 協 議 ( 城 西 補 充 協 議 ), 以 補 充 及 修 訂 合 作 開 發 協 議 根 據 城 西 補 充 協 議, 浙 江 銀 泰 享 有 優 先 購 買 權 的 行 使 期 延 長 至 不 遲 於 2017 年 6 月 30 日 沈 國 軍 先 生 擁 有 北 京 國 俊 全 部 股 本 權 益, 而 北 京 國 俊 擁 有 中 國 銀 泰 的 75% 股 本 權 益 中 國 銀 泰 分 別 於 浙 江 富 強 及 杭 州 銀 泰 擁 有 70% 及 72% 股 本 權 益 由 於 沈 國 軍 先 生 為 本 公 司 執 行 董 事 兼 主 席, 故 根 據 上 市 規 則, 浙 江 富 強 及 杭 州 銀 泰 均 為 本 公 司 的 關 連 人 士 因 此, 合 作 開 發 協 議 項 下 的 交 易 根 據 上 市 規 則 第 14A 章 構 成 本 公 司 的 財 務 資 助 及 持 續 關 連 交 易 於 2013 年 12 月 31 日, 浙 江 銀 泰 根 據 合 作 開 發 協 議 所 提 供 的 所 有 未 償 還 本 金 額 另 加 根 據 合 作 開 發 協 議 所 累 計 的 資 金 佔 用 費 為 人 民 幣 150,687,500 元 45 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

47 董 事 會 報 告 向 浙 江 富 強 及 杭 州 銀 泰 租 賃 商 業 物 業 用 於 百 貨 店 發 展 根 據 城 西 補 充 協 議, 於 2013 年 7 月 15 日, 本 公 司 的 間 接 全 資 附 屬 公 司 杭 州 銀 泰 三 江 商 業 發 展 有 限 公 司 ( 銀 泰 三 江 ) 與 浙 江 富 強 及 杭 州 銀 泰 訂 立 租 約 ( 城 西 租 約 ) 根 據 城 西 租 約, 銀 泰 三 江 租 賃 位 於 杭 州 市 拱 墅 區 豐 潭 路 與 萍 水 路 交 界 的 城 西 銀 泰 城 ( 物 業 ) 地 下 一 層 及 地 上 一 層 二 層 三 層 及 四 層, 總 建 築 面 積 為 24,416 平 方 米, 租 期 由 2013 年 7 月 16 日 起 計 為 期 20 年, 用 以 開 設 百 貨 店 根 據 城 西 租 約, 銀 泰 三 江 享 有 免 租 期, 自 交 付 物 業 予 銀 泰 三 江 起 計 兩 年 故 此, 於 截 至 2014 年 12 月 31 日 止 兩 個 年 度, 銀 泰 三 江 毋 須 支 付 任 何 租 金 向 湖 州 家 樂 福 租 賃 商 業 物 業 用 於 百 貨 店 發 展 於 2013 年 2 月 25 日, 本 公 司 的 全 資 附 屬 公 司 浙 江 銀 泰 投 資 與 湖 州 家 樂 福 商 城 有 限 公 司 ( 湖 州 家 樂 福 ) 訂 立 租 約, 據 此, 浙 江 銀 泰 投 資 租 賃 湖 州 家 樂 福 商 城 地 下 一 層 至 地 上 五 層, 自 交 付 物 業 於 浙 江 銀 泰 投 資 之 日 起 計 為 期 20 年, 以 供 開 設 百 貨 店 沈 國 軍 先 生 透 過 北 京 國 俊 控 制 湖 州 家 樂 福 50% 的 投 票 權 由 於 沈 國 軍 先 生 為 本 公 司 執 行 董 事 兼 主 席, 故 根 據 上 市 規 則, 湖 州 家 樂 福 為 本 公 司 的 關 連 人 士 因 此, 租 約 項 下 的 交 易 根 據 上 市 規 則 第 14A 章 構 成 本 公 司 的 持 續 關 連 交 易 根 據 租 約 的 條 款, 浙 江 銀 泰 投 資 享 有 免 租 期, 自 交 付 物 業 予 浙 江 銀 泰 投 資 起 計 三 個 月 因 此, 浙 江 銀 泰 投 資 於 2013 年 9 月 28 日 之 前 毋 須 支 付 租 金, 其 後 固 定 租 金 為 年 租 金 人 民 幣 30,000,000 元, 自 交 付 物 業 予 浙 江 銀 泰 投 資 之 日 起 計 第 六 年 起, 按 每 年 2% 的 增 長 率 增 加 另 須 支 付 佣 金 租 金, 包 括 : 就 不 會 再 分 租 的 區 域 而 言, 湖 州 愛 山 店 於 此 產 生 的 年 度 銷 售 收 入 淨 額 的 5%; 以 及 就 將 進 一 步 分 租 的 區 域 而 言, 湖 州 愛 山 店 年 度 營 業 收 入 淨 額 的 50% 的 5% 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度, 浙 江 銀 泰 投 資 已 支 付 的 本 年 度 租 金 為 人 民 幣 7,890,000 元 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 46

48 向 奉 化 銀 泰 置 業 有 限 公 司 ( 奉 化 銀 泰 ) 租 賃 商 業 物 業 用 於 百 貨 店 發 展 於 2012 年 9 月 21 日, 浙 江 銀 泰 投 資 有 限 公 司 ( 浙 江 銀 泰 投 資 ) 與 奉 化 銀 泰 訂 立 租 約 ( 奉 化 銀 泰 城 租 約 ), 據 此, 浙 江 銀 泰 投 資 向 奉 化 銀 泰 租 賃 寧 波 奉 化 銀 泰 城 1 層 至 5 層 ( 物 業 ), 自 2012 年 9 月 22 日 起 計 為 期 20 年, 以 供 開 設 百 貨 店 浙 江 銀 泰 投 資 乃 本 公 司 的 間 接 全 資 附 屬 公 司 沈 國 軍 先 生 透 過 多 間 實 體 控 制 奉 化 銀 泰 49% 的 投 票 權 由 於 沈 國 軍 先 生 為 本 公 司 執 行 董 事 兼 主 席, 故 根 據 上 市 規 則, 奉 化 銀 泰 為 本 公 司 的 關 連 人 士 因 此, 奉 化 銀 泰 城 租 約 項 下 的 交 易 根 據 上 市 規 則 第 14A 章 構 成 本 公 司 的 持 續 關 連 交 易 根 據 奉 化 銀 泰 城 租 約 的 條 款, 浙 江 銀 泰 投 資 享 有 免 租 期, 自 交 付 物 業 予 浙 江 銀 泰 投 資 起 計 三 年 因 此, 浙 江 銀 泰 投 資 於 截 至 2014 年 12 月 31 日 止 三 個 財 政 年 度 毋 須 支 付 租 金 根 據 本 公 司 於 2012 年 9 月 24 日 的 公 告, 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度 並 無 上 限 金 額 獨 立 非 執 行 董 事 及 核 數 師 的 意 見 本 公 司 獨 立 非 執 行 董 事 已 審 閱 上 述 交 易, 並 確 認 該 等 交 易 乃 根 據 相 關 協 議 於 本 公 司 日 常 及 一 般 業 務 過 程 中 按 正 常 商 業 條 款 進 行, 實 屬 公 平 合 理, 並 且 符 合 本 公 司 股 東 整 體 利 益 根 據 所 執 行 的 工 作, 本 公 司 的 核 數 師 亦 致 函 董 事 會 確 認 上 述 持 續 關 連 交 易 (1) 已 獲 得 本 公 司 董 事 會 的 批 准 ;(2) 已 遵 照 本 集 團 的 訂 價 政 策 ;(3) 符 合 規 管 有 關 交 易 的 協 定 ; 及 (4) 不 超 過 本 公 司 於 2011 年 5 月 31 日 2013 年 2 月 25 日 及 2013 年 7 月 15 日 刊 發 的 公 告 所 提 述 的 任 何 年 度 上 限 金 額 (2012 年 9 月 24 日 刊 發 的 公 告 並 無 上 限 金 額 ) 關 連 人 士 交 易 在 日 常 業 務 過 程 中 進 行 的 關 連 人 士 交 易 詳 情 載 於 財 務 報 表 附 註 46 除 關 連 交 易 及 持 續 關 連 交 易 一 節 所 述 的 交 易 ( 該 等 交 易 已 遵 守 上 市 規 則 第 14A 章 的 披 露 規 定 ) 外, 該 等 關 連 人 士 交 易 概 無 構 成 上 市 規 則 所 界 定 須 予 披 露 的 關 連 交 易 47 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

49 董 事 會 報 告 退 休 計 劃 本 集 團 的 中 國 內 地 附 屬 公 司 僱 員 必 須 參 與 由 當 地 市 政 府 管 理 及 設 立 的 界 定 供 款 退 休 計 劃 該 等 退 休 計 劃 的 詳 情 載 於 財 務 報 表 附 註 6 管 理 合 約 年 內 概 無 訂 立 或 存 在 任 何 有 關 管 理 及 經 營 本 公 司 全 部 或 任 何 重 大 部 分 業 務 的 合 約 董 事 收 購 股 份 或 債 券 的 權 利 除 董 事 及 最 高 行 政 人 員 於 股 份 相 關 股 份 及 債 券 的 權 益 及 淡 倉 一 節 及 購 股 權 計 劃 一 節 所 披 露 者 外, 於 年 內 任 何 時 間, 本 公 司 及 其 任 何 附 屬 公 司 並 無 參 與 任 何 安 排, 使 董 事 或 最 高 行 政 人 員 ( 包 括 彼 等 之 任 何 配 偶 和 未 滿 18 歲 的 子 女 ) 可 藉 收 購 本 公 司 或 任 何 其 他 法 人 團 體 的 股 份 或 債 券 而 獲 得 利 益 董 事 及 最 高 行 政 人 員 於 股 份 相 關 股 份 及 債 券 的 權 益 及 淡 倉 於 2013 年 12 月 31 日, 董 事 及 本 公 司 最 高 行 政 人 員 於 本 公 司 或 其 任 何 相 聯 法 團 ( 定 義 見 證 券 及 期 貨 條 例 第 XV 部 ) 之 股 份 相 關 股 份 或 債 券 中 擁 有 根 據 證 券 及 期 貨 條 例 第 XV 部 第 7 及 第 8 分 部 須 知 會 本 公 司 及 聯 交 所 之 權 益 或 淡 倉 ( 包 括 根 據 證 券 及 期 貨 條 例 之 規 定 當 作 或 視 為 由 相 關 董 事 及 最 高 行 政 人 員 擁 有 之 權 益 及 淡 倉 ), 或 須 載 入 根 據 證 券 及 期 貨 條 例 第 352 條 設 立 的 登 記 冊 之 權 益 或 淡 倉, 或 根 據 上 巿 規 則 所 載 上 巿 公 司 董 事 進 行 證 券 交 易 的 標 準 守 則 須 知 會 本 公 司 及 聯 交 所 的 權 益 或 淡 倉 如 下 : 董 事 最 高 行 政 人 員 姓 名 權 益 性 質 證 券 數 目 及 類 別 (1) 佔 該 公 司 權 益 的 概 約 百 分 比 沈 國 軍 先 生 受 控 法 團 權 益 (2) L721,014, % 陳 曉 東 先 生 實 益 擁 有 人 (3) L14,150, % 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 48

50 附 註.. (1) 字 母 L 表 示 有 關 人 士 擁 有 該 等 本 公 司 股 份 的 好 倉 (2) 執 行 董 事 兼 董 事 會 主 席 沈 國 軍 先 生 為 Fortune Achieve Group Ltd. 全 部 已 發 行 股 本 的 實 益 擁 有 人, 而 Fortune Achieve Group Ltd. 為 Glory Bless Limited 全 部 已 發 行 股 本 的 實 益 擁 有 人,Glory Bless Limited 為 銀 泰 國 際 控 股 有 限 公 司 全 部 已 發 行 股 本 的 實 益 擁 有 人, 銀 泰 國 際 控 股 有 限 公 司 則 持 有 716,814,015 股 本 公 司 股 份 沈 國 軍 先 生 分 別 為 Fortune Achieve Group Ltd. Glory Bless Limited 及 銀 泰 國 際 控 股 有 限 公 司 的 董 事 沈 國 軍 先 生 亦 為 East Jump Management Limted 全 部 已 發 行 股 本 的 實 益 擁 有 人, 而 East Jump Management Limted 持 有 4,200,000 股 本 公 司 股 份 (3) 本 公 司 執 行 董 事 兼 首 席 執 行 官 陳 曉 東 先 生 為 750,000 股 本 公 司 股 份 的 實 益 擁 有 人 其 亦 於 2013 年 12 月 31 日 持 有 涉 及 合 共 13,400,000 股 本 公 司 股 份 的 購 股 權 除 上 文 所 披 露 者 外, 於 2013 年 12 月 31 日, 董 事 及 本 公 司 最 高 行 政 人 員 概 無 於 本 公 司 或 其 任 何 相 聯 法 團 ( 定 義 見 證 券 及 期 貨 條 例 第 XV 部 ) 之 股 份 相 關 股 份 及 債 券 中 擁 有 任 何 根 據 證 券 及 期 貨 條 例 第 XV 部 第 7 及 第 8 分 部 須 知 會 本 公 司 及 聯 交 所 之 權 益 或 淡 倉 ( 包 括 根 據 證 券 及 期 貨 條 例 之 規 定 當 作 或 視 為 由 相 關 董 事 及 最 高 行 政 人 員 擁 有 之 權 益 及 淡 倉 ), 或 須 載 入 根 據 證 券 及 期 貨 條 例 第 352 條 設 立 的 登 記 冊 之 權 益 或 淡 倉, 或 根 據 上 巿 規 則 所 載 上 巿 公 司 董 事 進 行 證 券 交 易 的 標 準 守 則 須 知 會 本 公 司 及 聯 交 所 的 權 益 或 淡 倉 主 要 股 東 於 股 份 及 相 關 股 份 的 權 益 及 淡 倉 就 任 何 董 事 及 本 公 司 最 高 行 政 人 員 所 知, 於 2013 年 12 月 31 日, 下 列 人 士 ( 董 事 及 本 公 司 最 高 行 政 人 員 除 外 ) 於 本 公 司 之 股 份 或 相 關 股 份 中 擁 有 須 根 據 證 券 及 期 貨 條 例 第 XV 部 第 2 及 第 3 分 部 向 本 公 司 及 聯 交 所 披 露 的 權 益 或 淡 倉, 或 直 接 或 間 接 擁 有 可 於 任 何 情 況 下 在 本 集 團 任 何 其 他 成 員 公 司 股 東 大 會 投 票 之 任 何 類 別 股 本 面 值 10% 或 以 上 權 益 : 49 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

51 董 事 會 報 告 股 東 名 稱 權 益 性 質 證 券 數 目 及 類 別 (1) 佔 該 公 司 權 益 的 概 約 百 分 比 Fortune Achieve Group Ltd. (2) 受 控 法 團 權 益 L716,814, % Glory Bless Limited (2) 受 控 法 團 權 益 L716,814, % 銀 泰 國 際 控 股 有 限 公 司 (2) 實 益 擁 有 人 L716,814, % JPMorgan Chase & Co. 實 益 擁 有 人 投 資 經 理 及 託 管 公 司 核 准 借 出 代 理 人 L217,804,019 S1,955,649 P91,694, % 0.10% 4.57% GIC Private Limited 投 資 經 理 L189,871, % Wellington Management 投 資 經 理 L160,730, % Company, LLP Comax Investment Limited (3) 實 益 擁 有 人 L147,664, % 恒 基 兆 業 有 限 公 司 (3) 受 控 法 團 權 益 L147,664, % 恒 基 兆 業 地 產 有 限 公 司 (3) 受 控 法 團 權 益 L147,664, % Hopkins (Cayman) Limited (3) 受 控 法 團 權 益 L147,664, % 李 兆 基 (3) 受 控 法 團 權 益 L147,664, % Riddick (Cayman) Limited (4) 承 託 人 L147,664, % Rimmer (Cayman) Limited (4) 承 託 人 L147,664, % 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 50

52 附 註.. (1) 字 母 L 表 示 有 關 人 士 於 該 等 本 公 司 股 份 的 好 倉 ; 字 母 S 表 示 有 關 人 士 於 該 等 本 公 司 股 份 的 淡 倉 ; 字 母 P 表 示 有 關 人 士 於 該 等 本 公 司 股 份 中 可 供 借 出 的 股 份 (2) 沈 國 軍 先 生 為 Fortune Achieve Group Ltd. 全 部 已 發 行 股 本 的 實 益 擁 有 人, 而 Fortune Achieve Group Ltd. 為 Glory Bless Limited 全 部 已 發 行 股 本 的 實 益 擁 有 人,Glory Bless Limited 則 為 銀 泰 國 際 控 股 有 限 公 司 全 部 已 發 行 股 本 的 實 益 擁 有 人 銀 泰 國 際 控 股 有 限 公 司 持 有 716,814,015 股 本 公 司 股 份 沈 國 軍 先 生 分 別 為 Fortune Achieve Group Ltd. Glory Bless Limited 及 銀 泰 國 際 控 股 有 限 公 司 的 董 事 (3) 李 兆 基 實 益 擁 有 Hopkins (Cayman) Limited 的 全 部 已 發 行 股 本, 而 Hopkins (Cayman) Limited 則 實 益 擁 有 恒 基 兆 業 有 限 公 司 的 全 部 已 發 行 股 本 恒 基 兆 業 有 限 公 司 實 益 擁 有 恒 基 兆 業 地 產 有 限 公 司 的 全 部 已 發 行 股 本 中 65.19% 權 益, 而 恒 基 兆 業 地 產 有 限 公 司 則 實 益 擁 有 Jetrich Global Limited 的 全 部 已 發 行 股 本 Jetrich Global Limited 實 益 擁 有 Comax Investment Limited 的 全 部 已 發 行 股 本, 而 Comax Investment Limited 則 持 有 147,664,835 股 本 公 司 股 份 因 此, 李 兆 基 Hopkins (Cayman) Limited 恒 基 兆 業 有 限 公 司 及 恒 基 兆 業 地 產 有 限 公 司 各 自 被 視 為 於 Comax Investment Limited 所 持 股 份 中 擁 有 權 益 (4) Rimmer (Cayman) Limited( Rimmer ) 及 Riddick (Cayman) Limited( Riddick ) 分 別 作 為 全 權 信 託 的 受 託 人, 持 有 一 項 由 Hopkins (Cayman) Limited 作 為 受 託 人 的 單 位 信 託 的 單 位 因 此,Rimmer 及 Riddick 均 被 視 為 於 Comax Investment Limited 所 持 股 份 中 擁 有 權 益 除 上 文 所 披 露 者 外, 於 2013 年 12 月 31 日, 就 董 事 及 本 公 司 最 高 行 政 人 員 所 知, 並 無 其 他 人 士 ( 董 事 或 本 公 司 最 高 行 政 人 員 除 外 ) 於 本 公 司 股 份 或 相 關 股 份 中 擁 有 須 根 據 證 券 及 期 貨 條 例 第 XV 部 第 2 及 第 3 分 部 向 本 公 司 及 聯 交 所 披 露 的 權 益 或 淡 倉, 或 直 接 或 間 接 擁 有 可 於 任 何 情 況 下 在 本 集 團 任 何 其 他 成 員 公 司 股 東 大 會 投 票 之 任 何 類 別 股 本 面 值 10% 或 以 上 權 益 51 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

53 董 事 會 報 告 購 股 權 計 劃 根 據 本 公 司 股 東 於 2007 年 2 月 24 日 的 決 議 案 批 准 的 購 股 權 計 劃 ( 該 計 劃 ), 本 公 司 可 向 本 公 司 或 其 任 何 附 屬 公 司 及 第 三 方 服 務 供 應 商 的 任 何 僱 員 管 理 層 成 員 或 董 事 授 出 購 股 權 ( 購 股 權 ) 該 計 劃 旨 在 通 過 向 熟 練 及 經 驗 豐 富 的 人 員 提 供 可 取 得 本 公 司 股 權 的 機 會, 鼓 勵 他 們 於 本 集 團 留 任, 促 進 本 集 團 以 客 為 本 的 企 業 文 化 和 激 勵 該 等 人 員 為 本 集 團 未 來 發 展 及 擴 展 作 出 努 力 接 受 該 等 購 股 權 的 應 付 款 項 為 1.00 港 元 該 計 劃 的 詳 情 在 本 公 司 於 2007 年 3 月 7 日 刊 發 的 招 股 章 程 中 披 露 該 計 劃 自 2007 年 3 月 20 日 起 10 年 內 有 效, 該 期 間 後 將 不 會 授 出 進 一 步 的 購 股 權, 但 該 計 劃 條 款 其 他 方 面 仍 然 生 效 所 有 在 符 合 上 市 規 則 條 例 下, 並 於 該 計 劃 10 年 有 效 期 內 授 出, 但 在 該 計 劃 期 屆 滿 前 仍 未 被 行 使 之 購 股 權, 仍 可 按 該 購 股 權 授 出 時 之 條 款 行 使, 並 不 受 該 計 劃 期 滿 之 影 響 在 未 獲 得 本 公 司 股 東 的 事 先 批 准, 有 關 根 據 該 計 劃 而 可 能 授 出 的 購 股 權 的 最 高 股 份 數 目 不 可 超 過 於 本 公 司 股 份 上 市 日 期 本 公 司 已 發 行 股 份 的 10%( 該 10% 代 表 180,000,000 股 股 份 ) 本 公 司 不 得 向 任 何 人 士 授 出 購 股 權 而 致 使 該 人 士 截 至 最 近 獲 授 購 股 權 當 日 止 12 個 月 內 的 已 獲 授 及 將 獲 授 的 購 股 權 獲 行 使 而 發 行 及 將 發 行 的 股 份 總 數 超 過 本 公 司 不 時 已 發 行 股 本 的 1%, 惟 獲 本 公 司 股 東 批 准 則 除 外 倘 授 予 主 要 股 東 或 獨 立 非 執 行 董 事 或 任 何 彼 等 相 關 聯 繫 人 之 購 股 權 於 12 個 月 期 間 超 過 本 公 司 已 發 行 股 本 的 0.1% 或 價 值 超 過 5 百 萬 港 元, 則 必 須 取 得 本 公 司 股 東 的 預 先 批 准 授 出 的 購 股 權 必 須 於 授 予 書 指 定 的 限 期 內 接 納 購 股 權 必 須 於 本 公 司 授 出 時 的 指 定 期 間 獲 行 使, 並 必 須 於 授 出 購 股 權 日 期 ( 即 董 事 會 作 出 書 面 通 知 相 關 建 議 受 益 人 獲 授 予 購 股 權 的 日 期 ) 起 不 遲 於 10 年 期 滿, 除 非 本 公 司 取 得 有 關 該 等 授 出 的 特 定 股 東 批 准 根 據 該 計 劃 的 股 份 行 使 價 將 不 會 少 於 (i) 於 授 出 日 期 ( 必 須 為 營 業 日 ) 聯 交 所 每 日 報 價 表 上 列 示 的 股 份 收 市 價 ;(ii) 緊 隨 授 出 日 期 前 5 個 營 業 日 於 聯 交 所 每 日 報 價 表 上 列 示 的 平 均 股 份 收 市 價 ; 及 (iii) 本 公 司 股 份 面 值 之 最 高 者 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 52

54 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度, 根 據 本 公 司 所 採 納 購 股 權 計 劃 授 出 的 購 股 權 的 變 動 載 列 如 下 : 參 與 者 名 稱 或 類 別 授 出 日 期 購 股 權 數 目 緊 接 緊 接 行 使 日 期 前 每 股 於 2013 年 於 2013 年 授 出 日 期 前 的 加 權 平 均 行 使 價 1 月 1 日 期 內 已 授 出 期 內 已 行 使 期 內 已 失 效 期 內 已 註 銷 12 月 31 日 行 使 期 的 收 市 價 收 市 價 港 元 港 元 港 元 董 事 兼 首 席 執 行 官 陳 曉 東 2008 年 4 月 11 日 , , , 年 4 月 12 日 至 2014 年 4 月 11 日 2008 年 9 月 18 日 , , , 年 9 月 19 日 至 2014 年 9 月 18 日 2009 年 3 月 4 日 ,200, , , 年 3 月 5 日 至 2015 年 3 月 4 日 2009 年 8 月 28 日 ,750,000 2,250,000 4,500, 年 8 月 29 日 至 2015 年 8 月 28 日 2010 年 5 月 26 日 ,000, ,000 2,250, 年 5 月 27 日 至 2016 年 5 月 26 日 2011 年 4 月 1 日 ,000,000 2,000, 年 4 月 2 日 至 2017 年 4 月 1 日 2012 年 6 月 22 日 ,800,000 1,800, 年 6 月 23 日 至 2018 年 6 月 22 日 2013 年 4 月 10 日 ,800,000 1,800, 年 4 月 11 日 至 2019 年 4 月 10 日 其 他 僱 員 總 和 2008 年 4 月 11 日 ,860,000 1,944, , 年 4 月 12 日 至 2014 年 4 月 11 日 2008 年 9 月 18 日 ,227,000 1,327, , 年 9 月 19 日 至 2014 年 9 月 18 日 2009 年 3 月 4 日 ,879,000 3,084,500 2,794, 年 3 月 5 日 至 2015 年 3 月 4 日 2009 年 10 月 20 日 , , , 年 10 月 21 日 至 2015 年 10 月 20 日 2010 年 5 月 26 日 ,402,000 5,040, ,500 7,224, 年 5 月 27 日 至 2016 年 5 月 26 日 2010 年 8 月 26 日 ,600, ,000 1,200, 年 8 月 27 日 至 2016 年 8 月 26 日 2011 年 4 月 1 日 ,622,000 10, ,000 13,213, 年 4 月 2 日 至 2017 年 4 月 1 日 2012 年 6 月 22 日 ,018, , ,000 15,840, 年 6 月 23 日 至 2018 年 6 月 22 日 2013 年 4 月 10 日 ,898, ,000 5,654, 年 4 月 11 日 至 2019 年 4 月 10 日 總 計 72,308,000 7,698,000 17,084,000 1,281,500 61,640, 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

55 董 事 會 報 告 銀 行 及 其 他 借 款 本 集 團 於 2013 年 12 月 31 日 的 銀 行 及 其 他 借 款 達 人 民 幣 4,754 百 萬 元 (2012 年 12 月 31 日 : 人 民 幣 2,163 百 萬 元 ) 借 款 詳 情 載 於 財 務 報 表 附 註 35 有 擔 保 債 券 本 公 司 有 擔 保 債 券 的 詳 情 載 於 財 務 報 表 附 註 37 遵 守 非 競 爭 契 據 沈 國 軍 先 生 Fortune Achieve Group Ltd. Glory Bless Limited 及 銀 泰 國 際 控 股 有 限 公 司 ( 統 稱 契 諾 人 ) 各 自 向 本 公 司 確 認 其 已 遵 守 非 競 爭 契 據 ( 定 義 見 本 公 司 於 2007 年 3 月 7 日 刊 發 的 招 股 章 程 ) 獨 立 非 執 行 董 事 已 檢 討 該 等 合 規 狀 況, 並 根 據 契 諾 人 所 發 出 的 確 認 函, 確 認 契 諾 人 已 遵 守 非 競 爭 契 據 的 所 有 承 諾 主 要 客 戶 及 供 應 商 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度, 本 集 團 五 大 供 應 商 應 佔 的 採 購 總 額 低 於 本 集 團 採 購 總 值 的 30%, 而 本 集 團 五 大 客 戶 應 佔 的 銷 售 總 額 則 低 於 本 集 團 收 入 總 值 的 30% 企 業 管 治 報 告 本 公 司 企 業 管 治 常 規 的 詳 情 載 於 本 年 報 企 業 管 治 報 告 內 報 告 期 後 事 項 有 關 本 集 團 報 告 期 後 事 項 的 詳 情 載 於 財 務 報 表 附 註 50 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 54

56 核 數 師 本 公 司 核 數 師 安 永 會 計 師 事 務 所 將 在 本 公 司 股 東 週 年 大 會 上 退 任, 並 合 資 格 及 願 意 膺 選 連 任 屆 時 於 股 東 週 年 大 會 上 將 提 呈 決 議 案, 續 聘 安 永 會 計 師 事 務 所 作 為 本 公 司 核 數 師 代 表 董 事 會 主 席 沈 國 軍 2014 年 3 月 25 日 55 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

57 Ernst & Young 22/F, CITIC Tower 1 Tim Mei Avenue Central, Hong Kong 1 22 Tel : Fax : 致 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 股 東 ( 於 開 曼 群 島 註 冊 成 立 的 有 限 公 司 ) 本 核 數 師 ( 以 下 簡 稱 我 們 ) 已 審 核 列 載 於 第 58 至 188 頁 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 ( 貴 公 司 ) 及 其 附 屬 公 司 ( 統 稱 貴 集 團 ) 的 綜 合 財 務 報 表, 此 財 務 報 表 包 括 於 2013 年 12 月 31 日 的 綜 合 及 公 司 財 務 狀 況 表 與 截 至 該 日 止 年 度 的 綜 合 損 益 表 綜 合 全 面 收 益 表 綜 合 權 益 變 動 表 和 綜 合 現 金 流 量 表, 以 及 主 要 會 計 政 策 概 要 及 其 他 附 註 解 釋 董 事 就 綜 合 財 務 報 表 須 承 擔 的 責 任 貴 公 司 董 事 須 負 責 根 據 香 港 會 計 師 公 會 頒 佈 的 香 港 財 務 報 告 準 則 及 按 照 香 港 公 司 條 例 的 披 露 規 定, 編 製 真 實 而 公 允 呈 列 的 該 等 綜 合 財 務 報 表, 同 時 董 事 負 責 其 認 為 編 製 綜 合 財 務 報 表 所 必 要 的 內 部 控 制, 以 使 綜 合 財 務 報 表 不 存 在 由 於 欺 詐 或 錯 誤 而 導 致 的 重 大 錯 誤 陳 述 核 數 師 的 責 任 我 們 的 責 任 是 根 據 我 們 的 審 核 對 該 等 綜 合 財 務 報 表 作 出 意 見 我 們 的 報 告 僅 為 全 體 股 東 作 為 一 個 整 體 編 製, 除 此 之 外 別 無 其 他 目 的 我 們 不 會 就 本 報 告 的 內 容 向 任 何 其 他 人 士 負 上 或 承 擔 任 何 責 任 我 們 已 根 據 香 港 會 計 師 公 會 頒 佈 的 香 港 審 計 準 則 進 行 審 核 這 些 準 則 要 求 我 們 遵 守 道 德 規 範, 並 規 劃 及 執 行 審 核, 以 合 理 確 定 該 等 綜 合 財 務 報 表 是 否 不 存 有 任 何 重 大 錯 誤 陳 述 審 核 涉 及 執 行 程 序 以 獲 取 有 關 綜 合 財 務 報 表 所 載 金 額 及 披 露 資 料 的 審 核 憑 證 所 選 定 的 程 序 取 決 於 核 數 師 的 判 斷, 包 括 評 估 由 於 欺 詐 或 錯 誤 而 導 致 綜 合 財 務 報 表 存 有 重 大 錯 誤 陳 述 的 風 險 在 評 估 該 等 風 險 時, 核 數 師 考 慮 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 56

58 核 數 師 報 與 該 公 司 編 製 及 真 實 而 公 允 地 呈 列 綜 合 財 務 報 表 相 關 的 內 部 控 制, 以 設 計 適 當 的 審 核 程 序, 但 並 非 為 對 公 司 的 內 部 控 制 的 效 能 發 表 意 見 審 核 亦 包 括 評 價 董 事 所 採 用 的 會 計 政 策 的 合 適 性 及 所 作 出 的 會 計 估 計 的 合 理 性, 以 及 評 價 綜 合 財 務 報 表 的 整 體 列 報 方 式 我 們 相 信, 我 們 所 獲 得 的 審 核 證 據 是 充 足 及 適 當 的, 為 我 們 的 審 核 意 見 提 供 了 基 礎 意 見 我 們 認 為, 該 等 綜 合 財 務 報 表 已 根 據 香 港 財 務 報 告 準 則 真 實 而 公 平 地 反 映 貴 公 司 及 貴 集 團 於 2013 年 12 月 31 日 的 財 務 狀 況 及 貴 集 團 截 至 該 日 止 年 度 的 利 潤 及 現 金 流 量, 並 已 按 照 香 港 公 司 條 例 的 披 露 規 定 妥 為 編 製 安 永 會 計 師 事 務 所 執 業 會 計 師 香 港 2014 年 3 月 25 日 57 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

59 2013 年 年 年 5 4,510,219 3,907, , ,177 6 (1,553,885) (1,236,879) 6 (629,774) (507,175) 6 (452,697) (382,158) (1,304,336) (1,284,572) (48,737) (3,612) 275, , , ,477 7 (184,060) (177,378) 1,571,473 1,320,527 8 (435,107) (300,075) 年 1,136,366 1,020, ,065, ,548 71,185 47,904 1,136,366 1,020, 年 年 年 報 12 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 58

60 全 面 收 益 至 2013 年 年 2013 年 2012 年 附 註 年 內 利 潤 1,136,366 1,020,452 其 他 全 面 收 益 於 其 後 期 間 重 新 分 類 至 損 益 的 其 他 全 面 收 益 : 可 供 出 售 投 資 : 公 允 值 變 動 (1,365) 對 計 入 綜 合 損 益 表 的 收 益 重 新 分 類 的 調 整 - 減 值 虧 損 5 1,365 所 得 稅 影 響 分 佔 聯 營 公 司 的 其 他 全 面 虧 損 (3,062) 換 算 海 外 業 務 的 匯 兌 差 額 19,691 18,900 年 內 其 他 全 面 收 益, 扣 除 稅 項 19,691 15,838 年 內 全 面 收 益 總 額 1,156,057 1,036,290 應 佔 : 母 公 司 擁 有 人 11 1,084, ,386 非 控 股 權 益 71,185 47,904 1,156,057 1,036, 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

61 2013 年 年 2012 年 附 註 非 流 動 資 產 物 業 廠 房 及 設 備 15 5,747,773 4,276,023 投 資 物 業 16 2,367,439 2,545,476 預 付 土 地 租 賃 款 項 17 2,057,696 2,177,497 開 發 中 物 業 ,729 預 付 款 項 按 金 及 其 他 應 收 款 項 ,084 商 譽 , ,781 其 他 無 形 資 產 20 30,049 32,213 預 付 租 金 21 64,435 60,494 於 一 家 合 營 公 司 的 投 資 , ,463 於 聯 營 公 司 的 權 益 24 2,378,314 2,351,490 貸 款 及 應 收 款 項 - 第 三 方 29 35, ,000 貸 款 及 應 收 款 項 - 關 連 人 士 , ,110 可 供 出 售 投 資 25 24,466 持 有 至 到 期 的 投 資 12,000 遞 延 稅 項 資 產 , ,625 非 流 動 資 產 總 額 14,791,511 13,217,367 流 動 資 產 存 貨 , ,277 開 發 中 物 業 , ,229 預 付 款 項 按 金 及 其 他 應 收 款 項 28 1,115, ,981 貸 款 及 應 收 款 項 - 第 三 方 , ,736 貸 款 及 應 收 款 項 - 關 連 人 士 , ,644 應 收 關 連 人 士 款 項 46(c) 1,294, ,593 應 收 貿 易 款 項 30 44,628 51,840 在 途 現 金 , ,455 已 抵 押 存 款 32 67, ,500 受 限 制 銀 行 結 餘 ,915 28,538 現 金 及 現 金 等 價 物 32 1,738,513 2,117,380 6,371,036 6,160,173 分 類 為 待 售 的 出 售 組 別 的 資 產 14 1,393,739 1,916,459 流 動 資 產 總 額 7,764,775 8,076,632 流 動 負 債 應 付 貿 易 款 項 及 應 付 票 據 33 1,782,148 2,376,210 其 他 應 付 款 項 及 應 計 款 項 34 4,717,171 3,525,951 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 ,374 計 息 銀 行 及 其 他 借 款 35 1,709,200 1,150,551 應 付 關 連 人 士 款 項 46(e) 14, ,830 應 付 稅 項 401, ,379 可 換 股 債 券 36 1,645,123 9,622,736 9,560,044 與 分 類 為 待 售 的 資 產 直 接 相 關 的 負 債 ,688 1,088,104 流 動 負 債 總 額 9,767,424 10,648,148 流 動 負 債 淨 額 (2,002,649) (2,571,516) 資 產 總 額 減 流 動 負 債 12,788,862 10,645,851 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 60

62 2013 年 12 月 年 2012 年 附 註 非 流 動 負 債 其 他 應 付 款 項 及 應 計 款 項 ,786 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 ,764 計 息 銀 行 及 其 他 借 款 35 3,044,942 1,012,000 遞 延 稅 項 負 債 , ,839 遞 延 補 貼 收 入 49,341 52,141 非 流 動 負 債 總 額 3,785,629 2,470,744 資 產 淨 額 9,003,233 8,175,107 權 益 母 公 司 擁 有 人 應 佔 權 益 已 發 行 股 本 可 換 股 債 券 的 權 益 部 分 36 23,607 儲 備 39 7,759,433 7,058,033 擬 派 末 期 股 息 , ,274 7,980,262 7,262,068 非 控 股 權 益 1,022, ,039 權 益 總 額 9,003,233 8,175,107 沈 國 軍 主 席 陳 曉 東 執 行 董 事 61 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

63 2013 年 年 已 發 行 股 本 股 份 溢 價 資 本 贖 回 儲 備 資 本 儲 備 母 公 司 擁 有 人 應 佔 權 益 可 供 出 售 投 資 公 允 值 變 動 儲 備 任 意 公 積 金 法 定 儲 備 保 留 利 潤 匯 率 變 動 儲 備 可 換 股 債 券 的 權 益 部 分 購 股 權 儲 備 擬 派 末 期 股 息 總 額 非 控 股 權 益 權 益 總 額 附 註 ( 附 註 38) ( 附 註 38) ( 附 註 39) ( 附 註 39) ( 附 註 36) ( 附 註 40) ( 附 註 12) 於 2012 年 1 月 1 日 153 4,243, , ,073 1,482,645 (61,075) 23,607 55, ,542 6,551, ,688 7,268,676 年 內 利 潤 972, ,548 47,904 1,020,452 年 內 其 他 全 面 收 益 : 可 供 出 售 投 資 的 公 允 值 變 動, 扣 除 稅 項 可 供 出 售 投 資 的 減 值 虧 損, 扣 除 稅 項 (1,365) (1,365) (1,365) 收 購 非 控 股 權 益 (2,696) (2,696) (2,696) 換 算 海 外 業 務 的 匯 兌 差 額 18,900 18,900 18,900 年 內 全 面 收 益 總 額 (2,696) (366) 972,548 18, ,386 47,904 1,036,290 收 購 附 屬 公 司 41 26,003 26,003 購 股 權 失 效 或 屆 滿 時 轉 撥 購 股 權 儲 備 6,550 (6,550) 以 股 權 結 算 的 購 股 權 安 排 40 28,366 28,366 28,366 行 使 購 股 權 ,769 (12,145) 36,625 36,625 宣 派 2011 年 末 期 股 息 12 (139,542) (139,542) (139,542) 就 已 於 2011 年 12 月 31 日 後 行 使 的 僱 員 購 股 權 所 發 行 股 份 的 股 息 (405) (405) (405) 2012 年 中 期 股 息 12 (199,749) (199,749) (199,749) 擬 派 2012 年 末 期 股 息 12 (180,274) 180,274 一 名 非 控 股 股 東 出 資 136, ,766 轉 撥 自 保 留 利 潤 3,284 96,467 (99,751) 分 派 予 一 家 附 屬 公 司 的 非 控 股 權 益 的 股 息 (17,923) (17,923) 分 派 予 一 家 附 屬 公 司 的 非 控 股 權 益 (3,601) (3,601) 3,601 於 2012 年 12 月 31 日 154 4,292, , , ,540 1,981,564 (42,175) 23,607 65, ,274 7,262, ,039 8,175,107 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 62

64 權 益 變 動 2013 年 12 月 31 日 年 已 發 行 股 本 股 份 溢 價 資 本 贖 回 儲 備 資 本 儲 備 母 公 司 擁 有 人 應 佔 權 益 可 供 出 售 投 資 公 允 值 變 動 儲 備 任 意 公 積 金 法 定 儲 備 保 留 利 潤 匯 率 變 動 儲 備 可 換 股 債 券 的 權 益 部 分 購 股 權 儲 備 擬 派 末 期 股 息 總 額 非 控 股 權 益 權 益 總 額 附 註 ( 附 註 38) ( 附 註 38) ( 附 註 39) ( 附 註 39) ( 附 註 36) ( 附 註 40) ( 附 註 12) 於 2013 年 1 月 1 日 154 4,292, , , ,540 1,981,564 (42,175) 23,607 65, ,274 7,262, ,039 8,175,107 年 內 利 潤 1,065,181 1,065,181 71,185 1,136,366 年 內 其 他 全 面 收 益 : 換 算 海 外 業 務 的 匯 兌 差 額 19,691 19,691 19,691 年 內 全 面 收 益 總 額 1,065,181 19,691 1,084,872 71,185 1,156,057 購 股 權 失 效 或 屆 滿 時 轉 撥 購 股 權 儲 備 1,336 (1,336) 以 股 權 結 算 的 購 股 權 安 排 40 25,784 25,784 25,784 行 使 購 股 權 ,736 (21,910) 70,827 70,827 宣 派 2012 年 末 期 股 息 12 (180,274) (180,274) (180,274) 購 回 股 份 38 (1) (80,298) 1 (80,298) (80,298) 就 已 於 2012 年 12 月 31 日 後 行 使 的 僱 員 購 股 權 所 發 行 股 份 的 股 息 (2,456) (2,456) (2,456) 2013 年 中 期 股 息 12 (200,261) (200,261) (200,261) 擬 派 2013 年 末 期 股 息 12 (220,675) 220,675 非 控 股 股 東 出 資 74,507 74,507 轉 撥 自 保 留 利 潤 3, ,102 (112,850) 贖 回 可 換 股 債 券 23,607 (23,607) 分 派 予 附 屬 公 司 的 非 控 股 權 益 的 股 息 (35,760) (35,760) 於 2013 年 12 月 31 日 154 3,883,524* 5* 385,971* 59* 7,032* 504,642* 2,932,775* (22,484)* 67,909* 220,675 7,980,262 1,022,971 9,003,233 * 該 等 儲 備 賬 包 括 綜 合 財 務 狀 況 表 中 的 綜 合 儲 備 人 民 幣 7,759,433,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 7,058,033,000 元 ) 63 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

65 2013 年 年 2013 年 2012 年 附 註 來 自 經 營 活 動 的 現 金 流 量 除 稅 前 利 潤 1,571,473 1,320,527 調 整 : 融 資 成 本 7 184, ,378 分 佔 一 家 合 營 公 司 虧 損 48,737 3,612 分 佔 聯 營 公 司 利 潤 及 虧 損 (275,438) (245,417) 融 資 收 入 7 (239,015) (202,477) 出 售 物 業 廠 房 及 設 備 項 目 產 生 的 虧 損 ( 收 益 ) 665 (14,209) 出 售 附 屬 公 司 產 生 的 收 益 (341,379) (38,972) 出 售 一 家 聯 營 公 司 股 份 產 生 的 收 益 (126,938) 廉 價 收 購 收 益 (39,956) 可 供 出 售 投 資 的 減 值 1,365 出 售 可 供 出 售 投 資 產 生 的 ( 收 益 ) 虧 損 (672) 782 出 售 持 作 買 賣 證 券 產 生 的 收 益 (11,752) 提 早 贖 回 可 換 股 債 券 產 生 的 收 益 (111) 以 股 權 結 算 的 購 股 權 開 支 40 25,784 28,366 物 業 廠 房 及 設 備 折 舊 316, ,633 投 資 物 業 折 舊 16 77,149 57,885 預 付 土 地 租 賃 款 項 攤 銷 15, 17 51,168 44,255 其 他 無 形 資 產 攤 銷 20 4,432 3,385 預 付 租 金 攤 銷 ,534 28,114 1,513,917 1,274,333 受 限 制 現 金 ( 增 加 ) 減 少 (432,553) 58,283 已 抵 押 存 款 減 少 ( 增 加 ) 108,500 (175,500) 預 付 款 項 按 金 及 其 他 應 收 款 項 增 加 (52,757) (189,881) 應 收 貿 易 款 項 減 少 ( 增 加 ) 5,111 (8,189) 在 途 現 金 減 少 ( 增 加 ) 276,119 (275,141) 存 貨 增 加 (122,916) (33,090) 應 付 貿 易 賬 款 及 票 據 ( 減 少 ) 增 加 (594,062) 697,777 預 收 客 戶 賬 款 增 加 1,222, ,787 應 收 關 連 人 士 款 項 增 加 (198,656) (24,208) 應 付 關 連 人 士 款 項 增 加 ( 減 少 ) 2,353 (5,580) 開 發 中 物 業 增 加 (252,277) (468,727) 其 他 應 付 款 項 及 應 計 費 用 ( 減 少 ) 增 加 (66,854) 64,181 經 營 活 動 產 生 的 現 金 1,408,716 1,465,045 已 付 利 息 (242,215) (247,203) 已 付 所 得 稅 (335,536) (376,015) 來 自 經 營 活 動 現 金 流 量 淨 額 830, ,827 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 64

66 現 金 流 量 至 2013 年 12 月 31 年 2013 年 2012 年 附 註 來 自 投 資 活 動 的 現 金 流 量 已 收 利 息 170, ,799 購 入 物 業 廠 房 及 設 備 項 目 和 投 資 物 業 (2,496,049) (784,800) 購 入 其 他 無 形 資 產 20 (2,376) (3,580) 收 購 附 屬 公 司, 扣 除 收 購 所 獲 得 現 金 (280,139) 就 購 入 股 權 支 付 的 代 價 (33,703) 向 聯 營 公 司 注 資 24 (29,000) 成 立 聯 營 公 司 24 (14,500) 收 購 預 付 土 地 租 賃 款 項 17 (3,033) (321,661) 支 付 預 付 土 地 租 賃 款 項 (55,600) 出 售 附 屬 公 司 ,595 (26,473) 收 購 一 家 附 屬 公 司 預 付 款 項 (153,160) 收 購 持 有 至 到 期 的 投 資 (12,000) 出 售 可 供 出 售 投 資 所 得 款 項 25,138 15,111 出 售 持 作 買 賣 證 券 所 得 款 項 11,752 出 售 附 屬 公 司 的 預 收 款 200, ,000 借 予 關 連 人 士 的 貸 款 (130,000) (262,390) 出 售 物 業 廠 房 及 設 備 項 目 所 得 款 項 ,161 出 售 無 形 資 產 所 得 款 項 108 出 售 一 家 聯 營 公 司 股 份 所 得 款 項, 扣 除 稅 項 196,298 墊 支 予 第 三 方 款 項 (230,632) (155,974) 第 三 方 償 還 墊 款 60,654 21,002 借 予 第 三 方 的 貸 款 及 應 收 款 項 (35,654) (486,198) 墊 支 予 關 連 人 士 款 項 (173,112) (218,498) 第 三 方 償 還 貸 款 及 應 收 款 項 237, ,529 關 連 人 士 償 還 貸 款 及 應 收 款 項 50, ,700 關 連 人 士 償 還 墊 款 27,477 51,620 已 收 一 家 聯 營 公 司 股 息 150, ,000 已 收 第 三 方 的 墊 款 125, ,705 已 收 政 府 補 貼 60,750 50,000 已 出 售 附 屬 公 司 償 還 墊 款 155,117 非 控 股 股 東 還 款 80,173 用 於 投 資 活 動 現 金 流 量 淨 額 (1,848,804) (572,991) 65 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

67 2013 年 年 2013 年 2012 年 附 註 來 自 融 資 活 動 的 現 金 流 量 行 使 購 股 權 所 得 款 項 70,827 36,625 非 控 股 股 東 出 資 74,507 13,000 計 息 銀 行 及 其 他 借 款 所 得 款 項 5,036,572 2,329,496 償 還 計 息 銀 行 及 其 他 借 款 (2,444,981) (1,832,534) 已 付 股 息 (382,991) (339,696) 已 付 非 控 股 股 東 股 息 (35,760) (17,923) 購 回 股 份 (80,298) 贖 回 可 換 股 債 券 36 (1,657,325) 來 自 融 資 活 動 現 金 流 量 淨 額 580, ,968 現 金 及 現 金 等 價 物 ( 減 少 ) 增 加 淨 額 (437,288) 457,804 年 初 現 金 及 現 金 等 價 物 2,243,986 1,783,839 外 幣 匯 率 變 動 影 響 淨 額 7,742 2,343 年 終 現 金 及 現 金 等 價 物 1,814,440 2,243,986 現 金 及 現 金 等 價 物 結 餘 分 析 現 金 及 銀 行 結 餘 1,738,513 2,093,522 於 購 入 時 原 於 三 個 月 內 到 期 的 無 抵 押 定 期 存 款 32 23,858 於 財 務 狀 況 表 列 示 的 現 金 及 現 金 等 價 物 32 1,738,513 2,117,380 歸 屬 於 待 售 的 出 售 組 別 的 現 金 及 短 期 存 款 14 75, ,606 於 現 金 流 量 表 列 示 的 現 金 及 現 金 等 價 物 1,814,440 2,243,986 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 66

68 2013 年 12 月 年 2012 年 附 註 非 流 動 資 產 預 付 款 項 按 金 及 其 他 應 收 款 項 28 90,000 其 他 無 形 資 產 441 於 附 屬 公 司 的 投 資 22 1,493,886 1,185,958 應 收 附 屬 公 司 款 項 22 6,990,784 6,542,107 非 流 動 資 產 總 額 8,575,111 7,728,065 流 動 資 產 預 付 款 項 按 金 及 其 他 應 收 款 項 28 1,024 1,056 應 收 附 屬 公 司 款 項 ,000 現 金 及 現 金 等 價 物 32 48,066 6,105 流 動 資 產 總 額 49, ,161 流 動 負 債 其 他 應 付 款 項 及 應 計 費 用 34 26,549 21,512 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 ,374 可 換 股 債 券 36 1,645,123 流 動 負 債 總 額 1,024,923 1,666,635 流 動 負 債 淨 額 (975,833) (1,135,474) 資 產 總 額 減 流 動 負 債 7,599,278 6,592,591 非 流 動 負 債 其 他 應 付 款 項 及 應 計 費 用 ,786 計 息 銀 行 及 其 他 借 款 35 2,174,942 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 ,764 應 付 附 屬 公 司 款 項 ,699 88,023 非 流 動 負 債 總 額 2,581,427 1,084,787 資 產 淨 額 5,017,851 5,507,804 權 益 已 發 行 股 本 可 換 股 債 券 的 權 益 部 分 36 23,607 儲 備 39 4,797,022 5,303,769 擬 派 末 期 股 息 , ,274 權 益 總 額 5,017,851 5,507,804 沈 國 軍 主 席 陳 曉 東 執 行 董 事 67 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

69 2013 年 公 司 資 料 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 ( 前 稱 銀 泰 百 貨 ( 集 團 ) 有 限 公 司, 本 公 司 ) 於 2006 年 11 月 8 日 在 開 曼 群 島 根 據 開 曼 群 島 公 司 法 註 冊 成 立 為 獲 豁 免 有 限 公 司 本 公 司 註 冊 辦 事 處 為 M&C Corporate Services Limited, 地 址 為 P.O. Box 309GT, Ugland House, South Church Street, George Town, Grand Cayman, Cayman Islands 本 公 司 及 其 附 屬 公 司 ( 統 稱 本 集 團 ) 主 要 在 中 國 內 地 從 事 百 貨 店 及 購 物 中 心 經 營 及 管 理 本 公 司 股 份 於 2007 年 3 月 20 日 在 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 ( 聯 交 所 ) 主 板 上 市 董 事 認 為 本 公 司 的 最 終 控 股 公 司 乃 Fortune Achieve Group Ltd., 一 家 在 西 薩 摩 亞 註 冊 成 立 的 公 司 本 公 司 的 中 介 控 股 公 司 乃 銀 泰 國 際 控 股 有 限 公 司 ( 銀 泰 國 際 ), 一 家 於 開 曼 群 島 註 冊 成 立 的 公 司 2.1 編 製 基 準 此 等 財 務 報 表 乃 按 香 港 會 計 師 公 會 ( 香 港 會 計 師 公 會 ) 頒 佈 的 香 港 財 務 報 告 準 則 ( 香 港 財 務 報 告 準 則 )( 包 括 所 有 香 港 財 務 報 告 準 則 香 港 會 計 準 則 ( 香 港 會 計 準 則 ) 及 詮 釋 ) 香 港 公 認 會 計 原 則 及 香 港 公 司 條 例 的 披 露 規 定 編 製 除 可 供 出 售 投 資 已 按 公 允 值 計 量 外, 此 等 財 務 報 表 乃 根 據 歷 史 成 本 法 編 製 誠 如 附 註 2.4 進 一 步 闡 釋, 待 售 的 出 售 組 別 按 其 賬 面 值 與 公 允 值 減 出 售 成 本 兩 者 的 較 低 者 入 賬 此 等 財 務 報 表 以 人 民 幣 ( 人 民 幣 ) 列 示, 而 所 有 金 額 除 另 作 說 明 外 皆 計 至 最 近 的 千 位 數 於 2013 年 12 月 31 日, 本 集 團 的 流 動 負 債 淨 額 約 為 人 民 幣 2,002,649,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 2,571,516,000 元 ) 董 事 相 信 本 集 團 的 經 營 活 動 產 生 的 現 金 流 量 及 現 有 可 使 用 的 銀 行 授 信 額 度, 足 以 償 還 到 期 債 務 因 此, 財 務 報 表 乃 採 用 持 續 經 營 基 準 編 製 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 68

70 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 2.1 編 製 基 準 ( 續 ) 合 併 基 準 綜 合 財 務 報 表 包 括 本 公 司 及 其 附 屬 公 司 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度 的 財 務 報 表 附 屬 公 司 的 財 務 報 表 乃 就 與 本 公 司 相 同 的 報 告 期 按 一 致 的 會 計 政 策 編 製 附 屬 公 司 的 業 績 由 本 集 團 取 得 控 制 的 日 期 起 合 併 入 賬, 並 持 續 合 併 入 賬 直 至 該 等 控 制 終 止 之 日 為 止 損 益 及 其 他 全 面 收 益 的 各 個 項 目 乃 歸 屬 於 本 集 團 母 公 司 擁 有 人 及 非 控 股 權 益, 即 使 此 舉 會 導 致 非 控 股 權 益 產 生 虧 絀 結 餘 與 本 集 團 成 員 公 司 之 間 的 交 易 有 關 的 所 有 資 產 及 負 債 權 益 收 入 開 支 及 現 金 流 量 於 合 併 賬 目 時 全 數 對 銷 倘 有 事 實 及 情 況 顯 示 下 文 關 於 附 屬 公 司 之 會 計 政 策 所 述 三 項 控 制 因 素 中 有 一 項 或 多 項 出 現 變 動, 則 本 集 團 會 重 新 評 估 其 是 否 對 投 資 對 象 擁 有 控 制 權 於 附 屬 公 司 的 所 有 權 變 動 ( 未 失 去 其 控 制 權 ) 按 股 權 交 易 入 賬 處 理 倘 本 集 團 失 去 附 屬 公 司 的 控 制 權, 則 會 終 止 確 認 (i) 該 附 屬 公 司 的 資 產 ( 包 括 商 譽 ) 及 負 債 ;(ii) 任 何 非 控 股 權 益 的 賬 面 值 ; 及 (iii) 計 入 權 益 的 累 計 匯 兌 損 益 ; 並 確 認 (i) 已 收 代 價 的 公 允 值 ;(ii) 任 何 保 留 投 資 的 公 允 值 ; 及 (iii) 任 何 於 損 益 中 產 生 的 盈 餘 或 虧 損 先 前 確 認 為 其 他 全 面 收 益 的 本 集 團 持 有 股 份 應 佔 份 額, 應 適 當 地 重 新 分 類 至 損 益 或 保 留 利 潤 中, 基 準 與 本 集 團 直 接 出 售 相 關 資 產 或 負 債 時 所 須 遵 守 者 相 同 69 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

71 2013 年 會 計 政 策 及 披 露 的 變 動 本 集 團 已 於 本 年 度 財 務 報 表 中 首 次 採 納 下 列 新 訂 及 經 修 訂 的 香 港 財 務 報 告 準 則 香 港 財 務 報 告 準 則 第 1 號 的 修 訂 本 香 港 財 務 報 告 準 則 第 1 號 首 次 採 納 香 港 財 務 報 告 準 則 - 政 府 貸 款 的 修 訂 本 香 港 財 務 報 告 準 則 第 7 號 的 修 訂 本 香 港 財 務 報 告 準 則 第 7 號 金 融 工 具 : 披 露 - 抵 銷 金 融 資 產 與 金 融 負 債 的 修 訂 本 香 港 財 務 報 告 準 則 第 10 號 綜 合 財 務 報 表 香 港 財 務 報 告 準 則 第 11 號 合 營 安 排 香 港 財 務 報 告 準 則 第 12 號 披 露 其 他 實 體 權 益 香 港 財 務 報 告 準 則 第 10 號 香 港 財 務 報 告 準 則 第 10 號 香 港 財 務 報 告 準 則 第 11 號 及 香 港 財 務 報 香 港 財 務 報 告 準 則 第 11 號 及 告 準 則 第 12 號 - 過 渡 指 引 的 修 訂 本 香 港 財 務 報 告 準 則 第 12 號 的 修 訂 本 香 港 財 務 報 告 準 則 第 13 號 公 允 值 計 量 香 港 會 計 準 則 第 1 號 的 修 訂 本 香 港 會 計 準 則 第 1 號 財 務 報 表 的 呈 列 - 其 他 全 面 收 益 項 目 的 呈 列 的 修 訂 本 香 港 會 計 準 則 第 19 號 (2011 年 ) 僱 員 福 利 香 港 會 計 準 則 第 27 號 (2011 年 ) 獨 立 財 務 報 表 香 港 會 計 準 則 第 28 號 (2011 年 ) 於 聯 營 公 司 及 合 營 公 司 的 投 資 香 港 會 計 準 則 第 36 號 的 修 訂 本 香 港 會 計 準 則 第 36 號 資 產 減 值 - 非 金 融 資 產 的 可 收 回 金 額 披 露 的 修 訂 本 ( 提 前 採 納 ) 香 港 ( 國 際 財 務 報 告 詮 釋 委 員 會 ) 露 天 礦 生 產 階 段 的 剝 採 成 本 - 詮 釋 第 20 號 2009 年 至 2011 年 週 期 的 年 度 改 進 2012 年 6 月 頒 佈 的 多 項 香 港 財 務 報 告 準 則 的 修 訂 本 採 納 該 等 新 訂 及 經 修 訂 香 港 財 務 報 告 準 則 對 該 等 財 務 報 表 並 無 重 大 財 務 影 響 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 70

72 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 2.3 已 頒 佈 但 尚 未 生 效 的 香 港 財 務 報 告 準 則 本 集 團 並 未 於 該 等 財 務 報 表 中 應 用 下 列 已 頒 佈 但 尚 未 生 效 的 新 訂 及 經 修 訂 香 港 財 務 報 告 準 則 香 港 財 務 報 告 準 則 第 9 號 4 金 融 工 具 香 港 財 務 報 告 準 則 第 9 號 香 港 財 務 報 告 準 則 第 9 號 香 港 財 務 報 告 第 7 號 及 香 港 會 計 準 則 香 港 財 務 報 告 準 則 第 7 號 及 4 第 39 號 的 對 沖 會 計 法 及 修 訂 本 香 港 會 計 準 則 第 39 號 的 修 訂 本 香 港 財 務 報 告 準 則 第 10 號 香 港 財 務 報 告 準 則 第 10 號 香 港 財 務 報 告 準 則 第 12 號 及 香 港 財 務 報 告 準 則 第 12 號 及 1 香 港 會 計 準 則 第 27 號 (2011 年 )- 投 資 實 體 的 修 訂 本 香 港 會 計 準 則 第 27 號 (2011 年 ) 的 修 訂 本 香 港 財 務 報 告 準 則 第 14 號 3 監 管 遞 延 賬 戶 香 港 會 計 準 則 第 19 號 的 修 訂 本 2 香 港 會 計 準 則 第 19 號 僱 員 福 利 - 界 定 福 利 計 劃.. 僱 員 供 款 的 修 訂 本 香 港 會 計 準 則 第 32 號 的 修 訂 本 香 港 會 計 準 則 第 32 號 金 融 工 具 : 呈 列 - 抵 銷 金 融 資 產 與 金 融 負 債 1 的 修 訂 本 香 港 會 計 準 則 第 39 號 的 修 訂 本 香 港 會 計 準 則 第 39 號 金 融 工 具 : 確 認 及 計 量 - 衍 生 工 具 的 更 替 及 1 對 沖 會 計 法 的 延 續 香 港 ( 國 際 財 務 報 告 詮 釋 委 員 會 ) 1 徵 費 - 詮 釋 第 21 號 2010 年 至 2012 年 週 期 的 年 度 改 進 年 1 月 頒 佈 的 多 項 香 港 財 務 報 告 準 則 的 修 訂 本 2011 年 至 2013 年 週 期 的 年 度 改 進 年 1 月 頒 佈 的 多 項 香 港 財 務 報 告 準 則 的 修 訂 本 1 於 2014 年 1 月 1 日 或 之 後 開 始 的 年 度 期 間 生 效 2 於 2014 年 7 月 1 日 或 之 後 開 始 的 年 度 期 間 生 效 3 於 2016 年 1 月 1 日 或 之 後 開 始 的 年 度 期 間 生 效 4 強 制 生 效 日 期 尚 未 釐 定, 但 可 供 應 用 預 期 適 用 於 本 集 團 的 該 等 香 港 財 務 報 告 準 則 的 進 一 步 資 料 如 下 : 於 2009 年 11 月 頒 佈 的 香 港 財 務 報 告 準 則 第 9 號 乃 為 全 面 取 代 香 港 會 計 準 則 第 39 號 金 融 資 產 : 確 認 及 計 量 第 一 階 段 的 首 個 部 分 此 階 段 專 注 於 金 融 資 產 的 分 類 及 計 量 該 準 則 要 求 實 體 綜 合 考 量 其 管 理 金 融 資 產 的 商 業 模 式 和 合 約 內 現 金 流 的 實 質, 根 據 金 融 資 產 後 續 計 量 中 選 取 攤 餘 成 本 或 公 允 價 值 計 量 進 行 分 類, 以 代 替 之 前 將 金 融 資 產 分 為 四 個 類 別 的 方 法 與 香 港 會 計 準 則 第 39 號 相 比, 此 舉 目 的 為 改 進 及 簡 化 金 融 資 產 的 分 類 和 計 量 方 法 71 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

73 2013 年 已 頒 佈 但 尚 未 生 效 的 香 港 財 務 報 告 準 則 ( 續 ) 香 港 會 計 師 公 會 於 2010 年 11 月 就 金 融 負 債 頒 佈 香 港 財 務 報 告 準 則 第 9 號 的 新 增 規 定 ( 新 增 規 定 ), 並 將 香 港 會 計 準 則 第 39 號 中 關 於 現 行 的 金 融 工 具 終 止 確 認 原 則 納 入 香 港 財 務 報 告 準 則 第 9 號 大 部 分 新 增 規 定 乃 採 納 香 港 會 計 準 則 第 39 號 的 原 文 內 容, 其 中 變 動 的 部 分 主 要 是 使 用 公 允 值 模 型 ( 公 允 值 模 型 ) 對 指 定 為 按 公 允 值 列 入 損 益 的 金 融 負 債 的 計 量 方 法 該 等 以 公 允 值 計 量 的 金 融 負 債 由 於 信 用 風 險 產 生 的 公 允 值 變 動 收 益 或 損 失 應 在 其 他 全 面 收 益 ( 其 他 全 面 收 益 ) 中 呈 列 其 餘 的 公 允 值 變 動 應 呈 列 在 收 益 或 損 失, 除 非 此 等 呈 列 在 其 他 全 面 收 益 的 公 允 值 變 動 會 引 起 或 增 大 會 計 收 益 或 損 失 的 不 配 比 香 港 會 計 準 則 第 39 號 有 關 負 債 的 所 有 其 他 規 定 均 適 用 於 香 港 財 務 報 告 準 則 第 9 號 然 而, 新 增 規 定 並 不 涵 蓋 以 公 允 值 模 型 計 量 的 貸 款 承 諾 及 金 融 擔 保 合 同 於 2013 年 12 月, 香 港 會 計 師 公 會 將 與 對 沖 會 計 相 關 的 規 定 加 入 香 港 財 務 報 告 準 則 第 9 號, 並 就 香 港 會 計 準 則 第 30 號 及 香 港 財 務 報 告 準 則 第 7 號 作 出 若 干 相 關 變 動, 當 中 包 括 就 應 用 對 沖 會 計 作 出 風 險 管 理 活 動 的 相 應 披 露 香 港 財 務 報 告 準 則 第 9 號 的 修 訂 本 放 寬 了 評 估 對 沖 成 效 的 要 求, 導 致 更 多 風 險 管 理 策 略 符 合 對 沖 會 計 資 格 該 等 修 訂 亦 使 對 沖 項 目 更 為 靈 活 並 放 寬 了 使 用 已 購 買 期 權 及 非 衍 生 金 融 工 具 作 為 對 沖 工 具 的 規 定 此 外, 香 港 財 務 報 告 準 則 第 9 號 的 修 訂 本 准 許 實 體 僅 可 就 因 2010 年 引 入 的 公 允 值 選 擇 負 債 所 引 致 的 自 有 信 貸 風 險 相 關 公 允 值 收 益 及 虧 損 應 用 經 改 進 的 入 賬 方 法, 而 不 會 同 時 應 用 香 港 財 務 報 告 準 則 第 9 號 的 其 他 規 定 香 港 財 務 報 告 準 則 第 9 號 旨 在 全 面 取 代 香 港 會 計 準 則 第 39 號 於 全 面 取 代 前, 香 港 會 計 準 則 第 39 號 對 金 融 資 產 減 值 的 會 計 處 理 指 引 依 然 有 效 香 港 會 計 師 公 會 已 於 2013 年 12 月 剔 除 香 港 財 務 報 告 準 則 第 9 號 的 以 往 強 制 生 效 日 期, 及 強 制 生 效 日 期 將 於 全 面 取 代 香 港 會 計 準 則 第 39 號 完 成 後 釐 定 然 而, 該 準 則 可 於 現 時 應 用 於 最 終 準 則 ( 包 括 所 有 階 段 ) 獲 頒 佈 時, 本 集 團 將 配 合 其 他 階 段 量 化 該 影 響 香 港 財 務 報 告 準 則 第 10 號 修 訂 本 包 括 投 資 實 體 之 定 義, 並 為 符 合 投 資 實 體 定 義 之 實 體 提 供 豁 免 綜 合 入 賬 之 規 定 根 據 香 港 財 務 報 告 準 則 第 9 號, 投 資 實 體 須 按 附 屬 公 司 公 允 值 計 入 損 益 入 賬, 而 並 非 予 以 綜 合 香 港 財 務 報 告 準 則 第 12 號 及 香 港 會 計 準 則 第 27 號 (2011 年 ) 已 作 出 後 續 修 訂 香 港 財 務 報 告 準 則 第 12 號 修 訂 本 亦 載 列 投 資 實 體 之 披 露 規 定 由 於 本 公 司 並 非 香 港 財 務 報 告 準 則 第 10 號 中 所 界 定 之 投 資 實 體, 所 以 本 集 團 預 期 該 等 修 訂 將 不 會 對 本 集 團 構 成 任 何 影 響 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 72

74 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 2.3 已 頒 佈 但 尚 未 生 效 的 香 港 財 務 報 告 準 則 ( 續 ) 香 港 會 計 準 則 第 32 號 修 訂 本 為 抵 銷 金 融 資 產 及 金 融 負 債 闡 明 目 前 具 有 合 法 強 制 執 行 抵 銷 權 利 之 釋 義 該 等 修 訂 本 亦 釐 清 香 港 會 計 準 則 第 32 號 之 抵 銷 標 準 可 應 用 於 結 算 系 統 ( 例 如 中 央 結 算 所 系 統 ), 而 該 系 統 乃 採 用 非 同 步 之 總 額 結 算 機 制 本 集 團 將 自 2014 年 1 月 1 日 起 採 納 該 等 修 訂 本, 而 該 等 修 訂 本 預 期 將 不 會 對 本 集 團 之 財 務 狀 況 或 表 現 構 成 任 何 影 響 2.4 主 要 會 計 政 策 摘 要 附 屬 公 司 附 屬 公 司 乃 本 公 司 直 接 或 間 接 控 制 的 實 體 ( 包 括 結 構 性 實 體 ) 取 得 控 制 權 是 指 當 本 集 團 對 參 與 投 資 對 象 業 務 的 浮 動 回 報 承 擔 風 險 或 享 有 權 利 以 及 能 透 過 對 投 資 對 象 的 權 力 ( 即 本 集 團 獲 賦 予 現 有 能 力 以 主 導 投 資 對 象 相 關 活 動 的 既 存 權 利 ) 影 響 該 等 回 報 時 倘 本 公 司 直 接 或 間 接 擁 有 少 於 投 資 對 象 大 多 數 投 票 或 類 似 權 利 的 權 利, 則 本 集 團 於 評 估 其 是 否 擁 有 對 投 資 對 象 的 權 力 時 會 考 慮 一 切 相 關 事 實 及 情 況, 包 括 : (a) 與 投 資 對 象 其 他 投 票 權 力 持 有 人 的 合 約 安 排 ; (b) 其 他 合 約 安 排 所 產 生 的 權 利 ; 及 (c) 本 集 團 的 投 票 權 及 潛 在 投 票 權 附 屬 公 司 的 業 績 以 已 收 及 應 收 股 息 為 限 計 入 本 公 司 的 損 益 表 本 公 司 於 附 屬 公 司 的 投 資, 除 按 香 港 財 務 報 告 準 則 第 5 號 分 類 為 待 售 的 資 產 外, 按 成 本 減 任 何 減 值 虧 損 列 賬 於 聯 營 公 司 及 合 營 公 司 的 投 資 聯 營 公 司 指 本 集 團 擁 有 一 般 不 少 於 20% 股 份 投 票 權 的 長 期 權 益, 並 可 對 其 實 施 重 大 影 響 力 的 實 體 重 大 影 響 力 指 參 與 被 投 資 方 財 政 及 經 營 決 策 的 權 力, 但 非 控 制 或 聯 合 控 制 該 等 政 策 73 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

75 2013 年 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 於 聯 營 公 司 及 合 營 公 司 的 投 資 ( 續 ) 合 營 公 司 指 擁 有 共 同 控 制 權 的 各 方 可 分 享 合 營 安 排 所 涉 淨 資 產 的 合 營 公 司 共 同 控 制 指 訂 約 協 定 共 享 安 排 控 制 權, 僅 在 相 關 活 動 決 策 須 經 共 享 控 制 權 的 各 方 一 致 同 意 的 情 況 下 存 在 本 集 團 於 聯 營 公 司 及 合 營 公 司 的 投 資 以 權 益 會 計 法 按 本 集 團 應 佔 資 產 淨 值 減 任 何 減 值 虧 損 於 合 併 財 務 狀 況 表 列 賬 會 計 政 策 如 有 差 異 則 作 出 調 整 使 之 一 致 本 集 團 應 佔 聯 營 公 司 及 合 營 公 司 收 購 後 業 績 及 其 他 全 面 收 益 分 別 於 綜 合 損 益 表 及 綜 合 其 他 全 面 收 益 表 列 賬 此 外, 倘 直 接 於 聯 營 公 司 或 合 營 公 司 的 權 益 確 認 一 項 變 動, 則 本 集 團 會 視 乎 情 況 於 合 併 權 益 變 動 表 確 認 應 佔 任 何 變 動 本 集 團 與 聯 營 公 司 或 合 營 公 司 交 易 產 生 的 未 變 現 收 益 及 虧 損 均 按 本 集 團 所 佔 聯 營 公 司 或 合 營 公 司 的 投 資 比 例 撇 銷, 惟 如 有 證 據 顯 示 未 變 現 虧 損 是 由 於 所 轉 讓 資 產 出 現 減 值 則 除 外 收 購 聯 營 公 司 或 合 營 公 司 所 產 生 的 商 譽 計 入 本 集 團 對 聯 營 公 司 或 合 營 公 司 的 投 資 倘 對 聯 營 公 司 的 投 資 成 為 對 合 營 公 司 的 投 資, 或 對 合 營 公 司 的 投 資 成 為 對 聯 營 公 司 的 投 資, 則 不 會 重 新 計 量 留 存 權 益, 而 是 繼 續 按 權 益 法 將 投 資 列 賬 在 所 有 其 他 情 況 下, 若 本 集 團 失 去 對 聯 營 公 司 的 重 大 影 響 力 或 合 營 公 司 的 共 同 控 制 權, 會 按 公 允 值 計 量 及 確 認 留 存 權 益 失 去 對 聯 營 公 司 的 重 大 影 響 力 或 對 合 營 公 司 的 共 同 控 制 權 時 聯 營 公 司 或 合 營 公 司 的 賬 面 值 與 留 存 權 益 公 允 值 加 出 售 所 得 款 項 之 間 的 差 額 於 損 益 確 認 聯 營 公 司 及 合 營 公 司 的 業 績 以 已 收 及 應 收 股 息 為 限 於 本 公 司 損 益 表 入 賬 本 公 司 對 聯 營 公 司 及 合 營 公 司 的 投 資 視 為 非 流 動 資 產, 按 成 本 扣 除 減 值 虧 損 列 賬 當 聯 營 公 司 或 合 營 公 司 的 投 資 歸 類 為 持 作 出 售 時, 則 按 香 港 財 務 報 告 準 則 第 5 號 持 作 出 售 之 非 流 動 資 產 及 終 止 經 營 業 務 入 賬 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 74

76 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 2.4 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 企 業 合 併 及 商 譽 企 業 合 併 乃 以 收 購 法 入 賬 轉 讓 的 代 價 乃 以 收 購 日 期 的 公 允 值 計 算, 該 公 允 值 為 本 集 團 轉 讓 的 資 產 於 收 購 日 期 的 公 允 值 本 集 團 自 被 收 購 方 的 前 度 擁 有 人 承 擔 的 負 債, 及 本 集 團 發 行 以 換 取 被 收 購 方 控 制 權 的 股 本 權 益 的 總 和 於 各 企 業 合 併 中, 本 集 團 選 擇 是 否 以 公 允 值 或 被 收 購 方 可 識 別 資 產 淨 額 的 應 佔 比 例, 計 算 於 被 收 購 方 屬 現 時 擁 有 人 權 益 的 非 控 股 權 益, 並 賦 予 擁 有 人 權 利, 於 清 盤 時 按 比 例 分 佔 實 體 的 淨 資 產 非 控 股 權 益 的 一 切 其 他 成 份 乃 按 公 允 值 計 量 收 購 成 本 於 產 生 時 計 入 損 益 當 本 集 團 收 購 企 業 時, 會 根 據 合 約 條 款 於 收 購 日 期 的 經 濟 環 境 及 相 關 條 件, 評 估 將 承 接 的 金 融 資 產 及 負 債, 以 作 出 適 合 的 分 類 及 標 示, 其 中 包 括 將 被 收 購 方 主 合 約 中 的 嵌 入 式 衍 生 工 具 進 行 拆 分 倘 企 業 合 併 分 階 段 進 行, 收 購 方 先 前 持 有 的 被 收 購 方 股 權 於 收 購 日 期 的 公 允 值 應 按 收 購 日 期 的 公 允 值 透 過 損 益 重 新 計 量 由 收 購 方 將 予 轉 讓 的 任 何 或 然 代 價 將 於 收 購 日 期 按 公 允 值 確 認 分 類 為 資 產 或 負 債 ( 屬 金 融 工 具 ) 且 屬 香 港 會 計 準 則 第 39 號 範 圍 內 的 或 然 代 價 按 公 允 價 值 計 量, 公 允 價 值 的 變 動 於 損 益 確 認 或 計 作 其 他 全 面 收 益 變 動 倘 或 然 代 價 不 符 合 香 港 會 計 準 則 第 39 號 的 範 圍, 則 按 適 當 的 香 港 財 務 報 告 準 則 計 量 分 類 為 權 益 的 或 然 代 價 毋 須 重 新 計 量 其 後 結 算 在 權 益 中 入 賬 商 譽 初 步 按 成 本 計 量, 即 已 轉 讓 總 代 價 已 確 認 非 控 股 權 益 及 本 集 團 先 前 由 持 有 的 被 收 購 方 股 權 的 公 允 值 總 額, 超 逾 與 所 收 購 可 識 別 資 產 淨 額 及 所 承 擔 負 債 的 差 額 如 總 代 價 及 其 他 項 目 低 於 所 收 購 資 產 淨 額 的 公 允 值, 於 評 估 後 其 差 額 將 於 損 益 內 確 認 為 廉 價 收 購 收 益 75 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

77 2013 年 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 企 業 合 併 及 商 譽 ( 續 ) 初 始 確 認 後, 商 譽 採 用 成 本 減 累 計 減 值 虧 損 作 為 後 續 計 量 之 方 法 每 年 檢 查 商 譽 的 賬 面 值 是 否 存 在 減 值, 如 出 現 任 何 事 件 或 情 況 轉 變 而 顯 示 賬 面 值 有 減 值 跡 象, 則 即 時 檢 查 本 集 團 於 12 月 31 日 進 行 商 譽 的 年 度 減 值 測 試 就 減 值 測 試 而 言, 企 業 合 併 所 得 的 商 譽 自 收 購 當 日 起 分 配 至 本 集 團 的 各 個 現 金 產 生 單 位 或 各 組 現 金 產 生 單 位 ( 預 期 會 產 生 合 併 協 同 效 益 ), 而 不 論 本 集 團 其 他 資 產 或 負 債 有 否 指 定 撥 往 該 等 單 位 或 單 位 組 別 減 值 數 額 通 過 評 估 商 譽 所 屬 的 現 金 產 生 單 位 ( 現 金 產 生 單 位 組 別 ) 的 可 收 回 金 額 而 釐 定 倘 現 金 產 生 單 位 ( 現 金 產 生 單 位 組 別 ) 的 可 收 回 金 額 低 於 賬 面 值, 則 確 認 減 值 虧 損 已 就 商 譽 所 確 認 的 減 值 虧 損 不 會 於 其 後 期 間 撥 回 倘 商 譽 被 分 配 至 現 金 產 生 單 位 ( 或 現 金 產 生 單 位 組 別 ) 及 所 出 售 單 位 業 務 的 一 部 分, 則 於 釐 定 出 售 業 務 的 盈 虧 時, 有 關 所 出 售 業 務 的 商 譽 將 計 入 業 務 的 賬 面 值 在 此 情 況 下 出 售 的 商 譽 根 據 所 出 售 業 務 的 相 對 價 值 及 所 保 留 的 現 金 產 生 單 位 部 分 而 計 算 公 允 值 計 量 本 集 團 於 各 呈 報 期 結 算 日 按 公 允 值 計 量 股 本 投 資 公 允 值 指 於 計 量 日 市 場 參 與 者 之 間 的 有 序 交 易 中, 就 出 售 資 產 所 收 取 的 價 格 或 轉 讓 負 債 所 支 付 的 價 格 計 量 公 允 價 值 時 假 設 出 售 資 產 或 轉 讓 負 債 的 交 易 於 資 產 或 負 債 的 主 要 市 場 或 ( 在 未 有 主 要 市 場 的 情 況 下 ) 最 有 利 市 場 進 行 主 要 或 最 有 利 市 場 須 為 本 集 團 能 參 與 的 市 場 假 設 市 場 參 與 者 基 於 最 佳 經 濟 利 益 行 事, 資 產 或 負 債 的 公 允 值 使 用 市 場 參 與 者 為 資 產 或 負 債 定 價 所 用 假 設 計 量 非 金 融 資 產 的 公 允 值 計 量 會 考 慮 市 場 參 與 者 將 資 產 用 於 最 高 增 值 及 最 佳 用 途 或 售 予 會 將 資 產 用 於 最 高 增 值 及 最 佳 用 途 的 另 一 名 市 場 參 與 者 而 創 造 經 濟 利 益 的 能 力 本 集 團 針 對 不 同 情 況 使 用 不 同 估 值 方 法, 確 保 有 足 夠 數 據 計 量 公 允 值, 並 盡 量 利 用 相 關 可 觀 察 數 據, 減 少 使 用 不 可 觀 察 數 據 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 76

78 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 2.4 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 公 允 值 計 量 ( 續 ) 公 允 值 於 財 務 報 表 確 認 或 披 露 的 所 有 資 產 及 負 債, 均 基 於 對 計 量 公 允 值 整 體 而 言 屬 重 要 的 最 低 層 輸 入 數 據 按 下 述 公 允 值 級 別 分 類 : 第 一 級 別 - 按 同 等 資 產 或 負 債 於 活 躍 市 場 的 報 價 ( 未 經 調 整 ) 計 算 第 二 級 別 - 按 估 值 方 法 計 算 ( 計 量 公 允 值 的 重 要 最 低 層 輸 入 數 據 可 直 接 或 間 接 觀 察 ) 第 三 級 別 - 按 估 值 方 法 計 算 ( 計 量 公 允 值 的 重 要 最 低 層 輸 入 數 據 不 可 觀 察 ) 對 於 按 經 常 性 基 準 於 財 務 報 表 確 認 的 資 產 及 負 債, 本 集 團 於 各 呈 報 期 結 算 日 重 新 評 估 分 類 ( 基 於 對 計 量 公 允 值 整 體 而 言 屬 重 大 的 最 低 層 輸 入 數 據 ), 確 定 有 否 在 不 同 級 別 的 間 轉 移 非 金 融 資 產 減 值 若 一 項 資 產 出 現 減 值 跡 象, 或 必 須 對 資 產 ( 除 了 存 貨 遞 延 稅 項 資 產 金 融 資 產 投 資 物 業 商 譽 及 分 類 為 待 售 的 非 流 動 資 產 ) 進 行 年 度 減 值 測 試, 則 對 該 等 資 產 的 可 回 收 金 額 進 行 估 計 資 產 的 可 回 收 金 額 為 資 產 或 現 金 產 生 單 位 的 使 用 價 值 與 其 公 允 值 減 去 處 置 費 用 後 的 淨 額 兩 者 中 的 較 高 者 可 回 收 金 額 的 估 計 以 單 項 資 產 為 基 礎, 除 非 該 資 產 產 生 的 主 要 現 金 流 入 無 法 獨 立 於 其 他 資 產 或 者 資 產 組 的 現 金 流 入, 在 後 一 種 情 況 下, 確 定 該 資 產 所 屬 的 現 金 產 生 單 位 的 可 回 收 金 額 只 在 資 產 的 賬 面 值 超 過 其 可 回 收 金 額 時 確 認 減 值 虧 損 將 資 產 的 預 計 未 來 現 金 流 量 按 照 反 應 當 前 市 場 對 貨 幣 時 間 價 值 及 與 資 產 相 關 的 風 險 的 評 估 的 稅 前 折 現 率 折 合 成 現 值, 以 此 評 估 資 產 的 使 用 價 值 減 值 虧 損 計 入 與 減 值 資 產 的 功 能 相 一 致 的 費 用 科 目 作 為 當 期 費 用 計 入 損 益 表 77 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

79 2013 年 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 非 金 融 資 產 減 值 ( 續 ) 在 各 報 告 期 終 日 評 估 已 確 認 的 減 值 虧 損 是 否 有 不 存 在 或 已 降 低 的 跡 象 若 存 在 此 種 跡 象, 則 對 可 回 收 金 額 進 行 估 計 已 確 認 的 商 譽 以 外 的 資 產 的 減 值 虧 損 只 有 在 以 下 情 況 下 可 以 撥 回 : 用 於 確 認 該 等 資 產 可 回 收 金 額 的 估 計 已 改 變 ; 但 撥 回 之 後 的 金 額 不 得 高 於 假 定 在 以 前 會 計 年 度 未 確 認 資 產 減 值 虧 損 的 情 況 下 將 確 定 的 資 產 的 賬 面 值 ( 減 折 舊 攤 銷 後 的 淨 額 ) 該 等 減 值 虧 損 的 撥 回 計 入 當 期 損 益 表 的 貸 方 關 連 人 士 一 方 在 以 下 情 況 下 被 認 為 是 本 集 團 的 關 連 人 士 : (a) 有 關 人 士 為 一 名 人 士 或 該 人 士 的 關 係 密 切 家 庭 成 員, 而 該 人 士 (i) 控 制 本 集 團 或 共 同 控 制 本 集 團 ; (ii) 可 對 本 集 團 發 揮 重 大 影 響 力 ; 或 (iii) 為 本 集 團 或 其 母 公 司 的 主 要 管 理 人 員 ; 或 (b) 有 關 人 士 為 適 用 任 何 以 下 條 件 的 實 體 : (i) 該 實 體 與 本 集 團 屬 同 一 集 團 的 成 員 公 司 ; (ii) 一 實 體 為 另 一 實 體 ( 或 另 一 實 體 的 母 公 司 附 屬 公 司 或 同 系 附 屬 公 司 ) 的 聯 營 公 司 或 合 營 公 司 ; (iii) 該 實 體 與 本 集 團 為 同 一 第 三 方 的 合 營 公 司 ; (iv) 一 實 體 為 一 第 三 方 的 合 營 公 司, 而 另 一 實 體 為 同 一 第 三 方 的 聯 營 公 司 ; (v) 該 實 體 為 本 集 團 或 屬 本 集 團 關 連 人 士 的 實 體 的 僱 員 福 利 的 退 休 福 利 計 劃 ; (vi) 該 實 體 為 (a) 所 識 別 人 士 控 制 或 共 同 控 制 ; 及 (vii) 於 (a)(i) 所 識 別 人 士 對 實 體 有 重 大 影 響 或 屬 該 實 體 ( 或 該 實 體 母 公 司 ) 主 要 管 理 人 員 的 其 中 一 名 成 員 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 78

80 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 2.4 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 物 業 廠 房 及 設 備 與 折 舊 不 屬 於 在 建 工 程 的 物 業 廠 房 及 設 備 按 成 本 減 去 累 計 折 舊 及 任 何 減 值 虧 損 後 的 淨 額 入 賬 倘 物 業 廠 房 及 設 備 項 目 歸 類 為 待 售 項 目 或 屬 於 歸 類 為 待 售 的 出 售 組 別, 則 不 予 折 舊 而 根 據 香 港 財 務 報 告 準 則 第 5 號 入 賬, 詳 情 請 參 閱 待 售 的 非 流 動 資 產 及 出 售 組 別 的 會 計 政 策 物 業 廠 房 及 設 備 的 成 本 包 括 其 購 買 價 格 以 及 與 使 得 該 資 產 達 到 預 定 使 用 狀 態 及 位 於 預 定 使 用 位 置 直 接 相 關 的 任 何 費 用 物 業 廠 房 及 設 備 投 入 運 營 之 後 產 生 的 支 出, 如 維 修 及 保 養 費 用, 一 般 會 在 支 出 期 間 在 損 益 表 中 扣 除 倘 確 認 條 件 達 標, 相 關 主 要 檢 查 費 用 可 資 本 化 計 入 作 為 重 置 的 資 產 賬 面 值 倘 大 部 分 物 業 廠 房 及 設 備 須 不 時 重 置, 本 集 團 確 認 該 部 分 物 業 廠 房 及 設 備 為 個 別 具 有 特 定 使 用 年 期 的 資 產, 然 後 進 行 折 舊 物 業 廠 房 及 設 備 採 用 直 線 法 按 其 成 本 減 去 剩 餘 價 值 後 的 淨 額 在 其 可 使 用 年 限 內 計 提 折 舊 主 要 年 度 折 舊 率 如 下 : 土 地 及 樓 宇 2.375% 至 4.75% 裝 修 20% 至 33.33% 機 器 9.5% 至 19% 車 輛 7.92% 至 19% 傢 俱 裝 置 及 設 備 19% 至 31.67% 租 賃 物 業 改 良 20% 至 33.33% 若 物 業 廠 房 及 設 備 的 各 部 分 具 有 不 同 的 使 用 年 限, 該 項 目 的 成 本 在 各 部 分 之 間 合 理 分 攤, 各 部 分 分 別 計 提 折 舊 資 產 剩 餘 價 值 及 可 使 用 年 期 於 各 財 政 年 結 日 審 閱 並 在 必 要 時 視 乎 情 況 作 出 調 整 物 業 廠 房 及 設 備 ( 包 括 最 初 經 確 認 的 任 何 大 部 分 物 業 廠 房 及 設 備 ) 在 出 售 或 預 計 其 使 用 或 其 出 售 不 能 帶 來 未 來 經 濟 利 益 時 終 止 確 認 相 關 資 產 的 淨 出 售 收 益 與 其 賬 面 值 之 間 的 差 額 在 資 產 終 止 確 認 於 當 年 的 損 益 表 中 確 認 為 出 售 或 報 廢 收 益 79 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

81 2013 年 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 物 業 廠 房 及 設 備 與 折 舊 ( 續 ) 在 建 工 程 指 正 在 施 工 當 中 的 建 造 工 程, 按 成 本 減 去 減 值 虧 損 後 的 淨 額 入 賬, 不 計 提 折 舊 其 成 本 包 括 施 工 期 間 的 直 接 建 造 成 本 及 相 關 借 款 的 資 本 化 借 款 費 用 在 建 工 程 在 竣 工 及 可 使 用 時 歸 入 相 應 的 物 業 廠 房 及 設 備 投 資 物 業 投 資 物 業 是 指 為 了 賺 取 租 金 收 入 及 或 資 本 升 值, 而 不 是 為 了 用 於 生 產 商 品 提 供 勞 務 或 經 營 管 理 而 持 有 的, 或 為 了 在 一 般 業 務 過 程 中 出 售 而 持 有 的 土 地 及 樓 宇 投 資 物 業 按 成 本 初 始 計 量, 包 括 交 易 成 本 ; 投 資 物 業 按 歷 史 成 本 減 累 計 折 舊 及 任 何 減 值 撥 備 計 算 折 舊 於 20 年 至 40 年 預 期 可 使 用 年 限 以 直 線 法 計 算 只 有 有 關 項 目 的 未 來 經 濟 利 益 可 能 流 入 本 集 團, 且 該 項 目 成 本 能 可 靠 計 算 時, 其 後 續 開 支 計 入 資 產 賬 面 值 所 有 其 他 維 修 及 保 養 費 用 於 產 生 的 財 務 期 間 自 損 益 表 扣 除 投 資 物 業 報 廢 或 出 售 的 任 何 收 益 或 虧 損 於 報 廢 或 出 售 年 度 內 在 損 益 表 中 予 以 確 認 倘 投 資 物 業 為 業 主 自 用, 則 重 新 分 類 為 物 業 廠 房 及 設 備, 而 其 於 重 新 分 類 當 日 的 賬 面 值 作 為 入 賬 的 成 本 倘 物 業 廠 房 及 設 備 因 用 途 改 變 而 成 為 投 資 物 業, 則 該 項 目 於 轉 讓 當 日 的 賬 面 值 入 賬 確 認 為 投 資 物 業 的 成 本 現 正 建 設 或 開 發 以 供 日 後 作 為 投 資 物 業 的 物 業 均 分 類 為 投 資 物 業 開 發 中 物 業 開 發 中 物 業 乃 準 備 於 完 成 後 持 作 待 售 於 完 成 日, 該 物 業 轉 為 已 建 成 待 售 物 業 開 發 中 物 業 以 成 本 值 及 可 變 現 淨 值 的 較 低 者 列 賬, 並 包 括 土 地 成 本 建 造 成 本 借 貸 成 本 專 業 費 用 及 其 他 直 接 由 該 物 業 於 開 發 期 間 產 生 的 成 本 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 80

82 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 2.4 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 開 發 中 物 業 ( 續 ) 準 備 持 作 待 售 及 預 期 將 由 報 告 期 終 日 起 計 12 個 月 內 完 成 的 開 發 中 物 業 乃 分 類 為 流 動 資 產 準 備 持 作 待 售 及 預 期 將 由 報 告 期 終 日 起 計 12 個 月 後 完 成 的 開 發 中 物 業 乃 分 類 為 非 流 動 資 產 待 售 的 非 流 動 資 產 及 處 置 組 倘 非 流 動 資 產 或 處 置 組 的 賬 面 值 可 透 過 一 項 出 售 交 易 而 非 透 過 持 續 使 用 而 取 回, 則 會 分 類 被 待 售 項 目 但 僅 有 有 關 出 售 成 交 的 機 會 極 高, 且 該 資 產 或 處 置 組 以 其 現 有 狀 況 可 供 即 時 出 售, 方 會 被 視 為 待 售 項 目 所 有 分 類 為 處 置 組 的 附 屬 公 司 資 產 及 負 債 重 新 分 類 為 待 售 項 目, 而 不 論 本 集 團 於 出 售 後 有 否 保 留 其 前 附 屬 公 司 的 非 控 股 權 益 被 分 類 為 待 售 的 非 流 動 資 產 或 處 置 組 ( 除 遞 延 稅 項 資 產 及 金 融 資 產 外 ) 按 其 先 前 的 賬 面 值 與 公 允 值 減 出 售 成 本 兩 者 中 的 較 低 者 計 量 分 類 為 待 售 的 物 業 廠 房 及 設 備 以 及 無 形 資 產 毋 須 計 算 折 舊 或 攤 銷 無 形 資 產 ( 非 商 譽 ) 單 獨 收 購 的 無 形 資 產 初 始 確 認 時 按 成 本 計 量 企 業 合 併 時 收 購 的 無 形 資 產, 其 成 本 為 收 購 日 期 的 公 允 值 無 形 資 產 為 確 定 使 用 年 限 無 形 資 產 確 定 使 用 年 限 的 無 形 資 產 隨 後 在 其 可 使 用 經 濟 年 限 內 攤 銷, 並 在 出 現 可 能 減 值 的 跡 象 時 進 行 評 估 至 少 每 年 一 次 在 各 財 政 年 結 日 對 確 定 使 用 年 限 的 無 形 資 產 的 攤 銷 期 間 及 攤 銷 方 法 進 行 複 核 81 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

83 2013 年 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 租 賃 與 資 產 所 有 權 有 關 的 全 部 風 險 及 報 酬 ( 非 法 定 所 有 權 ) 實 質 上 已 轉 入 本 集 團 的 租 賃 確 認 為 融 資 租 賃 與 資 產 所 有 權 有 關 的 全 部 風 險 及 報 酬 仍 然 由 出 租 人 持 有 的 租 賃 視 為 經 營 租 賃 核 算 若 本 集 團 為 出 租 人, 本 集 團 在 經 營 租 賃 項 下 出 租 的 資 產 計 入 非 流 動 資 產, 經 營 租 賃 項 下 的 應 收 租 金 在 租 期 內 按 直 線 法 計 入 損 益 表 的 貸 方 若 本 集 團 為 承 租 人, 經 營 租 賃 項 下 應 付 租 金 減 去 從 出 租 人 處 接 收 的 任 何 獎 勵 後 的 淨 額 在 租 期 內 按 直 線 法 在 損 益 表 中 扣 除 或 資 本 化 為 在 建 工 程 投 資 物 業 及 開 發 中 物 業 成 本 的 一 部 分 經 營 租 賃 項 下 的 預 付 土 地 租 金 按 成 本 入 賬, 並 在 租 期 內 按 直 線 法 進 行 後 續 確 認 當 租 金 無 法 可 靠 地 劃 分 為 土 地 及 樓 宇 的 元 素 時, 全 數 租 金 列 入 土 地 及 樓 宇 的 成 本 作 為 物 業 廠 房 及 設 備 的 融 資 租 賃 收 買 租 約 收 買 租 約 指 本 集 團 向 舊 租 戶 付 款 以 收 買 其 租 約 收 買 租 約 乃 按 成 本 減 任 何 減 值 虧 損 列 賬, 並 於 20 年 的 租 期 內 以 直 線 法 攤 銷 投 資 及 其 他 金 融 資 產 初 始 確 認 及 計 量 金 融 資 產 於 初 始 確 認 時 分 類 為 按 公 允 值 列 入 損 益 的 金 融 資 產 貸 款 及 應 收 款 項 持 有 至 到 期 的 投 資, 以 及 可 供 出 售 的 金 融 投 資 或 指 定 為 有 效 對 沖 的 對 沖 工 具 的 衍 生 工 具 ( 如 適 用 ) 初 始 確 認 金 融 資 產 時, 乃 按 公 允 值 加 收 購 該 金 融 資 產 應 佔 的 交 易 成 本 列 賬, 惟 按 公 允 值 列 入 損 益 的 金 融 資 產 除 外 金 融 資 產 的 所 有 一 般 買 賣 均 於 交 易 日 ( 即 本 集 團 承 諾 買 賣 資 產 當 日 ) 確 認 一 般 買 賣 指 必 須 於 市 場 所 在 地 法 例 或 規 例 一 般 指 定 的 時 間 內 交 付 資 產 的 金 融 資 產 買 賣 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 82

84 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 2.4 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 投 資 及 其 他 金 融 資 產 ( 續 ) 後 續 計 量 金 融 資 產 的 計 量 取 決 於 其 分 類, 如 下 : 按 公 允 值 列 入 損 益 的 金 融 資 產 按 公 允 值 列 入 損 益 的 金 融 資 產 包 括 持 作 買 賣 的 金 融 資 產 及 於 初 始 確 認 時 指 定 為 按 公 允 值 列 入 損 益 的 金 融 資 產 倘 收 購 金 融 資 產 的 目 的 是 為 在 短 期 內 出 售, 則 該 等 資 產 分 類 為 持 作 買 賣 包 括 獨 立 嵌 入 式 衍 生 工 具 在 內 的 衍 生 工 具 亦 分 類 為 持 作 買 賣, 惟 指 定 為 香 港 會 計 準 則 第 39 號 所 界 定 的 有 效 對 沖 工 具 除 外 按 公 允 值 列 入 損 益 的 金 融 資 產 按 公 允 值 列 入 財 務 狀 況 表, 而 公 允 值 的 正 變 動 淨 值 於 收 益 表 列 為 其 他 收 入 及 收 益, 公 允 值 的 負 變 動 淨 值 於 損 益 表 列 為 融 資 成 本 該 等 公 允 值 變 動 淨 額 不 包 括 有 關 該 等 金 融 資 產 所 賺 取 的 任 何 股 息 或 利 息, 相 關 變 動 根 據 下 文 收 入 確 認 所 載 政 策 確 認 僅 在 滿 足 香 港 會 計 準 則 第 39 號 時, 於 初 始 確 認 日 將 金 融 資 產 指 定 為 按 公 允 值 列 入 損 益 的 金 融 資 產 倘 嵌 入 於 主 合 約 的 衍 生 工 具 的 經 濟 特 質 及 風 險 與 主 合 約 中 的 經 濟 特 質 及 風 險 無 密 切 關 係, 且 主 合 約 並 無 持 作 買 賣 或 指 定 為 按 公 允 值 列 入 損 益, 則 該 等 嵌 入 於 主 合 約 的 衍 生 工 具 將 視 作 獨 立 衍 生 工 具 並 按 公 允 值 列 賬 該 等 嵌 入 式 衍 生 工 具 按 公 允 值 計 量, 公 允 值 變 動 於 損 益 表 確 認 只 有 合 約 條 款 的 變 動 將 大 幅 改 變 所 規 定 的 現 金 流 量, 或 將 金 融 資 產 重 新 分 類 為 不 屬 於 按 公 允 值 列 入 損 益 類 別 時, 方 會 重 新 進 行 評 估 83 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

85 2013 年 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 投 資 及 其 他 金 融 資 產 ( 續 ) 貸 款 及 應 收 款 項 貸 款 及 應 收 款 項 乃 具 有 固 定 或 可 確 定 付 款 金 額, 但 並 無 活 躍 市 場 報 價 的 非 衍 生 金 融 資 產 於 初 始 計 量 後, 有 關 資 產 其 後 乃 按 實 際 利 率 法 以 攤 銷 成 本 減 去 任 何 減 值 撥 備 計 量 計 量 攤 銷 成 本 時 已 考 慮 到 獲 得 時 產 生 的 任 何 折 現 或 溢 價, 包 括 構 成 實 際 利 率 的 費 用 或 成 本 實 際 利 率 攤 銷 計 入 損 益 表 的 其 他 收 入 及 收 益 減 值 虧 損 則 於 損 益 表 中 確 認 為 貸 款 的 融 資 成 本 及 應 收 款 項 的 其 他 開 支 持 有 至 到 期 的 投 資 倘 本 集 團 有 明 確 意 圖 且 有 能 力 持 有 至 到 期 日, 具 有 固 定 或 可 釐 定 付 款 金 額 及 固 定 到 期 日 的 非 衍 生 金 融 資 產 會 分 類 為 持 有 至 到 期 的 投 資 持 作 到 期 投 資 其 後 以 實 際 利 率 法 按 攤 銷 成 本 減 任 何 減 值 撥 備 計 量 攤 銷 成 本 於 計 及 任 何 收 購 折 讓 或 溢 價 後 計 算, 並 包 括 屬 實 際 利 率 一 部 分 的 費 用 或 成 本 實 際 利 率 攤 銷 計 入 損 益 表 的 財 務 收 入 減 值 引 起 的 虧 損 於 損 益 表 內 其 他 開 支 確 認 可 供 出 售 的 金 融 投 資 可 供 出 售 的 金 融 投 資 是 指 上 市 及 非 上 市 股 本 投 資 中 的 非 衍 生 金 融 資 產 分 類 為 可 供 出 售 的 權 益 投 資 指 既 未 分 類 為 持 作 買 賣 亦 未 指 定 為 按 公 允 值 列 入 損 益 的 投 資 該 類 別 中 的 債 務 證 券 指 有 意 無 限 期 持 有 的 證 券, 且 該 等 證 券 可 能 會 因 應 流 動 資 金 需 求 或 應 對 市 況 變 動 而 出 售 在 初 始 確 認 後, 可 供 出 售 的 金 融 投 資 其 後 按 照 公 允 值 計 量, 未 變 現 利 潤 或 虧 損 於 可 供 出 售 投 資 重 估 儲 備 中 確 認 為 其 他 全 面 收 益, 直 至 該 投 資 終 止 確 認, 當 累 計 利 潤 或 虧 損 由 可 供 出 售 投 資 重 估 儲 備 重 新 分 類 至 損 益 表 中 其 他 收 入 項 下, 或 直 至 該 投 資 釐 定 為 減 值, 此 時 累 計 利 潤 或 虧 損 由 可 供 出 售 投 資 估 值 儲 備 重 新 分 類 至 損 益 表 中 其 他 收 益 或 虧 損 項 下 持 有 可 供 出 售 金 融 投 資 時, 利 息 及 股 息 應 根 據 下 文 收 入 確 認 所 載 政 策 分 別 以 利 息 收 入 及 股 息 收 入 記 錄 於 全 面 損 益 表 的 其 他 收 入 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 84

86 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 2.4 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 投 資 及 其 他 金 融 資 產 ( 續 ) 可 供 出 售 的 金 融 投 資 ( 續 ) 當 因 為 (a) 合 理 的 公 允 值 估 計 範 圍 的 變 動 對 該 投 資 而 言 是 重 大 的 或 (b) 在 上 述 範 圍 內 的 各 種 估 計 價 的 概 率 不 能 夠 合 理 地 評 估 及 用 於 估 計 公 允 值, 而 不 能 可 靠 計 算 非 上 市 股 本 投 資 的 公 允 值 時, 該 類 投 資 以 成 本 減 任 何 減 值 虧 損 列 賬 本 集 團 評 估 近 期 出 售 其 可 供 出 售 金 融 資 產 的 能 力 及 意 向 是 否 仍 屬 適 當 倘 於 極 少 情 況 下 本 集 團 因 市 場 不 活 躍 而 無 法 買 賣 該 等 金 融 資 產, 且 管 理 層 有 能 力 及 意 向 於 可 預 見 未 來 持 有 該 等 資 產 或 持 有 該 等 資 產 至 到 期, 本 集 團 可 能 選 擇 重 新 分 類 該 等 金 融 資 產 對 於 從 可 供 出 售 類 別 重 新 分 類 的 金 融 資 產, 於 重 新 分 類 當 日 的 公 允 賬 面 值 成 為 其 新 攤 銷 成 本, 以 及 有 關 該 資 產 之 前 已 於 權 益 確 認 的 任 何 收 益 或 虧 損, 於 該 投 資 的 尚 餘 期 限 內 採 用 實 際 利 率 在 損 益 攤 銷 新 攤 銷 成 本 與 到 期 金 額 之 間 的 差 額 亦 於 資 產 的 尚 餘 年 期 內 採 用 實 際 利 率 攤 銷 倘 該 資 產 其 後 釐 定 為 減 值, 則 於 權 益 記 錄 的 賬 項 被 重 新 分 類 至 損 益 表 終 止 確 認 金 融 資 產 在 下 列 情 況 下, 本 集 團 將 主 要 終 止 確 認 ( 即 自 本 集 團 的 綜 合 財 務 狀 況 表 內 剔 除 ) 金 融 資 產 ( 或 一 項 或 一 組 同 類 金 融 資 產 的 部 分 ( 如 適 用 )): 收 取 該 項 資 產 所 得 現 金 流 量 的 權 利 經 已 屆 滿 ; 或 本 集 團 已 轉 讓 收 取 該 項 資 產 所 得 現 金 流 量 的 權 利, 或 須 根 據 一 項 轉 付 安 排, 對 第 三 方 承 擔 全 數 支 付 ( 沒 有 嚴 重 延 緩 ) 已 收 取 現 金 流 量 的 責 任 ; 而 (a) 本 集 團 已 轉 讓 該 資 產 的 絕 大 部 分 風 險 及 回 報 ; 或 (b) 本 集 團 並 無 轉 讓 或 保 留 該 資 產 的 絕 大 部 分 風 險 及 回 報, 但 已 轉 讓 該 資 產 的 控 制 權 85 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

87 2013 年 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 終 止 確 認 金 融 資 產 ( 續 ) 倘 本 集 團 轉 讓 其 收 取 該 資 產 所 得 現 金 流 量 的 權 利 或 已 訂 立 一 項 轉 付 安 排, 會 評 估 其 有 否 保 留 該 項 資 產 的 絕 大 部 分 風 險 和 回 報, 以 及 其 程 度 如 本 集 團 並 無 轉 讓 或 保 留 該 資 產 的 絕 大 部 分 風 險 及 回 報 亦 並 無 轉 讓 該 資 產 的 控 制 權, 本 集 團 將 在 本 集 團 持 續 參 與 該 已 轉 讓 資 產 的 前 提 下 繼 續 確 認 該 資 產 在 該 情 況 下, 本 集 團 亦 確 認 相 關 負 債 已 轉 讓 資 產 及 相 關 負 債 按 反 映 本 集 團 已 保 留 權 利 及 責 任 的 基 準 計 量 金 融 資 產 的 減 值 在 各 報 告 期 終 日, 本 集 團 評 估 是 否 有 一 項 金 融 資 產 或 一 組 金 融 資 產 存 在 減 值 的 客 觀 證 據 倘 於 初 始 確 認 該 資 產 後 發 生 一 項 或 多 項 事 件 對 該 項 或 該 組 金 融 資 產 的 估 計 未 來 現 金 流 量 所 造 成 的 影 響 乃 能 夠 可 靠 地 估 計, 則 表 示 減 值 存 在 減 值 跡 象 可 包 括 一 名 或 一 群 債 務 人 正 面 臨 重 大 經 濟 困 難 違 約 或 未 能 償 還 利 息 或 本 金 彼 等 有 可 能 破 產 或 進 行 其 他 財 務 重 組, 以 及 有 可 觀 察 得 到 的 數 據 顯 示 估 計 未 來 現 金 流 量 出 現 可 計 量 的 減 少, 例 如 欠 款 數 目 變 動 或 出 現 與 違 約 相 關 的 經 濟 狀 況 按 攤 銷 成 本 列 賬 的 金 融 資 產 就 按 攤 銷 成 本 列 賬 的 金 融 資 產 而 言, 本 集 團 首 先 對 具 個 別 重 要 性 的 金 融 資 產 進 行 個 別 評 估, 評 估 個 別 資 產 是 否 存 在 減 值, 或 對 非 具 個 別 重 要 性 的 金 融 資 產 進 行 共 同 評 估 倘 本 集 團 釐 定 經 個 別 評 估 的 金 融 資 產 ( 無 論 具 有 重 要 性 與 否 ) 並 無 存 在 客 觀 減 值 證 據, 則 會 將 該 資 產 歸 入 一 組 具 有 類 似 信 貸 風 險 特 性 的 金 融 資 產 內, 然 後 共 同 評 估 減 值 個 別 評 估 減 值 及 為 其 確 認 或 繼 續 確 認 減 值 虧 損 的 資 產, 在 共 同 評 估 減 值 時 不 會 包 括 在 內 已 識 別 的 減 值 虧 損 金 額 按 資 產 的 賬 面 值 與 估 計 未 來 現 金 流 量 ( 不 包 括 尚 未 產 生 的 日 後 信 貸 損 失 ) 的 現 值 之 間 的 差 額 計 算 估 計 未 來 現 金 流 量 的 現 值 按 金 融 資 產 原 有 實 際 利 率 ( 即 初 始 確 認 時 的 實 際 利 率 ) 折 現 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 86

88 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 2.4 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 金 融 資 產 的 減 值 ( 續 ) 按 攤 銷 成 本 列 賬 的 金 融 資 產 ( 續 ) 資 產 的 賬 面 值 可 透 過 使 用 備 抵 賬 調 低, 虧 損 在 損 益 表 中 確 認 利 息 收 入 繼 續 按 減 少 後 的 賬 面 值 採 用 計 量 減 值 虧 損 時 用 以 折 現 未 來 現 金 流 量 的 利 率 計 算 當 預 期 將 來 並 不 可 能 收 回 及 所 有 抵 押 已 變 現 或 轉 撥 至 本 集 團, 貸 款 與 應 收 款 項 連 同 任 何 相 關 的 備 抵 應 被 撇 銷 其 後, 倘 於 確 認 減 值 後 發 生 事 件 而 導 致 估 計 減 值 虧 損 金 額 增 加 或 減 少, 則 先 前 確 認 的 減 值 虧 損 可 透 過 調 整 備 抵 賬 予 以 增 加 或 減 少 倘 撇 銷 數 額 其 後 收 回, 收 回 的 數 額 則 計 入 損 益 表 按 成 本 計 價 的 資 產 倘 有 客 觀 證 據 表 明, 因 公 允 值 無 法 可 靠 計 算 而 不 以 公 允 值 列 賬 的 無 報 價 權 益 工 具 出 現 減 值 虧 損, 有 關 虧 損 金 額 按 資 產 賬 面 值 與 估 計 未 來 現 金 流 量 按 類 似 金 融 資 產 現 行 市 場 回 報 率 折 讓 的 現 值 之 間 的 差 額 計 算 該 等 資 產 的 減 值 虧 損 不 得 撥 回 可 供 出 售 的 金 融 投 資 就 可 供 出 售 的 金 融 投 資 而 言, 本 集 團 將 於 各 報 告 期 終 日 評 估 一 項 投 資 或 一 組 投 資 有 沒 有 出 現 減 值 的 客 觀 證 據 倘 可 供 出 售 的 金 融 資 產 出 現 減 值, 其 成 本 ( 扣 除 任 何 本 金 付 款 及 攤 銷 ) 與 其 現 行 公 允 值 兩 者 間 的 差 異 減 去 過 往 在 損 益 表 內 確 認 的 任 何 減 值 虧 損, 將 從 其 他 全 面 收 益 中 移 除, 並 於 損 益 表 內 確 認 87 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

89 2013 年 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 金 融 資 產 的 減 值 ( 續 ) 可 供 出 售 的 金 融 投 資 ( 續 ) 倘 權 益 投 資 被 分 類 列 作 可 供 出 售, 則 客 觀 跡 象 將 包 括 該 項 投 資 的 公 允 值 大 幅 或 長 期 跌 至 低 於 其 成 本 值 大 幅 乃 相 對 於 投 資 的 原 成 本 而 評 估, 而 長 期 則 相 對 於 出 現 公 允 值 低 於 其 原 成 本 的 時 期 而 評 估 倘 出 現 減 值 跡 象, 則 累 計 虧 損 ( 按 收 購 成 本 與 現 時 公 允 值 的 差 額 減 該 項 投 資 先 前 在 損 益 表 內 確 認 的 任 何 減 值 虧 損 計 量 ) 將 從 其 他 全 面 收 益 中 移 除, 並 於 損 益 表 內 確 認 分 類 為 可 供 出 售 的 權 益 工 具 的 減 值 虧 損 不 可 透 過 收 益 表 回 撥, 其 公 允 值 的 增 加 經 扣 除 減 值 後 直 接 於 其 他 全 面 收 益 中 確 認 金 融 負 債 初 始 確 認 及 計 量 金 融 負 債 於 初 始 確 認 時 分 類 為 貸 款 及 借 貸, 或 分 類 為 指 定 為 有 效 對 沖 的 對 沖 工 具 的 衍 生 工 具 ( 如 適 用 ) 所 有 金 融 負 債 於 初 始 確 認 時 按 公 允 值 確 認, 而 倘 為 貸 款 及 借 款, 則 扣 除 直 接 歸 屬 的 交 易 成 本 確 認 本 集 團 的 金 融 負 債 包 括 應 付 貿 易 款 項 及 應 付 票 據 其 他 應 付 款 項 應 付 關 連 人 士 款 項 計 息 銀 行 貸 款 及 借 款, 以 及 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 後 續 計 量 金 融 負 債 的 計 量 取 決 於 其 分 類, 詳 情 如 下 : 貸 款 及 借 款 於 初 始 確 認 後, 計 息 銀 行 貸 款 其 後 以 實 際 利 率 法 按 攤 銷 成 本 計 量, 但 如 折 現 的 影 響 甚 微, 則 按 成 本 列 賬 利 潤 及 虧 損 乃 於 負 債 終 止 確 認 時 及 於 按 實 際 利 率 攤 銷 的 過 程 中 於 損 益 表 中 確 認 計 算 攤 銷 成 本 時 計 及 收 購 所 產 生 的 任 何 折 讓 或 溢 價, 亦 包 括 作 為 實 際 利 率 一 部 分 的 費 用 或 成 本 實 際 利 率 攤 銷 乃 計 入 損 益 表 的 融 資 成 本 中 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 88

90 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 2.4 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 金 融 負 債 ( 續 ) 財 務 擔 保 合 約 本 集 團 發 出 的 財 務 擔 保 合 約 乃 因 特 定 債 務 人 無 法 按 債 務 工 具 的 條 款 支 付 到 期 款 項, 而 須 向 合 約 持 有 人 支 付 款 項 以 彌 補 其 因 此 所 招 致 損 失 的 合 約 財 務 擔 保 合 約 初 始 乃 按 公 允 值 並 就 與 發 出 擔 保 直 接 相 關 的 交 易 成 本 進 行 調 整 後, 確 認 為 負 債 於 初 始 確 認 後, 本 集 團 按 以 下 兩 者 中 的 較 高 者 計 量 財 務 擔 保 合 約 :(i) 於 報 告 期 終 日 繳 付 現 有 負 債 所 需 開 支 的 最 佳 估 計 金 額 ; 及 (ii) 初 始 確 認 的 金 額 減 ( 如 適 用 ) 累 計 攤 銷 可 換 股 債 券 可 換 股 債 券 中 顯 示 負 債 特 徵 的 部 分, 在 扣 除 交 易 成 本 後 在 財 務 狀 況 表 中 確 認 為 負 債 發 行 可 換 股 債 券 時, 採 用 同 等 非 可 換 股 債 券 的 市 值, 釐 定 負 債 部 分 的 公 允 值, 該 數 額 按 攤 銷 成 本 基 準 持 續 列 為 長 期 負 債, 直 至 換 股 或 贖 回 被 註 銷 為 止 所 得 款 項 餘 款 分 配 至 已 確 認 的 換 股 期 權, 扣 除 交 易 成 本 後 計 入 權 益 於 其 後 年 度, 換 股 期 權 的 賬 面 值 不 會 重 新 計 量 交 易 成 本 乃 根 據 初 始 確 認 該 等 工 具 時, 所 得 款 項 於 負 債 及 權 益 成 份 的 分 配 攤 分 至 可 換 股 債 券 的 負 債 及 權 益 成 份 倘 債 券 被 贖 回, 公 允 值 與 其 負 債 部 分 及 衍 生 工 具 賬 面 值 間 的 任 何 差 額 即 時 於 損 益 中 確 認 贖 回 款 項 總 額 與 負 債 部 分 及 衍 生 工 具 公 允 值 間 的 差 額 被 當 作 贖 回 可 換 股 債 券 權 益 部 分 的 款 項 此 被 視 作 可 換 股 債 券 權 益 部 分 的 贖 回 款 項 直 接 於 權 益 內 處 理 終 止 確 認 金 融 負 債 當 負 債 項 下 的 責 任 獲 解 除 或 取 消 或 屆 滿 時, 終 止 確 認 金 融 負 債 倘 現 有 金 融 負 債 被 來 自 同 一 借 款 人 但 條 款 極 不 相 同 的 另 一 項 負 債 所 取 代, 或 對 現 有 負 債 的 條 款 進 行 大 幅 修 改, 上 述 更 替 或 修 訂 將 被 視 作 終 止 確 認 原 有 負 債 及 確 認 新 負 債, 而 有 關 賬 面 值 的 差 額 於 損 益 表 內 確 認 89 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

91 2013 年 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 金 融 工 具 的 抵 銷 倘 目 前 有 可 執 行 法 定 權 利 抵 銷 已 確 認 金 額 並 擬 按 淨 額 基 準 結 算, 或 同 時 變 賣 資 產 及 償 還 負 債 時, 金 融 資 產 及 金 融 負 債 才 會 互 相 抵 銷, 並 在 財 務 狀 況 表 內 以 淨 額 列 示 庫 存 股 份 重 新 購 入 的 本 身 股 本 工 具 ( 庫 存 股 份 ) 按 成 本 確 認 及 從 權 益 中 扣 減 就 購 買 銷 售 發 行 或 註 銷 本 集 團 本 身 的 股 本 工 具 而 言, 毋 須 於 損 益 表 內 確 認 收 益 或 虧 損 賬 面 值 與 代 價 之 間 的 任 何 差 額 於 權 益 內 確 認 存 貨 存 貨 包 括 採 購 用 作 轉 售 的 貨 品, 按 成 本 與 可 變 現 淨 值 兩 者 的 較 低 者 入 賬 貨 品 成 本 按 先 進 先 出 法 計 算, 包 括 貨 品 採 購 成 本 及 其 他 直 接 成 本 可 變 現 淨 值 乃 根 據 日 常 業 務 的 估 計 售 價 減 相 關 的 變 動 銷 售 開 支 現 金 及 現 金 等 價 物 列 示 於 綜 合 現 金 流 量 表 中 的 現 金 及 現 金 等 價 物 包 括 庫 存 現 金 活 期 存 款, 以 及 期 限 短 流 動 性 強 易 於 轉 換 為 已 知 金 額 現 金 價 值 變 動 風 險 很 小 獲 得 時 到 期 日 一 般 在 3 個 月 內 並 且 構 成 本 集 團 現 金 管 理 不 可 分 割 的 組 成 部 分 的 投 資 列 示 於 財 務 狀 況 表 中 的 現 金 及 現 金 等 價 物 包 括 庫 存 現 金 及 銀 行 存 款, 包 括 未 限 定 用 途 的 定 期 存 款 撥 備 當 過 去 事 件 產 生 了 現 時 ( 法 律 或 推 定 ) 義 務 且 及 可 能 必 須 在 未 來 以 資 源 流 出 清 償 該 義 務 時, 若 可 以 可 靠 地 估 計 該 義 務 的 金 額, 則 計 提 撥 備 若 折 現 的 影 響 重 大, 計 提 的 撥 備 金 為 預 計 用 於 清 償 義 務 的 未 來 支 出 在 報 告 期 終 日 的 現 值 由 於 時 間 推 移 產 生 的 折 現 值 的 增 加 計 入 損 益 表 的 融 資 成 本 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 90

92 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 2.4 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 遞 延 收 入 本 集 團 設 立 一 項 忠 誠 獎 勵 計 劃, 該 計 劃 讓 顧 客 能 夠 於 本 集 團 的 百 貨 店 購 買 產 品 時 獲 得 累 積 得 分 在 須 獲 取 最 低 得 分 的 規 限 下, 得 分 其 後 可 換 取 贈 券 及 贈 品 當 顧 客 使 用 贈 券 向 本 集 團 購 買 產 品 時 等 同 現 金 所 收 取 的 代 價 於 所 出 售 產 品 及 所 發 出 得 分 之 間 分 配, 而 分 配 至 得 分 的 代 價 與 其 公 允 值 相 同 得 分 的 公 允 值 乃 採 用 統 計 性 分 析 釐 定 所 發 出 得 分 的 公 允 值 予 以 遞 延, 並 於 得 分 獲 換 領 時 確 認 為 收 入 所 得 稅 所 得 稅 包 括 當 期 及 遞 延 稅 項 與 在 損 益 以 外 確 認 的 項 目 有 關 的 所 得 稅, 乃 於 損 益 以 外 確 認, 即 於 其 他 全 面 收 益 或 直 接 於 權 益 確 認 本 期 及 過 往 期 間 的 即 期 稅 項 資 產 及 負 債, 乃 根 據 於 報 告 期 終 日 已 頒 佈 或 實 質 頒 佈 的 稅 率 ( 及 稅 法 ), 經 計 及 本 集 團 經 營 所 在 國 家 的 現 行 詮 釋 及 慣 例, 按 預 期 自 稅 務 機 關 收 回 或 向 其 繳 付 的 金 額 計 算 遞 延 稅 項 採 用 負 債 法, 就 資 產 與 負 債 的 稅 基 與 財 務 報 告 的 有 關 賬 面 值 於 報 告 期 終 日 的 所 有 暫 時 差 額 作 出 撥 備 所 有 應 課 稅 暫 時 差 額 均 確 認 為 遞 延 稅 項 負 債, 惟 : 對 於 企 業 合 併 以 外 的 交 易, 倘 有 關 交 易 於 當 時 對 會 計 利 潤 或 稅 務 盈 虧 並 無 影 響, 則 有 關 初 始 確 認 的 商 譽 或 資 產 或 負 債 所 產 生 的 遞 延 稅 項 負 債 不 在 此 列 ; 及 對 於 投 資 附 屬 公 司 聯 營 公 司 及 合 營 公 司 的 有 關 應 課 稅 暫 時 差 額, 倘 能 控 制 有 關 暫 時 差 額 的 回 撥 時 間 而 於 可 見 將 來 應 不 會 回 撥, 則 亦 不 在 此 列 91 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

93 2013 年 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 所 得 稅 ( 續 ) 所 有 可 抵 扣 暫 時 差 額 承 前 未 動 用 稅 項 資 產 及 任 何 未 動 用 稅 項 虧 損 均 確 認 為 遞 延 稅 項 資 產 倘 可 能 取 得 應 課 稅 利 潤 以 供 動 用 可 抵 扣 暫 時 差 額, 承 前 未 動 用 稅 項 資 產 及 未 動 用 稅 項 虧 損 可 予 動 用, 則 會 確 認 遞 延 稅 項 資 產, 惟 : 對 於 企 業 合 併 以 外 的 交 易, 倘 有 關 交 易 於 當 時 對 會 計 利 潤 或 稅 務 盈 虧 並 無 影 響, 則 初 始 確 認 的 資 產 或 負 債 所 產 生 的 遞 延 稅 項 資 產 則 不 在 此 列 ; 及 對 於 投 資 附 屬 公 司 聯 營 公 司 及 合 營 公 司 的 有 關 可 抵 扣 暫 時 差 額, 則 僅 在 有 關 暫 時 差 額 可 能 於 可 見 將 來 回 撥, 並 有 應 課 稅 利 潤 以 供 動 用 暫 時 差 額 予 以 抵 銷 的 情 況 下, 方 會 確 認 遞 延 稅 項 資 產 遞 延 稅 項 資 產 的 賬 面 值 於 各 報 告 期 終 日 檢 討, 倘 不 再 可 能 有 足 夠 應 課 稅 利 潤 以 供 動 用 所 有 或 部 分 遞 延 稅 項 資 產, 則 遞 延 稅 項 資 產 將 相 應 減 少 於 各 報 告 期 終 日 重 新 評 估 未 確 認 的 遞 延 稅 項 資 產 時, 倘 可 能 有 足 夠 應 課 稅 利 潤 以 收 回 所 有 或 部 分 遞 延 稅 項 資 產, 則 予 以 確 認 遞 延 稅 項 資 產 及 負 債 乃 根 據 於 報 告 期 終 日 已 頒 佈 或 實 質 頒 佈 的 稅 率 ( 及 稅 法 ), 按 預 期 實 現 有 關 資 產 或 清 償 有 關 負 債 期 間 的 適 用 稅 率 釐 定 倘 即 期 稅 項 資 產 與 即 期 稅 項 負 債 可 合 法 地 互 相 抵 銷, 且 遞 延 稅 項 關 乎 同 一 應 課 稅 實 體 及 同 一 稅 務 機 關, 則 遞 延 稅 項 資 產 與 遞 延 稅 項 負 債 可 互 相 抵 銷 政 府 補 貼 政 府 補 貼 在 可 合 理 確 認 將 可 獲 得 補 貼 及 符 合 所 有 附 帶 條 件 時, 按 其 公 允 值 予 以 確 認 若 補 貼 與 費 用 項 目 有 關, 則 在 補 貼 對 應 其 擬 補 償 成 本 支 銷 期 間 內 系 統 地 確 認 為 收 入 若 補 貼 與 資 產 相 關, 則 從 資 產 的 賬 面 值 中 扣 減 並 透 過 扣 減 的 折 舊 開 支 而 轉 撥 至 損 益 表 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 92

94 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 2.4 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 政 府 補 貼 ( 續 ) 倘 若 本 集 團 收 到 非 貨 幣 資 產 補 貼, 則 有 關 補 貼 會 以 非 貨 幣 資 產 的 公 允 值 記 錄, 並 在 相 關 資 產 的 預 期 使 用 年 限 內 每 年 按 等 額 計 入 損 益 表 收 入 確 認 收 入 包 括 於 本 集 團 日 常 業 務 銷 售 貨 品 及 提 供 服 務 的 已 收 或 應 收 代 價 的 公 允 值 收 入 按 已 收 代 價 的 公 允 值, 經 扣 除 附 加 稅 估 計 退 貨 回 扣 及 折 扣 以 及 撇 銷 本 集 團 內 部 的 銷 售 額 後 計 量 收 入 確 認 如 下 : (a) 商 品 銷 售 - 零 售 貨 品 銷 售 額 於 本 集 團 公 司 向 客 戶 銷 售 貨 品 時 確 認 零 售 額 通 常 以 現 金 借 記 卡 或 信 用 卡 結 算 (b) 佣 金 收 入 特 許 專 營 銷 售 的 佣 金 收 入 於 有 關 特 許 專 營 商 銷 售 貨 品 時 確 認 商 品 銷 售 和 特 許 專 營 銷 售 所 授 出 的 客 戶 忠 誠 獎 勵 額 乃 於 授 出 時 作 為 銷 售 交 易 的 一 個 獨 立 組 成 部 分 列 賬 銷 售 交 易 的 已 收 代 價 會 在 忠 誠 獎 勵 額 與 銷 售 的 其 他 組 成 部 分 之 間 進 行 分 配 分 配 至 忠 誠 獎 勵 額 的 款 項 乃 參 考 其 公 允 值 釐 定, 並 於 獎 勵 被 贖 回 前 或 該 責 任 因 其 他 原 因 解 除 前 列 作 遞 延 項 目 (c) 經 營 租 賃 租 金 收 入 及 展 示 區 租 賃 收 入 該 等 收 入 於 有 關 租 約 期 按 時 間 比 例 確 認 (d) 其 他 服 務 收 入 管 理 費 及 信 用 卡 手 續 費 等 其 他 服 務 收 入 按 照 評 估 實 際 服 務 佔 整 體 服 務 的 完 成 比 例, 於 提 供 服 務 的 會 計 期 間 確 認 93 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

95 2013 年 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 收 入 確 認 ( 續 ) (e) 管 理 費 收 入 經 營 百 貨 店 的 管 理 費 收 入 於 其 管 理 服 務 提 供 時 確 認 (f) 促 銷 收 入 促 銷 收 入 根 據 與 專 營 商 訂 立 的 相 關 合 約 條 款 及 據 此 提 供 的 服 務 而 確 認 (g) 物 業 銷 售 收 入 在 日 常 業 務 過 程 中 銷 售 物 業 所 得 收 入 於 達 成 所 有 下 列 標 準 時 確 認 : 與 物 業 擁 有 權 有 關 的 重 大 風 險 及 回 報 轉 嫁 予 買 家 ; 並 無 保 留 一 般 與 擁 有 權 有 關 的 持 續 管 理 參 與 權 或 物 業 的 有 效 控 制 權 ; 收 入 金 額 能 可 靠 計 算 ; 本 集 團 很 可 能 取 得 與 交 易 有 關 的 經 濟 利 益 ; 及 交 易 已 產 生 或 將 產 生 的 成 本 能 可 靠 計 量 當 相 關 物 業 的 建 築 工 程 已 完 工 及 已 取 得 有 關 政 府 機 關 發 出 的 物 業 完 工 報 告 物 業 交 付 予 買 家 及 有 關 應 收 款 項 的 可 收 回 性 能 合 理 地 確 保 時, 才 符 合 上 述 標 準 銷 售 物 業 時 收 取 的 按 金 於 收 入 確 認 當 日 前 列 入 綜 合 財 務 狀 況 表 中 的 流 動 負 債 內 (h) 利 息 收 入 利 息 收 入 以 實 際 利 率 法 按 時 間 比 例 確 認 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 94

96 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 2.4 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 收 入 確 認 ( 續 ) (i) 股 息 收 入 股 息 收 入 於 已 確 定 有 權 收 取 款 項 時 確 認 以 股 份 為 基 礎 的 支 付 本 公 司 設 立 一 項 購 股 權 計 劃, 向 為 本 集 團 的 成 就 做 出 貢 獻 的 合 格 參 與 者 給 予 獎 勵 及 回 報 本 集 團 員 工 ( 包 括 董 事 ) 以 股 份 為 基 礎 的 支 付 方 式 收 取 報 酬, 而 員 工 則 提 供 服 務 作 為 股 本 工 具 的 代 價 ( 以 股 權 結 算 的 交 易 ) 與 員 工 進 行 的 以 股 份 為 基 礎 支 付 的 交 易 成 本, 參 照 授 予 當 日 的 公 允 值 計 量 公 允 值 使 用 適 當 定 價 模 式 確 定, 請 參 閱 財 務 報 表 附 註 40 瞭 解 進 一 步 詳 情 以 股 權 結 算 的 交 易 成 本, 連 同 在 績 效 及 或 服 務 條 件 得 到 履 行 的 期 間 內 相 應 增 加 的 權 益 於 僱 員 福 利 開 支 內 確 認 於 歸 屬 日 期 前 的 各 報 告 期 終 日, 以 股 權 結 算 的 交 易 所 確 認 的 累 計 費 用, 反 映 了 歸 屬 期 屆 滿 的 程 度 及 本 集 團 對 於 最 終 將 歸 屬 的 股 本 工 具 數 量 的 最 佳 估 計 期 內 於 損 益 表 扣 除 或 計 入 的 金 額, 指 該 期 初 及 期 終 所 確 認 的 累 計 費 用 的 變 動 除 須 視 乎 市 場 條 件 或 非 歸 屬 條 件 而 歸 屬 的 以 股 權 結 算 的 交 易 外, 對 於 最 終 並 無 歸 屬 的 報 酬 並 不 確 認 為 開 支 而 對 於 須 視 乎 市 場 條 件 或 非 歸 屬 條 件 而 歸 屬 的 以 股 權 結 算 的 交 易, 在 所 有 其 他 績 效 均 獲 履 行 的 情 況 下, 不 論 市 場 條 件 是 否 符 合, 均 視 作 已 歸 屬 倘 若 以 股 權 結 算 的 購 股 權 的 條 款 有 所 變 更, 則 在 達 致 購 股 權 原 定 條 款 的 情 況 下, 所 確 認 的 開 支 最 少 須 達 到 猶 如 條 款 並 無 任 何 變 更 的 水 平 此 外, 倘 若 按 變 更 日 期 計 算, 任 何 變 更 導 致 以 股 份 為 基 礎 的 支 付 的 總 公 允 值 有 所 增 加, 或 對 僱 員 帶 來 其 他 利 益, 則 應 就 該 等 變 更 確 認 開 支 95 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

97 2013 年 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 以 股 份 為 基 礎 的 支 付 ( 續 ) 倘 若 以 股 權 結 算 的 購 股 權 被 註 銷, 應 被 視 為 已 於 註 銷 日 期 歸 屬, 任 何 尚 未 確 認 的 授 予 購 股 權 的 開 支, 均 應 立 刻 確 認, 包 括 在 本 集 團 或 其 僱 員 控 制 下 的 非 歸 屬 條 件 並 未 達 成 的 任 何 購 股 權 然 而, 若 授 予 新 購 股 權 代 替 已 註 銷 的 購 股 權, 並 於 授 出 日 期 指 定 為 替 代 購 股 權, 則 已 註 銷 的 購 股 權 及 新 購 股 權, 誠 如 前 段 所 述, 均 應 被 視 為 原 購 股 權 的 變 更 計 算 每 股 收 益 時, 尚 未 行 使 股 權 的 攤 薄 效 應 反 映 為 額 外 股 份 攤 薄 其 他 員 工 福 利 退 休 金 責 任 本 集 團 在 中 國 內 地 的 公 司 參 與 由 有 關 政 府 當 局 為 中 國 內 地 僱 員 組 織 的 界 定 供 款 退 休 金 福 利 計 劃, 並 根 據 僱 員 薪 酬 若 干 百 分 比 按 月 向 該 等 計 劃 供 款, 最 高 指 定 限 額 由 有 關 政 府 當 局 規 定 根 據 該 等 計 劃, 政 府 當 局 同 意 向 所 有 現 有 及 日 後 退 休 僱 員 承 擔 應 付 的 退 休 金 福 利 責 任 除 供 款 外, 本 集 團 毋 須 再 承 擔 其 他 退 休 後 福 利 責 任 該 等 計 劃 的 供 款 於 產 生 時 確 認 為 僱 員 福 利 開 支 住 房 福 利 本 集 團 公 司 在 中 國 內 地 的 僱 員 參 與 政 府 資 助 的 住 房 基 金 本 集 團 根 據 僱 員 薪 酬 若 干 百 分 比 按 月 向 該 等 基 金 供 款, 最 高 指 定 限 額 由 有 關 政 府 當 局 規 定 本 集 團 有 關 該 等 基 金 的 責 任 僅 限 於 各 期 應 付 的 供 款 向 該 等 基 金 的 供 款 於 產 生 時 支 銷 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 96

98 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 2.4 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 借 貸 成 本 因 收 購 建 造 或 生 產 符 合 條 件 資 產 ( 即 需 要 長 時 間 使 其 達 到 預 定 用 途 或 銷 售 的 資 產 ) 而 直 接 產 生 的 借 貸 成 本 進 行 資 本 化 作 為 該 資 產 成 本 的 一 部 分 當 資 產 大 致 上 可 用 作 擬 定 用 途 或 銷 售 時, 即 停 止 將 借 貸 成 本 資 本 化 特 定 借 款 用 於 符 合 條 件 資 產 之 前 作 為 短 期 投 資 所 賺 取 的 投 資 收 益 從 已 資 本 化 的 借 貸 成 本 中 扣 除 所 有 其 他 借 貸 成 本 在 發 生 時 計 入 當 期 費 用 借 貸 成 本 包 括 實 體 就 借 入 資 金 所 產 生 的 利 息 及 其 他 費 用 當 資 金 大 致 已 借 入 及 用 作 取 得 合 資 格 資 產 時, 個 別 資 產 的 開 支 乃 按 介 乎 6% 至 7% 的 資 本 化 比 率 計 算 股 息 在 獲 得 股 東 在 年 度 股 東 大 會 上 的 批 准 之 前, 董 事 擬 派 的 末 期 股 息 歸 類 為 財 務 狀 況 表 權 益 部 分 中 保 留 利 潤 的 獨 立 分 配 該 等 股 息 在 股 東 批 准 及 宣 佈 之 後 確 認 為 負 債 中 期 股 息 乃 同 時 建 議 及 宣 派, 此 乃 由 於 本 公 司 的 組 織 章 程 大 綱 及 章 程 細 則 授 予 董 事 權 力 宣 派 中 期 股 息 因 此, 中 期 股 息 於 建 議 及 宣 派 時 即 時 確 認 為 負 債 外 幣 本 財 務 報 表 乃 以 人 民 幣 呈 列 本 集 團 各 實 體 自 行 決 定 其 功 能 貨 幣, 而 各 實 體 財 務 報 表 內 的 項 目 均 以 該 功 能 貨 幣 計 量 由 本 集 團 實 體 列 賬 的 外 幣 交 易 初 始 按 交 易 日 期 彼 等 各 自 適 用 的 功 能 貨 幣 匯 率 入 賬 以 外 幣 計 值 的 貨 幣 資 產 及 負 債 按 報 告 期 終 日 的 適 用 功 能 貨 幣 匯 率 換 算 因 貨 幣 項 目 結 算 或 換 算 而 產 生 的 匯 兌 差 額 均 計 入 損 益 表 內 97 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

99 2013 年 主 要 會 計 政 策 摘 要 ( 續 ) 外 幣 ( 續 ) 按 歷 史 成 本 以 外 幣 計 算 的 非 貨 幣 項 目 按 最 初 交 易 日 期 適 用 的 匯 率 換 算 按 公 允 值 以 外 幣 計 算 的 非 貨 幣 項 目 按 釐 定 公 允 值 當 日 的 適 用 匯 率 換 算 換 算 按 公 允 值 計 量 的 非 貨 幣 項 目 時 產 生 的 收 益 或 虧 損, 按 確 認 該 項 目 的 公 允 值 變 動 的 收 益 或 虧 損 一 致 的 方 法 處 理 ( 即 其 他 全 面 收 益 或 損 益 已 確 認 的 項 目 的 公 允 值 收 益 或 虧 損, 其 換 算 差 額 亦 分 別 於 其 他 全 面 收 益 或 損 益 確 認 ) 本 公 司 及 若 干 附 屬 公 司 的 功 能 貨 幣 為 港 元 於 報 告 期 終 日, 該 等 公 司 的 資 產 及 負 債 乃 以 報 告 期 終 日 的 匯 率 換 算 成 本 集 團 的 呈 報 貨 幣 ( 人 民 幣 ), 而 損 益 表 則 按 年 內 加 權 平 均 匯 率 換 算 所 產 生 匯 兌 差 額 乃 於 其 他 全 面 收 入 中 確 認, 並 於 匯 率 波 動 儲 備 中 累 計 於 出 售 海 外 業 務 時, 與 該 特 定 海 外 業 務 有 關 之 其 他 全 面 收 入 部 分 乃 於 損 益 表 確 認 就 綜 合 現 金 流 量 表 而 言, 海 外 附 屬 公 司 的 現 金 流 量 按 有 關 的 現 金 流 量 產 生 日 期 的 匯 率 換 算 為 人 民 幣 海 外 附 屬 公 司 於 年 內 經 常 出 現 的 現 金 流 量 則 按 該 年 度 的 加 權 平 均 匯 率 換 算 為 人 民 幣 3. 重 大 會 計 判 斷 和 會 計 估 計 本 集 團 財 務 報 表 的 編 製 要 求 管 理 層 作 出 影 響 收 入 費 用 資 產 和 負 債 的 申 報 金 額 及 相 關 披 露, 以 及 或 然 負 債 披 露 的 會 計 判 斷 會 計 估 計 和 會 計 假 設 會 計 假 設 和 估 計 的 不 確 定 性 導 致 的 結 果 可 能 要 求 對 未 來 受 影 響 的 資 產 或 負 債 的 金 額 進 行 重 大 調 整 判 斷 在 應 用 本 集 團 的 會 計 政 策 時, 除 了 涉 及 會 計 估 計 的 判 斷 之 外, 管 理 層 還 做 了 如 下 對 財 務 報 表 中 確 認 的 金 額 影 響 最 為 重 大 的 判 斷 : 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 98

100 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 3. 重 大 會 計 判 斷 和 會 計 估 計 ( 續 ) 判 斷 ( 續 ) 聯 營 公 司 本 集 團 管 理 層 根 據 本 集 團 行 使 控 制 權 或 影 響 被 投 資 公 司 的 能 力 將 其 權 益 投 資 分 類 本 集 團 會 計 政 策 其 中 相 關 會 計 處 理 方 法 載 於 上 文 附 註 2.4 本 集 團 持 有 少 於 20% 投 票 權 以 及 可 行 使 重 大 影 響 力 的 若 干 權 益 投 資, 由 管 理 層 分 類 為 於 聯 營 公 司 的 投 資 管 理 層 釐 定 本 集 團 是 否 擁 有 重 大 影 響 力 時 會 考 慮 是 否 符 合 以 下 條 件 : (a) 本 集 團 在 該 等 公 司 擁 有 董 事 會 或 同 等 監 管 機 關 的 代 表 ; (b) 本 集 團 可 參 與 該 等 公 司 的 決 策 過 程, 包 括 股 息 及 其 他 分 派 的 決 定 ; (c) 本 集 團 與 該 等 公 司 有 重 大 交 易 ; (d) 本 集 團 與 該 等 公 司 互 換 管 理 人 員 ; (e) 本 集 團 向 該 等 公 司 提 供 重 要 技 術 資 訊 ; 或 (f) 其 他 投 資 者 擁 有 重 大 或 多 數 權 益 而 可 嚴 重 影 響 本 集 團 在 該 等 公 司 行 使 的 影 響 力 管 理 層 於 各 報 告 日 或 出 現 影 響 本 集 團 對 被 投 資 公 司 行 使 控 制 權 的 能 力 或 影 響 力 的 事 件 或 環 境 改 變 時 會 根 據 上 述 條 件 重 新 評 估 分 類 經 營 租 賃 承 擔 - 本 集 團 作 為 出 租 人 本 集 團 已 經 簽 訂 了 對 其 投 資 物 業 組 合 的 商 業 房 地 產 租 賃 協 定 本 集 團 認 為 其 保 留 了 經 營 租 賃 項 下 出 租 的 房 地 產 的 所 有 權 的 所 有 重 大 風 險 和 回 報 99 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

101 2013 年 重 大 會 計 判 斷 和 會 計 估 計 ( 續 ) 判 斷 ( 續 ) 投 資 物 業 與 自 用 房 地 產 之 間 的 分 類 本 集 團 判 斷 一 項 資 產 是 否 可 以 劃 分 為 投 資 物 業, 並 且 制 定 了 相 關 的 判 斷 標 準 投 資 物 業 是 為 了 賺 取 租 金 或 資 本 升 值 或 兩 者 兼 具 而 持 有 的 房 地 產 因 此, 本 集 團 考 慮 一 項 房 地 產 產 生 的 主 要 現 金 流 是 否 獨 立 於 公 司 持 有 的 其 他 資 產 某 些 房 地 產 的 一 部 分 是 為 了 賺 取 租 金 收 入 或 資 本 升 值 而 持 有 的, 另 一 部 分 是 為 了 用 於 生 產 商 品 提 供 勞 務 或 經 營 管 理 而 持 有 的 若 房 地 產 的 該 等 部 分 可 以 分 別 出 售, 本 集 團 對 各 部 分 進 行 單 獨 核 算 若 房 地 產 的 部 分 不 能 單 獨 出 售, 則 只 有 在 房 地 產 的 次 要 部 分 是 為 了 用 於 生 產 商 品 提 供 勞 務 或 經 營 管 理 而 持 有 時, 該 房 地 產 才 能 確 認 為 投 資 物 業 在 單 項 房 地 產 基 礎 上 判 斷 附 屬 服 務 是 否 是 主 要 部 分, 導 致 房 地 產 不 能 被 劃 分 為 投 資 物 業 估 計 的 不 確 定 性 在 報 告 期 終 日, 涉 及 到 未 來 以 及 構 成 會 計 估 計 不 確 定 性 主 要 來 源, 並 且 具 有 導 致 資 產 和 負 債 賬 面 值 在 下 一 會 計 年 度 進 行 重 大 調 整 的 重 大 風 險 的 主 要 會 計 假 定 載 列 如 下 : 商 譽 減 值 本 集 團 至 少 每 年 一 次 確 定 商 譽 是 否 減 值 這 要 求 對 商 譽 所 分 攤 的 現 金 產 生 單 位 的 使 用 價 值 進 行 估 計 估 計 使 用 價 值 要 求 本 集 團 對 現 金 產 生 單 位 的 預 計 未 來 現 金 流 量 做 出 估 計, 並 選 擇 合 適 的 折 現 率 計 算 該 現 金 流 量 的 現 值 2013 年 12 月 31 日, 商 譽 的 賬 面 值 為 人 民 幣 650,781,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 650,781,000 元 ) 請 參 閱 附 註 19 瞭 解 更 多 詳 情 遞 延 稅 項 資 產 所 有 未 利 用 的 可 抵 扣 虧 損 均 據 以 確 認 為 遞 延 稅 項 資 產, 以 很 可 能 取 得 用 來 抵 扣 可 抵 扣 虧 損 的 未 來 應 納 稅 所 得 額 為 限 管 理 層 必 須 根 據 未 來 應 納 稅 所 得 額 的 可 能 時 間 和 金 額 以 及 未 來 稅 收 規 劃 戰 略, 做 出 關 於 可 以 確 認 的 遞 延 稅 項 資 產 的 金 額 的 重 大 會 計 判 斷 2013 年 12 月 31 日, 與 中 國 內 地 的 已 確 認 可 抵 扣 虧 損 有 關 的 遞 延 稅 項 資 產 的 賬 面 值 為 人 民 幣 72,726,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 56,017,000 元 ) 2013 年 12 月 31 日, 未 確 認 的 稅 項 虧 損 為 人 民 幣 634,959,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 399,793,000 元 ) 進 一 步 詳 情 請 參 閱 財 務 報 表 附 註 26 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 100

102 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 3. 重 大 會 計 判 斷 和 會 計 估 計 ( 續 ) 估 計 的 不 確 定 性 ( 續 ) 物 業 廠 房 及 設 備 的 可 使 用 年 期 本 集 團 管 理 層 將 決 定 本 集 團 物 業 廠 房 及 設 備 的 估 計 使 用 年 限 和 相 關 折 舊 費, 此 類 預 測 乃 根 據 具 有 相 似 特 性 和 功 能 的 物 業 廠 房 及 設 備 的 實 際 使 用 年 限 而 確 定 若 使 用 年 限 低 於 先 前 預 計 年 限, 管 理 部 門 將 增 加 其 折 舊 費, 或 者 將 勾 銷 或 降 低 已 被 放 棄 或 賣 出 的 過 時 技 術 或 非 策 略 性 資 產 真 實 的 經 濟 年 限 可 以 不 同 於 預 計 使 用 年 限 定 期 審 查 可 以 改 變 應 折 舊 年 限 和 將 來 的 折 舊 費 存 貨 可 變 現 淨 值 存 貨 可 變 現 淨 值 指 日 常 業 務 的 估 計 售 價 減 估 計 銷 售 開 支 該 等 估 計 基 於 當 時 同 類 貨 品 銷 售 市 況 及 過 往 經 驗 作 出 存 貨 可 變 現 淨 值 或 會 隨 客 戶 品 味 或 競 爭 對 手 因 應 激 烈 消 費 品 行 業 發 展 週 期 作 出 的 行 動 而 有 重 大 轉 變 管 理 層 於 各 報 告 日 重 新 評 估 該 等 估 計 其 他 應 收 款 項 貸 款 及 應 收 款 項 和 應 收 關 連 人 士 款 項 的 減 值 本 集 團 管 理 層 基 於 信 貸 記 錄 及 當 時 市 況 透 過 評 估 能 否 收 回 其 他 應 收 款 項 貸 款 及 應 收 款 項 及 應 收 關 連 人 士 款 項, 以 估 計 有 關 減 值 撥 備 其 中 需 要 作 出 估 計 及 判 斷 管 理 層 於 各 報 告 日 重 新 評 估 撥 備 倘 出 現 任 何 事 件 或 情 況 轉 變 而 顯 示 無 法 收 回 結 餘, 則 會 就 其 他 應 收 款 項 及 應 收 關 連 人 士 款 項 作 出 撥 備 當 預 期 有 別 於 原 先 估 計 時, 有 關 差 異 將 影 響 其 他 應 收 款 項 及 應 收 關 連 人 士 款 項 的 賬 面 值, 故 此 於 估 計 轉 變 期 間 錄 得 減 值 開 支 中 國 土 地 增 值 稅 ( 土 地 增 值 稅 ) 中 國 的 土 地 增 值 稅 乃 就 土 地 價 值 ( 即 銷 售 物 業 所 得 款 項 減 可 扣 稅 支 出, 包 括 土 地 成 本 借 貸 成 本 及 其 他 物 業 開 發 費 用 ) 的 增 幅 以 30% 至 60% 的 累 進 稅 率 徵 收 101 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

103 2013 年 重 大 會 計 判 斷 和 會 計 估 計 ( 續 ) 估 計 的 不 確 定 性 ( 續 ) 中 國 土 地 增 值 稅 ( 土 地 增 值 稅 )( 續 ) 本 集 團 在 中 國 內 地 從 事 物 業 開 發 業 務 的 附 屬 公 司 均 須 繳 納 土 地 增 值 稅 然 而, 在 中 國 內 地 的 不 同 城 市, 該 等 稅 項 的 實 施 各 有 差 異, 且 本 集 團 尚 未 與 不 同 稅 務 機 關 最 終 落 實 其 土 地 增 值 稅 報 稅 表 因 此, 在 釐 定 土 地 增 值 及 其 相 關 稅 項 的 金 額 時 須 作 出 重 大 判 斷 於 日 常 業 務 過 程 中 最 終 釐 定 的 稅 項 乃 不 確 定 本 集 團 按 照 管 理 層 的 最 佳 估 計 確 認 該 等 負 債 倘 該 等 事 項 的 最 終 稅 額 與 最 初 記 錄 的 金 額 不 同, 則 有 關 差 額 將 會 影 響 損 益 表, 並 就 該 釐 定 期 間 的 土 地 增 值 稅 作 出 撥 備 遞 延 收 入 本 集 團 VIP 計 劃 的 客 戶 所 賺 取 的 積 分 獎 勵 應 佔 的 收 入 款 額, 乃 按 所 授 積 分 獎 勵 的 公 允 值 及 預 計 贖 回 率 估 計 預 計 贖 回 率 乃 考 慮 日 後 將 可 供 贖 回 的 積 分 獎 勵 額, 並 經 扣 除 預 期 不 會 贖 回 的 積 分 獎 勵 額 後 作 估 計 所 得 稅 本 集 團 主 要 須 繳 納 中 國 內 地 所 得 稅 若 干 交 易 及 釐 定 最 終 稅 項 所 用 的 計 算 方 式 並 不 明 確 當 最 終 評 稅 結 果 有 別 於 稅 項 撥 備 的 賬 面 值 時, 該 等 差 額 會 影 響 釐 定 期 間 的 所 得 稅 及 遞 延 稅 項 撥 備 4. 分 部 資 料 就 管 理 而 言, 本 集 團 有 單 一 的 經 營 及 可 報 告 分 部 - 在 中 國 內 地 經 營 及 管 理 百 貨 店 及 購 物 中 心 本 集 團 所 有 業 務 均 在 中 國 內 地 經 營 所 有 來 自 外 界 客 戶 的 收 入 均 由 百 貨 店 及 購 物 中 心 的 經 營 及 管 理 的 相 關 業 務 產 生, 且 於 截 至 2013 年 及 2012 年 12 月 31 日 止 各 年 度 均 無 來 自 單 一 客 戶 銷 售 的 營 運 所 得 收 入 佔 本 集 團 收 入 10% 或 以 上 本 集 團 所 有 非 流 動 資 產 ( 不 包 括 金 融 工 具 及 遞 延 稅 項 資 產 ) 均 位 於 中 國 內 地 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 102

104 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 5. 收 入 其 他 收 入 及 收 益 2013 年 2012 年 銷 售 貨 品 - 直 接 銷 售 1,808,984 1,467,311 特 許 專 營 銷 售 佣 金 2,322,547 2,120,386 租 金 收 入 350, ,859 投 資 物 業 租 金 收 入 236, ,664 分 租 租 金 收 入 88, ,239 或 然 租 金 收 入 24,922 24,956 經 營 百 貨 店 的 管 理 費 收 入 28,548 30,674 4,510,219 3,907,230 特 許 專 營 銷 售 佣 金 分 析 如 下 : 2013 年 2012 年 特 許 專 營 銷 售 總 收 入 13,504,441 12,152,227 特 許 專 營 銷 售 佣 金 2,322,547 2,120,386 來 自 特 許 專 營 銷 售 的 直 接 銷 售 及 總 收 入 主 要 以 現 金 借 記 卡 或 信 用 卡 方 式 結 算 本 集 團 並 無 固 定 信 貸 政 策 103 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

105 2013 年 收 入 其 他 收 入 及 收 益 ( 續 ) 2013 年 2012 年 其 他 收 入 廣 告 推 廣 及 管 理 收 入 317, ,722 輔 營 收 入 37,415 43,280 補 貼 收 入 57,657 18,780 其 他 33,729 24, , ,047 收 益 ( 虧 損 ) 出 售 物 業 廠 房 及 設 備 項 目 產 生 的 ( 虧 損 ) 收 益 (665) 14,209 出 售 附 屬 公 司 產 生 的 收 益 ( 附 註 41) 341,379 38,972 出 售 一 家 聯 營 公 司 股 份 產 生 的 收 益 126,938 出 售 可 供 出 售 投 資 產 生 的 收 益 672 廉 價 收 購 收 益 39,956 可 供 出 售 投 資 的 減 值 (1,365) 出 售 交 易 性 證 券 產 生 的 收 益 11,752 其 他 (79,149) (14,580) 273, , , ,177 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 104

106 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 6. 除 稅 前 利 潤 本 集 團 的 除 稅 前 利 潤 已 扣 除 ( 計 入 ) 下 列 各 項 : 2013 年 2012 年 購 買 貨 品 及 存 貨 變 動 1,553,885 1,236,879 折 舊 及 攤 銷 452, ,158 員 工 成 本 ( 包 括 董 事 及 最 高 行 政 人 員 薪 酬 ( 附 註 9)): 629, ,175 工 資 薪 金 及 花 紅 470, ,369 退 休 金 成 本 - 界 定 供 款 計 劃 ( 附 註 (a)) 81,798 65,658 福 利 醫 療 及 其 他 利 益 51,839 35,782 權 益 結 算 購 股 權 開 支 ( 附 註 40) 25,784 28,366 水 電 開 支 248, ,602 百 貨 店 租 金 開 支 400, ,282 信 用 卡 費 用 91,176 92,740 廣 告 開 支 238, ,120 核 數 師 酬 金 3,200 3,200 專 業 服 務 費 用 14,789 13,447 其 他 稅 項 開 支 74, ,540 賺 取 租 金 的 投 資 物 業 產 生 的 直 接 經 營 開 支 ( 包 括 維 修 及 保 養, 但 不 包 括 折 舊 及 攤 銷 ) 90,633 55,061 投 資 物 業 的 租 金 收 入 減 直 接 經 營 開 支 人 民 幣 90,633,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 55,061,000 元 ) (145,791) (91,603) 附 註 : (a) 本 集 團 於 中 國 內 地 的 附 屬 公 司 僱 員 須 參 與 由 當 地 市 政 府 管 理 及 營 運 的 界 定 供 款 退 休 金 計 劃 本 集 團 於 中 國 內 地 的 附 屬 公 司 向 退 休 金 計 劃 供 款, 以 為 僱 員 的 退 休 福 利 提 供 資 金, 有 關 供 款 額 按 當 地 市 政 府 確 定 的 平 均 僱 員 薪 金 的 若 干 百 分 比 計 算 該 等 退 休 金 計 劃 負 責 應 付 予 退 休 僱 員 的 全 部 退 休 後 福 利 責 任, 而 本 集 團 除 供 款 外, 毋 須 承 擔 實 際 支 付 退 休 後 福 利 的 其 他 責 任 105 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

107 2013 年 融 資 收 入 融 資 成 本 融 資 收 入 及 融 資 成 本 的 分 析 如 下 : 融 資 收 入 2013 年 2012 年 來 自 銀 行 存 款 的 利 息 收 入 16,979 9,202 來 自 貸 款 及 應 收 款 項 的 利 息 收 入 114, ,206 來 自 一 家 合 營 公 司 的 利 息 收 入 14,973 9,791 來 自 聯 營 公 司 的 利 息 收 入 18,286 15,270 其 他 利 息 收 入 73,939 15, , ,477 融 資 成 本 2013 年 2012 年 須 於 五 年 內 悉 數 償 還 的 銀 行 貸 款 利 息 開 支 177, ,974 可 換 股 債 券 的 利 息 65,692 80,969 於 2014 年 7 月 到 期 的 擔 保 債 券 的 利 息 49,783 49,794 減 : 已 資 本 化 的 利 息 (109,272) (73,359) 184, ,378 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 106

108 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 8. 所 得 稅 2013 年 2012 年 本 集 團 : 即 期 所 得 稅 - 中 國 內 地 461, ,368 遞 延 稅 項 ( 附 註 26) (26,113) (59,293) 435, ,075 本 公 司 為 在 開 曼 群 島 根 據 開 曼 群 島 公 司 法 註 冊 成 立 的 獲 豁 免 有 限 公 司, 並 獲 豁 免 支 付 開 曼 群 島 所 得 稅 於 英 屬 處 女 群 島 ( 英 屬 處 女 群 島 ) 註 冊 成 立 的 附 屬 公 司 毋 須 繳 納 所 得 稅, 乃 因 該 等 附 屬 公 司 於 英 屬 處 女 群 島 並 無 營 業 地 點 ( 除 僅 有 註 冊 辦 事 處 外 ) 或 從 事 任 何 業 務 香 港 利 得 稅 乃 按 照 年 內 於 香 港 產 生 的 估 計 應 課 稅 溢 利 以 稅 率 16.5%(2012 年 :16.5%) 計 提 撥 備 於 新 加 坡 註 冊 成 立 的 附 屬 公 司 須 按 17%(2012 年 :17%) 的 稅 率 繳 納 新 加 坡 所 得 稅 在 中 國 內 地 成 立 的 所 有 附 屬 公 司 均 須 按 25%(2012 年 :25%) 的 稅 率 繳 納 2013 年 企 業 所 得 稅 ( 企 業 所 得 稅 ) 107 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

109 2013 年 所 得 稅 ( 續 ) 使 用 本 公 司 及 其 大 部 分 附 屬 公 司 所 在 國 家 的 法 定 稅 率 的 除 稅 前 利 潤 適 用 的 稅 項 開 支 與 使 用 實 際 稅 率 的 稅 項 開 支 對 賬 如 下 : 本 集 團 : 2013 年 2012 年 除 稅 前 利 潤 1,571,473 1,320,527 按 法 定 稅 率 25%(2012 年 :25%) 計 稅 392, ,132 特 定 省 份 或 地 方 當 局 訂 定 的 較 低 稅 率 (1,451) (1,580) 過 往 期 間 已 動 用 的 稅 項 虧 損 (17,743) 聯 營 公 司 及 一 家 合 營 公 司 應 佔 利 潤 及 虧 損 (56,675) (60,451) 就 一 家 聯 營 公 司 的 可 供 分 派 利 潤 按 稅 率 10% 計 算 預 扣 稅 的 影 響 18,049 18,338 無 須 徵 稅 的 收 入 (5,751) (10,146) 就 過 往 期 間 的 即 期 稅 項 作 出 的 調 整 (340) (18,541) 未 確 認 稅 項 虧 損 82,932 34,651 不 可 扣 稅 的 開 支 5,475 25,415 按 本 集 團 實 際 稅 率 計 算 的 稅 項 開 支 435, ,075 聯 營 公 司 及 一 家 合 營 公 司 應 佔 稅 項 達 人 民 幣 75,567,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 80,601,000 元 ), 有 關 詳 情 載 於 綜 合 損 益 表 應 佔 合 營 公 司 及 聯 營 公 司 利 潤 及 虧 損 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 108

110 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 9. 董 事 及 最 高 行 政 人 員 酬 金 根 據 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 上 市 規 則 及 香 港 公 司 條 例 第 161 條 披 露 本 年 度 的 董 事 及 最 高 行 政 人 員 酬 金 如 下 : 本 集 團 2013 年 2012 年 袍 金 其 他 酬 金 : 薪 金 津 貼 及 實 物 福 利 5,979 5,986 以 股 權 結 算 的 購 股 權 開 支 4,005 4,664 9,984 10,650 10,455 11,136 於 該 等 年 度 內, 若 干 董 事 因 彼 等 對 本 集 團 的 服 務 而 於 本 公 司 購 股 權 計 劃 項 下 獲 授 購 股 權, 其 他 詳 情 載 於 財 務 報 表 附 註 40 該 等 在 歸 屬 期 間 已 於 損 益 表 中 確 認 的 購 股 權 的 公 允 值, 乃 於 授 出 日 期 釐 定, 而 於 本 年 度 財 務 報 表 中 計 入 的 金 額 已 包 括 於 上 述 的 董 事 及 最 高 行 政 人 員 酬 金 披 露 中 (a) 獨 立 非 執 行 董 事 年 內 付 予 獨 立 非 執 行 董 事 的 袍 金 如 下 : 2013 年 2012 年 石 春 貴 先 生 于 寧 先 生 周 凡 先 生 年 內 並 無 其 他 應 付 予 獨 立 非 執 行 董 事 的 酬 金 (2012 年 : 無 ) 109 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

111 2013 年 董 事 及 最 高 行 政 人 員 酬 金 ( 續 ) (b) 執 行 董 事 和 非 執 行 董 事 薪 金 津 貼 及 實 物 福 利 以 股 權 結 算 的 購 股 權 開 支 酬 金 總 額 2013 年 執 行 董 事 : 沈 國 軍 先 生 2,440 2,440 執 行 董 事 兼 最 高 行 政 人 員 : 陳 曉 東 先 生 2,639 4,005 6,644 非 執 行 董 事 : 劉 東 先 生 辛 向 東 先 生 王 聯 章 先 生 ,979 4,005 9, 年 執 行 董 事 : 沈 國 軍 先 生 2,505 2,505 執 行 董 事 兼 最 高 行 政 人 員 : 陳 曉 東 先 生 2,671 4,664 7,335 非 執 行 董 事 : 劉 東 先 生 辛 向 東 先 生 李 家 傑 先 生 ,986 4,664 10,650 年 內 亦 無 董 事 或 最 高 行 政 人 員 放 棄 或 同 意 放 棄 任 何 酬 金 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 110

112 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 10. 五 名 最 高 薪 酬 僱 員 年 內 五 名 最 高 薪 酬 僱 員 包 括 兩 名 董 事 兼 最 高 行 政 人 員 (2012 年 : 一 名 董 事 兼 最 高 行 政 人 員 ), 有 關 薪 酬 詳 情 載 於 上 述 附 註 9 年 內 其 餘 三 名 (2012 年 : 四 名 ) 最 高 薪 酬 僱 員 ( 並 非 本 公 司 董 事 或 最 高 行 政 人 員 ) 的 酬 金 如 下 : 本 集 團 2013 年 2012 年 薪 金 津 貼 及 實 物 福 利 4,809 2,227 酌 情 花 紅 1,200 3,049 退 休 褔 利 計 劃 供 款 以 股 權 結 算 的 購 股 權 開 支 2,665 6,155 8,964 11,682 酬 金 屬 以 下 範 圍 的 非 董 事 及 非 最 高 行 政 人 員 最 高 薪 酬 僱 員 數 目 如 下 : 僱 員 人 數 2013 年 2012 年 1,500,001 港 元 至 2,000,000 港 元 1 3,000,001 港 元 至 3,500,000 港 元 1 2 3,500,001 港 元 至 4,000,000 港 元 1 1 4,000,001 港 元 至 4,500,000 港 元 年 內, 上 述 非 董 事 及 非 最 高 行 政 人 員 最 高 薪 酬 僱 員 因 彼 等 對 本 集 團 的 服 務 而 獲 授 購 股 權, 其 他 詳 情 載 於 財 務 報 表 附 註 40 該 等 在 歸 屬 期 間 已 於 損 益 表 中 確 認 的 購 股 權 的 公 允 值, 乃 於 授 出 日 期 釐 定, 而 於 本 年 度 財 務 報 表 中 計 入 的 金 額 已 包 括 於 上 述 的 非 董 事 及 非 最 高 行 政 人 員 最 高 薪 酬 僱 員 酬 金 披 露 中 111 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

113 2013 年 母 公 司 擁 有 人 應 佔 利 潤 於 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度 內, 母 公 司 擁 有 人 應 佔 綜 合 利 潤 為 虧 損 人 民 幣 215,515,000 元 (2012 年 利 潤 : 人 民 幣 355,090,000 元 ), 已 計 入 本 公 司 的 財 務 報 表 ( 附 註 39) 12. 股 息 2013 年 2012 年 中 期 股 息 - 每 股 普 通 股 人 民 幣 0.10 元 (2012 年 : 人 民 幣 0.10 元 ) 200, ,749 擬 派 末 期 股 息 - 每 股 普 通 股 人 民 幣 0.11 元 (2012 年 : 人 民 幣 0.09 元 ) 220, , , ,023 本 年 度 擬 派 末 期 股 息 須 待 本 公 司 股 東 於 即 將 舉 行 的 股 東 週 年 大 會 上 批 准 截 至 2012 年 12 月 31 日 止 年 度 已 宣 派 的 所 有 股 息 合 共 人 民 幣 380,023,000 元 及 中 期 股 息 為 數 人 民 幣 200,261,000 元 已 於 2013 年 12 月 31 日 前 派 付 13. 母 公 司 普 通 股 權 益 持 有 人 應 佔 每 股 盈 利 每 股 基 本 盈 利 的 金 額 乃 按 照 母 公 司 普 通 股 權 益 持 有 人 應 佔 年 內 利 潤 及 年 內 已 發 行 普 通 股 的 加 權 平 均 數 2,007,448,832 股 (2012 年 :1,992,119,977 股 ) 計 算 每 股 攤 薄 盈 利 的 金 額 乃 按 照 母 公 司 普 通 股 權 益 持 有 人 應 佔 年 內 利 潤 ( 經 調 整 以 反 映 可 換 股 債 券 的 利 息 ( 倘 適 用 )) 計 算 計 算 時 所 用 的 普 通 股 加 權 平 均 數 為 用 於 計 算 每 股 基 本 盈 利 的 年 內 已 發 行 普 通 股 加 權 平 均 數, 而 普 通 股 加 權 平 均 數 乃 假 設 於 視 作 行 使 所 有 潛 在 可 攤 薄 普 通 股 或 將 其 兌 換 為 普 通 股 時 已 無 償 發 行 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 112

114 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 13. 母 公 司 普 通 股 權 益 持 有 人 應 佔 每 股 盈 利 ( 續 ) 每 股 基 本 及 攤 薄 盈 利 乃 按 以 下 計 算 : 2013 年 2012 年 盈 利 用 於 計 算 每 股 基 本 盈 利 的 母 公 司 普 通 股 權 益 持 有 人 應 佔 利 潤 1,065, ,548 可 換 股 債 券 的 利 息 80,969 用 於 計 算 每 股 攤 薄 盈 利 的 母 公 司 普 通 股 權 益 持 有 人 應 佔 利 潤 1,065,181 1,053,517 股 份 數 目 2013 年 2012 年 股 份 用 於 計 算 每 股 基 本 盈 利 的 年 內 已 發 行 普 通 股 加 權 平 均 數 2,007,448,832 1,992,119,977 攤 薄 影 響 - 普 通 股 加 權 平 均 數 : 購 股 權 7,320,876 14,489,757 可 換 股 債 券 151,996,868 用 於 計 算 每 股 攤 薄 盈 利 的 普 通 股 加 權 平 均 數 2,014,769,708 2,158,606, 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

115 2013 年 待 售 的 出 售 組 別 於 2013 年 1 月 9 日, 本 公 司 與 鑫 泰 投 資 有 限 公 司 ( 鑫 泰 投 資 ) 簽 訂 三 份 股 權 轉 讓 協 議, 以 出 售 其 於 本 公 司 附 屬 公 司 溫 嶺 泰 悅 房 地 產 開 發 有 限 公 司 ( 溫 嶺 泰 悅 ) 溫 嶺 銀 泰 置 業 有 限 公 司 ( 溫 嶺 銀 泰 置 業 ) 及 溫 嶺 銀 泰 酒 店 開 發 有 限 公 司 ( 溫 嶺 銀 泰 酒 店 ) 各 70% 股 權, 總 代 價 為 人 民 幣 405,574,900 元 於 2013 年 12 月 31 日, 該 等 交 易 正 在 進 行 中, 故 溫 嶺 泰 悅 溫 嶺 銀 泰 置 業 及 溫 嶺 銀 泰 酒 店 分 類 為 待 售 的 出 售 組 別 於 2013 年 11 月 1 日, 銀 泰 百 貨 有 限 公 司 ( 上 海 銀 泰 ) 及 嘉 興 銀 泰 投 資 管 理 有 限 公 司 ( 嘉 興 銀 泰 ) 與 嘉 興 城 市 建 設 投 資 有 限 公 司 ( 嘉 興 城 市 建 設 ) 簽 訂 股 權 轉 讓 協 議, 以 出 售 彼 等 各 自 於 本 公 司 附 屬 公 司 嘉 興 銀 泰 梅 灣 新 天 地 投 資 管 理 有 限 公 司 ( 嘉 興 銀 泰 新 天 地 ) 的 30% 及 30% 股 權, 合 共 60% 股 權 的 總 代 價 為 人 民 幣 362,488,800 元 於 2013 年 12 月 31 日, 該 等 交 易 正 在 進 行 中, 故 嘉 興 銀 泰 新 天 地 分 類 為 待 售 的 出 售 組 別 溫 嶺 銀 泰 置 業 溫 嶺 泰 悅 溫 嶺 銀 泰 酒 店 及 嘉 興 銀 泰 新 天 地 的 業 績 (2012 年 的 業 績 亦 包 括 : 慈 溪 銀 泰 置 業 有 限 公 司 隨 州 新 世 紀 置 業 有 限 公 司 及 攀 枝 花 銀 泰 商 業 管 理 有 限 公 司, 該 等 公 司 已 於 2013 年 出 售 ) 呈 列 如 下 : 2013 年 2012 年 收 入 29,476 其 他 收 入 1,174 開 支 總 額 (30,907) (5,865) 除 稅 前 虧 損 所 得 稅 開 支 (1,431) (4,691) (1,751) (677) 來 自 待 售 的 出 售 組 別 的 年 內 虧 損 (3,182) (5,368) 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 114

116 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 14. 待 售 的 出 售 組 別 ( 續 ) 於 12 月 31 日, 溫 嶺 銀 泰 置 業 溫 嶺 泰 悅 溫 嶺 銀 泰 酒 店 及 嘉 興 銀 泰 新 天 地 分 類 為 待 售 的 資 產 及 負 債 的 主 要 類 別 ( 於 2012 年 12 月 31 日 主 要 類 別 的 資 產 及 負 債 亦 包 括 慈 溪 銀 泰 置 業 有 限 公 司 隨 州 新 世 紀 置 業 有 限 公 司 及 攀 枝 花 銀 泰 商 業 管 理 有 限 公 司, 該 等 公 司 已 於 2013 年 出 售 ) 呈 列 如 下 : 2013 年 2012 年 附 註 資 產 物 業 廠 房 及 設 備 33,554 53,447 預 付 土 地 租 賃 款 項 90, ,790 開 發 中 物 業 520,255 1,171,224 應 收 貿 易 款 項 2,101 按 金 預 付 款 項 及 其 他 應 收 款 項 38, ,721 投 資 物 業 368,332 遞 延 稅 項 資 產 26 5,671 受 限 制 銀 行 結 餘 265,176 現 金 及 現 金 等 價 物 75, ,606 分 類 為 待 售 的 資 產 1,393,739 1,916,459 負 債 其 他 應 付 款 項 及 應 計 費 用 144,851 1,069,082 應 付 稅 項 (163) (961) 遞 延 稅 項 負 債 26 19,983 與 分 類 為 待 售 的 資 產 直 接 相 關 的 負 債 144,688 1,088,104 與 出 售 組 別 直 接 相 關 的 淨 資 產 1,249, ,355 應 收 及 應 付 待 售 的 出 售 組 別 款 項 分 別 人 民 幣 312,509,962 元 (2012 年 : 人 民 幣 582,511,489 元 ) 及 人 民 幣 5,774,105 元 (2012 年 : 人 民 幣 72,500,000 元 ) 於 2013 年 12 月 31 日 對 銷, 且 並 無 計 入 與 分 類 為 待 售 的 資 產 直 接 相 關 的 負 債 及 分 類 為 待 售 的 資 產 115 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

117 2013 年 待 售 的 出 售 組 別 ( 續 ) 於 以 下 年 度, 溫 嶺 銀 泰 置 業 溫 嶺 泰 悅 溫 嶺 銀 泰 酒 店 及 嘉 興 銀 泰 新 天 地 的 現 金 流 量 淨 額 (2012 年 度 的 現 金 流 量 淨 額 亦 包 括 慈 溪 銀 泰 置 業 有 限 公 司 隨 州 新 世 紀 置 業 有 限 公 司 及 攀 枝 花 銀 泰 商 業 管 理 有 限 公 司, 該 等 公 司 已 於 2013 年 出 售 ) 如 下 : 2013 年 2012 年 經 營 活 動 2,874 (24,358) 投 資 活 動 (72,860) (3,805) 融 資 活 動 320, ,546 現 金 流 入 淨 額 250, ,383 非 經 常 性 公 允 值 計 量 : 2013 年 2012 年 待 售 的 資 產 1,579,824 1,159,454 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 116

118 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 15. 物 業 廠 房 及 設 備 本 集 團 傢 俱 租 賃 土 地 及 樓 宇 裝 修 機 器 車 輛 裝 置 及 設 備 物 業 改 良 在 建 工 程 總 計 2012 年 12 月 31 日 於 2011 年 12 月 31 日 及 2012 年 1 月 1 日 : 成 本 1,961, , ,632 29,087 82, , ,822 3,835,522 累 計 折 舊 (247,717) (109,019) (76,858) (12,665) (33,911) (281,380) (761,550) 賬 面 淨 值 1,713, ,146 93,774 16,422 48, , ,822 3,073,972 於 2012 年 1 月 1 日, 扣 除 累 計 折 舊 1,713, ,146 93,774 16,422 48, , ,822 3,073,972 添 置 545,146 22,343 35,567 9,992 21,775 95, ,847 1,564,667 轉 撥 252,616 26,405 21,530 1,712 11,317 (313,580) 收 購 附 屬 公 司 98,890 19,199 12,340 1, ,709 年 內 折 舊 (68,107) (71,006) (18,841) (5,533) (17,051) (95,825) (276,363) 轉 撥 至 待 售 的 資 產 (34) (3,511) (3,545) 轉 撥 至 投 資 物 業 ( 附 註 16) (168,110) (12,143) (12,540) (16,926) (209,719) 出 售 (962) (112) (142) (288) (2,448) (3,952) 出 售 一 家 附 屬 公 司 (308) (438) (746) 於 2012 年 12 月 31 日, 扣 除 累 計 折 舊 2,372, , ,718 21,594 54, ,594 1,126,652 4,276,023 於 2012 年 12 月 31 日 : 成 本 2,684, , ,478 40, , ,505 1,126,652 5,286,741 累 計 折 舊 (311,271) (163,539) (92,760) (18,784) (48,453) (375,911) (1,010,718) 賬 面 淨 值 2,372, , ,718 21,594 54, ,594 1,126,652 4,276, 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

119 2013 年 物 業 廠 房 及 設 備 ( 續 ) 本 集 團 ( 續 ) 土 地 及 樓 宇 裝 修 機 器 車 輛 傢 俱 裝 置 及 設 備 租 賃 物 業 改 良 在 建 工 程 總 計 2013 年 12 月 31 日 於 2012 年 12 月 31 日 及 2013 年 1 月 1 日 : 成 本 2,684, , ,478 40, , ,505 1,126,652 5,286,741 累 計 折 舊 (311,271) (163,539) (92,760) (18,784) (48,453) (375,911) (1,010,718) 賬 面 淨 值 2,372, , ,718 21,594 54, ,594 1,126,652 4,276,023 於 2013 年 1 月 1 日, 扣 除 累 計 折 舊 2,372, , ,718 21,594 54, ,594 1,126,652 4,276,023 添 置 150,125 58,694 1,073 9,066 38, ,106 1,422,169 1,872,128 轉 撥 623,788 6, , ,563 (743,494) 年 內 折 舊 (106,918) (54,990) (19,392) (7,282) (21,599) (106,086) (316,267) 轉 撥 至 待 售 的 資 產 (39) (172) (211) 轉 撥 自 ( 至 ) 投 資 物 業 ( 附 註 16) 73,601 (5,204) 6,931 (159,115) (83,787) 轉 撥 自 開 發 中 物 業 ( 附 註 18) 1,123 1,123 出 售 (6) (746) (384) (100) (1,236) 於 2013 年 12 月 31 日, 扣 除 累 計 折 舊 3,114, , ,652 22,593 72, ,077 1,646,212 5,747,773 於 2013 年 12 月 31 日 : 成 本 3,541, , ,800 46, , ,092 1,646,212 7,079,482 累 計 折 舊 (427,377) (253,102) (113,148) (24,175) (66,892) (447,015) (1,331,709) 賬 面 淨 值 3,114, , ,652 22,593 72, ,077 1,646,212 5,747,773 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 118

120 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 15. 物 業 廠 房 及 設 備 ( 續 ) 建 造 期 間 土 地 租 賃 款 項 攤 銷 約 人 民 幣 15,575,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 18,935,000 元 ) 已 予 以 資 本 化, 作 為 浙 江 省 海 寧 市 臨 海 市 及 溫 嶺 市 和 廣 西 省 柳 州 市 所 產 生 的 部 分 建 設 成 本, 已 包 含 在 上 述 在 建 工 程 添 置 中 本 集 團 抵 押 其 若 干 樓 宇 以 獲 取 本 集 團 的 銀 行 信 貸 額 度 ( 附 註 35(b)) 該 等 已 扺 押 樓 宇 於 2013 年 12 月 31 日 的 賬 面 淨 值 約 為 人 民 幣 1,718,008,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 528,300,000 元 ) 於 2013 年 12 月 31 日, 位 於 中 國 湖 北 省 仙 桃 市 及 陝 西 省 西 安 市 的 若 干 樓 宇 的 賬 面 值 為 人 民 幣 168,020,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 1,434,647,000 元 ), 其 所 有 權 證 正 在 辦 理 董 事 認 為 本 集 團 有 權 合 法 及 有 效 地 佔 用 及 使 用 上 述 樓 宇 董 事 亦 認 為 上 述 事 宜 將 不 會 對 本 集 團 於 2013 年 12 月 31 日 的 財 務 狀 況 造 成 任 何 重 大 影 響 16. 投 資 物 業 本 集 團 2013 年 2012 年 於 1 月 1 日 的 賬 面 值 2,545,476 1,726,188 添 置 153, ,913 收 購 一 家 附 屬 公 司 477,921 年 內 折 舊 (77,149) (57,885) 轉 撥 自 物 業 廠 房 及 設 備 ( 附 註 15) 83, ,719 轉 撥 自 預 付 土 地 租 賃 款 項 ( 附 註 17) 30,551 57,620 轉 撥 至 待 售 的 資 產 (368,332) 於 12 月 31 日 的 賬 面 值 2,367,439 2,545,476 公 允 值 4,822,615 3,395, 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

121 2013 年 投 資 物 業 ( 續 ) 本 集 團 的 投 資 物 業 位 於 中 國 浙 江 省 杭 州 市 和 金 華 市 遼 寧 省 瀋 陽 市 安 徽 省 合 肥 市 陝 西 省 西 安 市 及 湖 北 省 隨 州 市, 主 要 包 括 持 作 收 取 長 期 租 金 收 入 的 樓 宇, 並 按 下 列 租 期 持 有 : 中 期 租 約 1,075,799 短 期 租 約 1,291,640 2,367,439 就 披 露 目 的 而 言, 上 述 投 資 物 業 於 各 報 告 日 的 公 允 值 乃 由 本 公 司 董 事 按 估 計 的 未 來 租 金 收 入 的 貼 現 現 金 流 量 作 估 計 本 集 團 抵 押 其 若 干 投 資 物 業 以 獲 取 本 集 團 的 銀 行 信 貸 額 度 ( 附 註 35(b)) 該 等 已 扺 押 投 資 物 業 於 2013 年 12 月 31 日 的 賬 面 值 約 為 人 民 幣 647,272,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 634,198,000 元 ) 於 2013 年 12 月 31 日, 位 於 中 國 陝 西 省 西 安 市 的 若 干 樓 宇 的 賬 面 值 為 人 民 幣 323,381,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 855,080,000 元 ), 其 所 有 權 證 正 在 辦 理 董 事 認 為 本 集 團 有 權 合 法 及 有 效 地 佔 用 及 使 用 上 述 投 資 物 業 董 事 亦 認 為 上 述 事 宜 將 不 會 對 本 集 團 於 2013 年 12 月 31 日 的 財 務 狀 況 造 成 任 何 重 大 影 響 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 120

122 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 17. 預 付 土 地 租 賃 款 項 本 集 團 2013 年 2012 年 於 1 月 1 日 的 賬 面 值 2,177,497 2,954,790 添 置 3, ,661 收 購 一 家 附 屬 公 司 95,524 轉 撥 至 待 售 的 資 產 (269,162) 轉 撥 至 投 資 物 業 ( 附 註 16) (30,551) (57,620) 轉 撥 自 ( 至 ) 開 發 中 物 業 ( 附 註 18) 13,246 (804,506) 已 收 政 府 補 貼 (38,786) 年 內 攤 銷 (66,743) (63,190) 於 12 月 31 日 的 賬 面 值 2,057,696 2,177,497 本 集 團 之 租 賃 土 地 位 於 中 國 浙 江 省 杭 州 市 海 寧 市 溫 嶺 市 金 華 市 和 慈 溪 市 安 徽 省 合 肥 市 湖 北 省 隨 州 市 武 漢 市 和 仙 桃 市 廣 西 省 柳 州 市 及 陝 西 省 西 安 市, 租 賃 期 介 乎 32 至 50 年 年 內 計 入 攤 銷 的 金 額 約 人 民 幣 15,575,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 18,935,000 元 ) 已 予 以 資 本 化, 作 為 浙 江 省 海 寧 市 臨 海 市 和 溫 嶺 市 及 廣 西 省 柳 州 市 的 百 貨 店 的 部 分 建 設 成 本 有 關 該 資 本 化 的 其 他 詳 情 載 於 附 註 15 本 集 團 抵 押 其 預 付 土 地 租 賃 款 項 以 獲 取 本 集 團 的 銀 行 信 貸 額 度 ( 附 註 35(b)) 該 等 已 扺 押 預 付 土 地 租 賃 款 項 於 2013 年 12 月 31 日 的 賬 面 值 約 為 人 民 幣 1,161,816,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 777,175,000 元 ) 121 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

123 2013 年 開 發 中 物 業 本 集 團 2013 年 2012 年 年 初 717, ,173 轉 撥 ( 至 ) 自 預 付 土 地 租 賃 款 項 ( 附 註 17) (13,246) 804,506 添 置 324, ,884 轉 撥 至 物 業 廠 房 及 設 備 ( 附 註 15) (1,123) 出 售 一 家 附 屬 公 司 (340,249) 轉 撥 至 待 售 的 資 產 (963,699) 已 收 政 府 補 貼 (21,964) 於 損 益 表 中 確 認 (100,914) (135,657) 年 終 905, ,958 流 動 資 產 905, ,229 非 流 動 資 產 239, , ,958 本 集 團 的 開 發 中 物 業 位 於 中 國 內 地 位 於 中 國 內 地 租 賃 土 地 上 的 開 發 中 物 業 的 賬 面 值 如 下 : 2013 年 2012 年 租 期 超 過 50 年 244, ,459 租 期 介 乎 20 至 50 年 之 間 660, , , ,958 本 集 團 抵 押 其 若 干 開 發 中 物 業 以 獲 取 本 集 團 的 銀 行 信 貸 額 度 ( 附 註 35(b)) 該 等 已 抵 押 開 發 中 物 業 於 2013 年 12 月 31 日 的 賬 面 值 為 人 民 幣 460,383,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 10,205,000 元 ) 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 122

124 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 19. 商 譽 本 集 團 2013 年 2012 年 於 1 月 1 日 的 成 本 650, ,085 收 購 附 屬 公 司 90,696 於 12 月 31 日 的 成 本 及 賬 面 淨 值 650, ,781 商 譽 的 減 值 測 試 透 過 企 業 合 併 收 購 的 商 譽 已 分 配 至 已 產 生 商 譽 的 相 關 百 貨 店 該 等 百 貨 店 被 視 作 獨 立 的 現 金 產 生 單 位 以 進 行 減 值 測 試 : 百 貨 店 的 現 金 產 生 單 位 百 貨 店 的 現 金 產 生 單 位 的 可 回 收 金 額 乃 根 據 使 用 價 值 計 算 採 用 現 金 流 量 預 測 ( 以 高 級 管 理 層 批 准 的 5 年 期 財 務 預 算 為 基 礎 進 行 計 算 ) 而 釐 定 適 用 於 現 金 流 量 預 測 的 貼 現 率 為 14%, 而 所 述 5 年 期 外 的 現 金 流 量 則 以 3% 的 增 長 率 ( 與 百 貨 店 行 業 的 長 期 平 均 增 長 率 相 同 ) 推 斷 分 配 至 經 營 百 貨 店 的 各 現 金 產 生 單 位 的 商 譽 的 賬 面 值 如 下 : 2013 年 2012 年 商 譽 的 賬 面 值 650, ,781 於 2013 年 12 月 31 日 的 百 貨 店 現 金 產 生 單 位 的 使 用 價 值 計 算 中 使 用 假 設 下 文 闡 述 管 理 層 為 商 譽 減 值 測 試 而 作 出 之 現 金 流 量 預 測 所 依 據 的 各 項 主 要 假 設 : 預 算 收 入 - 釐 定 收 入 的 價 值 時 所 採 用 的 基 準 為 於 緊 接 預 算 年 前 年 度 所 達 致 的 平 均 收 入 提 高 的 所 預 期 的 效 率 改 進 及 預 期 的 市 場 發 展 貼 現 率 - 所 用 的 貼 現 率 乃 除 稅 前 貼 現 率, 並 且 反 映 關 於 有 關 單 位 的 特 定 風 險 123 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

125 2013 年 其 他 無 形 資 產 本 集 團 電 腦 軟 件 收 買 租 約 總 計 2013 年 12 月 31 日 於 2013 年 1 月 1 日 : 成 本 13,958 28,000 41,958 累 計 攤 銷 (7,995) (1,750) (9,745) 賬 面 淨 值 5,963 26,250 32,213 於 2013 年 1 月 1 日 的 成 本, 扣 除 累 計 攤 銷 5,963 26,250 32,213 添 置 2,376 2,376 出 售 (108) (108) 年 內 攤 銷 (3,032) (1,400) (4,432) 於 2013 年 12 月 31 日 5,199 24,850 30,049 於 2013 年 12 月 31 日 : 成 本 16,226 28,000 44,226 累 計 攤 銷 (11,027) (3,150) (14,177) 賬 面 淨 值 5,199 24,850 30, 年 12 月 31 日 於 2012 年 1 月 1 日 : 成 本 10,407 28,000 38,407 累 計 攤 銷 (6,015) (350) (6,365) 賬 面 淨 值 4,392 27,650 32,042 於 2012 年 1 月 1 日 的 成 本, 扣 除 累 計 攤 銷 4,392 27,650 32,042 添 置 3,580 3,580 出 售 一 家 附 屬 公 司 (24) (24) 年 內 攤 銷 (1,985) (1,400) (3,385) 於 2012 年 12 月 31 日 5,963 26,250 32,213 於 2012 年 12 月 31 日 : 成 本 13,958 28,000 41,958 累 計 攤 銷 (7,995) (1,750) (9,745) 賬 面 淨 值 5,963 26,250 32,213 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 124

126 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 21. 預 付 租 金 本 集 團 2013 年 12 月 31 日 於 2013 年 1 月 1 日 的 賬 面 值 82,324 添 置 101,650 年 內 已 確 認 (102,534) 於 2013 年 12 月 31 日 81,440 減 : 即 期 部 分 (17,005) 預 付 租 金 的 非 即 期 部 分 64, 年 12 月 31 日 於 2012 年 1 月 1 日 的 賬 面 值 70,015 添 置 40,423 年 內 已 確 認 (28,114) 於 2012 年 12 月 31 日 82,324 減 : 即 期 部 分 (21,830) 預 付 租 金 的 非 即 期 部 分 60, 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

127 2013 年 於 附 屬 公 司 的 投 資 本 公 司 2013 年 2012 年 非 上 市 股 份, 按 成 本 1,493,886 1,185,958 已 計 入 本 公 司 的 非 流 動 資 產 及 非 流 動 負 債 的 應 收 及 應 付 附 屬 公 司 款 項 分 別 人 民 幣 6,990,784,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 6,542,107,000 元 ) 及 人 民 幣 117,699,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 88,023,000 元 ) 為 無 抵 押 及 免 息, 且 並 無 固 定 還 款 期 此 等 應 收 應 付 附 屬 公 司 款 項 的 賬 面 值 與 其 公 允 值 相 若 註 冊 成 立 註 冊 地 點 及 已 發 行 普 通 股 面 值 本 公 司 應 佔 股 權 百 分 比 名 稱 法 定 實 體 類 別 註 冊 資 本 及 股 本 直 接 間 接 主 要 業 務 北 山 控 股 有 限 公 司 英 屬 處 女 群 島, 有 限 公 司 1 美 元 ( 美 元 ) 100% 投 資 控 股 三 江 控 股 有 限 公 司 英 屬 處 女 群 島, 有 限 公 司 1 美 元 100% 投 資 控 股 及 商 標 管 理 杭 州 銀 泰 北 山 企 業 管 理 中 國 內 地, 全 外 資 企 業 ( 全 外 資 企 業 ) 55,000,000 美 元 100% 投 資 控 股 浙 江 銀 泰 百 貨 有 限 公 司 ( 浙 江 銀 泰 ) 中 國 內 地, 全 外 資 企 業 人 民 幣 800,000,000 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 及 投 資 控 股 上 海 銀 泰 中 國 內 地, 全 外 資 企 業 人 民 幣 300,000,000 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 及 投 資 控 股 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 126

128 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 22. 於 附 屬 公 司 的 投 資 ( 續 ) 註 冊 成 立 註 冊 地 點 及 已 發 行 普 通 股 面 值 本 公 司 應 佔 股 權 百 分 比 名 稱 法 定 實 體 類 別 註 冊 資 本 及 股 本 直 接 間 接 主 要 業 務 浙 江 溫 州 銀 泰 百 貨 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 30,000,000 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 杭 州 銀 泰 奧 特 萊 斯 商 業 發 展 有 限 公 司 ( 杭 州 奧 特 萊 斯 ) 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 20,000,000 元 100% 投 資 控 股 浙 江 銀 泰 百 貨 ( 金 華 ) 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 30,000,000 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 銀 泰 百 貨 寧 波 鄞 州 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 20,000,000 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 浙 江 浙 聯 投 資 管 理 有 限 公 司 * 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 10,000,000 元 50% 投 資 控 股 及 物 業 發 展 杭 州 銀 西 百 貨 有 限 公 司 * 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 36,000,000 元 50% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 鄂 州 銀 泰 百 貨 商 業 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 23,000,000 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 湖 北 銀 泰 百 貨 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 90,000,000 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 杭 州 臨 平 銀 泰 百 貨 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 10,000,000 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 金 華 銀 泰 購 物 中 心 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 30,000,000 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 127 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

129 2013 年 於 附 屬 公 司 的 投 資 ( 續 ) 註 冊 成 立 註 冊 地 點 及 已 發 行 普 通 股 面 值 本 公 司 應 佔 股 權 百 分 比 名 稱 法 定 實 體 類 別 註 冊 資 本 及 股 本 直 接 間 接 主 要 業 務 瀋 陽 北 方 銀 泰 置 業 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 6,800,000 元 100% 房 地 產 及 設 備 的 租 賃 ; 物 業 管 理 西 安 中 環 銀 泰 商 業 管 理 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 30,000,000 元 60% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 義 烏 銀 泰 百 貨 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 15,000,000 元 52% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 湖 北 銀 泰 仙 桃 商 城 大 廈 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 36,925,000 元 65.8% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 銀 泰 百 貨 ( 香 港 ) 有 限 公 司 ( 銀 泰 香 港 ) 香 港, 有 限 公 司 1,000,000 港 元 100% 投 資 控 股 浙 江 銀 泰 投 資 有 限 公 司 ( 浙 江 銀 泰 投 資 ) 中 國 內 地, 全 外 資 企 業 人 民 幣 1,310,000,000 元 100% 投 資 控 股 富 陽 銀 泰 百 貨 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 10,000,000 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 安 徽 省 華 僑 飯 店 有 限 公 司 ( 安 徽 華 僑 飯 店 ) 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 260,000,000 元 100% 物 業 發 展 慈 溪 銀 泰 商 業 管 理 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 150,600,000 元 100% 物 業 發 展 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 128

130 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 22. 於 附 屬 公 司 的 投 資 ( 續 ) 註 冊 成 立 註 冊 地 點 及 已 發 行 普 通 股 面 值 本 公 司 應 佔 股 權 百 分 比 名 稱 法 定 實 體 類 別 註 冊 資 本 及 股 本 直 接 間 接 主 要 業 務 Sin Cheng Holdings Pte Ltd. 新 加 坡, 私 人 有 限 公 司 1,200,000 新 加 坡 元 ( 新 100% 投 資 和 業 務 管 理 ( Sin Cheng ) 加 坡 元 ) 湖 北 武 珞 創 意 園 發 展 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 60,000,000 元 100% 物 業 發 展 杭 州 銀 泰 世 紀 百 貨 有 限 公 司 中 國 內 地, 全 外 資 企 業 20,000,000 美 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 銀 泰 百 貨 寧 波 海 曙 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 50,000,000 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 銀 泰 百 貨 寧 波 江 東 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 50,000,000 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 舟 山 銀 泰 百 貨 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 10,000,000 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 湖 北 新 世 紀 購 物 中 心 股 份 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 10,000,000 元 85% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 Raffland Pte. Ltd. 新 加 坡, 私 人 有 限 公 司 33,246,499 新 加 坡 元 51% 投 資 控 股 柳 州 新 銀 都 房 地 產 開 發 中 國 內 地, 全 外 資 企 業 49,000,000 美 元 51% 物 業 發 展 西 安 順 時 來 百 貨 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 91,000,000 港 元 100% 房 地 產 及 設 備 的 租 賃 ; 物 業 管 理 129 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

131 2013 年 於 附 屬 公 司 的 投 資 ( 續 ) 註 冊 成 立 註 冊 地 點 及 已 發 行 普 通 股 面 值 本 公 司 應 佔 股 權 百 分 比 名 稱 法 定 實 體 類 別 註 冊 資 本 及 股 本 直 接 間 接 主 要 業 務 安 徽 銀 泰 商 業 發 展 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 30,000,000 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 唐 山 銀 泰 百 貨 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 10,000,000 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 溫 嶺 銀 泰 購 物 中 心 開 發 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 300,000,000 元 70% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 海 寧 銀 泰 置 業 有 限 公 司 中 國 內 地, 全 外 資 企 業 150,000,000 美 元 100% 物 業 發 展 西 安 曲 江 銀 泰 國 際 購 物 中 心 管 理 有 限 公 司 ( 西 安 曲 江 銀 泰 ) 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 175,000,000 元 100% 房 地 產 及 設 備 租 賃 ; 物 業 管 理 溫 州 名 辰 貿 易 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 26,290,000 元 51% 化 妝 品 貿 易 臨 海 銀 泰 購 物 中 心 開 發 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 100,000,000 元 100% 房 地 產 及 設 備 租 賃 ; 物 業 管 理 杭 州 銀 耀 百 貨 有 限 公 司 * 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 20,000,000 元 50% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 杭 州 銀 泰 三 江 商 業 發 展 有 限 公 司 ( 銀 泰 三 江 ) 中 國 內 地, 全 外 資 企 業 40,000,000 美 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 130

132 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 22. 於 附 屬 公 司 的 投 資 ( 續 ) 註 冊 成 立 註 冊 地 點 及 已 發 行 普 通 股 面 值 本 公 司 應 佔 股 權 百 分 比 名 稱 法 定 實 體 類 別 註 冊 資 本 及 股 本 直 接 間 接 主 要 業 務 奉 化 銀 泰 百 貨 有 限 公 司 ( 奉 化 銀 泰 百 貨 ) 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 50,000,000 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 海 寧 銀 泰 百 貨 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 10,000,000 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 臨 海 銀 泰 百 貨 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 120,000,000 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 紹 興 金 帝 銀 泰 購 物 中 心 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 30,000,000 元 51% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 合 肥 銀 泰 城 商 業 管 理 有 限 責 任 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 10,000,000 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 湖 州 銀 東 購 物 中 心 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 20,000,000 元 51% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 紹 興 銀 泰 百 貨 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 35,000,000 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 湖 州 銀 佳 百 貨 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 38,000,000 元 100% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 寶 雞 東 嶺 銀 泰 百 貨 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 30,000,000 元 70% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 浙 江 銀 泰 貿 易 有 限 公 司 中 國 內 地, 有 限 公 司 人 民 幣 10,000,000 元 100% 化 妝 品 和 服 飾 貿 易 * 由 於 本 集 團 可 控 制 該 等 公 司 的 財 務 及 營 運 政 策, 故 該 等 公 司 以 本 集 團 的 附 屬 公 司 入 賬 131 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

133 2013 年 於 附 屬 公 司 的 投 資 ( 續 ) 上 表 載 列 本 公 司 附 屬 公 司 的 資 枓, 董 事 認 為, 有 關 附 屬 公 司 對 本 集 團 的 本 年 度 業 績 具 重 大 影 響 力 或 構 成 本 集 團 淨 資 產 的 重 大 部 分 董 事 亦 認 為, 詳 列 其 他 附 屬 公 司 的 資 料 將 會 使 有 關 資 料 過 於 冗 長 23. 於 一 家 合 營 公 司 的 投 資 本 集 團 2013 年 2012 年 分 佔 資 產 淨 額 93, ,944 收 購 時 產 生 的 商 譽 136, , , ,463 於 2013 年 及 2012 年 內 於 一 家 合 營 公 司 的 投 資 變 動 如 下 : 2013 年 2012 年 於 1 月 1 日 281, ,729 分 佔 虧 損 (48,737) (3,612) 與 本 集 團 交 易 產 生 的 未 變 現 利 潤 及 虧 損 (2,325) (8,654) 於 12 月 31 日 230, ,463 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 132

134 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 23. 於 一 家 合 營 公 司 的 投 資 ( 續 ) 本 集 團 合 營 公 司 的 詳 情 如 下 : 應 佔 百 分 比 名 稱 註 冊 及 經 營 股 本 註 冊 及 經 營 地 點 擁 有 權 權 益 投 票 權 利 潤 攤 分 主 要 業 務 杭 州 新 湖 濱 商 業 發 展 有 限 公 司 ( 新 湖 濱 ) 人 民 幣 80,000,000 元 中 國 中 國 內 地 物 業 發 展 ; 批 發 及 零 售 本 集 團 於 該 合 營 公 司 的 投 資 乃 透 過 本 公 司 一 家 全 資 附 屬 公 司 持 有 下 表 列 述 對 本 集 團 而 言 不 算 重 大 的 本 集 團 合 營 公 司 的 概 述 財 務 資 料 : 2013 年 2012 年 分 佔 該 合 營 公 司 的 資 產 及 負 債 : 流 動 資 產 14,886 7,351 非 流 動 資 產 1,036,713 1,010,263 流 動 負 債 105, ,789 非 流 動 負 債 852, ,881 資 產 淨 額 93, , 年 2012 年 分 佔 該 合 營 公 司 的 年 內 虧 損 : (48,737) (3,612) 133 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

135 2013 年 於 聯 營 公 司 的 權 益 本 集 團 2013 年 2012 年 非 上 市 : 分 佔 資 產 淨 額 443, ,897 收 購 時 產 生 的 商 譽 972, ,791 1,415,905 1,496,688 於 中 國 內 地 上 市 : 分 佔 資 產 淨 額 827, ,572 收 購 時 產 生 的 商 譽 134, , , ,162 出 售 一 家 聯 營 公 司 股 份 (69,360) 962, ,802 2,378,314 2,351,490 上 市 股 份 的 市 值 1,461,417 1,317,108 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 134

136 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 24. 於 聯 營 公 司 的 權 益 ( 續 ) 於 2013 年 及 2012 年 內 聯 營 公 司 的 投 資 變 動 如 下 : 2013 年 2012 年 於 1 月 1 日 2,351,490 2,519,602 分 佔 利 潤 及 虧 損 275, ,418 成 立 一 家 聯 營 公 司 14,500 向 聯 營 公 司 注 資 29,000 股 息 (250,000) (300,000) 出 售 一 家 聯 營 公 司 股 份 (69,360) 與 本 集 團 交 易 產 生 的 未 變 現 利 潤 及 虧 損 (12,574) (26,242) 分 佔 聯 營 公 司 的 其 他 全 面 虧 損 (3,062) 轉 撥 至 一 家 附 屬 公 司 (45,887) 匯 兌 調 整 (15,040) 16,521 於 12 月 31 日 2,378,314 2,351, 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

137 2013 年 於 聯 營 公 司 的 權 益 ( 續 ) 聯 營 公 司 的 詳 情 如 下 : 所 持 已 發 行 本 集 團 應 佔 擁 有 權 名 稱 股 份 詳 情 註 冊 資 本 及 股 本 註 冊 及 經 營 地 點 權 益 百 分 比 主 要 業 務 武 漢 武 商 集 團 股 份 有 限 公 司 114,531,139 股 每 股 面 值 人 民 幣 1 元 的 普 通 股 不 適 用 中 國 中 國 內 地 22.58% 超 市 及 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 浙 江 銀 泰 電 子 商 務 有 限 公 司 ( 浙 江 銀 泰 電 子 商 務 ) 不 適 用 人 民 幣 127,890,000 元 中 國 中 國 內 地 26.5% 網 上 購 物 中 心 的 經 營 和 管 理 安 徽 華 侖 港 灣 文 化 投 資 有 限 公 司 ( 安 徽 華 侖 ) 不 適 用 人 民 幣 200,000,000 元 中 國 中 國 內 地 43% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理, 以 及 物 業 發 展 北 京 燕 莎 友 誼 商 城 有 限 公 司 ( 北 京 友 誼 燕 莎 ) 不 適 用 人 民 幣 60,000,000 元 中 國 中 國 內 地 50% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理 杭 州 中 大 聖 馬 置 業 有 限 公 司 ( 中 大 聖 馬 ) 不 適 用 人 民 幣 50,000,000 元 中 國 中 國 內 地 40% 物 業 發 展 亳 州 華 侖 國 際 文 化 投 資 有 限 公 司 ( 亳 州 華 侖 ) 不 適 用 人 民 幣 150,000,000 元 中 國 中 國 內 地 29% 百 貨 店 的 經 營 和 管 理, 以 及 物 業 發 展 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 136

138 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 24. 於 聯 營 公 司 的 權 益 ( 續 ) 於 聯 營 公 司 的 投 資 乃 透 過 本 公 司 的 全 資 附 屬 公 司 持 有 此 等 聯 營 公 司 分 佔 的 投 票 權 及 利 潤 攤 分 的 百 分 比 與 擁 有 權 權 益 的 百 分 比 相 同 本 集 團 已 終 止 確 認 其 於 聯 營 公 司 浙 江 銀 泰 電 子 商 務 及 中 大 聖 馬 的 應 佔 虧 損, 因 於 該 等 聯 營 公 司 的 應 佔 虧 損 超 過 本 集 團 於 該 聯 營 公 司 的 權 益, 而 本 集 團 毋 須 承 擔 進 一 步 虧 損 本 集 團 於 該 等 聯 營 公 司 的 未 確 認 應 佔 虧 損 於 本 年 度 及 累 計 計 算 的 金 額 分 別 為 人 民 幣 43,059,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 22,563,000 元 ) 及 人 民 幣 65,622,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 22,563,000 元 ) 北 京 友 誼 燕 莎 被 視 為 本 集 團 的 重 要 聯 營 公 司, 從 事 百 貨 店 及 購 物 中 心 的 營 運 及 管 理 業 務, 乃 本 集 團 的 策 略 夥 伴, 並 按 權 益 法 入 賬 處 理 下 表 列 述 北 京 友 誼 燕 莎 的 財 務 資 料 概 要 ( 已 就 會 計 原 則 差 異 作 出 調 整 ), 並 與 綜 合 財 務 報 表 內 的 賬 面 值 對 賬 如 下 : 2013 年 2012 年 流 動 資 產 2,048,638 2,015,457 非 流 動 資 產 157, ,629 流 動 負 債 (1,758,526) (1,587,542) 資 產 淨 額 447, ,544 與 本 集 團 於 聯 營 公 司 的 權 益 對 賬 : 本 集 團 擁 有 權 所 佔 比 例 50% 50% 本 集 團 分 佔 聯 營 公 司 的 資 產 淨 額 223, ,272 收 購 時 產 生 的 商 譽 972, ,791 匯 兌 調 整 1,481 14,521 投 資 的 賬 面 值 1,198,032 1,280,584 收 入 1,337,635 1,398,434 年 內 溢 利 360, ,768 年 內 全 面 收 益 總 額 360, ,768 已 收 應 收 聯 營 公 司 的 股 息 250, , 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

139 2013 年 於 聯 營 公 司 的 權 益 ( 續 ) 下 表 列 述 對 本 集 團 而 言 不 算 重 大 的 本 集 團 聯 營 公 司 的 財 務 資 料 概 要 : 2013 年 2012 年 分 佔 聯 營 公 司 的 年 內 損 益 94,950 62,033 分 佔 聯 營 公 司 的 全 面 收 入 總 額 94,950 58,971 本 集 團 於 聯 營 公 司 的 投 資 的 總 賬 面 值 1,180,282 1,070, 可 供 出 售 投 資 本 集 團 2013 年 2012 年 上 市 股 本 投 資, 按 公 允 值 : 中 國 內 地 24,466 可 供 出 售 投 資 於 2013 年 及 2012 年 內 的 變 動 如 下 : 2013 年 2012 年 年 初 24,466 41,724 自 損 益 表 扣 除 的 減 值 (1,365) 出 售 (24,466) (15,893) 年 終 24,466 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 138

140 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 26. 遞 延 稅 項 本 集 團 遞 延 稅 項 資 產 及 負 債 於 年 內 的 變 動 如 下 : 遞 延 稅 項 資 產 應 計 費 用 政 府 補 貼 可 用 於 抵 銷 未 來 應 課 稅 利 潤 的 虧 損 其 他 總 計 於 2012 年 1 月 1 日 37,885 25,313 37,912 9, ,119 於 損 益 表 確 認 ( 附 註 8) 7,098 12,500 18,105 21,474 59,177 轉 撥 至 分 類 為 待 售 的 出 售 組 別 的 資 產 ( 附 註 14) (5,671) (5,671) 於 2012 年 12 月 31 日 及 2013 年 1 月 1 日 39,312 37,813 56,017 30, ,625 於 損 益 表 確 認 ( 附 註 8) 3,740 15,188 16,709 (9,025) 26,612 於 2013 年 12 月 31 日 43,052 53,001 72,726 21, ,237 本 集 團 於 中 國 內 地 產 生 稅 項 虧 損 人 民 幣 634,959,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 399,793,000 元 ), 可 於 一 至 五 年 內 抵 銷 未 來 應 課 稅 利 潤, 但 由 於 上 述 虧 損 乃 已 於 附 屬 公 司 產 生 一 段 時 間, 及 尚 不 確 定 稅 項 虧 損 是 否 可 用 於 抵 銷 應 課 稅 利 潤, 故 並 無 就 該 等 虧 損 確 認 任 何 遞 延 稅 項 資 產 139 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

141 2013 年 遞 延 稅 項 ( 續 ) 遞 延 稅 項 負 債 因 收 購 附 屬 公 司 產 生 可 供 出 售 投 資 的 公 允 值 調 整 就 本 集 團 的 中 國 附 屬 公 司 及 聯 營 公 司 的 可 供 分 派 利 潤 按 稅 率 10% 計 算 的 預 扣 稅 其 他 總 計 於 2012 年 1 月 1 日 10, ,551 36,165 4, ,298 收 購 一 家 附 屬 公 司 46,617 46,617 轉 撥 至 年 內 應 付 稅 項 (15,000) (15,000) 轉 撥 至 與 分 類 為 待 售 的 資 產 直 接 相 關 的 負 債 ( 附 註 14) (19,983) (19,983) 匯 兌 調 整 於 損 益 表 確 認 ( 附 註 8) (4,436) (11,754) 3,315 12,759 (116) 於 2012 年 12 月 31 日 及 2013 年 1 月 1 日 5, ,431 24,503 17, ,839 轉 撥 至 年 內 應 付 稅 項 (7,500) (7,500) 匯 兌 調 整 (278) (278) 於 損 益 表 確 認 ( 附 註 8) (5,775) (13,403) 10,827 8, 於 2013 年 12 月 31 日 349,028 27,552 25, ,560 根 據 中 國 企 業 所 得 稅 法, 於 中 國 內 地 成 立 的 外 商 投 資 企 業 向 外 國 投 資 者 宣 派 股 息 應 按 10% 的 稅 率 繳 納 預 扣 稅 該 規 定 從 2008 年 1 月 1 日 起 生 效, 並 適 用 於 2007 年 12 月 31 日 之 後 所 取 得 盈 利 如 果 中 國 與 外 國 投 資 者 所 在 司 法 權 區 已 達 成 稅 項 協 定, 則 可 採 用 較 低 的 預 扣 稅 稅 率 本 集 團 的 適 用 稅 率 為 10% 因 此, 自 2008 年 1 月 1 日 起, 本 集 團 按 照 其 於 中 國 內 地 成 立 的 附 屬 公 司 合 營 公 司 及 聯 營 公 司 所 分 派 股 息 繳 納 預 扣 稅 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 140

142 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 26. 遞 延 稅 項 ( 續 ) 遞 延 稅 項 負 債 ( 續 ) 於 2013 年 12 月 31 日, 並 無 因 若 干 本 集 團 於 中 國 內 地 成 立 並 須 繳 納 預 扣 稅 的 附 屬 公 司 的 未 匯 出 利 潤 而 應 付 預 扣 稅 確 認 遞 延 稅 項 董 事 認 為, 上 述 附 屬 公 司 不 會 於 可 預 見 未 來 分 配 該 等 盈 利 於 2013 年 12 月 31 日, 於 在 中 國 內 地 成 立 的 附 屬 公 司 投 資 相 關 的 暫 時 差 額 總 額 中, 未 確 認 預 扣 稅 產 生 的 遞 延 稅 項 負 債 合 共 約 為 人 民 幣 4,369,506,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 3,221,393,000 元 ) 本 公 司 向 其 股 東 派 付 股 息 並 無 附 帶 任 何 所 得 稅 後 果 27. 存 貨 本 集 團 2013 年 2012 年 百 貨 店 商 品 - 按 成 本 或 可 變 現 淨 值 481, ,807 低 值 消 耗 品 2,697 2, , , 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

143 2013 年 預 付 款 項 按 金 及 其 他 應 收 款 項 本 集 團 本 公 司 2013 年 2012 年 2013 年 2012 年 即 期 : 墊 支 予 出 售 的 附 屬 公 司 款 項 144, ,072 租 金 按 金 86,101 78,600 預 付 租 金 17,005 21,830 墊 支 予 供 應 商 款 項 27,720 25,414 墊 支 予 第 三 方 款 項 410, ,314 預 繳 稅 項 75,099 19,831 預 付 款 項 88, ,500 保 證 金 45,271 49,055 應 收 一 家 聯 營 公 司 的 股 息 100,000 其 他 120, ,365 1,024 1,056 1,115, ,981 1,024 1,056 非 即 期 : 墊 支 予 出 售 的 附 屬 公 司 款 項 31,324 就 預 付 土 地 租 賃 款 項 支 付 的 按 金 55,600 收 購 一 家 附 屬 公 司 預 付 款 項 ( 附 註 (ii)) 153,160 收 購 一 家 附 屬 公 司 的 非 控 股 權 益 預 付 款 項 90,000 90, ,084 90,000 1,445, ,981 91,024 1,056 附 註 : (i) 上 述 資 產 均 無 逾 期 或 減 值 計 入 上 述 結 餘 的 金 融 資 產 乃 與 近 期 並 無 拖 欠 記 錄 的 應 收 款 項 有 關 (ii) 於 2013 年 12 月 11 日, 杭 州 奧 特 萊 斯 與 京 投 銀 泰 股 份 有 限 公 司 ( 京 投 銀 泰 ) 訂 立 一 份 股 權 轉 讓 協 議, 以 收 購 京 投 銀 泰 附 屬 公 司 之 80% 股 權, 現 金 代 價 總 額 為 人 民 幣 255,266,710 元 於 2013 年 12 月 31 日, 杭 州 銀 泰 奧 特 萊 斯 支 付 首 筆 代 價 人 民 幣 153,160,026 元, 收 購 事 項 尚 未 完 成 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 142

144 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 29. 貸 款 及 應 收 款 項 本 集 團 年 內, 本 集 團 向 以 下 各 方 授 出 計 息 貸 款 : 2013 年 2012 年 第 三 方 本 金 135, ,000 應 收 利 息 , ,736 減 : 非 即 期 部 分 (35,654) (100,000) 100, ,736 關 連 人 士 本 金 : 浙 江 銀 泰 電 子 商 務 ( 附 註 (ii)) 265, ,110 杭 州 銀 泰 購 物 中 心 有 限 公 司 ( 杭 州 銀 泰 )( 附 註 (iii)) 150, ,000 中 大 聖 馬 ( 附 註 (iv)) 550, , , ,648 應 收 利 息 : 浙 江 銀 泰 電 子 商 務 ( 附 註 (ii)) 22,451 5,774 杭 州 銀 泰 ( 附 註 (iii)) 中 大 聖 馬 ( 附 註 (iv)) 2,487 1,415 25,625 8, , ,754 減 : 非 即 期 部 分 (696,648) (314,110) 294, , 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

145 2013 年 貸 款 及 應 收 款 項 ( 續 ) 附 註 : (i) 年 內, 本 集 團 向 若 干 第 三 方 授 出 委 托 貸 款 或 其 他 類 型 貸 款, 所 涉 及 的 本 金 額 為 人 民 幣 135,654,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 337,000,000 元 ), 按 介 乎 6.15 厘 至 15 厘 之 間 的 年 利 率 計 息, 並 於 一 至 三 年 後 到 期 (ii) 根 據 浙 江 銀 泰 電 子 商 務 與 本 集 團 訂 立 的 多 份 貸 款 協 議, 本 集 團 向 浙 江 銀 泰 電 子 商 務 提 供 為 期 三 年 合 共 人 民 幣 132,110,000 元 (2012 年 :62,720,000 元 ) 的 免 息 股 東 貸 款 該 貸 款 的 公 允 值 為 人 民 幣 121,110,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 51,720,000 元 ), 而 該 貸 款 附 帶 提 供 予 本 集 團 可 將 其 貸 款 額 轉 換 為 浙 江 銀 泰 電 子 商 務 繳 入 股 本 的 選 擇 權 該 貸 款 已 由 浙 江 銀 泰 電 子 商 務 的 控 股 股 東 作 擔 保 根 據 浙 江 銀 泰 電 子 商 務 與 本 集 團 訂 立 的 多 份 貸 款 協 議, 本 集 團 向 浙 江 銀 泰 電 子 商 務 提 供 合 共 人 民 幣 144,000,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 143,390,000 元 ) 的 股 東 貸 款, 該 款 項 無 固 定 還 款 期, 年 費 為 12% (iii) 根 據 杭 州 銀 泰 浙 江 富 強 置 業 有 限 公 司 ( 浙 江 富 強 ) 與 本 集 團 訂 立 的 一 份 合 作 開 發 協 議, 本 集 團 向 杭 州 銀 泰 提 供 為 數 人 民 幣 300,000,000 元 的 貸 款, 以 興 建 及 開 發 杭 州 城 西 的 百 貨 店 物 業, 年 費 為 15% 及 於 2013 年 1 月 到 期 銀 泰 國 際 已 提 供 擔 保 以 確 保 浙 江 富 強 及 杭 州 銀 泰 履 行 合 作 開 發 協 議 項 下 的 責 任 於 2012 年, 杭 州 銀 泰 向 本 集 團 償 還 為 數 人 民 幣 100,000,000 元 的 本 金 根 據 杭 州 銀 泰 浙 江 富 強 與 本 集 團 於 2013 年 7 月 15 日 訂 立 的 補 充 協 議, 杭 州 銀 泰 及 浙 江 富 強 須 於 2013 年 償 還 人 民 幣 50,000,000 元, 於 2014 年 償 還 餘 款 人 民 幣 150,000,000 元 年 內, 杭 州 銀 泰 向 本 集 團 償 還 為 數 人 民 幣 50,000,000 元 的 本 金 餘 款 人 民 幣 150,000,000 元 隨 後 於 二 零 一 四 年 一 月 償 還 (iv) 根 據 中 大 聖 馬 與 本 集 團 訂 立 的 多 份 貸 款 協 議, 本 集 團 向 中 大 聖 馬 提 供 為 期 24 個 月 為 數 人 民 幣 550,538,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 490,538,000 元 ) 的 貸 款, 以 興 建 及 開 發 百 貨 店 物 業, 年 息 為 10% 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 144

146 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 30. 應 收 貿 易 款 項 本 集 團 2013 年 2012 年 應 收 貿 易 款 項 44,628 51,840 減 值 44,628 51,840 於 報 告 期 終 日, 應 收 貿 易 款 項 按 發 票 日 期 及 扣 除 撥 備 的 賬 齡 分 析 如 下 : 2013 年 2012 年 1 個 月 以 內 38,871 36,801 1 至 2 個 月 1,905 12,438 2 至 3 個 月 18 2,186 3 個 月 以 上 3, ,628 51,840 並 無 個 別 或 共 同 被 視 為 減 值 的 應 收 貿 易 款 項 的 賬 齡 分 析 如 下 : 2013 年 2012 年 並 無 逾 期 或 減 值 40,794 51,425 逾 期 少 於 1 個 月 3, ,628 51, 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

147 2013 年 在 途 現 金 本 集 團 2013 年 2012 年 在 途 現 金 131, ,455 在 途 現 金 指 以 借 記 卡 或 信 用 卡 結 算 而 銀 行 尚 未 轉 撥 予 本 集 團 的 銷 售 所 得 款 項 32. 現 金 及 現 金 等 價 物 和 受 限 制 銀 行 結 餘 本 集 團 本 公 司 2013 年 2012 年 2013 年 2012 年 附 註 現 金 及 銀 行 結 餘 2,001,428 2,297,560 48,066 6,105 定 期 存 款 23,858 2,001,428 2,321,418 48,066 6,105 減 : 抵 押 定 期 存 款 35(a) (67,000) (175,500) 受 限 制 銀 行 結 餘 (195,915) (28,538) 現 金 及 現 金 等 價 物 1,738,513 2,117,380 48,066 6,105 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 146

148 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 32. 現 金 及 現 金 等 價 物 和 受 限 制 銀 行 結 餘 ( 續 ) 於 2013 年 及 2012 年 12 月 31 日, 銀 行 及 手 頭 現 金 以 下 列 貨 幣 呈 列 : 本 集 團 本 公 司 2013 年 2012 年 2013 年 2012 年 人 民 幣 1,969,881 2,252,768 31, 美 元 8,573 20,117 2,589 港 元 22,974 48,496 14,111 6,068 新 加 坡 元 37 2,001,428 2,321,418 48,066 6,105 於 報 告 期 終 日, 本 集 團 以 美 元 及 港 元 列 值 的 現 金 及 銀 行 結 餘 分 別 為 人 民 幣 8,573,000 元 及 人 民 幣 22,974,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 20,117,000 元 及 人 民 幣 48,496,000 元 ) 人 民 幣 不 能 自 由 兌 換 為 其 他 貨 幣, 惟 根 據 中 國 內 地 外 匯 管 理 條 例 及 結 匯 售 匯 及 付 匯 管 理 規 定, 本 集 團 可 透 過 獲 授 權 經 營 外 匯 業 務 的 銀 行 將 人 民 幣 兌 換 為 其 他 貨 幣 銀 行 現 金 按 每 日 銀 行 存 款 利 率 以 浮 動 利 率 收 取 利 息 銀 行 結 餘 乃 存 放 於 商 譽 良 好 的 且 近 期 並 無 拖 欠 記 錄 的 銀 行 根 據 中 國 相 關 法 規, 本 集 團 的 若 干 物 業 開 發 公 司 須 將 所 收 取 的 若 干 預 售 所 得 款 項 存 放 於 指 定 銀 行 賬 戶, 作 為 相 關 物 業 建 設 的 保 證 金 當 取 得 相 關 當 地 政 府 部 門 的 批 准 後, 保 證 金 僅 可 用 於 購 置 相 關 物 業 項 目 的 建 築 材 料 及 支 付 建 築 費 用 於 2013 年 12 月 31 日, 該 筆 保 證 金 約 為 人 民 幣 153,352,000 元 (2012 年 : 無 ) 147 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

149 2013 年 應 付 貿 易 款 項 及 應 付 票 據 本 集 團 於 報 告 期 終 日, 應 付 貿 易 款 項 及 應 付 票 據 按 付 款 到 期 日 計 算 的 賬 齡 分 析 如 下 : 2013 年 2012 年 1 個 月 以 內 1,283,389 1,568,342 1 至 2 個 月 386, ,842 2 至 3 個 月 93, ,469 3 個 月 以 上 19,338 27,557 1,782,148 2,376,210 應 付 貿 易 款 項 及 應 付 票 據 於 各 報 告 期 終 日 以 人 民 幣 列 值 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 148

150 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 34. 其 他 應 付 款 項 及 應 計 費 用 本 集 團 本 公 司 2013 年 2012 年 2013 年 2012 年 即 期 : 購 買 物 業 廠 房 及 設 備 和 開 發 中 物 業 的 應 付 款 項 526, ,027 預 收 客 戶 款 項 1,605,261 1,543,917 預 售 開 發 中 物 業 的 預 收 款 項 1,317, ,274 預 收 一 家 附 屬 公 司 一 名 非 控 股 股 東 款 項 67,000 預 收 第 三 方 款 項 ( 附 註 (i)) 123, ,471 應 付 當 地 政 府 的 其 他 負 債 21,446 其 他 應 付 稅 項 247, , 應 付 花 紅 及 福 利 134, ,123 已 收 供 應 商 特 許 專 營 商 按 金 232, ,260 應 計 費 用 299, ,511 應 計 利 息 29,019 21,442 26,474 21,442 遞 延 收 入 43,326 27,533 遞 延 政 府 補 貼 3,012 3,277 出 售 一 家 附 屬 公 司 的 預 收 款 項 72, ,000 其 他 81, , ,717,171 3,525,951 26,549 21,512 非 即 期 : 出 售 附 屬 公 司 的 預 收 款 項 288, ,786 5,005,957 3,525, ,335 21,512 附 註 : (i) 第 三 方 的 墊 款 為 免 息 及 無 固 定 還 款 期 149 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

151 2013 年 計 息 銀 行 及 其 他 借 款 本 集 團 2013 年 2012 年 實 際 合 約 利 率 (%) 到 期 實 際 合 約 利 率 (%) 到 期 即 期 : 銀 行 貸 款 - 未 抵 押 年 250, 年 339,000 銀 行 貸 款 - 已 抵 押 (a) 年 1,043, 年 596,551 長 期 銀 行 貸 款 即 期 部 分 - 已 抵 押 (a) 年 385, 年 190,000 長 期 銀 行 貸 款 即 期 部 分 - 未 抵 押 年 5, 年 25,000 已 抵 押 其 他 貸 款 (a) 年 25,000 1,709,200 1,150,551 可 換 股 債 券 ( 附 註 36) 加 權 平 均 年 1,645,123 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 ( 附 註 37) 加 權 平 均 年 998,374 2,707,574 2,795,674 非 即 期 : 已 抵 押 銀 行 貸 款 (a) 年 至 2018 年 820, 年 至 2018 年 702,000 未 抵 押 銀 行 貸 款 年 至 2016 年 50, 年 至 2015 年 110,000 已 抵 押 其 他 貸 款 (a) 年 200,000 銀 團 貸 款 美 元 借 款 2015 年 至 2016 年 2,174,942 按 倫 敦 銀 行 同 業 拆 息 利 率 加 230 個 基 點 計 及 港 元 借 款 按 香 港 銀 行 同 業 拆 息 利 率 加 230 個 基 點 計 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 ( 附 註 37) 加 權 平 均 年 996,764 3,044,942 2,008,764 5,752,516 4,804,438 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 150

152 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 35. 計 息 銀 行 及 其 他 借 款 ( 續 ) 2013 年 2012 年 分 析 為 : 1 年 內 或 按 要 求 2,707,574 2,795,674 第 2 年 844,988 1,536,764 第 3 至 第 5 年 ( 包 括 首 尾 兩 年 ) 2,199, ,000 5,752,516 4,804,438 附 註 : (a) 於 2013 年 12 月 31 日 的 已 抵 押 銀 行 及 其 他 貸 款 人 民 幣 2,273,751,000 元 乃 以 本 集 團 若 干 樓 宇 投 資 物 業 預 付 土 地 租 賃 款 項 開 發 中 物 業 及 定 期 存 款 作 抵 押, 其 於 2013 年 12 月 31 日 的 總 賬 面 值 為 人 民 幣 4,054,479,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 2,125,378,000 元 )( 附 註 及 32) (b) 本 集 團 具 有 以 下 未 提 取 的 銀 行 信 貸 : 2013 年 2012 年 按 浮 動 利 率 : 於 1 年 內 到 期 105,363 65,000 於 2 至 4 年 內 到 期, 包 括 首 尾 兩 年 1,792,283 1,659,499 於 5 年 後 到 期 1,604, ,500 3,502,146 2,091,999 本 集 團 的 銀 行 信 貸 以 若 干 樓 宇 ( 附 註 15) 投 資 物 業 ( 附 註 16) 預 付 土 地 租 賃 款 項 ( 附 註 17) 開 發 中 物 業 ( 附 註 18) 及 定 期 存 款 ( 附 註 32) 作 抵 押 151 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

153 2013 年 計 息 銀 行 及 其 他 借 款 ( 續 ) 本 公 司 2013 年 2012 年 實 際 合 約 利 率 (%) 到 期 實 際 合 約 利 率 (%) 到 期 即 期 : 可 換 股 債 券 ( 附 註 36) 加 權 平 均 年 1,645,123 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 ( 附 註 37) 加 權 平 均 年 998,374 非 即 期 : 銀 團 貸 款 (a) 美 元 借 款 按 倫 敦 銀 行 同 業 拆 息 利 率 加 230 個 基 點 計 及 港 元 借 款 按 香 港 銀 行 同 業 拆 息 利 率 加 230 個 基 點 計 2015 年 至 2016 年 2,174,942 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 ( 附 註 37) 加 權 平 均 年 996,764 (a) 銀 團 貸 款 乃 由 本 集 團 若 干 附 屬 公 司 作 擔 保 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 152

154 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 36. 可 換 股 債 券 於 2010 年 10 月 27 日, 本 公 司 已 發 行 面 值 為 1,941,000,000 港 元 的 1.75 厘 可 換 股 債 券 債 券 持 有 人 可 選 擇 於 2010 年 12 月 7 日 或 之 後 起 至 2013 年 10 月 20 日 止 期 間, 按 每 股 港 元 的 換 股 價 將 該 等 債 券 轉 換 為 普 通 股 該 等 債 券 持 有 人 可 選 擇 於 2013 年 10 月 20 日 贖 回 該 等 債 券 的 100% 本 金 額 連 同 截 至 該 日 止 應 計 及 未 付 的 利 息 本 公 司 可 選 擇 於 2013 年 10 月 20 日 前 任 何 時 間, 全 數 贖 回 ( 不 可 部 分 贖 回 ) 當 時 尚 未 轉 換 的 可 換 股 債 券 的 本 金 額 連 同 截 至 贖 回 日 止 應 計 的 利 息, 惟 於 有 關 贖 回 通 告 日 期 前, 原 先 已 發 行 的 可 換 股 債 券 最 少 90% 的 本 金 額 已 獲 轉 換 贖 回 或 購 回 及 註 銷 該 等 債 券 按 年 利 率 1.75 厘 計 息, 每 半 年 付 息 一 次, 即 付 息 日 為 4 月 27 日 及 10 月 27 日 負 債 部 分 的 公 允 值 採 用 無 換 股 權 的 同 類 債 券 的 同 等 市 場 利 率 於 發 行 日 進 行 估 計 餘 額 則 指 定 為 權 益 部 分 並 列 入 股 東 權 益 年 內 已 發 行 的 可 換 股 債 券 已 分 為 負 債 及 權 益 部 分 如 下 : 2013 年 2012 年 2010 年 已 發 行 可 換 股 債 券 的 面 值 1,673,685 1,673,685 權 益 部 分 (23,607) (23,607) 負 債 部 分 應 佔 的 直 接 交 易 成 本 (25,105) (25,105) 1,624,973 1,624,973 於 發 行 日 的 負 債 部 分 1,624,973 1,624,973 利 息 開 支 240, ,999 匯 兌 調 整 (126,373) (99,251) 已 付 利 息 (81,855) (55,598) 提 早 贖 回 的 收 益 (111) 贖 回 (i) (1,657,325) 於 12 月 31 日 的 負 債 部 分 ( 附 註 35) 1,645, 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

155 2013 年 可 換 股 債 券 ( 續 ) (i) 於 2013 年 7 月 16 日, 本 公 司 提 早 贖 回 本 金 總 額 為 150,000,000 港 元 的 可 換 股 債 券, 代 價 為 159,750,000 港 元 於 2013 年 10 月 24 日, 本 公 司 贖 回 本 金 總 額 為 1,791,000,000 港 元 的 餘 下 所 有 已 到 期 可 換 股 債 券, 代 價 為 1,918,107,270 港 元 贖 回 的 債 券 已 予 註 銷 37. 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 2013 年 2012 年 於 2014 年 7 月 到 期 的 上 市 有 擔 保 債 券 即 期 998,374 非 即 期 996,764 於 2011 年 7 月 19 日, 本 公 司 已 發 行 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 ( 2014 年 有 擔 保 債 券 ), 所 涉 及 的 本 金 總 額 為 人 民 幣 1,000,000,000 元 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 已 獲 納 入 Hong Kong Exchange Securities Trading Limited 的 正 式 上 市 名 單 2014 年 有 擔 保 債 券 於 2014 年 7 月 19 日 到 期, 並 按 年 利 率 4.65 厘 計 息 利 息 須 每 半 年 於 每 年 1 月 19 日 及 7 月 19 日 支 付, 開 始 日 期 為 2012 年 1 月 19 日 本 公 司 根 據 2014 年 有 擔 保 債 券 的 責 任 乃 由 本 集 團 若 干 家 附 屬 公 司 作 擔 保 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 154

156 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 38. 股 本 法 定 股 份 數 目 美 元 人 民 幣 於 2013 年 及 2012 年 12 月 31 日 5,000,000,000 50, ,500 已 發 行 及 繳 足 股 份 數 目 美 元 於 2012 年 12 月 31 日 1,993,462,988 19, 已 行 使 的 購 股 權 9,585, 於 2012 年 12 月 31 日 及 2013 年 1 月 1 日 2,003,047,988 20, 已 行 使 的 購 股 權 (i) 17,084, 購 回 股 份 (ii) (14,000,000) (140) (1) 於 2013 年 12 月 31 日 2,006,131,988 20, 年 內 的 股 本 變 動 如 下 : (i) 17,084,000 份 購 股 權 所 附 的 認 購 權 已 按 每 股 3.56 港 元 每 股 5.64 港 元 每 股 1.88 港 元 每 股 6.63 港 元 每 股 5.50 港 元 每 股 6.49 港 元 每 股 9.00 港 元 每 股 7.56 港 元 每 股 港 元 的 認 購 價 獲 行 使 ( 附 註 40), 導 致 發 行 17,084,000 股 每 股 面 值 美 元 的 股 份, 扣 除 開 支 前 的 總 現 金 代 價 為 88,360,405 港 元 ( 相 當 於 人 民 幣 70,826,800 元 ) 於 行 使 購 股 權 時, 為 數 人 民 幣 21,910,000 元 的 款 項 已 由 購 股 權 儲 備 轉 撥 至 股 份 溢 價 賬 (ii) 本 公 司 於 聯 交 所 合 共 購 回 14,000,000 股 每 股 面 值 美 元 的 本 公 司 股 份, 總 代 價 為 100,860,000 港 元 ( 相 當 於 人 民 幣 80,298,000 元 ) 購 回 的 股 份 於 2013 年 7 月 8 日 及 2013 年 7 月 22 日 註 銷 155 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

157 2013 年 股 本 ( 續 ) 參 照 上 述 的 本 公 司 已 發 行 股 本 變 動, 年 內 的 交 易 概 要 如 下 : 股 份 數 目 已 發 行 股 本 股 份 溢 價 美 元 於 2012 年 1 月 1 日 1,993,462,988 19,934 4,243,253 已 行 使 的 購 股 權 9,585, ,769 於 2012 年 12 月 31 日 及 2013 年 1 月 1 日 2,003,047,988 20,030 4,292,022 已 行 使 的 購 股 權 17,084, ,736 購 回 股 份 (14,000,000) (140) (80,298) 2013 年 中 期 股 息 (200,261) 擬 派 2013 年 末 期 股 息 (220,675) 於 2013 年 12 月 31 日 2,006,131,988 20,061 3,883,524 購 股 權 本 公 司 購 股 權 計 劃 及 根 據 該 計 劃 已 發 行 購 股 權 的 詳 情 載 於 財 務 報 表 附 註 40 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 156

158 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 39. 儲 備 本 集 團 (i) 任 意 公 積 金 根 據 本 集 團 在 中 國 成 立 的 若 干 附 屬 公 司 的 公 司 章 程 細 則, 該 等 附 屬 公 司 須 將 其 部 分 稅 後 利 潤 轉 撥 至 任 意 公 積 金 分 配 入 該 儲 備 的 金 額 由 各 自 董 事 會 釐 定 就 中 國 附 屬 公 司 而 言, 根 據 中 華 人 民 共 和 國 公 司 法 ( 經 修 訂 ), 任 意 公 積 金 可 用 於 抵 償 過 往 年 度 虧 損 ( 如 有 ), 並 可 按 權 益 持 有 人 的 現 有 權 益 比 例 轉 換 為 資 本, 惟 轉 換 後 結 餘 不 得 少 於 註 冊 資 本 的 25% (ii) 法 定 儲 備 根 據 中 國 有 關 規 則 及 規 例, 屬 財 務 報 表 附 註 22 所 指 中 國 境 內 企 業 的 中 國 附 屬 公 司, 須 將 其 不 少 於 10% 的 稅 後 利 潤 ( 按 中 國 會 計 規 則 釐 定 ) 轉 撥 至 法 定 儲 備, 直 至 儲 備 結 餘 達 到 註 冊 資 本 的 50% 向 該 儲 備 轉 撥 必 須 於 向 股 東 分 派 股 息 前 進 行 (iii) 外 匯 變 動 儲 備 外 匯 變 動 儲 備 用 於 記 錄 外 國 附 屬 公 司 財 務 報 表 換 算 引 起 的 匯 兌 差 額 157 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

159 2013 年 儲 備 ( 續 ) 本 公 司 股 份 溢 價 可 換 股 債 券 的 權 益 部 分 資 本 贖 回 儲 備 資 本 儲 備 保 留 利 潤 實 繳 盈 餘 ( 累 計 虧 損 ) 外 匯 變 動 儲 備 購 股 權 儲 備 總 計 於 2011 年 12 月 31 日 4,243,253 23, ,303 25,784 (26,884) 55,700 5,229,767 年 內 全 面 收 益 總 額 355,090 57, ,047 以 股 權 結 算 的 購 股 權 安 排 ( 附 註 40) 28,366 28,366 購 股 權 失 效 或 屆 滿 時 轉 撥 購 股 權 儲 備 6,550 (6,550) 就 已 於 2011 年 12 月 31 日 後 行 使 的 僱 員 購 股 權 所 發 行 股 份 的 股 息 (405) (405) 行 使 購 股 權 48,769 (12,145) 36, 年 中 期 股 息 (199,749) (199,749) 擬 派 2012 年 末 期 股 息 (180,274) (180,274) 於 2012 年 12 月 31 日 4,292,022 23, ,303 6,996 31,073 65,371 5,327,376 年 內 全 面 收 益 總 額 (215,515) 92,240 (123,275) 以 股 權 結 算 的 購 股 權 安 排 ( 附 註 40) 25,784 25,784 購 股 權 失 效 或 屆 滿 時 轉 撥 購 股 權 儲 備 1,336 (1,336) 購 回 股 份 (80,298) 1 (80,297) 就 已 於 2012 年 12 月 31 日 後 行 使 的 僱 員 購 股 權 所 發 行 股 份 的 股 息 (2,456) (2,456) 行 使 購 股 權 92,736 (21,910) 70,826 贖 回 可 換 股 債 券 (23,607) 23, 年 中 期 股 息 (200,261) (200,261) 擬 派 2013 年 末 期 股 息 (220,675) (220,675) 於 2013 年 12 月 31 日 3,883, , ,303 (209,639) 123,313 67,909 4,797,022 購 股 權 儲 備 包 括 已 授 予 但 尚 未 行 使 購 股 權 的 公 允 值, 有 關 進 一 步 說 明 載 於 財 務 報 表 附 註 2.4 以 股 份 為 基 礎 的 支 付 的 會 計 政 策 中 有 關 金 額 將 於 相 關 購 股 權 獲 行 使 時 轉 撥 至 股 份 溢 價 賬, 或 於 相 關 購 股 權 到 期 或 被 放 棄 時 轉 入 保 留 利 潤 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 158

160 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 40. 購 股 權 計 劃 根 據 本 公 司 股 東 於 2007 年 2 月 24 日 舉 行 的 股 東 特 別 大 會 上 所 通 過 的 決 議 案, 購 股 權 計 劃 ( 該 計 劃 ) 已 獲 批 准 根 據 該 購 股 權 計 劃, 董 事 可 邀 請 本 集 團 的 僱 員 高 級 管 理 層 董 事 及 其 他 合 資 格 參 與 者 認 購 本 公 司 購 股 權 於 行 使 購 股 權 時 應 付 的 每 股 認 購 金 額 將 有 待 確 定, 並 將 根 據 (i) 股 份 於 緊 接 相 關 提 呈 日 期 前 五 個 交 易 日 在 聯 交 所 的 平 均 官 方 收 市 價,(ii) 股 份 於 相 關 提 呈 日 期 在 聯 交 所 的 官 方 收 市 價 及 (iii) 股 份 面 值, 三 者 之 中 的 較 高 者 釐 定 所 授 出 的 購 股 權 於 若 干 期 間 後 歸 屬 購 股 權 可 根 據 購 股 權 計 劃 條 款 於 授 出 時 董 事 會 通 知 各 承 授 人 或 董 事 會 決 議 的 期 間 內 隨 時 行 使 根 據 購 股 權 計 劃 可 予 授 出 的 購 股 權 所 涉 股 份 數 目 上 限 以 及 本 集 團 根 據 任 何 其 他 計 劃 可 予 授 出 有 關 股 份 或 其 他 證 券 的 購 股 權 所 涉 股 份 數 目 上 限 的 總 和, 不 得 超 過 於 本 公 司 股 份 上 市 當 日 的 已 發 行 股 本 的 10%( 相 當 於 180,000,000 股 股 份 ) 該 10% 限 額 不 會 計 入 根 據 購 股 權 計 劃 條 款 已 失 效 的 購 股 權 授 出 超 過 此 限 額 的 購 股 權 須 待 本 公 司 股 東 批 准, 方 可 進 行 購 股 權 並 無 賦 予 持 有 人 收 取 股 息 或 於 股 東 大 會 上 投 票 的 權 利 159 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

161 2013 年 購 股 權 計 劃 ( 續 ) 以 下 為 年 內 根 據 該 計 劃 尚 未 行 使 的 購 股 權 : 2013 年 2012 年 加 權 平 均 行 使 價 購 股 權 數 目 加 權 平 均 行 使 價 購 股 權 數 目 每 股 港 元 千 份 每 股 港 元 千 份 於 1 月 1 日 , ,284 年 內 已 授 出 , ,420 年 內 已 放 棄 8.77 (1,281) 8.08 (4,811) 年 內 已 行 使 5.17 (17,084) 4.71 (9,585) 年 內 已 屆 滿 於 12 月 31 日 , ,308 年 內 已 行 使 的 購 股 權 於 行 使 當 日 加 權 平 均 股 價 為 每 股 9.69 港 元 (2012 年 : 每 股 9.13 港 元 ) 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 160

162 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 40. 購 股 權 計 劃 ( 續 ) 於 報 告 日 尚 未 行 使 的 購 股 權 的 行 使 價 及 行 使 期 如 下 : 2013 年 購 股 權 數 目 千 份 行 使 價 每 股 港 元 行 使 期 1, 年 9 月 19 日 至 2014 年 9 月 18 日 1, 年 4 月 12 日 至 2014 年 4 月 11 日 3, 年 3 月 5 日 至 2015 年 3 月 4 日 4, 年 8 月 29 日 至 2015 年 8 月 28 日 年 10 月 21 日 至 2015 年 10 月 20 日 9, 年 5 月 27 日 至 2016 年 5 月 26 日 1, 年 8 月 27 日 至 2016 年 8 月 26 日 15, 年 4 月 2 日 至 2017 年 4 月 1 日 17, 年 6 月 23 日 至 2018 年 6 月 22 日 7, 年 4 月 11 日 至 2019 年 4 月 10 日 61, 年 購 股 權 數 目 千 份 行 使 價 每 股 港 元 行 使 期 2, 年 9 月 19 日 至 2014 年 9 月 18 日 3, 年 4 月 12 日 至 2014 年 4 月 11 日 7, 年 3 月 5 日 至 2015 年 3 月 4 日 6, 年 8 月 29 日 至 2015 年 8 月 28 日 年 10 月 21 日 至 2015 年 10 月 20 日 15, 年 5 月 27 日 至 2016 年 5 月 26 日 1, 年 8 月 27 日 至 2016 年 8 月 26 日 15, 年 4 月 2 日 至 2017 年 4 月 1 日 18, 年 6 月 23 日 至 2018 年 6 月 22 日 72, 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

163 2013 年 購 股 權 計 劃 ( 續 ) 於 年 內 授 出 的 購 股 權 的 公 允 值 約 人 民 幣 17,017,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 32,398,000 元 ), 其 中 本 集 團 於 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度 內 確 認 一 項 購 股 權 開 支 人 民 幣 4,889,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 6,609,000 元 ) 本 集 團 於 截 至 2013 年 12 月 31 日 止 年 度 內 確 認 購 股 權 開 支 總 額 人 民 幣 25,784,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 28,366,000 元 )( 附 註 6) 於 年 內 授 出 以 股 權 結 算 的 購 股 權 的 公 允 值 乃 按 二 項 式 期 權 定 價 模 式 於 授 出 日 期 作 出 估 計, 並 經 計 及 授 出 該 等 購 股 權 的 條 款 及 條 件 下 表 列 出 該 模 式 所 採 用 的 數 值 : 2013 年 2012 年 派 息 率 (%) 2.54% 2.91% 預 期 波 幅 (%) 44.51% 48.20% 45.59% 49.45% 無 風 險 利 率 (%) 0.201% 0.535% 0.252% 0.572% 預 期 購 股 權 年 期 ( 年 ) 加 權 平 均 行 使 價 ( 港 元 ) 以 預 期 股 票 價 格 回 報 標 準 差 計 算 的 波 動 乃 基 於 同 行 業 的 可 比 較 上 市 公 司 的 統 計 分 析 計 算 於 2008 年 9 月, 本 公 司 註 銷 先 前 按 遠 高 於 現 行 公 允 市 值 的 行 使 價 授 予 若 干 高 級 管 理 層 成 員 的 購 股 權, 並 同 時 按 現 行 公 允 市 值 重 新 授 予 相 同 數 目 的 購 股 權 替 代 購 股 權 由 重 新 授 予 日 期 起 歸 屬, 而 所 有 其 他 條 款 與 原 購 股 權 相 同, 維 持 不 變 註 銷 及 重 新 授 予 購 股 權, 用 意 在 於 為 高 級 管 理 層 提 供 獎 勵 根 據 香 港 財 務 報 告 準 則 第 2 號 以 股 份 為 基 礎 的 支 付, 註 銷 獎 勵 並 同 時 授 予 替 代 獎 勵 將 以 修 改 被 註 銷 獎 勵 的 條 款 入 賬 因 此, 額 外 補 償 成 本 將 根 據 於 註 銷 日 期 替 代 獎 勵 的 公 允 值 高 於 被 註 銷 獎 勵 的 公 允 值 的 差 額 計 量 於 註 銷 及 替 代 日 計 量 的 補 償 成 本 總 額, 將 按 於 原 獎 勵 授 予 日 期 就 預 期 於 該 日 期 提 供 ( 或 已 提 供 ) 必 要 服 務 而 獲 授 獎 勵 的 公 允 值 部 分 計 量, 加 上 註 銷 及 替 代 所 產 生 的 額 外 成 本 本 公 司 將 繼 續 於 原 歸 屬 期 內 以 經 修 改 獎 勵 於 原 授 予 日 期 的 公 允 值 確 認 為 開 支, 並 於 經 修 改 歸 屬 期 內 確 認 額 外 成 本 為 開 支 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 162

164 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 40. 購 股 權 計 劃 ( 續 ) 年 內 已 行 使 17,084,000 份 購 股 權, 導 致 增 發 17,084,000 股 本 公 司 普 通 股, 股 本 增 加 人 民 幣 1,000 元, 股 份 溢 價 增 加 人 民 幣 92,736,000 元 ( 扣 除 發 行 費 用 前 ), 其 進 一 步 詳 情 載 於 財 務 報 表 附 註 38 於 報 告 期 末, 本 公 司 根 據 該 計 劃 持 有 61,640,500 份 尚 未 行 使 購 股 權 根 據 本 公 司 當 前 資 本 結 構, 悉 數 行 使 尚 未 行 使 的 購 股 權 會 導 致 本 公 司 增 發 61,640,500 股 普 通 股, 股 本 增 加 約 人 民 幣 3,758 元, 股 份 溢 價 增 加 約 人 民 幣 383,989,000 元 ( 扣 除 發 行 費 用 前 ) 於 該 等 財 務 報 表 獲 批 准 日 期, 本 公 司 根 據 該 計 劃 持 有 60,698,500 份 尚 未 行 使 購 股 權, 佔 本 公 司 當 日 已 發 行 股 份 約 3.02% 41. 出 售 附 屬 公 司 附 註 2013 年 出 售 的 淨 資 產 : 物 業 廠 房 及 設 備 50,787 開 發 中 物 業 830,404 預 付 土 地 租 賃 款 項 87,711 貸 款 及 應 收 款 項 - 第 三 方 37,900 按 金 預 付 款 項 及 其 他 應 收 款 項 119,529 現 金 及 現 金 等 價 物 45,159 其 他 應 付 款 項 及 應 計 費 用 (1,234,803) 遞 延 稅 項 負 債 (14,312) (77,625) 出 售 附 屬 公 司 產 生 的 收 益 5 341,379 以 現 金 償 付 263, 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

165 2013 年 出 售 附 屬 公 司 ( 續 ) 關 於 出 售 附 屬 公 司 的 現 金 及 現 金 等 價 物 流 入 淨 額 分 析 如 下 : 2013 年 已 收 現 金 代 價 161,754 出 售 的 現 金 及 現 金 等 價 物 (45,159) 就 出 售 附 屬 公 司 的 現 金 及 現 金 等 價 物 流 入 淨 額 116, 或 然 負 債 (1) 本 集 團 已 就 若 干 銀 行 向 本 集 團 預 售 物 業 的 買 家 授 出 的 按 揭 信 貸 提 供 人 民 幣 342,541,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 318,957,000 元 ) 的 擔 保 根 據 擔 保 安 排 條 款, 倘 買 家 拖 欠 按 揭 款 項, 本 集 團 有 責 任 向 銀 行 償 還 違 約 買 家 結 欠 的 餘 下 按 揭 貸 款 及 任 何 應 計 利 息 與 罰 款 本 集 團 其 後 有 權 接 收 相 關 物 業 的 合 法 產 權 本 集 團 的 擔 保 期 自 授 出 相 關 按 揭 貸 款 日 期 起 至 個 別 買 家 訂 立 抵 押 協 議 後 為 止 於 有 關 年 度 期 間, 本 集 團 並 無 因 就 本 集 團 物 業 的 買 家 獲 授 的 按 揭 信 貸 所 提 供 的 擔 保 而 產 生 任 何 重 大 虧 損 董 事 認 為, 倘 出 現 拖 欠 還 款 的 情 況, 相 關 物 業 的 可 變 現 淨 值 足 以 償 還 尚 未 償 還 的 按 揭 貸 款 及 任 何 應 計 利 息 與 罰 款, 因 此 並 無 就 該 等 擔 保 作 出 撥 備 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 164

166 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 42. 或 然 負 債 ( 續 ) (2) 於 報 告 期 終 日, 未 於 財 務 報 表 撥 備 的 或 然 負 債 如 下 : 本 集 團 2013 年 2012 年 就 授 予 聯 營 公 司 的 融 資 而 向 銀 行 作 出 的 擔 保 648,000 94,600 就 授 予 一 家 合 營 公 司 的 借 款 而 向 銀 行 及 其 他 金 融 機 構 作 出 的 擔 保 722, , 抵 押 資 產 本 集 團 的 銀 行 貸 款 及 信 貸 以 本 集 團 的 資 產 作 抵 押, 詳 情 分 別 載 於 財 務 報 表 附 註 及 經 營 租 賃 安 排 (a) 作 為 出 租 人 本 集 團 根 據 經 營 租 賃 安 排 出 租 其 投 資 物 業 ( 附 註 16) 及 分 租 其 租 賃 資 產, 租 期 介 乎 1 年 至 20 年 租 賃 條 款 一 般 亦 規 定 租 戶 須 支 付 抵 押 按 金, 並 按 當 時 的 市 場 狀 況 定 期 調 整 租 金 於 2013 年 12 月 31 日, 本 集 團 根 據 與 租 戶 訂 立 的 不 可 撤 銷 經 營 租 賃 屆 滿 時 可 獲 日 後 應 收 租 金 總 額 下 限 如 下 : 2013 年 2012 年 1 年 內 277, ,680 第 2 至 第 5 年 ( 包 括 首 尾 兩 年 ) 805, ,394 5 年 後 617, ,600 1,701,111 1,863, 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

167 2013 年 經 營 租 賃 安 排 ( 續 ) (a) 作 為 出 租 人 ( 續 ) 上 述 數 額 包 括 截 至 2013 年 12 月 31 日 預 期 根 據 不 可 撤 銷 分 租 項 下 收 取 的 日 後 應 收 分 租 租 金 下 限 人 民 幣 486,491,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 859,654,000 元 ) (b) 作 為 承 租 人 本 集 團 根 據 不 可 撤 銷 的 經 營 租 賃 協 議 租 入 其 若 干 商 店 和 辦 公 室 於 2013 年 12 月 31 日, 本 集 團 根 據 不 可 撤 銷 經 營 租 賃 屆 滿 時 應 支 付 日 後 租 賃 款 項 總 額 下 限 如 下 : 2013 年 2012 年 1 年 內 533, ,667 第 2 至 第 5 年 ( 包 括 首 尾 兩 年 ) 2,738,850 1,819,001 5 年 後 8,914,718 5,335,090 12,187,204 7,517,758 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 166

168 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 45. 承 擔 除 上 文 附 註 44(b) 詳 述 的 經 營 租 賃 承 擔, 本 集 團 於 報 告 日 的 資 本 承 擔 如 下 : 2013 年 2012 年 已 訂 約, 但 未 撥 備 : 土 地 及 樓 宇 1,324,331 1,609,397 租 賃 物 業 改 良 168,738 33,832 1,493,069 1,643,229 已 授 權, 但 未 訂 約 : 土 地 及 樓 宇 330, ,246 租 賃 物 業 改 良 57, , , ,911 1,881,495 2,186,140 此 外, 並 未 包 括 於 上 述 的 本 集 團 分 佔 一 家 合 營 公 司 的 資 本 承 擔 如 下 : 2013 年 2012 年 已 訂 約, 但 未 撥 備 88,646 57,428 已 授 權, 但 未 訂 約 75,000 88, , 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

169 2013 年 關 連 人 士 交 易 (a) 關 連 人 士 名 稱 及 關 係 名 稱 關 係 沈 國 軍 先 生 銀 泰 國 際 北 京 銀 泰 置 業 有 限 公 司 ( 北 京 銀 泰 ) 中 國 銀 泰 投 資 有 限 公 司 ( 中 國 銀 泰 ) 北 京 國 俊 投 資 有 限 公 司 ( 北 京 國 俊 ) 京 投 銀 泰 中 大 聖 馬 安 徽 華 侖 浙 江 銀 泰 電 子 商 務 西 安 曲 江 銀 泰 北 京 友 誼 燕 莎 亳 州 華 侖 新 湖 濱 北 京 樂 天 銀 泰 百 貨 有 限 公 司 ( 樂 天 銀 泰 ) 杭 州 湖 濱 國 際 商 業 發 展 有 限 公 司 ( 杭 州 湖 濱 國 際 ) 北 京 京 投 置 地 房 地 產 有 限 公 司 ( 京 投 置 地 ) 寧 波 華 聯 房 地 產 開 發 有 限 公 司 ( 寧 波 華 聯 房 地 產 ) 寧 波 銀 泰 物 業 管 理 有 限 公 司 ( 寧 波 銀 泰 物 業 管 理 ) 杭 州 銀 泰 浙 江 富 強 北 京 新 燕 莎 控 股 ( 集 團 ) 有 限 公 司 ( 北 京 新 燕 莎 ) 奉 化 銀 泰 置 業 有 限 公 司 ( 奉 化 銀 泰 ) 湖 州 家 樂 福 商 城 有 限 公 司 ( 湖 州 家 樂 福 ) 本 公 司 的 股 東 本 公 司 的 股 東 由 沈 國 軍 先 生 控 制 由 沈 國 軍 先 生 控 制 由 沈 國 軍 先 生 控 制 中 國 銀 泰 佔 24.83% 的 股 權 本 集 團 的 聯 營 公 司 本 集 團 的 聯 營 公 司 本 集 團 的 聯 營 公 司 於 2012 年 11 月 30 日 前 為 本 集 團 的 聯 營 公 司 本 集 團 的 聯 營 公 司 本 集 團 的 聯 營 公 司 合 營 公 司 中 國 銀 泰 的 合 營 公 司 北 京 國 俊 的 合 營 公 司 京 投 銀 泰 的 附 屬 公 司 京 投 銀 泰 的 附 屬 公 司 京 投 銀 泰 的 附 屬 公 司 中 國 銀 泰 的 附 屬 公 司 中 國 銀 泰 的 附 屬 公 司 一 家 聯 營 公 司 的 控 股 股 東 由 沈 國 軍 先 生 控 制 49% 的 投 票 權 由 沈 國 軍 先 生 控 制 50% 的 投 票 權 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 168

170 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 46. 關 連 人 士 交 易 ( 續 ) (b) 與 關 連 人 士 的 交 易 與 關 連 人 士 之 間 的 交 易 如 下 : 2013 年 2012 年 租 金 開 支 及 管 理 費 開 支 : 北 京 銀 泰 3,280 京 投 銀 泰 2,316 32,282 西 安 曲 江 銀 泰 14,024 京 投 置 地 ( 附 註 (i)) 44,508 湖 州 家 樂 福 ( 附 註 (ii)) 8,396 55,220 49,586 墊 支 予 關 連 人 士 款 項 : 安 徽 華 侖 86,860 新 湖 濱 ( 附 註 (iii)) 100,612 15,000 亳 州 華 侖 ( 附 註 (iv)) 72, , , ,498 關 連 人 士 償 還 墊 款 : 新 湖 濱 51,620 安 徽 華 侖 27,477 27,477 51,620 借 予 關 連 人 士 的 貸 款 及 應 收 款 項 : 浙 江 銀 泰 電 子 商 務 70, ,390 中 大 聖 馬 60, , , ,390 關 連 人 士 償 還 貸 款 及 應 收 款 項 : 中 國 銀 泰 106,664 杭 州 銀 泰 80, ,167 中 大 聖 馬 49,718 86, , ,462 關 連 人 士 管 理 費 : 北 京 新 燕 莎 5,087 6, 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

171 2013 年 關 連 人 士 交 易 ( 續 ) (b) 與 關 連 人 士 的 交 易 ( 續 ) 2013 年 2012 年 關 連 人 士 的 利 息 收 入 : 中 國 銀 泰 3,297 新 湖 濱 18,753 18,494 杭 州 銀 泰 30,333 38,708 中 大 聖 馬 50,790 46,859 浙 江 銀 泰 電 子 商 務 16,677 5,774 安 徽 華 侖 21,955 20,612 亳 州 華 侖 10,849 4, , ,704 客 戶 以 本 集 團 的 預 付 卡 ( 已 扣 除 以 所 使 用 的 關 連 人 士 預 付 卡 作 出 的 付 款 ) 向 關 連 人 士 付 款 ( 收 款 ): 浙 江 銀 泰 電 子 商 務 1,562 13,502 樂 天 銀 泰 (1,192) 23,244 新 湖 濱 (530) 杭 州 湖 濱 國 際 61,189 7,302 61,029 44,048 支 付 租 賃 按 金 : 杭 州 銀 泰 5,000 京 投 銀 泰 700 奉 化 銀 泰 5,000 湖 州 家 樂 福 2,500 13,200 向 一 名 關 連 人 士 銷 售 貨 品 : 浙 江 銀 泰 電 子 商 務 ( 附 註 (v)) 214, ,423 購 買 物 業 及 設 備 : 京 投 銀 泰 658,000 一 名 關 連 人 士 提 供 擔 保 : 銀 泰 國 際 ( 附 註 29(iii)) 150, ,917 向 關 連 人 士 提 供 擔 保 : 中 大 聖 馬 ( 附 註 (vi)) 264, ,000 安 徽 華 侖 ( 附 註 (vii)) 600,000 新 湖 濱 ( 附 註 (viii)) 722, ,500 1,586, ,500 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 170

172 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 46. 關 連 人 士 交 易 ( 續 ) (b) 與 關 連 人 士 的 交 易 ( 續 ) 附 註 : (i) 根 據 京 投 置 地 與 浙 江 銀 泰 簽 訂 的 一 份 協 議, 浙 江 銀 泰 租 用 一 幢 樓 宇 作 其 營 運 用 途, 租 期 由 2010 年 1 月 18 日 起 至 2032 年 1 月 31 日 止 (ii) 根 據 湖 州 家 樂 福 與 浙 江 銀 泰 投 資 簽 訂 的 一 份 協 議, 浙 江 銀 泰 投 資 租 用 一 幢 樓 宇 作 其 營 運 用 途, 租 期 由 2013 年 6 月 28 日 起 至 2033 年 6 月 27 日 止 (iii) 本 集 團 向 新 湖 濱 提 供 的 墊 款 為 人 民 幣 100,612,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 15,000,000 元 ), 乃 按 一 年 期 基 準 利 率 計 息 及 無 固 定 還 款 期 (iv) 安 徽 華 僑 飯 店 向 亳 州 華 侖 提 供 的 墊 款 為 人 民 幣 72,500,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 116,638,000 元 ), 乃 按 一 年 期 基 準 利 率 計 息 及 無 固 定 還 款 期 (v) 2013 年, 本 集 團 已 向 浙 江 銀 泰 電 子 商 務 出 售 貨 品 以 供 海 外 採 購 (vi) 根 據 浙 江 銀 泰 中 大 聖 馬 及 一 家 銀 行 之 間 訂 立 的 一 份 擔 保 協 議, 浙 江 銀 泰 於 2012 年 9 月 17 日 至 2015 年 9 月 17 日 期 間 向 中 大 聖 馬 提 供 的 擔 保 為 人 民 幣 264,000,000 元 於 2013 年 12 月 31 日, 中 大 聖 馬 獲 授 並 由 本 集 團 作 擔 保 的 銀 行 信 貸 已 獲 動 用 約 人 民 幣 198,000,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 94,600,000 元 ) (vii) 根 據 安 徽 華 僑 飯 店 安 徽 華 侖 及 一 家 銀 行 之 間 訂 立 的 一 份 擔 保 協 議, 安 徽 華 僑 飯 店 於 2013 年 6 月 20 日 至 2028 年 6 月 20 日 期 間 向 安 徽 華 侖 提 供 的 擔 保 為 人 民 幣 600,000,000 元 於 2013 年 12 月 31 日, 安 徽 華 侖 獲 授 並 由 本 集 團 作 擔 保 的 銀 行 信 貸 已 獲 動 用 約 人 民 幣 450,000,000 元 (2012 年 : 無 ) (viii) 根 據 浙 江 銀 泰 新 湖 濱 及 若 干 金 融 機 構 之 間 訂 立 的 多 份 擔 保 協 議, 浙 江 銀 泰 就 新 湖 濱 的 借 款 提 供 的 擔 保 為 人 民 幣 722,500,000 元 (2012 年 : 人 民 幣 652,500,000 元 ) 171 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

173 2013 年 關 連 人 士 交 易 ( 續 ) (c) 應 收 關 連 人 士 款 項 本 集 團 於 報 告 日 應 收 關 連 人 士 的 重 大 結 餘 如 下 : 2013 年 2012 年 應 收 關 連 人 士 款 項 : 京 投 銀 泰 新 湖 濱 395, ,985 寧 波 華 聯 房 地 產 寧 波 銀 泰 物 業 管 理 3,400 京 投 置 地 6,000 6,000 北 京 銀 泰 1,816 安 徽 華 侖 387, ,199 浙 江 銀 泰 電 子 商 務 281,646 90,074 北 京 新 燕 莎 5,087 5,431 亳 州 華 侖 204, ,598 浙 江 銀 泰 5,000 奉 化 銀 泰 5,000 湖 州 家 樂 福 2,500 1,294, ,593 應 收 浙 江 銀 泰 電 子 商 務 款 項 主 要 以 港 元 計 算, 為 無 抵 押 免 息 及 須 於 要 求 時 償 還 應 收 新 湖 濱 安 徽 華 侖 及 亳 州 華 侖 款 項 以 人 民 幣 計 算, 為 無 抵 押 按 一 年 期 基 準 利 率 計 息 及 無 固 定 還 款 期 應 收 關 連 人 士 的 餘 下 款 項 以 人 民 幣 計 算, 為 無 抵 押 免 息 及 須 於 要 求 時 償 還 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 172

174 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 46. 關 連 人 士 交 易 ( 續 ) (d) 應 收 關 連 人 士 貸 款 及 利 息 2013 年 2012 年 杭 州 銀 泰 ( 附 註 29) 150, ,917 浙 江 銀 泰 電 子 商 務 ( 附 註 29) 287, ,884 中 大 聖 馬 ( 附 註 29) 553, , , ,754 (e) 應 付 關 連 人 士 款 項 本 集 團 應 付 關 連 人 士 的 重 大 結 餘 如 下 : 2013 年 2012 年 應 付 關 連 人 士 款 項 : 湖 州 家 樂 福 ( 附 註 (b)(ii)) 1,446 京 投 銀 泰 588,000 浙 江 銀 泰 電 子 商 務 2,587 樂 天 銀 泰 679 2,920 杭 州 湖 濱 國 際 12,058 6,323 14, ,830 所 有 應 付 關 連 人 士 款 項 以 人 民 幣 計 算, 為 無 抵 押 免 息 及 按 要 求 支 付 173 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

175 2013 年 關 連 人 士 交 易 ( 續 ) (f) 與 關 連 人 士 的 承 諾 (i) 於 2012 年 9 月 21 日, 浙 江 銀 泰 投 資 與 奉 化 銀 泰 訂 立 一 份 協 議, 據 此, 浙 江 銀 泰 投 資 向 奉 化 銀 泰 租 用 一 幢 樓 宇 的 若 干 樓 層 作 營 運 用 途, 為 期 20 年 自 物 業 交 付 起 三 年 內, 浙 江 銀 泰 投 資 免 予 繳 租 剩 餘 年 限 之 年 租 金 將 按 奉 化 銀 泰 百 貨 收 入 淨 值 之 5% 釐 定 (ii) 於 2013 年 7 月 15 日, 銀 泰 三 江 與 杭 州 銀 泰 訂 立 一 份 協 議, 據 此, 銀 泰 三 江 向 杭 州 銀 泰 租 用 一 幢 樓 宇 的 若 干 樓 層 作 營 運 用 途, 為 期 20 年 自 物 業 交 付 起 兩 年 內, 銀 泰 三 江 免 予 繳 租 剩 餘 年 限 之 年 租 金 將 按 銀 泰 三 江 收 入 淨 值 之 5% 釐 定 (iii) 於 2013 年 2 月 25 日, 浙 江 銀 泰 投 資 與 湖 州 家 樂 福 訂 立 一 份 協 議, 據 此, 浙 江 銀 泰 投 資 向 湖 州 家 樂 福 租 用 一 幢 樓 宇 的 若 干 樓 層 作 營 運 用 途, 為 期 20 年 自 物 業 交 付 起 三 年 內, 浙 江 銀 泰 投 資 免 予 繳 租 本 集 團 預 計 2014 年 1 月 1 日 至 2033 年 6 月 27 日 期 間 的 最 低 租 賃 付 款 總 額 約 為 人 民 幣 664,179,000 元 (g) 主 要 管 理 人 員 薪 酬 2013 年 2012 年 薪 金 津 貼 及 其 他 福 利 5,270 4,044 酌 情 花 紅 2,895 5,079 退 休 計 劃 供 款 以 股 權 結 算 的 購 股 權 開 支 7,727 11,974 16,460 21,599 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 174

176 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 46. 關 連 人 士 交 易 ( 續 ) (g) 主 要 管 理 人 員 薪 酬 ( 續 ) 高 級 管 理 人 員 的 酬 金 範 圍 如 下 : 僱 員 人 數 2013 年 2012 年 500,001 港 元 至 1,000,000 港 元 3 1 1,000,001 港 元 至 1,500,000 港 元 2 2 1,500,001 港 元 至 2,000,000 港 元 1 3,000,001 港 元 至 3,500,000 港 元 1 2 3,500,001 港 元 至 4,000,000 港 元 1 1 4,000,001 港 元 至 4,500,000 港 元 1 8,000,001 港 元 至 8,500,000 港 元 1 9,000,001 港 元 至 9,500,000 港 元 董 事 及 最 高 行 政 人 員 酬 金 的 進 一 步 詳 情 載 於 財 務 報 表 附 註 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

177 2013 年 金 融 工 具 的 分 類 各 類 的 金 融 工 具 於 報 告 日 的 賬 面 值 如 下 : 本 集 團 2013 年 金 融 資 產 貸 款 及 應 收 款 項 持 有 至 到 期 投 資 總 計 持 有 至 到 期 的 投 資 12,000 12,000 包 括 於 預 付 款 項 按 金 及 其 他 應 收 款 項 的 金 融 資 產 931, ,749 應 收 貿 易 款 項 44,628 44,628 貸 款 及 應 收 款 項 1,127,217 1,127,217 應 收 關 連 人 士 款 項 1,294,440 1,294,440 在 途 現 金 131, ,336 已 抵 押 存 款 67,000 67,000 受 限 制 銀 行 結 餘 195, ,915 現 金 及 現 金 等 價 物 1,738,513 1,738,513 5,530,798 12,000 5,542, 年 金 融 負 債 按 攤 銷 成 本 計 價 的 金 融 負 債 應 付 貿 易 款 項 及 應 付 票 據 1,782,148 包 括 於 其 他 應 付 款 項 及 應 計 費 用 的 金 融 負 債 1,127,992 應 付 關 連 人 士 款 項 14,183 計 息 銀 行 及 其 他 借 款 4,754,142 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 998,374 8,676,839 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 176

178 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 47. 金 融 工 具 的 分 類 ( 續 ) 各 類 的 金 融 工 具 於 報 告 日 的 賬 面 值 如 下 :( 續 ) 本 集 團 ( 續 ) 2012 年 金 融 資 產 貸 款 及 應 收 款 項 可 供 出 售 投 資 總 計 可 供 出 售 投 資 24,466 24,466 包 括 於 預 付 款 項 按 金 及 其 他 應 收 款 項 的 金 融 資 產 637, ,744 應 收 貿 易 款 項 51,840 51,840 貸 款 及 應 收 款 項 1,231,490 1,231,490 應 收 關 連 人 士 款 項 898, ,593 在 途 現 金 407, ,455 已 抵 押 存 款 175, ,500 受 限 制 銀 行 結 餘 28,538 28,538 現 金 及 現 金 等 價 物 2,117,380 2,117,380 5,548,540 24,466 5,573, 年 金 融 負 債 按 攤 銷 成 本 計 價 的 金 融 負 債 應 付 貿 易 款 項 及 應 付 票 據 2,376,210 包 括 於 其 他 應 付 款 項 及 應 計 費 用 的 金 融 負 債 1,036,424 應 付 關 連 人 士 款 項 599,830 計 息 銀 行 及 其 他 借 款 2,162,551 可 換 股 債 券 1,645,123 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 996,764 8,816, 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

179 2013 年 金 融 工 具 的 分 類 ( 續 ) 各 類 的 金 融 工 具 於 報 告 日 的 賬 面 值 如 下 :( 續 ) 本 公 司 2013 年 金 融 資 產 貸 款 及 應 收 款 項 包 括 於 預 付 款 項 按 金 及 其 他 應 收 款 項 的 金 融 資 產 1,024 應 收 附 屬 公 司 款 項 6,990,784 現 金 及 現 金 等 價 物 48,066 7,039, 年 金 融 負 債 按 攤 銷 成 本 計 價 的 金 融 負 債 包 括 於 其 他 應 付 款 項 及 應 計 費 用 的 金 融 負 債 26,549 應 付 附 屬 公 司 款 項 117,699 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 998,374 計 息 銀 行 及 其 他 借 款 2,174,942 3,317,564 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 178

180 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 47. 金 融 工 具 的 分 類 ( 續 ) 各 類 的 金 融 工 具 於 報 告 日 的 賬 面 值 如 下 :( 續 ) 本 公 司 ( 續 ) 2012 年 金 融 資 產 貸 款 及 應 收 款 項 包 括 於 預 付 款 項 按 金 及 其 他 應 收 款 項 的 金 融 資 產 1,056 應 收 附 屬 公 司 款 項 7,066,107 現 金 及 現 金 等 價 物 6,105 7,073, 年 金 融 負 債 按 攤 銷 成 本 計 價 的 金 融 負 債 包 括 於 其 他 應 付 款 項 及 應 計 費 用 的 金 融 負 債 21,512 應 付 附 屬 公 司 款 項 88,023 可 換 股 債 券 1,645,123 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 996,764 2,751, 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

181 2013 年 金 融 工 具 的 公 允 值 及 公 允 值 級 別 本 集 團 金 融 工 具 ( 其 賬 面 值 與 其 公 允 值 合 理 相 若 的 金 融 工 具 除 外 ) 的 賬 面 值 及 公 允 值 如 下 : 本 集 團 賬 面 值 公 允 值 2013 年 2012 年 2013 年 2012 年 金 融 資 產 可 供 出 售 投 資 24,466 24,466 管 理 層 評 估 如 下 : 主 要 由 於 現 金 及 現 金 等 價 物 已 抵 押 存 款 受 限 制 銀 行 結 餘 在 途 現 金 應 收 關 連 人 士 款 項 貸 款 及 應 收 款 項 應 收 貿 易 款 項 包 括 於 預 付 款 項 按 金 及 其 他 應 收 款 項 的 金 融 資 產 計 息 銀 行 及 其 他 借 款 應 付 關 連 人 士 款 項 包 括 於 其 他 應 付 款 項 及 應 計 費 用 的 金 融 負 債, 以 及 應 付 貿 易 款 項 及 應 付 票 據 的 到 期 期 限 不 長, 故 該 等 工 具 的 公 允 值 與 其 賬 面 值 相 若 本 集 團 以 財 務 經 理 為 首 的 企 業 融 資 團 隊 負 責 釐 定 金 融 工 具 公 允 值 計 量 的 政 策 及 程 序 企 業 融 資 團 隊 直 接 向 財 務 總 監 及 審 核 委 員 會 報 告 於 各 報 告 日 期, 企 業 融 資 團 隊 分 析 金 融 工 具 的 價 值 變 動 並 釐 定 估 值 中 適 用 的 主 要 參 數 估 值 由 財 務 總 監 審 核 及 批 准 估 值 過 程 及 結 果 由 審 核 委 員 會 每 年 作 出 兩 次 檢 討, 以 進 行 中 期 及 年 度 財 務 申 報 金 融 資 產 及 負 債 的 公 允 值 以 該 工 具 於 自 願 交 易 方 ( 而 非 強 迫 或 清 倉 銷 售 ) 當 前 交 易 下 的 可 交 易 金 額 入 賬 下 列 方 法 及 假 設 乃 用 於 估 算 公 允 值 : 借 予 第 三 方 及 關 連 人 士 的 貸 款 和 計 息 銀 行 及 其 他 借 款 的 公 允 值, 乃 採 用 未 來 預 期 現 金 流 量 貼 現 法 計 算, 以 具 有 類 似 條 款 信 貸 風 險 及 剩 餘 到 期 日 的 工 具 的 現 時 市 場 利 率 作 為 貼 現 率 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 的 公 允 值, 乃 採 用 同 類 債 券 的 等 同 市 場 利 率 估 算 上 市 股 本 投 資 的 公 允 值 乃 以 市 場 報 價 為 基 準 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 180

182 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 48. 金 融 工 具 的 公 允 值 及 公 允 值 級 別 ( 續 ) 公 允 值 級 別 下 表 載 述 本 集 團 金 融 工 具 的 公 允 值 計 量 級 別 : 以 公 允 值 計 量 的 資 產 : 本 集 團 於 2013 年 12 月 31 日 活 躍 市 場 上 的 報 價 第 一 級 別 於 2012 年 12 月 31 日 活 躍 市 場 上 的 報 價 第 一 級 別 可 供 出 售 投 資 : 股 本 投 資 24, 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

183 2013 年 財 務 風 險 管 理 目 標 及 政 策 本 集 團 的 主 要 金 融 工 具, 除 衍 生 工 具 外, 包 括 銀 行 貸 款 及 現 金 該 等 金 融 工 具 的 主 要 目 的 是 為 本 集 團 的 運 作 籌 集 資 金 本 集 團 其 他 各 種 金 融 資 產 及 負 債, 如 應 付 貿 易 款 項, 直 接 從 其 業 務 中 產 生 本 集 團 金 融 工 具 所 帶 來 的 風 險 主 要 有 利 率 風 險 外 幣 風 險 信 貸 風 險 及 流 動 性 風 險 管 理 各 項 風 險 的 政 策 簡 述 如 下 本 集 團 關 於 衍 生 工 具 制 定 的 會 計 政 策 載 於 財 務 報 表 附 註 2.4 利 率 風 險 本 集 團 除 銀 行 現 金 ( 附 註 32) 和 貸 款 及 應 收 款 項 ( 附 註 29) 外 並 無 重 大 計 息 資 產 本 集 團 的 利 率 風 險 來 自 借 款, 有 關 詳 情 載 列 於 附 註 35 浮 息 借 款 使 本 集 團 面 臨 現 金 流 量 利 率 風 險 定 息 借 款 使 本 集 團 冒 公 允 值 利 率 風 險 本 集 團 並 無 以 任 何 利 率 掉 期 對 沖 其 承 受 的 利 率 風 險 下 表 列 示 本 集 團 於 有 關 年 度 內 的 除 稅 前 利 潤 對 利 率 的 合 理 可 能 變 動 ( 所 有 其 他 變 量 維 持 不 變 ) 的 敏 感 度 ( 透 過 浮 息 借 款 的 影 響 ) 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 182

184 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 49. 財 務 風 險 管 理 目 標 及 政 策 ( 續 ) 利 率 風 險 ( 續 ) 本 集 團 基 點 增 加 ( 減 少 ) 除 稅 前 利 潤 增 加 ( 減 少 ) 2013 年 12 月 31 日 人 民 幣 100 (9,950) 人 民 幣 (100) 9,950 美 元 50 (8,127) 美 元 (50) 8,127 港 元 50 (2,948) 港 元 (50) 2, 年 12 月 31 日 人 民 幣 100 (13,400) 人 民 幣 (100) 13,400 外 幣 風 險 截 至 2013 年 12 月 31 日 及 2012 年 12 月 31 日 止 年 度, 本 集 團 擁 有 以 外 幣 計 算 的 銀 行 現 金, 並 面 臨 不 同 貨 幣 風 險 ( 主 要 為 港 元 ) 產 生 的 外 匯 風 險 外 匯 風 險 來 自 未 來 的 商 業 交 易 及 已 確 認 的 資 產 與 負 債 於 2013 年 及 2012 年 12 月 31 日, 本 集 團 以 外 幣 計 算 的 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 及 現 金 及 現 金 等 價 物 的 詳 情 披 露 於 附 註 37 及 附 註 32 本 集 團 並 未 使 用 任 何 遠 期 合 約 貨 幣 借 貸 或 其 他 方 式 對 沖 其 外 幣 風 險 下 表 列 示 於 報 告 期 終 日 本 集 團 的 除 稅 前 利 潤 對 港 元 匯 率 的 合 理 可 能 變 動 ( 所 有 其 他 變 量 維 持 不 變 ) 的 敏 感 度 ( 因 貨 幣 資 產 與 負 債 的 公 允 值 變 動 所 致 ) 183 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

185 2013 年 財 務 風 險 管 理 目 標 及 政 策 ( 續 ) 外 幣 風 險 ( 續 ) 本 集 團 外 匯 匯 率 除 稅 前 利 潤 上 升 ( 下 跌 ) 增 加 ( 減 少 ) % 2013 年 若 港 元 兌 人 民 幣 貶 值 2 (224) 若 港 元 兌 人 民 幣 升 值 (2) 年 若 港 元 兌 人 民 幣 貶 值 2 (10,670) 若 港 元 兌 人 民 幣 升 值 (2) 10,670 信 貸 風 險 本 集 團 並 無 過 度 集 中 的 應 收 貿 易 款 項 信 貸 風 險 零 售 客 戶 的 銷 售 額 以 現 金 或 主 要 借 記 卡 及 信 用 卡 付 款 本 集 團 訂 有 限 制 任 何 財 務 機 構 信 貸 風 險 款 額 的 政 策 本 集 團 面 對 過 度 集 中 的 其 他 應 收 款 項 貸 款 及 應 收 款 項 的 信 貸 風 險, 主 要 為 應 收 關 連 人 士 及 第 三 方 款 項, 最 高 金 額 相 當 於 賬 面 值 由 於 本 集 團 管 理 層 認 為 關 連 人 士 及 第 三 方 具 備 償 債 能 力, 且 本 集 團 與 關 連 人 士 及 第 三 方 同 意 未 來 還 款 計 劃, 故 此 本 集 團 管 理 層 認 為 可 收 回 應 收 關 連 人 士 及 第 三 方 款 項 的 餘 款 本 集 團 已 為 其 開 發 中 物 業 的 若 干 買 家 安 排 銀 行 融 資, 並 已 提 供 擔 保 以 保 證 該 等 買 家 的 還 款 責 任 該 等 擔 保 的 披 露 詳 情 載 於 附 註 42 本 集 團 亦 因 授 出 財 務 擔 保 而 面 臨 信 貸 風 險, 其 進 一 步 詳 情 披 露 於 財 務 報 表 附 註 42(2) 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 184

186 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 49. 財 務 風 險 管 理 目 標 及 政 策 ( 續 ) 流 動 性 風 險 審 慎 的 流 動 性 風 險 管 理 指 足 夠 現 金 及 有 價 證 券, 並 透 過 足 夠 金 額 的 已 承 諾 信 貸 融 資 額 度 取 得 可 動 用 資 金 及 有 能 力 在 市 場 平 倉 鑒 於 相 關 業 務 多 樣 的 性 質, 本 集 團 的 庫 務 功 能 旨 在 透 過 維 持 可 動 用 的 已 承 諾 信 貸 融 資 額 度, 保 持 資 金 的 靈 活 性 此 外, 董 事 相 信 本 集 團 的 經 營 活 動 現 金 流 量 及 現 有 可 動 用 的 銀 行 貸 款 充 裕, 足 以 償 還 到 期 債 務 本 集 團 的 金 融 負 債 於 報 告 日 根 據 已 訂 約 未 貼 現 付 款 的 到 期 情 況 如 下 : 本 集 團 2013 年 按 要 求 少 於 6 個 月 6 個 月 至 少 於 12 個 月 1 至 2 年 2 年 以 上 總 計 計 息 銀 行 及 其 他 借 款 1,209, , ,804 2,226,233 5,069,772 應 付 貿 易 款 項 及 應 付 票 據 1,782,148 1,782,148 其 他 應 付 款 項 及 應 計 費 用 123, , ,575 1,127,992 應 付 關 連 人 士 款 項 14,183 14,183 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 23,250 1,023,250 1,046,500 就 授 予 本 集 團 開 發 中 物 業 的 買 家 的 按 揭 融 資 而 向 銀 行 作 出 的 擔 保 342, ,541 就 授 予 本 集 團 的 聯 營 公 司 的 融 資 而 向 銀 行 作 出 的 擔 保 648, ,000 就 授 予 一 家 合 營 公 司 的 借 款 而 向 銀 行 及 其 他 金 融 機 構 作 出 的 擔 保 542, , , ,376 3,725,992 2,398,731 1,451,304 3,054,233 10,753, 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

187 2013 年 財 務 風 險 管 理 目 標 及 政 策 ( 續 ) 流 動 性 風 險 ( 續 ) 本 集 團 的 金 融 負 債 於 報 告 日 根 據 已 訂 約 未 貼 現 付 款 的 到 期 情 況 如 下 :( 續 ) 本 集 團 2012 年 按 要 求 少 於 6 個 月 6 個 月 至 少 於 12 個 月 1 至 2 年 2 年 以 上 總 計 計 息 銀 行 及 其 他 借 款 567, , , ,101 2,418,701 應 付 貿 易 款 項 及 應 付 票 據 2,376,210 2,376,210 其 他 應 付 款 項 及 應 計 費 用 178, , ,971 1,036,424 應 付 關 連 人 士 款 項 511,830 88, ,830 可 換 股 債 券 13,770 1,694,557 1,708,327 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 23,250 23,250 1,046,500 1,093,000 就 授 予 本 集 團 開 發 中 物 業 的 買 家 的 按 揭 融 資 而 向 銀 行 作 出 的 擔 保 318, ,957 就 授 予 本 集 團 的 聯 營 公 司 的 融 資 而 向 銀 行 作 出 的 擔 保 94,600 94,600 就 授 予 一 家 合 營 公 司 的 借 款 而 向 銀 行 及 其 他 金 融 機 構 作 出 的 擔 保 652, , ,004 4,011,254 3,209,520 1,580,570 1,319,201 10,298,549 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 186

188 財 務 報 表 附 註 2013 年 12 月 31 日 49. 財 務 風 險 管 理 目 標 及 政 策 ( 續 ) 流 動 性 風 險 ( 續 ) 本 公 司 2013 年 按 要 求 少 於 6 個 月 6 個 月 至 少 於 12 個 月 1 至 2 年 2 年 以 上 總 計 計 息 銀 行 及 其 他 借 款 28,000 28, ,311 1,785,366 2,326,677 其 他 應 付 款 項 及 應 計 費 用 26,549 26,549 應 付 附 屬 公 司 款 項 117, ,699 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 23,250 1,023,250 1,046,500 77,799 1,051, ,010 1,785,366 3,517,425 本 公 司 2012 年 按 要 求 少 於 6 個 月 6 個 月 至 少 於 12 個 月 1 至 2 年 2 年 以 上 總 計 其 他 應 付 款 項 及 應 計 費 用 21,512 21,512 應 付 附 屬 公 司 款 項 88,023 88,023 可 換 股 債 券 13,770 1,694,557 1,708,327 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 23,250 23,250 1,046,500 1,093,000 58,532 1,717,807 1,134,523 2,910, 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報

189 2013 年 財 務 風 險 管 理 目 標 及 政 策 ( 續 ) 資 本 管 理 本 集 團 資 本 管 理 的 首 要 目 標 是 保 障 本 集 團 能 夠 繼 續 根 據 持 續 經 營 基 準 經 營 和 維 持 健 康 資 本 比 率, 以 支 持 其 業 務 及 股 東 獲 得 最 大 利 益 本 集 團 管 理 其 資 本 結 構, 並 根 據 相 關 資 產 經 濟 狀 況 及 風 險 特 徵 的 變 動 作 出 調 整 為 維 持 或 調 整 資 本 結 構, 本 集 團 可 能 會 調 整 派 付 予 股 東 的 股 息 向 股 東 返 還 資 本 或 發 行 新 股 本 集 團 不 受 任 何 外 在 所 須 的 資 本 規 定 限 制 於 截 至 2013 年 及 2012 年 12 月 31 日 止 各 年 度 制 定 的 目 標 政 策 或 程 序 概 無 任 何 變 動 本 集 團 利 用 資 產 負 債 比 率 ( 即 借 款 除 以 總 資 產 ) 監 察 資 本 借 款 包 括 計 息 銀 行 及 其 他 借 款 可 換 股 債 券 以 及 於 2014 年 7 月 到 期 的 有 擔 保 債 券 於 2013 年 12 月 31 日, 本 集 團 的 借 款 為 人 民 幣 5,752,516,000 元 (2012 年 12 月 31 日 : 人 民 幣 4,804,438,000 元 ) 於 2013 年 12 月 31 日 的 資 產 負 債 比 率 為 25.5%(2012 年 12 月 31 日 :22.6%) 50. 報 告 期 後 事 項 於 2013 年 11 月 1 日, 上 海 銀 泰 及 嘉 興 銀 泰 與 嘉 興 城 市 建 設 簽 訂 股 權 轉 讓 協 議, 以 出 售 彼 等 各 自 於 本 公 司 附 屬 公 司 嘉 興 銀 泰 新 天 地 的 30% 及 30% 股 權, 合 共 60% 股 權 的 總 代 價 為 人 民 幣 362,488,800 元 出 售 事 項 已 於 2014 年 2 月 完 成 51. 財 務 報 表 的 批 准 財 務 報 表 由 董 事 會 於 2014 年 3 月 25 日 批 准 並 授 權 發 佈 銀 泰 商 業 ( 集 團 ) 有 限 公 司 2013 年 報 188